Sped. in abb. postale comma 26 art. 2, L. 28/12/95 n. 549 Firenze - redazione: redazione@panoramacasa.it - pubblicità: annunci@panoramacasa.it - Via di Varlungo, 26/b Firenze tel. 055-50.701 - Mensile - Anno 23 - E 1,80

VILLE, COLONICHE, CASE DI PREGIO IN VENDITA A FIRENZE E DINTORNI

N° GIUGNO 201166

classclass

Prezzi calmi, acquisti sicuri

Guida all’investimento

ICIimmobili di pregio

e seconde casealla cassa

CLASS_6_cover_2011 28/09/11 12.46 Pagina 1

www.bruni-igo.it studio@bruni-igo.it

Via Panciatichi, 26/3 (Fi) Tel. 055 414545 - 055 419096

Cell. 335 7363640Dal 1953 al vostro servizioAssociato Fiaip - N. Ruolo 1200

BECCARIA piazza strada interna proponiamo

in palazzo storico elegantissimo apparta-

mento ristrutturato di mq. 220 oltre a 2

cantine e balconi vani 8 ingresso salone doppio

cucina abitabile studio 4 camere matrimoniali 2

bagni spogliatoio e lavanderia. Rif A 803

PIAZZA BECCARIA strada interna

versante poggetto vendesi elegante

appartamento di 180 mq con giardino

di 200 metri buono stato ingresso

ampio studio 3 camere matrimoniali

cucina abitabilesalone doppio 2 ripostigli 2 bagni finestrati

esistenza di un mini appartamento accessibile dall’interno

con cameretta bagno e ripostiglio rif a 706 € 730.000 tratt.

POGGETTO Vittorio Emanuele

GIUGNO 2011 n. 6

PCMese_06_cover_2011 07/06/11 15.50 Pagina 2

GIUGNO 2011 n. 6 3

www.tonicasa.it

Tel. 0571 902304

SI CERCANO IMMOBILI DI PRESTIGIO

ASSOCIATOConsulente unico di

per Empoli e circondario

Sede: SOVIGLIANA - viale Togliatti, 132

- EMPOLI- CERRETO GUIDI- VINCI- CAPRAIA E LIMITE- MONTELUPO

FIORENTINO

EMPOLI a due passi dalla stazione

prestigioso appartamento in contesto signorile. Come nuovo.140 mq, doppio salone, ampia cucina, dispensa/lavande-

ria, tre camere, guardaroba, doppi servizi, oltre ter-razzi, garage. EE 450 mila Rif. 5612

MONTERAPPOLI villa di 250/300 mq

oltra locali accessori, circa 5.000 mq di giardino e piscina.

Si accetta permuta. Rif. 4301

MARTIGNANAincantevole posizione

immersa nel verde, colonica angolare di oltre 200 mq con giardinodi 1.800 mq, e piscina privata, ottime le rifiniture, parquet

sbiancato ovunque, soffitti a travi e travetti bianchi, trebagni, aria condizionata,

EE 700 mila trattabili Rif. 4771

VINCIvilla di campagna

di 220mq con 5.000mq

di terreno.Condizioni

impeccabili, già divisa in

due appartamenti.

EE 470.000 Rif. 3952

MartignanaMartignana

MonterappoliMonterappoli

EmpoliEmpoli

VinciVinci

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:27 Pagina 3

Via Tosco Romagnola Est, 500 - San Miniato Basso (PI)Tel. e Fax 0571 42386 - Cell. 340 4676396www.immobiliarebuggiani.it • info@immobiliarebuggiani.it

SAN MINIATOA mezz’ora da Firenze , Pisa e Livorno in zona collinare villa a solo

disposta sutre piani .L’abitazionedi 300 mq.è compostaal pianoseminterra-to da taver-na rusticacon garagee cantina ;al pianoterra una m p i oi n g r e s s o

soggiorno , cucina, , lavanderia , bagno , studio. Al primo piano duecamere matrimoniali e unacameretta . Con splendida ter-razza panoramica . Circonda-ta da un ampio giardino di1200 mq . circostante . Stradadi accesso privata , massimaprivacy .

Rif. 874 TRATTATIVA RISERVATA

FUCECCHIOA pochi km dalla Fi-Pi-Lima nella tranquillità dellacampagna , bifamiliaredi recente costruzionecon garage e ampiogiardino esclusivo .Piano terra composto daingresso, soggiorno,sala pranzo , cucina ,bagno . Primo piano duecamere matrimoniali ,una cameretta, e bagno .Garage collegato dall’in-terno dov’è stato ricavatoun’ampia zona studio elavanderia . Finiture dipregio.

RIF. 961

agenziaimmobiliare

dragoEmpoli, Via Tinto da Battifolle, 19Tel/Fax 0571.72847 - Cell. 320.4621383 e-mail: immobiliaredrago@alice.it - www.immobiliaredrago.it

SAN MINIATOSAN MINIATOVendesi porzione Vendesi porzione

di colonicadi colonica

Richiesti EE 300.000 trattabili. Rif. 1050

Piano terra e primo, composta da 4

vani, bagno e giardino di mq. 1000

con gazebo. Ottime condizioni,

camino, travi a vista e vari acces-

sori. Completo di arredamento.

con ingresso indipendente

ricostruita nel 2001.

MontelupoMontelupoLoc. S. QuiricoLoc. S. Quirico

Vendesi villa libera su

quattro lati di 1.000 mq.

circa. Composta al piano

terra da 7 vani e 3 bagni -

di cui 2 in camera -. Al

piano primo studio, came-

ra con terrazza e bagno.

Al piano interrato taverna,

cucina con camino, grande

salone, ampia cantina,

palestra, lavanderia e sti-

reria. Oltre garage con 7

posti auto, giardino di

8.000 mq. circa con 200

piante d’ulivo. Loggiato

tutto attorno alla villa, 2

piscine. Rifiniture di lusso

e vari accessori.

Richiesti EE 4.000.000

Rif. 36

GIUGNO 2011 n. 64

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:27 Pagina 4

VIAREGGIO - TORRE DEL LAGOAll’interno del Parco Residenziale privato Lagomare, a300 metri dalle spiagge, appartamento di 135 mqdistribuito in salone doppio, cucina, 3 camere, 2 servi-zi oltre a 40 mq di terrazze e 2 posti auto. Gradevoliaffacci e massima tranquillità.

CAMAIORE - CENTRO STORICOPrestigiosa unità in palazzo storico con superficiedi mq. 180 su 2 livelli abitativi di eccellenteristrutturazione e sviluppo razionale. Oggettoaltamente esclusivo, rifiniture dotazioni di rarareperibilità.

AREZZO - LOC. IL TORRINOIn posizione panoramica, complesso immobiliarecostituito da tre fabbricati: la Villa “padronale” diMq.350, una villetta di Mq.165 e la dependance dellaVilla principale di Mq.160. Il terreno si estende percirca 10 ettari.

AREZZONella splendida cornice della panoramica collina diSan Zeno, proponiamo uno storico e caratteristicocomplesso immobiliare di Mq.750 egregiamenteristrutturato. Il suggestivo giardino e l’oliveta ospita-no l’ampia e gradevole piscina con solarium.

CASTIGLION FIBOCCHI (AR)Meraviglioso piccolo borgo in pietra del ‘400 dominan-te la collina di 100 ettari di terreno di proprietà. Il com-plesso, con superficie di Mq.600 ca., attualmente risul-ta essere un’attività ricettiva avviata ma la tipologia lorende ideale anche per uso residenziale privato di altis-simo livello.

CITTÀ DI CASTELLO (PG)In uno dei più antichi palazzi del centro storico, conaccesso dal giardino di proprietà, proponiamo un’abi-tazione di prestigio di Mq.230 divisa in cucina, sala dapranzo, salotto con camino, 3 camere, tripli servizi, stu-dio con camino e veranda e 2 impareggiabili terrazzepanoramiche.

Firenze, Viale Spartaco Lavagnini, 42 - Tel. 055.46.33.502 - ssansone@gabetti.itMilano • Roma • Santa Margherita Ligure • Genova • Cagliari • Firenze • Napoli • Venezia

www.immobiliasantandrea.it - info@immobilisantandrea.it

GIUGNO 2011 n. 6 5

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:27 Pagina 5

Immobili di Prestigio

Tel. 055 487896 - 335 361299

Bellosguardo In contesto elegante e riservato, a due passi dal centro, porzione di villa di circa 350 mq. oltre giardino di 1500 mq. con accesso privato e po-sti auto, composta da doppio ingresso, tre salo-ni con camino, sala pranzo, cucina, tre camere con bagno e guardaroba, studio e splendida e grande veranda che affaccia sul giardino all’ita-liana. Residenza di charme e curata in ogni particolare. Divisibile in due unità.

�Trattativa riservata

IndipendenzaLussuoso appartamento in palazzo prestigioso,di oltre 200 mq. al secondo piano con ascen-sore, perfettamente ristrutturato con materia-li e soluzioni pregio, composto da: ingresso,cucina, grande salone di rappresentanza , trecamere, quattro bagni, ripostigli e locali di ser-vizio indipendenti con bagno.

�Richiesta 2.200.000

Impruneta - Tavarnuzze Bellissima villa di oltre 400 mq. completa-mente ristrutturata con raro gusto e mate-riali di pregio, composta da corpo centrale e dependance indipendente di circa 50 mq. , parco di circa 3.500 mq., posti auto coperti, splendida piscina ed assoluta privacy. Presti-giosa, con grandi spazi di rappresentanza e facilmente divisibile in due unità.

�Trattativa riservata

Pozzolatico A 8 minuti da Porta Romana, sulle più belle colline di Firenze, vista sulla città, affascinante porzione di villa con accesso indipendente libera su tre lati, di circa 300 mq.: ingresso signorile con ampi spazi per zona giorno e rappresentanza, salone con camino che si affaccia sul parco, in parte oliveta, di circa 5.000 mq., grande cucina, tre camere, quattro bagni, una torre dalla quale si gode di un panorama mozzafiato. Completa la proprietà una taverna di circa 60 mq., una loggia di circa 40 mq. ed un grande garage di oltre 100 mq. Oggetto di grande fascino.

�Richiesta 1.600.000

Piazza LibertàViali. In contesto riservato e signorile, apparta-mento al piano terreno di circa 140 mq com-posto da ingresso, soggiorno doppio, cucinacon tinello, due camere, guardaroba, studio,due bagni, cantina. Un grande giardino carra-bile di circa 400 mq. ed il contesto del con-dominio rende l’appartamento unico nel suogenere e nella zona.

�Richiesta 950.000

Bagno A Ripoli – CandeliSorprendente e mosso appartamento al se-condo ed ultimo piano composto da ingres-so, ampia cucina in muratura, soggiorno con incantevole vista, bagno con zona lavanderia, camera in soppalco con guardaroba e piccolo bagno. Una bella soffitta ed un taglio parti-colare rendono la proprietà unica.

�Richiesta 285.000

Certosa ColleramoleIn esclusivo contesto, villa del 400 da sognodi oltre 400 mq, ristrutturata di recente, oltreparco con posteggi. Composta da: ampia zonagiorno, con salotti e sala da pranzo, zona notte alpiano superiore, suggestiva torre con possibilitàdi ulteriori alloggi con vista mozzafiato su Firen-ze. Al piano seminterrato piccola spa. Comple-ta la proprietà una dependance di circa 80 mqanch’essa finemente ristrutturata.�Trattativa riservata

CerbaiaA soli 19 km. da Firenze, prestigioso appartamentoin villa storica del 1300, di circa 140 mq. con giar-dino di circa 200 mq., composto da ingresso nelsuggestivo salone di 60 mq con camino con soffittoa volte affrescato e altezza di 6 metri, cucina, duesplendide camere e spazioso bagno, una cameramansardata con bagno al piano superiore. Cantina,due posti auto privati e parco condominiale. Ogget-to da amatore.

�Richiesta 750.000

Bagno a RipoliPoco distante dalla piazza, imponente villa liberasu quattro lati, di oltre 600 mq., disposta su piùlivelli con circa 5.000 mq. di parco ben curato.La villa è in ottime condizioni e, per la sua di-sposizione interna, è facilmente divisibile in piùunità immobiliari. Garage con posti auto.

�Trattativa riservata

www.5thavenueimmobiliare.it

GIUGNO 2011 n. 66

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:27 Pagina 6

GREVE IN CHIANTI

IN POSIZIONE PANORAMICA

e a pochi minuti a piedi dal centro, villa libe-ra su quattro lati già divisa in due unitàimmobiliari ma facilmente ripristinabile aunica abitatazione, la villa si sviluppa tuttasu un livello, oltre a garage e cantine.L’immobile è circondato da un ampio giardi-no. Da rimodernare.

ee 930.000 (1219)

BAVIGLIANOPRESSI TIZZANA

villa libera su tre lati composta al piano terrada ingresso, ampio salone con camino,zona pranzo, cucina abitabile, bagno, tuttala zona giorno affaccia su un bellissimogiardino di 850 mq., al piano superiore trecamere e doppi servizi e ampi terrazzi.alpiano seminterrato zona palestra, spaziogiochi, e studio, un servizio e garage dop-pio. Finiture raffinate. Bellissima.

ee 850.000 tratt.(1303)

POGGIO A CAIANOBONISTALLO

ZONA HERMITAGE

villa libera su tre lati con ampio giardino,composta al piano terra da ingresso, ampiosoggiorno, sala da pranzo, cucina e bagno,al piano primo da tre camere e doppi servi-zi, ampia taverna con camino e attacchi perla cucina, lavanderia. Ottime finiture, recen-te costruzione

ee 900.000 tratt. (1231)

Viale Montegrappa, 181 - PRATO Tel. 0574/516079 Cell. 338/4105731 - 339/2886559GIUGNO 2011 n. 6 7

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:27 Pagina 7

IMMOBILI DI PRESTIGIOTOSCANA

INFO FRANCHISING 199.151.102 - www.italianaimmobiliare.it* Costi telefonici del servizio: il costo è di una chiamata urbana, indipendentemente dalla distanza, senza scatto alla risposta per chiamate da telefono fisso; per chiamate dal cellulare i costi sono legati all’operatore utilizzato.

Ogni ufficio è impresa indipendente affiliata alla rete franchising Italiana Immobiliare

055.3245373

Centro - FINCONSULT srl

Cure/Campo di Marte - IMMOBILDUSE srl

Oltrarno/San Frediano - ANCILLI srl

Statuto/Rifredi - IMMOBILSTATUTO srl

Sesto Fiorentino - IMMOBILSESTO srl

Gavinana - IMMOBILGAVINANA srl

Cure/Campo di Marte - IMMOBILDUSE srl

VIA PODESTA’Disponiamo in villa storica ampia porzione 300 mq. circa tre camere oltre generosa terrazza panoramica ristrutturazione di pregio.€ 2.600.000 - Rif. I110029 – Tel. 055/2286074

PIAZZA DELLA LIBERTA’Lato Centro prestigioso indirizzo signorile vil-lino liberty primi ‘900 disponiamo immobile di altissima rappresen-tanza composto da 20 vani su due livelli (590 mq. circa) splendido giardino (300 mq. circa) eccezionali potenzialità interne.Trattativa riservata - Rif. F100339 – Tel. 055/2776291

SAN DOMENICOOttima posizione col-linare, splendida villa fine ‘800 (500 mq.) su due livelli, oltre torre, annessi, piscina privata, ampio parco circostan-te, oggetto unico.Trattativa riservata - Rif. N70027 - Tel. 055/600148

BOLOGNESE (V.LO S. MARCO VECCHIO)Posizione dominante, contesto esclusivo e nel verde, splendida villa li-bera su 4 lati (550 mq.) su tre livelli, balcone, terrazza abitabile, giar-dino (3.000 mq.), posti auto. Termosingolo.Trattativa riservata - Rif. N110041 - Tel. 055/600148

BADIA A RIPOLIInterno silenzioso, nel verde, ottima porzione di colonica fine ‘800 com-pletamente ristrutturata 290 mq. su 2 livelli, 4 servizi, sala doppia con camino (50 mq.), lavan-deria, corte interna di 80 mq. splendido giardino all’inglese 1.000 mq. e 3 posti auto.Trattativa riservata - Rif. E100108 – Tel. 055/6800156

SESTO PIAN DI SAN BARTOLOImmersa nel verde, splendida villa su tre livelli, libe-ra su 4 lati con tripli servizi, grande garage, cantina e splendido giardino di 1.000 mq.Trattativa ris. - Rif. G90251 – Tel. 055/440446

COLLINE DI CAREGGISplendida villa primi ‘800 affacciata su Firenze, (500 mq.) su 3 livelli, soffitti affrescati, piscina, 1 ettaro di parco, vista su i monumenti, adatta bad and breakfast.€ 2.900.000 - Rif. B70066 – Tel. 055/4369593

GIUGNO 2011 n. 68

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:27 Pagina 8

IMMOBILI DI PRESTIGIOTOSCANA

INFO FRANCHISING 199.151.102 - www.italianaimmobiliare.it* Costi telefonici del servizio: il costo è di una chiamata urbana, indipendentemente dalla distanza, senza scatto alla risposta per chiamate da telefono fisso; per chiamate dal cellulare i costi sono legati all’operatore utilizzato.

Ogni ufficio è impresa indipendente affiliata alla rete franchising Italiana Immobiliare

055.3245373

Pontassieve - TARANTO srl

San Casciano V. P. - IMMOBILIARE CERONI srl

Borgo San Lorenzo - IMMOBILBORGO srl

Cascina - IMMOBILCASCINA srl

Pescia - SOLUZIONE CASA

Scandicci - AL.MA srlSCANDICCI COLLINEIn lussuoso contesto (ex convento) bellissimo 4 vani composto da in-gresso, cucina abitabile, ampio soggiorno, 2 ma-trimoniali, grande servi-zio finestrato, meravi-gliosi affacci sulle colline ottime rifiniture stile ru-stico toscano, cantina e due posti auto.€ 350.000 - Rif. O110119 – Tel. 055/2571715

BARBERINO DI M.LLOIn posizione panoramica splendida villa 8 vani (260 mq.) libera su 4 lati con tripli servizi ripostiglio 4 cantine loggia garage e giardino (5.000 mq.).€ 850.000 - Rif. Q110158 – Tel. 055/8496195

PETTORIStupenda libera su 4 lati stile moderno unica nel suo genere nella zona, nuova, appena finita con vetrata semicontinua nella zona giorno, 280 mq. complessivi con grande mansarda e terrazza solarium di 40 mq. con elementi di domotica (videosorveglianza, centra-lini, home theatre, hi fi multiroom...) giardino su 4 lati, luminosissima, eccellente cura nei particolari.Info in agenzia – Rif. Y90080 – Tel. 050/710041

GREVE IN CHIANTI (S. POLO)Esclusiva porzione di villa, rilevata da antico convento del XIII secolo. Ristrutturazio-ne di altissimo livello recuperando particolari originali, composta da ingresso, due cucine, soggiorno, sala, salone, due ripostigli, tripli servizi, due camere, garage, cantina, giardino di 800 mq., oltre a terreno di 3.000 mq. ad ulivi, per amatori.€ 1.100.000 - Rif. V100004 – Tel. 055/8228206

PONTASSIEVE (COLLINE)Nel verde in ottima posizione panoramica caratteri-stica completamente ristrutturata colonica in pietra libera su 4 lati (270 mq.) su due livelli accessoriata di ogni comfort oltre giardino carrabile e terreno.€ 895.000 – Rif. U100373 - Tel. 055/8315811

BUGGIANOBella casa in posizione panoramica di circa 250 mq. su due livelli; seminterrato con taver-na di circa 50 mq.; oltre porticato, terrazza di circa 50 mq. e terreno di circa 1,5 ettari. Otti-ma anche come strut-tura ricettiva.Info e trattativa ri-servata in agenzia - Rif. PE1847 – Tel. 0572/490191

GIUGNO 2011 n. 6 9

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:28 Pagina 9

dal 1954 www.immobiliareminichiello.itFIRENZE - Via Frà D.Buonvicini 2/br(lato P.zza Savonarola)Tel. 055.580050 Cell. 335.5792626R

uolo

Ag.

Imm

. n. 2

028

Villa del ‘400 con piscina, posizione dominante,panoramicissima, facilmente frazionabile in 2/3

unità, giardino circostante 1000 mq circa

Trattativa riservata

COLLINE SESTO FIORENTINOColline Sesto FiorentinoColline Sesto Fiorentino

Antico complesso residenziale di mq. 2070 circa, da ristrutturare,

parzialmente sottopo-sto a Sovrintendenza

Belle Arti, cappella privata su chiostrointerno, giardini di pertinenza e terreni

circostanti. Proposta progettuale giàavanzata per la realizzazione di 10 unità

immobiliari.

Trattativa in agenzia.

Complessocolonicocon vista

su firenze, completamente

finemente ristrutturato,complessivi mq. 1300 circa,

adatto anche ad attivitàricettiva, parco con terreno olivato, piscina

Trattativa riservata

IMPRUNETAImprunetaImprunetaREGGELLOReggelloReggello

“La Romola”“La Romola”LOCALITÀ

GIUGNO 2011 n. 610

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:28 Pagina 10

GIUGNO 2011 n. 6 11

Via dei Giunchi, 98/B Sesto Fiorentino (FI)(angolo via P.P. Pasolini)

www.balleriniimmobiliare.itTel. 055.4487664 Cell. 348.3555835

Ruo

lo n

.370

8

ASSOCIATO

in piccolo condominio stupendo apparta-mento di 5 vani 110 mq con doppi servizioltre a bel giardino di 300 mq c. a. ottima-

mente curato, cantina e garage.

5 vani5 vani

SETTIMELLOSETTIMELLO

VillettaVillettain zona residenziale,

villetta 270 mq c. a. ottimo stato, grande taverna, salone, cucina abitabile,

3 camere, mansarda, balconi, terrazza a tasca, aria condizionata,

ascensore e piccolo giardino fronte retro. EE 730.000 RIF. P2/4

SESTO pressi centroSESTO pressi centro

CambioCasawww.cambiocasa.org

TORNABUONI al piano nobile

di un bellissi-mo d’epoca

vincolato allebelle arti cin-que vani (140

mq ca) saladoppia cucinaabitabile 2 ca-

mere matri-moniali doppiservizio oltrestudio e ripo-

stiglio com-pletamente ri-

strutturatosoffitto a cas-settoni pavi-

menti incotto termo-

singolo.

EE 740.000 Rif V393

Piazza di Verzaia 3/r (Porta San Frediano) Firenzeinfo@cambiocasa.orgTel. 055 0119338 • 392 7816515 n. ruolo 4981

POGGIO IMPERIALE primo ed ultimo piano

di bifamiliare ap-partamento sudue livelli 120mq soggiornocucina due ca-mere matrimo-niale studio ser-vizio e riposti-glio oltre piccolospazio esternodi 10 mq ca lu-minosissimotutti gli affaccinel verde e suArcetri nelverde da rivede-re internamente.EE 600.000 Rif CV394

PCClass06_03_11 9-06-2011 17:29 Pagina 11

GIUGNO 2011 n. 612

SommarioATTUALITA’ (1)

Prezzicalmi,acquistisicuriLa dinamica dei prez-zi delle case invitaalla compravendita

Firenze: fatturato sta-bile, calo in provincia

ATTUALITA’ (2)

Quanto rendeil mattoneAnalisi dei rendimenti città per città dal 2002 al 2010

ATTUALITA’ (3)

Occhioall’acquisto:investire sì,buttarsi noAttenzione ai punti critici di ogni tipo di investimento

SCUOLA DI FISCO

Per chi suonal’ICI?Immobili di pregio e seconde case alla cassa entro il 16 giugno

15

14

16

LE GUIDE

Come stipulare il contratto di Locazione .................................................................. pag. 20

Il Facsimile del contratto di Comodato ..................................................................... pag. 20

Prima di firmare il Mutuo .......................................................................................... pag. 22

Il Barometro dei Tassi ................................................................................................ pag. 23

Vita in Condominio .................................................................................................... pag. 24

PAROLA D’ESPERTO

Quesiti affitti ........................................................................................... pag. 21

Quesiti condominio ................................................................................ pag. 25

13

FOTO DI COPERTINA

POZZOLATICOVISTA SULLA CITTA’

Pozzolatico - A 8 minuti da Porta Romana, sulle più belle colline di Firenze, vista sulla città,

affascinante porzione di villa con accesso indipendente, libera su tre lati, di circa 300 mq.:ingresso signorile con ampi spazi per zona giorno

e rappresentanza, salone con camino che si affacciasul parco, in parte oliveta, di circa 5.000 mq.,

grande cucina, tre camere, quattro bagni, una torredalla quale si gode di un panorama mozzafiato.

Completa la proprietà una taverna di circa 60 mq.,una loggia di circa 40 mq. ed un grande garage

di oltre 100 mq. Oggetto di grande fascino. Richiesta 1.600.000

18

L’AVVOCATO RISPONDE

Se il lavorocambia voltoall’edificioL’intervento di un condominomuta la fisionomia dello stabile:attenzione a tutelare sia l’estetica che la sicurezza

Edizioni Panorama s.r.l. offre esclusivamente un servizio, non riceve tangenti sulle con-trattazioni, non effettua commerci, non è responsabile per la qualità, provenienza,veri di cità e puntualità di uscita delle inserzioni e neppure per le conseguenze direttee indirette che possono derivare dalla non corrispondenza di tali dati alla realtà.L'Editore si riserva comunque, a suo insindacabile giudizio, di cestinare annunci.Ogni riproduzione non autorizzata, anche parziale è vietata.

REGISTRAZIONE: Tribunale di Firenze n. 4535 del 25-1-1996EDITORE: Edizioni Panorama s.r.l.DIRETTORE RESPONSABILE E CAPOREDATTORE: Manuela VillimburgoCOLLABORATORI DI REDAZIONE: Lina Avigliano, Luigi Cobisi, PatriziaFelcioloni, Elisabetta Giotti, Roberto Lucarini Manni, Luca SantarelliSTAMPA: Zincografica FiorentinaREDAZIONE: tel. 055.50.701 fax. 055.50.70.444

CONCESSIONARIA PER LA PUBBLICITÀ SU PANORAMACASAPM2000 SRL PER FIRENZE, PRATO, PISTOIA FIRENZEVia di Varlungo, 26/b Tel. 055.50.701 - Fax 055.50.70.444

Rivista associata all'unione stampa periodica italiana

COPIE ARRETRATE Le copie arretrate possono essere consultate o acquistatepresso la redazione al prezzo di E 3,60 cadauna, tutti i martedì nel seguenteorario: 9.00-12.00 / 15.00-18.00

www.panoramacasa.itannunci@panoramacasa.it

Immobili di Prestigio

Tel. 055 487896 - 335 361299

www.5thavenueimmobiliare.it

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 12

GIUGNO 2011 n. 6 13

S ono oltre 64 milioni i metriquadrati di abitazioni ven-dute in Italia nel 2010, vale a

dire l'1% in più dell'anno prece-dente. Q uesto uno dei dati del bi-lancio d el m ercato im m obiliareelaborato d all’O sservatorio d el -l’A gen zia del T erritorio.La superficie media compravendu-ta per unità abitativa è stata di 104m etri quad rati, sostanzialm entestabile rispetto al 2009 (0,5 mq inpiù). Il valore di scambio comples-sivo è aumentato del 2,6% a 103,9miliardi (101 nel 2009). Il fatturatomedio per unità abitativa è stato di168.266 euro, con un incrementodi 3.452 euro sull'anno precedente.

FIRENZE E LE ALTRE GRANDI CITTÀL’andamento del mercato residen-ziale delle otto principali città pern um er o d i ab itan ti r isulta , n el2010, decisamente positivo con unrialzo del 6,9% mediamente. L’A genzia segnala, in particolare, ilrisultato particolarmente positivodella città di Rom a ( +12,7%) e lebuone performance dei mercati re-si d en zi a l i d i M i la n o ( 6,7% ) eG enova (+6,9).T ra le grandi città, Bologna è l’uni-ca a chiudere in negativo il 2010seppur con un lieve calo ( - 0,6%).N ei com uni delle province dellegrandi città com plessivam ente ilmercato residenziale rileva un lieve

rialzo, risultando alcune chiusurenegative dei volumi di compraven-dita nei comuni minori delle pro-vince di Palermo ( - 6,6%) Bologna(- 3,8%) e Firenze ( - 0,8%).L’andamento dell’indice del nume-ro di transazioni evidenzia che inquasi tutti i capoluoghi l’inversio-ne di tendenza (dopo la crescita delmercato generalizzata) è stata con-sistente già nel 2007, per alcuni èiniziata dal 2006 (Roma, N apoli e

P aler m o) , n el 2008 p r oseg ue lacontrazione del volum e di com -pravendite che nel 2009 si attenua. N el 2010, c o n ec c ezi o n e d iBologna, i volum i delle com pra-vendite di abitazioni fanno regi-strare l’inversione di segno.In tutte le città, tranne Palermo, lasuperficie media delle unità abita-tive compravendute è inferiore ai100 metri quadrati. N ello specificoè p a r t ico la r m en te co n ten u ta a

M ilan o ( 82 m etr i q uad r ati) e aT orino (83,3 metri quadrati) . Nei comuni della provincia le super-fici medie sono superiori, con il mas-simo per quella di M ilano, 124 mqcirca. N elle città si sono acquistatemediamente più abitazioni ‘mediopiccole’, ‘medie’ e ‘grandi’, oltre il+10% nel 2010 rispetto al 2009.Il “fatturato” nelle otto grandi città(vedi tabella in questa pagina) è pari acirca 24,4 miliardi di euro, con un

Prezzi calmi,acquisti sicuriNel comparto delle case, la dinamica dei prezzi invita all’acquisto

A Firenze ‘fatturato’ stabile rispetto al 2009, ma la provincia registra un calo

fonte: Agenzia del Territorio

Stima del ‘fatturato’ totale e medioper unità e variazione annua principali città

Città Stima fatturato Stima fatturato Quota Var.% 2009-10 Diff. 2009-101000€ medio u.i. € fatturato fatturato fatt. medio u.i. €

ROMA 10.161.868 306.374 41,6% 11,1% -4.429MILANO 4.599.549 244.027 18,8% 8,7% 4.493NAPOLI 1.643.977 248.432 6,7% 7,7% 6.626TORINO 2.515.975 223.372 10,3% 0,6% 299PALERMO 928.670 173.379 3,8% 2,5% 2.171GENOVA 1.749.729 254.656 7,2% 8,9% 4.577BOLOGNA 1.424.717 302.857 5,8% -0,1% 1.690FIRENZE 1.379.038 316.953 5,7% 3,6% 848TOTALE 24.403.523 267.641 100% 7,6% 1.751

Resto ProvinciaROMA 3.666.070 200.152 19,2% 2,3% -5.125MILANO 6.546.585 191.200 34,2% 0,8% 510NAPOLI 2.015.618 183.855 10,5% 2,0% -1.523TORINO 2.678.823 158.765 14,0% 0,5% -998PALERMO 486.623 101.477 2,5% -6,0% 622GENOVA 853.353 253.570 4,5% 3,5% 3.314BOLOGNA 1.503.168 203.238 7,9% -1,9% 3.856FIRENZE 1.374.388 238.026 7,2% -2,1% -3.029TOTALE 19.124.629 188.007 100% 0,7% -470

›››

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 13

In ogni tipo di investimento

GIUGNO 2011 n. 614

aumento del 7,6% rispetto al 2009. Da segnalare il dato di Roma per laquale si registra un incremento dicirca un miliardo di euro nel 2010,m a è anche l’unica tra le g randicit tà d o ve i l va lo r e d i sca m b iomedio di un’abitazione diminuiscen el 2010 ( c i r c a 4.500 eu r o i nmeno). F i r en ze è la c i t tà co n i l va lo r em edio di un abitazione com pra-venduta più elevato (317 mila eurocirca), seguita da Roma e Bologna(oltre 300mila euro).N elle province si fatturano 19 mi-liardi di euro con un increm entodi +0,7% rispetto al valore dellea b i t a zi o n i c o m p r a ven d u t e d el2009.G enova è la provincia nella qualesi è registrato per i comuni minorila m aggiore crescita ( +3,5% ) e ilm aggiore valore m edio per unità(254 mila euro circa).Palermo è la provincia meno cara,i l valo r e d i scam b io m ed io p erun’abitazione è 173 mila euro circain città e 101 mila euro in provin-cia.

I MUTUI IPOTECARIL’acquisto di abitazioni finanziatocon m utuo ipotecario avente pergaranzia lo stesso immobile acqui-stato, risulta nel 2010 in aumentomediamente del 15,7% per le prin-cipali città con variazioni più ac-c en t u a t e a R o m a ( +24,9% ) ePalermo (+16,2%). A T orino città, nonostante le com-pravendite di abitazioni siano au-mentate del +0,5%, le compraven-dite assistite da mutuo ipotecariosono diminuite del - 1,1%.

Per i comuni delle rispettive provin-ce, la crescita media è risultata pari a+9,4% e Napoli è la provincia dove siè registrato la maggiore crescita diricorso al mutuo ipotecario, +18,3%.In ordine alle caratteristiche di-mensionali delle abitazioni, le ottocittà seguono più o m eno le ten-denze già osservate a livello nazio-nale, con un aum ento m ag g ioredelle abitazioni ‘medie’ e ‘grandi’acquistate con il mutuo ipotecario,c h e a u m en t a n o so p r a t t u t t o aRoma, N apoli, Bologna e Firenze.

R o m a e M ilan o asso r b o n o un aquota importante del flusso di ca-pitali erogato com e nuovi m utuiipotecari pari 3,3 miliardi di euro aRoma e 1,7 miliardi a M ilano. È pari a circa 7,6 miliardi il capita-le erogato per il com plesso delleotto principali città italiane.Risulta rilevante nel 2010 l’aumen-to dei capitali erogati per m utuiip otecari, +25% circa che corr i-sponde a un valore di circa 1,5 mi-liardi di euro, di cui ben 0,8 miliar-di a Roma. Ciò è giustificato anchedalla maggior erogazione per unitàimmobiliare. In particolare tale aumento è signi-ficativo in tutte le città soprattuttoper N apoli e M ilano ( +17 m ila e+14 mila euro circa per u.i. rispet-tivamente).Anche per i comuni delle provincesi segnala un aumento del capitaleper unità immobiliare, particolar-mente consistente per la provinciadi Rom a ( +6.500 euro circa) , cheporta ad una variazione positiva delcapitale com plessivo erogato nel2010 per i comuni non capoluogodi questa provincia (+17,4%).

L a recente crisi globale ha modificatoprofondamente il mondo dell'econo-

mia e con esso quello immobiliare.In particolare, è diventato estremamentedifficile, anche per i competenti analisti,fare previsioni sapendo che vi sono ampimargini di essere smentiti anche nell’im-mediato futuro. Nonostante le difficoltà, inmolti, con motivazioni diverse, si appresta-no a investire. Proviamo a tracciare il profi-lo dell'investitore nelle tre diverse situazio-ni tipo.

ACQUISTO PRIMA CASAQuesto acquisto riguarda la famiglia, for-mata o in formazione, che cerca un im-mobile per fare il suo “primo acquisto”.La ricerca e, quindi la scelta, ricade suquell'immobile che si trova in una certazona (vicino ai genitori o al posto di lavo-ro, la zona da sempre amata), che abbiacerte caratteristiche (2 camere, 2 bagni,

almeno un balcone) e che sia alla porta-ta economica.Trovato l'oggetto cercato, sperato e moltovoluto, il primo acquisto lo si perfezionaanche se ad un prezzo che, apparentemen-te, non è il più conveniente o quello sperato.In buona sostanza, sul piatto dei pro e deicontro vi sono le mille valutazioni perso-nali che rendono il bene ricco di utilitàmarginali per gli acquirenti, ampiamentecompensative di quell'apparente “mag-gior prezzo” sborsato per l'acquisizione.

ACQUISTO PER INVESTIMENTOC'è anche chi ricerca immobile o immo-bili in acquisto per investimento, da met-tere a frutto. In questo caso le prerogativeche muovono la scelta sono diametral-mente diverse a quelle sopraddette.L'immobile, infatti, deve essere ubicato inzona commercialmente appetibile, ove visono richieste in locazione o in acquistoe, l'acquisto, lo si deve perfezionare entroun certo prezzo oltre il quale conviene

cercare e trovare altre soluzioni.La zona: in una città come Firenze, riccadi turismo e di studenti, vi sono alcunezone ove, chi opera nel settore, sa benequanto un immobile può rendere semesso ben a frutto, o meglio quanto puòfruttare il singolo posto letto.Perché ciò accada, l'immobile, deve esse-re inserito in un contesto di gradevolezzaed avere un certo taglio.L'oggetto, quando reperito, deve avere unprezzo tale per cui le previsioni di entrata co-stituiscano una rendita tra il 4,5%-6% dei costi.Come si vede l'operazione è molto piùcomplessa e tale difficoltà sussiste sia sechi investe sia la famiglia che spende i ri-sparmi di una vita, sia la coppia di coniu-gi che investe il TFR, sia infine l'investitoreimmobiliare per professione.L'altra problematica è la ricerca e sceltadel conduttore.Questo deve essere persona seria ed ingrado di offrire le giuste garanzie per ilpuntuale adempimento delle obbligazio-

Occhio all’acquisto:

SEGUE DA PAG. 13

‹‹‹ Numero transazioni(indice)

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 14

GIUGNO 2011 n. 6 15

attenzione ai punti criticini contrattuali (pagamento del canone edegli oneri accessori). E’ l’aspetto decisa-mente più importante.L'inquilino moroso è fonte di tante proble-matiche che richiedono al locatore risorse,energie e denari. Quando l'inquilino divie-ne moroso il proprietario non incassa il ca-none e questo può essere, per effetto do-mino, causa di ulteriori danni. Infatti, spes-so, i locatori fanno affidamento sull'incassodel canone per coprire proprie obbligazio-ni (per esempio la rata del mutuo).Alcune morosità del conduttore, poi, deb-bono persino essere coperte dal proprie-tario.Due esempi per tutti: l'acqua e gli onericondominiali, dando per scontato cheoggi nessun proprietario è così ingenuoda lasciare le altre utenze a proprio nome.Altro aspetto attiene i tempi. Eseguire unosfratto per morosità può richiedere anchepiù di due anni, lungo periodo ove il pro-prietario nulla incassa dovendo sostene-re, come detto, alcune spese e dovendo,

dall'altro, sostenere le spese legali che,per l'intera fase (sommaria ed esecutiva)sono tutt'altro che irrisorie.Quanto detto deve suggerire che la scel-ta del conduttore non deve necessaria-mente ricadere sul maggiore offerente,bensì sul soggetto più affidabile.

INVESTIMENTO NELL'IMMOBILE COMMERCIALEUn discorso a parte merita l'importantegestione immobiliare commerciale, quel-la cioè che ha ad oggetto l'acquisto diinteri stabili o compendi immobiliari nelle3-4 vie più importanti di una città.Si tratta generalmente di operazioni di de-cine di milioni di euro che si edificano sumille aspetti, ove uno solo di questi è ilprezzo e/o la rendita.Non vi è dubbio, però, che anche in que-sti casi l'investitore (che può essere priva-to e non solo italiano) cerca una renditadi una certa percentuale rispetto al totalecosto dell'operazione.

Inoltre, l'acquisto deve ricadere su queglioggetti di assoluto pregio, per i quali vi èsempre interesse del mercato e degli in-vestitori internazionali.L'approccio all'acquisto, anzi bisogna direalla trattativa, spesso si muove su dinami-che assolutamente diverse dall'acquistodi un mero immobile a civile abitazione.Al fine di scremare i c.d. “perditempo”, chidesidera valutare un acquisto di tali “gio-ielli” immobiliari, manifesta un interessa-mento alla proprietà per mezzo di una let-tera di intenti.Se il soggetto interessato all'acquisto risul-ta gradito, la proprietà lo mette in condi-zione di effettuare le dovute verifiche, giu-ridiche, tecniche ed economiche (due di-ligence).Se anche questa fase non frappone osta-coli, si addiviene alla trattativa vera e pro-pria, alla pattuizione delle singole clauso-le contrattuali, tra le quali, vi sono il prezzoe le modalità di pagamento.

Luca Santarelli

Quanto rendeil mattone

investire sì buttarsi no

N el secondo sem estre del 2010 l’analisi dei rendim entidelle abitazioni nelle principali città italiane ha confer-mato la stabilità del trend degli anni precedenti. Il ren-

dimento annuo lordo nelle grandi città italiane si è attestato in-fatti intorno al 3,8%. L’U fficio Studi T ecnocasa ha messo a confronto le dinamiche dicrescita delle quotazioni degli im m obili, dei canoni di locazionee dei rendimenti, nel periodo che va dagli inizi del 2002 fino alsecondo semestre del 2010. L’analisi è stata effettuata nelle gran-di città italiane. La curva dei prezzi è stata calcolata facendo rife-rimento alle variazioni dei prezzi degli immobili per quanto ri-g u a r d a i l c o m p r a ven d u t o d el la t i p o lo g i a “ m ed i o u sa t o ” .L’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempoè stato elaborato sul bilocale. C om e si può notare i rendim enti si sono stabilizzati nel corsodegli anni. Le zone centrali mediamente rendono il 3,6% annuo lordo, quel-le semicentrali il 3,8% e quelle periferiche il 3,9%. T ra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordoda locazione più elevato sono V erona e Palerm o con il 4,7%.

* Nota: il rendimento annuo lordo di un immobile in locazione è il rapporto tra i canoni di locazioneannui (cioè la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile.

CITTA’ RENDIMENTO ANNUOLORDO (%)*

Bari 3,7Bologna 3,5Firenze 3,6Genova 3,9Milano 3,5Napoli 3,7Palermo 4,7Roma 3,7Torino 3,3Verona 4,7

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 15

Tra i costi di gestione degli immobilil’Ici continua ad avere un peso perdiversi proprietari.

L’abolizione dell’imposta comunale ha ri-guardato infatti solo le prime case, e ne-anche tutte.Pertanto, entro il 16 giugno va alla cassala prima rata dell’ICI 2011 ancora permolti contribuenti.Ricapitoliamo chi deve pagare, chi èescluso e le modalità di versamento.

L’IMMOBILE DI PREGIO PAGA L’ICILe differenze applicative sono numerose eincidono sui costi di gestione degli immobili. Nel comparto di maggior pregio sono ri-conoscibili in linea generale tre casi: - le abitazioni principali di pregio (sogget-te all’imposta con le vecchie regoledella prima casa);

- le abitazioni secondarie (spesso sogget-te ad aliquote più alte);

- gli immobili storici (che tengono l’impo-sta più bassa grazie al calcolo sulla ren-dita minima).

L’ESCLUSIONE PRIMA CASA (NON PER TUTTI)Nel comparto abitativo, dopo l’abolizionedell’imposta sulla prima casa, solo i fab-bricati di lusso e le ville, (categorie cata-stali A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze)sono soggetti all’ICI. Per questi contri-buenti valgono comunque le riduzioniprima casa esistenti. In genere si tratta di un’aliquota ridotta e di

una detrazione da applicare all’imposta.Ricordiamo che non devono pagare l'ICIgli inquilini o i nudi proprietari. Sul diritto diabitazione, inoltre, si tenga presente che - incaso di successione - il coniuge superstitene diviene titolare per legge (art. 540 delCodice Civile) sull'immobile di residenzaconiugale. Spetta solo a lui, anche se visono altri eredi, l’esenzione dall'ICI per inte-ro. Per gli immobili concessi in leasing l'im-posta deve essere pagata per intero dalpossessore dell'immobile e non dal proprie-tario (la società di leasing). Analogo regi-me è previsto per il concessionario di im-mobile insistente su area demaniale.

ALCUNE SITUAZIONI SPECIALIQuando nel 2008 (Legge n. 126/2008) fudisposta l’esclusione dall'ICI dell'unità im-mobiliare adibita ad abitazione principa-le del soggetto passivo (proprietario o ti-tolare di diritto reale di godimento) comerisulta dall’anagrafe, anche le pertinenzegodettero immediatamente dell’esenzio-ne. Su queste ultime si fa riferimento alladefinizione di cui all’art.817 del Codice ci-vile ma – come sempre in materia di ICI –è necessario considerare anche i regola-menti comunali che talvolta impongonolimitazioni. Lo stesso accade con l’individuazionedell’abitazione principale.Normalmente sono considerate abitazioniprincipali anche le abitazioni di residenzadei soci assegnatari delle cooperative edi-

lizie a proprietà indivisa; l'abitazione posse-duta a titolo di proprietà o di usufrutto, daun cittadino italiano residente all'estero,alla sola condizione che non risulti locata;le abitazioni, possedute a titolo di proprietào di diritto reale di godimento, da soggettianziani o disabili che acquisiscono la resi-denza anagrafica presso istituti di cura osanitari a seguito di ricovero permanente,a condizioni che si tratti di unica abitazio-ne posseduta su tutto il territorio nazionaleche non sia in alcun modo locata o dete-nuta da parte di soggetti terzi. Al contrariola casa affidata in comodato ad un fami-liare che vi abita non è sempre considera-ta equiparata all’abitazione principale. E’ ilcaso di Firenze.Un’altra esenzione riguarda invece gli im-mobili posti sul confine comunale edaccatastati in parte nel territorio di unComune e in parte nel comune confinan-te che costituiscono porzione di abitazio-ne principale di soggetto passivo residen-te nell'altro comune. In molti comuni anche le abitazioni loca-te ai sensi della Legge n. 431/1998, art. 2,comma 3 sono esonerate. E' esclusa dal-l'imposta anche la casa coniugale nel-l'ipotesi di separazione fra coniugi, dichia-rata dal Tribunale su base consensuale ogiudizialmente per sentenza. Per tale im-mobile quindi sia il coniuge assegnatario(ivi residente) che quello non assegnata-rio, se proprietari per l'intero o comproprie-tari pro quota, non sono obbligati al versa-

Per chisuona

l’ICI?

Gli immobili di pregio e le seconde case alla cassa entro il 16 giugnoAttenzione anche ai ‘casi speciali’

scuola

di fisco

16 GIUGNO 2011 n. 6

di Luigi Cobisi

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 16

mento dell'imposta. Per il coniuge non as-segnatario l'esclusione dall'ICI, però, si ap-plica solo a condizione che lo stesso nonsia titolare di diritto di proprietà o altro dirit-to reale su un'altra abitazione, situata nelmedesimo comune dove è posta la casaconiugale, utilizzata come abitazione prin-cipale (residenza anagrafica). Oltre ai regolamenti comunali i casi diesenzione sono fissati dall’art. 7 del D.Lgs.504/92.Tutte le esenzioni spettano limitatamenteal periodo dell'anno durante il quale siverificano le condizioni richieste dalla nor-mativa.

LA SECONDA CASA Le seconde case – immobili cioè tenuti adisposizione in località diverse da quelledi residenza – sono naturalmente sogget-

te all’imposta. Per favorire i propri residenti(che godono così di un’aliquota moltobassa quando soggetti all’imposta) nu-merosi comuni (in Toscana specialmentequelli della costa a più alta intensità di se-conde case) hanno disposto un’aliquotamaggiorata (in genere il 9 per mille) chepenalizza fortemente queste abitazioni.

GLI IMMOBILI STORICIPer gli immobili dichiarati di interesse stori-co o artistico la base imponibile è costi-tuita dal valore che risulta applicando ilmoltiplicatore 100 alla rendita catastaledeterminata mediante l'applicazionedella tariffa d'estimo più bassa fra quellepreviste per le abitazioni della zona cen-suaria in cui si trova l'immobile (a Firenzeil valore corrisponde a quella della cate-goria A/5 per Euro 51,29 a vano).

GLI IMMOBILI INAGIBILI Un’attenzione particolare può riguarda-re – anche nei casi appena visti – ilfatto che gli immobili siano inagibili oinabitabili e di fatto non util izzati, lalegge ed il regolamento comunale pre-vedono una riduzione dell'imposta del50%, limitatamente al periodo in cuisussiste tale condizione, intendendosiper tali gli immobili diroccati, pericolan-ti, fatiscenti o comunque in uno stato didegrado non rimediabile con interventidi ordinaria o straordinaria manutenzio-ne oppure i fabbricati per i quali èstato emesso provvedimento di demoli-zione o di ripristino dal Comune o daaltre autorità competenti al fine di evi-tare danni a persone o cose, dal qualerisulti espressamente l'inagibilità o ina-bitabilità.

17GIUGNO 2011 n. 6

L’IMPONIBILE E IL CALCOLODELL’IMPOSTALa base imponibile è rappresentatadalla rendita catastale rivalutata del5% e moltiplicata per il coefficientecorrispondente alla tipologia di im-mobile: 34 per i negozi (categoriacatastale C/1), 50 per gli uffici (ca-tegoria catastale A /10) e 100 pertutti gli altri. Un fabbricato abitati-vo con una rendita di Euro 450,00ad esempio avrà un valore ICI paria Euro 47.250,00 (cioè 450,00 x 5%x 100 = 47.250,00). L’ICI annuale viene quindi sempli-cemente determinata applicando alvalore l’aliquota fissata anno peranno dal C om une, stando attentialle numerose differenze a secondadel tipo e dell'utilizzo dell'immobi-le, così come alle detrazioni previ-ste ( i siti internet dei comuni sonoallo scopo molto utili) .L ’i m p o st a vi en e p a g a t a i n d u erate. L a prim a è pari al 50% del-l’importo dovuto nell’anno prece-dente, la seconda è il saldo. In casodi possesso per un periodo inferio-re è necessario rapportare l'impo-sta dovuta ai mesi di possesso. Sic o n si d er a d o vu t o p er i n t er o i lmese nel quale si è avuto un perio-do di possesso dell'immobile di al-meno 15 giorni consecutivi.

PER IL PAGAMENTO MEGLIO IL MODELLO F24R itornando all’esem pio svolto inprecedenza e supponendo un’ali-quota del 7 per mille si avrà: Euro47.250,00 x 7 : 1000 = Euro 330.75.M età è pari a Euro 165,37. Il versa-mento della prima rata va effettuatoentro il 16 giugno 2011. Il saldo èpossibile entro il 16 dicembre 2011.Il versamento può avvenire con il mo-dello F24 (ma in molti comuni c’è lapossibilità di versare on line tramitecarta di credito oppure con i bollettinipostali). L’F24 ha però il vantaggio diconsentire compensazioni con altritributi. Nell’F24 deve essere utilizzatala sezione "ICI ed altri tributi locali".In particolare, in ogni riga devonoessere indicati i seguenti dati:- nello spazio "codice ente/codice

com une", il codice catastale delComune dove sono situati gli im-mobili, costituito da quattro ca-r atter i ( p er esem p io F ir en ze èD 612, Prato G 999);

- nello spazio "Ravv" barrare la ca-sella se il pagamento di riferisceal ravvedimento operoso che ese-gue il contribuente per regolariz-zare la propria posizione;

- n ello sp azio "I m m ob. V ar iati"barrare qualora siano intervenutedelle variazioni per uno o più im-

mobili che richiedano, di conse-guenza, la presentazionedella dichiarazione divariazione;

- nello spazio "A cc."b ar r ar e se i l p ag a-m ento di riferisce al-l'acconto;

- nello spazio "Saldo" barrare se ilpagam ento di riferisce al saldo;se il p ag am ento è effettuato inunica soluzione, entro il 16 giu-gno per acconto e saldo, barrareentrambe le caselle;

- nello spazio "N umero immobili"indicare il numero degli immobi-li interessati dal versam ento delrelativo rigo;

- nello spazio “codice tributo” vaindicato uno tra questi: 3901 -abitazione principale; 3902 - ter-reni agricoli; 3903 - aree fabbri-ca b i li ; 3904 - a ltr i f a b b r ica t i ;3906 - interessi; 3907 - sanzioni

- lo spazio "rateazione" non deveessere compilato;

- nello spazio "anno di riferimento"deve essere indicato l'anno d'im-posta cui si riferisce il pagamento;nel caso in cui sia stata preceden-temente barrata la casella "Ravv",per il ravvedimento operoso, in-d ica r e l 'a n n o in cu i l 'im p o staavrebbe dovuto essere versata;

- nello spazio "importi a debito ver -sati" ind icar e l'am m ontar e d elversamento che si vuole effettua-re; nel caso di abitazione princi-pale, indicare l'im posta al nettodella detrazione per abitazioneprincipale, da esporre nell'appo-sita casella in basso a sinistra de-nominata "detrazione IC I abita-zione principale".

- nello spazio "T otale G " riportareil totale degli importi a debito re-lativi a ciascun cod ice tr ib uto( abitazion e p r in cip ale, ter r en iag ricoli, aree fabbricabili, altr ifabbricati) ;

- lo spazio "Importi a credito com-pensati" non può essere compila-to, perché non risultano comuniin cui il contribuente possa com-pensare le imposte da versare concrediti IC I relativi ad annualitàprecedenti.

ICI, calcolo e pagamento

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 17

La prim a spontanea valutazione è

che gli immobili in questione sono

stati acq uistati e, p r im a an cor a,

visti, graditi e proposti in acquisto nello

stato di fatto in cui si trovano.

V ero è che la caratteristica del tetto, in-

validante per le unità abitative poste al-

l'ultimo piano, è da ascrivere al progetto

originario ( m i vien da pensare risalente

agli anni '70/'80) . D etto ciò, la m odifica

richiesta comporta conseguenze di diver-

si ordini e gradi.

Il primo è l'impatto estetico dello stabile

che verrebbe a m odificare anche se par-

rebbe in m odo arm onico. In buona so-

L’intervento di un condomino muta la fisionomia dello sta-bile: attenzione a tutelare sia l’estetica che la sicurezza

Se il lavoro cambia volto

N el mio condominio di recente costruzione, due con-domini all’ultimo piano della facciata principalegodono di terrazze, ad uso esclusivo, poste sotto

alla sporgenza di tetto che le copre solo per la metà dellalunghezza laterale. Ora questi vorrebbero realizzare, a pro-prie spese, l’allungamento di tale sporgenza fino a coprirel’intera superficie delle terrazze, con un’opera edilizia chesembra riprenda la restante linea generale di sporgenza econ gli stessi elementi di struttura del restante tetto.Cambiando i connotati originari di costruzione dell’edifi-cio, è plausibile che essi richiedano all’assemblea condominiale l’approvazione del progetto lamentandoil disagio d’uso dovuto alla mancanza di parte della copertura delle terrazze?In ogni caso, trattandosi di un’innovazione architettonica e strutturale all’edificio e di una parte deltetto, con quale maggioranza si deve esprimere la volontà dell’assemblea del condominio? E ancora, quali garanzie i restanti condomini possono richiedere a salvaguardia della sicurezza delleopere? In ogni caso, quali autorizzazioni di legge essi devono ottenere per poter realizzare tale intervento?

RIS

PONDE

RETE FOGNARIAVorrei sapere se nel sostituiretutta la rete fognaria principaledi un intero parco di 10 fabbri-cati, per problemi di otturazionedella rete per insufficienza diportata di liquame, si tratta dimanutenzione ordinaria o straor-dinaria, visto che l'articolo 3 deltesto unico si riferisce al fabbri-cato e non agli spazzi esternicondominiali.Mi sembra di capire che l'interven-to oggetto del quesito sia un im-portante rifacimento di un bene

comune catalogabile tra gli inter-venti di straordinaria manutenzio-ne. Non entro in questioni tecni-che del testo unico per questionidi competenza.

CARTELLO PUBBLICITARIOUn condominio ha disponibileun tratto di cortile condominia-le. Con nota scritta da parte diun professionista, è stata richie-sta la disponibilità di apporrenel cortile condominiale un car-tello di pubblicità. Quali mag-gioranze sono necessarie?

Quelle indicate dal c.c.art. 1120 (innovazioni),vale a diremaggioranzadei partecipanti al con-dominio e 2/3 del valo-re del fabbricato?La locazione del cortilecondominiale è, cometutti gli atti di cessioni dibeni condominiali, unatto di natura straordina-

ria e la maggioranza richiesta perla delibera dovrebbe essere pro-prio quella che il Lettore scrive.

IL COLORE DELLE SCALEUn lieve cambiamento dellatinta rispetto all'originale colore,costituisce modifica dello statodei luoghi? Se sì, possono i con-domini dissenzienti ostacolarnela fattibilità anche se questo la-voro è stato regolarmente deli-berato dall'assemblea dei con-domini?Assolutamente no, salvo che latinta di cui parla il Lettore non siadi una facciata esterna e di unpalazzo notificato dalle Belle Arti.Nel primo caso perchè il colorecontraddistingue le caratteristichedi uno stabile e se la modifica èdecisa e forte allora è bene chesia condivisa dal Condominio.Nel secondo caso perchè gene-ralmente è imposta dallaSovrintendenza.

TROPPO CALDONel mio alloggio in montagnadotato di riscaldamento centra-lizzato con pannelli a pavimen-to, dallo scorso anno, a seguitodi allacciamento al teleriscalda-mento, spesso arrivo a casa re-gistrando all'interno temperatu-re di 12°/13° e comunque si fati-ca a raggiungere i 18°.Viste le continue lamentelesenza riscontro, è mio diritto ri-chiedere una riduzione di paga-mento? Come posso tutelare imiei diritti? Vista la situazione descritta, forsela prima richiesta legittima che ilLettore può avanzare in ogni sede(quindi anche giudiziale) è chel'impianto centralizzato del riscal-damento sia funzionante ed effi-ciente. Peraltro, parrebbe che l'ina-deguatezza del'impianto non sialegata alla sua obsolescenza oaltro, ma solo ad una modifica av-venuta l'anno scorso.

18 GIUGNO 2011 n. 6

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 18

L'Amministratore, quindi, sapendoche con grande probabilità qualesia stato l'evento che ha causato ilamentati disagi, deve porre in es-sere ogni utile attività per risolvere ilproblema. In tal senso non ci sideve dimenticare il dettato nomati-vo dell'art. 1130 c.c. che imponeall'Ammi-nistrazione la conservazio-ne e manutenzione del bene co-mune.

LOCAZIONE PARZIALESono proprietario di un immobilead uso artigianale e parte dire-zionale, accatastato come immo-bile unico, anche se di fatto sitratta di due immobili staccaticollegati da una tettoia. E’ possibile locare solo uno degliimmobili senza doverne richiede-re il frazionamento? Qual è lalegge che regolamenta il tutto?Così come formulato il quesito po-trebbe avere risposta positiva.

Il contratto di locazione ad “uso di-verso” dei fondi artigiani, dovrebbeprevedere la riserva d'uso di partedei locali a vantaggio del locatore.In poche parole, locando i fondi, ilproprietario si riserva di utilizzare luistesso parte dei fondi stessi, indivi-duandoli nella descrizione letteraleo con apposita grafica (per esem-pio allegando la planimetria).La norma che regola la locazione“ad uso diverso” è tutt'oggi la L.392/78 (equo canone), abrogata il30.12.1998 solo limitatamente allaparte che regolava la locazioneuso abitativo.

DISDETTA ANTICIPATAHo stipulato un contratto di affit-to ad aprile 2008 per il quale hodato cauzione di 3 mesi. Ad ago-sto 2010 ho dato disdetta dell'af-fitto per immediato trasferimentodi lavoro in altra città. Il contrattoprevede il diritto di recesso inqualsiasi momento con preavvi-

so di mesi 6 salvo cheil conduttore giustifichiil motivo di recessoanticipato. Ho lasciatola casa a fine agostoe ho pagato anche i 3mesi successivi. Ora ilproprietario pretendeulteriori 3 mensilità. Vorrei sapere se possoannullare l'assegno dicauzione dato chenon è mai stato incassato e sonotrascorsi i termini per l'incasso; ese sono obbligata a pagare gliultimi 3 mesi anche se mi sonodovuta trasferire da un momentoall'altro.Tra l’altro ho scoperto che il con-tratto non è stato registrato, men-tre io ho sempre corrisposto lamia quota d’imposta. In ordine ai quesiti posti:- l'assegno emesso come depositocauzionale non può essere annul-lato;

- dopo la disdetta, il conduttore ètenuto a pagare sei canoni men-sili, quindi il nostro Lettore dovràpagare sei mesi di cui tre sonostati già pagati, altri tre sono an-cora da pagare;

- il problema della registrazione èbene che sia risolto, atteso cheper la normativa fiscale il locatoreed il conduttore sono obbligati insolido.

Ciò significa che nel caso prospet-tato dovrà essere registrato il con-tratto per l'anno 2010 e la risoluzio-ne del medesimo contratto.

stanza, l'allungamento del tetto avverrebbe in

modo integrale, quindi lo stabile, pur mutan-

do fisionomia, ne avrebbe altra sempre omo-

genea e non dissonante.

Il secondo attiene invece gli aspetti squisita-

m ente tecnici ( p er tanto in q uesta sed e chi

scrive può solo invitare ad una riflessione) .

L a m od if ica in com m ento avr ebbe un im -

patto anche strutturale decisam ente im por-

tante, si verrebbero ad increm entare i p esi

che g ravano sul solaio e sulla struttura d el

tetto.

N on vi è dubbio alcuno che il progetto deve

essere redatto da prim ario professionista del

settore, adeguatam ente assicurato e gli inter-

ven ti p o i eseg uiti d a co m p eten te im p r esa

edile.

C iò d etto e p rem esso, la m od ifica p arrebbe

r i en t r a r e n el l 'a m b i t o d el l e i n n o va zi o n i

( art. 1120 c.c.) e q uind i d eve essere ap p ro-

vata d al C on d om in io con la m ag g ior an za

in d icata n el q uin to co m m a d ell'ar t . 1136

c.c. che testualm en te p r eved e: “Le delibera-

zioni che hanno per oggetto le innovazioni previ-

ste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere

sempre approvate con un numero di voti che rap-

presenti la maggioranza dei partecipanti al condo-

m i n i o e i d u e t e r z i d e l va l or e d e l l ' e d i f i c i o.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che

tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige pro-

cesso verbale da trascriversi in un registro tenuto

dall'amministratore”.

di Luca Santarelli

all’edificio

Problemi di casa? Rivolgi il tuo quesito alla Redazione diPanoramaCasa che provvederà a girarlo a uno degli esperti ea farti avere la risposta via e-mail. I casi più interessanti sarannopubblicati in forma anonima sul giornale.

redazione@panoramacasa.it

l’ v

voc

ato

risp

on

de

@

A QUESTO E A DIVERSI ALTRI QUESITI GIUNTI ONLINE

DA OGNI PARTE D’ITALIARISPONDE L’AVVOCATO

19GIUGNO 2011 n. 6

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 19

GuideGuideGuidelelele

I contratti d'af-fitto non neces-sitano di alcu-na documen-tazione specifi-ca, salvo la de-nuncia all'auto-rità di Polizia dizo na, che de veessere effettua-ta su appositomodulo en tro

48 ore dall'immissione in possesso.

REGISTRAZIONESono obbligati a richiedere la registrazio-ne dei contratti sia il locatore che il con-duttore, che ne rispondono in solidoverso l’amministrazione finanziaria. Di re-gola, questa incombenza viene assoltadal proprietario. L’obbligo di registrazionesussiste per tutti i contratti, ad eccezionedi quelli di durata inferiore a 30 giorni. Prima della registrazione, va versatal’imposta di re gi stro utilizzando il model-lo F23. L’imposta è pari al 2% (0,5% per ifondi rustici) degli importi dichiarati (ar-rotondando all’unità di euro). Per i con-tratti a canone cosiddetto concordato,l’imposta di registro si calcola sul 70%dell’importo dichiarato annuo.Per tutti i contratti esiste un versamen-to minimo che ammonta ad euro 67.La registrazione dei contratti deve es-sere effettuata entro 30 giorni dallaloro stipulazione presso l’ufficio del re-gistro, presentando almeno 2 copiedel contratto in bollo da euro 14,62ogni 100 righe scritte.Una delle copie dovrà essere ritiratapresso l’ufficio del registro.

TIPI DI CONTRATTOIl contratto di locazione può esseredi diversi tipi. In questa rubrica pub-blichiamo periodicamente il facsimi-le di quelli principali.

Comestipulareil contratto d’affitto

20 GIUGNO 2011 n. 6

L’anno_______________, il giorno______________ del mesedi ____________ (__/__/__), in _______________, tra i Sigg.ri:A. (nome e cognome, luogo e data di nascita, residen-za anagrafica, codice fiscale) ________________________di seguito denominato locatore o parte locatriceB. (ragione sociale e partita IVA oppure nome e cogno-me, luogo e data di nascita, residenza anagrafica, codi-ce fiscale) ___________________________________________di seguito denominato conduttore o parte conduttrice

premesso- Il Sig. (locatore) è proprietario del fondo posto in ______

___________, via _____________________________ n._____,che si trova in buono/pessimo stato di manutenzione econ impiantistica di cui viene/non viene garantita laconformità;

- Il Sig. (conduttore) nella qualità detta, dichiara diavere attentamente visionato il fondo che ha trovatodi gradimento per l'uso che ne dovrà fare ed ha pro-posto di prenderlo in locazione nello stato di fatto in cuisi trova, accollandosi gli interventi tutti per adeguarloalle proprie esigenze e conformarlo (ivi compresi gliimpianti) alle normative vigenti.

Il fondo viene pertanto concesso in locazione nello statodi fatto e di diritto in cui trova, visionato e ben conosciu-to dal conduttore che, con la sottoscrizione, lo dichiaraidoneo all’uso che ne farà, manlevando e sollevandoparte locatrice da qualsivoglia onere, spesa ed incom-benza.Si conviene e si stipula:

1) DURATA DELLA LOCAZIONE La durata della locazione sarà di anni 6 (sei) a partire dal(___________) con scadenza il (__________) e, in mancanzadi disdetta, si rinnoverà alla scadenza per uguale periodo.Il locatore potrà risolvere anticipatamente il contrattoalla prima scadenza, dando disdetta motivata a mezzoraccomandata a.r. un anno prima, nelle ipotesi previstedall’art. 29 L. 392/78.Il conduttore può dare disdetta dal contratto solo aisensi e per gli effetti dell’art 27 ultimo comma L. 392/78.

2) CANONE Il canone viene pattuito in annui euro _______________,pari a n. 12 rate mensili anticipate di euro______________,che il conduttore dovrà versare al domicilio del locato-re entro il giorno 5 di ogni mese (cinque) o, se richiesto,mediante bonifico bancario.Il pagamento del canone e degli oneri accessori nonpotrà essere sospeso e/o ritardato per nessuna ragionee/o titolo.Il canone sarà aggiornato annualmente in modo auto-matico dal conduttore, senza che necessiti alcuna pre-ventiva richiesta da parte del locatore, nella misura del75% del dato assoluto ISTAT. A parte conduttrice faranno carico altresì gli oneriaccessori di sua spettanza, ivi compresa la revisione e lespese delle incombenze tutte relative agli impianti (peresempio la cal-daia) obbligatoria che per legge e/odisposizioni (Statali, Regionali e Comunali), smaltimentonettezza ecc.Parte conduttrice garantisce che qualsivoglia interventoche eseguirà nel fondo avverrà in osservanza alle nor-mative tutte (amministrativa, civilistica, urbanistica ecc.)e, degli impianti, acquisirà la conformità sollevando emanlevando sin d’ora parte locatrice da eventuali pro-blematiche che potranno insorgere con terzi.Parte locatrice garantisce che tutti gli interventi che ese-guirà nel fondo, saranno appaltati a ditte con dipen-denze regolarmente assunte e con idonea coperturaassicurativa per danni a cose e/o persone e, più ingenerale, per responsabilità.

3) UTILIZZO DELL’IMMOBILEIl fondo sarà adibito solo ed esclusivamente a (precisa-re attività commerciale) con/senza apertura al pubbli-co.L’indicazione dell’uso non costituisce garanzia da partedel locatore dell’idoneità del fondo e degli impianti inesso esistenti a tale destinazione che, come detto, deveessere acqui-sita e mantenuta dal conduttore a sueesclusive cure e spese.In particolare, tutto quanto necessario per adibire ilfondo a tale uso sarà a carico esclusivo del conduttore.Il conduttore non potrà eseguire senza il preventivo con-senso scritto del locatore, lavori e/o modifiche al localee/o alle pertinenze e agli impianti, salvo quanto sopra-precisato.

In ogni caso qualsivoglia miglioria autorizzata rimarràacquisita al fondo senza che il conduttore possa van-tare alcun diritto ad indennizzi, salvo che il locatore nonchieda la rimessa in pristino a spese del conduttore.

4) DIVIETO DI SUBLOCAZIONEResta vietato al conduttore di sublocare in tutto o inparte o cedere i locali oggetto del contratto anchegratuitamente salvo il disposto dell’art. 36 L. 392/78; pro-vocare rumore e/o molestie; tenere sostanze infiam-manti o esplodenti o emananti esalazioni nocive.

5) CLAUSOLA TUTELATIVAIl conduttore resterà responsabile in via esclusivamanlevando sin d’ora il locatore, per la violazione diquesti e degli altri patti contrattuali anche per le perso-ne che egli ammette a qualsiasi titolo nel fondo, delleloro azioni ed omissioni e relative conseguenze e per lamancata vigilanza sulle aree esterne a lui concesse.

6) ALTRE GARANZIEParte conduttrice entro il (indicare data p.e. 30 gg dallafirma) dovrà fornire a parte locatrice copia della licenzaall’esercizio dell’attività commerciale detta, copia di ido-nea polizza assicurativa contro incendio e per responsabi-lità verso terzi, volturazione delle utenze, costituendo cioécondizione essenziale pena la risoluzione del contratto.Il conduttore si impegna a rispettare le norme di buonvicinato e non arrecare disturbo al condominio e/o aivicini, rispondendo in via esclusiva per eventuali danneg-giamenti e schiamazzi arrecati dalla propria clientela.

7) MANUTENZIONE Le spese di manutenzione ordinaria del fondo e degliimpianti in esso esistenti saranno a totale carico del con-duttore anche se dipendenti da vetustà o caso fortuito.Nell’ipotesi in cui nell’immobile e/o nell’edificio di cuiesso fa parte, si eseguano opere di natura straordinaria,il locatore potrà chiedere al conduttore un’integrazionedel canone con un aumento pari all’interesse legale deicapitali impiegati.L’adeguamento decorre dal primo mese successivo aquello in cui ne viene fatta richiesta.

8) ESONERO DI RESPONSABILITÀIl conduttore esonera espressamente il locatore da ogniresponsabilità per danni diretti ed indiretti che potesseroprovenirgli da fatto doloso o colposo di altri inquilini o diterzi, nonché per i casi fortuiti ordinari e straordinari ivicompresi quelli causati da nubifragi, umidità, allaga-menti, rottura e rigurgiti di fogne o tubazioni ecc.Il locatore resta esonerato da responsabilità in caso diinterruzione di servizi per cause indipendenti dalla pro-pria volontà.

9) MOROSITÀIl mancato pagamento anche di una sola mensilità delcanone e/o degli oneri accessori pari ad una mensilitàdel canone, la mancata prestazione o la riduzione dellegaranzie dovute dal conduttore in forza di detto con-tratto, come pure qualsivoglia inosservanza alle obbliga-zione assunte con il presente contratto, produrrannoipso iure la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. perfatto o colpa del conduttore ed il conseguente risarci-mento dei danni, oltre quanto dovuto.Sul/i canone/i non pagati matureranno gli interessi nellamisura del tasso legale corrente maggiorato di 2,5 puntipercentuali dal primo giorno successivo alla scadenza.

10) DEPOSITO CAUZIONALE Le parti danno atto che è già stato costituito depositocauzionale di euro 3.600,00 (tremila seicento/00) fruttife-ro di interessi legali, che verrà restituito entro giorni 60 (ses-santa) dal rilascio, previa verifica dell’adempimento daparte del conduttore delle obbligazioni tutte assunte conil presente contratto (in alternativa, inserire fideiussione).

11) CLAUSOLA PENALE In caso di mancato rilascio alla scadenza del contrattoe/o per la diversa data che verrà intimata, il conduttoresarà tenuto a corrisponde una penale giornaliera dieuro 50,00 (cinquanta) al giorno per ogni giorno di ritar-dato rilascio.

12) REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO Le spese di registrazione del presente contratto, successiveannualità e bolli faranno carico alle parti in parti uguali.

Letto, approvato e sottoscritto

__________, lì _____________

Il locatore ______________ Il conduttore ______________

Contratto di locazione per usi diversiNegozio, Ufficio, Studio professionale, Magazzino, Deposito

FACS

IMILE

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 20

Vendita dell’immobileHo comprato recentemen-te un appartamento su-bentrando nel rapporto dilocazione in corso. Sonovenuto a conoscenza dicom portamenti inadempientidel conduttore che hanno causa-to molti danni all’immobile e che nonsono stati risarciti al precedente locato-re, inoltre l’inquilino ha omesso di ese-guire i lavori di piccola manutenzione alui spettanti causando un deterioramen-to importante alla cosa locata. Vorrei sa-pere se posso agire per il risarcimento deidanni anche se questi si sono verificatiprima della vendita dell’immobile.

Si. L’acquirente dell’immobile locato, su-bentrando dal giorno dell’acquisto in tuttii diritti e gli obblighi del rapporto che nonsiano già esauriti, assume la qualità di lo-catore ed ha, quindi, azione per otteneredal conduttore il risarcimento dei dannicon seg uen ti alla m an cata r ip ar azion edella cosa locata, i quali, ancorché verifi-catisi prima della vendita, siano esistenti atale m om ento. T ale azione è, tuttavia,condizionata dal fatto che non risulti chedella minore efficienza della cosa locata sisia tenuto conto nella determinazione delprezzo della compravendita.In base a tale principio, a mente del qualel’acquirente stesso, pur non potendo in-vocare a suo favore i fatti che abbianoormai esaurito i loro effetti al momentodell’acquisto, conserva pur tuttavia azio-ne d a tale m om ento nei confr onti d elconduttore per g li adem pim enti cui lostesso è attualmente tenuto, può reclama-re i danni conseguenti al deterioramentod ella cosa locata esistente al m om entodella compravendita del bene e non anco-ra r isarciti al p reced ente p rop rietar io,p oiché tale d eterioram ento costituisceuno stato permanente della cosa locata.

Mutamento d’usoHo stipulato un contratto di locazione peruso studio professionale, con espresso divie-to nel contratto di adibire l’immobile daparte del conduttore ad attività che compor-tasse contatti diretti con il pubblico. Hosempre ricevuto il pagamento del canoneregolarmente, per questo, mi sono sempredisinteressato dell’attività effettiva svoltadall’inquilino. Il prossimo anno scade ilcontratto, quindi ho inviato la disdetta al

conduttore un anno pri -ma. L’inquilino mi hagià preannunciato chechiederà pagamentodell’indennità di avvia-mento commerciale poi-

ché da qualche tempo, asuo dire, esercita nei locali

l’attività di agenzia di viag-gi, tour operator con afflusso di-

retto della clientela. Giacché ero totalmen-te all’oscuro di quanto sopra, essendomi fi-dato di quanto dichiarato nel contratto,chiedo se la sua pretesa è fondata.

N o. In tem a di indennità per la perditadell’avviam ento com m erciale, non è ac-cordabile la tutela prevista dall’articolo34 della legge n. 392 del 1978 al condut-tore che abbia unilateralm ente operato

un m utam en to d ’uso d el-l’im m o b ile ta le d a r en d er eapplicabile un regime giuridicodiverso, senza che il locatore ne abbiaavuto conoscenza, poiché ciò esporrebbequest’ultimo a subire una situazione cheegli non ha in alcun m odo contribuito acreare neppure con la sua inerzia consa-pevole. Pertanto, nel caso d i specie, alconduttore non è dovuta la correspon-sione dell’indennità di avviamento com-merciale, in quanto questi, a sua insapu-ta ha mutato la destinazione dell’immo-bile in contrasto con q uanto era statopattuito in sede contrattuale.

A cura di Patrizia Felcioloni

Riportiamo di seguito l’elenco delle principaliassociazioni che forniscono servizio di assistenzaalla stipula dei contratti d’affitto, relativamentealle province di Fi ren ze, Arezzo, Grosseto, Lucca,Prato, Pistoia e Siena. Si ricorda che il proprietarioo l’inquilino, nel rivolgersi all’associazione pre-scelta, deve essere in grado di segnalare il nomedell’associazione scelta dalla controparte.

assistenzaal contrattod'affitto

INQUILINIASSOCIAZIONE SEDE INDIRIZZO TELEFONO ORARIO PER CHIAMARE (1)

SUNIA FI v. delle Porte Nuove, 15/a 055/367904 - 055/368573 dal lun. al ven. 9-13/13.30-17 AR v. Vittorio Veneto, 5 c/o sede CISL 0575/356244 - 0575/3931 10.30-12/mer. 16-18.30 mar. e giov. 17-19GR V.le Manetti, 21 0564/26224 10-12.30/16-19.30LU v. Fillungo, 74 0583/441542 mar. 9-12/mer. e giov. 15-18PO p.za Mercatale, 93 0574/603511 9-12/15-19PT v. Puccini, 104 0573/365847 9-12.30/15-18.30SI P.zza Matteotti, 33 0577/44940 9-12.30/16-19

SICET FI v. Carlo del Prete, 135 055/3269046 9-13/15.30-19AR v.le Michelangelo, 116 0575/353576 lun. mer. 17-19GR Via Della Pace, 132 0564/24328 16-19LU v. della Fratta, 36 0583/465111 mar. - giov. 9-12.30PO v. Pallacorda, 5 0574/699102 mar. 9-12.30 - giov. 15-19PT v. del Villone, 11 0573/27775 9.30-13/15.30-19SI V.le Toselli, 14/a 0577/289206 - 0577/982574 9-12.30/15.30-19

UNIAT FI v. Corcos, 15 055/7326199 segreteria tel.AR v. Guido Monaco, 32 0575/20873 - 0575/22289 9-12.30/15.30-18.30LU v. Barzanti e Matteucci, 151 0583/490654 lun. 10-12/giov. 16-18PO v. S. Trinita, 30 0574/25008 mer. 17-19PT v. xx settembre, 4 0573/366853 17-18.30/sab. 10-12.30

UNIONE INQUILINI FI v. Pilastri, 41/r 055/244430 mar. mer. giov. 17-19SESTO F.NO v. Cavallotti, 8 055/446544 mar. e giov. 17-19

PROPRIETARIASSOCIAZIONE SEDE INDIRIZZO TELEFONO ORARIO PER CHIAMARE (1)

CONFEDILIZIA FI v.le Lavagnini, 26 055/486567 9-12/15.30-18AR v. Pisano, 20 0575/324072 10-12.30/16.30-19.30GR C.so Carducci, 34 0564/412373 9-12.30/16-18.30PO v. Mozza sul Gorone 0574/682812 9-13/15.30-19.30PT v. Ciompi, 23 0573/22422 9-12.30/15-19SI v. di Montanini, 28 0577/289105 9-13/15-19

UPPI FI v. Lupi, 7 055/471303 15,30-19 mar 10-12CAMPI v. B. Buozzi, 50 055/891951 9-12 15-18.30AR v. G. Monaco, 41 0575/295944 lun. mer. ven. 16.30-17.30LU v. Mordini, 60 0583/491369 mar. 10-12PO v. Trieste, 54 0574/34653 8.30-12/15-18.30PT v. Amati, 26 0573/366683 dal lun. al ven. 9,00-12,30/15-19SI v. Marlvolti, 6 0577/280831 11-13/17.30-19.30

ASPPI FI v. E. Duse, 12 055/606283 mar. mer. giov. 9.30-12.30/15.30-18.30GR v. Scansanese, 9 0564/20754 9-12/16-19LU C.so Garibaldi, 63 0583/496159 mar. giov. 16-19/mer. 10-13EMPOLI 0571/530782 mar. mer. giov. 9.30-12.30/16-19

CONFAPPI FI v. Pisana, 194/e Scandicci 055/754807 lun. mar. giov. 9-13/15-19PO v. B. Zucca, 11 0574/691844 lun. mar. 15.30-18,30/giov. ven. 9,30-12,30PT v. A. Frosini, 24 0573/976241 9-20

APPC FI v. L. Alamanni, 31 055/2651537 9-12 - mer. 14-17v. della Cernaia, 48 055/281849

NOTE (1) Ove non specificato i giorni si intendono dal lunedì al venerdì

affitti

parola d,esperto

Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera,e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominioc/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 FirenzeFax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it

A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale

21GIUGNO 2011 n. 6

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 21

IL TASSO E LA DURATAl tasso e la du-rata sono sen-z’altro gli ele-menti princi-pali da tenerpresenti nellavalutazione diun mutuo. Iltasso degli inte-ressi può esserefisso, quando è con-venuto nella stessa mi-sura per tutta la duratadel mutuo, oppure variabile,quando è determinato con riferimento aparametri mutevoli che devono esseredefiniti con criterio di obiettività e terzietà.La scelta tra tasso fisso e variabile è que-stione sulla quale il mutuatario ha pienadiscrezionalità, assumendone il rischiocon totale responsabilità: preferisce ilprimo, di massima, chi ritiene che il costodel denaro aumenterà nel periodo di du-rata del mutuo; se così sarà, avrà fatto unbuon affare, perché la sua rata resterà in-variata; ma se invece il costo del denarodiminuisce, potrà trovarsi a pagare un in-teresse fuori mercato, senza avere, in ter-mini contrattuali, alcun diritto nei confron-ti della banca di modificare le condizionidel mutuo. Preferisce il tasso variabile inparticolare chi ritiene che il costo del de-naro possa ancora scendere, e nonvuole perdere la possibilità che la suarata di pagamento si abbassi conse-guentemente; se, invece, il costo del de-naro sale, aumenterà anche l'importodella rata. Il tasso di un mutuo variabile è normal-mente più basso di quello di un mutuo atasso fisso. Esistono tipologie di contratti incui i suddetti criteri possono fondersi o al-ternarsi: ad esempio, con il mutuo a tassomisto il tasso di interesse passa da fisso avariabile o viceversa, secondo certe mo-dalità stabilite nel contratto; nel mutuocon cap, il tasso variabile non può maisuperare un tetto massimo predefinito; esi-stono, poi, mutui a tasso variabile ma conrata fissa, in cui gli eventuali aumenti o di-minuzioni del parametro di riferimento si ri-flettono sulla durata del contratto allun-gandola o abbreviandola. E’ anche necessario informarsi se il mutuoabbia un tasso iniziale (di ingresso) piùbasso per le prime rate rispetto al tassoche verrà applicato successivamente perla restante maggior parte delle rate (co-siddetto tasso a regime, il quale è ovvia-mente quello più importante).

IL PIANO DI AMMORTAMENTOAl fine di avere una chiara rappresenta-zione degli obblighi cui occorrerà farefronte, è senz’altro opportuno richiederealla banca il piano di ammortamento.Questo consiste in una tabella con l’in-

dicazio-ne di tu -

tte le rateda pagare

(suddiv i setra capitale e

interessi) e ledate di scadenza:

ciò consente una piùchiara pianificazione del bi-

lancio familiare. I dati forniti dal piano diammortamento sono, a seconda deicasi, più o meno indicativi: nel caso dimutuo a tasso variabile, infatti, sono cal-colati sulla base del tasso al momentodella stipula, e non possono tenerconto anche delle eventuali futureva-riazioni dei tassi di mercato. Si chiamapreammortamento il periodo di tempo- generalmente breve - durante il qualeil mutuatario è impegnato a restituirerate composte da soli interessi e nonanche da capitale.

LE SPESE ACCESSORIEAl costo complessivo del mutuo contri-buiscono, oltre agli interessi, anche altrespese che è necessario conoscere pertempo. Qui, infatti, si possono trovarespiacevoli sorprese in termini di onerieconomici; è quindi opportuno esami-nare con attenzione, e confrontare -banca per banca - le spese di periziaedi istruttoria e ogni altra voce di costo.Tra queste, le assicurazioni, più o menoobbligatorie, con le quali ci si garantiscecontro il rischio di incendio/scoppio del-l'immobile concesso in garanzia, o di in-validità e di morte di chi contrae il presti-to. Dei contratti di assicurazione vannoverificati con attenzione la durata, le mo-dalità di pagamento, l’eventuale sovrap-posizione con altre assicurazioni già esi-stenti, ad esempio quelle condominiali,e altro. Queste spese aggravano il costocomplessivo del mutuo e ne rendonopiù difficile la valutazione. Allo scopo difare chiarezza, il cliente ha il diritto di otte-nere prima della stipulazione del con-tratto l'I.S.C. (Indicatore Sintetico diCosto), che deve essere riportato sul fo-glio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Sitratta di un indice calcolato in conformi-tà al T.A.E.G. (Tasso Annuo EffettivoGlobale), che fornisce in termini percen-tuali il costo effettivo, rappresentato cioéda un tasso che tiene conto, oltre chedel tasso nominale degli interessi, anchedegli altri oneri da sostenere per utilizza-re il credito. Con tale indice il cliente do-vrebbe essere in grado di confrontare subase omogenea il costo reale dei mutuiproposti dalle varie banche.

LE SPESE NOTARILI E LE IMPOSTE In base all’art. 15 e seguenti del D.P.R.601/1973 ai finanziamenti di durata su-periore ai 18 mesi, si applica un’impostasostitutiva che spesso per contratto è acarico del cliente. L’imposta è pari allo0,25% dell’importo mutuato, fatta ecce-zione per i finanziamenti contratti perl’acquisto, la costruzione o la ristruttura-zione di abitazioni diverse dalla primacasa, per i quali l’imposta sale al 2%. La parcella notarile è fissata sulla basedi una tariffa approvata con decretoministeriale: è legittimo richiedere alnotaio un preventivo, esibendo la do-cumentazione necessaria per una va-lutazione realistica del lavoroda com-piere. La parcella è di base calcolatasul valore della pratica la quale, aisensi di legge, coincide con l’importoper cui viene iscritta l’ipoteca; detto va-lore è superiore alla somma mutuataanche in misura notevole. Il preventivoè da valutarsi con prudenza, anchealla luce della complessità della prati-ca. La Legge 248/2006 ha abrogatol'obbligatorietà di tariffe fisse o minime.

I TEMPI DI ISTRUTTORIAQuando ci si è impegnati a comperareuna casa entro un dato termine e sideve pagare una penale al venditoreper il ritardo, tempi lunghi di istruttoriaper la concessione del mutuo possonocostare cari. Di regola 60 giorni sono piùche sufficienti per ottenere un mutuoipotecario, ma è necessario muoversi inanticipo e prospettare chiaramente allabanca le proprie necessità esigendoche vengano rispettati i tempi previsti.Inoltre, poiché l'ipoteca esiste solo dalmomento in cui il notaio la iscrive nel-l'apposito ufficio (Agenzia del Territorio),e ciò può essere fatto solo dopo la sot-toscrizione del contratto di mutuo, avolte la banca trattiene la somma mu-tuata sino a quando sia certa dell’avve-nuta iscrizione (e consolidamento) del-

l’ipoteca: ciò significa dover aspettare, aseconda dei casi, anche due o tre setti-mane dopo la stipulazione prima dipoter disporre del denaro ottenuto inprestito. Nel caso di mutuo assunto alfine del pagamento del prezzo di unacompravendita immobiliare, il venditoredovrà di conseguenza attendere diversigiorni per essere pagato. Bisogna, dun-que, informarsi presso la banca e pres-so il notaio sui tempi di effettiva disponi-bilità del denaro. Per evitare questa atte-sa alcune banche mettono subito a di-sposizione la somma mutuata con unprefinanziamento: in tal caso è opportu-no verificare quali siano gli interessi e glialtri eventuali oneri. In alternativa è ne-cessario accordarsi in anticipo con ilvenditore il quale, se vende prima di in-cassare tutto il prezzo, deve essere op-portunamente garantito. E’ compito delnotaio proporre e spiegare alle parti lediverse soluzioni possibili.

IL RITARDATO O MANCATO PAGAMENTOIl tasso di mora è generalmente superio-re a quello ordinario ma non può esorbi-tare certi livelli. In alcuni contratti, accan-to alla mora, si aggiungono altre voci(commissioni di insoluto, spese di recu-pero crediti ecc.), con il risultato di mag-giorare l’ammontare di risarcimento acarico del mutuatario. Il ripetersi di ritardio di definitivi mancati pagamenti dellerate conduce alla decadenza dai termi-ni di rateizzazione o alla risoluzione delcontratto per inadempimento, con ob-bligo di restituzione immediata dell’interocapitale e di tutti gli accessori maturati:la mancata restituzione apre la strada alrecupero coattivo del credito, mediantele procedure giudiziarie esecutive, con irelativi costi a carico del debitore, checomportano la vendita forzata dell’im-mobile concesso in ipoteca. Per i contratti di mutuo riferiti all’acquistodi unità immobiliari adibita ad abitazio-ne principale del mutuatario, la Legge244/2007 ha introdotto la facoltà per ildebitore di chiedere la sospensione delpagamento delle rate per non più didue volte e per un periodo massimocomplessivo non superiore a diciottomesi nel corso dell’esecuzione del con-tratto e sempre che non siano iniziate lesuddette procedure esecutive. Per otte-nere tale beneficio, il mutuatario devedimostrare di non essere in grado diprovvedere al pagamento delle rate, edeve fornire questa dimostrazione se-condo le modalità previste da un rego-lamento di attuazione non ancora

GuideGuideGuidelelele

I CONSIGLI DELLA FEDERAZIONE ITALIANA

DELLE ASSOCIAZIONI SINDACALI NOTARILI

E DELLE ASSOCIAZIONI DEI CONSUMATORI

Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti,

Cittadinanzattiva, Confconsumatori,

Federconsumatori, Lega Consumatori,

Movimento Consumatori, Movimento Difesa

del Cittadino, Unione Nazionale ConsumatoriPrimadi firmareil mutuo

22 GIUGNO 2011 n. 6

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 22

emanato: fino ad allora la facoltà di so-spensione, a meno che non sia previstacontrattualmente, non è operativa. Gliinadempimenti sono segnalati agli entidi controllo, pregiudicando l’ottenimen-to di nuovi finanziamenti.

L’IPOTECA E ALTRE GARANZIEL’ipoteca è la garanzia che la bancaacquisisce allo scopo di agevolare ilrecupero forzato del proprio creditoquando il debitore non paga. Si dice diprimo grado quando non èprecedutada altre ipoteche. Per determinare il va-lore dell’ipoteca, alla somma mutuata(capitale) debbono essere aggiunti gliinteressi concordati, quelli previsti pereventuali ritardi nei pagamenti, le pureeventuali spese giudiziali ecc. Per que-sta ragione, l'ipoteca viene iscritta perun importo anche notevolmente supe-riore a quello del mutuo. Nel concedere un mutuo la bancadeve considerare non solo il valore del-l’immobile offerto in garanzia, maanche la capacità economica del de-bitoredi pagare le rate del mutuo (unelemento di valutazione è la dichiara-zione dei redditi). Per questa ragione,talvolta, viene richiesta la fideiussioneda parte di un terzo (per es. un genito-re per il figlio), che si assume l’impegnodi pagare quanto dovuto dal debitorein caso di inadempimento. Della fide-iussione devono essere determinati i li-miti di importo e di durata. E’ invece darespingere l'eventuale richiesta di unaprocura a vendere la casa concessain ipoteca nel caso in cui non venga-no pagate le rate del mutuo.

L’ESTINZIONE ANTICIPATANei contratti di credito fondiario (art. 38 esgg. del D. Lgs. 385/1993, Testo UnicoBancario), il mutuatario può decidere, aun certo punto dell'ammortamento, dichiudere il contratto, restituendo il capi-tale ancora dovuto sul quale evidente-mente smette di pagare gli interessi. Afronte di questo mancato guadagno labanca può, se previsto nel contratto,richiedere un compenso (chiamatoanche commissione e, a volte, penale).Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007sono ora nulle e non possono essere sti-pulate clausole che prevedano penali,commissioni né altre prestazioni per ilcaso di estinzione anticipata, o di rim-borso parziale anticipato, dei mutui sti-pulati (o accollati a seguito di fraziona-mento) “per l’acquisto o per la ristruttura-zione di unità immobiliari adibite ad abi-tazione ovvero allo svolgimento dellapropria attività economica o professio-nale da parte di persone fisiche”. Se talimutui sono stati contratti prima del 2 feb-braio o del 3 aprile 2007 (a seconda deicasi), i costi per l’estinzione anticipata oil rimborso parziale anticipato sono statiridotti in base agli accordi tra l’ABI e leAssociazioni dei consumatori.Per i casi residuali in cui la commissionesia ancora ammissibile, il compensodeve - se previsto - essere fissato in via“esclusiva e omnicomprensiva”, e il con-tratto deve prevedere con apposita edespressa menzione, che “nessun altroonere può essere addebitato”. Non solo:deve essere indicata specificatamentela formula di calcolo del compenso, uti-lizzando eventualmente indici finanziaririlevabili da fonti di agevole consultazio-ne, e riportando nel contratto o in un suoallegato uno o più esempi di applicazio-

ne della formula. Di norma il compensoper l’anticipata estinzione è più bassonei contratti di mutuo a tasso variabileche nei contratti di mutuo a tasso fisso.

LA DETRAIBILITÀ FISCALE La legge prevede la detraibilità fiscaledi una parte degli interessi passivi edegli oneri accessori (tra cui laparcellanotarile sul mutuo) pagati per mutuiipotecari contratti per l'acquisto di im-mobili da adibire ad abitazione princi-pale; la detrazione è circoscritta allaparte di interessi, ed oneri, relativa allaquota del mutuo che copre il prezzo diacquisto dell’abitazione dichiarato nel-l’atto di compravendita e le altre vocidi spesa ammesse. E’ prevista la detrai-bilità fiscale anche degli interessi relati-vi ai mutui contratti per la costruzione(e per alcuni casi di ristrutturazione edi-lizia particolarmente rilevante), dell'abi-tazione principale. Il diritto alla detraibi-lità fiscale è conservato anche nei casidi rinegoziazione, surrogazione e, concerti limiti, sostituzione del mutuo.

RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE E SOSTITUZIONELe variazioni nell’andamento del costodel denaro e le innovazioni nelle offertesul mercato, possono far sorgere laconvenienza a “cambiare in corsa”lecondizioni dei mutui. La rinegoziazione (o ricontrattazione) èun nuovo accordo di entrambe le parti(banca e cliente), e difficilmente puòessere pretesa unilateralmente. Essa ri-guarda principalmente il tasso e/o ladurata. Secondo la legge 244/2007 èsempre salva la possibilità del creditoreoriginario e del debitore di pattuire lavariazione delle condizioni del contrat-to di mutuo in essere senza spese emediante scrittura privata anche nonautenticata. Nei casi in cui qualchebanca abbia obiettive ragioni perchiedere di formalizzare l’accordo di ri-negoziazione in forma notarile o auten-tica il Consiglio Nazionale del Notariatoha comunicato la disponibilità a unaconcreta riduzione dei compensi dovu-ti per l’intervento del notaio. La Legge 40/2007 ha previsto unnuovo modo per far conseguire rispar-mi ai mutuatari: si tratta della “portabili-tà” (o surrogazione). Il mutuatario puòaccordarsi con una nuova banca peravere un altro mutuo con cui estingue-re quello con la banca originaria chenon può opporsi; il nuovo prestito saràgarantito dalla stessa ipoteca già con-cessa a garanzia del mutuo originario. Al fine di usufruire di condizioni finanzia-rie più favorevoli ed eventualmente diottenere anche liquidità per soddisfaresopraggiunte necessità finanziarie, èanche possibile estinguere il vecchiomutuo per accenderne uno nuovopresso la stessa o un’altra banca(mutuo di sostituzione). In tale caso, oc-correrà tener conto sia dei costi con-nessi con l’anticipata estinzione, sia diquelli derivanti dall’accensione di unnuovo contratto di finanziamento.

CANCELLAZIONE DELL'IPOTECAIl mutuo si estingue con il pagamentodell'ultima rata e quindi con l’estinzionedella relativa posizione debitoria neiconfronti dell’istituto mutuante. Sullabase della Legge 40/2007, l'ipoteca chegarantisce il mutuo si estingue automa-ticamente attraverso un’ap posita comu-nicazione di avvenuta estinzione del

debito da parte dell’istituto mutuantealla Con ser va toria dei Registri Immobilia -ri, senza l’intervento del notaio e senzaalcun onere per il debitore, salvo i casi incui, ricorrendo un giustificato motivo,l’istituto mutuante stesso comunichi allaConservatoria che l’ipoteca permane.Sussistono tuttavia talune fattispecie,come ad esempio la vendita dell’immo-bile ipotecato con contestuale conces-sione di una nuova ipoteca per garanti-re il finanziamento concesso all’acqui-rente, in cui potrà essere opportuno perla migliore sicurezza di tutte le parti pro-cedere ad un tradizionale atto di can-cellazione della vecchia ipoteca conl’intervento del notaio.

LE CLAUSOLE VESSATORIE Il “Codice del consumo” considera ves-satorie le clausole che determinano acarico del consumatore un significativosquilibrio dei diritti e degli obblighi deri-vanti dal contratto. ABI, Notariato e Con -sumatori hanno condiviso uno schemanegoziale di “Con trat to di finanziamentofondiario stipu lato in atto unico” e “Ca pi -to la to di patti e condizioni generali” cheè bene prendere a riferimento nel valu-tare la bozza di contratto proposta dallabanca.

Sono soggette a valutazione di vessato-rietà, ad esempio, le clauso le:- che stabiliscono, nel caso di contro-versie, come foro competentequellodella sede della banca e non quellodella residenza del consumatore;

- in forza delle quali le risultanze dellacontabilità bancaria (e strat ti conto)fanno sempre piena prova per ladeterminazione di quanto dovutodalla parte mutuataria;

- che vietano in termini assoluti l’accolloa terzi del debito derivante dal mutuo;

- con le quali si vieta la vendita dell’immo-bile concesso in garanzia o comunquese ne inibisce l’uso in modo rilevante;

- che derogano allo specifico e piùfavorevole regime di responsabilitàprevisto dall’articolo 190 del CodiceCivile per le obbligazioni assunte daconiugi in comunione legale.

Appaiono inoltre vessatorie le clausoleche pretendono di consentire alla bancadi modificare unilateralmente e senzagiustificato motivo le condizioni economi-che del contratto, compreso il tasso diinteresse. La Legge 248/2006 esclude orala legittimità stessa di una modifica unila-terale delle condizioni, qualora non sussi-sta un giustificato mo ti vo.

Per determinare il tasso di interesse delmutuo, ogni banca aggiunge ai tassi di rife-rimento sopra riportati un'aliquota detta"spread" che in genere varia fra l'1% ed il 2%.

*EURIBORTasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla FederazioneBancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali leBanche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. E' utilizza-to come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.

**EURIRSTasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazio-ne dei mutui ipotecari a tasso fisso. E' diffuso giornalmente dallaFederazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata dellequotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzanol'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS.

Tassi di riferimento aggiornatiogni quindici giorni

il barometro

TASSO VARIABILEEURIBOR*

aggiornati al 06/06/2011

Scadenze Euribor Euribor360 365

1 mese 1,23% 1,24%2 mesi 1,30% 1,32%3 mesi 1,44% 1,46%4 mesi 1,52% 1,54%5 mesi 1,62% 1,64%6 mesi 1,72% 1,74%7 mesi 1,78% 1,81%8 mesi 1,85% 1,87%9 mesi 1,94% 1,96%10 mesi 2,00% 2,03%11 mesi 2,06% 2,09%12 mesi 2,14% 2,17%

TASSO FISSOEURIRS**

aggiornati al 06/06/2011

Scadenze Tasso1 anno 1,95%2 anni 2,19%3 anni 2,41%4 anni 2,63%5 anni 2,80%6 anni 2,97%7 anni 3,08%8 anni 3,19%9 anni 3,29%10 anni 3,36%12 anni 3,51%15 anni 3,68%20 anni 3,77%25 anni 3,73%30 anni 3,66%40 anni 3,54%50 anni 3,50%

23GIUGNO 2011 n. 6

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 23

GuideGuideGuidelelele

VITA IN CONDOMINIO

Quale maggioranza occorre argomento per argomento

L’ASSEMBLEAL’assemblea condominiale è la riunione di tutti gli interessati (condo-mini e, in alcuni casi, inquilini) indetta allo scopo di prendere le deci-sioni più importanti sull’amministrazione del condominio: è l’organo su-premo, la voce stessa del condominio.

DA CHI È CONVOCATAGeneralmente l’assemblea è convocata dall’ammini-stratore in carica, ma può essere convocata anche dapersone diverse nelle seguenti ipotesi:• da ciascun condomino, quando manca l’amministra-tore, nel caso in cui sia defunto o gravemente malato;

QUANDO IN UN PALAZZO VI SONO PIÙ DI QUATTRO PROPRIETARI,

ESISTE DI FATTO IL CONDOMINIO IL QUALE IMPONE DI SEGUIRE

DETERMINATE REGOLE E LEGGI CHE LO RIGUARDANO. IN QUESTA

BREVE GUIDA, RIASSUMIANO LE PRINCIPALI QUESTIONI CHE SPESSO

CREANO MOTIVI DI DISCUSSIONE E DI QUESITI SULLE NOSTRE PAGINE

E CHE COSTITUISCONO LA BASE DELLA VITA IN CONDOMINIO.

Amministratore: compenso 1/3 condomini (idem) 334 (idem)

Amministratore: nomina, riconferma e revoca maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)

Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/89) maggioranza intervenuti (1/3 condomini) 500 (334)

Costituzione di diritti reali unanimità (idem) 1000 (idem)

Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge maggioranza intervenuti (1/3 condomini) 500 (334)

Impianto di riscaldamento rinuncia al servizio unanimità (idem) 1000 (idem)

Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/91) maggioranza intervenuti (*) (idem) 501 (idem)

Innovazioni: gravose o voluttuarie unanimità (idem) 1000 (idem)

Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione unanimità (idem) 1000 (idem)del decoro architettonico; inservibilità all’uso o al godimento di parti comuni

Innovazioni: uso piu’ comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni maggioranza condomini (idem) 667 (idem)

Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)da più unità immobiliari (L. n. 179/92)

Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)

Locazioni ultranovennali unanimità (idem) 1000 (idem)

Manutenzione ordinaria maggioranza intervenuti (1/3 condomini) 500 (334)

Manutenzione strordinaria: riparazioni di notevole entità maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)

Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89) maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)

Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)

Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio unanimità (idem) 1000 (idem)

Portierato: mutamento dell’uso del locale del portiere maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)

Portierato: soppressione del servizio maggioranza intervenuti (1/3 condomini) 500 (334)

Regolamento: approvazione e modifiche maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)

Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi unanimità (idem) 1000 (idem)sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive

Rendiconto annuale maggioranza intervenuti (1/3 condomini) 500 (334)

Residui attivi: impiego maggioranza intervenuti (1/3 condomini) 500 (334)

Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61) maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)

Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile maggioranza condomini (maggioranza intervenuti) 667 (idem)la divisione in parti autonome (Att. c.c. art. 62, c. 2)

Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto unanimità (idem) 1000 (idem)

Spese: ripartizione maggioranza intervenuti (1/3 condomini) 500 (334)

Tabelle millesimali: formazione o modifica unanimità (idem) 1000 (idem)

Vendita o cessione di beni unanimità (idem) 1000 (idem)

fonte: C. Sforza Fogliani, S. Maglia, Il codice del condominio negli edifici, La Tribuna, Piacenza

(*) Questa è la posizione maggioritaria, ma la dottrina non è unanime: per alcuni sarebbe necessaria la maggioranza dei condomini, per altri, addirittura, sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote

ARGOMENTO CONDOMINI MILLESIMItra parentesi indicato il numero di condomini necessario in seconda convocazione

24 GIUGNO 2011 n. 6

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 24

parola d,esperto

Riparazioni deltettoDovendo effettuare deilavori di riparazione altetto, le spese sono statedivise in base ai millesi-mi di proprietà di tutti icondomini. Qualcunocontesta questa riparti-zione, volendo che l'one-re debba essere a carico dei proprietaridelle mansarde. Chi ha ragione?

L e sp ese p er la r ip a r a zio n e d el tet tovanno ripartite in base ai m illesim i tracoloro che hanno proprietà a esso sotto-stanti.

Cortile comune Vorrei sapere se un condomino, nono-stante lo specifico divieto opposto dal re-golamento interno di condominio, puòautorizzare in via autonoma l'uso daparte di un estraneo al condominio delpasso carraio e del cortile comune perfarvi transitare un motoveicolo, destina-

to ad essere parcheg-giato nel cortiletto pri-vato dello stesso con-domino, adiacente alcortile comune.

P er un a r isp o sta p iùprecisa occorre esami-nare il regolamento dico n d o m in io d i cu i ècenno nel quesito.

In linea di principio se il regolamento èstato accettato dal condom ino proprie-tario del cortiletto privato lo stesso è te-nuto a rispettare il divieto di uso delleparti comuni nei confronti di estranei alcondominio.

InfiltrazioniNel condominio in cui abito per infiltra-zioni d'acqua piovana dal terrazzo a li-vello condominiale si sono gravementedanneggiati i soffitti di alcune stanzedell'appartamento sottostante e relativiarredi. Il proprietario sostiene che sisono deteriorati anche la carta da parati

e il parquet, e vuole il com-pleto risarcimento. Il condo-minio è obbligato al risarci-mento di quanto richiesto dal pro-prietario?

D eve essere risarcito l'intero danno arre-cato ( in rapporto causale) con le infiltra-zioni. T rattandosi di danno arrecato dalcondom inio la spesa andrà ripartita inbase ai valori m illesim ali di proprietà.

Spesa per il giardinoCome vanno ripartite le spese per l'ac-quisto di una falciatrice per tagliare l'er-ba del giardino condominiale ?

La spesa per l'acquisto del tosaerba va ri-partita in base ai millesimi di proprietà:si applica il criterio generale di spesa dicui all'articolo 1123, prim o com m a, delC odice civile.

A cura di Roberto Lucarini Manni

condomin

io

• da almeno due condominiche rappresentino 1/6 del

valore dell’edifico, quan-do sono trascorsi inutil-mente 10 giorni dalla ri-chiesta rivoltaall’Ammi nistratore diconvocazione dell’as-semblea. In quest’ipo-

tesi, difatti, i condominirichiedenti, di fronte al-

l’inerzia dell’amministratore,in sua sostituzione, possono

provvedere direttamente alla con-vocazione (vedi art. 66 Disp.att.c.c.);

• dal curatore speciale, il quale, nominato per iniziare o proseguireuna causa giudiziale, voglia avere istruzioni sulla condotta dellavertenza (vedi art. 65 Disp.att.c.c.).

MODALITÀ DELLA CONVOCAZIONEAi sensi dell’art. 66 Disp.att.c.c., ciascun condomino ha diritto diottenere la comunicazione della convocazione dell’assemblea al-meno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.La ragione di tale termine è da ricercare nella circostanza che deveessere garantita ai condomini la possibilità di essere presenti e di co-noscere data, ora e luogo della riunione in un congruo anticipo.La giurisprudenza ha precisato che l’avviso di convocazione nonsolo deve essere inviato al condomino, ma deve anche essere ri-

cevuto da questi nel previsto termine di cinque giorni “liberi”, cioèescludendo i giorni festivi. Il mancato rispetto di tale termine comporta l’annullabilità dellarelativa delibera assembleare che, pertanto, potrà essere impu-gnata, con ricorso all’Autorità Giudiziaria, entro il termine perento-rio di 30 giorni dalla data dell’assemblea per coloro che eranopresenti, o dalla data di comunicazione della deliberazione per gliassenti, ciò ai sensi dell’art. 1137 del Codice civile.Al contrario, invece, la mancata comunicazione a tutti i condomi-ni, o anche ad uno solo, dell’avviso di convocazione, comporta lanullità della delibera, che potrà essere quindi impugnata senza li-miti di tempo.E’ importante osservare che, secondo la giurisprudenza, si reputaregolarmente convocata l’assemblea quando risulta che i condo-mini ne abbiano avuto in qualche modo notizia, anche oralmen-te, e purché ve ne sia prova certa. (Cass. n. 1033/95, n. 6919/82). Così, anche il sistema, di prassi, di far consegnare dal portiere gliavvisi di convocazione, con contestuale ricevuta da parte delcondomino, viene ritenuto legittimo. Ciononostante, la forma diconvocazione più usata e consigliata è quella scritta, effettuatatramite raccomandata con ricevuta di ritorno, appunto perchéconsente una facilità di prova.Per quanto riguarda il contenuto della comunicazione, dovendo icondomini essere adeguatamente informati sulle materie in di-scussione, è necessaria l’esatta indicazione degli argomenti postiall’ordine del giorno. L’in com ple tez za dell’ordine del giorno pro-durrà l’annullabilità della delibera assembleare, se impugnata neitrenta giorni di legge.

Quanti condomini perchè l’assemblea sia valida

ART. 1136 1° COMMA 1a convocazione 2/3 dei partecipanti al condominio 2/3 pari a 667 millesimiART. 1136 2° COMMA 2a convocazione A) 1/3 dei condòmini 1/3 del valore dell’edificio pari a 334 millesimi

B) Qualsiasi numero degli intervenuti all’assemblea Quale che sia il loro valore millesimale

DOPPIA MAGGIORANZARIFERIMENTO CODICE CIVILE COSTITUZIONE DI ASSEMBLEA NUMERO DEI CONDOMINI VALORE MILLESIMALE RAPPRESENTATO DA

L’ASS

EMBL

EA

Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera,e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominioc/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 FirenzeFax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it

A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale

25GIUGNO 2011 n. 6

PCMese_06_2011 07/06/11 16.19 Pagina 25

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791

Ruolo n.1555

CASA VIVA & GHIANDELLAImmobiliare di Marco Iandelli

ottimaposizione

affittasiampio

monovolumeuso uffico con

bagno e cucinaseparata.

vendesi attico-superattico di ca. 400mq. con ampia terrazza panoramica a 360˚ vista da urlo, ascensore, garage, rifiniture extralusso. trattativa riservata

Via

pressi

in splendido palazzopiano alto affittasi

ampio trivani di70mq. ca. , con vista

a 360˚ da urlo!arredato, bello,luminosissimo

(11 finestre). E 1.100

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791

Ruolo n.1555

CASA VIVA & GHIANDELLAImmobiliare di Marco Iandelli

ottimaposizione

affittasiampio

monovolumeuso uffico con

bagno e cucinaseparata.

vendesi attico-superattico di ca. 400mq. con ampia terrazza panoramica a 360˚ vista da urlo, ascensore, garage, rifiniture extralusso. trattativa riservata

Via

pressi

in splendido palazzopiano alto affittasi

ampio trivani di70mq. ca. , con vista

a 360˚ da urlo!arredato, bello,luminosissimo

(11 finestre). E 1.100

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791

Ruolo n.1555

CASA VIVA & GHIANDELLAImmobiliare di Marco Iandelli

ottimaposizione

affittasiampio

monovolumeuso uffico con

bagno e cucinaseparata.

vendesi attico-superattico di ca. 400mq. con ampia terrazza panoramica a 360˚ vista da urlo, ascensore, garage, rifiniture extralusso. trattativa riservata

Via

pressi

in splendido palazzopiano alto affittasi

ampio trivani di70mq. ca. , con vista

a 360˚ da urlo!arredato, bello,luminosissimo

(11 finestre). E 1.100

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791

Ruolo n.1555

CASA VIVA & GHIANDELLAImmobiliare di Marco Iandelli

ottimaposizione

affittasiampio

monovolumeuso uffico con

bagno e cucinaseparata.

vendesi attico-superattico di ca. 400mq. con ampia terrazza panoramica a 360˚ vista da urlo, ascensore, garage, rifiniture extralusso. trattativa riservata

Via

pressi

in splendido palazzopiano alto affittasi

ampio trivani di70mq. ca. , con vista

a 360˚ da urlo!arredato, bello,luminosissimo

(11 finestre). E 1.100

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791

Ruolo n.1555

CASA VIVA & GHIANDELLAImmobiliare di Marco Iandelli

ottimaposizione

affittasiampio

monovolumeuso uffico con

bagno e cucinaseparata.

vendesi attico-superattico di ca. 400mq. con ampia terrazza panoramica a 360˚ vista da urlo, ascensore, garage, rifiniture extralusso. trattativa riservata

Via

pressi

in splendido palazzopiano alto affittasi

ampio trivani di70mq. ca. , con vista

a 360˚ da urlo!arredato, bello,luminosissimo

(11 finestre). E 1.100

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791

Ruolo n.1555

CASA VIVA & GHIANDELLAImmobiliare di Marco Iandelli

ottimaposizione

affittasiampio

monovolumeuso uffico con

bagno e cucinaseparata.

vendesi attico-superattico di ca. 400mq. con ampia terrazza panoramica a 360˚ vista da urlo, ascensore, garage, rifiniture extralusso. trattativa riservata

Via

pressi

in splendido palazzopiano alto affittasi

ampio trivani di70mq. ca. , con vista

a 360˚ da urlo!arredato, bello,luminosissimo

(11 finestre). E 1.100

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791

Ruolo n.1555

CASA VIVA & GHIANDELLAImmobiliare di Marco Iandelli

ottimaposizione

affittasiampio

monovolumeuso uffico con

bagno e cucinaseparata.

vendesi attico-superattico di ca. 400mq. con ampia terrazza panoramica a 360˚ vista da urlo, ascensore, garage, rifiniture extralusso. trattativa riservata

Via del

pressi

in splendido palazzopiano alto affittasi

ampio trivani di70mq. ca. , con vista

a 360˚ da urlo!arredato, bello,luminosissimo

(11 finestre). E 1.100

Via San Niccolò, 35 e 35 rosso-a - Firenze - Tel. 055/248.0041 - Fax 055/248.0791

Ruolo n.1555

CASA VIVA & GHIANDELLAImmobiliare di Marco Iandelli

ottima posizioneaffittasi ampio

monovolume usouffico con bagno

e cucinaseparata. E 900

vendesi attico-superattico di ca. 400mq. con ampia terrazza panoramica a 360˚ vista da urlo, ascensore, garage, rifiniture extralusso. trattativa riservata

Lungarni splendido

Via del Proconsolo centralissimo

pressi Ponte alle Grazie

in splendidopalazzo piano

alto affittasiampio trivani di

70mq. ca. , convista a 360˚ daurlo! arredato,

bello,luminosissimo

(11 finestre). E 1.100

VIA GHIBELLINAin palazzo dell’300 al primo piano affittasi splendidoappartamento con salone di 50mq. ca. , 2 camere da

letto, cucina abitabile, doppi servizi, soffitti affrescati,luminosissimo, silenzioso, arredato minimamente,

vista sul giardino E 2.000

PIAZZASANTA MARIA SOPRARNO

splendida posizione, palazzo storico, piano alto conascensore affittasi ampio appartamento di 200mq. ca. ,

10 stanze, 3 bagni, uso uffici E 3.500

V E N D I T E

A F F I T T I

BARDI via dei Bardi

in antico palazzostorico vendesi al

piano nobile ampiovani 9, vista

Lungarni E 1.300.000

BORGOSAN IACOPO ottima posizione cen-

trale, bellissimo palaz-zo storico con ascenso-re, affittasi ampio ap-partamento conpleta-mente arredato; sog-giorno, cucina, came-ra, bagno, lavanderia.

E 900

PIAZZA AZEGLIO

pressi in palazzo signorile

piano secondo affittasibellissimo apparta-

mento di 130mq. ca. ,con 3 camere da letto,doppi servizi, soggior-

no, cucina abitabile.ampia e splendida ter-razza abitabile. refe-

renziatissimi. E 1.600

GIUGNO 2011 n. 626

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:51 Pagina 26

GRUPPO S.E.I.

www.grupposeitoscana.it - empoli@grupposeitoscana.it

Tel. 0571 70.05.27 Cell. 335 13.97.229Fax 0571 70.04.20UFFICI: EMPOLI - Via Ridolfi, 88Network Immobiliare

MONTELUPOC/I Sammontana

recente costruzione terratetto libe-ro su 3 lati rifiniture di pregio 6vani 4 bagni terrazze abitabileampia taverna con cucina in mura-tura camino giardino circostantegarage accessori.

E 550.000RIF V/633

EMPOLI PONZANO c/i Stazione

residenziale elegante pa-lazzina recente costru-

zione splendida e lumi-nosa doppia zona gior-no con terrazzo vivibile

2 camere balcone ampiogarage libero subito ter-

mosingolo.

E 240.000RIF. V488

MONTELUPOResidenziale

terratetto idoneo a due nuclei familiari con rifi-niture di pregio ed accessori tripla zona gior-

no 2 cucine 2 camini 4 camere 3 bagni ter-razza a tasca panoramica giardino termosin-

golo.

E 540.000RIF V/604

GIUGNO 2011 n. 6 27

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:51 Pagina 27

GRUPPO S.E.I.

www.grupposeitoscana.it - firenze@grupposeitoscana.it

Tel. 055 71.32.02 Cell. 392 96.20.282345 60.21.148 - 345 60.21.146

UFFICI: FIRENZE NORD - Via del Sansovino, 206UFFICI: FIRENZE SUD - Via A. Firenzuola, 14/RNetwork Immobiliare

CAMPO MARTE/SAN GERVASIO in elegante palazzina quadrifamiliare del 1910

al primo piano ed ultimo detto nobile unico con balcone in fac-ciata signorile 6 vani e 1/2 disposto su due piani ampia saladoppia con finestra e porta finestra sul balcone cucina cameramatrimoniale al piano bagno oltre a due camere e vano veran-dato attrezzato con camino altro bagno e accesso diretto a 18mq di terrazza esclusiva

EE 520.000 Rif. V669

SETTIGNANO SEMICOLLINARE inserita in fantastico contesto post-rinascimentale

porzione di villa del 1640 affacciata su Firenze appartenu-ta a riconosciuto casato fiorentino avvolta in 18.000 mq diparco arricchito di viali adorni fontane e boschi eleganteappartamento disposto su due piani frutto di raffinata ri-strutturazione e salvaguardia di elementi originali ampiazona giorno c/salone doppia esposizione grande cucinabagno c/idromassaggio camera c/bagno privato ampiasingola e camera matrimoniale doppia finestra vista Duomoc/cabina armadio terrazzino di servizio cantina e 2 postiauto esclusivi

EE 980.000 Rif V575

CURE in strada riservata e silenziosa

contraddistinta da soluzioni indipendenti villino anni ‘30 conelementi e peculiarità dell’epoca in buono stato di manuten-zione 7 vani con balcone in facciata al piano nobile zona

giorno e zona notte disposte su due piani ampio ingresso/di-simpegno due ampie matrimoniali camera singola/studio

stanza da bagno soggiorno cucina e sala da pranzo con ac-cesso diretto a 90 mq di giardino esposto a sud oltre ad

ampia soffitta con possibilità sviluppo terzo livello

EE 670.000 Rif. V755

GIUGNO 2011 n. 628

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:51 Pagina 28

GRUPPO S.E.I.

www.grupposeitoscana.it - firenze@grupposeitoscana.it

Tel. 055 71.32.02 Cell. 392 96.20.282345 60.21.148 - 345 60.21.146

UFFICI: FIRENZE NORD - Via del Sansovino, 206UFFICI: FIRENZE SUD - Via A. Firenzuola, 14/RNetwork Immobiliare

TORNABUONI PRESSI ampio e luminoso appartamento

in ottime condizioni in bel palazzo salone con caminofunzionante soggiorno cucina due camere matrimonialidoppi servizi possibilità terza camera

EE 580.000 Rif.V602

FIESOLE incantevole posizione trifamiliare

luminosa circondata nel verde silenziosa super accessoriata già divisain due appartamenti ideale anche per tre nuclei familiari composta da16 vani garage coperto per 4 auto cantine e bellissimo giardino circo-stante con prato all’inglese ed alberi da frutto libera su quattro lati mas-sima privacy

EE 1.500.000 Rif.V910

BOLOGNESE/TRESPIANO porzione di villa ottocentesca

in uno scenario unico contraddistinto da immenso parco naturalerigogliosamente fiorito ed attrezzato tra annessi vari ed area par-cheggio privata 4 vani ristrutturato con invidiabile cura dei detta-gli e accurata scelta di materiali cucina in muratura camera guar-

daroba due bagni oltre 30 mq di zona giorno con stupendo ca-mino e accesso diretto a 6000 mq di parco privato

EE 529.000 Rif. V477

GIUGNO 2011 n. 6 29

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:51 Pagina 29

Via Roma 14, • 50022 Greve in Chianti (FI)Tel. Fax 055 8546169 • Mobile 339 6513323

http://www.abitaretoscana.it e-mail: info@abitaretoscana.itRuolo 4401 - CCIAA 551784

SAN GIMIGNANO

colonica in pietra su due piani,ristrutturata con molto gusto edin posizione tranquilla con lavista sulle famose torri. la casaè composta da due saloni,

nove camere, nove bagni,più servizio, cucina, vari ri-postigli, terrazza panorami-ca e la piscina. Veramente unbell’oggetto.

GREVE IN CHIANTI porzione di colonica situata al piano superiore.la casa è compostada grande soggior-no, tre camere, duebagni, ripostiglio,grande terrazza eposti auto. possibili-tà di avere in uso ilgiardino. vista moltobella. ideale anchecome investimentoturistico.

GAIOLE IN CHIANTI vicino a gaiole in chianti è sito un agrituri-smo compostoda: casa prin-cipale su duepiani ristruttu-rata con gran-de rispetto alletradizioni to-scane e altracolonica divisain due appar-tamenti. tuttocircondato dacinque ettari di

terreno. vicino a un loggiato si trova la piscinamolto suggestiva.

ee 1.850.000 RIF. P0044-3/53

ee 620.000 RIF. P0044-3/40

ee 2.950.000 RIF. P0044-3/62

SAN GIMIGNANO

GIUGNO 2011 n. 630

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:52 Pagina 30

50132 Firenze - Via degli Artisti, 54r - businessflorence@virgilio.itTel. 055 4368895 - Fax 055 4371913 N° Ruolo 1417

15 minuti Certosa, complessoex mulino del ‘1100, più depen-dance, completamente ristrut-turato in maniera conservativa,elegante, caratteristico am-biente, frazionato 8 apparta-menti, sala ricevimenti, varisoggiorni, ideale turistico-resi-denziale. Piscina, parco, terre-no vendesi.

Rif.V-11

vendesi complesso, villa settecentescacompletamente ristrutturata in maniera con-servativa, comprendente 4 appartamenti si-gnorili ben divisi, più dependance 200 mq.,piscina, giardini, terreno, parcheggio, pa-noramicissima.

Rif. V-14

in pietra, ristrutturata in manieraconservativa, 4 camere, 4bagni, salone, cucina-dispen-sa, 50 ettari terreno

EE 690.000.00 Rif. V-4

NEL CUORE DEL CHIANTI CLASSICO

POGGIO A CAIANO - COLLINE

COLONICA - 15 KM. LIBERTÀ

GIUGNO 2011 n. 6 31

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:52 Pagina 31

ATTICO - FIRENZE NORD PIAZZA MASCAGNIAPPARTAMENTO Metri Quadri 40

ALL’ULTIMO PIANO LUMINOSISSIMO

completamente ristrutturato in belpalazzo signorile con ascensorecomposto da ampio soggiornocon angolo cottura, camera,bagno e ampio terrazzo panora-mico di circa 20 mq . prontaCONSEGNA

Tel. 055-413486 • 347-8429939 • E-mail: im.stefanogallo@libero.it

EE 170.000

NON TRATTABILI

Rif. mascagni189

migliaia di offerte di compravendite e af

fitti immobiliari

appartamenti - attici - ville & villette -

terratetti - coloniche - studi & uffici

fondi commerciali - nuove costruzioni - e... tanto altro ancora.

www. .it

interamente dedicato a chi cerca casa.

NON hai trovato

l’immobile che CERCAVI?

GIUGNO 2011 n. 632

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:52 Pagina 32

V. Montefioralle Centro, 113 - Greve in ChiantiE-mail: giuliana.grassi@tin.it

Tel/fax 055/8546039 Cell. 338/6746723i m m o b i l i a ri m m o b i l i a r e e G i u l i a n a G r a s s iG i u l i a n a G r a s s i

Iscr. ruolo n. 2093

bellissima colonica tipica toscana in pietra. Posizione ec-cezionale. Bellissimo panorama. Facilita’ di accesso.Affascinante antica torre con cortile interno. Totali mq400 circa su vari livelli da restaurare. Oltre piccolo annes-so agricolo e terreno circostante per totali ha 4 circa.

Trattativa riservata Rif C01

BADIA A PASSIGNANO

Montefioralle, uno dei borghi più belli d’Italia, terratetto li-bero su tre lati, mq 180 circa, in perfetto stato.Struttura tipica toscana in pietra completamente restau-rata ed accessoriata, divisa in due unità ma riunificabili.Grande giardino di circa 4000 mq circostanti. Belle ve-rande esterne con panorama splendido! Euro 840.000 trattabili Rif CB1

MONTEFIORALLE

In bella posizione panoramica, inserita in una delle più belle vallatedel Chianti, nei pressi di Panzano in Chianti, porzione colonica mq80 circa su vari livelli: cucina, soggiorno, camera nella torre confinetra tipica con bifora, bagno, disimpegno, loggiato, giardino pri-vato, giardino condominiale con piscina, parcheggio. Ottimo ac-cesso, distanza dal paese circa 3 Km.

Euro 350.000 tratt. Rif CV16

PANZANO

Bellissima colonica in pietra in eccezionale posizione panoramica, ottimo ac-cesso, completamente indipendente, non eccessivamente isolata. Mq 300circa totali su due piani in buone condizioni. Piano terra: soggiorno con ca-mino, cucina grande, bagno, salone doppio (ex stalle), dispensa, studio,forno, ingresso, vari locali magazzini. Piano primo: due bagni, quattro came-re grandi, piccola mansarda. Fienile adiacente ad uso magazzino. Ampio ter-reno circostante giardino/orto/olivi. Adatta per attività di bed & breakfast.

Euro 1.700 tratt. Rif Z12

GREVE IN CHIANTI

Nell’antico borgo Medioevale di Montefioralle a soli 2 Km dallapiazza di Greve in Chianti, delizioso appartamento mq 60 circa alprimo ed ultimo piano, soggiorno/pranzo con angolo cottura, duecamere, bagno. Discreto stato abitativo. Luminoso, termosingolo,belle vedute sulla campagna e scorci nel borgo. Grande sapore.Caratteristiche tipiche con bellissimo camino antico.

Euro 198.000 tratt. Rif A15

MONTEFIORALLE

a circa 5 Km di distanza, in località Sezzate, zona tranquilla ed immersanel verde, in bellissima posizione collinare con splendido panorama, ap-partamento indipendente mq 150 circa oltre terrazza panoramica edampio giardino d’ingresso di circa mq 400. Disposizione interna: ingres-so/cucina, salone doppio con camino, due camere matrimoniali, una ca-mera singola, due bagni, oltre soffitta. In buono stato di manutenzione.

Euro 420.000 tratt. Rif A2

STRADA IN CHIANTI PRESSI

GIUGNO 2011 n. 6 33

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:52 Pagina 33

FRESCOBALDIBorgo Ognissanti, in Palazzo Frescobaldi, prestigioso appartamento di 150 mq al terzopiano con affreschi e stucchi originali del XVII secolo e rifiniture di pregio. Disposto su duelivelli. Ingresso, ampia cucina abitabile, zona pranzo e ampio soggiorno con camino. Trecamere, doppi servizi e vani accessori. Impianti ecocompatibili a risparmio energetico, ri-scaldamento a pavimento, aria condizionata. Garage privato di circa 25 mq. Cantina priva-ta, ascensore, posto moto e bici condominiale. EE 1.500.000

SAN CASCIANOMagnifica porzione di Villa Rinascimentale, in ottima posizione panoramica, nelle imme-diate vicinanze di San Casciano. La proprietà di circa 870 mq, con bel giardino all’ italianae parco privato di 2500 mq, è resa particolare dalla caratteristica cappella privata delXVIII secolo. Ingresso su antico chiostro con bella scala che accede al porticato del pianosuperiore. Ampie cantine con particolari soffitti a volta. La Villa attualmente è divisa indue unità. Una porzione a terra tetto è stata completamente e finemente ristrutturata ed èdivisa in due appartamenti. EE 2.300.000

BOBOLIVia Romana, in palazzo storico del XVIII secolo, elegante appartamento di 170 mq al primopiano con affacci nel verde. Finemente ristrutturato con particolari d’epoca. Ampio salonedoppio molto luminoso con belle finestre, grande cucina abitabile, tre camere matrimonialicon bagno privato, bagno di servizio. Rifinimenti di pregio, bagni in travertino, pavimenti incotto antico.Terrazza abitabile con affacci interni. Piccola cantina. EE 950.000

WHITE CUBEVia Gino Capponi, appartamento open space di 80 mq con bella terrazza panoramico, alquarto piano con ascensore di Palazzo storico. Ampio soggiorno con angolo cottura, moltoluminoso con accesso diretto alla terrazza. Camera matrimoniale con caminetto, grandebagno e ripostiglio. L’appartamento è reso unico e particolare dagli splendidi arredi moder-ni su misura sulla tonalità del bianco. Ottimo anche come investimento per locazioni turisti-che. EE 800.000.

BELLOSGUARDOIn panoramica posizione collinare, splendida porzione di villa storica di 350 mq, libera sutre lati con giardino all’italiana e meraviglioso parco privato di 2.500 mq. La proprietà èstata finemente ristrutturata, mantenendo inalterati i dettagli originali. La villa è resaunica dalla bellissima veranda con infissi in legno d’epoca, molto luminosa, con accesso di-retto al giardino. Salone di rappresentanza con camino, tre camere matrimoniali con bagnoprivato, studio, cucina, salotto e sala da pranzo. Accesso carrabile privato e posti auto co-perti, cantina. EE 2.700.000

SAN DOMENICOMagnifica Villa indipendente in spettacolare ed unica posizione panoramica alle pendicidella rinomata collina di Fiesole, in località San Domenico, a pochi minuti dal centro diFirenze. Si accede alla proprietà da strada privata che percorre lo splendido parco di circadue ettari, con siepi fiorite, antiche piante rampicanti, alberi secolari di alto fusto e olivi. Laproprietà è composta dalla Villa principale di 600 mq, disposta su due livelli con belle ter-razze panoramiche su Firenze. Dependance di circa 100 mq e limonaia. La proprietà è darimodernare. Possibilità di ingrandire la piscina. TRATTATIVA RISERVATA.

GIUGNO 2011 n. 634

PCClass06_26_34 9-06-2011 17:52 Pagina 34

GIUGNO 2011 n. 6

www.groupimmobiliare.it infogioberti@groupimmobiliare.it

villa del 600 di 400 mq c.a divi-

sa in tre unità abitative oltre

5,500 mq c.a di parco privato

logge solarium e taverna gara-

ge posti auto rifiniture di lusso

Euro 2.350.000,00 Rif N 11135

bellissima villa di 380mq circa,libera su quat-

tro lati immersa nel verde composta da cu-

cina salone doppio quattro camere matri-

moniali studio camerina cinque servizi ter-

razza di 120 mq garage cantina taverna con

sala cinematografica e giardino Ottime con-

dizioni Trattativa riservata Rif PR 10178

Piazzale Michelangelo

Bivigliano pressi piazza principale

AGENZIE IMMOBILIARI IN TOSCANA

bellissimo appartamento disposto su due livelli

di 160 mq c.a composto da cucina con dispensa

sala da pranzo soggiorno doppio con camino

tre camere matrimoniali studio tripli servizi

guardaroba ripostiglio lavanderia loggia terraz-

zo abitabile giardino e posto auto ottime condi-

zioni rifiniture di lusso superaccessoriato. Euro

1,100,000 Rif FI11109

Porta Romana pressi

Via Gioberti, 5ArFIRENZETel. 055 670659

PCMese_06_cover_2011 07/06/11 15.50 Pagina 3

GIUGNO 2011 n. 6

Via Masaccio, 167 FIRENZETel. 055 578012 055 5000225

www.studiobrandini.it

pressi,luminoso appartamento

completamete ristrutturato, living con angolo cottura, due ca-

mere, doppi servizi (doccia e vasca) accessori. Ultimo piano,

termosingolo, parquet, bagni in travertino, bella vista sui tetti.

€ 350.000 Rif V303

AZEGLIOAZEGLIO

Via delle Terme

ampio 4 vani in edificio storico, affascinante costruzione in

pietra. Appartamento composto da ingresso, camera, stu-

dio, cucina salotto, bagno e ripostiglio. Buone condizioni di

manutenzione conservativa, luminoso, piano quarto, no

ascensore e magnifica vista sui tetti. Termosingolo, opere

condominiali rifatte. € 450.000 tratt. Rif V416

POR SANTA MARIAPOR SANTA MARIA

bilocale

completamente ed elegantemente ristrutturato, grande e lu-

minosissimo soggiorno con angolo cottura, soppalco con

camera da letto e bagno con grande vasca idromassaggio.

Affacci bellissimi monumentali e panoramici, eleganti rifi-

niture ed ottima ubicazione. € 900 Rif A206

LUNGARNILUNGARNI

vendite

vendite

affitti residenziali

PCMese_06_cover_2011 07/06/11 15.50 Pagina 4