Perizia diritto di superficie via Mons Sonzini diritto... · 6 di 14 ESTRATTO DI MAPPA DEL CATASTO...

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Comune di Malnate – Area Gestione del Territorio Via Matteotti n. 1 MALNATE (Va) Tel. 0332275224 – Telefax 0332275258 - C. F. – P. IVA 00243280120 Internet: www.comune.malnate.va.it

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Malnate, lì 26 Luglio 2013

OGGETTO:

Perizia tecnico-estimativa per la determinazione del più probabile valore di mercato di aree di proprietà Comunale site in parte in Via Como ed in parte in Via Mons.Sonzini ang. Via Novella di cui al mapp. N°1372 ed altri della Sez. Amministrativa e Censuaria di Malnate, in zona AMF1 .

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INDICE PREMESSA 3 AMBITO GIURIDICO E MODALITA’ PROCEDURALI INDICATI DAL COMMITTENTE: 3 A) FASE ESTIMALE 3 PARTE I — IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 3 1 Descrizione immobile 3 2 Dati identificativi 4 2.1 Dati urbanistici 4 2.2 Dati catastali (CT) 4 2.3 Dati dimensionali 6 PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE 7 3.0 Criteri e metodologie estimative 7 3.1 Ipotesi a base del procedimento di calcolo 8 3.2 Determinazione del valore Vn del complesso trasformato 8 3.3 Costi di costruzione 9 3.4 Oneri di Urbanizzazione 11 3.5 Gestione manageriale dell’operazione 11 3.6 Oneri finanziari 11 3.7 Utile dell’imprenditore ordinario e spese generali 11 3.8 Attualizzazione dei fattori di produzione 12 3.9 Oneri accessori 12 3.10 Valore attuale dell’area 12 3.11 Conclusione fase estimale 13 4.0 Considerazioni finali e conclusione delle operazioni peritali 13

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PREMESSA Il comune di Malnate, nell’ambito dei propri programmi di valorizzazione delle aree di proprietà comunale, ha chiesto a questo Ufficio la presente perizia estimativa avente per oggetto la determinazione del più probabile valore di mercato di aree ubicate in parte in Via Como ed in parte in Via Mons.Sonzini, ang. Via A.Novella, in zona AMF1. Tutto ciò premesso, il sottoscritto Arch. Filipozzi Massimiliano, dipendente del Comune di Malnate in qualità di Responsabile dell’Area Gestione del Territorio, dopo aver già esperito il giorno 24 Luglio 2013 sopralluogo presso il compendio di seguito indicato, nonché dopo aver assunto presso l’Ufficio Tecnico Urbanistica del Comune di Malnate le informazioni concernenti: l’ubicazione, le caratteristiche della zona, le valutazioni economiche di carattere generale, la normativa urbanistica in vigore nel territorio comunale, ha redatto la presente perizia di stima intesa a determinare il più probabile valore di mercato per la vendita attraverso procedura di evidenza pubblicha delle aree in oggetto e di cui alla descrizione in appresso, aree la cui alienazione è stata approvata dal Consiglio Comunale con propria Deliberazione n° 23 del 20/06/2013 AMBITO GIURIDICO E MODALITA’ PROCEDURALI INDICATE DAL COMMITTENTE Il contenuto estimale della presente Relazione riguarderà, essenzialmente l’individuazione del parametro "Va - valore venale attuale dell’area determinato mediante il metodo del Valore di Trasformazione”, Stante le premesse indicate, si tratterà pertanto di individuare quale sia il valore venale attuale di un’area edificabile libera da vincoli di edilizia convenzionata, con pari indici di edificabilità e con caratteristiche di ubicazione raffrontabili con quelle dell’area in oggetto, quindi, in ultima analisi, il valore venale di un sedime tuttora da edificare nella stessa località. A) FASE ESTIMALE PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE. 1 Descrizione immobile Trattasi di due aree di cui una situata in Via Como di forma trapezoidale in parte in piano e degradante a N/E fino alla Via Como (da cui ha accesso e scarico) ex SS “342 Briantea”, ed una di forma rettangolare sostanzialmente pianeggiante ed ubicata all’angolo di Via Mons.Sonzini con la Via A.Novella, Vie della quali ha accesso e scarico. La superficie complessiva delle due aree è pari a mq. 3100 di cui mq. 2260 per la parte ubicata in fregio alla Via Como e mq. 840 per la parte ubicata all’angolo di Via Mons.Sonzini con la Via A.Novella.

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2 DATI IDENTIFICATIVI 2.1 Dati urbanistici L’area in oggetto secondo le previsioni del Piano di Governo del Territorio (PGT) recentemente approvato ed in attesa di efficacia ricade in ambito Territoriale AMF1 per attività secondarie e Terziarie e di cui alla specifica normativa e rispettivi Atti (PdR) cui integralmente si rimanda.

ESTRATTO DAL PGT TAV 21d 2 PDR 2.2 Dati catastali (CT) Sulla scorta degli atti depositati presso gli archivi del Comune e fatta salva comunque ogni eventuale e più puntuale verifica / identificazione catastale delle aree in oggetto del presente procedimento estimativo, si può identificare catastalmente l’ambito in oggetto con i seguenti dati del Catasto Terreni della Sez.Amministrativa e Censuaria di Malnate.

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Foglio Mappale Qualità Classe Superficie interessata ( mq )

Reddito (Euro) Domenicale Agrario

11 MA 7967 (Parte)

SEM.ARB. 3ª 740 4,20 2,86

11 MA 8118 (Parte)

SEM.ARB. 3ª 20 0,11 0,08

12 MA 8177 (Parte)

SEM.ARB. 3ª 40 0,22 0,15

12 MA 9669 (Parte)

SEM.ARB. 3ª 40 0,22 0,15

12 MA 8191 (Parte)

SEM.ARB. 3ª 690 3,92 2,67

12 MA 9161 (Parte)

SEM.ARB. 3ª 310 1,76 1,20

12 MA 1371 (Parte)

SEM.ARB. 3ª 170 0,96 0,66

12 MA 8249 SEM.ARB. 3ª 600 3,41 2,32

12 MA 1372 SEM.ARB. 3ª 490 2,78 1,90

TOT AREA = Mq. 3.100, aree meglio evidenziate nel successivo estratto di mappa. In ordine alla identificazione catastale dell’area lo scrivente procede individuando comunque tutti i mappali che compongono le due aree oggetto di vendita e questo anche per conoscenza diretta del procedimento sin qui attivato per giungere alla possibilità di alienazione delle aree stesse. Conseguentemente, a parere dello scrivente il competente organo dovrà procedere alla rettifica / integrazione dei contenuti di cui alla citata delibera di C.C. n° 23 del 20/06/2013 al fine di coerenziarne i contenuti con quelli della presente perizia

Salvo diversa e più precisa attribuzione di rendita da parte delle A.G del territorio di Varese ad esito del successivo frazionamento

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ESTRATTO DI MAPPA DEL CATASTO TERRENI DEL COMUNE AMMINISTRATIVO E CENSUARIO DI MALNATE – FOGLIO 11/12

2.3 Dati dimensionali Per la finalità della presente stima, stante l’ambito indicato nelle premesse, i dati dimensionali e di potenzialità edificatoria sono esclusivamente quelli desunti dalla specifica normativa del citato PGT che assegna per l’area in oggetto una capacità edificatoria it =0,70 mq/mq (ART.113 del Doc.Disciplina Generale PDR 23.1 zona AMF1 per attività secondarie e Terziarie)

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PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE

3.0 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE

Come indicato nelle premesse, lo scrivente ha individuato, quale metodo di determinazione del Valore venale attuale dell’area equipollente il c.d. “Valore di Trasformazione". Il Valore di Trasformazione è uno degli aspetti economici di un bene immobile e vi si ricorre con sempre maggior frequenza per la stima delle aree edificabili in quanto le trasformazioni in atto delle normative urbanistiche (Programmi Integrati di Intervento ecc.), che consentono caso per caso modalità diverse di sfruttamento delle potenzialità edificatorie, rendono problematico individuare opportuni parametri di comparazione. Secondo questo aspetto economico, l’area da trasformare è un bene di produzione nel processo di edificazione ed il suo valore viene quindi a dipendere dal prodotto finito e dal costo che si dovrà sostenere per ottenerlo. Il Valore di Trasformazione di un’area sarà pertanto individuato dalla differenza tra il valore di Mercato del fabbricato edificato, comprensivo del valore dell‘area su cui esso insiste e di quella ad esso pertinente, e il suo Costo di Produzione. Affinché il Valore di Trasformazione di un’area si identifichi con il suo Valore di Mercato occorre fare riferimento alla trasformazione che un "ordinario" imprenditore potrebbe realizzare sullo stesso. E’ "ordinario" l'imprenditore di medie capacità tecniche e organizzative, ossia quello che produce un dato bene a un costo identico o molto vicino al costo che la maggioranza degli imprenditori sosterrebbe per produrlo. Nel Costo di Produzione (o di Costruzione) di un fabbricato é ormai regola estimativa generalmente accettata che siano inseriti gli interessi passivi, i cosiddetti “oneri di finanziamento". Il saggio di interesse da applicare e, ovviamente, quello di mercato che gli Istituti di Credito chiedono agli imprenditori per concedere prestiti. Il Valore di Trasformazione si ottiene allora, nel caso di stima, sottraendo gli utili del promotore al lordo degli oneri fiscali dal margine operativo lordo MOL dato dai ricavi di vendita degli immobili realizzati (Valore del progetto) dedotti il Costo di Produzione dell'intervento (comprese le sistemazioni esterne, Ia gestione manageriale dell’operazione, ecc.) nonché gli oneri di urbanizzazione e finanziari. Sia il Costo di Produzione (nel quale confluiscono anche le spese di progettazione e di

Denominazione Superficie effettiva ( mq )

SLP edificabile consentita (mq)

VIA COMO VIA MONS.SONZINI / A.NOVELLA

2260 840

Tot. 3100

2.170

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direzione lavori, gli oneri di urbanizzazione e il contributo commisurato al costo di costruzione, gli oneri di finanziamento, ecc.) che i ricavi, rappresentano flussi rispettivamente in uscita e in entrata distribuiti su tutto l'arco di tempo necessario alla trasformazione. E’ pertanto necessario riportare tutti questi flussi a una data comune, corrispondente a quella di esecuzione dell'analisi di investimento o della stima, mediante un’operazione di attualizzazione con l’applicazione di opportuni saggi finanziari. 3.1 IPOTESI A BASE DEL PROCEDIMENTO DI CALCOLO L’area oggetto di valutazione é costituita da due lotti edificabili per complessivi mq 3.100 di superficie (mq 2.260 + mq 840) sui quali è possibile edificare complessivamente una Superficie lorda di pavimento massima di mq. 2.170. Tempo di esecuzione e completamento della trasforma zione edilizia , a partire dalla data di inizio lavori, viene ipotizzato in 36 mesi quale tempo classico di durata del titolo abilitativo (Permesso di Costruire, DIA… ) all’esecuzione dei lavori. Fase propedeutica , (predisposizione e iter per progettazione, rilascio del Permesso di Costruire e delle ulteriori altre necessarie autorizzazioni), viene ipotizzata in un arco di tempo di 12 mesi. 3.2 Determinazione del valore Vn del complesso tras formato. Per l’individuazione del valore venale dei fabbricati realizzabili, secondo prassi, sono state svolte opportune indagini di mercato tendenti a ricercare i valori medi di zona attraverso le seguenti tipologie di fonti: - dati storici desunti da perizie di stima redatte recentemente con riferimento a immobili aventi caratteristiche analoghe o assimilabili agli immobili realizzabili sul lotto di terreno oggetto di stima; - interviste ad operatori immobiliari specializzati dalle quali é possibile ricavare dati storici gia filtrati su transazioni avvenute; - offerte di vendita di immobili nuovi riportate su quotidiani o pubblicazioni di settore; - dati desunti da “Rilevazione dei Prezzi degli Immobili in Provincia di Varese 2012" a cura della Camera di Commercio Industria Artigianato Agricoltura di Varese.

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Le risultanze medie di dette indagini sono riportate nel seguente prospetto: Elaborati i dati di mercato e stabiliti gli opportuni raffronti, si ritiene di attribuire al prodotto edilizio residenziale finale il prezzo unitario di 950 €/m2. 3.3 Costi di costruzione. Si fa riferimento alla pubblicazione Prezzi Tipologie edilizie del Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano, edito dalla DEI Tipografia del Genio Civile, utilizzando i costi unitari per l’anno 2012 (riportati di seguito) in particolare il costo unitario di costruzione dell’industriale nuovo con caratteristiche medie analoghe a quanto realizzabile nell’area in oggetto può essere assunto in 374,00 €/mq. come dai seguenti estratti:

Valori di mercato Tipologia edilizia Stato

( Euro/mq) minimo massimo

IMMOBILI INDUSTRIALI E ARTIGIANALI NUOVO 750 950

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3.4 Oneri di Urbanizzazione Gli oneri considerati sono quelli attualmente applicabili dal Comune di Malnate per gli edifici similari a quello considerato di pari Superficie Lorda di pavimento (SLP). 3.5 Gestione manageriale dell'operazione Comprende gli oneri professionali, il costo complessivo dell’attività di promotore e include anche gli allacciamenti, le consulenze, gli imprevisti e le spese varie: 9% sul costo di costruzione, percentuale appartenente alla fascia minima del range correntemente riscontrato nel settore (6+15%) per definire l’incidenza di tale voce di costo. 3.6 Oneri finanziari Come indicato, si ipotizza una durata complessiva dell’Operazione di 36 mesi, in fasi distinte cosi articolate: • analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento 0 • procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico, fasi interlocutorie fino all’affidamento dei lavori ad impresa di costruzione mesi 12 • durata dei lavori fino alla consegna mesi 36 • durata totale dell’operazione mesi 48 I calcoli saranno eseguiti con la formula seguente: C x (qn - 1) ove q = (1+ i) e C è il capitale. Si avranno i seguenti oneri finanziari: 1. Sul costo di acquisto dell’area da trasformare (Vt), mancati interessi attivi per mesi 48 calcolati al tasso di costo. 2. Sul costo di costruzione, si formula l’ipotesi di lavoro di esborsi progressivi in favore dell’impresa di costruzione a stati di avanzamento nei 36 mesi di durata dell’edificazione. 3.7 Utile dell’imprenditore ordinario e spese gener ali L’utile lordo (comprensivo degli oneri fiscali) costituisce, nella prassi consolidata delle operazioni immobiliari "Ordinarie", un minimo prefissato sui ricavi da vendite, in pratica il valore del progetto di sviluppo immobiliare. Peraltro l'effettiva redditività dell’Operazione per l’Operatore immobiliare va calcolata in rapporto al capitale proprio investito, essendo sufficiente per il capitale di terzi Ia pura remunerazione del servizio del debito: di detto ultimo fattore, si é tenuto conto computando gli interessi passivi sui costi di costruzione e sugli oneri di urbanizzazione al tasso “Ordinario” medio per il settore immobiliare.

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3.8 Attualizzazione dei fattori di produzione L'applicazione del procedimento di attualizzazione si rende necessario perché il quesito estimale riguarda il Valore dell’area all'attualità. Attualizzazione dei singoli fattori di produzione é stata eseguita con riferimento al saggio medio del 6%. 3.9 Oneri accessori. Occorre infine considerare l’incidenza media per spese notarili e imposte (Registro, ipotecarie e catastali) a carico dell’acquirente configurabili complessivamente nel 13%. 3.10 Valore attuale dell’area Sulla base del calcolo analitico effettuato, il valore all’attualità dell’area è di € 421.625,28; si riporta, di seguito, il relativo foglio di calcolo:

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3.11 CONCLUSIONE FASE ESTIMALE Tutto quanto sopra richiamato e considerate, tenuto conto della consistenza, dell’ubicazione, della destinazione urbanistica, dell’appetibiltà, nonché del risultato del conteggi eseguiti, si indica in € 421.625,28 (euro Quattrocentoventunomilaseicentoventicinque,28) il più probabile valore di mercato attuale dell’area oggetto della presente valutazione.

4.0 CONSIDERAZIONI FINALI E CONCLUSIONE DELLE OPERA ZIONI PERITALI Considerato che è intendimento della A.C. di procedere in futuro alla realizzazione di percorso ciclopedonale in fregio della Via Como e che lungo la Via Mons.Sonzini dovrà essere ricavato idoneo marciapiede, lo scrivente ritiene che per la prima fattispecie in sede di gara per la vendita vada poi previsto che il sedime necessario per la realizzazione della pista ciclopedonale sia successivamente rimesso gratuitamente a disposizione del Comune (senza volumetria) Per la seconda fattispecie si ritiene che anche in questo caso in sede di gara per la vendita venga inserita la previsione a carico dell’aggiudicatario della realizzazione del marciapiede. Per quanto sopra si stima il valore da detrarre al valore del terreno come segue: 1) area da mettere a disposizione del Comune per percorso ciclopedonale circa mq. 250 circa x € / mq. 40,00 = 10.000,00 € 2) Realizzazione marciapiede circa 7.000,00 € Totale € 17.000,00 In considerazione di quanto sopra decurtando dal valore dell’area pari ad € 421.625,28 la cifra poi da porre a carico dell’aggiudicatario pari ad € 17.000,00 si determina il valore che secondo lo scrivente può essere posto a base di gara e quindi € 404.625,28 arrotondati in € 405.000,00 (quattrocentocinquemila/00)

Tanto si doveva nell’espletamento dell’incarico. Malnate, 26/07/2013

Il Responsabile dell’Area Gestione Del Territorio

(Dott. Arch. Filipozzi Massimiliano)

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COMUNE DI MALNATE

Provincia di Varese

VERBALE DI ASSEVERAZIONE

L’anno 2013 addì 26 del mese di Luglio, nella sede Municipale di Malnate in Piazza Vittorio Veneto n.2, ed ai sensi

dell'art. 231 del D.Lgs. 19/02/1998 n. 51, avanti alla sottoscritta Maria Croci Vice Sindaco Protempore del Comune di

Malnate, é comparso il Dott. Arch. Filipozzi Massimiliano, residente a Varese in Via Mons. Proserpio n.13, il quale in

qualità di Responsabile dell'Area Gestione del Territorio del Comune di Malnate e nell'esercizio delle sue funzioni, ha

presentato la perizia di stima che precede, chiedendo di asseverarla con giuramento.

Ammonito ai sensi di legge il comparente presta quindi il giuramento di rito ripetendo la formula “Giuro di avere bene e

fedelmente proceduto alle operazioni a me affidate e di non aver avuto altro scopo di quello di far conoscere la verità”.

Dal che il presente verbale, con equità e serenità, viene sottoscritto.

Malnate li, 26 Luglio 2013

Il Responsabile dell’Area IL VICE SINDACO Gestione Del Territorio

(Dott. Arch. Filipozzi Massimiliano) (Croci Maria)

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