SCHÄTZUNGEN – GUTACHTEN

STIME – PERIZIE

Dr. Heinrich von Lutterotti

Dr.-Streiter-Gasse 20, I-39100 Bozen-Bolzano

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TRIBUNALE DI BOLZANO

SEZIONE CIVILE

ESECUZIONI IMMOBILIARI

R.G. 191/2014

Giudice esecutore: Dr. THOMAS WEISSTEINER

CASSA RURALE DI SALORNO SOC. COOP. A R. ILL + 3

con Avv. dott. Thomas Brenner

contro

XXXXX YYYYY

Stima del canone di locazione

Maso chiuso “Zzzzzzz”

P.T. 11/I, CC Salorno

Versione corretta dd 1.12.2015

Il CTU

Dr. Heinrich von Lutterotti

Bolzano, 30. novembre 2015

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Tribunale civile di Bolzano Giudice esecutore: Dr. Thomas Weissteiner

R.G. 191/2014 Es. Imm.

1

INDICE

1 INTRODUZIONE ............................................................................................................................. 2

2 LE OPERAZIONI PERITALI ........................................................................................................ 3

3 BENI IMMOBILI IN CC SALORNO ............................................................................................ 4

3.1 DESCRIZIONE SOMMARIA ........................................................................................ 4 3.2 SITUAZIONE TAVOLARE E CATASTALE ................................................................ 4 3.2.1 P.T. 11/I, CC Salorno ....................................................................................................... 4 3.2.2 P.T. 625/II, CC Salorno ................................................................................................... 4 3.3 STATO DI POSSESSO ................................................................................................... 5 3.4 SITUAZIONE URBANISTICA – AMMINISTRATIVA – PRATICHE EDILIZIE ...... 6 3.4.1 P.T. 11/I, CC Salorno ....................................................................................................... 6 3.4.2 P.T. 625/II, CC Salorno ................................................................................................... 6 3.4.3 Altre informazioni utili per l‘aquirente ............................................................................ 6 3.5 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI .............................................................................. 6 3.6 ALTRE INFORMAZIONI UTILI PER L‘ACQUIRENTE ............................................. 8

4 ASPETTI GENERALI PER LA VALUTAZIONE ....................................................................... 8

4.1 ANALISI POSIZIONALE E DI MERCATO .................................................................. 8 4.2 ASPETTI VALUTATIVI GENERALI ........................................................................... 9 4.2.1 Scelta del metodo di stima ............................................................................................. 10 4.2.1.1 Stima del canone d’affitto degli immobili ..................................................................... 10 4.2.1.2 Stima del canone d’affitto per i mobili di cui all’inventario allegato al contratto d’affitto

sub GN 1105/2013 ............................................................................................................................ 13 4.2.1.3 Valutazione di congruità ................................................................................................ 13 4.2.2 Aggiunte e detrazioni ..................................................................................................... 13 4.2.3 Fonti d’informazione ..................................................................................................... 13 4.3 CALCOLI ...................................................................................................................... 14 4.3.1 Canone affitto terreni agricoli (CAvigneti) ........................................................................ 14 4.3.2 Canone affitto casa d’abitazione (CAabitazione), p.ed 192 ................................................. 14 4.3.3 Canone affitto di cantina vinicola (CAcantina), p.ed. 729 ................................................. 15 4.3.4 Canone affitto di tettoia/deposito agricolo (CAdep.agr.), p.ed. 786 ................................... 15 4.3.5 Canone affitto di tutte le pertinenze, compreso bosco (CApertinenze) (ca. 3 ha) ............... 15 4.3.6 Stima del canone d’affitto per i mobili .......................................................................... 15

5 RIASSUNTO E RISPOSTA AI QUESITI .................................................................................... 16

5.1 QUESITO 1 ................................................................................................................... 16 5.2 QUESITO 2 ................................................................................................................... 17

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2

TRIBUNALE CIVILE DI BOLZANO

Es. Imm. R.G. N. 191/2014

STIMA DEL VALORE DI AFFITTO AGRARIO

MASO CHIUSO “ZZZZZZZ”, P.T. 11/I, CC SALORNO

IN POCHI DI SALORNO (BZ)

1 INTRODUZIONE

Nell’udienza del 16.09.2015 l’ill.mo G.E. Dott. Thomas Weissteiner nominava me,

sottoscritto Dr. Agr. Heinrich von Lutterotti, con studio in Bolzano, via Dr. Streiter 20,

consulente tecnico d’ufficio nell’esecuzione immobiliare in oggetto. Con accettazione

telematica dell’incarico in data 02.10.2015 accetto di rispondere al seguente quesito

postomi

- „Accerti il CTU il canone di locazione congruo con riferimento ai beni immobili

costituenti oggetto del contratto annotato sub GN 1105/2013 (quindi con

esclusione di eventuali beni mobili inclusi in predetto contratto);“

- “Accerti il CTU l’incidenza, espressa percentualmente, dei mobili oggetto del

suddetto contratto di locazione rispetto ai beni immobili”

Beni immobili costituenti oggetto del contratto d’affitto agricolo

a) Maso chiuso “Zzzzzzz” in P.T. 11/I, CC Salorno

b) P.f. 1552/1, P.T. 625/II, CC Salorno

La presente stima si basa

a) sui rilievi fatti e in base alle circostanze rilevate soprattutto attraverso il sopralluogo

e dei quali il sottoscritto ne è venuto a conoscenza eseguendo le indagini in modo

ordinario ed adeguato.

b) sulla stima del geom. Alessandro Gianella dd 15.06.2015 per quanto riguarda punto

1: Descrizione sommaria dei beni, Punto 2: Identificazione tavolare dei beni, Punto

3: Stato di Possesso, Punto 4: Situazione catastale, Punto 5: Situazione urbanistica –

Amministrativa – Pratiche edilizie

In via precauzionale si avvisa dunque che:

durante il sopralluogo non sono stati fatti dei prelievi di terreni agricoli a fini analitici

ne si è proceduto alla verifica della completa funzionalità degli impianti tutti;

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non si è proceduto a rilievi distruttivi; indicazioni su eventuali danni occulti si basano

su documentazione fornita o su presunzioni;

la presente stima prescinde da eventuali difetti di materiali e/o dei terreni che

poterebbero comportare un godimento ridotto dei beni o dei pericoli per salute degli

utilizzatori, in quanto ritenuti ordinari e fino a quando non sarà dimostrato il contrario.

I calcoli delle superfici agricole, -forestali, -abitative, -utilizzabili e dei volumi

edificati/edificabili sono stati eseguiti seguendo il Codice delle Valutazioni Immobiliari

(edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate) e sono state

dedotte dai documenti disponibili

verificate con campionamenti casuali sul posto.

Questa stima è stata redatta in rispetto alle linee guida „Quesito per i CTU nelle procedure

esecutive immobiliari – aggiornato all 28/11/2013.

2 LE OPERAZIONI PERITALI

Fissavo, previa comunicazione per mezzo lettera raccomandata AR e/o posta elettronica

certificata a tutti gli interessati, la data dell’inizio delle operazioni peritali per il giorno

martedì, 17 novembre 2015, ore 14.00 presso l’abitazione del maso.

Al sopralluogo erano presenti il sig. aaaa yyyyy, affittuario, bbbb yyyy, figlia

dell’esecutato ed il dott. Agr. Federico Giuliani, CTP per la proprietà.

Dopo lettura del quesito postomi dal G.E., io sottoscritto ho proceduto al sopralluogo,

accertando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche nonché lo stato di manutenzione

di tutti gli immobili oggetto di stima.

Da parte della proprietà è stata messa a disposizione la seguente documentazione:

- scheda LAFIS

Alle operazioni di sopralluogo sono seguite assunzioni d’informazioni presso il Comune

di Salorno sulla destinazione urbanistica degli immobili, sulla concessione edilizia e

sull’abitabilità delle unità residenziali, oggetto di stima. Sono state eseguite indagini

tavolari e catastali, al fine di poter dare una risposta circostanziata al quesito postomi dal

G.E.

Inoltre si è proceduto a indagini di mercato per poter dare una valutazione e risposta

plausibile al quesito postomi.

Tutte le operazioni peritali da me condotte si sono svolte in ossequio alle norme di legge

che regolano l’attività del CTU.

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3 BENI IMMOBILI IN CC SALORNO

3.1 DESCRIZIONE SOMMARIA

Maso chiuso: per la sua descrizione si rimanda interamente alla descrizione sub “Punto

1” del geom. Alessandro Giannella nella sua perizia dd 15.06.2015

a) Edifici

Alla descrizione delle p.ed. 192 (casa di abitazione), p.ed. 729 (rimessa e cantina vinicola)

e p.ed. 786 (tettoia e ricovero mezzi agricoli) non vi è niente da aggiungere.

b) Campagna

Il sottoscritto si permette di citare la parte pertinente della descrizione usata dal geom.

Alessandro Giannella nella sua perizia dd 15.06.2015 che successivamente verrà

approfondita.

…. Lo “zzzzzzz” è un maso agricolo che si trova in Pochi di Salorno, civico n. 37; è

raggiungibile percorrendo la strada provinciale n. 129 che da Salorno conduce a Pochi

e successivamente a Cauria; dista a circa 400 mt. dal centro della frazione, direzione

verso valle; si trova ad una altitudine di circa 500 / 550 mt s.l.m.

Il maso occupa un appezzamento terriero di forma regolare e omogenea; è costituito da

tre edifici circondati da terreni agricoli coltivati, tutti confinanti tra loro, a tutto

vantaggio delle operazioni di coltivazione che possono essere svolte senza dispendiosi

spostamenti di uomini e mezzi.

La proprietà è praticamente divisa in due parti dal passaggio della strada provinciale;

sul lato verso monte si trovano appezzamenti di bosco (circa 3 ettari), sul lato verso valle

i terreni agricoli (circa 7 ettari) e gli edifici. ….omissis….

3.2 SITUAZIONE TAVOLARE E CATASTALE

3.2.1 P.T. 11/I, CC Salorno

Foglio A1 - C: vedi “Punto 2” perizia geom. Alessandro Giannella, dd 15.06.2015

3.2.2 P.T. 625/II, CC Salorno

Sezione A1

particelle n. Qualità Classe Superficie RD RA

p.f 1552/1 Vigneto 5 7.877 48,82 32,55

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Sezione A2

- Nessuna annotazione

Sezione B

data G.N. intestatario nato a il diritto

10/02/2003 217/1 Xxxxx Yyyyy Nova Ponente 26/11/1952 proprietà

quota 1/1

Sezione C

Per quanto attiene a gravami e ipoteche del foglio C si rilevano le seguenti iscrizioni.

Vincoli e oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente:

1 G.N. 153/15 dd

30/01/2003

A carico p.f. 1552/1 Metanodotto

2 G.N. 1105/2 dd

25/06/2013

A carico p.f. 1552/1 Annotazione contratto d’affitto agrario, dal

20/08/2013 per 20 anni

Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura

1 G.N. 1033/1

dd 14/06/2013

Annotazione ipoteca

legale su corpo

tavolare

Decreto ingiuntivo dd

30/05/2013

SÜDTIROLER SPARKASSE AG

SÜDTIROLER SPARKASSE AG

€ 96.599,28

€ 141.931,92

2 G.N. 1424/1

dd 14/08/2013

Annotazione ipoteca

legale su corpo

tavolare

Decreto ingiuntivo

03/08/2013

Simultaneità con P.T.

343, CC Cadine

BANCA POPOLARE DELL’ALTO

ADIGE SOOC. COOP. P.A.

€ 420.000,00

3 G.N. 1578/2

dd 16/09/2013

Annotazione

PIGNORAMENTO

SÜDTIROLER SPARKASSE AG

3.3 STATO DI POSSESSO

La P.T. 11/I e P.T. 625/II, tutte CC Salorno sono oggetto del contratto di affitto agrario

(L 203/82). Data stipula 24.06.2013, Notaio Marco Murara, Urkundenrolle n. 7043,

raccolta n. 5040, durata anni 20 a partire da 20.08.2013

La P.T. 11/I e P.T. 625/II, tutte CC Salorno sono occupati e tenuti in uso dai figli

dell’esecutato senza averne titolo.

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3.4 SITUAZIONE URBANISTICA – AMMINISTRATIVA – PRATICHE

EDILIZIE

Folgende Auskünfte wurden beim technischen Büro der Gemeinde eingeholt.

3.4.1 P.T. 11/I, CC Salorno

Vedi “Punto 5” perizia geom. Alessandro Giannella, dd 15.06.2015

3.4.2 P.T. 625/II, CC Salorno

p.f. 1552/1: dal Piano urbanistico del Comune di Salorno, approvato con delibera n.

1350 del 17.08.2010 risulta, che la particella reca la seguente destinazione urbanistica:

bosco.

3.4.3 Altre informazioni utili per l‘aquirente

- nessuna

3.5 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

a) Campagna - viticoltura

Tutti i terreni ad uso agricolo sono destinati a vigneto. La superficie vitata di cui al

contratto d’affitto risulta essere di complessivi 66.297 m².

Le forme di allevamento sono la pergola semplice e il Guyot, ca. 1/3 – 2/3.

I vigneti tutti si trovano su un versante esposto verso SO e con una pendenza media –

forte. Alcuni vigneti sono infatti terrazzati per permettere una lavorazione semi-

meccanica.

Fa eccezione la pf. 1552/1, (7.877 m²) che si trova in fondovalle, a sud del abitato di

Salorno, adiacente alla SS 12, perfettamente pianeggiante

Gli impianti hanno diversi periodi di impianto che vanno dal 1981 – 2007 con ritmi di

rinnovi abbastanza costanti.

Di per se alcune vigne non sarebbero obsolete se non ché per la tipologia di impianto di

alcuni appezzamenti; pergole troppo basse, Guyot con interfilare molto stretto, impianti

a forma di aiuole sulle parti più ripide dell’azienda. Situazioni che non rendono possibile

una totale meccanizzazione delle operazioni colturali e con un conseguente aumento delle

ore di lavoro manuale.

L’impianto irriguo, presente solo su alcuni appezzamenti, in parte a goccia, in parte a

sopra chioma, è alimentato da acqua proveniente da una sorgente privata, raccolta in una

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vasaca posizionata a ridosso del centro aziendale. L’impianto si presenta obsoleto e solo

parzialmente funzionante.

Le impalcature sia delle pergole sia dei Guyot sono fatte in modo molto economico,

spesso con materiale di recupero e sono generalmente in uno stato di conservazione

subottimale su tutta l’azienda.

La p.f. 1552/1 in P.T. 625/II è stata estirpata nel 2014 per complessivi 5.503 m² di

superficie vitata a Chardonnay e non vi è nessun impianto se non l’impalcatura della

pergola precedente.

Vengono coltivate le seguenti uve che vengono vinificate in proprio nella cantina sita

nella p.ed. 729.

La tipologia degli impianti permette delle rese medie congrue nella zona e congrue con

la finalità di vinificazione in proprio di vini di qualità, mediamente 80-110 q.li/ettaro.

Lo stato sanitario dei vigneti è generalmente buono considerato anche l’età avanzata di

alcuni vigneti.

b) Casa d’abitazione, p.ed. 192

Per quanto riguarda la descrizione dell’edificio vedasi stima del geom. Alessandro

Giannella, dd 15.06.2015. Da una verifica delle superfici ed il confronto con le

consistenze riportate dal CTU Alessandro Giannella il sottoscritto ritiene di dover fare

delle integrazioni/correzioni a queste per poter procedere alla stima della quota d’affitto

ascrivibile eventualmente alla p.ed. 192 essendo questa oggetto di un diritto d’abitazione

di cui al GN 929/4 dd 16/06/2003.

Sulla scorta delle planimetrie catastali, scala 1:200, e seguendo le linee guida di cui

al Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate)

la ripartizione delle superfici, le loro destinazioni e di conseguenza le superfici

varietà

Albo die vigneti -

superficie vitata

(m²)

incidenza

(%)

Chardonnay 12.911 19,44%

Gewürztraminer 7.708 11,61%

Kerner 4.190 6,31%

Manzoni bianco 1.939 2,92%

Moscato giallo 206 0,31%

Müller Thurgau 1.101 1,66%

Pinot bianco 974 1,47%

Pinot nero 30.747 46,30%

Sauvignon 6.636 9,99%

Totale 66.412 100%

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commerciali sono le seguenti:

c) La cantina, p.ed. 729

Per quanto riguarda la descrizione dell’edificio vedasi stima del geom. Alessandro

Giannella, dd 15.06.2015. Ai fini della presente stima si aggiunge, che il volume edificato

è di complessivi 2.750 m³ per una superficie commerciale pari a 749 m².

La dotazione della cantina è documentata nell’inventario allegato al contratto d’affitto.

Trattasi di una dotazione buona, adeguata alla vinificazione delle quantità di uve prodotte

in azienda. Gli spazi a disposizione e la loro separazione su tre livelli rende agevole e di

pratico uso il locale cantina.

d) La tettoia/deposito agricolo, p.ed. 786

Per quanto riguarda la descrizione dell’edificio vedasi stima del geom. Alessandro

Giannella, dd 15.06.2015. Ai fini della presente stima si aggiunge si tiene conto della

superficie come da visura catastale, pari a 180 m².

3.6 ALTRE INFORMAZIONI UTILI PER L‘ACQUIRENTE

nessuna

4 ASPETTI GENERALI PER LA VALUTAZIONE

4.1 ANALISI POSIZIONALE E DI MERCATO

Macrozona

Zona e caratteristiche

Zona:

Provincia: Bolzano

Luogo: Fraz. Pochi, Comune Salorno

Dati geografici

Abitanti: Pochi ca. 200, Salorno ca. 3.500

Altitudine: 560 s.l.d.m. (Fraz. Pochi)

Superficie Comune: ca. 33 km²

Classificazione: frazione del Comune di Salorno

p.ed. piano destinazione m² f m² commerciali

192 S cantina 91,61 0,35 32,06

PT-1 taverna 153,54 0,60 92,12

PT-2 abitazione 181,43 1,00 181,43

1° P abitazione 282,24 1,00 282,24

balcone 3,47 0,25 0,87

deposito 57,76 0,50 28,88

2° P soffitta 307,49 0,20 61,50

cortile 715,00 0,10 71,50

SOMMA 750,60

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Caratteristiche / inquadramento economico

agricoltura

terziario/artigianato

turismo

Collegamenti viari

Collegamenti nazionali e regionali

aeroporto (regionale) Bolzano: 30 km

Stazione ferroviaria: regionale

Autostrada: 15 km

Collegamenti regionali: Autobus

Microzona

Zona e Caratteristiche

Luogo

Al di fuori del centro abitato di Pochi, ca. 800 m

Strada provinciale n. 129 Salorno-Cauria

Destinazione urbanistica

Verde agricolo, bosco

Collegamenti viari

Viabilità individuale

Strada provinciale

Situazione parcheggi: diversi su fondo di proprietà

Collegamenti con mezzi pubblici: fermata Autobus a Pochi

Tipologia di utilizzo e – di costruzione dei dintorni

Vicinato: masi agricoli

Tipologia costruttiva: verde agricolo con costruzioni sporadiche, tipico agricolo

Vicinanza con strutture e servizi

Servizi pubblici e sociali: nel centro del Comune

Servizi privati/commerciali: nel centro del Comune

Valutazione qualitativa

Positivo

Vista panoramica

Zona tranquilla

Ambiente agricolo

negativo

Distanza con servizi pubblici e commerciali

Posizione segregata, vincolata al traffico individuale

4.2 ASPETTI VALUTATIVI GENERALI

Il motivo della presente stima è di accertare “il canone di locazione congruo con

riferimento ai beni immobili costituenti oggetto del contratto annotato sub GN

1105/2013”.

Ad un bene economico è possibile attribuire valori diversi, a seconda del criterio o

dell’aspetto economico che interessa considerare e in rapporto al motivo di stima (=

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valutazione congruità dell’affitto di cui al contratto sub GN 1105/2013).

La stima può avvenire sia mediante il metodo della comparazione diretta sia mediante il

metodo analitico attraverso la simulazione di un bilancio aziendale tenendo debitamente

conto della realtà locale ed individuale dell’oggetto di stima.

In base alle linee guida di Basel 2 le stime inerenti a beni immobili hanno da allinearsi

agli standard internazionali ormai consolidati del IVS (International Valuation Standard).

4.2.1 Scelta del metodo di stima

4.2.1.1 Stima del canone d’affitto degli immobili

La scelta dell‘aspetto economico è da ricercarsi nel più probabile canone d‘affitto di

questo compendio agricolo al momento della stipula. Si premette che, al momento della

stima il compendio agricolo può essere destinato ad affitto su un mercato ordinario in

quanto esiste un mercato attivo di affitti simili.

Il contratto d’affitto di cui è causa si estende sull’intera P.T. 11/I e P.T. 625/II, CC Salorno

comprendente dunque:

a) affitto di vigneti (CAvigneti), ca. 6,6 ha

b) affitto di casa d’abitazione (CAabitazione), p.ed. 192

c) affitto di cantina vinicola (CAcantina), p.ed. 729

d) affitto di tettoia/deposito agricolo (CAdep.agr.), p.ed. 786

e) affitto di tutte le pertinenze, compreso bosco (CApertinenze) (ca. 3 ha)

Pertanto, il canone d’affitto ricercato sarà dato dalla somma aritmetica fra

CATOT = CAvigneti + CAabitazione + CAcantina + CAdep.agr. + CApertinenze

ad a) Affitto terreni agricoli (CAvigneti)

Tendenzialmente gli affitti di terreni agricoli si limitano a singoli appezzamenti di

dimensioni più ridotte di quello di cui è causa. È altresì vero che attualmente si riscontrano

delle difficoltà a trovare superfici agricole da prendere in affitto, con una domanda che

supera abbondantemente l’offerta.

Seguendo la semplice logica del mercato ciò comporta alla formulazione di canoni

d’affitto di notevole entità specialmente laddove si prospettano buone redditività

intrinseche.

A tal favore gioca anche ed in modo particolare la possibilità della stipula di contratti

d’affitto in deroga ai sensi dell’art. 45, L 203/82 nonché l’abolizione dell’equo canone.

Il fatto che la domanda supera abbondantemente l’offerta rende poco attendibile nella

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fattispecie formulare l’ipotesi di un affitto “congruo” basandosi esclusivamente su un

confronto diretto. Infatti, da indagini di mercato è risultato che gli affitti agricoli per

vigneti sono generalmente compresi fra 1.600 – 4.600 €/ha.

Ritenendo che la propensione di fare un investimento come quello di prendere in affitto

un bene è motivata nell’ottenere una rimunerazione adeguata dal bene in affitto oltre al

tornaconto, che in agricoltura per definizione dell’estimo si presuppone = 0, l’approccio

più veritiero risulta essere quello della simulazione di un bilancio aziendale. Da questo

bilancio è possibile desumere la redditività dei fattori produttivi, il Bf, ovvero la

remunerazione del capitale fondiario.

In linea puramente teorica il canone d’affitto si ricava dunque per via analitica seguendo

l’equazione e ipotizzando un profitto nullo

(principio dell’ordinarietà).

In pratica il Bf corrisponde al canone d’affitto in virtù dell’abolizione del equo canone e

dell’applicazione della deroga ex art. 45, L203/82, fatto questo ultimo che ha portato a

far diminuire significativamente le liti giudiziarie relative ai contratti d’affitto agricolo.

Per la quantificazione della quota di canone d’affitto per i vigneti si procederà in modo

analitico attraverso il bilancio aziendale.

ad b) Affitto casa d’abitazione (CAabitazione), p.ed 192

Per la quantificazione della quota di CA relativa alla casa d’abitazione il sottoscritto

ritiene corretto di poter fare riferimento alle quotazioni OMI dell’ Agenzia delle Entrate,

base anno 2013. Le quotazioni riportate vanno da 3,10 – 5,80 €/m²/mese, con una media

di 4,45 €/m²/mese. Tale valore deve essere ulteriormente ragguagliato alle caratteristiche

intrinseche ed estrinseche nonché alla vetustà. L’ultimo rinnovo significativo risale al

1992.

Da quanto risulta nel foglio C della P.T. 11/I, CC Salorno, tutta la p.ed. 192 risulta gravata

da un diritto di abitazione a favore di ccccc yyyyy, nato a Bolzano, li 18.03.1962 (GN.

929/4 dd 16/06/2003) e parte del 1. piano della p.ed. 192 gravata con un diritto di

abitazione a favore di ggggg hhhhh, nata a Nova Ponente, li 17/01/1925. Essendo quest’

ultima deceduta nel 2009 tale diritto è estinto. Rimane il vincolo a favore di ccccc yyyyy.

A quanto si desume dalla CTU del geom Alesandro Gianella dd 15.06.2015 “il titolare

del diritto è ospite fisso del convitto per persone con disabilità di Egna, struttura della

Provincia Autonoma di Bolzano gestita dalla comunità Comprensoriale Oltradige Bassa

Atesina.”

L’affittuario ha riferito al sottoscritto, che il titolare del diritto si trova nella struttura

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suddetta dal 2009/2010 e ogni tanto trascorre i fine settimana presso il maso ai Pochi.

Non spettando al sottoscritto la valutazione della sussistenza o meno del diritto di

abitazione in data di stipula del contratto d’affitto di cui è causa (anno 2013) verranno

formulate due ipotesi di quota canone d’affitto, la cui applicabilità o meno sarà demandata

al ill.mo giudice.

Ipotesi A) diritto di abitazione non opponibile:

Ipotesi B) diritto di abitazione opponibile:

Ad c) affitto di cantina vinicola (CAcantina), p.ed. 729

Per la quantificazione della quota di CA relativa alla cantina il sottoscritto procede come

segue: il contratto d’affitto di cui è causa si riferisce all’immobile stesso e non all’attività

commerciale. Pertanto si ritiene di dover quantificare un affitto congruo riferito alle mura

della p.ed. 729. Non essendovi termini di paragone con situazioni analoghe in zona non

vi è possibilità di procedere con il metodo a confronto diretto. A tal uopo si procede con

un metodo di stima semi-analitico reddituale che permette di ricavare il più probabile

canone d’affitto dalla fruttuosità che l’immobile p.ed. 729 può dare.

Nella fattispecie, la p.ed. 729 è censita nel gruppo F/10 per quanto risulta avere le

caratteristiche della ruralità. In alternativa tale edificio può paragonarsi agli opifici (D/1)

oppure ai fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole (D/10).

La redditività di un fabbricato produttivo può ritenersi direttamente proporzionale al

valore di mercato1 o valore di costruzione vetustato; tale redditività può essere assunta

pari al 5-7% con una media del 6%.

Ad d) affitto di tettoia/deposito agricolo (CAdep.agr.), p.ed. 786

Si premette, che anche per questa tipologia non esiste un mercato di affitti. Considerata

la sua funzione strettamente complementare alla gestione della azienda e del Maso si

ritiene corretto dare una valutazione forfettaria, a corpo, pari a 100,00 €/mese.

Ad e) affitto di tutte le pertinenze, compreso bosco (CApertinenze) (ca. 3 ha)

L’affitto dell’intera P.T. comprende anche l’utilizzo e la fruizione di tutti quegli spazi,

superfici e servizi del maso che vanno oltre le mere superfici vitate, -abitative, di cantina,

del deposito, e della rimessa agricola. Di per se rappresentano un onere aggiuntivo per

l’affittuario per il fatto che la loro manutenzione supera i benefici economici veri e propri.

1 In analogia alla sentenza della Corte di Cassazione n. 10037 del 24/06/2003, che ai fini del calcolo del

valore catastale assume un saggio di redditività pari al 2%, per la valutazione degli immobili da censire nel

gruppo “D”.

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Delle pertinenze fa parte integrante anche la superficie a bosco di complessivi 3 ha. Bosco

ad alto fusto, misto di latifoglie (castano, faggio, carpino nero) e aghifoglie (pino, larice).

Si ritiene che questo bosco abbia funzione complementare alla vita del maso fornendo in

passato soprattutto legna da ardere e castagne.

4.2.1.2 Stima del canone d’affitto per i mobili di cui all’inventario allegato al contratto

d’affitto sub GN 1105/2013

Il canone d’affitto annuo per i mobili, non oggetto del pignoramento, si ricava applicando

un saggio di redditività congruo al valore di mercato attuale dei mobili in questione. Nella

fattispecie si applica un saggio unico del 7% corrispondente alla quota di ammortamento.

Dunque, l‘aspetto economico da ricercarsi nella valutazione dei mobili è il più probabile

valore di mercato attuale dei mobili elencati nell’inventario. Essendo questi oggetti

mobili parte attrezzature della cantina e parte macchinari per la coltivazione dei vigneti,

tutti usati si procede a una stima diretta per comparazione. Il valore ricercato è pertanto

da ricavare dal valore dell’usato moltiplicato per il saggio del 7%.

4.2.1.3 Valutazione di congruità

La valutazione della congruità viene fatta ai sensi dell’art ….. CC

4.2.2 Aggiunte e detrazioni

In caso di circostanze che esulano dalla ordinarietà del oggetto di stima vanno fatte le

dovute correzioni ai valori ottenuti. Questo per parametrare correttamente l’oggetto di

stima alla realtà economica in cui si trova.

Nella fattispecie vanno tenuti in debito conto i seguenti aspetti:

- stato di manutenzione degli impianti subottimale

- estensione e dimensione del oggetto di cui al contratto d’affitto

- distanza della p.f. 1552/1 rispetto al corpo aziendale

4.2.3 Fonti d’informazione

Per poter applicare i metodi di stima sopra elencati il sottoscritto ha dovuto eseguire una serie di

accertamenti circa compravendite e contratti d’affitto per immobili simili, effettivamente avvenuti

e/o stipulati in periodi analoghi e richiedere i prezzi di zona. A tal uopo sono stati contattati agenti

immobiliari, imprese edili, altri periti del settore ragguagliando tali informazioni con i dati della

banca dati personale. Per la valutazione dei macchinari usati ci si è rivolti a rivenditori

specializzati di materiale per l’enologia.

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Altre fonti e pubblicazioni: Ministero delle Finanze – Dipartimento del Territorio – Osservatorio

dei valori immobiliari; Annuario Immobiliare 2013, Ed. Il Sole 24 Ore, Pirola S.p.A.; Südtiroler

Bauernbund ed altre associazioni di categoria; Südtiroler Beratungsring per la frutti- e viticoltura.

Listino prezzi dell usato per i macchinari agricoli.

4.3 CALCOLI

4.3.1 Canone affitto terreni agricoli (CAvigneti)

Dalla simulazione di un’analisi di bilancio aziendale, fatto sulla scorta di tutti i dati

rilevati sul posto e caratterizzanti in modo intrinseco ed estrinseco i vigneti tutti, si ricava

un Bf medio aziendale, paragonabile ad un canone d’affitto congruo, base anno 2013,

parai a CAvigneti = 21.782,12 €/anno. Tale importo corrisponde ad un canone d’affitto

unitario pari a 3.279,85 €/ha di superficie netta vitata.

(Per i dettagli vedasi Tab.<A> di calcolo in allegato).

4.3.2 Canone affitto casa d’abitazione (CAabitazione), p.ed 192

In applicazione ai dati rilevati sul posto, al valore unitario di un canone d’affitto congruo

pari a 4,45 €/m²/mese e all’intervenuta vetustà come applicata dal CTU Alessandro

Gianella pari a 31,4% la quota di canone d’affitto per la p.ed. 192 è calcolata come nella

tabella che segue.

p.ed. piano destinazione m² commerciali €/m²/mese vetustà €/anno

192 S cantina 32,06 4,45 31,40% 1.174,56

PT-1 taverna 92,12 4,45 31,40% 3.374,61

PT-2 abitazione 181,43 4,45 31,40% 6.646,03

1° P abitazione 282,24 4,45 31,40% 10.339,13

balcone 0,87 4,45 31,40% 31,78

deposito 28,88 4,45 31,40% 1.057,94

2° P soffitta 61,50 4,45 31,40% 2.252,82

cortile 71,50 4,45 31,40% 2.619,22

SOMMA 750,60 27.496,10

Ipotesi A) diritto di abitazione non opponibile:

età beneficiario: 53 anni

probabilità prospettive di sopravvivenza2: 29,376 anni

Essendo la durata di probabile sopravvivenza > durata del contratto d’affitto il canone

d’affitto ricercato è CA_Aabitazione = 0,00 €

Ipotesi B) diritto di abitazione opponibile:

2 ASTAT Info 25/2014: Tavole di mortalità della popolazione altoatesina - 2012

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CA_Babitazione = 27.496,10 €

4.3.3 Canone affitto di cantina vinicola (CAcantina), p.ed. 729

Dalla stima del costo di costruzione vetustato della cantina vinicola, fatto sulla scorta di

tutti i dati rilevati sul posto e caratterizzanti in modo intrinseco ed estrinseco l’edificio

vigneti tutti, si ottiene un valore di mercato pari a = 428.000,00 €.

Pertanto la quota di canone d’affitto congruo ascrivibile alla p.ed. 729 ammonta a

CAcantina = 25.680,00 €.

(Per i dettagli vedasi Tab.<B> di calcolo in allegato).

4.3.4 Canone affitto di tettoia/deposito agricolo (CAdep.agr.), p.ed. 786

CAdep.agr. = 100 €/mese x 12 mesi/anno = 1.200,00 €

4.3.5 Canone affitto di tutte le pertinenze, compreso bosco (CApertinenze) (ca. 3 ha)

Per le pertinenze (senza bosco): valutazione a corpo: 0,00 €/anno

Per il bosco: valutazione a corpo: 200,00 €/anno

4.3.6 Stima del canone d’affitto per i mobili

Il canone d’affitto annuo per gli oggetti mobili di cui al contratto d’affitto si ricava dal

valore di mercato dell’usato di cui all’inventario.

Nella tabella che segue si esprime una valutazione a corpo dei mobili di cui all’inventario.

cosa

misura/marca pezzi valore

unitario (€/unit)

valore dell'usato (€)

Inventario cantina

botte acciaio inox 3 hl 1 200,00 200,00

botte acciaio inox 4 hl 1 220,00 220,00

botte acciaio inox 5 hl 1 300,00 300,00

botte acciaio inox 7 hl 1 340,00 340,00

botte acciaio inox 10 hl 1 400,00 400,00

botte acciaio inox 14 hl 2 500,00 1.000,00

botte acciaio inox 15 hl 1 700,00 700,00

botte acciaio inox 20 hl 2 950,00 1.900,00

botte acciaio inox 25 hl 1 1.000,00 1.000,00

botte acciaio inox 30 hl 3 1.250,00 3.750,00

botte acciaio inox 34 hl 1 1.300,00 1.300,00

botte acciaio inox 40 hl 1 1.350,00 1.350,00

botte acciaio inox 50 hl 1 1.500,00 1.500,00

botte acciaio inox 60 hl 2 1.600,00 3.200,00

botte acciaio inox 69 hl 1 1.700,00 1.700,00

botte acciaio inox 70 hl 1 1.750,00 1.750,00

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botte acciaio inox 100 hl 1 2.000,00 2.000,00

botte acciaio inox 150 hl 1 3.000,00 3.000,00

imbottigliatrice GAI MODEL 2510, anno 1996 1 5.000,00 5.000,00

filtro ad alluvionaggio

CADALPE C31/03, anno 1998 1 400,00 400,00

diraspatrice Toscana Enologie Mod/ 50VP 1 500,00 500,00

etichettatrice OMB 1 1.500,00 1.500,00

pressa VASLIN CEP 420 CMMC 1 400,00 400,00

lava barrique Tecme/070068 1 350,00 350,00

tonneaus 13 50,00 650,00

barriques 63 25,00 1.575,00

pompa Liverani M90LV, anno 1997 1 350,00 350,00

tubi vari diversi en forfait 200,00

alambicco Christia Carl 100,00 100,00

TOTALE MOBILI CANTINA 36.635,00

Inventario macchine agricole

Mulcher Psenner 1.000,00 1.000,00

atomizzatore Mitterer 2.000,00 2.000,00

trattore Fendt 155 8.000,00 8.000,00

trattore Fendt 205/2 15.000,00 15.000,00

TOTALE MACCHINARI AGRICOLI 26.000,00

TOTALE INVENTARIO DI CUI AL CONTRATTO GN 1105/2013 62.635,00

Pertanto il canone d’affitto annuo relativo agli mobili di cui all’inventario risulta essere

come rappresentato in tabella che segue.

Canone d'affitto mobili saggio valore (€)Canone affitto

annuo (€)

Totale inventario macchine agricole 7,0% 36.635,00 2.564,45

Totale inventario mobili Cantina 7,0% 26.000,00 1.820,00

5 RIASSUNTO E RISPOSTA AI QUESITI

5.1 QUESITO 1

„Accerti il CTU il canone di locazione congruo con riferimento ai beni immobili

costituenti oggetto del contratto annotato sub GN 1105/2013 (quindi con esclusione di

eventuali beni mobili inclusi in predetto contratto);“

Il canone di locazione congruo con esclusione di eventuali beni mobili è dato dalla

somma: CATOT = CAvigneti + CAabitazione + CAcantina + CAdep.agr. + CApertinenze

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Ipotesi A) diritto di abitazione non opponibile:

- CAvigneti 21.782,12 €

- CAabitazione 0,00 €

- CAcantina 25.680,00 €

- CAdep.agr. 1.200,00 €

- CApertinenze 200,00 €

Totale CA annuo Ipotesi A 48.862,12 €

descrizione

Ipotesi A) diritto di abitazione non opponibile

canone d'affitto

annuo, base

2013

Ipotesi B) diritto di abitazione opponibile:

- CAvigneti 21.782,12 €

- CAabitazione 27.496,10 €

- CAcantina 25.680,00 €

- CAdep.agr. 1.200,00 €

- CApertinenze 200,00 €

Totale CA annuo Ipotesi B 76.358,22 €

canone d'affitto

annuo, base

2013

descrizione

Ipotesi B) diritto di abitazione opponibile

5.2 QUESITO 2

“Accerti il CTU l’incidenza, espressa percentualmente, dei mobili oggetto del suddetto

contratto di locazione rispetto ai beni immobili”

Ipotesi A) diritto di abitazione non opponibile:

per immobili per mobili TOTALE

- CAvigneti 21.782,12 € 21.782,12 €

- Camacchine agricole 1.820,00 € 1.820,00 €

- CAabitazione 0,00 € 0,00 €

- CAcantina 25.680,00 € 25.680,00 €

- Caattrezzatura cantina 2.564,45 € 2.564,45 €

- CAdep.agr. 1.200,00 € 1.200,00 €

- CApertinenze 200,00 € 200,00 €

Totale CA annuo Ipotesi A 48.862,12 € 4.384,45 € 53.246,57 €

descrizione canone d'affitto annuo, base 2013

Ipotesi A) diritto di abitazione non opponibile

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Ipotesi B) diritto di abitazione opponibile:

per immobili per mobili TOTALE

- CAvigneti 21.782,12 € 21.782,12 €

- Camacchine agricole 1.820,00 € 1.820,00 €

- CAabitazione 27.496,10 € 27.496,10 €

- CAcantina 25.680,00 € 25.680,00 €

- Caattrezzatura cantina 2.564,45 € 2.564,45 €

- CAdep.agr. 1.200,00 € 1.200,00 €

- CApertinenze 200,00 € 200,00 €

Totale CA annuo Ipotesi B 76.358,22 € 4.384,45 € 80.742,67 €

descrizione canone d'affitto annuo, base 2013

Ipotesi B) diritto di abitazione opponibile

Ringraziando ill.mo giudice dott. Thomas Weissteiner per la fiducia accordata il

sottoscritto rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento eventualmente

neccessario.

Bolzano, li 30 novembre 2015

Il CTU

……………………………………

(Dr. Heinrich von Lutterotti)

Allegati:

Tabella di calcolo <Tab. A>

Tabella di calcolo <Tab. B>

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