RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 2 - Amazon S3 · cornice a toro e segnato da conci angolari. Le sei...

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TRIBUNALE DI VICENZA FALLIMENTI

Concordato Preventivo

N. Gen. Rep. 12/2016

Giudice D. dott. Silvia Saltarelli

Commissario G. dott. Sara Ceriotti

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 2

Tecnico incaricato: arch. SCILLA ZALTRON iscritto all’Albo ACPP della provincia di Vicenza al N. 560

iscritto all’Albo CTU del Tribunale di VICENZA con studio in VICENZA, Piazza Marconi 3

tel 0444928970 – fax 0444927806 - P.IVA 01973510249 email [email protected] - pec [email protected]

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Concordato Preventivo n. 12/2016 – Rapporto di Valutazione Lotto 2 !

Giudice Dott. Silvia SALTARELLI Commissario G.: dr. Sara Ceriotti - Perito: arch. Scilla Zaltron!

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SCHEDA SINTETICA E INDICE

Procedura CP n. 12/2016 – Lotto 2

CONCORDATO PREVENTIVO

Diritto (cfr pag. 3): Piena Proprietà per 1/1

Bene (cfr pagg. 3-4): Villa storica settecentesca, con terreno agricolo circostante, non abitabile e completamente da restaurare Ubicazione (cfr pag. 3): Comune di Barbarano Vicentino (VI), via Canova c.n. 6-7 Stato (cfr pagg. 4-8): insufficiente Lotti (cfr pag. / ): lotto 2 Dati Catastali attuali (cfr pag. 8): In ditta I.P.R. Industria Prefabbricati Rappo srl - proprietà per 1/1, Comune di Barbarano Vicentino Catasto Fabbricati Fg. 3 m.n. 63; Catasto Terreni Fg. 3 m.nn. 64, 264 Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag. 14): nessuna Irregolarità/abusi (cfr pag. 9): nessuno Valore di stima (cfr pagg. 9-11): Valore di mercato ! 335.000,00 (trecentotrentacinquemila/00) - pronto realizzo ! 285.000,00 (duecentottantacinquemila/00); Vendibilità (cfr pag. 11): beni di non semplice commercializzazione immediata. Motivo (cfr pag. 11): mercato, particolarità del bene. Pubblicità (cfr pag. 11): annuncio vendita legale (on line e stampa), agenzie specializzate Occupazione (cfr pag. 11): libero, all’interno ci sono mobili residui da asportare; Titolo di occupazione (cfr pag. 11): / Oneri (cfr pag. 12): nessuno. Varie (cfr pag. /): / APE (cfr pag. 8): non necessario per edificio privo di impianti e isolamenti e con serramenti totalmente da sostituire. PRIMA DELLA VENDITA: redazione APE non necessaria; Certificato di Destinazione Urbanistica per i terreni datato il 3/5/16 prodotto dalla proprietà.

ALLEGATI: allegato 2A - fotografie; allegato 2B - verifica dati metrici e superfici; allegato 2C - estratti di mappa, visure cat, planimetria cat; allegato 2D - estratti PRG/PATI, estratti schede IRVV; allegato 2E - nota provenienza; allegato 2F - verifica comparabili. Nota: elenco sintetico delle formalità in lotto 1.

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RAPPORTO DI VALUTAZIONE (art. 173 bis d.a. c.p.c)

QUESITO

Stima dei beni immobili della ditta concordataria come da elenco allegato alla domanda di Concordato Preventivo.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI L’incarico di esperto estimatore dei beni immobili è stato comunicato dal Commissario Giudiziale dr. Sara Ceriotti - incarico in data 5/9/2016 del Giudice D. dott. Silvia Saltarelli. Si sono svolte ricerche presso: - Agenzia Entrate di Vicenza - Catasto: per reperire estratti di mappa, visure attuali e storiche, planimetrie catastali degli immobili, per verificare la regolarità catastale (visure eseguite 19-22/9/16 e 11-12/10/16) e per ricercare immobili con caratteristiche raffrontabili per categoria e rendita per analisi beni comparabili; - Ufficio Tecnico del Comune di Barbarano Vic.no: per reperire la documentazione urbanistica, le pratiche edilizie (accesso agli atti 26/9/16, visione e copie pratiche 14/10/16); - Agenzia Entrate di Vicenza - Conservatoria: per trascrizioni, pregiudizievoli e iscrizioni ipotecarie (visure 6-11/10/16 e segg.) e per ricercare compravendite di immobili comparabili. Il sopralluogo è stato eseguito il 28/9/16 alla presenza del sig. Il 12/10/16 è stato trasmesso al Commissario Giudiziale dr. Sara Ceriotti lo schema di riepilogo dei valori e il 27/10/11 sono state anticipate al C.G. le schede sintetiche di valutazione.

IDENTIFICAZIONE DEL BENE E SOMMARIA DESCRIZIONE

Diritto: Piena Proprietà per 1/1 Bene: Villa storica settecentesca non abitabile e completamente da restaurare, con terreno agricolo circostante. Ubicazione: Comune di Barbarano Vicentino (VI), via Canova c.n. 6-7 (già via S. Pancrazio) Caratteristiche zona: zona agricola, vicina al centro del paese. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria, secondaria in centro del paese. Principali collegamenti pubblici (Km): SP247 Riviera Berica (2,6), autostrada A31 (7,0), centro Barbarano Vicentino (1,0) dove sono i principali servizi pubblici (due scuole infanzia, due primarie, una secondaria primo grado).

ortofoto con sovrapposizione mappa catastale

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Descrizione: Piena proprietà di una villa storica settecentesca (su impianto del XVII sec.) denominata Villa Biolo, Breganzato, Romano, Bogoni, Cusin, Fogarolo-Redetti, detta “il Palazzetto”, di tre piani fuori terra e che sviluppa una superficie lorda complessiva di circa 1.0251 mq con terreno agricolo circostante di 2.466 mq catastali, non abitabile e completamente da restaurare, in Comune di Barbarano Vicentino via Canova c.n. 6-7, affiancata ad un fabbricato di altra proprietà.

foto facciata principale della villa

foto esterna terreno prospiciente la villa

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!" per superficie lorda si intende comprensiva di murature, balconi, logge ... ovvero ingombro complessivo dell'immobile

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foto esterne terreno retro

Il complesso, ubicato ai limiti del nucleo abitato ma ancora circondato da campagna, è formato dal corpo alto e compatto della villa, orientato a sud, e da una piccola porzione della barchessa porticata, addossata sul lato ovest (il resto in altra proprietà). Il corpo padronale è caratterizzato da un piano terra piuttosto schiacciato e delimitato da cornice a toro e conci angolari, su cui insiste uno slanciato piano primo. La facciata sud è scandita da sette aperture architravate, rettangolari al piano terra e primo, quadrate nel sottotetto; si differenzia solo il foro centrale del piano nobile caratterizzato dal profilo centinato e da balaustra. Gli interni risultano molto manomessi dai numerosi interventi funzionali, conseguenti alla suddivisione in due unità immobiliari intervenuta nella seconda metà del XX sec. e dalla mancanza di manutenzione. L’area scoperta è a prato, dotata di cancello carraio e parzialmente recintata sul fronte strada con muretto e ringhiera, e conserva fronte strada i pilastri e il cancello storici.

Dalla scheda del catalogo provinciale VI038, ripresa nel PATI “Poco prima dell’inizio del centro abitato, più in basso e staccata dalla strada, sorge questa villa che, per la sua forma chiusa, è detta “Palazzetto”. Il corpo padronale di tre piani, orientato a sud, è affiancato a ovest da una barchessa con portico di colonne tuscaniche reggenti un architrave ligneo. Nella facciata principale, l’unica che conserva l’aspetto originale settecentesco, il pianoterra è concluso da una cornice a toro e segnato da conci angolari. Le sei finestre e la porta centrale sono incorniciate da bugne, mentre le aperture al piano nobile hanno cornici a orecchie e pannelli sottodavanzale decorati. Al centro una finestra centinata è sovrastata da un pannello e da una cimasa mistilinea sporgente. Finestre più piccole illuminano il piano sottotetto. Toro e voltatesta si ripetono anche sul fronte orientale, mentre la facciata settentrionale è forata da poche aperture rettangolari uguali e con semplice cornice in pietra. Gli interni risultano molto manomessi dai numerosi interventi, anche recenti, di suddivisione in due abitazioni distinte. Accanto all’attuale accesso al piano nobile, che si apre a sud, sotto il portico della barchessa, vi è l’ampio portone centinato, ornato da una lunetta in cui compare un dipinto a tempera, che reca la data 1879, rappresenta la Beata Vergine della Salute affiancata da due santi. Sia l’entrata al viale che conduce alla villa, sia quella che immette alla corte dove si trova la barchessa conservano ancora, quasi intatte, le due coppie di colonne tuscaniche con il fusto in pietra di Nanto sulle quali erano incernierati i cancelli. L’attuale edificio è il risultato di un intervento settecentesco di ristrutturazione di una casa citata negli estimi dal XVII secolo. Nella seconda metà del Seicento la villa era di proprietà della famiglia Biolo, divisa in due abitazioni in cui vivevano i fratelli Iseppo e Francesco. Quando Iseppo morì, a ereditare tutta la proprietà fu il solo Francesco, che fece restaurare, ampliare ed abbellire una

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delle abitazioni (che divenne casa padronale), e utilizzò l’altra come casa da bracciante. Alla fine del Settecento ne era proprietario Silvestro Breganzato, in seguito il palazzo passò alla famiglia Romano e l’abitazione venne divisa nuovamente a metà fra i due fratelli Gaspare e Sebastiano. Dopo essere stata acquisita dalla famiglia Bodoni e di seguito dai Cusin, da circa vent’anni la villa è di proprietà delle famiglie Fogarolo e Redetti”

10 metri

Ultima planimetria in atti

Data presentazione:22/11/1939 - Data: 21/09/2016 - n. T274170 - Richiedente: ZLTSLL60P43L840P

Data presentazione:22/11/1939 - Data: 21/09/2016 - n. T274170 - Richiedente: ZLTSLL60P43L840P

Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: fuori standard (250X378) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)

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351 mq

308 mq

CANTINA 102 mq

portico

PIANO TERRA

PIANO PRIMO

PIANO SECONDO

altraproprietà

21 mq

Vedasi ALL. 2B estratto planimetrie con misure e conteggi delle superfici

CARATTERISTICHE DESCRITTIVE: Il fabbricato è in condizioni complessive insufficienti e completamente da restaurare. Fondazioni: fondazioni continue in muratura e sasso Travi: travi in legno

Porzione di scala non più esistente

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Solaio tavolato in legno, con porzioni al piano terra con controsoffitti Strutture verticali: muratura/pilastri in mattoni, pietra, sasso, colonne in pietra nota: nell’angolo nord est è visibile una crepa di assestamento e per

cedimento angolare Copertura: a falde con travi e travetti in legno, tavelle in cotto e manto in coppi nota: tracce di infiltrazione acqua piovana nell’angolo a nord est. Pareti esterne: muratura in sasso/mattoni/pietra con intonaco deteriorato Pavim. esterna: marciapiedi lungo il fronte sud in cemento Scala esterna: gradini in pietra Cancello: due cancelli in ferro battuto con pilastri; Recinzione in parte con muretto in sasso lungo il fronte strada Portone di ingresso: portoni/porte in legno Infissi esterni: legno e vetro semplice, con oscuri in legno, in parte con controfinestre

in alluminio e vetro; al piano terra e soffitta inferriate; bancali e cornici in pietra di Nanto

Infissi interni: porte in legno Pareti interne: pareti divisorie in laterizio intonacato, mattoni pieni scala interna: legno, muratura con rivestimento in mattonelle Pavim. interna: massetto in cemento, mattoni pieni, tavolato in legno.

foto interni villa

IMPIANTI nota: inesistenti e/o tutti da rifare a nuovo; conformità e condizioni assenti. Fognatura: recapito: non verificabile Idrico: sottotraccia ed esterno a vista, alimentazione: rete comunale Elettrico impianto fatiscente fuori traccia Riscaldamento impianto fatiscente con tubi a vista, con caldaia e radiatori; nota: presenti

alcuni focolari in pietra.

DATI TECNICI (in base a dati catastali e misure di max) Destinazione

Barbarano Vicentino C.F. Fg. 3

Sup. cat. mq

H m

Coeff. Sup. Comm.

mq m.n. 63 abitazione/cantina/portico PT abitazione P1 granaio P2

totale arr.

351 351 308

1.010

2,6-2,7-3,0

5,2 3,5

0,8 1,0 0,8

281 351 246 878

Sup. cat. mq

C.T. Fg. 3 m.n. 64 m.n. 264

totale arr.

891

1.575 2.466

compresi come pertinenza del fabbricato

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Necessità di interventi manutentivi urgenti: nessuna; l’edificio presenta uno stato di conservazione insufficiente e necessita di un completo restauro, considerato nel valore di stima; non appaiono necessarie né sono state segnalate al sopralluogo manutenzioni urgenti. Certificazione energetica: APE non necessario per edifici abbandonati e privi di impianti e isolamenti e con serramenti totalmente da sostituire; non richiesto per i terreni.

STORIA CATASTALE Dati catastali attuali: In ditta proprietà per 1/1 Comune di Barbarano Vicentino, Catasto Fabbricati Fg. 3: - m.n. 63 Via San Pancrazio n. 180, pT, cat. A/3, cl. 1, consist. 9,5 vani, R! 392,51 Comune di Barbarano Vicentino Catasto Terreni, Fg. 3: - m.n. 64 - semin arbor, cl.1, sup. are 08.91, RD! 8,97 RA! 4,60 - m.n. 264 - seminativo, cl.1, sup. are 15.75, RD! 15,54 RA! 8,13 Variazioni storiche: Il m.n. 63 al C.F. e il m.n. 64 di are 08.91 e il m.n. 264 di are 15.75 al CT risultano invariati dall’impianto meccanografico del 30/6/1987. Conformità catastale: Giudizio di regolarità/Docfa: la planimetria catastale riporta un vano scala al piano secondo parete ovest che di fatto non esiste e va aggiornata; l’indirizzo va aggiornato da via S. Pancrazio a via Canova; regolarizzazione da eseguire prima della vendita. Spese tecniche e oneri presunti, a carico della procedura ! 1.000,00 Confini: in senso NESO secondo la mappa C.T. Fg. 3 i terreni m.nn. 63, 64, 264 confinano con: m.nn. 842, 807, strada comunale del Biolo, m.n. 845.

REGOLARITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA Titoli urbanistici: Per i terreni m.nn. 64 e 264 Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato il 3/5/16, prodotto dalla proprietà. Il PRG del Comune di Barbarano Vicentino classifica l’area Fg. 3 m.nn. 63 - 64 e m.n. 264 porzione, in zona “Edifici di interesse architettonico” - art. 8 NTA; m.n. 264 porzione, in zona agricola E2C. Il PATI, Piano di Assetto del Territorio Intercomunale (Comuni Barbarano Vicentino e Mossano) adottato con D.C.C. n. 17 del 10/6/13 e approvato con Conferenza di Servizi in data 18/11/2014 indica per l’area: Tav 1 vincoli: vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/04 art. 7.1; vincolo sismico OPCM 3274/2003, intero territorio comunale classe 3 art. 7.8; m.n. 264 in area di rilevante interesse paesistico - ambientale (P.A.M.O.B.) n. 16 quadro del Palazzetto di Barbarano, art. 9.7 NTA; Tav 2 invarianti: Villa individuata nella pubblicazione dell’Istituto Regionale delle Ville Venete "Villa Biolo, Breganzato, Romano, Bogoni, Cusin, Fogarolo-Redetti" detta "il Palazzetto", art. 15.2 NTA; parte del terreno m.n. 264 in territori agricoli aperti di pregio paesaggistico art. 14.4; Tav 3 Fragilità: area idonea a condizione per scadenti qualità geotecniche art. 16.1;

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Tav 4 Trasformabilità: m.n. 63, 64, 264 porzione in ATO R1- Capoluogo di Barbarano Vic.no, Art 26.1; m.n. 264 porzione in ATO A1 - ambito agricolo, ambientale, paesaggistico di Barbarano Vicentino, art. 24.1 NTA; Villa individuata elenco I.R.V.V. N 3 art. 15.2; Il PI - Piano degli Interventi è in fase di redazione. Abitabilità e agibilità: Pratiche edilizie: L’edificio nella consistenza attuale risale al ‘700 con modifiche intervenute nei due secoli successivi; presso il competente UTC non si sono reperite pratiche edilizie di interesse. Conformità urbanistico-edilizia: nessuna difformità sostanziale. Abusi: nessuno Sanabilità e costi: spese tecniche e oneri presunti ! 0,00

VALORE E VENDIBILITA’

Fonti di informazione: Agenzia delle Entrate di Vicenza (Catasto e Conservatoria - SISTER), U.T.C. di Barbarano Vicentino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato locale, quotazioni borsa immobiliare OMI, rilevamenti Il Sole 24Ore, aste legali. Metodo di valutazione: Per ricercare una corretta valutazione si è tenuto conto del valore intrinseco ed estrinseco del complesso immobiliare, comparato con i dati inerenti il valore di immobili residenziali, in relazione all'area geografica e urbanistica e ai prezzi del mercato, per quanto rilevabile nell’attuale periodo. L'andamento del mercato e la crisi economica, con i conseguenti riflessi sugli investimenti immobiliari, sono tali da comportare un’attribuzione prudenziale dei valori di stima. I beni di perizia sono una villa storica del ‘700, individuata nell’elenco dell’Istituto Regionale delle Ville Venete "Villa Biolo, Breganzato, Romano, Bogoni, Cusin, Fogarolo-Redetti" detta "il Palazzetto", attualmente non abitabile e che necessita di un completo restauro, e un terreno adiacente alla villa che completa la proprietà, posti in zona agricola di pianura lungo la strada comunale del Biolo, in prossimità del centro di Barbarano Vicentino. Il valore assegnato considera la particolarità del fabbricato, l’epoca di costruzione e la tipologia, i materiali e le finiture, lo stato di manutenzione generale insufficiente con necessità di un completo restauro, tenuto conto della normativa urbanistica, e soprattutto il fatto che, per la presenza in adiacenza di un fabbricato di altra proprietà, il complesso non gode di quell’autonomia ed esclusività che potrebbero completare l’offerta. Inoltre l’azienda agricola adiacente comprende attività che per rumori e odori contribuiscono all’attribuzione di un valore prudenziale. Si è proceduto prima di tutto con il metodo del confronto di mercato MCA mediante ricerca di atti di compravendita che abbiano per oggetto beni comparabili a quelli da stimare. In particolare si sono ricercati, considerata l’omogeneità territoriale, nel foglio catastale 3 su cui insistono i beni di stima, edifici con caratteristiche simili per: - destinazione/categoria catastale: A3 “Abitazioni di tipo economico”; - indirizzo: via Canova e centro sud di Barbarano paese; - rendita catastale, che dà indicazioni sulle dimensioni e tipologia dei beni. Gli immobili trovati con caratteristiche omogenee sono evidenziati in Allegato 2F. Per le unità immobiliari individuate si è verificato mediante ricerca “per immobili” presso la AE-Conservatoria RR.II. di Vicenza se siano state oggetto di atti di compravendita negli ultimi due anni. La ricerca ha dato esito negativo; nessuno degli immobili identificati come possibile comparabile del fg. 3 è stato oggetto di recente compravendita.

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Si sono quindi considerati i seguenti dati: - il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in vendita in Barbarano Vicentino, comune di 5.000 ab. circa, è pari a 1071 !/mq, rimasto invariato rispetto al 2015, ed è inferiore del 17% circa rispetto al valore medio provinciale (dati statistici).

- Borsino Immobiliare: per il Comune di Barbarano Vicentino - zona periferia, periodo ottobre 2016, valori compresi tra 433 e 637 !/mq di superficie lorda per “ville e villini in buono stato”:

- Osservatorio Mercato Immobiliare OMI dell’Agenzia Entrate: per il Comune di Barbarano Vicentino nella zona agricola e collinare Ponte di Barbarano, periodo 1° sem. 2016, valori compresi tra 1.100 e 1.300 !/mq di superficie lorda per “ville e villini” in stato ottimo; vanno applicate le detrazioni per stato, qualità e vetustà:

- Borsa Immobiliare CCIAA-FIAIP: riporta per Barbarano Vicentino zona unica, periodo 1° sem. 2016, valori tra ! 1.125/mq e ! 1.375/mq di sup. lorda per abitazioni “nuovo o ristrutturato a nuovo” e tra ! 375/mq e ! 575/mq per abitazioni da ristrutturare (senza interventi statici):

- ricerca prezzi Tribunali del Veneto: non sono stati rilevati immobili comparabili.

- ricerca di mercato principali agenzie immobiliari on line: prezzo richiesto al mq per immobili raffrontabili (villa veneta ‘800 – Arcugnano abitabile da sist.) ! 690,00/mq; in Barbarano Vicentino rustico/casale abitabile ristrutturato in Barbarano Vicentino circa da ! 700,00/mq a ! 1.000,00/mq; è da considerare una variazione media sul prezzo richiesta/vendita di -15%.

La perizia è eseguita sugli immobili per come valutabili a vista, senza procedere ad indagini invasive e quindi senza considerare eventuali difetti o vizi occulti; al sopralluogo non sono stati rilevati né sono stati indicati materiali costruttivi che richiedano interventi di bonifica.

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Per l’ipotesi di vendita a breve termine viene indicato anche un “valore di pronto realizzo” determinato applicando una riduzione che considera la vendita senza garanzia per vizi e i sempre maggiori tempi medi di vendita degli immobili nel periodo attuale, data la stagnazione della richiesta di immobili e la particolarità dei beni di perizia. Le unità risultano liberamente commerciabili e formalmente in regola con le norme del DPR 380/01 art. 46 e s.m.i.; Tenuto conto di quanto sopra, si è definito il più probabile valore di mercato unitario di ! 380/mq commerciali, con il terreno compreso come pertinenziale, che porta ad un valore complessivo come segue:

Destinazione

Sup.comm. mq

Prezzo !/mq

Valore Complessivo

C.F. Fg. 3 villa storica m.n. 63 con terreno C.T. Fg. 3 m.nn. 64 e 264

878

(2.466)

! 380,00

! 335.000,00

SUPERFICIE e VALORE TOTALE ! 335.000,00

Valore immobiliare: il valore attribuito al lotto 2 è di ! 335.000,00.

Adeguamenti e correzioni della stima: Due diligence - oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno - spese cancellazione trascrizioni/iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna - oneri presunti di regolarizzazione edilizia ! 0,00 - oneri di regolarizzazione catastale € 1000 a carico procedura / - redazione APE: non richiesto / - stato di manutenzione e d’uso: stato conservazione insufficiente / - stato di possesso: libero; / - per vincoli e oneri giuridici non eliminabili / - spese condominiali insolute o straordinarie delib. (no condominio) / VALORE DI MERCATO al netto di adeguamenti e correzioni

! 335.000,00

Valore di pronto realizzo: - Riduzione del valore per pronto realizzo e assenza di garanzia per vizi: da ! 0,00 a ! 1.000.000,00: riduzione del 15% arr.

- ! 50.000,00

PREZZO BASE D’ASTA - VALORE DI PRONTO REALIZZO

! 285.000,00

Il valore complessivo di mercato dei beni lotto 2 è stimato pari a ! 335.000,00 (trecentotrentacinquemila/00). Il valore di pronto realizzo è stimato in ! 285.000,00 (duecentottantacinquemila/00).

Confronto con trasferimenti pregressi: / Giudizio di vendibilità: modesta; tenuto conto dell’attuale andamento del mercato, della particolarità del bene con necessità di un completo restauro, si tratta di beni di non semplice commercializzazione immediata. Forme di pubblicità: annuncio vendita legale (on line e stampa), agenzie specializzate.

STATO DI POSSESSO

Debitore: Locazione: / Comodato: / Assegnazione al coniuge: /

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Affitto azienda: /. Sine titulo: / Opponibilità (art. 2923 c.c.): /

VINCOLI E ONERI

Pertinenze: / Usufrutto, uso, abitazione: / Servitù: / Convenzioni edilizie: / Vincoli storico-artistici: nessuno; vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/2004, Villa individuata Istituto Regionale Ville Venete "Villa Biolo, Breganzato, Romano, Bogoni, Fusin, Fogarolo-Redetti" detta "il Palazzetto". Contratti incidenti sull’attitudine edificatoria: / Prelazione agraria: / Altri vincoli o oneri: / Oneri condominiali e arretrati degli ultimi due anni: l’immobile non fa parte di condominio Spese medie ordinarie annue di gestione o manutenzione: non indicate Spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute: nessuna Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori alla perizia: nessuna Rapporti con eventuali ipoteche (art. 2812 c.c.): /

TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Titolo di acquisto del debitore: - proprietaria dal 21/12/2012 ad oggi con atto in data 21/12/2012 n. 31446 rep. Notaio M. Misomalo, trascritto a Vicenza il 16/1/2013 ai nn. 1124/752 atto di fusione per incorporazione della società

riferito a: Comune di Barbarano Vicentino CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1,2,3, m.n. 185 sub 5,6, 8,11,12, m.n. 190 sub 5, m.n. 185 sub 9,10, Fg. 18 m.n. 260, Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 3 m.n. 64, 264, Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177. Regime patrimoniale: srl. Elenco precedenti proprietari nel ventennio: - Provenienza a proprietaria dal 14/5/2007 al 20/12/2012 con atto del 14/5/2007 notaio M. Misomalo n. 23625 rep., trascritto a Vicenza il 13/6/2007 ai nn. 15909/9513 atto di trasferimento sede sociale della ditta

riferito a: beni di perizia e altri beni. Provenienza a proprietaria dal 10/3/2003 al 13/5/2007 con atto in data 10/3/2003 notaio M. Misomalo n. 14849 rep., trascritto a Vicenza il 31/3/2003 ai nn. 8066/5516, atto di compravendita contro - proprietario quota " in comunione legale con - proprietaria quota " in

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comunione legale con - proprietario quota " in separazione di beni, - proprietaria quota " in separazione di beni, proprietari da oltre un ventennio per compravendita 27/1/1978 rep. n. 31040 notaio G. Feriani da Miazzo Rina, nata a Mossano il 10/7/1909, reg. UR Vicenza n. 605 del 15/02/1978 n. 287778. riferito a Barbarano Vicentino CF Fg. 3 m.n. 63 e CT Fg. 3 m.n. 64 di are 08.91 e m.n. 264 di are 15.75 - lotto 2 di perizia. Elenco delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli: 1 - Iscrizione giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore di

a firma Tribunale di Vicenza in data 7/10/15 al n. 3228/2015 rep., iscritta a Vicenza il 13/10/15 ai nn. 17376/2826 Importo ipoteca ! 300.000,00 Importo capitale ! 259.950,79, interessi ! 20.024,60, spese ! 20.024,61 iscritta contro Riferita a: Comune di Villaga - C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 - proprietà per l’area (lotto 6 di perizia); C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106/AA, 106/AB, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti 6, 7, 8 di perizia); Comune di Barbarano Vicentino: CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1, 2, 3; m.n. 185 sub 8, 11, 12; Fg. 18 m.n. 260; Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.nn. 64, 264 – proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 5, 6, 9, 10 - proprietà per l’area (lotti 1, 2, 3 di perizia); Comune di Mossano: CF Fg. 5 m.nn. 1089/5, 1089/6; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 - proprietà (lotto 4 corpo A corpo B di perizia e altri beni); Comune di Torri di Quartesolo: CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309/AA, 309/AB, 311, 273, 303, 307/AA, 307/AB, 313, 363 - proprietà (lotto 5 di perizia); 2 - Iscrizione giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore di

a firma Tribunale di Vicenza in data 13/10/15 al n. 3523/2015 rep., iscritta a Vicenza il 16/10/15 ai nn. 17686/2868 Importo ipoteca ! 220.000,00 Importo capitale ! 202.248,69, interessi /; spese / iscritta contro riferita a: Comune di Villaga: C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 - proprietà per l’area (lotto 6 di perizia); C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106/AA, 106/AB, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti 6, 7, 8 di perizia); Comune di Barbarano Vicentino: CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1, 2, 3; m.n. 185 sub 8, 11, 12; Fg. 18 m.n. 260; Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.nn. 64, 264 – proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 5, 6, 9, 10 – proprietà

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per l’area (lotti 1, 2, 3 di perizia); Comune di Mossano: CF Fg. 5 m.nn. 1089/5, 1089/6; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 - proprietà; (lotto 4 corpo A corpo B di perizia e altri beni); Comune di Torri di Quartesolo: CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309/AA, 309/AB, 311, 273, 303, 307/AA, 307/AB, 313, 363 - proprietà, (lotto 5 di perizia); 3 - Iscrizione giudiziale derivante da ordinanza ex Art. 186 TER C.P.C. a favore di

a firma Tribunale di Vicenza in data 23/10/15 al n. 3963/2015 rep., iscritta a Vicenza il 16/12/15 ai nn. 21658/3513 Importo ipoteca ! 65.000,00 Importo capitale ! 35.016,66, interessi /; spese / iscritta contro riferita a: Comune di Villaga: C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 - proprietà per l’area (lotto 6 di perizia); C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106/AA, 106/AB, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti 6, 7, 8 di perizia); Comune di Barbarano Vicentino: CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1, 2, 3; m.n. 185 sub 8, 11, 12; Fg. 18 m.n. 260; Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.nn. 64, 264 – proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 5, 6, 9, 10 – proprietà per l’area (lotti 1, 2, 3 di perizia); Comune di Mossano: CF Fg. 5 m.nn. 1089/5, 1089/6; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 – proprietà; (lotto 4 corpo A corpo B di perizia e altri beni); Comune di Torri di Quartesolo: CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309/AA, 309/AB, 311, 273, 303, 307/AA, 307/AB, 313, 363 - proprietà, (lotto 5 di perizia); Pignoramenti: 4 - Verbale di pignoramento immobili a firma Ufficiale Giudiziario di Vicenza in data 3/12/15 n. 9750/2015 rep. a favore di trascritto a Vicenza il 31/12/15 ai nn. 23045/16536 contro riferita a: Comune di Villaga: C.F. Fg. 7 m.nn. 158/1, 252/1, 251/1, 154/1, 155/1, 156/1 - proprietà; m.nn. 154/4, 155/3, 156/3, 158/6, 158/7, 251/3, 252/3, 280/2, 280/3, 280/4, 280/5 – proprietà per l’area (lotto 6 di perizia); C.T. Fg. 7 m.nn. 41, 101, 102, 103, 104, 105, 106/AA, 106/AB, 127, 128, 129, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 153, 175, 176, 189, 190, 110, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 126, 249, 255, 257, 259, 262, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 107, 123, 124, 125 - proprietà (lotti 6, 7, 8 di perizia); nota: m.nn. 255, 257, 259, 262 da cedere al Comune. Comune di Barbarano Vicentino: CF Fg. 16 m.n. 190 sub 1, 2, 3; m.n. 185 sub 8, 11, 12; Fg. 18 m.n. 260; Fg. 3 m.n. 63; CT Fg. 18 m.nn. 141, 142, 151, 152, 160, 176, 177; CT Fg. 3 m.nn. 64, 264 – proprietà; CF Fg. 16 m.n. 190 sub 5 e m.n. 185 sub 5, 6, 9, 10 – proprietà per l’area (lotti 1, 2, 3 di perizia); Comune di Mossano: CF Fg. 5 m.nn. 1089/5, 1089/6; CT Fg. 5 m.nn. 923, 929, 815, 816, 817 - proprietà; (lotti 4A 4B di perizia e altri beni); Comune di Torri di Quartesolo: CT Fg. 4 m.nn. 200, 315, 280, 305, 309/AA, 309/AB, 311, 273, 303, 307/AA, 307/AB, 313, 363 - proprietà (lotto 5 di perizia); Elenco delle formalità che saranno cancellate: 1 - Iscrizione Vicenza il 13/10/15 ai nn. 17376/2826 2 - Iscrizione Vicenza il 16/10/15 ai nn. 17686/2868

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3 - Iscrizione Vicenza il 16/12/15 ai nn. 21658/3513 4 - Trascrizione Vicenza il 31/12/15 ai nn. 23045/16536

LOTTI Opportunità di divisione in lotti: / Composizione e valore: /

COMODA DIVISIBILITA’

Giudizio: beni per intero Separazione quota: / Divisione totale: / Valore quota: /

OSSERVAZIONI FINALI Informazioni e note che il professionista ritiene rilevanti: /.

Vicenza, ottobre-novembre 2016 il perito arch. Scilla Zaltron


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TRIBUNALE DI VICENZA FALLIMENTI

Concordato Preventivo

N. Gen. Rep. 12/2016

Giudice D. dott. Giuseppe Limitone

Commissario G. dott. Sara Ceriotti

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 2

AGGIORNAMENTO FEBBRAIO 2018

Tecnico incaricato: arch. SCILLA ZALTRON iscritto all’Albo ACPP della provincia di Vicenza al N. 560

iscritto all’Albo CTU del Tribunale di VICENZA con studio in VICENZA, Piazza Marconi 3

tel 0444928970 – fax 0444927806 - P.IVA 01973510249 email [email protected] - pec [email protected]

Concordato Preventivo n. 12/2016 – Rapporto di Valutazione Lotto 2 – Aggiornamento febbraio 2018

Giudice Dott. Giuseppe LIMITONE Commissario G.: dr. Sara Ceriotti - Perito: arch. Scilla Zaltron

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SCHEDA SINTETICA E INDICE

n. pagine e allegati riferiti al rapporto di Valutazione 2016 Procedura CP n. 12/2016 – Lotto 2

CONCORDATO PREVENTIVO

Diritto (cfr pag. 3): Piena Proprietà per 1/1

Bene (cfr pagg. 3-4): Villa storica settecentesca, con terreno agricolo circostante, non abitabile e completamente da restaurare Ubicazione (cfr pag. 3): Comune di Barbarano Vicentino (VI), via Canova c.n. 6-7 Stato (cfr pagg. 4-8): insufficiente Lotti (cfr pag. / ): lotto 2 Dati Catastali attuali (cfr pag. 8): In ditta I.P.R. Industria Prefabbricati Rappo srl - proprietà per 1/1, Comune di Barbarano Vicentino Catasto Fabbricati Fg. 3 m.n. 63; Catasto Terreni Fg. 3 m.nn. 64, 264 Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag. 14): nessuna Irregolarità/abusi (cfr pag. 9): nessuno Valore di stima (cfr pagg.9-11):

Valore di mercato € 335.000,00 - pronto realizzo € 285.000,00 Vendibilità (cfr pag. 11): beni di non semplice commercializzazione immediata. Motivo (cfr pag. 11): mercato, particolarità del bene. Pubblicità (cfr pag. 11): annuncio vendita legale (on line e stampa), agenzie specializzate Occupazione (cfr pag. 11): libero, all’interno ci sono mobili residui da asportare; Titolo di occupazione (cfr pag. 11): / Oneri (cfr pag. 12): nessuno. Varie (cfr pag. /): / APE (cfr pag. 8): non necessario perchè edificio privo di impianti e isolamenti e con serramenti totalmente da sostituire. PER LA VENDITA: regolarizzazione catastale da eseguire (€ 1.000); APE non necessario; per i terreni richiesta Certificato di Destinazione Urbanistica (esiste CdU 3/5/16 scaduto).




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RAPPORTO DI VALUTAZIONE (art. 173 bis d.a. c.p.c)

AGGIORNAMENTO FEBBRAIO 2018

QUESITO Aggiornamento della Valutazione eseguita a dicembre 2016 dei beni immobili della ditta concordataria, come da elenco allegato alla domanda di Concordato Preventivo.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI incarico in data 5/9/2016 del Giudice D. dott. Silvia Saltarelli, comunicato dal Commissario Giudiziale dr. Sara Ceriotti. Il 12/10/16 è stato trasmesso al C.G. il riepilogo dei valori e il 27/10/16 sono state anticipate le schede sintetiche di valutazione; il 14/12/2016 è stata depositata la relazione peritale. Per l’aggiornamento al 2018 si sono svolte ricerche presso: - Agenzia delle Entrate di Vicenza - Catasto: si confermano le visure 19-22/9 e 11-12/10/16; - Ufficio Tecnico del Comune di Barbarano Vic.no: aggiornamento urbanistico gennaio 2018, le pratiche edilizie sono invariate; - verifica andamento prezzi e compravendite 2016-2018.

REGOLARITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA Titoli urbanistici: Il Certificato di Destinazione Urbanistica per i terreni m.nn. 64 e 264 rilasciato il 3/5/16, prodotto dalla proprietà, è scaduto. Rispetto al rapporto di valutazione del novembre 2016, è stato approvato il Piano degli Interventi, che sostituisce il previgente PRG, mentre rimane invariato il PATI, con le seguenti previsioni urbanistiche: Il PATI, Piano di Assetto del Territorio Intercomunale (Comuni Barbarano Vicentino e Mossano) adottato con D.C.C. n. 17 del 10/6/13 e approvato con Conferenza di Servizi in data 18/11/2014 indica per l’area: Tav 1 vincoli: vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/04 art. 7.1; vincolo sismico OPCM 3274/2003, intero territorio comunale classe 3 art. 7.8; m.n. 264 in area di rilevante interesse paesistico - ambientale (P.A.M.O.B.) n. 16 quadro del Palazzetto di Barbarano, art. 9.7 NTA; Tav 2 invarianti: villa individuata nella pubblicazione dell’Istituto Regionale delle Ville Venete "Villa Biolo, Breganzato, Romano, Bogoni, Cusin, Fogarolo-Redetti" detta "il Palazzetto" art. 15.2 NTA; parte del terreno m.n. 264 ricade in territori agricoli aperti di pregio paesaggistico art. 14.4; Tav 3 Fragilità: area idonea a condizione per scadenti qualità geotecniche art. 16.1; Tav 4 Trasformabilità: m.n. 63, 64, 264 porzione in ATO R1 - Capoluogo di Barbarano Vic.no Art 26.1; m.n. 264 porzione in ATO A1 - ambito agricolo, ambientale, paesaggistico di Barbarano Vicentino, art. 24.1 NTA; Villa individuata elenco I.R.V.V. N 3 art. 15.2; Il PI, Piano degli Interventi adottato con Del. C.C. n. 8 del 17/2/2017 e approvato con Del. C.C. n. 16 del 16/5/2017 indica per l’area Fg. 3 m.nn. 63 e 64 e m.n. 264 porzione: zto Sistema degli Elementi di Interesse Storico - Ambientale, di Tutela e Riqualificazione Paesaggistico - Ambientale - Ville IRVV 3. Villa Biolo, Breganzato, Romano, Bogoni, Cusin, Fogolaro-Redetti, detta "Palazzetto" – Art. 37 nto; per m.n. 264 porzione: ZTO Zona E - Zona Agricola - Aree di pregio agricolo a coltivazione tipica (DOC e DOP) Viti - Art. 23.3 I m.nn. 63, 64 e porzione m.n. 264 sono anche individuati come Edifici ed aree adiacenti di interesse architettonico, 5. Villa Palazzetto e relativa area pertinenziale – Art. 36 nto; I beni ricadono entro il Limite del centro abitato (Nuovo codice della Strada); Nella Tav. 2.1.B PI Vincoli: l’area ricade in Vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/2004 – Art. 7.1 nto; il m.n. 264 ricade in Area di rilevante interesse paesistico - ambientale (P.A.M.O.B.), 16. Quadro del Palazzetto di Barbarano – Art. 9.7 nto.



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estratto PI - Zonizzazione

estratto PI - Vincoli

VALORE E VENDIBILITA’

Fonti di informazione: Agenzia delle Entrate di Vicenza (Catasto e Conservatoria - SISTER), U.T.C. di Barbarano Vicentino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato locale, quotazioni borsa immobiliare OMI, rilevamenti Il Sole 24Ore, aste legali. Metodo di valutazione: I beni di perizia sono una villa storica del ‘700, individuata nell’elenco dell’Istituto Regionale delle Ville Venete "Villa Biolo, Breganzato, Romano, Bogoni, Cusin, Fogarolo-Redetti" detta "il Palazzetto", attualmente non abitabile e che necessita di un completo restauro, e un terreno adiacente alla villa che completa la proprietà, in zona agricola di pianura lungo la strada comunale del Biolo, in prossimità del centro di Barbarano Vicentino.



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Confermati il metodo e i criteri di valutazione e quanto riportato nella stima dicembre 2016, si sono confrontati i dati considerati all’epoca con quelli del periodo attuale, tenendo conto degli opportuni aggiustamenti in rapporto alla particolarità dei beni di stima: - agenzie on line: il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in vendita in Barbarano Vicentino, comune di 5.000 ab. circa, in gennaio 2018 è pari a 986 €/mq, con una diminuzione di circa -8% rispetto a ottobre 2016.

- Osservatorio Mercato Immobiliare OMI dell’Agenzia Entrate: Comune di Barbarano Vicentino, zona agricola e collinare Ponte di Barbarano, periodo 1° sem. 2016, valori compresi tra 1.100 e 1.300 €/mq di superficie lorda per “ville e villini” in stato ottimo (sono applicate le detrazioni per stato, qualità e vetustà):

nel periodo 1° sem. 2017 indica valori compresi tra 1.100 e 1.300 €/mq, quasi invariati:

- Borsino Immobiliare: Comune di Barbarano Vic. - zona periferia; superficie lorda per “ville e villini in buono stato” periodo ottobre 2016, valori compresi tra 433 e 637 €/mq di:



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nel periodo febbraio 2018, valori compresi tra 407 e 599 €/mq

i valori di febbraio 2018 rispetto a dicembre 2016 indicano una diminuzione di circa - 6%. - Borsa Immobiliare CCIAA-FIAIP: riportava per Barbarano Vicentino zona unica, periodo 1° sem. 2016, valori tra € 1.175/mq e € 1.375/mq di sup. lorda per abitazioni “nuovo o ristrutturato a nuovo” e tra € 375/mq e € 575/mq per abitazioni da ristrutturare (senza interventi statici):

l’ultimo rilevamento disponibile - periodo 2° sem. 2016, presenta valori tra € 1.200/mq e € 1.375/mq di sup. lorda per abitazioni “nuovo o ristrutturato a nuovo” e tra € 400/mq e € 600/mq per abitazioni da ristrutturare

i valori sono sostanzialmente invariati.

- ricerca prezzi Tribunali del Veneto: si sono visti e analizzati i dati delle aggiudicazioni degli ultimi anni forniti da Astalegale Spa in data 2/2/2018, viste anche le elaborazioni prodotte dal Collegio dei Geometri; non ci sono aggiudicazioni rilevate di immobili comparabili per tipologia con il bene di stima; per immobili residenziali siti nel Comune di Barbarano Vicentino, risulta un valore medio di € 530/mq e una riduzione media del prezzo di aggiudicazione rispetto al prezzo di stima di perizia del - 44% circa.

- ricerca di mercato principali agenzie immobiliari on line: rustico ottimo stato in Barbarano Vicentino € 1.250,00/mq; rustico da ristrutturare in Barbarano Vicentino € 400,00/mq; Villa ‘800 abitabile in Barbarano Vicentino centrale € 1.200,00/mq; rustico da ristrutturare in Barbarano Vicentino zona collinare € 500,00/mq; è da considerare una variazione media sul prezzo richiesta/vendita di -15%.

Tenuto conto di quanto sopra riportato, si confermano i valori della relazione 2016 con un più probabile valore di mercato unitario di € 380/mq commerciali, con il terreno compreso come pertinenziale, come segue:

VALORE DI MERCATO al netto di adeguamenti e correzioni € 335.000,00 Il valore complessivo di mercato dei beni lotto 2 è stimato pari a € 335.000,00

PREZZO BASE D’ASTA - VALORE DI PRONTO REALIZZO € 285.000,00

Il valore di pronto realizzo è stimato in € 285.000,00 (duecentottantacinquemila/00).

Vicenza, febbraio 2018 il perito arch. Scilla Zaltron

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