TRIBUNALE di SIENA · Colle Val d’Elsa si trova a nord della provincia di Siena e conta...

Fallimento 2/2016 relazione valutativa del compendio mobiliare ed immobiliare

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www.studiopetreni.it

TRIBUNALE di SIENA SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI

FALLIMENTO 2/2016

C

VALUTATORE

DOTT. ANDREA PETRENI……….

Volume Unico R

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via Montanini n. 63 53100 Siena cell. 3395274210 tel. 0577042138 fax. 0577364795

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LOTTO 1

FOGLIO 53 - PARTICELLA 836 - SUB. 1-2-3 e 9-16-17

DUE MAGAZZINI

FOGLIO 53 - PARTICELLA 684 - SUB. 1 e 2

DUE UFFICI

NIVA DI LORENZETTI PAOLO & LUCA SNC (PIENA PROPRIETA’)

COMUNE di COLLE DI VAL D’ELSA (SI) - FRAZ. GRACCIANO - LOC. SAN MARZIALE SNC

1-DATI IDENTIFICATIVI

1.1- Ubicazione

Il compendio immobiliare (di proprietà della società fallita)

oggetto di indagine valutativa, composto da un fabbricato a

destinazione direzionale ed una porzione di fabbricato a

carattere produttivo, risulta localizzato in comune di Colle di

Val d’Elsa (Si) in località San Marziale senza numero civico

(convenzionalmente indicato con il n.12) nella frazione di

Gracciano dell’Elsa.

1.2- Zona

La zona di San Marziale, a vocazione produttiva, gode di una posizione di particolare privilegio in

quanto è direttamente collegata, tramite la S.P. 541, al raccordo autostradale Firenze-Siena. La

viabilità interna ed i collegamenti con il centro ed i servizi appaiono sufficienti e ben attrezzati

- Localizzazione dei beni oggetto di perizia -

- Localizzazione geografica del bene oggetto di indagine -


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1.3 - Collegamento viario

Colle di Val d'Elsa si trova al centro della Toscana, a 30 km da Siena ed a circa 50 km da Firenze.

Tutti i collegamenti sono garantiti.

STRADE e AUTOSTRADE: Colle di Val d'Elsa si trova sul raccordo autostradale Firenze-Siena; vi

sono due svincoli, Colle di Val d'Elsa nord e Colle di Val d'Elsa sud. Risulta quindi facilmente

raggiungibile l’Autostrada A1 al casello di Firenze-Certosa. Il collegamento da e per la costa avviene

attraverso la ex strada statale 68 di Val Cecina, ora strada regionale 68, che raggiunge Volterra e

termina a Cecina.

AUTOLINEE: la città è collegata con autobus di linea con Firenze e Siena e numerosi sono i

collegamenti giornalieri. Altri collegamenti con autobus di linea sono attivi da e per Volterra, San

Gimignano, Casole d'Elsa e Radicondoli. Vi sono inoltre collegamenti con le maggiori località

italiane (tra cui Roma, Milano, Puglia e la Sicilia).

FERROVIA: le stazioni più vicine si trovano a Siena e Poggibonsi sulla linea ferroviaria Empoli -

Chiusi. Colle di Val d'Elsa ha una la linea ferroviaria che è stata dismessa nel 1993, dopo che il

servizio passeggeri era già cessato nel 1982, con Stazione ferroviaria riconvertita a edificio urbano.

SCALO AEREO: gli aeroporti più vicini sono quelli di Firenze, di Pisa e quello di Siena. Presso

Mensanello, lungo la strada statale 541 traversa Maremmana, in direzione Grosseto nel Pian

dell'Olmino, vi è l'aviosuperficie Mensanello.

- Localizzazione della località San Marziale rispetto a Colle Val d’Elsa-

- Localizzazione della località San Marziale rispetto a Colle Val d’Elsa-


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Colle di Val d'Elsa è situata nel cuore della Toscana, in una posizione strategicamente favorevole,

vicino alle città di Siena, Firenze e Volterra, sul percorso della via Francigena, la grande via di

comunicazione medioevale dei grandi pellegrinaggi dal nord Europa verso Roma.

Colle Val d’Elsa rispetto ad alcuni comuni limitrofi distanza

Siena 31,5

Monteriggioni (SI) 11

Castelnuovo Berardenga (SI) 47

Gaiole in Chianti (SI) 41

Buonconvento (SI) 52

Poggibonsi (SI) 9

Rapolano Terme (SI) 54

Sovicille (SI) 33

Montalcino (SI) 65

Montevarchi (AR) 72

Colle Val d’Elsa rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene

oggetto della

relazione di stima

Arezzo 112 km

Perugia 132 km

Grosseto 101 km

Firenze 52 km

Roma 255 km

Pisa 110 km

Colle Val d’Elsa si trova a nord della provincia di Siena e conta attualmente 21.664 abitanti (al

01/01/2015 - fonte Istat) ed una superficie territoriale di 92,06 km², con una densità di 235,32 ab./km²

abitanti. Il comune fa parte dell’area Val d’Elsa e ricomprende le località, le frazioni ed i nuclei abitati

di Campiglia, Gracciano, Quartaia, Bibbiano, Borgatello, Boscona, Castel San Gimignano, Collalto,

Coneo, Lano, Mensanello, Montecchio, Montegabbro, Onci, Sant'Andrea, Scarna, Selvamaggio.

San Marziale è un area pianeggiante a prevalente destinazione produttiva a confine con la frazione

residenziale di Gracciano. Nelle vicinanze sono facilmente raggiungibili servizi di necessità, come

supermercati, negozi, bar/ristoranti, farmacia, banche e servizi postali.

Le unità immobiliari oggetto di valutazione risultano far parte di due fabbricati posti in località San

Marziale con ingresso al civico convenzionalmente indicato con il n. 12.

http://www.comune.colle-di-val-d-elsa.si.it/it/eventi-e-turismo/via-francigena

http://www.comuni-italiani.it/052/016/index.html








http://www.tuttitalia.it/toscana/77-grosseto/24-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/22-prato/30-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/48-pisa/37-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/71-livorno/32-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/emilia-romagna/32-bologna/96-comuni-limitrofi/

http://it.wikipedia.org/wiki/Provincia_di_Siena


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1.4 - Fungibilità

Complessivamente il compendio non risulta destinabile ad altre funzioni se non quelle attuali

(produttiva e direzionale).

1.5 - Consistenza e caratteristiche generali

Le unità oggetto di indagine valutativa sono ubicate nella

zona industriale San Marziale, e risultano avere un unico

ingresso carrabile senza numero civico, anche se

convenzionalmente riconosciuto/indicato con il n. 12

(tale ingresso risulta afferente solamente alle quattro unità

immobiliari oggetto di valutazione).

La zona risulta essere prevalentemente a destinazione

industriale ed artigianale, ricca di un brillante e dinamico

tessuto economico. La localizzazione appare sicuramente

strategica non solo per la presenza di una costante

viabilità, ma anche dai servizi che ne garantiscono una

buona collegabilità.

Le unità immobiliari oggetto di valutazione risultano far

parte di due fabbricati distinti fra loro ma posizionati uno fronte l’altro che insistono su tre particelle

catastali: la n. 684 (fabbricato “A” contenente i due uffici), la n.836 (fabbricato “B” contenete i due

magazzini) e la. 685 (fabbricato “B” non contenente unità immobiliare oggetto di indagine).

Entrambi gli immobili sono stati costruiti a fine degl’anni ’70 e risultano così composti:

- Localizzazione geografica dei fabbricati contenenti l’unità immobiliari oggetto di valutazione-

- Inquadramento della proprietà su estratto catastale con identificazione fabbricati ed accesso-


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-fabbricato “A”: contenete due unità immobiliari a destinazione ufficio, risulta a forma squadrata e si

sviluppa su due piani fuori terra, terreno e primo. Risulta circondato su tutti e quattro i lati da piazzale

di proprietà esclusiva. Le principali caratteristiche sono:

o strutture verticali intelaiatura travi e pilastri in c.a.;

o copertura piana in c.a.;

o paramento esterno in cemento-armato e muratura in

intonacata colore bianco;

o stabilità non si rilevano lesioni;

o solai in latero-cemento;

o partizioni interne prevalentemente con forati dello

spessore di circa cm.8;

o infissi esterni in metallo e vetro camera.

Tale fabbricato risulta totalmente oggetto di valutazione in quanto i due uffici risultano essere le

sole due unità immobiliari che lo compongono.

-fabbricato “B”: contenete sette unità immobiliari a destinazione artigianale-industriale-direzionale,

risulta composto da più volumi accorpati insieme di forma

squadrata. Le principali caratteristiche della porzione di

fabbricato contente i due magazzini oggetto di valutazione

sono:

o strutture verticali intelaiatura travi e pilastri in c.a.p.;

o strutture orizzontali solai in c.a.p.;

o copertura piana e curva in pannelli di fibrocemento

(cemento-amianto) ondulate;

o paramento esterno pannelli in c.a.p. finiti esternamente

in colore bianco;

o stabilità non si rilevano lesioni;

o partizioni interne prevalentemente con forati dello spessore di circa cm. 8;

o infissi esterni in metallo e vetro.

Risulta oggetto di valutazione solamente una

porzione di tale fabbricato consistente nelle

due unità immobiliari adibite a magazzino

(part. 836 sub. 1-2-3 e 9-16-17).

- Porzione di Fabbricato “A”-

- Panoramica fabbricato “B”-

- Panoramica fabbricato “A”-

- Panoramica ingresso carrabile-


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L’accesso all’unità immobiliari dalla strada denominata di

Selvamaggio (civico convenzionalmente indicato con il n.

12), è permesso da un cancello carrabile a comando

elettronico. Oltrepassato il cancello ci si immette nel

piazzale di proprietà esclusiva identificato catastalmente

con i sub.3 della particella 684 (b.c.n.c. ai sub. 1 e 2),

sub.16 della particella 836 (resede esclusivo del sub. 9),

sub.3 della particella 836 (resede esclusivo del sub. 1). Anche se catastalmente separato, il piazzale

si presenta in un’unica area aperta, piastrellata con

mattoncini auto-bloccanti di colore grigio chiaro e

perimetralmente la proprietà risulta delineata da

muretto basso in c.a. con sovrastante rete in maglia

metallica di colore verde scuro.

Vista la vastità del compendio, al fine di procedere con la più chiara ed esaustiva descrizione dei

singoli beni, si è inteso procedere con una specifica valutazione e stima di ciascuno di essi, con la

descrizione puntuale delle rispettive caratteristiche e con la rappresentazione grafica delle

planimetrie riferite allo stato attuale e della relativa refertazione fotografica.

2 - UNITA’ IMMOBILIARE

FOGLIO 53 - PARTICELLA 684 - SUBALTERNO 1 e 2

2.1- Descrizione

Trattasi di una palazzina a destinazione direzionale sviluppata su due piani fuori terra, terreno e primo.

- Inquadramento di porzione del piazzale su estratto di Elaborato Planimetrico della particella 836 -

- Inquadramento di porzione del piazzale su estratto di Elaborato Planimetrico della particella 684 -

- Panoramica del piazzale a servizio dell’unità immobiliari-


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L’ingresso, dal piazzale a comune alle due unità immobiliari che lo

compongono (uffici), è permesso da una porta scorrevole in metallo e vetro-

camera ad apertura automatica a fotocellule.

Oltrepassato l’ingresso si accede all’unità identificata con il subalterno 1 che si

sviluppa su tutto il piano terreno.

L’ingresso si presenta perfettamente mantenuto, di ottimo impatto visivo e alla

sua sinistra è posizionato il corpo scala (in muratura) che permette il

collegamento con l’unità immobiliare identificata con il sub. 2 (ufficio) posta

al piano primo.

La scala composta da due rampe ed un pianerottolo

intermedio è realizzata con complessivi 16 scalini rivestiti in

pietra serena e risulta in buono stato manutentivo.

Le due unità immobiliari risultano attualmente in

collegamento l’una con l’altra in quanto non è presente

nessuna separazione.

La pavimentazione del piano terreno (corredata da battiscopa

in gres porcellanato) si presenta integra ed in buono stato

manutentivo in mattonelle di colore marrone sfumato, delle

dimensioni di cm. 45x45; le pareti ed i soffitti sono tinteggiati

di colore bianco. Punti luce, prese di corrente, interruttori,

prese telefono, fancoil e n. 1 caldaia a pellet (a servizio del

piano terreno e primo posizionata vicino l’ingresso),

corredano l’ufficio del piano terreno.

Le due unità sono dotate di impianto di condizionamento con

macchina frigo posizionata esternamente al fabbricato.

La zona uffici al piano terreno, identificata con il sub.1, si

presenta in buono stato manutentivo, perfettamente illuminata

da ampie vetrate e comodamente fruibile stante una comoda

ed adeguata ripartizioni degli spazi, i quali sono stati suddivisi

con strutture di arredamento integrato (pareti mobili in legno

e mobilio raccogli documenti).

Per mezzo di una porta in legno di colore chiaro si ha accesso

alla zona dei servizi ed in particolare ad un antibagno

corredato da lavabo ad una vasca (con miscelatore a leva).

- Panoramica ingresso-

-Panoramica scala-

-Panoramica uffici (sub.1)-

-Panoramica disimpegno/antibagno (sub.1)-


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Nell’antibagno sono presenti due porte che permettono l’accesso ai due bagni (bagno1 e bagno2) a

servizio degl’uffici composti entrambi da w.c., di cui uno per disabili. Detti spazi (antibagno ed i due

bagni) si presentano pavimentati in continuità con la zona uffici ed è presente un rivestimento murario

(fino ad un altezza di cm. 120) in mattonelle (integre) ad effetto mosaico sulle tonalità di colore

arancio-marrone. Entrambi i wc sono dotati di finestra alta.

Al piano terreno è presente anche un piccolo ripostiglio

sottoscala.

Per mezzo di scala interna, precedentemente descritta si

arriva al piano primo, zona uffici identificata con il

sub.2.

Tale unità si presenta in buono stato manutentivo,

perfettamente illuminata e comodamente fruibile stante

una funzionale ed adeguata ripartizioni degli spazi.

La pavimentazione del piano primo (corredata da

battiscopa in canaletta plastica di colore bianco) si presenta integra ed in

buono stato manutentivo in laminato effetto parquet di colore marrone

scuro (escluso i due bagni ed il ripostiglio); le pareti ed i soffitti sono

tinteggiati principalmente di colore bianco ed in alcuni punti (soffitto

corridoio e parete di un ufficio) è stata usata una tempera di colore

arancione e verde chiaro. Punti luce, prese di corrente, interruttori, prese

telefono e fancoil, corredano l’unità.

Il piano primo risulta composto da una zona corridoi, due bagni, un

ripostiglio, quattro uffici e tre terrazze a cui si ha accesso per mezzo di tre

porte finestra ad un’anta direttamente accessibili da ogni singolo ufficio.

I due bagni a servizio degli uffici al piano primo risultano così composti:

bagno-3: attualmente usato come archivio risulta essere predisposto a

servizio igienico ma non risultano presenti i sanitari. Il bagno è

pavimentato con mattonelle di colore verde-sfumato delle dimensioni di

cm. 20x20 e rivestimento murario per un’altezza di cm 210, con piastrelle

delle dimensioni di cm. 30x15 di colore chiaro; murature tinteggiate di

colore bianco. Nel bagno sono presenti: punti luce, interruttori, prese di

corrente, termosifone a otto elementi, ed una finestra ad un’anta.

- Panoramica bagno 3 -

-Panoramica uffici (sub.2)-

-Panoramica corridoio (sub.2)-

-Panoramica bagno 3 (sub.2)-


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bagno-4: attualmente è l’unico servizio igienico in

funzione a servizio del piano primo ed è corredato di

lavabo ad una vasca e wc. Il bagno si presenta

pavimentato con laminato effetto parquet in colore

chiaro e rivestimento murario per un’altezza di cm 120

solamente nella zona del lavabo e wc, con mattonelle di

colore grigio chiaro; murature tinteggiate di colore bianco. Nel

bagno sono presenti: punti luce, interruttori, prese di corrente,

termosifone a otto elementi, ed una finestra ad un’anta.

Si evidenzia che anche il vano adibito a ripostiglio risulta

pavimentato in maniera discontinua rispetto all’unità immobiliare,

infatti risulta presente un pavimento con mattonelle di colore

verde-sfumato delle dimensioni di cm. 20x20.

La palazzina composta da due unità immobiliari a destinazione

d’uso direzionale, risulta nel suo complesso in buono stato

conservativo in quanto ristrutturata recentemente (anno 2008).

Il fabbricato risulta anche ben fruibile stante una ripartizione

adeguata dei vani che lo compongono. Le condizioni igieniche

risultano più che soddisfacenti e non sono stati riscontrati fenomeni di incuria e/o degrado.

Il cespite è allacciato: alla rete del metano, alla rete di distribuzione di energia elettrica,

alla fognatura pubblica e alla rete di approvvigionamento idrico (assicurato da

allacciamento a pubblico acquedotto.

Il cespite fruisce del piazzale esterno esclusivo.

Non è stato costituito alcun

condominio per la gestione degli

spazi in comune.

È stato provveduto a redigere

l’attestato di prestazione energetica

e l’unità immobiliare è risultata in

classe: G.

Il compendio immobiliare, come

già detto in buono stato

conservativo, si adatta

perfettamente

- Panoramica bagno 3 -

- - Panoramica piazzale (sub.3)-

-Panoramica ripostiglio (sub.2)-

- -Panoramica bagno 4 (sub.2)-


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come standard, vani utili e superficie disponibile alle attuali richieste del mercato

immobiliare. Pertanto, date le potenzialità e le sufficienti condizioni d’uso, lo stesso potrà

sicuramente risultare di interesse commerciale stante anche la felice localizzazione

geografica che lo pone in spazi prettamente produttivi.

D I M E N S I O N I G E N E R A L I 5

PIANO TERRA

Ingresso + Servizi + Uffici mq. 112,00 altezza mt. 2,55

Resede a comune dei sub.1 e 2 (sub. 3) mq. 550,00

PIANO PRIMO

Uffici + Servizi + Ripostiglio + Corridoio mq. 127,00 altezza mt. 2,85 (corridoio h 2,60)

Terrazze mq. 18,00

2.2 - DATI CATASTALI

2.2.1- Catasto Fabbricati

Le unità immobiliari (uffici) oggetto di relazione di stima risultano così censite:

al Foglio di mappa 53 - comune di Colle di Val d’Elsa

5 Superficie netta calpestabile.

Superficie complessiva netta uffici e servizi mq. 239,00

Superficie complessiva calpestabile resede mq. 550,00

Superficie complessiva calpestabile terrazze mq. 18,00

- Stato dei luoghi attuale piano terreno (sub.1)- - Stato dei luoghi attuale piano primo (sub.2)-


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- Particella 684, Subalterno 1, Categoria A/10, Classe 1,

Consistenza 6 vani, Superficie catastale 137 m², Rendita

Catastale euro 1.100,05.

Come risulta da variazione del 9 novembre 2015 – inserimento in visura

dei dati di superficie.

L’ unità immobiliare risulta così (catastalmente) intestata:

- NIVA DI LORENZETTI PAOLO E LUCA SNC per l’intera

quota piena proprietà.

- Particella 684, Subalterno 2, Categoria A/10, Classe 2,

Consistenza 6,5 vani, Superficie catastale 153 m², Rendita

Catastale euro 1.393,14.

Come risulta da variazione del 9 novembre 2015 – inserimento in visura

dei dati di superficie.


- NIVA DI LORENZETTI PAOLO E LUCA SNC per

l’intera quota piena proprietà.

Rispetto a quanto rappresentato nella planimetria catastale, lo

stato di fatto è risultato catastalmente allineato. Rimane da

evidenziare che durante un eventuale sopralluogo da parte

dell’agenzia delle entrate, possa esser richiesta una fusione

delle due unità immobiliari in quanto allo stato attuale non è presente nessuna divisione che possa far

pensare di considerare le due unità separate.

2.3 - AGIBILITA’

L’abitabilità/agibilità è stata depositata in comune in data 21 febbraio 2011 con protocollo 2.387.

2.4 - SISTEMA DELLE CONFORMITA’

2.4.1 - Conformità urbanistica

La palazzina uffici (conforme urbanisticamente)

di cui trattasi fa parte dell'area classificata dal

vigente regolamento urbanistico sub sistema A2

(aree produttive), zona territoriale omogenea D

(parti del territorio destinate ad insediamenti

industriali o ad essi assimilati).

Sul fabbricato risultano ammessi gli interventi

definiti con la sigla rq2a (art. 109).

--Planimetria catastale dell’u. i. identificata dal sub. 1- -Planimetria catastale dell’u. i. identificata dal sub. 2-


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2.4.2 - Conformità edilizia

La palazzina adibita ad uffici, è stata edificata in applicazione dei seguenti titoli abilitativi:

permesso a costruire n. 58 del 22 settembre 1976;

concessione a variante n. 79 del 3 luglio 1979;

abitabilità rilasciata dal comune di Colle di val d’Elsa in data 21 maggio 1980.

Successivamente, le due unità immobiliari che compongono il fabbricato oggetto di valutazione, sono

state oggetto di opere edilizie realizzate in base ad i seguenti titoli abilitativi:

D.I.A. (06/99) presentata in data 16 dicembre 1998 prot. n. 17.357, per realizzazione di nuovo

accesso;

art. 26 (Legge n.47 del 28/02/1985) presentato in data 02 luglio 1999 prot. n. 9.321, per modifiche

interne;

concessione edilizia n. 99/000178 del 05 ottobre 1999, per ristrutturazione di locali ad uso ufficio

annessi ad attività artigianale;

D.I.A. (240/2005) presentata in data 18 giugno 2005 prot. n. 8.576, per incremento di superficie

utile e aumento di volume per realizzazione di servizi igienici;

attestazioni di agibilità presentata in data 21 febbraio 2011 prot. n. 2.387

Lo stato di fatto in cui è stato riscontrato il fabbricato al momento del sopralluogo è allineato ai titoli

abilitativi sopra citati.

2.4.3 - Conformità impianti

L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima è dotata della dichiarazione di conformità del solo

impianto elettrico. In comune di Colle di Val d’Elsa è stata depositata anche la dichiarazione di

conformità dell’impianto di condizionamento, idrosanitario, e termico ma al momento del

sopralluogo tale impianto è risultato diverso, risultando così necessaria un’ulteriore dichiarazione di

conformità in linea con gli impianti presenti.

2.5 - REPERTAZIONE FOTOGRAFICA

-Panoramica esterna fabbricato- -Panoramica esterna fabbricato-


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-Panoramica scala interna -- -Panoramica bagno 1 - - -Panoramica bagno 2 -

-Panoramica uffici (sub.1) - -Panoramica uffici (sub.1) -

-Panoramica uffici (sub.1)- - -Panoramica uffici (sub.1) -

-Panoramica uffici (sub.1) - -Panoramica esterna fabbricato-


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2.6 - CONVENZIONI E VINCOLI

2.6.1- Convenzioni Urbanistiche

Nessuna convenzione presente

2.6.2- Vincoli

L’area risulta assoggettata ai seguenti vincoli:

- Panoramica cucina

-Panoramica uffici sub.2- -Panoramica uffici sub.2-

-Panoramica uffici sub.2- - -Panoramica uffici sub.2-

-Panoramica uffici sub.2- -Panoramica terrazza-

-Panoramica uffici sub.2-

-Panoramica terrazza-


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- vicolo sismico: zona 3S - zona con pericolosità sismica bassa, che può essere

soggetta a scuotimenti modesti (Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri

n. 3274/2003, aggiornata con la deliberazione della Giunta Regionale Toscana n. 421

del 26 maggio 2014);

- aree tutelate per legge: i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi R.D. 11

dicembre 1933, n.1775 (Dlgs 42/2004, art.142, comma c).


FOGLIO 53 - PARTICELLA 836 - SUBALTERNO 1-2-3

3.1- Descrizione

L’accesso all’unità immobiliare, dalla strada denominata di Selvamaggio, è permesso al civico

convenzionalmente indicato al n.12 che permette l’ingresso all’interno del piazzale di proprietà

(identificato e spiegato al capitolo 1.5 Consistenza e

caratteristiche generali).

Attualmente, la società locatrice (attività idraulica),

utilizza l’unità immobiliare come magazzino (stoccaggio

di materiale idraulico e ricovero mezzi aziendali) e come

area a sevizio degli operai, (servizi igienici e spogliatoi).

All’unità immobiliare oggetto di valutazione,

contraddistinta dal sub.1, si ha accesso direttamente

dall’esterno da un’apertura carrabile avente larghezza di

mt. 2,95 circa. L’apertura è protetta da un portone in ferro, di colore grigio con apertura del tipo a

“libro”.

Internamente il magazzino si presentano in parte tinteggiato di

colore bianco ed in parte con pareti in blocchi di cemento a vista; il

pavimento risulta in massetto in quarzo del tipo industriale di colore

rosso bordò.

L’unità è corredata da sette aperture verticali delle dimensioni di cm

75 x 240, che permettono una discreta illuminazione all’intera unità

immobiliare.

Internamente il magazzino risulta avere una pianta rettangolare delle dimensioni interne di mt. 12 x

28 avente altezza interna di 5,00 mt.

Per sfruttare al meglio il volume e lo spazio dell’unità immobiliare è stato realizzato un soppalco che

si sviluppa per tutta la lunghezza dell’unità immobiliare e per una larghezza di mt. 4,50 circa.

-Panoramica magazzino-

-Panoramica accesso carrabile-


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Il soppalco, con accesso da scala interna, attualmente

utilizzato come deposito per materiale aziendale, è stato

realizzato in struttura di ferro e risulta avere un’altezza utile

di circa mt. 2,20.

A corredo dell’unità immobiliare, realizzati sottostante il

soppalco sopra descritto, risultano presenti i seguenti vani:

-locale ripostiglio (nato come refettorio) pavimentato con

materiale plastico di colore chiaro montato sopra il

precedente pavimento; risulta tinteggiato di colore bianco.

Nelle pareti è presente un rivestimento ceramico in

piastrelle di colore bianco per un’altezza di circa mt. 1,50.

Il vano risulta illuminato da un’apertura con affaccio sul

piazzale;

-locale adibito a servizi igienici (buio) composto da due wc,

una doccia ed una zona lavabo, risulta pavimentato con

piastrelle in ceramica delle dimensioni 20x20 di colore

bianco e rivestimento murario con mattonelle della

medesima forma e colore con due file di piastrelle di colore

celeste. Il vano è tinteggiato di colore bianco;

-locale spogliatoi (buio) pavimentato con materiale plastico

di colore chiaro montato sopra il precedente pavimento,

risulta tinteggiato di colore bianco;

-locale ripostiglio (buio) pavimentato con materiale plastico

di colore chiaro montato sopra il precedente pavimento,

risulta tinteggiato di colore bianco. All’interno del vano è

presente una vetrata con affaccio sull’interno del

magazzino.

L’unità immobiliare oggetto di valutazione risulta

internamente collegata, per mezzo di un’ampia apertura

priva di infisso, con il magazzino adiacente, identificato con

il sub. 9 (descritta nel capitolo successivo) che risulta essere

della medesima proprietà.

Risultano di compendio dell’unità immobiliare oggetto di

relazione estimativa, due resedi ad uso esclusivo identificati -Panoramica spogliatoi-

-Panoramica servizi igienici-

-Panoramica locali accessori-

-Panoramica soppalco-


35


con i sub. 2 e 3. Il subalterno n.3 risulta far parte del piazzale

di accesso al magazzino (già precedentemente descritto al

capitolo precedente) ed il subalterno 2, posto in posizione

tergale, risulta essere un resede a servizio dell’unità con

accesso pedonale per mezzo di una porta ad un’anta in

struttura metallica. Tale resede viene utilizzato come

deposito materiali e su di esso è stata realizzata una tettoia

in metallo.

Non è stato costituito alcun condominio per la gestione

degli spazi in comune.

Il magazzino non risulta all’allacciato all’utenza di metano

ed attualmente non risulta installato ed in funzione nessun

impianto di riscaldamento/condizionamento.

È stato provveduto a redigere l’attestato di prestazione

energetica e l’appartamento è risultato in classe G.

L’unità immobiliare, allacciata alla rete di energia elettrica, alla fognatura e garantita di

approvvigionamento idrico (assicurato da allacciamento a pubblico acquedotto) risulta ad oggi

funzionante sia per quanto riguarda l’impianto idrico-sanitario, sia per l’impianto elettrico.

Il compendio immobiliare risulta essere in normale stato conservativo, non sono stati riscontrati

fenomeni di incuria e/o degrado ma risulta necessaria una generale manutenzione ordinaria per

rendere più soddisfacenti le condizioni igieniche.

Complessivamente le superfici disponibili si adattano bene alle attuali richieste del mercato

immobiliare.

Pertanto, date le potenzialità e le soddisfacenti condizioni d’uso, il bene potrà sicuramente risultare

di interesse commerciale stante anche la favorevole localizzazione geografica, in area a vocazione

prettamente produttiva.


PIANO TERRA

Magazzino + Vani Accessori mq. 335,00 altezza mt. 5,00 (magazzino)

altezza da 2,45 a 2,70 (vani accessori)

Resede mq. 170,00

PIANO SOPPALCO

Soppalco mq. 120,00 altezza mt. 2,20

6 Superficie netta calpestabile.

-Panoramica resede tergale (sub.2)-

-Panoramica apertura di collegamento con l’unità immobiliare adiacente-


36


3.2 - DATI CATASTALI


L’unità immobiliare (magazzino) oggetto di relazione di

stima risulta così censita:


- Particella 836, Subalterno 1-2-3, Categoria C/2, Classe 2,

Consistenza 336 m², Superficie catastale 364 m², Rendita

Catastale euro 433,82.

Come risulta da variazione del 9 novembre 2015 – inserimento in

visura dei dati di superficie.




--Planimetria catastale dell u. i. identificata dal sub. 1-2-3-

-Stato dei luoghi attuale piano terreno(resedi esclusivi identificati nella planimetria catastale sottostante)-

- Stato dei luoghi attuale piano soppalco -

Superficie complessiva netta calpestabile piano terra mq. 335,00

Superficie complessiva calpestabile soppalco mq. 120,00

Superficie complessiva resede mq. 170,00


37


Rispetto a quanto rappresentato nella planimetria catastale, lo stato di fatto non è risultato

catastalmente allineato. Sarà’ necessaria una variazione catastale con la seguente causale: diversa

distribuzione degli spazi interni.

3.3 - AGIBILITA’

L’agibilità non risulta depositata presso gli uffici del comune di Colle di Val d’Elsa. È presente

solamente l’agibilità relativa alla pratica di costruzione iniziale, che ad oggi non risulta valida in

quanto l’unità immobiliare è stata oggetto di modifiche interne.


3.4.1 - Conformità urbanistica

Il magazzino (conforme urbanisticamente) di cui

trattasi fa parte dell'area classificata dal vigente

regolamento urbanistico sub sistema A2 (aree

produttive), zona territoriale omogenea D (parti

del territorio destinate ad insediamenti industriali

o ad essi assimilati).

Sul fabbricato risultano ammessi gli interventi

definiti con la sigla rq2a (art. 109).

3.4.2 - Conformità edilizia

Il fabbricato, di cui fa parte l’unità oggetto di relazione estimativa, è stato edificato in applicazione

dei seguenti titoli abilitativi:



abitabilità rilasciata dal comune di Colle di val d’Elsa in data 21 maggio 1980.

Successivamente, l’unità immobiliare oggetto di valutazione è stata oggetto di opere edilizie

realizzate in base ad i seguenti titoli abilitativi:

art. 26 (Legge n.47 del 28/02/1985) presentato in data 29 aprile 1998 prot. n. 6.163, per la

separazione di due unità immobiliari;

concessione edilizia n. 98/000182 del 15 dicembre 1998, per ristrutturazione e divisione in due

unità immobiliari di fabbricato artigianale;

D.I.A. (429/2005) presentata in data 3 novembre 2005 prot. n.15.142, per variazione distributiva

ed incremento di u.i. di laboratorio artigianale.

In data 05 ottobre 1999 viene rilasciata dal comune di Colle di Val d’Elsa la concessione edilizia n.

99/000179. Tale autorizzazione riguardava la realizzazione del soppalco e dei vani accessori da

realizzare all’interno del magazzino. A riguardo non stati reperiti i documenti relativi all’inizio e fine

- Estratto del R.U. vigente (tavola “Usi del suolo e modalità di intervento)-


38


lavori e l’agibilità, facendo così decadere il titolo abilitativo. Durante il sopralluogo è stato comunque

constatato che le opere oggetto di tale concessione sono state eseguite e risulta quindi necessario

procedere con un accertamento di conformità per sanare le opere realizzate (soppalco e divisori

interni). Per quanto riguarda la tettoia con relativa copertura, realizzata nel resede tergale identificato

con il sub. 2 dovrà essere smantellata in quanto non risulta autorizzata da nessun titolo abilitativo e

non sussistono i presupposti per la sanabilità (distanze dai confini non rispettate).


Non risulta presente nessun certificato di conformità relativo agli impianti.


-Panoramica magazzino- -Panoramica magazzino-

-Panoramica magazzino- -Panoramica ripostiglio (ex-refettorio)-

-Panoramica servizi igienici- -Panoramica spogliatoi-


39





3.6.2- Vincoli


-Panoramica resede tergale (sub.2)-

-Panoramica porta di accesso al resede tergale (sub.2)-

-Panoramica scala soppalco-

-Panoramica ripostiglio- -Panoramica soppalco-

-Panoramica soppalco- -Panoramica porta di accesso al resede tergale (sub.2)-


40







dicembre 1933, n.1775 (Dlgs 42/2004, art.142, comma c).


FOGLIO 53 - PARTICELLA 836 - SUBALTERNO 9-16-17

4.1 - Descrizione

L’accesso all’unità immobiliare, dalla strada denominata di Selvamaggio, è permesso al civico

convenzionalmente indicato al n.12 che permette l’ingresso all’interno del piazzale di proprietà

(identificato e spiegato al capitolo 1.5 Consistenza e caratteristiche generali).

Il magazzino è stato suddiviso secondo le esigenze della

società locatrice (attività idraulica) in due parti principali, un

ampio locale di ingresso da utilizzare come showroom e l’altra

parte suddivisa in più vani da adibire ad ufficio/magazzino.

Attualmente le destinazioni specificate non risultano in linea

con l’utilizzo, l’unità si presenta in stato caotico in quanto

viene utilizzata come deposito casuale di materiale aziendale.

All’unità immobiliare oggetto di valutazione, contraddistinta

dal sub.9, si ha accesso direttamente dall’esterno da

un’apertura carrabile che è stata corredata di infisso in metallo

e vetro che la rende esclusivamente pedonale. Tale infisso

risulta avere una parte apribile composta da due ante ad

apertura manuale.

Oltrepassato l’ingresso accediamo all’ampio locale adibito ad

ex-showroom che risulta in parte pavimentato con piastrelle in

ceramica di consistenza economica di colore chiaro ed in parte

pavimentato con materiale plastico di colore nero. Le pareti

sono tinteggiate di colore bianco. Tale locale risulta

controsoffittato ad un’altezza di mt 4,40 con pannelli di colore bianco dove risulta integrato

l’impianto di illuminazione. Il vano è corredato da due aperture verticali delle dimensioni di cm 75 x

240 che permettono una buona illuminazione.

-Panoramica ingresso-

-Panoramica locale ex-showroom-


41


Per mezzo di porta ad apertura battente in legno e vetro di

colore bianco, si ha accesso al disimpegno che permette

l’ingresso a due vani (rip.1 e rip.2) che risultano avere

medesime caratteristiche: pavimento in continuità con il vano

ex-showroom, controsoffitto ad un’altezza di mt 2,70 con

pannelli di colore bianco dove risulta integrato l’impianto di

illuminazione, pareti in parte intonacate ed in parte lasciate a

vista, tinteggiate di colore bianco.

A corredo di tali vani risultano due vetrate, una ciascuna, con

affaccio sul locale ex-showroom.

Oltrepassato il disimpegno, per mezzo di porta ad apertura

battente in legno di colore bianco, si accede alla seconda parte

dell’unità immobiliare costituita da un ampio disimpegno

avente altezza interna di mt 5,00 (privo di controsoffitto) che

permette l’accesso ai seguenti vani:

-Ripostiglio 3) locale buio pavimentato con materiale plastico di colore chiaro

montato sopra il precedente pavimento, risulta tinteggiato di colore bianco ad

eccezione di una parte con blocchi di cemento a vista. È presente il controsoffitto

con pannelli di colore bianco dove risulta integrato l’impianto di illuminazione;

-Ripostiglio 4) pavimentato con massetto in quarzo di tipo industriale di colore

bordò, risulta dotato di una porta che permette l’accesso al resede tergale (sub.

17). Le pareti risultano in parte tinteggiate di colore bianco ed in parte di colore

celeste ad eccezione di una parte che risulta in blocchi di cemento a vista. Tale

vano è controsoffittato ad un altezza di mt. 2,80 con pannelli di legno di colore

naturale;

-Ripostiglio 5) pavimentato con massetto in quarzo

di tipo industriale di colore bordò, risulta dotato di

due finestre e le pareti risultano tinteggiate di

colore bianco con balza in colore marrone scuro. Il

vano risulta controsoffittato ad un’altezza di mt.

2,80 pannelli di colore bianco dove risulta

integrato l’impianto di illuminazione;

-Panoramica rip. 5)-





42


-Ripostiglio 6) locale buio pavimentato con massetto in quarzo di tipo industriale di colore bordò,

risulta tinteggiato di colore bianco; è presente il controsoffitto con pannelli di colore bianco dove

risulta integrato l’impianto di illuminazione.

L’unità immobiliare oggetto di valutazione, risulta

internamente collegata, per mezzo di un’ampia

apertura priva di infisso, con l’unità immobiliare

adiacente, identificata con il sub. 1 (descritta nel

precedente capitolo) che risulta essere della medesima

proprietà.

Risultano di compendio dell’unità immobiliare oggetto

di relazione estimativa, due resedi ad uso esclusivo (già

menzionati) identificati son i sub. 16 e 17. Il subalterno

n.16 risulta far parte del piazzale di accesso al magazzino (già precedentemente descritto) ed il

subalterno 17, posto in posizione tergale, risulta essere un resede a servizio dell’unità con accesso

pedonale per mezzo di porta interna ad un’anta posizionata nel ripostiglio 4). Tale resede viene

utilizzato per deposito materiale.

Non è stato costituito alcun condominio per la gestione degli spazi in comune.

Il magazzino risulta predisposto all’utenza del metano ma non è presente nessun generatore.

Nella zona adibita a ex-showroom sono presenti fancoil per il condizionamento che risultano collegati

alla macchina frigo della palazzina degli uffici.

È stato provveduto a redigere l’attestato di prestazione energetica e l’appartamento è risultato in

classe G.

L’unità immobiliare risulta allacciata alla rete di energia elettrica e non è presente l’allaccio alla

fognatura e all’approvvigionamento idrico (quest’ultime due utenze sono presenti nell’unità

immobiliare adiacente sub.1 della medesima proprietà).

Il compendio immobiliare risulta essere in normale stato conservativo, non sono stati riscontrati

fenomeni di incuria e/o degrado ma risulta necessaria una generale manutenzione ordinaria per

rendere più soddisfacenti le condizioni igieniche.

Complessivamente le superfici disponibili si adattano bene alle attuali richieste del mercato

immobiliare.

Pertanto, date le potenzialità e le soddisfacenti condizioni d’uso, il bene potrà sicuramente risultare

di interesse commerciale stante anche la favorevole localizzazione geografica, in area a vocazione

prettamente produttiva.



43




PIANO TERRA

Ex - showroom mq. 95,50 altezza mt. 4,40 (al controsoffitto)

Disimp. mq. 3,50 altezza mt. 2,70 (al controsoffitto)

Rip. 1 mq 8,50 altezza mt. 2,70 (al controsoffitto)

Rip 2 mq. 8,50 altezza mt. 2,70 (al controsoffitto)





7 Superficie netta calpestabile. 8 Superficie netta calpestabile.

-Stato dei luoghi attuale piano terreno(resedi esclusivi identificati nella planimetria

catastale sottostante)-


44


Disimpegno mq. 32,00 altezza mt. 5,00

Resede mq. 85,00

4.2- DATI CATASTALI


L’unità immobiliare (magazzino) oggetto di relazione di

stima risulta così censita:


- Particella 836, Subalterno 9-16-17, Categoria C/2,

Classe 2, Consistenza 238 m², Superficie catastale 261

m², Rendita Catastale euro 307,29.

Come risulta da variazione del 9 novembre 2015 – inserimento in

visura dei dati di superficie.

L’ unità immobiliare risulta così (catastalmente)

intestata:



Rispetto a quanto rappresentato nella planimetria

catastale, lo stato di fatto è risultato catastalmente allineato.

4.3 - AGIBILITA’

L’abitabilità/agibilità è stata depositata in comune in data 21 febbraio 2011 con protocollo 2.388.


4.4.1- Conformità urbanistica

Il magazzino (conforme urbanisticamente) di cui trattasi fa

parte dell'area classificata dal vigente regolamento

urbanistico sub sistema A2 (aree produttive), zona

territoriale omogenea D (parti del territorio destinate ad

insediamenti industriali o ad essi assimilati).

Sul fabbricato risultano ammessi gli interventi definiti con

la sigla rq2a (art. 109).

4.4.2- Conformità edilizia

Il fabbricato, di cui fa parte l’unità oggetto di relazione estimativa, è stato edificato in applicazione

dei seguenti titoli abilitativi:

Superficie complessiva netta calpestabile piano terra mq. 234,50

Superficie complessiva resede mq. 85,00

-Planimetria catastale dell’u. i. identificata dal sub. 9-16-17 -

- Estratto del R.U. vigente (tavola “Usi del suolo e modalità di intervento)-


45




abitabilità rilasciata dal Comune di Colle di val d’Elsa in data 21 maggio 1980.

Successivamente, l’unità immobiliare oggetto di valutazione è stata oggetto di opere edilizie realizzate in

base ad i seguenti titoli abilitativi:

Art. 26 (Legge n.47 del 28/02/1985) presentato in data 29 aprile 1998 prot. n. 6.163, per la separazione

di due unità immobiliari;

concessione edilizia n. 98/000182 del 15 dicembre 1998, per ristrutturazione e divisione in due unità

immobiliari di fabbricato artigianale;

D.I.A. (429/2005) presentata in data 3 novembre 2005 prot. n.15.142, per variazione distributiva ed

incremento di u.i. di laboratorio artigianale.

Lo stato di fatto in cui è stata riscontrata l’unità immobiliare al momento del sopralluogo non è allineato

ai titoli abilitativi sopra citati in quanto alcuni tramezzi risultano posizionati diversamente; è necessario

presentare un accertamento di conformità per sanare l’unità immobiliare.


L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima è dotata della dichiarazione di conformità del solo

impianto elettrico.


-Panoramica ex-showroom- -Panoramica pavimentazione ex-showroom-

-Panoramica ex-showroom- -Panoramica rip.2-


46


-Panoramica disimp.- -Panoramica rip.6-

-Panoramica rip.3- -Panoramica disimp.-

-Panoramica rip. 1- -Panoramica disimp.-


47





4.6.2 - Vincoli







dicembre 1933, n.1775 (D.lgs 42/2004, art.142, comma c).

5- PREGIUDIZI - PROVENIENZA - SITUAZIONE LOCATIVA

5.1 - Provenienza storico

Come da allegata elencazione parte integrante della relazione di stima. Si allegano i titoli di

provenienza ultraventennali

5.2 - Iscrizioni e trascrizioni

-Panoramica disimp.--Panoramica rip. 4-

-Panoramica rip. 5- -Panoramica rip. 4-


48


Come da allegata elencazione parte integrante della relazione di stima

5.3 - Situazione locativa

I cespiti immobiliari, ovvero palazzina uffici e due magazzini, risultano locati alla società “Nivab-

Ngr s.r.l.” per un canone mensile di euro 900,00.

Il predetto contratto di affitto risulta di durata di anni 6 dal 1 marzo 2014.

6 - DIVISIBILITA’

In base alle considerazioni di cui sopra, alla stregua dello stato morfologico e delle dimensioni, si ritiene

utile collocare sul mercato gli immobili (palazzina uffici e due magazzini) in un unico cespite.

Rimane comunque da evidenziare che gli immobili, attraverso lievi interventi edilizi (autorizzati da atti

abilitativi) possono essere utilizzati anche singolarmente e più precisamente:

-Palazzina uffici: catastalmente è già divisa in due unità immobiliari e i due piani del fabbricato potrebbero

diventare indipendenti mettendo a comune il vano scala e creando due accessi interni esclusivi uno per

piano;

-Locali magazzini: catastalmente ed urbanisticamente sono due unità separate e distinte ma per renderli

totalmente indipendenti occorre tamponare l’apertura interna che mette in collegamento le due unità

immobiliari.

Il piazzale, ipotizzando il frazionamento sopra descritto, mantenendo l’accesso esistente, potrebbe essere

sfruttato come area a comune di tutte e quattro le unità immobiliari.

7 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA

Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente

(valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi anteriori

in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali insegnano che

la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della stima diretta del

valore dell’area e del costo di costruzione. Tuttavia non trovandomi d’accordo sulla terminologia da

attribuire ai citati metodi di stima (analitica e sintetica) né sull’ammissibilità di utilizzazione

contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima analogico-comparativo

basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità e posizione rispetto a quello

oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale sia tutto lo sviluppo delle regole

estimative elaborate nei testi di estimo (vedere “Rivista del consulente tecnico” Maggioli editore -

“Lezioni di estimo civile e rurale” edizioni Italiane - “Come si stima il valore degli immobili” Marina

Tamborrino - “Note introduttive allo studio del campo di variabilità della stima” Rivista genio rurale),

nonché i valori indicati dall’osservatorio del mercato immobiliare presso l’agenzia del territorio.

Nello specifico, è utile evidenziare la grande quantità di immobili residenziali presenti sul mercato

immobiliare “senese - valdelsano” che da tempo non riescono a rintracciare acquirenti.

Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto è

indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali volumi


49


finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai consolidata

situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da una incisiva

tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare. Secondo i dati diffusi dai

principali osservatori immobiliari le compravendite di immobili sono scese nel primo trimestre 2014 del

7,8% (con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del 2012/13) ed il trend è indubbio

che proseguirà per tutto il 2016 (l’anno passato -2015- ha registrato compravendite in crescita di circa

50mila unità, verso quota 470mila, ma prezzi ancora in calo del 3% circa. Nel dettaglio il calo delle

quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è stimato in -2,9% per le abitazioni, -3,1% per

gli uffici e -2,6% per i negozi).

La previsione per il 20169 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi, ma su ritmi meno intensi

rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni, gli osservatori stimano un leggero miglioramento

sia per quanto riguarda i contratti conclusi, sia per la prosecuzione della tendenza alla stabilizzazione dei

canoni.

Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medio/bassi risultanti da compravendite

similari ed in assenza di effettive similitudini, dedotti i previsionali valori economici, si ottengono le

seguenti valutazioni riferite alla piena proprietà del complesso immobiliare costituito da una palazzina

uffici e da due magazzini siti in comune di Colle di Val d’Elsa loc. San Marziale n.12 (civico

convenzionalmente usato) oggetto di relazione estimativa:

UFFICI €./mq 1.100,oo x mq. 274,8510 tot €. 302.335,oo

9 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a

partire dalla metà dello scorso anno.

Il miglioramento della situazione macroeconomica, associato all’eccezionalità delle misure di politica monetaria

adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema

bancario.

Si tratta di elementi centrali nell’orientamento delle dinamiche del settore immobiliare, specie in una fase in cui la

precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita.

Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini

di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale.

È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla

prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un

problema destinato ad influenzare in misura rilevante l’operatività dei prossimi anni.

L’eccesso di credito che ha alimentato il mercato immobiliare trova, infatti, fedele rappresentazione alla voce incagli

e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti.

Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto

immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread,

sono finalmente tornati su posizioni espansive.

È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari,

la cui intensità non sarà tale da impedire, almeno nell’immediato, ulteriori arretramenti dei valori. L’assenza di

prospettive di rivalutazione, associata alla debolezza reddituale degli immobili in locazione e all’accresciuta

gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore.

Se non vi sono dubbi che per l’immobiliare si sia aperta una nuova fase, pare altrettanto evidente che il percorso di

risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso.

Luca Dondi Direttore commerciale di Nomisma

10 La valutazione estimativa viene individuata applicando alla superficie netta (mq. 239,00) un coefficiente orientativo

pari al 15%. In tal modo si ottiene la superficie lorda che comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli

perimetrali.


50


TERRAZZI €./mq 200,oo x mq. 18,00 tot €. 3.600,oo

RESEDE €./mq 5,oo x mq. 550,00 tot €. 2.750,oo

MAGAZZINO €./mq 500,oo x mq. 368,5011 tot €. 184.250,oo

SOPPALCO €./mq 200,oo x mq. 120,00 tot €. 24.000,oo

RESEDE €./mq 5,oo x mq. 170,00 tot €. 850,oo

MAGAZZINO €./mq 500,oo x mq. 257,9512 tot €. 128.975,oo

RESEDE €./mq 5,oo x mq. 85,00 tot €. 425,oo

ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 645.000,oo (seicentoquarantacinquemila/oo)

Alla risultanza ottenuta è stato applicato un coefficiente di apprezzamento stante la buona localizzazione

geografica e tre coefficienti di deprezzamento per le particolari condizioni economiche nazionali e locali

(Siena e provincia).

Inoltre, determinato il valore della proprietà, si ritiene comunque necessario applicare un abbattimento

forfettario pari al 15%13.

L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi alla

veloce e redditizia alienazione del compendio in oggetto, ovvero: l’assenza di garanzia per vizi occulti

stante la natura della vendita giudiziaria, l’assenza di immediata disponibilità (cespiti affittati), la presenza

di irregolarità catastali ed edilizie da sanare, la sovrappressione d’offerta (necessità di vendere

velocemente, articoli 104-ter e 107 l.f.) che condurrebbe ad un abbassamento del break-even di mercato

ed infine la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate flessioni economiche dei beni

alienati per mezzo di procedure coattive (giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero

mercato.

Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

€. 645.000,oo - 15% tot. €. 548.250,oo

(VALORE PIENA PROPRIETA’) ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 545.000,oo

(cinquecentoquarantacinquemila/oo)

11 La valutazione estimativa viene individuata applicando alla superficie netta (mq. 335,00) un coefficiente orientativo pari al 10%.

In tal modo si ottiene la superficie lorda che comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli perimetrali. 12 La valutazione estimativa viene individuata applicando alla superficie netta (mq. 234,50) un coefficiente orientativo pari al 10%.

In tal modo si ottiene la superficie lorda che comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli perimetrali. 13 (lettera b dei quesiti posti dal curatore fallimentare) Calcoli, in ogni caso, dopo aver determinato il valore del bene un abbattimento

forfettario (indicativamente del 20%) in considerazione dell’assenza di garanzia per i vizi, della differenza tra oneri tributari su

base catastale e reale e di quanto suggerito dalla comune esperienza fra libero mercato e vendite coattive.

TRIBUNALE di SIENA · Colle Val d’Elsa si trova a nord della provincia di Siena e conta...

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