TRIBUNALE DI CATANIA SEZIONE FALLIMENTARE · Armando Finocchiaro G.D. Dott. Antonio Caruso C.T.U....

Fallimento N. 76/13 PROTEO s.p.a.

Curatore Avv. Armando Finocchiaro

G.D. Dott. Antonio Caruso C.T.U. Ing. Filippo Bua

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TRIBUNALE DI CATANIA

SEZIONE FALLIMENTARE

PROTEO S.P.A. N. REG. FALL. 76/13

G.D. DOTT. ANTONIO CARUSO

CURATORE AVV. ARMANDO FINOCCHIARO

RELAZIONE DELL’ESPERTO TECNICO D’UFFICIO

Dott. Ing. Filippo Bua

Via Leucatia n. 22/B

95125 – Catania

Tel. 3479374264

[email protected]




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TRIBUNALE DI CATANIA

SEZIONE FALLIMENTARE

Fallimento PROTEO S.P.A. n. Reg. Fall. 76/13

Giudice Delegato: Dott. Antonio Caruso

Curatore: Avv. Armando Finocchiaro

Relazione di stima dei beni immobili siti in Via Santa Sofia ai nn. 65, 65A e 67, Catania.

INDICE

PREMESSA……………………………………………………………………………………………...3

IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONSISTENA DEGLI IMMOBILI……………..……………3

DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI………………………………………………………………….4

CONFINI…………………………………………………………………………………………………12

PROPRIETA’……………………………………………………………………………………………13

PROVENIENZA…………………………………………………………………………………………13

ELENCO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI……………………………………………………………14

CONFORMITA’ CATASTALE DEGLI IMMOBILI……………..……………………………………18

CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZIA DEGLI IMMOBILI.……………………………………20

CRITERI DI DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO E STIMA………………………25

MODALITA’ DI VENDITA……………………………………………………………………………...31

CONCLUSIONI………………………………………………………………………………………….33

ALLEGATI…………………………………………………………………………………………….....33




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PREMESSA

Il Curatore Avv. Armando Finocchiaro, in data 18/07/2013, ha nominato Perito Estimatore il

sottoscritto dott. Ing. Filippo Bua, nato a Catania il 20/03/1977, e residente in Catania (CT) Via

Leucatia 22/B, libero professionista iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Catania al

N. A5076, e a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Catania al n. 1490 (categoria

Ingegneri), per la valutazione dei beni immobili di proprietà della PROTEO S.P.A. (ex PROTEO

S.R.L.), siti in Via S. Sofia nn. 65, 65A e 67 Catania (vedi allegato n.11).

In adempimento all’incarico ricevuto, lo scrivente:

- Effettuate le ispezioni di rito e quelle ritenute occorrenti presso i seguenti uffici:

Agenzia del Territorio di Catania (Catasto Terreni e Fabbricati);

Ufficio Tecnico del Comune di Catania;

- Esaminata la documentazione reperita ed in possesso;

Ha esperito gli opportuni sopralluoghi, acquisendo ed analizzando ogni elemento

informativo ritenuto idoneo alla valutazione analitica e complessiva dei beni, e redatto la seguente

perizia, con la precisazione che la determinazione delle superfici commerciali è stata effettuata

sulla scorta del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI

Lo scrivente, dopo aver acquisito, presso gli uffici competenti, le visure storiche e le

planimetrie catastali per ciascun immobile (vedi allegato n. 1 e n. 2), in data 28 Ottobre 2013 ha

effettuato sopralluogo presso gli stessi, siti in Comune di Catania, Via Santa Sofia ai civici nn. 65,

65A e 67;

In tale occasione lo scrivente ha anche verificato l’ubicazione e la consistenza immobili,

prendendo cognizione dello stato di fatto ed eseguendo opportuno rilievo metrico e fotografico




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dello stato attuale dei luoghi.

Le unità immobiliari oggetto della perizia, risultano censite al N.C.E.U. del Comune di

Catania, così come di seguito riportato:

- Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato - PT - P1°) lato Nord

Foglio

N.

Particella

N.

Sub. Zona Censuaria Categoria CL Consistenza Rendita €.

13 1572 2 1 A/10 2 6 vani 2.680,41

- Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato - PT - P1°) lato Sud

Foglio

N.

Particella

N.


13 1572 3 1 A/10 2 6 vani 2.680,41

- Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2° - P3°) lato Nord

Foglio

N.

Particella

N.


13 1572 6 1 A/10 2 6,5 vani 2.903,78

- Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2° - P3°) lato Sud

Foglio

N.

Particella

N.


13 1572 7 1 A/10 2 6,5 vani 2.903,78

A riguardo lo scrivente precisa che gli attuali sub.6 e sub.7 sono scaturiti dalla




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soppressione degli originari subalterni 4 e 5, a seguito di ampliamento eseguito in data

25/08/2006.

DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI

Trattasi di palazzina articolata su n.4 piani (Piano Seminterrato, Piano Primo, Piano

Secondo e Piano Terzo), realizzata nella seconda metà degli anni ’90, ubicata in Comune di

Catania (CT), Via Santa Sofia ai civici nn. 65, 65A e 67, e composta da n.4 unità immobiliari in

seguito identificate dai rispettivi subalterni 2, 3, 6 e 7.

La palazzina è stata realizzata con struttura in c.a., solai del tipo misto laterizio e c.a.,

tramezzi e tamponamenti in laterizio, prospetti intonacati e tinteggiati, e tetto in parte a falde

inclinate rivestito da tegole portoghesi ed in parte terrazzato.

L’area condominiale facente parte del complesso è in parte adibita a parcheggio in uso

esclusivo, in parte a giardino e parcheggio in uso esclusivo e in parte a spazio di manovra

condominiale.

Si precisa che la palazzina è dotata di regolare impianto di depurazione ad ossidazione

totale e pozzo assorbente nonché di regolare autorizzazione allo scarico dei reflui rilasciata dal

Comune di Catania in data 01/04/2011 (vedi allegato n.8).

Sub. 2 - Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato – PT – P1°) lato Nord

L’appartamento in oggetto è costituito da un Piano Seminterrato e da un Piano Primo

comunicanti tramite una scala interna (FO-L1-21), e due scale esterne (FO-L1-14, FO-L1-15),

nonché da giardino e posto auto privato al Piano Terra (FO-L1-19, FO-L1-20).

L’accesso alla proprietà avviene da due cancelli carrabili, dei quali, uno comune posto al

civico 65 di Via S. Sofia, ed uno privato posto al civico 67 della medesima Via (FO-L1-19).

Piano Primo lato Nord




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Dal vano scala comune della palazzina si accede all’appartamento del Piano Primo,

costituito da un ingresso comunicante con, locale 1 (FO-L1-1, FO-L1-2, FO-L1-3) (s.u. circa 25,10

mq) finestrato e balconato (FO-L1-16), scala interna (FO-L1-21), e corridoio (FO-L1-4).

Da quest’ultimo si accede rispettivamente a locale 2 (FO-L1-5, FO-L1-6) (s.u. circa 11,84

mq) balconato (FO-L1-17), bagno (FO-L1-13) (s.u. circa 5,10 mq) finestrato, locale 3 (FO-L1-7,

FO-L1-8, FO-L1-9) (s.u. circa 16,80 mq) balconato (FO-L1-18) e locale 4 (FO-L1-10, FO-L1-11,

FO-L1-12) (s.u. circa 14,40 mq) balconato (FO-L1-18).

Piano Seminterrato lato Nord

Al Piano Seminterrato si accede o dalla scala interna (FO-L1-21), che lo collega al Piano

Primo, o dalle scale esterne (FO-L1-14, FO-L1-15) che lo collegano al giardino privato del Piano

Terra.

Dalla scala interna (FO-L1-22) si accede a: locale 5 (FO-L1-23, FO-L1-24) (s.u. circa 26,82

mq) finestrato e comunicante con, locale 7 (FO-L1-32, FO-L1-33) (s.u. circa 24,67 mq) balconato e

finestrato, ripostiglio (FO-L1-31) e locale 6 (FO-L1-25) (s.u. circa 22,04 mq) balconato e finestrato;

da quest’ultimo si accede a locale W.C. (FO-L1-29) (s.u. circa 6,50 mq) finestrato.

A riguardo, si precisa che il locale 6 ed il locale 5 derivano dalla divisione di un unico ampio

locale realizzata con una parete attrezzata ad armadio (vedi allegato n.3);

Inoltre, lo scrivente evidenzia che il locale 6 ed il locale W.C., presentano alle pareti e ai

soffitti tracce d’umidità con distacco di intonaco (FO-L1-26, FO-L1-27, FO-L1-28, FO-L1-30).

Tutti i locali dell’appartamento hanno altezza interpiano di circa 2,80 m.

Tutti i locali (ad eccezione del bagno) hanno pavimenti in gres porcellanato lucido mentre al

Piano Seminterrato hanno pavimenti in ceramica; tutti i locali dell’appartamento hanno pareti e

soffitti intonacati e tinteggiati, ad eccezione del bagno e del locale W.C. che presentano pavimenti

pareti in parte rivestite con piastrelle di ceramica.




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I balconi al Piano Primo sono pavimentati con mattonelle di gres e sono dotati di ringhiere

parapetto in ferro lavorato e verniciato.

Gli infissi interni sono in legno, mentre quelli esterni sono in profilati metallici a taglio

termico e vetro-camera dotati di persiane esterne blindate e/o grate in ferro.

Tutti i locali al Piano Seminterrato e al Piano Primo sono dotati di climatizzatori a pompa di

calore.

L’immobile è dotato di impianto elettrico (conforme alla 46/90) ed idrico realizzati sotto

traccia, ed impianto di riscaldamento termoautonomo con caldaia e radiatori.

L’immobile non possiede alcuna certificazione energetica.

L’appartamento identificato dal sub 2, risulta avere una superficie commerciale

complessiva di circa 254,3 mq.

Complessivamente trattasi di immobile in buono stato di conservazione e manutenzione.

Dalle indagini eseguite in loco, si rileva che il mercato immobiliare della zona è più che

discreto.

Sub. 3 - Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato – PT – P1°) lato Sud

L’appartamento in oggetto è costituito da un Piano Seminterrato e da un Piano Primo

comunicanti tramite una scala interna (FO-L2-17) e due scale esterne (FO-L2-11), nonché da

giardino e posto auto privato al Piano Terra (FO-L2-16).

L’accesso alla proprietà avviene da un cancello carrabile comune posto al civico 65 di Via

S. Sofia (FO-L2-30), e da un cancelletto pedonale privato posto al civico 65A della medesima Via

(FO-L2-15).

Piano Primo lato Sud

Dal vano scala comune della palazzina si accede all’appartamento del Piano Primo,

costituito da locale 1 (FO-L2-1, FO-L2-2) (s.u. circa 15,94 mq) balconato (FO-L2-12) comunicante




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con corridoio (FO-L2-3).

Da quest’ultimo si accede rispettivamente a locale 2 (FO-L2-4) (s.u. circa 13,50 mq)

balconato (FO-L2-12), bagno (FO-L2-10) (s.u. circa 4,00 mq) finestrato, locale 3 (FO-L2-5, FO-L2-

6) (s.u. circa 12,35 mq) balconato (FO-L2-13), scala interna (FO-L2-17) e locale 4 (FO-L2-7, FO-

L2-8, FO-L2-9) (s.u. circa 23,90 mq) balconato (FO-L2-14).

Piano Seminterrato lato Sud

Al Piano Seminterrato si accede o dalla scala interna (FO-L2-17) che lo collega al Piano

Primo, o dalle scale esterne (FO-L2-11) che lo collegano al giardino privato del Piano Terra o dal

vano scala comune (FO-L2-20, FO-L2-21).

Dalla scala interna (FO-L2-18) si accede a locale 5 (FO-L2-19) (s.u. circa 29,98 mq)

finestrato e comunicante con il Piano Terra tramite scala esterna, con vano scala comune (FO-L2-

20, FO-L2-21) e con disimpegno; Da quest’ultimo si accede rispettivamente a n.2 locali W.C. (FO-

L2-25, FO-L2-26, FO-L2-27) (s.u. circa 2,65 mq) (s.u. circa 2,65 mq) uno dei quali finestrato e

l’altro con aerazione forzata, locale 7 (FO-L2-28, FO-L2-29) (s.u. circa 12,60 mq) comunicante con

il Piano Terra tramite scala esterna, e locale 6 (FO-L2-22, FO-L2-23, FO-L2-24) (s.u. circa 19,00

mq) finestrato.

Tutti i locali dell’appartamento hanno altezza interpiano di circa 2,80 m.

Tutti i locali dell’unità immobiliare al Piano Primo (ad eccezione del bagno) hanno pavimenti

in gres porcellanato lucido mentre al Piano Seminterrato hanno pavimenti in ceramica; tutti i locali

dell’appartamento hanno pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, ad eccezione del bagno e dei locali

W.C. che presentano pareti in parte rivestite con piastrelle di ceramica.

I balconi al Piano Primo sono pavimentati con mattonelle di gres e sono dotati di ringhiere

in ferro lavorato e verniciato.





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termico e vetro-camera dotati di persiane blindate e/o grate in ferro.

Tutti i locali al Piano Seminterrato e al Piano Primo sono dotati di climatizzatori a pompa di

calore.








discreto.

Sub. 6 - Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2° - P3°) lato Nord

L’appartamento in oggetto è costituito da un Piano Secondo e da un Piano Terzo

comunicanti tramite scala interna (FO-L3-13), e da posto auto al Piano Terra (FO-L3-21).

L’accesso alla proprietà avviene da un cancello carrabile comune, posto al civico n. 65 di

Via S. Sofia (FO-L3-22).

Piano Secondo lato Nord

Dal vano scala comune della palazzina (FO-L3-23) si accede all’appartamento del Piano

Secondo, costituito da locale 1 (FO-L3-1, FO-L3-2) (s.u. circa 28,69 mq) balconato (FO-L3-12)

comunicante con scala interna (FO-L3-13) e corridoio (FO-L3-3).

Da quest’ultimo si accede rispettivamente a locale 2 (FO-L3-4) (s.u. circa 12,09 mq)

balconato (FO-L3-11) nonché dotato di ripostiglio sottoscala (FO-L3-5), bagno (FO-L3-10) (s.u.

circa 5,44 mq) finestrato, locale 3 (FO-L3-6, FO-L3-7) (s.u. circa 16,80 mq) balconato, e locale 4

(FO-L3-8, FO-L3-9) (s.u. circa 14,40 mq) balconato.




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Piano Terzo lato Nord

Dalla scala interna (FO-L3-13) si accede al Piano Terzo, costituito sostanzialmente da un

unico ambiente sottotetto adibito ad archivio (FO-L3-14, FO-L3-15, FO-L3-16, FO-L3-17)

comunicante con un locale W.C. (FO-L3-18), e terrazzino (FO-L3-19, FO-L3-20).

Tutti i locali del Piano Secondo hanno altezza interpiano di circa 2,85 m, mentre il Piano

Terzo, ex locale tecnico, presenta altezze diverse (H= circa 2,23 m e Hm=circa 2,95 m).

Tutti i locali al Piano Secondo (ad eccezione del bagno) hanno pavimenti in gres

porcellanato lucido mentre al Piano Terzo hanno pavimenti in ceramica; tutti i locali

dell’appartamento hanno pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, ad eccezione del bagno e del

locale W.C. che presentano pareti in parte rivestite con piastrelle di ceramica.

I balconi al Piano Secondo sono pavimentati con mattonelle di gres e sono dotati di

ringhiere in ferro lavorato e verniciato; la terrazza de Piano Terzo è pavimentata con mattonelle di

gres.


termico e vetro-camera, dotati al Piano Secondo di persiane blindate.

Tutti i locali dell’appartamento sono dotati di climatizzatori a pompa di calore.








discreto.




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Sub. 7 - Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2° - P3°) lato Sud

L’appartamento in oggetto è costituito da un Piano Secondo e da un Piano Terzo

comunicanti tramite scala interna (FO-L4-15), e da posto auto al Piano Terra (FO-L4-24).

L’accesso alla proprietà avviene da un cancello carrabile comune, posto al civico n.65 di

Via S. Sofia (FO-L4-25).

Piano Secondo lato Sud

Dal vano scala comune (FO-L4-26), della palazzina si accede all’appartamento del Piano

Secondo, costituito da locale 1 (FO-L4-1, FO-L4-2) (s.u. circa 33,33 mq) balconato (FO-L4-13)

comunicante con scala interna (FO-L4-15) e disimpegno.

Da quest’ultimo si accede rispettivamente a locale 2 (FO-L4-3, FO-L4-4) (s.u. circa 11,52

mq) balconato (FO-L4-12) nonché dotato di ripostiglio sottoscala (FO-L4-5), bagno (FO-L4-10)

(s.u. circa 4,00 mq) finestrato, locale 3 (FO-L4-6, FO-L4-7) (s.u. circa 13,69 mq) balconato (FO-L4-

11), e locale 4 (FO-L4-8, FO-L4-9) (s.u. circa 16,04 mq) balconato (FO-L4-11).

Piano Terzo lato Sud

Dalla scala interna (FO-L4-14, FO-L4-15) si accede al Piano Terzo, costituito

sostanzialmente da un unico ambiente sottotetto in atto adibito ad archivio (FO-L4-16, FO-L4-17,

FO-L4-18, FO-L4-19) comunicante con un locale W.C. (FO-L4-20), e n.2 terrazzini (FO-L4-22, FO-

L4-23).

A riguardo, lo scrivente precisa che, poco prima dello sbarco al Piano Terzo, una porta

blindata dà accesso ad un piccolo locale sottotetto (FO-L4-21).

Tutti i locali del Piano Secondo hanno altezza interpiano di circa 2,85 m, mentre il Piano

Terzo, ex locale tecnico, presenta altezze diverse (H= circa 2,23 m e Hm=circa 1,95 m).

Tutti i locali al Piano Secondo (ad eccezione del bagno) hanno pavimenti in gres

porcellanato lucido mentre al Piano Terzo hanno pavimenti in ceramica; tutti i locali




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dell’appartamento hanno pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, ad eccezione del bagno e del

locale W.C. che presentano pareti in parte rivestite con piastrelle di ceramica.

I balconi al Piano Secondo sono pavimentati con mattonelle di gres e sono dotati di

ringhiere in ferro lavorato e verniciato; le terrazze del Piano Terzo sono pavimentate con

mattonelle di gres.


termico e vetro-camera, dotati al Piano Secondo di persiane blindate.

Tutti i locali dell’appartamento sono dotati di climatizzatori a pompa di calore.





complessiva di circa 142,7.



discreto.

CONFINI

Gli appartamenti sopra descritti hanno i seguenti confini:

Il sub. 2 confina a Nord con altra diversa proprietà (mappale n.1318), ad Est con Via S.

Sofia, a Sud con il sub. 3, vano scala e area condominiale e ad Ovest con altra diversa proprietà

(mappale n.44).

Il sub. 3 confina a Nord con vano scala e sub. 2, ad Est con Via S. Sofia, a Sud e ad Ovest

con spazio condominiale.




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Il sub. 6 a Nord e ad Est affaccia su corte esclusiva del sub. 2, a Sud confina con il sub. 7

e vano scala e affaccia su area condominiale, e ad Ovest affaccia su corte esclusiva del sub.2.

Il sub. 7 confina a Nord con il sub. 6 e con vano scala, ad Est e a Sud affaccia su corte

esclusiva del sub. 3, e ad Ovest affaccia su area condominiale.

PROPRIETA’

Dalla documentazione acquisita presso i vari Uffici competenti, lo scrivente ha accertato

che la proprietà degli immobili in oggetto, sopra identificati dai sub. 2, sub. 3, sub. 6 e sub. 7 è la

seguente:

- sub. 2 proprietà PROTEO S.R.L. per 1000/1000

- sub. 3 proprietà PROTEO S.R.L. per 1000/1000

- sub. 6 proprietà PROTEO S.P.A. per 1/1

- sub. 7 proprietà PROTEO S.P.A. per 1/1

PROVENIENZA

Lo scrivente, ha inoltre accertato che la provenienza delle unità immobiliari in oggetto,

sopra identificate dai sub. 2, sub. 3, sub. 6 e sub. 7 è la seguente:

Il sub. 2 e il sub. 3 sono pervenuti in piena proprietà alla PROTEO S.R.L., per atto di

compravendita del 22 ottobre 1998 in Notar Giuseppa Geraci in Catania, trascritto il 04

novembre 1998 ai nn. 33584/25959, da potere della Società SATE S.R.L., (vedi allegato n.7);

Il sub. 6 e il sub. 7 (originariamente sub. 4 e sub. 5) sono pervenuti in piena proprietà alla

PROTEO S.R.L., per atto di compravendita del 5 dicembre 2007 in Notar Giuseppa Geraci in

Catania, trascritto il 6 dicembre 2007 ai nn. 80683/47334, da potere della Monte dei Paschi

Leasing & Factoring Banca per i Servizi Finanziari alle Imprese S.P.A.; alla suddetta Società




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erano pervenuti in piena proprietà per conferimento di ramo di azienda, il 28 giugno 2002 con

atto a rogito del Notaio Dott. Mario Zanchi in Siena, rep. n. 18878 rac. n. 6572, da potere della

Banca Monte Paschi di Siena S.P.A.; alla suddetta Banca Monte Paschi di Siena S.P.A. erano

pervenuti in piena proprietà, per atto di compravendita del 16 luglio 2001 in Notar Giuseppa

Geraci in Catania, rep. n. 22756 rac. n.7271, da potere della Società SATE S.R.L., (vedi

allegato n.7);

ELENCO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI

Lo scrivente ha acquisito presso gli Uffici competenti, le visure ipotecarie aggiornate degli

immobili (vedi allegato n. 5).

Dalla documentazione acquisita, risultano le seguenti formalità:

1) Sub. 2 - Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato - PT - P1°) lato Nord

Elenco delle iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile:

Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo

iscritta in data: 04/11/1998

ai nn.: 33583/4492

a favore di: ISTITUTO BANCARIO SAN PAOLO DI TORINO S.P.A. (sorte capitale £.

650.000.000)

contro: SATE S.R.L. (l’ipoteca grava sulla piena proprietà dei sub. 2 e 3)

debitori non datori di ipoteca: PROTEO S.P.A.



ai nn.: 21606/2938

a favore di: BANCA DI CREDITO POPOLARE S.P.A. DI SIRACUSA (sorte capitale €




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90.000,00)

contro: PROTEO S.P.A. (l’ipoteca grava sulla piena proprietà dei sub. 2 e 3)

Ipoteca legale derivante da ipoteca ai sensi dell’Art. 77 del D.P.R 602/73


ai nn.: 65604/18076

a favore di: MONTE PASCHI SE.RI.T SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI (sorte capitale €

21.919,89)

contro: PROTEO S.R.L. (l’ipoteca grava sulla piena proprietà dei sub. 2 e 3)

Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario


ai nn.: 76361/21655

a favore di: UNICREDIT BANCA S.P.A. (sorte capitale € 700.000,00)




ai nn.: 65108/14315

a favore di: SERIT SICILIA S.P.A. AGENTE DELLA RISCOSSIONE (sorte capitale €

63.551,47)

contro: PROTEO S.P.A. ex PROTEO S.R.L. (l’ipoteca grava sulla piena proprietà dei sub. 2

e 3)

Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo – Tribunale di Catania


ai nn.: 4962/268

a favore di: BANCA SVILUPPO ECONOMICO S.P.A. (sorte capitale € 101.996,32)




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contro: PROTEO S.P.A. (l’ipoteca grava sulla piena proprietà dei sub. 2, 3, 6 e 7)

Elenco delle trascrizioni gravanti sull’immobile:

Nessuna trascrizione pregiudizievole grava sull’immobile.

2) Sub. 3 - Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato - PT- P1°) lato Sud




ai nn.: 33583/4492

a favore di: ISTITUTO BANCARIO SAN PAOLO DI TORINO S.P.A. (sorte capitale £.

650.000.000)

contro: SATE S.R.L. (l’ipoteca grava sulla piena proprietà dei sub. 2 e 3)

debitori non datori di ipoteca: PROTEO S.P.A.



ai nn.: 21606/2938

a favore di: BANCA DI CREDITO POPOLARE S.P.A. DI SIRACUSA (sorte capitale €

90.000,00)




ai nn.: 65604/18076

a favore di: MONTE PASCHI SE.RI.T SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI (sorte capitale €

21.919,89)

contro: PROTEO S.R.L. (l’ipoteca grava sulla piena proprietà dei sub. 2 e 3)




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ai nn.: 76361/21655

a favore di: UNICREDIT BANCA S.P.A. (sorte capitale € 700.000,00)




ai nn.: 4962/268





3) Sub. 6 - Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2°- P3°) lato Nord




ai nn.: 80684/21285



ai nn.: 4962/268








18

4) Sub. 7 - Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2°- P3°) lato Sud




ai nn.: 80684/21285



ai nn.: 4962/268





CONFORMITA’ CATASTALE DEGLI IMMOBILI

A seguito del sopralluogo effettuato in data 28 ottobre 2013, lo scrivente, avendo

riscontrato alcune lievi differenze tra lo stato reale dei luoghi e le planimetrie catastali datate

22/10/2013 (vedi allegato n.2), ha eseguito opportuno rilievo metrico degli immobili, producendo le

planimetrie aggiornate, che vengono allegate alla presente relazione (vedi allegato n.3).

Sub. 2 - Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato - PT- P1°) lato Nord

A riguardo si precisa che, al Piano Seminterrato e al Piano Primo è stata operata una

diversa distribuzione degli spazi interni; Tali modifiche comportano, a parere dello scrivente, la

necessità di un aggiornamento catastale (DOCFA).

Lo scrivente, ritiene congruo valutare la spesa complessiva per l’aggiornamento

catastale, in circa € 1.000,00.




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Sub. 3 - Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato - PT - P1°) lato Sud

A riguardo si precisa che, al Piano Seminterrato e al Piano Primo è stata operata una

diversa distribuzione degli spazi interni;

Inoltre il locale ripostiglio riportato in planimetria catastale al Piano Seminterrato, è in atto

una porzione del vano scala comune, in quanto è stata realizzata una rampa di scale che mette in

collegamento tale Piano con il Piano Terra del vano scala, garantendo così un ingresso

indipendente al Piano Seminterrato dell’appartamento.

Tali modifiche comportano, a parere dello scrivente, la necessità di un aggiornamento

catastale (DOCFA).



Sub. 6 - Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2°- P3°) lato Nord

Nel mentre al Piano Secondo non sono emerse difformità, al Piano Terzo è stato

riscontrato l’ampliamento della superficie adibita ad archivio, rispetto a quanto riportato nella

planimetrie catastale (vedi allegato n.2);

Per tale difformità si rimanda al successivo paragrafo.

Inoltre, per quanto riguarda il locale W.C. al Piano Terzo, lo scrivente ritiene utile procedere

ad una modifica catastale del suddetto locale da W.C. a ripostiglio, per come riportato nella

planimetria aggiornata (vedi allegato n.3).



Sub. 7 - Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2°- P3°) lato Sud

Non sono emerse difformità catastali, tuttavia, per quanto riguarda il locale W.C. al Piano

Terzo, lo scrivente ritiene utile procedere ad una modifica catastale del suddetto locale da W.C. a




20

ripostiglio, per come riportato nella planimetria aggiornata (vedi allegato n.3).



CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZIA DEGLI IMMOBILI

In merito alla legittimità urbanistica-edilizia degli immobili oggetto di stima, si riferisce

quanto di seguito riportato.

Dall’esame della documentazione tecnico-urbanistica in parte fornita da PROTEO S.P.A. e

in parte reperita presso l’Ufficio Tecnico e l’Ufficio Condono Edilizio di Catania, è emerso che la

palazzina di cui le unità immobiliari fanno parte, è stata edificata con regolare Concessione Edilizia

n. 15/0246 Ass. rilasciata dal Sindaco del Comune di Catania in data 21/09/1995 (vedi allegato

n.8), giusta autorizzazione di abitabilità e conformità rilasciata in data 22 aprile 1998 (vedi allegato

n.9).

In data 16 settembre 1998, è stato eseguito regolare cambio di destinazione d’uso delle

unità immobiliari facenti parte della palazzina, da civile abitazione ad ufficio, giusto Provvedimento

Autorizzativo n.15/643 rilasciato dal Comune di Catania (vedi allegato n.8).

In data 21/07/2004 la PROTEO S.P.A. ha presentato n. 2 domande di Concessione Edilizia

in Sanatoria, ai sensi dell’art. 32 della L. n. 326/2003, per sanare le opere abusive consistenti nella

trasformazione dei volumi tecnici facenti parte degli attuali sub.6 e sub.7 (stenditoi coperti) nonché

nell’ampliamento degli stessi.

Tali pratiche identificate al n.1146 e n.1147, rispettivamente per il sub. 6 ed il sub.7,

risultano allo stato attuale incomplete, in quanto mancanti dei pagamenti a conguaglio di cui alle

determine d’Ufficio datate 22/01/2009 (vedi allegato n 8).

Tali pagamenti sono nel dettaglio i seguenti:




21

Pratica n.1146 - sub. 6 n.2 x € 486,52 per conguaglio oblazione;

n.1 x € 1.113,96 per conguaglio oneri;

TOT = € 2.087,00 oltre interessi

Pratica n.1147 - sub. 7 n.2 x € 493,53 per conguaglio oblazione;

n.1 x € 597,51 per conguaglio oneri;

TOT = € 1.584,57 oltre interessi

Al fine dell’ottenimento della Concessione Edilizia in Sanatoria, le pratiche dovranno essere

integrate con le ricevute dei suddetti pagamenti.

A riguardo, lo scrivente precisa che, le sopracitate somme verranno decurtate dai valori di

stima dei corrispettivi appartamenti.

Si rappresenta inoltre che, nel corso del sopralluogo sono state riscontrate diverse

difformità tra lo stato reale dei luoghi e lo stato di progetto (vedi allegato n.4).

Sub. 2 - Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato - PT - P1°) lato Nord

Tutte le difformità interne apportate al sub. 2 (Piano Seminterrato e P1°), apprezzabili dal

confronto tra lo stato di progetto (vedi allegato n.4) e la planimetria aggiornata dallo scrivente (vedi

allegato n.3), possono considerarsi opere interne e dunque interventi eseguibili senza alcun titolo

abilitativo, per i quali è tuttavia d'obbligo una comunicazione di inizio dei lavori all’Amministrazione

Comunale, unitamente a relazione tecnica di asseveramento, a firma di un tecnico abilitato.

In particolare, dette opere non necessitano di alcuna regolarizzazione, ma, ove realizzate in

maniera non conforme, sono soggette anche a sanzione pecuniaria pari a € 258 (Art. 6 del D.P.R.

6 giugno 2001, n. 380).




22

Inoltre si evidenzia che:

- Al Piano Seminterrato e al Piano Primo sono stati abbattuti due piccoli tratti di tramezzo,

per come riportato graficamente nella planimetria aggiornata, ed in atto il sub. 2 risulta

comunicante internamente con il sub. 3;

- Nel giardino ad uso esclusivo è stata eliminata la barriera divisoria come riportata in

progetto, ed in atto il giardino del sub.2 risulta comunicante con il giardino del sub.3;

A riguardo, lo scrivente ritiene necessario e consigliabile (anche ai fini di una futura vendita

del singolo immobile), il ripristino dei sopracitati tramezzi interni e della barriera divisoria tra i

giardini.

Lo scrivente, ritiene congruo valutare la spesa complessiva per la regolarizzazione di

tali difformità, per il ripristino dei tramezzi e della barriera divisoria, comprensive di spese

tecniche, in circa € 5.000,00.

NOTA BENE: Il locale ripostiglio riportato in planimetria di progetto al Piano Seminterrato,

che originariamente apparteneva per intero al sub. 2, è in atto per metà ripostiglio e per metà vano

scala comune, in quanto è stata realizzata una rampa di scale che collega tale Piano al Piano

Terra del vano scala (vedi allegato n.3).

Sub. 3 - Appartamento adibito ad Ufficio (Piano Seminterrato - PT- P1°) lato Sud

Tutte le difformità interne apportate al sub. 3 (Piano Seminterrato e P1°), apprezzabili dal

confronto tra lo stato di progetto (vedi allegato n.4) e la planimetria aggiornata dallo scrivente (vedi

allegato n.3), possono considerarsi opere interne e dunque interventi eseguibili senza alcun titolo

abilitativo, per i quali è tuttavia d'obbligo una comunicazione di inizio dei lavori all’Amministrazione

Comunale, unitamente a relazione tecnica di asseveramento, a firma di un tecnico abilitato.






23

6 giugno 2001, n. 380).

Inoltre si evidenzia che:

- Al Piano Seminterrato e al Piano Primo sono stati abbattuti due piccoli tratti di tramezzo,

per come riportato graficamente nella planimetria aggiornata, ed in atto il sub.3 risulta

comunicante internamente con il sub.2;

- Nel giardino ad uso esclusivo son state eliminate le barriere divisorie previste da progetto,

ed in atto il giardino del sub.3 risulta comunicante con il giardino del sub.2, nonché con

l’area condominiale;

A riguardo, lo scrivente ritiene necessario e consigliabile (anche ai fini di una futura vendita

del singolo immobile), il ripristino dei sopracitati tramezzi e delle barriere divisorie.


tali difformità, per il ripristino dei tramezzi e delle barriere divisorie, comprensive di spese

tecniche, in circa € 5.000,00.

NOTA BENE: Al Piano Seminterrato è stata aperta una porta che comunica direttamente

con il vano scala ed è stata realizzata una rampa di scale che collega tale Piano al Piano Terra del

vano scala, garantendo un accesso interno indipendente all’appartamento.

Sub. 6 - Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2°- P3°) lato Nord

Per l’appartamento in argomento, non sono state riscontrate difformità al Piano Secondo;

Tuttavia al Piano Terzo sono state riscontrate le seguenti difformità:

1) Ampliamento della superficie adibita ad archivio, rispetto a quanto riportato nelle

planimetrie di progetto allegate alla pratica di sanatoria n. 1146 (vedi allegato n.8);

2) Presenza di un Locale W.C.;

Per quanto riguarda la difformità di cui al punto 1), lo scrivente ritiene indispensabile il

totale ripristino dei luoghi così come riportato nelle planimetrie di progetto in sanatoria, al fine




24

dell’ottenimento della Concessione Edilizia in Sanatoria, mancante ad oggi solamente dei

pagamenti a conguaglio oltre interessi scaturiti dalla determina.

Per quanto concerne la difformità di cui al punto 2), lo scrivente ritiene difficilmente

autorizzabile la presenza di tale locale al Piano Terzo poiché di fatto risulta realizzato su superficie

non abitabile, e pertanto opportuno eseguire la modifica del suddetto locale a ripostiglio, per come

riportato nella planimetria aggiornata (vedi allegato n.3).

Lo scrivente, ritiene congruo valutare la spesa complessiva per il ripristino dei

luoghi allo stato di progetto in sanatoria, in circa € 3.000,00.

Sub. 7 - Appartamento adibito ad Ufficio (PT - P2°- P3°) lato Sud

Tutte le difformità interne al Piano Secondo apprezzabili dal confronto tra lo stato di

progetto (vedi allegato n.4) e la planimetria aggiornata dallo scrivente (vedi allegato n.3), possono

considerarsi opere interne e dunque interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo, per i quali è

tuttavia d'obbligo una comunicazione di inizio dei lavori all’Amministrazione Comunale, unitamente

a relazione tecnica di asseveramento, a firma di un tecnico abilitato.



6 giugno 2001, n. 380).

Invece al Piano Terzo è stata riscontrata la presenza di un locale W.C..

A riguardo, si ritiene difficilmente autorizzabile la presenza di tale locale al Piano Terzo

poiché di fatto risulta realizzato su superficie non abitabile, e pertanto opportuno eseguire la

modifica del suddetto locale a ripostiglio, per come riportato nella planimetria aggiornata (vedi

allegato n.3).


tali difformità, comprensive di spese tecniche, in circa € 2.500,00.




25

CRITERI DI DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO E STIMA

DEGLI IMMOBILI

Al fine di determinare il più probabile valore di mercato del bene, sono stati applicati sia il

criterio sintetico comparativo sia quello analitico, adottando quale valore finale, la media aritmetica

tra i due.

Criterio sintetico comparativo

La stima del compendio immobiliare, sviluppata sulla base del criterio sintetico

comparativo, consiste nella determinazione del valore di un bene mediante il confronto con altri

beni aventi simili caratteristiche intrinseche, estrinseche e tecnologiche, ubicati nella medesima

zona, ovvero in zone limitrofe di cui sono noti i valori o i prezzi medi determinati in condizioni

ordinarie di mercato.

Tenuto conto che dall’indagine di mercato svolta per la zona, si sono riscontrati, per

immobili dello stesso tipo, i seguenti valori unitari medi pari a:

1.725,00 €/mq per immobili di civile abitazione

E tenuto conto che le unità immobiliari oggetto di stima, coprono le seguenti superfici

commerciali:

Sub. 2 Appartamento (Seminterrato - Piano Terra - Piano Primo) = 254,3 mq

Sub. 3 Appartamento (Seminterrato - Piano Terra - Piano Primo) = 236,9 mq

Sub. 6 Appartamento (Piano Terra - Piano Secondo - Piano Terzo) = 145,8 mq

Sub. 7 Appartamento (Piano Terra - Piano Secondo - Piano Terzo) = 142,7 mq

Ricavate dall’applicazione di opportuni coefficienti di ragguaglio, così come riportato nelle

seguenti tabelle (la determinazione delle superfici commerciali è stata effettuata sulla scorta del

D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138):




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Appartamento Sub. 2 mq Coef. di destinazione

Superficie

Commerciale mq

Piano Seminterrato 102,0 1,0 102,0

Piano Primo 100,2 1,0 100,2

Proiezione orizzontale

scala interna 4.4 1,0 4,4

Area scoperta/giardino 200,0 0,1 20,0

Area balconi 32,6 0,1 3,2

Posto auto scoperto 49,0 0,5 24,5

TOTALE 254,3


Superficie

Commerciale mq

Piano Seminterrato 98,0 1,0 98,0

Piano Primo 96,5 1,0 96,5


scala interna 5,6 1,0 5,6

Area scoperta/giardino 150,2 0,1 15,0

Area balconi 30,8 0,1 3,0


TOTALE 238,1




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Si ottengono i seguenti valori:

sub. 2 254,3 mq x 1.725,00 €/mq = Valore in cifra tonda € 438.667,00 (Vcc)




Criterio analitico

Tale procedimento di stima consiste nella determinazione del valore di un bene economico


Superficie

Commerciale mq

Piano Secondo 101,0 1,0 101,0

Piano Terzo (archivio) 52,9 0,5 26,4



Area balconi/terrazza 47,9 0,1 4,7


TOTALE 145,8


Superficie

Commerciale mq

Piano Secondo 98,0 1,0 98,0

Piano Terzo (archivio) 52,2 0,5 26,1



Area balconi/terrazza 44,8 0,1 4,4


TOTALE 142,7




28

mediante capitalizzazione dei redditi.

Per immobili simili in zona si sono potuti riscontrare sul mercato i seguenti canoni mensili

unitari medi espressi in €/mq:

sub. 2 254,3 mq x 6,85 €/mq = €/mese 1.741,95

sub. 3 238,1 mq x 6,85 €/mq = €/mese 1.630,98

sub. 6 145,8 mq x 6,85 €/mq = €/mese 998,73

sub. 7 142,7 mq x 6,85 €/mq = €/mese 977,49

Ne consegue che i canoni lordi annui sono:

sub. 2 € 20.903,46

sub. 3 € 19.571,76

sub. 6 € 11.984,76

sub. 7 € 11.729,88

Da tali importi vanno detratte le spese e gli oneri che gravano sulle rispettive proprietà,

stimabili intorno al 20% per ciascun immobile.

Quindi il reddito netto annuo (Rn) da considerarsi per la capitalizzazione risulta essere di:

sub. 2 € 16.722,76

sub. 3 € 15.657,40

sub. 6 € 9.587,80

sub. 7 € 9.383,90

Capitalizzando i suddetti redditi ad un saggio (r) del 3,5 % si ottengono i valori:

sub. 2 Valore in cifra tonda € 477.793,00 (Vca)







29

I più probabili prezzi di mercato dei beni immobili sopracitati, risultano pertanto forniti dalle

seguenti medie:

sub. 2 (Vcc + Vca)/2= (€ 438.667,00 + € 477.793,00)/2 = € 458.230,00

sub. 3 (Vcc + Vca)/2= (€ 410.722,00 + € 447.354,00)/2 = € 429.038,00

sub. 6 (Vcc + Vca)/2= (€ 251.505,00 + € 273.937,00)/2 = € 262.721,00

sub. 7 (Vcc + Vca)/2= (€ 246.157,00 + € 268.111,00)/2 = € 257.134,00

Valore in cifra tonda dell'immobile identificato dal sub. 2 = € 458.230,00




VALORE TOTALE DEL COMPENDIO STIMATO = € 1.407.123,00

Inoltre tenuto conto della crisi economica, che allo stato attuale ha interessato anche il

settore immobiliare, lo scrivente ha ritenuto congruo decurtare del 5%, i valori di stima sopra

riportati per ciascun immobile, ricavando così i seguenti valori:

Valore finale di stima del sub. 2 = € 435.318,00 in cifra tonda




Da ciascun importo ottenuto vanno detratte le rispettive spese che il futuro acquirente

dovrà affrontare per la regolarizzazione catastale ed edilizia, per l’allacciamento ai contatori della




30

luce e dell’acqua, e per eseguire lavori di ripristino ove necessari, ottenendo i valori di seguito

riportati in tabella:

Valore stima sub.2 € 435.318,00

Spese aggiornamento catastale - € 1.000,00

Spese regolarizzazione opere interne e ripristino tramezzi e barriere divisorie

- € 5.000,00

Spese per il ripristino delle pareti e soffitti

ammalorati ai locali del Piano Seminterrato

- € 5.000,00

Spese per allacciamento luce e acqua - € 500,00

Valore netto stima sub.2 € 423.818,00



Spese regolarizzazione opere interne e ripristino tramezzi e barriera divisoria

- € 5.000,00





Spese ottenimento concessione in sanatoria (pratica n.1146)

- € 2.087,00

Spese per il ripristino dei luoghi al Piano Terzo - € 3.000,00






31



Spese ottenimento concessione in sanatoria (pratica n.1147)

- € 1.584,00

Spese regolarizzazione opere interne - € 2.500,00


MODALITA’ DI VENDITA

A tal proposito, stante la natura e la tipologia dei beni oggetto di perizia, lo scrivente ritiene

consigliabile procedere alla vendita di n.4 lotti separati e così descritti:

LOTTO 1: superficie commerciale di circa 254,3 mq

Appartamento uso ufficio al Piano Terra, Seminterrato e Primo, composto da vani 7 oltre accessori, con

giardino e posto auto ad uso esclusivo al Piano Terra, sito in Catania (CT), Via Santa Sofia ai civici nn.

65 e 67.

L’unità è censita al N.C.E.U. del Comune di Catania (CT) al foglio 13, particella 1572, subalterno 2, cat.

A/10, classe 2, consistenza 6 vani, rendita € 2.680,41.

PREZZO BASE DEL LOTTO: EURO € 423.818,00


Appartamento uso ufficio al Piano Terra, Seminterrato e Primo, composto da vani 7 oltre accessori, con

giardino e posto auto ad uso esclusivo al Piano Terra, sito in Catania (CT), Via Santa Sofia ai civici nn. 65

e 65A.


A/10, classe 2, consistenza 6 vani, rendita € 2.680,41.





32

TABELLA DI RIEPILOGO


Appartamento uso ufficio al Piano Terra, Secondo e Terzo, composto da vani 4 oltre accessori, con

locale uso archivio di circa 42 mq e terrazza al Piano Terzo, nonché posto auto al Piano Terra, sito in

Catania (CT), Via Santa Sofia al civico n. 65.


A/10, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita € 2.903,78.



Appartamento uso ufficio al Piano Terra, Secondo e Terzo, composto da vani 4 oltre accessori, con

locale uso archivio di circa 44 mq e n.2 terrazze al Piano Terzo, nonché posto auto al Piano Terra, sito in

Catania (CT), Via Santa Sofia al civico n. 65.


A/10, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita € 2.903,78.


Sub. DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI VALORE DI STIMA

2 LOTTO 1 - Appartamento adibito ad ufficio – Foglio 13 – Part. 1572 € 423.818,00




================

TOTALE € 1.307.094,00




33

CONCLUSIONI

Ritenendo di aver correttamente e fedelmente adempiuto all’incarico conferito il sottoscritto

Ing. Filippo Bua rassegna la presente relazione di consulenza tecnica e ringraziando per la fiducia

accordata, rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento ed approfondimento necessario.

La presente relazione, accompagnata dall’istanza di liquidazione di spese e competenze,

viene depositata in n.1 copia cartacea ed in n.2 copie digitali presso gli Uffici della Sezione

Fallimentare del Tribunale di Catania.

Catania, 25/11/2013

Il Consulente Tecnico

(Ing. Filippo Bua)

ALLEGATI:

1) (VC) - Visure storiche catastali;

2) (PL) - Planimetrie catastali;

3) (PA) - Planimetrie aggiornate;

4) (PP) - Planimetrie di Progetto;

5) (VI) - Visure ipotecarie degli immobili;

6) (MT) - Estratto di mappa terreni;

7) (AC) - Atti di compravendita;

8) (CE) - Concessioni Edilizie, Autorizzazioni, Certificati di Conformità, Determine, Attestati;

9) (CA) - Certificato di Abitabilità;

10) (FO) - Documentazione fotografica;

11) (CI) - Conferimento d’incarico;

12) (RF) – Ricevute fiscali;

Istanza di liquidazione spese e competenze.

TRIBUNALE DI CATANIA SEZIONE FALLIMENTARE · Armando Finocchiaro G.D. Dott. Antonio Caruso C.T.U....

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