Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 174 / 2015

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Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.a.

contro: Cinzia Patrignani Cristian Simoni Paolo Simoni

N° Gen. Rep. 174/2015

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 20-04-2016

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI Custode Giudiziario: Dott. Luca Lazzari

Esperto alla stima: Geom. Luca Pevere

Codice fiscale: PVRLCU68E03D548Q Partita IVA: 01300050380

Studio in: Via Catena, 66/B – 44124 Ferrara Telefono/fax: 0532740431

Email: info@studiopevere.com Pec: luca.pevere@geopec.it

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Lotto 001 – Fabbricato residenziale Porto Garibaldi – Comacchio (FE)

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INDICE SINTETICO

1. DATI CATASTALI Bene: fabbricato residenziale in località Porto Garibaldi, Via Digione 28 44049 Comacchio(FE) Lotto: UNICO

Intestato a: PATRIGNANI CINZIA nata a Comacchio il 06/11/1960 c.f. PTRCNZ60S46C912W Usufrutto 1/1

SIMONI CRISTIAN nato a Comacchio il 16/04/1978 c.f. SMNCST78D16C912Y Nuda Proprietà 1/2

SIMONI PAOLO nato a Comacchio il 08/01/1985 c.f. SMNPLA85A08C912G Nuda Proprietà 1/2

Immobili: Abitazione foglio 51 particella 2711 sub 1 categoria A/7 classe 2 vani 6 rendita € 650,74 Garage foglio 51 particella 3237 categoria C/6 classe 3 mq 19 rendita € 77,52 Corte esclusiva dell’abitazione foglio 51 particella 1464 (unita al mappale 2711 sub. 1)

2. STATO DI POSSESSO Immobile occupato dal debitore

3. ACCESSIBILITÀ DEGLI IMMOBILI AI SOGGETTI DIVERSAMENTE ABILI: SI

4. CREDITORI ISCRITTI CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A

UNICREDIT S.P.A

EMIL BANCA - CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP

BANCA POPOLARE DI RAVENNA SPA

5. COMPROPRIETARI: NESSUNO

6. MISURE PENALI: NO

7. CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI: SI

8. PREZZO Prezzo STIMATO: € 158.880,00 Riduzione dovuta all’immediatezza della vendita € -23.832,00 Costi per demolizione e ripristino stato dei luoghi € -15.000,00 € 108.148,00

PREZZO BASE D'ASTA DEL LOTTO ARROTONDATO € 120.000,00

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Beni in Comacchio (Ferrara) Località Porto Garibaldi

Via Digione, 28

Lotto: 001 - UNICO

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A - FABBRICATO RESIDENZIALE. Abitazione sito in Comacchio (Ferrara) CAP. 44029 frazione: Porto Garibaldi, Via Digione, 28

Quota e tipologia del diritto 1/1 di Cinzia Patrignani - USUFRUTTO Cod. Fiscale: PRTCNZ60S46C912W - Residenza: Porto Garibaldi – Comacchio (FE) via Digione 28 Quota e tipologia del diritto 1/2 di Paolo Simoni- NUDA PROPRIETÀ Cod. Fiscale: SMNPLA85A08C912G – Residenza: Carbonera (TV) via D. Giovanni Minzoni 19 Quota e tipologia del diritto 1/2 di Cristian Simoni- NUDA PROPRIETÀ Cod. Fiscale: SMNCST78D16C912Y - Residenza: Porto Garibaldi - Comacchio (FE) via Digione 28 Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Abitazione: foglio 51, particella 2711, subalterno 1, scheda catastale T277963, indirizzo Via Di-

gione, 28, piano T-1, comune COMACCHIO (C912), categoria A/7, classe 2, consistenza 6, super-

ficie 117, rendita € 650,74

Note: l'unità immobiliare è legata al mappale della corte 1464.

Garage: foglio 51, particella 3237, scheda catastale T277965, indirizzo Via Digione, 28, piano T,

comune COMACCHIO (C912), categoria C/6, classe 3, consistenza 19, superficie 21, rendita €

77,52

Confini:

il complesso abitazione e garage confina a sud con strada comunale via Digione a ovest con Zani

Martina , a nord con Zanni Arianna, Arveda Edgardo, Cavallari Roberto e altri ed a est con Caval-

lari Gaetano.

Conformità catastale Si riscontra una non corretta corrispondenza della mappa catastale al catasto terreni, mentre al catasto fabbricati le schede delle unità immobiliari sono parzialmente conformi.

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Regolarizzabili mediante Nuovo aggiornamento della mappa al catasto terreni e denuncia di variazione al catasto fabbri-cati

Descrizione delle opere da sanare Al piano terra i porticati sul fronte strada e sul retro sono stati chiusi con pareti in muratura; la parete della cucina confinante con il porticato sul retro è stata parzialmente demolita, sono sta-te eseguite due aperture; il disimpegno di accesso al bagno non è presente. Al primo piano non si riscontrano difformità. Nel garage posto sulla corte esterna, la porta di accesso carrabile è stata modificata, creando una porta di accesso pedonale e una finestra, e sulla parete est è stata aperta una finestra. In aderenza al garage e stata creata una nuova struttura su un unico piano ad uso tavernetta. Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Irregolarità e Spese: vi sono irregolarità edilizie e catastali, rimangono a carico dell’aggiudicatario le spese di regolarizzazione e aggiornamento come meglio specificato al pa-ragrafo 7.1.

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

Porzione di fabbricato residenziale, disposto su due piani, sito in Comacchio località Porto Gari-baldi in via Digione n. 28. Il fabbricato si trova in un quartiere residenziale a circa mt 500 dal centro del paese, nella zono sono presenti attività commerciali, scuole, banche e servizi postali. A circa km 1.5 si trova la strada statale Romea che collega la citta di Ravenna e Venezia, inoltre a circa km 3.0 è possibile accedere alla superstrada Ferrara-Mare che permette di raggiungere il centro della città di Fer-rara e l’autostrada A13 Bologna-Padova, distanti circa 50 km. Importanti centri limitrofi: dal centro di Comacchio circa 6 km, la spiaggia circa mt 600 e il por-to canale a mt. 300.

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Con sentenza del Tribunale di Ferrara in data 22-07-2009 rep. 1033/2009 trascritta a Ferrara il 25-09-2009 al part. 10804 e in rettifica il 09-10-2009 al part. 11496 la pie-na proprietà dell'unità abitativa veniva trasferita dal sig. Simoni Francesco alla si-gnora Patrignani Cinzia

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4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- IPOTECA VOLONTARIA attiva a favore di: CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A. contro: PATRIGNANI CINZIA derivante da: CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Importo ipoteca: € 52.500,00 Importo capitale: € 35.000,00 Atto Notaio Gian Luigi Maioli in data 07/07/2009 rep. n. 77363/29559 Iscritta a Ferrara in data 10/07/2009 reg. gen n. 12904 part n. 2588 L’ipoteca colpisce i beni in Comacchio (FE) foglio 51 mappale 2711 sub. 1 unito al mappale 1464 e il mappale 3237 per la quota di 1/1 della piena proprietà. La Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.a. concede mutuo fondiario con iscrizione di ipoteca volontaria contro Simoni Francesco in qualità di terzo datore di ipoteca e Patrignani Cinzia in qualità di debitore non datore.

- IPOTECA GIUDIZIALE attiva a favore di: UNICREDIT S.P.A contro: PATRIGNANI CINZIA derivante da: DECRETO INGIUNTIVO Importo ipoteca: € 80.000,00 Importo capitale: € 50.000,00 Atto del TRIBUNALE DI BOLOGNA in data 09/11/2010 rep n. 7648 Iscritta a FERRARA in data 12/11/2010 reg. gen. n. 20615 part. n. 4626 L’ipoteca colpisce i beni in Comacchio (FE) foglio 51 mappale 2711 sub. 1 unito al mappale 1464 e il mappale 3237 per la quota di 1/1 della piena proprietà.

- IPOTECA GIUDIZIALE attiva a favore di: EMIL BANCA - CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP contro: PATRIGNANI CINZIA Importo ipoteca: € 60.000,00 Importo capitale: € 38.687,11 Atto del TRIBUNALE CIVILE DI FERRARA in data 14/12/2010 rep. n. 1899; Iscritta a FERRARA in data 17/12/2010 reg. gen. n. 23154 pert. n. 5058 L’ipoteca colpisce i beni in Comacchio (FE) foglio 51 mappale 2711 sub. 1 unito al mappale 1464 e il mappale 3237 per la quota di 1/1 della piena proprietà.

- IPOTECA GIUDIZIALE attiva a favore di: CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A. contro: PATRIGNANI CINZIA Derivante da: DECRETO INGIUNTIVO

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Importo ipoteca: € 122.111,24 Importo capitale: € 122.111,24 Atto del TRIBUNALE CIVILE DI FERRARA in data 24/02/2012 rep. n. 337 Iscritta a FERRARA in data 01/03/2012 reg. gen. n. 3885 part. n.432 L’ipoteca colpisce i beni in Comacchio (FE) foglio 51 mappale 2711 sub. 1 unito al mappale 1464 e il mappale 3237 per la quota di 1/1 di USUFRUTTO

4.2.2 Pignoramenti:

- PIGNORAMENTO a favore di: CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A. contro: PATRIGNANI CINZIA, SIMONI PAOLO, SIMONI CRISTIAN Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO Atto del TRIBUNALE DI FERRARA in data 07/04/2012 rep. n. 1972 Trascritto a FERRARA in data 10/05/2012 reg. gen. n. 7462 part. n. 5225

- PIGNORAMENTO a favore di: BANCA POPOLARE DI RAVENNA S.P.A. contro: PATRIGNANI CINZIA Atto dell’ Ufficiale Giudiziario di Ferrara in data 21/02/2014 rep. n. 1339 Trascritto a FERRARA in data 10/03/2014 reg. gen. n. 2689 part. n.1850 - PIGNORAMENTO a favore d:i CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A. contro: PATRIGNANI CINZIA, SIMONI PAOLO, SIMONI CRISTIAN Atto dell’ UFFICIO GIUDIZIARIO in data 11/06/2015 rep. n. 3005 Trascritto a FERRARA in data 24/06/2015 reg. gen. n. 9318 part. n.6521 - PIGNORAMENTO a favore d:i CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A. contro: PATRIGNANI CINZIA, SIMONI PAOLO, SIMONI CRISTIAN Atto dell’ UFFICIO GIUDIZIARIO in data 11/06/2015 rep. n. 3005 Trascritto a FERRARA in data 14/07/2015 reg. gen. n. 10527 part. n. 7290

4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 4.3 Misure Penali

Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Millesimi di proprietà: L'unità immobiliare è alienata con tutte le parti di proprietà ad uso comuni dell'intero fabbricato ai sensi dell'art. 111 C.C. e segnatamente con la quota pro-porzionale pari a 256/100 sull'area coperta del fabbricato mappale 2271 del foglio 51 di Comacchio.

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Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: Classe "G" con indice di prestazione energetica di 210,90 KWh/m2/anno Note Indice di prestazione energetica: Attestato N. 04016-71137-2010 rilasciato il 04/10/2010, valido fino al 04/10/2020

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Dal 20-06-1979 al 21-07-1997 (ante ventennio): SIMONI FRANCESCO nato a Comacchio (FE) il 24-06-1957 In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Mario Coccioli in data 20/06/1979 rep. n. 1396 racc. n. 443 - registrato a Comacchio in data 25/06/1979 al n. 944. Trascritto a FERRARA in data 27/06/1979 part n. 6120. Note: La Soc. "S.a.s. Tomasi di Tomasi Mario e C. vende a Simoni Francesco. Nell'atto di vendita l'immobile in oggetto non è ancora stato accatastato e temporaneamente l'im-mobile era identificato nel mappale 2711 sub. 4. Nell'atto di vendita l'unità immobiliare è alienata con tutte le parti di proprietà ed uso comune dell'intero fabbricato ai sensi dell'art. 1117 C.C. e segnatamente con la quota proporzionale pari a 256/1000 sull'area coperta dell'edificio. Dal 21-07-1997 al 22/07/2009 PATRIGNANI CINZIA nata a Comacchio (FE) il 06-11-1960 In forza di VERBALE DI SEPARAZIONE a rogito di TRIBUNALE DI FERRARA in data 21/07/1997 rep. n. 1087 Trascritto a FERRARA in data 03/02/2009 reg. gen. n. 2156 part. n.1445. Note: Con verbale di separazione consensuale il diritto di abitazione viene trasferito dal sig. Simoni Francesco alla sig.ra Patrignani Cinzia Dal 22-07-2009 al 07/10/2010 Titolare/Proprietario: PATRIGNANI CINZIA nata a Comacchio il 06-11-1960 In forza di Sentenza traslativa a rogito di TRIBUNALE DI FERRARA in data 22/07/2009 rep. n. 1033. Trascritto a FERRARA in data 25/09/2009 reg. gen. n. 18006 part. n. 10804. Note: Con sentenza traslativa del Tribunale di Ferrara il diritto di proprietà veniva trasferi-to dal sig. Simoni Francesco alla sig.ra Patrignani Cinzia. Con la seguente trascrizioni la sig.ra Patrignani Cinzia si accolla l'ipoteca iscritta a favore di Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.a. in data 10-07-2009 part. 2855. La trascrizione della sentenza è stata rettificata con nota di trascrizione del 09-10-2009 reg. Gen. 19169 part. 11496, nella quale viene riporta-to l'identificativo della corte ( foglio 51 mappale 1464) non indicata nella nota 10804 del 25-09-2009. Dal 07/10/2010 ad oggi PATRIGNANI CINZIA nata Comacchio (FE) il 06-11-1960 SIMONI CRISTIAN nato a Comacchio (FE) il 16-04-1978 SIMONI PAOLO nato a Comacchio (FE) il 08-01-1978 In forza di Vendita nuda proprietà a rogito di Notaio Claudio Manzo in data 07/10/2010 rep. n. 14260 part. n.4075. Registrato a COMACCHIO in data 13/10/2010 al n. 2855. Trascritto a FERRARA in data 14/10/2010 reg. gen. n. 18852 part. n. 11212. Note: Con il seguente atto la sig.ra Patrignani Cinzia, riservandosi l'intero usufrutto vitali-

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zio, vende a Simoni Cristian e Simoni Paolo che, in comune e pro indiviso ed in parti uguali tra loro, acquistano la nuda proprietà dell'immobile identificato catastalmente nel foglio 51 di Comacchio, mappale 2711 sub. 1, mappale 1464 e mappale 3237. Si precisa che con domanda giudiziale del Tribunale di Ferrara del 28-09-2011 rep. 3812/2011, trascritta a Ferrara il 01-03-2012 al rep. gen. 3870 e part. 2786, L'Emilbanca - Credito Cooperativo Società Cooperativa con sede in Bologna, chiedeva la revoca dell'at-to del Notaio Manzo del 07-10-2010 rep. 14260. Con sentenza del Tribunale di Ferrara n. 1120 del 02-10-2014 rep. 3107/2014 l'atto del Notaio Manzo veniva revocato come risulta dall'annotazione in calce all'atto del Notaio Manzo part. 1496 del 08/06/2015, su citazione notificata da Unicredit Credit Manage-ment Bank Spa, su mandato di Unicredit Spa., e nel quadro “D” detto annotamento dice: “Unicredit Management Banck Spa, opera quale mandataria per procura di Unicredit Spa e agisce contro i soggetti in nota, pertanto ogni effetto del presente gravame deve inten-dersi riferito a favore di Unicredit Spa”.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: PRATICA EDILIZIA Prot. 1233/76 Intestazione: GELLI GUERRINO Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: COSTRUZIONE DI FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE PER COMPLESSIVI 4 APPARTAMENTI Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 29/01/1976 al n. di prot. 1233/76 Rilascio in data 11/06/1976 al n. di prot. NOTE: La pratica è individuata con il numero 36/1976. Numero pratica: VOLTURA INTESTAZIONE PRATICA EDILIZIA Prot. 9284/77 Intestazione: SOC. S.A.S. TOMASI MARIO E C. c/o GEOM. FRANCO MARI Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: VARIAZIONE INETSTAZIONE CONCESSION EDILIZIA Oggetto: variante Rilascio in data 01/03/1978 al n. di prot. 9284/15411-12947/77 NOTE: La pratica è identificata con il n. 36/1976 - repertorio 2552 del 01/03/1978 Numero pratica: VARIANTE PRATICA EDILIZA Prot. 9937/79 Intestazione: SOC. A.S. DI TOMASI MARIO E C. Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera Per lavori: VARIANTE AL PROGETTO ORIGINARIO Oggetto: variante Rilascio in data 02/05/1979 al n. di prot. 9937/78-3222/79 Numero pratica: PERMESSO DI ABITABILITA' Prot. 6318/79 Intestazione: SAMARITANIANTONIO E C. S.A.S. TOMASI Tipo pratica: Richiesta abitabilità Per lavori: ABITABILITA' FABBRICATO REALIZZATO CON PERMESSO DI COSTRUIRE N. 1233 DEL 1976 E VARIANTE N. 9937/3222 DEL 1979 Abitabilità/agibilità in data 31/05/1979 al n. di prot. 6318

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Numero pratica: CONDONO EDILIZIO Prot- 7664/86 Intestazione: SIMONI FRANCESCO Tipo pratica: Condono Edilizio tratto dalla legge 47/85 Per lavori: COSTRUZIONE FABBRICATO AD USO GARAGE Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 29/03/1986 al n. di prot. 7464 Rilascio in data 07/09/1994 al n. di prot. 2574

7.1 Conformità edilizia:

Dal sopralluogo eseguito si riscontrano le seguenti irregolarità: 1) piano terra: il portico sul fronte strada e sul retro del fabbricato sono stati chiusi con struttura muraria e infissi; 2) piano terra: la parete della cucina confinante con il portico è stata demolita parzial-mente.; 3) piano terra: nel bagno al piano terra non è presente il disimpegno di progetto; 4) primo piano: l’ingresso alla camera da letto con accesso al balcone sul retro del fabbri-cato, è stato modificato; 5) La porta carrabile d’ingresso del garage è stata modificata, creando una finestra e una porta pedonale inoltre è stata realizzata una finestra sulla parete lato est; 6) In aderenza al garage è stato realizzato un fabbricato ad uso taverna. Regolarizzabili mediante: parte delle difformità si possono sanare con una richiesta di sanatoria edilizia e parte del-le difformità dovranno essere demolite. Descrizione delle opere da sanare: In base alle informazioni assunte presso l’ufficio comunale preposto:

- per il punto 1: si dovrà ripristinare lo stato dei luoghi. Le norme di attuazione del regolamento edilizio in vigore nel Comune di Comacchio, prevede che i porticati aperti non fanno superficie utile lorda, mentre quelli chiusi generano nuova su-perfice. I parametri di intervento e l’indice edilizio, nella zona in cui è stato co-struito il fabbricato (zona B1.1), non permettono di generare ulteriore superficie utile lorda rispetto a quella creata con il progetto del fabbricato. Questa verifica implica che i porticati non potendo essere sanati devono essere ripristinati, de-molendo le strutture che delimitano l’area del portico;

- per il punto 2: con il ripristino dei porticati anche la parete della cucina deve es-sere rispristinata come da progetto;

- per il punto 3: nel bagno al piano terra deve essere creato l’antibagno come da progetto, in quanto previsto dalle norme igienico sanitarie per l’edilizia residen-ziale;

- per il punto 4, è possibile sanare la modifica fatta nella porta d’ingresso della camera da letto con la presentazione di una pratica a sanatorio;

- per il punto 5 si dovrà ripristinare la porta d’ingresso del garage e tamponata la finestra creata sul lato est del fabbricato;

- per il punto 6, come riportato nel punto 1 non è possibile sanare ulteriore su-perficie utile lorda all’interno del lotto di proprietà pertanto il fabbricato dovrà essere demolito.

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Note: L’acquirente dovrà verificare, tuttavia, le modalità di regolarizzazione edilizia, pres-so gli uffici comunali preposti, alla luce di possibili ed eventuali modifiche degli strumenti e regolamenti urbanistici vigenti al momento dell’aggiudicazione, nonché di possibili di-verse interpretazioni della normativa vigente da parte dei tecnici preposti. La spesa di re-golarizzazione edilizia mediante ripristino dello stato licenziato, che si ritiene congruo de-trarre dal valore di mercato del bene, comprensivamente delle spese per la sanatoria del-le parti sanabili, le spese per la rimozione della copertura in eternit del garage, e di even-tuali spese di accatastamento, ammontano a circa € 15.000,00 (euro quindicimila). Le opere e le spese necessarie rimangono a carico dell’aggiudicatario. Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

7.2 Conformità urbanistica:

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: PRG - Variante approvata con Delibera di Consiglio Comunale n. 73 del 04/06/2014

Norme tecniche di attuazione: Le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) sono state adottate con Delibera di C.C. n. 78 del 11/08/2004, controdedotte con Delibera di C.C. n. 90 del 31/08/2006 e approvate con Delibera dalla Giunta Provinciale n. 416 del 27/11/2007.

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Zona B1.1 zottozona B1.B con indice 0,6 mq/mq ri-dotto a 0.4 mq/mq

Rapporto di copertura: 0.4 mq/mq

Altezza massima ammessa: H= 10 m

Descrizione del bene: A – FABBRICATO RESIDENZIALE

Il fabbricato è ubicato in un quartiere residenziale del Lido ai Porto Garibaldi Comune di Comac-chio (FE) a circa 300 mt dal porto canale e mt 600 dal mare. L’accesso alla proprietà avviene dalla pubblica Via Digione strada a fondo chiuso. L'immobile indipendente su tre lati, si sviluppa su due piani fuori terra, con corte esclusiva. In base alla documentazione comunale acquisita, il fabbricato è stato realizzato tra il 1976 e 1979. L’unità abitativa è disposta su due piani e ha l’accesso principale al piano terra sul lato sud del fab-bricato rivolto verso la pubblica via, dove attraverso in un porticato chiuso (mq. 15.60) si entra nell’ingresso dell’abitazione (mq 4.20), proseguendo si accede nel soggiorno (mq 16.90) e nella cu-cina abitabile (mq 16.90) la quale è stata unita al portico chiuso sul retro (mq. 11.20) dopo aver demolito parzialmente la parete divisoria. Dalla cucina si accede al bagno (mq 3.80) dotato di fine-stra sull’esterno. Dalla scala interna posta a lato dell’ingresso, si arriva al pianerottolo del primo piano (mq 2.80), at-

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traverso il quale si accede a tre camere da letto (mq 12.30, 7.70 e 11.90) e al bagno (mq 5.42). Sul lato nord e sud del fabbricato sono presenti due balconi accessibili dalle camere da letto. L’altezza utile dei locali al piano terra e primo è di mt. 2.80. Sulla corte esterna, distaccati dall’abitazione, sono presenti due fabbricati, uno a destinazione ga-rage con altezza utile interna di mt. 2.15 e uno ad uso taverna di altezza mt 2.30. Struttura e finiture Il fabbricato ad uso abitazione è stato realizzato con struttura portante verticale in muratura, solai in latero cemento con manto di copertura in tegole di cemento. Le facciate sono intonacate e tin-teggiate. Il porticato fronte strada è stato tamponato con muratura intonacata e le forature sono state chiu-se con serramenti in alluminio di colore verde con vetrocamera senza elementi di oscuramento; la pavimentazione è in piastrelle di ceramica di colore chiaro. La porta sull’ingresso dell’abitazione è in legno con specchiature in vetro di colore verde all’esterno e noce chiaro all’interno; le porte interne sono in legno tamburate di colore noce chia-ro, tranne la porta della cucina realizzata sempre in legno ma con specchiatura in vetro semplice. Gli infissi sono in PVC di colore bianco con vetrocamera e ante in legno per la chiusura esterna. La pavimentazione dei vani è in ceramica di colore marrone scuro al piano terra, mentre al primo piano è di colore chiaro con disegno ornamentale. Le pavimentazioni risalgono all’epoca di costru-zione del fabbricato. La cucina ha un rivestimento alto circa 60 cm sopra il piano della cucina realizzato con piastre di ceramica di colore chiaro. La scala di accesso al primo piano, realizzata in cemento, con gradini e alzate rivestite in piastrelle di cotto con spigolo arrotondato. Il bagno del piano terra è dotato di lavabo, bidet, wc e vasca. La pavimentazione e il rivestimento delle pareti fino ad un’altezza di mt. 1.75 è in ceramica. Il locale ha una finestra che permette l’aerazione naturale dell’ambiente. Il bagno del primo piano è dotato di lavabo, bidet, wc e piatto doccia con box in alluminio vernicia-to di colore bianco e specchiatura in vetro. La pavimentazione è in ceramica di colore rosa chiaro, lo stesso materiale è stato utilizzato per il rivestimento delle pareti che raggiunge un’altezza di mt. 1.20, mentre nell’angolo del box doccia è alto mt. 2.10. Anche questo ambiente è dotato di fine-stra che permette l’aerazione naturale. Le pareti e i soffitti di entrambi i piani sono tinteggiate di colore bianco, solamente le pareti del soggiorno sono di colore verde chiaro. I balconi del primo paino hanno una pavimentazione in piastrelle di ceramica di forma rettangola-re di colore marrone; il parapetto è in muratura intonacato alto circa cm 90 con copertina copri muro a spigolo arrotondato in cotto. Esternamente le pareti sono intonacate con finitura "buccia d'arancia" e tinteggiate di colore bian-co. Il locale accessorio ad uso garage è stato realizzato con una struttura prefabbricata in cemento con copertura in lastre di eternit. Internamente la pavimentazione è in ceramica; le pareti sono rive-stite in cartongesso ed ad un’ altezza di mt 2.15 è stato realizzato un controsoffitto in pannelli sempre di cartongesso. In aderenza a questo fabbricato è stato realizzato un altro ambiente, con pareti in muratura e struttura di copertura in tavelloni sostenuta da travi in ferro rivestite di legno con manto in guaina ardesiata. Internamente la pareti e il soffitto sono intonacati e tinteggiati; la pavimentazione è in listelli di finto legno e la finestra sono in pvc di colore bianco con vetrocamera. All’interno è stato ricavato un bagno con pavimentazione e rivestimento in ceramica, dotato di la-

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vabo, bidet, wc e piatto doccia senza box di chiusura. Esternamente le pareti sono intonacate e tinteggiate. Le finiture dell’abitazione sono di tipo normale, di medio livello e complessivamente in discreto stato manutentivo. Impianti L’impianto idrotermosanitario dell’unità abitativa è stato realizzato sotto traccia e alimentato da caldaia murale posta in un armadietto sull’esterno del fabbricato; impianto di adduzione del gas metano. Gli elementi radianti dei singoli ambienti sono in ghisa, mentre nei bagno sono presenti dei termoarredi in acciaio. E’ presente un impianto di condizionamento con due split non funzionante. L’impianto elettrico è realizzato sottotraccia con interruttori, punti presa e punti luce in tutti gli ambienti; il contattore è posto all’interno del portico fronte strada. Il locali accessori esterni non sono dotati di impianto di riscaldamento fisso e presente l’impianto elettrico. Per la produzione di acqua calda nel bagno è installato un boiler elettrico. Gli impianto sono privi dei certificati di conformità, che dovranno essere collaudati da parte di dit-te specializzare, per verificare il regolare funzionamento a cura e spese dell’aggiudicatario. Non si rilascia garanzia del buon funzionamento degli impianti tecnologici e della loro attuale con-formità. Corte L’area pertinenziale esclusiva è accessibile mediante un cancello pedonale ed uno carrabile in fer-ro zincato. L’area calpestabile ha una superficie di circa 140 mq, quasi totalmente pavimentata con soletta di cemento e mattonelle autobloccanti. L’area è delimitata sul fronte strada e sul lato est da un muretti in laterizio intonacata con sovra-stante copertina in cotto, sul lato ovest è presente una recinzione in elementi prefabbricati di ce-mento e sul lato nord è presente una parete in muratura intonacata alta circa mt. 2.50. Condizioni Generali dell'immobile: nel complesso l'unità abitativa e gli accessori e la corte si presentano in discreto stato di manu-tenzione. Il garage necessita della sostituzione del manto di copertura che attualmente è in eter-nit.

INFORMAZIONI RELATIVE AL CALCOLO DELLA CONSISTENZA: La vendita è effettuata a corpo e non a misura. Tuttavia la stima, è eseguita sulla base della super-ficie commerciale dell'immobile. Il calcolo si determina dall'applicazione del prezzo medio alla su-perficie "commerciale". La superficie "commerciale" rappresenta la somma delle superfici com-merciali al lordo delle murature perimetrali, interne e della mezzeria per le murature condivise, misurate per le superfici principali e per quelle accessorie, quest’ultime opportunamente rese omogenee alle prime mediante applicazione di coefficienti. I coefficienti, desunti dal DPR del 23 marzo 1998 n.138, vengono poi applicati alle superfici accessorie (balconi, ripostigli, garage e cor-te), al fine di calcolare, per esse, una minore valorizzazione rispetto alla superficie abitativa vera e propria. Questi parametri sono soggetti a variazioni in funzione della zona, dell’esposizione, grado di rifinitura e altri elementi che possono influire sulla valorizzazione del bene.

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Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente (mq)

Appartamento PT e P1 superf. esterna lorda 103,60 1,00 103,60

Portico fronte strada superf. esterna lorda 17,50 0,80 14,00

Portico sul retro superf. esterna lorda 13,90 1,00 13,90

Balconi superf. esterna lorda 11,60 0,30 3,48

Garage e ripostiglio superf. esterna lorda 39,60 0,25 9,90

Corte superficie 140,00 0,10 14,00

158,88 (mq)

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima: La metodologia si basa sul metodo comparativo di stima mediante individuazione del più probabile valore di mercato dell'uso abitativo, rilevato per immobili assimilabili per tipologia e zona di ubicazione. Il calcolo si determina dall'applicazione del prezzo medio alla superficie "convenzionale". La superficie "convenzionale" rappresenta la somma delle superfici commerciali misura-te per le superfici principali e per quelle accessorie, quest’ultime opportunamente rese omogenee alle prime mediante applicazione di coefficienti. Il prezzo medio individuato viene desunto mediante elaborazione delle seguenti rileva-zioni ed osservazioni. - Indagine di mercato con particolare riguardo alle quotazioni del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio (riportante, relativamente alla zona in questione, Porto Gari-baldi, in normale stato conservativo e per la tipologia di abitazioni civili valori compresi tra € 1.300,00 e 1.800,00/mq.); Considerato:

- considerata la vetustà del fabbricato, lo stato di conservazione e manutenzio-ne ;

- che non vi sono garanzie circa il regolare funzionamento degli impianti; - la posizione decentrata rispetto al centro della località e la distanza dalla

spiaggia; - la strada a fondo chiuso; - la presenza sulla proprietà limitrofa fronte strada di una torre con ripetitori ra-

dio e telefonici, che inducono a ritenere ragionevole ribasso delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio, si ritiene congruo determinare il valore unitario di riferimento in € 1000,00/mq. Il valore espresso tiene conto dell'incidenza dell'area di sedime fabbricato, degli accessi e delle parti comuni, ai sensi del art. 1117 del C.C.

8.2 Fonti di informazione: Catasto di Ferrara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara, Ufficio del registro di Ferrara, Ufficio Protocollo di Comacchio, Ufficio Edilizia Privata di Comacchio, Ufficio Stato Civile di Comacchio, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare

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quotazioni dell'Agenzia del Territorio, ricerca di valori di compravendite nello stesso fabbricato presso la Conservatoria di Ferrara.

8.3 Valutazione corpi:

ID Immobile Superficie Lorda

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota

A

Fabbricato residenziale e corte

158,88

€ 158.880,00

€ 158.880,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.)

€ 23.832,00

Irregolarità catastali: rimangono a carico dell’aggiudicatario le spese di regolarizzazione e aggiornamento, comprensive dei dirit-ti catastali. Irregolarità edilizie: rimangono a carico dell’aggiudicatario ripri-stino dei porticati, demolizione del corpo accessorio esterno, mo-difica porta garage, rimozione eternit e sanatoria opere interne all'abitazione.

€ 15.000,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova : arrotondato

€ 120.000,00 Ferrara 09-03-2016

L'Esperto alla stima Geometra Luca Pevere

ALLEGATI ALLA PERIZIA

n. 1 – Planimetrie catastali

n. 2 – Elaborato grafico

n. 3 – Documentazione fotografica

ALLEGATI DEL FASCICOLO A PARTE:

n. 1 – Estratto di mappa;

n. 2 – Visure catastali;

n. 3 – Elaborato grafico ed elenco subalterni del mappale 2711 foglio 51 di Comacchio;

n. 4 – Copia dell’atto di provenienza;

n. 5 – Documentazione edilizia;

n. 6 – Elenco e formalità ipotecarie;

n. 7 – Certificato di residenza;

n. 8 – Certificato energetico dell’edificio.