5 dicembre 2011

HOTEL BUSINESS

studio di fattibilità per bacino di utenza e concorrenza a Peschiera del Garda

HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 03

SITO

ACCESSIBILITÀ

UTENZA BUSINESS

CONCORRENZA

URBANISTICA

p. 04

06

08

10

14

INDICE

04

SITO

Il sito in oggetto, che permette la realizzazio-ne di una struttura alberghiera, è localizzato nel comune di Peschiera del Garda, che si trova nell’estremità sud del Lago di Garda. Geograficamente si identifica come uno dei

principali punti di contatto tra l’area turi-sti-ca del Garda e l’area commerciale/manufat-turiera della provincia veronese.Il comune di Peschiera del Garda si trova pressoché a metà strada tra le città di Ve-rona e Brescia, si trova esattamente sull’asse autostradale della A4 Milano-Venezia.

VERONA

MANTOVA

BRESCIA

lago di Garda

provincia

di Verona

BERGAMO

COMOVARESE

ALESSANDRIA

NOVARA

CREMONA

PIACENZA

PAVIA

MODENA

BOLOGNA

FERRARA

ROVIGO

VICENZA

BELLUNO

PADOVA

TREVISO

TRENTO

PARMA

REGGIO EMILIA

MILANO VENEZIA

localizzazione in relazione ai principali centri e assi di trasporto

HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 05

Si trova in una posizione di enorme visibilità stradale: è immediatamente prossimo al ca-sello autostradale di Peschiera del Garda del-la A4 (Milano-Venezia), dalla quale è visibile, inoltre confina su due lati con l’importante

SR11 che collega la città di Verona con il Lago di Garda, e con la nuova SR450 che collega il casello di Peschiera d/G con quello di Affi

della A22 (Modena-Brennero).

A4

SR11

SR11

SR450CASELL0 PESCHIERA

area di progetto

VERONA

VENEZIA

MILANO

AFFI

VALEG

GIO

SIRMIO

NE

LAZ

ISE

PESCHIERA DEL GARDA

localizzazione nel territorio di Peschiera del Garda

06

ACCESSIBILITÀ

A22: 18,4km (16min)

�era di Verona: 24,4 km (16min)

staz. Porta Nuova: 27km (21min)

aeroporto di Verona: 18,5km (19min)

parchi divertimento: 3km

staz. Peschiera: 2km

aeroporto di Brescia: 41,1km (35min)

aeroporto di Bergamo: 89km (50min)

A4: 1km

A22

A4

SIRMIONE

LAZISE

AFFI

VERONA

DESENZANO

PESCHIERA D/G

VENEZIA

MODENA

BRENNERO

MILANO

BARDOLINO

GARDA

VILLAFRANCA DI V.VALEGGIO SUL MINCIO

Autostradale:il sito è immediatamente raggiungibile dal ca-sello di Peschiera d/G della A4, che si trova a un centinaio di metri; l’autostrada A4 Milano-Venezia conta un transito di quasi 80.000.000 veicoli leggeri l’anno, e un transito giornalie-ro medio pari a 285.000 veicoli.Il sito è facilmente raggiungibile anche per chi proviene dalla A22 (Modena-Brennero), grazie alla nuova SR450 che parte proprio dal sito in oggetto ed arriva direttamente al ca-sello di Affi, in poco più di 15 minuti d’auto.

Aeroportuale:I vicini aeroporti di Verona, Brescia e Ber-gamo permettono collegamenti nazionali ed internazionali con tutte le principali città eu-ropee, e non solo. In tutti questi tre aeropor-ti operano le principali compagnie business come Lufthansa, British Airways, Air France, Alitalia, ecc., oltre alle più note compagnie

low-cost come Ryanair e Easyjet.L’aeroporto Catullo di Verona, che nel 2009

collegamento ai principali nodi di trasporto e luoghi di interesse

distanze in km e tempo di percorrenza

HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 07

ha contato un traffico di oltre 3 milioni di

passeggeri, è raggiungibile in 15 minuti, mentre si arriva a quello di Brescia in soli 30 minuti e a quello di Bergamo Orio al Serio in 50, tutti comodamente raggiungibili con la A4.

Ferroviaria:Peschiera del Garda si trova sulla tratta fer-roviaria Milano-Venezia, dove transitano e vi sostano i treni veloci Freccia Bianca. Tra l’altro la linea Milano-Verona-Venezia è in-serita nel corridoio di alta velocità Lisbona-Kiev. La vicinissima stazione di Peschiera d/G permette anche il raccordo con la stazione principale di Verona, dove transitano le linee ferroviarie di alta velocità Parigi-Budapest e Berlino-Roma.

Fiera di Verona: 35 manifestazioni annue; 15.380 espositori e 1.235.000 visitatori annui (VeronaFiere)

viste da rotonda su SR450-superstrada Peschiera Affi (sopra) e SR11-via Tangenziale (sotto)

08

UTENZA BUSINESS

industria alimentare

ind

ust

ria

ali

me

nta

re

pro

du

zio

ne

vit

ivin

ico

la

ma

rmo

e p

ietr

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calz

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info

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tica

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zata

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me

cca

nic

o

con

sorz

io d

ell

a m

od

a

log

isti

co in

term

od

ale

un. produttive

700

300

500

3500

1500

400

300

1000

calzaturiero

marmo e pietre

produzione vitivinicola

informatica

logistico intermodale

termotecnico/meccanico

consorzio della moda

e tecnologia avanzata

Bauli, Rana, ZueggGruppo Veronesi...

Frau, Olip, E�egi, Saint Luis...

Antolini, Cereser, Nikolaus...

Pasqua, Bolla, Masi,

Gruppo Italiano Vini...

Cadit

Interporto Verona,VeronaMercato...

Wolkswagen Group Italia,

Riello, Everel, Ici Caldaie...

Franklin&Marshall,

Swinger - Byblos...Martinelli Group,

La ricca area imprenditoriale locale ne fanno di Verona il secondo polo produttivo della Re-gione Veneto, immediatamente dopo la pro-vincia di Vicenza. Le aree di business che si sono maggiormente sviluppate hanno portato alla nascita di veri e propri distretti produttivi, da cui sono e-merse importanti realtà aziendali di carat-tere nazionale ed internazionale, come Bauli, Rana, Gruppo Italiano Vini, Riello, Calzedo-nia, Franklin&Marshall, Swinger-Byblos, e tanti altri.

La città di Verona ospita l’importante orga-nizzazione fieristica VeronaFiere, con le sue

35 manifestazioni e con oltre 1 milione e 200 mila visitatori annui, le cui principali mani-festazioni di carattere internazionale sono Vinitaly, Fieracavalli, Marmomac e Samoter.

distribuzione per settore delle attività produttive Fiera di Verona

HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 09

In un’area particolarmente florida di attività imprenditoriali di grande

spessore, si possono identificare alcune importanti realtà aziendali in

un raggio di non più di 15 minuti di distanza dal sito in oggetto:

01. Franke Spa, elettrodomestici

02. BMW Italia Spa, automotive

03. Officine Brennero Spa, automotive

04. Scattolini Spa, automotive

05. Scar srl, accessori automotive

06. Berner Spa, accessori automotive

07. Le Fablier Spa, mobile

08. Olip Calzaturificio Spa, calzature

09. Saint Louis Spa, calzature

10. Effegi Spa, calzature

11. Pidigi Spa, accessori calzature

12. Silpa Group Spa, suolificio

13. Swinger Spa, abbigliamento lusso

14. Nikolaus Bagnara Spa, marmo

15. Eastern Granit Italia srl, marmo

16. Cereser Marmi Spa, marmo

17. Granitex Spa, marmo

18. Nils Italia srl, lubrificanti

19. Cordioli & C. Spa, prefabbricati

20. Georg Fischer Spa, termotecnica

21. Everel Spa, elettromeccanici

22. Kelvin srl, termoidraulica

23. Garnet srl, elettromeccanici

24. Air Liquide Italia Spa, produzione gas

25. Giacomini Spa, termotecnica

26. Inficon Gmbh, elettronica

27. Orthofix srl, ortopedia

28. Arda Spa, materiale per disegno

29. Gruppo Italiano Vini Scarl, vitivinicola

30. Eismann srl, frozen food

31. Pellini Spa, food

32. Leberco Packaging Spa, packaging

33. MF1, maglieria

localizzazione aziende in un raggio di 15 minuti

area di progetto

VERONAPESCHIERA D.G. 01, 08, 20

24, 26, 28

10, 29

02, 14, 16

17, 18

03, 23

06, 11, 12

13, 05, 27

30, 31, 32

21, 22, 33

04, 07, 19

10

CONCORRENZA

Sono state prese in esame tutte le strutture alberghiere di tipologia business partendo dal centro di Verona, per un raggio di 35 km. Le strutture sono un totale di 63, comprese tra 3, 4 e 5 stelle e dimore storiche.Di queste solo 48 offrono servizi congressua-li, di cui solo 41 hanno sale meeting attrez-zate.

strutture ricettive in un raggio di 35km dal centro di Verona

7 strutture non rientrano nella mappa, localizzate a: Bevilacqua (1), Cerea (1), S. Bonifacio (2), S. Martino B.A. (1), Soave (2)

con sale meeting attrezzate, costruzione recente con sale meeting attrezzate con servizi congressuali senza servizi congressuali

area di progetto

staz.Porta Nuova

!era di Verona

aeroporto

parchi di divertimento

VERONAPESCHIERA D.G.

HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 11

analisi strutture ricettive per dimensione e servizi

Le 41 strutture selezionate sono state analiz-zate ancor più a fondo sulla base di:

capienza sale meeting- 3 con capienza unica sala >600 posti- 4 con capienza unica sala 380-450 posti- 7 con capienza unica sala 180-250 posti- 11 con capienza unica sala 100-160 posti- 11 con capienza unica sala <100 posti

caratteristiche architettoniche- 9 strutture sono di recente costruzione, con arredi contemporanei e standard, senza nes-suna particolare eccellenza di stile- 17 costruzione risalenti agli anni ‘70-’90, con arredamento interno di tipo standard- 15 costruzioni storiche o rustiche con arredi prevalentemente di lusso o rustico, solo 2 di queste si distinguono per uno stile pretta-mente artistico e di design contemporaneo;

collegamento a catene alberghiere- solo 13 collegati a catene: Boscolo Hotels (1), Parc Hotels (2), IHG (2), Best Western (3), Clap Hotels (4), Alliance (1)

servizi offerti- solo 8 hanno SPA interna- solo 8 non hanno cucina interna- solo 6 non hanno parcheggio

2,4 % Boscolo Hotels4,9 % Parc Hotels

4,9 % IHG

7,3 % Best Western

9,7 % Clap Hotels

2,4 % Alliance

22,0 %

36,6 %

41,4 %

recenti

storiche

‘80 e ’90

26,8 %100-160

9,7 %380-450

7,3 %> 60012,2 %

altro

17,1 %180-250

26,8 %< 100

capienza sale meetingpiù di 600 posti; 380-450;180-250; 100-160; meno di 100; valore non pervenuto

recenti; storiche o rustiche; anni ‘80 e ’90

collegamento a catene alberghiere

caratteristiche architettoniche

con SPA

con cucina

con parcheggio

19,5 % 85,4%80,5 %

con SPA con cucina con parcheggio

68,7 %

31,3 %

indipendenti

capienza sale meeting (nr. posti)

collegamento a catene alberghiere

caratteristiche architettoniche

12

Prendendo in esame le 9 strutture congres-suali di recente costruzione con servizi di os-pitalità adeguati, sono state geolocalizzate in funzione dell’accessibilità alle principali fonti di generazione del traffico, e cioè aero-porto, fiera e autostrada:

- sono tutte comodi dall’autostrada A4, 3 sono entro un raggio di 2 km, gli altri 6 sono in un raggio tra i 5 e gli 8 km

- rispetto l’aeroporto, 2 di queste strutture si trovano entro 2,5 km, 2 entro 5,5 km, 1 a 8 km, 2 entro i 17 km, e 2 entro i 25 km

- rispetto la Fiera di Verona, 1 si trova entro 2 km, 3 entro 9 km, 3 entro 15 km, 2 entro 29 km

localizzazione strutture di recente costruzione

posizione rispetto all’autostrada A4, all’aeroporto, alla fiera di Verona strutture di recente costruzione

area di progetto

!era di Verona

10 km

5 km

aeroporto

A4

VERONA

PESCHIERA D.G.

HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 13

Sempre le 9 strutture sono state esaminate anche sulla base della capacità ricettiva e dei servizi di ospitalità offerti:

capienza sale meeting- 5 con capienza fino a 150 persone- 3 con capienza fino a 250 persone- 1 con capienza fino a 850 persone

numero di stanze- 1 ha meno di 100 stanze- 2 ne hanno meno di 140- 4 ne hanno meno di 160- 2 ne hanno tra 180 e 230

collegamento a catene alberghiere- solo 2 di questi fanno parte di un gruppo in-ternazionale (IHG), mentre solo altri 2 fanno parte di gruppi minori (CLAP HOTELS e PARC HOTELS)

servizi offerti- solo 2 di queste strutture ha SPA interna- tutte hanno cucina interna e parcheggio

caratteristiche architettoniche sono pressocché tutte strutture con arredi standard o moderni, senza particolari eccel-lenze artistiche o architettoniche

250 - 850

33 %56 %

11 %

150 - 250meno di 150

capienza sale meeting (nr. posti)

collegamento a catene alberghiere

56 %indipendenti

numero di stanze

180 - 230

meno di 100

22 %

45 %

11 %

22 %

100 - 140

140 - 160

22 %

22 %internazionali

22 %

con SPA con cucina

100 %100 %

con parcheggio

gruppi minori

capienza sale meeting250-850; 150-250; meno di 150 posti

gruppi internazionali (IHG); minori (Clap Hotels, Parc Hotels); indipendenti

meno di 100; 100-140; 140-160; 180-230

collegamento a catene alberghiere

numero di stanze

con SPA

con cucina

con parcheggio

analisi strutture recenti per dimensione e servizi

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URBANISTICA

tipologia

sottozona D3.1 - attrezzature alberghiere

indici urbanistici

Densità terrritoriale massima: 2,00 mc/mqAltezza massima: 10,50 mDistanza minima dai confini: 7,50 m

Distanza minima dalle strade: 10,00 mDistanza minima fra i fabbricati: 10,00 mParcheggi minimi: 6 mq/posto lettoVerde minimo: 10 mq/posto letto

dimensioni area

Supereficie fondiaria: 7120 mq(Volume massimo: 14240 mc)

prescrizioni minime

- capacità ricettiva: minimo 7 camere- camere con bagno privato o lavabo- 1 bagno comune per piano- verde: 1 albero ogni 2 posti letto- verde parcheggi: 1 albero ogni 3 posti auto inserimento del lotto su planimetria del PRG