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TRIBUNALE di GORIZIA

Fallimento “XXX XXX” iscritto al n. 16 annuo 2013 presso il Tribunale di Gorizia, Giudice Delegato: dott.sa Annalisa BARZAZI; Curatore:

dott. Luca CAMPESTRINI

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Stimatore geometra Maurizio DI MARTINO

Iscritto alla posizione 243 dell’Albo Professionale dei Geometri della Provincia di Gorizia Iscritto all’Albo degli Esperti del Tribunale di Gorizia

Studio Professionale a Gorizia in Piazza del Municipio, 4

Telefono 0481 536742 Fax 0481-536742 E-mail [email protected]

_______________________________________________________________________ Giudice Delegato dott.ssa Annalisa BARZAZI

Curatore dottor Luca CAMPESTRINI


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TRIBUNALE DI GORIZIA

SEZIONE CIVILE FALLIMENTI

FALLIMENTO “XXX XXX”

n. Gen. Rep. 16/13

Giudice Delegato: Dott.ssa Annalisa BARZAZI

Curatore: dott. Luca CAMPESTRINI con studio in Gorizia, Via Roma 20




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RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Tecnico incaricato: geom. Maurizio Di Martino

Studio professionale in Gorizia, Piazza del Municipio 4

Sede fiscale: Gorizia, Viale 24 maggio 16

Tel/fax: 0481/536742 e-mail: [email protected]

MODALITA’ DI VENDITA

Oggetto di stima è un complesso produttivo da anni abbandonato.

Si consiglia la formazione di un unico lotto di vendita

SOPRALLUOGHI

- 6/11/2013 ad ore 15.00 circa, congiuntamente con il Curatore del Fallimento dott. CAMPESTRINI Luca.

Operazioni svolte: Taglio di alcuni arbusti per ricavare un passaggio verso l’ingresso dello stabile.

Scattato fotografie e visionato il fabbricato, riscontrata la forzatura della porta metallica d’accesso al piano

seminterrato e provveduto a chiuderla mediante l’utilizzo di filo di ferro fissato ad un termosifone,

riscontrata inoltre la mancanza della serratura del cancello metallico posto sul retro, in direzione del fiume

Isonzo.

- 15/11/2013 ad ore 10.44.

Operazioni svolte: scattato fotografie dei contenitori rinvenuti all’interno dell’edificio, in particolare di alcuni

prodotti ritenuti pericolosi.

Successivamente, giunto in studio e verificatane l’effettiva pericolosità, provveduto, congiuntamente al

Curatore, a sporgere segnalazione presso la Procura della Repubblica.




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BENI IN GORIZIA

IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA:

LOTTO UNICO

COMPLESSO PRODUTTIVO UBICATO A GORIZIA, ZONA INDUSTRIALE DI SANT’ANDREA, VIA

GIUSEPPE RESSEL N. 7/A in Zona Omogenea “Aree per servizi e attrezzature di interesse generale

fuori standard”

Complesso produttivo a destinazione industriale, in Comune di Gorizia, zona industriale di Sant’Andrea, via

Giuseppe Ressel n. 7/A.

Confini: a nord est: p.c. .591

a sud est: la via Ressel

a sud ovest : la p.c. .560 area del depuratore

a nord ovest : area ingresso depuratore in Comune di Savogna d’Isonzo

A) UTILIZZAZIONE URBANISTICA

Secondo il vigente strumento urbanistico, Piano Regolatore Comunale Generale, la proprietà è classificata

Zona Servizi urbani e di quartiere “ aree fuori standard”, classificate “t” – Attrezzature tecnologiche.

L’area risulta edificata all’interno della fascia di rispetto del depuratore la quale prevede in base

all’applicazione della Deliberazione del Ministero dei LL.PP. del 4 febbraio 1977 una zona di almeno

100 metri libera da edifici e piantumazioni arboree.

A seguito di una ricerca eseguita in merito alla zona urbanistica riferibile al lotto da valutare, si è potuto

riscontrare che:

- con l’approvazione del P.I.P. della zona industriale del 3.6.1976 n. 90, veniva istituita con la tav. 2 –

lottizzazione-zonizzazione, una zona contraddistinta dalla lettera “D” – depuratore in progetto, la quale

comprendeva un’area di forma rettangolare “a cavallo” tra i comuni di Gorizia e Savogna d’isonzo, la cui

diagonale corrispondeva all’incirca con i confini comunali.

- con variante adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 120 dd. 07/05/1984, si approvava la

Variante n. 2 al P.I.P. della zona industriale, dove al punto 4 della relazione allegata, si prevedeva la

realizzazione del nuovo lotto n. 5, mediante la parziale riduzione della zona contraddistinta dalla lettera

“D” – depuratore in progetto, in quanto lo stesso già realizzato. Si riporta testualmente quanto indicato al

punto 4 della relazione per l’approvazione della variante n. 2:




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“ 4) il lotto “D” destinato al depuratore fognario comunale, già realizzato, viene ridotto della parte non utilizzata – (il

raddoppio degli impianti avverrà infatti verso Ovest su territorio del Comune di Savogna) – Si può così ottenere un

nuovo lotto produttivo (il n. 5*) della superficie di circa 5.200 mq.-“

- Dalla Variazione da zona Industriale a zona Servizi e con la contestuale approvazione della Variante n.

35 e del “progetto preliminare dei lavori di ampliamento dell’impianto di depurazione, con aggiornamento

ed ammodernamento delle tecnologie e delle tecniche di depurazione”, (delibera del Consiglio Comunale

n. 8 del 23.02.1999 esecutiva dal 29.04.1999) veniva apposto il vincolo preordinato all’esproprio.

- Faceva seguito l’approvazione del nuovo Piano Regolatore con delibera n. 20 del Consiglio Comunale

dd. 18.7.2001 e approvato dalla Regione con D.P.G.R. n. 0368 dd. 4.10.2001 n. 24, con il quale, la zona

del depuratore veniva classificata come “Aree a servizi pubblici esistenti e di progetto non a standard

(D.P.G.R. 0126/pres) con riconferma del vincolo d’esproprio;

- In data 13.12.2006 con delibera n. 41 veniva approvata la Variante 19 e alla zona dell’insediamento

oggetto di valutazione, classificata come “Aree “fuori standard” private da espropriare” veniva reiterato il

vincolo d’esproprio.

- Infine, con la Variante 37 al PRGC, il Comune, a seguito della comunicazione da parte di IRISACQUA

con nota n. 402/13 dd. 16.01.2013, decideva di stralciare il vincolo espropriativo apposto sulle particelle

della “XXX”.

A seguito della richiesta dello scrivente di avere un chiarimento da parte degli Uffici, gli stessi hanno risposto

con nota dd. 18 novembre 2013 di cui viene allegata copia.

In data 27 novembre 2013 si è proceduto con l’invio di una richiesta al Comune di Gorizia per una verifica

della situazione urbanistica, onde chiarire se la Concessione edilizia a suo tempo rilasciata fosse stata o

meno legittima, visto quanto previsto dalla L. 319/76 e successiva deliberazione del Comitato dei Ministri

per la tutela delle acque dall’inquinamento del 4 febbraio 1977, stante la preesistenza del depuratore ad

una distanza notevolmente inferiore al limite minimo di 100 mt.

Il Comune in data 2 dicembre 2013 rispondeva con una lettera di cinque facciate (allegata) dalle quali

emerge da parte degli Uffici solamente un mancato interesse pubblico alla demolizione della struttura.

Da parte dello scrivente, rimane la perplessità originale sulla liceità della Concessione per i seguenti motivi:

- L’edificio è stato costruito in forza della Concessione edilizia rilasciata il 29 maggio 1987 con domanda

presentata in data 6.2.1987, successivamente alla realizzazione del depuratore e quindi all’interno della

sua fascia di rispetto;

- La norma che regolava e che regola ancor oggi la fascia di rispetto è la “Deliberazione del Comitato dei

Ministri per la tutela delle acque dall’inquinamento del 4 febbraio 1977” in G.U. n. 48 del 28 febbraio

1977;

- Nella domanda da parte del soggetto privato non veniva evidenziata l’esistenza della fascia di rispetto;




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- La XXX era società “privata”, l’immobile non pertinenziale al Depuratore cittadino e quindi “non di

interesse pubblico”;

- Non è mai stata rilasciata l’agibilità e tenuto conto che il Comune ha svolto regolare sopralluogo, su

richiesta della stessa società, non si può nemmeno accampare il silenzio – assenso.

Lo scrivente, nell’indeterminabilità, o meglio, vista la mancata pronuncia da parte dell’amministrazione

comunale, ritiene di valutare l’immobile in due distinte situazioni:

la prima, ritenendo la concessione edilizia regolare, pertanto limitandosi a segnalare le pratiche ancora da

terminare per l’ottenimento del certificato di agibilità del bene;

la seconda ritenendo illegittima la concessione edilizia a suo tempo rilasciata, valutando quindi l’immobile

pari a zero.

Il sottoscritto lascia ogni decisione in merito al Giudice incaricato.




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AL TAVOLARE:

P.T. 1009 del C.C. di Sant’Andrea

A. (prima parte)

c.t. 1°

p.c.n. 595 – fabbricato e corte

2° c.t.

p.c. 475/108 arativo

A. (Seconda Parte)

Pres. 31 gennaio 1994 G.T.n. 608

In base al foglio di notifica n. 4/94 dd. 8.9.1978, si rende evidente la soppressione della p.c. 475/110 e la sua

riaccensione nella p.c. 595 fabbricato e corte

B.

Pres. 23 luglio 1987 GT 1258

In base al decreto del Prefetto di Gorizia dd. 6.6.1987 n. 12A.12/530-Gab, in atti sub GT 1085/87; al verbale

di assemblea straordinaria dd. 7/5/1987, rep. N. 15672 not. Germano, ed al contratto di compravendita dd.

25.6.1987 rep. N. 25272 not. Orzan, s’intavola il diritto di proprietà del c.t. u. a nome di:

XXX. XXX con sede in Gorizia

Pres. 16 ottobre 1987 – GT n. 1910

In base al decreto del Prefetto di Gorizia dd. 6.6.1987 n. 12A.12/530-Gab, in atti sub GT 1085/87; ed al

contratto di permuta di immobili e convenzione dd. 29.9.1987, rep. N. 26319 not. Orzan, s’intavola il diritto di

proprietà del 2° c.t. a nome di:


C. AGGRAVI

Pres. 16 ottobre 1987 – GT n.1910

Si trasporta dalla P.T. 1412 la seguente iscrizione:

Pres. 12 settembre 1978 - G.N. n. 997

In base all’atto di costituzione di servitù dd. 24-25.8.1978, procura, delibera e planimetria, si intavola il diritto di

servitù di elettrodotto della linea elettrica a 20Kv con 3 conduttori aerei ad infissione di un sostegno lungo una

striscia larga mt 15, di libero esercizio della linea e di accesso al personale addetto a peso della p.c. 475/108 ed a

favore delle pp.cc. 63/1, 63/2, 63/4, 63/6 e 63/7 e pp.cc. 2297/1/2/3/4 a seguito del G.N. 746/08 di Contado P.T.

705.

E contemporaneamente:

In base al contratto di permuta di immobili e convenzione dd. 29.9.1987, rep. N. 26319 not. Orzan ed all’attestazione

del Sindaco del Comune di Gorizia dd. 22/10/1987, si annotano le obbligazioni di cui agli artt. 11 e 12 del contratto

di permuta di immobili e convenzione sopra richiamato, a peso delle pp.cc. 475/110 ora 595 e 475/108.-




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Pres. 18 novembre 1987 - G.N. n. 2176 P. ACCESSORIA

Intavolata ipoteca in favore della Cassa di Risparmio di Gorizia – Fondo di Rotazione per iniziative

economiche nel territorio di Trieste e nella Provincia di Gorizia, per la somma complessiva di Lire

1.280.000.000.- che comprende Lire 800.000.000 di capitale, a peso del 1° e 2° c.t.

Vedi P.Principale 1010 di q.c.c.

Pres. 12 giugno 1995 - GT n. 3634 P. PRINCIPALE

In base al decreto ingiuntivo del Presidente del Tribunale di Gorizia dd. 9.6.1995 n.280/95 ing. e 2044 Cron.,

si prenota il diritto d’ipoteca simultanea a favore del Credito Cooperativo – Cassa Rurale ed Artigiana di

Lucinico, Farra e Capriva – Soc. Coop. a r.l. per la somma complessiva di Lire 150.000.000.- di cui Lire

78.512.234.- per credito capitale ingiunto, a peso dei cc.tt. 1° e 2°.

Si annota la simultaneità con la P.Accessoria 1010 di sant’Andrea.

Pres. 29 novembre 1995 - GT n. 6990

In base all’atto di pignoramento dd. 20.11.1995 n. 1679 Cron., si annota il pignoramento immobiliare

promosso dal ministero del Tesoro – FRIE contro XXX XXX con sede in Gorizia ed a peso dei cc.tt. 1° e 2°

di questa P.T.

Pres. 13 settembre 2007 - GN 1765

In base alla domanda pari numero e data si annota il rinnovo del diritto di’ipoteca iscritto sub GN 2176/1987.

P.T. 1010 del C.C. di Sant’Andrea

Foglio A. (prima parte)

c.t. 1°

p.c.n. 475/109 – arativo

Foglio A (Seconda Parte)

Pres. 19 luglio 1960 - G.T.n. 772

In base al contratto di compravendita dd. 9.7.1960 e delibera Società dd. 29.6.1960 Sub Cron 770 – Si

scorpora la p.c. 453/8 dal 3° c.t. e si trasporta la stessa nel 3° c.t. della P.T. 210 di S.Andrea

Pres. 16 aprile 1962 n. 277

In base al contratto di compravendita dd. 22/12/61 si trasporta la p.c. 453/33 nella P.T. 1620




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Foglio B

Pres. 23 luglio 1987 - GT 1258

In base al decreto del Prefetto di Gorizia dd. 6.6.1987 n. 12A.12/530-Gab, in atti sub GT 1085/87; al verbale

di assemblea straordinaria dd. 7/5/1987, rep. N. 15672 not. Germano, ed al contratto di compravendita dd.

25.6.1987 rep. N. 25272 not. Orzan, s’intavola il diritto di proprietà del 1° c.t. a nome di:


C - AGGRAVI

Pres. 16 ottobre 1987 – GT n.1910

In base al contratto di permuta di immobili e convenzione dd. 29.9.1987, rep. N. 26319 not. Orzan ed

all’attestazione del Sindaco del Comune di Gorizia dd. 22/10/1987, si annotano le obbligazioni di cui agli artt.

11 e 12 del contratto di permuta di immobili e convenzione sopra richiamato, a peso della p.c. 475/109.-

Pres. 19 novembre 1987 - G.N. n. 2176 P. PRINCIPALE

In base al contratto di mutuo dd. 17.11.87, si intavola il diritto di ipoteca in favore della Cassa di Risparmio di

Gorizia – Fondo di Rotazione per iniziative economiche nel territorio di Trieste e nella Provincia di Gorizia,

per la somma complessiva di Lire 1.280.000.000.- che comprende Lire 480.000.000 di capitale, gli interessi

al tasso annuo del 7%, salva la possibilità di aumenti, e tutto quant’altro i contratto, che si intende qui

integralmente richiamato, a peso del 1° c.t.

Si annota la simultaneità con la P. Accessoria 1009 di q.c.c.

Pres. 15 febbraio 1990 - G.N. n. 1041

In base al contratto sub GT 2176/87 ed all’atto di ricognizione di debito dd. 21.12.89 si annota:

che la somma mutuata è di Lire 800.000.000 mentre Lire 480.000.000 si riferiscono agli accessori;

l’avvenuta erogazione alla ditta mutuataria della somma di Lire 800.000.000.-

il tutto a margine del diritto d’ipoteca iscritto alla posta 8) nonché la variazione del tasso al 6% annuo.

Pres. 12 giugno 1995 - GT n. 3634 P. ACCESSORIA

Si prenota il diritto d’ipoteca simultanea a favore del Credito Cooperativo – Cassa Rurale ed Artigiana di

Lucinico, Farra e Capriva – Soc. Coop. a r.l. per Lire 78.512.234.- di capitale e quanto in Partita Principale, a

peso del c.t. 1° di q.c.c..

Vedi P. Principale 1009 di Sant’Andrea.

Pres. 29 novembre 1995 - GT n. 6990

In base all’atto di pignoramento dd. 20.11.1995 n. 1679 Cron., si annota il pignoramento immobiliare

promosso dal ministero del Tesoro – FRIE contro XXX XXX con sede in Gorizia ed a peso del c.t. 1° di

questa P.T.




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Pres. 13 settembre 2007 - GN 1765

In base alla domanda pari numero e data si annota il rinnovo del diritto di’ipoteca iscritto sub GN 2176/1987.

AL CATASTO TERRENI

Immobili in Comune di Gorizia sezione di Sant’Andrea di Gorizia

p.c. .595 foglio 3 ente urbano mq. 1415

p.c. 475/108 foglio 3 seminativi di cl. 3^ mq. 1345

p.c. 475/109 foglio 3 seminativi di cl. 3^ mq. 1379

per un totale di mq 4.139

Intestati a XXX XXX con sede in Gorizia c.f. 00369950316

AL CATASTO FABBRICATI

Comune di Gorizia, Sez. urbana L, Foglio 3, p.c. .595 Z.C. 2, Cat. D/7, rendita € 4.000,71

Intestatario attuale: XXX XXX

PRATICHE EDILIZIE

Provvedimenti urbanistici

Concessione edilizia n. 237/1986 Prot. 22359/86 rilasciata in data 29/5/1987.

Pratica edilizia intestata alla XXX srl per i lavori di costruzione del primo fabbricato ad uso laboratorio ed

uffici.

Vi è una ulteriore richiesta di Concessione edilizia prot. 10.09.14/2874/S3 del 14 giugno 1991 per lavori di

ampliamento del fabbricato ma la stessa non è stata mai concessa dal Comune di Gorizia.

Al momento non risulta essere rilasciato l’allora prescritto Certificato di agibilità a seguito della mancata

presentazione di alcuni documenti e non si è perfezionato il silenzio-assenso in quanto vi è stato regolare

sopralluogo dell’Amministrazione comunale.

DESCRIZIONE

Diritto

Pieno ed intero diritto di proprietà.

Consistenza

Complesso produttivo formato da palazzina con ampia area scoperta, per una superficie edilizia

lorda e complessiva di circa mq 4.139 catastali.

Descrizione della zona

Infrastrutture




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Urbanizzazioni primarie e secondarie.

Zone limitrofe

Depuratore fognario cittadino, Aree industriali e produttive in genere

Servizi offerti nella zona

Nell’immediato intorno, pressoché nessuno.

Pregi ambientali

Nulla di particolare

Difetti ambientali

Stretta vicinanza con il contermine impianto di depurazione della fognatura cittadina

Recente urbanizzazione industriale di scadente ed improvvisata qualità

Ubicazione

Periferica anche rispetto alla stessa zona industriale.

Ubicazione marginale di scarso traffico e con scarsa dotazione di parcheggi pubblici.

Collegamenti

Autostrada (raccordo a km 2,0), strada statale (a km 2,0), stazione ferroviaria (a km 3,0),

autoporto (a km 3,0), valico di confine (a km 3,0), porto (a km 20,0), aeroporto (a km 20,0).

DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Trattasi di un complesso produttivo abbandonato ubicato a Gorizia in Zona Industriale di Sant’Andrea, via

Giuseppe Ressel 7/A.

Il complesso, per la particolare attività esercitata (produzione di sistemi diagnostici ed enzimi), presenta

caratteristiche tipiche di un insediamento direzionale, più che industriale. In altri termini il complesso

produttivo è una palazzina pensata, costruita ed utilizzata, fino al suo abbandono avvenuto alla fine dell’anno

’94 come uffici e laboratori chimici.

Le caratteristiche edilizie sono quelle di un’edilizia tradizionale, facilmente adattabile solo per nuove

esigenze direzionali (il passato utilizzo di laboratorio è caratterizzato dalla sola presenza di due specifiche

camere di coltura, una “fredda” l’altra “calda”).

La palazzina si eleva per tre piani fuori terra oltre al seminterrato e precisamente un piano rialzato, un primo

piano e una soffitta morta collegata attraverso una botola con scala retrattile al sottostante primo piano.

La costruzione, con pianta rettangolare (mt 16,00 x mt 12,00, oltre al porticato), copre circa mq. 210

dell’intera superficie fondiaria a disposizione, p.c. .595, p.c. 475/108 e p.c. 475/109 di superficie complessiva

catastale di mq. 4.139.




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La restante area, è lasciata a giardino alberato, ora lasciato incolto ed abbandonato da diversi anni per cui

risulta molto difficoltoso l’accesso. L’unica zona pavimentata con cubetti di calcestruzzo è quella dell’accesso

carraio e del vialetto pedonale, ma anche questa, al momento del sopralluogo, risulta completamente invasa

dal verde incontrollato.

Il lotto risulta delimitato da stabili opere di recinzione.

La recinzione del fronte strada, realizzata con un muro di calcestruzzo, è stata arretrata rispetto al filo

stradale per ricavare i parcheggi riservati ai visitatori. In questa recinzione, due separate aperture assicurano

i comodi ingressi pedonale e carrabile direttamente da via Ressel. Gli altri confini sono delimitati da rete

elettrosaldata o da muro di calcestruzzo.

Sul lato opposto a quello del fronte strada, esiste un altro accesso carrabile, aperto nel muro di cemento

armato che fa anche parzialmente da muro di contenimento terre, verso il fiume Isonzo. Anche questa

recinzione è arretrata rispetto al confine dello stato di diritto (tavolare), come appurato dal rilievo effettuato

con idonea strumentazione g.p.s. L’utilizzazione edificatoria del lotto è compromessa oltre che dall’intavolata

servitù d’elettrodotto, anche dalla fascia di rispetto assoluto di almeno 100 metri dal depuratore così come

previsto dalla Deliberazione del Consiglio dei Ministri per la tutela delle acque dall’inquinamento del 4

febbraio 1977.

Il patrimonio edilizio nella sua attuale consistenza, è stato realizzato verso la fine degli anni ’80

successivamente al depuratore cittadino. Il fabbricato, eretto con tecnologie strutturali tipiche dell’edilizia

residenziale, non presenta crepature e lesioni indicanti preoccupanti dissesti o deterioramenti strutturali. Gli

spazi interni si articolano sui tre piani del fabbricato (piano seminterrato, piano rialzato e primo piano) mentre

il vano soffitta risulta al grezzo, rivestito al pavimento da lana di roccia e utilizzabile esclusivamente come

isolamento dall’esterno.

Nel piano seminterrato si trovano alcuni laboratori ed i vani accessori, l’intero piano rialzato (nella planimetria

catastale definito “primo piano”) è destinato ai laboratori biochimici e, infine, il piano primo ospita gli uffici

amministrativi. Il piano rialzato è inoltre dotato di un porticato (zona ingresso) e di una terrazza affacciata

sull’area “depressa” retrostante al fabbricato. I locali sono ancora occupati dai pochi arredi ormai inutilizzabili

e dai materiali dell’attività, comprese innumerevoli boccette di reagenti chimici, tra cui anche sostanze

pericolose. Anche sull’area esterna sono stati abbandonati macchinari ed addirittura una vecchia “500” .

I costi per lo sgombero delle cose abbandonate saranno tenuti debitamente in considerazione nella

valutazione del compendio.

L’abbandono dell’immobile ne ha comportato un deterioramento edilizio. Si rilevano alcune zone

abbisognevoli di manutenzione quali i cieli dei terrazzi, l’impiantistica in genere e i controssoffitti interni in

quadretti, vi sono pure segni di vandalismo perpetrati all’interno dello stabile, quale la distruzione di lavabi in

ceramica e l’asporto di mobili da ufficio, come si evince dalla documentazione fotografica.




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Si precisa che, come dichiarato dall’Amministrazione Comunale con lettera al sottoscritto dd. 18 novembre

2013, di cui si allega copia, a seguito della pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Friuli Venezia

Giulia dell’avviso di approvazione della Variante urbanistica n. 37, in data 13 giugno 2013 è stato

definitivamente tolto il precedente vincolo preordinato all’esproprio posto dall’Amministrazione Comunale di

Gorizia sull’intera proprietà.

In conclusione, trattasi di un complesso produttivo biochimico, abbandonato da circa 19 anni, ubicato in una

zona adiacente alla zona industriale ma di tipo “servizi fuori standard”, zona maleodorante a causa

dell’immediata vicinanza del depuratore fognario della città e di scarsissimo interesse commerciale.

Si segnala che la costruzione, eretta con Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Gorizia prot. gen.

1936-87/III del 29/5/1987 e terminata nel luglio 1989, non ha ottenuto il prescritto certificato di agibilità e che

la stessa costruzione insiste all’interno della fascia di rispetto di 100 mt dal depuratore comunale. Tale fascia

di rispetto è stata posta in ottemperanza a quanto disposto dalla Deliberazione del Comitato dei ministri per

la tutela delle acque dall’inquinamento del 4 febbraio 1977. Criteri, metodologie e norme tecniche generali di

cui all’art. 2, lettere b), d) ed e), della legge 10 maggio 1976 n. 319, recante norme per la tutela delle acque

dall’inquinamento. (G.U. n. 48 del 28 febbraio 1977).

In base a tale norma, non si sarebbe potuto costruire all’interno della citata fascia di rispetto di 100 mt dal

depuratore cittadino, pertanto lo scrivente pone dubbi sulla legittimità del provvedimento di rilascio della

Licenza Edilizia.

CARATTERISTICHE EDILIZIE ED IMPIANTI

Epoca di costruzione 1987-1989

Ultima destinazione d’uso Laboratorio biochimico

Fondazioni tipologia: tradizionale (travi continue perimetrali e plinti centrali)

Strutture verticali tipologia: tradizionale (mista con murature perimetrali portanti e telaio interno

di c.a.

Solai tipologia: solai tipo “Bausta” gettati in opera

Copertura tipologia: a falde gettate in opera (Bausta)

Condizioni: sufficienti

Balconi tipologia: a sbalzo

Materiale: calcestruzzo armato

Pavimenti: piastrelle

Parapetti: acciaio verniciato di semplice disegno

Condizioni: scadenti




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Scale tipologia: a rampe parallele

Materiale: calcestruzzo armato

Rivestimento: pietra naturale

Parapetto: acciaio verniciato di semplice disegno


Infissi esterni Finestre e porte

Tipologia: ribalta o battente ad anta singola o doppia

Materiale struttura: alluminio di colore naturale


Vetrate: termoisolanti

Protezione: inferriata protettiva

Portoni d’ingresso Ingresso pedonale

Tipologia: battente ad anta singola

Materiale: acciaio verniciato


Accessori: serratura elettrocomandata

Ingresso carrabile

Tipologia: anta scorrevole

Materiale: acciaio verniciato


Accessori: apertura elettrocomandata a distanza

Manto di copertura Manto

Tipologia: tradizionale

Materiale: tegole curve in laterizio

Isolamento: non verificato ma sembra inesistente


Lattonerie


Materiale: lamiere d’acciaio zincate e preverniciate


Pareti esterne Tipologia: muratura tradizionale

Materiale: blocchi semipieni in laterizio

Coibentazione: laterizio alveolare tipo Poroton

Rivestimento: intonaco al civile




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Tinteggiatura: materiale plastico “graffiato”

Pareti interne Tipologia: tradizionale

Materiale: blocchi forati di laterizio

Rivestimento: intonaco al civile

Tinteggiatura: a tempera


Pavimentazioni interne Tipologia: tradizionale

Materiale: piastrelle o gomma con risvolto

Condizioni: normali

Rivestimenti Ubicazione: servizi igienici e laboratori


Materiale: piastrelle


Altezza: circa mt 1,80

Infissi interni Piano scantinato

Tipologia: a battente ad anta singola o doppia

Materiale: alluminio di colore naturale


Piano rialzato



Primo piano



Plafoni (controsoffitti) Piano scantinato

Tipologia: controssoffitti ribassati

Materiale: quadri di gesso


Piani rialzato e primo


Materiale: solai intonacati al civile

Tinteggiatura: a tempera





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Legge 13/89 – Abbattimento

Barriere architettoniche area servita: nessuna

Conformità: non adeguata

Impianto citofonico Ubicazione: ingresso pedonale



Conformità: da collaudare

Impianto elettrico Tipologia: industriale

Esecuzione: sotto e fuori traccia

Tensione: 380 Volt

Potenza consegnata: 20Kw



Impianto Gas Tipologia: industriale

Fornitura: rete pubblica

Distribuzione: tubazioni d’acciaio


Apparecchi alimentati: gruppi termici, fuochi da laboratorio e di cucina

Impianti Idrici Tipologia tradizionale


Alimentazione: diretta da rete comunale

Rete di distribuzione: non verificato

Apparecchi serviti: sanitari dei servizi igienici, lavelli e lavabi da laboratorio



Impianto Termico Tipologia: autonomo

Gruppo termico: generatore da 90.00 Kcal/h accoppiato ad un generatore

tipo Totem da 15 Kw e 35.000 Kcal/h

Ubicazione gruppo termico: sala termica separata

Alimentazione: gas metano di fornitura pubblica

Zone servite: tutti i piani (meno la soffitta)



Diffusori: termoconvettori a parete




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Impianto aria compressa Tipologia: tradizionale

Ubicazione macchina: due macchine in cella separata


Usi produttivi

Utilizzo: mantenimento temperatura della “camera fredda” e fornitura di

vapore surriscaldato per “camera calda”



Usi residenziali

Utilizzo: climatizzazione vani

Zone servite: uffici e laboratori

Diffusori: ventilconvettori a parete

Esecuzione: sottotraccia



Impianto Antincendio Tipologia: idranti collegati all’impianto idrico

Sistema di rilevamento: non rilevato

Posizione: idranti esterni in prossimità della sala termica

Rete di distribuzione: tubazioni in acciaio

Esecuzione: sottotraccia

Zone servite: sala termica

Condizioni: insufficienti


Impianto telefonico Tipologia: tradizionale

Centralino: presente ma danneggiato

Esecuzione: sotto traccia

Zone servite: uffici e laboratori

Condizioni: insufficienti


Impianto fognario Tipologia: statica con dispersione delle acque reflue negli starti superficiali

del sottosuolo

Materiale rete: tubazioni di pvc pesante e calcestruzzo




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CALCOLO DELLE SUPERFICI CALPESTABILI

Destinazione Esposizione Condizioni Sup. utile mq

Vano scale Nord Sufficienti 9.84

Disimpegno Ovest Scadenti 25,50

Mensa seminterrato (catastalmente ripostiglio) Sud Scadenti 12,00

Servizi igienici Seminterrato Sud Sufficienti 12,96

Laboratorio 1 Seminterrato Sud Scadenti 20,00

Camera oscura seminterrato Interno Scadenti 5,60

Vano compressori seminterrato Ovest Scadenti 7,00

Sala termica seminterrato Ovest Scadenti 13,86

Stabulatorio Seminterrato Nord Scadenti 11,20

Ripostiglio seminterrato (catastalmente Mensa) Nord Scadenti 10,40

Magazzino seminterrato Nord Scadenti 14,40

Portico piano rialzato 360° Sufficienti 14,00

Atrio piano rialzato Est Sufficienti 4,80

Disimpegno Piano rialzato Interno Sufficienti 21,44

Laboratorio 3 Piano Rialzato Est Sufficienti 12,00

Servizi Igienici Piano Rialzato Sud Sufficienti 12,96

Laboratorio 4 Piano Rialzato Sud Sufficienti 12,00

Laboratorio 5 Piano Rialzato Sud Sufficienti 16,00

Camera fredda Piano rialzato Interno Sufficienti 12,16

Laboratorio 6 Piano Rialzato Ovest Sufficienti 21,56

Laboratorio 7 Piano Rialzato Nord Sufficienti 12,00

Laboratorio 8 Piano Rialzato Nord Sufficienti 17,60

Camera calda Piano Rialzato Nord Sufficienti 7,20

Terrazza Piano Rialzato Ovest Scadenti 11,52

Disimpegno Piano Primo Interno Sufficienti 22,65

Ufficio 1 Piano Primo Est Sufficienti 12,00

Servizi Igienici Piano Primo Sud Sufficienti 12,96

Ufficio 2 Piano Primo Sud Sufficienti 34,00

Ufficio 3 Piano Primo Nord Sufficienti 16,00





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Parcheggi esterni Sufficienti 200,00

Parcheggi interni Sufficienti 300,00

Giardino (area esterna recintata) Scadenti 3.213,00

Destinazione Superficie Lorda (mq) Coefficiente Superficie commerciale

Vano principali ed accessori diretti 576,00 1,00 576,00

Portico 14,00 0.45 7,00

Terrazza 11,52 0.25 3,46

Parcheggi Esterni ed Interni 500,00 0.15 75,00

Area scoperta recintata 3.213,00 0.05 160,65

Calcolo del Volume edificato

Lunghezza Larghezza Altezza Volume

16,00 12,00 10,00 1.920,00

I procedimenti di valutazione

Il procedimento di stima da scegliersi appare complesso. La stima per confronto diretto appare quanto mai

improbabile, vista la particolarità del bene che risulta edificato con licenza edilizia di tipologia industriale, con

caratteristiche costruttive di tipo direzionale, ubicato in zona omogenea a servizi, il tutto entro la citata fascia

di rispetto del depuratore fognario cittadino.

La stima per capitalizzazione dei redditi appare anche questa impossibile da perpetrare, vista la totale

assenza di alcun tipo di redditività dalla fine dell’anno 1994.

La stima basata sui flussi di cassa sconta anche in questo caso l’assoluta mancanza di redditività.

Nel caso in esame appare percorribile solo la stima secondo il costo di riproduzione che può essere

calcolata in due modi diversi:

- come “costo di riproduzione” di un bene a nuovo: si tratterà in questo caso della somma del valore di

mercato del terreno e del costo delle costruzioni;

- come “costo di riproduzione deprezzato” (Depreciated Replacement Cost): si tratterà in questo caso

della somma del valore di mercato del terreno e del il costo che si dovrebbe sostenere per costruire un

fabbricato di analoga utilità e medesime caratteristiche, deprezzati in funzione del loro grado di

obsolescenza funzionale, tecnologica e ambientale.

Lo scrivente, ritiene più corretto l’ultimo procedimento di stima, ovvero a costo di riproduzione deprezzato.

Il deprezzamento del costo di costruzione è operato attraverso opportuni coefficienti riduttivi. Nella stima dei

coefficienti di deprezzamento, il valutatore deve considerare:




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- l’obsolescenza tecnologica, vale a dire l’invecchiamento delle strutture, degli impianti e delle finiture

dell’immobile, e quindi il costo delle future manutenzioni in rapporto ai costi di manutenzione di edifici

moderni;

- l’obsolescenza funzionale, cioè la convenienza o meno ad utilizzare l’immobile nell’uso attuale da parte

del soggetto, ad esempio un’impresa, che lo occupa; il ciclo di vita utile degli edifici può infatti variare in

ragione della destinazione d’uso;

- i fattori ambientali, poiché la destinazione d’uso attuale deve essere considerata in relazione all’ambiente

circostante e in relazione alle politiche urbanistiche e ambientali a livello locale e nazionale.

Nella pratica estimativa, con riferimento agli edifici industriali, il deprezzamento D è stimato in percentuale

sul “valore a nuovo” utilizzando la seguente formula:

D = (A+20)2/140 – 2,86

Nella quale A rappresenta l’età dell’edificio in percentuale sulla sua vita utile.

Nell’ipotesi che si consideri un deprezzamento di tipo lineare, si può considerare la seguente:

D = (U-R)/U

dove U è la vita utile ed R la vita residua dell’edificio.

Lo scrivete stimatore, per la valutazione del compendio, adotterà i seguenti metodi di valutazione:

1° Metodo.- valutazione del compendio tenendo conto della regolarità della Concessione Edilizia a suo

tempo rilasciata, abbisognevole soltanto del completamento della richiesta di agibilità mediante la

presentazione dei documenti mancanti e scontando un presuntivo costo per tali incombenze;

2° Metodo.- valutazione del compendio ritenendo la Licenza Edilizia non conforme alle normative e

pertanto nulla o annullabile, considerando che la costruzione è stata edificata successivamente al

depuratore, posizionata entro una fascia di rispetto di inedificabilità assoluta, non pertinenziale al

Depuratore cittadino e quindi non di “pubblico interesse”.

1° Metodo

Dopo attente ricerche, anche attraverso il “Consulente Immobiliare” del Sole24 Ore, lo scrivente ha

individuato, per immobili di tipologia speciale, un costo a valore di costruzione pari a €/mc 314,28.

Lo scrivente ritiene di utilizzare la formula di deprezzamento lineare, tenendo conto dei seguenti parametri:

U (vita utile dell’edificio) = 50 anni

R (vita residua dell’edificio) = 25 anni




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da cui avremo:

D = (U-R)/U = (50-25)/50 = 0,50

Per cui avremo:

mc 1920 x €/mc 314,28 x (1 – D) =

mc 1920 x €/mc 314,28 x 0,50 =

mc 1920 x €/mc 157,14 = € 301.708,80

Oltre al deprezzamento, lo scrivente ritiene necessario applicare ulteriori coefficienti di ragguaglio, quali:

coefficiente per struttura non antisismica 0,90

coefficiente per presenza di servitù di elettrodotto 0,95

coefficiente per fattori ambientali, fascia di rispetto dal depuratore 0,40

da cui:

€ 301.708,80 x 0,90 x 0,95 x 0,40 = € 103.184,41

Valore del terreno

Il terreno, essendo gravato da una servitù di elettrodotto e ubicato all’interno della fascia di rispetto di

inedificabilità assoluta, è sostanzialmente privo di valore. Infatti, risulta difficile evincerne un qualsivoglia tipo

di utilizzo, vista la presenza del depuratore fognario cittadino, ambiente malsano non indicato alla

permanenza di persone.

A seguito di rilievo a mezzo di stazione gps, si è riscontrato che la superficie recintata ammonta a mq.

3.680, oltre l’area adibita a parcheggi, antistante l’ingresso carraio su via Ressel, ammontante a circa mq

180, per complessi mq. 3.860.

Dal confronto con i dati catastali emerge una differenza in difetto di mq. 279, comunque inferiore alla

tolleranza prevista dal Catasto, pertanto lo scrivente stimatore ritiene corretto utilizzare l’area nominale per la

valutazione, da cui:

mq 4.139 x 1,50 = € 6.208,50

Costi da sostenersi per la pulizia

All’interno del fabbricato, lo scrivente ha potuto notare la presenza di diversi prodotti residuati del

preesistente laboratorio chimico, in particolare diverse boccette di ”Aflatossine” sostanza tra le più

cancerogene conosciute oltre ad altri contenitori, alcuni già aperti altri ancora integri di varie sostanze da me

non conosciute. Notiziato immediatamente il Curatore, anche a tutela delle persone che potrebbero aver

avuto accesso allo stabile, è stato dato corso ad una segnalazione alla Procura della Repubblica della

presenza di tali sostanze.

Oltre ai componenti chimici vi sono incartamenti della ditta da trattare come rifiuti, macerie derivanti da atti

vandalici all’interno dei bagni, materassi arrotolati e pentole, segno di un probabile utilizzo da parte di “non




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autorizzati”, il tutto a causa di una porta d’accesso rinvenuta forzata al piano seminterrato con probabile uso

di leve e dal cancello posto sul retro privo di serratura.

In data 6 novembre 2013 ad ore 15.30 circa,durante il primo sopralluogo, è stata bloccata la porta metallica

con del filo di ferro di grossa sezione, visto che i blocchetti metallici di ritenzione erano stati forzati. Per

quanto concerne il cancello privo di serratura, non scorre più, però vi è un piccolo spazio tra la colonna e il

cancello stesso da cui una persona può agevolmente passare.

I costi per la pulizia dell’interno comprensivo di:

- eliminazione rifiuti speciali chimici da trattare mediante termoincenerimento controllato

- disboscamento dell’area d’ingresso per l’accesso ai mezzi e ai cassoni per lo smaltimento

è di € 8.000,00, come da preventivo allegato della ditta specializzata “Carbocoke srl” mentre quello relativo

al disboscamento dell’area dal verde incontrollato e dalle siepi spinose è di € 4.200,00 come da preventivo

della ditta “l’Albero” allegato.

Costi totali per la pulizia (oltre IVA)

€ 8.000,00 +€ 4.200,00 = € 12.200,00

Costi da sostenersi per pratiche edilizie e Attestato di Prestazione Energetica A.P.E. (oltre IVA)

€ 3.500,00 + € 950,00 = € 4.450,00

Totale Valore del Compendio con il 1° Metodo

Il Valore è dato dalla sommatoria del valore del fabbricato e del valore del terreno meno il costo per le pulizie

e le pratiche al Comune e l’Attestato di prestazione Energetica.

Totale € 103.184,41 + € 6.208,50 - € 12.200,00 - € 4.450,00 = € 92.742,91

al qual valore dovremo ulteriormente detrarre una percentuale del 20% per vendita forzata e assenza di

garanzie per vizi, da cui avremo:

€ 92.742,91 – (92.742,91 x 20%) =

€ 92.742,91 – 18.548,58= € 74.194,33

arr. a € 74.000,00

2° Metodo

La valutazione in base al 2° Metodo è data:

Come posta positiva dal ricavo della vendita dell’area sgombera dalle demolizioni e dai rifiuti.

come posta negativa dal costo della demolizione e del ripristino dello stato dei luoghi ante costruzione,

oltre allo sgombero dei rifiuti e alla pratiche edilizie.




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Essendo il risultato evidentemente negativo, lo stimatore indica per il bene oggetto di perizia il valore € 0,00

(zero).

ULTERIORI OSSERVAZIONI

Dall’esame del Piano Regolatore Generale Comunale del Comune di Savogna d’Isonzo, emerge che il

depuratore è ubicato tutto in territorio del Comune di Savogna d’Isonzo, mentre ciò non risulta dall’esame del

PRGC del Comune di Gorizia. Si tratta evidentemente di una sovrapposizione di confini non ancora risolta

dai Comuni stessi.

Dall’esame della cartografia delle due tavole appare che in ambedue è indicata la fascia di rispetto del

depuratore ma soltanto quella relativa al Comune di Savogna d’Isonzo appare ben evidenziata

graficamente.

Ciò può aver tratto in inganno i precedenti stimatori che non hanno fatto menzione della presenza di un

vincolo tanto importante.

Certo di aver bene adempiuto all’incarico affidatomi, resto a disposizione per eventuali chiarimenti o

precisazioni.

Gorizia,

Il perito estimatore

Geom. Maurizio Di Martino




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Allegati:

Documentazione fotografica;

Edilizia Privata:

- Concessione Edilizia dd. 29 maggio 1987;

- Domanda di Concessione edilizia, relazione tecnica, certificato di collaudo statico, disegni e copia di mappa;

- Richiesta di certificato di agibilità e verbale di sopralluogo dell’Ufficio Tecnico;

Urbanistica:

- estratto PIP variante n. 2 adottata con delibera 120 dd. 07/05/1984;

- Tavola P.8 – Ricognizione e classificazione delle aree a servizi del PRGC dd. 18.7.2001;

- Tavola P.8 Servizi da espropriare e da acquisire – Variante Servizi n. 19 del PRGC dd. 13/12/2006;

- Tavola A.3 – Vincoli e fasce di rispetto del PRGC con Variante 37;

- Revisione dei Vincoli espropriativi e procedurali Variante 37 dd. 20/05/2013;

- Convenzione-contratto sull’affidamento del Servizio Idrico Integrato a Irisacqua srl (stralcio)

- lettera Comune/Irisacqua sul vincolo preordinato all’esproprio dd. 2 gennaio 2013;

- risposta Irisacqua sul vincolo preordinato all’esproprio;

- lettera Comune/Scrivente sul vincolo preordinato all’esproprio;

- Certificato di destinazione urbanistica;

- Richiesta verifica situazione urbanistica al Comune d.d. 27 novembre 2013;

- Risposta del Comune in data 2 dicembre 2013;

Catasto:

- Planimetrie catastali, copia di mappa e visure;

Tavolare

- Copia dei Tomi e visura;

- Estratti tavolari;

Altro

- Deliberazione del Comitato dei Ministri per la tutela della acque dall’inquinamento del 4 febbraio 1977 (stralcio);

- Lettera alla Procura della Repubblica per rinvenimento sostanze tossiche;

Preventivi

- Preventivo ditta “L’Albero”;

- Preventivo ditta “Carbocoke F.V.G. srl”.

TRIBUNALE DI GORIZIA - nead.pro · Iscritto alla posizione 243 dell’Albo Professionale dei...

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