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COMUNICATO STAMPA

III RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE 2012 Bologna, 21 Novembre 2012

Pietro Modiano, presidente di Nomisma, traccia lo scenario economico e di mercato per i prossimi mesi

Sul mercato immobiliare italiano emerge un potenziale re-cessivo più di quanto rifletta la lenta erosione dei prezzi che, tuttavia, nell’ultimo quadriennio ha accumulato una discesa dei valori del 10-15%. Il nodo cruciale, però, resta il mercato finanziario. Negli ul-timi mesi non sono arrivate le notizie di distensione dal mercato del credito, che fondavano sulla speranza che gli interventi europei avessero rimosso i vincoli di liquidità e si fossero trasferiti all’economia reale. Le erogazioni conti-nuano a ridursi, non per effetto restrittivo dell’offerta, ma per un brusco indebolimento della domanda.

Sergio De Nardis, chief economist di Nomisma, mette a fuoco le ansie e le attese di una con-giuntura depressiva dentro un contesto di interdipendenza tra politica monetaria europea e politiche economiche nazionali

La speranza è che la prospettiva di un’azione adeguata del-la BCE finisca col riflettersi anche sulle economie reali, al-lentando la stretta creditizia che ostacola le decisioni di spesa di imprese e famiglie. Restano, però, importanti inter-rogativi che si sono riverberati sulle dinamiche degli spread.

Luca Dondi, responsabile real estate di Nomisma, evidenzia le recenti dinamiche di mercato e analizza le ragioni strutturali della debolezza del settore

L’ormai evidente rottura strutturale nelle strategie di allo-cazione creditizia verso il settore immobiliare rispetto al passato rende improbabile che l’inevitabile aggiustamento possa giungere attraverso un maggiore sostegno della do-manda.

Comunicato stampa

III Rapporto sul Mercato Immobiliare 2012

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Bologna, 21 Novembre 2012

Il mercato immobi-liare continua ad es-sere in crisi, sia sul comparto residen-ziale sia su quello corporate

Italia – Numero di compravendite residenziali annuali

Fonte: Agenzia del Territorio

Italia – Volume degli investimenti immobiliari corporate (miliardi di euro)

Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su dati BNP Paribas RE e CB Richard Ellis

Le aspettative di timida ripresa per la fine di quest’anno si sono fragorosamen-te infrante sui numeri a consuntivo. Quando si pensava di aver ormai raggiunto la soglia di resistenza, dopo un quadriennio di continui arretramenti, si è abbat-tuto sul settore un nuovo tracollo di impronosticabile durezza. Le quasi 600 mi-la compravendite residenziali e i circa 4,2 miliardi di investimenti corporate del 2011 rappresentano, infatti, grandezze nemmeno paragonabili rispetto ai livelli su cui si attesta oggi il mercato immobiliare italiano. Le previsioni da questo punto di vista sono impietose, con transazioni residenziali ancorate sulle posi-zioni di metà anni ‘90 per il prossimo biennio. La tendenza alla contrazione tut-tora in atto e la capacità del settore di travolgere qualsiasi “resistenza”, non consentono di escludere ulteriori arretramenti, che alla luce dell’esiguità dei livelli attuali non potranno che essere di modesta entità. Si tratta di dinamiche a dir poco sorprendenti alla luce delle persistenti manifestazioni di interesse da parte della domanda potenziale e, più in generale, delle dimensioni della nostra economia. Non meno rilevante appare il gap tra il livello attuale degli investimenti corpo-rate e il target potenziale, soprattutto in relazione ai segnali di stabilizzazione del quadro di finanza pubblica e di ritrovata credibilità internazionale, testimo-niate dall’erosione di quell’indicatore istantaneo di affidabilità rispetto agli altri Paesi che è diventato lo spread. In una situazione di ripristinata normalità emo-tiva non è, infatti, pensabile che l’Italia raccolga la miseria dell’1,6% degli inve-

690.478

681.264

761.522

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00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12* 13* 14** Previsioni Nomisma

1,3 1,5

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4,1 4,2 4,3

1,2

0123456789

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12Q3

Mili

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stimenti immobiliari realizzati a livello continentale. Il costante deflusso di capi-tali stranieri, l’attendismo degli operatori istituzionali domestici, riconducibile al protrarsi delle prospettive recessive, nonché le proibitive condizioni di acces-so alla leva finanziaria hanno favorito un drastico ridimensionamento del mer-cato, che a consuntivo faticherà a superare i 2 miliardi di euro.

Lo sboom del finan-ziamento immobilia-re e preoccupazione per la crescita dei crediti deteriorati

Qualità del credito del sistema bancario (dati in milioni di euro e valori percentuali; giugno 2012)

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d'Italia

Ammontare Incidenza Tasso di copertura

Crediti verso la clientela 2.219.604 100,0 5,2

in bonis 1.946.260 87,7 0,6

- deteriorati 273.344 12,3 37,7

- sofferenze 148.713 6,7 54,7

- incagli 79.462 3,6 20,6

- ristrutturati 21.308 1,0 18,9

- scaduti 23.861 1,1 7,9

Tipologie di mutui erogati e loro dinamica nel periodo 2008-2012

2008 2009 2010 2011 2012*

mln € quota mln € quota mln € quota mln € quota mln € quota

Erogazioni Totali 56.980 100,0% 51.047 100,0% 55.851 100,0% 49.248 100,0% 27.780 100,0% di cui:

nuovi mutui 45.584 80,0% 35.733 70,6% 35.745 64,0% 34.831 71,9% 25.877 93,2% surroghe e sostituzioni 11.396 20,0% 15.314 29,4% 20.106 36,0% 14.417 28,1% 1.902 6,8%

Variazione media annua

Erogazioni Totali - -10,4% 9,4% -11,8% -43,6% di cui:

nuovi mutui - -21,6% 0,0% -2,6% -25,7% surroghe e sostituzioni - 34,4% 31,3% -28,3% -86,8% (*) Previsioni e stime Nomisma

Fonte: Nomisma su dati Banca d’Italia, Mutuionline e Assofin La “dipendenza da credito”, che il mercato immobiliare ha progressivamente

sviluppato nella fase ascendente del ciclo rappresenta l’antefatto fondamenta-le per comprendere la rilevanza che il deleveraging attuale assume anche in Paesi, come il nostro, in cui l’esposizione del comparto verso il settore bancario risulta decisamente contenuta. L’eccesso di sostegno, anche se temporalmente concentrato, si è rivelato una trappola da cui le banche italiane cercano oggi affannosamente di uscire, in un ambito in cui la massiccia diffusione della pro-prietà e l’ondivago interesse per il comparto da parte degli investitori istituzio-nali limitano significativamente le possibilità di azione

L’inesorabile scivolamento verso la sofferenza di una quota non trascurabile di crediti, associato all’evoluzione della regolamentazione prudenziale, che impo-ne alle banche di detenere capitale addizionale rispetto al passato a fronte de-gli impieghi immobiliari, ha spinto ad un ripensamento delle strategie allocative che non è escluso possa avere caratteri di strutturalità. La reiterazione del mo-dello “ritarda e prega” come strategia di gestione delle insolvenze e, quanto-meno nell’immediato, di contestuale autotutela, rischia di rappresentare, in as-

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senza di miracolose inversioni cicliche, una scelta controproducente per lo stesso sistema bancario. La difesa strenua di posizioni non più sostenibili e, con essa, il contingentamento dell’indispensabile supporto della domanda finisce per limitare enormemente la platea dei potenziali interlocutori, con inevitabili ricadute in termini di illiquidità degli immobili da alienare. Secondo le nostre stime la quota di erogato destinata a nuovi mutui nel 2012 potrebbe rappresentare il 93% sul totale, quando nel 2011 era stata in media del 72% e prima ancora, nel 2010, del 64%. Se fino al 2009 il dinamismo delle sostituzioni aveva in parte compensato il venir meno del sostegno bancario al settore immobiliare, negli ultimi anni la progressiva erosione di tale opzione ha finito per ampliare l’entità della contrazione in atto a livello generale.

La contrazione dei mutui ha indebolito la domanda, ma non le esigenze potenzia-li di acquisto

Intenzioni di acquisto di un'abitazione nei prossimi 12 mesi

Fonte: Indagine Nomisma

In attesa di un provvidenziale cambiamento di strategia da parte del sistema bancario, sulla scorta dell’esperienza americana dove il sostegno al mercato dei mutui e le misure a vantaggio delle famiglie in difficoltà nei pagamenti hanno contribuito a migliorare sensibilmente le prospettive, il mercato immobiliare italiano pare fatalmente destinato a non risollevarsi dagli asfittici livelli attuali. Ancora oggi, infatti, sono ben oltre un milione le famiglie che si dicono inten-zionate ad acquistare un’abitazione, quasi a testimoniare l’esistenza di un le-game che prescinde da opportunismi di carattere congiunturale, oltreché di un enorme fabbisogno progressivamente compressosi negli anni recessivi.

1,1% 1,0%

3,9%3,2%

0

200.000

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novembre-12 giugno-12

Num

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1.220.651.048.32

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Massima illiquidità del mercato al det-taglio

13 grandi città – Tempi medi di vendita

Fonte: Nomisma

13 grandi città – Tempi medi di locazione

Fonte: Nomisma 13 grandi città – Sconto medio praticato sul prezzo richiesto (in %)

Fonte: Nomisma

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Mes

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Abitazioni Uffici Negozi

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Mes

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9,0

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I01

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%


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Nel secondo semestre del 2012, l’andamento dicotomico di offerta e domanda

si è ulteriormente accentuato, in particolare nel mercato delle abitazioni e, per il settore non residenziale, dei negozi e dei capannoni. Per gli uffici, nel perio-do si è, invece, attenuata la spinta all’ampliamento dell’offerta, anche in ragio-ne del differimento di talune iniziative di sviluppo previste nei maggiori mercati e del ritiro di immobili in vendita da tempo. Per contro, la domanda di uffici, nonostante l’autentico tracollo registrato negli ultimi anni, ha fatto registrare un nuovo arretramento.

Nell’attuale situazione di crisi generalizzata, i segnali più preoccupanti proven-gono dagli immobili d’impresa, con l’eccezione rappresentata dai negozi, che continuano invece a mostrare una maggiore capacità di tenuta rispetto al resto del mercato. In un quadro di persistente debolezza della domanda da una parte e di prolun-gato ampliamento dell’offerta dall’altra si rileva, nel semestre, un nuovo e più marcato allungamento dei tempi di transazione, che hanno raggiunto quasi o-vunque livelli mai registrati nell’orizzonte ultraventennale di monitoraggio del mercato. Gli effetti della congiuntura sui valori sono stati ovviamente recessivi, anche se di entità contenuta se paragonati alla contrazione dei livelli di attività. La fles-sione su base semestrale si è attestata nell’ordine del 2% per il comparto della compravendita e poco al di sotto per il comparto locativo. Con il calo registrato nell’anno (pari in media al 4%), l’arretramento rispetto ai picchi della fase e-spansiva ha raggiunto il 12/12,5% per il settore residenziale e direzionale e il 10% per quello commerciale. Anche i canoni d’affitto seguono un andamento riflessivo non dissimile rispetto a quello dei prezzi al punto che il rendimento medio lordo annuo da locazione risulta stabile già da alcuni semestri. Si deve tornare indietro di 8-10 anni per ritrovare rendimenti superiori di un punto percentuale rispetto agli attuali, che risultano in media pari al 4,8% per le abi-tazioni, al 7,2% per i negozi e al 4,9% per gli uffici. Nonostante la flessione dei prezzi perduri già da 9-10 semestri a seconda dei comparti, si continua a regi-strare una rigidità delle richieste iniziali che rischia di penalizzare ulteriormente le prospettive dell’intero settore. L’ampliamento degli sconti, associato all’esiguità del calo dei valori di mercato, testimonia la sostanziale invarianza delle aspettative di realizzo dalla vendita.

Focus abitazioni – Inadeguatezza dell’offerta rispetto alla crescente do-manda di sostenibili-tà

Il mercato della locazione nei 13 maggiori mercati italiani, investito da un ciclo riflessivo di intensità minore rispetto a quello delle compravendite, vede nei contratti sul libero mercato la tipologia più ricorrente (pari al 65% del totale), con una leggera crescita rispetto allo scorso anno, a scapito dei contratti a ca-none concordato e di quelli transitori. L’abitazione viene prevalentemente locata quale abitazione principale (66% dei contratti), mentre la restante quota viene utilizzata per lavoro (16%) e studio (15,4%).

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Sul mercato della compravendita la quota di abitazioni usate prevale netta-

mente su quelle nuove, mantenendosi negli ultimi due anni pressoché stabi-le attorno al 75% del mercato.

Mercato della locazione

Tipologie contrattuali Destinazione dell’abitazione locata

Fonte: Nomisma

Mercato della compravendita

Stato di manutenzione Destinazione dell’abitazione acquistata

Ricorso al mutuo Tipologia di abitazione acquistata

per classe energetica

2011 66,3%

2012 53,3%

Domanda di abitazioni in classe A o B

2011 9,5%

2012 10,1%

Fonte: Nomisma

64,9%

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0,1%

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17,1%

21,4%

0,6%

Libero

Transitorio

Canone concordato

Comodato d'uso 2011

2012

Abitazione principale

66,0%

Lavoro16,0%

Studio15,4%

Turismo1,9%

Altro0,7%

24,8% 24,4%

75,2% 75,6%

0%

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2011 2012

Usate

Nuove/complet.ristrutturate

47,0% 51,3%

34,9% 29,9%

5,1% 6,7%13,0% 12,1%

0%

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40%

60%

80%

100%

2011 2012

Investimento

Seconda casa

Sostituzione

Prima casa

80,8%

4,6%

3,8%

10,8%

D-E-F-G

C

B

A

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La casa acquistata rappresenta nel 51,3% dei casi la prima abitazione, men-tre una quota significativa degli acquisti, pari al 30%, viene fatta per sostitu-zione. A distanza di un anno, cresce la quota di acquisti di prima casa mentre si riduce l’incidenza delle altre destinazioni. Per sostenere gli acquisti, nel 53,3% degli scambi si segnala l’accensione di un mutuo. A conferma della sempre più problematica accessibilità al mercato del credito da parte delle famiglie, è possibile rilevare la contrazione di transazione che hanno benefi-ciato di finanziamenti, scese nell’ultimo anno di 13 punti percentuali. Il 10% della domanda di abitazioni si è dimostrata interessata a ricercare immobili caratterizzati da elevate prestazioni energetiche (classe A o B). Ri-spetto alle transazioni avvenute nel semestre, le abitazioni in classe energe-tica A e B rappresentano poco meno del 7% del mercato mentre la parte di gran lunga più rilevante si è posizionata nelle classi più basse, dalla D alla G (88,4%).

Il downgrading delle previsioni rimanda la ripresa dei valori im-mobiliari al 2015

13 grandi città – Previsioni dei prezzi medi degli immobili a valori correnti: confronto tra i valori elaborati a novembre 2012 e quelli di luglio 2012

(variazioni % annuali)

Fonte: Nomisma


Luglio 2012

Novembre 2012

Luglio 2012

Novembre 2012

Luglio 2012

Novembre 2012

2013 -2,4 -4,3 -2,9 -4,7 -2,8 -4,1 2014 -1,7 -2,4 -1,6 -2,7 -1,9 -2,2 2015 n.d. +0,7 n.d. +0,1 n.d. +0,2

Come si può evincere dal raffronto, le previsioni relative al 2013 e al 2014 sono state corrette al ribasso, coerentemente con la revisione dei valori del-lo scenario macro-economico descritto precedentemente. Pertanto, anche per il prossimo anno si dovrebbero sperimentare flessioni di oltre quattro punti percentuali in tutti i comparti del mercato, e di oltre due punti percen-tuali nel 2014. Qualche lieve segno positivo si intravede nel 2015, quando avrà probabilmente fine la fase deflattiva. Le variazioni sono abbastanza omogenee in tutti i segmenti del mercato, se-gno che la fase recessiva colpisce indistintamente sia il settore residenziale che quello d’impresa. Le contrazioni dei prezzi degli immobili sono di entità decisamente più con-tenuta rispetto alla diminuzione delle transazioni: ciò evidenzia la persisten-te rigidità da parte dei proprietari ad adeguare i valori alle esigenze della domanda, generando una discrasia che rappresenta un ulteriore ostacolo alla dinamicità del mercato. Va anche rimarcato il fatto che quelli presentati sono valori medi, dietro ai quali si celano dinamiche molto eterogenee. Un ulteriore elemento degno di nota è rappresentato dal ritardo temporale con cui i prezzi degli immobili tornano a sperimentare tassi di crescita posi-tivi rispetto alle altre grandezze del mercato immobiliare: se investimenti in costruzioni e compravendite sono previsti in aumento a partire dal 2014, per i prezzi immobiliari le evidenze delle analisi indicano nel 2015 l’anno di inversione di tendenza.

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Indagine Green Building – Potenzialità dei pro-tocolli di certificazione, ma scarso utilizzo sul mercato italiano

Ammontare degli investimenti derivanti da transazioni immobiliari che in-teressano immobili aventi una certificazione ambientale

Se 4 su 5 degli operatori di mercato intervistati conosce i protocolli di certi-

ficazione ambientale (es. Leed, Breaam, Casaclima, ecc.), solo 1 su 3 utilizza poi questi sistemi di metrica nella propria operatività. A risultare in maggio-re ritardo sulla conoscenza e l’utilizzo di tali strumenti sono le piccole im-prese, il segmento retail e il mondo dell’agency, mentre per ovvie ragioni risultano maggiormente stimolate quelle imprese il cui core business è proiettato anche sui mercati internazionali.

Dall’indagine effettuata non emerge un giudizio di demerito nei confronti delle opportunità che tali strumenti offrono in termini di misurabilità (ex an-te) e garanzia (ex post) delle performance degli immobili (in termini di con-sumi energetici, gestione delle acque, qualità ambientale interna, garanzia dei prodotti utilizzati, ecc.), quanto una diffusa valutazione critica sui troppi adempimenti operativi e burocratici richiesti dall’adozioni di tali sistemi. Dovrebbe preoccupare di più, tuttavia, la discrasia tra la percezione che nei prossimi due anni raddoppierà la quota di transazioni di unità immobiliari certificate (dal 16,4% al 33,9%) e la convinzione che, almeno in questa fase di incertezza dalla durata impronosticabile, il recupero di gap nella qualità offerta sul mercato possa effettivamente costituire un driver di ripartenza del mercato. Secondo gli intervistati, infatti, la domanda asfittica grava quasi esclusivamente sulle responsabilità delle banche (58,3%) e di un mercato non in grado di rivedere al ribasso i valori immobiliari (21,7%). È molto chiara agli operatori la valenza “commerciale” dei sistemi di certifi-cazione, in termini di maggiore vendibilità (sebbene i costi associati rappre-sentino un importante vincolo di bilancio importante in fasi difficili come l’attuale), tuttavia il loro utilizzo dovrebbe essere maggiormente interpreta-to come una precisa volontà del sistema di avviarsi ad una nuova e diversa fase di sviluppo.

16,4

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Nell'ultimo biennio Nel prossimo biennio

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Real Estate

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