REAL ESTATE WEEK - MIAMI4 - 6 MARZO 2013

ASPETTI FISCALI e SOCIETARI DELL’ACQUISTO DI IMMOBILI

NEGLI USA

PRESENTED BY:

ESCLUSIONE RESPONSABILITA’

Diniego di responsabilità: Il materiale contenuto in questa presentazione ha il solo scopo di fornire informazioni generali. Non è da considerarsi parere legale su specifiche questioni legali, procedurali o di qualsiasi altro tipo, e non dove essere considerata come tale. Il materiale contenuto in questa presentazione non è stato preparato uno specifico caso. Robert Allen Law declina espressamente ogni responsabilità per l'utilizzo del presente materiale o su parte di esso. Nessun lettore deve agire o astenersi dall'agire sulla base di qualsiasi considerazione oggetto dell'incontro senza aver richiesto precedentemente specifica consulenza professionale su fatti e circostanze relative al singolo caso.

IL VOSTRO OBIETTIVO…

INVESTIRE IN FLORIDA

Due scenari: Acquisto Singolo Appartamento Acquisto Business/Intero Immobile/Piu’

appartamenti

1. Conseguenze fiscali per gli investitori stranieri2. Miglior struttura fiscale da porre in essere

PRIMA di rogitare.

Da considerar

e

1. CONSEGUENZE FISCALI PER GLI INVESTITORI STRANIERI

A. CAPITAL GAINS TAXB. INCOME TAXC. ESTATE TAXD. FIRPTA (Foreign Investment in Real

Property Tax Act of 1980)E. REAL ESTATE TAX

A. TASSA SULLA PLUSVALENZA-CAPITAL GAINS TAX-

Si paga quando si vende l’immobile e si realizza un guadagno

Come si calcola: prezzo d’acquisto + miglioramenti apportati - deprezzazioni e costi

Tutto e’ tassato: no franchigia La durata di proprieta’ dell’immobile influisce

sul pagamento della tassa (piu’ o meno di un anno)

No tassazione se compravendita di immobili e’ attivita’ professionale

B. IMPOSTA SUI REDDITI -INCOME TAX-

PERSONA FISICA NON RESIDENTE NEGLI USAAffitto della proprieta’: Due Scenari

Unico reddito negli USA e’ l’affitto/nessun legame con attivita’ commerciali: cedolare fissa 30%

Affitto collegato ad attivita’ commerciali: aliquote diversa a seconda dello scaglione di appartenenza

Calcolo: Affitto – interessi eventuale mutuo – spese (es. maintenance fee)

ALIQUOTE INCOME TAX 2013

Dichiarazione singola 10% della base imponibile tra $0 e $8,925 15% della base imponibile tra $8,925 e $36,250 25% della base imponibile tra $36,250 e $87,850 28% della base imponibile tra $87,850 e $183,250 33% della base imponibile tra $183,250 e $398,350 35% della base imponibile tra $398,350 e $400,000 39.6% della base imponibile oltre $400,000.Dichiarazione congiunta 10% della base imponibile tra $0 e $17,850 15% della base imponibile tra $17,850 e $72,500 25% della base imponibile tra $72,500 e $146,400 28% della base imponibile tra $146,400 e $223,050 33% della base imponibile tra $223,050 e $398,350 35% della base imponibile tra $398,350 e $450,000 39.6% della base imponibile oltre $450,000

C. TASSA SULLA SUCCESSIONE -Estate Tax-

Calcolo: 50% del valore della quota di proprieta’ detenuta dal de cuius.

Primi $60,000 sono esenti dalla tassazione Azioni di una societa’ proprietaria di un immobile

= proprieta’ immobile = tassa sulla successione Come evitarla: a) FL LLC con almeno due membri controllata da

una societa’ straniera estera (BVI) con almeno due membri;

b) Acquisto poliza assicurativa a copertura della tassa.

D. FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)

Grava sugli immobili posseduti da stranieri negli Stati Uniti. Come funziona: chi compra un immobile negli Stati Uniti da

uno straniero, tratterra’ il 10% del valore di acquisto e lo versera’ all’Agenzia delle Entrate Americana (IRS). Il 10% trattenuto non corrisponde all’imposta sui redditi totale dovuta, ma e’ solo il deposito iniziale dell’imposta sui redditi eventualmente dovuta a seguito della vendita.

Quindi il venditore fara la dichiarazione dei redditi negli USA per l’anno di vendita e, una volta calcolata la tassa sul guadagno derivante dalla vendita, si compensera’ con quella gia’ versata e si avra’ poi un debito oppure un credito

E. REAL ESTATE TAX

Tassa annuale (equivalente dell’IMU)

Valore aggiornato ogni anno dalla Contea dove l’immobile e’ situato

Mediamente rappresenta l’1½ - 2% del valore della proprieta’, (varia a seconda dall’ubicazione della proprieta’)

2. MIGLIOR STRUTTURA FISCALE DA PORRE IN ESSERE PRIMA DI ROGITARE.

1. Comprare come PERSONE FISICHE

2. Comprare come SOCIETA’

1. COMPRARE COME PERSONE FISICHE

Residenti in Floridai. HOMESTEAD EXEMPTION (agevolazione prima casa)

- Aliquota tassa sugli immobili agevolata; - Bene non pignorabile da parte dei creditori (eccetto la

banca se esiste un mutuo).ii. Si evitano i costi per la costituzione e la manutenzione

della societa’

Non Residenti (casa vacanze, casa in affitto): SE IN AFFITTO:i. Income tax sull’affitto ii. Dichiarzione dei reditti sull’affittoiii. Rischi sinistri inquilino.

1. COMPRARE COME SOCIETA’

A. Corporation (Inc. or Corp.)

B. Limited Liability Company (LLC):

A. CORPORATION (INC. OR CORP.)(Societa’ di capitali o per azioni)

Persona giuridica distinta dai suoi azionisti sia ai fini fiscali sia ai fini della responsabilità civile

Responsabilità limitata dei suoi azionisti Doppia imposizione:1. La Corporation sarà tassata su qualsiasi guadagno

derivante  dalla distribuzione o vendita di beni aziendali

2. Gli azionisti saranno poi tassati su qualsiasi guadagno dalla struttura ricevente o in contanti in cambio della loro azioni

Le quote della societa’ sono detenute attraverso azioni In generale, gli azionisti saranno personalmente

responsabili per le passività della Corporation solo nella misura dei rispettivi investimenti

CORPORATION

PRO: Responsabilità limitata: prevista la limitazione

della responsabilità personale dei proprietari di una società

Adatto per la raccolta di grandi quantità di capitali Scelta eccellente se le quote di partecipazione

sono trasferite di frequente (ad esempio se quotate in borsa)

CONTRO: Doppia imposizione

B. LIMITED LIABILITY COMPANY (LLC)(Societa’ di persone/responsabilita’ limitata)

Un soggetto ibrido che unisce le caratteristiche di una partnership (societa’ semplice) con quelli di una società.

LLC può optare per lo stesso regime fiscale di una Corporation

Per qustioni di privacy e fiscali, meglio avere almeno due soci, anche di minoranza, oppure una Corporation

DIFETTI DELLA LLC

Una LLC unipersonale è, ai fini fiscali, un entità che l'IRS (Internal Revenue Services) consira come una “Disregarded Entity”.

Disregarded = Non esiste ai fini fiscali

1. Dichiarazione come individuo negli USA 2. Se unico socio e’ una societa’ straniera con un

fatturato importante, questo potrebbe essere tassato negli Stati Uniti.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI ED IMMIGRAZIONE

No visto col semplice acquisto della proprieta’

Si se il business crea posti lavoro insieme ed altri elementi; semplice acquisto immobile non da visto

CONSEGUENZE IN ITALIA

Trasferimento soldi con bonifico dall’Italia agli USA Dichiarazione redditi:

- Segnalato movimento soldi dall’Italia agli USA - Segnalo investimento (acquistoproprieta’ o di azioni). - Dal 2’ anno: dichiaro la proprieta anche se non si ha reddito (rigo

RW). Calcolo valore immobile: prezzo d’acquisto+eventuale

ristrutturazione+spese rogito. Valore acquisto non cambia nella dichiarazione negli anni successivi.

Tasse in Italia: no doppia imposizione tra IT e USA: se gia’ pagato il corrispondente o piu’ in USA, non paghi in Italia. Se pagato meno, paghi la differenza dal 2012 equivalente IMU sugli immobili all’estero; aliquota tra 1% e 2%

Dimenticanza di dichairazione sanzioni tra il 100% e 200% valore acquisto. Anche se non genera guadagno.

Da dichiarare l’eventuale affitto nella dichiarazione dei redditi.

CONCLUSIONE

Importantissima la pianificazione fiscale e societaria dell’investimeto da fare PRIMA dell’acquisto dell’immobile.

Importantissimo sapere che ogni situazione e’ particolare e dev’essere analizzata nello specifico

Se si rogita come persona fisica, e poi si vuole trasferire la proprieta’ ad una societa’, vi posso essere conseguenze fiscali negative; meglio iniziare subito con utilizzando una societa’.

presented by:ROBERT ALLEN LAWUmberto BonavitaRosalba Cardinale

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