TRIBUNALE DI MILANO CANCELLERIA FALLIMENTARE N. 672/2018 · 2019. 11. 4. · Corbetta (MI) - Via...

Rapporto di Stima Fallimentare – n. 672/2018

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20011 CORBETTA (MI) • via A. Volta, 70 tel. 02.9772727 • fax 02.97278095 • www.studiochiesi.eu • [email protected] • [email protected]

P.IVA 08287010154 • C.F. CHS RMD 56H28 L184R

1

TRIBUNALE DI MILANO

CANCELLERIA FALLIMENTARE N. 672/2018

Fallimento della Società

“IBLA COSTRUZIONI S.r.l.

Sentenza del 22.8.2018- Depositata il 23.8.2018

CONSULENZA ESTIMATIVA

GIUDIZIARIA LOTTO 019

Lurate Caccivio (CO) – Via G. Verdi,snc

Fg. 6 Particella 7783 Sub. 734

Giudice Delegato : dott.ssa Guendalina PASCALE Curatore : dott.ssa Silvia DE FURIA Perito Estimatore : geom. Ermido CHIESI

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PREMESSA

Il sottoscritto Geom. CHIESI Ermido nato a Toano (RE) il 28/06/1956 con studio tecnico in

Corbetta (MI) - Via Volta n. 70, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Milano al n.

7399, nell’ambito del procedimento concorsuale di cui in epigrafe, è stato nominato in qualità

di perito estimatore per la valutazione dei beni immobiliari caduti nella massa fallimentare

attiva, dei beni intestati alla Società IBLA COSTRUZIONI Srl con sede in Bollate.

Con Sentenza dichiarativa di fallimento n. 672 del 22/08/2018 Depositata il 23/08/2018,

veniva nominato quale Giudice delegato la Dott.ssa Guendalina PASCALE e come Curatore

Fallimentare la Dott.ssa Silvia DE FURIA con studio in Milano, Via F.lli Ruffini,10.

Con nomina del 28/11/2018 il Giudice Delegato Dott.ssa Guendalina PASCALE nominava il

sottoscritto Geom. Ermido CHIESI quale esperto stimatore nominato dal Curatore

Fallimentare, alla redazione della Stima Immobiliare dei beni immobiliare di proprietà della

Società Fallita.

Espletate le formalità di rito è risultato che la società fallita è proprietaria di immobili posti

nei Comuni di Bollate ( Mi ) , Novate Milanese ( Mi ) , Milano e Lurate Caccivio ( CO ).

A seguito dei diversi sopralluoghi, dei rilievi e degli accertamenti e delle indagini preliminari

esperite nei diversi uffici pubblici e precisamente presso:

• Agenzia di Pubblicità Immobiliare di Milano per la verifica e l’acquisizione agli atti

delle formalità trascritte

• Agenzia delle Entrate – Ufficio del territorio di Milano e Como (Catasto per la verifica

degli incartamenti ivi giacenti e l’acquisizione delle relative certificazioni

• Ufficio Tecnico dei vari Comuni per la verifica degli atti amministrativi inerenti il bene

caduto nel Fallimento (Piano Regolatore, Licenze Edilizie, Concessioni edilizie,

Condoni Edilizi, ect.).

lo scrivente, analizzati i documenti acquisiti, eseguite le indagini conoscitive sulla realtà dei

mercati immobiliari locali, per assumere informazioni sull’andamento dei prezzi medi praticati

per beni immobili siti nella medesima località ed a condizioni che possano essere ritenute

similari, presenta il seguente Rapporto di Valutazione immobiliare.

Per addivenire ad una più agevole alienazione, il compendio immobiliare è stato suddiviso in

lotti, descritti per Lurate Caccivio, negli elaborati grafici che seguono.

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Lotto 019 – Posto Auto Piano Terreno

LURATE CACCIVIO ( CO ) - Via G. Verdi, snc

INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

- Fg. 6 Part. 7783 sub. 734 Cat. C/6 Classe 1 Cons. 13 Rendita 43,64

2. Stato di Possesso

Libero

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Posto auto – SI Piano Terra

4. Creditori Iscritti

• Massa dei creditori di IBLA Costruzioni Srl

• Cassa Rurale ed Artigiana di Cantù

5. Comproprietari – Nessuno

6. Misure penali - Nessuna

7. Continuità delle Trascrizioni - Sì

8. Riepilogo Valutazione

Valore di Vendita Giudiziaria €. 7.000,00

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Lotto 019 – Posto Auto Piano Terreno

LURATE CACCIVIO ( CO ) – Via G. Verdi, snc

IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA

1. UBICAZIONE DELL’IMMOBILE

L’immobile è sito nelle immediate vicinanze del centro cittadino del paese di Lurate Caccivio,

in provincia di Como, distante dal capoluogo di provincia di circa km. 10. Caratterizzato dalla

presenza di un tessuto edilizio ad alta densità costituito da fabbricati a prevalente

destinazione residenziale, sia di recente edificazione che di più remota epoca costruttiva.

Zona sostanzialmente omogenea per destinazione d’uso. Nelle immediate vicinanze sono

poste le principali attività commerciali e di servizio alla residenza.

Collegamento con mezzi pubblici assicurati da linea di autobus, che con frequenza oraria

permette di raggiungere la Città di Como in circa mezzora.

Buoni i collegamenti automobilistici, rappresentati dall’Autostrada A/9, Milano-Chiasso,

distante circa km. 7,00 e raggiungibile dalla Strada Statale 342 Briantea.

2. DESCRIZIONE GENERALE DELL’IMMOBILE

Il bene oggetto di stima, fa parte del complesso Residenziale denominato “Le Magnolie “,

realizzato attraverso Piano di Recupero, approvato nel 2009.

Il Piano di recupero, riguardava la completa demolizione degli edifici esistenti con successiva

nuova edificazione di edifici in un’area affacciante sulla Via Verdi, e riguardante le originarie

particelle 340,2894,3786,3791,5683,1356,495 e parte del 494 del foglio 6 del Comune di

Lurate Caccivio.

I nuovi edifici realizzati in parte, erano suddivisi in 3 lotti, lotti iniziati in momenti diversi e

come detto, completati alcuni quasi completamente e uno interrotto in fase di costruzione.

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I beni oggetto della perizia sono compresi nel lotto 1.

Trattasi di edificio residenziale di recente ultimazione con tipologia condominiale, sviluppato

su 3 piani fuori terra ed uno entro Terra. Accessibile da scala comune, servito da impianto

ascensore non ancora funzionante, in quanto mancante delle necessarie operazioni di

collaudo. Composto complessivamente da n. 8 appartamenti, 8 autorimesse, 7 delle quali

poste al piano interrato ed 1 al piano terreno e n. 9 vani cantine al piano interrato. Completa

il compendio, vano autorimessa e n. 5 posti auto scoperti accessibili con cancello carraio e

pedonale da via Verdi.

Unità abitative di diversa tipologia e consistenza, con area pertinenziale adibita a verde per

le abitazioni al piano terreno, ampi balconi per gli appartamenti al piano primo e per l’attico

al piano secondo.

Fabbricato, con facciate esterne intonacate al civile, contorni alle finestre, avvolgibili per

tutte le aperture esterne, lattoneria in rame e copertura in laterizio.

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Impianto di risaldamento a pavimento funzionante con pompa di calore comune posta in

apposito locale caldaia, Impianto di Ventilazione Meccanica Controllata (VMC) in tutti gli

ambienti abitativi.

Il lotto ha accesso, attraverso ingresso pedonale e carraio dalla Via Verdi.

3. DATI CATASTALI DEGLI IMMOBILI

Catastalmente le u.i. risultano individuate catastalmente nel seguente modo:

Catasto Fabbricati

DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO

Fg Part Sub. ZC Categoria Classe Cons. Sup. Catastale Rendita Indirizzo

6 7783 734 C/6 1 13,00 13,00 43,64 Via Verdi,snc PT

DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

IBLA COSTRUZIONI SRL con sede in Bollate 9169150159 Proprietà 1/1

Estratto di Mappa

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Visure Catastali

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Planimetria Catastale Posto Auto

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Confini a corpo:

• Posto Auto PT – Cortile Comune Sub.738, altra u.i. sub. 733

4. PROVENIENZA E TITOLO – Attuali e precedenti Proprietari

ATTUALE PROPRIETARIO

• Compravendita Notaio Dr. Massimo MEZZANOTTE Repertorio 184323/28472 del

24/04/2014, Trascritto a Como il 14/05/2014 ai nn. 10109/7135 da Impresa Costruzioni

Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate Caccivio a IBLA

COSTRUZIONI Srl , delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 6 P.lla 7783

Subalterni 702,703,704, u.i. al Fg. 6 P.lla 494 Sub. 704 e u.i. al Fg. 6 P.lla 7999 Sub.

701.

PRECEDENTI PROPRIETARI

• Trasferimento Sede Sociale Notaio Dr. Roberto CAPIZZI Repertorio 62181/25665 del

20/10/2009, trascritto a Como il 15/04/2014 ai nn. 8174/5832 dell’IMPRESA DI

COSTRUZIONI BAIETTI SNC di BAIETTI GERARDO E C. da Villa La Guardia a LURATE

CACCIVIO.

• Compravendita Notaio Dr. Roberto CAPIZZI Repertorio 61671/25323 del 17/06/2009,

Trascritto a Como il 1/07/2009 ai nn. 18494/11624 da Sassi Mario, Sassi Angela a

Impresa Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate

Caccivio, delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 6 P.lla 7783 Subalterni

702,703.

• Successione per morte di Sassi Roberto deceduto il 17/07/1970 denuncia registrata a

Como il 6/11/1970 n. 53 volume 139, trascritta a Como il 9/02/1971 nn. 1473/1277 ,

delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 6 P.lla 7783 Subalterni 702,703.

• Denunzia Supplettiva per morte di Sassi Roberto deceduto il 17/07/1970 denuncia

registrata a Como il 22/11/1972 n. 45 volume 157, trascritta a Como il 18/09/1972 nn.

10618/8858, delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 6 P.lla 7783

Subalterni 702,703.

• Atto di cessione di quota Notaio Dr. Antonio STRADA, repertorio 13941 del 23/11/1971,

trascritto a Como il 17/12/1971 nn. 13047/11054

• Atto di stralcio divisionale Notaio Dr. Andrea BELLINI, repertorio 11054/1188 del

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9/12/2005, trascritto a Como il 22/12/2005 nn. 46042/29064

• Accettazione tacita eredità di Sassi Roberto deceduto il 17/07/1970 atto repertorio

2789/1996 del 9/12/2005 , trascritto a Como il 23/10/2006 nn. 2789/1996

• Atto stralcio divisionale Notaio Dr. Andrea BELLINI repertorio 14189/1999 del 5/05/2009

trascritto a Como il 3/06/2009 nn. 15327/9710

In data 18/11/2000 si è consolidato l’usufrutto uxorio (parziale) in morte di Vaccari Lelia.

• Compravendita Notaio Dr. Roberto CAPIZZI Repertorio 30469/10742 del 1/02/1999,

Trascritto a Como il 24/02/1999 ai nn. 3533/2466 da M.C.S.R.L. Unipersonale a Impresa

Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate Caccivio, delle

u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 9 P.lla 495, con la proporzionale quota

di comproprietà del cortile comune con terzi identificato al catasto terreni con il mappale

1357.

• Compravendita Notaio Dr. Carmelo VARRICA Repertorio 34540 del 12/02/1991,

Trascritto a Como il 12/03/1991 ai nn. 5605/4116 da Arrigo Roberto & C. S.n.C. a

Impresa Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate

Caccivio, delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 2 P.lla 1356, con la

proporzionale quota di comproprietà del cortile comune con terzi identificato al catasto

terreni con il mappale 1357.

• Compravendita Notaio Dr. Carmelo VARRICA Repertorio 25843 del 26/05/1987,

Trascritto a Como il 24/06/1987 ai nn. 10319/7488 da Baietta Laura a Impresa

Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate Caccivio, della

tettoia aperta insistente sull’area al mappale 5683 e sul mappale 494.

5. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

ISCRIZIONI

• Ipoteca volontaria attiva Notaio Dr. Roberto CAPIZZI, repertorio 61672/25324 del

17/06/2009, iscritta a Como il 1/07/2009 ai nn. 18495/3877, a favore della Cassa Rurale

ed Artigiana di Cantù Banca di credito Cooperativo contro Impresa Costruzioni Baietti Snc

di Baietti per un Importo Ipoteca di €. 5.800.000,00, Importo capitale 2.900.000,00,

Durata Anni 20.

La formalità è riferita all’u.i. individuata al fg. 6 part. 7783 sub. 702-703, fg. 2 p.lla

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1356, fg. 2 p.lla 495, fg. 6 p.lla 2402 sub. 7.

- Annotazione n. 21916/3079 del 16/09/2013 per erogazione parziale atto Notaio

Dr. Roberto ZAFFARONI repertorio 58628/6120 del 13/09/2013

- Annotazione n. 3048/604 del 10/02/2016 per erogazione parziale atto Notaio Dr.

Giovanni RICCI repertorio 3151/2110 del 27/01/2016

- Annotazione n. 9676/1773 del 18/04/2016 per restrizione dei beni atto Notaio

Dr. Giovanni RICCI repertorio 3426/2307 del 29/03/2016

Oggetto di restrizione sono le u.i. identificate al fg. 6 p.lla 7999 Sub.

709,703,704,710 fg. 6 p.lla 494 sub. 704,fg. p.lla 7999 subb. 718,724,722,719

graffata con p.lla 7783 sub. 706, p,lla 7999 sub. 720, 721 graffata con p.lla 7783

sub. 709

- Annotazione n. 9677/1774 del 18/04/2016 per frazionamento in quota atto

Notaio Dr. Giovanni RICCI repertorio 3426/2307 del 29/03/2016

Oggetto di frazionamento sono le u.i. identificate al fg. 6 p.lla 7999 Sub.

702,713,707,711 graffato con p.lla 7783 sub. 707, p.lla 799 sub. 705,

726,706,727,708 graffato con p.lla 7783 sub. 705, p.lla 7999 sub. 725 graffata

con p.lla 7783 sub. 711, p.lla 7999 sub. 716,717,p.lla 7783 sub. 710,p.lla 7999

sub. 723,p.lla 7783 sub. 703

Viene precisato che la società IBLA Costruzioni Srl è subentrata nei rapporti con

la Banca, nei confronti della parte mutuaria atto Dr. Mezzanotte Massimo rep.

184323/28472 del 24/04/2014.

- Annotazione n. 7857/1568 del 29/03/2017 per erogazione parziale atto Notaio

Dr. Alessandra BORTESI repertorio 2790/1773 del 24/03/2017

Viene precisato che la società IBLA Costruzioni Srl subentrata nei rapporti con la

Banca nei confronti della banca mutuaria originaria, con erogazione somma di €.

2.757.000,00 con modifica del mutuo fondiario 17/06/2009 n. 61672/25324

notaio dr. Roberto Capizzi, con il quale i lavori di costruzione dovranno essere

ultimati per il 31/12/2017, data entro la quale la parte mutuaria si impegna a

stipulare atto di quietanza finale con inizio ammortamento, in difetto la Cassa

Rurale potrà richiedere la risoluzione del contratto.

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- Annotazione n. 17533/3229 del 5/07/2017 per erogazione a saldo atto Notaio

Dr. Marco GILARDELLI repertorio 60987/18009 del 27/06/2017



Oggetto di restrizione sono le u.i. identificate al fg. 6 p.lla 7783 Sub.

717,723,728,739,740,743,738,744

Si precisa che dall’ipoteca iscritta in data 1/07/2009 nn. 18495/3877 vengano

stralciati e resi completamente liberi le u.i. sopraelencate , i beni comuni non

censibili alla p.lla 7783 sub. 744 e sub. 743.

- Annotazione n. 18/12 del 2/01/2018 per inizio ammortamento atto Notaio Dr.

Marco GILARDELLI repertorio 61454/18196 del 13/12/2017

- Annotazione n. 1514/227 del 22/01/2018 per frazionamento in quota atto Notaio


Oggetto di frazionamento sono le u.i. identificate al fg. 6 p.lla 7783 Sub. 713,

729,714,722,732,715,721,725,718,727,746,719,720,724,712,703,730,731,733,

734,735,736,737,716,747,726,p.lla 7999 sub. 723, p.lla 7783 sub. 741,742,744

Si precisa che con atto Notaio Giovanni Ricci rep. 3426/2307 del 29/03/2016

annotato il 18/04/2016 nn. 9676/1773 e nn. 9677/1774 con debito residuo di €.

1.663.000,00 sia suddiviso in quote e che l’ipoteca iscritta il 1/07/2009 ai nn.

18495/3877 sia ridotta e correlativamente frazionata

- Comunicazione n. 1466 del 27/04/2017 di estinzione parziale dell’obbligazione

avvenuta in data 30/03/2017. Cancellazione parziale eseguita in data 2/05/2017

delle u.i. al fg. 6 p.lla 7999 sub. 713 e 702

• Ipoteca volontaria attiva Notaio Dr. Marco GILARDELLI, repertorio 60988/18010 del

27/06/2017, iscritta a Como il 29/06/2017 ai nn. 16918/2799, a favore della Cassa

Rurale ed Artigiana di Cantù Banca di credito Cooperativo contro IBLA COSTRUZIONI Srl

per un Importo Ipoteca di €. 930.000,00, Importo capitale 465.000,00, Durata Anni 12.

La formalità è riferita all’u.i. individuata al fg. 6 part. 7783 sub. 703, 710, p.lla 7999 sub.

723.


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Marco GILARDELLI repertorio 61455/18917 del 13/12/2017.

Oggetto di restrizione sono i seguenti beni: p.lla 7783 sub.

717,723,728.739,740,743,738,713,729,714,722,732,715,721,725,718,727,746,

719,720,724,712,703,730,731,733,734,735,736,737,716,726,747.

Si precisa che dall’ipoteca iscritta il 29/06/2017 nn. 16918/2799 vengano

stralciati e resi liberi gli immobili al fg. 6 p.lla 7783 sub. 743

• Ipoteca giudiziale a favore VEZZANI Spa e contro IBLA COSTRUZIONI SRL

iscritta il 7/08/2017 ai nn. 22093/3691 per l’importo di €. 60.482,32, sulle

seguenti u.i. : p.lla 7783 sub. 703, p.lla 494 sub. 704, p.lla 7999 subb. 705, 706,

707, p.lla 7783 sub. 705 graffata con p.lla 7999 sub. 708, p.lla 7783 sub. 707

graffata con p.lla 7999 sub. 711, p.lla 7999 sub. 716, 717, 718, p.lla 7783 sub.

710, p.lla 7999 sub. 723,724, p.lla 7783 sub. 711 graffata con p.lla 7999 sub.

725, p.lla 7999 sub. 726, 727, 721, 722, p.lla 7783 sub. 706, 709, p.lla 7999

subb. 719,720


Marco GILARDELLI repertorio 61453/18915 del 13/12/2017.

Oggetto di restrizione sono i seguenti beni: p.lla 7783 sub. 703, p.lla 494 sub.

704, p.lla 7999 subb. 705, 707, p.lla 7783 sub. 707 graffata con p.lla 7999 sub.

711, p.lla 7999 sub. 716, 717, 718, 723,724,726, p.lla 7783 sub.

712,713,714,715,716,717,718,719,720,721,722,723,724,725,726,727,728,729,

730,731,732,733,734,735,736,737,739,740,741,742,746,747,p.lla 7999 sub.

720,722, p.lla 7783 sub. 706 graffato con p.lla 7999 sub. 719, p.lla 7783 sub.

709 graffata con p.lla 721, p.lla 7783 sub. 738,744, 743

Si precisa che la società Vezzani S.p.A. ha acconsentito alla cancellazione

parziale dell’ipoteca iscritta il 7/08/2017 ai nn. 22093/3691 per €. 85.000,00, in

forza di decreto ingiuntivo n. 23524/2016 ( RG 46360/2016) emesso dal

Tribunale di Milano in data 25/08/2016

• Sentenza di Fallimento Tribunale di Milano Rep. 693/2018 del 22/08/2018, trascritto a

Como, il 9/10/2018 nn. 26476/17928, a favore della Massa dei Creditori di Ibla

Costruzioni Srl e contro Ibla Costruzioni Srl.

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CONVENZIONI E VINCOLI GIURIDICI

• Convenzione urbanistica Notaio Dr. Roberto CAPIZZI Repertorio 61598/25274 del

4/06/2009, registrato a Corno il 23/06/2009 n. 7132 Serie 1T, Trascritto a Como il

25/06/2009 ai nn. 17921/11270 e 17922/11271 per l’attuazione del progetto di Piano di

recupero residenziale di iniziativa privata denominato di Via Verdi, tra il Comune di

Lurate Caccivio e l’Impresa Costruzione Baietti Snc di Baietti Gerardo e C.

6. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile : NON DISPONIBILE

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute : NON DISPONIBILE

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia : NON DISPONIBILE

Millesimi di Proprietà generale: NON DISPONIBILE

7. DESTINAZIONE URBANISTICA

In conformità allo strumento urbanistico vigente, P.G.T. adottato con Delibera Giunta

Comunale n. 51 del 23/12/2009, pubblicata sul BURL regione Lombardia in data

11/05/2009 al n. 15, e successive modifiche e varianti, gli immobili costituenti il

compendio immobiliare risultano compresi nelle seguenti aree ed ambiti:

– NAF Centri e Nuclei di Antica Formazione (rif. Art. 19 Normativa del Piano delle regole)

in Piano di Recupero vigente.

8. PRATICHE EDILIZIE

• Piano di recupero denominato “DI VIA VERDI“ adottato con Delibera di Giunta

Comunale il 17/12/2008 al n. 166 ed approvato con Delibera di Giunta Comunale il

18/02/2009 al n. 21.

• Permesso a Costruire in sanatoria n. 3879 rilasciato in data 30/07/2008

• DIA PE n. 7025 presentata il 2/10/2009 con protocollo n. 13140 per Opere di

Urbanizzazione Primaria afferenti il Piano di Recupero denominato “ DI VIA VERDI “

con inizio lavori protocollo 15008 del 10/11/2019 e Autorizzazione Passo carraio n.

142/2008

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• DIA PE n. 7687 presentata il 10/03/2014 con protocollo n. 3382

• Comunicazione inizio lavori presentata in data 17/07/2010

• DIA a variante PE n. 7687V1 presentata il 5/15/2015 con protocollo n. 9204

• SCIA PE n. 7687V2 presentata il 14/07/2017 con protocollo n. 9351

• Dichiarazioni per Agibilità presentate in data 12/12/2017 protocollo 15994

9. GIUDIZI DI CONFORMITA’

9.1 CONFORMITA’ EDILIZIA

Non sono state riscontrate differenze tra le pratiche edilizie presentate e lo stato dei luoghi al

momento del sopralluogo.

L’immobile pertanto risulta conforme.

9.2 CONFORMITA’ CATASTALE

Non sono state rilevate difformità tra la scheda catastale depositata e lo stato dei luoghi.

L’immobile pertanto risulta conforme.

10. DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO

Il bene oggetto di stima è rappresentato da posto auto sito al piano terreno, con accesso da

cancello carraio e pedonale affacciante sulla Via Verdi, attraverso l’unità immobiliare

identificata con il subalterno 738, comune a tutti i posti auto affaccianti su di esso identificati

con i subalterni 733,734,737,736 e 735 ed all’autorimessa identificata con il sub. 703.

L’accesso è pavimento con cubetti di porfido, mentre il posto auto è pavimentato con

masselli prefabbricati autobloccanti.

Cancello di accesso con predisposizione di apertura automatica.

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Fotografie

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11. CONSISTENZA

Il criterio di misurazione adottato nel seguente rapporto è la Superficie Esterna Lorda (SEL).

Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di

TecnoBorsa III edizione a pag. 35, si intende l'area di un edificio o di una unità immobiliare

delimitati da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori

terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.

Vengono conteggiati per intero Lo spessore dei muri perimetrali fino allo spessore di cm. 50

e per un mezzo (1/2) dello spessore le murature contigue confinanti con altri edifici.

Il calcolo della consistenza commerciale, specificata nella tabella sottostante, è stata

effettuato utilizzando i documenti forniti e costituiti principalmente dalle planimetrie catastali

in scala 1:200. Tali superfici sono state controllate da rilievi a campioni fatte in loco.

Le superficie calcolate sono state, successivamente, ragguagliate con coefficienti riduttivi per

le diverse tipologie dei locali accessori.

DATI IDENTIFICATIVI CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE

LOTTO Fg Part Sub. Destinazione Lato a

Lato b Parziale Totale

Coef. Ragg

Sup. Commerciale

019 6 7783 734 Posto auto 5,00 2,50 12,50 12,50 0,30 3,75

TOTALE 3,75

12. ATTESTAZIONE ENERGETICA

L’edificio non richiede Attestato di Prestazione Energetico, ricadendo, tra quelli considerati

esenti dall’Allegato A del Decreto Ministeriale 26 Giugno 2015.

VALUTAZIONE

Il presente documento di valutazione immobiliare mira a comunicare al lettore il valore di

stima, a confermare le finalità della valutazione, a esporre il procedimento e a indicare le

eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti.

Nel rapporto sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale,

allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per

elaborare la valutazione.

Il rapporto è finalizzato a perseguire gli obiettivi di trasparenza ed efficienza dei mercati

immobiliari moderni, è svolto in applicazione degli standard di valutazione internazionali e

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nazionali:

- International Valutation Standard (IVS);

- RICS Valuation Standards by Royal Institution Of Chartered Surveyors;

- European Valuation Standards;

- Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa in considerazione della realtà nazionale;

- Circolare della Banca d'Italia del 27 dicembre 2006 n. 263;

- Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

promosse da ABI per le valutazioni in ambito creditizio.

- Linee Guida per la valutazione degli immobili nelle vendite giudiziarie promosse da E-

Valuations per le valutazioni in ambito giudiziario.

I metodi estimativi richiamati dagli Standard Internazionali sono riconducibili a tre grandi

approcci: Market Approach o metodo del confronto di mercato, Income Approach o metodo

della capitalizzazione dei redditi futuri, Cost Approach o metodo dei costi.

Il procedimento di stima utilizzato è il seguente:

- stima per confronto ( sintetico-comparativa ):

Si tratta di reperire dei dati di mercato relativi a contrattazioni immobiliari al fine di

costruire una scala di valori ed inserire, consideratene le caratteristiche il bene da stimare

nel gradino più idoneo a seguito di un confronto da farsi con le caratteristiche dei beni presi a

riferimento (metodo sintetico comparativo);

Tale ricerca, effettuata avvalendosi di quotazioni medie reperite da pubblicazioni pubblicate

dall’Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia del Territorio, nell'Osservatorio Immobiliare, da

Agenzie Immobiliari locali consultabili in rete, o da informazioni reperite da professionisti

operanti nel settore immobiliari presenti in loco.

Andamento mercato

Il borsino immobiliare indica per le autorimesse il prezzo medio di vendita per Lurate

Caccivio in 971 €. al metro quadro.

Secondo i dati dell' OMI, il prezzo dei box nella zona centrale è compreso tra 830 €/m² e

1.100 €/m² per la compravendita e tra 3,6 €/m² mese e 4,80 €/m² mese per quanto

riguarda le locazioni.

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Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Como, ufficio del registro di Como, Ufficio

di Pubblicità Immobiliare di Como, ufficio tecnico di Lurate Caccivio, agenzie immobiliari,

osservatori del mercato immobiliare OMI.

Valore di Mercato

Per uso e consuetudine, i beni oggetti della presente perizia, quando compravenduti sono

valutati a corpo e non a misura. Sulla base delle informazioni assunte in zona e attraverso

l’analisi di tutti gli elementi acquisiti e dei fattori incidenti, con particolare riguardo all’analisi

di proposte a vendere reperite su beni simili ed appartenente al medesimo segmento di

mercato, lo scrivente ha individuato in €/corpo 7.000,00 il valore prudenziale da attribuire

al bene in oggetto. Tale parametro che tende e vuole favorire la vendita all’asta, al fine

anche di creare particolare interesse concorrenziale per la formulazione delle offerte,

comunque, tiene conto delle peculiarità dell’acquisto forzoso e dei costi conseguenti nonché

dell’attuale situazione del mercato immobiliare, caratterizzato da una evidente flessione dei

valori e da scarse contrattazioni private, dello stato di occupazione del compendio e di tutte

le caratteristiche e condizioni ricorrenti.

Alla luce di quanto su esposto in narrativa, ne discende, che il Valore di Mercato del bene in

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oggetto è di €. 7.000,00.

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA:

Valore totale di vendita di €. €. 7.000,00.

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS) e in conformità al Codice

delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa il valutatore dichiara che:

• la versione dei fatti presentata nel presente documento è corretta al meglio delle

conoscenze dello stesso;

• le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni

riportate;

• il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione;

• il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

• il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della

professione;

• il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è

ubicato e collocato l'immobile;

• il valutatore ha ispezionato personalmente la proprietà;

• nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza

professionale nella stesura del rapporto.

Il presente rapporto è conforme a gli International Valuation Standards (IVS), agli European

Valuation Standards (EVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa, alle

Linee Guida per la valutazione degli immobili sia in ambito creditizio sia in ambito giudiziario.

Tanto si è relazionato in adempimento all'incarico ricevuto.

Corbetta, 30/07/2019 Geom. Ermido Chiesi

( firmato digitalmente .p7m)

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TRIBUNALE DI MILANO CANCELLERIA FALLIMENTARE N. 672/2018 · 2019. 11. 4. · Corbetta (MI) - Via...

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