TRIBUNALE DI BOLZANO FALLIMENTO LIBROLANDIA S.A · 3 appartamenti, giardino, ed un deposito...

TRIBUNALE DI BOLZANO FALLIMENTO LIBROLANDIA S.A.S

FALLIMENTO N. 37/2015 Sent. 38/2015 Cron. 443 Rep. 55/2015

Giudice Dr.ssa. Francesca Bortolotti

Curatore fallimentare: Dr. Paolo Convento

Beni da stimare in C.C. Laives, P.T. 3512/II:

Intera P.ed. 520 – P.M. da 1 a 6

Ubicata a Laives, Via F. Guella n. 55

Studio Liberi 39057 Appiano – Eppan (BZ)

Via Pillhofstr. Nr. 53

Phone +39 0471 270425

Fax +39 0471 285225

[email protected] www.studioliberi.it

Date: GIUGNO 2016

Code: FALLIM. 37/2015

mailto:[email protected]

STUDIO LIBERI – Christian Liberi perito edile Via Pillhof, 53 I-39057 Appiano (BZ)

Tel. 0471 270425 fax. 0471 285225 [email protected] www.studioliberi.it

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INDICE

PREMESSA .................................................................................................................................... 3

01. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI ......................................................................................... 4

02. IDENTIFICAZIONE TAVOLARE DEI BENI .................................................................................... 4

03. STATO DI POSSESSO ............................................................................................................... 8

04. SITUAZIONE CATASTALE ......................................................................................................... 8

05. SITUAZIONE URBANISTICO-AMMINISTRATIVA .......................................................................... 9

06. DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI ........................................................................................ 12

07. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE ............................................................................. 15

08. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ............................................................................... 15

09. QUADRO RIEPILOGATIVO SINTETICO ..................................................................................... 20

10. ALLEGATI ............................................................................................................................. 22


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PREMESSA

TRIBUNALE DI BOLZANO

FALLIMENTO N. 37/2015 Sent. 38/2015 Cron. 443 Rep. 55/2015

VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Giudice dell’esecuzione: Dr.ssa Francesca Bortolotti

Curatore fallimentare:

Immobili:

Dr. Paolo Convento - Corso Libertà, 15 39100 Bolzano

Intera palazzina residenziale con 3 appartamenti

e deposito interrato

Identificazione catastale: C.C. Laives, P.T. 3512/II, P.ed. 520, P.M. da 1 a 6

Ubicazione: Via Federico Guella n. 55 I-39055 Laives (BZ)

Il sottoscritto Christian Liberi perito edile iscritto al Collegio dei Periti Industriali della provincia

di Bolzano al n. 155 con specializzazione edilizia, nonché all’Albo dei Periti Giudiziari presso il

Tribunale di Bolzano, è stato incaricato dal curatore fallimentare dr. Paolo Convento in data

09.07.2015, di redigere una valutazione di un intero edificio residenziale ubicato a Laives (BZ).

Quale tecnico incaricato, per redigere la stima ho provveduto a:

Effettuare un sopralluogo agli immobili in data 16.10.2015 con rilievi fotografici;

Procurare documentazione catastale e tavolare (planimetrie estratti e rendite);

Eseguire una verifica all’ufficio di edilizia privata del Comune di Laives e procurare

copia dei progetti approvati, delle concessioni edilizie rilasciate e delle agibilità

rilasciate;

Esaminare la documentazione catastale, tavolare ed urbanistica procurata;

Effettuare una verifica di conformità dell’immobile alla situazione autorizzativa

urbanistica, catastale e tavolare;

Effettuare un’ indagine sui valori di beni analoghi;

Considerare le situazioni attuali del mercato immobiliare.

I dati raccolti sono stati di seguito relazionati ed utilizzati per l’espressione della stima.

N.B.

I contenuti della presente relazione di stima sono secondo quanto previsto da:

- Il quesito per i CTU nelle procedure esecutive immobiliari aggiornato al 30.09.2013;

- l’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile;

Quest’ultimo articolo introduce, al punto 7, il concetto di analisi delle opere abusive con

controllo della possibilità di sanatoria; gli altri concetti dell’art. 173 -bis sono già

contemplati nella traccia del quesito CTU. Nella presente relazione è stato pertanto

aggiunto al capitolo 5 l’analisi relativa alle eventuali opere abusive.





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1. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI

Oggetto di questa relazione di stima è un’intera palazzina residenziale di 3 piani fuori terra con

3 appartamenti, giardino, ed un deposito interrato, sita in Via Guella n. 55 a Laives (BZ).

2. IDENTIFICAZIONE TAVOLARE DEI BENI

Il bene oggetto di valutazione è identificabile come p.ed. 520 nel Comune Catastale di

Laives, partita tavolare 3512/II. La particella è divisa in porzioni materiali.

P.T. 3512/II C.C. LAIVES

2.1) SEZIONE A1

I beni si identificano come porzione materiale da 1 a 6 della particella edificiale

520 in partita tavolare P.T. 3512/II nel Comune Catastale di Laives distretto di

Bolzano.

SEZIONE A2 – CONSISTENZA E DIRITTI ATTIVI

Nella sezione A2 della P.T. 3512/II si evince che la P.ed. 520 è stata suddivisa

in porzioni materiali. Le porzioni materiali in esame vengono così descritte:

P.M. 1 Al piano interrato: 1 cantina, 1 ripostiglio

Dal piano interrato al piano terra: 1 scala

Al piano terra: 1 ripostiglio, 1 bagno, 3 stanze, 1 atrio, 1

cucina, 2 scale.

P.M. 2 al piano terra: 1 corridoio, 1 bagno, 1 ripostiglio, 1 stanza, 1

cucina.

P.M. 3 al I. piano: 1 bagno, 2 stanze, 1 corridoio, 1 cucina, 1

balcone; al II. piano: 1 soffitta, 1 botola.

P.M. 4 al I. piano: 1 corridoio, 2 stanze, 1 bagno, 1 cucina, 1 balcone.

P.M. 5 al piano interrato: 1 cantina, 1 garage.

P.M. 6 al piano interrato: 1 magazzino.

PARTI COMUNI:

P.M. da 1 a 6: al piano terra: 1 cortile

P.M. da 1 a 4: al piano tetto: 1 tetto

P.M. 3, 4: dal piano terra al I. piano: 1 scala; al I. piano: 1 ingresso con

scala

P.M. 5, 6: al piano interrato: 1 area di manovra; dal piano interrato al

piano terra: 1 rampa





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2.2) SEZIONE B

P.M. 1, 2 e 6

06/03/2002 - G.N. 1446: in base al contratto dd. 05/03/2002 si intavola il

diritto di proprietà per quota 1/1 per Mariz Roberto, nato il 15/03/1966 a

Bolzano.

G.N. ANNOTAZIONE

11317 dd.

18/06/2015

Sentenza dichiarativa del fallimento dd. 09/06/2015 di

Mariz Roberto nato a Bolzano il 15.03.1966 quale socio

accomandatario della Soc. Librolandia S.a.s. di Mariz

Roberto & Co. con sede in Bolzano

P.M. 3, 4 e 5

10/05/2000 - G.N. 3068: in base al certificato di eredità dd. 21/04/2000

si intavola il diritto di proprietà per quota 1/1 per Mariz Roberto, nato il

15/03/1966 a Bolzano.

G.N. ANNOTAZIONE

11317 dd.

18/06/2015

Sentenza dichiarativa del fallimento dd. 09/06/2015 di

Mariz Roberto nato a Bolzano il 15.03.1966 quale socio

accomandatario della Soc. Librolandia S.a.s. di Mariz

Roberto & Co. con sede in Bolzano

2.3) SEZIONE C COMUNE

VINCOLI E ONERI GIURIDICI CHE RESTANO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

Nessuna iscrizione

2.4) SEZIONE C

VINCOLI E ONERI GIURIDICI CHE RESTANO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

G.N. ONERE A carico di A favore di

3068 dd.

10/05/2000 Diritto di usufrutto p.ed. 520 P.M. 1, 2, 5 e 6

Fedele Maria nata il

11/11/1938 a Laives

1604 dd.

26/02/2009

Assegnazione in godimento

della casa familiare p.ed. 520 P.M. 3

Foldi Laura, nata a

Bolzano il 16.03.1971

Annullato con G.N. 7564/2016 (vedasi pag. 8)





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VINCOLI E ONERI GIURIDICI CHE SI ESTINGUONO CON LA PROCEDURA

P.M. 1

G.N. ONERE A favore di Simultaneità IMPORTO

1256 dd.

15/02/2006

Intavolazione diritto di

ipoteca - P.T. Principale

Banca Popolare

dell'Alto Adige

Soc.coop. sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.2

G.N.1256/2 - 2006 € 256.000,00.-

5728 dd.

24/03/2015


ipoteca - P.T. Principale

Equitalia Nord S.p.a

sede di Milano

P.T. 3512 II P.M.2,

3, 4, 5 e 6

G.N.5728 - 2015

€ 258.436,10.-


P.M. 2


1256 dd.

15/02/2006


ipoteca - P.T. accessoria

Banca Popolare

dell'Alto Adige

Soc.coop. sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.1

G.N.1256 - 2006 € 256.000,00.-

5728 dd.

24/03/2015




sede di Milano

P.T. 3512 II P.M.1

G.N.5728 - 2015 € 258.436,10.-


P.M. 3


1268 dd.

27/02/2002


ipoteca - P.T. principale

Banca Popolare

dell'Alto Adige

Soc.coop. sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.4

G.N.1268 - 2002 € 135.000,00.-

4509 dd.

08/06/2005



Banca Popolare

dell'Alto Adige

Soc.coop. sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.4

G.N.4509 - 2005 € 160.000,00.-

3444 dd.

24/04/2007



Cassa di Risparmio

S.p.a sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.4

G.N.3444 - 2007

€ 65.000,00.-

€ 150.000,00.-

5491 dd.

06/07/2009

Prenotazione diritto di


Banca di Trento e

Bolzano S.p.a. sede

di Trento

P.T. 3512 II

P.M.4 e 5

G.N.5491 - 2009

€ 135.000,00.-

5728 dd.

24/03/2015




sede di Milano

P.T. 3512 II P.M.1

G.N.5728 - 2015 € 258.436,10.-

7505 dd.

20/04/2015

Annotazione atto di

pignoramento immobiliare

Pas.Cal. Srl sede di

Laives - € 5.950,51.-





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P.M. 4


1268 dd.

27/02/2002



Banca Popolare

dell'Alto Adige

Soc.coop. sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.3

G.N.1268 - 2002 € 135.000,00.-

4509 dd.

08/06/2005



Banca Popolare

dell'Alto Adige

Soc.coop. sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.3

G.N.4509 - 2005 € 160.000,00.-

3444 dd.

24/04/2007



Cassa di Risparmio

S.p.a sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.3

G.N.3444 - 2007

€ 65.000,00.-

€ 150.000,00.-

5491 dd.

06/07/2009



Banca di Trento e

Bolzano S.p.a. sede

di Trento

P.T. 3512 II

P.M.4 e 5

G.N.5491 - 2009

€ 135.000,00.-

5728 dd.

24/03/2015




sede di Milano

P.T. 3512 II P.M.1

G.N.5728 - 2015 € 258.436,10.-

7505 dd.

20/04/2015

Annotazione atto di

pignoramento immobiliare

Pas.Cal. Srl sede di

Laives - € 5.950,51.-


P.M. 5


1017 dd.

30/01/2008



Banca Popolare

dell'Alto Adige

Soc.coop. sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.6

G.N.1017 - 2008 € 370.000,00.-

5491 dd.

06/07/2009



Banca di Trento e

Bolzano S.p.a. sede

di Trento

P.T. 3512 II P.M. 3

G.N.5491 - 2009 € 135.000,00.-

5728 dd.

24/03/2015




sede di Milano

P.T. 3512 II P.M.1

G.N.5728 - 2015 € 258.436,10.-


P.M. 6


1017 dd.

30/01/2008



Banca Popolare

dell'Alto Adige

Soc.coop. sede di

Bolzano

P.T. 3512 II P.M.5

G.N.1017 - 2008 € 370.000,00.-





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a 8

5728 dd.

24/03/2015




sede di Milano

P.T. 3512 II P.M.1

G.N.5728 - 2015 € 258.436,10.-

Con decreto tavolare di data 01.06.2016 GN 7564/2016 (allegato alla presente

relazione) viene ordinato la cancellazione dell’annotazione dell’assegnazione in godimento

della casa familiare a favore di Foldi Laura

Conformità

tavolare

conforme non conforme non verificata

NOTA: tutte le porzioni materiali non sono conformi poiché la realtà è diversa

da quanto rappresentato nella planimetria ad eccezione della P.M. 1 che è

invece conforme.

3. STATO DI POSSESSO

Il possesso dell’immobile è detenuto dal curatore fallimentare Dr. Paolo Convento. L’immobile

è tenuto in uso dal fallito, dai suoi famigliari e dalla sua compagna con figlia, come segue:

Porzione materiale destinazione Utilizzo

P.M. 1 Abitazione Sig.ra Fedele Maria nata il 11/11/1938 a

Laives in qualità di usufruttuaria, assieme al

nipote in affidamento Mariz Emir di 16 anni.

P.M. 2 Abitazione Usata come ufficio da parte del sig. Mariz

Roberto.

P.M. 3 e 4 Abitazione Abitata dal sig. Mariz Roberto, dalla sua

compagna sig.ra Pavkova Blanca e la di lei

figlia di 11 anni.

P.M. 5 e 6 Deposito interrato Usata come deposito da parte del sig. Mariz

Roberto

4. SITUAZIONE CATASTALE

Gli immobili oggetto di valutazione sono situati a Laives e sono identificabili in C.C. Laives

come segue:

Dati catasto

urbano

Comune catastale Particella Partita Tavolare

Laives 520 3512/II





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a 9

N. Sub P.M. Categoria Consistenza Rendita in €

1 2 1 A/3 5,5 vani 482,89

2 5 2 A/3 3 vani 263,39

3 3 3 A/3 4 vani 413,17

4 4 4 A/3 4 vani 413,17

5 7 5 C/6 51 mq 276,56

6 8 6 C/6 111 mq 601,93

Conformità catastale: conforme non conforme non verificata

NOTA: tutti i subalterni non sono conformi poiché la realtà è diversa da quanto

rappresentato nelle planimetrie ad eccezione del sub 2 che è invece conforme. I

sub 3 e 4 sono ora aggregati in un unico appartamento a seguito delle opere del

2013. I sub 5 e 6 sono anch’essi un unico deposito interrato indiviso

5. SITUAZIONE URBANISTICO-AMMINISTRATIVA

L’immobile oggetto di stima è ubicato in un’area con destinazione urbanistica “Zona

residenziale B3 – zona di completamento”.

Estratto dal PUC Piano Urbanistico Comunale di LAIVES

Zona residenziale "B3" - Zona di completamento – vale l’Art. 20.1 delle norme di

attuazione del piano urbanistico del Comune di Laives.





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0

L’immobile dispone dei seguenti provvedimenti urbanistici - in ordine cronologico:

1955 Concessione edilizia n. 12 dd. 04.03.1955: progetto per la costruzione di

una casa di abitazione civile per il sig. Lino Mariz

1957 Concessione edilizia nr. 124/1957 dd. 15/11/1957: progetto per la

realizzazione di un garage

1957 Agibilità nr. 124/1957 dd. 20/12/1957: relativa alla casa di abitazione ed

al garage

1962 Concessione edilizia nr. 53/1962 dd. 14/07/1962 : progetto per la

costruzione di un muro di cinta con accesso

1968 Concessione edilizia nr. 68/1968 dd. 13.01.1969 ed agibilità nr.

68/1968 dd. 07.10.1970: progetto per la demolizione ed ampliamento con

sopraelevazione della casa di abitazione di Mariz Lino (allegato 7)

1971 Concessione edilizia nr. 10/1971: modifica della casa di abitazione – viene

ricavato un appartamento da un preesistente locale di deposito.

1978 Concessione edilizia nr. 51/1978 dd. 05.05.1978 : progetto per la

realizzazione di un muretto di recinzione

1989 Concessione edilizia nr. 39/1989 dd. 29.05.1989: progetto per la

realizzazione di un abbaino e sostituzione della scala di accesso (allegato 8)

1993 Concessione edilizia nr. 15/1993 dd. 14.02.1995 (variante) : progetto

per la costruzione di un garage interrato e di una tettoia. Agibilità non presente

(allegato 9)

2003 Richiesta di concessione edilizia nr. 29/2003 dd. 20.03.2003 : per il

recupero di un sottotetto a scopo abitativo con volume complessivo pari a 1.015,05

m³. Non eseguito (allegato 10)

2013 Concessione edilizia nr. 26/2013 dd. 23.05.2013: progetto per la

ristrutturazione del 1. Piano e della soffitta con realizzazione di un balcone per la casa

di abitazione civile. Agibilità non presente (allegato 11)

Il fabbricato non ha esaurito l’attitudine edificatoria disponendo della seguente cubatura:

cubatura massima realizzabile = 683 m² * 1,7 m³/m² = 1.161 m³

cubatura fabbricato esistente secondo progetto del 2003: 1.015,05 m³

cubatura disponibile: 1.161 – 1.015 = 146 m³





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1

Verifica di conformità del fabbricato rispetto ai provvedimenti concessori

(Come previsto dal punto 7) art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura

civile)

Dal 1955 ad oggi vi sono stati 11 provvedimenti urbanistici, alcuni dei quali non realizzati o

realizzati in parte. Allo stato attuale solamente l’appartamento al piano terra identificabile

come P.M. 1 è conforme urbanisticamente. Tutte le altre parti del fabbricato non sono

conformi.

Le opere, così come realizzate, sono sanabili ai sensi dell’art. 81 Legge Urbanistica Provinciale

n. 13 del 11 agosto 1997.

Soluzione per il conseguimento del titolo di sanatoria:

Per conseguire il titolo di sanatoria e, conseguentemente, l’agibilità dell’intera proprietà, è

necessario elaborare un progetto in sanatoria globale che consideri tutte le unità che

compongono la proprietà (3 appartamenti e deposito interrato). Dopo aver avuto

l’approvazione della sanatoria sarà necessario richiedere l’agibilità allegando alla stessa le

dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, termosanitario, dello spazzacamino ecc.

Inoltre sarà necessario allegare le variazioni catastali e tavolari. Per i 3 appartamenti s aranno

necessari gli interventi di sistemazione degli impianti elettrici ed idraulici, mentre per il

deposito interrato sarà necessario completare l’opera con il riempimento da eseguire sull’intera

superficie e la realizzazione della pavimentazione.

Schema sommario dei costi necessari per il conseguimento del titolo in sanatoria (ed agibil ità):

Il fabbricato non dispone di attestato di prestazione energetica, secondo Decreto Legge

del 4 giugno 2013 n. 63.

1 progetto in sanatoria con richiesta agibilità 8.000€

2 adeguamento degli impianti elettrici 4.000€

3 adeguamento impianti termoidraulici 6.100€

4intervento di completamento del deposito con

realizzazione di riempimento e pavimentazione30.900€

5 variazioni catastali e tavolari 3.000€

6 dichiarazioni di conformità (elet. Idr.) 1.000€

7 oblazioni per sanatoria 3.000€

8spese varie di consegna progetto ed agibilità e diritti di

segreteria1.000€

9 imprevisti 6.000€

totale 63.000€

IVA 22%

totale spese con IVA 76.860€

totale spese con IVA arrotondate 77.000€





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2

6. DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI

Oggetto di stima è un edificio residenziale cielo terra di 2 piani fuori -terra più soffitta con

giardino e un deposito interrato, ubicato in via Guella n. 55 a Laives (BZ).

Laives è un comune di 17.600 abitanti ubicato 10 km a sud del capoluogo, Bolzano. Grazie alla

vicinanza con il capoluogo, Laives ha vissuto un progressivo e costante aumento demografico

che lo ha portato dai ca. 5.000 abitanti del 1940 agli attuali 17.600 . L’attività prevalentemente

è agricola e industriale con anche una grande parte di abitanti che svolge l’attività lavorativa

nella vicina città di Bolzano.

Ubicazione a sud della città di Laives

Ubicazione della palazzina in Via Guella nr. 55 a Laives

Laives





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3

Nella città di Laives Vi sono tutte le infrastrutture come negozi, farmacie, l’unità sanitaria, asili

e scuole fino alle secondaria di 1° grado (medie) , i trasporti sono garantiti da autobus (anche

urbano per spostamenti all’interno di Laives) e treno. La viabilità è garantita da 2 tunnel di

recente realizzazione che collegano direttamente Laives la città di Bolzano e consentono anche

di bypassare l’abitato.

Il fabbricato in trattazione è ubicato nella zona sud della città di Laives vicino al grande areale

della caserma dei carabinieri ed in vicinanza del rio Vallarsa. E’ una zona a p revalente

destinazione residenziale realizzata negli anni ’50 con mediamente piccoli fabbricati residenziali

di 2 piani. Il fabbricato è stato costruito originariamente nel 1955 ed ha subito, negli anni, vari

interventi di ampliamento ed occupa un lotto di terreno di forma regolare di 683 m².

Attualmente è composto dalle seguenti unità:

P.M. Piano destinazione Ultima ristrutturazione Stato

manutenzione

1 0 abitazione Non ristrutturato (1955) Sufficiente

2 0 Abitazione (usata come

ufficio)

2013 Ottimo

3 e 4 1 Abitazione con soffitta 2013 Ottimo

5 e 6 -1 Deposito interrato 1995 (anno di

costruzione) non portata

al termine

Scadente,

immobile non

ultimato

Le porzioni materiali 3 e 4 vengono considerate aggregate poiché dopo la ristrutturazione del

2013 sono di fatto diventate un unico appartamento. Le porzioni materiali 5 e 6 (deposito

interrato) vengono considerate aggregate poiché non vi sono le separazioni in muratura

previste nel progetto.

La parte esterna dell’edificio non ha mai avuto alcun intervento di rinnovamento ed appare

come un fabbricato di 60 anni di vita. Il deposito interrato è stato costruito nell’anno 1995 e

mai terminato completamente; manca uno spessore di materiale di riempimento di ca. 30 cm

e la pavimentazione definitiva, oltre a altre secondarie finiture. Al momento è usato

parzialmente come deposito di materiale del proprietario e di detriti che, in modo inappropriato,

sarebbero serviti in parte come riempimento. L’intero fabbricato appare quindi molto

disomogeneo con l’interrato quasi inutilizzabile, e gli appartamenti con grosse differenze di

esterni edificio abitazione P.M. 3 e 4 deposito interrato





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finitura e stato manutentivo. Il terreno attorno la casa è destinato in parte a giardino ed in

parte a cortile / parcheggio ed è di proprietà comune alle 6 porzioni materiali che costituiscono

la proprietà.

Caratteristiche generali del fabbricato

Strutture portanti verticali: in muratura (edificio costruito nel 1955 con sostanziale

ampliamento nel 1968), con tamponature in laterizio

Strutture portanti orizzontali: solai in latero-cemento

Tipo di copertura: tradizionale a falde senza isolazione termica (ad

eccezione del vano “soffitta rifinita” di 16,9 m²)

Impianto termoidraulico: P.M. 1 solo stufa a legna;

P.M. 2 autonomo con caldaia a metano e radiatori;

P.M. 3 e 4 autonomo con caldaia a metano e radiatori;

P.M. 5 e 6 nessun impianto

Impianto elettrico: presente

Altri impianti: nessuno

Ascensore: non presente

Scala: esterna in calcestruzzo, pavimentazione in porfido

Esterni: giardino di proprietà comune e parte di cortile di accesso

pavimentata e usata in parte a parcheggio

Dotazioni e finiture

Finiture: P.M. 1: livello medio

P.M. 2: livello medio

P.M. 3: e 4 livello medio/alto

P.M. 5+6: non ultimate

Pavimenti e rivestimenti: P.M. 1 piastrelle e marmo

P.M. 2 piastrelle

P.M. 3 e 4 piastrelle, legno

P.M. 5 e 6 (deposito) terreno naturale non pavimentato

Serramenti esterni: P.M. 1 legno

P.M. 2 PVC

P.M. 3 e 4 PVC

Oscuranti in tutto il fabbricato con scuri in legno

verniciato (del 1955 e 1968)

Serramenti interni: porte in legno

Pareti interne: intonacate e tinteggiate; nelle P.M. 3 e 4 alcune pareti

rivestite in pietra.

Pareti esterne: intonacate e tinteggiate





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7. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

A seguito di quanto rilevato in merito ad opere da terminare (garage) ed alla non conformità

urbanistica e catastale del fabbricato, eseguiamo un calcolo delle spese di sistemazione,

intendendole come spese di sanatoria, completamento e aggiornamento (impianti non a

norma). I costi per sistemare tutto vengono sommariamente calcolati come segue. Vengono

pure ripartiti nelle varie porzioni materiali che compongono l’intero fabbricato per poterli

detrarre nel successivo capitolo di valutazione.

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

8.1) Criterio di stima ed epoca a cui si riferisce la stima

Dato che nel contesto territoriale ove è ubicato l’immobile vi è un mercato sufficiente

alla raccolta di dati di comparazione di beni analoghi , riteniamo corretto

adottare, per la valutazione, con il sistema sintetico comparativo detto anche stima

mono-parametrica. Vengono applicati dei valori al metro quadrato per immobili

analoghi in quel luogo considerando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del

bene. Le caratteristiche intrinseche sono relative agli elementi distintivi ed ai

particolari specifici dell’immobile stesso; le caratteristiche estrinseche riguardano il

contesto territoriale e ambientale ove l’immobile è situato.

8.2) Fonti di informazione

Abbiamo svolto una ricerca di mercato presso costruttori ed agenzie del luogo ,

inoltre confrontato le quotazioni sui valori immobiliari pubblicati dall’osservatorio

immobiliare dell’agenzia delle Entrate.

PM 1 PM 2 PM 3 e 4 PM. 5 e 6

1 progetto in sanatoria con richiesta agibilità 8.000€ 2.000€ 2.000€ 2.000€ 2.000€

2 adeguamento degli impianti elettrici 4.000€ 4.000€

3 adeguamento impianti termoidraulici 6.100€ 6.100€

4intervento di completamento del deposito con

realizzazione di riempimento e pavimentazione30.900€ 30.900€

5 variazioni catastali e tavolari 3.000€ 750€ 750€ 750€ 750€

6 dichiarazioni di conformità (elet. Idr.) 1.000€ 333€ 333€ 333€

7 oblazioni per sanatoria 3.000€ 750€ 750€ 750€ 750€

8spese varie di consegna progetto ed agibilità e

diritti di segreteria1.000€

250€ 250€ 250€ 250€

9 imprevisti 6.000€ 1.500€ 1.500€ 1.500€ 1.500€

totale 63.000€ 15.683€ 5.583€ 5.583€ 36.150€

IVA 22% 22% 22% 22% 22%

totale spese con IVA 76.860€ 19.134€ 6.812€ 6.812€ 44.103€

totale spese con IVA arrotondate 77.000€ 19.000€ 7.000€ 7.000€ 44.000€

costi globali PM 1 PM 2 PM 3 e 4 PM. 5 e 6

ripartizione costicosti globalielenco opere ed adempimenti





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Consulente immobiliare Sole24Ore €/mq 3.700 per zone pregiate ed €/mq 2.700 per

zone semiperiferiche.

Qui sotto la tabella di rilevazione prezzi in offerta pubblicata da immobiliare.it

8.3) Definizione del prezzo unitario e calcolo del valore di mercato

Per il calcolo del valore di mercato dell’unità, in considerazione di quanto detto nei

capitoli precedenti, utilizziamo una quotazione di mercato calcolata mediando i valori

di riferimento raccolti, differenziando i singoli appartamenti e il deposito.





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Destinazione Prezzo unitario

Abitazione P.M. 1 €/m² 1.800

Abitazione P.M. 2 €/m² 2.500

Abitazione P.M. 3 e 4 €/m² 2.450

Deposito interrato €/m² 400

Giardino e cortile €/m² 150

Cubatura ancora realizzabile €/m³ 300

Le superfici ponderate o “commerciali” sono state calcolate secondo i seguenti criteri:

“Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile

destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso

commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare

La somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle

superfici occupate dai muri interni e perimetrali.

Le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e

giardini.

Le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto

coperti e scoperti, box, ecc.…)

Segue calcolo delle superficie commerciale, eseguita con planimetrie del tavolare

verificata sul posto ed espressione della stima





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8.4) Eventuale calcolo di valore di una quota

Nessun calcolo da effettuare.

piano PM destinazione SEL m²indice

mercantile

superficie

commerciale€/mq valore di mercato

appartamento piano terra anno 1955 (non ristrutturato) con cantina

-1 1 cantina 32,00 0,3 9,60

0 1 appartamento PM 1 87,40 1 87,40

97,00 1.800,00€ 175.000€

giardino (PM 1 quota 1/6 del totale) 11.600€

quota di cubatura per ciascuna PM (1) 7.300€

spese per sanatoria 19.000-€

174.900€

appartamento piano terra ristrutturazione 2013

0 2 appartamento PM 2 53,50 1 53,50

53,50 2.500,00€ 134.000€


quota di cubatura per ciascuna PM (2) 7.300€


145.900€

appartamento piano primo ristrutturazione 2013 con soffitta

1 3 e 4 appartamento PM 3 e 4 139,60 1 139,60

1 3 e 4 balcone PM 3 e 4 6,30 0,3 1,89

2 3 e 4 soffitta rifinita e isolata 16,90 0,4 6,76

2 3 e 4 soffitta grezza 122,70 0,2 24,54

172,79 2.450,00€ 423.000€



quota di cubatura per ciascuna PM (3 e 4) 14.700€


453.900€

deposito interrato costruito nel 1993

-1 5 e 6 deposito 206,00 1 206,00

206,00 400,00€ 82.000€



quota di cubatura per ciascuna PM (5 e 6) 14.700€


75.900€

0 1, 2, 3, 4, 5, 6 giardino (tutto - casa e rampa) 464,00 150,00€ 69.600,00€

la superficie del giardino viene ripartita per 1/6 su ciascuna P.M. 11.600,00€

valore potenzialità edificatoria ancora presente

cubatura realizzata di progetto 1015,05

cubatura max ammissibile 683 mq * 1,7 mc/mq 1161,10

cubatura residua 146,05

valore cubatura residua €/m³ €/m² 300,00€

valore di mercato cubatura residua 44.000,00€

il valore della cubatura residua viene ripartita in 6 parti uguali e attribuita a ciascuna PM 7.300,00€

valore di mercato dell'intera prorietà alla data del 13.11.2015 850.600€





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8.5) Adeguamenti e correzioni della stima con indicazione del prezzo a base

d’asta

A) La presenza dell’usufrutto della sig.ra Fedele Maria nata a Laives il 11.11.1938 è

esercitato sulle P.M. 1, 2, 5 e 6 equivalenti ad un valore sopra riportato pari ad €

396.700. La riduzione di valore per la presenza dell’usufrutto è pari ad € 137.000

ed è basato sul mancato potenziale reddito del bene per la durata della vita residua

attualizzata ad oggi, come da tabella che segue:

B) Per la particolare forma di vendita del bene, che è oggetto di vendita giudiziale ed

in quanto tale, è soggetto a incertezze sui tempi di aggiudicazione e disponibilità,

ed obbliga a depositi cauzionali di partecipazione.

Per la mancanza di garanzie per eventuali vizi occulti;

CALCOLO DELL'USUFRUTTO

2 appartamenti e deposito a Laives P.ed. 520 PM 1, 2, 5 e 6età sesso

nome nata oggi

Fedele Maria 11/11/1938 14/06/2016 77,00 W

A

superficie €/m²*mese importi

PM 1 locazione mensile media 97 7 679€

locazione annuale media 679€ 12 8.148€

PM 2 locazione mensile media 53,5 7,5 401€


PM 5 e 6 locazione mensile media 206 1,5 309€


totale locazioni percepibili all'anno 16.671€

tasso di sconto per capitalizzazione 5,00%

età 77,00

fattore moltiplicatore per VAN 77,00 8,1972 8,1972

fattore moltiplicatore per VAN 8,1972

valore usufrutto 16.671€ 8,1972 .= 136.656€

137.000€

data

Calcolo del valore dell'usufrutto in base a:

Barwertfaktoren für eine lebenslange jährlich vorschüssige Rente nach der Sterbetafel

2000/02 für Österreich

valore di mercato dell'usufrutto al 14/06/2016

Valore di mercato 850.600€

A) detrazione usufrutto 137.000-€

totale con adeguamenti 713.600€

C) per vendita all'asta -15% 107.040-€

prezzo a base d'asta 607.000€





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9. QUADRO RIEPILOGATIVO SINTETICO

OGGETTO OBJEKT

Intera palazzina residenziale di 3 piani fuori terra

con 3 appartamenti, giardino, ed un deposito

interrato, sita in Via Guella n. 55 a Laives (BZ)

Wohngebäude aus 3 oberirdischen Stockwerken mit 3

Wohnungen, Garten und einem unterirdischen Lager,

in der Guella Str. Nr. 55 in Leifers (BZ)

CATASTO E TAVOLARE KATASTER UND GRUNDBUCH

C.C. Laives, Distretto di Bolzano:

P.ed. 520 P.T. 3512/II sub 2, 3, 4, 5, 7, 8, PM 1, 2, 3,

4, 5, 6

K.G. Leifers, Bezirk Bozen:

B.p. 520 ELZ. 3512/II Be. 2, 3, 4, 5, 7, 8 MA. 1, 2, 3,

4, 5, 6

GRANDEZZA GRÖSSENORDUNG

PM 1, abitazione con cantina sup. commerciale

97,0 m² + giardino e cubatura in quote

P.M. 2, abitazione sup. commerciale 53,5 m² +

giardino e cubatura in quote

P.M. 3 e 4, abitazione con soffitta sup.

commerciale 172,8 m² + giardino e cubatura in

quote

P.M. 5 e 6, deposito interrato sup. commerciale

206 m² + giardino e cubatura in quote

M.A. 1 Wohnung mit Keller- Handelsfläche

97,0 m² + Garten und Kubatur anteilsmäßig;

M.A. 2 Wohnung - Handelsfläche 53,5 m² +

Garten und Kubatur anteilsmäßig;

M.A. 3 und 4, Wohnung mit Dachboden

Handelsfläche 172,8 m² + Garten und Kubatur

anteilsmäßig;

M.A. 5 und 6, unterirdischer Lager Handelsfläche

206,0 m² + Garten und Kubatur anteilsmäßig;

STATO DI FATTO BESTAND

Condizioni generali disomogenee:

P.M. 1 stato sufficiente

P.M. 2, 3 e 4 stato ottimo

P.M. 5 e 6 stato scadente (non ultimato)

Esterni del fabbricato stato mediocre

Erhaltungszustand unterschiedlich: MA. 1 genügend

MA. 2, 3 e 4 ausgezeichnet

MA. 5 e 6 schlecht (nicht fertig gestellt)

Außenzustand Gebäude: befriedigend

OCCUPAZIONE NUTZUNG

Il possesso dell’immobile è detenuto dal curatore

fallimentare Dr. Paolo Convento. Tenuto in uso

dal sig. Mariz Roberto e familiari

Die Liegenschaft ist in der Hand des

Konkursverwalters Dr. Paolo Convento. Die

Immobilie wird zur Zeit von Herrn Mariz Roberto

und seiner Familie genutzt.

VALORE A BASE D’ASTA AUSGANGSPREIS

Euro 607.000 Euro 607.000





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Il tecnico valutatore dichiara inoltre che:

- la versione dei fatti presentata nella perizia è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

- le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni riportate;

- il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione;

- il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

- il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

- il valutatore possiede l’esperienza e la competenza riguardo al mercato ove è ubicato l’immobile;

- il valutatore ha ispezionato personalmente la proprietà;

- Il valutatore è in possesso della certificazione UNI 11558 per la figura professionale

Valutatori Immobiliari con certificato n. IMQ-VI-1601008.

Il tecnico:

Christian Liberi

PERITO EDILE

Appiano, 14/06/2016





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10. ALLEGATI

1. Fotografie

2. Estratto tavolare P.T. 3512/II.

3. Piano di divisione in porzioni materiali G.N. 3068/2000.

4. Visura catasto urbano

5. Estratto di mappa

6. Planimetrie catasto urbano

7. Pratica edilizia 68/1968





12. Decreto tavolare GN 7564_2016



TRIBUNALE DI BOLZANO FALLIMENTO LIBROLANDIA S.A · 3 appartamenti, giardino, ed un deposito...

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