TRIBUNALE DI FIRENZE

ROCCO SMALDORE GEOMETRA

Via G. Mazzini, 2 - 50053 Empoli (FI) – Tel. 0571/1610588 Cell. 392/7088264

P.IVA : 05436550486 – C.F. : SMLRCC82E04A013W – E-mail : [email protected] Pec : [email protected]

Empoli, giovedì 19 gennaio 2017.

TRIBUNALE DI FIRENZE FALLIMENTO DITTA

‘’IMPRESA DR. ING.

GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A.’’

REGISTRO FALLIMENTI: 63/14

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

DI PORZIONI DI FABBRICATO AD USO RESIDENZIALE

POSTE NEL COMUNE DI IMPRUNETA (FI) LOCALITA’ FALCIANI, VIA DEL PONTORMO s.n.c.

FACENTI PARTE DI UN PIU’ AMPIO IMMOBILE. OGGETTO DI PERIZIA VI E’ QUANTO SEGUE:

LOTTO 1 APPARTAMENTO piano T + n. 3 POSTI AUTO piano T


LOTTO 3 APPARTAMENTO piano S1 + n. 3 POSTI AUTO piano T

LOTTO 4 APPARTAMENTO piano T/1/2 + n. 2 POSTI AUTO piano T

LOTTO 5 APPARTAMENTO piano 1/2 + n. 3 POSTI AUTO piano T






ANALISI DELL’INTERO FABBRICATO 1. IDENTIFICAZIONE IMMOBILE IN OGGETTO.

Fabbricato oggetto di stima

Fabbricato oggetto di stima




VISTE DELL’INTERO FABBRICATO




2. BREVE DESCRIZIONE GENERALE. Trattasi di porzioni di fabbricato ad uso residenziale, facenti parte di un più ampio immobile, composto da nove unità immobiliari con i rispettivi posti auto esclusivi esterni, elevato per tre piani fuori terra ed un seminterrato abitabile, il tutto sito nel Comune di Impruneta, località Falciani, via Del Pontormo s.n.c.. Lo stabile in questione è posto al di sopra di una collina di Falciani in posizione panoramica dominante. Esso si inserisce perfettamente all’interno del contesto che lo circonda e notevole è l’impatto visivo dall’esterno, sia per lo schema architettonico e strutturale assegnato al fabbricato, sia per le rifiniture utilizzate nella costruzione dello stesso. Il fabbricato è di vecchia costruzione ed è stato oggetto di un intervento di ristrutturazione edilizia globale che ha portato complessivamente alla realizzazione di nove appartamenti residenziali, di cui sei con ingresso indipendente e tre con accesso dal vano scala a comune. All’esterno dell’edificio sono state realizzate aree per la viabilità interna e la formazione di venti posti auto scoperti esclusivi. Le facciate esterne sono in parte intonacate e tinteggiate in un’unica tonalità di colore, in parte rivestite in pietra con riquadri in muratura alle aperture. Gli infissi esterni sono in legno e ad eccezione delle finestre dei bagni e soffitte, sono dotate di persiane in legno. I terrazzi sono dotati di parapetto in laterizio, in muratura rivestita a pietra, ringhiera metallica ed a vetro. Per quanto riguarda la delimitazione del lotto generale di proprietà, vi è una recinzione mista a rete metallica plastificata con paline in ferro e muretti in pietra, mentre le singole unità immobiliari sono dotate in gran parte di muretti in calcestruzzo armato con sovrastante cimasa in cotto e ringhiera metallica. Il grado di manutenzione delle facciate è buono con finiture di ottima qualità, ad accezione del prospetto tergale in cui si manifesta in più punti la necessità di un intervento di ripristino. Per quanto riguarda la sistemazione esterna, i posti auto ed i vialetti di accesso alle abitazioni sono pavimentare in betonelle autobloccanti permeabili, mentre la scalinata esterna che porta alle unità poste ad un dislivello inferiore è in gradoni di pietra sbocciardata. Il lato sud del lotto è principalmente immerso in un’area boschiva, che ricopre porzioni di resede esclusivo di due appartamenti oggetto di perizia. Per quanto riguarda le singole unità immobiliari, si presentano in diverso stato di manutenzione (i difetti riscontrati saranno descritti per ogni singolo unità), con buone rifiniture e divisioni interne, ma in seguito all’immobilità verificatasi in questi anni, si denota sporcizia a terra, sulle pareti e sugli infissi esterni. Le pavimentazioni, nella zona giorno e nei locali igienici sono in piastrelle ceramiche, mentre nelle camere e soffitte vi è stato posato del parquet in legno. Non tutti i locali igienici sono dotati di sanitari, alcuni godono della sola predisposizione agli stessi (vedi descrizione delle singole unità immobiliari). Gli appartamenti ed i posti auto, alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016), risultavano liberi da cose e/o persone. All’interno di ogni singolo appartamento, vi sono posizionati delle confezioni di piastrelle di scorta a quelle posate. Le unità immobiliari sono provviste dei relativi impianti, ognuno con caldaia esclusiva, ma al sottoscritto non è stato possibile verificarne la funzionalità degli stessi o la sussistenza di vizi occulti; alcuni appartamenti godono della predisposizione al condizionamento. Per quanto riguarda le parti condominiali dell’edificio, sono state eseguite con un grado di finitura di buona qualità ed appaiono in un normale stato di manutenzione.




3. RIFERIMENTI URBANISTICI. Il sottoscritto, in data 30 novembre 2016, previo appuntamento, si è recato presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Impruneta, con lo scopo di ricostruire la storia urbanistica dell’immobile in questione. Lo stabile ricade all’interno del ‘’Tessuto storico di matrice rurale a prevalenza residenziale’’, territorio aree boschive, UTOE n. 10 di Falciani. Il sottoscritto, esaminata la documentazione archiviata, ha constatato quanto segue:

- che il fabbricato in questione, di vecchia realizzazione, fu costruito in assenza di permessi o licenze edilizie, in data antecedente all’ottobre 1964;

- che in data 8 ottobre 2002, prot. n. 21275, pratica n. 532/02, a nome del precedente proprietario fu presentata una richiesta di parere preventivo tecnico per varie opere edili da eseguirsi sul fabbricato in questione;

- che in data 10 dicembre 2002, prot. n. 27609, provvedimento definitivo n. 506/02, il Dirigente Responsabile del servizio gestione del territorio archivia il parere preventivo per carenza di documentazione;

- che per ristrutturazione e frazionamento in più unità immobiliari, in data 12 novembre 2004, fu presentata regolare D.I.A. prot. n. 27949, pratica n. 496/04, provvedimento definitivo n. 15/05;

- che in seguito ad una richiesta di documentazione integrativa da parte dell’Ufficio Tecnico Comunale pervenuta in data 23 novembre 2004, prot. n. 29279, è stata presentata un’integrazione alla D.I.A. n. 496/04 in data 3 gennaio 2005, prot. n. 103;

- che in data 20 gennaio 2005, prot. n. 1535, fu presentata comunicazione di inizio lavori, data di inizio delle opere dichiarata 20 gennaio 2005;

- che per quel che riguarda le opere strutturali da eseguire sull’edificio, è stata opportunamente presentata una pratica edilizia presso l’Ufficio Regionale per la Tutela del Territorio di Firenze, in data 25 marzo 2005, pratica n. 115610;

- che in data 12 maggio 2005, prot. n. 12235, venne depositata una richiesta di prolungamento della via Del Pontormo per la realizzazione dell’accesso al fabbricato in questione e successivamente, in data 21 giugno 2005, venne rilasciato regolare Permesso di Costruire n. 201/2005, pratica n. 197 anno 2005;

- che in data 7 ottobre 2005, prot. n. 25437, pratica n. 427/05, provvedimento definitivo n. 388/05, venne presentata regolare variante alla D.I.A. n. 496/04;

- che in data 15 ottobre 2007, prot. n. 25906, fu presentata una richiesta di proroga dei termini di scadenza della D.I.A. originaria n. 496/04, a tale richiesta in data 8 novembre 2007, il Dirigente Responsabile del servizio gestione del territorio, dispone il diniego alla proroga presentata. A tale diniego venne assegnato il numero di pratica 450/07 ed il numero di provvedimento definitivo 370/07;

- che in data 12 novembre 2007, prot. n. 28231, pratica n. 493/07, provvedimento originario n. 15/05, fu presentata una variante ai sensi dell’art. 142 della L.R. 1/05;

- che per opere di completamento delle sistemazioni esterne ed installazione del depuratore acque reflue, fu presentata regolare D.I.A. in data 26 novembre 2007, prot. n. 29476, pratica n. 511/07, provvedimento definitivo n. 28/08 e successiva variante ai sensi dell’art. 142 della L.R. 1/05, in data 2 aprile 2008, prot. n. 8624, pratica n. 178/08, provvedimento originario n. 28/08;




- che per quel che riguarda le opere strutturali eseguite sull’edificio, è stata opportunamente presentata dichiarazione di fine lavori e certificato di rispondenza, presso l’Ufficio Regionale per la Tutela del Territorio di Firenze, in data 27 febbraio 2008;

- che in data 2 aprile 2008, prot. n. 8621 è stato depositato il certificato di abitabilità dell’immobile;

- che in data 2 aprile 2008, prot. n. 8623, è stata depositata la dichiarazione di fine lavori e certificazione di conformità al progetto presentato.

Per i particolari, vedi documentazione urbanistica allegata alla presente (allegato n. 3). Il sottoscritto, esaminate le pratiche elencate comunica che al fine di garantire l’accesso al fabbricato dovrà essere instaurata una servitù carrabile e pedonale a favore del condominio e contro l’Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a. o di chi ne sarà proprietario, su porzione della particella 437 del foglio di mappa 38, del Comune di Impruneta. Il sottoscritto, in data 8 dicembre 2016, ha effettuato un sopralluogo esterno ed interno alle unità immobiliari oggetto di stima, esaminando il grado di manutenzione del bene e l’eventuale conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Il sottoscritto ha riscontrato difformità rispetto a quanto concessionato dall’Ufficio Tecnico Comunale, sia interne che esterne, alcune rientranti nella tolleranza del 2% consentita per ogni unità immobiliare in base ai dettami dell’art. 198, comma 1, della Legge Regionale Toscana n. 65/2014 e successive modifiche ed integrazioni, altre necessitano di Accertamento di Conformità in Sanatoria o in alternativa la rimessa in pristino dello stato dei luoghi, oltre al pagamento delle sanzioni, degli oneri concessori e diritti di segreteria che verranno richiesti dal Comune di Impruneta, pratica che dovrà essere presentata a cura e spese dei futuri acquirenti. Per quanto riguarda le difformità esterne, il sottoscritto ha riscontrato (in alcune parti dell’immobile) difformità dovute alla assenza/presenza di canne fumarie esistenti/non esistenti, diversità nei prospetti in seguito alla carenza di alcuni riquadri alle finestre ed alla mancanza della balza perimetrale ove riportata nei grafici, diversa realizzazione in alcuni punti della pavimentazione esterna esclusiva, diversa dimensione o posizione di alcune aperture esterne, diversa tipologia prospettica dei muri di cinta e della sovrastante ringhiera metallica. Inoltre è stata constatata l’assenza nei grafici progettuali della porzione di scannafosso con accesso allo stesso, posto sul tergo dell’immobile. Il sottoscritto successivamente, per ogni singolo lotto stimato, provvederà ad elencare le difformità edilizie riscontrate. Il sottoscritto, esaminato lo schema progettuale della sistemazione esterna ed in particolare dei posti auto esclusivi, ritiene che ai fini del garantire i disposti di cui all’art. 3.5 del Decreto ministeriale 14 giugno 1989 n. 236, alcuni di essi siano impossibilitati ad un’eventuale adattabilità allo scopo di renderli completamente fruibili da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, a causa delle loro attuali dimensioni ed alla loro disposizione assegnata all’interno del lotto. Ai fini estimativi, considerando che l’adempimento della regolarizzazione edilizia dei singoli lotti e delle parti condominiali comporterà oneri, sanzioni e spese tecniche, si indica prudenzialmente in circa €. 13.000,00, l’ammontare della spesa complessiva, spese che saranno sottratte dal valore finale di stima di ogni singolo lotto.




4. PROVENIENZA. Il fabbricato in questione oggetto di ristrutturazione edilizia, è pervenuto alla originaria ‘’Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi – Costruzioni in cemento armato ed idrauliche – S.p.a.’’, codice fiscale 00392600482, in forza dell’atto di compravendita Notaro Dott. Claudio Barnini, del 12 novembre 2004, repertorio n. 242193 fascicolo n. 12989, registrato a Firenze 3 il 9 dicembre 2004, al n. 8000 serie 1T, trascritto a Firenze il 9 dicembre 2004 al n. 29636 di reg. part. e successivo atto di quietanza del 30 dicembre 2004, repertorio n. 244192 fascicolo n. 13171, annotato a margine il 12 marzo 2007 al n. 2671 di reg. part.. I beni in questione sono pervenuti all’attuale società ‘’Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a.’’, codice fiscale 01074310481, in tal modo:

- in forza dell’atto Notaro Dott. Claudio Barnini, del 13 aprile 2006, repertorio n. 258909/14118, trascritto a Firenze il 27 aprile 2006 al n. 11453 di reg. part., per atto di fusione di società per incorporazione, in cui gli immobili passarono alla società ‘’New House S.r.l.’’codice fiscale 01074310481;

- in forza dell’Atto Notaro Dott. Claudio Barnini, del 13 aprile 2006, repertorio n. 258909, raccolta 14118, trascritto a Firenze il 27 aprile 2006 al n. 11454 di reg. part., per atto di mutamento di denominazione o ragione sociale, in cui gli immobili passarono alla società ‘’Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a.’’, codice fiscale 01074310481.

Per i particolari, vedi atto di provenienza originario allegato alla presente (allegato n. 2).

5. VISURE IPOTECARIE. ISCRIZIONE del 25 gennaio 2005 al n. part. 578 Atto Notaio Claudio Barnini del 20 gennaio 2005 Repertorio 244898/13221 Favore BANCA INTESA SPA con domicilio eletto presso la propria sede in Milano piazza Ferrari n. 10 Contro Società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI – COSTRUZIONI IN CEMENTO ARMATO ED IDRAULICHE- Società per Azioni con domicilio eletto in Firenze via della Robbia n. 38 in difetto presso la segreteria del Comune di Impruneta € 1.200.000,00 di cui capitale per € 800.000,00 in 15 anni Grava su immobili in Comune di Impruneta NCEU Foglio 38 part. 165 sub. 700-701-3-4-5-6-7 NCT Foglio 38 part. 36-37-38-40-41-143-42 RESTRIZIONE annotata il 31 dicembre 2010 al n. 7445 particolare Per gli immobili nel Comune di Impruneta Foglio 38 particella 165 subalterni 505-502-511-514-500 ISCRIZIONE del 2 luglio 2008 al n. part. 5661 Atto Notaio Claudio Barnini del 1° luglio 2008 Repertorio 273720/15258 Favore INTESA SANPAOLO SPA




con domicilio eletto in Torino via Piazza San Carlo n. 152 Contro Società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI - Società per Azioni con domicilio eletto in Firenze via della Robbia 38 e in difetto presso la segreteria del Comune di Impruneta € 3.300.000,00 di cui capitale per € 1.650.000,00 in 15 anni Grava su immobili in Comune di Impruneta NCEU Foglio 38 part. 165 sub. 501-503-504-506-528-529-530-507-508-509-510-512-513-515-516-517-518-519-521-522-523-524-525-526-520 SERVITU’ ELETTRODOTTO e PASSO Atto Notaio Brugnoli 22 luglio 1986 Repertorio 5248 Registrato a Prato il 1° agosto 1986 al n. 427 vol. 13 Favore ENEL Contro i terreni Comune di Impruneta Foglio 38 particelle 37- 38-41 SERVITU’ a favore di ACQUEDOTTO Atto Notaio Agnoletti 20 novembre 1963 registrato a Firenze il 7 dicembre 1963 al n. 7151 SEQUESTRO PREVENTIVO art. 321 CPP Tribunale di Firenze 6 dicembre 2013 Repertorio 6586 Favore FINANZE DELLO STATO Contro IMPRESA DOTT. ING. TOGNOZZI GIOVANNI SPA Beni immobili in Comune di Bagno a Ripoli, in Comune di Greve in Chianti, Comune di Impruneta NCEU Foglio 38 particella 165 subalterni 105 (esattamente 501) - 503-504-506-507-508-509-510-512-513-515-516-517-518-519-520-521-522-523-524-525-526-528-529-530 NCT Foglio 38 particelle 36-37-40-42-143 Annotato, tra le altre, di annotamento di dissequestro parziale (come da titolo in Vs possesso) in data 7 ottobre 2016 al n. 5284 di registro particolare per gli immobili in oggetto.

Per i particolari, vedi la relazione tecnica allegata alla presente (allegato n. 6).

6. SCELTA DEI VALORI DI STIMA. Per determinare il valore di mercato delle unità immobiliari in questione, il sottoscritto ha adottato ‘’il criterio del più probabile valore di mercato’’, che appare il più idoneo a compiere quanto gli è stato richiesto, visto che esprime il rapporto di equivalenza tra una somma di denaro ed un determinato bene economico, in funzione della caratteristica della domanda e dell’offerta di quel bene sul mercato. Tale criterio può essere sviluppato attraverso due procedimenti di stima, quello sintetico (detto anche per comparazione diretta) ed analitico (detto anche per comparazione indiretta), ritenendo però quest’ultimo (che si basa sulla capitalizzazione dei redditi) non attendibile e di conseguenza




non utilizzabile in quanto i dati disponibili per canoni di locazione, sono generalmente scarsi e poco attendibili. In seguito a quanto sopra citato, il sottoscritto ha adottato il metodo di stima sintetico, esaminando i valori pubblicati dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate, le pubblicazioni specialistiche ed attraverso indagini di mercato presso agenzie immobiliari e professionisti operanti in zona. Ai fini di una più precisa valutazione, il sottoscritto ha tenuto conto delle caratteristiche di localizzazione, di posizione, tipologiche e produttive del bene. Individuato dalle valutazioni immobiliari dell’Omi dell’ Agenzia delle Entrate, un valore di mercato che oscilla da €. 1.700,00 a €. 2.550,00 al mq. di superficie lorda, prezzi inclusi delle incidenze dovute alle pertinenze esclusive ed aree a comune. Il sottoscritto, espletate le indagini di mercato sopra citate per unità similari a quelle in oggetto, esaminate dettagliatamente le caratteristiche del bene, ammirando principalmente i gradi di finitura, sia interni che esterni, la posizione in cui è posto l’immobile ed il contesto che lo circonda, esprime un valore di mercato pari a: €. 2.400,00 per mq. di superficie commerciale. Per superficie commerciale, si intende il prodotto della superficie reale lorda, moltiplicata per dei coefficienti di destinazione d’uso, come sotto riportato. Il sottoscritto precisa, che la stima pur essendo a misura, discende da altre considerazioni non riportate nella perizia, quindi per cui l’eventuale presenza di errori aritmetici nelle operazioni di calcolo delle consistenze reali, non vanno ad alterare il complessivo valore di stima.

METODO DI VALUTAZIONE

Sono stati individuati i coefficienti da adottare per trasformare la superficie reale in commerciale

COEFF. descrizione

1.00 Locali abitativi piano seminterrato, terra e primo

0.50 Locali soffitta in parte praticabili al piano sottotetto

0.25 Terrazze e logge

0.10 Resede esclusivo (area a verde e marciapiede)

0.05 Resede esclusivo (area boschiva)

0.20 Posti auto scoperti esclusivi

0.00 Posti auto scoperti a disposizione di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale

Applicando i relativi coefficienti alle singole consistenze otterremo le superfici commerciali




LOTTO 1 1. BREVE DESCRIZIONE DEL BENE. Unità immobiliare a destinazione residenziale, posta al piano terra di un più ampio fabbricato, a cui vi si accede dalla via Del Pontormo, tramite agevole area condominiale. L’appartamento in questione è dotato di triplice accesso esterno e di ampio resede esclusivo formato da giardino, marciapiede di passaggio e scala privata di accesso all’area a parcheggio posta ad una quota superiore. Accessori all’abitazione vi sono tre posti auto scoperti siti nell’area di manovra a comune di ingresso allo stabile. Precisamente trattasi del quarto e quinto posto auto sulla destra ed il quarto sulla sinistra per chi entra dal cancello principale di accesso alle abitazioni. Per quanto riguarda le pavimentazioni interne, nella zona giorno e nei locali igienici sono state posate piastrelle in ceramica, mentre nelle camere del parquet in legno. I posti auto sono pavimentati in betonelle autobloccanti permeabili. Il resede esclusivo è in buona parte a verde e la rimanente porzione è pavimentata a lastre di pietra. Esso è dotato di un punto di adduzione acqua, con apposito pilozzo in cotto. L’angolo cottura ed i locali igienici sono provvisti dei rispettivi rivestimenti in ceramica a parete, evidenziando un buon grado di finitura. Il bagno secondario, in quanto privo di apertura all’esterno, è dotato di impianto di aerazione forzata. Per quanto riguarda la caldaia, è del tipo incassata in muratura ed è posta esternamente all’interno della singola proprietà privata. Il subalterno oggetto di stima risulta così composto:

• al piano terra, resede esclusivo sui tre lati, ingresso, soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno, due bagni e due camere.

2. CONSISTENZA. Il sottoscritto, per il calcolo della consistenza delle unità immobiliari, dichiara di esservi avvalso delle superfici riportate negli elaborati grafici e delle misurazioni rilevate sugli stessi, allegati ai permessi edilizi depositati e rilasciati dal Comune di Impruneta.

Destinazione Piano Sup. Utile mq. Sup. Lorda mq.

Appartamento T 91,84 117,67

Resede esclusivo T 345,31 368,73

n. 3 posti auto scoperti T 39,00 39,00

3. SITUAZIONE URBANISTICA DEL SINGOLO LOTTO. L’unità immobiliare in questione, è stata costruita e ristrutturata in forza di quanto esposto dal sottoscritto al comma 3 – Riferimenti Urbanistici – Analisi dell’intero fabbricato.




Il sottoscritto, esaminate le tavole grafiche allegate ai permessi edilizi depositati e rilasciati, ha riscontrato le seguenti difformità edilizie:

• diverse misurazioni nette interne dell’ingresso e del bagno di minore superficie;

• diverse misurazioni nette interne in altri vani dell’unità, comunque rientranti nella tolleranza del 2% consentita in base ai dettami dell’art. 198, comma 1, della Legge Regionale Toscana n. 65/2014 e successive modifiche ed integrazioni;

• diversa dimensione netta di una porta finestra del soggiorno-pranzo;

• varie difformità nella sistemazione esterna esclusiva, sia per quel che riguarda i dislivelli rispetto il piano di calpestio interno, sia nella realizzazione degli scalini di uscita dall’abitazione verso il resede, sia per la diversa raffigurazione grafica della pavimentazione stessa;

• diverso numero delle alzate della scala esclusiva di accesso all’area a parcheggio posta a quota superiore e, difformità nella realizzazione della muratura di cinta ove ancorato il cancello di accesso all’area citata.

4. SITUAZIONE CATASTALE DEL SINGOLO LOTTO. Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Impruneta, l’appartamento ed i posti auto annessi, sono geometricamente rappresentati in tal modo:

- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 501, piano T, categoria A/2, classe 5, consistenza 6 vani, superficie catastale totale 135 mq., superficie catastale totale escluse aree scoperte 118 mq., rendita catastale €. 650,74, che identifica l’appartamento di civile abitazione;

- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 510, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza 13 mq., superficie catastale totale 13 mq., rendita catastale €. 32,90, che identifica il primo posto auto;

- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 522, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza 13 mq., superficie catastale totale 13 mq., rendita catastale €. 32,90, che identifica il secondo posto auto;

- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 523, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza 13 mq., superficie catastale totale 13 mq., rendita catastale €. 32,90, che identifica il terzo posto auto;

il tutto in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 20 novembre 2007, protocollata al numero FI0400078, per quel che riguarda l’appartamento ed i posti auto sub. 522 e 523; in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 23 agosto 2013, protocollata al numero FI0215705, per quel che riguarda il posto auto sub. 510. Il sottoscritto, esaminate le planimetrie catastali presenti in atti, ha riscontrato le seguenti difformità:




• varie difformità per quel che riguarda la sistemazione esterna esclusiva, sia nella realizzazione degli scalini di uscita dall’abitazione verso il resede, sia per la diversa raffigurazione grafica della pavimentazione stessa, sia per la diversa raffigurazione della muratura di cinta;

• diverso numero delle alzate della scala esclusiva di accesso all’area a parcheggio posta a quota superiore e, difformità nella realizzazione della muratura di cinta ove ancorato il cancello di accesso all’area citata;

• le altezze interne del disimpegno di passaggio alla cucina, riportate in planimetria catastale non corrispondono con lo stato dei luoghi.

5. GIUDIZIO SINTETICO SULLO STATO DI MANUTENZIONE DEL BENE. L’appartamento in questione, appare in un cattivo stato di manutenzione, nonostante le buone rifiniture interne ed esterne realizzate. In seguito all’immobilità verificatasi in questi anni, si denota sporcizia a terra, sulle pareti, sui soffitti e sugli infissi esterni. Il sottoscritto, alla data del sopralluogo effettuato l’ 8 dicembre 2016, ha evidenziato una serie di problematiche tecniche, qui di seguito elencate:

- internamente si denota una forte umidità di risalita con conseguente deterioramento degli intonaci e distacco dei battiscopa;

- nel disimpegno di accesso alla cucina, il radiatore è posato a terra, senza allaccio all’impianto esistente;

- la cimasa in cotto sovrastante il muro di cinta, risulta in alcuni punti deteriorata; - il rivestimento della scala esclusiva esterna, si presenta in uno stato avanzato di degrado.

L’abitazione, alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016), risultava libera da cose e/o persone, è provvista dei relativi impianti, ma al sottoscritto non è stato possibile verificarne la funzionalità degli stessi o la sussistenza di vizi occulti. Per quel che riguarda i posti auto, appaiono in un buon stato di manutenzione ed alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016) risultavano liberi da cose e/o persone.

6. CLASSE ENERGETICA. L’unità immobiliare non è stata dotata di opportuna Documentazione Energetica ai sensi dell’Art. 6 D.Lgs 192/05, come modificato dal D.Lgs 311/06. In seguito a quanto espresso, il sottoscritto applicherà un deprezzamento di €. 3.000,00 al prezzo base d’asta, rimandando al futuro acquirente, l’onere di dotare l’unità immobiliare acquistata di Attestazione di Prestazione Energetica.

7. QUOTE MILLESIMALI.

Esaminate le tabelle millesimali condominiali redatte per il condominio in questione, il sottoscritto ha constatato quanto segue:




TABELLA MILLESIMALE ‘’A’’ MILLESIMI GENERALI

- APPARTAMENTO: 135,49 - POSTI AUTO: 1,80

Per i particolari, vedi le tabelle millesimali allegate alla presente (allegato n. 5).

8. STIMA. Il sottoscritto, come accennato precedentemente, applicando i coefficienti alle singole consistenze, otterrà la superficie commerciale da stimare.

Destinazione Sup. Lorda mq. Coefficienti Sup. Commerciale

Appartamento 117,67 1,00 117,67

Resede esclusivo 368,73 0,10 36,87

n. 3 posti auto scoperti 39,00 0,20 7,80

TOTALE SUPERFICIE

COMMERCIALE MQ. 162,34

Moltiplicando la superficie commerciale ottenuta, per il valore al mq. precedentemente stabilito di €./mq. 2.400,00, si otterrà il valore di mercato di stima del bene in oggetto:

€./mq. 2.400,00 x mq. 162,34 = €. 389.616,00

Il sottoscritto, in seguito a quanto espresso, stabilisce che il prezzo di mercato reale del bene, di proprietà della ‘’Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a.’’, quantificato in maniera arrotondata è di:

€. 389.000,00 (trecentottantanovemila/00)

9. DETERMINAZIONE DEL PREZZO A BASE D’ASTA. Per la determinazione del prezzo base d’asta, partendo dal valore di mercato reale del bene, il sottoscritto ritiene opportuno:

- applicare un deprezzamento del 10% sul valore di mercato reale del bene, in seguito ai meccanismi d’asta (pagamento in tempi brevi e mancanza di garanzia per i vizi della cosa e che essa non può essere impugnata per causa di lesioni);

- applicare un deprezzamento di €. 3.000,00, in quanto l’unità risulta carente della Documentazione Energetica ai sensi dell’art. 6 D.Lgs 192/05, come modificato dal D.Lgs 311/06;

- applicare un deprezzamento di €. 13.000,00, dovuto alle spese per il ripristino della conformità urbanistica e catastale, esclusiva e condominiale;

- applicare un deprezzamento di €. 18.000,00 per il cattivo stato di manutenzione dell’unità immobiliare.

Alla luce di quanto esposto, il sottoscritto stabilisce che il prezzo base d’asta del Lotto 1, sarà:




€. 389.000,00 – 10% - €. 3.000,00 - €. 13.000,00 - €. 18.000,00 = €. 316.100,00

cifra arrotondata dal sottoscritto a:

€. 316.000,00 (trecentosedicimila/00)

LOTTO 2

1. BREVE DESCRIZIONE DEL BENE. Unità immobiliare a destinazione residenziale, posta al piano terra di un più ampio fabbricato, a cui vi si accede dalla via Del Pontormo, tramite agevole area condominiale. L’appartamento in questione è dotato di un’ampia terrazza panoramica e di doppio resede esclusivo posto sul fronte e sul tergo dello stesso. Accessori all’abitazione vi sono tre posti auto scoperti siti nell’area di manovra a comune di ingresso allo stabile. Precisamente trattasi del primo, secondo e terzo sulla sinistra per chi entra dal cancello principale di accesso alle abitazioni. Per quanto riguarda le pavimentazioni interne, nella zona giorno, nei locali igienici e sulla terrazza sono state posate piastrelle in ceramica, mentre nelle camere del parquet in legno. I posti auto sono pavimentati in betonelle autobloccanti permeabili. Il resede esclusivo è in buona parte a verde e la rimanente porzione è pavimentata a lastre di pietra. Esso è dotato di un punto di adduzione acqua posto sul tergo dell’immobile, con apposito pilozzo in cotto. L’angolo cottura ed i locali igienici sono provvisti dei rispettivi rivestimenti in ceramica a parete, evidenziando un buon grado di finitura. Il bagno secondario, in quanto privo di apertura all’esterno, è dotato di impianto di aerazione forzata. Per quanto riguarda la caldaia, è del tipo incassata in muratura ed è posta sul prospetto tergale all’interno della singola proprietà privata. Il subalterno oggetto di stima risulta così composto:

• al piano terra, resede esclusivo, loggia, ingresso, disimpegno, soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno, due bagni, tre camere e terrazza con resede a cui vi si accede dal soggiorno-pranzo.






Appartamento T 100,43 126,16

Loggia e terrazza T 64,48 65,00



3. SITUAZIONE URBANISTICA DEL SINGOLO LOTTO. L’unità immobiliare in questione, è stata costruita e ristrutturata in forza di quanto esposto dal sottoscritto al comma 3 – Riferimenti Urbanistici – Analisi dell’intero fabbricato. Il sottoscritto, esaminate le tavole grafiche allegate ai permessi edilizi depositati e rilasciati, ha riscontrato le seguenti difformità edilizie:

• diverse misurazioni nette interne della loggia, dell’ingresso e delle due camere di minore superficie;


• varie difformità nella sistemazione esterna esclusiva, sia per quel che riguarda i dislivelli rispetto il piano di calpestio interno, sia per la diversa raffigurazione grafica della muratura di cinta;

• diversa raffigurazione grafica del parapetto della loggia;

• installazione di vetrate a parapetto su due lati della terrazza tergale;

• diversa tipologia di infisso della finestra del locale igienico e carenza di riquadro riportato nei grafici.


- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 503, piano T, categoria A/2, classe 5, consistenza 7 vani, superficie catastale totale 146 mq., superficie catastale totale escluse aree scoperte 125 mq., rendita catastale €. 759,19, che identifica l’appartamento di civile abitazione;







il tutto in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 20 novembre 2007, protocollata al numero FI0400078. Il sottoscritto, esaminate le planimetrie catastali presenti in atti, ha riscontrato le seguenti difformità:

• varie difformità per quel che riguarda la sistemazione esterna esclusiva, sia per la diversa raffigurazione grafica della pavimentazione stessa, sia per la diversa raffigurazione della muratura di cinta;

• le altezze interne dell’ingresso, riportate in planimetria catastale non corrispondono con lo stato dei luoghi.

5. GIUDIZIO SINTETICO SULLO STATO DI MANUTENZIONE DEL BENE. L’appartamento in questione, appare in un normale stato di manutenzione (ad eccezione del prospetto sul retro), con buone rifiniture interne ed esterne, ma in seguito all’immobilità verificatasi in questi anni, si denota sporcizia a terra (internamente ed esternamente), sulle pareti, sui soffitti e sugli infissi esterni ed incuria nel taglio della vegetazione del resede esclusivo. Il sottoscritto, alla data del sopralluogo effettuato l’ 8 dicembre 2016, ha evidenziato una serie di problematiche tecniche, qui di seguito elencate:

- forte umidità di risalita presente sulla facciata posteriore, con conseguente deterioramento degli intonaci e distacco dei battiscopa;

- lieve deterioramento di porzione di muratura di cinta del resede esclusivo posto sul fronte dell’unità.













Appartamento 126,16 1,00 126,16

Loggia e terrazza 65,00 0,25 16,25



TOTALE SUPERFICIE



€./mq. 2.400,00 x mq. 160,35 = €. 384.840,00


€. 384.000,00 (trecentottantaquattromila/00)


- Applicare un deprezzamento del 10% sul valore di mercato reale del bene, in seguito ai meccanismi d’asta (pagamento in tempi brevi e mancanza di garanzia per i vizi della cosa e che essa non può essere impugnata per causa di lesioni);



- applicare un deprezzamento di €. 6.000,00 per i difetti all’unità sopra descritti.





€. 384.000,00 – 10% - €. 3.000,00 - €. 13.000,00 - €. 6.000,00 = €. 323.600,00


€. 323.000,00 (trecentoventitremila/00)

LOTTO 3 1. BREVE DESCRIZIONE DEL BENE. Unità immobiliare a destinazione residenziale, posta al piano seminterrato di un più ampio fabbricato, a cui vi si accede dalla via Del Pontormo, tramite agevole area condominiale. L’appartamento in questione è dotato di un ampio resede esclusivo posto sui tre lati del subalterno, formato da giardino, vialetti pavimentati di passaggio ed in buona parte area a verde boschiva con folta vegetazione ad alto fusto. Accessori all’abitazione vi sono tre posti auto scoperti siti nell’area di manovra a comune di ingresso allo stabile. Precisamente trattasi del primo, secondo e terzo sulla destra per chi entra dal cancello principale di accesso alle abitazioni. Il primo posto auto sulla destra per chi entra dal cancello di ingresso (subalterno 526), è destinato all’utilizzo da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, quindi per cui verrà accesa su di esso una servitù a favore del condominio, ragione per la quale il sottoscritto ha ritenuto opportuno non assegnare nessun valore di stima. Per quanto riguarda le pavimentazioni interne, nella zona giorno e nei locali igienici sono state posate piastrelle in ceramica, mentre nelle camere del parquet in legno. Gli scalini interni atti a superare i vari dislivelli presenti, sono rivestiti in pietra, mentre i posti auto sono pavimentati in betonelle autobloccanti permeabili. I prospetti dell’unità sono principalmente rivestiti in pietra e la rimanente porzione intonacata e tinteggiata in tonalità unica di colore; le aperture esterne sono provviste di riquadro in muratura. Il resede esclusivo è in buona parte a verde e la rimanente porzione è pavimentata a lastre di pietra. Esso è dotato di un punto di adduzione acqua posto sul tergo dell’immobile con apposito pilozzo in cotto, in stessa posizione vi è l’accesso allo scannafosso condominiale perimetrale all’edificio. L’angolo cottura ed i locali igienici sono provvisti dei rispettivi rivestimenti in ceramica a parete, evidenziando un buon grado di finitura. Il bagno principale, in quanto privo di apertura all’esterno, è dotato di un impianto di aerazione forzata. Per quanto riguarda la caldaia, è del tipo incassata in muratura ed è posta sulla destra per chi entra dal cancello privato di ingresso all’abitazione. Il subalterno oggetto di stima risulta così composto:

• al piano seminterrato, resede esclusivo sui tre lati, cucina-pranzo, soggiorno, disimpegno, due bagni e due camere.






Appartamento S1 88,20 110,00

Resede esclusivo S1 177,00 187,00

Area boschiva esclusiva S1 60,00 60,00


n. 1 posto auto scoperto per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale

T 16,00 16,00

3. SITUAZIONE URBANISTICA DEL SINGOLO LOTTO. L’unità immobiliare in questione, è stata costruita e ristrutturata in forza di quanto esposto dal sottoscritto al comma 3 – Riferimenti Urbanistici – Analisi dell’intero fabbricato. Il sottoscritto, esaminate le tavole grafiche allegate ai permessi edilizi depositati e rilasciati, ha riscontrato le seguenti difformità edilizie:

• diverse misurazioni nette interne nella zona giorno;


• diverse dimensioni nette delle aperture della zona giorno;

• le altezze nette interne della zona giorno, nel disimpegno e nel bagno riportate nei grafici progettuali non corrispondono con lo stato dei luoghi;

• varie difformità nella sistemazione esterna esclusiva, dovute ad una diversa rappresentazione grafica della muratura di cinta e dei marciapiedi in quanto non vi è stato raffigurato un muretto ai piedi del perimetro dell’unità;

• presenza di un rivestimento a parete in rilievo non riportato nei grafici progettuali;

• nei grafici progettuali non è stato rappresentato la porzione di scannafosso perimetrale a cui vi si accede dal resede tergale esclusivo;

• lieve difformità grafica nella raffigurazione del locale igienico di minore superficie.


- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 504, piano S1, categoria A/2, classe 5, consistenza 5 vani, superficie catastale totale 124 mq., superficie catastale totale escluse aree scoperte 110 mq., rendita catastale €. 542,28, che identifica l’appartamento di civile abitazione;






- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 526, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza 16 mq., superficie catastale totale 16 mq., rendita catastale €. 40,49, che identifica il terzo posto auto (a disposizione delle persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale);

il tutto in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 20 novembre 2007, protocollata al numero FI0400078. Il sottoscritto, esaminate le planimetrie catastali presenti in atti, ha riscontrato le seguenti difformità:

• le altezze nette interne di buona parte dell’unità riportate in planimetria, non corrispondono con lo stato dei luoghi;

• varie difformità nella sistemazione esterna esclusiva, dovute ad una diversa rappresentazione grafica della muratura di cinta e dei marciapiedi in quanto non vi è stato raffigurato un muretto ai piedi del perimetro dell’unità;

• presenza di un rivestimento a parete in rilievo non riportato in planimetria;

• lieve difformità grafica nella raffigurazione del locale igienico di minore superficie.

5. GIUDIZIO SINTETICO SULLO STATO DI MANUTENZIONE DEL BENE. L’appartamento in questione, appare in un cattivo stato di manutenzione, nonostante le buone rifiniture interne ed esterne realizzate. In seguito all’immobilità verificatasi in questi anni, si denota sporcizia a terra, sulle pareti, sui soffitti, sugli infissi esterni ed incuria nel taglio della vegetazione e nella pulizia del resede esclusivo. Il sottoscritto, alla data del sopralluogo effettuato l’ 8 dicembre 2016, ha evidenziato una serie di problematiche tecniche, qui di seguito elencate:

- internamente si denota una forte umidità di risalita con conseguente deterioramento degli intonaci e distacco dei battiscopa;

- nella zona giorno, in più punti, si denotano infiltrazioni acquifere provenienti dall’alto con deterioramento degli intonaci;

- la pavimentazione del bagno secondario si mostra in cattive condizioni; - il rivestimento delle scalinate esclusive esterne, si presentano in uno stato avanzato di

degrado.

L’abitazione, alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016), risultava libera da cose e/o persone, è provvista dei relativi impianti, ma al sottoscritto non è stato possibile verificarne la funzionalità degli stessi o la sussistenza di vizi occulti.




Per quel che riguarda i posti auto, appaiono in un buon stato di manutenzione ed alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016) risultavano liberi da cose e/o persone.



Esaminate le tabelle millesimali condominiali redatte per il condominio in questione, il sottoscritto ha constatato quanto segue: TABELLA MILLESIMALE ‘’A’’ MILLESIMI GENERALI





Appartamento 110,00 1,00 110,00


Area boschiva esclusiva 60,00 0,05 3,00



16,00 0,00 0,00

TOTALE SUPERFICIE



€./mq. 2.400,00 x mq. 136,90 = €. 328.560,00





€. 328.000,00 (trecentoventottomila/00)





- applicare un deprezzamento di €. 20.000,00 per il cattivo stato di manutenzione dell’unità immobiliare.


€. 328.000,00 – 10% - €. 3.000,00 - €. 13.000,00 - €. 20.000,00 = €. 259.200,00


€. 259.000,00 (duecentocinquantanovemila/00)

LOTTO 4 1. BREVE DESCRIZIONE DEL BENE. Unità immobiliare a destinazione residenziale, posta al piano terra, primo e soffitta di un più ampio fabbricato, a cui vi si accede dalla via Del Pontormo, tramite agevole area condominiale. L’appartamento in questione è dotato di un vialetto di accesso esclusivo e di un’ area a verde boschiva con folta vegetazione ad alto fusto. Accessori all’abitazione vi sono due posti auto scoperti siti nell’area di manovra a comune posta a quota superiore rispetto a quella di ingresso allo stabile. Precisamente trattasi del primo e del secondo da sinistra verso destra nella parte terminale dell’area citata. Per quanto riguarda le pavimentazioni interne, nella zona giorno e nei locali igienici sono state posate piastrelle in ceramica, mentre nella camera ed in soffitta del parquet in legno.




La scala di accesso al piano primo è rivestita in pietra, mentre quella necessaria per accedere alla soffitta è stata realizzata in legno con struttura portante in ferro. Nel vialetto di accesso sono state posate delle lastre di pietra ed i posti auto sono pavimentati in betonelle autobloccanti permeabili. L’angolo cottura ed i locali igienici sono provvisti dei rispettivi rivestimenti in ceramica a parete, evidenziando un buon grado di finitura. In soffitta, vi è presente un locale igienico provvisto della sola predisposizione dei sanitari. Per quanto riguarda la caldaia, è del tipo incassata in muratura ed è posta all’interno della cucina. Il subalterno oggetto di stima risulta così composto:

• al piano terra, vialetto di accesso, resede ad area boschiva, ingresso all’abitazione, vano scala;

• al piano primo, soggiorno-pranzo con scala di accesso al piano superiore, cucina, disimpegno, bagno e camera;

• al piano soffitta, doppio vano soffitta, bagno e ripostiglio.



Appartamento T-1 73,66 90,93

Soffitta 2 54,51 70,89


Area boschiva esclusiva T 163,00 163,00


3. SITUAZIONE URBANISTICA DEL SINGOLO LOTTO. L’unità immobiliare in questione, è stata costruita e ristrutturata in forza di quanto esposto dal sottoscritto al comma 3 – Riferimenti Urbanistici – Analisi dell’intero fabbricato. Il sottoscritto, esaminate le tavole grafiche allegate ai permessi edilizi depositati e rilasciati, ha riscontrato le seguenti difformità edilizie: al piano terra:

• diverse misurazioni nette interne;

• le altezze nette interne riportate nei grafici progettuali non corrispondono con lo stato dei luoghi;

• assenza del parapetto in muratura riportato nei grafici;

• diverso dislivello tra il piano di calpestio esterno ed interno, con assenza del doppio gradino esterno riportato nei grafici;




• diversa posizione della finestra e mancanza del riquadro esterno rispetto a quanto raffigurato nei prospetti allegati ai permessi edilizi depositati;

• diversa rappresentazione grafica del vialetto di accesso all’unità;

• assenza di uno scalino-pianerottolo nei pressi del cancello pedonale di ingresso; al piano primo:

• lieve difformità grafica nella rappresentazione di una porzione di parete nel soggiorno; al piano soffitta:

• il bagno presente, urbanisticamente è identificato come ripostiglio;

• diversa altezza interna nel punto di colmo della copertura;

• errata indicazione grafica dello scalino interno al bagno.


- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 506, piano T-1-2, categoria A/2, classe 5, consistenza 5,5 vani, superficie catastale totale 111 mq., superficie catastale totale escluse aree scoperte 99 mq., rendita catastale €. 596,51, che identifica l’appartamento di civile abitazione;



il tutto in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 20 novembre 2007, protocollata al numero FI0400078, per quel che riguarda l’appartamento; in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 23 agosto 2013, protocollata al numero FI0215732, per quel che riguarda il posto auto sub. 515; in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 23 agosto 2013, protocollata al numero FI0215738, per quel che riguarda il posto auto sub. 516. Il sottoscritto, esaminate le planimetrie catastali presenti in atti, ha riscontrato le seguenti difformità: al piano terra:

• le altezze nette interne riportate in planimetria non corrispondono con lo stato dei luoghi;

• assenza del parapetto delle scale in muratura;




• assenza dello scalino esterno riportato in planimetria;

• diversa rappresentazione grafica del vialetto di accesso all’unità;

• assenza di uno scalino-pianerottolo nei pressi del cancello pedonale di ingresso; al piano soffitta:

• il bagno presente, catastalmente è identificato come ripostiglio;

• diversa altezza interna nel punto di colmo della copertura;

• errata indicazione grafica dello scalino interno al bagno.

5. GIUDIZIO SINTETICO SULLO STATO DI MANUTENZIONE DEL BENE. L’appartamento in questione, appare in un buono stato di manutenzione (ad eccezione del vialetto di accesso al piano terra e porzione di facciata), con buone rifiniture interne ed esterne, ma in seguito all’immobilità verificatasi in questi anni, si denota sporcizia a terra e sugli infissi esterni. Il sottoscritto, alla data del sopralluogo effettuato l’ 8 dicembre 2016, ha evidenziato una serie di problematiche tecniche, qui di seguito elencate:

- nel vialetto di accesso alla proprietà e sui muretti di cinta, si denota sporcizia dovuta all’immobilità verificatasi in questi anni;

- la cimasa in cotto dei muretti di cinta ed i loro battiscopa hanno subito in più punti dei distacchi;

- la porzione di facciata necessita di manutenzione. L’abitazione, alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016), risultava libera da cose e/o persone, è provvista dei relativi impianti tra cui la predisposizione al condizionamento al piano soffitta, ma al sottoscritto non è stato possibile verificarne la funzionalità degli stessi o la sussistenza di vizi occulti. Per quel che riguarda i posti auto, appaiono in un buon stato di manutenzione ed alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016) risultavano liberi da cose e/o persone.












Appartamento 90,93 1,00 90,93

Soffitta 70,89 0,50 35,44


Area boschiva esclusiva 163,00 0,05 8,15


TOTALE SUPERFICIE



€./mq. 2.400,00 x mq. 145,68 = €. 349.632,00


€. 349.000,00 (trecentoquarantanovemila/00)








- applicare un deprezzamento di €. 4.000,00 per i difetti alla sistemazione esterna sopra descritti.


€. 349.000,00 – 10% - €. 3.000,00 - €. 13.000,00 - €. 4.000,00 = €. 294.100,00


€. 294.000,00 (duecentonovantaquattromila/00)

LOTTO 5 1. BREVE DESCRIZIONE DEL BENE. Unità immobiliare a destinazione residenziale, posta al piano primo e sottotetto di un più ampio fabbricato, a cui vi si accede dalla via Del Pontormo, tramite agevole area condominiale esterna e successivo vano scala a comune. Precisamente trattasi del primo a sinistra per chi accede al suddetto piano dal vano scala. Accessori all’abitazione vi sono tre posti auto scoperti siti nell’area di manovra a comune posta a quota superiore rispetto a quella di ingresso allo stabile. Precisamente trattasi del terzo e quarto sulla destra e del primo a destra nella parte terminale dell’area. Il quarto posto auto sulla destra (subalterno 518), è destinato all’utilizzo da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, quindi per cui verrà accesa su di esso una servitù a favore del condominio, ragione per la quale il sottoscritto ha ritenuto opportuno non assegnare nessun valore di stima. Inoltre, il sottoscritto fa notare l’errata progettazione in base all’utilizzo del citato posto auto, in quanto per essere assegnato a persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, deve necessariamente essere dotato di un’area di manovra della carrozzina posta sul lato sinistro della vettura. In tal caso, l’area di manovra è stata prevista sul fronte della vettura, quindi per cui la persona con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale non avrà un accesso diretto al veicolo. Per quanto riguarda le pavimentazioni interne, nella zona giorno e nei locali igienici sono state posate piastrelle in ceramica, mentre nella camera ed in soffitta del parquet in legno. La scala di accesso al piano sottotetto è stata realizzata in legno con struttura portante in ferro. I posti auto sono pavimentati in betonelle autobloccanti permeabili. L’angolo cottura ed i locali igienici sono provvisti dei rispettivi rivestimenti in ceramica a parete, evidenziando un buon grado di finitura. In soffitta, vi è presente un locale igienico provvisto della sola predisposizione dei sanitari ed essendo privo di apertura all’esterno, è dotato di un impianto di aerazione forzata. Per quanto riguarda la caldaia, è del tipo incassata in muratura ed è posta sul terrazzo a cui vi si accede dalla camera, terrazzo dotato di un punto di adduzione acqua con apposito pilozzo in ceramica. Il subalterno oggetto di stima risulta così composto:




• al piano primo, ingresso, soggiorno-pranzo con scala di accesso al piano superiore, cucina, disimpegno, bagno, camera e terrazza con accesso dalla camera;

• al piano soffitta, vano soffitta e bagno.



Appartamento 1 53,38 67,77

Terrazza 1 5,86 6,46

Soffitta 2 46,20 52,01



T 12,00 12,00

3. SITUAZIONE URBANISTICA DEL SINGOLO LOTTO. L’unità immobiliare in questione, è stata costruita e ristrutturata in forza di quanto esposto dal sottoscritto al comma 3 – Riferimenti Urbanistici – Analisi dell’intero fabbricato. Il sottoscritto, esaminate le tavole grafiche allegate ai permessi edilizi depositati e rilasciati, ha riscontrato le seguenti difformità edilizie: al piano primo:

• diversa misurazione netta interna dell’ingresso, comunque rientrante nella tolleranza del 2% consentita in base ai dettami dell’art. 198, comma 1, della Legge Regionale Toscana n. 65/2014 e successive modifiche ed integrazioni;

• diversa raffigurazione grafica dell’accesso all’appartamento, in quanto carente dello sguancio riportato;

• lieve difformità nella larghezza della finestra in camera;

• diversa misurazione netta del terrazzo; al piano soffitta:

• il bagno presente, urbanisticamente è identificato come ripostiglio;

• errata rappresentazione grafica del vano soffitta, in quanto carente di due tramezzature interne, una atta a chiudere una porzione di vano ad altezza ridotta, l’altra a costituire un cavedio.





- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 528, piano 1-2, categoria A/2, classe 5, consistenza 5 vani, superficie catastale totale 80 mq., superficie catastale totale escluse aree scoperte 78 mq., rendita catastale €. 542,28, che identifica l’appartamento di civile abitazione;


- foglio di mappa 38, particella 165, subalterno 518, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza 10 mq., superficie catastale totale 12 mq., rendita catastale €. 25,31, che identifica il secondo posto auto (a disposizione delle persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale);


il tutto in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 20 novembre 2007, protocollata al numero FI0400078, per quel che riguarda l’appartamento ed il posto auto sub. 518; in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 23 agosto 2013, protocollata al numero FI0215742, per quel che riguarda il posto auto sub. 517; in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 23 agosto 2013, protocollata al numero FI0215752, per quel che riguarda il posto auto sub. 519. Il sottoscritto, esaminate le planimetrie catastali presenti in atti, ha riscontrato le seguenti difformità: al piano primo:


al piano soffitta:

• il bagno presente, catastalmente è identificato come ripostiglio;

• errata rappresentazione grafica del vano soffitta, in quanto carente di due tramezzature interne, una atta a chiudere una porzione di vano ad altezza ridotta, l’altra a costituire un cavedio;

• diversa altezza interna nel punto di colmo della copertura e nella porzione di tetto a diversa falda.




5. GIUDIZIO SINTETICO SULLO STATO DI MANUTENZIONE DEL BENE. L’appartamento in questione, appare in un normale stato di manutenzione (ad eccezione della camera), con buone rifiniture interne ed esterne, ma in seguito all’immobilità verificatasi in questi anni, si denota sporcizia a terra e sugli infissi esterni. Il sottoscritto, alla data del sopralluogo effettuato l’ 8 dicembre 2016, ha evidenziato una serie di problematiche tecniche, qui di seguito elencate:

- all’interno della camera, presenza di forte umidità di risalita lungo le pareti perimetrali del vano con deterioramento dei battiscopa e del parquet in legno.

L’abitazione, alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016), risultava libera da cose e/o persone, è provvista dei relativi impianti tra cui la predisposizione al condizionamento al piano soffitta, ma al sottoscritto non è stato possibile verificarne la funzionalità degli stessi o la sussistenza di vizi occulti. Per quel che riguarda i posti auto, appaiono in un buon stato di manutenzione ed alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016) risultavano liberi da cose e/o persone.





TABELLA MILLESIMALE ‘’B’’ RIPARTIZIONI SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA E RICOSTRUZIONE SCALA

- APPARTAMENTO: 405,51 Per i particolari, vedi le tabelle millesimali allegate alla presente (allegato n. 5).

8. STIMA.




Il sottoscritto, come accennato precedentemente, applicando i coefficienti alle singole consistenze, otterrà la superficie commerciale da stimare.



Terrazza 6,46 0,25 1,61

Soffitta 52,01 0,50 26,00



12,00 0,00 0,00

TOTALE SUPERFICIE



€./mq. 2.400,00 x mq. 100,58 = €. 241.392,00


€. 241.000,00 (duecentoquarantunomila/00)





- applicare un deprezzamento di €. 3.000,00 per i difetti sopra descritti. Alla luce di quanto esposto, il sottoscritto stabilisce che il prezzo base d’asta del Lotto 5, sarà:

€. 241.000,00 – 10% - €. 3.000,00 - €. 13.000,00 - €. 3.000,00 = €. 197.900,00


€. 197.000,00 (centonovantasettemila/00)




LOTTO 6 1. BREVE DESCRIZIONE DEL BENE. Unità immobiliare a destinazione residenziale, posta al piano primo e sottotetto di un più ampio fabbricato, a cui vi si accede dalla via Del Pontormo, tramite agevole area condominiale esterna e successivo vano scala a comune. Precisamente trattasi dell’appartamento posto frontalmente per chi accede al suddetto piano dal vano scala. Accessori all’abitazione vi sono due posti auto scoperti siti nell’area di manovra a comune posta a quota superiore rispetto a quella di ingresso allo stabile, precisamente trattasi del primo e secondo sulla sinistra per chi arriva. Per quanto riguarda le pavimentazioni interne, nella zona giorno e nei locali igienici sono state posate piastrelle in ceramica, mentre nella camera ed in soffitta del parquet in legno. La scala di accesso al piano sottotetto è stata rivestita in pietra. I posti auto sono pavimentati in betonelle autobloccanti permeabili. L’angolo cottura ed i locali igienici sono provvisti dei rispettivi rivestimenti in ceramica a parete, evidenziando un buon grado di finitura. Il bagno principale in quanto privo di apertura all’esterno, è dotato di un impianto di aerazione forzata, mentre il locale igienico presente in soffitta è provvisto della sola predisposizione dei sanitari. Per quanto riguarda la caldaia, è del tipo incassata in muratura ed è posta sul terrazzo a cui vi si accede dalla cucina, terrazzo dotato di un punto di adduzione acqua con apposito pilozzo in ceramica. Il subalterno oggetto di stima risulta così composto:

• al piano primo, soggiorno-pranzo, cucina, terrazza con accesso dalla cucina, disimpegno, scala di accesso al piano superiore, bagno e camera;

• al piano soffitta, doppio vano soffitta e bagno.





Soffitta 2 57,74 70,44







• diversa posizione della porta finestra di accesso alla terrazza;

• mancata raffigurazione grafica di una nicchia nel locale igienico; al piano soffitta:

• il bagno presente, urbanisticamente è identificato come ripostiglio.





il tutto in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 20 novembre 2007, protocollata al numero FI0400078, per quel che riguarda l’appartamento ed il posto auto sub. 512; in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 23 agosto 2013, protocollata al numero FI0215710, per quel che riguarda il posto auto sub. 513. Il sottoscritto, esaminate le planimetrie catastali presenti in atti, ha riscontrato le seguenti difformità: al piano primo:





• diversa posizione della porta finestra di accesso alla terrazza;

• mancata raffigurazione grafica di una nicchia nel locale igienico;

al piano soffitta:

• il bagno presente, catastalmente è identificato come ripostiglio.

5. GIUDIZIO SINTETICO SULLO STATO DI MANUTENZIONE DEL BENE. L’appartamento in questione, appare in un buono stato di manutenzione (ad eccezione di un vano soffitta), con buone rifiniture interne ed esterne, ma in seguito all’immobilità verificatasi in questi anni, si denota sporcizia a terra e sugli infissi esterni. Il sottoscritto, alla data del sopralluogo effettuato l’ 8 dicembre 2016, ha constatato un difetto interno all’unità, qui di seguito descritto:

- al piano soffitta, in un angolo, presenza di forte umidità dovuta ad infiltrazioni acquifere, con deterioramento dei battiscopa e del parquet in legno.

L’abitazione, alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016), risultava libera da cose e/o persone, è provvista dei relativi impianti tra cui la predisposizione al condizionamento al piano soffitta, ma al sottoscritto non è stato possibile verificarne la funzionalità degli stessi o la sussistenza di vizi occulti. Per quel che riguarda i posti auto, appaiono in un buon stato di manutenzione ed alla data del sopralluogo (8 dicembre 2016) risultavano liberi da cose e/o persone.





TABELLA MILLESIMALE ‘’B’’ RIPARTIZIONI SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA E RICOSTRUZIONE SCALA








Terrazza 2,43 0,25 0,61

Soffitta 70,44 0,50 35,22


TOTALE SUPERFICIE



€./mq. 2.400,00 x mq. 95,92 = €. 230.208,00


€. 230.000,00 (duecentotrentamila/00)





- applicare un deprezzamento di €. 2.500,00 per i difetti sopra descritti. Alla luce di quanto esposto, il sottoscritto stabilisce che il prezzo base d’asta del Lotto 6, sarà:

€. 230.000,00 – 10% - €. 3.000,00 - €. 13.000,00 - €. 2.500,00 = €. 188.500,00





€. 188.000,00 (centottantottomila/00)

LOTTO 7 1. BREVE DESCRIZIONE DEL BENE. Unità immobiliare a destinazione residenziale, posta al piano primo e sottotetto di un più ampio fabbricato, a cui vi si accede dalla via Del Pontormo, tramite agevole area condominiale esterna e successivo vano scala a comune. Precisamente trattasi del primo a destra per chi accede al suddetto piano dal vano scala. Accessori all’abitazione vi sono due posti auto scoperti siti nell’area di manovra a comune posta a quota superiore rispetto a quella di ingresso allo stabile, precisamente trattasi del primo e secondo sulla destra per chi arriva. Per quanto riguarda le pavimentazioni interne, nella zona giorno e nei locali igienici sono state posate piastrelle in ceramica, mentre nella camera ed in soffitta del parquet in legno. La scala di accesso al piano sottotetto è stata rivestita in pietra. I posti auto sono pavimentati in betonelle autobloccanti permeabili. L’angolo cottura ed i locali igienici sono provvisti dei rispettivi rivestimenti in ceramica a parete, evidenziando un buon grado di finitura. In soffitta, vi è presente un locale igienico provvisto della sola predisposizione dei sanitari. Per quanto riguarda la caldaia, è del tipo incassata in muratura ed è posta sul terrazzo a cui vi si accede dalla camera, terrazzo dotato di un punto di adduzione acqua con apposito pilozzo in ceramica. Il subalterno oggetto di stima risulta così composto:

• al piano primo, soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno, scala di accesso al piano superiore, bagno, camera con cabina armadio e terrazza a cui vi si accede dalla camera;

• al piano soffitta, vano soffitta e bagno.








Soffitta 2 31,39 42,20




• diverse misurazioni nette interne dei vani; al piano soffitta:

• il bagno presente, urbanisticamente è identificato come ripostiglio.





il tutto in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 20 novembre 2007, protocollata al numero FI0400078, per quel che riguarda l’appartamento ed il posto auto sub. 521; in forza di denunzia di variazione presentata presso l’Ufficio del Territorio di Firenze in data 23 agosto 2013, protocollata al numero FI0215759, per quel che riguarda il posto auto sub. 520.




Il sottoscritto, esaminate le planimetrie catastali presenti in atti, ha riscontrato le seguenti difformità: al piano primo:


al piano soffitta:

• il bagno presente, catastalmente è identificato come ripostiglio.

5. GIUDIZIO SINTETICO SULLO STATO DI MANUTENZIONE DEL BENE. L’appartamento in questione, appare in un buono stato di manutenzione (ad eccezione della camera), con buone rifiniture interne ed esterne, ma in seguito all’immobilità verificatasi in questi anni, si denota sporcizia a terra e sugli infissi esterni. Il sottoscritto, alla data del sopralluogo effettuato l’ 8 dicembre 2016, ha constatato un difetto interno all’unità, qui di seguito descritto:

- al piano primo, all’interno della camera presenza di umidità di risalita a parete, con deterioramento dei battiscopa e del parquet in legno.





- APPARTAMENTO: 74,26




- POSTI AUTO: 0,94 TABELLA MILLESIMALE ‘’B’’ RIPARTIZIONI SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA E RICOSTRUZIONE SCALA





Terrazza 2,82 0,25 0,70

Soffitta 42,20 0,50 21,10


TOTALE SUPERFICIE



€./mq. 2.400,00 x mq. 84,33 = €. 202.392,00


€. 202.000,00 (duecentoduemila/00)








- applicare un deprezzamento di €. 2.000,00 per i difetti all’unità sopra descritti. Alla luce di quanto esposto, il sottoscritto stabilisce che il prezzo base d’asta del Lotto 7, sarà:

€. 202.000,00 – 10% - €. 3.000,00 - €. 13.000,00 - €. 2.000,00 = €. 163.800,00


€. 163.000,00 (centosessantatremila/00)




TABELLA RIEPILOGATIVA VALORE DEI SINGOLI LOTTI

COMUNE DI IMPRUNETA

LOC. FALCIANI, VIA DEL PONTORMO s.n.c.


€. 316.000,00 Foglio 38 Particella 165 sub. 501 (appartamento) e sub. 510, 522, 523 (posti auto)



LOTTO 3 APPARTAMENTO piano S1 + n. 3 POSTI AUTO piano T


LOTTO 4 APPARTAMENTO piano T/1/2 + n. 2 POSTI AUTO piano T

€. 294.000,00 Foglio 38 Particella 165 sub. 506 (appartamento) e sub. 515, 516 (posti auto)

LOTTO 5

€. 197.000,00

APPARTAMENTO piano 1/2 + n. 3 POSTI AUTO piano T Foglio 38 Particella 165 sub. 528 (appartamento) e sub. 517, 518, 519 (posti auto)

LOTTO 6

€. 188.000,00

APPARTAMENTO piano 1/2 + n. 2 POSTI AUTO piano T Foglio 38 Particella 165 sub. 529 (appartamento) e sub. 512, 513 (posti auto)

LOTTO 7

€. 163.000,00

APPARTAMENTO piano 1/2 + n. 2 POSTI AUTO piano T Foglio 38 Particella 165 sub. 530 (appartamento) e sub. 520, 521 (posti auto)




Allegati alla presente: Allegato n. 1 - Documentazione fotografica. Allegato n. 2 - Atto di provenienza. Allegato n. 3 - Documentazione urbanistica. Allegato n. 4 - Documentazione catastale. Allegato n. 5 - Tabelle millesimali. Allegato n. 6 – Ispezioni ipotecarie. Allegato n. 7 - Verbale giuramento perizia.

Empoli, giovedì 19 gennaio 2017. Il Tecnico Incaricato Geom. Rocco Smaldore

TRIBUNALE DI FIRENZE

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