2006

PROCURA DELLA REPUBBLICA

presso il Tribunale di Cremona

OGGETTO: R.G. notizie di reato n. 1144/05 (esposto 4.3.2004,

concernente presunte irregolarità e/o illegittimità relative ad una lottizzazione

residenziale in Comune di Solarolo Rainerio – CR -).

* * *

MEMORIA DEL CONSULENTE TECNICO DEL

PUBBLICO MINISTERO

* * *

SOMMARIO

1) PREMESSA.

1.1 Il mandato peritale

1.2 Le operazioni peritali. I sopralluoghi.

Le acquisizioni di documenti

2) I CONTENUTI DELL’ ESPOSTO

COMMENTATI DALLO SCRIVENTE

3) LE RISPOSTE AI QUESITI

4) CONCLUSIONI E FORMALITA’ CONCLUSIVE

5) APPENDICE (Elenco degli allegati)

1) PREMESSA

1.1.- IL MANDATO PERITALE.

In data 16 giugno 2006 il sottoscritto arch. Carlo Maria Buttini, iscritto dal

giugno 1972 all’Albo degli Architetti della Provincia di Milano, al n° 1908; dal

luglio 1981 all’Albo dei Consulenti tecnici presso il Tribunale Civile e Penale

di Milano, al n° 6184; dal febbraio 1986 al Ruolo dei Periti e degli Esperti

presso la CCIAA di Milano, al n° 1133; con studio in Milano, Ripa di Porta

Dr. Arch. Carlo Maria Buttini

Ripa di Porta Ticinese, 17

20143 Milano

Tel. e Fax 02.48100708

E mail arch.buttini@libero.it

- -

2

Ticinese, 17 - tel. e fax 02/48100708 - veniva incaricato dalla Procura della

Repubblica di Cremona, in persona del Sostituto Procuratore dr.ssa Cinzia

Piccioni, della consulenza tecnica di cui in epigrafe.

In pari data, dopo aver prestato il giuramento di rito, lo scrivente veniva a

conoscenza del quesito postogli; precisamente:

“ Esaminati gli atti del procedimento penale ed acquisita la documentazione

necessaria, accerti il consulente tecnico se l’iter relativo alla lottizzazione

c.d. “Spelta” e il Piano di Lottizzazione conseguente siano conformi alle

previsioni normative, al P.R.G. vigente, in regime di c.d. “salvaguardia”, e

alla variante di P.R.G. approvato, evidenziando ragioni di interesse pubblico

e/o tecnico per la soppressione dell’originario tracciato viabilistico;

accerterà altresì se l’area oggetto di lottizzazione abbia subito un incremento

di valore a seguito della variante predetta, confrontando le eventuali maggiori

possibilità scaturenti dal diverso assetto viario;

effettuerà altresì sopralluogo atto ad accertare lo stato dei luoghi con

riferimento particolare all’avanzamento dei lavori”.

Il sig. P.M. dava termine, per il deposito della presente consulenza, al 14

settembre 2006, successivamente prorogandolo, su istanza dello scrivente,

dapprima al 29 settembre 2006 e, infine, al 14 ottobre 2006.

1.2.- LE OPERAZIONI PERITALI, I SOPRALLUOGHI, LE ACQUISIZIONI DI DOCUMENTI.

Le operazioni peritali hanno avuto inizio il giorno stesso del conferimento

dell’incarico e del relativo giuramento, con un sopralluogo presso la

lottizzazione de qua ed un incontro con l’Esponente; successivamente, in data 27

giugno 2006, sono proseguite con un incontro con l’Esponente ed il suo tecnico

di fiducia geom. Amadio Balestreri -che hanno consegnato allo scrivente una

serie di documenti, in parte allegati alla presente memoria- ed un accesso

presso l’U.T.C. del Comune di Solarolo Rainerio, con un incontro col capo

dell’U.T.C., arch. Simona Castellini, cui lo scrivente ha fatto richiesta di un

cospicuo numero di documenti ed elaborati grafici -anch’essi in parte

allegati alla presente memoria-, che gli sono stati forniti, per il tramite

dell’avv. Roberto Ollari, difensore dell’indagato arch. Renzo Minelli, in data 3

luglio 2006.

Sono stati effettuati tre diversi sopralluoghi presso l’area de qua, in data 16

giugno, 27 giugno e 10 ottobre 2006.

2) I CONTENUTI DELL’ESPOSTO COMMENTATI DALLO SCRIVENTE

- -

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Per consentire a chi legge di meglio inquadrare la complessa problematica della

vicenda da cui ha tratto origine il procedimento in corso viene qui di seguito

riportato il contenuto letterale dell’esposto, seguito dalle considerazioni

dello scrivente a proposito di ciascun argomento trattato, purché attinente al

quesito posto dal sig. P.M.; è stata mantenuta, argomento per argomento, la

numerazione utilizzata dall’Esponente. Sono stati prese in considerazione tutte

le tematiche inerenti il merito della vicenda, non le questioni di carattere

giuridico, esposte al punto III, che esulano dalle competenze professionali

dello scrivente.

* * *

“1) Il sig. Spelta Ettore, unico titolare della Impresa Edile Spelta Ettore con

sede legale in Bonemerse, via Bassi 30 ...... ha presentato piano di

lottizzazione dell’area sita in Solarolo Rainerio Via Forte, approvato con

deliberazione comunale n. 19 del 27.6.2002.”

1.A.- L’iter procedurale di adozione e di approvazione del P.L.

Con delibera n° 3/2002 in data 26.2.2002 il Consiglio Comunale di Solarolo

Rainerio adottava il P.L. redatto dall’arch. Marta Torri (con studio in via

Bonomelli, 31 a Cremona) su incarico del sig. Ettore Spelta, proprietario

dell’area. Dopo il prescritto periodo di pubblicazione, non essendo pervenute -

nel periodo immediatamente successivo, come previsto dalla legislazione in

materia- osservazioni al P.L. stesso, il Comune di Solarolo Rainerio, con

delibera C.C. n° 19 in data 27.6.2002 lo approvava; il P.L. diventava così

pienamente operante nella sua qualità di Piano urbanistico esecutivo avente

valore e contenuto tecnico di Piano Particolareggiato di iniziativa privata; da

quest’ultima data scattava il periodo decennale entro cui il P.L. avrebbe dovuto

essere portato a definitivo compimento attraverso una serie di interventi

edilizi diretti, autorizzabili tramite Permessi di Costruire ex art. 10 del

D.P.R. n° 380 in data 6.6.2001.

Con la citata delibera C.C. n° 19/2002 l’iter procedurale di approvazione del

P.L. era da considerarsi definitivamente completato.

Il Piano esecutivo entrava così a far parte della programmazione urbanistica

comunale e come tale andava integralmente recepito da eventuali future Varianti

dello strumento urbanistico.

Al di là del merito, di cui ci occuperemo in seguito, l’iter procedurale

d’approvazione del P.L. appare corretto ed ineccepibile sotto ogni profilo

- -

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formale, incluso quello delle tempistiche di legge, senza che sia rilevabile

alcuna anomalia e/o irregolarità.

* * *

“2) Detto piano è contrastante con le norme di piano regolatore generale per

quanto attiene alla realizzazione delle strade.

In particolare il piano regolatore generale del Comune di Solarolo Rainerio

nella Tavola di Azzonamento ... prevede una nuova strada di progetto con

conformazione rettilinea in lato nord del comparto di P.L. che collega la Via

Forte con andamento est-ovest fino a raggiungere il lato ovest dell’abitato.”

2.A.- Le previsioni normative della strumentazione urbanistica vigente all’epoca

del deposito dell’istanza di adozione del P.L.

Al momento del deposito dell’istanza di adozione del P.L. in questione non

vigeva in Comune di Solarolo Rainerio alcun regime cosiddetto “di salvaguardia”,

ai sensi della Legge 3.11.1952 n° 1902, ma era vigente ed operante, ad ogni

effetto di legge, il P.R.G. a firma arch. Gabriella Paloschi (a suo tempo

approvato con delibera Regione Lombardia n° 27647 in data 24.9.1992), come del

resto esplicitamente specificato nella premessa contenuta nella Convenzione

stipulata in data 15.11.2002 tra l’A.C. ed il lottizzante (v. allegato B, pag.

2).

In sostanza, il controllo sull’ammissibilità delle istanze e sui contenuti

specifici del P.L. non andava effettuato confrontando le previsioni del PRG

vigente e di quello eventualmente adottato, usufruendo di volta in volta delle

previsioni e delle norme più restrittive -utilizzando cioè il cosiddetto

controllo “a doppia griglia”-; infatti l’adozione (provvedimento amministrativo

che introduce ipso facto il regime cosiddetto “di salvaguardia”) della Variante

Generale redatta dall’arch. Renzo Minelli è successiva, e non di poco; essa

risale all’aprile 2004 (delibera C.C. n° 13 in data 28.4.2004).

In seguito al provvedimento di adozione di tale Variante il Consiglio Comunale

di Solarolo Rainerio, dopo aver accolto o controdedotto o respinto, in tutto o

in parte, le osservazioni depositate dopo il periodo di esposizione e dopo aver

recepito le prescrizioni di cui alla delibera G.P. di Cremona n° 561 in data

9.11.2004, approvava definitivamente la Variante Generale con delibera C.C. n°

37 in data 14.5.2005.

Ciò premesso, esaminiamo nel dettaglio -ai paragrafi successivi- le previsioni

normative del P.R.G. vigente all’epoca del deposito del progetto del P.L.; tale

- -

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strumento urbanistico è rimasto operante ad ogni effetto di legge durante tutto

l’iter procedurale di approvazione del P.L., iter conclusosi con la delibera

C.C. n° 19 in data 27.6.2002 (come già esposto al precedente paragrafo 1.A.), in

epoca in cui la Variante Generale del P.R.G., di cui sarebbe stato incaricato

l’arch. Minelli, era ancora in mente Dei.

L’area de qua, costituita da una sola particella (n° 203 del foglio n° 5 della

mappa del Comune di Solarolo Rainerio), risulta interamente azzonata come “Zona

territoriale omogenea C di espansione”, soggetta a intervento urbanistico

preventivo attuabile mediante la predisposizione, il deposito e la successiva

approvazione di un Piano di Lottizzazione convenzionato.

2.A.1. - Le previsioni viabilistiche del P.R.G. del 1992

Negli intendimenti del progettista del P.R.G., arch. Gabriella Paloschi, la

porzione di territorio comunale posta a Nord della Strada provinciale

“Giuseppina” andava riorganizzata, sotto il profilo viabilistico, mediante la

formazione di una serie di strade “di nuova previsione” atte ad assumere “un

preciso carattere di distribuzione interna delle zone residenziali”.

In altre parole, queste arterie urbane in progetto avrebbero dovuto per lo più

disimpegnare le aree su cui maggiore sarebbe stato il futuro carico insediativo

residenziale ipotizzato dallo stesso strumento urbanistico generale; e, in

effetti, il loro tracciato era ubicato nelle immediate prossimità delle aree di

completamento e di espansione residenziale.

Tra queste strade urbane era compresa l’arteria che avrebbe dovuto stabilire un

collegamento tra la via Forte ad Est e, ad Ovest, la biforcazione della S. P.

“Giuseppina”, dando origine ad una sorta di “circonvallazione urbana” attraverso

un tracciato, invero un po’ tortuoso data la presenza di numerose curve a 90°,

che avrebbe attraversato i quadranti Nord-Est e Nord-Ovest del centro storico

del Comune, fungendo da gronda atta a raccogliere il volume di traffico indotto

dagli insediamenti previsti nelle aree da essa raggiunte.

Tale strada è indicata sull’azzonamento (v. allegato C) con una simbologia

convenzionale a pallini, così come adottata dalla Regione Lombardia, indicante

un’arteria “di media importanza, con sede larga almeno m. 10,50”. Essa

attraversa il mappale n° 203, di proprietà del sig. Giuseppe Spelta, oggetto

dell’ I.U.P. (“intervento urbanistico preventivo”, per usare la stessa

terminologia di cui alle N.T.A.) concretizzatosi nel P.L. in questione.

2.A.2. - Gli indici planivolumetrici di zona

- -

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In sintesi le N.T.A. imponevano, per le zone “C” di espansione residenziale con

obbligo di I.U.P., il rispetto dei seguenti indici :

a) It (indice di densità edilizia territoriale): 20.000 mc/ha

b) Q (massimo rapporto tra la superficie coperta dei fabbricati e l’area ad

essi asservita): 30%

c) H (altezza massima dei fabbricati): ml. 11,50

d) Dc ( distanza minima dai confini): ml. 5,00 oppure ml. 0,00

e) Ds ( distanza minima dagli allineamenti stradali): ml. 7,00

f) Df ( distanza minima tra i fabbricati): ml. 10,00

2.A.3 - La conformità, o meno, del P.L. alle previsioni del P.R.G. del 1992.

2.A.3.1. - L’assetto viario e la questione del vincolo preordinato

all’esproprio.

La strada conformata ad “omega rovesciato”, così come progettata nel P.L.

approvato ed attualmente in fase di realizzazione (cfr. la tavola 3 -

“Planivolumetrico di massima”, allegata sub D alla presente memoria), ha

dimensioni congrue se considerata “strada di lottizzazione”, insufficienti se

considerata “strada di P.R.G.”, cioè alla stregua di una variante della tranche

dell’anello di collegamento tra la via Forte e la biforcazione della S.P.

“Giuseppina”; il progetto, così come in effetti è stato realizzato, prevedeva un

calibro complessivo, comprensivo del marciapiede, di ml. 9,00 mentre, come

abbiamo visto al precedente paragrafo 2.A.1., il calibro della strada di P.R.G.

era stato previsto in ml. 10,50.

Dall’osservazione della realtà dei luoghi si può ricavare la convinzione che

l’arteria in questione abbia, nel concreto, surrettiziamente riassunto in sé

entrambe le funzioni, sia di “strada interna al P.L.” che di “strada di P.R.G.”;

di quest’ultima, peraltro, non è stata prevista la prosecuzione in direzione

Ovest, in contrasto con le finalità esplicitamente perseguite dall’estensore del

P.R.G., essendo stata conclusa a cul de sac o a fondo cieco che dir si voglia

(v. ancora l’allegato D).

Le N.T.A. del P.R.G. in vigore, al paragrafo 7.3.5., pag. 26, prevedevano la

possibilità, all’interno dei P.L., di “...modifiche agli allineamenti stradali

previsti e spostamenti delle aree pubbliche, purchè non ne vengano ridotte le

proporzioni e siano variate le finalità.” (v. allegato E).

Va premesso che nel concetto di “aree pubbliche” può essere a buon diritto

ricompresa una strada di P.R.G., destinata a far parte del patrimonio demaniale

- -

7

dell’Ente pubblico che la realizza direttamente o la acquisisce successivamente,

nel caso sia stata realizzata da privati nell’ambito di un convenzionamento

contestuale all’elaborazione di un piano urbanistico esecutivo.

Nella fattispecie, più che delle “proporzioni” (termine piuttosto vago allorché

riferito ad un allineamento stradale), appare evidente il mancato rispetto delle

dimensioni del calibro stradale, che è uno degli elementi che maggiormente

connotano un allineamento, determinando la distanza tra le rispettive fronti.

Altrettanto evidente è il fatto che le scelte operate nel P.L., con lo

“spostamento” (ovvero con la soppressione) dell’area destinata a

sede di un’arteria stradale di P.R.G.,

ne abbiano “variato le finalità”: anziché la

tranche di un anello, caratterizzato da due distinti e separati accessi

alla/dalla Strada Provinciale “Giuseppina”, gli elaborati grafici del P.L.

prevedono invece la realizzazione di un segmento terminale a cul de sac, senza

possibilità di prosecuzione e di innesto nella maglia viaria di futura

realizzazione, data la localizzazione di un’opera di urbanizzazione secondaria

-il parcheggio pubblico- all’estremità Ovest della strada stessa, a conclusione

del fondo cieco.

Quanto sopra, a parere di chi scrive, costituisce un’indubbia “variazione di

finalità” e quindi, sotto questo profilo, il P.L. appare d’acchito difforme

dalle previsioni di P.R.G.

E’ ben vero che resta tecnicamente aperta la possibilità di allacciare, con

modesto impegno sia finanziario che progettuale, la strada di P.L. alla maglia

viaria del P.R.G. Una tale modifica non potrebbe che andare a discapito di una

buona porzione del parcheggio pubblico; la superficie a parcheggio stralciata

andrebbe reperita altrove, modificando la composizione dei lotti e/o l’assetto

viario interno al P.L. e determinando la necessità dell’elaborazione, adozione

ed approvazione di una variante sostanziale al P.L. stesso.

* * *

C’è un secondo e importante aspetto della questione che va opportunamente messo

in risalto.

L’area di proprietà privata, occupata dal tracciato della strada di P.R.G., va

considerata soggetta, dal momento dell’adozione dello strumento urbanistico, a

vincolo preordinato all’espropriazione, in quanto area da destinarsi ad opera di

urbanizzazione primaria, ancorché il suo sedime non sia stato ancora

- -

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identificato nel dettaglio; va rilevato che, per contro, la sua superficie è -

nella circostanza- esattamente identificabile, data la dimensione Est-Ovest del

comparto (ml. 122) lungo il confine coi mappali n° 59 e n° 683 ed il calibro

della strada in progetto (ml. 10,50); tale superficie è perciò pari a mq.

1281,00.

Il vincolo espropriativo, a norma dell’ art. 2 della Legge 19.11.1968 n° 1187,

ha validità quinquennale.

Una volta imposto un vincolo in una certa epoca, in relazione a determinate

esigenze emerse in quell’epoca, può darsi, in via generale, che un Comune non

abbia i mezzi finanziari per poter realizzare l’opera pubblica prevista ovvero

identifichi e persegua, nel corso degli anni, altri e diversi obiettivi

prioritari dettati da mutate esigenze oggettive o da diverse scelte politiche;

accade quindi spesso che il vincolo permanga nella più assoluta inerzia

dell’Ente pubblico, inerzia che magari si protrae per lustri e per decenni e

talora accade che lo stesso vincolo venga (non necessariamente, è il caso di

aggiungere) riproposto pari pari nei successivi strumenti urbanistici.

Decorso il termine quinquennale (se il Comune non ha nel frattempo approvato una

dichiarazione di pubblica utilità, avviando la procedura espropriativa, ovvero

non ha posto in essere dei Piani attuativi -di iniziativa pubblica o privata,

in quest’ultima ipotesi debitamente convenzionati,- che possano consentire

l’acquisizione del compendio al demanio comunale) il vincolo decade.

Va precisato che, secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, tale

decadenza non ripristina la pregressa destinazione urbanistica, risalente magari

a vetusti e ampiamente caducati P. di F. (Programmi di Fabbricazione), e neppure

conferisce ipso facto all’area la destinazione delle aree adiacenti o

circostanti, ad libitum del progettista dello strumento urbanistico esecutivo in

cui l’area ricade; l’area interessata dal vincolo diviene invece, per così dire,

“bianca” ovvero cade in una sorta di “limbo normativo” che fa sì che essa

risulti ad ogni effetto priva di destinazione.

Rebus sic stantibus, è compito e interesse dell’Ente pubblico reiterare

eventualmente il vincolo con apposito provvedimento amministrativo (facoltà che

gli è consentita in qualsiasi momento, finché il P.R.G. è in vigore) ed è, per

contro, compito e interesse del privato proprietario depositare apposita istanza

volta ad ottenere la cosiddetta “riqualificazione urbanistica” dell’area già

soggetta a vincolo, riqualificazione che potrebbe, anche se non

- -

9

obbligatoriamente, conferire all’area una destinazione di zona identica a quella

assegnata all’una o eventualmente all’altra delle aree adiacenti, sempre che

questo non comporti uno splafonamento delle previsioni insediative complessive

ovvero un superamento di altri parametri cui gli indirizzi generali del P.R.G.

s’erano attenuti in fase di elaborazione.

Non risulta che alcuno di questi adempimenti sia mai stato posto in essere dal

Comune di Solarolo Rainerio e/o dal proprietario dell’area, sig. Ettore Spelta,

direttamente o per il tramite del suo progettista di fiducia, arch. Marta Torri;

la contemporanea inerzia dei due soggetti interessati alla destinazione

dell’area ha fatto sì che venisse a crearsi una situazione anomala, cioè la

persistenza in perpetuum, o quantomeno sino all’adozione di una Variante

Generale, di una specifica mancanza di destinazione dell’area stessa.

Nel vuoto normativo così venutosi a creare, l’edificabilità ex novo della

striscia destinata a sede stradale avrebbe dovuto ridursi (a seconda che fosse

interna od esterna al perimetro del centro abitato definito dall’ art. 17 della

Legge 6.8.1967 n° 765) a 0,03 mc/mq ovvero a zero, come prescritto dall’ art. 4

della Legge 27.1.1977 n° 10 per i Comuni sprovvisti di strumentazione

urbanistica generale, cui, nella particolare fattispecie e con stretto

riferimento all’area de qua, andava apparentato il Comune di Solarolo Rainerio,

secondo l’interpretazione data, tra l’altro, dalla sentenza n° 179 in data

20.5.1999 della Corte Costituzionale; questo sino alla data del 1° gennaio 2002,

giorno in cui l’entrata in vigore del D.P.R. 6.6.2001 n° 380 (art. 136) abrogava

il predetto art. 4 della Legge 10/1977, sostituendolo con l’ art. 9 - “Attività

edilizia in assenza di pianificazione urbanistica”; è il caso di precisare che,

almeno per quanto attiene a questa specifica questione, l’art. 9 ha reiterato in

buona sostanza le stesse disposizioni abrogate.

Appaiono perciò incauti o, per meglio dire, irregolari i provvedimenti di

adozione e di approvazione definitiva del P.L., così come redatto dall’arch.

Torri, in assenza -da parte dell’A.C.- di reiterazione del vincolo o di

accoglimento di apposita istanza di riqualificazione urbanistica depositata a

cura del privato.

La volumetria afferente la porzione d’area assoggettata al vincolo preordinato

all’esproprio non andava perciò computata o, al più, andava computata nella

misura minima consentita (0,03 mc./mq.), nel caso l’area fosse risultata

esterna alla perimetrazione del centro abitato di cui alla Legge 765/1971.

- -

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Lo scrivente non ha ritenuto di dover compiere approfondite ricerche in

proposito, data la ben modesta incidenza volumetrica (mq. 1281 x 0,03 = mc.

38,43, come vedremo nel prosieguo, al prossimo paragrafo) apportabile, in

aumento o in diminuzione, dal fatto che il sedime stradale fosse esterno od

interno alla perimetrazione poc’anzi menzionata.

Non solo : la superficie interessata dal sedime stradale non andava occupata da

alcuna costruzione, dato che, essendo priva di destinazione, non poteva essere

concettualmente considerata e concretamente utilizzata alla stregua di un’area

edificabile. I lotti n° 9 e n° 12, al contrario, occupano, con il loro “volume

edificabile”, buona parte del sedime stradale (cfr. ancora la tavola 3 del P.L.

allegata sub D), il che configura un’ulteriore irregolarità e inficia di

conseguenza, à cascade, tutte le scelte ubicazionali e dimensionali del P.L.,

come vedremo in seguito.

* * *

Non pare condivisibile la tesi, esposta negli scritti difensivi di più di un

Legale della difesa, a proposito della possibilità di variare, tramite la

semplice delibera di approvazione di un P.L. di iniziativa privata, l’assetto

viario stabilito dal P.R.G. vigente, una volta constatata e assodata la

decadenza del vincolo preordinato all’espropriazione.

L’ art. 2, comma h, della L.R. 23.6.1997 n° 23 prevede la cosiddetta “procedura

semplificata” per le “varianti relative a comparti soggetti a piano attuativo

che comportino una diversa dislocazione delle aree destinate a infrastrutture e

servizi”. Tale procedura, però, non consiste nella mera approvazione di un P.L.

contenente la variante urbanistica; l’A.C. deve, in ogni caso, seguire l’iter

espressamente previsto dall’ art. 3 della L.R. n° 23/1997 che, al comma 1,

stabilisce che ogni variante sia formalizzata tramite un apposito provvedimento

amministrativo, cioè una delibera C.C., che può essere contestuale alla delibera

di adozione del P.L. e deve esplicitare l’intrinseca natura di variante di Piano

dello strumento attuativo; inoltre, a norma dell’ art. 3, comma 24, lettera a

della L.R. 5.1.2000 n° 1 (che ha abrogato e sostituito gli artt. 5 e 6 della

predetta L.R. n° 23/1997) alla delibera deve obbligatoriamente far seguito, da

parte dell’A.C., una nutrita serie di adempimenti, specifici della “procedura

semplificata” ; infine la citata L.R. prevede, tra l’altro, che la variante

“...assume efficacia dalla data di pubblicazione sul B.U.R.L. dell’avviso di

deposito, ecc.”.

- -

11

Non vi è traccia, agli atti del Comune di Solarolo Rainerio e sul B.U.R.L., ne’

di una delibera C.C. congegnata ad hoc ne’ di alcuno degli adempimenti previsti

dalla L.R. n° 23/1997 e dalla L.R. n° 1/2000, che, a quanto risulta, sono stati

integralmente omessi.

Le uniche delibere C.C., con i pedissequi adempimenti, concernenti varianti

dello strumento urbanistico vigente, sono, in epoca susseguente, quelle relative

alla Variante Generale redatta dall’arch. Minelli nel 2004.

Va perciò affermato a chiare lettere che ne’ l’adozione ne’ l’approvazione di un

P.L. difforme dalle previsioni del P.R.G. vigente possono costituire ipso facto

una variante di P.R.G.; una variante urbanistica adottata tramite un P.L. può

invece trarre efficacia e validità soltanto dall’avvio e dalla conclusione, da

parte dell’A.C., di tutti gli adempimenti previsti dalla “procedura

semplificata” ex legibus n° 23/1997 e 1/2000.

2.A.3.2. - La volumetria realizzabile e il rispetto degli indici di zona.

La mancata rappresentazione della strada di P.R.G. nella tavola 2 - “Azzonamento

del P.R.G. vigente ” del P.L. (v. l’allegato F) e l’assenza di un attento

controllo in merito da parte dapprima della Commissione Edilizia e poi del

Responsabile del procedimento (che, da ricerca appositamente effettuata, risulta

fosse il dr. Franco Diotti) hanno comportato consequenzialmente -in mancanza,

giova ripeterlo, di una specifica “riqualificazione urbanistica” dell’area che

conferisse alla stessa il medesimo indice territoriale del resto del comparto-

l’omessa detrazione, ai fini del conteggio della Superficie Territoriale Utile

(e quindi della volumetria edificabile nel comparto assoggettato a P.L.), della

superficie afferente l’intero sedime stradale o, che è a dire lo stesso, l’

assegnazione di una arbitraria capacità edificatoria -giammai esplicitamente

autorizzata da chi di dovere- alla stessa superficie.

La distanza del confine Est del mappale n° 203 dal confine Ovest, misurata in

loco dallo scrivente proseguendo l’asse della via Forte parallelamente al

confine Nord del comparto, è pari a ml. 122. Moltiplicando tale ipotetico

sviluppo stradale per il calibro previsto, pari a ml. 10,50, avremo una

superficie di mq. 1.281 che, correttamente, si sarebbe dovuto scomputare dalla

superficie complessiva di mq. 10.660 per il calcolo del V (volume massimo

ammissibile).

L’ art. 4.20.2. delle N.T.A. così, infatti, recitava testualmente :

“ SUPERFICIE TERRITORIALE UTILE. Si ottiene dalla superficie totale sottraendo :

- -

12

...omissis...

- le aree che per destinazione del piano urbanistico sono sottratte all’uso

edilizio privato e/o pubblico.”

Appare evidente, malgrado la genericità della dizione, come, tra queste aree,

potessero a buon diritto essere incluse le superfici destinate a sedime stradale

di arterie pubbliche di eventuale, futura realizzazione quale quella in

questione. Già abbiamo visto come l’avvenuta decadenza del vincolo non avrebbe

consentito di autorizzare, ai fini del calcolo della Superficie Territoriale

Utile, l’utilizzo di un indice che in ogni caso non avrebbe dovuto competere

alla superficie a suo tempo vincolata se non dopo un puntuale provvedimento

amministrativo di “riqualificazione urbanistica”, nei fatti mai adottato.

Ciò premesso, si ritiene che sarebbe stato corretto un calcolo condotto nei

seguenti termini :

At (area territoriale): mq. 10.660 (superficie catastale) - 1.281 (superficie

sede stradale in progetto) = mq. 9.379 x It (indice territoriale) 20.000 mc/ha =

V (volume massimo ammissibile) mc. 18.758. Al più, nel caso il sedime fosse

risultato esterno alla perimetrazione di cui alla Legge 765/1971, il volume

avrebbe potuto essere lecitamente incrementato del modestissimo importo di mc.

38,43, per un totale di mc. 18.796,43.

L’arch. Torri, peraltro, ha provveduto ad autolimitare la potenzialità

edificatoria dell’area, adottando un “indice territoriale di progetto” pari a

1,5 mc/mq (v. ancora l’allegato D) che, se da un lato non le ha consentito il

pieno utilizzo della volumetria autorizzabile dalle N.T.A. vigenti (mc.

20.000/ha), dall’altro ha fatto sì che il mancato scomputo della strada di

P.R.G. non determinasse un surplus di volumetria non autorizzabile : infatti il

volume massimo di progetto è pari a mc. 15.990, inferiori ai 18.758 (o

18.796,43) ammissibili. D’altro canto l’arch. Torri non avrebbe comunque potuto

utilizzare tutti i 18.758 (o 18.796,43) metri cubi a disposizione perché avrebbe

superato i limiti imposti da un’altra norma, precisamente l’ art. 6.2.1. (pag.

22) delle N.T.A. (Applicazione degli indici urbanistici), della quale tratteremo

più avanti.

Dalla previsione di una volumetria di mc. 15.990 è derivato un “If” - indice di

fabbricabilità fondiaria pari a 2,00 mc./mq. che rispetta, con matematica e

probabilmente del tutto casuale precisione, i disposti del citato art. 6.2.1.

delle N.T.A., che testualmente recita: “Nel caso di edificazione successiva ad

- -

13

intervento urbanistico preventivo, dovrà essere indicata per ogni zona

comprendente lotti di caratteristiche omogenee l’ “If” (indice di fabbricabilità

fondiaria) sui lotti stessi in modo che la cubatura risultante dall’applicazione

alla superficie dei lotti NON risulti superiore ma inferiore alla cubatura

risultante dall’applicazione dell’ “It” (indice di fabbricabilità territoriale)

alla superficie totale della zona interessata dal Piano di esecuzione”.

Nella circostanza l’If è esattamente pari alla cubatura risultante

dall’applicazione dell’It, quindi ne’ superiore ne’ inferiore. L’ambigua dizione

“non superiore ma inferiore” sembrerebbe escludere l’ipotesi che l’indice possa

essere pari ma ciò sarebbe palesemente illogico; sembra invece ragionevole

ritenere che la norma sia adeguatamente soddisfatta tanto in presenza di un

indice inferiore che in presenza di un indice pari.

L’indice di fabbricabilità fondiaria, nell’ipotesi di una volumetria massima

consentita di mc. 18.796,43, sarebbe invece pari a 2,0040974517 (fermandoci a 10

decimali...) mc./mq.; sarebbe quindi leggermente superiore ma non per questo

inammissibile giacché lo scarto, percentualmente infinitesimale, resterebbe

ampiamente compreso nei margini di tolleranza ammessi dalla legislazione

urbanistica della Regione Lombardia.

Il parametro riguardante l’If apparirebbe a prima vista soddisfatto, se non

fosse che l’intero volume edificabile del P.L. andrebbe in buona misura

ricollocato, e in parte ridimensionato, in conseguenza dell’improprio utilizzo a

fini edificatori della striscia assoggettata al vincolo decaduto. La maggior

parte dei volumi edificabili dei lotti 9 e 12 è stata posizionata sulla striscia

costituita dal sedime della strada di P.R.G. (si confrontino tra loro, in

proposito, gli allegati B ed F), scelta che nel concreto ha contraddetto le

previsioni di Piano e avrebbe potuto ostacolare la facoltà dell’A.C. di

reiterare (in qualsiasi momento di piena operatività del P.R.G., cioè sino al

giorno dell’adozione di una eventuale Variante Generale) il vincolo decaduto.

Gli elaborati del P.L. avrebbero dovuto invece prevedere l’assoluta

inedificabilità della striscia già soggetta a vincolo e della relativa fascia di

rispetto o distanza minima dagli allineamenti stradali che dir si voglia, per

una profondità tale (ml. 10,50 + ml. 7,00 + “x” pari al distacco del ciglio Nord

della strada di P.R.G. dal confine con i mappali 59 e 683) da ridurre pressoché

a zero il volume edificabile sui lotti 9 e 12. Il rispetto delle previsioni di

P.R.G. avrebbe imposto la traslazione di parecchi metri in direzione Sud di

- -

14

tutti i lotti, determinando inevitabilmente una riduzione dei volumi

edificabili, stante l’”incomprimibilità” delle strade carrabili d’accesso e

delle fasce inedificabili originate dal rispetto delle distanze dai confini,

dagli allineamenti stradali e tra i fabbricati.

Tali volumi, volendo, avrebbero potuto essere almeno in parte “recuperati”

prevedendo, negli altri lotti, la realizzazione di fabbricati a 3 piani fuori

terra (anziché due soltanto, come quelli realizzati per mezzo della Concessione

Edilizia n° 5 del 21.10.2003 - cfr. in proposito le foto n° 5, 6 e 7), poiché

l’altezza massima consentita, pari a ml. 11,50, lo permetteva.

Pare ad ogni modo, da informazioni raccolte in loco, che la scelta di limitare

l’altezza dei fabbricati a due soli piani f.t., immettendo così sul mercato una

tipologia di alloggi cosiddetta “in duplex”, rispondesse a precise indicazioni

di politica commerciale cui non sarebbe stato consigliabile derogare:

l’abitazione unifamiliare in duplex raggiunge un target molto più ampio di

quello raggiungibile, a parità di superficie di ciascun alloggio, da edifici

trifamiliari distribuiti su tre piani (in cui la superficie vendibile sarebbe

inoltre limitata, a parità di volume, dalla presenza di spazi di distribuzione

comuni quali l’ androne d’ingresso e la scala d’accesso ai piani superiori).

Mantenere la tipologia più commercialmente redditizia e contemporaneamente

rispettare con rigore le previsioni di P.R.G. avrebbe necessariamente

comportato la riduzione di una notevole quota di volumetria edificabile; in caso

di adozione di una diversa tipologia (i fabbricati a 3 piani f.t. con alloggi

indipendenti ad ogni piano, cui s’è accennato) la riduzione di volumetria

sarebbe stata più contenuta ma comunque apprezzabile.

* * *

Prescindendo dai temi sinora trattati , gli indici di zona appaiono rispettati,

con una eccezione: la Ds - Distanza minima tra gli allineamenti stradali,

stabilita dalle N.T.A. in ml. 7,00. Nella tavola 3 del P.L. la distanza tra il

filo esterno del “volume edificabile” e il ciglio stradale o il marciapiede è

invece pari generalmente a ml. 5,00 (v. ancora l’allegato D). Questa

irregolarità, pur se apparentemente marginale, inficia a sua volta il P.L., così

come redatto dall’arch. Torri, perché il rispetto delle distanze avrebbe dovuto

comportare una serie di arretramenti, con conseguente, ulteriore riduzione delle

superfici delle “aree edificabili” interne a ciascun lotto e una pedissequa

riduzione dei volumi edificabili, da sommarsi in parte alle riduzioni cui già

- -

15

s’è accennato in precedenza.

* * *

In conclusione, l’intera ossatura del P.L. è stata impostata su presupposti che

non appaiono conformi ai disposti del P.R.G., con tutta la serie di irregolarità

e anomalie or ora evidenziate.

Ne deriva perciò una palese difformità dalle previsioni normative del P.R.G.

vigente.

* * *

2.B. - La conformità del P.L. alle previsioni normative vigenti nel cosiddetto

“periodo di salvaguardia”

Come già accennato in precedenza, il “periodo di salvaguardia” ha inizio con

l’adozione della Variante Generale allo strumento urbanistico vigente ed ha

termine con l’approvazione definitiva della stessa, data in cui lo strumento

urbanistico revisionato o variato diventa vigente ed operante nella sua

interezza a tutti gli effetti.

Con delibera n° 13 in data 28.4.2004 il Consiglio Comunale di Solarolo Rainerio

adottava la Variante Generale al P.R.G., redatta dall’ arch. Renzo Minelli, con

studio in via Ludovico Ariosto, 4 a Bozzolo (MN) . I criteri e le direttive cui

informare il nuovo strumento urbanistico erano variati nel corso degli ultimi

anni, anche a seguito della promulgazione di svariate leggi nazionali e

regionali che ne modificavano in parte il quadro normativo di riferimento; la

Variante era stata resa necessaria dalla mutazione, nel corso degli anni, delle

risorse, delle finalità e degli obiettivi pianificatori del Comune.

Atteniamoci comunque strettamente, in questa trattazione, agli aspetti che

toccano il P.L., ricordando che, in regime di salvaguardia, vigono le norme più

restrittive tra quelle imposte dallo strumento urbanistico vigente e quelle

imposte dallo strumento in itinere.

2.B.1. - Le previsioni viabilistiche in regime di salvaguardia

La tavola 2a1 - “Azzonamento di Solarolo Rainerio - Stato attuale”, allegata

alla delibera C.C. n° 13 in data 28.4.2004 (con cui la Variante Generale veniva

adottata), riportava l’assetto viario comprendente la strada di P.R.G., secondo

il tracciato di progetto elaborato a suo tempo dall’arch. Paloschi, con una sola

variazione : l’arteria si interrompeva esattamente in corrispondenza del confine

Nord del P.L.

E’ opinione di chi scrive che debba essersi trattato di una svista, in altre

- -

16

parole di un mero errore materiale, di un banale lapsus calami. La tavola in

questione non aveva alcuna efficacia ai fini pianificatorii ma aveva solo il

significato di un excursus storico, di un aggiornamento della tavola di

azzonamento del vecchio P.R.G., con l’aggiunta dei nuovi fabbricati edificati

nel frattempo, oltre che di termine di paragone con le scelte che sarebbero

state operate nell’azzonamento di progetto. L’omissione è stata pedissequamente

reiterata nell’elaborato pianificatorio allegato alla delibera di adozione della

Variante, il che ha fornito motivo ad una specifica osservazione depositata dopo

il periodo di esposizione della Variante stessa (v. l’allegato G).

Può darsi che l’arch. Minelli sia stato tratto in inganno dalla cartografia

fornitagli dall’A.C. (inclusa probabilmente quella relativa al P.L. elaborato

dall’arch. Torri che, come abbiamo visto, riportava uno stralcio del P.R.G.

vigente non conforme a realtà e, nella sua formulazione progettuale, ne

stravolgeva -per quanto attiene alla questione viabilistica- indirizzi e

finalità). Del resto non è compito del progettista di una Variante allo

strumento urbanistico il minuzioso controllo dell’attendibilità della

cartografia comunale ma è dovere dell’A.C. fornirgliela completa, aggiornata,

corretta e coerente o, in difetto, incaricare preventivamente lo stesso

professionista, od altri, di procedere agli aggiornamenti e alle correzioni

indispensabili a consentire al progettista della Variante di poter impostare il

proprio lavoro sulla base di un certo e inequivocabile ubi consistam

cartografico.

2.B.2. - Gli indici planivolumetrici di zona.

Nella stesura della Variante Generale gli indici per la zona “C” sono rimasti

completamente invariati rispetto agli indici imposti dalle N.T.A. allegate al

P.R.G. del 1992, con una sola eccezione : la Ds - Distanza minima dagli

allineamenti stradali è stata ridotta a ml. 5,00 in luogo dei precedenti ml.

7,00.

Va da sé che, in regime di salvaguardia, debba essere utilizzata la norma più

restrittiva ovvero quella che prescrive una distanza maggiore : nella

fattispecie, la norma contenuta nelle N.T.A. allegate al P.R.G. del 1992 (ml.

7,00).

2.B.3. - La conformità, o meno, del P.L. alle previsioni in regime di

salvaguardia

Quanto esposto ai precedenti paragrafi 2.B.1. e 2.B.2. ha rilevanza puramente ed

- -

17

esclusivamente aneddotica, ai fini dell’accertamento dell’abusività o meno della

lottizzazione .

Non esiste infatti alcuna norma di legge che imponga la revisione di un Piano

esecutivo già approvato e già convenzionato, pienamente operante e già in fase

di esecuzione, sulla base dei disposti di una Variante allo strumento

urbanistico generale adottata in epoca successiva all’approvazione del Piano

esecutivo medesimo.

Se di “lottizzazione abusiva”, o meno, si tratti deve essere stabilito sulla

base della conformità, o meno, del P.L. alle previsioni normative vigenti

all’epoca della sua predisposizione, adozione ed approvazione; ne’ un cambio di

scelte viabilistiche, di indici o di parametri intervenuto con una Variante di

P.R.G. può costituire di per sé una sorta di surrettizia sanatoria “a

posteriori” di eventuali abusi commessi, in precedenza, in violazione di

previsioni o norme successivamente modificate.

Il rilascio dei Permessi di Costruire su ciascun lotto deve invece essere

assoggettato alle nuove N.T.A., nel caso siano più restrittive delle precedenti;

abbiamo già visto al paragrafo precedente che l’unico indice modificato è quello

relativo alla Ds, che, soltanto con la definitiva approvazione della Variante,

sarebbe divenuto più “permissivo” (ml. 5,00 in luogo di ml. 7,00).

L’impianto generale del P.L. (ovviamente se conforme alle previsioni dello

strumento urbanistico all’epoca in vigore, e non è il nostro caso - nota dello

scrivente) non deve quindi essere revisionato, ma semmai recepito integralmente

nella Variante.

Perciò, con tutti i limiti che questa affermazione può avere, dato il suo

carattere puramente teorico, si può concludere che il P.L. non appare conforme

al combinato disposto delle previsioni del P.R.G. 1992 e della Variante Generale

2004 redatta dall’arch. Minelli, applicabili -nel periodo di salvaguardia-

nella loro formulazione di volta in volta più restrittiva.

* * *

2.C. - La conformità del P.L. alle previsioni normative della Variante Generale

al P.R.G.

2.C.1. - Le previsioni viabilistiche della Variante Generale.

Contrariamente ai contenuti della tavola 2a1 e della tavola 3a1 - “Azzonamento

di Solarolo Rainerio attuale informatizzato con osservazioni numerate” (v.

allegato H), la tavola 3a1 - “Azzonamento di Solarolo Rainerio attuale

- -

18

informatizzato con osservazioni accolte” (v. allegato K) e la tavola 3b1 -

“Azzonamento di Solarolo Rainerio - Variante con osservazioni accolte” (v.

allegato J), allegate alla delibera C.C. n° 37 in data 16.12.2004, con cui la

Variante Generale veniva definitivamente approvata ed entrava pienamente in

vigore a tutti gli effetti di legge, riportavano lo stesso tracciato del 1992,

con i pallini posti con certezza all’interno del perimetro del P.L., in

accoglimento delle osservazioni pervenute e numerate con 1.2. e 1.5.

Sembra lecito presumere che quanto raffigurato nella tavola 3b1 rappresenti, una

volta per tutte, la concorde volontà del progettista e dell’A.C. (quantomeno

del Sindaco, della Giunta e della maggioranza consiliare) di reiterare le

previsioni viabilistiche del P.R.G. del 1992. La cosa è, ad ogni modo,

ininfluente ai fini della determinazione di qualsivoglia responsabilità in

merito all’elaborazione, all’adozione ed all’approvazione del P.L. in questione,

che doveva essere conforme alle previsioni del P.R.G. del 1992 e non ad altro.

2.C.2. - Gli indici planivolumetrici di zona.

Con l’approvazione definitiva della Variante Generale è diventata operante la

norma che riduce a ml. 5,00 l’indice Ds relativo alla distanza minima dagli

allineamenti stradali.

2.C.3. - La conformità, o meno, del P.L. alle previsioni della Variante

Generale.

E’ opinione dello scrivente che tutte le questioni inerenti le contraddittorie

indicazioni, fornite in momenti successivi nella cartografia della Variante

redatta dall’arch. Minelli, circa l’esistenza e l’ubicazione della strada di

P.R.G. in fregio, all’esterno o all’interno del mappale n° 203, non abbiano

alcuna rilevanza ai fini delle risposte ai quesiti posti dal sig. P.M.

Vale perciò quanto già affermato e sottolineato nel primo e secondo capoverso

del precedente paragrafo 2.B.3.

Per completezza d’informazione, è opportuno ricordare che la tavola di

azzonamento “3b1 - Variante con osservazioni accolte” allegata alla delibera

C.C. n° 37 in data 16.12.2004 mantiene lo stesso, identico tracciato previsto,

per la strada in progetto, nell’ analoga tavola di azzonamento del P.R.G. del

1992. Varia il calibro, che viene ridotto ad 8 ml. in luogo dei precedenti ml.

10,50.

La scelta comporta, tra l’altro, l’apposizione di un nuovo vincolo preordinato

all’esproprio, riferito allo stesso tracciato di cui al vincolo 1992 a suo tempo

- -

19

decaduto; in conseguenza della riduzione del calibro stradale viene ridotta la

superficie dell’area vincolata, che passa a (ml. 8,00 x ml. 122) = mq. 976.

Ribaditi tutti i limiti delle argomentazioni contenute in questo paragrafo e nel

precedente paragrafo 2.B.3, che hanno carattere puramente teorico e aneddotico,

si può concludere che il P.L. non appare conforme neppure alle previsioni della

Variante Generale 2004 redatta dall’arch. Minelli.

* * *

L’avv. Ollari, difensore dell’arch. Minelli, ha fatto pervenire allo scrivente

una dettagliata memoria difensiva (v. l’allegato I), da cui emergono tra l’altro

molteplici argomenti legati alle discordanti stesure dell’azzonamento della

Variante inerenti, dapprima, il mancato inserimento del tronco stradale in

questione e, successivamente, la sua “riesumazione” a seguito della puntuale

osservazione redatta dai sigg. Delvò e Maffezzoli (v. ancora l’allegato G).

Chi scrive è convinto, per i motivi esposti ad abundantiam, che tali

argomentazioni non siano attinenti al quesito, in quanto riguardanti fatti

successivi all’intero iter d’approvazione del P.L. Valuti il sig. P.M. se

ritiene che essi vadano approfonditi mediante un eventuale, successivo incarico

peritale.

* * *

3) “L’art. 16 della convenzione urbanistica... prevede l’obbligo di allaccio

alle aree urbanizzate circumvicine, ma la previsione è difforme dagli elaborati

di P.L. che non ne prevedono la possibilità per viabilità a fondo cieco sul

confine di ovest con parcheggio e per conformazione ad omega rovescio e

distribuzione interna (composizione attuativa) difforme dal P.R.G.”

3.A.- La questione dell’ “allaccio”

Con questo paragrafo e coi seguenti torniamo ad occuparci del P.L. con esclusivo

riferimento alle previsioni contenute nel P.R.G. del 1992 e nelle relative

N.T.A., cioè agli unici parametri cui avrebbero dovuto attenersi il progettista

al momento della sua elaborazione e l’A.C. nella fase di controllo e durante

tutto l’ iter di approvazione.

La lettera e la ratio dell’art. 16 della Convenzione, intitolato “Servitù

pubblico transito” (v. ancora l’allegato B) sembrano prevedere, seppur con

espressioni un po’ contorte, l’obbligatorietà, da parte del lottizzante, di

allacciare la “strada di lottizzazione” (unica strada prevista e realizzata

all’interno del mappale n° 203 - nota dello scrivente) a “terreni già a suo

- -

20

tempo lottizzati ed urbanizzati ovvero “lottizzandi circumvicini”, quando ciò

sia reso necessario ed opportuno dalla disposizione della rete stradale

esistente e di cui allo strumento urbanistico vigente” (la sottolineatura è

dello scrivente).

Senza addentrarci in una rigorosa analisi filologico-sintattica del testo, pare

assodato che l’obbligo in questione dovesse trovare applicazione con

riferimento alla “rete stradale esistente” e alla rete “di cui allo strumento

urbanistico vigente” cioè alla rete stradale in progetto così come prevista dal

P.R.G., indipendentemente dalla decadenza o meno dei relativi vincoli.

Abbiamo già visto come la decadenza del vincolo non comporti ipso facto

l’annullamento della previsione di P.R.G. che tale vincolo aveva determinato;

non vi è norma di legge che ponga un termine specifico, nel periodo di

operatività dello strumento urbanistico generale ed in assenza di puntuale e

diversa riqualificazione urbanistica, ad un’eventuale reiterazione del vincolo

stesso. Nulla vieta, in linea teorica, che la reiterazione possa avvenire -a

titolo di esempio- in coincidenza col cambio del Sindaco e della Giunta a

seguito delle elezioni amministrative e quindi in conseguenza di una mutata

visione strategica del problema viabilistico.

Tornando al caso in esame, va rilevato che l’allaccio è stato reso difficoltoso

se non impossibile dalla previsione di 18 posti-macchina ad uso pubblico

(urbanizzazione secondaria), da ubicarsi in corrispondenza dello sbocco della

strada sul mappale n° 194, di proprietà di terzi, esattamente dove avrebbe

dovuto avvenire l’innesto nella futura viabilità di Piano prevista dal P.R.G.

1992.

Come già rimarcato in precedenza, la tavola 3 del P.L. (“Planivolumetrico di

massima”) non contiene alcuna via di scorrimento, con la contemporanea funzione

di “gronda” ovvero di arteria di arroccamento nei confronti della strada di

penetrazione, ma prevede invece una viabilità interna al P.L. a fondo cieco;

abbiamo già visto che ciò contrasta con le previsioni viabilistiche generali del

P.R.G. all’epoca vigente, cui fa esplicito accenno lo stesso art. 16 della

Convenzione.

Anche a conferma delle tesi fin qui sostenute dallo scrivente, merita a questo

punto di essere rimarcata la curiosa contraddittorietà tra detto riferimento

alle previsioni viabilistiche del P.R.G. -contenuto nella

Convenzione stipulata nel novembre 2002- e l’avvenuta decadenza -

- -

21

databile ad anni addietro- del vincolo preordinato all’esproprio, la cui

sussistenza costituiva invece elemento prodromico, imprescindibile ed

indispensabile alla realizzazione delle previsioni stesse.

3.B.- La “distribuzione interna”

L’accenno dell’Esponente alla “disposizione interna (della maglia viaria - nota

dello scrivente)” non pare pertinente: la conformazione dell’assetto viario

interno ad un piano esecutivo è lasciata alla discrezione del progettista, fatto

salvo il rispetto delle N.T.A. e di tutte le norme di legge che regolano le

caratteristiche tecniche e dimensionali della sede stradale. Non è quindi

ravvisabile, nel merito, alcuna irregolarità od anomalia.

* * *

4) “La relazione tecnica, a firma arch. Marta Torri Via Bonomelli 67, Cremona,

Capo D Progetto, afferma contrariamente alle disposizioni di piano che “ Il

progetto del P.L. nasce tenendo conto dell’unico elemento vincolante nei

confronti dell’area in oggetto : l’accesso da Via Forte....opportunamente

allargata, sarà la strada di accesso all’area di lottizzazione”.

L’allargamento della Via Forte viene contraddetta dalle disposizioni di piano,

vedi relazione tecnica tavola 9 alla voce rete stradale n. 8.2. che non la

prevedono.

In particolare l’art. 8.2.4. della stessa relazione prescrive che le strade di

nuova previsione assumano “un preciso carattere di distribuzione interna delle

zone residenziali”.

4.A.- Gli “elementi vincolanti”

E’ parere di chi scrive che l’affermazione dell’arch. Torri, esplicitamente

contenuta nella “Relazione tecnica” - tavola 8, pagina 1, capoverso D - Progetto

(v. allegato L), a proposito dell’ “unico elemento vincolante” sia, non è dato

di sapere se volutamente o no, inesatta e fuorviante.

“Inesatta” perché l’“elemento vincolante” più pregnante è indubbiamente la

presenza, interna all’area assoggettata a preventiva approvazione dello

strumento urbanistico esecutivo, della strada di P.R.G. individuata con la

simbologia convenzionale, adottata dalla Regione Lombardia, indicante un’arteria

in progetto “di media importanza, con sede larga almeno m. 10,50”.

Il progettista del P.L., nonostante la decadenza del vincolo e l’inerzia

dimostrata in proposito dall’A.C. e dal privato proprietario, suo committente,

avrebbe dovuto evidenziare nei suoi elaborati di progetto la pregressa

- -

22

sussistenza del vincolo, facendone rilevare la decadenza e chiedendo

contestualmente, in accordo col lottizzante, la riqualificazione dell’area

interessata dal vincolo stesso. L’arch. Torri, nella tavola 2 del P.L. (v.

ancora l’allegato F), ha invece provveduto, sic et simpliciter, all’ablazione

del tracciato viario previsto nell’azzonamento del P.R.G. vigente, di fatto

“abolendolo” e quindi tenendo in non cale una ben precisa previsione di Piano.

Occorre fare un passo indietro e chiarire, a questo punto, i motivi per cui lo

scrivente ritiene che tale strada fosse inequivocabilmente interna al comparto

in questione:

va tenuto conto dell’inevitabile approssimazione e del necessario

schematismo che caratterizzano una tavola in scala 1 : 2000, quale quella

dell’azzonamento di un P.R.G. Ciò nonostante, riportando sulla

tavola 2 del P.L. - “Azzonamento di P.R.G. vigente” in scala 1 : 500, la

distanza tra la serie rettilinea di pallini ed il confine Sud del

comparto (misurandola nei punti di maggiore e minore profondità) così

come ricavabile dalla tavola in scala 1 : 2000 dell’azzonamento del

P.R.G. e moltiplicando i valori ottenuti per 4, in maniera da

omogeneizzare le misure riferite alle due diverse scale, otterremo sempre

e comunque valori inferiori a quelli ricavabili dalla misurazione delle

distanze massima e minima tra i vertici Nord-Est/Sud-Est e Nord-

Ovest/Sud-Ovest così come riportati sulla tavola di progetto del P.L.,

dimensionalmente coincidente con l’estratto della mappa catastale.

Ciò è prova del fatto che la “strada di progetto” è interna al mappale n°

203, non esterna e neppure “a cavallo”, perché la differenza tra le varie

distanze è, sempre e comunque, maggiore del diametro dei pallini.

da un’osservazione anche fugace non può sfuggire il fatto che, sulla

tavola originale dell’azzonamento, tutti gli innesti delle “strade di

progetto” sulle arterie esistenti avvenivano perfettamente “in asse” o,

che è a dire lo stesso, le arterie esistenti ed i loro prolungamenti in

progetto erano costantemente coassiali. La foto n° 1,

scattata per l’appunto sull’asse della via Forte lungo la direttrice Est

- Ovest, e la foto n° 12, che riporta il confine tra i mappali n° 203 e i

mappali nn. 59 - 683, dimostrano che la prosecuzione della via Forte con

la conformazione rettilinea prevista dal P.R.G., adottando qualsiasi

calibro incluso quello previsto di ml. 10,50, non avrebbe potuto che

- -

23

avvenire all’interno del mappale n° 203, il cui confine -a Nord- con i

mappali n° 59 e n° 683 è efficacemente evidenziato dalla recinzione

esistente in loco.

“Fuorviante” perché una tale affermazione va di pari passo -come già rilevato-

con l’incompleta e infedele rappresentazione -nella tavola 2 del P.L.-

dell’azzonamento del P.R.G. vigente, quasi volesse confortarla ed avvalorarla.

A proposito della tavola 2 in argomento, lo scrivente non può esimersi dal far

notare come quello che usualmente costituisce un mero stralcio di una tavola di

P.R.G. sia stato invece completamente elaborato ex novo dalla progettista, con

incomprensibile dispendio di tempo ed energie. E’ un fatto che desta perplessità

perché, a suo tempo (qualche decennio fa), era pratica professionale usuale

fotocopiare su lucido la porzione di azzonamento interessata dall’intervento,

debitamente autenticata, e incollarla sui propri elaborati di progetto; da che

l’uso del CAD ha imposto l’abbandono del tecnigrafo e delle tecniche manuali di

disegno è invece pratica professionale usuale fotocopiare la stessa porzione di

azzonamento, farla autenticare, scannerizzarla e riprodurla così pari pari sui

propri elaborati di progetto. L’arch. Torri, viceversa, ha incomprensibilmente

riprodotto ex novo -senza farlo autenticare- lo stralcio di un elaborato che,

con ben minor fatica, avrebbe potuto agevolmente fotocopiare evitando così il

rischio, puntualmente verificatosi, di errori, omissioni o discrepanze nella

trasposizione grafica.

Il fatto che manchi una precisa corrispondenza biunivoca tra l’azzonamento del

P.R.G. e lo stralcio riportato nella tavola n° 2 potrebbe configurare la

concretizzazione di una sorta di deroga -che non pare autorizzabile, nella

maniera più assoluta - ai disposti del P.R.G.

E’ infatti il caso di ricordare che l’ art. 41 quater delle N.T.A., in ossequio

a tutte le disposizioni di legge vigenti, restringe rigorosamente la possibilità

di deroga “... ai casi di edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico e

sempre con l’osservanza dell’art. 3 della Legge 21.12.1955 n° 1357” e precisa

che “...l’autorizzazione è accordata dal Sindaco previa deliberazione del

Consiglio Comunale”, adempimento indispensabile che viceversa -fermo restando

non trattarsi, nella fattispecie, di edificio o di impianto pubblico- non

risulta agli atti del Comune. Il citato art. 3 della Legge 21.12.1955 n° 1357

prevede addirittura, in tal evenienza, l’intervento di organi statali, quali la

Sovrintendenza, a garanzia dell’interesse collettivo.

- -

24

In forza di quanto sin qui esposto è perciò possibile ravvisare, nel complesso

delle circostanze riferite, gli estremi di una serie di comportamenti omissivi,

anomali e irregolari da parte dell’arch. Torri, del suo committente sig. Spelta

e del Responsabile del procedimento, dr. Diotti.

* * *

5) “Ne’ sembra possibile prevedere l’allargamento di Via Forte in quanto detta

strada è prevalentemente delimitata da edifici antichi e non vi è alcuna

possibilità di doppia circolazione specie con veicoli di trasporto materiali,

che attualmente stanno creando una obiettiva situazione di pericolo, stranamente

non rilevata dagli organi competenti ex art. 7, codice della strada.”

5.A. - L’ “allargamento” di via Forte

L’”allargamento” di via Forte è stato esplicitamente previsto dall’arch. Torri

nella sua Relazione tecnica (v. ancora la “Relazione tecnica” allegata sub L),

senza che la stessa precisasse se tale intendimento (posto che la relazione non

ha ne’ può avere carattere prescrittivo) andasse applicato alla via nella sua

interezza, includendo la porzione preesistente, o soltanto al tratto ricompreso

nel P.L., cioè al prolungamento della via che presumibilmente ne assumerà lo

stesso nome.

Sotto un profilo puramente tecnico nessuna delle due ipotesi appare a chi

scrive, con tutto il rispetto per la collega Torri, sufficientemente

convincente; la seconda ipotesi pare esser stata mutuata pari pari dalle

previsioni di P.R.G., anche se realizzata con un tracciato ben differente

(l’”omega rovesciata” anziché un segmento rettilineo) e con dimensioni difformi

: occorre ripetere che il calibro previsto in P.R.G. era pari a ml. 10,50

mentre la sede stradale attuale misura trasversalmente ml. 9,00 al lordo del

marciapiede.

In ogni caso, un allargamento del tratto preesistente della via Forte -avente

calibro assai ridotto, variabile tra ml. 3,50 e ml. 5,00- con la conseguente

ridefinizione degli allineamenti stradali, comporterebbe necessariamente la

demolizione di porzioni di fabbricati di civile abitazione di proprietà privata

(intervento -si parva licet componere magnis- concettualmente apparentabile a

quelli realizzati negli anni ’30 del secolo scorso, su ben diversa scala urbana

e soprattutto in ben diverso contesto politico, urbanistico e architettonico,

con gli allargamenti di via Roma a Torino e di via della Conciliazione a Roma,

intervento che -prescindendo pure dai pesanti ostacoli che prevedibilmente i

- -

25

privati opporrebbero ad una simile imposizione- sarebbe del tutto

improponibile nella fattispecie dato l’evidente squilibrio, macroscopico ed

irragionevole, del rapporto costi/benefici).

Va detto che anche un allargamento del calibro stradale all’interno del P.L. non

appare di per sé particolarmente efficace se non accompagnato dal completamento

dell’anello: com’è noto, la dinamica dei flussi di traffico ha stretta analogia

con la dinamica dei fluidi, trattandosi in entrambi i casi di masse

incomprimibili; ne deriva che un potenziamento della “portata” in un solo tratto

non apporterebbe alcun tangibile beneficio alla scorrevolezza dell’intero tronco

a fondo cieco.

Si precisa che quanto or ora esposto ha la natura di una bonaria critica

all’operato di una collega, assolutamente non altro.

E’ parere dello scrivente che le conseguenze di questo stato di cose possano

essere attenuate, se non risolte, non tramite irrealizzabili “allargamenti”

della via esistente bensì con l’adozione di un impianto semaforico che regoli

alternativamente i flussi di transito nel tratto critico. Sarebbe più

auspicabile, in alternativa, l’imposizione di un senso unico di marcia,

preferibilmente in direzione Est-Ovest, necessariamente accompagnato dal

concomitante completamento dell’intero tracciato dell’anello previsto dal P.R.G.

In quest’ultima ipotesi il flusso in entrata e in uscita dall’area della

lottizzazione avrebbe un accesso e uno sbocco tra loro separati, con effetti

positivi facilmente immaginabili; tale flusso non interferirebbe col flusso di

scorrimento, che non risulterebbe più interno alla cosiddetta “omega rovesciata”

-in cui sono presenti ben quattro curve “a gomito”, l’una immediatamente

successiva all’altra- ma troverebbe una sua sede esclusiva e privilegiata in un

tracciato rettilineo posto in area di frangia rispetto all’intera lottizzazione;

il che garantirebbe anche il risultato di risparmiare ai residenti all’interno

della lottizzazione le sgradevoli conseguenze del sovraccarico di traffico non

diretto all’ interno del loro quartiere.

Il completamento dell’anello è perciò di vitale importanza ed è arduo

comprendere le ragioni che possano aver giustificato l’abbandono di una tale

prospettiva, che non a caso sarà ribadita nella stesura finale della Variante

Generale del 2004; il P.R.G. del 1992 la prevedeva allo scopo precipuo di

disimpegnare i futuri insediamenti residenziali sgravando nel contempo gli

accessi esistenti.

- -

26

Va da sé che, nell’ipotesi della completa realizzazione di quanto appena

descritto, inclusa l’adozione dell’impianto semaforico o l’ imposizione di un

senso unico di marcia, i problemi provocati all’Esponente e agli altri abitanti

della via Forte dall’irregolare e ridotto calibro del tratto iniziale della

stessa via verrebbero significativamente ridotti ma non troverebbero una

definitiva e del tutto soddisfacente soluzione.

Il difetto, come si suol dire, “sta nel manico” : all’origine dei disagi causati

ai residenti dalle difficoltà del traffico veicolare sta infatti non soltanto il

calibro insufficiente e discontinuo della via Forte (col conseguente

disallineamento che è venuto a crearsi nel corso dei decenni), che in verità

poteva anche essere bastante a disimpegnare un breve tratto a cul de sac

qual’era inizialmente la stessa via; sta piuttosto la poco condivisibile scelta,

operata nel P.R.G. del 1992, di ubicare un’area di espansione residenziale -con

un indice di fabbricabilità territoriale non esiguo- allo sbocco della via

Forte. Un po’ di lungimiranza avrebbe dovuto suggerire l’obbligatorietà,

durante la fase di attuazione del P.L., della contemporanea realizzazione -

poco importa se da parte dei lottizzanti o su iniziativa dell’A.C- di un

secondo accesso carraio di calibro più adeguato e, soprattutto, costante. La

supina accettazione, da parte dell’A.C., della decadenza del vincolo ha

sinergicamente concorso a determinare uno stato di cose che indubbiamente crea

disagi, e ne creerà di ancor maggiori, all’Esponente ed a chi altro si affacci

sulla via Forte.

Secondo i più recenti studi dell’Automobile Club d’Italia il rapporto

popolazione/autovetture circolanti è pari, su tutto il territorio nazionale, a

1,7/1; ne consegue che, con la lottizzazione a pieno regime, l’insediamento

(teorico) di 160 anime comporterà la presenza (teorica), sull’area del P.L., di

94 autovetture di proprietà di coloro che ivi saranno residenti; non vi è motivo

alcuno di ritenere che, in Comune di Solarolo Rainerio, l’indice di affollamento

si discosti di parecchio dai parametri dettati dalla Regione Lombardia ovvero

che il rapporto popolazione/autovetture circolanti si discosti di parecchio

dalle risultanze dell’ ACI relative all’intero territorio nazionale, quindi il

rischio che questi calcoli teorici trovino riscontro in una futura realtà di

fatto non è certo campato in aria; sono perciò condivisibili le preoccupazioni

dell’Esponente a proposito dei prevedibili fastidi e disagi che gli verranno

arrecati, con conseguente danno anche patrimoniale. Non è questa ad ogni buon

- -

27

conto la sede per discutere ed eventualmente valutare la sussistenza e l’entità

di un tale danno.

Tutte le precedenti considerazioni, di carattere tecnico-urbanistico e

“politico”, hanno valore aneddotico e certamente non rilevano ai fini delle

risposte ai quesiti posti dal sig. P.M.; lo scrivente ha ritenuto di doverle

esporre soprattutto per consentire a chi legge di meglio inquadrare, in un

contesto generale, le linee essenziali dell’intera questione.

5.B. - Le “situazioni di pericolo”

Non pare obiettivamente che, allo stato delle cose e anche in futuro, si possano

configurare le “situazioni di pericolo” paventate dall’Esponente; è per contro

certo -come già esposto al paragrafo precedente- che l’andirivieni di mezzi di

cantiere e, soprattutto, il traffico veicolare indotto dalla presenza di 160

persone insediate nel comparto una volta che il P.L. sarà portato a definitivo

compimento, determinino sin d’ora e soprattutto determineranno in futuro

notevoli occasioni di fastidio per tutti gli attuali abitanti della via Forte

(sempre che non si ponga parziale rimedio adottando le soluzioni viabilistiche

poc’anzi ipotizzate).

* * *

6) “Il planivolumetrico di massima del progetto di lottizzazione propone una

viabilità interna alla lottizzazione che non trova alcun raccordo con la

viabilità prevista in progetto di piano regolatore, rendendo oltremodo

incomprensibile come possa avvenire la dovuta cessione delle stesse strade al

Comune secondo l’art. 3 della convenzione.”

6.A. - Il “raccordo” con la viabilità di P.R.G.

Si rinvia, in proposito, al precedente paragrafo 3.A., in cui è stato trattato

il medesimo argomento.

6.B. - La cessione della strada al Comune

Il secondo capoverso dell’ art. 3 della Convenzione prevede l’impegno del

lottizzante alla cessione gratuita al Comune della “quota di aree da destinare a

strade e pista ciclabile-pedonale...computata preventivamente in mq. 1.638

esclusi i parcheggi...”.

La superficie stradale di cui è prevista la cessione è stata esposta in mq.

1.638. Negli elaborati del P.L. non vi è traccia di alcuna dimostrazione di

calcolo; da un controllo effettuato dallo scrivente il conteggio appare esatto

: con un calibro di ml. 9,00 ed uno sviluppo di circa ml. 182 deriva, per

- -

28

l’appunto, una superficie di mq. 1.638.

Non è giustificato il dubbio dell’Esponente: infatti non si comprende cosa possa

ostare alla cessione.

Andrebbero piuttosto rivisti e opportunamente ridimensionati tutti i calcoli

volumetrici, inclusi quelli degli standards e delle aree di cessione, sulla base

di quanto sin qui argomentato; ma questo potrà avvenire solo a seguito di una

globale rielaborazione del P.L.

* * *

7) “Il P.L. inibisce l’attuazione delle previsioni del P.R.G. che con la strada

di progetto andava a servire le aree a verde di salvaguardia poste a nord, per

future previsioni di espansione e le aree edificabili e di completamento di

ovest oltre ad inglobare la via privata ultimo tratto dell’accesso su Via

Giuseppina.

Il calcolo della superficie territoriale utile di P.L. non sottrae la viabilità

di P.R.G. dal planivolumetrico come prevede l’art. 4.20.2 delle NTA vigenti.”

7.A. - La mancata attuazione delle previsioni di P.R.G.

E’ tecnicamente condivisibile l’affermazione dell’Esponente circa il mancato

soddisfacimento dell’esigenza di garantire un comodo accesso alle aree poste a

Nord (“verde di salvaguardia”) e ad Ovest (aree edificabili) del P.L. attraverso

la completa realizzazione della viabilità di P.R.G.

La questione tocca però aspetti di carattere civilistico che riguardano

soprattutto -a prescindere, per il momento, dall’interesse pubblico- gli

interessi di terzi, che avrebbero potuto far valere i loro eventuali diritti in

altre e più appropriate sedi. Anche gli aspetti negativi di carattere

urbanistico generale avrebbero dovuto essere evidenziati, dopo il periodo di

pubblicazione del P.L., mediante la presentazione di idonee osservazioni nei

modi, nelle forme e nei tempi di legge. Per quanto concerne la questione della

decadenza del vincolo, va rilevato che nulla avrebbe vietato all’Esponente od a

qualsiasi altro privato, interessato alla realizzazione dell’arteria di

circonvallazione, di farsi mallevadore presso l’A.C. della reiterazione del

vincolo stesso.

7.B. - La sottrazione della viabilità di P.R.G. dal planivolumetrico del P.L.

La questione è già stata ampiamente esaminata ai precedenti paragrafi 2.B.2. e

2.B.3., cui si rinvia il lettore.

* * *

- -

29

8) “L’utilizzo improprio di via Forte con frequente interruzione del traffico

senza preavviso a causa di mezzi d’opera ed a causa dell’esecuzione delle opere

di urbanizzazione a servizio della lottizzazione rendono frequentemente

impraticabile la via Forte.

Lo stesso sovraccarico di traffico sulla stessa via Forte provoca un evidente

danno patrimoniale alla proprietà dell’esponente.”

8.A. - I disagi causati all’Esponente

L’argomento è già stato trattato ai precedenti paragrafi 5.A. e 5.B., cui si

rinvia il lettore.

8.B. - Il danno patrimoniale derivante dal sovraccarico di traffico.

Si ritiene che quest’aspetto del problema possa costituire materia di

un’eventuale vertenza civilistica tra privati e/o tra il privato e l’A.C., la

cui soluzione -ça va sans dire- andrebbe proposta in altra sede.

* * *

II) “Il lottizzante ha proceduto ad effettuare uno scavo di fondazione della

cinta ragioni Viola di una profondità di circa 100 cm.

La fondazione è a circa cm. 80 (intradosso) con pericolo di ribaltamento, ecc.

L’abbattimento del pilastro contiguo al muro di cinta ragioni Viola è avvenuto

senza ripristini, ecc.”

II. A - Lo scavo di fondazione

Le quote fornite dall’Esponente, verificate in loco, corrispondono a realtà; è

peraltro assai improbabile che il pericolo paventato si renda concreto

nell’immediato, se non a seguito di ulteriori interventi di scavo o

all’imposizione di abnormi sollecitazioni. Anche questa questione attiene al

rapporto civilistico tra i privati interessati.

* * *

3) LE RISPOSTE AI QUESITI

3.1. - LA CONFORMITA’ DEL P.L. ALLE DIVERSE PREVISIONI NORMATIVE

Come abbiamo visto nei capitoli precedenti, l’unica conformità che aveva ragione

di essere verificata era quella attinente alle previsioni normative del P.R.G.

del 1992, non ad altre entrate in vigore successivamente al periodo in cui

l’iter procedurale d’approvazione del P.L. s’era ormai abbondantemente concluso.

In ossequio a quanto sinora esposto lo scrivente non può che terminare la

propria esposizione affermando che il P.L. non è conforme alle previsioni

normative cui andava assoggettato al momento della sua presentazione.

- -

30

L’accertata mancanza di conformità può configurare una violazione delle

previsioni e delle prescrizioni dello strumento urbanistico vigente, tale da

ipotizzare la sussistenza del reato di lottizzazione abusiva adombrato dal

Legale dell’Esponente, avv. Storti.

In proposito, va ricordato che la complessa materia relativa alla disciplina

delle lottizzazioni ha ricevuto una decisa puntualizzazione del concetto di

“lottizzazione abusiva” dal 1° comma dell’art. 18 della Legge 28.2.1985 n° 47

(abrogato dall’art. 136 del D.P.R. n. 380/2001 – Testo Unico - e sostituito

dall’art. 30 dello stesso D.P.R.), che stabilisce, con sufficiente chiarezza di

dettagli, quando si configura una lottizzazione abusiva. Il primo comma

dell’articolo della legge di più recente promulgazione è identico al 1° comma

dell’articolo abrogato e così recita testualmente: “ Si ha lottizzazione abusiva

di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino

trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle

prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati (N.B.: la

sottolineatura è dello scrivente), o comunque stabilite dalle leggi statali o

regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale

trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o

atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la

dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo

gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di

opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti,

denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.”

* * *

3.2. - EVENTUALI RAGIONI DI INTERESSE PUBBLICO E/O TECNICO PER LA SOPPRESSIONE

DELL’ORIGINARIO TRACCIATO VIABILISTICO

Dopo un’attenta e approfondita disamina, lo scrivente reputa di poter affermare

che, almeno secondo la sua opinione, NON sussistono ragioni di interesse

pubblico o di carattere tecnico che avrebbero potuto in qualche modo consigliare

la soppressione dell’originario tracciato viabilistico.

In particolare :

Nessun provvedimento, che contenesse la motivazione dell’interesse

pubblico ad esso connaturato, è stato emesso dall’A.C. per giustificare e

ratificare la soppressione del tracciato originario; semplicemente è

stata incongruamente accolta, con l’approvazione del P.L., la proposta

- -

31

in esso contenuta, senza che tale provvedimento amministrativo possedesse

i crismi della Variante di Piano; come già abbiamo visto, si tratta di

una soluzione improponibile perché basata su una falsa rappresentazione

dell’azzonamento vigente e quindi difforme dalle previsioni di P.R.G.;

una possibile Variante di P.R.G. che eventualmente intendesse accogliere

la proposta del lottizzante non è stata ne’ avviata ne’ portata a termine

nei modi e nelle forme previste dalla L.R. n° 23/1997; anzi, la Variante

Generale ha ribadito le scelte viabilistiche già contenute nel P.R.G.

approvato nell’ormai lontano 1992. In ogni caso l’interesse pubblico,

almeno secondo l’accezione comune, avrebbe dovuto coincidere con un

concreto interesse sociale e collettivo che presupponesse o generasse una

qualche utilità generale; date queste premesse le ragioni di interesse

pubblico avrebbero potuto essere rappresentate, a mero ed esclusivo

titolo esemplificativo, da: - accertata inutilità dell’anello viario che,

dipartendosi da via Forte, raggiungeva la S.P. “Giuseppina”; non risulta

che sia stato predisposto a tal proposito alcuno studio viabilistico,

condotto con criteri scientifici, che potesse contraddire le scelte del

P.R.G. del 1992 o consigliarne la modifica; tali scelte restano quindi

tecnicamente valide nelle loro linee essenziali, anche in considerazione

del fatto che la strada ad anello prevista dal P.R.G. lambiva e

disimpegnava non solo l’area del P.L. ma anche altre aree parzialmente

inedificate destinate a zona “B” di completamento.

- razionalizzazione del tracciato previsto dal P.R.G.; tale ragione non è

ravvisabile nella fattispecie, al punto che un tracciato rettilineo dello

sviluppo di ml. 122 circa è stato sostituito (sempre che l’anello venga

completato) da un tracciato ad andamento spezzato, con quattro

ravvicinate curve a 90°, dello sviluppo complessivo di ml. 182; non

esistono in loco ragioni di natura fisico-morfologica del terreno o di

qualsiasi altra natura che possano motivare un così notevole allungamento

del tracciato a suo tempo previsto. - minori costi di gestione

dell’illuminazione pubblica e di manutenzione dei marciapiedi e della

sede stradale; l’incremento dello sviluppo del tracciato (sempre che lo

si intenda come sostitutivo della strada di P.R.G.), pari ad una

sessantina di metri, comporta, al contrario, un incremento dei costi di

gestione e di manutenzione. - minor esborso di

- -

32

denaro pubblico ottenibile facendo assumere alla strada di P.L.

(realizzata a cura e spese del privato lottizzante) anche la funzione di

strada di scorrimento prevista dal P.R.G.; è un’ipotesi che, con tutte le

riserve del caso già esposte ai capitoli precedenti, non appare

convincente e quindi non è meritevole di considerazione. La prevedibile

densità automobilistica indotta dal carico residenziale di cui è previsto

l’insediamento sull’area del P.L. avrebbe dovuto suggerire maggior

attenzione alla soluzione del problema degli accessi e della circolazione

interna al P.L. Generalmente, in lottizzazioni di entità più consistente,

si ricorre alla separazione fisica delle funzioni svolte dalla “strada di

scorrimento” (esterna o tangente o interna al P.L. ma decentrata rispetto

al baricentro della lottizzazione), dalla “strada di arroccamento” e da

più “strade di penetrazione”; la consistenza medio-piccola del P.L.

avrebbe potuto consentire la rinuncia alla strada di arroccamento ma non

certo l’irragionevole scelta di una viabilità a fondo cieco, che si

ripercuote negativamente sulla circolazione automobilistica interna al

P.L. rendendo obbligatorie inversioni di marcia e manovre disagevoli;

anche in caso di eventuale completamento dell’anello la commistione tra

le due funzioni di scorrimento e di penetrazione non renderebbe un buon

servigio ne’ agli automobilisti residenti ne’ agli automobilisti in

transito; l’attuale, assai poco apprezzabile, soluzione a cul de sac, con

la superficie destinata a parcheggio pubblico ubicata in massima parte

all’estremità del fondo cieco, renderà invero più difficoltosa e, in

certi orari, caotica la circolazione sia all’interno dell’area del P.L.

che, soprattutto, nel tratto iniziale di via Forte. Dissertare di

“circolazione caotica” all’interno di una realtà come quella di Solarolo

Rainerio può apparire fuori luogo; per farsi un’idea concreta, basti però

immaginare cosa potrà accadere se, -nelle ore in cui la maggior parte

dei 160 futuri residenti, alla guida delle loro 94 autovetture, si

avvierà al lavoro o sarà di ritorno- il consistente flusso in uscita o

in entrata incontrerà nel tratto iniziale di via Forte (che, non

dimentichiamo, ha un calibro minimo di ml. 3,50 che costituisce una vera

e propria strozzatura) una o più auto, SUV o camioncino provenienti in

direzione contraria...

Le ragioni di carattere tecnico avrebbero potuto essere rappresentate, a

- -

33

mero titolo esemplificativo, da:

presenza di vincoli (idrogeologico, paesaggistico, ecc.); l’ipotesi non

sussiste poiché nessuna porzione dell’area destinata a P.L. risulta

assoggettata ad alcun vincolo di tal natura.

presenza, lungo il tracciato, di fabbricati o di opere edili di qualunque

natura, di proprietà privata, abusivamente realizzati dopo la decadenza

del vincolo e successivamente condonati; l’ipotesi non sussiste in quanto

negata sia dallo stato dei luoghi, evidenziato dalla documentazione

fotografica, che dalla concorde documentazione cartografica disponibile

(catastale, comunale, ecc.)

ostacoli di natura idro-geologica (quali la presenza, nell’area di

presumibile localizzazione del sedime della strada di P.R.G., di

importanti risorgive da salvaguardare, di consistenti massi erratici da

rimuovere, ecc.); non vi è relazione geologica agli atti del P.L. ne’ vi

è alcun accenno negli elaborati di progetto ; lo stesso studio geologico

predisposto dal dr. Malerba, allegato alla Variante Generale, non

evidenzia alcuno di questi aspetti, quindi l’ipotesi è da escludere.

scarsa portanza del terreno in corrispondenza del tracciato

viabilistico; l’ipotesi è da accantonare perché il terreno presenta

evidenti caratteristiche fisiche, morfologiche e di compattezza

assolutamente omogenee sia all’interno dell’area del P.L. che nelle sue

più o meno immediate vicinanze e ciò è immediatamente arguibile de visu

anche senza il ricorso a carotaggi o indagini geognostiche di qualsiasi

genere.

presenza, non rilevata negli strumenti pianificatori vigenti, di aree di

interesse ambientale (zone umide, ad esempio, dotate di flora oppure

abitate o frequentate da fauna specificamente meritevoli di tutela) da

assoggettare a particolare regime di salvaguardia; ipotesi da escludere

perché non suffragata da alcun elemento oggettivo riscontrabile in loco

- presenza di condotte sotterranee o di elettrodotti, linee telefoniche,

ecc.; anche quest’ipotesi non corrisponde a realtà perché (cfr., in

proposito, le foto n° 11 e n° 12, allegate sub A alla presente memoria)

l’area interessata dal tracciato viario era, prima dell’intervento di cui

al P.L., totalmente priva di urbanizzazioni ne’ era riscontrabile, o lo

è tuttora, la presenza di elettrodotti ad alta o media tensione; nulla

- -

34

avrebbe vietato peraltro l’eventuale interramento di questi ultimi.

* * *

3.3. - L’EVENTUALE INCREMENTO DI VALORE A SEGUITO DELLA VARIANTE DEL TRACCIATO.

Per i motivi esposti, la variante del tracciato ha comportato indubbiamente un

vantaggio economico non trascurabile per il lottizzante, che, per soprammercato,

ha anche risparmiato i costi di realizzazione di un adeguato sistema viario.

Non si tratta di un vantaggio quantificabile sic et simpliciter in termini di

maggior volumetria, che sarebbe facilmente calcolabile moltiplicando il maggior

volume per il prezzo unitario di mercato, previa sottrazione dei costi e degli

oneri, ottenendo così l’importo corrispondente alla maggior resa commerciale.

Fatto è, invece, che l’osservanza delle previsioni di P.R.G. avrebbe imposto una

serie di accorgimenti progettuali che a loro volta avrebbero, giocoforza,

portato ad un P.L. tutt’affatto differente quantitativamente e morfologicamente,

con particolare riguardo alla localizzazione dei volumi edificabili, alla loro

consistenza e, di conseguenza, alla quantificazione degli standards, delle aree

di cessione e alla relativa loro parziale monetizzazione.

Anche solo una quantificazione approssimata, meritevole di una più approfondita

analisi, non può essere abbozzata hic et nunc, per il motivo che un calcolo

dell’incremento di valore dovrebbe necessariamente avvenire confrontando dati

certi riferibili a due termini di paragone ben definiti, sottraendo il valore

dell’uno dal valore dell’altro e determinando così la differenza, cioè

l’incremento di valore; ciò presupporrebbe in pratica la riprogettazione

dell’intero P.L., quantomeno con criteri di larga massima. E’ quindi possibile,

allo stato delle cose, esporre soltanto i metodi concettuali che possono

condurre alla quantificazione.

L’unico elemento certo è dato, al momento, dal presumibile introito complessivo

del lottizzante, nell’attuale fase di mercato, in caso di alienazione

dell’intera superficie commerciale ricavabile dalla volumetria convenzionata. Il

termine di paragone dovrebbe esser costituito dal presumibile introito

complessivo, nella stessa fase di mercato, garantito dall’alienazione

dell’intera superficie commerciale ricavabile dalla volumetria convenzionabile

in un P.L. correttamente redatto e conforme alle previsioni di P.R.G.

L’esatta determinazione di questo secondo elemento è soggetta a parecchie

variabili, in primis alla capacità professionale del progettista che può

consentire al lottizzante, attraverso l’elaborazione di soluzioni più o meno

- -

35

ingegnose, la possibilità di ricavare la massima superficie vendibile. Al

contrario di quanto accade nella progettazione in regime di Concessione singola

(in cui la quantificazione del volume e della s.l.p. realizzabile è

meccanicisticamente predeterminata in base alla superficie dell’unico lotto),

in un P.L. l’utilizzo dell’Indice Territoriale può far sì che l’abilità del

progettista nell’ideare, ad esempio, una accorta distribuzione dei lotti, un

eventuale loro accorpamento, una funzionale tipologia edilizia dotata di un

razionale schema distributivo interno, un assetto viario efficiente e regolare

ma ridotto al minimo in termini di sviluppo e superficie, ecc. ecc. consentano

di ricavare una s.l.p. molto superiore a quella che un professionista mediocre

saprebbe ottenere.

Detto questo, chi scrive dichiara la propria disponibilità a calcolare, con

tutta l’approssimazione del caso, la quantificazione richiesta ma reputa

corretto far presente che, allo stato delle cose, per i motivi sopra esposti,

tale calcolo potrebbe essere condotto basando uno dei due termini di paragone su

elementi molto ipotetici e poco reali, con la conseguente impossibilità pratica

di usare quel rigore scientifico che giustamente il Magistrato chiede

d’abitudine al proprio Consulente; il valore così ottenuto risulterebbe perciò

facilmente contestabile da chi avesse interesse a farlo.

* * *

3.4. - LO STATO DEI LUOGHI

Sono stati eseguiti tre sopralluoghi nel corso dei quali sono state scattate le

fotografie che sono allegate sub A alla presente memoria. La situazione

complessiva riscontrata nel corso del primo sopralluogo è stata riconfermata nel

secondo e nel terzo; ben poche e di scarsissimo rilievo sono state, nel

frattempo, le opere eseguite.

In particolare:

Opere di urbanizzazione

- la strada di lottizzazione, a fondo cieco e con conformazione ad “omega

rovesciato”, è stata parzialmente realizzata (massicciata, muretti laterali di

contenimento, tout venant, ecc.); restano da posare i marciapiedi, i cordoli di

coronamento degli stessi ed il tappetino d’usura della sede stradale; non è

stata iniziata e neppure definita la pista ciclabile e pedonale. I muretti di

contenimento sono in parte crollati (in corrispondenza del fondo cieco, adibito

a parcheggio, sul lato Ovest - v. foto n° 11); il tout venant presenta diffuse

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rotture e deformazioni e risulta in fase di disaggregazione per carenza di

adeguata presa. Sono presenti numerosi dislivelli, privi delle protezioni

previste in progetto, tra la viabilità di P.L. e le aree dei lotti ad oggi

inedificati. Mancano completamente la segnaletica e l’arredo stradale.

- l’impianto fognario di smaltimento delle acque meteoriche e delle acque di

rifiuto è stato ultimato.

- l’impianto d’illuminazione pubblica è stato ultimato.

- il gasdotto è stato ultimato.

- l’acquedotto, completo di allacci per gli idranti stradali, è stato ultimato.

- risultano predisposti l’elettrodotto forza motrice ed i cunicoli per la posa

dei cavi telefonici.

- mancano, su tutta l’area del cantiere delle opere di urbanizzazione -tuttora

in corso d’esecuzione-, le opere provvisionali per la sicurezza previste dalla

vigente legislazione in materia.

Opere edili

- è stato completato un primo comparto edificatorio, risultante

dall’accorpamento dei due lotti n° 7 ed 8; l’esecuzione dei lavori è stata

autorizzata con Concessione Edilizia n° 5 in data 21.10.2003.

Due delle quattro unità immobiliari realizzate sono, al momento, già abitate. Le

relative Licenze di agibilità ex art. 25 D.P.R. 6.6.2001 n° 380 risultano

rilasciate con silenzio-assenso per decorrenza dei termini.

* * *

4) CONCLUSIONI E FORMALITA’ CONCLUSIVE

Il P.L. in questione presenta una precisa difformità dalle previsioni del P.R.G.

vigente, difformità che ha fatto sì che alcune prescrizioni dello stesso P.R.G.

siano state conseguentemente violate.

* * *

Non sussistono ragioni di interesse pubblico e/o tecnico per la

soppressione dell’ originario tracciato viabilistico.

* * *

L’area oggetto del P.L. ha subìto un sicuro incremento di valore, al momento ben

difficilmente quantificabile, a seguito della suddetta soppressione.

* * *

Lo stato dei luoghi è descritto al paragrafo 3.4. ed è rappresentato dal

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servizio fotografico allegato sub A.

* * *

Con quanto sopra lo scrivente ritiene di aver compiutamente ed esaurientemente

assolto il mandato affidatogli; resta in ogni caso a disposizione del sig. P.M.

per fornire ogni e qualsiasi eventuale delucidazione in merito alla presente

relazione, che si deposita in un originale per l’Ufficio (con allegati i

documenti più significativamente esplicativi reperiti nel corso della fase

istruttoria della consulenza) e in una copia senza allegati; resta altresì a

disposizione per un eventuale ampliamento dell’incarico, come precisato in calce

al paragrafo 2C3.

Milano - Cremona, 13 ottobre 2006

IL C.T. del P.M.

5) APPENDICE (Elenco degli allegati)

A) Fotografie

B) Convenzione tra l’A.C. di Solarolo Rainerio e il lottizzante

C) Stralcio azzonamento P.R.G. del 1992

D) Tavola n° 3 del P.L. (Planivolumetrico di massima)

E) Stralcio N.T.A. dei 1992.

F) Tavola n° 2 del P.L. (Azzonamento del P.R.G. vigente)

G) Osservazione n° 1.2. alla Variante Generale

H) Variante Generale : tavola 3a1 (“Azzonamento con osservazioni numerate”)

K) Variante Generale : tavola 3a1 (“Azzonamento con osservazioni accolte”)

J) Variante Generale : tavola 3b1 (“Variante con osservazioni accolte”)

I) Memoria difensiva dell’avv. Ollari

L)Tavola n° 8 del P.L. (Relazione tecnica)