L’architettura contemporanea ed inparticolare quella che ha originedalla riqualificazione di aree urbanedegradate o precedentemente de-

stinate ad attività industriali, nel tempo poidelocalizzate, è orientata a rigenerare glispazi attraverso la realizzazione di comples-si edilizi plurifunzionali che contengono mixdi attività che hanno quale obiettivo oltre aquello di far rivivere l’ambito una volta riqua-lificato e che contestualmente attraggano al-tra parte della popolazione o in altri casi, in-tegrandosi con il sistema dei trasporti citta-dini sia esso superficiale che del sottosuolo

novembre 201316 antincendio

Progettare complessi ediliziad uso terziario e industriale:la London Bridge Tower

� Giuseppe G. Amaro

L’abstract

L’elaborato riprende l’articolo “La progettazione dicomplessi edilizi ad uso terziario e industriale” pub-blicato sul numero di Agosto 2012 della rivista An-tincendio, che trattava della progettazione, ai finidella sicurezza antincendio, dei complessi edilizi aduso terziario e industriale inquadrabili fra quelli di cuial punto 73 del D.P.R. 151/2011. In questa parte vie-ne riferito un caso di studio a valenza internazionalein quanto attiene all’analisi degli aspetti della sicu-rezza antincendio di un edificio “The Shard”, simbo-lo del panorama architettonico europeo, che si di-stingue per la sua integrazione nel tessuto della cit-tà di Londra in un mix di funzioni a carattere sia pub-blico che privato. L’insieme dei due articoli vienecompletato affrontando le problematiche connessealla gestione di complessi edilizi di tale connotazionee per i quali è necessario definire un modello di FireSafety Management.

definisca un punto strategico per la concen-trazione dei flussi verso quell’edificio e lecorrelate attività produttive che nel suo am-bito sono inserite.In Italia uno di questi esempi è costituito dal-l’Intervento di riqualificazione dell’area diPorta Nuova Garibaldi a Milano, nell’ambitodel quale coesistono i tre progetti di PortaNuova Garibaldi - Varesine - Isola. Progettiche possono considerarsi di grande respiro in-ternazionale ma che risentendo dei vincoli con-nessi dalla normazione nazionale hanno desti-nazioni, nell’ambito dello stesso edificio, di ana-loga tipologia (ad esempio Uffici).Per allargare l’orizzonte delle realizzazionecon un occhio a quello che succede e puòammirarsi nell’ambito europeo si è ritenuto diparticolare interesse guardare come casostudio quello che riguarda l’approccio svilup-pato, ai fini del requisito “sicurezza in casod’incendio”, nella progettazione, realizzazio-ne e gestione della London Bridge Tower -The Shard.

La London Bridge Tower - The Shard

Al fine di dare un contributo che avesse unavisione non solo nazionale, all’approccio alle

realizzazioni che prevedono un mix di funzio-ni, si è ritenuto opportuno esporre come unaanaloga problematica è stata affrontata e ri-solta in un altro paese della comunità euro-pea l’Inghilterra.In tale contesto si è ritenuto opportuno, gra-zie alla documentazione messa a disposizio-ne da R.P.B.W., analizzare l’edificio battezza-to The Shard dal punto di vista della com-plessiva strategia antincendio messa in atto.

Descrizione generale dell’opera

La London Bridge Tower, ormai sopranomi-nata “The Shard” (la Scheggia), è una torrealta 72 piani [306 m.], sita nel quartiere diSouthwark, a sud del Tamigi, in posizioneadiacente alla stazione metropolitana di Lon-don Bridge.La stazione, nella quale convergono treni,autobus e linee di metropolitana, è una dellepiù trafficate di Londra, con un passaggio dicirca 200.000 persone al giorno.Il progetto è una risposta alla politica comu-nale per la promozione dello sviluppo ad al-ta densità dei nodi chiave del trasporto.La sua forma è stata determinata sulla basedella sua prevalenza sullo skyline di Londra,senza riferimento alcuno a preesistenti edifi-ci di elevata altezza: “Concepisco la torrecome una piccola città verticale per circasettemila persone che vi lavorino e per altrecentinaia di migliaia di visitatori… La basedel grattacielo ha dimensioni generose men-tre la sommità dell’edificio si assottiglia finoa scomparire nell’etere come un pinnacolodel sedicesimo secolo o come l’albero di unagrande nave.Non ritengo sia possibile costruire a Londraun edificio alto estrudendo la stessa formadal basso all’alto: sarebbe troppo piccolo al-la base e troppo grande all’estremità. Inoltre,i simboli sono pericolosi. Spesso le torri di-ventano simboli arroganti e aggressivi di po-tere, egocentrici ed ermetici. Il nostro edificioè progettata per rappresentare una presenzaallungata e leggera nello skyline londinese”,

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oorree GGiiuusseeppppee GG.. AAmmaarroo si laurea in Ingegneria Civile Sezione

Idraulica presso l’Università degli Studi di Palermo nel1982. Dal 1984 al 1995 ha svolto l’attività di funzionariotecnico della carriera direttiva del C.N.VV.F. presso ilComando dei VV.F. di Torino. Dal 1996 ad oggi svolge atti-vità libero professionale nel settore specifico della sicurezzaantincendio, nei cantieri temporanei e mobili, della sicurez-za sul luogo di lavoro (D.L.vo 81/08 e s.m.i.), nel settoredella manutenzione e della valutazione di impatto ambien-tale, della direzione lavori. Nell’ambito dello sviluppo diedifici e complessi edilizi a uso terziario e/o industriale, nel-l’accezione più generale del termine, si annoverano Lanuova sede del Sole 24 ore a Milano, Progetto Porta NuovaIsola dove sono presenti edifici residenziali ed uffici per ilterziario – La riqualificazione dell’area di via Pacinotti aGenova ove sono presenti attività del terziario [uffici - com-merciale - scuola] inserite in un contesto con presenza diattività residenziali private e con in comune il sistema deiparcheggi.

antincendio18 novembre 2013

spiegava Renzo Piano in occasione dell’ap-provazione ufficiale governativa del progettonel 2003. La forma a scheggia deriva dalla varietà de-gli usi previsti: larghi piani destinati ad ufficialla base, aree pubbliche ed hotel nella par-te centrale, appartamenti in cima. Gli ultimi piani destinati a funzioni pubbliche,dal livello 68 al 72, compresa una galleria pa-noramica a 240 metri dal piano strada.Al di sopra, la scheggia continua fino a 306metri.Otto “schegge di vetro” definiscono la formae la qualità visiva della torre. Nelle “fratture” tra le schegge, aperture diventilazione garantiscono la aerazione natu-rale. Queste aperture possono essere utiliz-zate quali spazi di sosta per un break negliuffici e come giardini d’inverno ai piani resi-denziali.La struttura principale è costituita da un nu-cleo in calcestruzzo che ospita gli ascensorie le scale del sistema delle vie d’esodo. Il collegamento fra i vari livelli è garantito da44 ascensori singoli o a doppia cabina; que-sti consentono di raggiungere le funzionichiave con gli accessi dal livello della stradae dalla stazione. Il progetto ha inoltre previ-sto la riqualificazione delle stazioni ferrovia-rie e degli autobus che servono l’area. La copertura delle funzioni del trasporto èstato sostituito con una copertura in vetro, leattività commerciali limitrofe sono state elimi-nate in modo da “aprire” la connessione visi-ve tra le due stazioni e la fermata dei taxi.Al centro dell’area sono previste due nuovepiazze pubbliche da 30 m x 30 m. “Tali interventi sono fondamentali per la rige-nerazione di questa parte congestionata etrascurata della città e si spera fungano dacatalizzatore di ulteriori processi di riqualifi-cazione della zona”.

Descrizione del mix-use

Le attività presenti all’interno dell’edificio digrande altezza (oggi il più alto d’Europa) so-no le seguenti:

• Uffici• Ristorante e caffetteria• Albergo• Residenziale• Commerciale• Terrazze e belvedere• Parcheggio pertinenziale

Per una occupazione complessiva di circa7000 persone che vi lavorano. Queste risultano collegate fra di loro al siste-ma della stazione anche attraverso unicispazi di accesso alle varie funzioni.

Ambito normativo di riferimento

La torre si sviluppa interfacciandosi con lastazione della metropolitana sopra alla qualeè stata costruita. Per tale particolare confi-gurazione è stato elaborato uno specificostudio sulla complessiva strategia antincen-dio che ha voluto l’interazione e l’indipen-denza delle funzioni ai fini del contenimentodi un evento nel rispettivo ambito di compe-tenza.Il progetto, nel suo complesso, è stato svi-luppato secondo le disposizioni del Con-struction, Design and Management Regula-tions (CDM), integrate con le disposizionicontenute nelle direttive comunitarie appli-cabili sia in termini di requisiti generali siacon riferimento al quelle di prodotto. L’ubi-cazione e la dimensione del fabbricato sonostate definite sulla base del Sezione 20 e 21del London Building Act (questo in quantol’edificio ha un’altezza superiore ai 30 metri). L’ingresso all’edificio avviene sia dal pianointerrato (Joiner Street level 00), a -12,80metri dal livello strada, dove si trova l’ in-gresso della stazione della metropolitana, siadal piano terra (level 01), dove si trova l’atriod’ingresso agli uffici.L’atrio d’ingresso è formato da uno spazio adoppia altezza. Il solaio di copertura costitui-sce un compartimento rispetto alla restanteparte dell’edificio. La base di questo volume si trova al piano

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terra e l’utilizzo di questo sazio dell’edificogarantisce gli standard della direttiva BB5588 - parte 7. Da questo livello si sviluppano le tre scale aprova di fumo con ventilazione naturale emeccanica; poiché, salendo, la sezione si ri-duce, una delle scale termina al livello 14 ri-spetto ai 78 complessivi. Questa configura-zione discende dalle ipotesi di base rispettoalla quale è stato progettato l’edificio.

Strategia d’esodo. Impianti di rilevazione e segnalazione incendi

Aspetti generali - L’edificio, nel suo com-plesso e per le funzione nello stesso insedia-te, è stato progettato seguendo una strate-gia che prevede l’evacuazione per fasi: leprime persone ad essere evacuate sonoquelle con ridotta capacità motoria e quellepresenti al piano soggetto all’incendio. Suc-cessivamente è prevista l’evacuazione dei ri-

manenti piani a intervalli di tempo pianificati.I livelli 01 e 02 sono indipendenti dal punto divista del sistema delle vie d’esodo dell’edifi-cio e vengono evacuati simultaneamente.L’area di vendita al livello della Joiner Streete il correlato centro commerciale vengonoevacuati simultaneamente, a seguito dell’at-tivazione dell’impianto di rilevazione e se-gnalazione incendio quindi indipendente-mente dall’esodo dell’edificio.La gestione dell’emergenza prevede la scon-nessione dei flussi della metropolitana ri-spetto a quelli verso la quota di accesso al-l’edificio.Il sistema risulta conforme alle indicazioni dicui alla BS 5839-1 che definisce particolaricaratteristiche dei terminali impiantistici al fi-ne di permettere agli occupanti di esserepronti già dai primissimi istanti in cui un in-cendio si origina.

Uffici - A causa della modesta distanza deipercorsi d’esodo dei piani degli uffici, è pre-

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Caratteristiche dell’edificio

• Altezza 306 metri (72 piani pubblici su 87 piani complessivi)

• Superficie complessiva (lorda) 126.712 mq (83.104 mq netti)• Uffici (livelli 4-28) 55.277 mq• Ristorante (livelli 31-33) 2.608 m• Hotel (livelli 34-52) 189.037 mq (200 camere

della catena Hotel Shangri-La)• Residenziale (livelli 53-65) 5.788 mq• Galleria panoramica (livelli 68-72) 1.391 mq• Parcheggio 48 posti auto• Ascensori 44 ascensori + scale mobili

visto un sistema di rilevamento incendio deltipo a indirizzamento, integrato, anche in re-lazione alle funzioni, con le seguenti ulteriorifunzioni:• allarme vocale• un sistema di interfono per permettere la

comunicazione tra il centro di gestionedelle emergenze della torre, al livello dell’ingresso, e un addetto antincendio previ-sto gestionalmente ad ogni piano dellastessa torre

• pulsanti di chiamata interfonica di allarmeinstallati in adiacenza alle uscite di sicu-rezza al livello dell’uscita esterna in colle-gamento con il centro di coordinamento

• la terrazza al livello 14 fornita è dotata disistemi di allarme ottico acustico

• Ritardo nell’attivazione della chiamata au-tomatica dei Vigili del fuoco, dovuta alleprocedure interne atte a verificare l’effetti-va esistenza di un principio d’incendio

• Sistema di segnalazione, per le personecon disfunzioni uditive, attraverso l’uso disegnali visivi luminosi del tipo “strobo”.

Ogni piano è dotato di un sistema di estra-zione meccanica dei fumi che viene attivatoin caso di attivazione dall’allarme antincen-dio al piano. L’impianto di rilevazione incendi è esteso atutte le cavità e altri spazi nascosti che po-trebbero essere origine di un incendio.Risultando l’edificio di altezza superiore ai 30metri, in attuazione dela Section 20 del codi-ce [LDSA] richiede che il sistema sprinklersia installato a copertura totale di tutti glispazi dell’edificio.

Area commerciale (Joiner Stre-et) - In aggiunta a quanto pre-visto per le aree destinate agliuffici si è altresì previsto che:• L’attivazione del sistema di

rilevamento incendi e di al-larme comporterà la chiu-sura automatica delle ser-rande tagliafuoco (si trattadella versione UK delle por-

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Schizzo del progetto della Torre

te tagliafuoco nella configurazione a ser-randa) che separeranno la torre dalla bi-glietteria dell’adiacente stazione dellametropolitana. Contemporaneamente siavrà l’arresto delle scale mobili che scen-dono dal piano strada al piano interratodel centro commerciale; mentre le scalemobili che salgono verso la strada conti-nueranno a funzionare.

• L’attivazione del sistema di rilevazione in-cendio e di allarme attiveranno il segna-le EDNE (Emergency Do Not Enter) loca-lizzato agli ingressi dell’area commercia-le, impedendo alle persone di entrare inun’area che può essere soggetta al feno-meno dell’incendio.

Locali impianti - In aggiunta ai livelli ordinaridi protezione queste aree a causa dell’eleva-to rumore di sottofondo sono dotate di si-stemi visivi di tipo strobo.

In generale - In aggiunta ai livelli ordinari diprotezione il progetto prevede che:• Il sistema di allarme antincendio è inter-

facciato con tutti i servizi impiantistici aservizio dell’edificio attivando la chiusuradelle serrande tagliafuoco onde prevenirel’estensione dell’incendio attraverso lecondotte di ventilazione

• il sistema di estrazione meccanica dei fu-mi all’interno dell’edificio viene attivatodal sistema di rilevazione incendio riferitoal piano in cui si è manifestato l’evento

• il sistema di rilevazione incendio è con-nesso agli ascensori all’interno dell’edifi-co e li riporterà al livello del suolo (L01) incaso di incendio

• per garantire un’adeguata gestione delprocesso di evacuazione, il pannello dicontrollo del sistema di allarme antincen-dio è riportato alla sala controllo ubicataal livello del suolo

• tutti i segnali di comando attivabili attra-verso un interruttore presente all’internodell’edificio ha un rimando operativo an-che all’interno della centrale di controlloantincendio

• tutti gli spazi risultino protetti con impian-to sprinklers, trattandosi di un edificiocon altezza superiore a 30 metri.

Sistema delle vie di esodo orizzontali

Uffici - L’edificio è stato progettato, dal pun-to di vista distributivo, con una densità pari a10 mq/persona. Nell’ambito della sicurezza antincendio,l’edificio è stato progettato considerando 8mq/persona. Questa densità comporta il numero e la lar-ghezza delle vie di esodo orizzontali.La terrazza esterna presente al livello 14 puòessere usata per diverse attività con la limi-tazione che l’affollamento fra terrazza ed uf-fici non può eccedere le 237 unità.Nel calcolo delle uscite, una di queste nonstata considerata per simulare l’impossibilitàdi suo utilizzo in caso d’incendio. Le distanze di percorso massime sono :• nel caso di una sola via di fuga

18 metri• nel caso di almeno due vie di fuga

45 metri.

La valutazione condotta ha dimostrato che ilfattore che regola la fuga è il tempo della co-da davanti alle vie di uscita e, su questa base,la distanza di esodo non impatta sul tempo diuscita dal piano. La reception degli uffici saràdotata di tornelli che si sbloccheranno in ca-so di allarme.

Sistema delle vie di esodo verticali

In generale - Poiché l’edificio è stato proget-tato secondo una strategia di evacuazione afasi; conseguentemente il numero e la lar-ghezza delle scale è inferiore a quello richie-sto ordinariamente.ADB raccomanda un numero minimo diuscite pari a larghezza = (Px10)/100 dove P

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è il numero di persone presenti nel pianomaggiormente occupato.Quando gli occupanti entrano in un percorsoprotetto questi devono poterlo percorrere fi-no al luogo sicuro esterno.Tutte le scale collegate ad un’uscita finale at-traverso un corridoio protetto devono con-durre direttamente all’esterno. I richiamati corridoi protetti hanno una lar-ghezza pari a 1200+500=1700 mm (500 mmservono per l’accesso dei Vigili del fuoco). Qualsiasi locale si affacci su uno dei corridoiprotetti è dotato di una zona filtro.

Evacuazione persone disabili - L’evacuazio-ne delle persone disabili è responsabilità delmanagement e la procedura di evacuazionenon deve fare affidamento alla squadra diemergenza. I locali rifugio sono localizzati inprossimità alle scale di fuga garantendo unadimensione minima pari 900x1400mm; que-sti devono essere attrezzati con un sistemadi comunicazione a doppia via connesso al-la control room. In relazione alla tipologia dell’edificio sonostati previsti due rifugi per piano; inoltre èprevisto che gli ascensori antincendio vega-no utilizzati per l’evacuazione dei disabili se-

condo una specifica e puntuale strategia diintervento. Gli ascensori antincendio si muo-vono all’interno di una struttura R120, condoppia alimentazione ed equipaggiati con si-stema di arresto manuale.

Luci di emergenza - Tutte le vie di esodo so-no dotate di un adeguato impianto di luci diemergenza; in particolare le luci delle scaledi esodo devono essere collegate su unospecifico e indipendente circuito anche conriferimento alle altre luci di emergenza pre-senti a copertura delle aree dell’edificio (se-condo la BS 5266-1).

Propagazione interna dell’incendio

Le previsioni progettuali attengono gli aspet-ti di seguito descritti.

Rivestimenti a parete e soffitto - I materiali in-stallati hanno seguito la seguente logica discelta circa le caratteristiche di reazione alfuoco:• per le stanze inferiori

a 30 mq = classe D-s3,d2• per le stanze superiori

a 30 mq = classe C-s3,d2• per gli spazi di circolazione = B-s3,d2

Struttura - La struttura dell’edificio si sviluppasu una fondazione a pali al di sopra dellaquale si innalza una struttura reticolare in ac-ciaio intorno ai cores in cemento armato. Tutti gli elementi strutturali hanno un valore diresistenza al fuoco pari a R120; è stata co-munque realizzata una valutazione secondo iprincipi del fire engineering per valutare le ef-fettive esigenze di protezione di tutti gli ele-menti componenti la struttura dell’edificio.Secondo tale logica, ad esempio è stato de-finito che le strutture di sostegno della scalae della scala mobile, che arrivano al livello 2dalla reception, non risultino protette al fuo-co tenuto conto sia del basso carico d’in-cendio sia perché queste non fanno partedel sistema delle sistema delle vie d’esodo.

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Separazioni - Pareti e soffitti - Il numero dicompartimenti realizzato prevede che:• ogni piano (inclusi gli interrati), costituen-

do un comparto, ha una resistenza al fuo-co non inferiore a 120 minuti

• ogni parete che separa distinte attività hauna resistenza al fuoco non inferiore a120 minuti

• i locali definiti a “speciale pericolo di in-cendio” devono essere racchiusi con ele-menti aventi una resistenza al fuoco noninferiore a 30 minuti

• le aree a “speciale rischio d’incendio”quali i locali, trasformatori elettrici, cen-trali termiche, locali generatori e depositicombustibile devono avere una resisten-za al fuoco non inferiore a R 240

• i nuclei tagliafuoco devono essere R120• i condotti e cavedi verticali devono esse-

re R120 (compartimenti verticali)• ogni attraversamento di parete R120 deve

essere opportunamente sigillato (collari, …)• la presenza di una tenda tagliafuoco da-

vanti all’ascensore antincendio a prote-zione sia dei passeggeri sia dell’azionedelle squadre antincendio.

Trattandosi di una strategia di esodo per fasi,è necessario che tutti i collegamenti verticalisiano raggiungibili attraverso una zona filtro.

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The Spike

Apartmments

Spa

Hotel

Restaurant

Shard offices

Underground retail

London Bridge Place offices

Public piazza

Roof terracesLondon Bridge Place concourse level office entrance

Concourse level Shard office entranceJoiner Street Underground&Retail access

St Thomas Street hotel&residential entrance

Viewing galleriesand function rooms

Sezioneesemplificativadelle Torre

Sezione complessiva delle Torre con l’individuazione delle funzioni

Spazi confinanti - La linea divisoria tra torre estazione metro sarà R240.

Spazi nascosti - Le cavità tra pelle esterna epareti e solai compartimentali devono esse-re dotate di barriere al fuoco R120, posizio-nate ad intervalli regolari. Le cavità generatedal sistema facciata devono garantire unaprestazione I30. Negli spazi celati sopra icontrosoffitti, si devono prevedere barriereogni 40 (uffici) e 20 metri (spazi restanti).

Propagazione esterna dell’incendio

L’edificio dista dagli altri fabbricati 6 metri.Poiché ogni piano è un compartimento e

l’edificio è coperto interamente da impiantosprinkler, tale distanza consente di avere lafacciata non protetta al 100 %, (BR187: ex-ternal fire spread 1991).

Sistema di estrazione fumi

In accordo con gli standard presi a riferi-mento si è previsto un impianto di estrazionefumi a servizio di tutti i piani, con un numerodi ricambi pari a 6 volumi d’aria/ora. Il siste-ma funzionerà in uno dei seguenti casi:• quando gli sprinklers si attivano• I Vigili del fuoco lo attivano manualmente• Il fumo viene rilevato all’interno dei con-

dotti ad ogni piano.

Filtri antincendio - Per evitare l’ingresso difumo nelle scala antincendio e permetterel’intervento dei Vigili del fuoco il progettoprevede un vano di ventilazione naturale di3m2, secondo la BS5588-5, oppure un siste-ma di ventilazione meccanica. Le scale sono dotate in sommità di un’aper-tura pari 1.5 m2 Il sistema complessivo diestrazione fumi ai piani e di protezione del-le scale è stato verificato attraverso il ricor-so ad un modello 3D.

Area commerciale (Joiner Street) - Anchequeste aree sono dotate di un sistema diestrazione meccanica dei fumi valutato an-che in razione alle caratteristiche dei negozirispetto all’area di circolazione attraversol’uso di specifici plenum. Per impedire lapropagazione del fumo nel plenum, sonostati posizionati tre sezionamenti, con barrie-re R60. Nel caso di incendio all’interno deinegozi, il fumo entra, attraverso il controsof-fitto, nel plenum, e da li viene estratto attra-verso i condotti di estrazione. È stato prescritto che i controsoffitti a caricodei negozianti garantiscano una percentualedi fori pari al 25% della loro superficie in mo-do da consentire al fumo di passare nello spa-zio confinato superiore e da lì, venire estratto.

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La struttura principale della torre è costituita da un nucleo in calcestruzzo che ospita gli ascensori e le scale del sistema delle vie d’esodo. Il collegamento fra i vari livelli è garantito da 44 ascensori singolio a doppia cabina che consentonodi raggiungere le funzioni chiavecon gli accessi dal livello della strada e dalla stazione

L’intervento dei Vigili del fuoco

L’edificio è dotato di rete antincendio inpressione con accessibilità per l’autopompaentro 18 metri dall’edificio. La riserva idrica è stata commisurata per ga-rantire il contemporaneo funzionamento siadell’impianto sprinkler che di quello degliidranti. L’accesso all’edificio è garantito su tutto ilperimetro del fabbricato.

Idranti soprasuolo - Essendo l’edificio inseri-to fra gli altri fabbricati esistenti si è optatoper considerare sufficienti quelli presenti aservizio della rete cittadina.

Naspi - Sono stati sistemati in adiacenza al-le scale di sicurezza e garantire la coperturadi tutto il piano. La lunghezza delle mani-

chette è pari a 30 metri; queste è previstoche possano essere usate dagli occupantiper le prime operazioni di estinzione. Tuttavia, poiché si è visto che se usano lemanichette, non scappano, il governo ingle-se ha escluso l’uso delle manichette tra leprime misure di antincendio indicando chedevono essere utilizzati gli estintori.

Centro controllo - Si trova al livello dell’ac-cesso all’edificio in modo da risultare acces-sibile ai vigili del fuoco.

Percorsi antincendio (nuclei di accesso) -Ogni percorso antincendio prevede:• una scala antincendio di larghezza mini-

ma pari a 1100 mm e con una ventilazio-ne superiore pari a 1,5 mq

• un ascensore antincendio con doppia ali-mentazione che sbarchi attraverso un filtro

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Ziggiotto & C. srl Viale del Lavoro 37055 Ronco all'Adige (VR) ITALY tel. +39 045 7000427 fax +39 045 6609022 e-mail: ziggiotto@ziggiotto.it web: www.ziggiotto.it

Tranquilli,c’è Ziggiotto.

Idranti a muro

Materiale pompieristico

Idranti sopra e sottosuolo

Impianti Sprinkler

Raccorderia scanalata

Materiali intumescenti

• un filtro che abbia una superficie minimapari a 5 mq e non superiore a 20 mq, ven-tilata in maniera tale da inibire l’ingressodei fumi

• un attacco antincendio all’interno dei filtri.

Fire Safety Management

Per garantire la complessiva gestione di unsistema così complesso è stata previstal’istituzione di un servizio di Fire Safety Ma-nagement la cui attività si basa sui seguentiprincipi:• assicurare una strategia di management

sul posto per l’evacuazione delle personedisabili

• assicurare che esista una valutazione delrischio d’incendio

• assicurare che i sistemi siano testati emanutenuti.

Safety Management System: un modello ita-liano per lo sviluppo della sicurezza a sup-porto delle attività di property management La sicurezza, ovvero il Safety Management èoggi, a tutti gli effetti, una disciplina fondan-te del Real Estate Management. Il SafetyManagement rientra nelle attività che vengo-no gestite dal Property Manager in un conte-sto nel quale la sicurezza ha mutato profon-damente i suoi valori distintivi.Da corpo di procedimenti e strategie autore-ferenziali, ovvero adempimenti e prestazionidi legge, applicabili ad ogni modello organiz-zativo, come comunemente inteso, ad attivi-tà strategica. Il Safety Management, attraverso lo studio ela profonda conoscenza delle strategie di si-curezza e delle peculiarità dell’organizzazio-ne destinataria finale del servizio, diventa peril Cliente il motore dell’evoluzione integratadel proprio modello organizzativo sia nelleattività di Property Management e sia in rela-zione a complessi processi di change mana-gement. Non sicurezza per un modello, dunque, masicurezza nel modello: questo è, oggi, il verovalore del Safety Management System. La sicurezza è condizione fondamentale diesistenza e di sviluppo per ciascun soggetto eper l’intero sistema economico-produttivo concui interagisce. Il modello di gestione, d’avan-guardia e distintivo, Safety Management Sy-stem, al quale l’autore ha lavorato, testandolosul campo in prima persona, individua ruoli eresponsabilità, procedure chiare, ripercorribilie verificabili. In altri termini, l’obiettivo fondamentale delSafety Management System è tutelare effi-cacemente la Proprietà e la sua Direzione,ovvero tutti i soggetti dalla stessa delegata,rispetto alle responsabilità correlate conl’adempimento alle disposizioni in materia diprevenzione, protezione e sicurezza vigentisul territorio nazionale, mediante l’adozionedi un sistema di gestione integrata governa-

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Vista della Torre dalla strada

to da una struttura organiz-zativa d’avanguardia.Le prestazioni che caratte-rizzano il Safety Manage-ment devono essere alli-neate in continuo e a tutti ilivelli alle best practice in-ternazionali; devono punta-re su risorse di elevato pro-filo professionale e signifi-cativa esperienza maturatasul campo; devono sapervalorizzare un approcciomultidimensionale integra-to con competenze di realestate management (asset,property e facility), di quali-ty management basato susupporti informatici di ge-stione evoluti e innovativi;devono garantire flessibilitàe modularità al sistema digestione della sicurezzamediante la progressivaapplicazione del modello alvariare del perimetro degliedifici e degli spazi fruiti,con l’obiettivo di evitareche si verifichino situazioniindesiderate quali, a titoloesemplificativo, incidenti operdite economiche.I modelli Safety Manage-ment System sono stati ori-ginariamente sviluppati inrealtà complesse e conno-tate dalla presenza di fortifattori di rischio e, pertanto,costituiscono dal punto divista strategico, organizza-tivo e gestionale il modelloper eccellenza più sicuroda applicare nelle situazioniedificate caratterizzate daforte complessità sia in re-lazione alle funzioni svoltee sia in relazione alla rile-vante presenza di pubblico.

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