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Walter Guazzo

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La contabilità nella riforma del diritto condominiale

IMMOBILIAREi dQQUADERNI di DIRITTO

La contabilitàcondominiale

Lo schema di rendiconto concordato

Privacy e contabilitàcondominiale

Novitàgiurisprudenzialicommentate

EDIZIONI GIURIDICHEEIMONSGruppo Editoriale Esselibri - Simone

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Estratto della pubblicazione

Agli amici

Rodolfo Cusano,

Davide Natale e Enzo Rocco.

Esempi di professionalità.


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Quaderni di Diritto Immobiliare

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Coordinamento redazionale: Dario di Majo

Il catalogo aggiornato è consultabile sul sito: www.simone.it

ove è anche possibile scaricare alcune pagine saggio dei testi pubblicati

Finito di stampare nel mese di settembre 2010dalla «Officina Grafica Iride» - Via Provinciale Arzano-Casandrino, VII Trav., 24 - Arzano (NA)

per conto della «ESSELIBRI S.p.A.» - Via F. Russo, 33/d - 80123 - Napoli

Grafica e copertina a cura di Giuseppe Ragno


QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE 5

PREMESSA

Questo manuale affronta la disciplina della materia contabile del condominio e la definizione dei principi cui l’operatore del settore deve uniformarsi. Il volume è, quindi, un particolare ausilio sia per chi si appresta ad iniziare l’attività professiona-le di amministratore sia per chi già la esercita, non mancando di fornire anche utili indicazioni a chi vuole svolgere una vera e propria funzione di controllo.L’importanza della funzione contabile dell’amministratore di condominio è eviden-ziata in ben undici articoli del codice civile dedicati al “Condominio negli edifici” (artt. 1117 – 1139 c.c.) in cui si riscontra un contenuto economico.D’altro canto, la molteplicità delle interpretazioni giurisprudenziali e dottrinali ren-de la materia contabile una delle più incerte del settore condominiale, da ciò la ne-cessità per l’autore di sottoporre ad esame del lettore i vari indirizzi dottrinali e giurisprudenziali. L’autore, partendo dalla considerazione che l’obbligo principale dell’amministratore di condominio è quello di redigere e presentare i documenti contabili annuali, affer-ma la necessità di predisporre un sistema organico di sviluppo di dati ed infor-

mazioni; egli deve, in altri termini, creare un flusso della procedura contabile.

In primo luogo, per l’esplicazione della funzione contabile e per quella amministra-tiva in generale è necessario che l’amministratore organizzi il proprio luogo di lavo-ro, predisponendo un archivio ordinato e completo.Definiti i concetti fondamentali della contabilità, si passa all’analisi dei suoi principi. Il sistema adottato è quello di far riferimento ai principi che reggono la contabilità delle imprese commerciali per poi analizzare la loro applicabilità alla fattispecie condominiale.In merito alla tenuta dei conti, vedremo come si propende per l’applicazione del principio di cassa senza escludere l’applicabilità di quello di competenza, eviden-ziando i limiti di applicabilità di entrambi i principi. Il fine ultimo dell’intera procedura contabile è l’informazione che si manifesta, nel modo più evidente, con la documentazione contabile annuale (rendiconto dell’am-ministratore).Completano l’analisi lo studio di una “contabilità complessa”, l’influenza della norma-tiva fiscale sulla contabilità del condominio, l’applicazione in ambito contabile del Codice della privacy e la valutazione delle patologie gestionali ed il loro controllo.Il capitolo applicativo insieme alle appendici riportano due esempi commentati di gestione e di redazione del rendiconto.I particolari richiami alle definizioni della normativa volontaria UNI (10801) e l’ana-lisi della contabilità condominiale, alla luce del testo di riforma del codice civile, rende questo manuale di grande attualità.


Premessa

6 QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE

In un settore, come quello contabile, dove vige il principio della libertà dei principi,

dei metodi e della forma, si sente pressante la necessità di un processo di armoniz-zazione contabile; questo manuale interviene nella querelle dottrinaria in materia senza mai abbandonare gli sforzi compiuti dagli esperti nel settore verso la neces-saria e definitiva armonizzazione della contabilità condominiale.L’autore ringrazia il Dott. Francesco Maria Landolfi per la collaborazione durante la revisione del testo.

Dott. Walter Guazzo



INDICE

1 Il condominio

1. La natura giuridica del condominio .................................................................................................. Pag. 11 2. Il condominio quale consumatore finale .......................................................................................... » 14 3. Il codice fiscale del condominio ........................................................................................................ » 18

2 Le funzioni amministrative

1. La figura dell’amministratore: collaboratore o lavoratore autonomo........................................... » 24 2. Le funzioni dell’amministratore di condominio ............................................................................... » 27 3. Gli obblighi di natura organizzativa .................................................................................................. » 30 3.1 L’obbligo di tenere i registri ....................................................................................................... » 30 3.2 L’obbligo di effettuare l’inventario ............................................................................................ » 31 3.3 L’obbligo di tenere la contabilità ............................................................................................... » 31 3.4 L’obbligo di conservare e presentare i documenti giustificativi delle spese ........................ » 33 3.5 L’obbligo del rendiconto della gestione .................................................................................... » 34 4. La responsabilità dell’amministratore .............................................................................................. » 35 5. L’amministratore di condominio: persona fisica o società ............................................................. » 37

3 La contabilità: definizione e concetti

1. La contabilità ........................................................................................................................................ » 41 2. La rilevazione e il conto ...................................................................................................................... » 42 3. Le scritture contabili ........................................................................................................................... » 43 4. I metodi di scrittura ............................................................................................................................. » 45

4 I principi della contabilità

1. Premessa ............................................................................................................................................... » 47 2. Le funzioni, l’informazione e i postulati............................................................................................ » 48 2.1 I principi contabili ....................................................................................................................... » 50 3. I principi del diritto civile e commerciale ........................................................................................ » 52 3.1 Utilità del bilancio d’esercizio per i destinatari e completezza dell’informazione ............. » 52 3.2 Prevalenza degli aspetti sostanziali su quelli formali ............................................................ » 52 3.3 Comprensibilità (chiarezza) ..................................................................................................... » 52 3.4 Neutralità (imparzialità) ............................................................................................................. » 53 3.5 Prudenza e periodicità ................................................................................................................ » 53 3.6 Comparabilità .............................................................................................................................. » 54 3.7 Omogeneità .................................................................................................................................. » 54 3.8 Continuità (costanza) di applicazione dei principi contabili ed in particolare dei criteri di valutazione ............................................................................................................................... » 54 3.9 Competenza ................................................................................................................................. » 55 3.10 Significatività e rilevanza dei fatti economici ai fini della loro presentazione in bilancio . » 55 3.11 Il costo come criterio base delle valutazioni di bilancio dell’impresa in funzionamento .. » 55 3.12 Conformità del complessivo procedimento di formazione del bilancio ai corretti principi contabili ................................................................................................................................... » 55 3.13 Funzione informativa e completezza della nota integrativa al bilancio e delle altre informazioni necessarie ...................................................................................................................... » 56 3.14 Verificabilità dell’informazione .................................................................................................. » 56 4. I principi della contabilità del condominio ...................................................................................... » 56 4.1 Utilità del rendiconto annuale e completezza dell’informazione .......................................... » 57 4.2 Prevalenza degli aspetti sostanziali su quelli formali ............................................................. » 57 4.3 Comprensibilità e chiarezza ....................................................................................................... » 57


Indice


4.4 Neutralità e imparzialità ............................................................................................................. Pag. 58 4.5 L’incompatibilità delle finalità del rendiconto annuale con l’inclusione delle valutazioni prospettiche dell’investitore ...................................................................................................... » 58 4.6 Prudenza e periodicità della misurazione del risultato gestionale ....................................... » 58 4.7 Comparabilità .............................................................................................................................. » 59 4.8 Omogeneità e continuità (costanza) di applicazione dei principi contabili e dei criteri di valutazione ................................................................................................................................... » 60 4.9 Il principio di competenza ......................................................................................................... » 60 4.10 Significatività e rilevanza dei fatti economici ai fini della loro presentazione in bilancio .... » 61 4.11 Il costo come criterio base delle valutazioni di bilancio ........................................................ » 61 4.12 Conformità del complesso procedimento di formazione del bilancio ai corretti principi contabili ........................................................................................................................................ » 61 4.13 Funzione informativa e completezza della nota integrativa al bilancio e delle altre informazioni necessarie ...................................................................................................................... » 62 4.14 Verificabilità dell’informazione .................................................................................................. » 62 5. Il principio di cassa e quello di competenza .................................................................................... » 63 5.1 Cassa e competenza: prospettive di riforma ........................................................................... » 68 5.2 Cassa e competenza: un caso di patologia gestionale ............................................................ » 70 5.3 Cassa e competenza: la sentenza della Corte di Cassazione n. 10815 del 16 agosto 2000 .... » 75 6. L’applicazione del principio di cassa ................................................................................................. » 80

5 La contabilità del condominio

1. La contabilità del condominio: principi e prassi ............................................................................. » 83 2. La tenuta della contabilità: modus operandi .................................................................................... » 90 3. I documenti giustificativi delle spese ................................................................................................ » 98 4. La contabilità ed il regolamento di condominio .............................................................................. » 102 4.1 Il periodo di bilancio ................................................................................................................... » 104 4.2 L’obbligo di convocazione dell’assemblea ordinaria entro un determinato periodo .......... » 104 4.3 L’obbligo di presentazione annuale dei documenti contabili e la funzione di controllo dei condòmini e del Consiglio di Condominio ............................................................................... » 105 4.4 L’obbligo di tenuta di un conto corrente condominiale ......................................................... » 106 4.5 L’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi dei sostituti d’imposta ............. » 108

6 La documentazione contabile

1. I documenti contabili .......................................................................................................................... » 109 2. L’obbligo del rendiconto ..................................................................................................................... » 112 2.1 Contenuto dell’obbligo del rendiconto e suoi modi di adempimento .................................. » 115 2.2 Rendiconto periodico ................................................................................................................. » 117 2.3 Azione giudiziaria ........................................................................................................................ » 118 3. Il rendiconto annuale .......................................................................................................................... » 122 3.1 Il consuntivo delle spese ............................................................................................................ » 122 3.2 Il conto economico ..................................................................................................................... » 126 3.3 Lo stato patrimoniale .................................................................................................................. » 128 3.4 Il piano di riparto ........................................................................................................................ » 129 3.5 La relazione dell’amministratore ............................................................................................... » 133 4. Gli aspetti qualitativi del rendiconto ................................................................................................. » 136 5. Sequenza temporale e parzialità del rendiconto .............................................................................. » 138 6. L’analiticità del rendiconto ................................................................................................................. » 141 7. Il preventivo delle spese ..................................................................................................................... » 143 8. Natura e funzione giuridica dei documenti contabili ...................................................................... » 152

7 Il conto economico e lo stato patrimoniale della contabilità complessa

1. La contabilità complessa .................................................................................................................... ». 155 2. Il trattamento contabile dei fondi cassa e dei fondi trattamento di fine rapporto lavorativo ... » 156


Indice


3. Il trattamento contabile delle rendite condominiali ....................................................................... Pag. 160 4. Considerazioni conclusive .................................................................................................................. » 164

8 La contabilità e la normativa fiscale

1. Il condominio quale sostituto d’imposta .......................................................................................... » 167 2. Il condominio e le certificazioni dei sostituti d’ imposta ................................................................ » 170 3. Le comunicazioni dell’amministratore di condominio all’Anagrafe Tributaria (quadro AC) .... » 171 4. I rapporti tra la contabilità condominiale e le incombenze fiscali ................................................ » 175 5. Il potere di controllo dell’Amministrazione Finanziaria ................................................................. » 176 5.1 Il controllo diretto della documentazione contabile .............................................................. » 176 5.2 La verifica fiscale dell’amministratore professionista ............................................................ » 177 5.3 Considerazioni conclusive ......................................................................................................... » 188

9 Il controllo della gestione

1. Il processo di gestione ........................................................................................................................ » 190 2. Equilibri e squilibri di gestione .......................................................................................................... » 191 3. Il controllo dell’attività amministrativa e contabile ........................................................................ » 194

10 La contabilità nella riforma del diritto condominiale

1. Le novità in materia di contabilità e archivio del condominio ...................................................... » 201 1.1 Il registro dei verbali delle assemblee ...................................................................................... » 203 1.2 Il registro di nomina e revoca dell’amministratore ................................................................. » 204 1.3 Il registro di contabilità .............................................................................................................. » 204 2. Il nuovo rendiconto e i principi contabili ......................................................................................... » 205 3. Considerazioni conclusive .................................................................................................................. » 208

11 Privacy e contabilità condominiale

1. Privacy e contabilità condominiale ................................................................................................... » 211 2. I provvedimenti del Garante per la protezione dei dati personali in materia di contabilità condominiale ................................................................................................................................................ » 215

12 Un modello tipo di rendiconto condominiale

1. Il processo di armonizzazione contabile .......................................................................................... » 218 2. Il modello tipo di bilancio condominiale concordato ..................................................................... » 222 3. Considerazioni conclusive .................................................................................................................. » 227

13 Esempi di rendiconti e preventivi di spese

1. L’edificio: Condominio Stella Cometa ............................................................................................... » 231 1.1 Il preventivo delle spese ............................................................................................................. » 234 1.2 Il rendiconto ................................................................................................................................ » 236 2. L’edificio: Condominio Ideal Casa 2000 ............................................................................................ » 243 3. Il preventivo delle spese ..................................................................................................................... » 244 4. Il rendiconto ......................................................................................................................................... » 253

Appendici

Appendice 1 – Amministrazione condominio «Stella cometa»: rendiconto dell’esercizio ordinario 2003 e preventivo delle spese 2004 ................................................................................................. » 257Appendice 2 – Amministrazione condominio «Ideal Casa 2000»: rendiconto dell’esercizio ordinario 2003 e dell’esercizio straordinario legale. Preventivo delle spese 2004 ............................ » 272Appendice 3 – Raccolta di giuriprudenza ....................................................................................................... » 290Appendice 4 – Il disegno di legge di riforma del diritto condominiale ....................................................... » 316



1 IL CONDOMINIO

1. La natura giuridica del condominio

Nel nostro sistema socio-economico il «condominio negli edifici» si è presentato come un vero e proprio «fenomeno» agli inizi del secolo scorso. Il vecchio Codice Civile del 1865, infatti, non conteneva alcuna norma dedicata al condominio negli edifici, ma solo alcune norme dettate in materia di servitù prediali applicabili ai «caseggiati». In altri termini, la scarna normativa esistente nel Codice del 1865 non prevedeva alcuna forma di organizzazione della vita condominiale e non esistevano norme che disciplinassero i poteri deliberativi (l’assemblea e le sue maggioranze) e i poteri-doveri di un organo esecutivo (l’amministratore).

La conseguenza di un vuoto normativo così vistoso per la disciplina dei rapporti giuridici negli edifici era la necessità del consenso unanime dei proprietari per de-cidere qualsiasi questione comune. Quando i proprietari delle singole porzioni di stabile non raggiungevano accordi unanimi diveniva necessario il ricorso all’Autori-tà Giudiziaria. Il processo storico di diffusione della proprietà immobiliare, sempre più protesa verso una maggiore frammentazione, creò dei problemi di gestione delle parti co-muni degli edifici.Per l’assunzione di qualsivoglia decisione relativa alla gestione delle parti comuni di uno stabile era necessaria l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al «caseg-giato»; ciò rendeva impossibile qualsiasi decisione amministrativa. Di fronte alla totale assenza di norme organizzative, di amministrazione e di gestione delle parti comuni, i comproprietari furono costretti a stabilire dei regolamenti di gestione; a tal uopo, cominciarono ad essere predisposti dagli originari proprietari degli stabili dei veri e propri regolamenti di condominio, richiamati in tutti gli atti di acquisto e registrati presso gli Uffici Giudiziari competenti. Questi regolamenti contrattuali,

In questo capitolo introduttivo saranno forniti cenni sulla genesi del diritto condominiale giungendo all’attuale definizione di questa particolare e diffusa fattispecie giuridica. Ancora, si vedrà che il con-dominio assume, nel contesto economico, il ruolo di consumatore finale ed opera e agisce con un proprio codice fiscale.

Capitolo Primo


frutto dell’autonomia negoziale concessa dalle norme di diritto civile, ebbero una vasta diffusione; in altri termini, col passar degli anni, si ottenne un processo di standardizzazione negoziale.

Quest’ultima enunciava alcuni principi fondamentali, richiamati poi dalla recente normativa civilistica, come il pari uso dei partecipanti alla comunione (oggi richia-mato dall’art. 1102 c.c.), i principi di ripartizione delle spese, le attribuzione dell’as-semblea dei condòmini e il principio della doppia maggioranza (per teste e per va-

lore) per il funzionamento dell’assemblea.Erano poi previsti gli «organi» di decisione, di gestione e di controllo: l’assemblea, l’amministratore e un consiglio avente non solo una funzione consultiva e di control-lo dell’operato dell’amministratore ma, anche la funzione di dirimere e conciliare vertenze tra condomini. Infine, veniva disciplinato l’elemento principale di tutta la legge, cioè il regolamento di condominio sia nel suo contenuto che nel procedimen-to assembleare di approvazione.

L’ordinamento successivo a quello del 1935 della disciplina sul «condominio negli edifici» si ritrova nel Codice Civile del 1942 (artt. 1117 e ss.) anche se, anco-ra una volta, non contiene una vera e propria definizione dell’istituto. La vera novità del vigente codice è la creazione della connessione tra gli istituti della co-

munione e del condominio negli edifici, evidente nel dettato dell’art. 1139 c.c. sancendo, tra le due fattispecie giuridiche un vero e proprio rapporto tra genere e specie.Sempre in tema di definizione del condo-minio, la dottrina si è spesso soffermata sul concetto di personalità giuridica. Se

al condominio negli edifici fosse attribuita la personalità giuridica si avrebbero due fondamentali effetti:

Il naturale epilogo di un’evoluzione economico-sociale di così vasta portata fu la regolamentazione della materia da parte del legislatore; pertanto, nel 1934 nacque la prima legge sul condominio (R.D. n. 56 del 15 gennaio 1934, convertito in Legge il 10 gennaio 1935, n. 8) intitolata «disciplina dei rapporti di condominio sulle

case».

La mancanza di una chiara e netta de-finizione dell’istituto del condominio negli edifici ha aperto il campo ad un’in-tensa elaborazione dottrinale e giuri-sprudenziale tuttora in evoluzione. La conseguenza di questo stato di cose è che, nel nostro ordinamento giuridico, ancora oggi, non esiste una definizione della natura giuridica del condominio, così, come ad esempio, esiste per altri enti come, ad esempio, le società com-merciali.

IL

CAVILLO

Il condominio


a) quello di conferire al condominio una vita completamente autonoma e indipen-dente dai suoi singoli partecipanti;

b) quello di attribuire al condominio un’autonomia patrimoniale.

Il legislatore italiano, invece, non ha assunto alcuna posizione al riguardo, lasciando il compito della definizione dell’istituto del condominio negli edifici alla dottrina ed alla giurisprudenza. Allo stesso modo, nessuna posizione è stata assunta dal legisla-tore anche in merito alla necessaria regolamentazione della professione di ammini-stratore di condominio.

Che cos’è il condominio negli edifici?

Il condominio negli edifici è definibile come un «ente di gestio-

ne» privo di un’autonoma personalità giuridica e pertanto non è qualificabile né come una persona fisica né come una persona giuridica . La Suprema Corte, con continuità, ha definito il condominio un ente di gestione di

interessi privatistici. Quando la stessa Corte afferma che «il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino»

(Sent. n. 12304 del 14 dicembre 1993), mette in evidenza alcuni importanti tratti sa-lienti dell’istituto, quali la mancanza di una personalità giuridica autonoma e gli obiettivi comuni dei partecipanti all’ente di gestione. Non di rado, anche la dottrina, quando si discute di personalità giuridica, è incline a considerare il condominio come un tertium genus, cioè un soggetto giuridico atipico rispetto alla persona fisica e alla persona giuridica (ad es. le società commer-ciali). Il condominio, in defintiva, rappresenta una forma speciale del rapporto di comu-

nione, la cui caratteristica consiste nel legame inscindibile fra le proprietà esclusive e la proprietà comune cioè, un legame, definito come «un intimo nesso di recipro-

ca complementarità e funzionalità»

F.A.Q.

Dal punto di vista della funzione, il condominio può essere visto come una collettività di persone comproprietarie delle parti comuni (condòmini) che, partecipando all’organo deliberativo (l’Assemblea dei condòmini), assumono tutte le decisioni relative alla gestione e all’amministrazione delle parti co-muni, designando un «organo esecutivo» (l’Amministratore di condominio) responsabile dell’intera attività gestionale e della conservazione e del godi-mento dei beni e servizi comuni.IN

PRA

TICA


Capitolo Primo


2. Il condominio quale consumatore finale

Nell’ambito del nostro ordinamento giuridico, il condominio è escluso dal novero dei «soggetti IVA». L’Imposta sul Valore Aggiunto si applica, infatti, nel caso di cessioni di beni e presta-zioni di servizi effettuate nell’esercizio di impresa, di arti o professioni e sulle impor-tazioni da chiunque effettuate, cioè in relazione a tutte quelle attività che il condo-minio non esercita. Il condominio non esercita in nessun caso un’attività economica e come tale non rappresenta un operatore economico produttore di reddito, ma solo un consuma-

tore finale. In veste di consumatore, il condominio sopporta il peso dell’imposta senza poter usufruire del meccanismo di detrazione di imposta da imposta (previsto dalla normativa IVA). In altri termini, il condominio rappresenta un coacervo di consumatori finali che acquistano beni e servizi per il tramite di un soggetto che ri-ceve da loro il mandato per l’effettuazione degli stessi.I condomini sono quindi gli utenti finali di un processo di consumo dei beni e servi-zi acquistati, in loro nome e per loro conto, dall’amministratore.

Il parallelo tra il condominio e la fattispecie tipica di un’azienda di erogazione è contenuta in un’interessante sentenza della Corte di Cassazione (sent. n. 869 del 6 febbraio 1984) che richiama anche la finalità e la forma documentale del rendiconto. È importante la lettura e l’attenta analisi della massima della sentenza testé citata in quanto parte da un riferimento aziendalistico per produrre un giudizio in materia

Il condominio non effettua cessioni di beni o prestazioni di servizi e se, ad esempio, è ceduto il godimento di un posto auto (locazioni) o se è locata un’unità immobiliare condominiale (come nel caso dell’appartamento del portiere, liberatosi una volta soppresso il servizio di portierato), essi rappre-sentano atti non rientranti nel novero di una «attività abituale».

IN P

RATI

CA

Volendo accostare il condominio al concetto di «azienda» è necessario considerare la differenza tra «azienda di produzione» e «azienda di erogazione»: mentre la prima rappresenta il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio di un’attività di produzione di beni o di servizi, un’azienda di erogazione, cui può essere assimilato il condominio, ha il precipuo compito di organizzare i mezzi neces-sari al soddisfacimento di bisogni; naturalmente i mezzi necessari dovranno essere preventivamente raccolti per poterli, poi, destinare al processo di consumo.

Il condominio


contabile: «Nel caso di condominio che, quale ente di gestione, rientra sotto l’aspet-to economico-contabile tra le cosiddette aziende di erogazione nelle quali il reddito destinato all’appagamento di bisogni di varia natura non è prodotto direttamente ma proviene da altre fonti, quali ad esempio, le contribuzioni, il documento contabile assume la forma semplificata (rispetto alle aziende di produzione) di rendiconto fi-nanziario. Tale documento deve contenere, nella parte relativa alle spese, gli impegni di uscita, distinti per importi pagati, rimasti da pagare e totali».

Il condominio, quale consumatore finale, rappresenta un ente deputato a non produrre reddito. Proprio per questo aspetto, il legislatore civilistico, nel disciplinare la materia contabile, ha mostrato meno attenzione alla normativa condominiale rispetto a quella societaria. Difatti, il diritto commerciale ha sancito una folta e precisa normativa crean-do una notevole discrasia tra istituti di diritto civile. Quest’ultima giunge addirittura al paradosso quando si osserva che le piccole imprese commerciali (come, ad esempio, le imprese individuali) sono soggette ad una normativa contabile predefinita, mentre per grandi complessi condominiali, con budget di gestione rilevanti, la contabilità è lasciata alla libera discrezionalità dell’operatore. La ragione del paradosso è da ricercare nella funzione d’informazione della documentazione contabile; infatti, un’impresa commer-ciale, seppur di piccole dimensioni, producendo un reddito (il cd. reddito di impresa), è soggetta alla tassazione dello stesso e, di conseguenza alle norme di diritto tributario. Per questa ragione, la documentazione ha non solo una funzione probatoria (infor-mare i partecipanti al processo) ma anche una funzione dichiarativa (la dichiarazione del reddito) pubblica (di interesse nazionale). Azzardando un parallelismo, nel condo-minio esiste certamente la funzione probatoria (informazione ai condomini) ma manca la funzione dichiarativa, vista l’inesistenza della produzione di reddito.

Come ogni normale consumatore, il singolo condomino è interessato alla soddisfazione dei propri bisogni e per esso è l’assemblea che decide l’acquisto di beni e servizi comuni. L’amministratore è chiamato a gestire i beni e i ser-vizi acquistati con efficacia e rendimento; il percettore finale di tutta l’attività di gestione acquisti è la collettività dei partecipanti al condominio, dove il singolo condomino rappresenta l’utente finale. I rapporti di interconnessione che si instaurano tra il cliente, il soggetto gerente e gli utenti finali dei servizi gestiti è evidenziata dal seguente schema:

ASSEMBLEAcliente

AMMINISTRATOREgerente

CONDOMINOutente

IN P

RATI

CA

Capitolo Primo


La qualifica di “consumatore finale” determina anche una più moderna visione del fenomeno attraverso l’applicazione del D. Lgs. 206/2005 noto come “Codice del Con-sumatore” il cui articolo 3 definisce consumatore-utente «la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta».

Se consideriamo il condominio come collettività di persone fisiche che agiscono sul mercato per il tramite del proprio amministratore, è logico attribuire al condominio la qualifica di “consumatore”.Visto che le obbligazioni assunte dall’amministratore, in nome e per conto dei con-domini, per la manutenzione e i servizi afferenti le parti comuni, risultano a carico dei singoli partecipanti al condominio, si deve affermare che anche il condominio rientra tra i soggetti tutelati dalla nuova normativa in materia. Tale interpretazione è suffragata dalla giurisprudenza.

Naturalmente la natura di consumatore finale del condominio determina anche l’ap-plicazione di tutte le norme sancite in materia dal codice civile (artt 1469 bis e ss.) antecedenti all’entrata in vigore del codice del consumatore.È necessario osservare che la tutela del consumatore è “globale”, cioè è prevista sia nel caso di acquisto di beni sia per la fornitura dei servizi.

L’amministratore di condominio, che sottoscrive i contratti in nome e per conto del condominio, per la fornitura di beni e servizi (contratti di assicurazione, contratti di assistenza tecnica, contratti con ditte di pulizia, ecc.) deve considerare il particolare favor del legislatore verso il consumatore quale “soggetto debole” della transazione commerciale. Pertanto, il condominio si ritrova protetto e tutelato di fronte alle

cosiddette “clausole vessatorie”.

In particolare l’articolo 33 del D. Lgs. 206/2005 stabilisce che la sede del foro com-petente in caso di controversie non può essere stabilita in una località diversa da quella di residenza o domicilio eletto dal consumatore; ciò per evitare maggiori oneri per la tutela legale del consumatore. Pertanto una clausola difforme è da considerarsi affetta da nullità.Anche il condominio quale consumatore finale gode di tutte le tutele previste dalla legge, ivi inclusa la possibilità del ricorso alle “associazione dei consumatori” per vedere tutelati i propri diritti contro gli atti e i comportamenti lesivi posti in essere dai produttori di beni e servizi.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10086 del 24 luglio 2001, evidenzia che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, e pertanto questi devono essere considerati consumatori in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.

Il condominio


La qualifica del condominio quale “consumatore finale” ha ispirato alcune interes-santi sentenze dei tribunali di merito.La giurisprudenza di merito è conforme nel qualificare il condominio come un “con-sumatore finale” anche in occasione della stipula di un contratto con una società di servizi anche se, in questo caso, agisce mediante il suo l’amministratore quale mero mandatario dei singoli e non come organo del condominio.Secondo il Tribunale di Milano (sentenza n. 10854/2008), “tra i rimedi concessi al consumatore, esiste un vero e proprio rapporto di gerarchia. Ci sono, infatti, i rime-di di carattere primario che consistono, appunto, nella riparazione e sostituzione e ci sono rimedi di carattere secondario che consistono nella riduzione del prezzo e nella risoluzione del contratto. Questi ultimi sono esperibili soltanto se i rimedi di rango superiore sono impossibili o eccessivamente onerosi. Pertanto, il condominio, per quanto equiparato al consumatore nei rapporti con i fornitori per l’acquisto di servizi o beni, non può chiedere la risoluzione del contratto se sono possibili altri rimedi come la surrogazione o la riparazione entro un congruo termine. In questo caso il Tribunale di Milano ha respinto la domanda di risoluzione del con-tratto proposta da un condominio in quale aveva preteso la risoluzione dopo un notevole lasso di tempo dalla consegna del bene, senza prima chiedere al fornitore l’eventuale sostituzione. Lo stesso vale per i contratti conclusi fuori sede dal condominio.“Il condominio, quale ente di gestione risultante dal raggruppamento di persone fisiche che agiscono per scopi estranei alla attività imprenditoriale, deve considerarsi “con-sumatore” agli effetti della applicazione della disciplina dei contratti conclusi fuori

Quali altre clausole possono essere ritenute vessatorie se

inserite in un contratto in cui è parte un condominio?

Il “foro competente” non è l’unica possibile situazione di “vessazione” delle clau-sole contrattuali. Più in generale, sono da considerarsi vessatorie per il condo-mino tutte quelle clausole, spesso contenute in modelli-contratti standard predi-sposti e proposti dai fornitori, che determinano un palese ed evidente squilibrio tra diritti ed obblighi delle parti.Si pensi ad esempio alle penali previste per la disdetta anticipata dei contratti di manutenzione degli impianti condominiali (ad es. ascensore, impianto di riscal-damento, ecc.). Molte clausole prevedono, in caso di disdetta anticipata da par-te del condominio, la percezione degli importi (canoni) pattuiti, fino alla scaden-za naturale del contratto, anche in assenza di servizio reso. Tale situazione de-termina per il fornitore un eccessivo vantaggio economico per l’evidente assen-za della prestazione. Ancora, per le “polizze globali fabbricati” (contratti di assicurazione) esiste la fa-coltà del recesso anticipato secondo le modalità previste dalla legge (legge 40/2007).

F.A.Q.


Capitolo Primo


sede, di cui al D. Lgs. 15 gennaio 1992 n. 50, e della disciplina delle clausole vessatorie di cui agli artt. 1469 bis segg. c.p.c., introdotti dalla legge 6 febbraio 1996 n. 52”.

Occorre tener presente che “il contratto posto in essere dall’amministratore per l’erogazione dei servizi non vincola né l’amministratore quale persona, né una diver-sa entità giuridica, ma determina l’insorgenza dei relativi diritti ed obblighi in capo agli stessi condomini, in quanto appunto l’amministratore, nello stipulare il contrat-to, opera quale mandatario con rappresentanza degli stessi. Deve di conseguenza ritenersi che si applichi nei confronti del condominio, tra le altre, la disposizione dell’art. 12 D. Lgs. 50/1992, stabilente, per i contratti stipulati fuori sede, la compe-tenza territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza o domicilio del consumatore”. (Tribunale di Bari, Sez. II, sent. n. 2158 del 24 settembre 2008).

3. Il codice fiscale del condominio

Il condominio, come tutti i consumatori finali, ha l’obbligo di dotarsi di un autonomo codice fiscale. Ciò per rendere possibile l’individuazione del soggetto passivo d’im-posta e per stipulare con altri operatori economici (enti erogatori di servizi e pro-duttori di beni) dei rapporti contrattuali codificati. Il codice fiscale attribuito resterà invariato per il resto della vita del condominio.L’identificazione fiscale avviene attraverso l’attribuzione di un codice numerico di 11 caratteri numerici (vedi figura 1 alla fine del capitolo), rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, previa presentazione di un apposito modello da essi predisposto (MOD AA5/6 mostrato in figura 2 alla fine del capitolo). Il modello di domanda, denominato «domanda di attribuzione codice fiscale», è predisposto per i soggetti diversi dalle persone fisiche. Tale modello entrato in vigo-re dal 1º febbraio 2010 è costituito da diverse sezioni; quelle che interessano il con-dominio sono:— quadro A: Tipo di richiesta;— quadro B: Dati identificativi del soggetto d’imposta;— quadro C: Dati relativi al rappresentante.Nel certificato di attribuzione del codice fiscale, figurano i dati identificativi e fiscali del rappresentante legale dell’ente soggetto d’imposta (l’amministratore del condominio). Il medesimo modello di domanda è predisposto sia per la c.d. costituzione fiscale

del condominio, vale a dire per l’attribuzione iniziale del codice fiscale, sia per la variazione di tutti i dati susseguenti o per la richiesta di un duplicato.Il Modello AA5/6 può essere compilato e presentato direttamente dal rappresentan-te legale del condominio a qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Può essere presentato per via telematica, per mezzo di soggetti abilitati. Il nuovo modello AA5/6 prevede un apposito riquadro riservato all’intermediario nella sezione «impegno alla presentazione telematica».

Il condominio


Nel caso in cui il codice fiscale sia stato già attribuito al condominio, l’ammini-stratore che subentra nell’incarico deve ripresentare la stessa domanda per la «variazione dati» (vedi quadro A della figura 2 a fine capitolo). L’obbligo di richie-dere l’attribuzione del codice fiscale deriva dall’attuazione del D.P.R. n. 605 del 29 settembre 1973 ove all’art. 6 prevede l’obbligo di citare il codice fiscale, oltre che per altri innumerevoli casi, anche sulle fatture o documenti equipollenti (relativamente all’emittente), sulle richieste di registrazione di atti pubblici e privati (scritture private) e sulle dichiarazione dei redditi (anche dei sostituti d’imposta).In altri termini, il condominio non può stipulare contratti (con enti erogatori o con privati), non può essere soggetto passivo d’imposta IVA o non può effettua-re dichiarazione dei redditi dei sostituti d’imposta se non possiede un proprio autonomo codice fiscale (distinto dai codici fiscali dei singoli partecipanti alla comunione).Nel caso di smarrimento del certificato di attribuzione del codice fiscale è sempre possibile richiederne copia ai medesimi uffici emittenti previa presentazione dello stesso modello AA5/6.

Quali soggetti devono essere indicati nel modello per l’at-

tribuzione del codice fiscale?

Tra i dati identificativi del soggetto d’imposta (condominio) deve essere solo indica-to la denominazione del Condominio. Alcuni condomini hanno una denominazione specifica (ad es. condominio «Poggio delle rose») mentre altri sono denominati con l’indirizzo toponomastico (ad es. Condominio Via Roma n. 1).Compilato il quadro B con l’indicazione della denominazione e del domicilio fiscale del condominio, si passa al quadro che più direttamente interessa l’amministratore di condominio. Quest’ultimo dovrà indicare, nel modello, tutti i dati anagrafici il proprio codice fiscale.

F.A.Q.

All’atto della presentazione presso gli uffici competenti, l’amministratore di con-dominio dovrà sottoscrivere il modello AA5/6 compilato e allegare sia il verbale di assemblea di nomina (dal quale si evince la sua qualità di rappresentante lega-le del condominio) sia copia di un valido documento d’identità; in caso di richie-sta di variazione dei dati relativi al rappresentante legale, il funzionario dell’ufficio competente richiederà anche il certificato di attribuzione da rettificare.All’atto della presentazione della domanda il funzionario dell’ufficio competen-te effettuerà subito l’inserimento dei dati nell’anagrafe tributaria meccanizzata producendo il certificato di attribuzione del codice fiscale mostrato in figura 1 alla fine del capitolo.

IN P

RATI

CA


Capitolo Primo


Con l’istituzione del nuovo modello AA5/6, in vigore dal 1º febbraio 2010, è stata istituita una sanzione per tardiva presentazione del modello da parte dell’ammini-stratore. L’amministratore è tenuto a presentare tale modello entro 30 giorni dalla data del verbale di nomina (nel caso di acquisizione di un nuovo mandato o nel caso di costituzione del condominio).L’Amministrazione Finanziaria può individuare tutti i condomini amministrati da un pro-fessionista seguendo diverse strade. Se si considerano gli attuali obblighi fiscali, come ad esempio l’invio delle dichiarazioni annuali dei sostituti d’imposta (Mod. 770) e le comu-nicazioni dei fornitori (quadri AC), sembra quasi impensabile sfuggire all’individuazione dell’amministratore di un condominio da parte dell’amministrazione finanziaria.Vero è che esistono ancora oggi condomini che non hanno mai richiesto l’accensione di un codice fiscale; solo per questi è oltremodo complicato, se non impossibile, indi-viduare l’“ente di gestione” e il soggetto rappresentante. Solo la verifica combinata e incrociata dell’Agenzia delle Entrate con l’Agenzia del Territorio potrebbe addivenire all’identificazione di tutti i contesti residenziali (edifici, complessi di edifici, ville a schiera, ecc.) carenti di codice fiscale.Un’attività di controllo incrociata è gia posta in essere dall’Amministrazione Finan-ziaria quando, per individuare gli amministratori di condominio, si fa ricorso alle Comunicazioni ad agenzie preposte per pratiche particolari. È il caso del Centro Operativo di Pescara, deputato ad accogliere tutte le pratiche di detrazione fiscale per le ristrutturazioni delle parti comuni del condominio.

Tutte le informazioni utili, i modelli e la modalità d’inoltro del mod. AA5/6 sono re-peribili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it).

È obbligatoria la variazione dei dati in caso di subentro di

un nuovo amministratore del condominio?

Nella folta produzione legislativa fiscale, e nella produzione incessante di Circolari dell’Agenzia delle Entrate, sembra non sussistere uno specifico obbligo dell’amministra-tore di richiedere la “variazione dei dati” in caso di subentro nell’incarico. Dalla lettura della Circolare n. 246 del 29 dicembre 1999 (Metodologia di controllo per “amministra-tori beni immobili conto terzi”), si rileva e che “non è previsto attualmente alcun obbligo in capo all’amministratore di effettuare una denuncia di “variazione” presso gli uffici fi-nanziari al momento in cui subentra nell’amministrazione di un condominio (vedi l’art. 35 del D.P.R. n. 633/72, relativamente all’I.V.A., gli articoli 36 del D.P.R. n. 600/73 relativa-mente alle imposte dirette e l’art. 20 del D.P.R. n. 605/73, per quanto concerne gli obblighi di comunicazione nei confronti dell’Anagrafe Tributaria). Pertanto, potrebbe non risul-tare dalla suddetta interrogazione l’amministratore in carica che andrà pertanto indivi-duato con l’ausilio di altre fonti di informazione (modd. SW, ecc.). Tale ricerca risulterà particolarmente utile al fine della selezione dei soggetti da sottoporre a controllo”.

F.A.Q.


Il condominio


Figura 1Il certificato di attribuzione del Codice Fiscale


Capitolo Primo


(Segue)Figura 2

Il modulo AA5/6 – Domanda di attribuzione del Codice Fiscale


Il condominio


Figura 2Il modulo AA5/6 – Domanda di attribuzione del Codice Fiscale


2 LE FUNZIONI AMMINISTRATIVE

1. La figura dell’amministratore: collaboratore o lavoratore autonomo

L’amministratore condominiale può essere definito come un prestatore d’opera pro-fessionale che, in virtù di un rapporto fiduciario con l’assemblea, svolge su suo mandato una determinata attività, per la quale ha diritto a ricevere un determinato compenso. Il termine «professionista» va inteso nel senso di colui che possiede le conoscenze tecniche necessarie per lo svolgimento di una precisa attività. Invece, per la definizione di «attività professionale» e cioè quella assoggettata alla norma-tiva I.V.A., bisogna far riferimento alla definizione che di questa ne dà l’art. 5 del D.P.R. 633 del 1972:

Nei confronti del fisco, l’amministratore di condominio può trovarsi in tre diverse posizioni:

1) la prima ha riferimento a coloro i quali sono già iscritti in albi, ruoli o elenchi e che svolgono altra attività in modo principale;

In questo capitolo, dopo aver analizzato la figura dell’amministratore come professionista, saranno elencate brevemente le funzioni dell’amministratore condominiale, catalizzando l’attenzione sulle fun-zioni organizzative. Tra queste ultime spicca la funzione contabile che sarà qui analizzata alla stregua delle altre e nei capitoli successivi sarà oggetto di analisi dettagliata. Il rovescio della medaglia di tutte le funzioni sono le responsabilità annesse all’attività amministrativa. Infine vedremo come l’inter-pretazione giurisprudenziale più moderna consente anche alle società commerciali la possibilità di assumere gli incarichi di amministrazione condominiale.

Art. 5 D.P.R. 633/1972

(Estratto)«Per esercizio di arti e professioni, s’intende l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, di qualsiasi attività di lavoro autonomo da parte di persone fisiche, ovvero da parte di società semplici o di associazioni. Non si considerano effettuate nell’esercizio di arti e professioni le prestazioni di servizi inerenti ai rap-porti di collaborazione coordinata e continuativa di cui all’art. 49 del D.P.R. 29 set-tembre 1973, n. 597 rese da soggetti che non esercitano per professione abituale altre attività di lavoro autonomo».


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