maggio ’18

Numero identificativo lettera di incarico: xxxxxxxxxxxx Data di erogazione del report: dd/mm/yyyy

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Contenuto Di VerifiCasa

VerifiCasa è l’innovativo servizio pensato da Cerved sia per chi desidera vendere un immobile presentando al meglio il proprio

bene sia per dare la possibilità all’acquirente di scegliere in maniera più informata e consapevole.

Un unico documento che raccoglie tutte le informazioni e la documentazione su un immobile necessarie per capire se ci sono delle

criticità e/o valorizzarlo sul mercato della compra-vendita.

VerifiCasa è la risposta a tutti i clienti che vogliono vendere o acquistare una casa, avendo in un unico documento indicazioni sulla

regolarità giuridica ed amministrativa dell’immobile, sull’effettivo valore di mercato, sui titoli di proprietà e sulla prestazione

energetica.

Il documento racchiude tutte le informazioni di cui il potenziale acquirente ha bisogno:

La perizia all’interno del report è redatta secondo i parametri in uso nel settore bancario ai fini dell’erogazione di finanziamenti.

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Dati cliente Cliente PAOLO ROSSI

Indirizzo VIA BISAGNO 21

Regione LAZIO

Comune ROMA

Prov ROMA

Cap 00199

Data richiesta 28/03/2018

Dati immobile Indirizzo VIA MONTE SENARIO

Numero civico 86

Scala/Interno 7/14

Piano 1

Comune ROMA

Prov ROMA

Cap 00141

Elementi identificativi della pratica Numero identificativo lettera di incarico xxxxxxxx

Data del sopralluogo 30/03/2018

Data della valutazione 03/04/2018

Data del rapporto di valutazione 05/04/2018

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Sintesi delle principali evidenze Controlli da visura ipotecaria Presenza di nota di donazione (*) No Presenza gravami (**) Sì

La visura ipotecaria è una documento che permette di capire se

un soggetto è proprietario di un immobile e di identificare

l’esistenza o meno di situazioni giuridiche che possono

influenzarne il valore

Regolarità urbanistica Abitabilità Sì Edilizia Sì

La regolarità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto

ed il titolo abilitativo (licenza edilizia, concessione edilizia o

permesso di costruire, Dia, Scia, Cil, ecc.) con cui il comune ha

autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e/o

ampliamenti di un immobile, senza la quale la compravendita non

può avvenire

Regolarità catastale Conformità rispetto a planimetria catastale Sì Conformità rispetto altri dati catastali Sì

La regolarità catastale è la corrispondenza tra la

planimetria catastale e lo stato di fatto di un immobile, senza la

quale la compravendita non può avvenire

Regolarità su provenienza Atti precedenti Sì Servitù (***) No

Verificare la regolarità su provenienza dell’immobile vuol dire

ricostruire i passaggi che hanno portato un soggetto ad essere

legittimamente il proprietario e, quindi, il venditore, dello stesso

Prestazione energetica Classe energetica D

La certificazione di prestazione energetica (APE) è un

documento che sintetizza le prestazioni energetiche di un

immobile. Al momento dell' acquisto di un immobile è un

documento obbligatorio

Valore di mercato dell’immobile € 234.000

Il valore di mercato costituisce la stima, elaborata dalla società

peritale, alla quale l'immobile può essere venduto, alla data della

valutazione

Appetibilità commerciale Buona L’ appetibilità commerciale è una nostra stima della facilità con

cui è possibile acquistare o vendere un immobile similare

(*) Se una donazione lede i diritti di altri eredi legittimi, questi possono agire legalmente nei confronti del donatario. Qualora quest’ultimo non abbia

beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, gli eredi possono rivolgersi al terzo acquirente del bene – quindi a chi ha comprato la casa che

era stata donata - chiedendone la restituzione.

(**) I gravami sono le tipologie di ipoteche che possono essere presenti su un immobile:

- ipoteche legali (Equitalia – servizio riscossione tributi o compravendite)

- ipoteche giudiziarie (decreti ingiuntivi)

- ipoteche volontarie (ad es.: per accensione mutui, finanziamenti)

- citazioni (atti che contestano la titolarità dell’immobile o chiedono la conclusione di un contratto preliminare – art.2932 c.c.)

(***) Le servitù sono diritti reali, assoluti, su una cosa di proprietà altrui. La presenza di una servitù sull’immobile riduce il valore dello stesso, in

quanto ne determina una limitazione della disponibilità

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Indice

1. Caratteristiche della zona ............................................................................................................................................................. 6

2. Caratteristiche del fabbricato ........................................................................................................................................................ 7

3. Caratteristiche dell’unità immobiliare ............................................................................................................................................ 9

4. Dati catastali, edilizia ed urbanistica........................................................................................................................................... 11

5. Difformità ed interventi ............................................................................................................................................................... 14

6. Dati relativi al mercato immobiliare della zona ........................................................................................................................... 15

7. Valutazione dell’immobile ........................................................................................................................................................... 18

8. Analisi ipocatastale..................................................................................................................................................................... 19

9. Classe energetica....................................................................................................................................................................... 20

10. Pass per il rogito .......................................................................................................................................................................... 22

11. Foto ............................................................................................................................................................................................ 24

12. Riepilogo consistenze catastali .................................................................................................................................................. 24

13. Planimetria dell’unità .................................................................................................................................................................. 25

14. Dati identificativi del tecnico ....................................................................................................................................................... 25

15. Profilo della società peritale ....................................................................................................................................................... 26

16. Allegati ....................................................................................................................................................................................... 26

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1. Caratteristiche della zona Descrizione Il fabbricato è sito a meno di 300 mt. da: stazione ferroviaria, terminal bus e centro commerciale "Lo Scrigno", a circa 400 mt dallo stadio ed a circa 600 mt dal lungomare,con servizi ed attività nelle vicinanze.

Confini

A Nord altra proprietà, a Est via Monte senario, a Sud Viale Tirreno, a Ovest altra

proprietà e vano scale

Ubicazione

Tipologia della zona Periferica

Qualità tipologia prevalente Economica

Inquinamento atmosferico Nella media

Inquinamento acustico Nella media

Inquinamento elettromagnetico Nella media

Intensità del traffico

Ubicazione rispetto al capoluogo di provincia

Contesto urbano

Parco pubblico Nel raggio di 1Km

Impianti per la pratica di attività sportive Nel raggio di 500 m

Ufficio postale Nel raggio di 1Km

Uffici pubblici Nel raggio di 2 Km

Farmacia Nel raggio di 500 m

Scuole Nel raggio di 500 m

Supermercato Nel raggio di 500 m

Ristorante Nel raggio di 500 m

Negozi Nel raggio di 500 m

Ospedale Nel raggio di 2 km

Stazione ferroviaria Nel raggio di 2 km

Stazione linea metropolitana Nel raggio di 1 km

Ingresso autostrada Nel raggio di 2 km

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Parcheggi Nel raggio di 500 m

Aeroporto Nel raggio di 2 km

2. Caratteristiche del fabbricato Descrizione Appartamento al piano quarto con soffitta al piano sesto di palazzina degli anni 70, che si sviluppa su pianta rettangolare per n.7 piani fuori terra.

Caratteristiche architettoniche

Anno di costruzione 1970 Qualità tipologica Civile Esposizione dell'immobile Assente Accessibilità e adattabilita' del fabbricato1 Adattabile Prospicenza2 Buona Accesso da strada principale Presente Accesso da strada secondaria Assente Porticato Assente Androne Presente Elementi architettonici decorativi Assenti Destinazione prevalente del fabbricato Residenziale Stato della costruzione

Nuova costruzione

Impresa di costruzione (solo per immobili in costruzione)

Qualità dell’edificio

Caratteristiche costruttive

Strutture portanti verticali prevalenti Cemento armato

Strutture portanti orizzontali prevalenti Cemento armato

1 Accessibilità e adattabilità degli edifici privati ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche. L’adattabilità è la possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito a costi limitati, allo scopo di renderlo completamente ed agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale 2 Affaccio o vista dell’edificio

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Copertura A falde

Manto di copertura Tegole

Facciata principale Intonacate

Altre facciate Intonacate

Portone di accesso (esterno) Metallo

Stato manutenzione generale Buono

Fabbricato antisismico Sì

Recinzioni Assenti Tamponamenti3 Mattoni forati

Ultima ristrutturazione

Serramenti

Pavimenti

Muri

Aerazione diretta

Dati dimensionali

Tipologia Abitazione tipica del luogo

Numero di piani fuori terra 7

Numero di piani interrati 0

Numero di box auto 0

Numero di posti auto coperti 0

Numero di posti auto scoperti 0

Numero di unita' immobiliari Fino a 10

Numero di appartamenti 10

Numero di negozi 3

Servizi condominiali

Portierato/guardiania Assente Giardino condominiale Assente Assente

Cancello elettrico Assente

3 I muri di tamponamento o più brevemente tamponamenti sono i muri perimetrali di un edificio ovvero quelli che separano l’ambiente interno da quello esterno

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Terrazze di uso comune Assente

Piscina

Idromassaggio

Tennis

3. Caratteristiche dell’unità immobiliare Descrizione Appartamento al piano quarto con soffitta al piano sesto di palazzina degli anni 70, che si sviluppa su pianta rettangolare per n.7

piani fuori terra. L'appartamento , ristrutturato nel 2017, si compone di: soggiorno-cucina, ripostiglio, disimpegno, n.2 bagni, n.3

camere, n.2 verande e balcone.L'appartamento, ristrutturato nel 2017, si compone di: soggiorno-cucina, ripostiglio, disimpegno, n.2

bagni, n.3 camere, n.2 verande e balcone.

Stato e disponibilità occupazionale Stato Finito

Disponibilità Occupato dal venditore

Dati dimensionali

Numero di piani interni 1

Numero vani principali 6

Numero vani accessori 4

Numero di affacci 3

Caratteristiche architettoniche

Tipologia della zona Semicentrale Qualità tipologica prevalente Civile Caratteri distributivi Pareti fisse Altezza interna prevalente 2,95 Esposizione prevalente Nord-est Qualità distributiva e funzionalità Buona Luminosità Buona Panoramicità Buona

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N di servizi igienici 2 …di cui non finestrati 0 Qualità tipologica Civile Barriere

Caratteristiche costruttive

Pavimentazioni Gres porcellanato Porte interne Legno Rivestimenti Ceramica Pareti Intonaco al civile Stato di manutenzione interno Ottimo Qualità delle finiture Serramenti Idromassaggio Stato d’uso Tipologia del piano Tipologia di porta d’ingresso

Dotazione impiantistica

Stato di conservazione*

Impianto elettrico Sottotraccia Ottimo

Impianto idrico-sanitario Presente Ottimo

Impianto di riscaldamento Autonomo Ottimo

Impianto di raffrescamento/condizionamento Autonomo con ventilconvettori

Impianto di ascensore/montacarichi (N. impianti) 1

Impianto antifurto Assente

Impianto antincendio Assente

Impianto telefonico Presente

Impianto trasmissione dati Presente

Impianto fotovoltaico Assente

Impianto videocitofonico Assente

Impianto solare-termico Assente

*LEGENDA

Ottimo Buono Sufficiente Scarso ND

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Caminetto

Fibra ottica

Antenna

Tv satellitare

Dotazione impiantistica Nella media

Stato di conservazione complessivo degli impianti Ottimo

Consistenze (superfici misurate dal tecnico in fase di sopralluogo) Destinazione Piano Num Valutato a corpo Superficie reale (mq) Coeff4 (%) Superficie commerc. (mq) Abitazione 4 1 135,00 100 135,00

Balcone coperto 4 1 16,00 30 4,80

Veranda 4 1 15,00 30 4,50

Soffitta 6 1 27,00 25 6,75

Totale 193,00 151,05

Servizi dell’unità immobiliare

Numero di box 0

Numero posti auto coperti 0

Numero posti auto scoperti 0

Giardino privato

4. Dati catastali, edilizia ed urbanistica

Atti di provenienza Per atto di provenienza si intende quell’atto mediante il quale il soggetto è diventato proprietario dell’immobile (a mero titolo

esemplificativo: un atto di compravendita, un atto di donazione, etc.). Gli atti di provenienza vengono tutti trascritti presso l’Agenzia

del Territorio ai fini della pubblicità immobiliare.

4 Coefficienti di ragguaglio ovvero coefficienti correttivi che, applicati alla superficie reale, permettono di definire la superficie commerciale in

funzione della qualità conferita all’immobile

*LEGENDA

Ottimo Buono Sufficiente Scarso ND

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Sulla base delle informazioni fornite e reperite l’immobile risulta divenuto in proprietà del soggetto proprietario in forza dei seguenti

atti:

N TIPOLOGIA DATA N. RACC. N. REP. NOTAIO CITTA’ LEGAME DATI

CATASTALI

1 Compravendita 21/12/2006 13982 39806 *********** Roma 1

Visura catastale La visura catastale, in Italia, è un documento rilasciato dall’Agenzia delle entrate della Repubblica italiana e contenente i dati

principali di un immobile, fabbricato o terreno, sito sul territorio nazionale. Un immobile nella visura catastale è identificato da foglio,

particella (o mappale) e subalterno del Comune di appartenenza; un terreno da foglio e particella (o mappale). Nella visura appare,

per un immobile, la rendita catastale mentre per un terreno, il reddito dominicale. È presente anche il nome del proprietario, o del

nudo proprietario, o dell’usufruttuario.

Identificazione catastale Gli identificativi catastali sono le coordinate principali per individuare inequivocabilmente un bene immobile, terreno o fabbricato,

nel catasto italiano. Queste coordinate, nello specifico sono:

- Comune catastale - Sezione amministrativa (solo fabbricati) - Sezione censuaria (solo terreni) - Sezione urbana (solo fabbricati) - Foglio - Particella - Particella denominatore - Subalterno

Alcuni dei termini appena elencati, non sono sempre presenti tra gli identificativi catastali di beni immobili, per cui distinguiamo:

- IDENTIFICATIVI CATASTALI ESSENZIALI: sono il “Comune”, il “Foglio” e la “Particella (o mappale)”; essi sono necessariamente presenti.

- IDENTIFICATIVI CATASTALI NON SEMPRE PRESENTI: sono i restanti “Sezione amministrativa”, “Sezione censuaria”, “Sezione urbana”, “Particella denominatore” e “Subalterno”, che a seconda delle caratteristiche delle unità immobiliari urbane o terreni possono esserci oppure no.

Sulla base delle informazioni fornite e reperite l’immobile risulta censito come di seguito:

N SEZ. URB

. FOGLIO

PARTICELL

A SUB. Z.C. MICROZ.

CATEG

ORIA

CLASS

E

CONSISTE

NZA (U.M.)

SUPERFICI

E (MQ)

RENDITA

(€)

QUOTE DI PROPRIET

À

BASE IMPONIBILE

IMU

1

1111 222 33 2 A/2 3 8,00Vani 156,00 867,65 1/1 € 28.632,24

Rispetto alla planimetria catastale allegata al presente Rapporto, lo stato di fatto dell'unità immobiliare risulta

CF Fg 1111 part 222 Sub 33: Conforme

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La proprietà risulta catastalmente intestata a:

DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

BIANCHI FABIO

Luogo di nascita: ROMA

Data di nascita: 15/05/1982

BNCFBO45654534 Proprietà per 1/1

Vincoli Per ‘vincolo’ si intende un limite alla proprietà (o un limite al diritto d'uso della stessa) o l'obbligo di dare e mantenere una

particolare destinazione di un dato bene immobile (es. giardino, parco, strada pubblica ecc..), che, di fatto, si traduce in un limite

alla proprietà o al godimento della stessa. Questi limiti al diritto di proprietà sono previsti nell'interesse pubblico e proprio per la

prevalenza dell'intesse pubblico sull'interesse privato questi limiti sono inderogabili.

Assenti

Edilizia e urbanistica In questa sezione vengono elencati i documenti forniti al tecnico e utili alla redazione della stima. Queste informazioni sono molto

importanti in quanto in presenza di difetti/mancanze è impossibile fare la compravendita. A titolo esemplificativo possono essere

così definiti:

Concessione edilizia: è un titolo abilitativo necessario per poter eseguire gli interventi edilizi previsti dalla normativa urbanistica,

quali ad esempio nuova costruzione, ampliamento di costruzione esistente, opere interne che aumentano le unità immobiliari,

modifiche di destinazione d’uso, eccetera.

Abitabilità ed occupazione: il certificato di abitabilità è un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di

abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l’immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene,

salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Permesso di costruire: è un’autorizzazione amministrativa prevista dalla legge italiana, concessa dal Comune, che autorizza

l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. In linea

generale le nuove costruzioni e gli interventi di ristrutturazione edilizia od urbanistica di un certo rilievo sono quasi sempre soggetti

al rilascio del permesso di costruire.

Convenzione urbanistica: contratto fra le due parti in cui l’amministrazione pubblica, in cambio dell’autorizzazione a realizzare il

progetto proposto dal privato, richiede la realizzazione allo stesso di opere che, nella prassi usuale di urbanizzazione, non

sarebbero di sua competenza. A partire dalla metà degli anni Sessanta le convenzioni sono regolate dalla legge.

Licenza edilizia: era un atto amministrativo, primo atto urbanistico definito dall’ordinamento normativo italiano, concernente

l’attività edilizia sul territorio nazionale. Essa era rilasciata gratuitamente e a chiunque ne facesse richiesta (dimostrando però di

avere un qualsiasi diritto sul terreno dove si voleva edificare). Oggi è stata sostituita formalmente dal permesso di costruire.

Autorizzazione edilizia: provvedimento amministrativo, a carattere costitutivo, che la legge richiede, in casi specifici, per

l’esecuzione di particolari interventi edilizi ed urbanistici sul territorio. L’autorizzazione edilizia era inizialmente rich iesta per

l’esecuzione di numerose attività di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo. Abrogata dal D.L. 30-1-

1996 e successive reiterazioni tutte non convertite, è oggi affiancata per alcuni tipi di intervento dalla denuncia di inizio di attività.

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14maggio ’18

Denuncia di inizio attività (DIA): è un atto amministrativo. Dal 2010 è stata, per la maggior parte dei casi, sostituita dalla

segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.). Tuttavia la D.I.A. ancora oggi esiste e può essere utilizzata, per le varianti in

corso d’opera, invece di un permesso di costruire, qualora si apportino modifiche non sostanziali.

Sulla base della documentazione fornita e reperita messa a disposizione del tecnico, l’immobile risulta edificato in forza de lle

seguenti autorizzazioni edilizie

TIPO DI DOCUMENTO DATA ESTREMI NOTE

Licenza edilizia (dal 1942) 07/02/1970 n. 14160

Concessione edilizia in

sanatoria

05/01/1979 n. 11248

Concessione edilizia in

sanatoria

22/09/2009 n. 2007

Certificato di agibilità 28/12/2009

Altro 24/01/2017 Prot. 3382 CILA per manutenzione

straordinaria

5. Difformità ed interventiRispetto alla planimetria catastale allegata al presente Report, lo stato di fatto dell'unita' immobiliare risulta:

CODICE IDENTIFICATIVO DELL’UNITÀ DIFFORMITA’ RISCONTRATEINTERVENTI NECESSARI PER

LA REGOLARIZZAZIONE

CF Fg 24 part 761 Sub 3 Non Conforme

La cucina è stata adibita a camera, seconda

camera da letto nel soggiorno. Le soffitte sono

state adibite a zona notte con bagno è stato

realizzato un ripostiglio nel sottotetto con

l'apertura di un vano porta e la parziale

demolizione di una parete. Al piano terra è

presente una tettoia ed è stata ampliata l'ex

cucina.

Richiesta Permesso in sanatoria

Aggiornamento catastale

Demolizione tettoia

CF Fg 24 part 761 Sub 11 Non Conforme

Il box è stato adibito a soggiorno-pranzo con

angolo cottura

Richiesta Permesso in sanatoria

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Come funziona?

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Relabora fa parte di Hgroup, holding a capo di un gruppo di società specializzate nella mediazione creditizia, assicurativa e in servizi per il settore immobiliare. La stretta collaborazione con i diversi contesti della rete ci ha consentito di analizzare e comprendere quali sono le prassi e le consuetudini che professionisti e privati adottano nella compravendita immobiliare, spesso sottovalutando importanti aspetti valutativi e procedurali per la conclusione del contratto immobiliare o nelle richieste di accesso al credito legate all’acquisto di una casa.

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