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C.T.U. - Ing. Alberto Botti, […] pagina 1 di 28

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

SEZIONE […]

Giudice: Dr. […]

RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

CAUSA N°: 77783/08 […] […] S.r.l. c/ […]Lavori S.p.A. e altri.

Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via […] , nominato

C.T.U. relativamente alla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del […]

alla presenza delle parti, nel corso della quale sono stati formulati i quesiti

che si riportano di seguito:

“Letti gli atti processuali, eseguiti tutti gli accertamenti necessari,

acquisiti i documenti anche previo accesso a uffici pubblici, chiesti

chiarimenti alle parti e informazioni da terzi (di cui indicherà le

generalità) ex art. 194 c.p.c. il CTU:

1) descriva la situazione urbanistica dell’immobile per cui è causa

ripercorrendo la relativa vicenda storica; verifichi se per l’immobile

per cui è causa sia stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria,

certificato di abitabilità e agibilità, ovvero penda il relativo

procedimento; precisi se l’immobile per cui è causa sia stato

ricompreso nelle concessioni edilizie 12.12.2002 n. 209458 e n.

290455 (e se la domanda relativa alla suddette concessioni

ricomprendeva l’immobile per cui è causa). Precisi in ogni caso se

l’immobile è sanabile;

2) nel caso in cui non vi sia conformità alla normativa urbanistica,

(ovvero l’abuso non sia sanabile), precisi qual è il minor valore

dell’immobile (alla data di acquisto e a oggi); specifichi la media del


valore locatizio dell’immobile alla data di acquisto e ad oggi;

3) acquisisca tutti gli elementi utili per la decisione della controversia

avuto riguardo alle posizioni delle parti.”

Il termine entro il quale trasmettere la relazione preliminare alle parti è il

[…];

il termine per ricevere eventuali osservazioni dalle parti è il […];

il termine per il deposito in cancelleria della relazione conclusiva è il […].

il C.T.U. ha ritenuto opportuno eseguire un accesso secondo la seguente

tempistica:

il giorno […] alle ore 10:00 in Roma, via […], luoghi di causa;

CIO' PREMESSO

il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta

la:

RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Lo scrivente C.T.U., durante l'accesso presso l'immobile per cui è causa e

nei successivi accessi alla presenza delle parti, come precisato nei relativi

verbali di accesso, ha potuto prendere visione dei luoghi, essere edotto sugli

avvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data. Al termine di

ciascun sopralluogo è stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti che

si allega alla corrente relazione per farne parte integrante e sostanziale. I

presenti hanno chiesto di produrre al CTU una memoria tecnica in merito al

quesito posto dal Giudice. Quanto ricevuto è stato debitamente in preso in

esame ed è allegato alla presente relazione.

1.0 Descrizione dei luoghi.

L’immobile in questione è un appartamento destinato ad ufficio ubicato in


un complesso condominiale dove coesistono abitazioni, uffici ed locali

commerciali (questi ultimi solo al piano terra, a livello della strada) in

Roma, via […] 69 (questo civico si riferisce all’accesso più prossimo

all’appartamento di interesse). Altri accessi al complesso condominiale in

questione si trovano in via G. […] 87, piazza L. […] 6 e via G. Zanella 30

(quest’ultimo è un accesso anche carrabile).

L’appartamento in questione si trova al primo piano, è distinto con l’interno

4 e consiste in 2,5 vani catastali, come risulta dall’atto di compravendita

contestato ed è censito al NCEU di Roma al foglio […] all. 143, particella

1732, sub 25.

In occasione del sopralluogo non è stato possibile accedere all’interno

dell’appartamento, in quanto nessuno dei presenti disponeva delle chiavi per

aprire la porta. Pur tuttavia, l’osservazione eseguita dall’esterno ha

permesso di identificare l’appartamento in questione (come dimostrano le

fotografie allegate alla corrente relazione) e di rilevare l’assenza di tende,

l’assenza di mobili e la notevole sporcizia dei vetri, circostanze che

permettono di ritenere che l’appartamento in questione non sia stato

utilizzato per molto tempo.

Nel complesso l’edificio si presentava in buono stato di manutenzione,

conta complessivamente 4 piani oltre il piano terra e si trova in una zona di

tipo residenziale / popolare (località Cecchina, in prossimità della via

Nomentana, all’interno del Grande Raccordo Anulare) dove coesistono

attività commerciali al piano terra su strada, appartamenti destinati ad uso

ufficio al primo piano ai quali si accede attraverso un ballatoio e

appartamenti con destinazioni residenziali ai piani superiori.


2.0 Situazione urbanistica dell’immobile per cui è causa

ripercorrendo la relativa vicenda storica.

La documentazione versata in atti e lo studio del caso in esame consentono

di ripercorrere la vicenda storica dell’immobile in esame come segue:

20.2.1941 - compravendita […] S.p.A. (acquirente) poi fusa per

incorporazione nella […] S.r.l., (cfr. all. 2 fascicolo […] );

data atto di provenienza (notaio […] rep. 16549 registrato a

Roma il 11.3.1941 al n. 13603 bol. 608) dei terreni

compravenduti con il successivo atto qui di seguito riportato

(consistenza complessiva di 63.850 mq).

29.4.1991 - compravendita […] S.c.r.l. acquirente (e altri) / […] S.r.l.

venditrice (cfr. all. 2 fascicolo […] );

L’[…] S.c.r.l. acquista (insieme ad altri soggetti) pro indiviso

una porzione dell’area sulle quali si realizzeranno cubature per

complessivi 132.400 mc. identificata in Catasto Terreni al foglio

[…] particelle 1558; 1560; 1561; 1562; 1563; 1564; 1565;

1567; 1569; 1570; 1571; 1572;1573; 1575; 1576; 1577; 1578;

1579; 1580; 1581 (strada); e 1582 (strada) (in neretto

sottolineato quelle acquistate dalla […] , tutte aree da cedere al

Comune di Roma al fine di ottenere la riassegnazione in diritto

di superficie ex art. 12 L. 865/71 e al fine di realizzare opere

residenziali e non residenziali ai sensi dell’art. 35 della L.

865/71); la volumetria assegnata a tali particelle della […] è pari

a mc 8.298 residenziali, mc 4.882 non residenziali (che insistono

sulle particelle indicate della consistenza complessiva di mq


3.048), oltre i diritti indivisi sulle aree destinati a servizi,

stabilendo una caratura millesimale di 99,55‰ (cfr. pag. 315

doc. cit).

26.3.1992 - convenzione tra […] S.c.r.l. e Comune di Roma (cfr. all. 3

fascicolo […] );

l’amministrazione comunale concede alla […] l’edificazione in

diritto di superficie ai sensi dell’art. 35 L. 865/1971 (norme per

l’esecuzione di edilizia residenziale economico popolare ai sensi

della L. 167/62 su terreni espropriati dai comuni o dai loro

consorzi) di 7.468 mc residenziali (volume effettivo

corrispondente a mc. virtuali residenziali 8.298, così definiti

nell’atto) e 4.882 mc non residenziali da realizzare nelle aree

comprese nel Piano di Zona B23 (Cecchina), comparto C;

26.3.1992 - concessione edilizia 271/C

Con la quale la […] ha costruito il fabbricato in cui si trova

l’appartamento uso ufficio sub 25 di interesse per la corrente

contesa.

20.4.1993 Attestato Localizzazione e dichiarazione assenza ricorsi

giurisdizionali avverso delibera occupazione d’urgenza (Cfr.

all. 2 e 3 fascicolo […] )

Il competente ufficio del Comune di Roma certifica la

localizzazione della costruzione di n. 24 alloggi da parte della

[…] autorizzata con concessione edilizia 271/C del 26.3.1992

sul comparto C del Piano di Zona B23 (Cecchina) sull’area

concessa in diritto di superficie con Delibera della Giunta


Municipale n. 3975/89. L’Avvocatura del Comune di Roma,

attesta in pari data (1993) che avverso la delibera di

occupazione d’urgenza assunta dalla Giunta Municipale n. 8751

del 28.12.1990 (P.d.Z. Cecchina) non risultavano ricorsi

proposti dalle ditte espropriande.

2.10.1994 - […] presenta al competente ufficio l’accatastamento delle

unità immobiliari costruite sulla particella 1732 del foglio

[…] all. 143 del NCT (Cfr. all. 1 fascicolo esibito dal Comune

di Roma a seguito dell’ordinanza del Giudice).

L’accatastamento si riferisce a tutto il fabbricato e comprende

chiaramente anche il sub 25 (ufficio e terrazzo piano 1°

interno 4), oggetto del contratto di compravendita contestato,

come si evince dalle planimetrie allegate al modello “D” (CEU)

e al modello “Da” del catasto. Tali documenti saranno poi

presentati a corredo della domanda di condono di seguito

indicata.

7.10.1994 - il Collaudatore (ing. […] ) deposita all’ufficio del Genio

civile il certificato di collaudo statico (Cfr. all. 1 fascicolo

esibito dal Comune di Roma a seguito dell’ordinanza del

Giudice).

Si tratta della relazione di collaudo dell’edificio costruito con la

concessione edilizia 271/C del 26.3.1992; alla relazione è

allegata una fotografie che ritrae un prospetto esterno del

fabbricato, compatibile con il prospetto su via G. […] , dalla

quale si scorge al primo piano alcune aperture prive di


serramenti.

25.2.1995 […] S.c.r.l. presenta domanda di sanatoria ai sensi del D.L.

649/1994 (cosiddetto “secondo condono”) con protocollo

33377 (Cfr. all. 1 fascicolo prodotto dal Comune di Roma a

seguito dell’ordinanza del Giudice).

Si tratta di opere eseguite nel periodo 1985 – 31.12.1993 in

difformità alla concessione edilizia 271/C del 26.3.1992 per

l’immobile in via […] s.n.c. piano di zona B23, località

Cecchina, per la superficie complessiva (Sc) di 166,54 mq e

volume complessivo (Vpp) di 557,88. La consistenza che

interessa la domanda di sanatoria del sub 25 è di mq 32,90

(3,59 × 9,40) e volume mc 88,83 (32,90 × 2,70) come si

deduce dalla planimetria versata nella pratica di Condono

Edilizio e all’esplicitazione dell’ing. […] depositata all’USCE

il 23.6.2009)

5.10.1995 […] S.c.r.l. presenta (prot. 86269) all’Ufficio Tecnico

Erariale la Denuncia di Variazione della planimetria

relativa al sub 25 con indicazione dell’abuso eseguito di cui

alla domanda di condono con protocollo 33377 (Cfr. all. 1

fascicolo prodotto dal Comune di Roma a seguito

dell’ordinanza del Giudice).

Tale documento – presentato in data non sospetta – indica

chiaramente che la […] aveva provveduto a variare

l’accatastamento del sub 25 (oggetto dell’atto di

compravendita contestato con il corrente procedimento)


indicando la maggiore volumetria ottenuta trasformando

l’originario terrazzo esclusivo in un vano dell’appartamento

uso ufficio, grazie alla messa in opera di due serramenti (in

altre parole hanno chiuso con due serramenti un terrazzo

coperto, già accessorio del relativo appartamento / variazione

della destinazione d’uso del terrazzo trasformato in ufficio).

Tale documento è ritenuto dallo scrivente importante al fine

della corrente analisi.

30.9.1998 […] S.c.r.l. cede il terreno al Comune di Roma (Cfr. all. 6

fascicolo […] )

Si tratta della cessione del terreno di consistenza 3.048 mq

individuato al Catasto Terreni al foglio […] (all.143) particelle

1558, 1569, 1570, 1581 (strada), 1582 (strada).

12.12.2002 Comune di Roma - USCE rilascia concessione edilizia in

sanatoria n. 290458 alla […] (Cfr. all. 1 fascicolo prodotto

dal Comune di Roma a seguito dell’ordinanza del Giudice).

L’ufficio Condono rilascia la concessione in sanatoria n.

290458 limitatamente ai sub catastali da 8 a 21, in merito alla

destinazione d’uso commerciale, non indicando

espressamente il sub 25 oggetto di contesa. Tale concessione

in sanatoria si riferisce all’accatastamento effettuato e

depositato all’USCE con il prot. n. 71189/94. Quest’ultimo

documento comprende espressamente anche il sub 25 (cfr.

doc. prodotti dal Comune di Roma a seguito dell’ordinanza di

esibizione emessa dal Giudice dr.ssa Palermo) ed è ritenuto


dirimente, in quanto certifica che l’appartamento in esame fa

parte della concessione edilizia in sanatoria.

12.12.2002 Comune di Roma - USCE rilascia concessione edilizia in

sanatoria n. 290455 alla […] (Cfr. all. 1 fascicolo prodotto

dal Comune di Roma a seguito dell’ordinanza del Giudice).

L’ufficio Condono rilascia la concessione in sanatoria n.

290455 limitatamente ai sub catastali da 33 a 41, da 51 a 59,

da 69 a 74 in merito alla destinazione d’uso residenziale, non

indicando il sub 25 oggetto di contesa (anche perché tale unità

immobiliare ha destinazione ufficio). Tale concessione in

sanatoria si riferisce all’accatastamento effettuato e depositato

all’USCE con il prot. n. 71189/94 (la medesima cui si riferisce

la precedente concessione edilizia in sanatoria).

17.11.2006 Compravendita Società Cooperativa Edilizia […] a r. l.

(venditrice) / […]LAVORI S.p.A. (acquirente)

dell’appartamento uso ufficio sito al piano 1, interno 4 e

distinto con il sub 25 del NCEU foglio […] part. 1732 (oltre

altre unità immobiliari estranee alla presente causa).

In tale documento viene espressamente indicato che (cfr. art.

2) in data 25.2.1995 con prot. 33377 è stata presentata

domanda per ottenere la concessione in sanatoria.

29.11.2007 Compravendita […]LAVORI S.p.A. (venditrice) / […]

[…]S.r.l. (acquirente) dell’appartamento uso ufficio sito al

piano 1, interno 4 e distinto con il sub 25 del NCEU foglio

[…] part. 1732, per € 245.000,00.


16.7.2008 Domanda di rettifica della concessione edilizia in sanatoria

n. 290458 del 12.12.2002. (Cfr. all. 1 fascicolo prodotto dal

Comune di Roma a seguito dell’ordinanza del Giudice).

Tale domanda di rettifica – ovviamente – incorpora anche il

sub 25 oggetto di causa.

3.0 Verifichi se per l’immobile per cui è causa sia stata rilasciata

concessione edilizia in sanatoria.

La pertinente concessione edilizia in sanatoria finora prodotta in atti

contiene una contraddizione, come risulta dalla elencazione dei fatti salienti

indicati al precedente paragrafo.

In particolare, gli identificativi catastali indicati nella concessione edilizia in

sanatoria n° 290458 del 12.12.2002 rilasciata per gli immobili commerciali

(cui appartiene quello in esame) non comprendono l’unità immobiliare sub

25, mentre l’accatastamento prot. 71189/94 espressamente menzionato

nella citata concessione in sanatoria contiene anche l’unità immobiliare sub

25.

A giudizio dello scrivente, si tratta di un mero errore materiale in cui è

caduto l’estensore della concessione in sanatoria, considerato che – in

concreto – la domanda di condono e il successivo accatastamento

presentato al competente ufficio dell’USCE (cui la concessione in sanatoria

fa esplicito riferimento) comprendono chiaramente anche l’appartamento

uso ufficio il sub 25 oggetto di contestazione.

Inoltre, la domanda in concessione presentata all’USCE con prot. 33377 si

riferisce anche al sub 25 per il quale veniva presentata denuncia di

variazione il 5.10.1995, epoca non sospetta.


In conclusione, la concessione edilizia in sanatoria n° 290458 del

12.12.2002 si riferisce anche all’appartamento sub 25 per cui è causa.

4.0 Verifichi se per l’immobile per cui è causa sia stato rilasciato

certificato di abitabilità e agibilità, ovvero penda il relativo

procedimento.

Il certificato di agibilità relativo alla concessione in sanatoria n. 290458 del

12.12.2002 (comma 20 art. 35 L. 47/85) non si trova in atti.

Né risulta prodotto in atti il certificato di abitabilità o agibilità riferito alla

concessione edilizia 271/C del 26.3.1992.

La domanda di condono che riguarda l’unità immobiliare di interesse è stata

presentata il 25.2.1995 ai sensi del D.L. 25 novembre 1994, n. 649.

Al fine dell’ottenimento del certificato di agibilità delle unità immobiliari

oggetto di condono edilizio (ovvero della modifica del certificato di agibilità

eventualmente emesso a seguito della concessione edilizia 271/C del

26.3.1992) – che comprendono anche il sub 25 oggetto di interesse – non

risulta presentata la relativa domanda ai sensi del comma 20 art. 35 L. 47/85

sulla base dei documenti in atti.

Tale circostanza non deve meravigliare, perchè la domanda per ottenere il

Certificato di Agibilità è successiva all’ottenimento del titolo abilitativo

urbanistico, come si spiegherà nel prosieguo.

Appare utile ora ripercorrere la vicenda storica del Certificato di Agibilità

nella nostra norma al fine di raffrontarla nella vicenda storica

dell’appartamento sub 25 di interesse.

La comparsa nel nostro ordinamento di un controllo di natura pubblicistica

sui requisiti di salubrità degli edifici a destinazione residenziale risale all’art.


39 della L. 22 dicembre 1888 n. 5849, in seguito trasfuso nell’art. 69 del

r.d. 01 agosto 1907 n. 636, il quale statuì che “le case di nuova costruzione,

od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l’autorizzazione

del sindaco”, determinando altresì le modalità di rilascio del provvedimento.

L’art. 221 del Testo Unico delle Leggi Sanitarie (r.d. n. 1265/1934) operò

una mutazione terminologica non incidente sulla natura autorizzatoria

dell’atto (“autorizzazione del podestà”), prevedendo quali condizioni del

rilascio la conformità della costruzione al progetto approvato, il

prosciugamento dei muri, l’assenza di altre cause di insalubrità.

Il D.P.R. n. 425/1994 è intervenuto riscrivendo, con l’art. 4, la norma, e

diversamente conformando la natura giuridica dell’atto (da autorizzazione

amministrativa a certificato) ed il procedimento di rilascio, espressamente

abrogando, con l’art. 5, le previsioni dell’art. 221 comma primo del t.u.l.s..

Il D.lgs. n. 507/1999 ha depenalizzato la sanzione prevista dell’art. 221

secondo comma del t.u.l.s., prevedendo la sanzione amministrativa

pecuniaria da lire centocinquantamila a lire novecentomila.

Infine, l’art. 136 comma secondo del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico

Edilizia), a decorrere dal 30.06.2003, ha espressamente abrogato sia il

regolamento recato dal D.P.R. n. 425/1994 che le residue previsioni

dell’art. 221 del testo unico citato.

Ad oggi la disciplina del certificato di abitabilità, rectius “agibilità”, e del

relativo procedimento amministrativo di rilascio, è portata dagli artt. 24 e

25 del Testo Unico Edilizia. In tal senso, per il caso in esame il Comune di

Roma applica tale ultima normativa per tutti i casi di domande

presentate prima della normativa vigente e per le quali il certificato


non sia stato ancora rilasciato (cfr. pag. 2 e 3 Allegato 3 alla corrente

relazione dove si trova copia delle istruzioni predisposte dal Comune di

Roma per ottenere il certificato di agibilità dei fabbricati).

La necessità della presentazione di una specifica domanda per ottenere il

certificato di agibilità è stabilita dal citato D.P.R. n. 425/1994 - Art. 4 –

Rilascio del certificato di abitabilità. “1. Affinché gli edifici, o parti di essi,

indicati nell’art. 220, regio decreto 27 luglio 1934 n. 1265, possano essere

utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di

abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la

dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile,

restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta

presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve

certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al

progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli

ambienti.”

A tale riguardo:

la parte attrice ([…] ) ha chiesto (e ottenuto con l’ordine di esibizione

emesso dal Giudice nei confronti dal Comune di Roma) di conoscere se sia

stata richiesta e se sia stata rilasciata per la porzione immobiliare di interesse

e per lo stabile di cui è parte, la licenza di agibilità (cfr. pag. 2 memoria n. 2

ex art. 183 c.p.c. comma 6);

la convenuta ([…] ) evidenzia che il certificato di agibilità (qui ci si riferisce

esclusivamente alla certificazione relativa all’abuso edilizio oggetto di

domanda di condono prot. n. 33377 del 25.2.1995) viene rilasciato

automaticamente ai sensi dell’art. 35 della L. 47/85, anche in deroga a


requisiti regolamentari, alla condizione di assenza di contrasto con le

disposizioni in materia di sicurezza statica, prevenzione incendi e infortuni

(cfr. pag. 18 comparsa […] );

la convenuta (notaio […] ) rileva che non compete al notaio la verifica

dell’effettivo rilascio del certificato di abitabilità e che la mancanza di tale

certificato non comporta la nullità dell’atto di compravendita ma solo

l’inadempimento del venditore per mancanza di qualità ex art. 1497 c.c.

(cfr. pag. 9 comparsa […] ). Inoltre, la convenuta (notaio […] ) evidenzia

che la CTU non può essere un mezzo di prova né di ricerca dei fatti che

debbono essere provati dalla parte, ma deve soltanto essere uno strumento

di valutazione di fatti già dimostrati (cfr. pag. 3 memoria n. 3 ex 183 c.p.c.

comma 6);

la convenuta (Comune di Roma) non esprime considerazioni sull’argomento

(cfr. comparsa), limitandosi a segnalare che sull’attrice incombe l’onere di

dimostrare la sussistenza dei lamentati illeciti.

L’analisi della documentazione prodotta dal Comune di Roma a seguito

dell’ordine di esibizione emesso dal Giudice evidenzia l’assenza di

documenti ascrivibili all’argomento “agibilità / abitabilità”. Né tale

domanda di agibilità (relativa alle unità immobiliari oggetto di domanda di

condono 33377 del 25.2.1995) si trova in atti, né si trova in atti il certificato

di agibilità relativo alla concessione edilizia 271/C del 26.3.1992.

Né le parti, nel corso della corrente CTU hanno prodotto alcun documento

a riguardo, avendo chiesto termine entro il 30.11.2010 per produrre al CTU

memorie tecniche sui temi oggetto dei quesiti posti dal Giudice (cfr. verbale

di accesso e Allegato 3 alla corrente relazione).


Per quanto finora esaminato occorre evidenziare che il certificato di

abitabilità riguarda l’intero fabbricato (anche in caso di modifiche di una

parte di esso) e non solo le unità oggetto di modifica, ovvero le unità

immobiliare oggetto di condono, come è il caso di interesse.

In definitiva, in base alla documentazione versata in atti dalle parti, a quella

prodotta dal Comune di Roma a seguito dell’ordine di esibizione emesso dal

Giudice e a quella prodotta dalle parti in occasione della corrente CTU è

possibile indicare che il certificato di abitabilità / agibilità relativo alla

concessione edilizia 271/C del 26.3.1992 e il certificato di abitabilità /

agibilità conseguente alla domanda di concessione in sanatoria prot. 33377

del 25.2.1995 non risultano emessi, né risultano in corso i relativi

procedimenti, né si trovano in atti le relative domande.

Infine, le parti non spiegano perchè non si trova il certificato di agibilità

relativo alla concessione 271/C del ’92, nè indicano che la prassi seguita dal

Comune di Roma per la domanda di agibilità per le porzioni di immobili

oggetto di condono edilizio può essere attivata solo dopo aver ottenuto la

concessione in sanatoria, come indica (logicamente) il mod.

‘ABIT.DOM/99-1’ del sito del Comune di Roma (cfr. allegato 3 alla

corrente relazione).

5.0 Se l’immobile per cui è causa sia stato ricompreso nelle

concessioni edilizie 12.12.2002 n. 290458 e n. 290455 (e se la

domanda relativa alla suddette concessioni ricomprendeva

l’immobile per cui è causa).

Come in dettaglio esaminato nei precedenti paragrafi, l’immobile per cui è

causa è compreso nella concessione edilizia n. 290458 del 12.12.2002


relativa alla destinazione d’uso commerciale (cui afferisce l’appartamento

uso ufficio in esame) perché in tale documento viene espressamente indicato

l’accatastamento effettuato e depositato all’USCE con il prot. 71189/94 che

comprende anche il sub 25, appartamento per cui è causa.

La domanda di sanatoria comprende anche l’appartamento sub 25 in esame,

come già spiegato in precedenza.

6.0 Sulla sanabilità urbanistica dell’immobile.

Abbiamo già visto nei paragrafi precedenti che l’immobile in questione è

compreso nella concessione edilizia in sanatoria 290458 del 12.12.2002,

pertanto tale argomento è superato.

In merito all’ottenimento del certificato di abitabilità dell’unità immobiliare

in esame, la parte attrice non indica se ricorrono le cause ostative richiamate

dall’art. 35 della L. 47/85, salvo diverso avviso dell’amministrazione

preposta a tali valutazioni.

Occorre osservare che l’abuso relativo al sub 25 si è concretizzato con la

chiusura di due aperture su altrettanti prospetti, trasformando l’originario

terrazzo coperto esclusivo in un vano dell’appartamento cui il terrazzo era a

servizio.

Pertanto, non si appalesano a questa analisi – sulla base degli elementi

probatori offerti dalle parti – circostanze che possano provocare il pericolo

statico (atteso che i carichi di progetto del terrazzo coperto sono i medesimi

di quelli relativi al vano dell’appartamento), né si ravvisano problematiche

relative alla normativa antincendio, né alla normativa antinfortunistica (tutti

argomenti non indicati in atti).

Inoltre, risulta non siano necessarie deroghe alle norme igieniche (D.M.


Sanità del 5.7.1975), in considerazione che il locale oggetto di condono ha

la medesima altezza di interpiano dell’adiacente locale dell’appartamento

(art. 3 del DM citato) e che i serramenti presenti alla data dell’accesso non

inficiavano il rapporto previsto dall’art. 5 del medesimo DM.

In conclusione, sulla base degli elementi probatori offerti dalle parti e con

espressa riserva su ogni ulteriore valutazione del competente ufficio

comunale preposto al rilascio del certificato di agibilità, non si ravvisano

elementi ostativi al fine del rilascio del certificato di abitabilità relativo

all’appartamento sub 25 in merito alla domanda di condono n. 33377 del

25.2.1995 cui ha fatto seguito la concessione edilizia in sanatoria n. 290458

del 12.12.2002; pur tuttavia non si conosce l’esito dell’eventuale domanda

di agibilità relativa alla concessione 271/C del ’92 (per quanto ovvio,

strettamente connessa a quella relativa alla domanda di sanatoria), nè

eventuali motivi al suo diniego, proprio a causa della mancata produzione

nel corrente procedimento e alla mancata menzione negli atti di

compravendita citati.

7.0 Sul minor valore dell’immobile (alla data di acquisto e a oggi) e

valore locatizio dell’immobile alla data di acquisto e ad oggi, nel

caso in cui non vi sia conformità alla normativa urbanistica,

(ovvero l’abuso non sia sanabile).

La attrice […] chiede espressamente, tra l’altro, di valutare (cfr. pag. 3

memoria n. 2 art. 183 c.p.c. comma 6) il minor valore dell’appartamento

sub 25 privo della licenza di abitabilità e di valutare il valore locativo di cui

è stata privata a causa dell’assenza di tale certificazione (qui tralasciamo

l’argomento della mancanza di concessione edilizia in sanatoria che il CTU


ritiene non sussistere).

Occorre qui ribadire la riserva espressa al precedente paragrafo su ogni

ulteriore valutazione del competente ufficio comunale preposto al rilascio

del certificato di agibilità, (sebbene non si ravvisano elementi ostativi al fine

del rilascio del certificato di abitabilità relativo all’appartamento sub 25 in

merito alla domanda di condono n. 33377 del 25.2.1995 cui ha fatto seguito

la concessione edilizia in sanatoria n. 290458 del 12.12.2002), fermo

restando che non si conosce l’esito dell’eventuale domanda di agibilità

relativa alla concessione 271/C del ’92 (per quanto ovvio, strettamente

connessa a quella relativa alla domanda di sanatoria), nè eventuali motivi al

suo diniego, proprio a causa della mancata produzione nel corrente

procedimento e alla mancata menzione negli atti di compravendita citati,

tutti elementi la cui prova compete alla parte sulla quale incombe il

relativo onere.

Occorre premettere che l’atto di compravendita […] / […]del 29.11.2007 è

privo di qualsiasi riferimento al requisito di agibilità del sub 25 in

conseguenza della concessione edilizia in sanatoria 290458 del 12.12.2002

ed è pure privo di qualsiasi riferimento alla certificazione di agibilità

conseguente alla concessione edilizia 271/C del 26.3.1992.

Parimenti, anche l’atto di compravendita Immobiliare […] / […]del

17.10.2006 non contiene alcuna menzione della certificazione di agibilità.

La normativa già delineata in precedenza, a giudizio dello scrivente CTU e

salvo diverso avviso del Giudice, consente di affermare sinteticamente che

la mancanza del certificato di agibilità (perchè non è stato richiesto –

come risulta dagli atti – e conseguentemente non è stato emesso) non


comporta la difformità urbanistica dell’appartamento, ma solamente un

illecito amministrativo sanabile con la presentazione (tardiva) della relativa

domanda e la conseguente applicazione delle sanzioni pecuniarie previste, in

quanto dagli atti non emergono cause ostative al suo rilascio (nè del

certificato di abitabilità relativo alla concessione edilizia 271/C del ’92, nè

quella relativa alla domanda di condono la cui concessione in sanatoria alla

data della corrente relazione non è stata ancora emessa, come già detto in

precedenza).

In ogni caso, anche al fine di fornire al Giudice un riscontro più ampio al

quesito posto, di seguito viene stimato il valore dell’appartamento privo di

abitabilità e del relativo valore locatizio nel periodo di interesse.

Preliminarmente, occorre osservare che il prezzo dell’atto di compravendita

del 29.11.2007 per € 245.000,00 è ritenuto congruo per l’appartamento uso

ufficio in esame, al netto dell’IVA (anche se non espressamente indicato

nell’atto di compravendita), considerato completo delle certificazioni

amministrative, compreso il certificato di abitabilità.

Pertanto il valore del bene al 2007 è pari a € 245.000,00, importo ritenuto

congruo anche in considerazione della consistenza (circa 70 mq) del sub 25

oggetto di stima, il che comporta un valore unitario di 3.500,00 €/mq.

Tale valore unitario (3.500,00 €/mq) è in linea con i valori medi del 2007

desumibili dal mercato (3.300,00 €/mq, dato riferito alle abitazioni recenti in

zone periferiche), come risulta anche dalle pubblicazioni specializzate (cfr.

pag. 2150 rivista “Il Consulente Immobiliare” n° 804, il cui stralcio è

allegato alla corrente relazione).

In merito al deprezzamento dell’appartamento in esame in conseguenza


della mancanza del certificato di abitabilità, in presenza dei requisiti per

ottenerlo (tenuto anche conto che la attrice non fa riferimento a specifici

elementi ostativi al rilascio della certificazione mancante, in base agli atti

prodotti nel corrente procedimento), appare congruo deprezzare il valore

dell’appartamento dell’importo necessario ad ottenere tale certificazione.

Nel complesso, considerati sanzioni amministrative, imposte e bolli per

complessive e l’onorario di un professionista abilitato è possibile stimare un

costo complessivo di € 5.000,00 (IVA esclusa) che rappresenta il

deprezzamento dell’appartamento in esame a causa della mancata domanda

di agibilità (come risulta dagli atti, fatte salve eventuali circostanze non

desumibili, come – a mero titolo esemplificativo – il motivo della mancata

produzione in atti del certificato di agibilità relativo alla concessione 271/C

del ’92).

Il valore locativo del bene, trattandosi di un appartamento uso ufficio può

essere stimato con il metodo reddituale calcolando il saggio annuo (2007)

del 3,875% sul relativo valore, pari al tasso annuo ritraibile da investimenti

del medesimo profilo di rischio e con la medesima durata.

Tale metodo reddituale porta ad un canone annuo al 2007 di circa €

9.500,00 (= 245.000,00 × 3,875 %), mentre i dati rivenienti dai prezzari

indicano per gli uffici nella periferia di Roma importi di 160,00 ÷ 190,00

€/mq/anno, ovvero un canone 11.200,00 ÷ 13.300,00 €/anno.

Nel complesso, per l’appartamento uso ufficio in esame (due stanze) è

congruo un valore intermedio per 10.850,00 €/anno (media aritmetica di

9.500 e 12.250), che rappresenta il canone annuo di locazione al 2007

dell’appartamento uso ufficio sub 25.


Volendo ipotizzare l’aggiornamento del canone secondo i consueti indici

IFO dell’ISTAT si ha la seguente evoluzione temporale del canone annuo

(l’aggiornamento ISTAT è riferito al mese di dicembre, l’indice è quello

IFO generale senza tabacchi):

€/anno agg.to ISTAT

canone 2007 10.850,00

aggiornamento 282,10 2,60%

canone 2008 11.132,10


canone 2009 11.349,10


canone 2010 11.452,93

La stima dell’appartamento uso ufficio all’attualità comporta

l’aggiornamento del valore al 2007 (245.000,00) con parametri statistici, in

considerazione che nel periodo di riferimento (2007 – 2011) il mercato

immobiliare nella zona di interesse ha dimostrato la stabilità dei prezzi e la

zona si presentava già completa, mancando quegli elementi di

completamento urbanistico (servizi urbani, nuova metropolitana, ecc.) che

normalmente inducono il mercato immobiliare a premiare una certa zona,

incrementando i prezzi dei relativi immobili. Nel periodo di riferimento

occorre tenere conto anche della congiuntura economica, non proprio

favorevole anche per le attività medio piccole, come quelle che si possono

svolgere in un ufficio come quello in esame.

Pertanto, considerati gli indici ISTAT nel periodo di interesse si ha:


valore 2007 245.000,00

indice ISTAT 131,30 nov-07

indice ISTAT 137,50 set-10

Variazione 4,7%

Incremento 11.515,00

valore 2010 256.515,00

Considerando che il dato ISTAT di settembre 2010 è l’ultimo dato

disponibile al momento di redazione della corrente relazione, è possibile

stimare il valore attuale dell’appartamento di interesse in cifra tonda in €

260.000,00 (escluso IVA) che rappresenta il più probabile valore di mercato

al 2011.

8.0 Ulteriori elementi utili per la decisione della controversia avuto

riguardo delle posizioni delle parti.

In aggiunta a quanto esaminato in precedenza, l’attrice lamenta la

sussistenza di un vincolo gravante sull’area di sedime sul quale sorge il

fabbricato, nonché il mancato perfezionamento della procedura di

esproprio dell’area, entrambi elementi che arrecano pregiudizio al valore

dell’immobile compravenduto.

Tali argomenti non sono espressamente indicati nel quesito formulato dal

Giudice e sono riportati al solo fine di fornire un riscontro più ampio al

quesito posto, ben potendo il Giudice stralciarli qualora ritenuti non

pertinenti alla corrente relazione.

L’attrice con memoria ex art. 183 c.p.c. n° 1 chiede (Cfr. pag. 3) di

dichiarare l’inadempimento della […]per:

aver trasferito il bene gravato dalla trascrizione della prelazione in


favore del Ministero della Pubblica Istruzione;

per aver ceduto l’unità immobiliare senza che fossero compiute le

procedure di esproprio del terreno su cui sorge il fabbricato.

Tali contestazioni vengono anche rivolte al convenuto notaio […] (cfr. pag.

6 doc. cit.) al quale viene addebitato il mancato rilievo della trascrizione del

vincolo e il mancato accertamento dell’ultimazione delle procedure di

esproprio.

Preliminarmente, occorre osservare che l’attrice non fornisce

documentazione probatoria in merito ai due argomenti oggetto di esame

(vincolo a favore del Ministero della Pubblica Istruzione e completamento

della procedura di esproprio).

L’attrice non spiega la rilevanza di tali due circostanze al fine del

perfezionamento del trasferimento dell’immobile per cui è causa e per

questo motivo la domanda deve essere ritenuto generica e quindi rigettata

(presumibilmente questo potrebbe essere il motivo per cui il Giudice non ha

formulato il quesito anche per questi argomenti).

Su tali circostanze occorre considerare che:

8.1 la natura del vincolo statuita dall’art. 2 della L. 778 del 1922 riguarda

la tutela di bellezze naturali per le quali il Ministero della Pubblica

Istruzione ha solamente la facoltà ordinare la sospensione dei lavori

(cfr. Art. 3 della Legge citata);

8.2 non emergono dagli atti le asserite prelazioni esercitabili da parte del

Ministero della Pubblica Istruzione, le quali – allo stato – non

sussistono a giudizio dello scrivente e salvo diverso avviso del

Giudice;


8.3 il Comune di Roma ha rilasciato la concessione edilizia avverso la

quale non pendono ricorsi, sempre in base a quanto si desume dagli

atti;

8.4 in merito alle pratiche di esproprio dei terreni, in atti si trova la

dichiarazione in epoca non sospetta dell’avvocatura del Comune di

Roma del 20.4.1993 (cfr. all. 2 e 3 fascicolo […] ) con cui si attesta

l’assenza di ricorsi giurisdizionali contro la delibera di occupazione di

urgenza.

In conclusione, in base agli elementi in atti e alla documentazione fornita

dalla parte onerata, la asserita prelazione non sussiste e le pratiche di

esproprio dei terreni non hanno prodotto ricorsi giurisdizionali; l’attrice non

spiega la rilevanza di tali due circostanze al fine del perfezionamento del

trasferimento dell’immobile per cui è causa e per questo motivo questa

porzione di domanda deve essere ritenuta generica e quindi rigettata.

9.0 Riscontro alle note autorizzate presentate dalle parti.

La parte attrice ([…] ) con nota dell’avv. […] del 23.3.2011 esprime le

seguenti osservazioni:

1. il riferimento all’accatastamento 71189/94, fatto dalla Concessione

n.290458, non è utile a dimostrare che la concessione

comprendesse l’abuso del sub 25;

2. il fatto riferimento ad un accatastamento, in ipotesi comprendente

più porzioni distinte con subalterni, non serve ad integrare l’atto

formale concessorio, per dedurre che la sanatoria si estenda a

porzioni (subalterni) non in essa indicati esplicitamente.

In merito al primo punto, occorre osservare che il provvedimento


concessorio in sanatoria interviene successivamente sia alla presentazione

della domanda (che nel nostro caso comprendeva espressamente il sub 25,

perché ne veniva chiesta la sanatoria per la variazione della destinazione

d’uso e per le altre opere ad incremento del volume già assentito), sia alla

variazione dell’accatastamento dell’unità immobiliare (come abbiamo visto

anch’esso eseguito correttamente per il sub 25 in conseguenza della nuova

consistenza e della nuova destinazione d’uso).

Pertanto, pur nell’omessa menzione del sub 25 nel mero provvedimento

concessorio in sanatoria, il medesimo provvedimento si riferisce

all’accatastamento che comprende esplicitamente il sub 25, già incluso nella

originaria domanda di concessione in sanatoria.

Per questi motivi, già dettagliatamente argomentati nella corrente relazione,

a giudizio dello scrivente la tesi della […] non può essere accolta.

Il secondo punto, appare a questa analisi afferire prevalentemente a

questioni di diritto.

È palese che il provvedimento concessorio non comprende il sub 25.

Ora il Giudicante – in base all’impostazione dell’attore – deve decidere se

l’omessa menzione della particella sub 25 (per i motivi già accertati e con le

precisazioni illustrate nella corrente relazione) possa incidere sulla

trasferibilità del bene e sia in grado di concretizzarsi nell’intrapresa azione

revocatoria con restituzione del prezzo. Anche in questo caso,

l’interpretazione attrice appare eccessiva, in quanto l’accertato mero errore

materiale nel nostro ordinamento viene corretto con un atto di pari tenore,

promosso anche da una sola delle parti (vedi anche art. 17 della L. 47/85).

La convenuta notaio […] , a mezzo del CTP arch. […] , nella sua nota


adduce argomenti sostanzialmente in accordo con la corrente relazione.

Le altre parti in causa fino alla data della corrente relazione non hanno

prodotto alcun documento.

10.0 Conclusioni.

Il sopralluogo effettuato presso i luoghi oggetto di causa e il conseguente

studio del caso in esame ha permesso di rispondere ai quesiti posti che

sinteticamente si riportano di seguito:

10.1 la situazione urbanistica dell’immobile e la relativa vicenda storica è

descritta nella corrente relazione;

10.2 per l’appartamento sub 25 per cui è causa è stata rilasciata

concessione edilizia in sanatoria n° 290458 del 12.12.2002 relativa

agli immobili commerciali (cui appartiene quello in esame), in

quanto l’accatastamento prot. 71189/94 espressamente menzionato

nella citata concessione in sanatoria contiene anche la medesima

unità immobiliare sub 25;

10.3 in base alla documentazione versata in atti dalle parti, a quella

prodotta dal Comune di Roma a seguito dell’ordine di esibizione

emesso dal Giudice e a quella prodotta dalle parti in occasione della

corrente CTU è possibile indicare che il certificato di abitabilità /

agibilità non risulta emesso, né risulta in corso il relativo

procedimento;

10.4 l’immobile per cui è causa è compreso nella concessione edilizia n.

290458 del 12.12.2002 relativa alla destinazione d’uso commerciale

(cui afferisce l’appartamento uso ufficio in esame) perché in tale

documento viene espressamente indicato l’accatastamento effettuato


e depositato all’USCE con il prot. 71189/94 che comprende anche il

sub 25, appartamento per cui è causa;

10.5 la sanabilità urbanistica dell’immobile è un argomento superato in

quanto abbiamo già visto che l’immobile in questione è compreso

nella concessione edilizia in sanatoria 290458 del 12.12.2002;

10.6 la stima del minor valore dell’immobile (alla data di acquisto e a

oggi) è pari al costo necessario per il perfezionamento della pratica

amministrativa di agibilità (qualora perfezionabile, in quanto non si

trova in atti il certificato di agibilità relativo alla concessione

originaria n. 271/C del ’92), stimata nel complesso pari a €

5.000,00, (fatte salve eventuali circostanze non desumibili, come – a

mero titolo esemplificativo – il motivo della mancata produzione in

atti del certificato di agibilità relativo alla concessione 271/C del

’92).

11.0 Elenco degli allegati.

11.1 Allegato 1 - Verbale di accesso;

11.2 Allegato 2 - Fotografie;

11.3 Allegato 3 - copia stralcio istruzioni Comune di Roma su

domanda certificato agibilità;

11.4 Allegato 4 - copia stralcio rivista “Il Consulente

Immobiliare”;

11.5 Allegato 5 - Documenti prodotti dalle parti;

Il sottoscritto CTU deposita tutta la documentazione consegnata in sede di

conferimento d’incarico congiuntamente a quella eventualmente raccolta o

consegnata dalle parti nel corso delle attività relative all’incarico assegnato,


unitamente alla presente relazione, ai relativi allegati e ai fascicoli delle parti

eventualmente prelevati dal fascicolo d’ufficio, come risulta dal verbale

dell’ultima udienza citata in epigrafe.

Con la presente relazione, costituita da 28 pagine dattiloscritte e 5 allegati,

lo scrivente C.T.U. ritiene di avere assolto completamente il mandato

assegnatogli e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.

Roma, […].

Il C.T.U.

Ing. Alberto Botti

Iscritto al n° […] dell’albo degli Ingegneri della provincia di Roma

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