Prof. Ing. Antonio Incerti Dott. Fabio Mastantuono SLIDES - ESTIMO VERSIONE PROVVISORIA.

Prof. Ing. Antonio Incerti

Dott. Fabio Mastantuono

SLIDES - ESTIMO

VERSIONE PROVVISORIA



CONCETTO DI ESTIMO

Disciplina che ha per oggetto la determinazione del valore di beni materiali e delle relative rendite.



CONCETTO DI RENDITA

La rendita riferita ad un bene materiale è il corrispettivo, generalmente in denaro ordinariamente offerto in cambio dell’ utilità derivante dalla disponibilità del bene per un determinato periodo di tempo.



CONCETTO DI BENE (Economico)

Oggetto dotato di caratteristiche qualitative capaci di restituire al soggetto che ne ha la disponibilità delle utilità suscettibili di apprezzamento economico. Le utilità sono ritraibili dal bene economico per il periodo di vita utile del bene. La vita utile è il periodo in cui le caratteristiche qualitative del bene sono presenti e fruibili.



CONCETTO DI ONERE MANUTENTIVO

INTERVENTO (ATTIVITA’) VOLTO AD

ASSICURARE PERMANENZA E LA FRUIBILITA DELLE CARATTERISTICHE QUALITATIVE PROPRIE DI UN BENE.

L’ONERE SOSTENUTO E’ ELEMENTO SUSCETTIBILE DI VALUTAZIONE ECONOMICA



ANALISI VALUTATIVA

INDIVIDUAZIONE ED ANALISI DELLE QUALITA’SPECIFICHE DEL BENE:

• ANALISI DELLE UTILITA’ GENERATE PER IL POSSESSORE (Presenti e Future)

• ANALISI DEGLI ONERI COLLEGATI AL POSSESSO (Presenti o Future)

• ANALISI DEL MERCATO



SENSO DELL’APPROCCIO MATEMATICO FINANZIARIO



VALORE DI MERCATO

• “Valore di Mercato” indica il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) della Proprietà. Il Valore di Mercato è determinato nel presupposto dei seguenti assunti:

• la libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza condizionamenti coercitivi della volontà;

• una ragionevole conoscenza di entrambi i contraenti dei possibili usi e delle caratteristiche della Proprietà, nonché delle condizioni esistenti sul libero mercato;

• l’ipotesi che la Proprietà sia offerta sul libero mercato per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un compratore.



Metodologie valutative

• Metodo del Mercato o Comparativo(Market Approach)

• Medodo del Reddito o Finanziario(Income and DCF Approach)

• Medotodo del Costo(Cost Approach)

• Metodo della Trasformazione(Development Approach)



Metodo Comparativo (o del Mercato)

• basato sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali.



SALES COMPARISON APPROACH



Metodo del reddito o finanziario (DCF, Discounted Cash-Flow)

Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati , basato:

1. sulla determinazione, per un periodo di “n” anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della Proprietà;

2. sulla determinazione del Valore di Mercato della Proprietà mediante la capitalizzazione in perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto

3. sull’attualizzazione, alla data della valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa).



Metodo del Costo

Metodo basato sulla determinazione di tre elementi:

1.Determinazione valore dell’ area

2.Determinazione del costo di costruzione

3. Applicazione di fattori di deprezzamento



Metodo della Trasformazione

Metodo basato sull’attualizzazione, alla data della valutazione, dei flussi di cassa generati dall’operazione immobiliare nell’arco di tempo corrispondente alla sua durata.



Definizioni:

INTERESSE (I): compenso che gli investitori richiedono per accettare la carenza di disponibilità di un determinato ammontare finanziario (C) per un determinato lasso di tempo.

0 1

C C+I

t



TASSO D’INTERESSE (i): esprime in termini percentuali il compenso richiesto dagli investitori ed è riferito ad un determinato lasso di tempo.

C

Ii



Esempio:

C=100€I =10€ Tasso d’interesse

a un anno

%101.0100

10i



REGIME dell’INTERESSE SEMPLICE:

per ogni anno si aggiunge una maggiorazione costante I = i*C, ovvero una percentuale prefissata della somma iniziale.Non viene computato alcun interesse sugli interessi generati.

nkikCkV , ... ,2 ,1 ),1()(



REGIME dell’INTERESSE COMPOSTO:

per ogni anno si aggiunge una maggiorazione uguale ad una percentuale costante della somma accumulata all’inizio dell’anno precedente.Quindi alla scadenza del periodo l’interesse pagato è reinvestito al fine di generare ulteriori interessi nei periodi seguenti.

nkiCkV k , ... ,2 ,1 ,)1()(



Tabella

ANNIvalore

iniziale+ interesse =

valorefinale

valoreiniziale

+ interesse =valorefinale

1 100 + 10 = 110 100 + 10 = 1102 110 + 10 = 120 110 + 11 = 1213 120 + 10 = 130 121,00 + 12,10 = 133,104 130 + 10 = 140 133,10 + 13,31 = 146,41

10 190 + 10 = 200 236 + 24 = 26020 290 + 10 = 300 612 + 61 = 67350 590 + 10 = 600 10.672 + 1.067 = 11.739100 1.090 + 10 = 1.100 1.252.783 + 125.278 = 1.378.061200 2.090 + 10 = 2.100 17.264.116.042 + 1.726.411.604 = 18.990.527.646215 2.240 + 10 = 2.250 72.116.497.132 + 7.211.649.713 = 79.328.146.845

INTERESSE SEMPLICE INTERESSE COMPOSTO

Valore di 100€ investiti ad un tasso d’interesse sia semplice che composto del 10%



TASSI - OPERAZIONI

I tassi non si sommano (o sottraggono) mai direttamente tra di loro (l’operazione non sarebbe “finanziariamente significativa”).L’operazioni da eseguire sono:

iA + iB [(1+ iA)*(1+ iB)]-1iA - iB [(1+ iA)/(1+ iB)]-1

In particolare:i=tasso d’interesse nominale, r= tasso d’interesse reale,p=tasso d’inflazione:

10011

1

p

ir



PERIODI DI CAPITALIZZAZIONE



Fattore di sconto:

Esprime il valore attuale di un euro ricevuto alla fine di un periodo di tempo.

1)1(1

1

i

iscontodiFattore

oggi

1 €?



Costo opportunità del capitale

È il rendimento (tasso d’interesse) atteso da un investimento specifico piuttosto che da un investimento con rischio assimilabile a zero.



Variabilità del tasso d’interesse

Alternative di investimento equivalenti (per rischio/vincoli)

Investimento privo di rischio, oggi circa il 3% a 5 anni. Es:Titoli di StatoInvestimento immobiliare con rischio basso, oggi circa il 4,5%. Es: Retail in centro storico a RomaInvestimento immobiliare con rischio medio alto, oggi circa 8%. Es: Immobile direzionale in località periferica non collegato



WACC (weighted average cost of capital)

• Il tasso utilizzato per l’attualizzazione viene comunemente scelto sulla base del metodo del WACC (weighted average cost of capital) che tiene conto dei costi combinati delle fonti di capitale investito netto (capitale di debito e capitale di rischio)



PRESENT VALUE (PV)

Il Valore Attuale di una serie di flussi di cassa:

tt

t

i

CPV

)1(

(deve tener conto di un tasso di sconto riferibile ad iniziative economiche equivalenti)

Valutare un flusso di cassa mediante l’applicazione dell’interesse composto.



Net Present Value (NPV)

Il valore attuale netto è ottenuto sottraendo al valore attuale di un determinato progetto l’investimento richiesto

00)1(

Ci

CCPVNPV

tt

t

Il NPV può anche esprimersi in termini di tasso di rendimento (es.: ha un NPV del 6% sul capitale investito)



Tasso di rendimento reale e nominale

•TASSO DI RENDIMENTO NOMINALE:(a moneta corrente) non tiene conto di quanto il montante che verrà restituito al termine dell’investimento varrà in termini di potere d’acquisto (non tiene conto pertanto dell’inflazione)•TASSO DI RENDIMENTO REALE: tiene conto dell’inflazione



Esempio:

1000 € investiti al tasso nominale del 10% al termine del periodo di un anno sono pari a 1100 €.Se teniamo conto della perdita del potere d’acquisto in ragione del 5% annuo, abbiamo un tasso effettivo di rendimento reale X pari a: X=(1+0.1)/(1+0.05)-1=4.76%



Esempio di costruzione di un tasso di

interesse per una valutazione immobiliare

(Build Up Approach)



Esempio di computo dei tassi



DISCOUNTED CASH FLOW



Esempi di flussi di cassa collegati ad investimenti immobiliari

- DCF in una operazione di acquisto in blocco- DCF in una operazione di trasformazione



Tasso di rendimento interno (Internal Rate of Return)

Qual è il tasso con il quale il VALORE ATTUALE NETTO dell’investimento effettuato è pari a 0 (non ha utili).

Più è alto e più l’investimento è convincente.



L’IRR è il tasso che verifica la seguente equazione: (dove CF- : Flussi di cassa negativi

CF+ : Flussi di cassa positivi NPV: Net Present Value)

n

tt

tn

tt

t

IRR

CF

IRR

CF

00

011

0 1 2 3 4

CFt - 1000 +500 +400 +300 +100

437 IRR =14,5% 305 IRR=14,5% 200 IRR =14,5% 58 IRR =14,5% NPV = 0

Internal Rate of Return



• se l’IRR di un progetto supera il costo delle risorse necessarie a finanziarlo, allora l’ investimento sarebbe in grado di generare un surplus dopo il pagamento del costo del capitale.

• se l’IRR del progetto è inferiore al costo delle risorse necessarie per finanziarlo,dall’ iniziativa deriverà una perdita per l’investitore.

Internal Rate of Return

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