Stefano Intorbida LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA … aiuto per capire la convenienza e le...

Stefano Intorbida

LA RIQUALIFICAZIONEENERGETICA INTEGRATAED ECONOMICAMENTESOSTENIBILE1a Edizione - Maggio 2013

Riqualificazione Energetica_Master_170x240 16/05/13 10:32 Pagina 1

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INDICE

PREMESSA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1. LA NECESSITÀ DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO E

LE POTENZIALITÀ DELLA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

ARCHITETTONICAMENTE INTEGRATA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1.1 La necessità di valorizzazione e riqualificazione del patrimonio edilizio per la sua redditività e vendibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1.1.1 Situazione del mercato immobiliare stagnante – Riqualificazione necessaria per vendere o affittare

1.1.2 La normativa sulla locazione e vendita degli immobili impone la certificazione energetica degli edifici per la stipula dei contratti di locazione e vendita

1.2 Le potenzialità economiche esponenziali della riqualificazione energetica architettonicamente integrata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

1.2.1 Necessità di trovare una nuova strada architettonicamentesostenibile per la riqualificazione del patrimonio edilizio

1.2.2 Il mercato degli interventi architettonicamente integrati e sostenibili in edilizia per la produzione di energie rinnovabili e la riqualificazione energetica avrà una crescita vertiginosa nel corso di pochi anni

2. LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA ARCHITETTONICAMENTE

INTEGRATA ED ECONOMICAMENTE SOSTENIBILE . . . . . . . . . . . . . . 27

2.1 Il Fotovoltaico architettonicamente integrato (BIPV) . . . . . . . . . . . 27

2.1.1 Che cos’è un impianto fotovoltaico

2.1.2 Che cos’è un impianto fotovoltaico architettonicamente integrato (BIPV)

2.1.3 I nuovi incentivi del V Conto Energia per l’integrazione architettonica

2.1.4 Illustrazioni degli impianti fotovoltaici architettonicamente integrati più interessanti

2.1.5 Esempio pratico dell’aumento di redditività di un impiantofotovoltaico architettonicamente integrato rispetto ad un impianto standard


2.2 L’ottimale integrazione impianto-involucro edilizio ai fini della sostenibilità architettonica e convenienza economica . . . . . . . . . 61

2.2.1 Approccio architettonicamente conservativo/innovativo per la riqualificazione energetica, alternativo ad un intervento invasivo e con effetti architettonicamente negativi

2.2.2 Miglioramento dell’efficienza energetica e riduzione della spesa economica dell’intervento, mediante l’ottimale integrazione impianto/involucro edilizio

2.2.3 Esempi virtuosi, facilmente replicabili, con indicazioni operative dei costi e benefici ottenuti

3 LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA AD ISO RISORSE PER IL

PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO E PRIVATO, PROJECT

FINANCING PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI

EDIFICI PUBBLICI E PROCEDURE TECNICO/AMMINISTRATIVE PER

L’OTTENIMENTO DI INCENTIVI PUBBLICI PER LA RIQUALIFICAZIONE

ENERGETICA NELL’EDILIZIA PRIVATA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

3.1 Analisi economica degli interventi - Apporto economico delrecente Conto Energia Termico (Decreto Ministero dello SviluppoEconomico 28 dicembre 2012) - Riqualificazione energetiche degli edifici, privati e pubblici, ad iso risorse . . . . . . . . . . . . . . 79

3.2 È possibile riqualificare energeticamente un edificio privato, valorizzandolo architettonicamente, ad iso risorse? . . . . . . . . . . . . 90

3.3 È possibile riqualificare energeticamente un edificio pubblico, valorizzandolo architettonicamente, ad iso risorse? . . . . . . . . . . . . . . 118

3.4 Il project financing per la riqualificazione energetica degli edifici pubblici, in riferimento alle ultime novità normative – opportunità per le PA e per gli investitori privati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

4. LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA SOSTENIBILE ED INTEGRATA

COME PARTE QUALIFICATA DEL PROGETTO DELLA CITTÀ

INTELLIGENTE «SMART CITY» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

4.1 Che cosa sono le «Smart Cities» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

4.2 Approccio integrato per la riqualificazione dell’edificio basatol’utilizzo efficiente dell’energia, come parte di un interventointegrato ed intelligente per la riqualificazione delle città «smart city» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

4.3 Azione integrata, attraverso un partenariato pubblico-privato, perconcretizzare progetti di smart city in grado di portareinnovazione, crescita economica e miglioramento della qualità della vita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

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DOWNLOAD

Documenti disponibili nell’area download collegata al presente volumeed accessibile all’indirizzo www.legislazionetecnica.it/download

— Introduzione alla Guida alle applicazioni innovative finalizzateall’integrazione architettonica del fotovoltaico IV Conto Energia

— Catalogo degli impianti fotovoltaici integrati con caratteristicheinnovative, redatto dal GSE (Gestore Servizi Energetici),nell’agosto 2012

— Guida al Fotovoltaico, redatta dall’Unione Agricoltori e ColtivatoriDiretti Sudtirolesi

— Documento per le Regole Applicative del Conto Termico

BIBLIOGRAFIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

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PREMESSA

Il patrimonio edilizio esistente ha in molti casi un valore estetico rile-vante. Basta passeggiare nelle nostre belle città (ma anche in quelledi tutta l’Europa e non solo) per accorgersi del valore architettonicodei palazzi che costituiscono lo skyline dei nostri centri storici (maanche delle nostre aree di periferia). Rispetto all’intero costruito, un40-50% degli edifici esistenti presenta queste caratteristiche. Riferen-dosi a tale tipo di patrimonio edilizio delle domande sorgono spontanee:ma quanto consumano energeticamente questi edifici? Come si puòintervenire correttamente su questa tipologia di edifici per una riqua-lificazione energetica, in linea con gli standard richiesti dalla normativa,che non comprometta il loro valore estetico? Da queste semplici considerazioni si capisce, chiaramente, che esisteun problema enorme nella riqualificazione energetica edilizia, cioè l’in-tegrazione architettonica della riqualificazione energetica e l’otti-male rapporto tra il beneficio energetico e la sostenibilitàestetico/architettonica.L’attuale situazione di forte crisi del mercato immobiliare, impone aglioperatori del settore, pubblici e privati, incominciando dal singolo pro-prietario della propria abitazione, di attivarsi, in prima persona, percapire le possibilità di valorizzazione del, piccolo o grande, patrimonioimmobiliare che deve gestire. Non è più possibile non attivarsi. Il siste-ma di tassazione sul patrimonio edilizio sempre più vessatorio deter-mina la netta svalorizzazione dello stesso se non si riesce a metterloa reddito. Un edificio fortemente energivoro, come lo sono la maggiorparte degli attuali edifici, risulta ormai fuori mercato, e sarà semprepiù difficile riuscire ad affittarlo o venderlo, ma sarà sempre più pro-blematico, anche per il possessore della sola prima casa, continuarea mantenere un edificio energeticamente troppo costoso.La riqualificazione energetica degli edifici esistenti è quindi unanecessità, un investimento inevitabile per tutti.Dalle considerazioni sopra esposte, con l’aggiunta della constatazioneche il consumo di nuovo territorio per le nuove costruzioni sarà sempredi meno, deriva, oggettivamente, che il mercato degli interventi di riqua-lificazione energetica, mediante fonti rinnovabili architettonicamenteintegrate nel contesto architettonico/estetico delle nostre città, avrà sicu-ramente un incremento vertiginoso nei prossimi anni. Il mercato delfotovoltaico integrato (BIPV), da una seria e rigorosa ricerca della PikeResearch (Società di consulenza che offre un’analisi approfondita dei

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mercati globali di tecnologie pulite), quadruplicherà nei prossimi cinqueanni, grazie anche al cambio di mentalità degli architetti e dei proprietariimmobiliari, con una forte e decisa diffusione proprio nell’Europa occi-dentale.Questo libro offre la possibilità, in modo semplice e concreto, dicapire quali sono le opportunità di una reale e qualificante valo-rizzazione del patrimonio edilizio esistente, sia pubblico che privato,attraverso una riqualificazione energetica che sia anche una riqualifi-cazione e valorizzazione estetica/architettonica e non al contrario unasua svalorizzazione architettonica.Altra leva fondamentale, per riuscire ad effettuare concretamente inter-venti di riqualificazione energetica, è il reperimento delle necessarierisorse finanziarie; a tal fine, nel libro, viene attentamente sviluppatala possibilità di finanziamento degli interventi mediante valutazionisui risparmi di spesa per i consumi energetici e sulle modalitàoperative per l’ottenimento degli incentivi, nazionali e regionali, inparticolar modo per le fonti energetiche rinnovabili architettonicamenteintegrate.Viene inoltre sviluppata, per le Pubbliche Amministrazioni, la possibilitàdi riqualificare energeticamente il proprio patrimonio edilizio, istituzio-nale e/o da reddito, attraverso interventi di project financing spe-cializzati per la riqualificazione energetica ed ambientale degli edi-fici pubblici. Partendo dall’analisi dei consumi storici, valutandone la relativa pos-sibile diminuzione che si può ottenere con la realizzazione degli inter-venti di riqualificazione più incisivi ed interessanti, sommando i con-tributi economici/finanziamenti ottenibili in base alla normativa regionalee nazionale, risulta possibile ottenere, tramite operazioni di project finan-cing, una ottimale riqualificazione energetica degli edifici pubblici adiso risorse, cioè senza spese aggiuntive per la PA, rispetto alla spesastorica di gestione dell’edificio.Nel libro viene sviluppata quella filosofia di approccio integrato ed oli-stico della riqualificazione/valorizzazione del patrimonio edilizio esisten-te, inquadrando i singoli interventi anche come parte di un rinnovamentopiù generale, a più voci richiesto, delle nostre città, attraverso la rea-lizzazione delle Smart Cities, «le Città Intelligenti», dove riqualificazioneenergetica, connettività digitale e mobilità sono individuati come volaniper la crescita economica e per il miglioramento della qualità dellavita dei cittadini.

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Il libro si rivolge, quindi, ad un ampio bacino di operatori; oltre almondo:

— dei professionisti del settore edile e dell’energia;— dell’industria che produce componenti per la riqualificazione

energetica in edilizia;— delle società immobiliari e di gestione dei patrimoni edilizi, pub-

blici e privati;— della Pubblica Amministrazione, amministratori e dirigenti/fun-

zionari tecnici ed amministrativi;— accademico e studentesco;

risulta particolarmente interessante anche per il singolo proprietariodella propria abitazione e/o per il piccolo proprietario immobiliare, chein modo semplice e concreto può trovare in questo libro un efficaceaiuto per capire la convenienza e le opportunità presenti sul mercato,per ottenere una opportuna riqualificazione energetica che determiniuna importante valorizzazione e aumento della redditività del pro-prio immobile.

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1LA NECESSITÀ DI VALORIZZAZIONEDEL PATRIMONIO EDILIZIO E LE POTENZIALITÀDELLA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICAARCHITETTONICAMENTE INTEGRATA

1.1 LA NECESSITÀ DI VALORIZZAZIONE E RIQUALIFICAZIONE DEL

PATRIMONIO EDILIZIO PER LA SUA REDDITIVITÀ E VENDIBILITÀ

1.1.1 Situazione del mercato immobiliare stagnante – Riqualificazione necessaria per vendere o affittare

In questa fase di profonda crisi del mercato immobiliare i patrimoni immobiliari,pubblici o privati, piccoli o grandi che siano, non si riescono a vendere o affittare,o se ci si riesce i prezzi devono essere pesantemente ribassati.Il sistema di tassazione degli immobili sta diventando sempre più pesante, finoal punto che un immobile che non si riesce a vendere o affittare diventa realmenteun peso economico per il proprietario, in qualche caso non sopportabile dal bilancioeconomico familiare.Le Pubbliche Amministrazioni mettono in vendita i loro patrimoni immobiliari,ma non riescono a trovare gli acquirenti o se ci riescono lo fanno a fronte dipesanti sconti sul prezzo di stima posto a base d’asta.In questa situazione considerare i patrimoni immobiliari in un’ottica più daimprenditore che da semplice venditore è fondamentale per raggiungere ilrisultato di salvaguardare o accrescere il valore del bene.Per le Pubbliche Amministrazioni procedere a piani di valorizzazione del patrimonioimmobiliare dell’ente, prima di procedere alla relativa dismissione, è diventato datempo obbligatorio. L’art. 58 del decreto-legge n. 112/2008 ha previsto che per procedere alla valo-rizzazione del patrimonio immobiliare di regioni, provincie, comuni e altri entilocali, ciascun ente deve individuare i singoli beni immobili, non strumentali, rica-denti nel territorio di competenza, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismis-sioni e predisporre il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari, allegatoal bilancio di previsione.La filosofia che sta alla base di tale prescrizione è quella che anche l’ente pubbliconon deve unicamente procedere alla vendita o svendita del proprio patrimonioimmobiliare, ma deve preliminarmente valutare azioni di valorizzazione, come:

— cambi di destinazione d’uso;— suddivisione funzionale degli immobili;— adeguamento degli impianti tecnologici;

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— riqualificazione energetica;— adeguamento strutturale e sismico;— riqualificazione architettonica ed estetica;— insieme sistematico ed integrato dei singoli interventi sopra descritti;— valorizzazione strategica e funzionale dell’area urbana nella quale

insiste/insistono i compendi immobiliari oggetto di valorizzazione, attra-verso anche azioni sinergiche pubblico-privato (finanza di progetto);

— piani particolareggiati attuativi per la riqualificazione dei singoli immobilied aree urbane;

— intercettazione di finanziamenti regionali, nazionali ed europei per la riqua-lificazione funzionale e tematica dei compendi immobiliari;

— altro.La PA, avendo anche particolari potenzialità, derivanti dalla sua autorità di entepubblico, deve assumere la veste di soggetto diligente (pro attivo) alla valoriz-zazione del proprio capitale immobiliare con una visione imprenditoriale e nonburocratica di gestione. Deve attivare e ricercare tutte le azioni possibili perricavare redditività e non passività dal proprio patrimonio.Il problema principale è quello reperire le risorse finanziarie necessarie perattivare i lavori di riqualificazione/valorizzazione. Gli enti pubblici hanno sempremeno possibilità di spesa, come fare quindi per valorizzare il proprio patrimonioedilizio?Le strade principali sono due:

— creare valore aggiunto sugli immobili mediante progetti/strumenti divalorizzazione delle capacità economiche dell’area urbana o del compendioimmobiliare, attraverso la:a) redazione o promozione di piani attuativi per cambi di destinazione;b) ricerca tramite interventi di finanza di progetto, project financing, di

soggetti promotori privati che hanno la capacità finanziaria e gestionaleper realizzare operazioni di valorizzazione, che la PA non potrebbe atti-vare per mancanza di risorse finanziarie e know how gestionale;

c) attivare progetti a rete di valorizzazione del territorio, fruttando le poten-zialità industriali e culturali del territorio stesso e le relative eccellenze:poli tematici, ecc.;

— realizzare interventi di riqualificazione ad iso risorse, sfruttando la capa-cità di riduzione della spesa corrente, il budget annuale per le utenze ele manutenzioni, e di intercettazione dei finanziamenti pubblici tematici.

La problematica della valorizzazione del patrimonio immobiliare e della rela-tiva reddittività risulta ancor più pressante ed importante per la proprietàprivata, dove la situazione è ancor più aggravata da un sistema di tassazionesempre più pesante, che può determinare passività economica, spesso non sop-portabile dal limitato bilancio familiare.

Per la proprietà privata, anche quella relativa alla singola unità immobiliare abi-tativa, attivare azioni/interventi di riqualificazione/valorizzazione, possibilmente adiso risorse, diventa sempre più importante.

La necessità di valorizzazione del patrimonio edilizio

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Pagine non disponibili in anteprima

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2.1.4.1 Moduli non convenzionali

Sostituzione di una guaina impermeabilizzante tramite un modulo fotovoltaico composto dinastro fotovoltaico su supporto flessibile impermeabilizzante.

Sostituzione di una guaina impermeabilizzante tramite un modulo fotovoltaico composto dinastro fotovoltaico su supporto flessibile impermeabilizzante.

La riqualificazione energetica architettonicamente integrata ed economicamente sostenibile

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Modulo fotovoltaico composto di nastro fotovoltaico su supporto rigido.

Modulo fotovoltaico composto di nastro fotovoltaico su supporto rigido.


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Ritorno dell’investimento a 20 anni

Impianto standard

Assunzioni di calcolo

Aumento StimatoEnergia (%):

4,00% OmnicomprensivaPremioConsumo

Inflazione Prevista(%):

2,00% Base € 0,182 € 0,100

Decadimento Annuo(%):

0,50% Made in EU € 0,020 Made in EU

% di autoconsumoassunta:

20,00% Eternit € 0,000 € 0,000

Tasso InteresseFisso 10 Anni:

7,80% Pensiline € 0,000 € 0,000

Prezzo MedioQuota Energia:

€ 0,15TariffaEquivalente

€ 0,202 € 0,120

Ipotesi di pagamento in contanti

PrezzoTotaleRicavi

CostiOperativi

GuadagnoRendimentosu CapitaleInvestito:

€ 7.800 € 16.908 € 1.886 € 7.222 7,50%

Ipotesi di finanziamento in 10 anni

AnticipoTotaleRimborso

Guadagno Prestito Interessi

€ 1.170 € 9.507 € 4.344 € 6.630 € 2.877

Rendimento su Capitale Investito 8,00%


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Il rendimento sul capitale investito risulta essere, anche per l’impianto stan-dard, particolarmente interessante. Apparentemente il rendimento sul capitale investito, nell’ipotesi del finanziamentoa 10 anni, risulta più elevato, ma è soltanto dovuto al minor capitale (anticipo)investito rispetto al capitale investito nel caso di pagamento totale in contati.In termini assoluti vediamo che è più conveniente il guadagno relativo pagamentoin contati, € 7.222 contro € 4.344.Dal grafico sottostante, rappresentante il Business Plan dell’operazione, risulta chel’impianto si ripaga completamente, con dei flussi di cassa costanti negli anni,al decimo anno di funzionamento, per i successivi anni abbiamo quindi unguadagno costante, che appunto arriverà a € 7.222 al ventesimo anno (nelcaso di pagamento in contanti).


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$ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA AD ISORISORSE PER IL PATRIMONIO IMMOBILIAREPUBBLICO E PRIVATO,PROJECT FINANCING PER LA RIQUALIFICAZIONEENERGETICA DEGLI EDIFICI PUBBLICI EPROCEDURE TECNICO/AMMINISTRATIVE PERL’OTTENIMENTO DI INCENTIVI PUBBLICI PER LARIQUALIFICAZIONE ENERGETICA NELL’EDILIZIAPRIVATA

3.1 ANALISI ECONOMICA DEGLI INTERVENTI - APPORTO ECONOMICO

DEL RECENTE CONTO ENERGIA TERMICO (DECRETO MINISTERO

DELLO SVILUPPO ECONOMICO 28 DICEMBRE 2012) - RIQUALIFICAZIONE ENERGETICHE DEGLI EDIFICI, PRIVATI E

PUBBLICI, AD ISO RISORSE

Effettuate le simulazioni tecniche degli interventi di riqualificazione energetica, ilprogettista e/o il proprietario si pongono il problema di quali interventi privilegiarein relazione al miglior rapporto efficacia/ritorno economico.Le valutazioni di tipo economico sono chiaramente fondamentali per poter attivarele opere necessarie per la riqualificazione energetica degli edifici. Nell’attuale situa-zione di crisi economica bisogna porre particolare attenzione a quelle opereche con poca spesa, e bassa invasività architettonica, riescono a produrre flussidi cassa positivi (ritorni economici), dovuti a risparmi sulla spesa energetica eagli incentivi statali, capaci di recuperare il prima possibile il capitale investito.Tale situazione/studio si concretizza nel determinare quegli interventi che con-sentono il maggior Valore Attuale Netto (VAN).Il Valore Attuale Netto (VAN) è una metodologia tramite cui si definisce ilvalore attuale di una serie attesa di flussi di cassa attualizzandoli sulla basedel tasso di rendimento. Il VAN è funzione degli indicatori economici utilizzati nell’analisi del calcolo:

— tasso di interesse;— tasso generale di inflazione;— tasso di aumento del costo dell’energia.

Il valore del VAN è fortemente influenzato da questi indicatori, anche una piccolavariazione di questi parametri può determinare valori diversi del VAN.

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L’ottimizzazione del calcolo economico può portare a determinare, ad esempio,anche la più conveniente superficie di produzione di un impianto fotovoltaico.Si possono definire grafici dell’andamento del VAN di un impianto fotovoltaico alvariare, ad esempio, del tasso di aumento dell’energia elettrica, e verificare se l’impiantorimane conveniente all’aumentare del costo dell’energia in assenza di incentivi.Lo studio della convenienza economica della riqualificazione energetica di un edi-ficio, considerata da un punto di vista esclusivamente finanziario, deve indicarei risparmi economici che, con l’aggiunta dei benefici fiscali o contributi in contocapitale o conto interessi determinati dalle Leggi nazionali e/o regionali, riesconoa ripagare i costi per la realizzazione dei lavori di riqualificazione.Gli indicatori più utilizzati per indicare in modo sintetico tale convenienzaeconomica sono: il ritorno dell’investimento, Payback (PBP) ed il Valore AttualeNetto (VAN).

Mi sembra interessante ed utile a questo punto procedere con veloci nozioni di«Analisi economica degli investimenti»La procedura logica secondo cui si imposta un’analisi di convenienza economicaconsiste in un raffronto tra il denaro attuale speso per l’investimento dei lavorida effettuare ed il denaro, o il generico beneficio monetizzato, che si ipotizzavenga prodotto dall’intervento di riqualificazione nell’arco della vita media utiledello stesso intervento.Definiti: G = guadagno; S = spesa e R = ricavo, la semplice relazione che legale tre variabili economiche è:

G = R – S

Se il valore di G è positivo l’azione andrebbe intrapresa, altrimenti no.Considerato che i ricavi sono costituiti sostanzialmente da flussi di cassa che sigenerano durante il periodo della vita utile degli interventi, mentre la spesa pergli interventi viene erogata all’anno zero, non si ha contemporaneità tra i flussieconomici in uscita con quelli in entrata.Il confronto va, quindi, effettuato con l’ausilio di coefficienti di correlazione cheequiparano il valore del denaro disponibile in tempi diversi.Il coefficiente di correlazione che permette il confronto tra flussi di denaro erogatiin tempi diversi, è «l’interesse».La formula di capitalizzazione composta, che fissa l’equivalenza tra un capitaleK0 odierno ad un capitale Kn disponibile tra n anni, è la seguente:

Kn = K0 (1 + R)n

Se vogliamo riportare la valutazione economica al tempo zero, cioè quando effet-tuiamo l’esborso del denaro per i lavori, dobbiamo determinare quanto vale ildenaro che riceveremo distribuito nei successivi anni. Per far questo dobbiamodeterminare il «fattore di sconto» che è semplicemente l’inverso della capitaliz-zazione composta:

La riqualificazione energetica ad iso risorse per il patrimonio immobiliare pubblico e privato

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K0 = Kn / (1 + R)n

Facciamo un esempio pratico.Faccio dei lavori nel 2013 è spendo € 15.000 per effettuare i lavori, voglio cono-scere l’attualizzazione al 2013 del flusso di cassa, determinato dai risparmi sullebollette, nell’anno 2015, pari a € 500. Considero che il tasso di interesse bancarioannuo è del 6%, supposto costante nei due anni.Che valore equivalente ha il flusso economico di cassa che entrerà tra due anni?I parametri di questo semplice esempio sono: n = 2 e R = 0,06.Mettendo questi valori della formula del fattore di sconto si ha un valore pari a0,89. Il flusso economico di € 500 tra due anni avrà, quindi, un valore attualizzatoal 2013 pari a:

€ 500 x 0,89 = € 445

Chiaramente ricevere denaro non oggi ma dopo qualche anno ha un valoreminore, che è funzione del tasso di interesse del denaro.Il Valore Attuale Netto (VAN) di un investimento determina appunto questo. Ope-rando confronti tra quantità di denaro disponibili in diversi momenti temporali. Viene quindi definito come Valore Attuale Netto (VAN) la differenza tra lasomma dei ricavi economici previsti, e determinati dai flussi di cassa, e l’in-vestimento iniziale, necessario per effettuare gli investimenti.Racchiudendo il tutto in una formula:

VAN = F1 / (1 + R)1 + F2 / (1 + R)2 + … Fn / (1 + R)n - Io

Dove:Fn = flusso di cassa all’anno n;R = tasso di interesse annuo;Io = spesa iniziale.

Qualora il VAN relativo alla nostra ipotesi progettuale e di spesa fosse positivo,al termine della vita dell’investimento i benefici prodotti avranno avuto un importoscontato superiore all’investimento stesso; l’ipotesi è quindi remunerativa e quindiun buon investimento da effettuare.Al contrario l’intervento non andrebbe effettuato, dal punto di vista economico,qualora il VAN fosse negativo.La redditività (VAN) di un investimento relativo ad un intervento, si intende ilvalore attuale di quella somma di denaro che l’investimento stesso consente dirisparmiare nella sua vita, diminuito dell’investimento iniziale necessario per rea-lizzare l’intervento.In sostanza il VAN indica quanto reddito produce una determinata tecnologiaper il risparmio energetico dopo aver recuperato il relativo investimento ini-ziale.

La riqualificazione energetica ad iso risorse per il patrimonio immobiliare pubblico e privato

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