SECONDA FASE RELAZIONE -...

Comune di Peschiera del Garda

Provincia di Verona

Piano degli Interventi Art. 18 della Legge Regionale 11/2004 – “Norme per il governo del territorio”

SECONDA FASE

RELAZIONE Dicembre 2012

Sindaco

Umberto Chincarini

Assessore all’Urbanistica

Walter Montresor

Progettista

Silvano Carli ingegnere (CMMS Associati)

Studio agronomico ambientale

Bruna Basso agronomo

V.INC.A., Rete Ecologica e Normativa Ambientale

Paola Modena Biologa, Serena Tarocco Biologa

Quadro conoscitivo e informatizzazione

Filippo Floresta architetto

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1. PREMESSA 3

2. INQUADRAMENTO NORMATIVO (L.R. 11/2004) 5

3. IL PRONTUARIO PER LA QUALITÀ ARCHITETTONICA E LA MITIGAZIONE AMBIENTALE 7

4. LA NORMATIVA OPERATIVA DI INTERVENTO 8

5. STUDIO E NORMATIVA DI INTERVENTO PER LE ZONE AGRICOLE – EDIFICI NON PIÙ FUNZIONALI

ALLE ATTIVITÀ AGRICOLE 9

6. NUOVI ACCORDI DI PIANIFICAZIONE N° 28, 29, 30, 31, 32, 33 13

7. ATTI UNILATERALI D’OBBLIGO N° 6, 7, 8 15

8. VERIFICA DI CONGRUITÀ DELLA SECONDA FASE DEL PIANO DEGLI INTERVENTI RISPETTO AL

PIANO DI ASSETTO DEL TERRITORIO 16

9. VERIFICA DELLA CONGRUITÀ DELLA “SECONDA FASE” DEL PIANO DEGLI INTERVENTI RISPETTO

AL DIMENSIONAMENTO DEL PIANO DI ASSETTO DEL TERRITORIO 18

10. REGISTRO DEI CREDITI EDILIZI 19

11. COMPATIBILITÀ IDRAULICA 20

12. VALUTAZIONE DI INCIDENZA AMBIENTALE 21

13. L’AGGIORNAMENTO DELLE BANCHE DATI ANCHE CON RIGUARDO ALLE TAVOLE GRAFICHE CON

RESTITUZIONE IN FORMATO SHAPE 22

14. ELENCO DEGLI ELABORATI 23

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1. PREMESSA

1.01. IL P.A.T.I. ED IL P.I.

Le Amministrazioni Comunali di Castelnuovo del Garda e Peschiera del Garda hanno adottato,

rispettivamente con delibere di Consiglio Comunale n. 13 del 20.02.2008, n. 6 del 18.02.2008, il Piano di

Assetto del Territorio Intercomunale, redatto sulla base delle disposizioni contenute nell’art. 14 e seguenti

della Legge Regionale 11/04.

Successivamente il PATI è stato approvato con Conferenza di Servizi decisoria con la Regione Veneto il

giorno 05.02.2009.

La Giunta Regionale ha ratificato il PATI in data 07.04.2009.

La delibera di ratifica della Giunta Regionale (n. 930 del 07.04.09) è stata pubblicata nel Bollettino Ufficiale

della Regione n. 33 del 21.04.09, e dunque il PATI è vigente dal giorno 05.05.09.

Il Sindaco del Comune di Peschiera ha illustrato al Consiglio Comunale nella seduta del 22.04.09 il

Documento previsto all’art. 18, comma 1, della Legge Regionale 11/2004.

Con Deliberazione di Consiglio Comunale n° 31 del 29.06.2009 esecutiva, è stata adottata la fase

propedeutica del Piano degli Interventi relativa a modifica di alcune parti delle Norme Tecniche di

Attuazione del PRG.

Nel “Documento del Sindaco” è previsto di proseguire nella formazione del Piano degli Interventi operando

per successivi provvedimenti.

Sette provvedimenti relativi al P.I. sono già stati predisposti e definitivamente approvati:

Approvazione con

delibera C.C:

1 Fase propedeutica Modifica alle NTA del PRG N° 64 del 28.09.2009

2 Prima fase Recepimento di 8 accordi di programma N °72 del 16.11.2009

3 Prima fase Recepimento dell’accordo n° 9 N° 86 del 23.12.2009

4 Prima fase/bis Recepimento di accordi, modifiche puntuali alla

zonizzazione ed alle NTA del PRG

N° 51 del 21.09.2010

5 Prima fase /ter Recepimento di accordi e modifiche alle NTA del PRG N° 21 del 30.05.2011

6 Prima fase/quater Recepimento dell’accordo n° 23 N° 28 del 25.07.2011

7 Prima fase /quinquies Recepimento di 4 accordi e delle disposizioni della

Legge Regionale 9 marzo 2007, n. 4

N° 19 del 17.05.2012

8 Prima fase/sexies Stipula di “Atti unilaterali d’obbligo” N° 25 del 20.07.2012

La prima fase, nelle varie articolazioni, sino alla fase sexies, ha preso in considerazione proposte di accordo

ritenute strategiche in raccordo con il programma delle opere pubbliche, ha anche affrontato nella “Prima

fase/bis” alcune problematiche puntuali intervenendo con operazioni di “manutenzione” del P.R.G.

previgente (che con l’approvazione del PATI ha assunto valenza di Piano degli Interventi) per sistemare

situazioni di limitata portata, ma non per questo meno attese dai cittadini e dagli operatori economici, e con

la “Prima fase/sexies” ha riguardato situazioni di limitata portata alle quali comunque l’Amministrazione ha

ritenuto di dare risposte, anche attraverso strumenti più flessibili degli accordi di Programma, quali gli “Atti

unilaterali d’obbligo”, egualmente compatibili con la necessità/opportunità di realizzare opere pubbliche o di

acquisire aree per servizi pubblici.

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1.2. LA FASE 2 DEL PIANO DEGLI INTERVENTI

La Fase 2 del P.I., qui illustrata, conclude l’iter complessivo volto a dotare il Comune di Peschiera del

P.R.G., somma di PAT e PI, provvedendo ai seguenti adempimenti:

formazione del Prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale

riformulazione della normativa operativa di intervento

studio e normativa di intervento per le zone agricole

studio e normativa per gli edifici non più funzionali alle attività agricole

nuovi adeguamenti e rettifiche della zonizzazione

recepimento di nuovi accordi di pianificazione

recepimento di nuovi interventi realizzabili attraverso la stipula di atti unilaterali d’obbligo

formazione del Registro dei Crediti Edilizi

sistemazione complessiva della cartografia di Piano in formato shape, ricomprendendo ogni variante

o adeguamento con aggiornamento del Quadro Conoscitivo

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2. INQUADRAMENTO NORMATIVO (L.R. 11/2004)

Per la trattazione di questo argomento si riporta quanto argomentato nella Relazione che accompagna la

Delibera del Consiglio Comunale n°49 del 3 Agosto 2009 relativa alla adozione del “Piano degli Interventi –

Prima Fase”.

2.1. SUGLI ACCORDI

Art. 6 - Accordi tra soggetti pubblici e privati.

1. I comuni, le province e la Regione, nei limiti delle competenze di cui alla presente legge,

possono concludere accordi con soggetti privati per assumere nella pianificazione proposte di progetti ed

iniziative di rilevante interesse pubblico.

2. Gli accordi di cui al comma 1 sono finalizzati alla determinazione di alcune previsioni del

contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale ed urbanistica, nel rispetto della legislazione e

della pianificazione sovraordinata, senza pregiudizio dei diritti dei terzi.

3. L’accordo costituisce parte integrante dello strumento di pianificazione cui accede ed è

soggetto alle medesime forme di pubblicità e di partecipazione. L’accordo è recepito con il provvedimento di

adozione dello strumento di pianificazione ed è condizionato alla conferma delle sue previsioni nel piano

approvato.

4. Per quanto non disciplinato dalla presente legge, trovano applicazione le disposizioni di cui

all’articolo 11, commi 2 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241 “Nuove norme in materia di

procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi” e successive modificazioni.

2.2. COSA E’ IL PIANO DEGLI INTERVENTI

Art. 12 – Il Piano Regolatore Comunale.

1. La pianificazione urbanistica comunale si esplica mediante il piano regolatore comunale che

si articola in disposizioni strutturali, contenute nel piano di assetto del territorio (PAT) ed in disposizioni

operative, contenute nel piano degli interventi (PI).

2. Il piano di assetto del territorio (PAT) è lo strumento di pianificazione che delinea le scelte

strategiche di assetto e di sviluppo per il governo del territorio comunale, individuando le specifiche

vocazioni e le invarianti di natura geologica, geomorfologica, idrogeologica, paesaggistica, ambientale,

storico-monumentale e architettonica, in conformità agli obiettivi ed indirizzi espressi nella pianificazione

territoriale di livello superiore ed alle esigenze dalla comunità locale.

3. Il piano degli interventi (PI) è lo strumento urbanistico che, in coerenza e in attuazione del PAT,

individua e disciplina gli interventi di tutela e valorizzazione, di organizzazione e di trasformazione del

territorio programmando in modo contestuale la realizzazione di tali interventi, il loro completamento, i

servizi connessi e le infrastrutture per la mobilità.

Art. 17 – Contenuti del Piano degli interventi (PI).

1. Il piano degli interventi (PI) si rapporta con il bilancio pluriennale comunale, con il

programma triennale delle opere pubbliche e con gli altri strumenti comunali settoriali previsti da leggi

statali e regionali e si attua attraverso interventi diretti o per mezzo di piani urbanistici attuativi (PUA).

2. Il PI in coerenza e in attuazione del piano di assetto del territorio (PAT) sulla base del quadro

conoscitivo aggiornato provvede a:

a) suddividere il territorio comunale in zone territoriali omogenee secondo le modalità stabilite con

provvedimento della Giunta regionale ai sensi dell'articolo 50, comma 1, lettera b);

b) individuare le aree in cui gli interventi sono subordinati alla predisposizione di PUA o di comparti

urbanistici e dettare criteri e limiti per la modifica dei perimetri da parte dei PUA;

c) definire i parametri per la individuazione delle varianti ai PUA di cui all'articolo 20, comma 14;

d) individuare le unità minime di intervento, le destinazioni d'uso e gli indici edilizi;

e) definire le modalità di intervento sul patrimonio edilizio esistente da salvaguardare;

f) definire le modalità per l'attuazione degli interventi di trasformazione e di conservazione;

g) individuare le eventuali trasformazioni da assoggettare ad interventi di valorizzazione e sostenibilità

ambientale;

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h) definire e localizzare le opere e i servizi pubblici e di interesse pubblico nonché quelle relative a reti

e servizi di comunicazione, di cui al decreto legislativo n. 259 del 2003 e successive modificazioni, da

realizzare o riqualificare;

i) individuare e disciplinare le attività produttive da confermare in zona impropria e gli eventuali

ampliamenti, nonché quelle da trasferire a seguito di apposito convenzionamento anche

mediante

l'eventuale riconoscimento di crediti edilizi di cui all'articolo 36 e l'utilizzo di eventuali compensazioni di cui

all'articolo 37;

j) dettare la specifica disciplina con riferimento ai centri storici, alle fasce di rispetto e alle zone

agricole ai sensi degli articoli 40, 41 e 43;

k) dettare la normativa di carattere operativo derivante da leggi regionali di altri settori con particolare

riferimento alle attività commerciali, al piano urbano del traffico, al piano urbano dei parcheggi, al piano per

l’inquinamento luminoso, al piano per la classificazione acustica e ai piani pluriennali per la mobilità

ciclistica;

3. Il PI può, altresì, definire minori distanze rispetto a quelle previste dall'articolo 9 del decreto

del Ministro per i lavori pubblici 20 aprile 1968, n. 1444 "Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di

distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e

spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della

formazione nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'articolo 17 della

legge 6 agosto 1967, n. 765":

a) nei casi di gruppi di edifici che formino oggetto di PUA planivolumetrici;

b) nei casi di interventi disciplinati puntualmente.

4. Per individuare le aree nelle quali realizzare interventi di nuova urbanizzazione o

riqualificazione, il comune può attivare procedure ad evidenza pubblica, cui possono partecipare i proprietari

degli immobili nonché gli operatori interessati, per valutare le proposte di intervento che risultano più

idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana ed ecologico-ambientale definiti dal PAT. La

procedura si conclude con le forme e nei modi previsti dall’articolo 6.

5. Il PI è formato da:

a) una relazione programmatica, che indica i tempi, le priorità operative ed il quadro economico;

b) gli elaborati grafici che rappresentano le indicazioni progettuali;

c) le norme tecniche operative;

d) il prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale;

e) il registro dei crediti edilizi;

f) una banca dati alfa-numerica e vettoriale contenente l'aggiornamento del quadro conoscitivo di

riferimento nonché le informazioni contenute negli elaborati di cui alle lettere a), b), e c).

Art. 48 – Disposizioni transitorie.

(omissis)

6. I piani regolatori generali vigenti mantengono efficacia fino all’approvazione del primo

PAT. A seguito dell’approvazione di tale piano, i piani regolatori generali vigenti acquistano il

valore e l’efficacia del PI per le sole parti compatibili con il PAT.

(omissis)

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3. IL PRONTUARIO PER LA QUALITÀ ARCHITETTONICA E LA MITIGAZIONE

AMBIENTALE

Il Prontuario ha lo scopo di disciplinare le azioni progettuali e costruttive necessarie per dare le migliori

possibili caratteristiche morfologiche, tipologiche e costruttive alle trasformazioni urbanistiche e di ridurne,

per quanto possibile, l’impatto su tutte le componenti del territorio, consentendo altresì il più corretto

possibile inserimento ambientale.

Il Prontuario costutisce parte integrante del Piano degli Interventi e delle sue Norme Operative, ai sensi

dell’art. 17 della L.R. 11/2004.

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4. LA NORMATIVA OPERATIVA DI INTERVENTO

Il processo di revisione complessiva della legislazione urbanistica della Regine Veneto ha configurato il

Piano Regolatore Comunale, quale “somma” di Piano di Assetto del Territorio e Piano degli Interventi.

Il PAT è dotato di una specifica normativa con riguardo alla natura strategica dell’assetto del territorio, e di

coordinamento e congruenza con le fonti normative di carattere superiore, il PI strumento di attuazione delle

strategie, è dotato di una specifica normativa che consente di rendere operative le scelte.

Rispetto alle previgenti norme di PRG è stato predisposto un raccordo tra PI e PAT che prima non esisteva,

ma nel contempo si è cercato di operare un passaggio non traumatico alle nuove disposizioni.

Le nuove norme, rielaborate in questa Fase 2 del P.I., mentre assumono la nuova caratterizzazione di

operatività a fronte della strategia del PAT, introducono particolari nuove attenzioni al sistema ambientale ed

al sistema relazionale, mantenendo nel contempo un preciso raccordo con il repertorio normativo previgente,

sottolineato del resto anche sul fronte grafico nelle tavole di Piano.

Oltre alle nuove norme, riviste ed integrate in questa Fase 2, il Piano degli Interventi implementa il

“Prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale”.

In definitiva il repertorio normativo del Piano Regolatore Comunale, è ad oggi formato da:

Repertorio normativo del Piano di Assetto del Territorio

Norme Tecniche di Attuazione

Allegato A alle NTA – Ambiti territoriali omogenei

Allegato B alle NTA – Prontuario per gli interventi in zona agricola

Allegato C alle NTA – Sistema del verde

Repertorio normativo del Piano degli Interventi

Norme Operative

Prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale

Registro dei crediti edilizi

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5. STUDIO E NORMATIVA DI INTERVENTO PER LE ZONE AGRICOLE – EDIFICI NON PIÙ

FUNZIONALI ALLE ATTIVITÀ AGRICOLE

Le analisi agronomiche sono state condotte sia con elaborazioni grafiche sia con specifiche relazioni, allegate

al Piano degli Interventi e così formate:

Tavola in scala 1:10.000 con individuazione degli Allevamenti Intensivi e delle relative fasce di

rispetto

Relazione sugli Allevamenti intensivi

Rappresentazione in scala 1:10.000 degli ambiti delle aziende agricole esistenti

Relazione sulle aziende agricole

Relazione Agronomica che analizza l’utilizzo della SAU previsto dal Piano degli Interventi

Ai sensi dell’art. 43 della LRV n. 11/2004 il PI individua le destinazioni d'uso delle costruzioni esistenti non

più funzionali alle esigenze dell'azienda agricola, fermo restando quanto previsto dal PATI per gli edifici con

valore storico-ambientale di cui allo stesso art. 43, comma 1, lettera a).

Con apposito Avviso pubblico il Comune ha invitato i possessori di immobili siti in zona agricola e non

funzionali alla gestione dell’Azieda Agricola, a dare comunicazione attraverso la compilazione di apposita

scheda.

Le richieste pervenute sono state esaminate compiutamete, e quelle tecnicamente ammissibili sono state

accolte e recepite in apposite schede di intervento.

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Le Norme Operative, in relazione alle schede sopra richiamate, stabiliscono le seguenti norme:

FABBRICATI NON PIU’ FUNZIONALI ALLA CONDUZIONE DI UN FONDO RUSTICO

La Legge Regionale n.11/2044 demanda al PI l’individuazione dei fabbricati ritenuti non più funzionali alla

conduzione di un fondo rustico o meglio all’Azienda Agricola a questi collegata.

I motivi che giustificano la non funzionalità di un fabbricato, compreso in ZTO E, possono essere i seguenti:

1. non esiste più un fondo rustico e conseguentemente un’azienda agricola (trattasi del caso di

fabbricati non appartenenti più ad un’azienda agricola);

2. esiste un fondo rustico ed i fabbricati dell’azienda agricola non vengono più utilizzati in quanto

tecnicamente obsoleti o sono variate le necessità produttive (esclusi i capannoni destinati ad allevamenti).

Le richieste relative alla classificazione di un fabbricato non più funzionale devono essere corredate, se

ritenuto opportuno in sede di analisi della richiesta, da una relazione tecnico-agronomica che giustifichi tale

richiesta in riferimento ai casi sopra indicati.

In ogni caso non verranno considerate le richieste che fanno riferimento a fabbricati realizzati da meno di

dieci anni dall’adozione del PI da parte del Consiglio Comunale.

Non è comunque ammesso e considerato il recupero di fabbricati non regolarmente assentiti e sono esclusi i

fabbricati destinati ad allevamenti zootecnici intensivi, di qualsiasi dimensione, per i quali si rimanda alle

specifiche Norme del PATI.

Il volume massimo che può essere considerato non più funzionale viene fissato dalla scheda di progetto, fino

al limite individuato dalla scheda stessa.

La restante porzione dovrà essere demolita contestualmente all’intervento e ripristinato lo stato dei luoghi.

Le destinazioni d’uso ammesse sono quelle residenziali e/o quelle comunque compatibili con la residenza.

Il recupero di edifici esistenti non più funzionali preclude la realizzazione di nuovi manufatti funzionali

all’esercizio dell’agricoltura per cinque anni dalla data di rilascio dell’agibilità del fabbricato esistente

recuperato.

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Successivamente a tale periodo, gli interventi sono subordinati alla verifica da parte del Comune

dell’esistenza di sopravvenute esigenze dell’Azienda conseguenti alla riconversione dei sistemi di

produzione agricola secondo quanto previsto dall’art.44 della LR n.11/2004 e sue successive integrazioni.

Le domande, che perverranno successivamente alla data di approvazione del presente PI, saranno raccolte

dall’Ufficio Tecnico Comunale e saranno oggetto di specifica procedura di verifica ed approvazione, in

variante al P.I., secondo quanto previsto dalla LR n.11/2004.

Sono a carico del Titolare del titolo abilitativo i contributi di urbanizzazione tabellari, riferiti alla Zona E,

ed ogni altro onere per l’urbanizzazione, allaccio, servizi etc. ovvero le eventuali opere richieste dal

Comune necessarie alla tutela e riqualificazione ambientale dell’area.

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6. NUOVI ACCORDI DI PIANIFICAZIONE N° 28, 29, 30, 31, 32, 33

Gli accordi sotto elencati sono stati stipulati secondo l’“Atto di indirizzo” stabilito dalla Giunta Comunale in

data 09/08/09.

La numerazione degli accordi prosegue quanto precedentemente enumerato:

PROPONENTE Ambito Territoriale Località

28 Pietropoli Remo P1 “San Benedetto” Bergamini

29 Forte Lagheto s.r.l. P2 “Peschiera” Forte

Laghetto6.

30 Globel s.r.l. P4 “Peschiera Sud” Boschetti

31 Zambelli Ennio P4 “Peschiera Sud” Monte

Zecchino

32 Immobiliare Diamante di Olioso Francesco

e C. s.n.c.

P2 “Peschiera” Via Milano

33 Prospero Mauro, Prospero Cinzia, Bianca

Zenegaglia e C. s.a.s.

P2 “Peschiera” Porto Vecchio

Accordo n° 28

L’accordo riguarda aree site nall’ATO P1 “San Benedetto” individuate nel P.R.G./P.I. quali zone a

Parcheggio Pubblico (mai attivato).

E’ previsto di trasformare l’area con destinazione residenziale (circa mq. 1.000) consentendo la

realizzazione di un edificio residenziale di mc. 1.200,00 da attuarsi con intervento diretto e secondo la

normativa delle zone di completamento residenziali.

Il beneficio per il Comune consiste nella realizzazione di un’opera pubblica del valore di € 120.000,00,

esclusa I.V.A. e spese tecniche.

Accordo n° 29

L’accordo riguarda aree site nall’ATO P2 “Peschiera” individuate nel P.R.G./P.I. quali zone “A3” della

dimensione complessiva di crica mq. 9.770 all’interno di un’area degradata soggetta apiano di recupero.

E’ previsto di trasformare l’area con destinazione residenziale consentendo la realizzazione di edifici

residenziali di mc. 4.500,00 da attuarsi previa predisposizione di un Piano Urbanistico Attuativo.

Detto Piano dovrà prevedere (vedi elaborati grafici allegati all’Accordo) la cessione al Comune di circa mq.

3500 (comprensive dei fabbricati fortilizi).

Il beneficio per il Comune consiste nella cessione dell’area e dei fabbricati fortilizi sopra richiamati, nella

realizzazione di opere pubbliche stradali nella zona, nella realizzazione di opere di sistemazione e restauro

dei fabbricati fortilizi, per un importo complessivo di € 450.000, esclusa I.V.A. e spese tecniche.

Accordo n° 30

L’accordo riguarda aree site nall’ATO P4 “Peschiera Sud” individuate nel PAT quali aree di urbanizzazione

consolidata e nel P.R.G./P.I. prevalentemente quali zone E2.

E’ previsto di trasformare l’area con destinazione residenziale consentendo la realizzazione di edifici

residenziali di mc. 3.000,00 da attuarsi previa predisposizione di un Piano Urbanistico Attuativo.

Il beneficio per il Comune consiste nella realizzazione dell’allargamento pedonale del ponte ferroviario di

via Secolo, per un importo complessivo di € 275.000, esclusa I.V.A. e spese tecniche, oltreché nella

cessione di un’area da destinare a parcheggio-campo giochi della superficie di mq. 500 per un valore

compensativo di € 25.000.

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Accordo n° 31

L’accordo riguarda aree site nall’ATO P4 “Peschiera Sud” individuate nel PAT quali aree di urbanizzazione

consolidata.

E’ previsto di trasformare un’area di circo mq 1000, consentendo la realizzazione di un edificio residenziale

di mc. 800 da attuarsi con intervento diretto e secondo la normativa delle zone di completamento

residenziali.

Il beneficio per il Comune consiste nella realizzazione di un’opera pubblica del valore di € 80.000,00,

esclusa I.V.A. e spese tecniche.

Accordo n° 32

L’accordo riguarda aree site nall’ATO P2 “Peschiera” individuate nel P.R.G./P.I. parte quali zone di

completamento, parte quali zone alberghiere (vedi elaborati garfici allegati all’Accordo).

L’accordo modifica in parte l’accordo n° 11 (confermato nella Fase 1/BIS del P.I.) ed in definitiva consente

al Comune di ottenere la cessione gratuita di un’area di circa mq 1.500 da destinare ad uso pubblico, una

diminuzione della cubatura prevista ottenendo in definitiva una cubatura residenziale di mc. 4.000 circa, una

riduzione dell’area con destinazione alberghiera da 14.500 mq (circa) a mq. 4.000 (circa), destinando la

rimanente area di mq. 10.500 ad area ricettiva per veicoli ricreazionali nell’ambito di un contesto verde

specificamente ideato (con inserimento di circa mc. 1.000 destinati a servizi igienici, bar, alloggio custode).

Accordo n° 33

L’accordo riguarda aree site nall’ATO P2 “Peschiera” individuate nel PAT quali aree di urbanizzazione

consolidata e nel P.R.G./P.I. quali zone F.

E’ previsto di trasformare l’area (mq. 8.080) con destinazione residenziale consentendo la realizzazione di

edifici residenziali di mc. 4.500,00 da attuarsi previa predisposizione di un Piano Urbanistico Attuativo.

Il beneficio per il Comune è costituito dalla cessione di un’area di mq. 9.000 da destinare a parcheggio

connesso con la zona di accesso al Parco del Mincio (per un valore compensativo di € 450.000,00).

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7. ATTI UNILATERALI D’OBBLIGO N° 6, 7, 8.

Questa parte del Piano degli Interventi riguarda modifiche puntuali di adeguamento, aggiornamento e

sistemazione riferite ad interventi di modesto peso volumetrico, attuabili previa stipula di “Atti unilaterali

d’obbligo” che impegnano i proprietari delle aree interessate a cessioni e/o realizzazioni di opere a favore

del Comune.

Gli interventi attuabili tramite “Atti unilaterali d’obbligo” sono i seguenti:

PROPONENTE Ambito Territoriale Località

6 Centro Turistico Mincio s. a r.l. P2 “Peschiera” Lottizzazione Serenissima

7 Ames s.r.l. P2 “Peschiera” Lottizzazione Serenissima

8 Vivai San Benedetto Soc. Agricola S.a.s. P2 “Peschiera” Via Tangenziale

Atto unilaterale d’obbligo n° 6

Consente di ampliare le destinazioni d’uso della zona ora D2, estendendo le destinazioni anche alle zone

“D1.2: sottozone Commerciali”, per un lotto di circa mq. 5.150 all’interno della Lottizzazione

“Serenissima”.

Quale compensazione la ditta si obbliga a:

trasformare e realizzare un tratto di area verde comunale in parcheggio pubblico di mq. 300 circa,

ubicato nell’ambito della „lottizzazione Serenissima“ in prossimità della viabilità per località Zanina;

realizzare modifiche ad un tratto di parcheggio prospiciente il lotto di proprietà, modificando la

disposizione di parcheggi ora paralleli alla viabilità, successivamente mettendoli a pettine;

finanziare l’acquisto ed il posizionamento di un atelecamera a servizio dell’ordine pubblico, collegata

con la centrale di polizia municipale;

finanziare il posizionamento di una pianta ogni due posti auto che vengono creati con le opere

precedentemente descritte.

Atto unilaterale d’obbligo n° 7

Consente di ampliare le destinazioni d’uso della zona ora D2, estendendo le destinazioni anche alle zone

“D1.2: sottozone Commerciali”, per un lotto di circa mq. 7.300 all’interno della Lottizzazione

“Serenissima”, specificando che su detta area è consentito realizzare edifici da destinare all’attività

commerciale con vendita al dettaglio, a cinema multisala con possibili locali annessi quali bar, sale giochi,

ristoranti, ecc., con l’avvertenza che gli standard a parcheggio delle due destinazioni precedentemente

previste possano essere dimensionati tenendo conto che si possano differenziare gli orari di apertura.

Il testo dell’atto unilaterale dovrà prevedere l’obbligo di finanziare un’opera pubblica dell’importo di €

100.000,00, IVA e spese tecniche di progettazione escluse.

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8. VERIFICA DI CONGRUITÀ DELLA SECONDA FASE DEL PIANO DEGLI INTERVENTI

RISPETTO AL PIANO DI ASSETTO DEL TERRITORIO

Il PAT prende in considerazione le aree interessate dalla “SECONDA FASE” del Piano degli Interventi

negli elaborati grafici e nelle Norme Operative di attuazione.

Nelle Tavole 1, 2, 3, 4 del PAT non si rilevano elementi ostativi alle proposte di piano.

Le aree prese in esame riguardano “aree di urbanizzazione consolidata” (Tav. 4 del PAT), normate dall’art.

40 delle NTA del PAT, che così recita:

40. Ambiti di urbanizzazione consolidata.

Rif. Legislativo: L.R. 11/2004

Rif.: Tav. 4 – Carta delle Trasformabilità

40.01 Gli ambiti di urbanizzazione consolidata sono costituiti dalle parti di territorio poste

all’interno del limite fisico della nuova edificazione, dove i processi di trasformazione sono

sostanzialmente completati. Gli ambiti di urbanizzazione consolidata comprendono anche aree

esterne alle zone edificabili previste dal P.R.G. previgente, nel P.R.G. classificate come zone “E”

ma che hanno palesemente perso ogni caratterizzazione di zone agricole. Gli ambiti di

urbanizzazione consolidata comprendono anche le zone “pianificate” dal vigente P.R.G. con

destinazione diversa dalla Zona Agricola.

DIRETTIVE

40.02 Il P.I., nell’ambito delle aree di urbanizzazione consolidata individuate dal PATI, individua le

aree in cui sono sempre possibili interventi diretti di nuova costruzione o di ampliamento di edifici

esistenti attuabili nel rispetto delle presenti norme, e le aree di urbanizzazione da consolidare in cui

gli interventi di nuova costruzione o di ampliamento di edifici esistenti o di ristrutturazione con

modificazione della destinazione d’uso tra diverse categorie urbanistiche, sono subordinati a

P.U.A., a comparto edificatorio o a titolo abilitativo convenzionato, che preveda la realizzazione

delle dotazioni territoriali e delle opere di urbanizzazione mancanti o carenti.

40.03 Il P.I., per le zone di urbanizzazione consolidata e diffusa diverse dalle zona “A” del

previgente P.R.G., e solo per gli edifici residenziali abitati dal proprietario, potrà stabilire

incrementi volumetrici sino ad un massimo di 75 mc.

40.04 Il P.I. potrà modificare l’ambito delle zone di urbanizzazione consolidata, sia per adattarlo

alla definizione di una minore scala di rappresentazione, sia per renderlo coerente, ove possibile,

con le divisioni delle proprietà. Tale modifica dovrà essere adeguatamente giustificata e

documentata.

PRESCRIZIONI E VINCOLI

40.05 Negli ambiti di urbanizzazione consolidata, qualora gli interventi non siano già subordinati

dal P.R.G. vigente a P.U.A., a comparto edificatorio o a titolo abilitativo convenzionato, sono

sempre possibili interventi di nuova costruzione o di ampliamento di edifici esistenti, nel rispetto

delle presenti norme.

In particolare appare rilevante che:

40.02 Il P.I., nell’ambito delle aree di urbanizzazione consolidata individuate dal PATI, individua

le aree in cui sono sempre possibili interventi diretti di nuova costruzione o di ampliamento di

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edifici esistenti attuabili nel rispetto delle presenti norme, e le aree di urbanizzazione da

consolidare in cui gli interventi di nuova costruzione o di ampliamento di edifici esistenti o di ristrutturazione con modificazione della destinazione d’uso tra diverse categorie urbanistiche, sono

subordinati a P.U.A., a comparto edificatorio o a titolo abilitativo convenzionato, che preveda la

realizzazione delle dotazioni territoriali e delle opere di urbanizzazione mancanti o carenti.

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9. VERIFICA DELLA CONGRUITÀ DELLA “SECONDA FASE” DEL PIANO DEGLI

INTERVENTI RISPETTO AL DIMENSIONAMENTO DEL PIANO DI ASSETTO DEL

TERRITORIO

Il dimensionamento del PAT è contenuto nelle “Norme Tecniche di Attuazione” – Allegato A – “Ambiti

territoriali Omogenei – ATO”.

I contenuti della presente fase del Piano degli Interventi non riguardano zone esterne all’urbanizzazione

consolidata e dunque sono compatibili con il dimensionamento complessivo del P.A.T.I..

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10. REGISTRO DEI CREDITI EDILIZI

L’art. 17, comma 5 lettera e) specifica che il Registro dei Crediti Edilizi è un elemento formativo del Piano

degli Interventi.

Le Norme Operative del P.I. vigenti trattano l’argomento all’art. 59 riportando la definizione di Credito

Edilizio, gli ambiti in cui ne è consentito l’utilizzo, gli interventi che lo determinano, alcune indicazioni per

la quantificazione delle volumetrie che costituiscono il credito, il riferimento al Registro dei Crediti.

Il Registro dei Crediti Edilizi viene istituito attraverso una articolazione normativa, formata da otto articoli,

titolati come segue:

ART. 1 DEFINIZIONE DI CREDITO EDILIZIO

ART. 2 INDIVIDUAZIONE DEI CREDITI EDILIZI

ART. 3 ISTITUZIONE DEL REGISTRO DEI CREDITI EDILIZI

ART. 4 CESSIONE DEI CREDITI EDILIZI

ART. 5 UTILIZZO DEI CREDITI EDILIZI

ART. 6 PROCEDURA PER IL RILASCIO DI PERMESSO A COSTRUIRE CON L’UTILIZZO DEI

CREDITI EDILIZI – ESTINZIONE DEL CREDITO

ART. 7 PRESCRIZIONE

ART. 8 INCIDENZA SUL DIMENSIONAMENTO

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11. COMPATIBILITÀ IDRAULICA

La Regione del Veneto, Segreteria all’Ambiente e Territorio, Distretto idrografico Delta Po Adige

Canalbianco, con nota 31.01.08, prot. 56331 ha espresso parere favorevole con prescrizioni sulla “Relazione

sulla valutazione di compatibilità idraulica” del PATI di Castelnuovo e Peschiera.

Le prescrizioni sono state recepite nelle NTA del PATI, che si riportano.

Oltre a ciò, poiché uno degli accordi di programma recepiti (Accordo n° 33) riguarda una estensione

significativa (oltr mq. 8.000), si è provveduto per detto Accordo redigere una apposita Relazione di

Compatibilità, sottoposta all’approvazione del Genio Civile Regionale e del Consorzio di Bonifica.

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12. VALUTAZIONE DI INCIDENZA AMBIENTALE

I siti SIC-ZPS IT3210003 Laghetto del Frassino e SIC-ZPS IT3210018 sono individuati quali componenti

della rete ecologica europea “Rete Natura 2000”. Ai sensi della Direttiva 92/43/CEE e della relativa

normativa di recepimento, statale e regionale, qualsiasi piano o progetto – anche esterno alle aree oggetto di

tutela – potenzialmente incidente sull’integrità dei Siti di Natura 2000 deve essere sottoposto alla procedura

di Valutazione di Incidenza Ambientale (VIncA).

La Regione Veneto ha aderito al programma BIOITALY per la formazione della Rete Natura 2000 con la

Deliberazione n. 1148 del 14 marzo 1995, designando le Zone di Protezione Speciale e segnalando i SIC,

mentre con la Deliberazione n. 1662 del 22 giugno 2001 ha approvato le disposizioni della normativa

comunitaria e statale in ordine ai SIC e alle ZPS.

La Regione Veneto ha altresì recepito le note del Ministero Ambiente (SCN/2D/2000/1248 del 25.1.2000 e

SCN/DG/2000/12145 del 15.7.2000) con il DGR 1662 del 22.06.2001, nel quale viene specificata

l’estensione dell’obbligo della Valutazione di Incidenza Ambientale a tutti i Siti pubblicati sul D.M. 3 aprile

2000, anche in mancanza di una lista definitiva dei Siti di Importanza Comunitaria.

Con la DGRV n. 2803 del 4 ottobre 2002 la Regione ha fornito una guida metodologica per la valutazione di

incidenza (allegato A) e ha definito procedure e modalità operative per la verifica e il controllo a livello

regionale della rete Natura 2000 (allegato B). Vi ha confermato che la presentazione di ogni piano o progetto

preliminare, che possa produrre incidenze significative sui siti Natura 2000, deve essere corredata dalla

Valutazione di Incidenza Ambientale.

Con le DGRV n. 448 del 21/2/2003 e n. 449 del 21/2/2003 alcuni Siti vengono accorpati ed altri vengono

riperimetrati.

Con la DGRV n. 3173/2006 - Nuove disposizioni relative all'attuazione della direttiva comunitaria

92/43/CEE e D.P.R. 357/1997. Guida metodologica per la valutazione di incidenza. Procedure e modalità

operative, si propone la revoca della DGR 2803/2002, ed una nuova formulazione, della "Guida

metodologica per la valutazione di incidenza ai sensi della direttiva 92/43/CEE" (Allegato A) e di uno

specifico allegato, riferito alla valutazione di incidenza di piani e programmi di tipo faunistico - venatorio

(Allegato A1) e delle “Modalità operative per la verifica e il controllo dei documenti di valutazione di

incidenza” (Allegato B), finalizzato a renderne più immediato il rapporto con la procedura indicata nella

guida metodologica.

Inoltre il provvedimento è costituito anche da un elenco relativo agli stessi siti (Allegato C).

Di rilievo anche la direttiva 2009/147/CE, concernente la conservazione degli uccelli selvatici, pubblicata

sulla GU dell’Unione europea il 26/01/2010. Con essa si intende promuovere e normare la conservazione di

tutte le specie di uccelli viventi naturalmente allo stato selvatico nel territorio europeo….Essa si prefigge la

protezione, la gestione e la regolazione di tali specie e ne disciplina lo sfruttamento.

I piani, progetti e/o interventi interni all’ambito dei Siti di Rete Natura 2000, o esterni agli stessi, ma in

grado, potenzialmente, di comportare incidenze significative su di essi, sono soggetti alla procedura

valutativa di cui alla DGR n. 3173/2006. Lo Studio per la Valutazione di Incidenza del PI specifica i criteri

di valutazione e le diverse sensibilità ambientali di habitat, habitat di specie e specie in modo da favorire il

migliore e più efficace svolgimento delle procedure di Valutazione di Incidenza Ambientale di competenza

comunale ai sensi della Direttiva 92/43/CEE, delle norme nazionali e regionali riguardanti la conservazione

degli habitat naturali e seminaturali, nonché della flora e della fauna selvatiche.

Ai sensi della DGR n. 3173/2006, Allegato A, sono individuate nello Studio per la Valutazione di Incidenza

del presente piano le aree residenziali ove è possibile prevedere l’esclusione dalla procedura di VIncA.

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13. L’AGGIORNAMENTO DELLE BANCHE DATI ANCHE CON RIGUARDO ALLE TAVOLE

GRAFICHE CON RESTITUZIONE IN FORMATO SHAPE

Si evidenzia la unicità del Quadro Conoscitivo riferito all’intero PRC (PAT + PI), pertanto l’origine e la

banca dati contenente i files del PRC sono quelli approvati e validati per la redazione del PAT, con

l’aggiunta e aggiornamento dei dati ( files di disegno e dati alfanumerici) che costiuiscono il PI.

Pertanto le tavole e gli elaborati previsti dall’art. 17, coma 5, lettere a), b), c) hanno propria origine nella

banca dati contenuta nel Q.C.

Operativamente, redigendo il PI, si è aggiornata la banca dati esistente del Q.C.

In particolare sono state aggiunte alle cartelle esistenti del Q.C., contenente il PAT, le seguenti cartelle:

a) Alla cartella principale d Relazioni ed Elaborati sono state aggiunte le sottocartelle:

la d0702 _BancheDati PI ( con le banche dati del PI)

la d08_Relazionetecnica _PI

la d09_Normetecniche PI

b) Alla cartella principale b_progetto, sono state aggiunte le seguenti cartelle:

b05_pianointerventi che conterrà le sottocartelle del PI

- b0501_Tematismiprog ( con le sottocartelle delle nuove ZTO (b0501011), PUA, e i temi del

“vecchio” PRG ecc.)

- b0510_ElaboratiPI ( tavole in PDF).

Il file “Sintesiclassi_PRC.xls” contenente anche l’elenco dei file che sono stati aggiornati.

L’aggiornamento della CTR è stato eseguito secondo le modalità speditive previste dalla norma , sull’ultima

Ortofoto disponibile.

Il lavoro è stato redatto con lo strumento distribuito dalla Regione Veneto e sarà consegnato su DVD

direttamente in formato proprietario dello stesso GIS ( Geomedia Intergraph).

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14. ELENCO DEGLI ELABORATI

Gli elaborati che formano la Seconda Fase del Piano degli Interventi sono i seguenti:

- Relazione illustrativa

- Norme Operative di Intervento

- Prontuario per la Qualità Architettonica e la Mitigazione Ambientale

- Registro dei Crediti Edilizi

- Schede di analisi e di progetto per gli Edifici non più funzionali alle attività agricole

- Schede di analisi e di progetto per gli Edifici Fuori zona

- Elaborati grafici:

TAVOLE B – BASE CTR

Tavola B1/CTR –Piano degli interventi - Scala 1:5.000

Tavola B2/CTR –Piano degli interventi - Scala 1:5.000

TAVOLE C – BASE CTR

Tavola C1/CTR - Piano degli interventi - Scala 1:2.000







TAVOLE C – BASE CATASTALE (TAVOLE AUSILIARIE)

Tavola C1/CAT - Piano degli interventi - Scala 1:2.000







- Relazione di Compatibilità Idraulica

- Studio agronomico:

Tavola in scala 1:10.000 con individuazione degli Allevamenti Intensivi e delle

relative fasce di rispetto

Relazione sugli Allevamenti intensivi

Rappresentazione in scala 1:10.000 degli ambiti delle aziende agricole esistenti

Relazione sulle aziende agricole

Relazione Agronomica che analizza l’utilizzo della SAU previsto dal P.I.

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Sistema ambientale

Relazione: Studio per la Valutazione di Incidenza del Piano degli Interventi

Tavola: Carta delle aree sensibili – Studio per la Valutazione di Incidenza, scala 1:11.000

Relazione: Rete ecologica comunale

SECONDA FASE RELAZIONE -...

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