rif. prot. n. 28407/18 - comune.laveno.va.it

Comune di Laveno Mombello – Accordo di Collaborazione per la fornitura di servizi estimativi. Terreni di proprietà

comunale ubicati nelle sezioni di Cerro, Mombello e

Laveno.

Relazione di Stima per la determinazione del valore di

mercato.

COMMITTENTE: Comune di Laveno Mombello – Settore Tecnico.

VIA ROMA, 16/A – 21014 Laveno Mombello – P.IVA 00213100126 www.comune.laveno.va.it [email protected]

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rif. prot. n. 28407/18

Accordo di Collaborazione per la determinazione del valore di mercato di terreni di proprietà comunale ubicati in Laveno,

Mombello e Cerro suscettibili di successiva alienazione. Relazione di stima.

http://www.comune.laveno.va.it%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%[email protected]/

Comune di Laveno Mombello – Accordo di Collaborazione per la fornitura di servizi estimativi. Terreni di proprietà

comunale ubicati nelle sezioni di Cerro, Mombello e

Laveno.

Relazione di Stima per la determinazione del valore di

mercato.




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INDICE

PREMESSA ................................................................................................. 3

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI ............................................. 3

1 Descrizione immobili ........................................................................... 3

2 Dati identificativi ............................................................................... 11

2.1 Dati catastali .................................................................................... 11

CATASTO TERRENI .................................................................................. 11

2.2 Dati urbanistici ................................................................................. 20

2.3 Dati dimensionali .............................................................................. 32

PARTE II – PROCESSI DI VALUTAZIONE .............................................................. 33

3 Generalità ........................................................................................ 33

4 Individuazione e scelta della metodologia estimale ................................ 34

4.1 Determinazione del valore di mercato VM del bene trasformato ............... 35

4.2 Costi diretti e indiretti di trasformazione .............................................. 46

4.3 Indagine di mercato (terreni boschivi) ................................................. 56

CONCLUSIONI ............................................................................................ 58


Comune di Laveno Mombello – Accordo di Collaborazione per

la fornitura di servizi estimativi. Terreni di proprietà comunale

ubicati nelle sezioni di Cerro, Mombello e Laveno.

Relazione di Stima per la determinazione del valore di mercato.




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PREMESSA

Con nota protocollo n. 13693 del 21 settembre 2017, il Comune di Laveno

Mombello aveva richiesto la sottoscrizione di un Accordo di Collaborazione per la fornitura di Servizi estimali relativamente alla valutazione di alcuni terreni di proprietà comunale, ritenuti non strumentali all’esercizio delle funzioni

istituzionali e, pertanto, eventualmente alienabili. Dopo la fase propedeutica l’accordo è stato sottoscritto in data 12 marzo 2018 ed acquisito al protocollo

n. 28407/2018. Il sopralluogo è stato effettuato il 23 maggio 2018.

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI

1 DESCRIZIONE IMMOBILI

I terreni oggetto della presente stima sono costituiti dalle particelle come di

seguito catastalmente identificate negli Atti di Catasto Terreni del Comune di Laveno Mombello per un totale di dieci diversi appezzamenti: particelle n. 629 e 1388 della Sezione censuaria di Cerro, n. 1685, 1899, 1891 della Sezione

Laveno ed infine n. 1891, 1885, 3919, 7319, 7647 della Sezione censuaria Mombello.









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Sezione Laveno (LA)

Sezione Cerro (CE)-Mombello (MO)

Sezione Mombello (MO)









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CE f. n. 9 particella n. 629










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LA f. n. 9 particella n. 1685

LA f. n. 9 particelle n. 1899 e 1891









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MO f. n. 9 particelle n. 1891 e 1885

MO f. n. 9 particella n. 3319









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Modesto appezzamento a bosco di configurazione irregolare e giacitura in declivio verso il tracciato della sp n. 69.


Appezzamento di terreno di configurazione regolare e giacitura pianeggiante posto all’intersezione della sp. N. 69 con Via Sempione. Attualmente tenuto a

verde alberato. Urbanisticamente compreso in Zona TdE “Tessuto dell’espansione ma di fatto privo di autonome potenzialità di trasformazione

edilizia a causa delle ridotte dimensioni. LA f. n. 9 particella n. 1685

Lotto di configurazione relativamente regolare e giacitura in lieve declivio,

nella zona a nord del centro. Attualmente tenuto a prato, urbanisticamente compreso nella zona TdD “Tessuto della Densificazione”.

LA f. n. 9 particelle n. 1899 e n. 1891

Le due particelle costituiscono un unico appezzamento di configurazione irregolare e giacitura in forte declivio, compreso all’interno del tracciato di un tornante formato da Via Monteggia, nella zona rilevata a Nord del centro di

Laveno. Attualmente tenuto a verde con qualche alberatura. E’ presente una tettoia posta a ridosso del sedime stradale. Destinazione Urbanistica TdE

“Tessuto dell’espansione”. Appezzamento tuttavia privo di autonoma potenzialità di trasformazione edilizia.

MO f. n. 9 particelle n. 1891 e 1885

Appezzamento di terreno boschivo di configurazione e giacitura relativamente regolari, accessibile dalla carrareccia denominata Via Nazè.


Terreno di configurazione regolare, attualmente tenuto a verde e, di fatto, privo di un accesso indipendente ed intercluso da proprietà private.

Urbanisticamente compreso in zona TdE “Tessuto dell’espansione”. MO f. n. 9 particella n. 7319

Lotto pianeggiante di configurazione relativamente regolare, posto in

Mombello all’intersezione fra Via Battisti e Via Enrico Fermi. Recintato e coltivato come orto. E’ presente un modesto fabbricato in muratura, destinato

a deposito agricolo, riportato sulla mappa di CT ma non presente al Catasto dei Fabbricati. L’appezzamento , comunque privo di autonome potenzialità di









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trasformazione edilizia, risulta compreso in zona TdE “Tessuto dell’Espansione”.


Lotto di Terreno prospiciente Via Rossini, di configurazione e giacitura irregolare a balze. Urbanisticamente ricadente in Zona TdE “Tessuto

dell’Espansione”. Relativamente all’immobile è stata segnalata da terzi l’esistenza di un procedimento per l’accertamento di interventi di natura abusiva costituiti da

sistemazioni esterne e porzione di tettoia.









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2 DATI IDENTIFICATIVI

2.1 Dati catastali

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2.2 Dati urbanistici

Si riportano le destinazioni urbanistiche comunicate dal Comune di Laveno

Mombello:

Riepilogo destinazioni urbanistiche PGT

Particella/Sezione Destinazione

629 CE In parte in zona ZB – Boschiva e in minima parte Zona VP Verde Privato

1388 CE Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq

1685 LA Zona TdD “ Tessuto della Densificazione” If. 0,8 mc/mq

1899 LA Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq

1891 LA Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq

1891 MO Zona ZB “Zona Boschiva” e sede stardale “F”

1885 MO Zona ZB “Zona Boschiva” e sede stardale “F”

3919 MO Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq

7319 MO Zona TdD “ Tessuto della Densificazione” If. 0,8 mc/mq

7647 MO Zona TdE “Tessuto dell’espansione” If. 0,5 mc/mq









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2.3 Dati dimensionali

Non sono state effettuate misurazioni dirette, come indicato nella nota di

richiesta e nella documentazione fornita dal Comune di Laveno Mombello, le consistenze sono quelle desunte dagli Atti di Catasto Terreni di seguito riepilogate:

Riepilogo consistenze

Particella Sezione Superficie catastale

629 CE mq. 400,00

1388 CE mq. 475,00

1685 LA mq. 1.900,00

1899 LA mq. 720,00

1891 LA mq. 500,00

1891 MO mq. 3.600,00

1885 MO mq. 7.280,00

3919 MO mq. 650,00

7319 MO mq. 212,00

7647 MO mq. 1.200,00









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PARTE II – PROCESSI DI VALUTAZIONE

3 GENERALITÀ

Come richiesto, scopo della stima è l’individuazione del più probabile valore di mercato dei beni come sopra individuati, tenuto conto delle rispettive destinazioni urbanistiche.

In generale il valore di mercato o valore venale è definibile come valore attribuibile ad un bene immobiliare alla data di valutazione, da considerare

valido per un periodo di tempo limitato, dipendente dalla dinamicità del mercato di riferimento, nell’ambito di una compravendita effettuata secondo le normali condizioni di mercato, a seguito della necessaria promozione

commerciale, tra un venditore ed un acquirente che operino in maniera indipendente, ciascuno nel proprio interesse, con capacità ordinarie e senza

costrizioni. In condizioni di mercato ideali pertanto il principio fondamentale dell’estimo prevede che il giudizio si basi sulla comparazione.

Nella fattispecie oggetto di stima sono terreni aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche del tutto differenti, nonché diverse destinazioni urbanistiche.

Inoltre, anche fra i lotti ricadenti in zone a vario titolo edificabili, alcuni possiedono una autonoma potenzialità di trasformazione in senso edilizio mentre altri, per configurazione e dimensioni, non potranno essere edificati

direttamente e potranno essere utilizzati o in funzione pertinenziale ad edifici e proprietà confinanti o semplicemente soggetti alla cessione o alla traslazione

dei relativi diritti edificatori.

Per quanto sopra risulta evidente che per la determinazione dei singoli valori di mercato non sia possibile individuare una unica metodologia estimale

coerentemente applicabili a tutti i beni.

Si è quindi ritenuto opportuno adottare, per la valutazione delle aree

edificabili, una procedura analitica di tipo indiretto, come di seguito specificato, utilizzando invece una metodologia diretta sintetico comparativa per la valutazione dei i terreni non edificabili.

AREE EDIFICABILI

Le metodologie indirette, attuate attraverso procedimenti analitici e utilizzate

in assenza di una o più fra le condizioni necessarie all’uso della metodologia diretta, sono basate sulla ricerca del valore di mercato, tramite uno degli altri criteri di stima utilizzato come procedimento:

o approccio tecnico del costo, ricercando il valore di costo attraverso l’analisi dei fattori produttivi che concorrono alla produzione del bene;

o approccio finanziario, utile quando siano noti o indagabili i dati reddituali del bene;









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o valore di trasformazione, aspetto economico che va considerato quando il bene non ha un mercato, ma è suscettibile di trasformazione in un

bene che è invece apprezzato dal mercato;

o valore di surrogazione, aspetto economico che va considerato quando non sia possibile una trasformazione, ma sia ipotizzabile la realizzazione

di un bene capace di surrogare/rimpiazzare quello in oggetto, ovvero sia in grado di fornire le stesse utilità.

4 INDIVIDUAZIONE E SCELTA DELLA METODOLOGIA ESTIMALE

Poiché le zone TdE e TdD prevedono la trasformazione edilizia sulla base dei rispettivi indici fondiari, si individua come metodo di stima dei beni compresi in

tali ambiti, il procedimento del Valore di trasformazione allo scopo di ottenere il teorico parametro unitario di riferimento da applicare ai singoli lotti

da rapportare successivamente alle rispettive caratteristiche tenuto conto, in particolare, delle effettive potenzialità di autonoma trasformazione. Per entrambe le destinazioni urbanistiche si ipotizzerà quindi la trasformazione

edilizia di un teorico lotto della superficie di 1000 mq. Il procedimento del Valore di Trasformazione può considerarsi un

procedimento derivato, contenendo in sé sia l’approccio di mercato (valore del prodotto trasformato), sia l’approccio del costo (costi di trasformazione). Dal mercato verranno quindi dedotti i prezzi, i costi, le percentuali di profitto i

saggi, ecc. sulla base del “principio di ordinarietà”; inoltre, poiché verranno ipotizzati costi e ricavi distribuiti su un periodo di tempo più o meno lungo ma

comunque diverso dall’attualità, ulteriore presupposto all’impiego della metodologia sarà costituito dalla “permanenza delle condizioni”.

Essenziale è comunque la suscettibilità del bene in esame ad essere trasformato in un bene apprezzato dal mercato, rientrante cioè fra i beni per i quali vi sia vivacità di scambi e disponibilità di dati di compravendita

comparabili.

Nella fattispecie, il valore dei beni sarà pertanto ottenuto per differenza tra il

valore dei fabbricati teoricamente realizzabili sulla base dei parametri previsti dalla normativa urbanistica ed i costi di una trasformazione ordinaria comprensivi degli oneri tecnici, legali ed economici e degli utili del promotore.

La formula generale è data da:

n

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T

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MT

q

UK

q

VV

dove:

VT = valore di mercato del bene suscettibile di trasformazione: area da

edificare

VM = valore di mercato, a valori attuali, dell’immobile a trasformazione avvenuta (ossia dopo n anni)









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1/qn=fattore d’anticipazione (dove n=tempo in anni necessario alla trasformazione, q=r+1 con r=saggio di sconto annuale)

KT = (CTT + OU + CG + OFT + OVT) rappresenta la sommatoria delle spese da sostenersi in n anni da parte di un imprenditore ordinario per la trasformazione del bene, dove:

CTT =costo tecnico di trasformazione (eventuale costo opere di idoneizzazione o demolizione, costo di trasformazione sup. coperte,

eventuale costo di sistemazione sup. esterne), comprensivo del profitto d’impresa (del costruttore)

OU =oneri d’urbanizzazione connessi con l’intervento da attuare

CG =costi di gestione (oneri professionali, per allacciamenti ai pubblici servizi, spese generali e di amministrazione, spese di

commercializzazione) OFT =oneri finanziari sui costi di trasformazione OVT =oneri di trasferimento e oneri finanziari sul bene da trasformare, in

percentuale sul valore incognito VT

UP = Utile del promotore Ottenuti i valori unitari delle aree i parametri potranno essere applicati alle

varie consistenze indicate dal Comune per determinarne il valore di mercato complessivo, tenuto conto delle effettive caratteristiche.

4.1 Determinazione del valore di mercato VM del bene trasformato

Come indicato, presupposto per l’applicabilità del procedimento del valore di trasformazione è quello che il bene in stima sia suscettibile di essere

trasformato in un bene apprezzato dal mercato, per il quale sussistano reali possibilità di raffronto. Di conseguenza il procedimento da adottare per la stima del bene trasformato sarà il metodo comparativo, in quanto

operativamente consente di isolare l’influenza di tutte le principali caratteristiche sul prezzo di mercato. Ciò permette di omogeneizzare gli

immobili di confronto con quello virtuale in stima, rispetto a ciascuna caratteristica in termini di prezzi. Il valore del bene trasformato sarà quindi determinato con il procedimento derivato dal Market Comparison Approach

(MCA).

Lotto Teorico in Zona T.d.E. 0,5 mc/mq. Riepilogo dei principali parametri di trasformazione Superficie totale del lotto da trasformare 1.000,00 mq.

Slp potenziale comparto (1000*0,5/3) =167mq. 167,00 mq.

Oneri di urbanizzazione primaria (Tariffe comunali) 6,34 €./mc.

Oneri di urbanizzazione secondaria (Tariffe comunali) 8,10 €./mc.

Costo base di costruzione per calcolo contributo 408,71 €./mq.

Lotto Teorico in Zona T.d.D. 0,8 mc/mq. Riepilogo dei principali parametri di trasformazione Superficie totale del lotto da trasformare 1.000,00 mq.

Slp potenziale comparto (1000*0,8/3) =267mq. 267,00 mq.

Oneri di urbanizzazione primaria (Tariffe comunali) 6,34 €./mc.

Oneri di urbanizzazione secondaria (Tariffe comunali) 8,10 €./mc.

Costo base di costruzione per calcolo contributo 408,71 €./mq.









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4.1.1 Indagini di mercato

Il valore del bene trasformato viene ricercato sulla base di una metodologia comparativa, sarà pertanto necessario individuare un adeguato campione di dati inerenti al segmento di mercato di riferimento, numericamente e

qualitativamente sufficienti ad attivare il processo di confronto. Al fine di verificare l’effettiva sussistenza delle condizioni ipotizzate e reperire i

parametri necessari, è stata quindi preliminarmente effettuata una apposita indagine di mercato.

Il mercato immobiliare delle abitazioni ha subito una crisi notevole, soprattutto

se osservata dal lato del numero di unità abitative oggetto di compravendite. Fatto pari a 100 il numero di tali unità abitative del 1985, il numero indice

giunge all’apice nel 2006 (n. indice pari a 204) per poi precipitare al livello 94, al di sotto del livello inziale della serie storica stabilito nell’anno 1985.

Nel 2016 il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa

osservata dal 2007, sembra essere tornato su un sentiero di crescita, confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Nel corso

dell’anno, l’andamento trimestrale ha evidenziato tassi di variazione delle compravendite, calcolati su trimestri omologhi, decisamente positivi e sempre oltre il 15%.

L’analisi dell’andamento delle compravendite nel dettaglio delle regioni italiane mostra una ripresa generalizzata, con tassi, nella maggior parte dei casi, più

accentuati di quello registrato a livello medio nazionale. La Lombardia, che da sola rappresenta circa un quinto dell’intero mercato nazionale, esibisce un rialzo 21,1%.

Per quanto riguarda l’andamento de prezzi, a livello regionale la quotazione media nei comuni non capoluogo è rimasta sostanzialmente invariata (1.351

€/mq) mentre nei capoluoghi ha subito una lieve flessione (-0,85% a 2.992 €/mq). A livello provinciale le contrazioni più marcate sono state registrate nei capoluoghi di Cremona (-4,92% a 1.354 €/mq), Bergamo (-2,41% a 1.786

€/mq) e Varese (-2,19% a 1.400 €/mq).









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Preso atto dell’andamento generale del mercato, al fine di reperire i necessari parametri di confronto, sono state condotte indagini attraverso le seguenti

tipologie di fonti: – listini immobiliari della provincia di Varese, tra i quali “Rilevazione prezzi

degli immobili” della Camera di Commercio Industria Artigianato Agricoltura

di Varese. – “Osservatorio del Mercato Immobiliare” curato dall’Agenzia delle Entrate;

– dati storici desunti direttamente da Atti di compravendita recenti di beni raffrontabili.

Si riportano di seguito i dati riportati dai principali listini immobiliari della provincia di Varese:

“Rilevazione dei prezzi degli immobili in Provincia di Varese anno 2017” a cura della Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Varese:

CCIAA – ed. 2017 –

Laveno Mombello (Laveno)

Tipologia edilizia Stato

Valori di vendita

(€/m2)

minimo massimo

Unità abitative Nuove/ristrutturate 2.000 2.900









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CCIAA – ed. 2017 –

Laveno Mombello (Mombello)


Valori di vendita

(€/m2)

minimo massimo

Unità abitative Nuove/ristrutturate 1.700 2.000

Per le zone interessate (C1-D1-D2), le rilevazioni effettuate per l’OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura di questa Agenzia, hanno riscontrato i seguenti dati:

OMI II Semestre 2017

Laveno Mombello Zona Semicentrale C1


Valori di vendita

(€/m2)

minimo massimo

Unità abitative Normale 1.100 1.400


Laveno Mombello Zona Semiperiferica D1 - Cerro


Valori di vendita (€/m2)

minimo massimo

Unità abitative Normale 1.000 1.200


Laveno Mombello Zona Semiperiferica D2 - Mombello


Valori di vendita

(€/m2)

minimo massimo

Unità abitative Normale 900 1.200









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Offerte di Vendita

Atti di Compravendita: Vedi paragrafo successivo

Comparto TdE

Tutto ciò premesso si procede alla valutazione delle aree comprese nel comparto a partire dalla individuazione del valore di mercato del bene trasformato mediante il procedimento pluriparametrico indicato, derivato

dall’MCA.

Quale subject viene ipotizzata un’unità immobiliare residenziale di tipo medio, della superfice commerciale di 80,00 mq. ubicata in zona semicentrale.

La scelta della metodologia pluriparametrica è stata privilegiata in quanto le indagini di mercato (dettagliate nel successivo paragrafo), pur fornendo un

campione di prezzi e/o valori sufficientemente omogenei (per caratteristiche estrinseche ed intrinseche) al teorico immobile realizzabile, rendono in ogni

caso necessario un processo di aggiustamento che permetta di considerare le differenze comunque presenti fra le caratteristiche dei vari immobili. Il procedimento pluriparametrico, quantificando l’influenza di ciascuna

caratteristica significativa sul prezzo, permette di omogeneizzare gli immobili di confronto all’ immobile oggetto di stima in termini di prezzi, e quindi

calcolare il valore di quest’ultimo mediando i prezzi di riferimento corretti. Si procederà ora a esplicitare in dettaglio, nei successivi paragrafi, le fasi del procedimento comparativo adottato.

4.1.2 Indagini di mercato e costituzione del campione

Sono state svolte indagini di mercato volte a ricercare quegli immobili che

abbiano caratteristiche quanto più conformi agli immobili oggetto di stima, consultando direttamente gli atti di compravendita disponibili nella banca dati dell’Agenzia.

Descrizione Agenzia Richiesta Consistenza Prezzo unitario

Ristrutturato vicinissimo al centro, casa

semindipendente. EffeCi 195.000,00 80,00 2.437,00

Ottima posizione con terrazzi e balconi hall, 2 camere, lavanderia, cantina.

Mizar 850.000,00 350,00 2.428,00

Via al Roccolo, Cerro in bifamiliare con vista lago. - 280.000,00 130,00 2.153,00

Quadrilocale in piccola palazzina in zona

tranquilla. Dimore e Dimore 290.000,00 124,00 2.338,00

Villetta a schiera trilocale con ingresso

indipendente e vista lago. Euromed 190.000,00 80,00 2.375,00









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Come specificato nel precedente paragrafo, non essendo stato possibile giungere ad un campione completamente omogeneo e significativo per

l’applicazione rigorosa del procedimento comparativo di mercato, si è ampliata l’indagine, includendo nel set di confronto, anche immobili che, per qualche caratteristica, si allontanano dal campione ideale.

Nella tabella 1, in allegato, sono stati riportati i dati raccolti per la costituzione del campione (distinti per fonte, prezzo, epoca del dato,

caratteristiche), relativamente a immobili di confronto, detti “comparables”, aventi una localizzazione limitrofa a quello oggetto di stima. Superficie commerciale: superficie catastale DPR 138/98.

comparable Ca

Atto di vendita del 25/01/2018 Rep. 52804/23073 notaio Tedone. Laveno Via Martiri Diaz mq. 59,00. Prezzo di vendita di € 130.000,00 corrispondente ad un importo unitario di

2.203,00 €/m2;

comparable Cb

Atto di vendita del 05/04/2018 Rep. 53075/23230 notaio Tedone Laveno Via Martiri della Libertà n. 17, di mq. 59,00. Prezzo di vendita di € 115.000,00 corrispondente ad un importo unitario di

1.949,00 €/m2;

comparable Cc

Atto di vendita del 21/11/2017 Rep. 52928/23141 notaio Tedone.

Laveno Via Diaz di mq. 57,00. Prezzo di vendita di € 132.000,00 corrispondente ad un importo unitario di 2.315,00 €/m2;

comparable Cd

Atto di vendita del 20/02/2018 Rep. 79140/21597 notaio Cutino. Laveno Via Cavalcavia Boesio di mq. 135,00. Prezzo di vendita di € 280.000,00 corrispondente ad un importo unitario di

2.074,00 €/m2;









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Tabella 1

Ca Cb Cc Cd

fontea tto de l 25/01/2018

Nota io Dott. Te done

52804/23073

a tto 05/04/2018


53075/23230

a tto de l 27/02/2018


52928/23141

a tto 20/02/2018

Nota io Dott. Cutino

79140/21597

prezzo o valore 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00

indirizzoVia Martiri della

libertà

Via Martiri della

libertàVia Diaz

Via Cavalcavia

boesio, 2

dati catast fg,mapp. fg LA/7 mapp.

5873 sub 678

fg LA/7 mapp.

5873 sub. 722

fg. LA/7 mapp.

5873 sub.654

fg. LA/7 mapp.

1255 sub. 17LA/7

epoca semestre - anno II - 2017 II - 2017 II - 2017 II - 2017 II - 2017

denominaz. C1 C1 C1 C1 C1Vmin OMI (N) [€/mq] ab.civ. 1.100 1.100 1.100 1.100 1100

Vmax OMI (N) [€/mq] ab.civ. 1.400 1.400 1.400 1.400 1400

degradata

normale x x x x x

ricercata

economica

civile x x x x x

signorile

scadente

normale

ottimo x x x x x

sup.ragg. [mq] S.l.c. 59 59 57 135 80

con ascens. x x x x x

senza ascens.

piano piano piano piano piano

n° piano (S 1,T,R1,1,2….)

1 1 1 5 1

ultimo

attico

N x x x

NE-NO x

E-O

SE-SO

S x

scadente

normale x x x x x

di pregio

scadente

normale x x x x

ottimo x

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ob

ilia

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zona OMI

dati

identificativi

stato

manutentivo

localizzazione di

dettaglio

tipologia

architettonica

stato

manutentivo

livello di piano

SUBJECTRACCOLTA DATICOMPARABLES

orientamento

prevalente

qualità

dell'affaccio

prevalente

4.1.3 Test di ammissibilità

Sono stati considerati utilizzabili solo quei comparables il cui valore unitario, parzialmente corretto (omogeneizzato in termini di epoca), rientra in un range prefissato (intervallo OMI), opportunamente ampliato per tener conto di

eventuali costi di ristrutturazione. (I costi vengono desunti da listini di settore).









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Tabella 2

Ca Cb Cc Cd

fonte

atto del

25/01/2018

Notaio Dott.

Tedone

52804/23073

atto 05/04/2018

Notaio Dott.

Tedone

53075/23230

atto del

27/02/2018

Notaio Dott.

Tedone

52928/23141

atto 20/02/2018

Notaio Dott.

Cutino

79140/21597

0

prezzo o valore 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00

epoca semestre - anno II - 2017 II - 2017 II - 2017 II - 2017 II - 2017

denominaz. C1 C1 C1 C1 C1

Vmin OMI (N) [€/mq] vill. 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 250C' da S c a d a

Norm [€/mq]

Vmax OMI (N) [€/mq] vill. 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 250C'' da Norm a Ott

[€/mq]

Vmed ep (i) - z (i) 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250

Ke*Kz = VOMI (S) / VOMI (i) 1,00 1,00 1,00 1,00

sup.ragg. [mq] S.l.c. 59 59 57 135 80

prezzo o valore - UNITARIO [€/mq] 2.203,39 1.949,15 2.315,79 2.074,07Vmin - C' [€/mq] 850

Vma x + C'' [€/mq] 1.650

test - - - -

prezzo o valore omogeneizzato - [€] 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00

costi C

prezzo o valore omogeneizzato -

UNITARIO [€/mq] = pci*Ke*Kz1.949,15 2.315,792.203,39 2.074,07

RACCOLTA DATICOMPARABLES

SUBJECT

zona OMI

4.1.4 Redazione della tabella dei dati

Nella tabella 3 (tabella dei dati), in allegato, sono stati inseriti per ogni immobile di confronto e per l’immobile in stima, per ogni caratteristica:

- il valore numerico che esprime la quantità di quella caratteristica posseduta

dall’immobile, nel caso di caratteristica quantitativa (per esempio i metri quadri di superficie ragguagliata);

- il punteggio associato al nomenclatore che esprime il grado con il quale la caratteristica è posseduta dall’immobile, nel caso di caratteristica qualitativa (per esempio, per lo stato manutentivo dell’unità immobiliare, il punteggio

associato al nomenclatore corrispondente potrà essere: scadente = 0, normale = 1, ottimo = 2). Tale punteggio dipende da ciascuna realtà locale in base al

concreto apprezzamento che il mercato riconosce a quella data caratteristica.









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Tabella 3

qcj S

Ca Cb Cc Cd SUBJECT

fonte

atto del

25/01/2018

Notaio Dott.

Tedone

52804/23073

atto 05/04/2018

Notaio Dott.

Tedone

53075/23230

atto del

27/02/2018 Notaio

Dott. Tedone

52928/23141

atto 20/02/2018

Notaio Dott.

Cutino

79140/21597

0

prezzo o valore 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00

indirizzoVia Martiri della

libertà

Via Martiri della

libertàVia Diaz

Via Cavalcavia

boesio, 20

dati catast fg,mapp. fg LA/7 mapp.

5873 sub 678

fg LA/7 mapp.

5873 sub. 722

fg. LA/7 mapp.

5873 sub.654

fg. LA/7 mapp.

1255 sub. 17LA/7

degradata

c1 normale

ricercata

economica

c2 civile

signorile

scadente

c3 normale

ottimo

c4 sup.ragg. [mq] S.l.c. 59 59 57 135 80

piano si no

S1 0 0

c5 T 3 3

R1 5 5

1 6 6

2 7 5

n >2 8 7-n

ultimo 9 8-n

attico 13 12-n

N

NE-NO

c6 E-O

SE-SO

S

scadente

c7 normale

di pregio

scadente

c8 normale

ottimo

CARATTERISTICHE

orientamento

prevalente

qualità

dell'affaccio

prevalente

ed

ific

iod

ati

id

en

tifi

cati

vi

s tato

manutentivo

livello di piano

1

2

un

ità i

mm

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ilia

re

0

1

2

0

stato

manutentivo

localizzazione di

dettaglio

tipologia

architettonica

1

2

0

0

1

2

3

4

0

1

2

0

1

2

1 1

2 2

1 1

1

1 1 1 1

1

1

1

2

1

2

1

0 0

1 1

1

6 6 6

4

6

qcj i = PUNTEGGI della caratteristica j, posseduta dal

COMPARABLE i

2

1

1

2

8

0

1

4.1.5 Redazione della tabella dei prezzi marginali

Considerato che il procedimento adottato (MCA derivato) è un procedimento comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un

immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti (chiamati prezzi marginali), ciascuno collegato ad una specifica









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caratteristica apprezzata dal mercato, nella tabella 4 (tabella dei prezzi marginali), in allegato, sono stati calcolati i prezzi marginali (ovvero le

percentuali di variazione) di tutte le caratteristiche, laddove esisteva differenza di punteggio tra la caratteristica del subject e del comparable. Il prezzo marginale esprime per definizione la variazione del prezzo totale al

variare della caratteristica stessa. Per quantificare il prezzo marginale di ogni singola caratteristica, si è fatto

riferimento: - al prezzo unitario minimo (€/mq) tra tutti i comparables (Ci), chiamato pCimin,

nel caso della caratteristica consistenza;

- al prezzo complessivo (€) del singolo comparable (PCi), moltiplicato per un opportuno coefficiente K (in base alla caratteristica esaminata, tale coeff. può

essere dato dai rapporti mercantili, o dai coefficienti dedotti dalla letteratura e dipende dalle differenti realtà economiche territoriali). Tale coefficiente esprime quindi l’effetto della caratteristica esaminata nel passaggio da un punteggio a

quello immediatamente prossimo.

Tabella 4

CARATTERISTICHE COMPARABLES Ci

Ca Cb Cc Cd

prezzo o valore 130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00

[mq] 59,00 59,00 57,00 135,00 80,00

prezzo o valore UNITARIO [€/mq] 2.203,39 1.949,15 2.315,79 2.074,07 2.135,60

CARATTERISTICHE PREZZI MARGINALI - Pmj

ambito cj denom. simbologiaunità

mis.coeff. Kcj Ca Cb Cc Cd

c1localizzazione di

dettaglioPm1i = KC1 x PCi € 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00

c2tipologia

architettonicaPm2i = KC2 x PCi € 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00

c3stato

manutentivoPm3i = KC3 x Ssubject € 250,00 0,00 0,00 0,00 0,00

c4 sup.ragg. [mq] pm4i = KC4 x pCi min €/mq 1,00 1.949,15 1.949,15 1.949,15 1.949,15

c5 livello di piano Pm5i = KC5 x PCi € 0,03 0,00 0,00 0,00 8.400,00

c6orientamento

prevalentePm6i = KC6 x PCi € 0,02 2.600,00 2.300,00 2.640,00 5.600,00

c7qualità

dell'affaccio

prevalente

Pm7i = KC7 x PCi € 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00

c8stato

manutentivoPm8i = KC8 x Ssubject € 250,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00 20.000,00

un

ità i

mm

ob

ilia

re

SUBJECT

sup.ragg. S.l.c.

PREZZI MARGINALI - Pmji

ed

ific

io

4.1.6 Redazione della tabella di valutazione

Nella tabella 5 (tabella di valutazione), in allegato, sono state riportate per ogni comparable le correzioni di prezzo che lo stesso dovrebbe subire, in base alla caratteristica presa in esame, per essere simile all’immobile in stima

(subject), ossia per avere la stessa caratteristica (in termini di quantità o punteggio) del subject. Per determinare tali correzioni, per ogni comparable:









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- nella prima colonna sono state calcolate le differenze di punteggio o di quantità tra la caratteristica esaminata del subject e la corrispondente caratteristica del

comparable; - nella seconda colonna sono stati riportati i prezzi marginali di ogni

caratteristica già determinati nella precedente tabella;

- nella terza colonna è stato calcolata la correzione del prezzo da applicare al comparable, rappresentata dal prodotto delle prime due colonne (differenza di

punteggio x prezzo marginale della caratteristica).

Tabella 5

CARATTERISTICHE comparables Ci comparables Ci

ambito cj denom.

Dqj i = qj

(S)-qj (Ci)

PmjiDPji =

Dqji*Pmji

Dqj i = qj

(S)-qj (Ci)

PmjiDPji =

Dqji*Pmji

Dqj i = qj

(S)-qj (Ci)

PmjiDPji =

Dqji*Pmji

Dqj i = qj

(S)-qj (Ci)

PmjiDPji =

Dqji*Pmji

c1localizzazione di

dettaglio0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00

c2 tipologia architettonica 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00

c3 stato manutentivo 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00

c4 sup.ragg. [mq] 21 1.949,15 40.932,20 21 1.949,15 40.932,20 23 1.949,15 44.830,51 -55 1.949,15 -107.203,39

c5 livello di piano 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 -2 8.400,00 -16.800,00

c6orientamento

prevalente4 2.600,00 10.400,00 4 2.300,00 9.200,00 3 2.640,00 7.920,00 4 5.600,00 22.400,00

c7qualità dell'affaccio

prevalente0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00 0 0,00 0,00

c8 stato manutentivo 1 20.000,00 20.000,00 1 20.000,00 20.000,00 1 20.000,00 20.000,00 1 20.000,00 20.000,00

sommatoria delle

correzioni di prezzo

S D Pi

71.332,20 70.132,20 72.750,51 -81.603,39

prezzo iniz. (test

ammiss.) Pci130.000,00 115.000,00 132.000,00 280.000,00

prezzo corretto P'Ci =

PCi + D Pi201.332,20 185.132,20 204.750,51 198.396,61

prezzo unitario Subject

p'Ci = P'Ci / Ss2.516,65 2.314,15 2.559,38 2.479,96 2.467,54 ps =p medio (€/mq)

scostam.perccent. 1,99% -6,22% 3,72% 0,50%test se interno interv.

+/-10%SI SI SI SI

prezzo unitario Subject

con test p'Ci = P'Ci /

Ss

2.516,65 2.314,15 2.559,38 2.479,96 2.467,54 ps =p medio (€/mq)

scostam.perccent. 1,99% -6,22% 3,72% 0,50%test se interno interv.

+/-10%SI SI SI SI 197.403 =Ps (€)

Subject

un

ità i

mm

ob

ilia

re

Ca

SINTESI

VALUTATIVA E

VERIFICA DEI

RISULTATI

Cb Cc

ed

ific

io

Cd

4.1.7 Sintesi valutativa e verifica dei risultati

Sempre nella tabella 5, nella parte inferiore, si è proceduto per ogni

comparable a determinare il prezzo corretto (per essere simile al subject), sommando algebricamente il prezzo iniziale con le correzioni di prezzo relative

a tutte le caratteristiche esaminate. Considerato che tale prezzo corretto di ogni comparable, rappresenta un probabile valore dell’immobile in stima (subject), si effettua la sintesi valutativa eseguendo la media aritmetica di tutti

i prezzi corretti dei comparables. Infine per verificare l’accettabilità del valore così determinato si è proceduto a

verificare che nessun prezzo unitario (ossia di ogni probabile valore del subject) si discostasse per non più del 10% (percentuale ritenuta coerente

con l’alea estimativa ordinariamente accettata per le valutazioni immobiliari) dalla media dei prezzi unitari corretti calcolata, per poi eventualmente rideterminare il valore del subject, escludendo dal calcolo della media, i valori

esterni all’intervallo indicato.

Dai calcoli effettuati, si rileva quindi il valore unitario finale attribuibile al

subject pari ad €/mq. 2.467,54 che si arrotonda a 2.500,00 €/m2.








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4.2 Costi diretti e indiretti di trasformazione

I costi diretti e indiretti di trasformazione sono dati dai costi tecnici di trasformazione, dai costi di urbanizzazione e dai costi di gestione dell’operazione.

Il costo tecnico di trasformazione è dato dalla somma dei seguenti tre fattori produttivi:

1. Eventuale costo delle opere di idoneizzazione dell’area (Coi), cioè degli interventi eventualmente occorrenti per rendere l’area edificabile (ad es. costi per demolizione di manufatti esistenti, sbancamenti, terrazzamenti,

costi di bonifica ambientale ecc.);

2. costo di costruzione delle superfici coperte (Csc) costituito dalla somma

dei costi occorrenti per realizzare tutti gli edifici o porzioni di edificio costituenti l’immobile, calcolato tenendo conto delle specifiche caratteristiche, in termini di struttura, finiture e impianti;

3. eventuale costo di sistemazione delle aree esterne (Cse) occorrente per rendere fruibili e funzionali gli spazi esterni agli edifici.

Nel caso in esame viene effettuata una stima parametrica del costo di trasformazione dell’opera, individuando un parametro unitario, calcolando la

consistenza dell’opera rispetto a tale parametro e applicando a essa un costo unitario parametrico. Tale consistenza sarà la superficie lorda di pavimento

come prima individuata, pari a 167,00 m2.

La fonte utilizzata per il calcolo dei costi parametrici è il Prezziario delle Tipologie Edilizie del Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano, ed. DEI

2014, e il parametro utilizzato è il metro quadro di s.l.p.

I progetti tipo che si ritengono più idonei per il caso specifico sono quelli

denominati con la tipologia A4 “Villa Tipo A” ritenuto significativamente attinente in virtù della corrispondenza delle consistenze realizzabili e della tipologia generale delle finiture.









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Tale costo si intende comprensivo dei primi due fattori produttivi che compongono il costo tecnico di trasformazione. Di conseguenza si assumerà

un costo al m2 di € 1.469,00 per la s.l.p.

Si prevede una tempistica dell’operazione, articolata nelle seguenti fasi:

TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE

analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0

durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 6

durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 15

durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6

durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 27

Si prevede un calendario degli esborsi così articolato:

- oneri di urbanizzazione erogati al tempo n = 1/3 n1

- costo opere di idoneizzazione al tempo n = n1

- costo di trasformazione sup. coperte e scoperte e costi di gestione

suddiviso in:

anticipo iniziale del 30% erogato al tempo n1

residuo del 70% erogato al tempo n1 +2/3 n2

- oneri finanziari e utile a fine periodo (tempo n = n1+n2+n3)

- oneri di trasferimento sul bene da trasformare a inizio periodo (tempo = 0)









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Gli oneri di urbanizzazione:

- gli oneri di urbanizzazione sono quelli comunicati dal Comune;

I costi di gestione comprendono gli oneri professionali (assunti pari al 5,00% del costo tecnico di costruzione), le spese generali e di amministrazione

(assunte pari al 2 % del costo tecnico di costruzione comprensivo degli oneri di urbanizzazione), le spese di commercializzazione (assunte pari a 3% del

valore di mercato del prodotto trasformato).

4.2.1 Oneri finanziari

Consistono negli interessi passivi che il promotore dovrà corrispondere alle banche sulla parte di capitale (% d’indebitamento) da chiedere loro in prestito

per finanziare l’operazione immobiliare. Tali oneri vengono calcolati, tenendo conto dei tempi effettivi di esborso in

funzione degli stati d’avanzamento lavori, applicando alla quota parte di capitale preso in prestito, la formula dell’interesse composto:

I = C x d x (qn – 1) dove:

“C” = capitale investito; “d” = percentuale di indebitamento che si assume pari al 60%; “q = rd + 1”, con rd - tasso d’interesse sul debito ovvero il tasso di credito

praticato dagli istituti bancari a imprenditori ordinari e solventi; “n” = tempo di maturazione degli effetti economici.

Il tasso di interesse sul debito viene determinato al momento dell’accensione del prestito facendo riferimento al tasso EURIRS (o altro tasso ufficiale) relativo ad una scadenza compatibile con la durata dell’operazione

immobiliare, maggiorato di uno spread che rappresenta il guadagno dell’ente creditore.

Ai fini della determinazione del suddetto tasso di debito da utilizzare nel caso in trattazione, si fa riferimento al Supplemento al Bollettino Statistico dalla Banca d’Italia – Indicatori monetari e finanziari – Moneta e banche – marzo

2018: in particolare si considerano le statistiche relative ai tassi di interesse bancari sui prestiti in Euro alle società non finanziarie per nuove operazioni;

per prestiti fino a un milione di Euro, si assume rd = 2,00%, come dal seguente grafico:









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4.2.2 Utile del promotore

L’utile del promotore costituisce una delle componenti di costo indiretto e rappresenta il profitto complessivo che egli ritrae dall’impiego di tutti i capitali

nell’operazione immobiliare incamerato al momento della vendita del prodotto edilizio finito, al tempo n =n1 + n2 + n3. Nelle perizie di stima svolte con il procedimento del valore di trasformazione, l’utile del promotore sarà espresso

in percentuale sul valore dell’immobile trasformato. L’entità di tale percentuale va desunta dal mercato e varia in relazione ai fattori che influiscono sul grado

di rischio complessivo dell’operazione: - condizioni economiche generali - settore d’intervento (residenziale …)

- andamento del mercato - particolare tipologia di operazione immobiliare (localizzazione, dimensioni,

destinazione d’uso) ecc. Quindi ogni particolare operazione di trasferimento avrà una specifica percentuale di profitto, a causa del differente rischio che la caratterizza.

Si può affermare che tale percentuale sarà funzione del tasso di rendimento di investimenti privi di rischio (free risk rate) più un premio legato alla possibilità

di non ricevere le entrate alla data prevista (risk premium). E’ possibile con il “build up approach” (teoria di costruzione del tasso) determinare l’entità di tale premio per il rischio, attraverso la seguente formula (da “La valutazione

immobiliare” a cura di C. Ferrero):

rp = Risk free + Prbus + Prfin + Prsis









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dove:

Risk free = tasso privo di rischio o il rendimento dei titoli di stato, con

scadenza omogenea rispetto all’orizzonte temporale di

investimento, considerato in termini nominali. Tale rendimento è pari allo 0,6% a cui si aggiunge un’inflazione attesa dell’ 1,2%, per

un valore totale dell’ 1,8%. Prbus = rappresenta il premio per il rischio specifico di business, ossia

legato al rischio tipico di ogni investimento, che in questo caso è

rappresentato dal rischio legato alla produzione e commercializzazione di immobili a destinazione residenziale.

Considerato che per tutte le tipologie di immobili il mercato sta attraversando un periodo di parziale stagnazione delle relative transazioni e di allungamento dei tempi di realizzo, si ritiene di

applicare un tasso di rischio pari al 5,0 %. Prfin = rappresenta il premio per i cosiddetti rischi “finanziari” (di leva

finanziaria, di liquidità e di inflazione). Si adotta pari a 1,2 %. Prsis = rappresenta il premio per il rischio di “sistema” (politico ed

ambientale) che nel caso specifico si assume pari a 1,6%.

Da cui risulta:

rp = 1,8% + 5,0% + 1,2% + 1,6% = 9,6 %

L’utile del promotore è quindi pari a:

Up = rp x VM = 9,6 % VM

come descritto nella tabella allegata, relativa al metodo del valore di

trasformazione.

4.2.3 Oneri relativi al bene da trasformare

Sul costo d’acquisto del bene da trasformare (VT), che rappresenta l’incognita

del problema, gravano gli ulteriori seguenti oneri:

- gli oneri indiretti di acquisto del bene da trasformare, contestuali alla stipula, da esprimere attraverso una percentuale del valore incognito VT,

tenendo conto delle imposte vigenti alla data dell’atto, dei compensi notarili e delle spese accessorie, si assumono pari al 13% di VT;

- gli oneri finanziari sulla quota a debito del valore del bene da trasformare (VT) compresi gli oneri indiretti di acquisto del bene da trasformare. Tali oneri vengono determinati al tasso d’interesse già calcolato in precedenza,

mediante la formula dell’interesse composto:

I = C x d x (qn – 1) dove “C” rappresenta (VT +13%VT)









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4.2.4 Attualizzazione e calcolo del valore di mercato del bene trasformato

L’attualizzazione, indispensabile in quanto il quesito estimale riguarda il valore

dell’immobile al momento della stima (momento zero dell’operazione) e non alla futura data di ultimazione dei lavori, costituisce una mera operazione di

trasporto di valori nel tempo e andrà operata utilizzando il tasso di rendimento di investimenti privi di rischio di pari durata. Ciò perché la rischiosità dell’operazione è già stata considerata nella voce di costo relativa all’utile del

promotore. Tale tasso viene pertanto assunto pari al rendimento dei titoli di stato (con scadenza omogenea rispetto all’orizzonte temporale di

investimento) pari a circa il 0,60 %, come prima determinato (vedi tasso Risk free).

Esaminati i singoli parametri, si procede alla determinazione del valore del bene da trasformare mediante il seguente foglio di calcolo dal quale si rileva un valore complessivo del teorico lotto oggetto dell’ipotesi di stima di €.

69.693,50 pari ad un valore unitario di (69.693,50/1.000) = €/mq. 69,69 Valore medio in CT €/mq. 70,00.









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VALORE DI MERCATO STIMATO CON IL METODO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO TRASFORMATO

Valore

unitario

€/mq

unità di

misuraquantità

valore

€

Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato 2.500,00 mq 167 417.500,00

VM € 417.500,00

COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI TRASFORMAZIONE

Tasso o

aliquota

%

Prezzo

unitario

€/mq

unità di misura quantitàCosto

€

Costi di idoneizz. (demolizioni, consolidamenti, drenaggi ecc) Coi 0,00

Costo di costruzione Superfici Coperte fuori terra Csc 1.469,00 mq 167 245.323,00

Costo sistemazione Superfici Esterne - formazione strada Cse mq 0,00

Costo sistemazione Superfici Esterne - parcheggio,strade… Cse mq 0,00

COSTO TECNICO DI TRASFORMAZIONE CTT = Coi+Csc+Cse € 245.323,00

Oneri di urbanizzazione Primaria e Secondaria Oups 14,44 mc 500 7.220,00

Oneri di urbanizzazione sul Costo di Costruzione Oucc 10% 408,71 mq 167,00 6.825,46

ONERI DI URBANIZZAZIONE OU = Oups+Oucc € 14.045,46

Onorari professionali Op = op% x (Csc+Cse+Coi) 5,00% € 245.323 12.266,15

Spese generali e amministrazione Sg = 2% x (Csc+Cse+Ou) 2,0% € 259.368 5.187,37

COSTI DI GESTIONE CG = Op+Oal+Sg € 17.453,52

Spese di commercializzazione Sc = 3% x Vm 3% € 417.500 12.525,00 € 12.525,00

TOTALE costi diretti e indiretti di trasformazione CT = CTT+OU+CG+Sc € 289.346,98

ONERI FINANZIARI tasso r Tempo n a fine periodo CostiQuota

costi

Quota debito

dOneri finanziari

% mesi anni € % % €

sugli oneri di urbanizzazione Ou Of= (Ou) d [(1+ r)n -1] 2,00% 2/3n1+n2+n3 25 2,08 14.045 100% 60% 354,94

sul costo op.idoneizz. Coi Of = Coi d [(1+r)n -1] 2,00% n2+n3 21 1,75 0 100% 60% 0,00

su 30% (Csc+Cse+Cg) Of = 30% (Csc+Cse+Cg) d [(1+r)n -1] 2,00% n2+n3 21 1,75 262.777 30% 60% 1.667,89

su 70% (Csc+Cse+Cg) Of = 70% (Csc+Cse+Cg) d [(1+r)n -1] 2,00% 1/3n2+n3 11 0,92 262.777 70% 60% 2.021,71

OFT € 4.044,54

UTILE DEL PROMOTORE aliquotaquantità

€

utile

€

sul valore di mercato del bene trasformato Up = p% x Vm 9,60% 417.500,00 40.080,00

utile del promotore Up € 40.080,00

VT + OVT / qni = (VM - S Ci) / q

ni

ATTUALIZZAZIONE: SAGGIO DI SCONTO: 0,60%

VALORE / COSTI Tempo n da INIZIO periodo fattore attual.Quota

costiquantità valore attualizzato

mesi anni 1/qn % € €

Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato n1+n2+n3 27 2,25 0,98663 417.500 411.918,24

VM bene trasformato attualizzato € 411.918,24

Oneri urbanizzazione Ou 1/3n1 2,00 0,167 0,99900 100% 14.045 14.031,46

costo op. idoneizzazione Coi n1 6 0,5 0,99701 100% 0 0,00

30% (Csc+Cse+Cg) 30% (Csc+Cse+CG) n1 6 0,5 0,99701 30% 262.777 78.597,52

70% (Csc+Cse+Cg) 70% (Csc+Cse+CG) n1+2/3n2 16 1,333 0,99206 70% 262.777 182.482,25

Spese Commercializzazione (Sc) Sc n1+n2 21 1,75 0,98959 100% 12.525 12.394,56

Costi attualizzati € 287.505,79

oneri finanziari OFT n1+n2+n3 27 2,25 0,98663 4.045 3.990,46

utile del promotore Up n1+n2+n3 27 2,25 0,98663 40.080 39.544,15


oneri di trasferimento sul bene da trasformare Vt * p% = Vt* 13,00% 0 0 0 1,00000 13,00% Vt

oneri finanz. su quota a debito del bene+oneri da trasformare d * [Vt + Vt*p% ] * [(1+ r)n - 1] = Vt * 3,09% n1+n2+n3 27 2,25 0,98663 3,09% 3,05% Vt

Oneri OVT attualizzati Vt * 16,05%

VT = (VM - S Ci)att. / (1+ 16,05%)

Vt = € 69.693,50

TOTALE ONERI FINANZIARI su quota a debito dei costi diretti e

indiretti di trasformazione:









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Comparto TdD

Per il comparto TdD valgono tutte le considerazioni sopra formulate, che verranno applicate nell’ipotesi di trasformazione con l’indice previsto pari a 0,8

mc/mq. Si riporta di seguito il relativo foglio di calcolo dal quale si rileva un valore

complessivo del teorico lotto oggetto dell’ipotesi di stima di €. 109.010,47 pari ad un valore unitario di (109.010,47/1.000) = €/mq. 109,01 Valore medio in CT €/mq. 110,00.









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VALORE DI MERCATO STIMATO CON IL METODO DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO TRASFORMATO

Valore

unitario

€/mq

unità di

misuraquantità

valore

€

Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato 2.500,00 mq 267 667.500,00

VM € 667.500,00

COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI TRASFORMAZIONE

Tasso o

aliquota

%

Prezzo

unitario

€/mq

unità di misura quantitàCosto

€

Costi di idoneizz. (demolizioni, consolidamenti, drenaggi ecc) Coi 0,00

Costo di costruzione Superfici Coperte fuori terra Csc 1.469,00 mq 267 392.223,00

Costo sistemazione Superfici Esterne - formazione strada Cse mq 0,00

Costo sistemazione Superfici Esterne - parcheggio,strade… Cse mq 0,00

COSTO TECNICO DI TRASFORMAZIONE CTT = Coi+Csc+Cse € 392.223,00

Oneri di urbanizzazione Primaria e Secondaria Oups 14,44 mc 800 11.552,00

Oneri di urbanizzazione sul Costo di Costruzione Oucc 10% 408,71 mq 267,00 10.912,56

ONERI DI URBANIZZAZIONE OU = Oups+Oucc € 22.464,56

Onorari professionali Op = op% x (Csc+Cse+Coi) 5,00% € 392.223 19.611,15

Spese generali e amministrazione Sg = 2% x (Csc+Cse+Ou) 2,0% € 414.688 8.293,75

COSTI DI GESTIONE CG = Op+Oal+Sg € 27.904,90

Spese di commercializzazione Sc = 3% x Vm 3% € 667.500 20.025,00 € 20.025,00

TOTALE costi diretti e indiretti di trasformazione CT = CTT+OU+CG+Sc € 462.617,46

ONERI FINANZIARI tasso r Tempo n a fine periodo CostiQuota

costi

Quota debito

dOneri finanziari

% mesi anni € % % €

sugli oneri di urbanizzazione Ou Of= (Ou) d [(1+ r)n -1] 2,00% 2/3n1+n2+n3 30 2,50 22.465 100% 60% 684,08

sul costo op.idoneizz. Coi Of = Coi d [(1+r)n -1] 2,00% n2+n3 26 2,17 0 100% 60% 0,00

su 30% (Csc+Cse+Cg) Of = 30% (Csc+Cse+Cg) d [(1+r)n -1] 2,00% n2+n3 26 2,17 420.128 30% 60% 3.315,27

su 70% (Csc+Cse+Cg) Of = 70% (Csc+Cse+Cg) d [(1+r)n -1] 2,00% 1/3n2+n3 13 1,06 420.128 70% 60% 3.727,19

OFT € 7.726,54

UTILE DEL PROMOTORE aliquotaquantità

€

utile

€

sul valore di mercato del bene trasformato Up = p% x Vm 9,60% 667.500,00 64.080,00

utile del promotore Up € 64.080,00

VT + OVT / qni = (VM - S Ci) / q

ni

ATTUALIZZAZIONE: SAGGIO DI SCONTO: 0,60%

VALORE / COSTI Tempo n da INIZIO periodo fattore attual.Quota

costiquantità valore attualizzato

mesi anni 1/qn % € €

Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato n1+n2+n3 32 2,667 0,98417 667.500 656.936,39

VM bene trasformato attualizzato € 656.936,39

Oneri urbanizzazione Ou 1/3n1 2,00 0,167 0,99900 100% 22.465 22.442,17

costo op. idoneizzazione Coi n1 6 0,5 0,99701 100% 0 0,00

30% (Csc+Cse+Cg) 30% (Csc+Cse+CG) n1 6 0,5 0,99701 30% 420.128 125.661,95

70% (Csc+Cse+Cg) 70% (Csc+Cse+CG) n1+2/3n2 19 1,611 0,99041 70% 420.128 291.268,77

Spese Commercializzazione (Sc) Sc n1+n2 26 2,167 0,98712 100% 20.025 19.767,13


oneri finanziari OFT n1+n2+n3 32 2,667 0,98417 7.727 7.604,26

utile del promotore Up n1+n2+n3 32 2,667 0,98417 64.080 63.065,89


oneri di trasferimento sul bene da trasformare Vt * p% = Vt* 13,00% 0 0 0 1,00000 13,00% Vt

oneri finanz. su quota a debito del bene+oneri da trasformare d * [Vt + Vt*p% ] * [(1+ r)n - 1] = Vt * 3,68% n1+n2+n3 32 2,667 0,98417 3,68% 3,62% Vt

Oneri OVT attualizzati Vt * 16,62%

VT = (VM - S Ci)att. / (1+ 16,62%)

Vt = € 109.010,47

TOTALE ONERI FINANZIARI su quota a debito dei costi diretti e

indiretti di trasformazione:









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Come indicato, si è utilizzata la metodologia del Valore di Trasformazione allo

scopo di ottenere il valore unitario medio di riferimento da porre a base della stima che devono successivamente tenere conto delle diverse caratteristiche dei singoli terreni accomunati dalla medesima destinazione urbanistica; sarà

quindi necessario individuare appositi coefficienti che rappresentino l’orientamento del mercato al sussistere delle medesime caratteristiche

positive o negative. In particolare si formulano alcune considerazioni relativamente ai terreni edificabili per destinazione urbanistica ma di fatto privi di autonoma

potenzialità di trasformazione edilizia; tali beni possono essere considerati “aree con edificabilità sussidiaria”. L’edificabilità si considera sussidiaria

qualora, per la limitata estensione, essa si manifesti compiutamente possibile solo con l’accorpamento di altre particelle confinanti mediante convenzione o atto di trasferimento di volume. In tal senso si è condotta una indagine

relativamente alle percentuali mediamente applicate in comuni della provincia in sede di determinazione dei valori minimi delle aree edificabili ai fini IMU. In

presenza di edificabilità sussidiaria viene solitamente applicato il coefficiente 0,85 (salva la possibilità di dimostrare mediante perizia specifica la sussistenza di maggiori penalizzazioni).

Queste aree, oltre ad apportare diritti edificatori, mantengono comunque un apprezzabile valore “di posizione” in ragione della loro funzione pertinenziale

con i contigui fabbricati residenziali contribuendo alla loro valorizzazione e al loro apprezzamento sul mercato. Sotto questo punto di vista, le aree acquisiscono valore in relazione alla utilità

che il possessore dei fabbricati e dei terreni confinanti ne potranno trarre. Il prezzo che il potenziale acquirente sarebbe disposto a corrispondere potrebbe

pertanto assumere connotazioni soggettive discostandosi dal valore intrinseco dei beni. Di contro tali peculiarità ridurranno il numero dei potenziali acquirenti interessati.

AREE NON EDIFICABILI

Le aree non edificabili sono costituite dalle seguenti particelle ricadenti

all’interno di “Zone boschive (L. regionale 12/2005) con l’eccezione della particella n. 629 in minima parte destinata a “Verde Privato) e delle particelle n. 1891 e 1885 di Mombello, in minima parte destinate a sede stradale “F”.

Particella Destinazione

PGT Valore unitario Base (€/mq.)

Coefficiente Valore unitario

arrotondato Consistenza

(mq) Valore

(€)

1388 TdE 70,00 0,85 60,00 475,00 28.500,00

1685 TdD 110,00 1 110,00 1.900,00 209.000,00

1899 TdE 70,00 0,85 60,00 720,00 43.200,00

1891 TdE 70,00 0,85 60,00 500,00 30.000,00

3919 TdE 70,00 1 70,00 650,00 45.500,00

7319 TdD 110,00 0,85 93,50 212,00 19.800,00

7647 TdE 70,00 1 70,00 1.200,00 84.000,00









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Come indicato, per questi terreni, sostanzialmente ordinari per caratteristiche

intrinseche ed estrinseche, si procederà alla valutazione sulla base della metodologia sintetico-comparativa, attesa la sufficiente presenza di dati relativa a beni comparabili.

4.3 Indagine di mercato (terreni boschivi)

La ricerca è stata estesa all’ambito provinciale.

Atti di Compravendita

Atto registrato a Varese il 03/07/2014 n. 4840/1t

Appezzamento di terreno agricolo boschivo in Barasso, Valore unitario

dichiarato €/mq. 3,00.

Atto 9 aprile 2014 trascritto a Varese ai num. 5258/3824

Appezzamento di terreno boschivo in Gavirate, Valore unitario dichiarato €/mq. 3,40.

Atto 10 giugno 2014 trascritto a Varese ai num. 8332/5932

Appezzamento di terreno boschivo in Monvalle, Valore unitario dichiarato €/mq.3,58

Atto registrato a Varese il 19/07/2016 al n. 20966 1t

Appezzamento di terreno agricolo boschivo in Somma Lombardo, Valore unitario dichiarato €/mq. 4,77

Atto di compravendita trascritto a Varese ai numeri 2061/1496

Interviste ad operatori del settore

Tipologia

Valori medi (€/m2)

minimo massimo

Boschi 1,5 5/7









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Offerte di vendita rilevate da siti Internet, pubblicazioni di settore, annunci su

quotidiani, perizie aste immobiliari

Tutto ciò premesso, tenuto conto delle risultanze delle indagini di mercato, stabiliti i necessari raffronti con le aree boschive oggetto di stima e tenuto

conto delle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si ritiene di attribuire alle stesse un valore unitario medio di €/mq. 5,00 e, quindi, i

seguenti valori complessivi:

Per quanto riguarda la particella n. 629, in parte destinata a Verde Privato,

valgono le considerazioni già formulate in merito al “valore di posizione” che aree con simili caratteristiche vengono ad assumere.

Tenuto conto della particolare natura delle aree in esame, sui siti internet e sulle pubblicazioni di settore si sono ricercati terreni non edificabili

selezionando i beni maggiormente raffrontabili:

Descrizione Agenzia Richiesta Consistenza Prezzo unitario

Crosio della Valle Terreno in zona boschiva,

facilmente raggiungibile dalla provinciale n. 17.

REMAX

Altoverbano 25.000,00 7.750,00 3,22

Terreno agricolo boschivo parte in sede stradale a

Brebbia.

Centro Aste

Giudiziarie 5.386,00 1.325,00 4,06

Aree Boschive in Caronno Varesino, servite e

accessibili.

DA DOS

Immobiliare 15.000,00 3.000,00 5,00

Terreno a prato e bosco in Azzio con doppio accesso carraio, ottima esposizione.

Gielleimmobiliare 60.000,00 11.000,00 5,45

Terreno agricolo boschivo in Brebbia con accesso

da strada campestre.

Centro Aste

Giudiziarie 3.825,00 977,00 3,91

Terreno agricolo e boschivo in Voltorre di

Gavirate zona pista ciclabile. Privato 28.000,00 5.450,00 5,13

Terreno a prato e bosco in vendita a Besozzo. Gielleimmobiliare 53.000,00 10.560,00 5,01

Terreno agricolo boschivo in Gemonio adiacente

alla provinciale Gemonio Azzio. Unidea 21.000,00 4.570,00 4,59

Bosco in collina con ricovero attrezzi in Leggiuno. Privato 18.500,00 2.900,00 6,37


PGT Valore unitario

€/mq.)

Consistenza (mq)

Valore (€)

1891 Boschivo/sede stradale “F” 5,00 3.600,00 18.000,00










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Tenuto conto delle caratteristiche proprie della particella in esame, in particolare della sua configurazione irregolare, della giacitura in declivio, della

ubicazione confinante con il tracciato stradale con muro in pietrame a sostegno della scarpata (possibili oneri manutentivi e di messa in sicurezza), si attribuisce il valore unitario di €/mq. 25,00 e, quindi, il seguente valore

complessivo:

CONCLUSIONI

Il presente elaborato ha per oggetto l’individuazione del più probabile valore di mercato attuale delle aree individuate dal Comune di Laveno Mombello, in

quanto beni immobili non strumentali e, pertanto alienabili. I terreni sono quindi stati raggruppati e valutati in funzione delle loro

destinazioni urbanistiche e sulla base delle rispettive consistenze catastali. Tenuto conto delle destinazioni urbanistiche e constatata la sussistenza dei

presupposti metodologici, le aree edificabili, ricadenti in zona TdE “Tessuto dell’Espansione” e TdD “Tessuto della Densificazione” sono state valutate

mediante stima analitica del “Valore di Trasformazione” di un lotto teorico di 1000 mq. In base alle risultanze dei conteggi si è così ottenuto un valore

unitario medio di base, successivamente rettificato con l’applicazione di appositi coefficienti per tener conto della presenza o meno di una autonoma potenzialità di trasformazione edilizia, come illustrato nel dettaglio in perizia.

Le aree non edificabili sono state invece stimate, in funzione delle loro

caratteristiche di sostanziale ordinarietà, mediante metodologia sintetico-comparativa, previa indagine di mercato.

La valutazione è stata eseguita nel presupposto che tutti gli immobili siano liberi da vincoli, pesi o gravami di ogni tipo e comunque diversi da quelli,

Descrizione Richiesta Consistenza Prezzo unitario

Brissago Valtravaglia terreno di circa 7.000 mq. 200.000,00 7.000,00 28,00

Brissago Valtravaglia terreno in parte boschivo e in parte

edificabile (0,2 mq/mq) . 45.000,00 1.360,00 33,00

Luino vicinanze zona confine svizzero, appezzamento di

terreno. 110.000,00 3.500,00 31,00

Tronzano Lago Maggiore terreno di circa 2680 mq. Con affascinante cascina da ristrutturare.

80.000,00 2.680,00 30,00

Terreno fronte strada in Fagnano olona. 58.000,00 1.570,00 36,94

Terreno in Jerago recintato e con utenze presenti. 65.000,00 1.800,00 36,11


PGT Valore unitario

€/mq.)

Consistenza (mq)

Valore (€)

629 Boschivo/Verde Privato 25,00 400,00 10.000,00









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oggettivi o sostanzialmente di natura urbanistica, indicati. I sopralluoghi sono

stati effettuati il giorno 23 maggio 2018.

La stima è stata effettuata per l’individuazione del più probabile valore venale attuale delle aree quale elemento propedeutico alla loro alienazione e non

potrà essere utilizzata, nemmeno parzialmente, per altri scopi.

Tutto quanto sopra richiamato e considerato, tenuto conto degli ambiti

estimali indicati, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni, nonché delle ipotesi formulate, si riepilogano, di seguito, i valori attribuiti:

Varese, 31 maggio 2018

IL CAPO SETTORE GESTIONE BANCHE DATI

E SERVIZI TECNICI Martino Brambilla(*)

Firmato digitalmente

IL DIRETTORE Orazio Andrea Passamonte

Firmato digitalmente

(*) Firma su delega del Direttore provinciale (Orazio Andrea Passamonte) Un originale del documento è conservato presso l’Ufficio emittente


PGT Valore unitario Base (€/mq.)

Coefficiente Valore unitario rettificato

Consistenza (mq)

Valore (€)

1388 TdE 70,00 0,85 60,00 475,00 28.500,00

1685 TdD 110,00 1 110,00 1.900,00 209.000,00

1899 TdE 70,00 0,85 60,00 720,00 43.200,00

1891 TdE 70,00 0,85 60,00 500,00 30.000,00

3919 TdE 70,00 1 70,00 650,00 45.500,00

7319 TdD 110,00 0,85 93,50 212,00 19.800,00

7647 TdE 70,00 1 70,00 1.200,00 84.000,00


PGT Valore unitario

€/mq.)

Consistenza (mq)

Valore (€)




PGT Valore unitario

€/mq.)

Consistenza (mq)

Valore (€)

629 Boschivo/Verde Privato 25,00 400,00 10.000,00


rif. prot. n. 28407/18 - comune.laveno.va.it

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