PA 1

-15F

15-1

323-

002

Piano Attuativo

PROPRIETA'

Codice ad uso interno:

La sottoscrizione del presente documento costituisce atto formale di presa visione e conferma dei contenuti ivi espressi

PROGETTISTI

Questo documento non può essere riprodotto o trasmesso a terzi senza preventiva autorizzazione scritta dei Progettisti

Dr. Arch. Claudia Vignolo VillaDr. Arch. Dr. Ing. Matteo Villa

Vignolo Villa Architetti Associativia Ravasi, 32 - 21100 Varesetel. 0332 285441 fax 0332 285441studio@vvaa.it - p. iva 02306280120

COMUNE DI PORTO CERESIO (VA)

Opere di ristrutturazione edilizia ed ampliamento Ambito di Trasformazione n. 3 - via Mazzini 50

CERESIA S.a.s di Donati Daniela & C.Via Pasubio 26 - 21100 Varese c.f. 03445350121

IMPRESA

Relazione paesistica

1323/14/002

Allegato PA 1 prima emissione: 11 giugno 2015revisione 1 : 15 giugno 2015

sistema qualità certificatoUNI EN ISO 9001 - 2008

Relazione alla Proposta di Piano Attuativo in ambito AT3, in riduzione

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

L'immobile di che trattasi è sito in Porto Ceresio, in tangenza alla Strada Provinciale n°61 che, inquel tratto, prende il toponimo di via Mazzini, al numero civico 50, mappali 230-231-232 delComune Censuario di Porto Ceresio.

In virtù della sua localizzazione, in fregio alle sponde del Lago e in immediato contatto con le areedemaniali della riva, l'immobile gode di una alta panoramicità e di una importante visibilità dallasponda opposta del territorio comunale.

La consistenza edilizia del comparto è attualmente costituita da manufatti risalenti precedentementeal momento dell’entrata in vigore della legge n. 765 del 6 agosto 1967, avvenuto il 1° settembre1967, pertanto legittimamente in essere, con destinazione d'uso ristorazione.La consistenza edilizia attuale è comunque del tutto impropria, anche dal punto di vistadell'efficienza organizzativa e distributiva degli spazi, in relazione alle esigenze dell'attività.

Oggi, grazie anche ad una lungimirante pianificazione urbanistica - che prevede il mantenimentodella destinazione d'uso e suggerisce la riorganizzazione della struttura, assegnando all'area una benponderata edificabilità - è possibile prevedere la ristrutturazione e un parziale ampliamento dellesuperfici originariamente in essere.

Occorre pertanto proporre una struttura ricettiva rinnovata, ricercando la caratterizzazione formalepiù idonea, nel rispetto del paesaggio lacuale, ottimizzando l'efficienza distributiva e fornendodotazioni di tipo igienico-sanitario e impiantistico utili e necessarie, in conformità a quantoprescritto dalla normativa vigente in materia.La proposta deve poter offrire alta qualità estetica e funzionale - non solo al Committente e allacollettività che ne farà uso - ma anche alla cittadinanza nel suo complesso, per la delicatacollocazione, ben visibile da chi naviga nelle acque del lago o percorre la viabilità che lo costeggia.

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PROPOSTA DI PROGETTO

Lo studio di progetto ha pertanto comportato una attenta valutazione del paesaggio al contorno e haanalizzato con cura le esigenze di ristorazione, per quanto all'attività in se stessa e in relazione allasua collocazione.

La presenza consolidata della struttura, nella storia della città, comporta l'opportunità di conservare,almeno in parte, l'immagine dell'architettura, per quanto compatibile e congrua, e limitatamente alprospetto sulla Strada Provinciale, mentre la ricerca della nuova proposta progettuale consente diarticolare volumi e finiture idonei e rispettosi del paesaggio lacustre.

Il progetto prevede, conseguentemente, la conservazione del manufatto originario per quanto allagiacitura dell'affaccio sulla strada, con la conformazione caratteristica dell'ingresso storico e delmuro che costeggia la via Mazzini, considerati elementi identitari meritevoli di conservazione.In sede di progetto edilizio verrà attentamente analizzata la modalità con la quale saranno trattate lesuperfici murarie conservate e le relative aperture, in modo da coniugare al meglio l'identitàoriginaria con la nuova architettura che si svela entrando nella struttura.All'interno, infatti, lo spazio della sala ristorante sarà caratterizzato da un volume che realizza lamassima trasparenza verso Nord, utilizzando ampie vetrate che fronteggiano il lago e che vengonoproposte anche sulla copertura, la quale è prevista con una leggera curvatura e costituita da elementistrutturali lamellari, all'interno dei quali sono collocati i tamponamenti trasparenti.All'esterno del volume, le tende avvolgibili costituiscono un arioso prolungamento della copertura econsentiranno agli ospiti, nella buona stagione, di usufruire di uno spazio all'aperto e di superficiesterne adeguatamente schermate.

Perpendicolarmente alla sala è previsto il corpo edilizio che accoglie la cucina, dimensionata per100 coperti. Per questo volume si prevede una copertura piana, al di sopra della quale sarannocollocati i locali tecnici, destinati a ricevere le attrezzature impiantistiche necessarie all'attività.Gli ambienti destinati a spogliatoio e servizi igienici, per gli ospiti e per il personale, sono attestatilungo la via Mazzini e sono dimensionati per 100 ospiti e 10 addetti.

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La tipologia edilizia articola così due volumi complementari, che si valorizzano reciprocamente perdimensioni e tipo di finiture: - il primo, dedicato agli ospiti, si distende parallelamente alla riva del lago e si presenta con unaarchitettura leggera, che non delinea rigidamente la propria geometria, ma si adagia sulla spiaggia,minimizzando la propria dimensione verticale, grazie alla curvatura dell'involucro e alla superficieche si mimetizza con l'acqua del lago senza produrre effetti riflettenti sgradevoli in virtù delle sueridotte dimensioni e del suo andamento curvilineo;- il secondo volume, dedicato all'attività di cucina, ha giacitura perpendicolare al primo: è previstoin muratura intonacata nel colore rosa salmone chiaro, tipico della zona, in quanto richiama latonalità della pietra locale (porfido di Cuasso); l'elemento che ospita locali tecnici emerge con unmoderata estensione dalla copertura, e costituisce un irrinunciabile significativo fulcro cherappresenta la cerniera fra due forme e due funzioni, come sopra descritte.

La lettura dell'esito compositivo derivante dalla proposta progettuale è demandata all'esame delleimmagini tridimensionali, le quali sono state realizzate con rigorosa ricostruzione di fotomontaggio,in modo da consentire il controllo puntuale della idoneità del progetto, con la specificità necessariaderivante dall'inserimento nel contesto paesaggistico, che configura una composizione complessa estratificata nel tempo di elementi naturali, di volumi edificati, di luci e di ombre, di colori.

DESCRIZIONE DEI MATERIALI PREVISTI IN PROGETTO

Si è già detto dell'importanza della sagoma tridimensionale che costituisce l'involucro dell'edificio,in rapporto alla caratterizzazione morfologica dei luoghi; peraltro anche i materiali e le tonalità cheverranno utilizzati rappresentano elementi significativi e determinanti per ottimizzare l'inserimentodel volume nel suo paesaggio.Il vetro, che qui è proposto sia sulle superfici verticali della sala ristorante che affacciano verso illago, sia sulle superfici sub-orizzontali di copertura, è stato scelto per ottenere un alleggerimentodella consistenza volumetrica, con l'intento di minimizzare l'ingombro fisico percepito: un materialeopaco, che non produce effetto di trasparenza, avrebbe – inevitabilmente - rappresentato un maggior

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“peso materico”, che invece il vetro riesce a negare, lasciando che i colori del paesaggio all'intornosiano sempre dominanti, in un reciproco arricchimento dall'esterno verso l'interno e viceversa.I montanti dei serramenti e la struttura lamellare in legno che sorregge la superficie vetrata sarannonella tonalità naturale dell'essenza, in armonia con la presenza di vegetazione e con i colori dellasabbia del lungolago.L'elemento cromatico che caratterizzerà la superficie in muratura (cucina e volume soprastante) saràquello ricorrente nel territorio di Porto Ceresio, che deriva dalla forte presenza di materiale lapideoproveniente dalle cave di Cuasso: il tipico colore rosato, che anche adesso è presente sul fabbricato,verrà riproposto, ma in tonalità un poco più chiara e più neutra.Analoghe tonalità saranno proposte per i colori dei rivestimenti previsti per la pavimentazione.Gli elementi metallici saranno smaltati nelle colorazioni del ferro micaceo.Tutti i materiali proposti e qui sommariamente descritti saranno campionati e controllati in loco, pervalutare attentamente gli effetti derivanti dalla luce nelle varie ore del giorno e nelle diversecondizioni climatiche, quando i colori mutano e assumono, anche per la presenza del lago,particolari esaltazione di luminosità, ovvero tonalità grigia prevalente.

DIMENSIONAMENTO DELL'IMMOBILE e DEL PERIMETRO DI PIANO ATTUATIVO

La superficie totale lorda necessaria all'attività e concretamente realizzabile nei lotti di proprietà,identificati con mappali 230-231-232, non raggiunge la dimensione di 300 mq., assegnata dal PGTsulla Superficie Fondiaria identificata “AT3”.Infatti la Superficie totale prevista nel progetto allegato è pari a 228 mq. lordi rappresentati dallasuperficie di piano terra, (è esclusa la superficie soprastante, in quanto Volume Tecnico).La Slp esistente è pari a 66 mq. per cui la Slp in ampliamento è pari a 228 mq. - 66 mq. = 162 mq.Conseguentemente l'estensione del parcheggio privato, richiesta dalle Norme del Piano delle Regoledel PGT vigente, è pari a 4 posti auto (uno ogni 50 mq. di SLP in ampliamento), i quali sonocollocati all'interno del perimetro a nord della via Mazzini.Un'ampia apertura, manovrata a distanza con movimento a scorrimento, consente l'immissione insicurezza sulla Strada Provinciale, garantendo all'autista in uscita, fermo al cancello, 60 metri divisibilità verso i veicoli sopravvenienti, come prescritto dall'Ente Provincia, competente in materia.

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PERIMETRAZIONE D'AMBITO

In considerazione di quanto sopra, il progetto di Piano Attuativo propone una ri-perimetrazione inriduzione del Comparto AT3, limitandone l'estensione alla porzione a nord della Strada Provinciale.I vantaggi derivanti dal ridimensionamento del Comparto sono: - evitare l'attraversamento della via Mazzini;- non gravare con un parcheggio riferito all'attività ricettiva la corte pertinenziale di edificiresidenziali.

La Superficie Territoriale della perimetrazione di Piano Attuativo come definita dal PGT è pari a mq2.800, cui sono stati assegnati 300 mq di Slp.La Superficie Territoriale derivante dalla ri-perimetrazione proposta risulta pari a circa mq 2.465, inquanto viene detratta la superficie localizzata a sud della via Mazzini, di 335 mq.

Ai sensi dell'art. 5.1 delle Norme del Piano delle Regole, la Slp - ricalcolata in relazione allaproposta in riduzione - risulta dal conteggio:2.800 mq : 300 mq. = 2.465 mq. : x mq x = (2.465 mq x 300 mq) : 2.800 mq = 264 mq di Slp Ad esito della approvazione del presente piano Attuativo, la massima capacità edificatoria del nuovoComparto risulterà quindi pari a 264 mq di Slp.La Slp totale lorda totale attualmente in progetto è, come sopra detto, pari a 228 mq, e quindiconsistentemente inferiore a quella autorizzabile, in caso di approvazione del nuovo Comparto AT3,fatta comunque salva una migliore definizione dimensionale in sede di progetto edilizio.

CONFORMITA' ALLE PRESCRIZIONI DI PGT

Il progetto è stato redatto dopo accurata analisi delle peculiarità del sito e attenta lettura deidocumenti che costituiscono il Piano di Governo del Territorio.In particolare è stato esaminato il Documento di Piano e le sue Norme Tecniche, il Piano delle

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Regole e le relative Norme, il Piano dei Servizi e la sua Normativa. Di seguito richiamiamo i succitati elaborati di PGT, cui viene fatto riferimento puntuale, per quantoattinente al progetto di che trattasi.

La definizione del grado di incidenza e la valutazione di impatto Paesistico, con riferimento allaCarta di Sensibilità paesistica e alle disposizioni del Piano Territoriale Paesistico Regionale, tieneconto del livello di sensibilità del sito come definito sull'elaborato Pdr03 (5 - molto elevato).

Lo studio della componente geologica idrogeologica e sismica con riferimento al DGR 8/1556 del22-12-2005 e alla Carta di fattibilità Geologica e alla Carta dei Vincoli è demandata al dr. geologoAlessandro Paladini di cui alleghiamo specifica Relazione.

La destinazione d'uso prevista nel progetto allegato è rigorosamente conforme a quanto prescritto edefinito all'art. 2.1 delle Norme Tecniche del Documento di Piano:C-attività Commerciali e, specificamente, C6 pubblici esercizi di contesto definiti 'Attività di pubblico

esercizio connaturate al contesto urbano per bar, ristoranti, locali di intrattenimento e svago, e altri con

capienza inferiore alle 200 persone'.

Il Rapporto di Copertura prescritto deve essere pari o inferiore al 50% della Superficie Fondiaria.Quest'ultima, riferita ai soli mappali di proprietà privata, risulta pari a 665,48 mq. La Superficie coperta massima ammissibile risulta = 50% x 665,48 = 332,74 mq.La Superficie coperta in progetto, comprese le superfici coperte sulle porzioni aggettanti, calcolateper intero, in quanto superiori a 1,20 m. di profondità (cfr. Norme Tecniche di Documento di Pianoart. 3.10) è pari a 296,65 mq., e quindi inferiore a quella consentita.

La quota di piano finito interno di pavimento dei locali in progetto è conforme alle prescrizioniriportate sulla scheda AT3 del Documento di Piano che impone una sopraelevazione di 30 cm.rispetto al piano stradale, comunque non inferiore alla quota 272,30 s.l.m.Dato che la quota di piano stradale in corrispondenza all'ingresso dell'edificio è pari a 272,70 s.l.m.,la quota di pavimento finito di progetto è identificata pari a 273,00 s.l.m. (e quindi superiore di 70 cm. alla quota minima assoluta di riferimento, fissata dal PGT in 272,30 s.l.m.).Le altezze dell'edificio sono riferite alla quota di pavimento finito, come sopra determinata.

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L'andamento curvilineo della copertura della sala da pranzo è stato individuato e scelto peraddolcire la forma dell'involucro e conseguentemente minimizzare l'impatto volumetrico verso lago.L'altezza del volume di piano primo che ospita locali tecnici, è contenuta entro m. 6,00 misurataall'intradosso della soletta piana di copertura.Il ruolo di quel piccolo volume assume - a nostro avviso e come già accennato in precedenza - unacerta importanza, dal punto di vista compositivo, in quanto costituisce il perno fra due funzioni edue involucri significativamente e volutamente diversificati.

La Compatibilità con i Vincoli tiene conto del- vincolo derivante dalla presenza del lago secondo l'art. 142 comma 1 lettera b del D.lgs. 42/2004;- vincolo derivante dall'art. 142 comma 1 lettera c del D.lgs. 42/2004;- vincolo derivante dalla presenza del lago secondo l'art. 136 del D.lgs. 42/2004;- vincolo derivante dalla fascia di rispetto fluviale.

L'attenzione rivolta alla proposta progettuale allegata alla presente relazione intende ottemperarecon scrupoloso rigore alle indicazioni paesaggistiche definite dal Piano Territoriale Regionale etrascritte nelle Norme Tecniche del Piano dei Servizi del PGT, all'art. 2.8.Il testo cita, fra l'altro, alcune specifiche modalità operative per la valorizzazione delle sponde edelle aree contermini del lago, attraverso i possibili interventi di trasformazione. In particolare raccomanda:- la salvaguardia delle sponde nelle loro connotazioni morfologiche e naturalistiche,

strettamente relazionate con i caratteri culturali e storico-insediativi, che contribuiscono a

definire identità, riconoscibilità e valori ambientali della consolidata immagine dei paesaggi

rivieraschi, con specifica attenzione alla conservazione degli spazi inedificati, al fine di evitare

continuità del costruito che alterino la lettura dei distinti episodi insediativi;

Il progetto occupa una superficie compatta e limitata, e le caratteristiche tipologiche dell'architetturaproposta sono state pensate in funzione di esaltare le qualità del paesaggio lacustre verso il qualel'edificio si apre con ampie vetrate che lo caratterizzano.- la preservazione delle coerenze materiche, cromatiche e dimensionali che contraddistinguono

il suddetto sistema evitando di introdurre elementi dissonanti o impropri e salvaguardando i

caratteri compositivi storici tanto delle architetture quanto dei giardini, …........;

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Il prospetto verso la via Mazzini viene conservato e la colorazione del porfido di Cuasso vieneriproposta, in tonalità chiara, anche sul corpo cucina, perpendicolare alla strada, mentre il nuovoinvolucro che contiene la sala ristorante, verso lago e parallelo alla riva, si presenta con garbataarticolazione volumetrica, e con la leggerezza derivante dalla prevalente trasparenza delle suesuperfici.

- il recupero degli ambiti degradati o in abbandono inquadrati in programmi organici

sovracomunali di ricomposizione paesaggistica del sistema spondale e del lungolago,

prioritariamente rivolti a sostenere l’offerta di forme di turismo e fruizione sostenibile;

La proposta di ristrutturazione dei volumi esistenti (con il relativo ampliamento) consente diriqualificare una struttura presente e ben nota nel territorio al fine di incrementarne la fruizione alivello locale e sovra comunale, dedicando ogni attenzione alla grande panoramicità dei luoghi.

CONCLUSIONI

Il progetto di Piano Attuativo è stato sviluppato ad un livello di studio tale da consentire un coerentesviluppo, senza sostanziali incertezze, nella scala di progetto edilizio.In quella fase potranno, peraltro, essere definiti e individuati ulteriori approfondimenti finalizzatiall'affinamento di ogni dettaglio e pertanto saranno sottoposte all'Amministrazione Comunale e agliEnti preposti al controllo del progetto tutte le campionature delle colorazioni e dei materiali previstinell'edificio, al fine di garantire la massima attenzione ad ogni particolare costruttivo e la migliorequalità al risultato finale complessivo.

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