TRIBUNALE di SIENA...Dalla viabilità principale (via Senese), dall’ingresso principale che...

C

VALUTATORE

ARCH. ENRICA BURRONI

VOLUME UNICO

Febbraio 2019

TRIBUNALE di SIENA

SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI SEZIONE FALLIMENTARE - CONCORDATO PREVENTIVO LIGNOSYSTEM SRL

N.R.G.

LIGNOSYSTEM S.R.L. CON SEDE IN POGGIBONSI (SIENA), VIA SAN GALLO, 174

CODICE FISCALE: 00651710527

N.R.G. 04/2004 Relazione valutativa del compendio immobiliare costit

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TRIBUNALE CIVILE DI SIENA PROCEDURA CONCORSUALE N.R.G. 4/2004

RELAZIONE DEL CONSULENTE VALUTATORE GIUDIZIARIO

relativa alla valutazione di compendio immobiliare costituito da lotto unico,

per bene posto nei comuni di Poggibonsi.

La presente relazione comprende le seguenti proprietà intestate a:

LIGNOSYSTEM S.R.L.

CON SEDE IN POGGIBONSI (SIENA), VIA SAN GALLO, 174


Da verifica condotta sugli atti di provenienza rinvenuti a seguito di ricerca

presso l’archivio del comune di Poggibonsi e del notaio Pescatori, è emerso

che le unità immobiliari catastalmente intestate a Lignosystem srl sono poste

nel comune di Poggibonsi ed identificate al f.35, p.358, sub.37-40-44-47-52-

53.

La sottoscritta Enrica Burroni con studio in Siena via della Pace n. 65,

consulente estimatore iscritto all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio presso

il tribunale di Siena ed all’ordine degli Architetti P.P.C. della prov. di Siena

al n.453, veniva nominato consulente stimatore del tribunale di Siena in data

15 gennaio 2019 dal curatore fallimentare dottor Roberto Dragoni nella

procedura concorsuale (concordato preventivo) rubricata al numero 4/2004

in ordine alla valutazione del compendio immobiliare riconducibile alla

società Lignosystem srl.

La sottoscritta, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti, ha provveduto

ad effettuare ricognizioni in loco presso le unità immobiliari oggetto di

Giudice Marianna Serrao

Curatore fallimentare Dr. Roberto Dragoni

F A L L I M E N T O

LIGNOSYSTEM S.R.L. CON SEDE IN POGGIBONSI (SIENA), VIA SAN GALLO, 174



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relazione ed idonee visure presso gli uffici del catasto, presso gli uffici del

comune di Poggibonsi; il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari a

rispondere compiutamente al quesito posto. Sono quindi stati effettuati n.

4 sopralluoghi complessivi nei giorni 29 gennaio 2019, 5 febbraio 2019 e 27

febbraio1 come da verbali allegati.

Per quanto sopra2, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed

assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, la scrivente

e s p o n e

come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni.

1 In riferimento ai cespiti immobiliari, vista la conformazione del bene e la presenza di più unità immobiliari catastali, si è proceduto a verifica di fattibilità di frazionamento 2 In riferimento ai cespiti immobiliari, oltre alla verifica delle potenzialità liquidatorie nell’attuale mercato immobiliare, si è

provveduto con una specifica analisi comparativa sui risultati di vendita (ultimi tre anni) in “asta giudiziaria” di immobili similari: per tipologia, localizzazione, caratteristiche ed attitudini rispetto a quelli in oggetto.


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LOTTO UNICO DIVISIBILE

FOGLIO 35 - PARTICELLA 358 SUB. 37,40,47,53,54 e 38,39,41,44,52 (resedi)

Lignosystem srl/ s.r.l. Lignosystem (1/1 proprietà)

PORZIONI DI FABBRICATO COMMERCIALE/DIREZIONALE E RESEDI CIRCOSTANTI

COMUNE di POGGIBONSI (SI) - VIA SAN GALLO, N.182-184-186

1 - DATI IDENTIFICATIVI

1.1 - Ubicazione

Il compendio di cui trattasi è posto in comune di Poggibonsi (Si) in zona semicentrale

del capoluogo, in area a carattere misto nota come Romituzzo. Trattasi di una

consistente porzione di edificio pluripiano a destinazione mista (commerciale,

direzionale e residenziale), sviluppata al piano terra e primo mezzanino, con più

accessi indipendenti ed ampi resedi esclusivi con servitù di passo.

1.2 - Zona

La zona dista un chilometro circa dal centro storico di Poggibonsi. Sono presenti

molteplici edifici, tutti dislocati lungo il tracciato della viabilità principale ed adibiti ad uso

residenziale, produttivo, commerciale e direzionale oltre servizi.

Localizzazione geografica del compendio rispetto al contesto di Poggibonsi


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1.3 - Collegamenti infrastrutturali

Poggibonsi si trova al centro della Toscana, a 25 km da Siena ed a circa 50 km da Firenze.

Localizzazione geografica del compendio rispetto al contesto

Localizzazione geografica


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In auto: provenendo da nord si deve uscire dall'autostrada A1 al casello Firenze-Certosa e prendere il

raccordo Firenze-Siena, l'entrata del raccordo è accanto all'uscita dell'autostrada; dopodiché, uscire a

Poggibonsi. Provenendo da sud si deve uscire dall'autostrada A1 al casello Valdichiana e proseguire

in direzione Siena. Pochi chilometri prima di Siena si trova il bivio per la Tangenziale in direzione

per Firenze, preso il bivio proseguire sempre in direzione Firenze fino ad uscire a Poggibonsi.

Il collegamento da e per la costa avviene attraverso la ex strada statale 68 di Val Cecina, ora strada

regionale 68, che raggiunge Volterra e termina a Cecina.

Ferrovia: la stazione ferroviaria è attiva, ben collegata e posizionata sulla linea ferroviaria Empoli-

Chiusi.

Autolinee: la città è collegata con autobus di linea con Firenze e Siena e numerosi sono i collegamenti

giornalieri. Altri collegamenti con autobus di linea sono attivi da e per Volterra, San Gimignano,

Colle di Val d’Elsa, Casole d'Elsa e Radicondoli. Vi sono inoltre collegamenti con le maggiori località

italiane (tra cui Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna).

In aereo: gli aeroporti più vicini sono l’Amerigo Vespucci a Firenze, il Galileo Galilei a Pisa e quello

di Siena.

Distanza dalle principali città italiane:

Bologna 150 km

Firenze 55 km

Napoli 450 km

Roma 255 km

Torino 420 km

Poggibonsi è un comune di 28.900 abitanti della provincia di Siena. Sorge nel territorio dell'alta Val

d'Elsa alle propaggini occidentali delle colline del Chianti, dove sono molto diffuse la coltivazione

della vite e dell' olivo. Importante anche il polo industriale che è sorto in modo massiccio alla periferia

della città e dove si producono sia componenti per camper sia mobili, vasi, vetri, ecc.

Oltre alla produzione industriale, un'altra voce importante per l'economia locale è rappresentata dalle

società di servizi: si trova, per esempio, proprio a Poggibonsi una delle tre sedi regionali del CFNT

(centro formazione nuove tecnologie); il centro sperimentale del mobile e dell'arredamento (unica

realtà in Toscana); il CTQ (centro toscano per la qualità), l'Eurobic e molte altre società che sono nate

a supporto delle imprese locali, ma che sono poi diventate con gli anni punti di riferimento per un

vasto territorio. Altro settore che negli ultimi anni si è andato affermando e che attualmente è in forte

espansione è il turismo. Anche per effetto della riscoperta di molte attrazioni storico-culturali


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recentemente valorizzate, una

invidiabile realtà di chiese

romaniche, castelli medioevali

e ville rinascimentali

disseminati sul territorio ed a

una posizione geografica

fortunata. Poggibonsi inoltre, data la sua centralità rispetto ad importanti città d'arte come San

Gimignano, Colle di Val d'Elsa, Firenze e Siena, ma anche Volterra e Pisa, ha visto crescere la propria

capacità ricettiva, con la nascita di moltissime strutture alberghiere e aziende agrituristiche che, oltre

a soddisfare la domanda ricettiva, svolgono un importante ruolo di commercializzazione dei prodotti

locali dell'agricoltura come l'olio, il miele, lo zafferano e il vino; una piccola parte del territorio di

Poggibonsi rientra inoltre nell'area di produzione del Chianti e parte di quest'ultima nella sottozona

Classico. Il compendio in oggetto (senza numero civico ma presumibilmente individuato con il 9), è

rappresentato da porzione di più ampio opificio a carattere artigianale ed industriale (precedentemente

adibito a scatolificio) e resede sviluppato su tre lati. Lo stesso fa parte dell’area artigianale di Foci, in

- Panoramica ingresso

- Panoramica ingresso civico 184

- Panoramica ingresso civico 182


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contesto produttivo, prevalentemente artigianale ed industriale, in zona periferica di Poggibonsi,

caratterizzata dalla presenza di un denso tessuto edilizio sviluppato lungo la direttrice ovest.

1.4 - Fungibilità

Il compendio, allo stato odierno, risulta destinabile ad altre funzioni oltre a quella commerciale e

direzionale originaria, coerentemente a quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente.

1.5 - Consistenza e caratteristiche generali

Si tratta come detto di una porzione di fabbricato a destinazione mista, complessivamente sviluppato

su più livelli fuori terra, a destinazione mista, all’interno di zona a destinazione prettamente

residenziale (loc. Romituzzo), a poca distanza del centro di Poggibonsi, in prossimità di via Senese;

la porzione di cui trattasi è posizionata al piano terra e primo ammezzato e comprende ampi resedi

esclusivi direttamente collegati alle unità immobiliari poste al piano terreno.

Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato principale sono le seguenti:

struttura portante: struttura portante in cemento armato e muratura;

accessori: presenti passerelle, ballatoi e scale in metallo, addossate al fronte retrostante;

copertura: copertura a padiglione con struttura in cemento armato e manto in laterizio;

serramenti interni ed esterni: metallo e vetro;

- Panoramica area e fabbricato


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utenze (allacciamenti alle reti tecnologiche): fognatura pubblica, rete energia elettrica ed acquedotto

comunale (nessuna delle reti risulta al momento con utenza allacciata); allo stato attuale la porzione

di cui trattasi non è allacciata alla rete metano e non presenta impianto di riscaldamento.

area esterna: ampia area pertinenziale esclusiva (area urbana e subalterni graffati alle unità principali

sviluppate al piano terreno), adibita a viabilità, parcheggio e spazio di manovra, con fascia di verde

sul fronte principale (con servitù di passo); resede pavimentato sul fronte tergale (di uso pubblico).

1.6 -Descrizione

Il compendio di cui trattasi è costituito da porzione di fabbricato pluripiano a destinazione mista,

dotato di resede esclusivo che si sviluppa su tutti i lati.

- Panoramica fabbricato - Panoramica fabbricato

- Panoramica fabbricato


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Dalla viabilità principale (via Senese), dall’ingresso principale che connette a via 10 Febbraio e via

San Gallo (dai civici n.172 a n.186), che avviene tramite corsia carrabile di ampie dimensioni che

collega al parcheggio pubblico ed al resede sviluppato sui quattro lati perimetrali del fabbricato, si

trova l’accesso principale alla porzione oggetto di relazione di stima.

In particolare, dal resede asfaltato prospicente via Senese, adibito a viabilità, parcheggio scoperto e

verde (articolato catastalmente in più subalterni ciascuno graffato alle rispettive unità immobiliari),

oltrepassato il primo corpo di fabbrica occupato al piano terra da attività commerciale operante nel

settore delle moto (non appartenente alla presente relazione di stima), si arriva ad un secondo corpo

di fabbrica, lievemente sfalsato rispetto al primo, in cui sono presenti gli ingressi contraddistinti ai

civici n. 182,184 e 186 per le unità oggetto di stima; sono inoltre presenti altri ingressi che collegano

alle scale condominiali che conducono ai piani superiori del fabbricato, in prevalenza destinati a

residenza. Le unità immobiliari di cui trattasi risultano inoltre collegate al resede retrostante (cui si

accede da via 10 Febbraio), adibito a parcheggio pubblico; tale collegamento è garantito sia dal piano

terreno sia dal piano ammezzato tramite ballatoio e scala esterna in metallo, di più recente

realizzazione rispetto al fabbricato.

Il compendio immobiliare di cui trattasi è costituito da più unità catastali poste al piano terra e primo

ammezzato e caratterizzate da più ingressi (contraddistinti quindi da più numeri civici), seppure sia

fisicamente ed urbanisticamente un’unica unità immobiliare originariamente adibita all’attività

commerciale della società intestataria; nella zona al piano terra con minor altezza interna sono invece

ubicati spazi e locali adibiti a magazzini, deposti e servizi. Tale zona è caratterizzata dalla presenza

di affaccio sulla zona retrostante del complesso edilizio, in cui trova collocazione il resede (sub.84

quale area urbana) ed il parcheggio pubblico a servizio del complesso e dell’edificio frontistante

residenziale. Quest’ultima zona è caratterizzata dalla presenza di un ballatoio (sub.86) con struttura

in metallo che, opportunamente collegato tramite scala metallica scoperta al piano superiore,

garantisce l’accesso alle unità immobiliari poste al piano ammezzato (in parte non afferenti la

presente relazione in quanto di proprietà di terzi). Il ballatoio (in parte di proprietà di terzi ed in parte

- Prospetto principale (progetto originario del 1969)


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BCNC), definisce al piano terra una sorta di portico coperto che insiste su area in parte di proprietà

di terzi ed in parte BCNC alle unità che vi affacciano.

Tutti i locali posti al piano terra e primo ammezzato sono divisi a mezzo di pareti mobili interne in

metallo e vetro, fisse ma equiparabili a mobilio. Al piano terra, dai civici n.182 e 184 si ha accesso

ad un ampio locale espositivo (sub.37 e 40), in gran parte a doppio volume (con altezza interna pari

a circa 5 mt), dal quale, tramite scala interna, si ha accesso ad un piano primo ammezzato con

destinazione direzionale (al di sotto del quale l’altezza si riduce a circa 2,20 mt). Dal civico n.184 si

ha accesso ad una ingresso disimpegnato, schermato da pareti mobili, che collega sia all’unità

precedentemente descritta sia ad un corridoio che connette ad un servizio ed a più vani ricavati con

pareti mobili e sviluppati al di sotto del piano ammezzato (sub.40,47). Tale zona è collegata tramite

porta interna ad un piccolo vano accatastato come autorimessa (sub.53), connotato però da dimensioni

minime attualmente non coerenti ad ospitare un’automobile, seppure dotato di porta basculante sul

lato esterno. L’unità posta al piano primo ammezzato (sub.54), che risulta fisicamente unita alle altre

unità immobiliari del piano ammezzato (sub.37 e 40), è collegata tramite porta in legno munita di

serratura al vano scala condominiale (contraddistinto dal civico n.186), che serve le unità residenziali

poste ai piani superiori. Al piano terra, gli ambienti presentano pavimento a betonelle di colore grigio

e pareti perimetrali intonacate e tinteggiate di colore bianco. La struttura in cemento armato è in parte

a vista (pilastri a maglia regolare e travi) e gran parte delle partizioni interne sono realizzate a mezzo

di elementi mobili; fanno eccezione alcuni locali posti al di sotto del mezzanino, alcune partizioni

- Panoramica del fabbricato e del resede


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interne del piano ammezzato ed il bagno (corredato di lavandino e wc), che presenta pareti perimetrali

in muratura, con rivestimento in mattonelle di colorazione chiara. Al piano primo mezzanino (con

altezza minima paria 2,49 mt circa), invece, la finitura del pavimento è a parquet in listelli modulari

di colore chiaro e le partizioni realizzate prevalentemente con pareti mobili, della stessa fattura di

quelle del piano sottostante; parte del mezzanino (sub.54) risulta direttamente affacciato sul doppio

volume del locale sottostante (sub.40). La porzione di fabbricato di cui trattasi risulta dotata di

impianto elettrico, idrico, fognario ma non di impianto termico (sono presenti tubazioni del vecchio

impianto presente prima della demolizione del preesistente capannone ubicato in prossimità

dell’edificio di cui trattasi); alla data odierna, non risultano allacciate nemmeno alle altre reti. Gli

infissi interni risultano in normale stato conservativo. Gli infissi esterni (finestre e portefinestre),

risultano in metallo e vetro e si presentano in sufficiente stato manutentivo, seppure datati e non

rispondenti agli attuali standard di isolamento termico. I pavimenti del piano terra e primo ammezzato

non si presentano del tutto integri anche se, in generale, risultano in sufficiente stato di manutenzione.

L’intero immobile è stato oggetto nel 2004 di un generale intervento di manutenzione straordinaria

per facciate e copertura.

Il resede (sub.38,39,41,44,52), in parte asfaltato ed in parte a verde, è libero su tutti i lati e delimitato

solo a lato da muratura di confine. Sul lato di ingresso, in prossimità di via Senese, sono presenti

piccoli arbusti, che garantiscono un piacevole effetto dalla strada senza alterare la visibilità

dell’immobile. Nei pressi della porzione di fabbricato di cui trattasi è presente un ampio parcheggio

pubblico. Allo stato odierno, il compendio potrà risultare di interesse per l’attuale destinazione

commerciale/direzionale, stante anche la buona localizzazione geografica che lo pone in zona nelle

immediate vicinanze del centro di Poggibonsi, con prossimità di centri commerciali e servizi.

DIMENSIONI3 LORDE

PIANO TERRA

Magazzino (sub.47) mq. 14,00 altezza mt. 2,20

Garage (sub.53) mq. 11,0 altezza mt. 2,20

Esposizione/commerciale (sub.40 e 37)4 mq. 275,0 altezza mt. 2,20÷5,00

Resede (sub.38,39,41,44,525) mq. 414,0

PIANO PRIMO AMMEZZATO

Uffici (sub.37,40,54) mq. 270,00 altezza min mt. 2,49

3 Dimensioni (arrotondate) desunte da misurazione effettuata in loco, al lordo delle murature e delle pareti mobili esistenti 4 Compresa scala interna 5 Superficie catastale di resede dato da più subalterni graffati alle unità immobiliari principali


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- Stato dei luoghi (piano terra e primo mezzanino con in evidenza la porzione oggetto di stima)

- Denominazione ed utilizzo autorizzato dei vani

Superficie lorda magazzino (sub.47) mq 14,0

Superficie lorda garage (sub.53) mq 11,0

Superficie lorda esposizione/commerciale (sub.40 e 37) mq 275,0

Superficie lorda uffici (sub.37,40,54) mq 270,0

Superficie resede esclusivo (sub.38,39, 41,44,52) mq 414,0


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2 - DATI CATASTALI

2.1 - Catasto fabbricati

Il compendio immobiliare (resedi e porzione di fabbricato) oggetto di relazione di stima risulta così

censito:

al Foglio di mappa 35 - comune di Poggibonsi, catasto fabbricati

- Particella 358, subalterni graffati 37-38-39, Categoria D/8, Rendita Catastale euro 950,28

Come risulta da:

VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 28/11/2002 protocollo n. 179086 in atti dal

28/11/2002 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 49530.1/2002)

-Particella 358, subalterni graffati 40-41, Categoria D/8, Rendita Catastale euro 1.456,41

Come risulta da:

VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 28/11/2002 protocollo n. 179086 in atti dal

28/11/2002 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 49530.1/2002)

-Particella 358, subalterni graffati 44-54, Categoria D/8, Rendita Catastale euro 838,00

Come risulta da:

VARIAZIONE del 25/11/2004 protocollo n. SI0106605 in atti dal 25/11/2004 CONFERMA

CLASSAMENTO (n. 17728.1/2004)

-Particella 358, subalterno 47, Categoria C/2, Classe 2, Consistenza 14 mq, Sup. Catastale 16 mq,

Rendita Catastale euro 41,94

Come risulta da:

Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

-Particella 358, subalterno 52, Categoria area urbana, Consistenza 69 mq

Come risulta da:

DIVISIONE del 29/09/2003 protocollo n. 212613 in atti dal 29/09/2003 DIVISIONE (n.

113522.1/2003).

Il compendio immobiliare risulta complessivamente così (catastalmente) intestato:

- S.R.L. LIGNOSYSTEM CON SEDE IN POGGIBONSI, C.F. 00651710527, Proprietà

per 1/1



Come risulta da:

Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.



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- LIGNOSYSTEM S.R.L. CON SEDE IN POGGIBONSI, C.F. 00651710527, Proprietà

per 1/1

Rappresentano beni comuni non censibili collegati alle unità di cui trattasi i seguenti subalterni:

sub.80 quale BCNC comune a tutti i sub. della particella 1081 (resede);

sub.81 quale BCNC comune a tutti i sub. della particella 1081 (resede);

sub.82 quale BCNC comune ai sub. 85 e 86 (scala);

sub.856 quale BCNC comune ai sub. 71-74 (porzione di ballatoio).

6 Da evidenziare che il sub.86 è identificato quale area urbana intestato ad altra proprietà, così come il sub. 84.

- Estratto elaborato planimetrico catastale con in

evidenza, in colore, dei subalterni oggetto di

relazione di stima per i piani terra ed mezzanino;

ed in particolare:

- Colore verde: Particella 358, subalterni

graffati 44-54, Categoria D/8

- Colore arancio: Particella 358, subalterni

graffati 40-41, Categoria D/8

- Colore viola: Particella 358, subalterno 53,

Categoria C/6

- Colore giallo: Particella 358, subalterno

47, Categoria C/2

- Colore celeste: Particella 358, subalterni

graffati 37-38-39


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Relativamente allo stato dei luoghi rinvenuto, si evidenzia che le unità immobiliari non risultano del

tutto conformi alle planimetrie depositate per tramezzature interne effettuate in parte con pareti mobili

in metallo e vetro ed in parte in cartongesso.

3 - AGIBILITA’

Presso l’archivio del comune di Poggibonsi è stata rinvenuta l’attestazione di agibilità, riferita

all’intero fabbricato. L’abitabilità è la n.8 e 9 del 05/07/75. La stessa è priva della documentazione

allegata ossia collaudo e certificazioni impianti.

4 - SISTEMA DELLE CONFORMITA’

4.1 - Conformità urbanistica

Con Delibera di Consiglio Comunale n. 53 del 25/07/2016 è stato dato avvio al procedimento per la

redazione del nuovo Piano Operativo e per la contestuale Variante al Piano Strutturale con

adeguamento al P.I.T. Paesaggistico ai sensi dell'art.17 della L.R.T. n. 65/2014. L’adozione del nuovo

piano operativo comunale (e contestuale variante al PS vigente è avvenuta il 29/06/2018.

L’attuale previsione di RU, indica l’intera il fabbricato in oggetto con la sigla "B 1"; gli interventi

ammessi sono i seguenti:

Art. 28 Zone di completamento B1 1. Sono le zone già edificate e consolidate nelle funzioni e nell'assetto urbanistico, comprese nei centri abitati di Poggibonsi, Bellavista e Staggia Senese. 2. Per tali aree, corrispondenti alle Zone B del D.M. 1444/68, si prevede il mantenimento della attuale configurazione urbanistica. 3. Destinazioni d′uso consentite: - residenziale - attività terziarie - turistico-ricettiva - artigianale compatibile con la residenza in base alle normative generali e di settore in vigore; - di servizio con esclusione dei luoghi di intrattenimento (sale da ballo, discoteche e altre attività non compatibili con il carattere prevalentemente residenziale della zona) e i servizi per gli animali “(canili, gattili e simili)”; - Con il termine “attività terziarie” devono intendersi tutte le attività non riconducibili alle destinazioni residenziale, artigianale-industriale, attività di servizio di competenza degli enti pubblici, agricola e funzioni connesse, turistico-ricettiva, commercio all′ingrosso/depositi. Tale definizione è valida per tutto il territorio comunale. 4. Sono vietate le destinazioni d′uso non comprese nell′elenco di cui sopra. 5. Le destinazioni d′uso comprese nell′elenco di cui sopra sono consentite con le seguenti prescrizioni: - per i locali non residenziali o destinati ad accessori di un'abitazione e collocate al piano terreno di edifici esistenti è vietata la trasformazione in residenziali se le aperture fonte di illuminazione per gli alloggi, con esclusione, quindi, delle

- Estratto RU

- Estratto PO


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porte di accesso, non distano almeno cinque metri da aree pubbliche o di uso pubblico e tre metri da aree che non siano di esclusiva pertinenza dell′unità immobiliare. Nel caso che le finestre si affaccino su superfici coperte da logge o porticati, anche se di tipo privato, la distanza di cui sopra dovrà essere verificata dal filo esterno delle logge o porticati. - Il cambiamento della destinazione d'uso è sempre subordinato all'acquisizione del parere di fattibilità da parte dell'ente gestore della risorsa idrica oltre che dalla dimostrata fattibilità di tutti gli altri adeguamenti infrastrutturali. - Il cambio di destinazione dei locali ad uso autorimessa è consentito esclusivamente previa dimostrazione che la quantità di posti auto necessari ai sensi della L. 122/89, e comunque almeno n. 2 posti auto per ogni alloggio compreso nell′edificio interessato, viene soddisfatta anche senza l′apporto del locale che si intende trasformare. - Il mutamento di destinazione fra le categorie elencate al precedente comma 3, è consentito, a condizione che sia garantito l′accesso ai servizi di interesse pubblico di cui all′art. 3, comma 5, della L.R. 1/2005. 6. Categorie di intervento consentite: - manutenzione ordinaria; - manutenzione straordinaria; - restauro e risanamento conservativo; - ristrutturazione edilizia. La realizzazione di nuovi volumi è consentita esclusivamente nei seguenti casi: - per ampliamenti di edifici esistenti, nella misura massima del 10% del volume esistente, nel rispetto delle distanza di cui all′art.9 del D.M. 1444/68 e a condizione che, nel caso di ampliamenti mediante sopraelevazione, non si ottenga edifici con altezze superiori a tre piani fuori terra. - per spazi verdi di superficie compresa tra 100 e 500 mq è consentita l′installazione di un box con superficie coperta di mq 4,00 ed altezza in gronda di m.1,80. Per spazi verdi di misura superiore a mq 500 è consentita l′installazione di n. 2 box con superficie coperta di mq 4,00 ciascuno ed altezza in gronda di m 1,80. Tali annessi dovranno comunque rispettare le distanze dai confini di proprietà e da altri edifici come previsto dalle norme del Regolamento Urbanistico. 7. Sono vietate le categorie d′intervento non comprese nell′elenco di cui sopra.

Il Piano Operativo adottato comprende il fabbricato entro il perimetro del centro abitato del comune di

Poggibonsi e prevede una zona quale “tessuto urbano di formazione recente”.

Nel nuovo strumento adottato, si evidenzia che i cambi dio destinazione sono disciplinati dall’art.57 delle

NTA.

4.2- Conformità edilizia

Il compendio immobiliare non risulta pienamente allineato ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’ufficio

tecnico del comune di Poggibonsi.

Il fabbricato di cui fa parte la porzione oggetto di relazione estimativa è stato edificato a partire dal 1969

sulla base dei seguenti titoli:

1. LICENZA EDILIZIA 4621/68

2. LICENZA EDILIZIA 4688/69

3. Successive varianti in corso d’opera rilasciate con le licenze n.5516/72, 5978/74, 6014/74,

6209/75

4. Fine lavori del 05/07/75

5. Abitabilità-agibilità del 05/07/75 per l’intero fabbricato

6. CONCESSIONE IN SANATORIA n. 2368/2004

7. DIA 20653/2000, 20652/2000 per frazionamento

8. DIA 0492/2001 per manutenzione intero fabbricato

9. DIA del 02/04/2004/ PRATICA EDILIZIA 4/268 per frazionamento e realizzazione ballatoio

esterno e scala.

E’ da evidenziare che con la Licenza edilizia 4688/68 le destinazioni ammesse erano a esposizione al

piano terreno e magazzini per il piano ammezzato; successivamente, con la Licenza 6209/75 fu approvata


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la trasformazione della destinazione dei locali al piano ammezzato da magazzini ad uffici. La successiva

sanatoria del 2004 ha confermato tali dimensioni, nelle condizioni di dimensioni ed altezze corrispondenti

allo stato di fatto7.

Per quanto riguarda la porzione immobiliare di cui trattasi, sono state riscontrate lievi difformità rispetto

all’ultimo titolo rilasciato, per quanto riguarda le partizioni interne; difatti, internamente, le partizioni

interne realizzate in prevalenza con pareti mobili, non sono coerentemente rappresentate nell’ultimo titolo

abilitativo valido.

Il compendio immobiliare inoltre, pur essendo fisicamente un'unica unità immobiliare, risulta

catastalmente frazionato in più unità indipendenti (sub.37,40,47,54), oltre al garage (sub.53).

Ai fini della conformità risulta infine nuovamente da evidenziare che i locali ubicati al piano primo

ammezzato, con altezza massima pari a 2,50 mt (inferiore al minimo di legge pari a 2,70 mt), sono stati

oggetto di cambio della destinazione d’uso in direzionale; per le unità immobiliari analoghe poste nel

medesimo edificio, nel 2000 e 2004 è stato autorizzato specifico frazionamento urbanistico, con deroga

della USL per quanto riguarda l’altezza interna pari a 2,50 mt.

Per le difformità riscontrate sarà necessaria una pratica di sanatoria, con una spesa complessiva stimabile

in € 5.000,00 oltre sanzioni ed eventuali oneri concessori.

4.3- Conformità impianti

L’unità immobiliare principale oggetto di relazione di stima è dotata dei seguenti impianti:

elettrico;

idrico/sanitario;

termico.

Per gli impianti dell’unità in oggetto non sono state rintracciate le certificazioni di conformità.

5 - REPERTAZIONE FOTOGRAFICA

7 Il piano ammezzato ha altezza netta interna pari a max 2,50 mt

- Panoramica esterna - Panoramica esterna


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- Panoramica interna (sub.37) - Panoramica interna (sub.37)



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6 - CONVENZIONI E VINCOLI

6.1 - Convenzioni Urbanistiche

Non sono state rinvenute convenzioni.

6.2 - Vincoli

L’area risulta assoggettata a vincolo paesaggistico (Ln.1497/1939; Dlgs 42/2004 art. 136): immobili

ed aree di notevole interesse pubblico.

Si evidenzia che il fabbricato è circondato da piazzali asfaltati sui quali grava diritto di passo per le

altre unità immobiliari e per i condomini delle abitazioni soprastanti gli uffici.

7 - PREGIUDIZI

7.1 -Provenienza/Storico

Il compendio sopra identificato è pervenuto alla società intestataria per mezzo del seguente atto:

- alla società “Lignosystem srl” l’immobile identificato ai civici 170-174-176-178-182-184 oltre

capannone adiacente, tettoie e piazzali, è pervenuto per atto di compravendita a ministero del




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notaio Andrea pescatori del 26 febbraio 1990 registrato il 16 marzo 1990 al numero 295 (rep.

16.338, raccolta 3004);

- l’immobile è stato realizzato su terreni pervenuti alla parte venditrice con atto a rogito del notaio

Antonio Miraldi del 12 novembre 1969, rep.63.304, registrato a Poggibonsi il 21 novembre 1969

e trascritto a Siena il 17 novembre 1969 ai numeri 4810 e 4811.

7.2- Situazione locativa/condominio

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta libero da persone anche se sono ancora

presenti i numerosi e voluminosi arredi, documenti di archivio e suppellettili vari non appartenenti

alla presente stima. E’ presente condominio per le aree a comune (in particolare facciata e copertura),

amministrato dalla geom. Fiorenza Picone di Poggibonsi.

8 - DIVISIBILITA’

In base alle considerazioni di cui sopra, anche alla stregua dello stato morfologico del bene, si ritiene

che nell’ambito dell’attività liquidatoria non vi siano i presupposti per dividere il compendio oggetto

di indagine valutativa. Si evidenzia al contempo che presa visione dell’immobile e della zona cui

appartiene (prevalentemente residenziale e ricca di medio/piccole attività commerciali e direzionali,

oltre servizi, a scala di quartiere), si ritiene molto redditizia l’ipotesi di frazionamento del bene, con

più unità caratterizzate da una superficie commerciale di media entità e quindi maggiormente

appetibile per il micro mercato locale.

Espletate le dovute verifiche preliminari presso l’ufficio tecnico del comune di Poggibonsi, si è

verificata la possibilità di frazionamento in più unità immobiliari indipendenti tramite pratica edilizia

da presentare al comune medesimo, con pagamento degli oneri concessori dovuti e dimostrazione

della necessaria dotazione di parcheggi.

9 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA

Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente

(valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi

anteriori in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali

insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della

stima diretta del valore dell’area e del costo di costruzione. Tuttavia non trovandomi d’accordo sulla

terminologia da attribuire ai citati metodi di stima (analitica e sintetica) né sull’ammissibilità di

utilizzazione contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima

analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità

e posizione rispetto a quello oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia

tutto lo sviluppo delle regole estimative elaborate nei testi di estimo (vedere “Rivista del consulente

tecnico” Maggioli editore - “Lezioni di estimo civile e rurale” edizioni Italiane - “Come si stima il


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valore degli immobili” Marina Tamborrino - “ Note introduttive allo studio del campo di variabilità

della stima” Rivista genio rurale), nonché i valori indicati dall’osservatorio del mercato immobiliare

presso l’agenzia del territorio.

Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto,

è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali

volumi finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai

consolidata situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da

una incisiva tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare. Secondo i

dati diffusi dai principali osservatori immobiliari le compravendite di immobili sono scese nel primo

trimestre 2014 del 7,8% (con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del 2012/13)

ed il trend, è indubbio che proseguirà per tutto il 2019 (il 2015/2016 ha registrato compravendite in

crescita di circa 50mila unità, verso quota 470mila, ma con prezzi ancora in calo del 3% circa. Nel

dettaglio il calo delle quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è stimato in -2,9% per

le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.). La previsione per il 20198 riguarda la

8 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a

partire dalla metà dello scorso anno.

- Panoramica scala interna


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prosecuzione della flessione dei prezzi ma su ritmi meno intensi rispetto agli ultimi anni. Anche

rispetto alle locazioni gli osservatori stimano un leggero miglioramento sia per quanto riguarda i

contratti conclusi che per la prosecuzione della tendenza alla stabilizzazione dei canoni.

Per la stima del compendio ci siamo avvalsi del contributo di operatori della piazza, dell’analisi degli

annunci economici della zona e della consultazione dell’osservatorio dell’agenzia del territorio.

In pratica riteniamo che il compito del consulente estimatore giudiziario, ed è il procedimento che

seguiamo, sia quello di documentarsi il più possibile sui prezzi praticati in zona attraverso stampa,

contatti con operatori, osservatori specializzati, ma di attuare poi una mediazione personale fondata

sulla propria esperienza e sul proprio buon senso, relativamente allo specifico immobile oggetto di

valutazione.

Solo l’esperto valutatore saprà, in piena coscienza e con l’ausilio della propria esperienza, attribuire

un giusto ed equo valore al bene tenendo conto di una serie di fattori che sono peculiari e caratteristici

del bene in questione come ad esempio la situazione alla data del sopralluogo.

E non si può non tenere conto della dimensione e pezzatura del bene, delle sue dotazioni; della

ubicazione intesa, sia come zona in rapporto all’abitato, sia come posizione particolare dell’immobile;

degli affacci e dei confini; dell’epoca di costruzione; dello stato di conservazione e manutenzione;

delle destinazioni d’uso attuali ed eventuali; della situazione amministrativo/urbanistica; dei

collegamenti e degli accessi; dello stato di fatto e di diritto del bene, della situazione dei servizi e

della qualità della vita nella zona in cui il bene è situato; della potenzialità del bene in rapporto alla

situazione urbanistica del singolo lotto e dell’area circostante.

Il miglioramento della situazione macroeconomica, associato all’eccezionalità delle misure di politica monetaria adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema bancario. Si tratta di elementi centrali nell’orientamento delle dinamiche del settore immobiliare, specie in una fase in cui la precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita. Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale. È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un problema destinato ad influenzare in misura rilevante l’operatività dei prossimi anni. L’eccesso di credito che ha alimentato il mercato immobiliare trova, infatti, fedele rappresentazione alla voce incagli e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti. Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread, sono finalmente tornati su posizioni espansive. È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari, la cui intensità non sarà tale da impedire, almeno nell’immediato, ulteriori arretramenti dei valori. L’assenza di prospettive di rivalutazione, associata alla debolezza reddituale degli immobili in locazione e all’accresciuta gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore. Se non vi sono dubbi che per l’immobiliare si sia aperta una nuova fase, pare altrettanto evidente che il percorso di risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso. Luca Dondi Direttore commerciale di Nomisma

- Panoramica esterna


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Non ultima poi, la situazione contingente del mercato9, assume una valenza fondamentale,

particolarmente all'attualità.

Si tratta di tutti fattori che devono essere tenuti in conto e che sono stati anche in questo caso tenuti

in conto. Questi fattori però non sono riconducibili ad una formula matematica e pertanto la

componente soggettiva di valutazione resta ineliminabile.

9 In Italia la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali nel corso del 2016 è andata consolidandosi,

prendendo avvio dai comuni capoluogo di provincia per poi propagarsi alle aree limitrofe. Secondo i dati Nomisma, complessivamente le compravendite di abitazioni registrate in Italia nel corso del 2016 sono state 528.865, con un incremento del 18,9% rispetto al 2015, tornando su livelli di poco inferiori rispetto a quelli del 2011. Sul fronte degli immobili per le imprese (uffici, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato, per l’intero mercato italiano, l’anno di inversione del trend, con un aumento significativo annuo dei contratti pari al 17% a/a. L’inversione di tendenza è stata alimentata dai segmenti terziario e industriale, con un aumento dei contratti nell’ultimo anno che contrasta il calo registrato nel 2015, mentre, in analogia con quanto rilevato per il segmento residenziale, procede al ripresa del mercato delle compravendite dei negozi, con tassi che tendono di anno in anno ad irrobustirsi. Sul fronte dei prezzi, invece, le aspettative di stabilizzazione non si sono concretizzate, evidenziando ancora una flessione media dei prezzi del 2% nel 2016. Percentuale che va ad aggiungersi al crollo di oltre il 20% accumulato a partire dal 2008. Secondo Nomisma, le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta, oltre che nella debolezza della domanda. Quest’ultima, infatti, è legata per il 60% al credito bancario e potrebbe di conseguenza subire il contraccolpo di eventuali crisi nel settore, in questo momento molto esposto all’andamento dei mercati. Inoltre, manca ancora, soprattutto in provincia, la componente di acquisto per investimento. Per quanto riguarda il comparto residenziale, le transazioni stanno crescendo anche nei primi mesi del 2017 e Nomisma si attende che le compravendite proseguano anche nei prossimi mesi, anche se è ancora difficile capire con quale intensità. La società ha fissato per fine anno una stima pari a 565 mila scambi. Segnali confortanti arrivano comunque dalla riduzione dei tempi medi di vendita – che registrano un moderato miglioramento nella velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita – e da una lieve contrazione dello sconto medio praticato. A titolo esemplificativo, per le abitazioni usate la media è scesa a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti all’apice della crisi, ma sono ancora lontani i 5 mesi del 2008. Discorso analogo per gli sconti effettuati in fase trattativa: la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale si riduce infatti dal 17,6% al 16,2% medio nell’ultimo anno, ma era pari al 10,7% nel 2008. Il riflesso delle dinamiche del mercato immobiliare può essere desunto anche dall’analogia dell’andamento delle compravendite con l’aumentata incidenza della componente sostenuta da credito sul totale delle transazioni, che, come citato prima, è arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%. Il balzo in avanti delle transazioni rilevato nel 2016 è stato di gran lunga superiore alle attese e ha interessato in maniera diffusa l’intero territorio nazionale e la totalità dei comparti immobiliari.

Se sul fronte delle quantità si è registrato il terzo anno consecutivo di crescita, con riferimento ai prezzi, invece, non si è ancora manifestata l’inversione del ciclo deflattivo: la relazione tra valori e quantità registrata nei precedenti cicli immobiliari, quando la ripresa dei prezzi seguiva di 1 o al massimo 2 anni la risalita delle compravendite, non trova riscontro nel contesto attuale. Tale andamento anomalo del ciclo immobiliare può essere spiegato da un’eccessiva rigidità dell’offerta, che per lungo tempo ha mantenuto prezzi elevati che non incontravano le possibilità di spesa dal lato della domanda. Al dimezzamento del numero di compravendite non è, infatti, corrisposto un coerente aggiustamento dei valori e, ciò ha creato le premesse, di fatto, per una prolungata fase di contrazione dei prezzi. Alla luce di tali considerazioni, le attese per il 2017-2019 di Nomisma si riassumono in un’ulteriore diminuzione dei valori, che dovrebbe essere più marcata per gli uffici (-1,5%) rispetto ad abitazioni e negozi (-0,9%). L’intensità del calo dovrebbe mostrarsi più contenuta nel 2019, con arretramenti inferiori al punto percentuale in tutti i comparti, per poi progressivamente esaurirsi nel 2019, almeno per i settori residenziale e commerciale, mentre il comparto direzionale è atteso scontare un’ulteriore flessione.


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Le stime che seguono tengono pertanto conto di tutti questi fattori per poi giungere a conclusioni

adattabili solo al bene oggetto di stima. Le stime che seguono devono in ogni caso intendersi a corpo

e non a misura.

I calcoli effettuati in base alla superficie del bene servono a stabilire l’ordine di grandezza della

valutazione ma non la stima definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura. In

particolare, è bene sottolineare positivamente le potenzialità utili a dimostrare la validità

dell’investimento. Invero è, come già evidenziato, che il compendio immobiliare risulta

morfologicamente funzionale seppure in cattivo stato manutentivo; inoltre, lo stesso, per dimensioni

e funzionalità, ben si adatta alle esigenze di soggetti alla ricerca di opportunità immobiliari, anche

come investimento da porre a reddito.

Ai fini della stima del valore dell’immobile ci si avvale del calcolo della superficie commerciale

vendibile, che rappresenta il parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni

patrimoniali degli immobili. Tale parametro è calcolato dalla somma delle singole superfici che

compongono l’unità immobiliare, ognuna delle quali ponderata ed eventualmente ricalcolata, tramite

apposito coefficiente di riduzione, in funzione della oggettiva destinazione.

Destinazione Condizione

Superficie utile lorda mq10 Coefficiente

Superficie Commerciale mq

magazzino (sub.47) mediocre 14,0 0,30 4,20 garage (sub.53) mediocre 11,0 0,40 4,40 esposizione/commerciale (sub.40 e 37) mediocre 275,0 1 275,0 uffici (sub.37,40,54) mediocre 270,0 1 270,0 resede esclusivo (sub.38,39, 41,44,52) sufficiente 414,0 0,1 41,40

Totale --- --- 595,0

Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medio/bassi risultanti da compravendite

similari ed in assenza di effettive similitudini dedotti i previsionali valori economici, si ottengono le

seguenti valutazioni riferite alla porzione di unità a carattere commerciale/direzionale poste nel centro

urbano di Poggibonsi. Si evidenzia che nel comune di Poggibonsi, mediamente, per unità in buono

stato di manutenzione, il prezzo richiesto per un negozio in vendita è pari a 1.800 €/mq di superficie

commerciale e 1.500 €/mq di superficie commerciale per gli uffici. Secondo i dati ufficiali dell' OMI,

i prezzi per la destinazione commerciale/direzionale (in normale stato manutentivo), sono compresi

tra 1.300 €/mq e 2.000 €/mq (considerando come riferimento la superficie lorda commerciale). La

10 La valutazione estimativa viene individuata considerando la superficie lorda, che comprende anche la superficie delle murature perimetrali ed elle partizioni interne mobili e non.


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zona di via San Gallo (loc. Romituzzo), è periferica ed a carattere misto, con buon collegamento

infrastrutturale. Ciò premesso, vista la destinazione dell’immobile, vista la vocazione

prevalentemente residenziale dell’area, la localizzazione con affaccio su viabilità principale (via

Senese) e la presenza di ampi resedi, il valore unitario per entrambe le è valutato in 900,oo €/mq in

considerazione della vetustà dell’immobile e dello stato di manutenzione. Si ha pertanto la seguente

valutazione di stima:

Porzione di fabbricato €./mq 900,oo x mq. 595 tot €. 535.500,oo

ARROTONDATO PER ECCESSO

TOTALE EURO 535.000,oo (cinquecento trentacinquemila/oo)

Alla risultanza ottenuta, come sopra determinata, è stato applicato idoneo coefficiente di

deprezzamento stante le particolari condizioni economiche nazionali e locali nonché la vetustà del

compendio (seppure inserito in edificio oggetto di recente manutenzione). Conseguentemente,

determinato il valore della piena proprietà, si ritiene necessario applicare un abbattimento

(complessivo) forfettario pari al 20 %.

L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi,

alla veloce e redditizia alienazione del bene pignorato, ovvero:

- (10%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di garanzia per vizi occulti stante la natura

della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate

flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive

(giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato;

- (10%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per la conformità urbanistica

e catastale.

Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

Porzione di opificio euro 535.000,00 - 20 % tot. €. 428.000,oo

(VALORE PIENA PROPRIETA’)

TOTALE EURO 428.000,oo (quattrocentoventottomila/oo)

Ai fini della procedura N.R.G. 04/2004 è da evidenziare che la vendita dell’immobile sopra descritto

è stata tentata all’ottavo incanto con importo di vendita ridotto fissando un prezzo base fino ad ¼

inferiore rispetto a quello del precedente incanto, che era pari ad € 240.000,00; nell’ultimo


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esperimento di vendita del giorno 8 marzo 2017 il prezzo base d’asta è quindi stato pari a €.

200.000,00.

Con tale premessa, sulla base del valore ottenuto dalla stima, il prezzo di vendita del lotto unico

prima descritto viene stabilito in € 200.000,oo.

(VALORE vendita giudiziaria)

TOTALE EURO 200.000,oo (duecentomila/oo)

10 - DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA

Intera proprietà di un compendio immobiliare posto in Poggibonsi, località Romituzzo.

Costituito da porzione di fabbricato pluripiano a destinazione mista, dotato di resede esclusivo che si

sviluppa su tutti i lati. In particolare il compendio immobiliare di cui trattasi è costituito da più unità

catastali poste al piano terra e primo ammezzato, seppure sia fisicamente ed urbanisticamente

un’unica unità immobiliare originariamente adibita all’attività commerciale della società intestataria.

Al piano terra, dai civici n.182 e 184 si ha accesso ad un ampio locale espositivo, in gran parte a

doppio volume (con altezza interna pari a circa 5 mt), dal quale, tramite scala interna, si ha accesso

ad un piano primo ammezzato con destinazione direzionale (al di sotto del quale l’altezza si riduce a

circa 2,20 mt). Dal civico n.184 si ha invece accesso ad una ingresso disimpegnato che collega sia

all’unità precedentemente descritta sia ad un corridoio che connette a più vani ricavati con pareti

mobili e sviluppati al di sotto del piano ammezzato. Tale zona è collegata tramite porta interna ad un

piccolo vano accatastato come autorimessa (sub.53). L’unità posta al piano primo ammezzato

(sub.54), che risulta fisicamente unita alle altre unità immobiliari (sub.37 e 40), è collegata tramite

porta in legno munita di serratura al vano scala condominiale (contraddistinto dal civico n.186), che

serve le unità residenziali poste ai piani superiori.

La superficie commerciale complessiva è pari a circa mq. 595 mq. Il compendio risulta non

pienamente conforme alla planimetria catastale ed ai titoli abilitativi rilasciati dal comune di

Poggibonsi.

Il compendio immobiliare (resedi e porzione di fabbricato) oggetto di relazione di stima risulta censito

al Foglio di mappa 35 - comune di Poggibonsi, catasto fabbricati :

-Particella 358, subalterni graffati 37-38-39, Categoria D/8, Rendita Catastale euro 950,28

-Particella 358, subalterni graffati 40-41, Categoria D/8, Rendita Catastale euro 1.456,41

-Particella 358, subalterni graffati 44-54, Categoria D/8, Rendita Catastale euro 838,00


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-Particella 358, subalterno 52, Categoria area urbana, Consistenza 69 mq




LIGNOSYSTEM S.R.L. / S.R.L. LIGNOSYSTEM, Proprietà per 1/1 con sede in Poggibonsi, C.F.

00651710527

Si da atto che la porzione immobiliare in oggetto viene trasferita nello stato di fatto e di diritto in cui

si trova, con ogni accessione, accessorio, pertinenza e dipendenza, con usi, azioni, ragioni, diritti,

servitù attive e passive, opere installazioni, manufatti di qualsiasi genere, parti di comproprietà

comune per la quota proporzionale di spettanza, individuate come per legge, consuetudini e

destinazioni, come meglio individuato nell’atto di provenienza.

Prezzo base asta €. 200.000,oo


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ALLEGATI_______________________________________________

1) n. 4 verbali di ricognizione;

2) visure catastali (visura catastale, storico catastale, estratto di mappa,

planimetrie catastali);

3) atto di compravendita Notaio Pescatori;

4) pratiche edilizie reperite presso il comune di Poggibonsi;

Il sottoscritto, grato della fiducia accordatagli, resta a disposizione della S.V.

per ogni ulteriore chiarimento che si rendesse necessario.

Con ossequio.

Siena, 02 marzo 2019

Arch. Enrica Burroni

TRIBUNALE di SIENA...Dalla viabilità principale (via Senese), dall’ingresso principale che...

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