PREMESSA PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

Ing. Infante Giuseppe, Maurizio Arch. Vaira Francesco Saverio

Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043

Cell: 3204826227 e-mail [email protected] Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail [email protected]

1

INDICE

PREMESSA

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

1 SOPRALLUOGO

2 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

2.1 Atti e dati di Provenienza dell’immobile

2.2 Ubicazione

2.3 Caratteristiche costruttive e finiture

2.4 Dotazione impianti tecnologici

3 DATI IDENTIFICATIVI

3.1 Dati Catastali

3.2 Dati Urbanistici

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

4 SCOPO DELLA STIMA

5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE

6 VALORE DI MERCATO

VERBALE DI GIURAMENTO

ALLEGATI

• Rilievo Fotografico

• Copia Certificato di Destinazione Urbanistica

• Visure Catastali

• Stralci Planimetrici




2

PREMESSA

A seguito dell’incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del

Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici

Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all’ordine degli Ingegneri della

Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via

Giuseppe di Vittorio, 64 e l’Arch. Vaira Francesco Saverio iscritto all’ordine

degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in

Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni

riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario

Provinciale di Foggia nonché l’eventuale valutazione ed aggiornamento di

quella esistente.

Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si

è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente,

analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari

sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione

Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili.

Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta.

La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti

procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per

determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in

oggetto.

Detti valori in libero mercato all’attualità vengono determinati nello stato di

fatto e di diritto in cui l’immobile versa.




3

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL

BENE

1 SOPRALLUOGO

In data 30 Luglio 2010 i sottoscritti Ing. Infante Giuseppe, Maurizio e

l’Arch. Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Lucera presso

l’immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i

rilievi metrici e fotografici.

2 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

2.1 Atti e dati di Provenienza dell’Immobile

Mediante atto di permuta del 25 Novembre 1987 rogato dal Dott. Cassano

Lorenzo notaio in San Severo ed ivi registrato il 15 Dicembre 1987 al n. 2238

repertorio n. 11266 raccolta n. 2523, il CAP di Foggia cedeva alla ditta

Meridionale Sementi dei signori Cicchetti Giuseppe e Giovanna, immobile in

abitato di Lucera in Via Aldo Moro già Porta San Severo, della estensione di

mq 7.000,00.

In virtù di scrittura privata del 16 Giugno 7987 registrata a San Severo il 6

Luglio 1987 al n. 710, la Meridionale Sementi si impegnava a cedere in

cambio l'opificio industriale sito nel comune di Lucera avente accesso dal Km

319+600 della S.S. 17 Foggia-Campobasso, della superficie di circa mq.

14.000,00 con sovrastanti 21 silos per stoccaggio merci e 4 capannoni adibiti a

deposito e uffici, con retrostante fabbricato adibito alla selezione dei sementi.

L'opificio fù edificato dalla Meridionale Sementi per mezzo delle licenze

edilizie : n. 2721 del 7 Luglio 1973, n. 2934 del 21 Aprile 1975 e n. 3062 del

14 Febbraio 1976.




4

2.2 Ubicazione

Il complesso di rappresentanza è ubicato al Km 319+600 della S.S. 17 Foggia-

Campobasso. Esso è posizionato in zona periferica a circa 2 chilometri dal

centro del Comune di Lucera, dove è presente un discreto numero di attività

commerciali ed industriali.

2.3 Caratteristiche costruttive e finiture

Il complesso di rappresentanza è costituito da magazzini, uffici, silos metallici,

palazzina destinata alla lavorazione e selezione sementi, un deposito

carburanti, due pese a ponte in bilico, e alcuni manufatti che ospitano impianti

tecnologici. L'area di mq. 13.428,00 è totalmente recintata è pavimentata con

un tappetino in conglomerato bituminoso.

I magazzini e gli uffici occupano una superficie lorda complessiva di circa mq.

2.088,00, la struttura portante in cemento armato prefabbricato è costituita da

pilastri su plinti di fondazione, chiusura perimetrale con pannelli prefabbricati

cementizi e solaio di copertura a doppia falda, composto da capriate tralicciate

e sovrapposti pannelli di copertura in cemento amianto.

Il fabbricato è formato da quattro capannoni contigui, separati internamente

da pannelli in prefabbricato cementizio, che formano un unico corpo di

fabbrica. Nel primo capannone, disposti su due piani, sono stati ricavati gli

uffici, un deposito di fitofarmaci e uno dei due locali di pesatura, che

occupano una dimensione lorda di circa mq. 200,00.

Al momento i due capannoni centrali sono uniti e vengono utilizzati come

deposito per il grano ed altra merce.

Sulla parte retrostante in adiacenza ai quattro capannoni, e stato realizzato un

fabbricato destinato alla lavorazione e selezione sementi, oggi allo stato

grezzo, che si sviluppa su quattro piani fuori terra; esso é realizzato con

struttura in cemento armato, tompagnatura in tufi e solaio divisionale e di

copertura in latero cemento.

Al piano terra è presente un locale, utilizzato per l'insacco, della dimensione

lorda di circa mq. 300,00; la torre di lavorazione si sviluppa per altri tre piani

della dimensione lorda di circa mq. 144,50 per piano.

Il complesso presenta un impianto di stoccaggio cerealicolo meccanizzato,

composto da 21 silos in acciaio zincato e lamiera gregata, di dimensioni

differenti per una capacità totale di ql. 159.000.




5

L'impianto è costituito da due batterie di silos comandate da due differenti

cabine:

- una è composta da 12 silos di diametro di m. 7,12, posizionati di fianco la

tettoia metallica, azionati dalla cabina interna al capannone, individuata con

il n. 4 nella legenda presente nella planimetria allegata;

- l'altra è formata da 6 silos di diametro di m. 12,48 e 3 da m. 7,12,

posizionati alle spalle del capannone e della torre di lavorazione, azionati

dalla cabina posizionata tra le due batterie ed individuata dal n. 9 nella

leggenda della planimetria allegata;

tutti i silos sono corredati di base di ventilazione centrifuga, estrattori rotabili,

elevatori a tazze, trasportatori a coclea e sonde termiche per il controllo della

temperatura. Entrambe le batterie sono dotate di tramogge di carico e scarico,

con nastri trasportatori sui silos e trasporti sotterranei attraverso cunicoli di

cemento armato, a mezzo di nastri reversibili in gomma.

Di fianco al magazzino è presente una tettoia metallica per ospitare le

operazioni di carico e scarico dei mezzi.

Alle spalle della tettoia sono ubicati la cabina di comando della seconda

batteria di silos, della dimensione di circa mq. 35,00 lordi, la cabina elettrica, e

un locale utilizzato come officina meccanica di superficie lorda circa di mq.

50,00.

Di lato alla tettoia è posizionato un impianto di deposito carburanti realizzato

nel 1988, con struttura in cemento armato e solaio di copertura in latero

cemento; la struttura con tompagnatura in mattoni forati è in parte aperta. Il

deposito presenta tre serbatoi: due da mc. 30 di gasolio agricolo e uno da mc.

30 di benzina agricola. Per tale impianto fù presentato il progetto il 6 Ottobre

1987 che ricevette parere favorevole dalla Commissione Edilizia Comunale,

ma manca agli atti la concessione edilizia, quindi tale manufatto al momento

non risulta accatastato.

Inoltre sono presenti un locale per l'antincendio realizzato con muratura di

blocchetti di cemento e solaio di copertura in latero cemento, di superficie

lorda di circa mq. 6,00 autorizzato con concessione edilizia 585/88 del

Comune di Lucera, più un secondo locale pesa a ponte in bilico di circa mq.

8,00, entrambi non accatastati.

Il Complesso si presenta in discreto stato manutentivo e necessita di alcuni

lavori di manutenzione ordinaria.




6

2.4 Dotazione impianti tecnologici

L’immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria

pubblica. Al momento il CAP di Foggia vi svolge regolare attività di

rappresentanza e vendita, anche l'impianto di stoccaggio cerealicolo è attivo.

3 DATI IDENTIFICATIVI

3.1 Dati Catastali

Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel

seguente modo:

- Foglio 84, Particella 96, cat. D/8;

Si evidenzia che il complesso necessita di un nuovo accatastamento per

inserire i manufatti non presenti nelle planimetrie catastali e negli stralci di

mappa; sullo stralcio di mappa manca la tettoia metallica, il deposito

carburanti, il locale pesa nel piazzale, il locale per l'antincendio, mentre nella

planimetria catastale mancano solo gli ultimi due manufatti.

Nella planimetria la tettoia indicata con il n. 8 in legenda, in realtà è il

deposito carburanti che non risulta ancora accatastato.

NB. La planimetria generale con la legenda risulta essere non in scala.

3.2 Dati Urbanistici

Il complesso di rappresentanza ricade interamente in zona omogenea E -

Verde Agricolo del vigente PRG, con fascia di rispetto stradale delle strade

S.S. 17 e Strada Comunale "Vecchia Lucera-Roseto" con le seguenti

prescrizioni :

- Indice di fabbricabilità 0,03 mc/mq;

- Altezza max consentita m. 7,00;

- Distacco minimo dai confini ( assoluto ) m. 5,00;

- Distacco minimo dai fabbricati ( assoluto ) m 10,00;




7

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

4 SCOPO DELLA STIMA

Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato

all’attualità del complesso immobiliare di Lucera, ai fini della vendita, da

effettuarsi in blocco o separatamente nello stato di fatto e di diritto in cui

l’immobile si trova.

5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE

Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra

enunciato, è quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato di

beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un

metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti

di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq

commerciale), e nell’inserire successivamente il bene da stimare nel gradino

della scala, che presenta con il bene maggiore analogia.

Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di

vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Lucera, ricavati dalle indagini

in luogo.

I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati

verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati

nel settore.

In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell’agenzia del

territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo

64) che l’agenzia del Territorio gestisce l’osservatorio del Mercato

Immobiliare ( OMI ).




8

7 VALORE DI MERCATO

Per la stima del complesso di rappresentanza, sarà necessario scomporre

l'immobile in tre parti che sommandole daranno corpo alla valutazione

complessiva del bene.

Saranno valutati separatamente gli immobili in tre gruppi :

A) Capannoni e palazzina con torre di lavorazione;

B) Impianti di stoccaggio cereali completi di tutti gli accessori;

C) Impianto di deposito carburanti;

Bene A

Dal risultato dell’interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati

delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio della Provincia di

Foggia, si è ottenuto che per locali produttivi siti in zona suburbana del

Comune di Lucera, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra

valori di :

300,00 euro/mq - 450,00 euro/mq

In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, dello

stato di conservazione dell’immobile, della destinazione urbanistica, della

posizione e dell’area di pertinenza, il più probabile valore di mercato è pari a:

450,00 euro/mq

Moltiplicando la superficie edificata 2.821,50 per la valutazione data al mq,

si ottiene :

Superficie totale mq 2.821,50 x Euro/mq 450,00 = Euro 1.269.675,00




9

Il valore di mercato complessivo dell’ immobile A risulta pari a:

Euro 1.269.675,00

Euro unmilioneduecentosessantanovemilaseicentosettantacinque,00

Bene B

Per l'impianto di stoccaggio dei cereali, comprensivo delle due linee di silos e

degli impianti ausiliari, sarà effettuata una stima a corpo.

Tale impianto è stato trasferito al CAP di Foggia in occasione dell'atto di

permuta del 1987, dalle licenze edilizie probabilmente è stato realizzato nei

primi anni ottanta.

Il CAP di Foggia fece alcuni lavori di manutenzione e revisione dei silos

metallici, degli elevatori e dei nastri nel 1991, con una spesa complessiva pari

a lire 277.859.000, come dichiarato dallo stesso.

Successivamente sono stati effettuati lavori di manutenzione ordinaria di

minore rilevanza; oggi l'impianto nonostante la vetustà tecnologica lavora

regolarmente.

Considerando la sua localizzazione strategica in prossimità della SS17 , la sua

capacità produttiva, il discreto stato di conservazione, dalle caratteristiche

tecniche, si determina la più probabile valutazione di mercato a corpo in :

impianto stoccaggio cerealicolo da circa ql. 159.000 = euro 1.500.000,00

Euro 1.500.000,00 euro unmilionecinquecentomila,00

Bene C

Il deposito carburanti, che al momento è privo di documentazione relativa alla

concessione edilizia, sarà valutato considerando la possibilità di renderlo

autonomo, quindi con un suo piazzale di pertinenza, necessario alla manovra

dei mezzi e tale da prevedere un accesso dalla strada. Tale area probabilmente

sarà quella che è delimitata su due lati dalla SS. 17 e dalla strada comunale

“Vecchia Lucera-Roseto”, che si estende per circa mq. 4.000,00




10

In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, dello

stato di conservazione dell’immobile, della destinazione urbanistica, della

posizione ottimale e dell’area di pertinenza, il più probabile valore di mercato

è pari a:

deposito carburanti a corpo euro 300.000,00

Euro 300.000,00 euro centomila,00

Il valore complessivo dell’immobile di rappresentanza è dato dalla somma

delle tre precedenti parti ed è pari a :

Bene A + Bene B + Bene C = euro ( 1.269.675,00 + 1.500.000,00 +

300.000,00 ) = euro 3.069.675,00

Il valore di mercato complessivo dell’ immobile stimato risulta essere pari a:

Euro 3.069.675,00

euro tremilionisessantanovemilaseicentosettantacinque,00

Manfredonia, lì 13/01/2011

I TECNICI





11

1 Foto n.26 LUCERA

2 Foto n.26 LUCERA




12

3 Foto n.26 LUCERA

4 Foto n.26 LUCERA




13

5 Foto n.26 LUCERA

6 Foto n.26 LUCERA




14

7 Foto n.26 LUCERA

8 Foto n. 26 LUCERA




15

9 Foto n.26 LUCERA

10 Foto n.26 LUCERA




16

11 Foto n.26 LUCERA

12 Foto n.26 LUCERA




17

13 Foto n.26 LUCERA

14 Foto n.26 LUCERA




18

15 Foto n.26 LUCERA

16 Foto n.26 LUCERA




19

17 Foto n.26 LUCERA




20

Nota Bene: I documenti e i dati catastali esposti nella perizia “n.26

LUCERA” dell’invito ad offrire sono in fase di rettifica a seguito dell'incarico

in corso conferito a tecnico abilitato per l’ottenimento del Permesso per

Costruire in sanatoria (Legge 380 del 2001) del deposito carburanti, serbatoi

interrati e i locali tecnici dell’impianto antincendio. Si precisa che l’atto di

vendita potrà essere rogato dopo l’acquisizione delle conformità e

autorizzazioni tecniche amministrative




21

VALUTAZIONE COPERTURE IN ETERNIT DEL CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI FOGGIA – SEDE DI LUCERA

(S.S. 17 Lucera – Campobasso)

Il sottoscritto ing. Francesco Coccia, nato a Manfredonia (FG), il 03/10/1966,

ed ivi residente alla via G. Carducci n°8, con studio tecnico in Manfredonia (FG),

alla Via P. Sarnelli n°40A, iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Foggia al n°1815, ha

effettuato la valutazione dello stato di conservazione delle coperture in cemento-

amianto (eternit) di cui all’oggetto, tramite l’applicazione dell’Indice di Degrado

(I.D.), condotta attraverso l’ispezione del manufatto come dal Decreto Direzione

Generale Sanità n°13237 del 18/11/2008.

Dal sopralluogo effettuato in data 22.05.2012, risulta che il manufatto è

costituito da quattro capannoni adiacenti di dimensioni rispettivamente pari a circa

10mx35m (tre capannoni) ed uno 15mx35m, per un totale di circa 1600 m2 di

copertura, la stessa presenta una superficie integra, non danneggiata e comunque

in misura ben inferiore al 10% della sua estensione, inoltre è presente all’interno

dei capannoni una controsoffittatura, pertanto è necessario quantificare il suo stato

di conservazione attraverso l’applicazione dell’Indice di Degrado (I.D.).

Per una vista d’insieme delle coperture dei capannoni in oggetto si fa

riferimento allo stralcio aerofotogrammetrico di seguito allegato.

Figura 1 – Consorzio Agrario sede di Lucera - SS17, con evidenziata copertura in eternit




22

Calcolo dell’indice di degrado per valutazione stato di conservazione delle coperture in cemento amianto (eternit).

A) GRADO DI CONSISTENZA DEL MATERIALE, si dà valore

1 - angolo flesso con una pinza si rompe nettamente con suono secco

B) PRESENZA DI FESSURAZIONI /SFALDAMENTI/ CREPE, si dà valore

0 – assenti

C) PRESENZA DI STALATTITI AI PUNTI DI GOCCIOLAMENTO, si dà valore

0 – assenti D) FRIABILITÀ / SGRETOLAMENTO, si dà valore

1 – i fasci di fibre sono inglobati completamente E) VENTILAZIONE, si dà valore

1 – la copertura non si trova in prossimità di bocchette di ventilazione o flussi d’aria

F) LUOGO DI VITA / LAVORO , si dà valore:

1 – copertura non visibile dal sotto (presenza di controsoffitto e/o soletta)

G) DISTANZA DA FINESTRE/BALCONI/TERRAZZE, si dà valore

1 – la copertura è distante più di 5 m. da finestre/terrazze/balconi H) AREE SENSIBILI, si dà valore

1 – assenza, nel raggio di 300 m, di aree scolastiche/luoghi di cura

I) VETUSTA’ (in anni) fattore moltiplicatore, si dà valore

4 – la copertura è installata prima del 1980

I.D. = (A+B+C+D+E+F+G+H ) x I (vetustà)

RISULTATO:

I.D. = 24.

Dal calcolo effettuato, si mette in evidenza che per il valore dell’indice di degrado riscontrato, non è previsto alcun intervento di bonifica.

E’ prevista la rivalutazione dell’indice di degrado con frequenza biennale.

Manfredonia lì, 22.05.2012 Il Tecnico Ing. Francesco Coccia




23

VALUTAZIONE COPERTURE IN ETERNIT DEL CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI FOGGIA – SEDE DI LUCERA

Il sottoscritto ing. Francesco Coccia, nato a Manfredonia (FG), il 03/10/1966,

ed ivi residente alla via G. Carducci n°8, con studio tecnico in Manfredonia (FG),

alla Via P. Sarnelli n°40A, iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Foggia al n°1815, ha

effettuato la valutazione dello stato di conservazione delle coperture in cemento-

amianto (eternit) di cui all’oggetto, tramite l’applicazione dell’Indice di Degrado

(I.D.), condotta attraverso l’ispezione del manufatto come dal Decreto Direzione

Generale Sanità n°13237 del 18/11/2008.

Dal sopralluogo effettuato in data 08 maggio 2014, presso sede di Lucera

del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia, sito sulla S.S. 17 Lucera-

Campobasso, risulta che il manufatto è costituito da quattro capannoni adiacenti di

dimensioni rispettivamente pari a circa 10mx35m (tre capannoni) ed uno

15mx35m, per un totale di circa 1600 m2 di copertura, la stessa presenta una

superficie integra, con lievi danni e comunque in misura inferiore al 10% della sua

estensione, inoltre è presente all’interno dei capannoni una controsoffittatura,

pertanto è necessario quantificare il suo stato di conservazione attraverso

l’applicazione dell’Indice di Degrado (I.D.).

Per una vista d’insieme delle coperture dei capannoni in oggetto si fa

riferimento allo stralcio aerofotogrammetrico di seguito allegato.

Figura 2 – Consorzio Agrario sede di Lucera - SS17, con evidenziata copertura in eternit




24

Calcolo dell’indice di degrado per valutazione stato di conservazione delle coperture in cemento amianto (eternit).

A) GRADO DI CONSISTENZA DEL MATERIALE, si dà valore

1 - angolo flesso con una pinza si rompe nettamente con suono secco

B) PRESENZA DI FESSURAZIONI /SFALDAMENTI/ CREPE, si dà valore

0 – assenti

C) PRESENZA DI STALATTITI AI PUNTI DI GOCCIOLAMENTO, si dà valore

0 – assenti D) FRIABILITÀ / SGRETOLAMENTO, si dà valore

1 – i fasci di fibre sono inglobati completamente E) VENTILAZIONE, si dà valore

1 – la copertura non si trova in prossimità di bocchette di ventilazione o flussi d’aria

F) LUOGO DI VITA / LAVORO , si dà valore:

1 – copertura non visibile dal sotto (presenza di controsoffitto e/o soletta)

G) DISTANZA DA FINESTRE/BALCONI/TERRAZZE, si dà valore

1 – la copertura è distante più di 5 m. da finestre/terrazze/balconi H) AREE SENSIBILI, si dà valore

1 – assenza, nel raggio di 300 m, di aree scolastiche/luoghi di cura

I) VETUSTA’ (in anni) fattore moltiplicatore, si dà valore

4 – la copertura è installata prima del 1980

I.D. = (A+B+C+D+E+F+G+H ) x I (vetustà)

RISULTATO:

I.D. = 24.

Dal calcolo effettuato, l’indice di degrado riscontrato è inferiore a 25 e pertanto non

è previsto alcun intervento di bonifica.

A maggiore tutela dell’ambiente e del personale che opera in detto sito, si consiglia di effettuare nell’anno in corso, un campionamento ambientale ed uno sul “pezzo” per la valutazione delle fibre libere d’amianto.

E’ prevista la rivalutazione dell’indice di degrado con frequenza biennale.

Manfredonia lì, 08.05.2014 Il Tecnico Ing. Francesco Coccia

PREMESSA PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

Documents

Transcript of PREMESSA PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE