Come Chiederli e Ottenerli Con OPM e Crowdfunding Immobiliare

Quali sono le migliori strategie per convince-re gli altri a finanziare un’operazione immo-biliare?

Per quanto diventerai bravo ad ottenere i Sol-di degli Altri, sappi che nel settore Immobiliare i soldi non bastano mai, se sei bravo a cercare operazioni profittevoli.

Tanti imprenditori sono partiti da zero o con pochi euro in tasca. Per cercare capitali sono ricorsi all’aiuto di altre persone che hanno creduto nella loro idea. Come sono riusciti a convincerli?

Attraverso consigli e aneddoti tratti da espe-rienze personali, l’autore offre ai lettori gli stru-menti giusti per trovare denaro presso familiari, amici, business angel e banche.

Strategie operative senza fronzoli e teoria inuti-le per preparare un Business Plan adeguato pre-sentazione degli affari e Business Model Canvas per creare la tua azienda.

Quali modalità, contratti e sistemi per aggregare soci e finanziatori ti verranno illustrate in modo pratico ed operativo.

Le tecniche più adatte per sfruttare con effica-cia il crowdfunding immobiliare, lo strumento innovativo di raccolta di soldi online, destinato a rivoluzionare il Real Estate. 

Il libro raccoglie le indicazioni di numerosi esperti leader nel loro settore nel panorama bu-siness italiano.

Antonio LeoneOpera dagli anni Ottanta nel settore immobiliare. Autore di “Compra Casa Senza Soldi” e “Compra Case e Vivi di Rendita”, tiene seminari in tutta Italia sugli Investimenti Immobiliari.

Ha importato dagli USA un nuovo modo di fare investimenti, lo ha applicato alle proprie società e ha suggerito le strategie al suo Club di Investi-tori Immobiliari, un network di investitori che si confrontano attraverso lo scambio di proposte e il confronto in streaming sul tema dell’investi-mento immobiliare.

È Presidente di Clamber S.p.A, società di investi-menti immobiliari, trading ed Immobili a Reddi-to di prestigio.

È ideatore con Francesca Scarpetta del Meto-do Solving Estate™ di Accord Soluzioni Debiti S.p.A mirato a liberare l’esecutato in tempi ridot-ti dal sovraindebitamento attraverso il Saldo & Stralcio.

Visita il Blog www.AntonioLeone.net

€ 19,00

ALDO V. PECORA Giornalista in StartupItalia! Dove diventa uno dei maggiori divulgatori di innovazione � nanziaria (� ntech). Oggi è direttore di Ninja Marketing, blog di riferimento per la comunicazione online.

ENRICO PANDIAN Imprenditore, ha tra i suoi successi Supermercato24 sistema per la consegna a domicilio e Check Out Tecnologies che opera nell’intelligenza arti� ciale. Ha raccolto 5 milioni di euro in fund raising.

FABIO GHIO Dottore commercialista, lavora come consulente nei settori immobiliare, edilizia e servizi connessi. Dirige un’agenzia di Accord Soluzione Debiti S.p.A per la provincia di Torino.

LUCA LA MESA Esperto di social media, ha lavorato in questi anni con clienti come Pirelli, FENDI, AS Roma � no ad arrivare alle Olimpiadi di Rio con il CONI. È Presidente di Procter&Gamble Alumni Italia e Ambassador di Singularity University.

ROBERTO ESPOSITO Fondatore di DeRev e Gi� oni Innovation Hub, si occupa di web, comunicazione e innovazione. Con 6 milioni di follower sui social media è stato nominato Digital Democracy Leader del Parlamento Europeo.

ISBN 978-88-943147-7-9

Antonio Leone

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Antonio Leone

Compra Case con i Soldi degli Altri

Come Chiederli e Ottenerli Con OPM

e Crowdfunding Immobiliare

Upper Publishing

Nomi e marchi citati sono generalmente depositati o registrati dalle rispettive case produttrici. L’edito-re dichiara la propria disponibilità ad adempiere agli obblighi di legge nei confronti degli aventi diritto sulle opere riprodotte. La fotocopiatura dei libri è un reato. Le fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume dietro pagamento alla SIAE del com-penso previsto dall’art. 68, commi 4 e 5, della legge 22 aprile 1941 n. 633. Le riproduzioni effettuate per finalità di carattere professionale, economico o commerciale o comunque per uso diverso da quello

personale possono essere effettuate solo a seguito di specifica autorizzazione rilasciata dall’editore.

Antonio Leone

COMPRA CASE CON I SOLDI DEGLI ALTRI Come chiederli e ottenerli con OPM e Crowdfunding immobiliare

www.AntonioLeone.net

Dello stesso Autore: Compra Case Senza SoldiCompra Case e Vivi di Rendita

Editore: Upper PublishingISBN 978-88-943147-7-9 © 2017 Antonio Leone

Prima edizione: dicembre 2017 Responsabile Editoriale: Giancarlo Donadio Progetto Grafico: Marco Quadretti Stampa: Grafica Nappa

5

Sono grato a tutti voi lettori che in questi anni hanno intra-

preso la strada degli investimenti immobiliari.

La forza e la caparbietà che leggo nelle vostre lettere, nei

vostri post sui social, nelle vostre interazioni mi hanno sti-

molato a scrivere questo testo che hai tra le mani.

L'intraprendenza è il valore più alto per un investitore.

Sono grato ai miei "concorrenti" anche se nel mercato degli

investimenti immobiliari si dovrebbe parlare di partner, ma

la rete, a volte te li propone “contro”.

Auguro anche a te di avere tante persone "contro".

Se saprai cogliere con intelligenza e scaltrezza il valore ed il

significato delle loro azioni crescerai molto.

6

Sono molto grato ai lettori dei miei due primi libri che han-

no gratificato il mio impegno a scrivere con i loro successi.

C'è un ragazzo di Vicenza che ha acquistato e rivenduto 30

case dopo averli letti. Grazie perché ha applicato, i libri non

sarebbero serviti a niente senza l'azione.

Sono grato ai miei studenti che si stanno avviando sulla stra-

da del successo comprando case anche senza soldi e parten-

do da zero.

Era a loro a cui volevo comunicare che è possibile, certo con

grande impegno e perseveranza.

Le stesse persone che hanno trovato in me una guida, la

stessa guida che io avrei voluto trovare tanti anni fa prima di

iniziare. Che possano i miei errori essere d’esempio a te per

poterli evitare.

Lasciatemi ringraziare in questo terzo libro del sequel "Com-

pra Case" tutto il mio staff di stretti collaboratori e tutti i

professionisti che ogni giorno mi affiancano sulle scelte di

immobili ed operazioni da fare.

7

Infine un ringraziamento speciale per la squisita ospitalità

del Lounge Bar "Clou" che affacciandosi sul lungomare più

bello al mondo, quello di Napoli, mi ha permesso di scrive-

re questo libro ispirandomi anche alla bellezza e alla libertà

che solo la vicinanza e la vista del mare può donare.

In queste lunghe e piacevolissime giornate di scrittura mi ha

accompagnato il mio fedele cane "Betty" che con pazienza e

simpatia mi faceva intendere quando era venuto il momento

di andare.

Si perché scrivere in fondo è donare parte di te con passione

e gioia e non vorresti smettere mai.

ALDO V. PECORA pag. 13

Giornalista in StartupItalia! Dove diventa uno dei maggiori divulgatori di innovazione finanziaria (fin-tech). Oggi è direttore di Ninja Marketing, blog di riferimento per la comunicazione online.

ENRICO PANDIAN pag. 99

Imprenditore, ha tra i suoi successi Supermercato24 sistema per la consegna a domicilio e Check Out Tecnologies che opera nell’intelligenza artificiale. Ha raccolto 5 milioni di euro in fund raising.

FABIO GHIO pag. 142

Dottore commercialista, lavora come consulente nei settori immobiliare, edilizia e servizi connessi. Diri-ge un’agenzia di Accord Soluzione Debiti S.p.A per la provincia di Torino.

LUCA LA MESA pag. 185

Esperto di social media, ha lavorato in questi anni con clienti come Pirelli, FENDI, AS Roma fino ad ar-rivare alle Olimpiadi di Rio con il CONI. È Presiden-te di Procter&Gamble Alumni Italia e Ambassador di Singularity University.

ROBERTO ESPOSITO pag. 205

Fondatore di DeRev e Giffoni Innovation Hub, si oc-cupa di web, comunicazione e innovazione. Con 6 milioni di follower sui social media è stato nominato Digital Democracy Leader del Parlamento Europeo.

Han

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con

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uito

9

11

Prefazione ........................................................................................................................13

Introduzione ................................................................................................................. 23

Dove trovare i soldi ...........................................................................................31

La preparazione di chi chiede soldi .......................................43

Ferri del mestiere: il Business Plan .........................................61

Famiglia e amici per iniziare ........................................................... 75

L’angelo dei soldi ................................................................................................. 91

Quando la banca ti sorride ...............................................................107

Il contratto di associazione in partecipazione ........ 133

Crea una società: il business model canvas...........147

I soldi te li dà il web con il crowdfunding .............. 161

Nuove frontiere: il crowdfunding immobiliare ...... 193

Conclusioni.................................................................................................................213

Indi

ce

13

Prefazionea cura di

ALDO V. PECORA

Lo avevo conosciuto, del tutto casualmente, su Facebook.

E ricordo benissimo quando, qualche tempo più tardi, ci

siamo visti per la prima volta di persona in occasione un

evento: io e Antonio Leone ci siamo stretti la mano e scru-

tati per un attimo, quasi a voler vedere chi dei due sarebbe

scoppiato per primo a ridere. Pecora e Leone, un’accoppiata

impossibile!

In più, quando lo vedi arrivare con i suoi bellissimi ed elegan-

tissimi abiti di sartoria napoletana, Antonio sembra incarnare

perfettamente il classico imprenditore e investitore del mat-

tone. Ovvero un universo d’azione apparentemente analogico

e iper tradizionale e tutto ciò che di più lontano possa esserci

dal mio di mondo, quello delle startup, ovvero giovani impre-

se innovative fatte da ragazzi in jeans e barbe hipster.

L’esperto

14

Un mondo che corre molto velocemente, come lo stesso pro-

gresso tecnologico che vuole attraversare e dominare, e dove

gli investimenti vengono definiti venture capital, ovvero ad alto

rischio, tanto quanto la possibilità di fallimento di tali imprese.

Eppure, vuoi per i feedback di comuni contatti, colleghi

ed amici, vuoi perché grazie al web (e soprattutto ai social

network) le distanze si stanno davvero accorciando, è capi-

tato anche di scambiarci delle impressioni sui nostri rispet-

tivi campi d’azione: il suo, quello immobiliare, ed il mio, il

cosiddetto fintech, neologismo anglofono che fonde insieme

le parole finance e technology.

In altre parole, tutto quel mondo che, da PayPal in avanti, ha

cambiato per sempre il mondo dei soldi e, soprattutto, delle

banche, visto che riguarda e riguarderà ogni giorno più da

vicino il modo in cui chiediamo, spendiamo e investiamo il

nostro denaro.

Bene, alla fine io e Antonio Leone abbiamo scoperto che, a

dispetto dei nostri cognomi, avevamo molte cose in comune

su cui ragionare.

15

I soldi, innanzitutto. E, aggiungerei, “degli altri”, dopo aver

scorso le pagine di questo suo terzo libro, di cui consiglio la

lettura, soprattutto della prima parte, a tutti quei giovani che

vorrebbero o stanno per intraprendere una qualsiasi nuova

attività e non solo in campo immobiliare.

Per chi, come me, appartiene alla generazione dei cosiddetti

Millennials, gli under 35 di oggi, i nuovi strumenti e le piatta-

forme di finanziamento online, come il crowfunding (una sor-

ta di edizione digitale della colletta) possono tradursi davvero

una preziosa risorsa, grazie alla veloce scalabilità (e soprattut-

to liquidità) che riescono ad apportare ad un’idea di business.

E tra le diverse forme di finanziamento crowd, ovvero “della

folla” sul web quello immobiliare, cui l’Autore dedica gran

parte di questo volume, porta con sé molti vantaggi per gio-

vani e piccoli investitori.

Potrei addirittura azzardare una previsione di carattere me-

ramente “politico”: questo binomio tra nuove forme e cana-

li di finanziamento della Rete e immobiliare, creerà presto

(e finalmente, direi) nuovi proprietari di case, soprattutto

16

tra i giovani che sono stati per anni i più penalizzati dalle

politiche delle banche.

Questo perché il crowdfunding immobiliare è un po’ figlio

delle dinamiche dell’equity crowdfunding, il sistema di rac-

colta fondi sul web in cambio di quote nel capitale delle so-

cietà e che ho avuto modo di seguire da vicino sin dai suoi

primi passi e, soprattutto, spiegare nella mia attività di di-

vulgazione su questi temi.

L’equity, da un lato, ha permesso a sempre più investitori

di finanziare progetti online e ottenere quote di aziende.

Dall’altro, comunque, questo strumento non ha “favorito”

realmente il piccolo privato, che ha ancora poche opportu-

nità di fare investimenti, mentre sono gli investitori profes-

sionali a farla da padrone.

Anche il futuro delle case è online? Probabile, e gli scenari

che si apriranno con il crowdfunding immobiliare sono tut-

ti estremamente affascinanti. Sono certo che, per esempio,

nasceranno nuovi business nel campo dell’edilizia, sui mo-

delli di Airbnb e della gig economy: penso alla messa a pun-

to, non molto lontano negli anni, di un nuovo ecosistema

17

dove le piattaforme di crowfunding immobiliare saranno ca-

paci di far interagire tutte le categorie coinvolte nel proces-

so immobiliare: i costruttori con i geometri e gli architetti,

gli agenti immobiliari con i compratori ecc. In altre parole,

l’indotto.

La parola chiave è integrazione. Che poi, se ci pensi, è una

cosa che le app fanno già tra loro: si “parlano”, ovvero comu-

nicano e scambiano informazioni. Immagina le piattaforme

immobiliari che dialogano per esempio con app che favori-

scono la messa a reddito degli immobili, Airbnb, per esem-

pio, ma potrebbero nascere nuovi player nel settore.

Queste app creeranno nuove opportunità di business, b2c o

b2b delle quale gioverà tutto il comparto.

E alcune innovazioni sono già in fase di sperimentazione an-

che nel settore real estate. Pensa, ad esempio, alla la realtà vir-

tuale, che offrirà la possibilità agli investitori di entrare quasi

“fisicamente” nell’appartamento, analizzarlo sotto ogni punto

di vista, per essere poi certi di proseguire con l’investimen-

to. Oppure ancora, di vedere, attraverso la realtà aumentata,

come può essere ristrutturato ed ammodernato l’immobile.

18

Se tante sono le possibilità, minori sono i rischi del modello.

E, con buona pace delle tecnologie immersive, il fatto che tut-

te le operazioni avvengano online, unite alla quasi certa im-

possibilità per l’investitore di verificare personalmente l’im-

mobile sul quale sta mettendo parte dei suoi soldi, può essere

visto come uno dei limiti del crowdfunding immobiliare.

Tuttavia, ormai siamo abituati a fare tutto online, compria-

mo su Amazon capi di abbigliamento senza averli mai indos-

sati e toccati, così come tanti altri oggetti che usiamo nella

vita di tutti i giorni. In questo senso la scomparsa di inter-

mediari e fonti di controllo, come notai ecc., a mio avviso

rappresenta più un’opportunità che uno svantaggio.

La garanzia contro le truffe e i furbetti è proprio nella natura

stessa del digitale: tutto sarà online e gli investitori potranno

controllare in tempo reale ogni dato. Il resto lo fa la reputa-

tion, che è uno degli strumenti di cui il web si è dotato con-

tro i suoi pericoli.

Un modello di riferimento universale, oramai, per questo

genere di business è TripAdvisor. Come avviene per il ce-

lebre portale di recensioni, nel crowdfunding immobiliare

19

sono gli utenti stessi a “dare un voto” al proponente del-

la campagna. Quest’ultimo potrà “sbagliare” solo una volta,

perché alla seconda sarà già fuori dai giochi, in un meccani-

smo che si autotutela. E che, è bene rammentare, comunque

porta in sé tutte le garanzie dell’economia reale a tutela dalle

frodi e della solvibilità del debitore.

Con questo non voglio dire che non c’è alcun rischio, ma in

un’ottica di sistema primitivo e in fase di sviluppo tanto sarà

grande il rischio quanto saranno remunerativi i ritorni. Un

po’ il concetto alla base degli investimenti in innovazione.

Sempre a proposito dei rischi, prendiamo l’esempio di un

settore col quale molti di noi si saranno trovati ad avere a

che fare: Autoscout, il marketplace dove si vendono auto usa-

te. Una piattaforma usata sicuramente dal privato ma, molto

di più, dai rivenditori, che comprano e vendono ogni giorno

centinaia di autovetture, e spesso a scatola chiusa.

Quei rivenditori (prova a chiedere direttamente, se ne cono-

sci) adottano il principio della massimizzazione del profitto,

ovvero su trenta autovetture buone magari un paio saranno

tutt’altro che un affare, ma le altre ventotto saranno riven-

20

dute a un prezzo maggiorato. Mentre se volessero control-

larle tutte spostandosi da regione a regione, quando va bene,

o anche fuori Italia, i costi sarebbero insostenibili.

Sono le stesse dinamiche “analogiche” che probabilmente

avremo nel crowdfunding immobiliare: su un certo numero

di operazioni e investimenti, qualcuno potrebbe rivelarsi

sbagliato, ma gli altri porteranno risultati certamente positi-

vi che ripagheranno quello “sfortunato”.

Ma per non sbagliare quando si fa un investimento immobi-

liare ci sono i libri di Antonio Leone, cui anche questa volta

va il merito di essere pioniere in Italia su un trend destinato

a rivoluzionare il settore del real estate e aprire opportunità

che finora non esistevano. O, peggio, ci erano tenute nasco-

ste.

V

V

21

Biografia

Nato a Reggio Calabria nel 1986 è un giornalista, scritto-

re, blogger e imprenditore nel settore della comunicazio-

ne. A Roma dal 2004, per Rai Educational ha realizzato

documentari e ideato nuovi format TV. Negli ultimi anni

ha lavorato con Riccardo Luna al coordinamento della re-

dazione di CheFuturo! e, poi, al magazine StartupItalia,

dove è stato responsabile del canale di innovazione finan-

ziaria (fintech) e criptovalute digitali (bitcoin), divenen-

do in breve tempo uno dei più noti divulgatori italiani in

tema di startup ed economia digitale, anche grazie alla

trasmissione Eta Beta di Rai Radio1, alla quale partecipa

come esperto del settore. Da ottobre 2017 è il nuovo diret-

tore di Ninja Marketing.

23

Introduzione

“Antonio, tu racconti nei tuoi libri di essere partito senza

soldi, ma come hai fatto in concreto?”

Questa è una delle domande più frequenti che i lettori mi

hanno rivolto dopo aver letto il mio secondo libro, “Compra

Casa e Vivi di Rendita”.

Nel testo racconto la mia esperienza nell’acquisto e nella

messa a reddito degli immobili. Tra i commenti via social

c’erano tanti che mi chiedevano come fosse possibile trova-

re soldi per un’operazione senza avere ancora maturato una

credibilità presso le banche.

È allora che è scoccata la scintilla che mi ha portato a scrive-

re il libro che hai tra le mani.

La parola chiave per entrare subito nei temi che tratto nel

24

volume è OPM, acronimo inglese, che sta per “Other Peo-

ple’s Money”, in italiano, “i soldi degli altri”.

OPM raggruppa diversi canali a cui hanno attinto molti

imprenditori di successo che, pur essendo oggi miliarda-

ri, sono partiti proprio chiedendo soldi ad altre persone.

Dai familiari, agli amici, fino a giungere agli investitori

professionali, le banche e i nuovi strumenti online (il

crowdfunding).

Intorno a questa parola chiave, si struttura il libro che ho im-

maginato come un percorso a tappe, in cui ognuna presenta

un certo numero di difficoltà.

A ogni gradino, di questa scala immaginaria, l’imprenditore

immobiliare si rapporta a uno dei diversi potenziali finan-

ziatori e fa un salto di qualità che gli consente di rivolgersi

con più titoli a quello successivo.

Dalle prime richieste di soldi ai genitori, parenti e amici, il

percorso prosegue fino agli estranei (i cosiddetti “fool” o i

“business angel”) e poi continua fino a giungere al vertice

quando si trova a chiedere finanziamenti alle banche.

25

Qui si conclude un po’ quello che è il sentiero tradizionale,

ma poi con il libro ho voluto spingermi altrove, fino a parla-

re delle nuove soluzioni di finanziamento che il web propo-

ne: il crowdfunding.

Come ogni novità che nasce sulla Rete il crowdfunding ha

saputo invadere tanti campi, tra cui l’immobiliare. Il RECF,

così come viene chiamato in America, il “Real Estate Crow-

dFunding”, è ancora un fenomeno agli albori in Europa,

mentre in USA è una realtà già strutturata ed utilizzata.

In Italia, solo da quest’anno, la modifica della normativa in

tema ha aperto di fatto al crowdfunding immobiliare e alcu-

ne piattaforme hanno lanciato progetti immobiliari, mentre

stanno nascendo siti completamente dedicati al fenomeno.

Come funzionano?

C’è un proponente che presenta un’operazione, descrive il

progetto online e chiede agli altri, utenti della Rete, profes-

sionisti e dilettanti, di contribuire con una somma di denaro

all’affare in cambio di un ritorno sull’operazione, che varia a

seconda della cifra che il donatore ha scelto di offrire.

26

Questo è solo un racconto veloce di quello che troverai nei

capitoli finali del libro.

Quello che ti invito a fare ora è riflettere sulla portata del

cambiamento che il crowdfunding immobiliare porterà nel

settore. Quali i vantaggi? Provo a sintetizzarli:

1. Tutti possono investire. Non ci sono più barriere, an-

che i piccoli investitori partecipano al mercato immo-

biliare e hanno dei ritorni, spesso superiori agli inve-

stimenti in bot, obbligazioni o fondi.

2. Si allarga lo spettro del finanziamento. L’investitore

immobiliare percorre più strade per cercare i soldi di

cui ha bisogno. E può trovare proprio nella Rete un suo

alleato contro la “pigrizia” delle banche o di altri isti-

tuti di credito.

Una rivoluzione che non deve trarti in inganno. Cambiano

gli strumenti, ma non il tuo atteggiamento come investitore

immobiliare. Per ottenere le risorse che desideri ci sono di-

verse regole che dovrai rispettare.

27

Se non investi prima tu nessuno sarà portato a seguirti. È

un po’ quello che vogliono le banche, se ci pensi, quando

chiedi loro dei soldi.

“Se io come banca rischio, tu quanto sei disposto a rischiare

a tua volta?”

Anche con il crowdfunding immobiliare, il proponente do-

vrà comportarsi allo stesso modo. Una parte dei soldi li met-

terà di tasca sua, un’altra la metterà la banca, e il resto, un

buon 30 - 40% dell’operazione saranno soldi che nasceran-

no proprio dalla folla (crowd).

In altre parole, le strade sono tante e sono già tante le storie

di imprenditori che le hanno percorse con successo. L’inve-

stitore immobiliare partendo da una base di competenze e

da alcuni strumenti proverà anche le vie del web per ottene-

re un finanziamento.

Ciò premesso non sarà più facile. Il crowdfunding non è cer-

to uno strumento in cui regalano soldi: dovrai come sempre

guadagnarteli con il sudore della fronte e dimostrare di es-

sere bravo e preparato.

28

In questo la Rete può aiutarti a raggiungere il successo, come

può distruggerti. Tutto viene registrato online, nel bene o

nel male. Proprio per questo nel percorso che ti ho indicato

il crowdfunding si pone alla fine. Lo utilizzerai solo quando

avrai guadagnato la giusta credibilità e le capacità per garan-

tire agli altri ritorni importanti.

Il crowdfunding immobiliare è uno strumento che offre poi

tanti altri vantaggi. Oltre ai soldi potrai anche trovare fi-

nanziatori che saranno ben disposti a seguirti anche in altre

operazioni immobiliari. E magari diventeranno anche i tuoi

soci stabili in futuro.

Questo è l’augurio con cui ho scritto questo libro, quello di

invitarti a riflettere sulle tante opportunità di finanziamento

che puoi sfruttare. Basta conoscerle.

Ricorda: puoi partire da zero!

Ci sono storie di tanti imprenditori che si sono lanciati nel

business senza avere un soldo in tasca e hanno costruito im-

peri.

29

La realtà degli affari è sempre dura, ma con determinazio-

ne e tante competenze costruirai una tua strada e otterrai il

successo e la sicurezza economica che meriti.

31

Capitolo 1

Dove trovare i soldi

Ero giovane e muovevo i primi passi nel mondo dell’immo-

biliare. All’epoca non c’era Internet così per formarmi e

imparare nuove cose leggevo libri di investitori immobiliari

americani che raccontavano come erano giunti al successo

(Robert Allen, Donald Trump, Robert Kyosaki…). E proprio

mentre ne leggevo uno, mi sono imbattuto in una nuova pa-

rola “magica”: OPM, “Other People’s Money”.

Se non hai familiarità con la lingua inglese, OPM è un’e-

spressione che viene usata per definire “i soldi degli altri”.

32

All’epoca mi sentivo come gli imprenditori dei libri che

leggevo agli inizi della loro carriera, prima di raggiungere

il successo. Anche loro erano partiti senza soldi, anche loro

non provenivano da famiglie facoltose.

Leggendo quelle pagine mi chiedevo, “Come hanno fatto a

fare quello che vorrei realizzare io?”. La risposta era proprio

nella parola OPM.

Per avviare un’attività di successo non serve partire con soldi propri, ma puoi sempre farteli prestare da altre persone . Oppure se non ti concedono denaro, puoi sempre utilizzare la loro rete di conoscenze o risorse che hanno a disposizione, conosciute con un altro acronimo, OPR, Other People’s Resources.

OPM racconta una grossa verità nel mondo degli affari. Ci

sono persone che hanno tanto tempo e pochi soldi. E chi ha,

al contrario, tanti soldi e poco tempo.

In genere i primi, quelli che hanno tanto tempo e pochi sol-

di, sono più creativi e inventano soluzioni.

33

I secondi invece hanno già i soldi e il desiderio di moltipli-

carli, investendoli su un’idea e su una persona di cui si fi-

dano. Un imprenditore alle prime armi in gamba è proprio

colui che è capace di intercettare questa tipologia di persone

e proporsi per aiutarli ad accrescere i loro capitali.

Come ti raccontavo anche io sono partito senza avere un

mio capitale da investire. Lo racconto nel mio primo li-

bro, “Compra Case Senza Soldi”. In questo primo testo ri-

prendo quelli che sono stati i miei esordi e svelo come

sono riuscito a farmi strada nella vita, attraverso aned-

doti che mi sono capitati, episodi di successo ed errori.

Leggi qui gratuitamente

le prime 33 pagine del libro

"Compra Case Senza Soldi"

http://compracasesenzasoldi.antonioleone.net/

Il libro mi ha dato molta soddisfazione, molte persone lo

hanno apprezzato e hanno trovato stimolo per iniziare o

34

continuare ad investire in immobili. Che è lo scopo per il

quale scrivo: aiutare gli altri a cambiare la propria vita in

meglio.

Ho ricevuto alcuni commenti che mi hanno fatto riflettere.

Erano di persone che volevano dettagli più approfonditi per

capire come ottenere capitali quando non si ha ancora ma-

turato alcuna credibilità presso gli altri, banche o investitori.

Il bacino di persone alle quali rivolgerti per chiedere soldi per

un tuo progetto è infinito. Immagina una piramide nella quale

sul fondo riporti le persone che più ti sono vicine e, via via con-

tinuando fino al vertice, quelle che sembrano più irraggiungi-

bili. Troppo complicato immaginarla? Facciamola insieme.

Parenti e amiciQuando hai un cassetto pieno di sogni, ma zero soldi devi

fare un primo tentativo con le persone che ti sono più vici-

ne. È un passaggio spesso obbligato e ti racconto perché.

Quando sei giovane c’è un elemento, una vera e propria for-

mula magica che non deve mai mancare: la fiducia in te stes-

so e nelle tue capacità.

35

$

$$

PARENTI E AMICI

FOLLI

BUSINESS ANGEL

CROWDFUNDING

BANCA

Questo sentimento non è qualcosa che esiste, sta lì e ci sarà

sempre, ma va coltivato. Pertanto, chiedere soldi a parenti e

ad amici è un banco di prova, un modo per temprare il tuo

carattere in vista di obiettivi più lontani, come gli investitori

professionali, che sono ancora più sopra in questa piramide

che stiamo immaginando insieme.

36

Dopotutto, se neanche i tuoi parenti e amici sono disposti a

credere in te, perché dovrebbe farlo un estraneo?

Nei prossimi capitoli ti racconterò come presentare una pro-

posta di business a un tuo familiare o amico per portarlo a in-

vestire, così come agli altri potenziali finanziatori/investitori.

I folliSi chiamano “fool” in inglese e sono persone disposte a cre-

dere nella tua idea, pur senza avere con te legami di parente-

la o di amicizia. Sono persone con le quali hai avuto delle re-

lazioni di business, oppure professionisti che hai conosciuto

per puro caso (medici, avvocati, dentisti, commercialisti,

ingegneri, designer…).

O ancora persone che hai incontrato in palestra o al corso

del tuo hobby preferito. Perché li chiamano folli? Come puoi

immaginare non lo sono nel senso clinico del termine.

Sono persone che ragionano con cuore e istinto, che hanno gusto dell’avventura e della scoperta e vogliono contribuire al cambiamento del mondo.

37

Chiaro, sono anche persone che hanno una buona posizione

finanziaria che consente loro di rischiare.

Business angel“Folli” per professione sono poi i business angel che possia-

mo inserire un po’ più su nella piramide che stiamo imma-

ginando. Chi sono? Di solito manager o ex imprenditori che

hanno un capitale da parte e vogliono puntare su qualche

progetto per farlo crescere.

È importante portarne uno in squadra, specie se sei all’inizio

della tua carriera imprenditoriale, non solo per i soldi che ti

dà, ma per le competenze che ti offre. Un business angel è

un investitore e come tale devi trattarlo: scommette, ragio-

nando e analizzando, per avere un ritorno.

Alcuni business angel hanno fatto la storia. Come Armas

Clifford Markulla. Ti dice niente questo nome? Senza di lui

non sarebbe nata Apple. Markulla è stato il primo che ha

creduto in una società che all’epoca aveva come sede il ga-

rage di Steve Jobs.

Grazie alla sua influenza, era un manager di Intel verso la

38

fine degli anni Settanta, è riuscito a portare nell’azienda ca-

liforniana circa 250mila dollari. Sembrano tanti soldi, ma

sono pochi se si pensa che oggi Apple ha una capitalizzazio-

ne di mercato di 800 miliardi di dollari! E di conseguenza il

valore delle azioni di Markulla è andato alle stelle.

Il crowdfundingHo scelto di metterlo un po’ più in alto nella piramide per le

complessità che questo strumento comporta. Volendo sem-

plificare al massimo, è una forma di finanziamento di un

progetto che avviene grazie a investitori online.

Ci sono delle piattaforme che mettono in contatto chi ha

un’idea con chi ha i soldi per finanziarla. Si crea una cam-

pagna, in sostanza l’ideatore si iscrive a uno dei portali di

raccolta fondi, descrive la sua idea con un testo, foto e video,

e stabilisce il budget che vuole raggiungere. Sul canale scelto

ci sono i backer, cioè i donatori che, in cambio dei soldi che

offrono, possono scegliere un premio. Una volta raccolta la

cifra prefissata, la piattaforma di Crowdfunding “sblocca” i

soldi raccolti, ovvero ti permette di incassarli e usarli per

realizzare quello che hai in mente.

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Le bancheAl vertice della piramide ho scelto di mettere, non a caso, le

banche. Oggi non è un luogo comune quando senti dire che

è molto difficile per le aziende chiedere un prestito. Eppure

ci sono ambiti in cui ricorrere alle banche può essere utile e

necessario, l’immobiliare è uno di questi.

In genere quelle che trovano le maggiori agevolazioni sono

le imprese familiari: esistono già da decenni, hanno un busi-

ness strutturato e un mercato, e per tanto le banche ricono-

scono loro un tasso di rischio inferiore.

Per ottenere un credito dovrai dimostrare di avere un busi-

ness affidabile attraverso i numeri che hai realizzato con le

operazioni in corso e passate. Insomma, ti servirà uno sto-

rico che è difficile che tu possegga specie a inizio carriera.

Gli OPM sono l’ancora di salvezza di chi ha spirito im-

prenditoriale. Che siano soldi che appartengono a familia-

ri, banche o investitori, ci sono tecniche per conquistarli.

Prima di imparare le giuste strategie dovrai fare un lavoro

su te stesso.

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Come ti ho accennato in questo capitolo, non c’è imprendi-

tore di successo senza un grosso lavoro su se stesso, senza

l’autostima e la capacità di riconoscere le proprie emozio-

ni, soprattutto quelle che tendono a bloccarti; la paura, per

esempio.

Per persuadere gli altri, specie coloro che devono offrirti il

frutto dei loro risparmi e fatica dovrai essere impeccabile.

Preparati all’esterno, con gli strumenti appropriati e soprat-

tutto prepara te stesso dall’interno.

La giusta attitudine distingue sempre chi ha successo da chi

non lo ha. Per questo impara a conoscerti e a gestire i tuoi

sentimenti ed emozioni.

Nel prossimo capitolo ti svelerò come puoi fare a muovere

un primo e decisivo passo per accreditarti agli occhi dei po-

tenziali finanziatori che incontri sulla tua strada.

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CAPITOLO IN PILLOLE

OPM sta per Other People’s Money e indica i finanziatori esterni di cui l’imprenditore può servirsi per avviare un’attività, oppure finanziare un’operazione immobiliare.

I potenziali finanziatatori per un imprenditore immobiliare sono famiglia e amici, fool, business angel, banche e crowdfunding.

I finanziatori sono posizionati in una piramide immaginaria. Più l’imprenditore sale verso il vertice più sarà difficile ottenere soldi.

Il crowdfunding, la raccolta di soldi online, è la nuova strada per gli investitori immobiliari.

La preparazione su se stessi (controllo delle emozioni) e il possesso degli strumenti giusti (business plan) sono le chiavi per conquistare i soldi degli altri.

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