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SEMINARIO DI AGGIORNAMENTO

IN MATERIA IMMOBILIARE

- ATTUALITA’ DI DIRITTO IMMOBILIARE -

13 novembre 2008 - Milano -

ASPESI - VALENTE & PARTNERS STUDIO LEGALE

Dott. Stefano Daldosso - V&P Studio Legale

Legge 9 dicembre 1998, n. 431 : dieci anni di applicazione


1. Modalità di stipula e rinnovo

2. Ambito di applicazione - esclusione:

1. Immobili vincolati ex L. 1089/1939 (oggi T.U. beniculturali), immobili Cat. A1, A8, A9.

2. Alloggi edilizia residenziale e pubblica

3. Alloggi locati per finalità turistiche (sottoposti solo adart. 1571 c. c. e ss.)

3. Ambito di applicazione: anche P. A.

4. Forma scritta ad substantiam

ART. 1


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Presentation Notes

Abitazioni signorili, ville e castelli.

Forma scritta contratto di locazione:

• In mancanza, nullità del contratto (Art. 1325 - 1418 c.c.):la nullità è “assoluta, imprescrittibile, deducibile dachiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio” (Cass.31.03.2008 n. 8357).

• Sono nulli per mancanza di forma scritta anche icontratti transitori (Cass. 31.03.2008 n. 8357).

• Non esperibilità del procedimento per convalida disfratto (Trib. Trani 5 maggio 2008, n. 126)

• Tutela del locatore ottenibile tramite azione possessoria- azione petitoria

ART. 1- FORMA SCRITTA AD SUBSTANTIAM


Nullità del contratto e tutela possessoria:

• Ammessa tutela possessoria in caso di nullità delcontratto (Trib. Savona 16 luglio 2005)

• CONTRA:

• Necessità di dimostrare lo spoglio

• Consegna volontaria del proprietario in base ad unatto NULLO

• L’azione tutela ius possessionis



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Presentation Notes

Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga però “va oltre” accordando direttamente la tutela possessoria sulla base del fatto che il locatore è proprietario!!!

Azione petitoria art 948 c.c.: Accertamento della proprietà edell’assenza di diritti (personali di godimento o realiminori) di terzi sulla cosa e condanna al rilascio.

Il locatore può chiedere la condanna al pagamento diun’indennità di abusiva occupazione, dovendosiescludere però “che la stessa possa esserecommisurata al canone pattuito con il contratto verbaledal momento che in tal modo si finirebbe per attribuireefficacia a un contratto espressamente qualificato comenullo” Trib. Arezzo, 8 novembre 2005



Il conduttore può chiedere che la locazione vengaricondotta a condizioni conformi alla legge nel caso incui il locatore abbia preteso l’instaurazione di unrapporto di locazione di fatto. (Art. 13, c.5 L. 431/98).

“il contratto verbale […] è nullo per difetto di forma adsubstantiam, con la conseguenza che è precluso algiudice adito in sede di procedimento sommario, anchedi ufficio, di prenderlo in esame, salvo che il conduttorenon alleghi la fattispecie eccezionale che il locatore“abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazionedi fatto” Trib. Pisa, 2.01.2002



1. Facoltà di diniego del rinnovo alla prima scadenza con preavviso di almeno 6 mesi,in presenza di alcuni presupposti che devono essere citati nel preavviso a pena dinullità.1. Locatore intende adibire l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o

professionale proprio o di un parente entro il secondo grado.2. Locatore persona giuridica con finalità “pubbliche” intende destinare l’immobile

al perseguimento di dette finalità, offrendo al conduttore altro immobile idoneo.3. Conduttore ha piena disponibilità di altro immobile idoneo nello stesso comune4. Immobile compreso in edificio gravemente danneggiato che necessita interventi

di messa in sicurezza e la permanenza del conduttore sia di ostacolo alcompimento di indispensabili lavori.

5. Immobile in uno stabile riguardo al quale è prevista integrale ristrutturazione,demolizione, trasformazione ovvero trattandosi di immobile posto all’ultimopiano il proprietario intenda procedere a sopraelevazione, nei casi in cui risultaindispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dello stesso

6. Il conduttore non occupa continuativamente l’immobile, senza giustificatomotivo e senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto.

7. Quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà dialtri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. Èriconosciuta, al conduttore la prelazione da esercitarsi nei modi prevista dagliart. 38 - 39 L. 392/1978

ART. 3 - Disdetta del contratto da parte del locatore


2. In alcuni casi il possesso della concessione o dell’autorizzazione edilizia ècondizione di procedibilità dell’azione per rilascio.

3. Diritto di prelazione da parte del conduttore nel caso in cui il locatore vogliavendere l’immobile o al termine dei lavori di ristrutturazione lo voglia locare(da esercitarsi ex art. 38, 39, 40 L 392/1978).

4. Se il locatore ottiene la disponibilità dell’immobile a seguito di illegittimoesercizio della facoltà di disdetta è tenuto al risarcimento del danno, daquantificarsi in una somma almeno pari a 36 volte la mensilità dell’ultimocanone pattuito.

5. Il locatore deve adibire l’immobile all’uso per il quale ha comunicato ilrecesso entro 12 mesi da detta comunicazione. In difetto il conduttore ètenuto al “ripristino” del contratto di locazione alle medesime condizionioppure al risarcimento del danno di cui sopra.

6. Il conduttore può, qualora ricorrano gravi motivi, recedere inqualsiasi momento dal contratto, previo preavviso di sei mesi.

ART. 3 - Disdetta del contratto da parte del locatore


Una giurisprudenza costante ritiene necessaria la comunicazionetempestiva e motivata del diniego al rinnovo dopo la primascadenza. Si veda Cass. 24.08.2007, n. 1799,

In particolare, in caso di disdetta non motivata o fuori termine il contrattosi rinnoverà automaticamente per il periodo successivo.

“Qualora le parti abbiano sottoscritto un contratto di locazionemanifestando espressamente e chiaramente la loro volontà diregolare il rapporto di locazione nei termini e modi previsti dall’art. 2,comma 1 l, n, 431/1998, l’eventuale disdetta comunicata dallocatore - alla prima scadenza contrattuale - non motivata ai sensidell’art. 3 l. n. 431/1998, è priva di effetti e, pertanto, il contratto dilocazione si rinnova automaticamente tra le parti” Trib. Bari,01.02.2007, n. 163.

ART. 3 - Comunicazione motivi diniego rinnovo


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Presentation Notes

Da comunicarsi 6 mesi prima con A.R.!!!

È necessario precisare, però che “nell’ipotesi di disdetta alla primascadenza senza indicazione dei motivi, che deve dunqueconsiderarsi nulla, essa può convertirsi in disdetta semplice per laseconda scadenza” Trib. Salerno 06.10.2006.

CONTRA Trib. Monza 07.05.2003

La Suprema Corte, con recentissima sentenza ha ritenuto che “la disdetta puòessere contenuta anche in un atto processuale che logicamente egiuridicamente presupponga la volontà del locatore di non rinnovare ilcontratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto esprima anchetale volontà quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione(Cass. n. 9666/97 e Cass. 843/95) o la citazione in giudizio (Cass. n.2415/51); né rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura didiniego di rinnovo di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 30, prevista dalla L. 431del 1998, art. 3, e che l’atto processuale sia stato formato per unascadenza già verificatasi vigendo altresì il principio che la disdetta el’intimazione in cui essa è contenuta che non siano idonee perinosservanza del termine a produrre la cessazione della locazione […]hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva Cass.n. 55411601/79, n. 4301/81, n. 7357/97”. Cass. 30.05.2008, n. 14486.

ART. 3 - Comunicazione motivi diniego rinnovo


ART. 3 - Recesso del conduttore


“I gravi motivi che ai sensi dell’art. 3, comma 6 l. n. 431 del 1998,consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dalcontratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di seimesi, sono rappresentati da fatti estranei alla sua volontà,imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto taledi rendere oltremodo gravosa per il locatario la suaprosecuzione e debbono essere esplicitati in maniera univoca -initamente all’intenzione di recedere - nella comunicazione diretta allocatore, pena invalidità del recesso” Trib. Napoli, 04.02.2005

Si vedano Cass. 12.11.2003, n. 17042 e le sentenze ivi richiamate eCass. 26.11.2002, n. 16676 relativamente all’art. 4 L. 392 del 1978in materia di “gravi motivi” che giustificano il recesso.

ART. 3 - Prelazione


Il diritto di prelazione per il conduttore si applica:

• “solo se il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo delcontratto nei confronti del conduttore motivandola con la propriaintenzione di vendere l’immobile” Trib. Bari, 12 maggio 2005.

• “Conseguentemente ove il locatore venda nel corso del rapportolocativo l’immobile ad uso abitativo senza alcuna comunicazione didiniego di rinnovo e, perciò, senza modificare la durata del rapportostesso, la prelazione non potrà dirsi operante e il rapporto locatizioproseguirà nei confronti dell’acquirente secondo le norme degli art.1599 e 1602 c. c.” Trib. Lanciano, 7 marzo 2005.

ART. 3 - Prelazione


Al di fuori dei casi sopra evidenziati il conduttore “non puòfar valere il proprio diritto di prelazione nei confronti dellocatore-venditore, né tanto meno, il proprio diritto diriscatto nei confronti dei successivi acquirentidell’immobile” Trib. Ariano Irpino, 1 luglio 2004.

ART. 3 - Prelazione


Si noti che in tema di locazioni commerciali (art. 38 - 39 L. 392/78) laprelazione deve sempre essere offerta al conduttore tramitedenunciatio in caso di alienazione dell’immobile oggetto dilocazione.

Il conduttore pretermesso può esercitare il proprio diritto di riscattoverso l’acquirente.

La denunciatio deve essere effettuata con notificazione a mezzodell’Ufficiale Giudiziario e deve indicare il prezzo e le altrecondizioni relative alla compravendita.

La semplice denunciatio di cui all’art. 3 L. 431/98, idonea a consentire alconduttore l’esercizio del diritto di prelazione non è, da sola,sufficiente a consentire al locatore l’esercizio del diritto di disdetta,se non è sorretta, dalle condizioni previste dalla legge (ad es. nonessere proprietari di altri immobili oltre a quello adibito adabitazione). Si veda Trib. Palermo, 13 dicembre 2004.

ART. 3 - Prelazione


Da ultimo, sempre in tema di denunciatio:

“La "ratio" della disposizione dell'art. 3 lett. g) l. 9 dicembre 1998 n.431, è innegabilmente quella di consentire al locatore di alienarel'immobile in locazione "libero", onde evitare la consueta falcidia sulprezzo di vendita. È evidente che, ove irragionevolmente siimponesse la "denuntiatio" (con indicazione del corrispettivo indenaro e di tutte le altre condizioni alle quali la compravenditadovrebbe concludersi col terzo), e indi l'invito all'esercizio del dirittodi prelazione, in termini di stretta contestualità con l'inoltro deldiniego di rinnovo alla prima scadenza, si vanificherebbe ogni utilitàe senso pratico alla disposizione in parola costituente una veranovità nella cornice della l. n. 431 cit.” Trib. Bari, 12 agosto 2004

ART. 3 - Prelazione - Cessione intero fabbricato -


La giurisprudenza in tema di locazioni commerciali (art. 38 - 39 L. 392/78) dettaalcuni principi generali (applicabili anche in caso di locazioni abitative):

“Nel caso di vendita in blocco dell’intero edificio nel quale si trova l’immobilelocato, il conduttore di questo non ha diritto alla prelazione ed al riscatto[…], mentre tale diritto sussiste in caso di vendita cumulativa. La venditacumulativa e la vendita in blocco si differenziano sotto il profilo oggettivo,riguardando la prima l’intero stabile in cui si trovi come porzione distintadalle altre, l’immobile locato, […] riguardando invece la seconda piùimmobili non strutturalmente omogenei né funzionalmente coordinati” Cass.20 dicembre 2007, n. 26981. In tal senso si vedano anche Cass. 6dicembre 2007, n. 25465, Cass, 3 dicembre 2007, n. 25171 e la recenteCass. 29 febbraio 2008, n. 5502.

Si esclude il diritto di prelazione relativamente alla cessione di una quotadi proprietà dell’immobile locato. Cass. sezioni unite 14 giugno 2007n. 13886

ART. 13 - Simulazione del corrispettivo -


1. Nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone dilocazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

2. In caso di nullità di cui al comma 1 il conduttore può ripetere le maggiorisomme versate al locatore con azione da esercitarsi entro sei mesi dallariconsegna dell’immobile.

3. Nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata previsti dalla legge.

4. Nulla ogni pattuizione volta a ad attribuire un canone superiore a quellomassimo definito dagli accordi in sede locale.

5. In caso di nullità di cui al comma 4 il conduttore può ripetere le maggiorisomme versate al locatore con azione da esercitarsi entro sei mesi dallariconsegna dell’immobile e può ottenere che il contratto venga ricondotto acondizioni conformi alla legge. Tale azione è proponibile anche contro illocatore che abbia preteso l’instaurazione di un contratto di locazione difatto (in violazione dell’obbligo di forma scritta)

6. I riferimenti alla registrazione del contratto producono effetti solo se taleobbligo sussiste



EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA

Inizialmente si riscontrano diversi orientamenti in merito al requisitodella registrazione del contratto di locazione:

• Parte della giurisprudenza, basandosi sul tenore letterale della norma (art.13) considera la registrazione requisito necessario a pena di nullità(secondo alcune pronunce “esistenza”) del contratto stesso econseguentemente nulli gli accordi tra le parti tesi a pattuire un canonemaggiore di quello dichiarato nel contratto registrato. Parimenti taleorientamento non riconosce alcuna efficacia sanante alla registrazione“successiva” della controdichiarazione. (si vedano ad es. Trib. Palermo 20novembre 2000; Trib. Bergamo, 21 gennaio 2003)

• Altro orientamento, invece, ha ritenuto applicabile la norma solo nel caso dipatto teso alla variazione del canone in corso di locazione, garantendoefficacia sanante ex nunc alla registrazione della controdichiarazione (sivedano in particolare (Trib. Roma 16 maggio 2000, Trib. Verona 21 giugni2000)



EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA: CASS. 16089 27 ottobre2003

• “Secondo un’interpretazione costituzionalmente orientatadeve escludersi che l’art. 13 comma 1 l. 431 del 1998preveda la sanzione di nullità dell’accordo contemporaneo edulteriore di un canone locatizio più elevato (c.d.“controdichiarazione”) - in ragione della sua omessaregistrazione fiscale per cui è esclusa di ripetizione dellesomme corrispondenti al canone effettivamente pattuito, inconformità delle norme dettate in in materia di simulazione,mentre la predetta disposizione di legge sanziona, di nullità,la pattuizione di un canone, più elevato di quello originario,che intervenga successivamente alla conclusione delcontratto[…]” Cass. 16089/2003




Trib. La Spezia 16 ottobre 2003:Si conforma al primo orientamento (nullità delle pattuizioni tese a

stabilire un canone maggiore di quello “dichiarato” nel contrattoregistrato) osservando che “gli effetti patrimoniali consequenzialialla sanzione di nullità determinando discriminazioni ingiustificatetra le parti perché colpiscono soltanto il locatore, sono in contrastocon l’art. 3 comma 1 Cost.”

In merito la corte Costituzionale ha osservato che:“È manifestamente inammissibile la q. l. c. dell’art. 13 commi 1 e 2 l9 dicembre 1998 n. 431, in quanto, pur trattandosi di un testonormativo che presenta ampiezza di possibilità ermeneutiche, ilgiudice “a quo” non ha compiuto il doveroso tentativo di individuareun’interpretazionedella norma denunciata conforme allaCostituzione” Corte Cost. 19 luglio 2004, n. 242




Finanziaria 2004, (l. 30.12.2004, n.311) Art. 1 comma 346:

“I contratti di locazione, o che comunque costituisconodiritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero diloro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se,ricorrendone i presupposti, non sono registrati.”




Anche a seguito dell’intervento della Suprema Corte e dell’entrata invigore della Finanziaria 2005 permangono le due correntiinterpretative evidenziate:

• Registrazione necessaria a pena di nullità, nessuna efficaciasanante della registrazione successiva della controdichiarazione (sivedano ad es. TRIB. MILANO 16 SETTEMBRE 2004, Trib. Salerno24 febbraio 2006, ; Trib. Monza 30 marzo 2006, Trib. Roma 7aprile 2005.)

• norma applicabile solo nel caso di patto teso alla variazione delcanone in corso di locazione, efficacia sanante ex nunc dellaregistrazione delle controdichiarazione (si vedano in particolare(Trib. Bari 31 marzo 2005, Trib. Arezzo 24 gennaio 2006, Trib.Arezzo 13 novembre 2006, Trib.Roma 24 luglio 2006, Trib. Napoli8 settembre 2007)

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Presentation Notes

Attenzione perchè Trib. Milano ha orientamento costante nel senso della nullità come da sentenza citata in cui con solide motivazioni si considera l’innovazione legislativa come deroga alle regole codicistiche sulla simulazione secondo la ratio del favor per il conduttore.




“Secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata,deve escludersi che l’art. 1 comm 346 l. 30 dicembre 2004 n.311, configuri la registrazione come requisito di validità dellalocazione, costituendo essa piuttosto una mera “condicioiuris” di efficacia del contratto, che può intervenire con effettoex tunc pure in momento successivo alla conclusione delnegozio”. Trib. Modena, 12 Giugno 2006.

D. L. 20 ottobre 2008 n. 158

Blocco esecuzioni per rilascio fino al 30 giugno 2009


1. Sfratti per finita locazione relativi a contratti di cui alla L. 431/98 diimmobili abitativi nei Comuni di cui all’art. 1 comma 2 L. 148/2005(Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari,Napoli, Palermo, Messina, Catania, Cagliari, Trieste) e Comuniconfinati ad alta tensione abitativa.

2. Conduttori con un reddito annuale lordo familiare inferiore a 27.000Euro a condizione che nel nucleo familiare ci siano:

1. Un ultra sessantacinquenne

2. Malti terminali o portatori di handicap con invalidità > 66%

3. Figli fiscalmente a carico

3. Mancanza nell’ambito della stessa regione di altra abitazioneadeguata

4. Autocertificazione da parte dell’inquilino dei requisiti di cui sopra

AMBITO DI APPLICAZIONE


La sospensione non si applica se:

• Il locatore dimostra, con ricorso al Giudice dell’Esecuzionel’insussistenza dei requisiti dichiarati dal conduttore.

1. Il conduttore è in mora nel pagamento dei canoni (decadenza nonautomatica, da farsi valere con ricorso al Giudice dell’Esecuzione),salvo sanatoria banco iudicis (ex art. 5 L. 392/78), salvo quantoprevisto dall’art. 55 L. 392/78

2. Il locatore si trova nelle stesse condizioni previste, per il conduttore,per ottenere la sospensione.

3. Locatore abbia necessità sopraggiunta alla stipula del contratto didisporre della propria abitazione

Sono previste agevolazioni fiscali (Irpef, Ires e parzialmente ICI) per iproprietari che subiscono il blocco dell’esecuzione per rilascio.

ESCLUSIONI


Concretamente la sospensione dell’esecuzione si attua con lapresentazione in cancelleria (del Giudice dell’esecuzione) oall’ufficiale giudiziario procedente, all’atto dell’accesso,dell’autocertificazione (che deve essere redatta ex art. 21 e 38 d.p.r.455/2000.

Durante il periodo di sospensione conduttori devono versare:

• Canone maggiorato del 20%

• Istat e oneri accessori

• salvo il maggior danno cagionato al locatore ex art. 1591 Cod. Civ.

Le questioni relative il blocco dell’esecuzione vengono decise dal G.E.,a seguito di ricorso presentato da una delle parti, con decreto,avverso il quale è ammessa opposizione innanzi al tribunale incomposizione collegiale.

SOSPENSIONE DELL’ESECUZIONE


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