46

GE

OID

EG

eo

metr

a I

nfo

rmazio

ni Te

cnic

he

5•

2008

La strada da percorrere ce la indica chiaramente ilCodice civile, al capo IV “Delle azioni a difesa della pro-prietà”, all’art. 950. – Azione di regolamento dei confini:“Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei

proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente.

Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri

elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle

mappe catastali”.Non vi è ombra di dubbio che alla mappa catastale ci sidebba riferire, solo ed esclusivamente, se non esistonoaltri documenti che permettano di individuare il confine.

Documentazione probanteQuali sono i mezzi di prova da valutare prima didecidere come operare?

II primo documento da verificare è l’atto d’acquisto del-l’appezzamento di terreno di cui il confine da ripristinareè parte.Nel rogito notarile si devono leggere attentamente ladescrizione del bene ed i dati dell’eventuale documentotecnico che ha originato la linea di confine. Perché, primadi tutto, si deve verificare il contenuto dell’atto notarile?Perché riporta la volontà delle parti, che prevale su ognidocumento tecnico.Purtroppo, attualmente, le descrizioni contenute nei rogi-ti sono molto generiche, e se identificano sicuramente ed

PremessaIn questa giornata di studio vedremo insieme le lineeguida da seguire per una corretta azione di regolamentodi confini. Dobbiamo innanzitutto precisare che oggi, conl’avvento dei computer, del GPS, di Pregeo, della carto-grafia catastale digitale, è cambiato molto nei modi enelle metodologie usate per il “confinamento” ma,comunque, non possiamo che convenire sul fatto chericonfinazione” e “confinazione” sono le due facce di unastessa medaglia.Vorrei iniziare ricordando le parole di un illustre collega,purtroppo non più tra noi, che, in poche parole, ha sinte-tizzato tutto il tema della nostra giornata: “È bene preci-sare subito che non si può avere una ‘buona’ riconfina-zione se, a suo tempo, non vi è stata una ‘buona’ confinazione”. Questa citazione, alla base di ogni lavoro diriconfinamento, è dell indimenticabile collega AurelioCosta.Analizziamo, innanzitutto, i significati delle parole confina-re e riconfinare: “confinare” = descrivere, stabilire i confi-ni di un dato luogo; “riconfinare” = confinare di nuovo.È dunque chiaro che, prima di iniziare una qualsiasi ope-razione di riconfinamento, si dovrà accertare ed esami-nare attentamente tutta la “documentazione probante”che ha dato origine al confine da ripristinare.Uno degli errori più frequenti è quello di affidarsi imme-diatamente alle mappe catastali.

Azione di riconfinamento: discordanze tra la mappa catastale e lo stato di fatto

Atti del convegno

Professione Geometra, n. 1/2008Periodico Collegio Geometri di Macerata

Geom. Mauro Marchi - A.G.I.T.

ca

ta

sto

ca

ta

sto

47

GE

OID

EG

eo

metr

a I

nfo

rmazio

ni Te

cnic

he

5•

2008

inequivocabilmente l’oggetto da trasferire con la correttaidentificazione catastale, quasi mai sono puntuali in rela-zione ai limiti dell’oggetto del trasferimento. Diverso è perl’unità immobiliare che, essendo delimitata da pareti “dif-ficilmente” rimovibili, può essere descritta ed individuatain modo definitivo con i dati catastali, mentre le particel-le di terreno sono normalmente delimitate con picchetti,posti ai vertici ed in alcuni casi lungo i lati, elementi chepossono essere facilmente rimossi.Utilissimo sarebbe, quando possibile, riportare unadescrizione che individui già quali sono i limiti dell’appez-zamento di terreno da acquistare (“confine nord corri-spondente all’asse del fosso; confine sud posto a diecimetri dalla parete del fabbricato e parallelo al lato di que-sto fino alla strada comunale: confine est corrisponden-te al ciglio della strada comunale”): questo, forse, ci evi-terebbe tanti contenziosi. La normale descrizione suiconfini, attualmente riportata negli atti notarili, si limita,invece, ad identificare i “confinanti”, e pertanto soggetti enon oggetti, che sarebbero poi riscontrabili sul posto.Verificati i rogiti, si devono ricercare tutti quegli elementiriscontrabili direttamente sul posto, sia naturali sia mate-rializzati.

Questi possono essere vecchie recinzioni, filari di alberi,termini: tutti quei particolari che, nell’orografia dei luoghi,definiscono i confini. Non sono assolutamente da tra-scurare le testimonianze. Queste vengono normalmenteutilizzate nel caso di azioni di riconfinamento per via giu-diziale ed ascoltate dal giudice.Certo è che, comunque, testimonianze attendibili possonoaiutare anche nell’espletamento di un incarico tecnico.Dovranno poi essere verificati tutti i documenti allegatiagli atti di trasferimento, che riportino disegni e misureusate per la realizzazione del confine. Tra quelli da utiliz-zare per il ripristino delle linee di confine, vi sono sicura-mente anche gli atti di aggiornamento (tipi di fraziona-mento e tipi particellari).E in ultimo, se non abbiamo reperito documentazione oinformazioni sufficienti per determinare in modo certo iconfini, si dovrà optare per la mappa catastale.Per utilizzare questo strumento è fondamentale cono-scerlo (come è stato costruito, come viene rappresenta-to ed aggiornato).

La mappa catastale da usare è la mappa d’impianto,normalmente consultata per ricostruire quelle linee diconfine rilevate in fase di costituzione delle mappe stes-se, e pertanto non derivanti da atti di aggiornamento esuccessive manipolazioni. Solo in casi eccezionali sidovranno impiegare le mappe di visura, ovvero quandole linee di confine da materializzare non derivano dall’im-pianto, ma non è stato in alcun modo possibile reperiregli atti di aggiornamento che le hanno generate e docu-menti o informazioni tali da dare indicazioni certe sullaloro costruzione.

Reperibilità della documentazioneDove trovare i documenti necessari per verificare esuccessivamente definire un confine?

Documenti forniti dal proprietario. Dovrà essere richiestaal committente tutta la documentazione in suo posses-so, a partire dall’atto di acquisto, da cui rilevare la descri-zione dei luoghi e, soprattutto, la volontà delle parti. Nelcaso in cui il nostro committente non fosse più in gradodi reperire la copia del proprio rogito, si dovrà rintraccia-re il documento attraverso la visura alla Conservatoria deiregistri immobiliari, per individuare il notaio rogante e gliestremi dell’atto, per poi richiedere allo stesso notaiocopia del rogito. Se il notaio non è più in attività, con i datireperiti in Conservatoria si dovrà effettuare una ricercaall’archivio notarile, per ottenere una copia dell’atto origi-nale e dei suoi eventuali allegati. Dal committente potre-mo anche ricevere indicazioni sulle eventuali testimonian-ze, da utilizzare in via orientativa, poiché soltanto il giudi-ce potrà ascoltare e riconoscere la validità delle testimo-nianze in una eventuale causa giudiziale.

Sopralluogo. È indispensabile effettuare un sopralluogoper verificare ed acquisire tutti quegli elementi oggettivi enecessari per individuare il confine, ed eventualmenteriportati nella descrizione dell’atto di acquisto.

Agenzia del Territorio. Altra importante e sempre più uti-lizzata fonte di deposito della documentazione necessa-ria per un’operazione di riconfinamento è l’Agenzia delTerritorio.Negli uffici catastali potremo rintracciare le visure e gliestratti di mappa necessari per individuare i confini daripristinare (documentazione che oggi, in gran parte,possiamo ottenere anche comodamente dai nostri studi,utilizzando il portale Geoweb).Sempre all’Agenzia del Territorio potremo trovare le copiedei tipi di frazionamento e dei tipi particellari, da cuiacquisire le necessarie informazioni per la ricostruzionedella linea di confine determinata attraverso l’atto diaggiornamento ricercato. Inoltre potremo consultare lemappe catastali, sia di visura sia d’impianto. È necessa-rio ricordare che l’unica mappa con una validità specifi-ca, per le modalità con cui è stata redatta e per l’omo-geneità del metodo di rilievo e di restituzione, è la mappad’impianto. Solo in casi eccezionali si dovrà utilizzare lamappa di visura, e cioè quando non siano reperibili idocumenti che hanno dato origine a questa o a quellalinea di confine generata con un atto di aggiornamentonon più recuperabile, linea derivata successivamente

48

GE

OID

EG

eo

metr

a I

nfo

rmazio

ni Te

cnic

he

5•

2008

Visura storica della particella interessata ed estratto di

mappa. Effettuare la visura storica, nella banca dati cata-stale, della particella interessata dalle operazioni di ricon-finamento, al fine di individuare gli estremi degli atti diaggiornamento che si sono susseguiti nel tempo.Acquisire, sempre dalla banca dati catastale, l’estratto dimappa per l’individuazione dell’oggetto da riconfinare.Per queste operazioni è utile, se non quasi indispensabi-le, il servizio messo a disposizione dal portale Geoweb,che permette la consultazione direttamente dallo studio,con conseguente risparmio di tempo.

Ricerche negli archivi catastali. Effettuare la ricerca, negliarchivi catastali, degli atti di aggiornamento che hannodato origine alle dividenti in fase di confinazione.È la prima operazione da compiere, una volta determina-to che la linea o le linee di confine da ripristinare sonostate originate da atti di aggiornamento.

Consultazione dello mappa d’impianto. Se la linea da rico-struire nasce lontano nel tempo, ovvero si tratta di un con-fine già esistente all’epoca della costituzione della mappad’impianto, si dovrà procedere con l’utilizzo di questo sup-porto per individuare i punti di riferimento da rilevare, edeterminarne le coordinate, per procedere alla trasposizio-ne di quanto reperito. Riporto lo stralcio di una sentenzadella Cassazione, del 31 ottobre 1988, n. 5911: “La prima

cosa da fare è indagare sull’esistenza di mezzi di prova

diversi dalle mappe catastali: a queste si ricorrerà solo in

caso di mancanza o di inidoneità di altri elementi”.

Rilievo d’inquadramento. Una volta reperita la documen-tazione e le informazioni necessarie, si procede all’ese-cuzione di un rilievo di ricognizione o d’inquadramento,per l’acquisizione in loco dei punti di riferimento, indivi-duati nei documenti precedentemente analizzati, e delconfine presunto, così da ottenere quegli elementinecessari per una prima verifica della situazione.

Modello geometrico. A questo punto si ricostruisce ilmodello geometrico del confine da ripristinare, sulla basedei dati ricavati dalla documentazione reperita.Dovremo pertanto procedere alla ricostruzione dei tipi diaggiornamento che hanno originato le linee dei nostriconfini.Ci troveremo a dovere ricostruire linee determinate conatti redatti per allineamenti e squadri o, nei migliori deicasi, con rilievi celerimetrici ed, inoltre, con i più recenti,eseguiti secondo quanto previsto dalla Circolare n. 2/88. Per i rilievi redatti secondo quest’ultima procedura, nondovranno essere tenute in considerazione le coordinatedei PF, ma le misure andranno ricostruite così come rile-vate al momento del confinamento e come riportate nellibretto originale, applicando solamente l’eventuale ridu-zione all’orizzonte delle distanze inclinate.

Trasposizione del rilievo sul modello geometrico. Completatii due passaggi precedenti, si potrà procedere ad unasovrapposizione dei modelli creati (rilievo e modello geome-trico) utilizzando, quando possibile, punti di riferimentocomuni. È pertanto indispensabile, nella progettazione dellavoro da svolgere, individuare preventivamente il maggior

all’impianto, oppure perché, pur essendo una linea d’im-pianto, la mappa originale non è più reperibile o è statadegradata da una carente conservazione.

Tutte queste operazioni, spesso, non sono semplici ecomportano dispendio di tempo e denaro, ma sono indi-spensabili, in via preliminare, per fornire al nostro com-mittente una ipotesi di spesa, oggi sempre più richiesta.

RiconfinazioneCome procedere ad un’azione di regolamento di confini per un cliente che intende ricostruire i con-fini della sua proprietà.

In primo luogo occorre ricordare che, in un’azione diriconfinazione o di regolamento di confini, non è maiopportuno agire autonomamente, ma è bene che le ope-razioni vengano effettuate in contraddittorio tra le parti,ovvero che le proprietà dei lotti confinanti incarichino,ognuna, un proprio tecnico per partecipare alle opera-zioni di verifica e determinazione dei confini.È inoltre opportuno che, al termine delle operazioni, vengaredatto e firmato dalle parti un atto di accettazione sulladeterminazione e apposizione dei termini di confine.Certo è che le operazioni preliminari, per un primo rilievodi verifica, possono essere eseguite autonomamente,ma è importante non apporre termini senza contradditto-rio, soprattutto se essi fossero posti al di là di divisionifisiche esistenti, come recinzioni o siepi.

Consultazione degli atti notarili. Reperire e leggere atten-tamente i rogiti notarili, con i riferimenti identificativi cata-stali dell’oggetto di vendita (dati riferiti a Comune, foglioe particella), oltre a quelle indicazioni necessarie per ladefinizione e la corretta individuazione del bene ed allavolontà espressa dalle parti.

Sopralluogo per la verifica dell’esistenza di punti di riferi-

mento. Procedere ad una verifica dei luoghi, dove riscon-trare l’eventuale esistenza di riferimenti certi e materializ-zati richiamati nell’atto di trasferimento o derivanti datestimonianze fornite.

ca

ta

sto

ca

ta

sto

49

GE

OID

EG

eo

metr

a I

nfo

rmazio

ni Te

cnic

he

5•

2008

Esempi

1) Ripristino di un confine sulla base di un tipo di

frazionamento redatto a norma della Circolare

n. 2/88.

Nel caso di dovere ripristinare sul terreno il confine deter-minato con tipo di frazionamento, redatto a norma delledisposizioni della Circolare n. 2/88, non si dovrà farericorso ad alcun elemento grafico, bensì andranno utiliz-zate le coordinate dei punti da ripristinare desunte diret-tamente dal libretto delle misure del tipo di frazionamen-to conservato all’Ufficio del Catasto.Si dovrà pertanto effettuare un rilievo con stazione sulpunto 400, dal quale saranno determinate le coordinatedei punti fiduciali utilizzati nel rilievo originale e, successi-vamente, mediante una rototraslazione baricentrica, ver-ranno sovrapposti i due sistemi, così da ricavare le coor-dinate dei punti da ripristinare. I punti 401, 402, 403 (cor-rispondenti ai punti 313, 314, 223 originati dal fraziona-mento originale) saranno così riposizionati dalla stazione400, trasformando le coordinate rettangolari in coordina-te polari.

numero di punti utilizzati al momento della confinazioneed ancora oggi presenti sul territorio.

Determinazione delle coordinate. Dal modello geometrico uni-co così ottenuto si determinano le coordinate dei punti cor-rispondenti ai vertici dei confini da ripristinare e tutti gli ulte-riori punti necessari per un completo ripristino del confine.

Tracciamento del confine. Ultimo passaggio è la traspo-sizione e la materializzazione sul terreno dei vertici e deipunti determinati per la ricostruzione del confine, com-pletando l’operazione di riconfinamento.

Geoweb

Offre agli utenti online la possibilità di operare dal pro-

prio studio in tempo reale, mettendo a disposizione i

servizi telematici da e verso l’Agenzia dei Territorio.

Ricapitolando, in una operazione di riconfinazione è quin-di fondamentale:

1) scegliere i punti di appoggio per l’inquadramen-

to, usando, quando possibile, i punti di appoggiopresenti nella documentazione probante. Dovrannoessere scelti punti geotopocartografici validi, possibil-mente nello stesso foglio e che contornino il confineda ripristinare. Se non ve ne sono, vanno usati puntilontani, possibilmente di coordinate analitiche note(trigonometrici), applicando poi calcoli d’intersezione(apertura a terra multipla, Hansen). Si dovranno rile-vare particolari in sovrabbondanza, così da sceglierei punti che ci garantiscano il miglior risultato;

2) tenere in giusta considerazione le tolleranze

della strumentazione usata all’epoca nelle opera-zioni di confinazione, perché se oggi dovessimo veri-ficare una linea di confine determinata con un rilievocelerimentrico, utilizzando tacheometro e stadia o perallineamenti e squadri, non possiamo pensare di con-frontare i risultati con un rilievo effettuato con distan-ziometro elettronico e prisma o con rilievo GPS.Il metodo oggi utilizzato è molto più preciso, e proprioper questo va tenuta in considerazione la diversa tol-leranza tra le procedure e le strumentazioni adottate.Non sarà corretto contestare e pretendere la rettificadi un confine, chiedendone lo spostamento, per alcu-ni cm o anche di più, se questo è stato eseguito perallineamenti e squadri con la cordella metrica o con lecanne, e oggi rideterminato con strumentazione elet-tronica e GPS;

3) considerare che oggi si utilizzano, nella maggior

parte dei casi, strumentazioni più precise di

quelle usate all’epoca;

4) utilizzare la metodologia e gli strumenti più ido-

nei in funzione dei luoghi. Non utilizzeremo mai unGPS per ricostruire un confine di una particella inseri-ta all’interno di un denso centro abitato, magari confabbricati molto alti che ne delimitano i contorni, maopereremo con distanziometro ed eventualmente conpaline e cordella.

50

GE

OID

EG

eo

metr

a I

nfo

rmazio

ni Te

cnic

he

5•

2008

2) Ripristino di confini determinati dalla mappa ori-

ginale e da tipi di frazionamento redatti ante-

riormente alla Circolare n. 2/88.

Considerando di dovere verificare e ripristinare delle lineedi confine derivanti, la linea di confine 336, 404, 403 è rap-presentata nella mappa originale; i confini delle particelle14, 15 e quelli delle particelle 10, 66 sono stati determina-ti con tipi di frazionamento redatti prima della Circolare n.2/88 e sono parte integrante di atti di compravendita. Peril ripristino del confine rappresentato nella mappa originaledovranno essere desunte le coordinate direttamente dallamappa catastale (originale d’impianto).

ca

ta

sto

ca

ta

sto

51

GE

OID

EG

eo

metr

a I

nfo

rmazio

ni Te

cnic

he

5•

2008

Per i confini determinati con tipi difrazionamento redatti con solemisure lineari, si dovrà procederenel modo seguente.Effettuare un rilievo dei punti note-voli esistenti in prossimità del con-fine da ripristinare.Rilevare i punti 117 e 213 (terminicatastali), cercando di rintracciarli,anche attraverso l’ausilio di infor-mazioni testimoniali fornite dai pro-prietari.Con idonei e semplici programmied utilizzando le relazioni lineaririportate nei tipi di frazionamento,saranno calcolate, nel sistemalocale, le coordinate dei puntinecessari. Ad esempio, note le coordinate deipunti 117 e 213 e le distanze239,21 e 42,45, indicate sul tipo,verranno calcolate le coordinatedel punto 214 con il programmadell’intersezione laterale.Le coordinate rettangolari dei puntidi confine saranno trasformate inpolari rispetto alle stazioni prossi-me rioccupate ed orientate come ilrilievo originario.Serviranno per il tracciamento,ovvero per il ripristino sul terrenodei punti scomparsi.Per un eventuale successivo fra-zionamento, il rilievo potrà essereappoggiato anche ai punti fiduciali.Per il ripristino del confine rappre-sentato nella mappa originaled’impianto saranno però utilizzaticome punti di riferimento alcunispigoli di fabbricati prossimi alnostro confine, ma non i punti fidu-ciali.

ConclusioniI “confini” riportati oggi dal notaionell’atto di trasferimento nonhanno alcuna valenza per unaoperazione di riconfinamento, maindividuano solo i nominativi delleproprietà limitrofe, confinanti, ed identificano certamente ilbene per mezzo degli identificativi catastali, senza però indi-care nulla in merito agli aspetti geometrici o utili a definirematerialmente i limiti della o delle particelle acquistate.Vorrei pertanto avanzare alcune proposte:1) rendere obbligatoria la descrizione geometrica og-

gettiva negli atti di trasferimento, la relazione tecnica,perfezionando i tipi di frazionamento ed i tipi particellaricon la firma delle parti, facendo cioè firmare il tipo non soloagli aventi diritto, la proprietà, ma anche all’acquirente.È bene precisare che, per norma, i tipi di frazionamentodevono essere redatti solo per trasferimento di diritti, tan-t’è che, fino alla fine degli Anni ’80, venivano allegati all’at-

to di vendita, e la banca dati cata-stale era aggiornata, sia per laparte grafica sia per la parte cen-suaria, soltanto dopo l’effettivotrasferimento. Era difatti previsto ilrinnovo del tipo di frazionamentodopo sei mesi dall’approvazione,se nel frattempo lo stesso nonfosse stato allegato ad un atto ditrasferimento. Oggi con le nuoveprocedure informatiche adottatedall’Agenzia del Territorio (Pregeo)questo criterio è stato stravolto,tant’è che i frazionamenti, unavolta approvati, sono subito regi-strati nella banca dati e conte-stualmente è aggiornata la partegrafica, anticipando di fatto l’esitodella volontà delle parti;2) ripristinare i verbali di deli-

mitazione e di terminazione

con firma delle parti, stru-mento indispensabile per evi-tare future contestazioni tra leparti;

3) elevare la professionalità

del geometra, mediante larealizzazione di eventi, conve-gni e l’avvio della “Formazionecontinua”.

Anche queste proposte, che riten-go attualissime e condivido inpieno, le ho “prese in prestito” dalcollega Aurelio Costa. Egli leaveva avanzate già nel 1997, mapurtroppo, fino ad oggi, nonhanno trovato pratica attuazione.Noi non abbiamo la possibilità direndere obbligatorio l’inserimentodella relazione tecnica negli atti ditrasferimento, ma quello che pos-siamo fare è stimolare i nostri ver-tici nazionali perché trovino unaccordo con il Consiglio del Nota-riato, per rendere l’inserimentoalmeno auspicabile e far sì che leparti ne capiscano l’importanza el’utilità.E possiamo “elevare la nostra

professionalità”. Ricordiamoci che gli elaborati, gli atti diaggiornamento che noi produciamo per il nostro com-mittente non devono limitarsi all’ottenimento dell’appro-vazione da parte dell’Agenzia del Territorio; dobbiamodare al committente un documento completo di tuttequelle informazioni necessarie ed indispensabili per unabuona e definitiva confinazione, così da permettere achiunque di potere ricostruire, in qualsiasi momento, iconfini determinati.Non mi resta, dunque, che ricordare la citazione dell’indi-menticabile geometra Aurelio Costa: “Non si può avere una

‘buona’ riconfinazione se, a suo tempo, non vi è stata una

‘buona’ confinazione”.