SOCIETA’ COOPERATIVA POGGIO DEI PINI · L’approvazione della variante, secondo il procedimento...

SOCIETA’ COOPERATIVA POGGIO DEI PINI

PROGETTO DI VARIANTE DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE

Richiesta di parere preliminare

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INDICE GENERALE

1 PREMESSE ............................................................................................................................ 2 2 QUADRO DI RIFERIMENTO URBANISTICO ......................................................................... 2 3 MOTIVAZIONI DELLA PROPOSTA ........................................................................................ 5 4 LA CARTOGRAFIA ................................................................................................................. 5 5 ELENCO DEGLI ELABORATI PRESENTATI ....................................................................... 7 6 IL PIANO DI LOTTIZZAZIONE APPROVATO ......................................................................... 7

6.1 BREVE CRONISTORIA .................................................................................................. 7 6.2 LE INFRASTRUTTURAZIONI DEL P.D.L. VIGENTE ..................................................... 8

6.2.1 CONVENZIONE ORIGINARIA STIPULATA IN DATA 14 APRILE 1970 ...................... 8 6.2.2 CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 3 OTTOBRE 1980 ......................................... 9 6.2.3 CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 2 AGOSTO 1985 ........................................... 9 6.2.4 CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 27 GIUGNO 2002 ....................................... 10

6.3 STATO DI ATTUAZIONE AL 2015 ................................................................................ 10 6.3.1 SUPERFICI E VOLUMI RESIDENZIALI .................................................................... 10 6.3.2 SERVIZI DI INTERESSE PUBBLICO ED ATTIVITA’ CONNESSE .......................... 10

6.4 OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA ................................................................... 11 6.4.1 IMPIANTI DI RETE .................................................................................................... 11 6.4.2 VIABILITA’ ................................................................................................................. 12

6.5 LA POPOLAZIONE DI POGGIO DEI PINI ..................................................................... 13 6.6 PREVISIONI DI SVILUPPO ABITATIVO ....................................................................... 13

7 LA PROPOSTA DI VARIANTE ............................................................................................. 15 8 STANDARD URBANISTICI ................................................................................................... 17

8.1 PREMESSE .................................................................................................................. 17 8.2 RETROCESSIONE DI PARTE DELL’AREA EX F1 ........................................................ 19

9 PARCHEGGI (S4) ................................................................................................................. 21 10 IDENTIFICAZIONE DEI NUOVI LOTTI ................................................................................. 21 11 TIPI EDILIZI .......................................................................................................................... 22 12 AREE PER SERVIZI E PER ATTIVITA’ CONNESSE AC ...................................................... 27 13 REGIME VINCOLISTICO ...................................................................................................... 28

13.1 PRESENZA DI BENI CULTURALI ................................................................................ 28 13.2 PRESENZA DI BENI ARCHEOLOGICI ......................................................................... 32 13.3 PRESENZA DI AREE BOSCATE ................................................................................. 36 13.4 VINCOLI DERIVANTI DAL P.A.I. (HG, HI), RISPETTO DELLE FASCE FLUVIALI E AREE DI ESONDAZIONE DOCUMENTATE ............................................................................ 41

13.4.1 RISCHIO FRANE .................................................................................................. 42 13.4.2 RISCHIO IDRAULICO ........................................................................................... 43

13.5 VINCOLI DERIVANTI DALLA L.353/2000 – AREE GRAVATE DA INCENDI ................ 47




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1 PREMESSE

Il Piano di Lottizzazione di Poggio dei Pini risale alla fine degli anni sessanta e rappresenta ancora oggi uno degli esempi più felici di adattamento degli interventi effettuati sul territorio al complesso naturalistico ed ambientale nel quale si inseriscono.

Sono, infatti, evidenti dappertutto gli effetti di una profonda sensibilità per l’ambiente e per il paesaggio, che ha ispirato e guidato, fin dalla sua concezione originaria, il programma di sviluppo della lottizzazione.

La necessità della salvaguardia e della tutela dell’ambiente viene, infatti, da sempre avvertita dalla Comunità, al punto che con un vero e proprio referendum, tenutosi nel marzo del 1997, ha deciso di rinunciare all’edificazione in quelle parti del territorio, che sono caratterizzate da notevole pregio paesaggistico e ambientale e sono, pertanto, particolarmente vulnerabili.

Questa decisione acquista ancor più risalto, se si considera il fatto che, all’epoca, il quadro di riferimento normativo che disciplinava gli interventi nell’area aveva un livello di attenzione sensibilmente più basso per quelle aree (non c’erano, infatti, all’epoca il P.P.R. ed il P.A.I.) e che in virtù delle previsioni del Piano di lottizzazione vigente si sarebbe potuto ancora edificare in quelle aree.

Nel 2007 la Cooperativa ha tentato, attraverso la redazione di una variante al P.d.L, di ridefinire le politiche di sviluppo della lottizzazione di Poggio dei Pini. Tale variante si basava su proposte scaturite in seguito a numerosi incontri avuti con l’Amministrazione di Capoterra e da questa condivise. La successiva entrata in vigore del P.P.R. ne ha però, reso,di fatto, impossibile l’approvazione in quanto il comune di Capoterra era sprovvisto del PUC.

2 QUADRO DI RIFERIMENTO URBANISTICO

Finalmente, dopo tante traversie, il Comune di Capoterra ha il Piano Urbanistico Comunale (PUC).

Con deliberazione n°76 del 30 ottobre 2015, il Consiglio Comunale di Capoterra ha, infatti, proceduto all’adozione definitiva del Piano, ai sensi dell’art.20 della L.R. 45/1989 ed in conformità a quanto previsto dalla normativa in materia di Valutazione Ambientale Strategica, ai sensi del D.Lgs n.152/2006.




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Il PUC è stato, quindi, inviato alla Direzione Generale della Pianificazione Urbanistica e Territoriale per la verifica di coerenza ai sensi dell’art. 31, commi 5 e segg. della L.R. n. 7 del 22 aprile 2002.

Con la delibera del Consiglio Comunale n°28 del 12/04/2016 e la successiva pubblicazione sul BURAS, Parte III n° 26 del 26/05/2016, il PUC è diventato norma e ad esso occorre, pertanto, fare riferimento per la redazione della variante al P.d.L di Poggio dei Pini.

Il PUC salvaguarda l’espansione residenziale già pianificata e convenzionata alla data del 27 febbraio 2004, seppur con la ridefinizione di alcuni aspetti.

I riferimenti specifici a Poggio dei Pini si trovano all’art. 16 delle N.T.A del PUC:

Art. 16 - Zona C1c – Espansione residenziale pianificata

Si tratta di zone C con derivazione dalla sottozona C3 del Programma di Fabbricazione, convenzionate al 27-02-2004, confermate dal PUC e ricadenti all’interno del centro abitato – capoluogo.

Le lottizzazioni in questione sono di seguito elencate:

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Lottizzazione Poggio dei Pini:

- Convenzione Rep. n. 2960 del 14-04-1970 registrata a Cagliari al n. 5400 del 23-04-1970



- Convenzione Rep. n. 822 del 27-06-2002.

Norme particolari

Per quel che concerne il piano di lottizzazione di Poggio dei Pini, in conformità alla Convenzione Rep. n.822 del 27-06-2002 stipulata tra la Cooperativa Poggio dei Pini ed il Comune di Capoterra, è autorizzata la redazione di una variante al piano di lottizzazione




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che prevede un ampliamento della superficie fondiaria tale da consentire l’insediamento di ulteriori 250 abitanti.

L’approvazione della variante, secondo il procedimento di cui agli artt. 20 -21 della L.R. 45/1989 e del D.L.vo 152/2006 in termini di valutazione ambientale strategica, è condizionata alla revisione del piano di lottizzazione in termini di rispetto degli standards urbanistici vigenti in conformità al presente articolo e alle norme regionali vigenti.

La revisione del piano dovrà indicare e quantificare le aree da cedere al Comune per attrezzature e servizi pubblici. Il dimensionamento di tali aree dovrà essere condotto utilizzando il parametro di 320 mc ad abitante.

Il suddetto parametro di 320 mc/abitante è stato calcolato a seguito dell’accertamento dello stato attuale del volume residenziale realizzato e dagli abitanti insediati. La variante dovrà inoltre prevedere adeguati volumi pubblici e per servizi strettamente connessi alla residenza in conformità alla normativa regionale vigente.

Come si evince dall’esame della tavola n°12 del PUC (Zonizzazione extraurbana), il Piano ridimensiona drasticamente l’ambito edificatorio del comparto di Poggio dei Pini, riclassificandolo come zona omogenea C1C, la cui superficie si riduce dagli oltre 600 ettari interessati dal Piano di Lottizzazione approvato nel 1970 (ambito C3* del PdF allora vigente), ai circa 303 ettari attuali.

La nuova zonizzazione del PUC recepisce, in un certo senso, le politiche di sviluppo attuate nel tempo dalla Comunità di Poggio dei Pini, la quale ha scelto di non andare ad “intaccare” aree di particolare pregio ambientale e naturalistico, come, per esempio, quelle di Masone Ollastu e di S.Barbara, per le quali è notevolmente cresciuto il “livello di attenzione”,perché ritenute particolarmente vulnerabili e pertanto scarsamente suscettibili di trasformazione.

Ma al di là del ridimensionamento delle superfici territoriali interessate dalla variante del P.d.L (zona C1C), l’aspetto più rilevante è costituito dal fatto che il PUC fissa il tetto massimo di ulteriori 80.000 m3 ancora edificabili a Poggio dei Pini, rispetto alla volumetria già assentita dal PdL vigente.

Il quadro normativo è, nel frattempo, profondamente cambiato, in seguito all’adozione del Piano Paesaggistico Regionale (P.P.R.) e del Piano di Assetto Idrogeologico (P.A.I.), ma le scelte operate a suo tempo dalla Comunità precorrono, in un certo senso, i tempi e, soprattutto,denotano un’attenzione per la conservazione e per la valorizzazione dell’ambiente, oltre che la ricerca di una qualità della vita migliore.




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Di ciò prende atto anche il P.U.C., che, sebbene abbia come norma di riferimento generale il decreto del 22 dicembre 1983 - 2266/U, meglio conosciuto come “Decreto "Floris", stabilisce che per la redazione della variante del PdL venga presa in considerazione una dotazione volumetrica di 320 m3/abitante, in sintonia con quanto già effettivamente realizzato e chiaramente riscontrabile sul territorio di Poggio dei Pini.

In effetti, il Decreto Floris stabilisce che la dotazione standard di volumi debba essere pari a 100 m3/abitante, salvo diversa dimostrazione, che in questo caso è sicuramente possibile produrre.

L’indagine condotta sui lotti edificati, pari ad oltre l’85% del totale, evidenzia, infatti, dotazioni ben superiori, come vedremo più avanti.

3 MOTIVAZIONI DELLA PROPOSTA

Lo studio preliminare di Variante del PdL che viene presentato in questa sede ha lo scopo di acquisire il parere preventivo del Consiglio Comunale, ai sensi dell’art. 24 del Regolamento Edilizio (elaborato C del PUC), sui presupposti che stanno alla base delle scelte urbanistiche prospettate, le quali si richiamano, in qualche misura, alle proposte condivise in passato con tutte le amministrazioni precedenti, a partire dal 2007.

Da allora, infatti, gli incontri con l’amministrazione sono proseguiti a più riprese, ma è stato necessario attendere il PUC per la formulazione della nuova proposta.

4 LA CARTOGRAFIA

Le proposte di variante precedenti sono state redatte sulla restituzione aerofotogrammetrica di voli effettuati nel 1997 per ottenere una carta in scala 1:4.000. I dettagli rilevabili dalle riprese aree, effettuate con un volo eseguito a quote maggiori, erano quelli appropriati per quella scala di rappresentazione, ma sicuramente inadeguati e carenti per le rappresentazioni del territorio a scale maggiori.

I ripetuti aggiornamenti cartografici delle carte ottenute da quel volo, effettuati successivamente senza che venissero effettuati nuovi voli, e pertanto con metodi non rigorosi, per ottenere una cartografia in scala maggiore (1:2.000), hanno introdotto nelle carte numerose incongruenze e imprecisioni e sono, pertanto, prive delle indicazioni ritenute oggi essenziali per la verifica della coerenza della proposta di variante con il mutato quadro di riferimento normativo.




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A ciò si aggiungono le modifiche intervenute sul territorio in seguito ai tristi eventi del 2008.

Esiste,inoltre,la necessità, più volte richiamata anche dall’Amministrazione Comunale di Capoterra, di chiarire, con la variante del PdL, tutti quegli aspetti che rimangono ancora confusi e/o indefiniti, con particolare riferimento a quelli catastali, alle infrastrutture realizzate, etc.

Per questo motivo, si è reso necessario procedere ad una nuova ricognizione del territorio, che risulta indispensabile per una corretta progettazione e rappresentazione dei luoghi.

La cartografia utilizzata per la redazione della proposta di variante si basa sulla restituzione in scala 1:2.000 dei voli effettuati in data 14 aprile 2016 dalla Società Cooperativa Compucart di Cagliari.

La nuova cartografia di base costituisce un elemento essenziale per la verifica della coerenza con il regime vincolistico riportato nel PUC, anche se qualche piccola differenza e /o incertezza potrà ancora essere rilevata per il fatto che la cartografia del PUC si basa, per Poggio dei Pini come per altre zone, su rappresentazioni in scala 1:10.000 o 1:25.000.

Ad ogni modo si tratta di aspetti assolutamente irrilevanti ai fini della valutazione della proposta urbanistica, che verranno chiariti in seguito di concerto con l’Ammistrazione.




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5 ELENCO DEGLI ELABORATI PRESENTATI

1 TAVOLA N°1 INQUADRAMENTO PPR – IGM Scala 1:25000

2 TAVOLA N°2 INQUADRAMENTO CTR Scala 1:10000

3 TAVOLA N°3 CARTA DEI VINCOLI TERRITORIALI Scala 1:10000

4 TAVOLA N°4 INQUADRAMENTO CATASTALE SCALA 1:4000

5 TAVOLA N°5 INQUADRAMENTO SU ORTOFOTO SCALA 1:4000

6 TAVOLA N°6 INQUADRAMENTO FOTOGRAFICO

7 TAVOLA N°7 CARTA DELLA ZONIZZAZIONE TERRITORIALE EXTRAURBANA

8 TAVOLA N°8 ZONIZZAZIONE DELLA VARIANTE AL P.D.L. SU BASE AEROFOTOGRAMMETRICA (2016) SCALA 1:4000

9 TAVOLA N°9 CARTA DEI BENI STORICO CULTURALI Scala 1:10000

10 TAVOLA N°10 CARTA DEI TEMATISMI Scala 1:10000

11 TAVOLA N°11 CARTA DELLA VEGETAZIONE E DEI BENI STORICO CULTURALI Scala 1:10000

12 TAVOLA N°12 CARTA RISCHIO ARCHEOLOGICO E DEI BENI CULTURALI Scala 1:10000

13 TAVOLA N°13 INSERIMENTO DEI NUOVI LOTTI E DELLE ATTIVITA’ CONNESSE IN CARTOGRAFIA CON PERICOLOSITA’ IDRAULICA (Rg, Hi) – FASCE DI RISPETTO FLUVIALI – CARTA EVENTI ALLUVIONALI DOCUMENTATI Scala 1:10000

14 TAVOLA N°14 TIPOLOGIA EDILIZIA UNIFAMILIARE A

15 TAVOLA N°15 TIPOLOGIA EDILIZIA UNIFAMILIARE B

16 TAVOLA N°15.1 TIPOLOGIA EDILIZIA UNIFAMILIARE A-B – SIMULAZIONE TRIDIMENSIONALE

17 TAVOLA N°16 TIPOLOGIA EDILIZIA UNIFAMILIARE C (SETTORE 6)

18 TAVOLA N°16.1 TIPOLOGIA EDILIZIA UNIFAMILIARE C (SETTORE 6) – SIMULAZIONE TRIDIMENSIONALE

19 TAVOLA N°17 PLANIVOLUMETRICO

20 TAVOLA N°18 RETE ILLUMINAZIONE PUBBLICA – QUADRO DI UNIONE

21 TAVOLA N°19 RETE ADDUZIONE IDRICA – QUADRO DI UNIONE

22 TAVOLA N°20 RETE SMALTIMENTO ACQUE NERE – QUADRO DI UNIONE

23 TAVOLA N°21 RETE DISTRIBUZIONE ELETTRICA – QUADRO DI UNIONE

24 TAVOLA N°22 VIABILITA’ PARCHEGGI E SEZIONI STRADALI

ALLEGATO A RELAZIONE GENERALE

6 IL PIANO DI LOTTIZZAZIONE APPROVATO

6.1 BREVE CRONISTORIA

Il piano di lottizzazione di Poggio dei Pini risale al 1967, anno in cui è stato approvato con la deliberazione n. 56 del Consiglio Comunale di Capoterra in data 28 agosto.

Successivamente, in data 10 marzo 1970 è stato ottenuto il nulla osta regionale con decreto dell’Assessore ai Lavori Pubblici n. 290/SG. Il piano ha,così, consentito la crescita di una delle realtà edilizie più rappresentative del Comune di Capoterra.

Come può rilevarsi dalla voluminosa documentazione esistenze, lo studio originario riguardava un comprensorio di oltre 600 ettari e prevedeva un insediamento complessivo di 4486 abitanti con una volumetria residenziale realizzabile pari a 1.622.100 mc. La superficie fondiaria destinata alle residenze era pari a 2.027.626 mq. In sintesi, il piano di lottizzazione prevedeva:




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Nove comparti destinati all’edilizia residenziale standard (abitazioni unifamiliari)

Tre comparti destinati all’edilizia speciale residenziale. Il termine di edilizia speciale derivava dal fatto che in essi si sarebbero dovute realizzare tipologie residenziali a torre (edifici multipiano),secondo una visione razionalistica ben presto superata, che aveva lo scopo, in modo assai discutibile, di salvaguardare il più possibile il territorio circostante.

Un comparto destinato ad attività di interesse turistico.

Un comparto destinato ad attività ricettive e connesse con l’ospitalità in genere.

Tre comparti destinati ad attività d’interesse comunitario

Due comparti destinati all’attività sportiva

Due comparti da cedere al comune di Capoterra per l’edilizia scolastica: il comparto F1, avente una superficie di circa 12 ettari, nelle vicinanze della località sa Birdiera ed il comparto F2 in prossimità della località S. Barbara, avente una superficie di 2,60 ettari.

6.2 LE INFRASTRUTTURAZIONI DEL P.D.L. VIGENTE

L’infrastrutturazione generale dell’area, è stata regolamentata con quattro diverse convenzioni, richiamate anche nel PUC vigente, nelle quali sono stati definiti tutti gli aspetti riguardanti i rapporti fra la Società lottizzante ed il Comune di Capoterra.

6.2.1 Convenzione originaria stipulata in data 14 aprile 1970

Per effetto di tale convenzione la società lottizzante si impegna a cedere al Comune di Capoterra, a titolo gratuito, l’ area per la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria nella misura di 12 ettari.

Tale area, identificata originariamente come comparto F1 del PdL, situata in località Sa Birdiera, risulta oggi chiaramente identificata nel PUC come fascia “Standard S1 - S2 - S3 - S4: Spazi e servizi pubblici di pianificazione attuate”.

Nella medesima convenzione, all’art.4, si rimanda ad un successivo accordo per la determinazione degli oneri a carico della società lottizzante.




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6.2.2 Convenzione stipulata in data 3 ottobre 1980

La seconda convenzione prevede la cessione al Comune di Capoterra delle opere già realizzate dalla Cooperativa Poggio dei Pini, tutte localizzate in corrispondenza del vecchio Centro Sociale di Poggio dei Pini e consistenti in:

Area di servizio con parco giochi della superficie di circa 17.600 m

Ambulatorio medico

Circolo sociale di lettura

Alcuni locali siti nel centro sociale, adibiti all’epoca a scuole elementari

Locale da adibire ad ufficio postale

Con questa convenzione la società lottizzante si impegna a costruire anche (art. 3):

Una scuola materna a due sezioni, avente la superficie di 400 mq e una cubatura di 1700 mc;

Una scuola elementare a cinque aule, avente una superficie di 1200 mq e una cubatura di 5000 mc;

Un fabbricato pluriuso, avente una superficie di 340 mq ed una cubatura di circa 1100 mc.

Il successivo art. 4 stabilisce che le opere vengano cedute al Comune di Capoterra per lotti funzionali, al raggiungimento di ogni 100.000 m3 di volumetria assentita con concessioni edilizie, rilasciate a partire dalla data del 30 aprile 1979.

6.2.3 Convenzione stipulata in data 2 agosto 1985

La terza convenzione prevede la realizzazione delle seguenti opere:

Realizzazione di rete fognaria e relativo impianto di depurazione a carattere provvisorio

Realizzazione di parcheggi previsti nel P.d.L. vigente

Realizzazione di tutte le opere relative all’impianto di illuminazione pubblica dell’intero centro residenziale del P.d.L., relativamente alle zone edificate e a quelle da edificare.




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6.2.4 Convenzione stipulata in data 27 giugno 2002

La quarta convenzione integrativa prevede la realizzazione di nuove tipologie edilizie nei comparti A2 e A3, in luogo delle torri previste dall’edilizia speciale, regolamentata nel P.d.L. originario.

La proposta di variante del PdL presentata nel 2007 conteneva la nuova proposta di edificazione dei due comparti.

Nella perimetrazione attuale della zona C1C del PUC non è più ricompreso il comparto A3, in quanto “slegato” fisicamente dal comparto di Poggio dei Pini e pertanto più correttamente riclassificato come zona E.

6.3 STATO DI ATTUAZIONE AL 2015

6.3.1 SUPERFICI E VOLUMI RESIDENZIALI

Si riportano nel seguito i dati aggiornati al mese di aprile 2015. Per quanto riguarda le residenze, sono stati già assegnati 888 lotti, che occupano una superficie complessiva di 1.272.566 m2. Di questi, soltanto 760 risultano già edificati ed occupano una superficie di 1.075.143 m2.

In termini volumetrici, sono stati edificati finora 674.409 m3, a fronte di 860.114 m3 consentiti, applicando, cioè, l’indice fondiario massimo Ifmax di 0,80 m

3/m2, previsto dal PdF vigente all’epoca della approvazione del piano di lottizzazione e confermato dallo stesso P.U.C.

Ipotizzando la saturazione volumetrica dei lotti già assegnati (edificati e non), si ottengono i seguenti dati relativi alle sole residenze (tabella n°1).

Lotti Numero Superficie Volume teorico Volume

edificato Edificati 760 1.075.143 860.114 674.409

Non edificati 128 197.423 157.938

Totale 888 1.272.566 1.018.052

6.3.2 SERVIZI DI INTERESSE PUBBLICO ED ATTIVITA’ CONNESSE

Sono state realizzate le seguenti opere, che sono state cedute al Comune di Capoterra:

Una scuola materna di due sezioni

Un ambulatorio e un circolo sociale




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Una scuola elementare di 3 aule

Un locale da destinare ad ufficio postale.

Oltre a queste opere, la Cooperativa Poggio dei Pini ha provveduto alla realizzazione di altre opere, le quali, pur essendo private, sono fruibili da tutti e contribuiscono al miglioramento della qualità della vita all’interno della comunità.

Esse sono:

Un centro sportivo attrezzato con diversi impianti (campi da tennis coperti e scoperti, campi di calcio e di calcetto, campo di basket, palestra, club-house) per complessivi 3.186 m2 e 21.718 m3

Una piscina per adulti ed una per bambini con una volumetria di 108 m3

Un centro commerciale con annesso market

Nuovi uffici societari

Una biblioteca

Un circolo sociale, per un totale per un totale di 7.893 m3

Un bar- pizzeria

Locali uffici, ex sede amministrativa della società (questi ultimi due per complessivi

5.461 m3)

E’ stata, inoltre, ceduta un’area di circa un ettaro per la realizzazione della Chiesa

Parrocchiale di N.S. di Lourdes

6.4 OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA

6.4.1 IMPIANTI DI RETE

Per quanto riguarda i settori contraddistinti con i numeri da 1 a 5, sono state interamente realizzate, come da piano di lottizzazione vigente e relative convenzioni, e sono al servizio di tutti i lotti già individuati (888 lotti residenziali più quelli interessati da servizi e attività connesse) .

Nelle tavole nn. 18-19-20-21 vengono schematicamente illustrate le reti di illuminazione pubblica, di adduzione idrica, di smaltimento dei reflui e di distribuzione elettrica.

Per quanto riguarda i nuovi lotti inseriti all’interno dell’edificato, sono generalmente previsti allacci diretti alle reti esistenti in prossimità del lotto stesso, mentre per quanto




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riguarda alcuni gruppi di lotti situati ai margini dell’edificato occorrerà estendere le reti esistenti più vicine.

Per quanto riguarda, invece, il settore 6 (A2 – Guardia Longa) occorrerà prevedere tutte le reti, non essendo stato in passato questo comparto mai interessato dall’edificazione.

6.4.2 VIABILITA’

A Poggio dei Pini esiste un sistema viario molto articolato, in stretta relazione con l’orografia dei luoghi.Tutto l’edificato è servito da strade asfaltate, che vengono contraddistinte da numeri progressivi da 1 a 75 a quali si aggiunge la strada di S.Bernadette Soubirous che conduce alla Parrocchia Madonna di Lourdes. Complessivamente le strade occupano una superficie di circa 20 ettari.

Di questi circa 69.068 m2 sono stati recentemente oggetto di cessione al Comune di Capoterra (atto in data 16 ottobre 2015 rep.1425) e sono costituiti da:

strada vicinale dei Genovesi

strada vicinale S.Barbara

strada vicinale S. Gerolamo

strada vicinale de S’Arcu Cubeddu

strada vicinale Barracca Varzi

strada vicinale Pineta Baingiu

strada per l’Osservatorio astronomico

Col medesimo atto è stato ceduto anche l’impianto di illuminazione stradale, costituito da 105 punti luce.

Nel progetto di variante è prevista la realizzazione di altre strade al servizio dei nuovi insediamenti nel settore 1 (S. Barbara), nel settore 3 (Residenze Parco), nel settore 4 (Sa Birdiera) e nel settore 6 (A2 - Guardia Longa). Lo sviluppo complessivo sarà pari a circa 2.400 m.

Le nuove strade di progetto saranno del tipo E , definite strade di quartiere, e del tipo F, destinate al traffico locale, con larghezze complessive rispettivamente pari a 9.50 m e 9.00 m.

Nella tavola n°22 viene illustrato il sistema viario esistente e quello di progetto con indicazione delle sezioni stradali tipo.




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6.5 LA POPOLAZIONE DI POGGIO DEI PINI

Sulla base di dati forniti dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Capoterra, alla data del 31/12/2015, risultano residenti a Poggio dei Pini 1.907 abitanti, dei quali 960 maschi e 947 femmine. Alla stessa data si contano 761 nuclei familiari ed il dato concorda, più o meno, con il numero di lotti edificati.

Si osserva anche un lieve incremento rispetto al numero di abitanti residenti al 31/12/2006 (epoca di redazione della precedente variante), pari a 1878, ed un decremento, invece, rispetto numero di residenti al 31/12/2011, che erano pari a 2002.

Questo dato è in linea con quello generale della popolazione di Capoterra, che registra nell’ultimo periodo una lieve flessione (al 31/12/2015 la popolazione residente era pari a 23.848 abitanti), ma potrebbe dipendere anche da situazioni particolari,legate, per esempio, a condizioni lavorative, che impongono il temporaneo trasferimento della residenza.

Il dato più significativo è costituito,semmai, dall’incremento dei nuclei familiari, che sono passati dai 690 del 2006 ai 761 attuali. Il numero medio di componenti per nucleo familiare è attualmente pari a 2,51 unità.

Sulla base di queste considerazioni, si rileva che la dotazione delle sole volumetrie residenziali è pari effettivamente a circa 354 m3/abitante (674.409 m3 realizzati/1.907 abitanti residenti), leggermente superiore rispetto a quella registrata nel 2006, che era pari a 323 m3/abitante; ma anche questa variazione è poco significativa per i motivi suesposti.

Il dato sicuramente inequivocabile è che la dotazione volumetrica per le residenze di Poggio dei Pini è largamente superiore rispetto a quella standard e di questo prende atto anche il PUC .

6.6 PREVISIONI DI SVILUPPO ABITATIVO

Per un corretto “dimensionamento” della variante del P.d.L. bisogna partire dalla conoscenza del numero di abitanti insediabili a Poggio dei Pini.Questo dato è desumibile sulla base delle considerazioni,che vengono di seguito sviluppate.




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Il PUC, che ha come normativa di riferimento il Decreto Floris, stabilisce che per Poggio dei Pini, ai fini del dimensionamento del piano, debba essere presa in considerazione la dotazione volumetrica di 320 m3/ab.

Il riconoscimento di una dotazione volumetrica così elevata nasce dalla constatazione che la qualità abitativa a Poggio dei Pini non trova forse altri riscontri sul territorio isolano.

E’ chiaro, quindi, che l’incremento della dotazione volumetrica deve essere ascrivibile esclusivamente alla quota parte residenziale, lasciando immutata quella relativa alla realizzazione di servizi di interesse pubblico e delle attività connesse con le residenze, pari a 30 m3/abitante.

Prevedere, infatti, quote superiori di tali servizi contrasterebbe con la logica di individuazione e di “valenza” dei servizi stessi , che è quella dei servizi di quartiere.

Ai fini del dimensionamento del piano si prenderanno, pertanto, in considerazione 290 m3/abitante per le residenze e 30 m3/abitante per i servizi e le attività connesse con le residenze.

Abbiamo visto che il PUC assegna a Poggio dei Pini ulteriori 80.000 m3 edificabili e prevede un incremento della popolazione insediabile pari a 250 abitanti.

In base alle considerazioni sopraesposte, gli 80.000 m3 assegnati dal PUC andranno, pertanto, così ripartiti:

Volumi per le nuove residenze : 290 m3/ab. x 250 ab. = 72.500 m3

Volumi per i servizi e attività connesse: 30 m3/ab. x 250 ab. = 7.500 m3

Totale 80.000 m3

A questo punto, se ipotizzassimo di realizzare tutta la volumetria già assentita, pari a 1.018.052 m3 (tab.1), che conseguirebbe dalla saturazione delle volumetrie relative sia ai lotti già parzialmente edificati, che a quelli da edificare, in totale 888, ed a questi sommassimo i 72.500 m3 assegnati dal P.U.C., dividendo il volume totale pari a 1.090.552 m3 per 290 m3/ab, otterremo la popolazione massima insediabile pari a 3.761 abitanti.

Se si mantenesse, però, il trend attuale, ormai consolidato e supportato da indagini statiche riferite a circa l’80% dei volumi già assentiti dal PdL vigente e realizzati, il numero di abitanti potrebbe attestarsi verosimilmente al massimo intorno ai 3.000 abitanti.




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Ad ogni modo,la proposta di variante, dovrà correttamente essere formulata prevedendo il numero massimo di abitanti insediabili, che è pari a 3.761 abitanti, appunto.

7 LA PROPOSTA DI VARIANTE

L’estensione del territorio interessato dal Piano di lottizzazione originario di Poggio dei Pini è, come abbiamo detto, progressivamente diminuita nel tempo, sia per effetto delle cessioni di alcune aree (Hydrocontrol, Osservatorio astronomico e da ultimo il Complesso lacuale ceduto al Consorzio di Bonifica della Sardegna Meridionale), sia per la volontà di non andare ad intaccare compendi di particolare pregio naturalistico e ambientale, quali Masone Ollastu, S.Barbara, etc.

Ma oltre che alla tutela delle zone boschive, per la quale c’è stata ampia condivisione dei soci, manifestata anche attraverso il referendum del 1997, questa proposta, diversamente rispetto a quanto previsto nei precedenti progetti di variante, mira anche alla salvaguardia delle pinete e del complesso lacuale. Non sono stati previsti, pertanto, nuovi lotti nelle pinete ed in prossimità del lago.

Il PUC ridisegna, come abbiamo visto, i limiti del comparto C3* del precedente P.d.F, ora denominato C1C, riducendone la superficie a circa 303 ettari.Tali limiti costituiscono, però, semplicemente una presa d’atto della realtà edificatoria a Poggio dei Pini, dove le costruzioni, generalmente isolate ed a carattere unifamiliare, sono immerse nel verde, che permea il tessuto urbano ricollegandolo in modo armonioso ed equilibrato all’ambiente circostante.

A prescindere, però, dall’estensione del comparto, che è pari a circa 303 ettari appunto,il P.U.C. fissa un tetto massimo all’edificazione, prevedendo la realizzazione di ulteriori 80.000 m3, a fronte di un incremento di popolazione di 250 abitanti.

La correlazione fra gli ulteriori volumi residenziali edificabili e l’incremento della popolazione insediabile rappresenta, pertanto, il riconoscimento della realtà edificatoria di Poggio dei Pini, poiché prevede una dotazione di 320 m3/abitante, di cui verranno presi in considerazione 290 m3/ abitante per le residenze e 30 m3/abitante per servizi pubblici ed attività connesse.

Si ritiene, infatti, che i volumi per servizi di interesse pubblico e quelli per attività connesse con le residenze debbano essere quelli standard previsti dal Decreto Floris e cioè:10 m3/ab per servizi pubblici e 20 m3/ab per attività connesse per un totale di 30 m3/ab insediabile, indipendentemente dalla dotazione assegnata per i volumi residenziali (290 m3/ab), che rappresenta semplicemente un riconoscimento per la qualità abitativa di Poggio dei Pini.




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Prevedere una maggiore dotazione volumetrica per la realizzazione di servizi a scapito di quella assegnata per le residenze, significherebbe, fermi restando i 320 m3/ab, disconoscere questa realtà per prevedere un maggior numero di servizi che non verrebbero mai realizzati, in quanto supererebbero la logica dei “servizi di quartiere”.

Sulla base della variante al PdL, i volumi massimi ipotizzabili all’interno della lottizzazione saranno,perciò, i seguenti:

1.018.052 m3 Massima volumetria residenziale realizzabile all’interno degli 888 lotti già assegnati (PdL vigente)

72.500 m3

Volumetria relativa all’insediamento di ulteriori 250 abitanti con l’applicazione del parametro di 290 m3/abitante

112.830 m3 Volumi per servizi e attività connesse pari a 3761 abitanti x 30 m3/abitante

1.203.382 m3

Volumetria massima realizzabile (Residenziale + Servizi e Attività connesse)

Se prendiamo in considerazione l’indice territoriale massimo Itmax previsto dal PUC, pari a 0,6 m3/m2, per la realizzazione di tali volumi è sufficiente considerare una superficie urbanistica pari a circa 2.005.636,67 m2 (1.203.382 m3/0.60 m3/m2), che viene assunta, pertanto, come superficie territoriale del comparto edificatorio.

La delimitazione della zona omogenea C1c effettuata PUC, che ha una superficie di circa 303 ettari, è, quindi, largamente esuberante, rispetto a quella urbanisticamente necessaria per la realizzazione delle volumetrie considerate: ciò si giustifica con il fatto che dei 303 ettari, circa 103 sono, di fatto, privi di potenzialità edificatoria, in quanto impegnati per altri finalità (essenzialmente per il verde privato di connessione urbana, che permea il tessuto abitativo di Poggio dei Pini, e per la viabilità).

Le macroaree di verde privato rappresentate negli elaborati grafici (Riferimento Tavola n°8 – Zonizzazione territoriale) hanno, infatti, una superficie approssimativa di circa 83 ettari, mentre la viabilità principale impegna, come già detto, circa 20 ettari.




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8 STANDARD URBANISTICI

8.1 PREMESSE

Per quanto riguarda l’individuazione degli Standard urbanistici (cessioni), il PUC prevede, in sintonia con quanto stabilito dal Decreto Floris, che debbano essere pari a 18 m2/abitante insediabile (dotazione standard per i comuni di I^ classe). Se consideriamo un numero di abitanti insediabili pari a 3.761, otteniamo i dati riportati nella seguente tabella:

STANDARD URBANISTICI

DENOMINAZIONE DECRETO

FLORIS TOTALE

S1 - AREA PER L’ISTRUZIONE 4,50 m2/ab 16.924,50 m2 S2 - AREA PER ATTREZZATURE DI INTERESSE COMUNE

2,00 m2/ab 7.522 m2

S3 - VERDE PUBBLICO ATTREZZATO 9,00 m2/ab 33.849 m2 S4 - AREE PER PARCHEGGI PUBBLICI 2,50 m2/ab 9.402,50 m2

TOTALE 18,00 m2/ab 67.698 m2

Come si vede, per il riequilibrio della lottizzazione, sarebbe necessario prevedere una dotazione di standard (cessioni) pari a circa 7 ettari. Esiste però un aspetto legato alle cessioni già effettuate in passato sulla base delle convenzioni che riguardavano l’attuazione del Piano di Lottizzazione originario.

Queste riguardavano un comparto indicato come F1, ceduto in base alla convenzione originaria, stipulata in data 14 aprile 1970, della superficie di 12 ettari, al quale sarebbe dovuta seguire la cessione di un altro comparto F2 , della superficie di 2,60 ettari.

Tale comparto viene oggi identificato nel PUC come fascia “Standard S: Spazi e servizi pubblici di pianificazione attuate”.

Le cessioni previste dal Piano di Lottizzazione originario erano commisurate al dimensionamento del piano stesso, che prevedeva la realizzazione di circa 1.622.100 m3 destinati alle residenze, con una previsione insediativa di 4.480 abitanti.

La normativa di riferimento era costituita allora dal Decreto Interassessoriale n°01856 del 1968, che prevedeva per la classe dei comuni come Capoterra una dotazione di standard pari a 12 m2/abitante.




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In sostanza, per una previsione insediativa di 4.480 abitanti si sarebbero dovuti cedere al Comune di Capoterra:

12 m2/ab x 4.480 ab.= 53.760 m2

Il Piano di Lottizzazione prevedeva, in realtà, la cessione di aree nella misura di 219.810 m2, così ripartiti :

Identificativo Superficie (m2)

Istruzione 120.000

Attrezzature di interesse comune 30.000

Parcheggi 8.000

Viabilità 61.810

Totale aree da cedere 219.810

Questi conteggi portano alla conclusione che le aree da cedere in base alla prima convenzione, al netto della superficie delle strade, erano pari a oltre 35 m2/ab, infatti:

158.000 m2/ 4.480 abitanti ≈ 35,27 m2/ab.

valori ben superiori rispetto a quelli della normativa dell’epoca, che erano pari a 12 m2/abitante appunto.

Ma ciò non deve stupire, in quanto rispondeva alla logica con la quale era stato dimensionato il piano stesso e cioè quella di realizzare un insediamento in grado di offrire una migliore qualità della vita agli abitanti di Poggio dei Pini.

E questo è ancora lo spirito con il quale la Cooperativa intende formulare la proposta di variante del P.d.L.

Se applicassimo lo stesso criterio per il numero di abitanti insediabili previsti in variante, dovremmo prevedere una dotazione di Standard urbanistici pari a:

3.761 ab x 35 m2/ab = 131.635 m2

ma come vedremo, la dotazione prevista sarà addirittura superiore.




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8.2 RETROCESSIONE DI PARTE DELL’AREA EX F1

La proposta di variante interessa parzialmente, ora come in passato, l’ex comparto F1 del PdL originario, avente una superficie di circa 12 ettari, già ceduto al Comune di Capoterra, in base alla convenzione del 1970.

Nella Carta della Zonizzazione extraurbana del PUC, riportata nella tavola n°7 della variante, l’area è definita “fascia STANDARD S di pianificazioni attuate”.

-Stralcio della cartografia PUC- Riferimento tavola n°7 -

Nella proposta formulata nel 2006 ne era stata concordata con l’Amministrazione Comunale la parziale retrocessione, in cambio di altre aree, retrocessione che viene riproposta anche in questo caso, seppure in misura decisamente inferiore.

La porzione del comparto interessata dalla variante è pari, infatti, a circa 26.000 m2, contro i circa 60.000 m2 previsti e concordati all’epoca.

La parziale retrocessione verrebbe compensata attraverso una ridelimitazione dell’intera area, mantenendo immutate le superfici.




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Sarebbe auspicabile,inoltre, che, nell’operazione di riequilibrio della lottizzazione conseguente alla redazione si procedesse ad un’ articolazione delle aree che fanno parte del comparto, genericamente identificate come fascia Standard S, individuando magari degli spazi per il verde attrezzato (S3), che ben si concilierebbero con le potenzialità del compendio del Rio S. Girolamo, sia in termini naturalistici che di paesaggio.Ma queste valutazioni spettano esclusivamente all’Amministrazione Comunale.

Le aree già cedute assommano a circa 147.993 m2 e sono costituite da ( vedi tavola 17):

ID Superficie (m2) Descrizione

S_1 115.573 Porzione di fascia Standard S ridelimitata (Scuola elementare)

S_2 3.852 Porzione di fascia Standard S ridelimitata (Scuola materna)

S21 10.000 Chiesa N.S. di Lourdes

S22 991 Centrale TELECOM

S31 9.605 Parco giochi attrezzato



Totale 147.993

Esse soddisfano, pertanto, i termini della convenzione originaria che prevedeva cessioni in ragione di 35 m2/abitanti al netto della viabilità. Infatti:

147.993 m2 : 3.761 ab = 39,35 m2 /ab.> 35,00 m2 /ab

A maggior ragione vengono rispettati gli standard previsti dal PUC che assume come norma di riferimento il Decreto Floris. Infatti:

3.761 ab x 18 m2 /ab = 67.698 m2 < 147.993 m2 già ceduti.

La Cooperativa sarebbe disposta, tuttavia, a cedere al Comune di Capoterra anche una porzione di territorio, al momento genericamente individuata in località S.Barbara S34, per la quale le amministrazioni precedenti avevano mostrato dell’interesse,finalizzato alla valorizzazione degli antichi percorsi religiosi fra i borghi di S. Barbara e di S. Gerolamo, già collegati da una strada comunale.

SOCIETA’ COOPERATIVA POGGIO DEI PINI PROGETTO DI VARIANTE DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE

Richiesta di parere preliminare 21

Nell’ambito della realizzazione di questo progetto e dell’istituzione del parco del Sulcis, quest’area acquisterebbe una notevole importanza strategica, quale contenitore di servizi di fruizione pubblica, oltreché di funzioni ricettive di carattere turistico e culturale di interesse generale .L’area viene identificata come S34 ed ha una superficie pari a 67.507 m2.

9 PARCHEGGI (S4)

La superficie destinata a parcheggi pubblici dovrà essere non inferiore a 2,50 m2/abitante (Decreto Floris) , per cui:

3.761 x 2,50 m2/ab.= 9.402,50 m2

Sono state previste aree per parcheggi pubblici in misura di circa 9.414 m2 in prossimità del centro commerciale, delle piscine e del Centro Saggianti, le quali si sommano a quelle già ricomprese in quota parte all’interno della fascia STANDARD S di pianificazioni attuate e delle altre aree S cedute, per cui sono largamente superiori ai minimi imposti dal Decreto Floris e rispettano le previsioni della lottizzazione originaria che prevedeva una

dotazione standard di 8.000 m2 , a fronte di una previsione insediativa di 4.480 abitanti.

10 IDENTIFICAZIONE DEI NUOVI LOTTI

Per poter procedere all’individuazione dei nuovi lotti sono stati preliminarmente valutati tutti i vincoli gravanti sull’intero comparto, che spaziano da quelli di natura idrogeologica (P.A.I. e Regio Decreto 3267/23) a quelli di tipo paesaggistico (P.P.R., Sistema Regionale dei parchi, Parco geominenario, Aree di interesse archeologico,etc.) e alle limitazioni d’uso per le aree percorse da incendi (2007-2011).

Per quanto riguarda queste ultime, si ritiene che interessino solo marginalmente la lottizzazione e che non debbano essere applicate delle limitazioni in quanto la lottizzazione ricade in ambito di espansione, ora (zona C1c del PUC) come prima (zona C3* del PdF), per cui non è prevista alcuna modifica di destinazione d’uso. Si ritiene, anzi, che l’edificazione possa contribuire a combattere la piaga degli incendi estivi.

Si è tenuto conto, inoltre, del:

P.A.I., che definisce, fra l’altro, le fasce di esondazione dei corsi d’acqua e, più in generale,le aree interessate da allagamenti documentati, nelle quali sono vietate le nuove costruzioni

P.P.R., che all’art. 31 delle Norme Tecniche di Attuazione definisce come aree a forte acclività quelle che hanno pendenze superiori al 40% ed al successivo art. 32 vieta




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l’edificazione o qualunque modificazione dell’assetto geomorfologico e idrogeologico nelle aree a forte acclività, che non siano contigue ai centri abitati.

In questa proposta, viene, inoltre, esclusa la possibilità di ulteriore edificazione, oltre a quella già assentita (lotti assegnati in base al PdL vigente), nelle pinete e nelle vicinanze del lago.

Sono stati identificati complessivamente 92 nuovi lotti, di cui 76 a completamento e ricucitura del tessuto edilizio esistente e 16 localizzati nella zona di Guardia Longa (comparto A2 del PdL).

Le modalità seguite per l’individuazione dei nuovi lotti a completamento del tessuto urbano esistente concernono il rispetto dei vincoli stabiliti dalle norme vigenti (Aree di esondazione, P.P.R., P.A.I., etc.), la tutela delle aste di rio e dei corsi d’acqua in genere, la salvaguardia delle aree con maggiore acclività, dove le pendenze superano il 40%, e delle zone con copertura boschiva di pregio.

Si è cercato, inoltre, di privilegiare, per quanto riguarda l’individuazione dei nuovi lotti,le aree per le quali potessero essere contenuti i costi relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione.

In generale, si prevede, dunque, salvo alcune eccezioni, di utilizzare per gli allacci le reti esistenti in prossimità dei lotti o di prevedere l’estensione di queste per brevi tratti.

11 TIPI EDILIZI

L’identificazione dei tipi edilizi all’interno dei nuovi lotti può essere ricondotta sostanzialmente a tre fattispecie:

La tipologia edilizia prevista per i lotti numerati da 1 a 76 (≈ 82.555 m2 complessivi) è quella della casa unifamiliare . Sono previste le tipologie A e B a seconda che la strada di accesso si trovi nella parte superiore o inferiore del lotto. La volumetria realizzabile è pari a circa 66.044 m3. Il rapporto di copertura non potrà superare il 25%. L’indice di edificabilità fondiario è pari a 0,80 m2/m2 .

La superficie dei lotti, che sono distribuiti fra i settori , aI quali è stata attribuita per comodità di trattazione la numerazione da 1- 5, si attesta tra gli 800 m2 e i 1.500 m2, in relazione all’acclività dei luoghi. Si tratta di case a due piani fuori terra, con eventuale garage seminterrato. La tipologia edilizia è stata sviluppata nelle tavole nn.14 e 15.




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Tipolgia A e B – Riferimento tavole 14 e 15

Simulazione tridimensionale con inserimento della tipologia A e B nel settore di Sa Birdiera

Riferimento tavola 15.1




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Per quanto riguarda il comparto A2 - Guardia Longa, indicato come settore 6, sono stati individuati 16 lotti, destinati anche questi ad abitazioni unifamiliari. il rapporto di copertura sarà pari al 25% della superficie del lotto e consentirà di avere adeguate dotazioni di verde (giardino privato), che andrà ad integrarsi con il verde esistente o previsto al contorno.

Nell’area a sud, verso il rio S.Girolamo è stata prevista una zona verde da attrezzare per lo svago e per il tempo libero, che costituisce un continuo con l’area circostante. I lotti hanno una superficie variabile fra gli 800 m2 e 835 m2. L’indice di edificabilità fondiario sarà pari in questo caso a 0,50 m2/m2.

L’accesso all’area potrà avvenire sia dalla rotatoria a nord, sulla strada per Poggio dei Pini, sia dalla nuova strada per Pauliara, mentre l’uscita potrà avvenire solo su quest’ultima. In prossimità delle zone di accesso sono state previste delle ampie aree verdi, che conferiranno al complesso maggiore visibilità e ne esalteranno le qualità abitative, costituendo così un buon biglietto da visita per chi verrà a Poggio dei Pini.

La superficie complessiva dei lotti previsti nel comparto è pari a circa 12.904 m2, mentre il volume realizzabile è pari a circa 6.452 m3. La tipologia edilizia è stata sviluppata nella tavola n°16.

Sistemazione planimetrica del settore 6 (Guardia Longa)- Riferimento tavola 16




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Settore 6, simulazione tridimensionale - Riferimento tavola 16.1




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Il volume complessivo dei lotti così, come individuati nel planivolumetrico, è pari 72.496 m3, appena inferiore agli 72.500 m3 previsti dal PUC. La migliore definizione dei lotti viene rimandata ad una fase successiva, allorchè sarà possibile chiarire alcuni aspetti di natura catastale.

Tutti i conteggi vengono, comunque, sviluppati fin da ora considerando il valore di 80.000 m3 previsto nel PUC, dei quali 72.500 m3 assegnati alle residenze e 7.500 m3 ai servizi ed attività connesse.

12 AREE PER SERVIZI E PER ATTIVITA’ CONNESSE AC

Sono le aree nelle quali è prevista la realizzazione di servizi e nuove attività connesse con le residenze od il potenziamento di quelle esistenti, di iniziativa privata e di interesse collettivo. Sono state individuate 10 aree con una superficie complessiva di circa 113.989 m2, delle quali, però, alcune, pur essendo già interessate dalle attività in essere, non risultano suscettibili , del tutto o in parte, di ulteriori trasformazioni ai fini edificatori, perché gravate da vincoli derivanti dal PAI. Nell’ipotesi di trasformazione occorrerà procedere, ove necessario, alla redazione dello studio di compatibilità ai sensi degli artt. 24 (compatibilità idraulica) e 25 (compatibilità geologica e geotecnica) delle norme di attuazione del PAI. La superficie cosi identificata risulta apparentemente esubuerante rispetto a quella teoricamente necessaria (applicazione degli indici di piano), ma si rende necessaria per i motivi suesposti. Attualmente sono presenti le seguenti attività: Piscine (AC2). L’area è situata praticamente al centro della lottizzazione, in prossimità del Rio S.Girolamo. La superficie è pari a circa 9.000 m2. Parte di quest’area ricade nell’area di esondazione, così come individuata dopo l’alluvione del 2008, e non sarà suscettibile di trasformazioni, mentre la restante parte sarà soggetta a delle limitazioni . Baby parking (AC4). Ha una superficie di circa 5.000 m

2 Centro sportivo polifunzionale (AC7): E’ situato nella propaggine ad est della lottizzazione e comprende : Campo di calcio (CC) Campo di basket (CB)




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Campi da tennis (CT) Club house (CH) Palestra (P) L’area, avente un’estensione di circa 40.720 m2, è totalmente interessata dai vincoli del PAI e dai limiti di esondazione del rio S.Girolamo indicati nello Studio di pericolosità idraulica del PUC (tav.13) , per cui esistono forti limitazioni alla realizzazione di nuovi interventi in quell’area. La superficie complessiva dei fabbricati realizzati è pari a 3.186 m2, mentre la cubatura è pari a 21.718 m3. Centro Servizi (AC8): La superficie complessiva è di circa 25.400 m

2. In essa sono ubicati gli uffici amministrativi della Cooperativa, la biblioteca, il circolo sociale, bar, farmacia, etc. Attività commerciali (AC10): Si tratta di una area di circa 3.400 m

2 ricadente nel nucleo storico di Poggio dei Pini (complesso Saggianti), dove sono ubicate anche altre attività, quali market, pizzeria, bar, tabacchino, etc.

Nella tabella seguente vengono riportate le superfici delle zone AC individuate:

ATTIVITA' CONNESSE CON LA RESIDENZA

AC1 12.349,55 mq

AC2 8.963,09 mq

AC3 3.108,75 mq

AC4 4.995,19 mq

AC5 2.687,18 mq

AC6 6.374,06 mq

AC7 40.719,65 mq

AC8 25.423,23 mq

AC9 5.968,65 mq

AC10 3.399,39 mq

TOTALE 113.988,74 mq

13 REGIME VINCOLISTICO

13.1 PRESENZA DI BENI CULTURALI

Nella cartografia regionale P.P.R. (Ambito n°2 ---- NORA) non sono presenti tutti i beni

(non individuati e non tipizzati) che risultano nelle tavole del P.U.C.




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In fase di predispozione dello strumento urbanistico in adeguamento al PPR sono stati

identificati altri beni.

Risultano censiti Casa de Nacis (cod. 95059027– Edificio tradizionale, subito fuori dal

perimetro di lottizzazione in prossimità di A2 vedi pagine seguenti) e Casa Medau (cod.

95059015 ---Pauli Ara Su medau de is pastoris ---Edificio storico, in prossimità del lago).

Stralcio della cartografia P.P.R.

All’interno del perimetro di lottizzazione abbiamo alcuni beni censiti nella relazione SC 01

Assetto storico culturale –Adeguamento PUC al PPR (gennaio 2011) e aggiornamento

2015.

Il processo di adeguamento del PUC al PPR obbliga i comuni a procedere con la

tipizzazione ovvero la mappatura dei singoli beni, individuando allo stesso tempo i

perimetri di tutela integrale e condizionata.

L’introduzione maggiormente significativa per quanto riguarda la possibile interferenza

con i nuovi lotti residenziali riguarda il comparto di Sa Birdiera.




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SA BIRDIERA

(ID 95059055 --- RIPARO TAFONE Bene Paesaggistico di cui all’ articolo n°142, lettera m 42/04)

Articolo 142 --- Aree tutelate per legge.

Sono comunque di interesse paesaggistico e sono sottoposti alle disposizioni di questo Titolo:

m) le zone di interesse archeologico.

Il bene tutelato è identificato con perimetro rosso (tutela integrale) e giallo (tutela

condizionata) nel 2011.

Inquadramento del bene tutelato su ortofoto

Nella medesima relazione SC01 Assetto storico culturale –Adeguamento PUC al PPR

(gennaio 2015) non c’è piu traccia del perimetro di tutela condizionata.

Nel comparto di Sa Birdiera sono previsti 27 nuovi lotti. Anche considerando il vecchio

perimetro di tutela condizionata, il lotto più prossimo al bene tutelato si troverebbe

all’esterno. Il punto più vicino del perimetro lotto è situato, infatti, a circa 20 metri di

distanza.




31

-Ubicazione dei nuovi lotti-

-Vista del bene censito dal punto in cui arriverà l’ultimo lotto-




32

13.2 PRESENZA DI BENI ARCHEOLOGICI

Per quanto riguarda la possibilità di ritrovamenti archeologici, va sottilineato che l’intero comparto A2 – Guardia Longa (Settore 6) è identificato come “Macro area a rischio archeologico”, così come l’area AC6 destinata a servizi ed attività connesse.

Stralcio del PUC con indicazione degli interventi nel comparto 6 (A2-Guardia Longa)

Il vincolo comporta esclusivamente l’obbligo di verificare, da parte dell’Amministrazione preposta alla tutela del vincolo stesso, la compatibilità dell’intervento edilizio con le ragioni di tutela. In questo specifico caso le ragioni di tutela risiedono in alcuni ritrovamenti di reperti ceramici, censiti in fase di predispozione della cartografia. Un’unica area indicata con campitura viola - “Area a rischio presenze” ricade all’interno del perimetro di lottizzazione, ma non è interessata da nuovi lotti. Nella scheda di dettaglio di tipizzazione si descrive l’area come “Superficie assai alterata. Sporadico materiale fittile frammentario”.




33




34

Gli altri beni culturali ricompresi all’interno del perimetro della lottizzazione sono:

95059015 ---Pauli Ara Su medau de is pastoris ---Edificio storico

95059020 --- Pauli Ara – Complesso militare

95059038 --- Casa Deidda Fortino

Linea Viola grossa---- Strada di interesse storico culturale miniera S. Antonio

In prossimità del perimetro, ma subito al di fuori:




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95059071 --- Reperti – (Bene presente nel Repertorio Mosaico del 2008)

95059027--- Casa de Nacis – Edificio tradizionale

Reperti (15) – Plan’ e mesu ---- Singola area a rischio presenze




36

13.3 PRESENZA DI AREE BOSCATE

Per la verifica dell’idoneità delle aree caratterizzate dalla presenza di copertura

vegetazionale all’ individuazione di nuovi lotti residenziali si è proceduto con una analisi

congiunta della cartografia PPR - PUC e alle verifiche effettuate sul posto.

E’ chiaro che, in un contesto come quello di Poggio dei Pini, la presenza di vegetazione è

un dato oggettivo, prerogativa e valore aggiunto dell’insediamento.

La scelta è stata, quindi, quella di privilegiare interventi a basso impatto paesaggistico,

optando, per quanto possibile, su interventi di completamento e di ricucitura urbana. In

questi casi si ritiene, infatti, che la perdita di superficie boscata (qualora ricorrano le

condizioni per definirle cosi) possa essere compensata da interventi di potenziamento

della vegetazione all’interno del lotto ed al contorno e che gli interventi siano pertanto

sostenibili in termini ambientali.

La maggior parte dei lotti ricade in “area già urbanizzata”, con estensione mediamente

compresa tra gli 800 e i 1.500 m2.

Per la trattazione approfondita dell’argomento si rimanda alla relazione paesaggistica,

che verrà predisposta in sede di presentazione della variante.

Le macro aree in ambito urbanizzato nelle quali è prevista la realizzazione di nuovi lotti

sono quelle di SANTA BARBARA (14) e SA BIRDIERA (27).

In queste aree predomina la serie 011-003 definita nella Carta della vegetazione PUC

“macchia a prevalenza cisti “. Le stesse aree sono definite aree naturali o seminaturali

nella cartografia PPR.

- Sovrapposzione dei nuovi lotti nell’ area di S.Barbara con identificazione della vegetazione presente -

20 lotti




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Sovrapposzione dei nuovi lotti nell’area di Sa Birdiera sulla cartografia PUC con

identificazione delle vegetazione presente. Nella immagine che segue gli stessi lotti sono

riportati nella cartografia PPR

16 lotti

Tafone




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- Foto nell’area di Sa Birdiera, vegetazione bassa o assente--- Emergenze rocciose-

-Santa Barbara, forte componente rocciosa, sughere, vegetazione più evoluta-




39

E’ pur vero, dall’analisi della documentazione fotografica di cui alla tavola n°6, che la

copertura a macchia in alcune aree è praticamente assente, data anche la notevole

riocciosità dei suoli.

L’altro settore in cui si avrà un intervento significativo è il settore 6 (A2 - Guardia Longa).

In questo settore, tutti i nuovi lotti ricadono in aree caratterizzate da “Seminativo a

rotazione” serie 029-001 nella Tavola n°11 --- (Vegetazione da PUC)

L’area è effettivamente priva di vegetazione ad alto fusto, caratterizzata da suoli

maggiormente compatibili con le ordinarie pratiche agricole ed è praticamente un’unica

area in piano di circa 2,6 ettari di estensione.




40

-Immagine satellitare dell’area A2 – Guardia Longa, settore 6 (prima della realizzazione del ponte) - Immagine tratta da Google earth




41

Immagine della area allo stato attuale – Ripresa aerea aprile 2016

Dall’esame della cartografia PPR si evince, inoltre, che la linea di costa lambisce la lottizzazione nel settore est.

13.4 VINCOLI DERIVANTI DAL P.A.I. (HG, HI), RISPETTO DELLE FASCE FLUVIALI E AREE DI ESONDAZIONE DOCUMENTATE

I tragici eventi legati al passaggio del tifone Cleopatra del 22/10/2008 nella regione sud occidentale dell’isola hanno tristemente reso nota, ai più, la lottizzazione di Poggio dei Pini. In quell’occasione si registrarono precipitazioni straordinarie, eccezionali per afflussi e breve durata dell’evento. La stazione di Santa Lucia, nelle immediate vicinanze della lottizzazione di Poggio dei Pini, registrò in quell’occasione 461 mm totali in poche ore. Diverse ondate di piena che interessarono in particolare il Rio Santa Lucia e il Rio San Girolamo (due dei princiapali corsi d’acqua che caratterizzano l’area vasta) fecero emergere la fragilità degli equilibri naturali e la necessaria attenzione che deve essere rivolta alla pianificazione di nuove infrastrutture e/o nuove abitazioni in prossimità di zone




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di particolare attenzione idraulica (alvei, zone di esondazione, variazioni e/o restringimenti delle sezioni idrauliche, etc.). Come è noto, a seguito di quell’evento, sono stati avviati, ed in parte completati, diversi interventi di sistemazione idraulica e di messa in sicurezza del territorio. Sono tuttora in corso i lavori di sistemazione della foce dei due corsi d’acqua nella quale gli effetti dell’esondazione del 2008 sono stati più devastanti. La variante del piano lottizzazione di Poggio dei Pini tiene conto dell’esperienza acquisita, in sintonia con il processo di adeguamento condotto dalla Amministrazione Comunale per l’approvazione definitiva dello strumento urbanistico.

13.4.1 RISCHIO FRANE

Per quanto riguarda il rischio frane va sottolineato che l’intera lottizzazione ricade in area

Hg1 (Zona con fenomeni franosi presenti o potenziali marginali), con alcune aree limitate

che presentano un grado di pericolosità superiore.

Tutti i nuovi lotti residenziali presentano, pertanto, un grado di pericolosità pari a 1,

mentre alcuni lotti in A2 e alcune aree Ac lambiscono zone con grado di pericolosità

superiore. Il riferimento è pertanto l’articolo n°34 delle NTA del PAI.

Per gradi Rg > 1 si renderà necessario lo studio di compatibilità geologica e geotecnica ai

sensi dell’articolo n°25 del PAI.

Inquadramento dell’intera lottizzazione e dettaglio del settore 6 (ex A2) interessato dalle

realizzazione di 16 nuovi lotti con tipologia edilizia unifamiliare (tipo C).




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13.4.2 RISCHIO IDRAULICO

Nella tavola n° 13 è stata effettuata una sovrapposizione di tutti i nuovi lotti residenziali e delle aree destinate ad attività connesse sulla cartografia di interesse per definire i diversi vincoli di natura idraulica. E’ stata riportata l’identificazione delle fasce fluviali, secondo la definizione di PAI. Tutti i lotti residenziali sono al di fuori delle suddette fasce. Due sole lotti in A2 sono tangenti alla linea che rappresenta i 50 metri misurati dalla sponda. Alcune aree Ac ricadono parzialmente all’interno.

Discorso analogo può essere fatto per il rischio idraulico e le classi di probabilità. Tutti i lotti residenziali sono al di fuori delle aree a rischio, salvo uno che viene marginalmente interessato. Anche alcune aree Ac ricadono parzialmente all’interno e sono principalmente quelle in cui sono state già realizzate delle attività. Si tratta, in particolare delle aree dei campi sportivi e delle piscine, dove si raggiungono anche gradi rischio più elevati.




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Nell’identificare le nuove aree Ac in settori interessati da diversi gradi di rischio sono state valutate le dimensioni complessive del lotto, in modo da poter concentrare le volumetrie in settori non gravati da gradi di vincolo preclusivi. Per quanto riguarda gli interventi in zone a rischio Ri > 1 sussiste l’obbligo di redigere lo

studio di compatibilità Idraulica ai sensi dell’articolo n°24 del PAI.

Area libera da vincoli per edificazione di

volumi attività connesse




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Un ulteriore controllo è stato effettuato sovrapponendo tutti i nuovi lotti alle carta in cui

sono riportate le zone interessate da alluvioni passate.

Alcune aree Ac ricadono all’interno, ma sono già interessate dalle attività.




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13.5 VINCOLI DERIVANTI DALLA L.353/2000 – AREE GRAVATE DA INCENDI

Alcune aree interne alla lottizzazione sono state interessate in passato da incendi e sono

pertanto gravate dal vincolo di non trasformabilità per 10 anni successivi all’evento.

In particolare, alcune aree (Ac zona piscine e qualche nuovo lotto) ricadono in zona

percorsa da incendio del 2007. Due lotti in zona Hydrocontrol sono state interessati,

invece, dall’evento del 2011.

Si ritiene, tuttavia, che non debbano essere applicate delle limitazioni, in quanto si tratta

di aree che non sono sottoposte dalla variante del P.d.L a modifica di destinazione d’uso:

erano, infatti, edificabili prima, a norma del PdF, e lo sono adesso a norma di PUC.

undefined: Dott lng Ignazio MASALA: Dott lng Massimiliano MASALA: undefined_2: Dott lng Carlo MASALA DATA: SETTEMBRE 2016: Dott lng Mauro MASALA: undefined_3: Richiesta di parere preliminare: Richiesta di parere preliminare_2: Le lottizzazioni in questione sono di seguito elencate 1: Le lottizzazioni in questione sono di seguito elencate 2: Richiesta di parere preliminare_3: Richiesta di parere preliminare_4: Richiesta di parere preliminare_5: Richiesta di parere preliminare_6: Richiesta di parere preliminare_7: Richiesta di parere preliminare_8: Lotti: Numero: Superficie: Volume teorico: 674409Row1: TotaleRow1: 888Row1: 1272566Row1: 1018052Row1: 674409Row2: Richiesta di parere preliminare_9: Richiesta di parere preliminare_10: Richiesta di parere preliminare_11: Richiesta di parere preliminare_12: S1 AREA PER LISTRUZIONE: 200 m2 ab: 7522 m2: S3 VERDE PUBBLICO ATTREZZATO: Istruzione: 120000: 30000: Parcheggi: 8000: Viabilità: 61810: Totale aree da cedere: 219810: variante larea è definita fascia STANDARD S di pianificazioni attuate: Chiesa NS di Lourdes: Centrale TELECOM: Parco giochi attrezzato: Parco giochi attrezzato_2: Totale: Parco giochi attrezzato147993: Richiesta di parere preliminare_13: Richiesta di parere preliminare_14: Richiesta di parere preliminare_15: undefined_4: Richiesta di parere preliminare_16: tavola n16: Richiesta di parere preliminare_17: undefined_5: Richiesta di parere preliminare_18: AC1: mq: AC2: mq_2: AC3: mq_3: AC4: mq_4: AC5: mq_5: AC6: mq_6: AC7: mq_7: AC8: mq_8: AC9: mq_9: AC10: mq_10: TOTALE: mq_11: Richiesta di parere preliminare_19: undefined_6: Richiesta di parere preliminare_20: condizion: Richiesta di parere preliminare_21: undefined_7: Ubicazione dei nuovi lotti: Richiesta di parere preliminare_22: undefined_8: Richiesta di parere preliminare_23: FotoRow1: Individua unareale allJnterno del quale sono state censite n 2 aree a rischio archeologico 13 e 17 caratterizzate dalla presenza di elementi ceramici frammentari e fortemente consunti di epoca storica e n 2 beni 95059071 e 15050073 in cui sono attestati un discreto numero cti elementi oeramìeì frammentari e fortemente consunti di epoca storica Si ritiene opportuno valutare in manjera sistemica le divene testimonianze in considerazione sia dela stretta vicinanza tistca delle aree le une alle altre che sottende un evidente egamento nelfoso cfi questa porzione del erritorio sia in considerazione dle fon orali e bibliogra5che che colocano La località lungo il tragitto che conduceva aUa località di Sa Cioffa nome che Angius attribuisce al ruscello che scorreva dalla valle di San Girolamo ove si trovava unarea artigianale con scorie di lavorazione interpretate come resti di unofficina per la lavorazione del vetro non lungi dalla Cioffa sul bivio a Capoerra e a s Barbara V Angius Capoerra in Casalis Dizionario geografico storico commerciale degli Stati di SM il re di Sudegna TCfiio 1856 voi lll pp 445450 si veda lintroduzione alla Relazione del3Ssetto storicoculturale: Richiesta di parere preliminare_24: Linea Viola grossa: Richiesta di parere preliminare_25: undefined_9: 95059027: 20 lotti: Richiesta di parere preliminare_26: 16 lotti: riportati nella cartografia PPR: Richiesta di parere preliminare_27: undefined_10: Emergenze rocciose: Foto nellarea di Sa Birdiera vegetazione bassa o assente: area in piano di circa 26 ettari di estensione: Richiesta di parere preliminare_28: undefined_11: Richiesta di parere preliminare_29: sensi dellarticolo n25 del PAI: parzialmente allinterno: Richiesta di parere preliminare_30: Richiesta di parere preliminare_31: Area libera da vincoli per edificazione di volumi attività connesse: studio di compatibilità Idraulica ai sensi dellarticolo n24 del PAI: undefined_12: Richiesta di parere preliminare_32: undefined_13: Richiesta di parere preliminare_33:

SOCIETA’ COOPERATIVA POGGIO DEI PINI · L’approvazione della variante, secondo il procedimento...

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