NEL SITO - CDP Investimenti Sgr · EDILIZIA PRIVATA SOCIALE PAGINA6 Fondo investimenti per...

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LA GUIDAEDILIZIA PRIVATA SOCIALE PAGINA 6Fondo investimenti per l’abitare, la mappa delleregole per ottenere i finanziamentiIl vademecum n. 2 di Cdp Investimenti Sgr

EDILIZIA n˚ 21E TERRITORIO 2011 3SOMMARIO

Testo a pagina

6

L’housingsocialepuntaafornirealloggiadegua-ti a chi non riesce a soddisfare i propri bisogniabitativi con le offerte presenti sul mercato. Leiniziative del Fondo Investimenti per l’Abitare el’attività di Cdp Investimenti Sgr.

EDILIZIA PRIVATA SOCIALELa guida

[1] Il documento è scaricabile gratuitamente dal sito di «Edilizia e Territorio»: http://www.ediliziaterritorio.ilsole24ore.com/edili-zia.asp

A un anno dal primo vademecum sull’edilizia pri-vata sociale, Cdp Investimenti Sgr fa il punto sul-l’attività svolta in questi dodici mesi e indica lemodalità per presentare le domande di risorse alFia. Il quadro degli interventi europei.

Fondo investimenti per l’abitare,la mappa delle regole

per ottenere i finanziamenti

CPD INVESTIMENTI SGR - VADEMECUM N. 2EDILIZIA PRIVATA SOCIALE - EPS

INTRODUZIONE APPLICATIVA

INDICE1. Introduzione .................................................... 62. Il social housing in una prospettiva europea ..... 73. Il Fondo Investimenti per l’Abitare e l’attività

di Cdp Investimenti Sgr ....................................... 123.1. Caratteristiche del Fondo Investimenti per l’Abi-

tare e principali fasi dell’attività di Cdpi Sgr ........... 123.2. Aggiudicazione provvisoria della gara del Mini-

stero delle Infrastrutture e dei Trasporti per la selezio-ne della Sgr del Fondo Nazionale ........................... 14

3.3. Processo di sottoscrizione del Fondo Investi-menti per l’Abitare ................................................... 15

3.4. Attività di promozione e divulgazione sul territo-rio ............................................................................. 15

3.5. Primi investimenti e iniziative in corso ........ 154. Il Fondo Investimenti per l’Abitare - Istruzio-

ni per l’uso ............................................................. 244.1. Criteri di investimento ................................. 244.2. Istruttoria investimenti e delibere di sottoscri-

zione ......................................................................... 254.3. Significatività e mix funzionali dei progetti .... 254.4. Partecipazione di Cdpi Sgr a fondi concorrenti

nell’ambito di Bandi pubblici ................................. 26

4.5. Aiuti di Stato ................................................ 274.6. Requisiti del regolamento di gestione del fondo

locale e obblighi di trasparenza delle Sgr locali ... 274.7. Modalità di presentazione delle proposte di investi-

mento a Cdpi Sgr per l’avvio dell’attività istruttoria .. 284.8. Requisiti prestazionali dei progetti e reporting .304.9. Requisiti del progetto di gestione immobiliare e

sociale degli interventi ............................................. 305. Alcuni contributi esterni ............................... 355.1. Il contesto di riferimento: le politiche abitative

nazionali ................................................................... 355.2. Perché il social housing è un tema centrale: il

punto di vista dei Comuni ....................................... 365.3. Il punto di vista degli imprenditori: «Position

paper» di Ance ......................................................... 376. Altre tematiche rilevanti ............................... 406.1. Il ricorso ai fondi immobiliari nel Piano nazionale di

edilizia abitativa: applicazione delle procedure di evidenzapubblica per la selezione della Sgr e degli appaltatori .. 40

6.2. La locazione temporanea come modalità realiz-zativa di housing sociale ......................................... 42

6.3. Funzioni ammissibili al Sistema Integrato diFondi ....................................................................... 45

Appendice normativa ......................................... 48Avviso importante ............................................. 56

1. IntroduzioneIl Vademecum Edilizia privata sociale, introduzione

applicativa[1] di Cdp Investimenti Sgr (Cdpi Sgr), pubbli-

6 n˚ 212011

EDILIZIA E TERRITORIO

DOSSIER EDILIZIA SOCIALE: VADEMECUM N. 2 DI CDPI

[2] Questa sezione si basa in larghissima misura su un’indagine realizzata da Ernst&Young per Cdpi Sgr.[3] Perception Survey on quality of life in European cities in: http://ec.europa.eu/public_opinion/flash/fl_277_en.pdf[4] La centralità della casa come bene d’investimento, tipica degli italiani, potrebbe talvolta aver relegato in secondo piano la suafunzione d’uso, contribuendo a condizioni abitative non sempre funzionali alle esigenze di vita e facendone percepire l’effettivosoddisfacimento come difficile. Del resto, la connotazione della casa come bene d’investimento caratterizza anche la nostraCostituzione, che colloca la casa nell’ambito del titolo III, rapporti economici e, all’art. 47, afferma che la Repubblica «favoriscel’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione».[5] Istat, Statistiche in breve, L’abitazione delle famiglie residenti in Italia, 2008.[6] Vedi al riguardo il 2˚ Rapporto Nomisma sulla condizione abitativa in Italia, 2010.

cato nel maggio 2010 in allegato a «Edilizia e Territorio»e rivolto agli operatori interessati alla promozione, realiz-zazione e gestione di interventi di edilizia privata sociale,illustrava le opportunità offerte dal Sistema Integrato diFondi, di cui al Piano nazionale di edilizia abitativadefinito dal Dpcm 16 luglio 2009 (il cosiddetto «PianoCasa» introdotto dall’art. 11 del Dl 112/2008).

A circa un anno dalla sua pubblicazione si è ritenutodi dare conto dell’attività svolta da Cdpi Sgr per contodel Fondo Investimenti per l’Abitare (Fia) e di aggiorna-re le informazioni pratiche sulle modalità di presentazio-ne, a Cdpi Sgr, delle richieste di investimento per il Fia.

Questi capitoli, che costituiscono la parte principaledel documento, sono preceduti da una sintesi dellepolitiche abitative nei principali paesi dell’Unione,che colloca il Sistema Integrato di Fondi e l’operativi-tà del Fia in una prospettiva europea e sono seguiti dacontributi di rappresentanti del Ministero delle Infra-strutture e dei Trasporti, dell’Anci e dell’Ance.

In chiusura sono sviluppate sotto il profilo giuridico,sempre come contributi esterni, altre rilevanti tematicherelative ai progetti di edilizia privata sociale: la locazio-ne temporanea come modalità realizzativa di alloggisociali; gli obblighi di applicazione delle procedure dievidenza pubblica per la selezione delle società di gestio-ne del risparmio dei fondi locali e degli appaltatori inpresenza di un regime di aiuti o di agevolazioni pubbli-che; il mix di destinazioni d’uso ammissibile in unfondo locale del Sistema Integrato di Fondi.

2. Il social housing in una prospettiva europea[2]

La crisi economica degli ultimi anni in Europa hainteressato, come noto, anche il settore immobiliare,settore che negli Stati Uniti ha visto l’avvio stessodella crisi. Peraltro, nel decennio precedente, in quasitutti i maggiori Paesi europei - come in buona partedel resto del mondo - i prezzi delle case erano aumenta-ti molto, anche grazie all’espansione del credito nelsettore immobiliare e a politiche di incentivo allaproprietà della casa.

Tale crescita dei prezzi aveva spesso trascinato quel-la dei canoni di locazione, con effetti reali sulla vitadei cittadini europei e sulla loro percezione circa ledifficoltà di accesso al mercato della casa. Nel novem-bre 2009 la società Gallup ha svolto, per conto dellaCommissione Europea[3], un’indagine demoscopica in

29 Paesi e 75 città europee, chiedendo agli intervistati- 500 persone dai 15 anni in su per ogni città - quantoreputino difficile trovare buone soluzioni abitative aprezzi ragionevoli.

A quella data i cittadini italiani hanno espresso lapercezione di un disagio relativamente alto rispetto ailoro omologhi europei: nella graduatoria da 1 (è faciletrovare buone soluzioni abitative a prezzi ragionevoli) a75 (è molto difficile) Palermo è 29a, Napoli 51a; Torino52a; Verona 55a; Bologna 69a e Roma 74a. Incidentalmen-te si rileva, per quanto concerne le nostre città, che lapercezione di un difficile accesso al mercato della casasembra poter convivere con un’ampia diffusione dellaproprietà della prima abitazione, ovvero di forme dicomodato d’uso della stessa, quale quella che caratteriz-za il nostro Paese[4], che vede oltre i quattro quinti dellefamiglie in una delle due condizioni sopra menzionate[5].

Più in generale, in Italia come in Europa, nel corsodel decennio appena trascorso le difficoltà di accessoall’abitare sono cresciute, soprattutto per le famiglienon proprietarie di abitazioni[6]. Questo fenomeno,coniugandosi con un’evoluzione non favorevole delcontesto economico per la cosiddetta classe media, hafatto sì che il tema del social housing, inteso in sensolato come l’insieme delle iniziative pubbliche e privatevolte a favorire l’accesso alla casa, acquisisse ulteriorerilevanza a livello europeo.

Anche per questo motivo è apparso opportuno inseri-re, nell’ambito del presente Vademecum, alcuni cennisul contesto europeo dell’housing sociale, con riferi-mento ai Paesi più confrontabili con l’Italia. Sullascorta di una sintetica rappresentazione di tali esperien-ze europee, si evidenzierà come il Sistema Integratodei Fondi si inserisca in una generale tendenza versoun maggiore coinvolgimento di soggetti privati e dipiù fine segmentazione dei destinatari delle politichedi housing.

L’housing sociale secondo la definizione del Ceco-dhas (il Comitato europeo di coordinamento per l’edili-zia sociale) è l’insieme delle attività volte a fornirealloggi adeguati a coloro che hanno difficoltà a soddi-sfare, alle condizioni di mercato, il proprio bisognoabitativo, a causa delle difficoltà di accesso al credito,in caso di acquisto, o per altri motivi.

Le riflessioni che seguono sono interamente basatesu un’indagine svolta dalla Ernst&Young per conto di

EDILIZIA n˚ 21E TERRITORIO 2011 7DOSSIER EDILIZIA SOCIALE: VADEMECUM N. 2 DI CDPI

Cdpi Sgr. Una lettura comparativa non è agevole,perché i Paesi europei sono eterogenei in termini dicomposizione del settore abitativo e di sistemi istituzio-nali, legislativi e previdenziali che lo disciplinano,nonché dei modi stessi di intendere l’housing sociale;nonostante forti differenze, sembra di poter caratteriz-zare i sistemi di social housing in base a tre principaliaspetti:

- la consistenza del patrimonio abitativo dedicatoall’housing sociale;

- l’approccio adottato in risposta ai bisogni abitativi;- le modalità e gli strumenti di finanziamento del

settore.Posto che la consistenza del patrimonio dedicato

all’housing sociale vede in generale meglio posiziona-ti i Paesi del nord Europa rispetto a quelli dell’Europamediterranea, per quanto concerne l’approccio, il Ce-codhas distingue tra quello universale - secondo ilquale il diritto alla casa è garantito dallo Stato el’housing sociale funge da calmieratore del mercato -e quello mirato, in base al quale lo Stato interviene acompensare le mancanze o i fallimenti di mercato. Asua volta, l’approccio mirato trova due ulteriori decli-

nazioni, a seconda del livello e della modalità disegmentazione del target di riferimento:

- target selezionato sulla base di parametri redditualio di appartenenza a determinate categorie protette osvantaggiate, in relazione ai quali si presuppone lapresenza di particolari bisogni abitativi (si può parlarein questo caso di approccio mirato-generalista);

- target selezionato in base agli effettivi fabbisogniabitativi dei gruppi di popolazione più vulnerabili(approccio mirato-residuale).

I sistemi di social housing a livello internazionalesono in una fase di trasformazione che appare ingenerale orientata ad un crescente coinvolgimento disoggetti privati e ad una più puntuale individuazionedel target e dei bisogni dei beneficiari. Quest’ultimoaspetto non implica necessariamente una riduzionedell’area di attenzione - che sarebbe in contrasto conl’estensione a nuove fasce di popolazione delle diffi-coltà di accesso al mercato - bensì la crescente consa-pevolezza che a fronte di bisogni diversificati sianonecessari strumenti altrettanto differenziati (cfr. Tavo-la 1 «Politiche per l’housing - posizionamento dialcuni Paesi europei»).

Il confronto a livello europeo, condotto con i datirelativi al triennio 2007-2009 prenderà in esame tregrandi Paesi (Francia, Germania, Regno Unito), oltre

all’Olanda, Paese dove sono state attuate riforme parti-colarmente innovative. In generale, l’housing sociale èconcepito come uno strumento utile per beneficiari

Tavola 1 - «Politiche per l’housing - posizionamento di alcuni Paesi europei»

8 n˚ 212011



interessati sia all’affitto che all’acquisto della proprie-tà. Nella maggior parte dei Paesi il patrimonio ègestito direttamente dal soggetto pubblico o sotto ilsuo controllo, ma operatori privati, in genere no-profit(in prevalenza costituiti da organizzazioni di naturacooperativa), sono presenti quasi sempre; sembra chel’importanza del ruolo dei privati cresca dove le risor-se messe in campo dallo Stato sono meno cospicue o adinamica decrescente.

Gli incentivi erogati a favore degli operatori sonoprevalentemente di tipo fiscale, quali riduzione Iva,agevolazioni fiscali ed esenzione da tributi locali. Gliincentivi a favore dei beneficiari sono perlopiù di tipoeconomico e possono consistere in finanziamenti, ancheper la riqualificazione, spesso focalizzati sul target didomanda svantaggiata, quali anziani, studenti, senzatet-to, rifugiati. Di norma gli interventi di housing socialeaffrontano il tema del disagio abitativo non solo median-te la fornitura del bene casa, ma anche intervenendo suiservizi abitativi in senso lato (qualità del tessuto urbano,socialità e servizi). I servizi possono essere diretti allepersone o alle infrastrutture, sia in senso tradizionale(gestione e manutenzione dello stock immobiliare), che,in senso più innovativo (interventi volti a favorire unpotenziamento delle infrastrutture urbane e di quartiere).I servizi erogati a favore degli abitanti possono in talunicasi riguardare l’assistenza socio-sanitaria per i condut-tori, la promozione di relazioni di vicinato, l’inserimen-to lavorativo, l’assistenza a particolari categorie di perso-ne come gli anziani o i disabili.

Guardando anche al di fuori dei Paesi sopra menzio-nati, un’offerta differenziata di servizi alla persona èfornita, generalmente, dai Paesi che detengono unaquota consistente di alloggi sociali (Austria, Danimar-ca, Francia, Olanda, Regno Unito e Svezia). I servizial costruito (infrastrutture di quartiere, riqualificazionedegli alloggi, connettività degli insediamenti abitativi)sono privilegiati dai Paesi che presentano maggioricarenze dal punto di vista del patrimonio abitativo edinfrastrutturale (Spagna, Portogallo e Ungheria), maspesso anche i Paesi dotati di uno stock consistente sipropongono di migliorare le infrastrutture dei quartierie di riqualificare gli alloggi.

Gran BretagnaIn Gran Bretagna vi sono 25,9 milioni di unità

abitative, inclusi 5,1 milioni in affitto sociale, il cheporta ad un numero di alloggi in rapporto alla popola-zione di 430 ogni 1.000 abitanti, di cui 85 in affittosociale. I beneficiari appartengono a specifiche catego-rie e non sono solo persone a basso reddito; l’assegna-zione degli alloggi avviene tramite liste d’attesa gesti-te da enti/autorità locali (oltre che dalle associazioni dihousing).

L’housing sociale è gestito dalle autorità locali edalle associazioni di housing che includono cooperati-

ve, associazioni no-profit e, marginalmente, societàprivate. Oltre 1,9 milioni di alloggi sono gestiti daassociazioni no-profit e poco più di 2 milioni dalleautorità locali, direttamente o tramite organizzazionioperative di gestione. Negli ultimi anni, le liste d’atte-sa sono aumentate notevolmente con un fabbisognoannuo di 70.000 abitazioni. La diminuzione dell’offer-ta di alloggi sociali è stata determinata, tra l’altro,dalla dismissione di parte dello stock abitativo destina-to all’edilizia sociale, grazie al diritto di acquistomaturato dagli inquilini; il governo si è impegnato adincrementare lo stock immobiliare di 240.000 unitàabitative annue, fino al 2016.

Sino a qualche tempo fa le associazioni di housingerano regolate da due agenzie governative, la HousingCorporation, che individuava nuove case a prezzi acces-sibili e la English Partnership, dedita principalmentealla riqualificazione urbana. Dalla fusione tra le dueagenzie e l’Academy for Sustainable Communities ènata la nuova agenzia per la casa, la Homes and Commu-nity Agency, interlocutore unico degli enti locali per lepolitiche di housing con compiti quali: incremento del-l’offerta di housing, riqualificazione di centri urbani equartieri, ottimizzazione delle risorse pubbliche, svilup-po di modalità di intervento efficienti.

Gli operatori di social housing si finanziano attraver-so contributi pubblici, mutui a condizioni favorevoligarantiti dal patrimonio immobiliare, prestiti bancari.Lo Stato interviene con sussidi che coprono fino al50% dei costi ed esenzioni dal pagamento dell’Iva. Lehousing corporation minori accedono a finanziamentia tasso agevolato mediante la Housing Finance Corpo-ration, un ente finanziario i cui azionisti sono di naturapubblica e privata. In passato l’attività di costruzionedegli alloggi sociali era finanziata quasi interamenteda capitali pubblici, ma a partire dagli anni ’90 èdiventato possibile combinare fonti di finanziamentopubbliche con risorse private. Nell’anno 2006-2007 ilsettore dell’housing sociale inglese ha beneficiato dicirca 8 miliardi di sterline di contributi pubblici(+62% rispetto a 10 anni prima), di cui 5,2 miliardi disterline di investimenti diretti da parte delle autoritàlocali.

È previsto un aiuto statale sotto forma di contributiindividuali per l’abitare; l’assegnazione degli alloggisociali è disciplinata da un contratto d’affitto che, serispettato, dà all’inquilino notevoli diritti quali la per-manenza nell’alloggio per tutta la vita, la successionedei familiari nel caso di morte dell’intestatario, ildiritto di riscatto a prezzi calmierati.

FranciaIn Francia vi sono 29,5 milioni di unità abitative,

incluse 4,3 milioni in affitto sociale, il che porta ad unnumero di alloggi in rapporto alla popolazione di 513ogni 1.000 abitanti, di cui 71 in affitto sociale. I


beneficiari sono selezionati in base al livello di reddi-to, che deve essere inferiore ad una determinata soglia,ed è iscritto in un registro gestito a livello nazionale.Vi è una tendenza verso un approccio di «tipo residua-le», con una particolare attenzione a particolari seg-menti, come evidenziato dal fatto che la legge per ildiritto alla casa del 2007 individua alcune categorieprotette: senza tetto, sfrattati, persone temporaneamen-te in una situazione inadeguata e famiglie con bambiniche vivono in abitazioni inadatte. I canoni di affittomoderato sono inferiori ai canoni di mercato di circa il30-40% (50-60% nella capitale).

L’edilizia sociale francese si fonda sulla habitation àloyer modéré (Hlm) ed è regolata dal codice per lacostruzione e l’abitazione; l’attività è gestita dalle orga-nizzazioni di Hlm, create dallo Stato o riconosciutedallo stesso per rispondere agli obiettivi specifici dipubblico interesse definiti dalla legge. Il governo haadottato un piano per la coesione sociale volto a soddi-sfare la domanda di alloggi in affitto a canone calmiera-to e in proprietà da parte di soggetti a basso reddito;sono, inoltre, previsti sussidi pubblici nel caso in cui glienti pubblici interessati non riescano a garantire unasistemazione adeguata. Sul fronte edilizio/urbanistico, ilgoverno ha deciso di incentivare l’housing sociale conun pacchetto di provvedimenti all’interno della legge1028 del 2000 sulla solidarietà e il rinnovamento urba-no, cosiddetta «Loi Sru». Le associazioni per l’alloggioa canone moderato comprendono società pubbliche aresponsabilità limitata, organizzazioni no profit, societàdi cooperazione edilizia per la produzione del patrimo-nio, società cooperative di interesse collettivo, societàcreditizie per il mercato immobiliare e fondazioni. Taliorganizzazioni beneficiano di aiuti di Stato e sono sog-gette al controllo amministrativo. Vi sono, inoltre, socie-tà miste pubblico-private che beneficiano degli stessiaiuti finanziari delle Hlm e sono partecipate dagli entilocali e da soggetti economici e finanziari, pubblici eprivati. I grandi programmi di riqualificazione urbanasono, invece, gestiti dall’Agenzia Nazionale per il Rin-novo Urbano.

Sul fronte dell’offerta, lo Stato interviene attraversosussidi e contributi per lo sviluppo, riduzione dell’ali-quota Iva, riduzione delle aliquote fiscali ed esenzionedal pagamento delle imposte su terreni e beni immobiliper gli investimenti finanziati attraverso linee di debito,garanzie sui finanziamenti statali. Gli investimenti sonoeffettuati o attraverso capitale proprio o mediante l’ac-cesso al credito di banche a partecipazione pubblica, fracui un ruolo importante riveste la Caisse des Dépôts etConsignations. Nel 2008 sono stati erogati contributiall’offerta per 14,2 miliardi di Euro attraverso agevola-zioni fiscali, mutui agevolati ed altri incentivi.

Sul fronte della domanda, i beneficiari godono di unsistema di aiuti a favore di particolari categorie sociali(giovani coppie, neosposi, soggetti con a carico un

figlio o un anziano), di soggetti in stato di fortedisagio sociale (anziani, disabili, disoccupati, studenti)- complessivamente 14,5 miliardi di Euro nel 2008. Latendenza nel finanziamento dell’housing sociale vedeun incremento delle agevolazioni alla domanda rispet-to all’offerta.

GermaniaIn Germania vi sono 38,9 milioni di unità abitative,

incluse 2,0 milioni in affitto sociale, il che porta ad unnumero alloggi in rapporto alla popolazione di 477ogni 1.000 abitanti, di cui 28 in affitto sociale. Idestinatari dell’edilizia sociale sono individuati dallemunicipalità, sulla base del reddito come risultanti dauna lista in ordine di priorità. Ai potenziali beneficiariviene rilasciato un «permesso di accesso» da partedella municipalità. Il sistema tedesco prevede abitazio-ni dirette a soggetti e famiglie a basso reddito conaffitto molto contenuto; abitazioni di migliore qualità,a canoni di affitto più alti; alloggi destinati alla proprie-tà venduti a soggetti individuati quali potenziali benefi-ciari di edilizia sociale.

Sul fronte legislativo le norme in materia risalgonoagli inizi del ventesimo secolo. Nel 2001 è statapromulgata la riforma delle politiche di housing cheinclude la legge sulla produzione di edilizia sociale.Da gennaio 2007 il governo, a fronte di una compensa-zione annua di 600 milioni di euro, ha delegato leproprie competenze sull’housing ai Länder, favorendol’affermarsi di un quadro normativo molto eterogeneotra gli stessi Länder e tra le municipalità.

Il settore pubblico interviene attraverso un sostegnoalle imprese nello sviluppo di alloggi sociali con sov-venzioni o sgravi fiscali. Dal 2001 la domanda dialloggi sociali è gestita attraverso convenzioni tra lemunicipalità e la proprietà privata. Alla scadenza dellaconvenzione gli alloggi sono venduti per esigenze dibilancio. Ne consegue una progressiva riduzione delpatrimonio edilizio destinato all’affitto sociale. Nelcaso in cui alla scadenza delle convenzioni gli allogginon siano alienati, le municipalità proseguono la ge-stione in base al regime iniziale. Si possono individua-re quattro tipi di società preposte alla gestione del-l’housing sociale: società municipali o federali, diproprietà degli enti pubblici; cooperative, proprietariedi appartamenti che gestiscono in affitto; organizzazio-ni appartenenti alla chiesa; società di housing chefanno capo a investitori privati ed a fondi di investi-mento nazionali o stranieri. Le municipalità svolgonoun ruolo molto importante attraverso la stipula dicontratti con i proprietari dei complessi residenziali alfine di garantire che una quota delle abitazioni siadestinata all’affitto sociale. Negli ultimi anni rivestonoun ruolo importante anche gli operatori privati, disempre maggiori dimensioni, attratti dal profilo ri-schio/rendimento offerto dal settore.

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Il finanziamento degli investimenti da parte delloStato avviene attraverso: contributi in conto interessiper le costruzioni di housing sociale; sussidi ai proprie-tari di abitazioni sociali. Nel finanziamento degli inve-stimenti intervengono banche commerciali o banchepubbliche regionali, in aggiunta ai mezzi propri deglioperatori di mercato. Data la variabilità del contestodell’housing sociale esistono diversi sistemi di sussidiall’offerta: agevolazioni fiscali per redditi da canoni diaffitto; esenzioni e agevolazioni fiscali in caso di loca-zione sociale a fronte di specifica convenzione; contri-buti in conto interesse concessi a società no profit einvestitori privati a fronte della stipula di una conven-zione che regoli la locazione degli alloggi (duratamutuo pari a durata concessione); accesso ai finanzia-menti (agevolati e di mercato) per coloro che operanoin virtù di convenzioni per l’offerta di alloggi sociali.

OlandaIn Olanda vi sono 6,8 milioni di unità abitative,

incluse 2,4 milioni in affitto sociale, il che porta ad unnumero alloggi in rapporto alla popolazione di 422ogni 1.000 abitanti, di cui 147 alloggi in affitto socia-le, che fanno dell’Olanda il Paese con il maggiorepatrimonio immobiliare di housing sociale. Il sistemaè di «tipo universalistico», pertanto gli alloggi nonsono solo destinati a famiglie a basso reddito; tuttaviaè prevista l’assegnazione di un’indennità di affitto,erogata in funzione delle liste d’attesa basate sul reddi-to e alcuni segmenti risultano beneficiari di politichespecifiche. I beneficiari dell’indennità sono famiglie abasso indicatore economico, calcolato tenendo contodel reddito tassabile, del costo di affitto e servizi, dellacomposizione familiare e della situazione personale.Nel 2007 oltre 1 milione di famiglie ha goduto deisussidi all’affitto (circa il 30% di tutti gli affittuariolandesi) e il budget statale per l’indennità di affitto èdi circa 1,5 miliardi di Euro.

La legislazione del settore si fonda sull’HousingAct del 1901, che definiva diritti e doveri delle associa-zioni di housing. Nel corso del 2001 è entrato invigore il decreto per la gestione dell’affitto socialesecondo cui le associazioni di housing devono assolve-re a sei compiti principali: alloggiare le persone chenon sono in grado di sistemarsi autonomamente; garan-tire un buon livello di qualità degli alloggi; consultareperiodicamente gli affittuari; gestire responsabilmentela propria attività; contribuire alla costruzione di quar-tieri vivibili; assicurare un alloggio a anziani e disabi-li. Le associazioni di housing operano come soggettiindipendenti, con logiche di mercato. Ne consegue lanecessità di distinguere le attività propriamente socialida quelle di altra natura, al fine di incanalare corretta-mente le agevolazioni fiscali di supporto all’housingsociale. La presenza di operatori pubblici o a capitalemisto pubblico-privato è residuale. Operano 500 asso-

ciazioni riconosciute, in virtù di un accordo con ilgoverno locale che disciplina lo sviluppo dello stockabitativo, le caratteristiche di vivibilità dei quartieri, leregole di allocazione degli alloggi. Ogni associazionegestisce dalle 4.500 alle 80.000 unità abitative.

Il sistema pubblico di garanzia delle associazioni sicompone di due strumenti finanziari. Il primo è ilFondo Centrale per l’Abitazione che permette alleassociazioni di housing di contrarre prestiti a tassi diinteresse agevolati. Se un’associazione rispetta gliobiettivi fissati dalla legislazione nazionale può ricorre-re a tale Fondo, è esentata dalla tassazione d’impresa epuò acquistare a prezzo ridotto terreni dall’autoritàlocale; la Banca Centrale classifica i prestiti garantitidal Fondo Centrale come risk-free. Il secondo è ilFondo di Garanzia per l’Edilizia Sociale, finanziatodal contributo annuo di tutte le associazioni ed utilizza-to per sostenere gli operatori in difficoltà verso ilFondo Centrale; il Fondo di Garanzia può intervenireper ristrutturare la società e il debito della stessa.

Le associazioni sono soggette ad un controllo pubbli-co da parte del Fondo di Garanzia per l’Edilizia Socialee devono rendicontare annualmente la loro attività esituazione finanziaria. Oltre alla costruzione e gestionedell’affitto sociale le associazioni costruiscono anchealloggi destinati alla vendita, promuovendo il passaggiodal regime di affitto a quello di proprietà, potendocomprare e vendere appartamenti come operatori privati.

Il sistema prevede garanzie sui finanziamenti fornitedallo Stato; esenzioni dal pagamento dell’Iva; esenzio-ne dal pagamento delle imposte per le imprese coinvol-te. Il finanziamento degli investimenti avviene attraver-so banche commerciali e capitale proprio. Il socialhousing olandese è stato finanziato, fino al 1988, conprestiti statali. A seguito dell’indipendenza finanziariadel 1995, il settore non ha più percepito sussidi statalie gli interventi degli operatori sono finanziati tramitegli affitti riscossi e i ricavi delle vendite. Con la stessariforma il governo ha liberalizzato i canoni di affittoper gli alloggi sociali, limitandosi a fissare un tettomassimo per gli stessi.

Il Sistema Integrato dei Fondi in una prospettivaeuropea

Come evidenziato in precedenza, l’Italia presentaun’ampia diffusione della proprietà della prima abita-zione o di forme di comodato d’uso della stessa. Diconseguenza, il numero totale di famiglie in affitto nelnostro Paese (4,7 milioni) approssima quello dellefamiglie in affitto sociale in Gran Bretagna (5,1 milio-ni) ed in Francia (4,3). La percezione di un non facileaccesso al mercato della casa appare peraltro anchericonducibile al fatto che le abitazioni in affitto socialenel nostro Paese sono poco meno di un milione emezzo, in un contesto di crescenti difficoltà dellefamiglie con livelli di reddito intermedi. Il Sistema


integrato di fondi, in presenza di limitata disponibilitàdi risorse pubbliche e coerentemente con un trendeuropeo verso un maggiore coinvolgimento di soggettiprivati e strumenti privatistici, costituisce uno strumen-to innovativo e adatto a rispondere in modo differen-ziato ad un’area di bisogno che non necessariamenterichiede finanziamenti a fondo perduto, ma che apparegestibile con interventi economicamente sostenibili,purché con obiettivi di rendimento moderati.

È tuttavia evidente che, date le dimensioni del gaprispetto agli altri Paesi in termini di stock abitativosociale (pur tenendo conto della maggiore diffusionedella proprietà della prima abitazione in Italia), talestrumento non può essere considerato sostitutivo dialtri interventi, in particolare se volti ai segmenti piùin difficoltà; può tuttavia contribuire ad alleggerire lapressione sulle politiche di edilizia residenziale pubbli-ca e, attraverso il coinvolgimento degli investitori

privati, favorire la creazione di un mercato dell’affittopiù «spesso» e maggiormente rilevante per gli investi-tori istituzionali.

3. Il Fondo Investimenti per l’Abitare e l’attivitàdi Cdp Investimenti Sgr

3.1. Caratteristiche del Fondo Investimenti perl’Abitare e principali fasi dell’attività di Cdpi Sgr

Con il Sistema Integrato di Fondi (Tavola 2), previ-sto quale prima linea d’intervento del Piano nazionaledi edilizia abitativa (art. 1 del Dpcm 16 luglio 2009,in attuazione del Dl 112/2008), nasce un sistemaorganico per il finanziamento dell’edilizia privatasociale, volto ad incrementare l’offerta di alloggisociali sul territorio ed i relativi servizi, mediantemodalità di attuazione innovative per questo segmen-to di intervento (i fondi immobiliari) e significativerisorse private.

Il Sistema Integrato di Fondi prevede infatti, qualestrumento principale di attuazione del Piano, l’utilizzo difondi comuni di investimento e la mobilitazione dicapitali privati, resa possibile dal fatto che l’utenzatarget cui l’edilizia privata sociale si rivolge, è una fasciadi popolazione che, sebbene non in grado di accedere allibero mercato, può sostenere il pagamento di canonicalmierati o di prezzi convenzionati di acquisto della

casa. Ci si riferisce in particolare ai nuclei familiari chehanno redditi insufficienti per soddisfare sul mercato,autonomamente e in maniera dignitosa, le proprie esigen-ze abitative primarie, ma troppo alti per accedere alleassegnazioni di edilizia residenziale pubblica.

Fra il settore dell’edilizia residenziale pubblica, mira-to a fasce di reddito svantaggiate e finanziato con contri-buti pubblici a fondo perduto, e l’edilizia libera, finanzia-

Tavola 2 - Il Sistema Integrato dei Fondi

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[7] Come definiti dal Dm 22 aprile 2008.[8] Il Fia potrà impiegare fino al 10% delle proprie risorse in beni immobili e diritti reali immobiliari nonché in quote di Oicr osocietà in deroga al limite di investimento del 40%. Tali risorse, prevedibilmente, saranno investite in progetti particolarmentesignificativi e che rispondono pienamente alle finalità e ai requisiti di investimento del Fia ubicati in aree del Paese dove, esperitele necessarie verifiche, non sarà risultato possibile reperire risorse nella misura del 60% del capitale di rischio necessario allarealizzazione dell’iniziativa.

ta e fruita a condizioni di mercato, si crea lo spazio peruna specifica fascia di utenza e di offerta abitativamediante il cosiddetto limited profit housing, finanziabi-le con investimenti privati, a rendimenti «etici».

La normativa sopra richiamata prevede che il Siste-ma Integrato di Fondi sia costituito da uno o piùFondi Nazionali e da una rete di fondi locali (otarget).

Il Fondo Investimenti per l’Abitare, con l’aggiudica-zione (provvisoria) della gara del Ministero delle Infra-strutture e dei Trasporti (Mit) di cui si parlerà appres-so, è attualmente l’unico Fondo Nazionale.

Il Fondo Investimenti per l’Abitare, fondo immobi-liare chiuso riservato ad investitori qualificati, operacome fondo di fondi: investe in fondi immobiliarilocali, gestiti da altre società di gestione del risparmio,finalizzati ad incrementare l’offerta di alloggi socia-li[7], per la locazione a canoni calmierati e la vendita aprezzi convenzionati.

Il Fondo è promosso e gestito da Cdpi Sgr, societàdi gestione del risparmio di cui sono azionisti CassaDepositi e Prestiti (70%), l’Associazione delle BancheItaliane - Abi e l’Associazione delle Fondazioni diorigine bancaria - Acri (15% ciascuna).

Nella scheda a pagina 14 sono riportati i principalieventi riguardanti la società e il fondo gestito.

Le caratteristiche principali del Fondo Investimentiper l’Abitare sono:

- Ammontare obiettivo pari a 2 miliardi di euro(ammontare attuale delle sottoscrizioni pari a 1,67miliardi di euro oltre all’importo provvisoriamenteaggiudicato dal Mit, come meglio indicato nei paragra-fi che seguono).

- Durata di 30 anni.- Periodo di investimento nei primi 5 anni, ciò che

comporta che le delibere di investimento devono inter-venire entro il 31 dicembre 2015 (ma richiami perdelibere già effettuate saranno possibili fino al 31dicembre 2017).

- Quote sottoscritte da Cassa Depositi e Prestiti edaltri investitori istituzionali.

- Investimento esclusivo in beni di natura immobiliare.- Rendimento obiettivo sull’intera durata del fondo

pari al 2% oltre l’indice annuale delle variazioni deiprezzi al consumo per le famiglie di operai ed impie-gati rilevato dall’Istat (inflazione). Allo scopo digarantire ai sottoscrittori del Fia il raggiungimento ditali livelli di rendimento e per coprire i costi digestione e promozione del Fondo, viene chiesto ai

fondi locali un rendimento atteso pari al 3% oltrel’inflazione.

Il Fondo Investimenti per l’Abitare impiegherà lar-ga parte[8] del proprio patrimonio in quote di fondicomuni d’investimento immobiliari attraverso la sotto-scrizione di partecipazioni nel limite massimo del 40%del patrimonio del fondo locale.

Tale limite è volto a garantire che la maggioranzadel capitale investito sia apportato da soggetti locali,consentendo, nel contempo, una rilevante presenza delFondo nelle singole iniziative.

È quindi a livello locale che si colloca la regia el’operatività dei progetti: è a livello locale che devonoessere individuate le iniziative, tali da raggiungere lamassa critica di investimento che giustifica l’attivazio-ne di un fondo immobiliare (di norma, 80-100 milionidi euro), e le relative fonti di finanziamento, nellamisura di almeno il 60% del capitale di rischio delFondo (nel presupposto che i progetti approvati daCdpi Sgr possano attivare la quota massima di investi-mento del Fia).

Il Sistema Integrato di Fondi e il Fia sono un’impor-tante opportunità per il finanziamento e la realizzazio-ne di interventi di social housing sul territorio. Tutta-via, trattandosi di uno strumento che impiega soprattut-to risorse private ed opera con modalità privatistiche,le iniziative locali, per potervi fare ricorso, devonotenere conto che:

- le risorse finanziarie hanno carattere di capitale dirischio con un obiettivo di rendimento;

- i criteri di scelta dei progetti (gli investimenti), siaa livello nazionale che locale, non possono seguirelogiche di pre-assegnazione territoriale delle risorsema sono legati alla capacità delle iniziative di farfronte al disagio abitativo locale e di remunerazionedei capitali investiti.

Attualmente, sebbene come indicato in precedenzail Fia possa investire secondo modalità diverse, qualiper esempio azioni o quote di fondi o partecipazioniin società immobiliari, Cdpi Sgr privilegia e favori-sce l’investimento delle risorse del Fondo in fondiimmobiliari locali gestiti da primarie società di ge-stione del risparmio. Le ragioni di questa politicarisiedono nelle specifiche caratteristiche di trasparen-za che il fondo immobiliare offre ad un investitore disecondo livello quale il Fia, rispetto ad altri veicoli.Infatti, lo strumento, più di altri veicoli, consenteagli investitori di verificare l’andamento degli inve-stimenti e di esprimere, negli organismi allo scopo


[9] Sulla medesima linea di intervento il Mit ha un’ulteriore disponibilità finanziaria di 10 milioni di euro da destinare a strumentiper promuovere lo sviluppo del Sistema Integrato di Fondi.

istituiti, pareri sia sotto il profilo sociale, sia sottoquello più strettamente immobiliare, nel rispetto del-l’autonomia gestionale delle Sgr. Inoltre, il fondoimmobiliare presenta ulteriori vantaggi rispetto adaltri veicoli. Tra i principali si annoverano i seguen-ti:

- la vigilanza da parte di soggetti terzi. Il fondo immo-biliare e la Sgr sono soggetti alla vigilanza di Bancad’Italia, alla valutazione semestrale da parte di espertiindipendenti ed al controllo della banca depositaria.

- La maggiore capacità di raccolta di capitali privatida parte di investitori locali e istituzionali (p.es. Fonda-zioni di origine bancaria), anche come conseguenzadel punto precedente.

- L’indipendenza della gestione. Il fondo garantisceseparazione dei ruoli e delle responsabilità tra gliinvestitori e la società di gestione, che è un soggettoprofessionale, iscritto in un apposito registro di Bancad’Italia e specializzato nella gestione di progetti immo-biliari.

- La flessibilità operativa. Il fondo, non avendopersonalità giuridica, opera secondo le modalitàproprie del soggetto gestore, che è un operatoreprivato.

Naturalmente, come detto, le linee di investimento delFia nel campo dell’edilizia privata sociale sono moltepli-ci e possono senz’altro includere anche lo strumentosocietario. Nel caso di utilizzo di tale veicolo, verràattribuita rilevanza essenziale alla verifica delle particoinvolte e alla «costruzione» della documentazione so-cietaria che regolerà i rapporti tra Cdpi Sgr per conto delFia, il veicolo e i partner dell’iniziativa (es. statuto delveicolo, patti parasociali, ecc.), al fine di presidiare aspet-ti che, nel caso di utilizzo dello strumento fondo, necessi-tano di minore attenzione, essendo regolati dalla normati-va generalmente applicabile alle società di gestione delrisparmio e ai fondi immobiliari.

3.2. Aggiudicazione provvisoria della gara del Mitper la selezione della Sgr del Fondo Nazionale

In data 8 settembre 2010, Cdpi Sgr è risultataunica aggiudicataria - in via provvisoria - della garabandita dal Ministero delle Infrastrutture e dei Tra-sporti (Mit) per l’individuazione delle società digestione del risparmio alle quali affidare la gestionedei Fondi Nazionali del Sistema Integrato di Fondiprevisto con l’art. 11 del Piano nazionale di ediliziaabitativa (Dpcm 16 luglio 2009). L’aggiudicazionedefinitiva della gara era condizionata all’approvazio-ne da parte di Banca d’Italia delle modifiche cheCdpi Sgr ha apportato al Regolamento del FondoInvestimenti per l’Abitare, al fine di conformare lostesso alle specifiche previsioni del bando di gara.L’istruttoria della Banca d’Italia si è conclusa positi-vamente lo scorso 27 dicembre 2010.

Le modifiche regolamentari introdotte per la parte-cipazione alla gara del Mit riguardano la governancee il funzionamento del Fondo Investimenti per l’Abi-tare e impattano in parte sui fondi locali nei quali viavia il Fondo investe le proprie risorse. Ne è unesempio l’introduzione di un obbligo per il Fia dirichiedere ai fondi locali informazioni gestionali ag-giuntive.

Con l’aggiudicazione definitiva della gara, il Mitsottoscriverà quote del Fondo Investimenti per l’Abita-re per l’importo di 140 milioni di Euro[9].

SCHEDA

Fondo Investimenti per l’Abitare e Cdpi Sgr -Principali eventi

Febbraio 2009: Cdp (70%) Acri (15%) ed Abi (15%) costituisco-no Cdpi Sgr per promuovere e gestire il Fondo Investimenti perl’Abitare

Gennaio 2010: Banca d’Italia autorizza Cdpi Sgr all’eserciziodella gestione collettiva del risparmio

Marzo 2010: Banca d’Italia approva il Regolamento del FondoInvestimenti per l’Abitare

Luglio 2010: prima sottoscrizione di 1 miliardo di euro (CassaDepositi e Prestiti)

Settembre 2010: il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasportiaggiudica provvisoriamente a Cdpi Sgr la gestione di 140 milionidi euro, relativi alla prima linea di intervento del Piano nazionaledi edilizia abitativa ed individua nel Fondo Investimenti perl’Abitare gestito da Cdpi Sgr, il Fondo nazionale del SistemaIntegrato di Fondi (art. 1 Dpcm 16 luglio 2009)Settembre 2010: seconda sottoscrizione di 670 milioni di euro(banche, società assicurative ed una cassa di previdenza privatiz-zata). L’importo non include le risorse del Mit, che entrerannodopo l’approvazione delle modifiche al Regolamento del Fiarichieste dal bando

Settembre 2010: approvazione del primo investimento nelFondo Parma Social House gestito da Polaris Investment Sgr

Dicembre 2010: approvazione del secondo investimento FondoAbitare Sociale 1 gestito da Polaris Investment Sgr e deliberepreliminari di sottoscrizione (plafond) nel medesimo fondo e nelFondo Real Quercia Housing Sociale gestito da Est Capital Sgr

Febbraio 2011: delibere preliminari di sottoscrizione (plafond)nel Fondo Marte (oggi Fondo Piemonte Case) gestito da ReamSgr e nel Fondo Veneto Casa gestito da Beni Stabili GestioniSgr

Marzo 2011: delibere preliminari di sottoscrizione (plafond) nelFondo Abitare Sostenibile Piemonte gestito da Polaris InvestmentSgr e nel Fondo Hs Italia Centrale gestito da Investire ImmobiliareSgr

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3.3. Processo di sottoscrizione del Fondo Investi-menti per l’Abitare

Cdpi Sgr, con due closing effettuati nel mese diluglio e di settembre, ha realizzato sottoscrizioni diquote del Fondo Investimenti per l’Abitare per com-plessivi 1,67 miliardi di euro. Le quote del Fondosono state sottoscritte, per l’importo di 1 miliardo dieuro, da parte di Cassa Depositi e Prestiti e, per iresidui 670 milioni, da parte di primari investitoriistituzionali italiani. La chiusura della fase dellesottoscrizioni è prevista entro il 2011.

3.4. Attività di promozione e divulgazione sul territo-rio

Cdpi Sgr sta svolgendo sul territorio un’attivitàdivulgativa, con l’obiettivo, da un lato, di garantireadeguata conoscenza in merito ai requisiti ed allemodalità di investimento del fondo gestito e, dall’al-tro, di contribuire a creare un mercato dell’ediliziaprivata sociale più evoluto di quello attuale.

Oltre alla pubblicazione dei Vademecum informa-tivi, la società ha realizzato seminari informativi intutte le Regioni, in collaborazione e con il patrociniodell’Anci. Il programma delle iniziative e le relazio-ni dei relatori sono reperibili sul sito www.cdpisgr.it.

3.5. Primi investimenti e iniziative in corsoL’attività d’investimento del patrimonio del Fia è

stata avviata da Cdpi Sgr nel secondo semestre 2010,in seguito all’aggiudicazione provvisoria del Bandodel Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ed alcompletamento della seconda chiusura parziale dellesottoscrizioni.

In questi mesi di attività sono state assunte deliberepreliminari su sette fondi immobiliari locali istituiti dacinque diverse società di gestione del risparmio. Avalere su due dei predetti fondi («Parma Social Hou-se» e «Abitare Sostenibile 1») sono state assuntedelibere di sottoscrizione relative a dodici progettiimmobiliari: sette a Parma, tre a Milano, uno a Cremae uno a Brescia.

Complessivamente, i sette fondi prevedono uninvestimento di oltre 800 milioni di euro e unapartecipazione massima del Fia di circa 300 milionidi euro.

Di seguito si riportano alcune informazioni sulledelibere di Cdpi Sgr, incentrate più sulle caratteristi-che dei fondi immobiliari, che sui progetti immobi-liari. Ciò in quanto le Sgr stanno effettuando leattività di scouting sul territorio e quindi, salvo cheper i fondi Parma Social House e Abitare Sostenibile1, che hanno già definito in tutto o in parte ilperimetro di investimento dei rispettivi patrimoni ein cui il Fia ha deliberato la sottoscrizione di quote,le iniziative devono essere ancora in buona parteindividuate. Inoltre, si ritiene utile dare conto delleprincipali caratteristiche dei fondi target che sono

risultati coerenti con le finalità e i criteri di investi-mento del Fia.

3.5.1. Fondo Polaris Parma Social HouseCdpi Sgr, il 29 settembre 2010, ha deliberato il

primo investimento del Fia con la sottoscrizione diquote del fondo comune di investimento immobiliaredi tipo chiuso, riservato ad investitori qualificati, deno-minato Polaris Parma Social House, per un importomassimo di 25 milioni di Euro (pari al 40% delpatrimonio del fondo).

Il progetto, che attiva anche la leva finanziaria,prevede la realizzazione di 852 alloggi sociali, sia invendita che in locazione, su sette aree di Parma, dadestinare alle categorie individuate dal Dl 112/2008(giovani coppie, immigrati con permesso di soggior-no, anziani, famiglie monoreddito, ecc.), per uninvestimento complessivo di circa 137 milioni dieuro.

L’iniziativa trae origine da scelte di politica urbani-stica generale operate dal Comune, con l’approvazio-ne, nel 2001 del Piano Operativo Comunale; il Pianoprescrive l’obbligo, negli ambiti di trasformazioneurbana («schede norma»), di destinare il 30% dellecapacità edificatorie complessive all’edilizia sociale edi cedere, ad un prezzo molto contenuto, almeno metàdelle stesse al Comune, unitamente ai rispettivi lotti diconcentrazione edificatoria. Dopo meno di 10 annidall’entrata in vigore dello strumento urbanistico, ilComune ha costituito una «riserva di aree» per l’edili-zia sociale per far fronte ai fabbisogni abitativi locali,sia con riferimento alla fascia di popolazione conmaggiore disagio, che si rivolge all’edilizia residenzia-le pubblica, che a quella che si può rivolgere all’edili-zia privata sociale.

Il Comune, nel 2008, ha emanato un bando pubbli-co finalizzato all’assegnazione di un primo stralciodi tali aree per la realizzazione di un programma diedilizia privata sociale e, nell’ambito di una procedu-ra di concertazione pubblico privata, alla negoziazio-ne dei contenuti di dettaglio del progetto. Ha cosìselezionato l’associazione temporanea di imprese,formata da imprese di costruzione e cooperative diabitazione, che ha agito in qualità di promotoredell’iniziativa.

Il bando comunale fissava gli obiettivi da raggiunge-re con il programma, in termini di riqualificazioneurbana ed architettonica del contesto urbano di riferi-mento, di sviluppo sociale sostenibile degli interventi,di gestione degli immobili e dell’utenza, di qualitàprestazionali degli edifici, di efficienza degli strumentifinanziari che espressamente dovevano prevedere ilconcorso di operatori pubblici e privati, allo scopo direalizzare un prodotto abitativo destinato ad un’utenza«debole» ed orientato verso una pluralità di offerta(dall’affitto a canone sostenibile a quello concordato,dall’affitto con riscatto fino alla vendita a prezzi con-


venzionati).Sulla scorta di tali obiettivi stabiliti ex ante, si è

svolta la negoziazione tra l’amministrazione comunalee gli operatori, i cui esiti sono stati formalizzati, agennaio 2010, nella convenzione urbanistica attuativache disciplina i contenuti del programma, gli obblighidei soggetti promotori privati e le agevolazioni pubbli-che finalizzate a garantire la fattibilità economica efinanziaria dell’intervento. L’iniziativa è focalizzatasulla realizzazione di alloggi sociali in locazione acanoni sostenibili, in locazione con patto di futuravendita ed in vendita a prezzi convenzionati, peraltroda cedere agli inquilini a valori più bassi di quellipraticati a Parma per le rispettive categorie di offerta.

Come previsto dalla convenzione, una volta definitii contenuti del programma, i promotori hanno avviatola costituzione di un fondo comune di investimentoimmobiliare e, previa approvazione da parte del Comu-ne, hanno selezionato la società Polaris InvestmentItalia Sgr quale soggetto gestore per l’istituzione e losviluppo del fondo.

L’iter di Parma Social House qui descritto rappre-senta una possibile modalità di sviluppo dell’ediliziaprivata sociale, in cui il governo dell’urbanistica e lapolitica dei suoli approntata dal Comune (e dallaRegione) rivestono un ruolo essenziale, consentendoall’amministrazione comunale di reperire, a prezzimolto contenuti, aree e diritti edificatori e di assicurarecosì la fattibilità del programma.

Lo studio di fattibilità, allegato all’offerta dei promo-tori al bando comunale, puntualizzava i vari elementidel progetto: descrizione del programma, proceduraattuativa, gestione immobiliare e sociale, fattibilitàeconomica e finanziaria, processo e requisiti per lacostituzione di un fondo immobiliare, cronoprogram-ma, ruolo dei soggetti promotori, schemi contrattuali econvenzionali. Lo studio di fattibilità è stato moltoutile per il buon esito dell’iniziativa, sia nella fase diconcertazione e negoziazione dei contenuti del pro-gramma con l’amministrazione comunale che nellafase di ricerca degli investitori.

Un’ulteriore caratteristica del fondo Parma SocialHouse, adottata in numerose altre iniziative all’atten-zione di Cdpi Sgr, riguarda la suddivisione del patrimo-nio in classi di quote diversificate (A, B e C), cuicorrispondono diritti amministrativi e patrimoniali di-versi, in relazione alle aspettative eterogenee di rendi-mento ed ai diversi interessi degli investitori del Fon-do. Più in particolare, il Regolamento del fondo ParmaSocial House ha previsto:

- quote A; da collocarsi presso i promotori ed altriinvestitori privati, con rendimento obiettivo più eleva-to rispetto alle quote B, successivamente descritte, afronte di un maggior grado di rischio in termini didistribuzione dei risultati del Fondo;

- quote B; da collocarsi presso investitori istituziona-

li che coniughino finalità sociali e aspettative di ade-guata remunerazione del capitale investito (Fondo In-vestimenti per l’Abitare e Fondazione Cariparma),dove l’adeguatezza va valutata anche rispetto al ri-schio e quindi, nel caso di specie, porta ad un ricono-scimento di priorità nella distribuzione dei risultati delFondo;

- quote C; sottoscritte dal Comune, attraverso unasocietà controllata, con un rendimento obiettivo moltocontenuto, in relazione agli elevati benefici pubblici dinatura sociale ottenuti con la realizzazione del proget-to.

Un elemento di qualità del progetto Parma SocialHouse, particolarmente apprezzato da parte degli inve-stitori, riguarda la proposta di gestione immobiliare esociale delle iniziative. Nella compagine dei promoto-ri sono presenti quattro cooperative di gestione chehanno assunto l’impegno di costituire un soggettogiuridico autonomo responsabile nei confronti del fon-do locale della gestione immobiliare (tecnica ed ammi-nistrativa) e sociale (selezione ed accompagnamentodell’utenza, assegnazione degli alloggi, integrazionesociale della comunità insediata, ecc.).

Tali cooperative vantano una consolidata esperienzagestionale ed hanno elaborato una proposta di gestioneconvincente in tutte le fasi del progetto, dalla selezio-ne degli inquilini alla dismissione degli alloggi, preve-dendo meccanismi di controllo e di mitigazione deirischi adeguati ed idonee garanzie, a salvaguardia delraggiungimento degli obiettivi di gestione assunti nelbusiness plan di Parma Social House.

Nella tavola 3 sono riepilogate le principali caratteri-stiche del Fondo.

Tavola 3Denominazione Polaris Parma Social HouseSocietà di gestionedel risparmio Polaris Investment Italia Sgr Spa

Tipologia Fondo comune di investimenti di tipo chiusoriservato a investitori istituzionali

Scopo

Gestione e valorizzazione del patrimonio delfondo, al fine di contribuire ad incrementarela dotazione di alloggi sociali di cui al Dm 22aprile 2008

Durata29 anni, con proroga del termine non supe-riore a 2 anni per il completamento dellosmobilizzo degli investimenti

Tipologiadelle quote

Quote A (ordinarie): rendimento superiore aquote BQuote B (privilegiate): rendimento obiettivodel 3% annuo oltre l’inflazione. Tali quote sidistinguono in B1 (sottoscritte dal Fia) e B2(sottoscritte da altri investitori istituzionali)Quote C (sottoscritte da sottoscrittori di natu-ra pubblica)I proventi di gestione vengono distribuiti subase semestrale con le seguenti priorità:quote B, quote C, quote A

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3.5.2. Fondo Abitare Sociale 1 (Fas1)Nel dicembre 2010, Cdpi Sgr ha deliberato una

prima sottoscrizione di quote del Fas1 per un importodi 30 milioni di euro e ha assunto una delibera prelimi-nare non vincolante di sottoscrizione di quote per unplafond massimo di 58 milioni di Euro (ulteriori rispet-to ai citati 30) da utilizzare entro i 3 anni successivi.Tale plafond potrà essere impiegato per investire neiprogetti immobiliari che il Fondo si propone di realiz-zare a seguito dell’esito positivo delle istruttorie tecni-che su tali progetti e della procedura d’investimento diCdpi Sgr.

Fas1, la cui attività d’investimento rientra tra gliinvestimenti tipici del Fia e che è stato più diffusa-mente illustrato nel primo Vademecum, è un fondoimmobiliare etico promosso e gestito da PolarisInvestment Sgr, costituito nel 2006, con il program-ma di realizzare circa 580 alloggi e 200 posti lettonelle città di Milano e di Crema. La realizzazionedegli edifici è iniziata il 10 febbraio 2010 con ilprogetto di Crema, il cui completamento è previstoper aprile 2011. Con riferimento alle aree di Milanola fase di convenzionamento delle stesse è previstaentro il primo semestre del 2011 e il completamentodelle opere entro il 2013. Il progetto di gestione delfondo Fas1 è impostato su modelli organizzativiavviati in forma sperimentale, promossi dal Comu-ne di Milano, dalla Fondazione Housing Sociale, daPolaris Investment Sgr, e da cooperative locali. Talimodelli prevedono la gestione congiunta degli aspet-ti immobiliari e sociali da parte di soggetti indipen-denti privati, ma con missione e finalità di interessepubblico.

Il patrimonio attuale di Fas1 è di 85 milioni dieuro sottoscritto da primari investitori istituzionali.A seguito dell’ingresso del Fia, il patrimonio aumen-terà a 115 milioni di euro, con l’obiettivo di raggiun-gere successivamente un valore complessivo di 220milioni. Il fondo Fas1 ha una durata di 20 anni adecorrere dall’anno di avvio dell’operatività dellostesso (2006) e un rendimento obiettivo pari al 3%oltre l’inflazione.

Nella tavola 4 sono riepilogate le principali caratteri-stiche del fondo Fas1.

3.5.3. Fondo Real Quercia Housing SocialeNel dicembre 2010 Cdpi Sgr ha deliberato un impe-

gno preliminare non vincolante di sottoscrizione nelFondo Real Quercia, promosso e gestito da EstCapitalSgr. Tale fondo, la cui attività d’investimento rientra tragli investimenti tipici del Fia, è un fondo immobiliarechiuso riservato a investitori qualificati; è ancora in fasedi istituzione, e si pone l’obiettivo di incrementare ladotazione di alloggi sociali a favore di nuclei familiariche si trovano in situazioni di disagio abitativo.

Man mano che verranno identificate da EstCapital Sgrle iniziative immobiliari, Cdpi Sgr ne verificherà la soste-nibilità economica e finanziaria e, in caso di buon esitodella due diligence e della procedura di investimento,potrà sottoscrivere le quote del Fondo per conto del Fia.

La dimensione obiettivo del Fondo Real Quercia èdi Euro 75 milioni e la durata di 25 anni. L’impegnopreliminare di sottoscrizione del Fia riguarda la poten-ziale sottoscrizione di quote, sino ad un massimo di 30milioni di euro, nel rispetto del limite del 40%, subor-dinatamente, come detto, allo svolgimento di due dili-gence tecnico-legale sui progetti di investimento pro-posti, e con periodo di validità di detto plafond sino al30 marzo 2012. I progetti immobiliari in corso dianalisi da parte di EstCapital Sgr sono localizzati inComuni dell’Italia centrale e settentrionale.

Dimensione obietti-vo dell’investimen-to

€ 137,5 mln

Indebitamento pre-visto

Il business plan prevede un indebitamentomassimo del 50% dell’attivo del fondo

Localizzazione de-gli investimenti 7 aree del Comune di Parma

Mix funzionale

852 alloggi sociali così ripartiti: 50% venditaimmediata, 20% locazione con patto di futu-ra vendita all’ottavo anno, 30% in locazioneper 25 anni

Tavola 4Denominazione Abitare Sociale 1Società di gestionedel risparmio Polaris Investment Italia Sgr Spa


Scopo

Gestione e valorizzazione del patrimonio delfondo, al fine di contribuire ad incrementarela dotazione di alloggi sociali di cui al Dm 22aprile 2008

Durata20 anni, a partire dal 2006, con proroga deltermine non superiore a 3 anni per il comple-tamento dello smobilizzo degli investimenti


Quote A (attuali sottoscrittori)Quote B (sottoscritte dal Fia): rendimentoobiettivo del 3% annuo oltre l’inflazione.Quote C (sottoscritte da eventuali sottoscrit-tori di natura pubblica)


Investimento iniziale di € 115 mln con possi-bilità di estensione del patrimonio fino a €

220 mln

Indebitamentoprevisto

Nessuno (il Regolamento ammette comun-que un indebitamento fino al 60% del valoredegli immobili e dei diritti immobiliari)

Localizzazione de-gli investimenti

Interventi distribuiti su tre aree di Milano,un’area a Crema e ulteriori iniziative indivi-duate e da individuare in città della Lombar-dia che comprendono anche l’acquisto dialloggi liberi già realizzati

Mix funzionale Alloggi sociali in locazione e residenze tem-poranee



3.5.4. Fondo Piemonte Case (ex Fondo Marte)Nel gennaio 2011, Cdpi Sgr, ha deliberato un impe-

gno preliminare non vincolante di sottoscrizione nelFondo Piemonte Case, promosso e gestito da ReamSgr. Tale fondo, la cui attività d’investimento rientratra gli investimenti tipici del Fia, è un fondo immobi-liare chiuso riservato a investitori qualificati.

Il Fondo sarà specializzato nella realizzazione epromozione di iniziative etiche e di edilizia socialelocalizzate prevalentemente nell’ambito delle RegioniPiemonte e Valle d’Aosta. Il Fondo Piemonte Casesarà dedicato prevalentemente ad investimenti in ope-razioni di edilizia sociale, dell’ammontare medio di15-20 milioni di euro, con l’obiettivo di incrementaresul territorio la disponibilità di alloggi sociali, per lalocazione a canoni e la vendita a prezzi calmierati. Èprevista la possibilità di investire una quota residualedel patrimonio del Fondo in funzioni private, compati-bili con l’investimento tipico.

Man mano che verranno identificate e proposte da

Ream Sgr le iniziative immobiliari, Cdpi Sgr ne verifi-cherà la sostenibilità economica e finanziaria e, incaso di buon esito della due diligence e della procedu-ra di investimento, potrà sottoscrivere le quote delFondo per conto del Fia.

La dimensione obiettivo del fondo è di circa 100milioni di euro e la durata di 25 anni. L’impegno prelimi-nare di sottoscrizione del Fia riguarda la potenzialesottoscrizione di quote, sino ad un massimo di 40 milionidi euro, nel rispetto del limite del 40%, subordinatamen-te come detto allo svolgimento di due diligence tecnico-legale sui progetti di investimento proposti, e con perio-do di validità di detto plafond sino al 1˚ agosto 2012.


3.5.5. Fondo Veneto CasaNel gennaio 2011, Cdpi Sgr, ha deliberato un

impegno preliminare non vincolante di sottoscrizio-

Tavola 5Denominazione Real Quercia Housing Sociale

Società di gestionedel risparmio EstCapital Sgr

TipologiaFondo comune di investimenti di tipo chiusoriservato a investitori istituzionali, tra i qualienti pubblici

Scopo

Sviluppo di interventi etici, volti ad incremen-tare la dotazione di alloggi sociali a canonecalmierato, come definiti dal Dm 22 aprile2008, utilizzabili da nuclei familiari in disa-gio socio-economico, ovvero di altri immobilida sviluppare come servizi sociali, quali resi-denze temporanee, studentati, ecc.

Durata

25 anni, a decorrere dalla data di chiusura dellasottoscrizione iniziale delle quote, con prorogadel termine non superiore a 3 anni per il com-pletamento dello smobilizzo degli investimenti


Quote A (ordinarie)Quote B (privilegiate, sottoscritte dal Fia):rendimento obiettivo del 3% annuo oltrel’inflazione.Quote C (speciali, sottoscritte da eventualisottoscrittori di natura pubblica)


€ 75 mln


Il Regolamento del Fondo prevede una levafino al 60% del valore degli immobili e deidiritti immobiliari; caso per caso, nell’ambitodei rispettivi business plan, verrà definita laleva ottimale

Localizzazione de-gli investimenti Nord e Centro Italia

Denominazione Piemonte Case (ex Fondo Marte)

Società di gestionedel risparmio Ream Sgr


Scopo

Investire il patrimonio sottoscritto in iniziati-ve dirette a incrementare la dotazione dialloggi sociali, come definiti dal Dm 22 apri-le 2008, in conformità al Piano nazionale diedilizia abitativa di cui all’art. 11 del Dl112/2008, convertito, con modificazioni, dal-la legge 133/2008, e la successiva valorizza-zione degli investimenti effettuati attraversola gestione professionale del patrimonio

Durata25 anni, con proroga del termine di 4 anni, alnetto del periodo di grazia per il completamen-to dello smobilizzo degli investimenti


Quote di classe A e B emesse a fronte diconferimenti in denaro, quote di classe Cemesse a fronte di conferimenti in natura.Per le quote di classe A e B è previsto unprivilegio di distribuzione dei proventi digestione.Le quote di classe B sono emesse e richiama-te nel limite del 40% del patrimonio delFondo.Il rendimento obiettivo delle quote è del 3%oltre l’inflazione.


€ 100 mln


Il Regolamento prevede una leva fino al60% del valore degli immobili e dei dirittiimmobiliari; caso per caso, nell’ambito deirispettivi business plan, verrà definita la levaottimale


Prevalentemente nelle regioni Piemonte eValle d’Aosta

Tavola 6

18 n˚ 212011



ne nel Fondo Veneto Casa, promosso e gestito daBeni Stabili Gestioni Sgr. Tale fondo, la cui attivitàd’investimento rientra tra gli investimenti tipici delFia, è un fondo immobiliare chiuso riservato ainvestitori qualificati. Veneto Casa è un fondo ditipo etico per l’housing sociale che è stato promos-so su iniziativa della Regione Veneto, della Fonda-zione Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo edella Fondazione Venezia con l’obiettivo di contra-stare le crescenti difficoltà a soddisfare i fabbisogniabitativi sul mercato di immigrati, giovani coppie,famiglie monoreddito, studenti e altri soggetti incerca di soluzioni abitative temporanee nella Regio-ne.

Il patrimonio attualmente sottoscritto è pari a €17,5milioni. I sottoscrittori hanno dichiarato la disponibili-tà a raddoppiare la propria partecipazione nel Fondo.

Beni Stabili Gestioni Sgr è stata selezionata daipromotori tramite un processo competitivo e, nellagestione del fondo, è tenuta a seguire le seguenti lineeguida di asset allocation.

- Localizzazione: preferenza per zone ben collegateda trasporto pubblico, buona viabilità e facilità diaccesso e presenza di servizi per la famiglia e localiz-zate nelle aree urbane di Verona, Venezia/Mestre,Padova, Treviso, Vicenza, Belluno, Rovigo e altricomuni con almeno 30.000 abitanti.

- Dimensione: per singolo intervento 30/40 alloggi;nei comuni capoluogo di provincia sono ritenuti diinteresse anche progetti più ampi (70/80 alloggi).

- Tipologia: da preferire iniziative già realizzate o incorso di realizzazione, in particolare fabbricati cielo-terra, con previsione di spazi destinati a servizi socialied interventi con diversi tagli di alloggi per soddisfaredifferenti tipologie di utenza.

- Tecnologia costruttiva: privilegiati interventi contecnologie in grado di garantire ridotti tempi di esecu-zione, costi di gestione moderati, elevate prestazionienergetiche, costi di realizzazione contenuti.

Nelle attività di gestione del Fondo, la Sgr èaffiancata da Abitare Veneto, un advisor tecnicoche riunisce le competenze dei seguenti operatoridel settore abitativo sociale che operano a livellolocale:

- Sinloc, advisor e investitore in iniziative legate alterritorio e rivolte alle comunità locali;

- Arav, Associazione Regionale delle Ater del Vene-to;

- Fondazione la Casa, onlus attiva nella promozio-ne di iniziative e progetti per risolvere l’emergenzaabitativa nella Regione Veneto; la Fondazione è statacostituita nel 2001 e vede tra i suoi promotori esostenitori soggetti pubblici legati al territorio locale(es. Camera di Commercio di Padova, Province diPadova, Venezia e Rovigo, associazioni religiose,fondazioni di origine bancaria), oltre a soggetti e

imprese private.Abitare Veneto svolge per la Sgr del Fondo le

seguenti attività:- raccolta delle iniziative, consistente in attività di

scouting e di primo contatto con i promotori di proget-ti di potenziale interesse per la Sgr;

- valutazione iniziale attraverso la predisposizionedi un documento sintetico, secondo criteri di presele-zione individuati e condivisi con la Sgr, anche sullabase delle politiche di investimento del Fondo;

- valutazione preliminare della sostenibilità econo-mico-sociale dei progetti ritenuti ammissibili e predi-sposizione di un documento di dettaglio comprenden-te: (i) analisi del contesto urbanistico e sociale (es.quantificazione disagio abitativo); (ii) ipotesi di svilup-po (es. governance del progetto e progetto di gestio-ne); (iii) valutazione della sostenibilità economica efinanziaria.

Il Fondo è stato istituito da Beni Stabili Gestioni Sgril 30 luglio 2008 ed il relativo Regolamento è statoapprovato da Banca d’Italia il 11 dicembre 2008.

Man mano che verranno identificate e proposte leiniziative immobiliari, Cdpi Sgr ne verificherà la soste-nibilità economica e finanziaria e, in caso di buonesito della due diligence e della procedura di investi-mento, potrà sottoscrivere le quote del Fondo perconto del Fia.

La dimensione obiettivo del fondo Abitare Veneto èdi circa 75 milioni di euro e la durata di 26 anni.L’impegno preliminare del Fia riguarda la potenzialesottoscrizione di quote, sino ad un massimo di 30milioni di euro, nel rispetto del limite del 40%, subor-dinatamente come detto allo svolgimento di due dili-gence tecnico-legale sui progetti di investimento pro-posti, e con periodo di validità di detto plafond sino al1 agosto 2012.


Denominazione Veneto Casa

Società di gestionedel risparmio Beni Stabili Gestioni Sgr Spa


Scopo

Investire il patrimonio sottoscritto in iniziati-ve dirette ad incrementare la dotazione dialloggi sociali, come definiti dal Dm 22 apri-le 2008, in conformità al Piano nazionale diedilizia abitativa di cui all’art. 11 del Dl112/2008, convertito, con modificazioni, dal-la legge 133/2008, e la successiva valorizza-zione degli investimenti effettuati attraversola gestione professionale del patrimonio

Durata26 anni, a decorrere dal 2009, con proroga nonsuperiore a 3 anni per il completamento dellosmobilizzo degli investimenti

Tavola 7


3.5.6. Fondo Abitare Sostenibile PiemonteNel marzo 2011, Cdpi Sgr, ha deliberato un impe-

gno preliminare non vincolante di sottoscrizione nelFondo Abitare Sostenibile Piemonte, promosso daPolaris Sgr. Tale fondo, la cui attività d’investimen-to rientra tra gli investimenti tipici del Fia, è unfondo immobiliare chiuso riservato a investitori qua-lificati.

Il Fondo sarà specializzato nella realizzazione epromozione di iniziative etiche e di edilizia socialelocalizzate nell’ambito della Regione Piemonte.

Il Fondo Abitare Sostenibile Piemonte è promossodall’Associazione delle Fondazioni delle Casse di Ri-sparmio Piemontesi (Fondazione Cr Torino, Cr Ales-sandria, Cr Asti, Cr Biella, Cr Cuneo, Cr Fossano, CrSaluzzo, Cr Vercelli), dalla Compagnia San Paolo edalla Regione Piemonte.

La compagine dei quotisti sarà composta dai sogget-ti promotori (che, per quanto riguarda le fondazionibancarie, hanno manifestato una disponibilità prelimi-nare di sottoscrizione per circa 45 milioni di euromentre, per quanto riguarda la Regione, l’ammontaredella partecipazione è da definire) e potranno esserecoinvolti Comuni ed enti locali, principalmente me-diante l’apporto di aree da sviluppare o mediante lasottoscrizione di quote per cassa, e altri investitoriistituzionali.

Il Fondo intende incrementare la dotazione di al-loggi sociali principalmente tramite l’offerta di edili-zia residenziale a canone di locazione moderato. Iltarget di riferimento è dato da soggetti con limitatacapacità reddituale, ma sufficiente a sostenere uncanone moderato (famiglie, giovani coppie, anziani,studenti universitari, immigrati, ecc.), che non hannoi requisiti di accesso all’offerta di edilizia residenzia-le pubblica.

Polaris Sgr è stata individuata dal Comitato deipromotori a seguito di una procedura competitiva ed èassistita, in qualità di advisor tecnici e sociali, daFondazione Housing Sociale e da SisTer.

Man mano che verranno identificate e proposte

dalla Sgr le iniziative immobiliari, Cdpi Sgr ne verifi-cherà la sostenibilità economica e finanziaria e, incaso di buon esito della due diligence e della procedu-ra di investimento, potrà sottoscrivere le quote delFondo per conto del Fia.

La dimensione obiettivo del Fondo è di circa 100milioni di euro e la durata di 25 anni. L’impegnopreliminare di sottoscrizione del Fia riguarda la poten-ziale sottoscrizione di quote, sino ad un massimo di 40milioni di euro, nel rispetto del limite del 40%, subor-dinatamente come detto allo svolgimento di due dili-gence tecnico-legale sui progetti di investimento pro-posti, e con periodo di validità di detto plafond sino al14 settembre 2012.


Tavola 8

Denominazione Abitare Sostenibile Piemonte

Società di gestionedel risparmio Polaris Investment Sgr


Scopo

Sviluppo di interventi etici volti ad incre-mentare la dotazione di alloggi sociali acanone calmierato, come definiti nel Dm 22aprile 2008, utilizzabili da soggetti apparte-nenti a fasce sociali in disagio socio-econo-mico

Durata25 anni, con proroga del termine di 3 anni peril completamento dello smobilizzo degli investi-menti


Sono previste tre classi di quote:- Quote A: emesse a fronte di sottoscrizioniin denaro e natura con distribuzioni di pro-venti in via ordinaria (“Ordinarie”)- Quote B (Fia): emesse esclusivamente afronte di sottoscrizioni in denaro nel limitedel 40% del patrimonio del Fondo con distri-buzioni di proventi in via privilegiata(“Privilegiate”)- Quote C: emesse a fronte di sottoscrizioniin denaro e natura con distribuzioni di pro-venti in via residuale (“Speciali”)Il rendimento obiettivo delle quote B è del3% oltre l’inflazione


€ 100 mln



Localizzazione de-gli investimenti Regione Piemonte


Unica classe di quote, distinte nelle sottoclas-si A1 e A2 (emesse e richiamate nel limitedel 40% del patrimonio del fondo).Il rendimento obiettivo delle quote è del 3%oltre l’inflazione


€ 75 mln



Localizzazione de-gli investimenti Regione Veneto

20 n˚ 212011



3.5.7. Fondo Housing Sociale Italia CentraleNel marzo 2011, Cdpi Sgr, ha deliberato un impe-

gno preliminare non vincolante di sottoscrizione nelFondo Hs Italia Centrale, promosso da Investire Immo-biliare Sgr. Tale fondo, la cui attività d’investimentorientra tra gli investimenti tipici del Fia, è un fondoimmobiliare chiuso riservato a investitori qualificati.

Il Fondo sarà specializzato nella realizzazione e pro-mozione di iniziative etiche e di edilizia sociale localiz-zate nelle regioni del Centro Italia, nelle aree territorialiin cui operano le Fondazioni promotrici del progetto.

Il Fondo Abitare Sostenibile Piemonte è promossodalla Fondazione Cassa di Risparmio di Ascoli Pice-no, dalla Fondazione Pescarabruzzo, dalla FondazioneCassa di Risparmio della Provincia di Teramo e dallaFondazione Varrone (Rieti).

Il Fondo persegue politiche di investimento caratterizza-te dalla selezione degli investimenti sulla base di principietici, volti all’aumento di alloggi sociali dotati di elevatirequisiti di prestazione energetica, di sicurezza e sostenibi-lità ambientale, previste dal Dpcm 16 luglio 2009.

Investire immobiliare Sgr è assistita dalla FondazioneHousing Sociale, per l’attività di studio del progetto socia-le nonché di supporto all’individuazione delle iniziativeimmobiliari, e da Sinloc, per la predisposizione di ricerchee studi sulle condizioni della domanda abitativa locale.

Man mano che verranno identificate e propostedalla Sgr le iniziative immobiliari, Cdpi Sgr ne verifi-cherà la sostenibilità economica e finanziaria e, incaso di buon esito della due diligence e della procedu-ra di investimento, potrà sottoscrivere le quote delFondo per conto del Fia.

La dimensione obiettivo del Fondo è di circa 100milioni di euro e la durata di 25 anni. L’impegno prelimi-nare di sottoscrizione del Fia riguarda la potenzialesottoscrizione di quote, sino ad un massimo di 40 milionidi euro, nel rispetto del limite del 40%, subordinatamen-te come detto allo svolgimento di due diligence tecnico-legale sui progetti di investimento proposti, e con perio-do di validità di detto plafond sino al 14 settembre 2012.


3.5.8. Iniziative in corsoSono attualmente all’attenzione di Cdpi Sgr 9 mani-

festazioni di interesse ad avviare l’istruttoria per lavalutazione di altrettante potenziali opportunità di inve-stimento del Fondo Investimenti per l’Abitare, per unvolume complessivo di investimento dei fondi localistimato in circa 1 miliardo di euro. La società haevidenza, inoltre, di ulteriori 65 progetti in fase diimpostazione.

Tali potenziali opportunità di investimento riguar-dano, al momento, prevalentemente le regioni delCentro-Nord e in particolare il Piemonte, la Lombar-dia, il Veneto, l’Emilia Romagna, la Toscana, ilLazio e le Marche, fanno - per la maggior parte -ricorso allo strumento del fondo immobiliare e sonopromosse da primarie società di gestione del rispar-mio attive nel mercato immobiliare italiano.

Dal punto di vista operativo le iniziative analizzatesono riconducibili a due modelli complementari. Esem-plificati nelle tavole 10 e 11. In entrambi i grafici èevidenziata la fase in cui è opportuno coinvolgereCdpi Sgr, ai fini di un’eventuale partecipazione delFondo Investimenti per l’Abitare nell’operazione.

Un primo gruppo di iniziative (tavola 10) è assimilabi-le a Parma Social House in quanto costituite da uno opiù progetti immobiliari sviluppati da operatori (qualideveloper, costruttori, cooperative) che, in una faseavanzata di sviluppo, allo scopo di reperire i finanzia-menti necessari alla realizzazione degli stessi, ricorronoad una Sgr per l’istituzione di un fondo immobiliare el’individuazione degli investitori, tra i quali il FondoInvestimenti per l’Abitare. Sebbene l’operazione si rife-risca ad un’iniziativa in cui la costituzione di un fondocoincide con l’avvio di un solo progetto (eventualmentearticolato in più aree di intervento), risulta evidente lacomplessità delle fasi progettuali e l’ampio numerodegli attori locali coinvolti, principalmente riconducibilia: comuni, regioni e altri enti locali; fondazioni diorigine bancaria ed altri investitori istituzionali; operato-

Denominazione Hs Italia CentraleSocietà di gestionedel risparmio Investire Immobiliare Sgr

TipologiaFondo comune di investimenti di tipo chiusoriservato a investitori istituzionali, tra i qualienti pubblici

Scopo

Sviluppo di interventi etici, volti ad incremen-tare la dotazione di alloggi sociali a canonecalmierato, come definiti nel Dm 22 aprile2008, utilizzabili da nuclei familiari in disa-gio socio-economico, ovvero di altri immobilida sviluppare come servizi sociali quali resi-denze temporanee, studentati

Durata27 anni da avvio operatività oltre 3 anni diproroga per smobilizzo degli investimenti (perio-do di grazia)


Sono previste tre classi di quote, A, B e C.Il rendimento obiettivo delle quote B, dedica-te al Fia ed emesse esclusivamente a frontedi sottoscrizioni in denaro nel limite del 40%del patrimonio del Fondo, è del 3% oltrel’inflazione


€ 100 mln


Il Regolamento prevede una leva fino al 60%del valore degli immobili e dei diritti immobilia-ri; caso per caso, nell’ambito dei rispettivi busi-ness plan, verrà definita la leva ottimale


Nelle aree territoriali in cui operano le Fonda-zioni promotrici del progetto

Tavola 9


ri immobiliari e di gestione (costruttori, cooperative,gruppi immobiliari, aziende pubbliche per la casa). Que-sti soggetti sono tutti indispensabili per la riuscita delleoperazioni, in quanto partecipano alla:

- ideazione, promozione, strutturazione e montaggioe delle iniziative;

- negoziazione dei partenariati pubblico/privati;- selezione delle Sgr locali e coinvestimento nei

relativi fondi;- diffusione del know-how di settore.La fase di sviluppo delle iniziative può richiedere

anche molti mesi durante i quali assume rilievo il ruolodegli eventuali advisor tecnici che possano contribuire afare sì che gli interessi dei vari interlocutori trovino unpunto di incontro progettuale e di governance condiviso.

Una seconda tipologia di iniziative (tavola 11) invecevede attivi, fin dalle prime fasi di implementazione, inve-stitori istituzionali, soprattutto Fondazioni di origine ban-caria, quasi sempre affiancate da enti locali (Regioni),che, in applicazione delle proprie finalità etiche, stanzianouno stock di risorse e delegano ad una Sgr la istituzione diun fondo di edilizia privata sociale chiamato ad operare in

un ambito territoriale circoscritto, di solito regionale.Una volta istituito il fondo locale e completate le

sottoscrizioni di quote, le Sgr, eventualmente con ilsupporto di advisor tecnici, promuovono iniziative dimarketing territoriale per individuare, sul territorio diriferimento, le opportunità di investimento.

È questo il caso del Fondo Abitare Veneto, del fondo(interregionale) Sh Italia centrale, del Fondo AbitareSostenibile Piemonte e del costituendo fondo dell’Emi-lia Romagna, promossi dalle Fondazioni operanti neirispettivi ambiti territoriali e, in alcuni casi, dalle Regio-ni. In tali Regioni la presenza di fondi locali operanti sulterritorio consente di accedere alle risorse del SistemaIntegrato dei Fondi anche a iniziative di dimensionicontenute che non sono in grado, se sviluppate singolar-mente, di raggiungere la massa critica necessaria per lacostituzione di un autonomo fondo immobiliare. Inentrambi i modelli assumono particolare rilievo lemodalità di selezione delle Sgr in presenza di agevola-zioni o sussidi pubblici e la verifica delle effettivecapacità finanziarie dei sottoscrittori da parte della Sgrdel Fondo locale.

Tavola 10

22 n˚ 212011



Il quadro sinteticamente delineato e l’attività diquesta prima fase di operatività del Sistema Integratodi Fondi hanno confermato che la crescita di un merca-to dell’edilizia privata sociale in Italia richiede innanzi-tutto capacità di sviluppo delle iniziative locali. Se ilFia operasse in un mercato già consolidato, comepresente in altri Paesi europei, Cdpi Sgr potrebbefocalizzare la propria attività sulla valutazione delleopportunità di investimento che di volta in volta glioperatori gli sottopongono quando le stesse abbianoraggiunto un livello di sviluppo e di maturazioneavanzato. Invece, il percorso che porta dalla nascita diun interesse locale ad un intervento di edilizia privatasociale, fino all’effettivo investimento del Fia nell’ope-razione, è complesso e necessita di assistenza da partedi soggetti professionali, dotati di adeguata esperienza.In questo quadro, è pertanto opportuno che Cdpi Sgr,nei limiti della propria missione, collabori e favoriscal’attivazione di un numero di iniziative coerente con lepossibilità, i tempi e gli obiettivi di investimento delFia.

Dato questo contesto, la società ha ritenuto di dotar-

si di una funzione di Relazioni Territoriali che, oltre acurare le attività di divulgazione descritte al paragrafo3.4, è focalizzata sulla fase che precede l’istruttoriadelle opportunità di investimento e cura i rapporti coni potenziali promotori di progetti di edilizia privatasociale. Inoltre, con l’obiettivo di favorire la diffusio-ne fra gli operatori della conoscenza delle miglioriesperienze di progetti di social housing e di facilitarel’individuazione di nuove iniziative immobiliari con-formi alle finalità e ai criteri di investimento delfondo gestito, la società intrattiene relazioni continua-tive con le diverse istituzioni e organizzazioni deglioperatori pubblici, quali la conferenza delle Regioni,l’Anci e Federcasa, o privati, quali l’Acri, l’Ance,Ancab Legacoop, Federabitazione Confcooperative,ecc. Infine, ha attivato un rapporto di collaborazionecon la Fondazione Housing Sociale che a sua voltacollabora con il consorzio CasaQualità, Ispredil, eFinabita.

Tale accordo prevede la possibilità per Cdpi Sgr diavvalersi, per tutta la durata del periodo di investi-mento del Fia, della Fondazione quale suo consulen-

Tavola 11


te sul territorio affinché fornisca primo supporto aglioperatori o gestori locali nella fase di pre-strutturazio-ne di potenziali opportunità di investimento e dipresentazione della «richiesta di avvio istruttoria».La Fondazione, sulla base dell’accordo e con oneri acarico di Cdpi Sgr, potrà affiancare e supportareoperatori locali nell’elaborazione del concept degliinterventi, nella definizione dei percorsi attuativiurbanistici ed amministrativi, nella stima dell’investi-mento, nella predisposizione di un piano economicofinanziario preliminare, nell’individuazione e nel pri-mo coinvolgimento di possibili partner locali. Sitratta di elementi essenziali per l’elaborazione della«richiesta di avvio istruttoria» a Cdpi Sgr che, comemeglio rappresentato nel successivo paragrafo 4.7,deve contenere una presentazione dei progetti immo-biliari, un’analisi della sostenibilità economica e fi-nanziaria delle operazioni, l’indicazione dei potenzia-li investitori e finanziatori, l’illustrazione della strut-tura di investimento e del veicolo proposto. Le propo-ste di investimento presentate a Cdpi Sgr formerannol’oggetto dell’attività istruttoria, di valutazione e de-cisione, secondo la procedura investimenti descrittanel paragrafo 4.2. All’esito positivo dell’istruttoria diCdpi Sgr la collaborazione tra il promotore e Fonda-zione Housing Sociale potrà proseguire con spese acarico dello stesso o del fondo target.

4. Il Fondo Investimenti per l’Abitare - istruzioniper l’uso

4.1. Criteri di investimentoAl fine di facilitare i soggetti proponenti nell’impo-

stazione delle iniziative e nella predisposizione delladocumentazione, il presente paragrafo illustra i criteriseguiti da Cdpi Sgr per verificare la conformità delleproposte ricevute con le politiche d’investimento delFondo Investimenti per l’Abitare

I criteri di investimento di Cdpi Sgr, che già recepi-scono le prescrizioni del bando di gara del Mit e cheentreranno in vigore al momento dell’ingresso del Mitnel Fia, riguardano il fondo locale, l’operazione immo-biliare ed il promotore.

Criteri riguardanti scopo, rendimenti e governancedei fondi immobiliari locali

- Compatibilità della strategia d’investimento delfondo locale con gli obiettivi di investimento delFondo Investimenti per l’Abitare. La verifica è incen-trata sul regolamento del fondo locale ed in particolaresulle strategie, tipologie e finalità degli investimenti.

- Durata e modalità di dismissione a scadenza dellapartecipazione detenuta dal Fondo Investimenti perl’Abitare nel fondo target.

- Rendimenti minimi del fondo target attesi nell’or-dine del 3% oltre l’inflazione. Il business plan fornitodal soggetto proponente è verificato da Cdpi Sgr me-diante utilizzo di un proprio modello di business plan.

- Presenza di regole di governo del fondo locale talida consentire a Cdpi Sgr di monitorarne l’attivitàattraverso un’adeguata rappresentanza negli organi deifondi target.

- Coerenza delle modalità di diversificazione e miti-gazione dei rischi del fondo locale con le procedure dirisk management di Cdpi Sgr. Le verifiche sono incen-trate sulla mappatura dei rischi e sul sistema di gestio-ne degli stessi utilizzato dalla Sgr del fondo locale.Nella valutazione del rischio si terrà conto della diver-sificazione e pluralità delle tipologie d’intervento pre-viste dal progetto.

Nel paragrafo 4.6 sono meglio specificati i requisitidei regolamenti dei fondi target ai fini di un’eventualepartecipazione del Fondo Investimenti per l’Abitarenegli stessi.

Criteri riguardanti l’operazione immobiliare- Sostenibilità economico-finanziaria. La verifica è

basata sul business plan, sui piani di investimento,disinvestimento e valorizzazione annuali, sui flussi dicassa storici e/o attesi del fondo locale, sulla sostenibi-lità di stress-test e di scenari pessimistici. Inoltre, saràvalutato il livello delle management fee la loro coeren-za con l’orientamento sociale delle iniziative.

- Significatività della dimensione degli interventi inrapporto all’investimento Mit nell’ambito del Fia. L’in-tervento è ammissibile se comporta la realizzazione diun numero di alloggi sociali superiore a quello che unintervento pubblico di pari valore, facendo riferimentoalla quota percentuale di investimento attribuibile alloStato tramite il Ministero delle Infrastrutture e deiTrasporti, avrebbe generato se effettuato direttamentemediante corresponsione di un contributo pari al 30%del costo di realizzazione o recupero degli alloggi aisensi dell’articolo 5, comma 2, del Piano nazionale diedilizia abitativa allegata al Dpcm 16 luglio 2009. Unulteriore elemento di significatività potrà essere rappre-sentato dalla compresenza/integrazione di differentitipologie di intervento sotto il profilo residenziale (es.edilizia sovvenzionata, agevolata, libera) e delle desti-nazioni d’uso (es. servizi, commerciale, direzionale,ricettivo).

- Efficacia della strategia di risposta del progetto alfabbisogno abitativo locale. La verifica si basa sul-l’analisi del mercato immobiliare e del fabbisognoabitativo locale.

- Realizzazione di interventi sostenibili dal punto divista economico, sociale, ambientale ed energetico. Laverifica riguarda: (i) la localizzazione del progetto e lecaratteristiche del contesto urbano e sociale dell’aread’intervento, anche con riferimento alla presenza diinfrastrutture, urbanizzazioni e servizi; (ii) il mix fun-zionale; (iii) le tipologie abitative; (iv) la qualità edili-zia e le prestazioni energetiche ed ambientali deimanufatti; (v) l’integrazione urbana e sociale dei nuoviinterventi. Nelle valutazioni, a parità di condizioni,

24 n˚ 212011



saranno preferiti gli interventi che non consumanonuovo territorio (che non comportino, quindi, variantiurbanistiche di suoli agricoli) e ad elevate prestazionidi sicurezza, energia e sostenibilità ambientale.

- Coerenza ed integrazione dell’operazione con lepolitiche pubbliche locali e eventuale coinvolgimentodi più comunità locali, evidenziata dal coordinamentocon programmi e finanziamenti regionali e comunaliper l’edilizia sociale, programmi di riqualificazione otrasformazione urbana, realizzazione di infrastrutturelocali, nonché piani di valorizzazione del patrimonioimmobiliare pubblico. Le verifiche sono incentratesull’analisi di eventuali convenzioni o accordi consoggetti pubblici o privati locali e degli strumentiurbanistici, piani attuativi, titoli abilitativi e iter ammi-nistrativo degli stessi.

- Eventuale apporto di contributi pubblici (es. fondieuropei, statali, comunali) e privati, fermo restandoche, a parità di accertate condizioni di fattibilità tecni-co-economica ed amministrativa degli interventi, sa-ranno preferiti gli interventi caratterizzati da una preva-lenza di investimenti privati.

- Adozione di presidi e garanzie per minimizzare ilrischio di costruzione e di ritardata realizzazione degliinterventi immobiliari. Le verifiche riguardano la map-patura dei rischi e l’analisi dei presidi previsti.

Criteri riguardanti il promotore- Esperienza nel settore dell’edilizia abitativa socia-

le dei soggetti cui è delegata la gestione degli investi-menti, oltre ai requisiti di onorabilità e professionalitàdei promotori e delle Sgr locali. Le verifiche riguarda-no il track record dei promotori e delle Sgr in tutte lefasi dell’iniziativa: sviluppo, costruzione, gestione edismissione.

Nel suo complesso, l’attività di selezione delle op-portunità di investimento svolta da Cdpi Sgr è orienta-ta a realizzare un’adeguata diversificazione territorialedegli investimenti, tale da garantire la maggiore diffu-sione degli stessi sul territorio nazionale.

4.2. Istruttoria investimenti e delibere di sottoscri-zione

Il processo di investimento di Cdpi Sgr del patrimo-nio del Fondo Investimenti per l’Abitare prevede duefasi nell’analisi dei progetti, preliminare e definitiva,quest’ultima necessaria per l’investimento effettivo.

Nella fase preliminare la valutazione riguarda i sog-getti proponenti e i veicoli di investimento proposti (laSgr proponente e il regolamento di gestione del fondo,ovvero i promotori e il diverso veicolo che si propon-gono di utilizzare). In tale prima fase possono essereeffettuate anche prime valutazioni sui progetti immobi-liari previsti, qualora già noti. Può infatti avvenire chela Sgr abbia istituito un fondo ma non siano statiancora identificati i progetti immobiliari nei qualiinvestire; in tal caso l’analisi e le valutazioni di CdpiSgr riguarderanno soltanto la Sgr e il regolamento del

fondo locale.Ad esito di tali valutazioni, la società potrà delibera-

re l’assunzione di una delibera plafond mediante laquale Cdpi Sgr anticipa la propria intenzione prelimi-nare di partecipare a un determinato investimento perun impegno massimo prestabilito, che rimarrà fermoper un periodo di tempo predeterminato.

Tale preliminare impegno non avrà natura vinco-lante (cioè il Fia non sarà obbligato a investire) inquanto l’investimento vero e proprio dovrà essereoggetto di una o più ulteriori deliberazioni del Consi-glio di amministrazione, sulla base dell’esame deglispecifici progetti immobiliari proposti all’approvazio-ne di Cdpi Sgr dalla Sgr locale, sulla scorta di idoneaed approfondita documentazione e del relativo busi-ness plan.

La delibera plafond facilita il percorso deliberativo,scindendolo in due fasi; costituisce inoltre un impulsoai gestori e promotori locali nella fase iniziale diindividuazione e strutturazione delle iniziative sul terri-torio, permettendo di avviare o proseguire l’attività diselezione dei progetti e di fund raising anche sullascorta della disponibilità preliminare di Cdpi Sgr adinvestire nello specifico fondo.

Nella seconda fase, successiva all’assunzione delladelibera preliminare sulla Sgr e sul regolamento delfondo locale o sulla società veicolo, Cdpi Sgr analizze-rà i concreti progetti immobiliari e sulla scorta delledeliberazioni del Consiglio di Amministrazione deter-minerà l’investimento effettivo del Fondo Investimen-ti per l’Abitare nei progetti locali.

4.3. Significatività e mix funzionale dei progettiIl Dpcm di attuazione del Piano Casa, stabilisce che

i fondi immobiliari istituiti nell’ambito del SistemaIntegrato di Fondi debbano contribuire «a incrementa-re la dotazione di alloggi sociali». Nel medesimosenso, il Capitolato allegato al Bando di gara del Mitper la selezione della società di gestione dei FondiNazionali, chiarisce che il Fondo Nazionale debbaselezionare i fondi immobiliari locali sulla base degliimpegni di questi ultimi a finanziare programmi oprogetti che riservino all’edilizia sociale una «quotasignificativa» dell’investimento. Già in precedenza,con relazione del 20 gennaio 2010, il Gruppo di lavoroistituito dal Mit per la strutturazione del Sistema Inte-grato dei Fondi, aveva chiarito che il Fondo Nazionaleinveste in «quei fondi locali che attivano interventicon alto grado di fattibilità e di convenienza economi-ca in grado di rendere disponibili alloggi sociali inmodo significativo».

Le disposizioni sopra richiamate assumono dunqueche l’oggetto dell’investimento del Fondo Nazionalenon consista esclusivamente in alloggi sociali e introdu-cono il concetto della «significatività» dell’intervento,che comunque deve risultare economicamente fattibile.

Il fondo deve infatti rispondere ad esigenze di conve-


nienza economica che possono richiedere investimentiin tipologie diversificate di asset immobiliari, al finedi controbilanciare rendimenti minori e maggiori. Èquindi ammissibile la compresenza e integrazione didifferenti tipologie di residenze (edilizia sovvenziona-ta, agevolata, libera) e, soprattutto, di differenti destina-zioni d’uso, quali servizi, commerciale, direzionale,ricettiva e così via.

Anche il Capitolato chiarisce che, al fine di ridurre ifattori di rischio connessi all’iniziativa attivata dalfondo locale, gli investimenti del Fondo Nazionaledebbano orientarsi verso iniziative che prevedano unapluralità di tipologie di intervento e una ponderatamisurazione del fabbisogno abitativo, basata su ade-guati studi di fattibilità, anche finanziaria.

In tal senso, soprattutto se in relazione a più genera-li operazioni di riqualificazione urbana, sono ammessefunzioni compatibili, quali, ad esempio: residenze sani-tarie assistite, scuole materne e asili nido; strutture diinteresse generale e di aggregazione; negozi di vicina-to, servizi di prossimità e di quartiere; funzioni residen-ziali private; servizi di quartiere e aggregativi (es.agenzie bancarie, centri sportivi e ricreativi); serviziartigianali; uffici e direzionale; servizi commerciali.

Cdpi Sgr, pertanto, esamina le proposte che le per-vengono in modo flessibile e aperto, valutandole, casoper caso, sulla base di alcune linee guida.

(i) Il principio dell’«alloggio in più»Il Capitolato allegato al Bando considera significati-

vo e, dunque, ammissibile all’istruttoria del FondoNazionale, l’intervento che consenta la realizzazionedi un numero di alloggi sociali superiore a quello cheun intervento pubblico di pari valore (facendo riferi-mento alla quota percentuale di investimento attribuibi-le allo Stato e quindi della sola quota del Mit) avrebbegenerato qualora effettuato direttamente mediante uncontributo pari al 30% del costo di realizzazione orecupero degli alloggi. Tale principio costituisce illimite minimo e inviolabile nella composizione delmix funzionale di un intervento.

(ii) Il principio del peso del contributo pubblicoIl secondo parametro che sarà preso in considerazio-

ne per valutare interventi che prevedano destinazionidiverse dall’alloggio sociale, sono i contributi e leagevolazioni pubbliche relativi al progetto (messa adisposizione di aree a prezzi calmierati, contributiregionali a fondo perduto, agevolazioni fiscali, ecc.).Quanto più questi saranno presenti e rilevanti nelpiano finanziario delle operazioni, minore (fino anchead azzerarsi) dovrà essere il peso delle destinazioni«non social housing». Di contro, in presenza di iniziati-ve che vedono il coinvolgimento esclusivo o prevalen-te di capitali privati, potranno essere ammesse destina-zioni «non social housing», anche in misura significati-va.

(iii) Il principio del rapporto rischio/rendimento

In presenza di progetti che contemplino un mixfunzionale con una componente rilevante «non socialhousing», Cdpi Sgr richiederà obiettivi di rendimentomaggiori rispetto a investimenti solo social housing.Componenti rilevanti di destinazioni private dovrannoinfatti comportare obiettivi di rendimento allineati conil mercato (privato) di riferimento.

(iv) Il principio della gradazione delle destinazionid’uso

Nell’esaminare i progetti che contemplano un mixfunzionale tra social housing e altre destinazioni, CdpiSgr valuterà l’attinenza e la rilevanza sociale di questeultime. Funzioni con un alto grado di attinenza rispettoall’edilizia privata sociale (quali scuole, Rsa, servizipubblici) avranno un elevato indice di gradimento,quasi assimilabile a quello del social housing. Funzio-ni compatibili (quali negozi di vicinato, laboratoriartigianali, residenze private) avranno un indice digradimento significativo. Funzioni con un basso gradodi attinenza (quali grande distribuzione, logistica eindustria) o con scarsa rilevanza sociale, avranno unindice di gradimento inferiore.

(v) Il principio dell’integrazione del progetto gene-rale

Nei giudizi sull’ammissibilità di un mix funzionale,sarà presa in considerazione, infine, l’integrazione ur-banistica e di localizzazione rispetto al progetto disocial housing. Ad esempio, residenze libere costruitenello stesso contesto degli alloggi sociali sarannosenz’altro preferite a residenze libere costruite in luo-ghi diversi.

Le citate considerazioni, oltre a determinare l’inter-vento di Cdpi Sgr, rileveranno anche nella definizionedell’ammontare dell’investimento del Fia, anche even-tualmente in misura inferiore al 40%.

4.4. Partecipazione di Cdpi Sgr a fondi concorrentinell’ambito di Bandi pubblici

Fra le modalità di intervento che si presentano al Fiaai fini dello sviluppo di iniziative di edilizia privatasociale, può ricorrere il caso di emanazione, da partedi un ente locale, di un bando di gara avente adoggetto l’assegnazione di aree o risorse finanziarie perla realizzazione di un programma di housing sociale.Nel bando può essere previsto che l’aggiudicatario, disua iniziativa o su sollecitazione dell’amministrazione,coinvolga nel programma un fondo immobiliare istitui-to per lo sviluppo di programmi di edilizia socialeprivata.

In tali situazioni, Cdpi Sgr potrà deliberare l’investi-mento delle risorse del Fia in uno o più fondi, ancheprecedentemente alla conclusione della procedura adevidenza pubblica, subordinatamente alla condizionesospensiva dell’aggiudicazione a loro favore della ga-ra.

Anzi, nulla impedisce che, qualora più proponentirisultino meritevoli di investimento, il Fia adotti più di

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una delibera, assumendo un impegno dai medesimicontenuti nei confronti di più soggetti che partecipanoalla medesima gara.

4.5. Aiuti di StatoLa tematica degli aiuti di Stato viene in rilievo per

gli interventi di edilizia privata sociale in relazioneagli aiuti pubblici che possono essere presenti nell’am-bito del singolo intervento. Gli aiuti pubblici possonoassumere varie forme: contributo a fondo perduto,agevolazioni fiscali, conferimento/concessione di terre-ni a condizioni agevolate, ecc.

In linea generale, tali forme di partecipazione delsoggetto pubblico all’iniziativa sono qualificabili co-me aiuti di Stato. Infatti, una misura economico -finanziaria è qualificabile come aiuto di Stato se: a)attribuisce un vantaggio all’impresa; b) si tratta di unintervento dello Stato, inteso in senso lato, cioè ricom-prendendo nello «Stato» qualunque amministrazionepubblica, quali ad esempio gli enti locali e gli entipubblici in genere; c) comporta l’erogazione di risorsestatali, intendendosi per tali tutti gli strumenti finanzia-ri nella disponibilità di soggetti pubblici; d) si tratta diuna misura selettiva, cioè a favore di imprese bendeterminate. Sulla base di tale elencazione è evidenteche, nell’ambito di iniziative di edilizia privata socia-le, può essere frequente la presenza di aiuti di Stato.

Tuttavia, non per questo scatta in maniera automati-ca l’obbligo di notifica agli organi comunitari. Infatti,gli aiuti di Stato non sono soggetti all’obbligo dinotifica nella misura in cui costituiscano compensazio-ni agli oneri di servizio pubblico (cioè compensanodegli oneri connessi alla gestione dell’iniziativa chealtrimenti sarebbero difficilmente sopportabili).

Il diritto a non notificare richiede alcune condizioni:a) le compensazioni devono essere necessarie e propor-zionali; in particolare, le compensazioni non devonoeccedere quanto necessario per coprire in tutto o inparte i costi derivanti dall’adempimento degli obblighidi servizio pubblico, tenendo conto dei relativi introitie di un margine di utile ragionevole; b) l’impresabeneficiaria dell’aiuto deve essere stata specificamen-te incaricata della gestione del servizio pubblico edeve essere stata scelta previa procedura ad evidenzapubblica; c) il servizio in questione deve essere qualifi-cabile come servizio di interesse economico generale.

Nell’ambito degli interventi di edilizia privata socia-le, le agevolazioni e/o i contributi pubblici sono con-cessi nell’ambito di una convenzione che regolamentain maniera puntuale gli obblighi e i diritti delle parti inrelazione all’attuazione dell’intervento.

Inoltre è da evidenziare che l’edilizia privata socia-le, come tale, presenta le caratteristiche per essereesentata dall’obbligo di notifica. Infatti il Dm 22 aprile2008 ha provveduto alla definizione di alloggio socia-le proprio ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifi-ca. In sostanza, in virtù della chiara indicazione legisla-

tiva, gli alloggi sociali costituiscono un servizio diinteresse economico generale, per il quale può scattarel’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato.

In definitiva, assume significativo rilievo la circo-stanza che gli alloggi sociali sono stati individuaticome tali proprio ai fini dell’esenzione dall’obbligo dinotifica. Esenzione che quindi scatterà ogniqualvoltadall’analisi delle caratteristiche concrete delle singoleiniziative emerga la sussistenza di tutte le altre condi-zioni sopra individuate. In questo senso Cdpi Sgr siriserva di prestare particolare attenzione a tale profilonell’ambito dell’istruttoria da condurre in relazione aisingoli investimenti.

4.6. Requisiti del regolamento di gestione del fondolocale e obblighi di trasparenza delle Sgr locali

Nel seguito si riporta una indicazione esemplificati-va - e come tale a carattere meramente orientativo -dei principali requisiti che i regolamenti dei Fondilocali o target devono soddisfare, ai fini di un’eventua-le partecipazione di Cdpi Sgr per conto del Fia.

A tale scopo è opportuno ricordare che il Fia investeprevalentemente in modalità indiretta, preferibilmentemediante investimenti in fondi immobiliari. Pertanto, ipresidi che lo stesso richiede e valuta nei propri investi-menti prevedono la presenza di una Sgr che cura lagestione diretta delle iniziative immobiliari sul territo-rio e devono essere previsti nei Regolamenti dei fondilocali.

DurataLa durata del fondo locale dovrà essere inferiore

alla durata del Fondo Investimenti per l’Abitare (Fia),attualmente pari a 30 anni con scadenza al dicembre2040, e ragguagliata alla durata dell’iniziativa.

Scopo, oggetto e politiche di investimentoIn conformità al Regolamento del Fia, i fondi locali

devono avere la finalità di incrementare l’offerta sulterritorio nazionale di alloggi sociali, quali definiti dalDm 22 aprile 2008, curando l’investimento, la gestio-ne professionale e la valorizzazione dei rispettivi patri-moni.

Al riguardo, è opportuno sottolineare che il Fia hauna politica di investimento che prevede vincoli allaselezione delle operazioni. Conseguentemente, le ini-ziative immobiliari oggetto di investimento devonoconcorrere ad incrementare la dotazione di alloggisociali, mediante interventi, edificatori o di recuperodi immobili, caratterizzati da elevate prestazioni disicurezza, energetiche e di sostenibilità ambientale.

Inoltre, i Regolamenti dei fondi locali dovrannodare evidenza:

- delle modalità di strutturazione di eventuali appaltie della previsione di adeguati presidi nell’attuazionedei progetti (es. adeguate garanzie e penali a caricodegli appaltatori circa l’adempimento delle obbligazio-ni contrattuali, quali la buona esecuzione delle opere eil rispetto dei tempi di realizzazione, opportune tutele


in materia di certificazioni antimafia, antiriciclaggio eregolare inquadramento del personale secondo la nor-mativa applicabile, nonché in relazione al rispettodella disciplina sulla sicurezza del lavoro);

- del ricorso da parte della società di gestione adoperatori e outsourcer di comprovata esperienza edotati di struttura organizzativa e operativa adeguataper la gestione immobiliare e sociale degli interventi. Irelativi contratti dovranno prevedere adeguati presidi etutele almeno in relazione alle modalità di assegnazio-ne degli alloggi, all’accompagnamento sociale, allamorosità, alla gestione amministrativa (property mana-gement), alla manutenzione ordinaria e straordinaria,nonché alla gestione delle alienazioni delle unità im-mobiliari in vendita e del turnover delle unità inlocazione.

Sottoscrizione delle quote e richiamo degli impegniIl Regolamento del Fia prevede che il fondo investa

in via prevalente in partecipazioni di minoranza, nellimite massimo del 40% del patrimonio del fondolocale. Al fine di garantire che la partecipazione delFia non ecceda mai tale percentuale, è opportuno che iRegolamenti dei fondi locali prevedano una specificaclasse di quote per il Fia con l’espressa precisazioneche le stesse non potranno mai eccedere il 40% del-l’ammontare del patrimonio del fondo locale e che lesottoscrizioni da parte del Fia non potranno superare,tempo per tempo, il 40% del totale delle sottoscrizioni.Gli impegni afferenti alle quote sottoscritte dal Fianon potranno mai venire richiamati per un ammontareeccedente il 40% (ovvero l’inferiore percentuale nelcaso in cui il Fia abbia sottoscritto meno del 40%) deirichiami effettuati, in modo tale che le quote effettiva-mente liberate ed emesse di volta in volta a seguito deirichiami effettuati non eccedano mai il 40% dellequote complessivamente liberate ed emesse in occasio-ne di ciascun richiamo di impegni.

RendimentoIl rendimento obiettivo minimo degli investimenti

nei fondi locali atteso dalla classe di quote sottoscrittadal Fia deve essere dell’ordine del 3%, oltre l’indiceannuale della variazione dei prezzi al consumo per lefamiglie di operai e impiegati prodotto dall’Istat, fattisalvi i diritti a partecipare ad eventuali extrarendimentidel fondo locale e tenuto conto di eventuali privileginella distribuzione di dividendi o rimborsi.

Comitato tecnico-consultivoIn considerazione della natura prevalente di investi-

tore indiretto, al fine di un adeguato presidio delproprio investimento in fondi locali, il Fia richiederà,nei limiti delle prescrizioni normative applicabili, unarappresentanza nei comitati di partecipanti previsti dalRegolamento del fondo locale. Tali comitati potrannoavere varie competenze, nel limite di quanto permessodalla normativa tempo per tempo vigente, partendo dameri poteri informativi e consultivi, fino ad arrivare,

ove permesso, alla facoltà di esprimere pareri di naturavincolante per il gestore.

Obblighi informativi sull’andamento del fondo loca-le

In considerazione della natura di investimento indi-retto del Fia, Cdpi Sgr richiederà che i Regolamentidei fondi locali contengano specifiche previsioni relati-ve ad obblighi di rendicontazione e «trasparenza».Alcuni di tali «obblighi di trasparenza» riflettono quan-to imposto dal citato Bando di gara del Mit per laselezione della società di gestione del Fondo Naziona-le del Sistema Integrato di Fondi, provvisoriamenteaggiudicato a Cdpi Sgr. La loro introduzione anche alivello dei fondi locali è pertanto obbligatoria. Ci siriferisce in particolare agli obblighi di preventiva infor-mazione (i) sul rispetto delle politiche abitative di cuial Dpcm 16 luglio 2009, in relazione ai singoli investi-menti, (ii) sui costi di gestione e sulla pubblicità dadare agli emolumenti dei manager e dei consulenti,(iii) sul rispetto della normativa vigente in tema disicurezza sui cantieri attraverso la produzione, nelcorso dell’esecuzione dei lavori, di rapporti periodici.

Sostituzione della Sgr del fondo targetA completamento dei presidi che Cdpi Sgr potrà

chiedere in sede di ingresso in un fondo locale, vi saràun’attenta considerazione delle previsioni regolamenta-ri del fondo locale riguardanti le clausole di sostituzio-ne della sua società di gestione, che potrà venireazionata dai partecipanti, oltre che nelle consuete ipote-si di dolo o colpa grave, anche in caso di accertataviolazione dello scopo delle politiche di gestione delfondo, delle delibere vincolanti adottate dagli organirappresentativi della volontà dei partecipanti ovvero digravi inefficienze di gestione, quali, ad esempio, so-stanziali scostamenti non giustificati dalle previsionidel business plan e/o in assenza non giustificata diinvestimenti, che si protraggano per un periodo ditempo considerato significativo. In conformità a quan-to previsto dal bando di gara del Mit, il Fia richiederàai fondi target che la sostituzione della relativa Sgravvenga anche in caso di violazione da parte di essadei citati «obblighi di trasparenza» a carico dei fonditarget.

4.7. Modalità di presentazione delle proposte diinvestimento a Cdpi Sgr per l’avvio dell’attività istrut-toria

Per manifestare interesse all’avvio di un’istruttoriada parte di Cdpi Sgr, è necessario che il soggettoproponente invii alla medesima Cdpi Sgr una propostaformale di investimento, in un fondo immobiliaretarget o altro veicolo, istituito o da istituire, dedicatoad investimenti in edilizia privata sociale, con indica-zione dell’ammontare obiettivo di raccolta di patrimo-nio e, conseguentemente, della quota di partecipazioneattesa dal Fondo Investimenti per l’Abitare (massimo40% dell’equity del fondo target).

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Tale comunicazione deve essere inoltrata all’indiriz-zo e-mail: [email protected]

Successivamente, sulla base di un primo giudizio diconformità del progetto alle politiche di investimentodel Fia, Cdpi Sgr avvierà l’istruttoria formale dellaproposta richiedendo la documentazione (i) sul sogget-to proponente e sul fondo target e (ii) sulle operazioniimmobiliari, di seguito indicata.

Documentazione sul soggetto proponenteRequisiti minimi per l’istruttoria preliminare1. Regolamento del fondo target.2. Azionariato della Sgr e del Soggetto proponente,

se diverso.3. Organi societari (composizione del Consiglio di

Amministrazione e del Collegio sindacale, indicazionedella società di revisione).

4. Struttura organizzativa.5. Partner industriali (es. advisor, esperti indipenden-

ti, ecc.).6. Curricula del management.7. Elenco delle procedure interne e copia integrale

delle seguenti procedure:- processo di investimento,- gestione processi di sviluppo/valorizzazione

(ove presente),- gestione conflitti di interesse,- risk management.

8. Dettaglio delle funzioni di controllo, relativi re-porting e curricula dei responsabili di funzione (inparticolare, compliance, risk management, audit inter-no, ecc.).

9. Banca Depositaria.10. Esperti indipendenti.11. Visura Camerale.12. Esiti di eventuali ispezioni da parte dell’autorità

di vigilanza, ovvero dichiarazione di assenza di ispe-zioni.

13. Portafoglio di fondi gestiti con istituzione, datadi avvio, performance, expiry date, Nav, asset alloca-tion.

14. Dichiarazione di assenza conflitti di interesse(secondo il modello fornito da Cdpi Sgr).

In aggiunta alle informazioni sopra riportate ancheai fini dell’istruttoria di prima fase, è utile inviare aCdpi Sgr una relazione descrittiva dei potenziali inve-stimenti e delle iniziative sviluppate dal fondo target eil relativo business plan di massima. I progetti immobi-liari formeranno oggetto di due diligence nella secon-da fase del processo di investimento.

Documento informativo sulle operazioni di investi-mento

Per l’istruttoria sulle operazioni immobiliari oggettodi investimento del fondo locale, è necessario produr-re, per ciascuna operazione, un Information Memoran-dum che sintetizzi i seguenti elementi oggetto di duediligence:

1. Executive summary.2. Inquadramento dell’iniziativa.

- Contesto urbano e socio-demografico, disagioabitativo.

- Sintesi del mercato immobiliare locale.3. Descrizione dell’iniziativa immobiliare.

- Soggetti attuatori.- Genesi del progetto.- Bandi e convenzioni con enti locali: elementi di

sintesi.- Descrizione delle aree d’intervento.- Definizione del progetto e della qualità edilizia

progettuale.- Sostenibilità ambientale ed efficienza energeti-

ca.4. Descrizione del fondo.

- Finalità del fondo.- Linee strategiche.- Sottoscrittori del fondo.

5. La struttura finanziaria dell’iniziativa.- Principali ipotesi del business plan.- Struttura dei ricavi.- Struttura dei costi di costruzione/acquisizione e

gestionali.- Tempistiche di costruzione e modalità di "exit".- Struttura delle fonti di finanziamento del fondo

e relativa remunerazione.- Contributi pubblici.- Profili fiscali.- Schemi storici e prospettici su base annuale di:

(i) conto economico (con evidenza dei proventi digestione del fondo su base annuale); (ii) stato patrimo-niale (con evidenza del Nav valore complessivo nettoe del Gav valore complessivo lordo del fondo su baseannuale); (iii) rendiconto finanziario (con evidenza deiflussi di cassa e Irr - rendimenti per i sottoscrittori delfondo, comprensivi delle ipotesi di richiami, distribu-zioni dei proventi e rimborsi delle quote su baseannuale).

Laddove già definito, dovrà essere sviluppato ancheil seguente profilo:

6. Il progetto di gestione sociale ed immobiliare.- Presentazione del soggetto Gestore o, in caso di

veicolo societario di nuova costituzione (New.Co),delle organizzazioni promotrici.

- Progetto di gestione immobiliare e sociale.- Modalità di selezione dell’utenza e di assegna-

zione degli alloggi.Al documento dovranno essere allegati:a) Business plan a vita intera del fondo.b) Copia del Regolamento di gestione del fondo.c) Copia di eventuali bandi e documenti di aggiudi-

cazione, in caso di procedura pubblica per l’assegna-zione di aree o di agevolazioni/sussidi.

d) Copia di eventuali Convenzioni con enti locali edei permessi di costruire se presenti.


[10] Questa sezione si basa in larga misura su un modello operativo e di verifica dei progetti realizzato dalla società Theorema Srlper Cdpi Sgr.

e) Ulteriori documenti ritenuti utili per l’analisipreliminare dell’Opportunità d’investimento.

Sulla scorta del Documento informativo e delladocumentazione prodotta dal proponente, Cdpi Sgravvierà una due diligence legale, societaria, finanzia-ria, fiscale, tecnica, urbanistica, catastale, ambientale,gestionale.

L’attività di due diligence potrà svilupparsi anchemediante sopralluoghi, confronti diretti con il propo-nente, verifiche presso pubbliche amministrazioni (Re-gione, Comune, Agenzia del Territorio, ecc.), autono-me analisi del mercato locale.

4.8. Requisiti prestazionali dei progetti e reportingIl rispetto dei tempi e dei costi di realizzazione di

un’iniziativa di edilizia privata sociale - e più ingenerale di una qualsiasi operazione di sviluppo immo-biliare - è una delle responsabilità fondamentali dellaSgr del fondo locale o del veicolo target.

Per questo motivo, Cdpi Sgr, nella sua qualità d’inve-stitore indiretto, ritiene opportuno che le Sgr che gesti-scono i fondi target o le società veicolo locali adottinosistemi dedicati di project management, allo scopo diassicurare il conseguimento di due obiettivi fondamenta-li: la massimizzazione dei contenuti funzionali e tecnolo-gici del prodotto edilizio da realizzare in rapporto allerisorse rese disponibili per lo specifico progetto e lagaranzia di mantenimento dell’equilibrio economico-fi-nanziario dell’iniziativa, per tutta la sua durata.

A questo riguardo, Cdpi Sgr sta lavorando allamessa a punto di una procedura per disciplinare ipresidi e le regole che la Sgr del fondo target o lasocietà veicolo deve adottare, nella fase di costruzio-ne, per verificare la competenza e la solidità deifornitori di servizi e degli appaltatori, con particolareriferimento agli aspetti reputazionali e di onorabilitàdegli stessi, per selezionare con procedure trasparentie competitive gli stessi.

A seguito dell’aggiudicazione del Bando ministeria-le, il Regolamento di gestione del Fia reca alcuniobblighi di rendicontazione periodica al quotista Mit.In attuazione di tali obblighi e allo scopo di monitora-re l’avanzamento delle iniziative oggetto di investi-mento del Fia, Cdpi Sgr chiede alle Sgr locali o aiveicoli target di produrre periodicamente un sistema direporting sintetico che prevede:

- una relazione, per ogni commessa, sullo stato diavanzamento dell’iter urbanistico e progettuale, sugli affi-damenti degli incarichi, sulle procedure di appalto, sulleindagini ambientali effettuate, sulla sicurezza del cantiere;

- la documentazione fotografica di cantiere;- il confronto actual/forecast del business plan del

fondo;

- la motivazione degli scostamenti e il recoveryplan;

- i principali eventi previsti nel periodo successivo aquello di riferimento;

– una relazione in materia di sicurezza nei cantieriin corso;

- l’elenco delle garanzie ottenute dalla Sgr ed ilrelativo importo.

4.9. Requisiti del progetto di gestione immobiliare esociale degli interventi[10]

Il Fondo Investimenti per l’Abitare e i fondi localidi edilizia privata sociale sono caratterizzati da unadoppia finalità, etica ed economica: da un lato devonocontribuire a soddisfare il fabbisogno abitativo di indi-vidui e nuclei familiari che non sono in grado diaccedere al libero mercato della locazione e/o dell’ac-quisto della casa, dall’altro, devono garantire ai propriinvestitori il raggiungimento dei rendimenti attesi.

La fase di gestione, in particolare per i progetti cheprevedono una significativa componente di locazione alungo termine, è cruciale al fine di assicurare questodelicato equilibrio tra sostenibilità sociale ed efficienzaeconomico-finanziaria delle operazioni. Sono pertantomolteplici gli obiettivi posti a carico della fase gestionale:

- obiettivi di rendimento: la gestione dovrà garantirei rendimenti programmati, prefigurando soluzioni cheassicurino la collocazione in locazione/vendita deglialloggi, la riduzione dei rischi di morosità, insolvenza,vacancy, turn-over.

- Obiettivi patrimoniali: la gestione dovrà garantire ilmantenimento del valore patrimoniale degli immobili neltempo, fino alla loro dismissione, alla scadenza del fondo;ciò impatta non solo sull’organizzazione delle attività dimanutenzione, ma anche sull’impostazione dei meccani-smi di partecipazione e responsabilizzazione della comu-nità di abitanti attraverso i quali possono essere attivatiprocessi virtuosi per la tutela del patrimonio immobiliare.

- Obiettivi sociali: la gestione dovrà garantire lasostenibilità sociale dei nuovi insediamenti (i) conun’offerta di alloggi a prezzi compatibili con le effetti-ve capacità di spesa degli abitanti, (ii) con la previsio-ne di soluzioni contrattuali flessibili in grado di venireincontro a diverse e mutevoli esigenze degli abitanti(riscatto, risparmio casa, ecc.), (iii) con l’offerta diservizi all’abitare che favoriscano la costruzione dellecomunità e la vivibilità nei contesti insediativi.

In relazione all’importanza della fase gestionale peril buon esito delle operazioni di edilizia privata socialee del fondo locale, Cdpi Sgr chiede ai soggetti propo-nenti un dettagliato progetto di gestione socio-immobi-liare e dedica particolare attenzione alla verifica dellecapacità e competenze del Gestore proposto e all’anali-

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si dei contratti e delle garanzie che disciplinano irapporti tra la Sgr del fondo locale e il Gestore socio-immobiliare incaricato.

La documentazione sulla fase gestionale è costituitada: i) progetto di gestione socio-immobiliare; ii) profilo,referenze ed organizzazione del Gestore; iii) schema dicontratto di gestione socio-immobiliare; iv) eventualeschema di convenzione con gli enti locali (disciplinadegli obblighi di locazione e vendita, criteri di assegna-zione, ecc.); v) schemi delle garanzie, polizze fideiusso-rie, assicurazioni prestate del Gestore a garanzia degliimpegni contrattuali.

4.9.1. Progetto di gestione socio-immobiliareIl progetto di gestione dovrà risultare aderente alle

caratteristiche dell’intervento di edilizia privata socialecosì da garantire un’efficace ed efficiente gestione eco-nomica e sociale; pertanto, potrà essere opportuno coin-volgere il Gestore già nelle fasi di progettazione dell’in-tervento e di definizione del mix funzionale ed abitativo.

Gestione immobiliare e gestione sociale: i vantaggidi un approccio integrato

In un progetto di edilizia privata sociale la gestione,oltre alle tradizionali attività di gestione immobiliare (atti-vità di property, building, facility management), devecomprendere anche la dimensione sociale; è pertanto ne-cessario che il Gestore sappia promuovere attività di ac-compagnamento e di responsabilizzazione degli inquilininella conduzione degli immobili e del quartiere e sappiasvolgere funzioni di interlocuzione, mediazione sociale eculturale finalizzate a prevenire conflitti e tensioni all’in-terno delle comunità e con la proprietà degli immobili.

La gestione immobiliare tradizionale risponde a mo-delli operativi consolidati e procedure standardizzate epuò essere ricondotta alle seguenti principali attività:

- gestione amministrativa e patrimoniale: gestione del-

le locazioni e delle vendite, gestione amministrativa(adempimenti contrattuali, contabili, catastali, fiscali), ge-stione della fase di dismissione degli immobili/alloggi;

- gestione tecnica, manutentiva e dei servizi immobi-liari: gestione delle manutenzioni ordinarie e straordi-narie, programmate e non, gestione dei servizi (prontointervento, pulizia, sorveglianza, ecc.).

La gestione sociale, invece, fa riferimento a modellimeno convenzionali e, attualmente, poco diffusi nelPaese; la dimensione sociale della gestione comprende:

- la gestione degli utenti (selezione, assegnazione,accompagnamento, monitoraggio, ecc.);

- la gestione dei servizi all’abitare e più propriamentesociali (es. asili nido ma anche animazione di quartiere);

- la gestione dei processi partecipativi e di rappresen-tanza degli abitanti nella gestione e conduzione degliimmobili;

- la gestione della comunicazione da e verso lacomunità di abitanti.

Rispetto alla gestione immobiliare tradizionale lagestione sociale implica pertanto attività aggiuntive equindi, nel breve periodo, costi aggiuntivi; la scom-messa è che a lungo termine (ossia al termine dellavita del fondo) gli elementi soft connessi alla gestionesociale, in termini di partecipazione e contributo allaqualità della vita del quartiere, si riflettano anche inaspetti misurabili quali la qualità della manutenzione ela percezione della qualità della convivenza del quar-tiere incidendo sul valore economico dell’iniziativa.Tale risultato si può ottenere se la gestione sociale èfortemente integrata nella gestione immobiliare tradi-zionale; come evidenziato nella tabella che segue so-no, infatti, molteplici i vantaggi di un approccio inte-grato alla dimensione immobiliare e sociale della ge-stione.

4.9.2. Articolazione del progetto di gestione socio-immobiliare

Una possibile articolazione del progetto di gestionesocio immobiliare degli interventi può fare riferimentoal seguente modello.

1. Obiettivi della gestione: il progetto di gestionesocio-immobiliare dovrà esplicitare gli obiettivi in ter-mini di:

- performance gestionali, quali a titolo esemplificati-vo: tempistica per l’assegnazione degli alloggi destina-

Macro-aree della gestioneObiettivi della gestione Vantaggi dell’approccio

integratoDimensione immobiliare Dimensione sociale

Gestione amministrativo-patrimoniale: vendite e loca-zioni

Garantire tempi e consistenzadei flussi finanziari (cessioni ecanoni)

Garantire la compatibilità dellecondizioni economiche e contrat-tuali con la capacità di spesa ele esigenze dell’utenza

Riduzione del rischio di indivi-duazione e selezione dell’utenzae del rischio di morosità e insol-venza

Gestione tecnico-manuten-tiva: manutenzione e funziona-mento degli alloggi e degli im-mobili

Garantire, in condizioni di econo-micità, lo stato di conservazionedel valore del complesso immo-biliare

Sviluppare meccanismi di respon-sabilizzazione degli abitanti inrelazione all’uso degli spazi pri-vati e comuni

Riduzione del rischio di degradoimmobiliare e, quindi, di svaluta-zione del patrimonio

Gestione sociale: costruzionee gestione delle comunità di abi-tanti

Garantire l’occupancy (primo in-sediamento e turn-over) nel ri-spetto dei criteri di selezione del-l’utenza e assegnazione degli al-loggi

Comporre un mix sociale sosteni-bile, sviluppare meccanismi dipartecipazione e coesione dellacomunità e integrazione territo-riale

Riduzione del rischio di conflit-tualità tra proprietà, gestione eutenza e nell’ambito della comu-nità


ti alla locazione, tempistica di vendita degli alloggi (incorso di gestione e in fase di dismissione), tempi diripristino e riassegnazione degli alloggi disponibili perla locazione, tasso atteso di morosità ed insolvenza,incidenza della vacancy;

- risultati gestionali rilevabili da un dettagliato busi-ness plan che, per l’intero lasso temporale della gestio-ne, quantifichi: (i) i ricavi gestionali da fee di venditae di property management al netto delle incidenze deirischi gestionali di vacancy, turn-over, morosità einsolvenza che tendenzialmente dovrebbero risultate acarico della gestione; (ii) i costi gestionali (corrispon-denti ai compensi per il Gestore) dettagliati per servizidi property e facility management, servizi di naturasociale ed eventuali altri servizi; (iii) spese tecnico-ma-nutentive ed altre spese direttamente a carico dellagestione;

- garanzie di risultato eventualmente offerte dalGestore a beneficio della gestione socio-immobiliare,quale a titolo esemplificativo, garanzia locativa misura-ta in percentuale del monte canoni potenziale, al nettodei costi di gestione.

2. Mix di abitanti e di servizi socio-abitativi: incoerenza con le finalità del Fondo Nazionale e dei fondilocali, la gestione socio-immobiliare deve essere partico-larmente focalizzata sulle fasce di popolazione «debo-li», in particolare perché è questo il segmento destinata-rio degli alloggi sociali locati a medio o lungo termine.Occorre prevedere un’articolazione di servizi che vadaoltre la sola disponibilità di un alloggio, ma che favori-sca la costruzione di un contesto vivibile e di unacomunità sostenibile. In questa prospettiva il progetto digestione socio-immobiliare dovrà dettagliare:

- il profilo dei target di utenza e, in relazione aquesti, i criteri per la selezione degli assegnatari e perl’assegnazione degli alloggi;

- il progetto abitativo, in termini di articolazionedelle soluzioni abitative proposte (mix abitativo eformule contrattuali di disponibilità degli alloggi), con-dizioni economiche di accessibilità agli alloggi (fascedi canoni, tenendo in considerazione anche i costi peroneri accessori e per manutenzioni a carico degliinquilini e prezzi di cessione), dotazione di spazicomuni e/o destinabili all’insediamento di attività diservizi (mix funzionale);

- il progetto sociale, ovvero i criteri adottati per lacomposizione di un mix sociale sostenibile ed imodelli di accompagnamento alla costruzione dellacomunità che comprendono meccanismi di partecipa-zione e responsabilizzazione degli abitanti e strumen-ti di comunicazione tra la comunità di abitanti e laproprietà.

3. Presidio dei rischi gestionali: la lunga durata deifondi immobiliari di edilizia privata sociale, e quindidella fase di gestione, ed i contenuti rendimenti attesida questa tipologia di investimento immobiliare rendo-

no necessario che il progetto di gestione identifichi iprincipali fattori di rischio e prefiguri le più opportunesoluzioni organizzative e gestionali per il loro presidioe mitigazione. Tali fattori di rischio sono riconducibilia:

- rischi locativi, quali: vacancy, turn-over, morositàe insolvenza dei conduttori;

- rischi commerciali, quali: mancato rispetto delcrono-programma di vendita (se la dismissione deglialloggi è prevista in corso di gestione), mancato buonfine delle trattative di vendita, anche in relazione almerito di credito (accensione di mutui) dei potenzialiacquirenti, contenzioso post-vendita;

- rischi tecnico-manutentivi, quali: manutenibilitàdegli immobili e degli impianti, programmabilità degliinterventi manutentivi, possibilità di attribuzione deicosti tecnico-manutentivi e recupero delle spese acarico dei conduttori;

- rischi sociali, quali: conflittualità tra proprietà-ge-stione e comunità di abitanti, conflittualità all’internodella comunità di abitanti, comportamenti illeciti e/ovandalici che possono pregiudicare il valore patrimo-niale dei singoli alloggi e/o del contesto insediativonel suo complesso;

- rischi di dismissione, quali: domanda inferiore alleprevisioni, riduzioni dei prezzi, mancato rispetto dellatempistica di dismissione in relazione ai tempi dichiusura del fondo immobiliare locale.

4. Modello organizzativo: va da sé che la fase digestione dovrà trovare riscontro in un’adeguata struttu-ra organizzativa in grado di assicurare:

- la programmazione, la gestione e il monitoraggiodelle attività di building, property e facility manage-ment, nonché le attività collegate alla gestione sociale;

- la disponibilità di adeguate risorse professionali etecniche, strutturate secondo un organigramma idoneoalle specifiche caratteristiche degli immobili in gestio-ne, di strumenti gestionali e di sistemi informativiefficienti;

- l’adozione di un sistema di regole in relazione airapporti tra Gestore e Sgr e tra Gestore e comunità diabitanti, quali a titolo esemplificativo: carta dei servi-zi, regolamenti di selezione dell’utenza e assegnazionedegli alloggi, regolamenti di competenza e ripartodelle spese, regolamenti e libretti d’uso e manutenzio-ne degli alloggi e degli impianti di pertinenza;

- l’adozione di un sistema di monitoraggio in gradodi assicurare trasparenza e completezza dell’informa-zione circa i risultati gestionali.

4.9.3. Requisiti del Gestore socio-immobiliareCome evidenziato in precedenza, il Gestore, inteso

come struttura organizzativa che si farà carico dellagestione socio-immobiliare, ha un ruolo cruciale aifini della sostenibilità economica, finanziaria e socialedell’investimento immobiliare. Non si tratta quindi diun ruolo esclusivamente tecnico-operativo, ma di una

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funzione strategica, parte integrante e sostanziale del-l’intera operazione.

Il Gestore può anche essere costituito mediantepartecipazione di più organizzazioni con profili siner-gici e complementari, in base a diversi schemi con-trattuali (associazione, consorzio, società di scopo,ecc.). In ogni caso, qualunque sia la struttura prescel-ta, dovranno essere garantiti:

- unicità di referenza;- chiara attribuzione dei ruoli e delle responsabilità;- continuità e stabilità della gestione.Al Gestore saranno richiesti requisiti atti a garantire

il presidio e la gestione integrata delle attività socialied immobiliari. Più in dettaglio, concorrono alla quali-fica del profilo del Gestore:

- competenze e capacità con riferimento alle aree diattività tipiche della gestione socio-immobiliare, qualiindividuazione e selezione dell’utenza, gestione dellelocazioni, gestione delle vendite, gestione tecnica emanutentiva degli immobili, gestione sociale (accom-pagnamento, servizi all’abitare, gestione delle relazio-ni e delle conflittualità, ecc.), presidio e governo deirischi gestionali, programmazione, monitoraggio e con-trollo gestionali.

- Esperienze specifiche maturate nell’ambito dellagestione socio-immobiliare dal Gestore, singolo o asso-ciato che sia.

- Dimensione organizzativa, in termini di volumi diattività, dotazione patrimoniale, strumentale e profes-sionale.

- Sistema delle relazioni territoriali, inteso comeconoscenza del mercato immobiliare e del contestosocio-economico dove si inserisce l’operazione, edappartenenza a circuiti e reti che facilitano il contattocon i potenziali destinatari dell’offerta socio-abitativae l’integrazione con le politiche socio-assistenzialipresenti sul territorio.

La seguente scheda sintetizza le informazioni dacompilare ai fini della descrizione del profilo delGestore e dovrà essere eventualmente utilizzata per lesingole organizzazioni che contribuiscono all’attivitàdi gestione sociale.

4.9.4. Impostazione e contenuti del contratto digestione socio-immobiliare

Il contratto che la Sgr del fondo immobiliare localestipula con il Gestore potrà riferirsi alla tipologia delglobal service che, come noto, comporta per il prestato-re del servizio una responsabilità di performance e dirisultato rispetto ai servizi erogati.

Come anticipato, è opportuno che già in fase dicandidatura dell’operazione alla compartecipazionedel Fia siano tracciati l’impostazione e i contenuti delcontratto di gestione socio-immobiliare; i cui tratticaratterizzanti riguardano:

- l’articolazione dei servizi di gestione che dovràessere tale da garantire, eventualmente anche mediantel’attivazione di outsourcer, il presidio delle attività am-ministrativo-patrimoniali, tecnico-manutentive e sociali;

- gli aspetti economici della gestione relativi allemodalità di determinazione dei corrispettivi per i servi-zi di gestione socio-immobiliare resi dal Gestore eall’attribuzione delle spese tra fondo locale e abitanti(conduttori e/o proprietari degli alloggi);

- il corredo di assicurazioni e garanzie che dovrà, perquanto possibile, assicurare il presidio e la mitigazionedei rischi gestionali a carico del fondo immobiliare locale;

- il sistema di monitoraggio e reporting che dovrànon solo soddisfare le esigenze conoscitive della Sgrcommittente e, a monte, degli investitori del fondoimmobiliare locale, ma anche fornire indicazioni perl’adozione di eventuali interventi correttivi/migliorati-vi rispetto al processo gestionale.

Oggetto del contrattoIl contratto di gestione dovrà prevedere la definizio-

ne di dettaglio dei contenuti e delle modalità di eroga-zione dei servizi a carico del Gestore, nonché indicarecompiti e responsabilità attribuiti al Gestore o, vicever-sa, alla Sgr committente.

In coerenza con un approccio integrato alla gestionesocio-immobiliare, i contratti di gestione potranno riguar-dare servizi dal contenuto diversificato ed il ricorso adeventuali outsourcer. In tal caso andranno anche previstele procedure di selezione delle offerte dei fornitori ester-ni, di controllo e validazione della fornitura o del servi-zio, di autorizzazione e competenza dei relativi costi.

I servizi oggetto del contratto di gestione potrannoriguardare, a titolo esemplificativo e non esaustivo, leseguenti attività:

- gestione delle attività di selezione dell’utenza eassegnazione degli alloggi;

- gestione amministrativa, contabile e fiscale degliimmobili;

- gestione dei rapporti locativi, delle morosità edelle insolvenze;

- gestione commerciale degli immobili, relativamen-te alle eventuali dismissioni in corso di gestione e/o achiusura del fondo locale;

- gestione delle manutenzioni ordinarie;

Organizzazione Denominazione, sede, forma societaria

Profilo aziendaleStoria, compagine societaria, campi di attività,mercati geografici di intervento, organigrammae struttura organizzativa, risultati gestionali

RuoloCompetenze e responsabilità nell’ambito del-la gestione socio-immobiliare e tipo di lega-me contrattuale (es. socio società di scopo)

Curriculum Competenze distintive, esperienze specifi-che, sistema di relazioni

Dimensioni Volumi di attività, dimensioni patrimoniali enumerosità degli addetti

Altro Altra documentazione aziendale utile allaqualificazione delle organizzazioni coinvolte


- gestione delle manutenzioni straordinarie;- gestione dei servizi complementari (portineria,

vigilanza, etc.);- gestione dei servizi e delle attività di comunicazio-

ne.Corrispettivo per i servizi di gestioneIl corrispettivo a favore del Gestore, dettagliato per le

diverse tipologie di servizio, potrà essere determinato aforfait ovvero a misura, in tal caso andranno indicati iparametri fisici o economici o temporali presi a riferimen-to (ad esempio percentuale rispetto al monte canoni).

Il mancato raggiungimento di obiettivi di performanceo di risultato, che dovrà essere valutato e misurato conriferimento a standard di servizio contrattualmente defini-ti, potrà portare all’applicazione di decurtazioni dei com-pensi secondo regole previste in sede contrattuale.

Lo schema contrattuale potrebbe prevedere ancheun’inversione del rischio gestionale, quale ad esempiol’impegno del Gestore a versare al fondo una percentua-le pre-determinata del monte-canoni, restando a suocarico, o vantaggio, un risultato peggiore, o migliore,riguardo all’effettiva riscossione dei canoni di locazione.

Competenza delle spese di gestioneIl contratto di gestione dovrà prevedere una chiara

indicazione della competenza delle spese di gestione,in particolare di quelle relative alla manutenzione e alfunzionamento degli immobili e degli impianti; alriguardo, andrà precisata la competenza:

- a carico del fondo locale;- a carico degli abitanti (conduttori e/o proprietari).Assicurazioni e garanzieIl contratto di gestione dovrà prevedere, a carico del

Gestore e a beneficio del fondo, polizze assicurative ingrado di tutelare il fondo rispetto alle responsabilità delGestore, quali a titolo esemplificativo: polizza di Re-sponsabilità Civile verso Terzi, polizza di Responsabili-tà Civile Professionale a copertura di danni causati daerrori e/o omissioni connesse alle attività di gestione.

A garanzia della corretta esecuzione del contratto potràessere previsto il rilascio di una fideiussione da parte delGestore a favore del fondo, commisurata all’ammontarecomplessivo del contratto di gestione socio-immobiliare.

Durata del contrattoIl contratto di gestione, pur prevedendo costanti e

tempificati momenti di analisi e valutazione delle pre-stazioni gestionali, dovrà presentare una durata suffi-cientemente ampia da garantire continuità della gestio-ne (tendenzialmente 5 anni, rinnovabili).

Comunicazione e rendicontazioneLo schema contrattuale dovrà garantire la trasparen-

za, la tempestività e la completezza dell’informativagestionale.

Sarà necessario che già in sede contrattuale venganodefiniti:

- le circostanze che obbligano alla tempestiva infor-mazione da parte del Gestore verso la Sgr;

- contenuti e tempistica della rendicontazione gestio-nale, che potrà fare riferimento ad indicatori previsti insede contrattuale;

- aspetti gestionali che necessitano di approfondimen-ti specifici (come ad esempio lo stato delle morosità edelle insolvenze o il tasso di saturazione degli alloggi).

4.9.5. Fattori critici della gestione socio-immobilia-re: l’opinione degli operatori del settore

Nei mesi di giugno, luglio e settembre 2010, Cdpi Sgrha intervistato operatori di Aziende pubbliche per la casa(ex Iacp), di Cooperative di abitazione, di Sgr impegnatenella gestione di fondi immobiliari di edilizia privatasociale. Nel corso di tale attività, tra l’altro, sono statiindividuati quali principali fattori critici della gestione:

- specificità gestionale: l’impostazione del modellogestionale, per essere efficace, deve risultare coerentecon le caratteristiche del modello abitativo proposto;ad esempio, la gestione di una residenza temporanearichiede un approccio differente rispetto alla gestionedi alloggi destinati alla locazione di lungo periodo.Ciò implica la presenza di più modelli gestionali.

- Target di utenza: il progetto edilizio deve risultarecoerente con le caratteristiche ed i fabbisogni abitatividel potenziale target di utenza. Ad esempio, un progettoche prevede una destinazione prevalente degli alloggi alocazione a lungo termine è coerente con un target diutenza che presenta strutturalmente una frequente mobili-tà geografica, quali gli appartenenti alle forze dell’ordine.

- Mix abitativo: il progetto gestionale deve prevede-re le soluzioni più opportune per la composizionedelle differenti esigenze degli abitanti in relazione altitolo di disponibilità degli alloggi; caso tipico è quellodegli stabili in cui coesistono proprietari e conduttori.

- Prevenzione della morosità: pur nel rispetto deivincoli reddituali per la selezione dell’utenza, è neces-sario espletare un’analisi preventiva della capacità dispesa dei potenziali assegnatari finalizzata a verificarela compatibilità con i costi dell’abitare (canoni dilocazione e spese amministrative).

- Gestione delle morosità: prima delle soluzioniestreme (sfratto) è necessario prevedere piani di rien-tro personalizzati da concordare in via bonaria con isoggetti interessati.

- Manutenibilità: in fase di progettazione è necessarioapplicare soluzioni tecnico-costruttive che consentanodurabilità delle finiture e un’agevole manutenzione.

- Gestione dei rapporti con gli abitanti: è opportunala definizione di un quadro di regole certe (es. regola-menti condominiali e di comunità), incardinato sumeccanismi di flessibilità e di confronto non burocrati-co, e la creazione di occasioni e strumenti per garanti-re la rappresentanza e la partecipazione alle scelte daparte della comunità di abitanti.

- Presidio territoriale: la gestione dei rapporti congli abitanti richiede contatti frequenti per recepire e, sepossibile, anticipare le problematiche.

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- Prevenzione delle conflittualità sociali: un aspettochiave è dato dal mix sociale che deve essere il piùpossibile diversificato per evitare la concentrazione dieventuali profili critici.

- Fornitori esterni: l’attività di selezione e monito-raggio delle forniture esterne risulta critica non solo aifini di un’efficace gestione, ma anche e soprattutto aifini della soddisfazione dell’utenza.

5. Alcuni contributi esterni5.1. Il contesto di riferimento: le politiche abitative

nazionaliIl Piano nazionale di edilizia abitativa (così detto

Piano Casa 1) è stato approvato con il Dpcm. 16 luglio2009, previa delibera del Cipe, sentita la ConferenzaStato-Regioni e autonomie locali, e costituisce obietti-vo programmatico del Governo.

Il Piano nazionale persegue l’obiettivo di portare asoluzione il degrado urbano derivante dai fenomeni dialta tensione abitativa avviando un volano che potràinoltre contribuire a implementare l’azione che il Go-verno sta sostenendo per superare l’attuale momentodi crisi economica.

Il Piano nazionale di edilizia abitativa ha la finalità dicontribuire a superare il disagio abitativo nelle diverseforme assunte anche a seguito delle trasformazioni eco-nomiche e sociali in atto che hanno fatto emergerenuovi fabbisogni soprattutto nelle grandi concentrazioniurbane, ma è soprattutto importante sottolineare cometale piano costituisca, per la prima volta dopo decenni,un insieme integrato di molteplici linee di interventoche, potenziandosi sinergicamente, vengono incontroall’intera platea dei soggetti cui è diretto l’interventopubblico in materia di politiche abitative.

Il piano è rivolto all’incremento del patrimonio immo-biliare ad uso abitativo attraverso l’offerta di abitazionidi edilizia residenziale, da realizzare nel rispetto deicriteri di efficienza energetica e di riduzione delle emis-sioni inquinanti, con il coinvolgimento di capitali pubbli-ci e privati, destinate prioritariamente a prima casa per:

- nuclei familiari a basso reddito, anche monoparen-tali o monoreddito;

- giovani coppie a basso reddito;- anziani in condizioni sociali o economiche svantag-

giate;- studenti fuori sede;- soggetti sottoposti a procedure esecutive di rila-

scio;- altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all’arti-

colo 1 della legge 8 febbraio 2007, n. 9 (sfrattati, nonper morosità, in particolari situazioni di disagio);

- immigrati regolari a basso reddito, residenti daalmeno dieci anni nel territorio nazionale ovvero daalmeno cinque anni nella medesima regione.

Contenuti del Piano nazionale di edilizia abitativaIl sistema individuato dal piano si articola sostanzial-

mente in tre aree che comprendono a loro volta una opiù linee di intervento.

Una prima area di interventi è diretta a finanziarel’edilizia residenziale pubblica di proprietà degli exIacp comunque denominati e degli enti locali con uncontributo a fondo perduto di 200 milioni di euro.

Tale linea di intervento opera sugli immobili giàindividuati dal Dm 18 novembre 2007, come primatranche del complessivo programma a suo tempo appro-vato che dovrà avere integrale finanziamento statale.

Il relativo decreto è stato emanato il 18 novembre 2009ed i primi anticipi sono stati già trasferiti alle Regioni.

La residua parte del precedente programma, sinoalla concorrenza degli originari 550 milioni di euro,sarà attivata non appena saranno rese disponibili leulteriori risorse.

La seconda area riguarda gli altri interventi chepotranno essere attivati con gli Accordi di programmaStato-Regioni nel limite delle risorse disponibili an-nualmente derivanti da precedenti linee di finanzia-mento non attivate pari a 377,8 milioni di euro.

Gli interventi riguardano:- l’incremento del patrimonio di edilizia residenzia-

le pubblica con risorse dello Stato, delle Regioni, delleProvince autonome, degli enti locali e di altri entipubblici, derivanti anche dalla vendita di alloggi diedilizia pubblica in favore dei legittimi inquilini;

- interventi in project financing;- agevolazioni a cooperative edilizie costituite tra i

soggetti destinatari degli interventi, eventualmente pre-vedendo agevolazioni amministrative;

- programmi integrati di promozione di ediliziaresidenziale anche sociale.

Gli interventi costituiranno programmi integrati dipromozione di edilizia residenziale sociale e di riquali-ficazione urbana, caratterizzati da elevati livelli divivibilità, salubrità, sicurezza e sostenibilità ambienta-le ed energetica, anche attraverso la risoluzione diproblemi di mobilità, promuovendo e valorizzando lapartecipazione di soggetti pubblici e privati.

Gli interventi prescelti potranno essere attuati con leprocedure del project financing.

La terza area è diretta ad incentivare l’interventodegli investitori istituzionali e privati attraverso unarete costituita da un fondo nazionale e da fondi immo-biliari locali. Le risorse stanziate dal Mit per questalinea di intervento e che hanno carattere di investimen-to e non di contributo erogato a fondo perduto ammon-tano a 140 milioni di euro.

Il fondo nazionale deve avere un capitale di almenoun miliardo di euro da parte di investitori istituzionalie potrà intervenire a sostegno dei fondi locali sino al40% dell’investimento di questi ultimi.

Caratteristica fondamentale che dovranno avere gliinterventi, sarà la sostenibilità dell’investimento e taliinterventi dovranno essere caratterizzati da elevati li-


velli di vivibilità, salubrità, sicurezza e sostenibilitàambientale ed energetica.

Il bando di gara per l’individuazione del soggetto chedovrà gestire il fondo nazionale è stato pubblicato dallaGazzetta Ufficiale della Comunità europea il 3 giugno2010 e dalla Gazzetta Ufficiale italiana il giorno 9giugno 2010. Il termine per la presentazione delle do-mande era fissato al 20 agosto e si è pervenuti all’aggiu-dicazione provvisoria il giorno 8 di settembre 2010.

È quindi possibile intervenire sugli investimenti neifondi locali in relazione ai quali molte iniziative sonogià in avanzato stato di elaborazione.

Sembra opportuno a tal riguardo sottolineare il carat-tere profondamente innovativo dell’uso dello strumen-to dei fondi immobiliari, strumento essenzialmenteprivatistico di gestione del risparmio, per raggiungerein via indiretta un fine pubblico, senza peraltro snatura-re la natura di intervento nel libero mercato cui sonofinalizzati i fondi immobiliari.

Il Piano Casa è dunque ora pienamente operativo intutte le sue linee di attività dirette, a differenza di quantoavvenuto nel passato, a venire incontro all’intero venta-glio delle categorie svantaggiate in relazione al bisognoessenziale costituito dal bene casa: le prime due diretteessenzialmente alle categorie più svantaggiate rispettoalle quali non è ipotizzabile il venir meno dell’assisten-za diretta dello Stato e la terza, quella della rete deifondi immobiliari, diretta alle categorie - sempre piùestese nell’attuale congiuntura economica - che puressendo al di sopra dei limiti classici dell’edilizia resi-denziale pubblica, non sono in grado di accedere allibero mercato. Rispetto a tale segmento di «bisogno» siè scelta la strada di utilizzare uno strumento privatisticoche con un minimo di intervento di fondi pubbliciconsente un sostanziale investimento nel settore.

(Marcello Arredi - direttore generale per le politicheabitative del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti)

5.2. Perché il social housing è un tema centrale? Ilpunto di vista dei Comuni

La questione abitativa ha assunto negli ultimi anniuna nuova centralità. Tensione ed emergenza abitativasono problemi all’ordine del giorno per molti Comuniormai da tempo. L’attuale fase recessiva dell’economiaha ulteriormente acuito la questione abitativa. Ad oggi ilproblema non riguarda solo chi una casa non ce l’ha maanche quella fascia di popolazione che, pur avendo unacasa, fa sempre più fatica a pagare l’affitto o la rata delmutuo. Tale fascia risulta essere sempre più ampia.

L’housing sociale o edilizia privata sociale miraappunto a soddisfare la domanda abitativa di tali sog-getti; ovvero di coloro che, in virtù del progressivoaumento dei costi per l’acquisto e l’affitto delle case(cui si è associato un generale impoverimento dellefamiglie), incontrano difficoltà nel sostenere le speseper il mantenimento della propria abitazione. Lo stru-

mento del social housing, prevede infatti la costruzio-ne di realtà abitative e l’offerta di edilizia in affitto aprezzi di costo per quella fascia intermedia di popola-zione (es. persone sole, nuclei familiari monogenitori,giovani coppie, lavoratori precari, immigrati, studenti,anziani soli) qualificabile come «ricca» per l’ediliziapubblica ma troppo povera per accedere all’abitazionemediante i normali canali del mercato immobiliare.

In Italia, soprattutto rispetto ad altri paesi del centro-nord Europa, gli interventi a supporto dello sviluppo delsettore del social housing recano date recenti. In partico-lare il riferimento è alla legge finanziaria 133/2008 laquale all’art. 11 (recante «casa e infrastrutture») preve-de l’approvazione, mediante Dpcm, di un Piano naziona-le di edilizia abitativa (il c.d. Piano Casa). Il predettopiano è rivolto all’incremento del patrimonio immobilia-re ad uso abitativo attraverso l’offerta di abitazioni diedilizia residenziale da realizzare con il coinvolgimentodei capitali pubblici e privati destinati prioritariamentealla prima casa per alcune categorie di soggetti indivi-duate dalla legge. Il Dpcm attuativo dell’articolo 11 delDl 133/2008 è stato emanato nel mese di luglio del 2009ed ha introdotto un nuovo strumento per il finanziamen-to e l’attuazione di interventi di housing sociale: ilSistema Integrato di Fondi immobiliari.

Il Sistema Integrato di Fondi si articola su duelivelli, e in particolare su:

- la promozione di fondi immobiliari regionali/localifinalizzati all’attuazione di interventi di housing socia-le (cioè che concorrano a incrementare la dotazione dialloggi sociali, come definiti nel Dm 22 aprile 2008);

- la costituzione di un fondo nazionale, con unadotazione minima di 1 miliardo di euro, che acquisiscapartecipazioni di minoranza (fino ad un massimo del40%) nei fondi immobiliari regionali/locali (di cui alprecedente punto).

Dal punto di vista dei Comuni è auspicabile che larealizzazione del Piano Casa costituisca anche l’occa-sione per porre in essere interventi di riqualificazioneurbana nelle periferie, nelle aree degradate o dismessee nei centri storici.

La realizzazione del piano potrebbe infatti esserefatta coincidere con lo sviluppo di politiche di ediliziasociale, già in larga misura adottate all’estero e inbassa percentuale in Italia, improntate al criterio dellasostenibilità in generale.

Se l’obbiettivo del Piano Casa non deve essere solo larealizzazione di abitazioni destinate a soggetti con reddi-to troppo alto per l’edilizia residenziale pubblica matroppo basso per accedere al mercato degli affitti e dellaproprietà, ma anche la rigenerazione di alcune aree dellenostre città, la qualità del processo istituzionale di attua-zione del Piano Casa stesso potrà essere perseguitasoltanto riaffermando il ruolo dei Comuni come i princi-pali attori istituzionali per l’approvazione delle proposteavanzate dai promotori. L’iniziativa urbanistica dei Co-

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muni in grado di attivare gli strumenti indicati dal citatoart. 11 (es. il trasferimento di diritti edificatori in favoredei promotori degli interventi di incremento del patrimo-nio abitativo; incrementi premiali finalizzati, in genera-le, al miglioramento della qualità, nel rispetto deglistandard minimi di cui al Dm 1444/1968; la cessione deidiritti edificatori come corrispettivo per la realizzazionedi unità abitative di proprietà pubblica da utilizzare inmaniera conforme alle finalità del Piano Casa) apparequindi decisiva. Così come decisiva appare, data lascarsità di risorse pubbliche dedicate, l’individuazionedi strumenti capaci di intercettare risorse finanziarie acosto contenuto e strumenti di finanza etica come quellodelineato con il Sistema Integrato di Fondi, in grado diattirare investitori istituzionali disponibili ad accettarerendimenti non del tutto in linea con quelli di mercato.

La dotazione di risorse pubbliche appare infatti signi-ficativamente insufficiente rispetto agli obiettivi, anchedi emergenza, che ci si pone in tale ambito, da tempoampiamente condivisi. Al contempo, accade che unaquota parte rilevante delle entrate nei bilanci dei Comu-ni risulti legata alle trasformazioni urbanistiche e talefenomeno non appare sostenibile per il futuro. Deveessere arginato il consumo del suolo ma si è consapevo-li che tale scelta implica per le amministrazioni lariduzione delle entrate disponibili per la manutenzione ela riqualificazione delle nostre città e per la realizzazio-ne delle infrastrutture civili, sociali e culturali.

In ultima analisi non si può non rilevare che laquestione più grave rimane quella della finanza localecompressa tra i tagli dei trasferimenti operati dal Go-verno e le promesse di federalismo fiscale e tra lenecessità di investimenti sul territorio ed in vincoliposti dal patto interno di stabilità.

(Angelo Rughetti - Segretario Generale dell’Anci)

5.3. Il punto di vista degli imprenditori: «Positionpaper» di Ance.

Un modello di «nuova generazione» per l’ediliziaprivata sociale. Le condizioni per la crescita dell’hou-sing sociale in Italia

Il programma di edilizia privata sociale, promossonell’ambito del Piano Casa, attraverso il Sistema Integra-to dei Fondi, ha il grosso merito di essere, in questodifficile momento, uno dei pochi piani di investimentoimmobiliare sistematico pienamente operativi nel nostroPaese.

Peraltro, essendo diretto verso categorie sociali sol-vibili, sebbene a reddito contenuto, ha il pregio diessere compatibile - a determinate condizioni - con ilcoinvolgimento di capitali privati. Il che aggiungeconcretezza al progetto con la prospettiva di un interes-sante moltiplicatore finanziario potenziale.

Cogliere appieno le potenzialità di questa innovativaforma di intervento costituisce, dunque, una sfida impor-tante, che i costruttori vogliono responsabilmente affronta-

re al pari ed al fianco degli altri operatori economicicoinvolti: investitori, gestori, enti locali e altre istituzioni.

Riteniamo, però, assolutamente necessario che il PianoCasa - in questa sua importante componente industriale esociale - non ceda alla tentazione di scorciatoie effimere,connesse alla prospettata finanziarizzazione degli investi-menti. Un sentiero sul quale la posta in gioco non è larealizzazione di case bensì la finanza ed i suoi derivati.

In primo piano deve trovare spazio l’industria, ovve-ro la qualità progettuale dei nuovi insediamenti, l’inno-vazione del prodotto edilizio-tecnologico, il dialogocon i comuni per l’individuazione delle migliori areesu cui intervenire in una prospettiva di valorizzazioneeconomica ed inclusione sociale nonché la verificaattenta di tutte le condizioni di sostenibilità, da quelleambientali a quelle economico-finanziarie.

Solo in questo modo sarà possibile agire con lamassima rapidità ed efficacia e superare la dimensionedel singolo intervento edilizio, per giungere ad unampliamento consistente della posta in gioco, con una«leva» industriale, in grado di massimizzare il numerodi abitazioni «sociali» realizzate.

Dal punto di vista dell’imprenditore edile, quattrosono i profili di particolare rilievo di questo program-ma, che meritano particolare attenzione:

1) la definizione di un nuovo modello - che potrem-mo definire di «quarta generazione» - nel quale l’edili-zia sociale si combini con quella ordinaria in un pro-gramma più ampio di riqualificazione urbana e integra-zione sociale, passando da un principio di «prevalenza»del sociale - oggi accolto dal Vademecun della CdpInvestimenti Sgr - ad un principio di «rilevanza»;

2) l’implementazione di efficaci e trasparenti proces-si di selezione delle imprese di costruzione, soprattuttonei casi in cui vi sia un contributo economico-finanzia-rio pubblico, basati sulla non subalternità dell’indu-stria rispetto alla finanza;

3) l’enfasi sul momento della gestione degli edificirealizzati, che pur fissando modelli ideali di tendenzasappia guidare il mercato verso la creazione di unampio numero di operatori virtuosi;

4) il ricorso al partenariato pubblico-privato nella rea-lizzazione e gestione del programma di edilizia sociale.

Dal principio della prevalenza a quello della rile-vanza

La prima importante innovazione auspicata dall’An-ce per il programma in oggetto è l’attenzione postaalla sostenibilità economica (in termini di marginiindustriali) e finanziaria (in termini di ritorno per gliinvestitori) dei progetti. Ciò al fine di dare effettivocompimento alla legge istitutiva che con lungimiranzae concretezza prevedeva l’obiettivo di «incrementare»l’offerta di social housing, senza fissare alcun criterio«filantropico» di esclusività di scopo.

Tale obiettivo in verità è già stato coraggiosamenteperseguito dalla Cdp Investimenti Sgr tramite il passag-


gio - per certi versi inevitabile - da una «prima genera-zione» di progetti (100% social housing con soloaffitto a lungo termine e inevitabile sostegno pubblico)ad una «seconda generazione» (100% social housingcon affitto e vendita, ancora supportati da un necessa-rio sostegno pubblico) e quindi, infine, ad un modellodi «terza generazione», maggiormente autonomo eindipendente dal sostegno pubblico in quanto caratte-rizzato dalla contestuale presenza di interventi sociali -in misura prevalente - ed altre componenti a mercato.

In questa logica appare già evidente - e totalmentecondivisibile - il fatto che l’approccio etico agli investi-menti non venga ridotto ad una mera aspettativa dibassa remunerazione del capitale investito, ma siainvece più compiutamente ricondotto alla capacitàcomplessiva del progetto di offrire una risposta social-mente efficace e diffusa.

Il progetto in tal modo non esaurisce la sua funzionesemplicemente nell’offerta di nuove abitazioni a cano-ne contenuto, ma può e deve invece assumere il ruoloben più ambizioso di volano per il rinnovamento diinteri «pezzi» di città, costruiti secondo nuovi parame-tri ed ispirati alla logica dell’inclusione e dell’integra-zione, piuttosto che del ghetto.

L’aspetto più interessante del modello così propostorisiede nella sua flessibilità, ovvero nella sua capacità dioffrire risposte diverse a diverse realtà territoriali. Inquesto senso è stata certamente una scelta di successo.

Il punto centrale di questa filosofia diviene ora ladeterminazione della misura minima di componente«strettamente» sociale accettabile e di quella massimaa mercato, funzionalmente strumentale al più generaleobiettivo etico dell’intero programma, volto a moltipli-care le opportunità di intervento economicamente efinanziariamente sostenibile.

La chiara individuazione di tale limite, e più ancoradi quali possibili interventi - tra quelli che superano itest di mercato - possano avere accoglienza prioritaria(es. scuole; recupero di aree industriali dismesse; riqua-lificazione e recupero di edifici esistenti; ecc.), consen-tirà sempre più chiaramente di capire in che modoverranno confrontate e scelte le diverse proposte diintervento generate dal territorio.

È chiaro che le risposte a queste domande nonpossono fermarsi a enunciazioni incerte o, peggio,ideologiche, in quanto dall’approccio operativo e reali-stico a tali questioni dipende il successo o il fallimentodell’intero programma.

Se questa è, come riteniamo, la corretta prospettiva,anche una componente apparentemente ridotta di hou-sing sociale può risultare «ottimale» nell’ambito diinterventi di più ampio respiro, in quanto «incrementa-le» rispetto alla situazione precedente e parametrata aifabbisogni e alla sostenibilità.

Bisogna chiarire che l’eticità del programma nonrisiede in una «filantropica» esclusività di scopo ma

nella sua capacità di realizzare - attraverso un modelloflessibile - il maggior numero di iniziative sociali conil minor impatto possibile per la finanza pubblica.

Per questo appare maturo il tempo di passare dalcriterio di «prevalenza» dei programmi edilizia sociale(«terza generazione» attualmente accolta dal Vademecumdella Cdp Investimenti Sgr) ad un criterio di «rilevanza»del contenuto sociale dei progetti («quarta generazione»),esplodendo appieno il potenziale immenso insito in que-sto passaggio con piena soddisfazione di tutti gli operatorieconomici e sociali chiamati ad intervenire nel settore.

È in questo caso, appunto, che a nostro avviso trovapiena attuazione l’esplicito riferimento «all’incrementodell’offerta abitativa» che l’articolo 11 del Dl 112/2008attribuisce all’intervento del sistema integrato dei fondi,senza mai confinarlo alla sola o anche prevalente compo-nente di edilizia sociale.

Si tratta - peraltro - di una scelta ispirata senza alcundubbio a valori etici meritevoli di attenzione, in quantoattenti a moltiplicare gli interventi effettivamente realizza-bili in una logica, peraltro, di piena integrazione sociale.

Del resto l’esperienza mostra come i programmi disocial housing più consistenti realizzati in Europa sianopropri di paesi, come la Gran Bretagna e l’Olanda, chehanno saputo integrare una porzione apparentemente cir-coscritta di edilizia sociale in più ampi e redditizi program-mi di intervento, garantendo al contempo integrazione (e,con essa, qualità della vita e dell’abitare) e fattibilitàeconomica, senza oneri per la Pubblica Amministrazione.

In tale prospettiva, peraltro, soggetti quali le Fonda-zioni bancarie potranno coniugare appieno la lorofunzione sociale con l’ottenimento di adeguati rendi-menti di mercato, a salvaguardia dei propri patrimonie, quindi, della continuità di azione etica sui rispettiviterritori di competenza.

La scelta, quindi, di calibrare la componente stretta-mente sociale di intervento del programma anche al disotto del criterio attuale di prevalenza, andrebbe incon-tro a due fondamentali esigenze:

- garantire la provvista finanziaria necessaria adinnescare ampi e diffusi processi di rigenerazioneurbana che comprendano una componente di ediliziaresidenziale sociale (di fatto moltiplicando le opportu-nità di effettuare operazioni);

- realizzare interventi di più ampia riqualificazioneurbana in grado di cogliere, nella logica dell’integra-zione, altri bisogni «sociali» del territorio (scuole;recupero di aree dismesse; …).

Il passaggio ad un modello di «quarta generazione»non è quindi riducibile ad un fatto meramente econo-mico-finanziario. Al contrario richiede un passaggiorivoluzionario a tutti i livelli.

Sotto il profilo più propriamente sociale, esige unariflessione più profonda sulle categorie destinatariedegli interventi. La trasformazione della società haposto in evidenza i bisogni di una larga parte di

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«classe media» - i c.d. «Key Workers» inglesi - i cuiredditi non sono commisurati al ruolo socialmenterilevante che svolgono (professori, forze di sicurezza,medici e infermieri, ecc.).

Sotto il profilo progettuale, non si tratta di interpreta-re l’inclusione come una mera «lottizzazione» di spazia differente destinazione d’uso, posti uno accantoall’altro. Ma di proporre una vera e propria integrazio-ne, ad esempio tra social housing nelle sue varie forme(locazione, proprietà, studentato, residence ecc.) com-presa l’ipotesi del cohousing, e le funzioni più insenso lato complementari alla residenza.

In una logica non solo anticrisi, ma di riduzione delconsumo del territorio l’attenzione va posta sulle possibi-lità di utilizzo degli immobili invenduti oggi presenti sulmercato (ultimati o in via di ultimazione). Se da un latoessi talvolta possono non rappresentare tipologie diintervento integrato, dall’altro proprio l’avanzato statodi realizzazione è utile per dare una risposta immediataall’emergenza abitativa. In tal modo sarà conseguito ilprimo obiettivo degli enti locali finalizzato a ridurre lapressione sociale consentendo nello stesso tempo alfondo immobiliare di iniziare il recupero dei propriinvestimenti in tempi medio brevi e comunque certamen-te inferiori a quelli di una nuova costruzione.

Sotto il profilo economico-finanziario ogni ulterioreiniezione di flessibilità consente maggiore varietà di sche-mi: perché le componenti sociali e non sociali si possonocombinare in un fondo immobiliare anche quando nonsono progettualmente e territorialmente interconnesse.

È peraltro giusto anche osservare che nell’orientamen-to delle operazioni verso profili di redditività semprepiù vicini al mercato libero, si vengono a creare ipresupposti per una minore attrattività del Sistema Inte-grato di Fondi, con la sua complessità, rispetto a percor-si di sviluppo delle operazioni, e acquisizione dellerisorse finanziarie, più tradizionali. A questo riguardonon si può non considerare che tali percorsi tradizionalipotrebbero essere preferiti sia dagli operatori economicidel territorio che dalle Amministrazioni Locali, chevivono in modo conflittuale la cesura che l’ingresso delSistema Integrato di Fondi nei territori determina rispet-to al rapporto sia con i cittadini che con le imprese.Molto importante è quindi che il Sistema Integrato diFondi non venga percepito dalle imprese come un mec-canismo restrittivo del mercato e da Amministrazioni eimprese come una perdita di ruolo.

Implementazione di processi di selezione delle im-prese realizzatrici

La selezione del soggetto attuatore di un progetto,qualora l’investimento si effettui su di un’area pubblicaoppure con un contributo pubblico, deve avvenire trami-te procedure di evidenza pubblica su proposte progettua-li concrete e possibilmente di rapida cantierizzazione.

L’impresa di costruzione diviene, in tale accezione,il «motore» industriale del processo, in quanto sogget-

to che, meglio di chiunque altro, è in grado di promuo-vere iniziative imprenditoriali territoriali, in coordina-mento con gli enti locali e tramite procedure di eviden-za pubblica, che garantiscano un’adeguata trasparenzae concorrenza all’intero processo.

Si tratta di un punto rilevante. Non è, infatti, la meradisponibilità finanziaria a dare impulso a tali iniziati-ve, ma l’idoneità imprenditoriale a gestire processi eproporre prodotti in grado di rispondere industrialmen-te alle complesse e diversificate esigenze territoriali,in sintonia con gli indirizzi delle politiche di trasforma-zione individuate a livello locale.

Basterebbe, dunque, questo non trascurabile motivoper riconoscere il ruolo centrale dell’impresa, tanto neiprogetti privati che in quelli con componente pubblica.

Ma ad esso se ne aggiunge un altro decisamente nontrascurabile: la forte sproporzione che esiste tra il nume-ro di imprese di costruzione (centinaia di migliaia) e leSgr immobiliari (non molte più delle dita di una mano).

Tale divario rende difficile ipotizzare sistemi dialleanza stabile o, peggio, di elusione dei processi diselezione e gara ad evidenza pubblica tramite pre-sele-zione di una Sgr.

In tale logica, è di fondamentale importanza che ilprocesso di selezione delle imprese di costruzione nonvenga subordinato alla finanza, ma sia esso stesso iltraino delle iniziative. Un modello basato sulla centrali-tà della finanza, e la subordinazione dell’industriadelle costruzioni, finirebbe col produrre opacità e re-strizione del mercato, in una logica che ha già fallitotroppe volte, in circostanze che non di rado hannomanifestato comportamenti al di fuori della legge.

Di conseguenza, appare opportuno che - soprattuttoin presenza di iniziative promosse su aree o benipubblici - il processo di selezione dell’impresa dicostruzione avvenga a seguito di una procedura adevidenza pubblica, in parallelo e separatamente dall’in-dividuazione della Sgr di riferimento del Fondo.

Il tema della gestione della componente di housingsociale

Un altro tema rilevante, è quello della gestione delleiniziative realizzate, soprattutto per la parte destinataad edilizia residenziale sociale.

L’aspetto della gestione va affrontato nella sua inte-rezza, sia per gli aspetti di tipo più propriamenteedilizio, legati alla manutenzione ordinaria e straordi-naria, sia per i servizi offerti.

In quest’ottica la gestione deve innovarsi e pensarea soluzioni in grado di migliorare la qualità e laquantità dei servizi offerti. Si pensi, per esempio, atutte le possibilità connesse alla realizzazione di inter-venti ad alta prestazione energetica.

Sotto questo profilo, il ruolo del Sistema integratodei fondi dovrebbe essere anche quello di promuovereuna crescita del mercato privato delle gestioni in modoche, attraverso criteri gradualmente più esigenti, si


arrivi ad ottenere una pluralità di operatori virtuosi inconcorrenza tra loro.

L’eccesso di rigore immediato in un contesto dimercato nascente, invece, potrebbe condurre all’esitocatastrofico di attribuire vantaggi competitivi a chiappare nell’immediato già più avanzato. Generando intal modo i presupposti di un oligopolio di gestione o,peggio, addirittura di monopolio.

Il ruolo delle società di progettoNon vi è dubbio sul fatto che il partenariato pubbli-

co-privato rappresenti lo strumento più idoneo per larealizzazione di un programma complesso in cui ilservizio dell’abitare sia l’obiettivo principale.

Ciò in quanto all’utilità pubblica, derivante dagliinterventi di edilizia sociale e dalla riqualificazioneurbana, si unisce un equilibrio economico-finanziarioche giustifica il coinvolgimento di capitali privati an-che con i meccanismi di project financing.

In questo ambito, però, il fondo immobiliare è solouno degli strumenti possibili previsti dalla legge. L’altro,quello delle società di progetto, rappresenta una soluzio-ne sempre possibile in una logica e dimensione diversada quella richiesta dal sistema integrato dei fondi.

Fino ad oggi l’Ance ha valutato di operare di concertoad altri protagonisti con l’obiettivo di convergere neglisforzi di investire cifre rilevanti in edilizia. Ciò nellaconvinzione che - soprattutto nella difficile situazione delPaese - questo potesse realmente accelerare l’effettivarealizzazione di progetti importanti su tutto il territorio.

Qualora però così non fosse e il modello del sistemaintegrato dei fondi non dovesse procedere con quellaflessibilità e concretezza necessarie allo scopo, altrestrade potrebbero essere perseguite.

Strade che in verità possono trovare realizzazioneanche in parallelo al sistema integrato dei fondi immo-biliari e senza alcuna contrapposizione ad esso.

Al riguardo, infatti, la società di progetto potrebbeproporsi come veicolo e strumento non solo alternati-vo al fondo immobiliare ma anche di complemento,laddove la disciplina esistente consente ai fondi immo-biliari di investire anche in società.

Allora il Sistema Integrato dei Fondi potrebbe inter-venire nell’equity delle società di gestione come socio- di maggioranza o minoranza - di altri soggetti chedecidessero di correre rischi di equity nel progetto.

L’Ance nel Sistema Integrato dei FondiLa più recente azione dell’Ance in tema social

housing si è svolta anche nell’ambito del SistemaIntegrato dei Fondi, in una prospettiva di dialogo econfronto con gli altri protagonisti del settore: le auto-rità politiche e finanziarie, gli investitori, le altre asso-ciazioni di rappresentanza di imprese edili.

All’Ance è stato riconosciuto un ruolo importante diprotagonista in quanto:

1) ha saputo elaborare, con propri associati, il primoprogetto pilota;

2) ha suggerito modifiche sostanziali al modellooriginario di intervento incontrando il favore di granparte degli altri protagonisti del settore;

3) ha promosso attivamente - soprattutto attraversoIspredil - il lancio sul territorio di nuovi progetti, dimo-strando attivismo e grande capacità di originazione.

Si è trattato di un lavoro di sistema, dove ciascuno stafacendo la sua parte: l’associazione nazionale e le suearticolazioni sul territorio; l’Ispredil, le territoriali e isingoli associati. Tale lavoro ha consentito di recuperareterreno rispetto ad altre categorie di soggetti che proprionel social housing - tema tradizionale dell’Ance - hannotrovato nuove opportunità di protagonismo.

In tale contesto, si è giunti ad una forte condivisionedelle regole e delle logiche di intervento.

(«Position Paper» Ance di maggio 2011)

6. Altre tematiche rilevanti6.1. Il ricorso ai fondi immobiliari nel Piano nazio-

nale di edilizia abitativa: applicazione delle procedu-re di evidenza pubblica per la selezione della Sgr edegli appaltatori

PremessaIn aggiunta alle modalità classiche di intervento per

l’incremento dell’offerta abitativa sociale, che si basava-no su progetti interamente pubblici ovvero interamenteprivati, il Piano nazionale di edilizia abitativa (c.d.«Piano Casa»), di cui al Dpcm 16 luglio 2009, haintrodotto il ricorso a strumenti innovativi che contempe-rano la partecipazione di soggetti pubblici e privati.

In particolare l’art. 1 del citato «Piano Casa», allalettera a), contempla espressamente quale linea diintervento la «costituzione di un sistema integratonazionale e locale di fondi immobiliari per l’acquisizio-ne e la realizzazione di immobili per l’edilizia residen-ziale ovvero [la] promozione di strumenti finanziariimmobiliari innovativi, con la partecipazione di sogget-ti pubblici e/o privati, per la valorizzazione e l’incre-mento dell’offerta abitativa in locazione».

Si è posto, quindi, il problema se, con riferimento aqueste forme miste di intervento, dovessero applicarsio meno le procedure di evidenza pubblica per laselezione, in primo luogo, della Sgr del fondo e, insecondo luogo, dei soggetti cui affidare i contratti diappalto per la costruzione e la gestione degli interventidi edilizia residenziale sociale.

Le procedure applicabili alla selezione della Sgrdel fondo

La risposta sul primo dei due punti prospettati pre-suppone un momento di approfondimento su un dupli-ce livello: uno oggettivo, relativo alla tipologia deiservizi che la Sgr è chiamata a svolgere, ed unosoggettivo relativo alla natura del soggetto affidante.

Sotto il profilo oggettivo deve anzitutto rilevarsi che lagestione di un fondo immobiliare di regola consiste inun’attività assai più complessa della tradizionale attività

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finanziaria di emissione, acquisto, vendita e trasferimentodi titoli, e, quindi, fuoriesce da quella categoria di servizifinanziari che il Codice dei contratti (art. 19, comma 1,lett. d), esclude dalla sfera applicativa dell’obbligo di garapubblica. La Sgr di un fondo immobiliare deputato allosviluppo di un progetto di edilizia residenziale sociale,infatti, deve svolgere (al pari di qualsiasi altro fondoimmobiliare) i servizi di asset management (definizionedelle strategie di gestione, monitoraggio dei mercati im-mobiliari, valutazione degli investimenti), property mana-gement (gestione amministrativa, contabile, fiscale, ge-stione dei condomini, gestione degli incassi e delle even-tuali morosità, vendita degli immobili) e facility manage-ment (manutenzione e riqualificazione degli immobili,gestione dei rapporti con i fornitori) tipicamente legati aduna tradizionale operazione di sviluppo immobiliare.

Detti servizi appaiono per la gran parte riconducibiliall’allegato IIA del Codice dei contratti e, come tali,sottoposti all’obbligo di gara pubblica, come espressa-mente previsto dall’art. 20, comma 2, del Codice deicontratti, in forza del quale «Gli appalti di servizielencati nell’allegato IIA sono soggetti alle disposizio-ni del presente codice».

Questo naturalmente a condizione che il soggettoaffidante ricada tra quelli tenuti all’applicazione delleprocedure di evidenza pubblica. È, quindi, a questopunto che entra in gioco, in modo determinante, ilprofilo soggettivo cui accennavamo poc’anzi.

L’obbligo di applicare le procedure di evidenzapubblica, infatti, vige per le categorie soggettive elen-cate all’art. 32 del Codice dei contratti. Ciò vuol direche, caso per caso, andrà accertata in concreto lanatura pubblica o privata del soggetto affidante.

A titolo esemplificativo, qualora si sia reso aggiudica-tario di una gara per l’acquisto da un’amministrazionepubblica di aree destinate ad interventi di edilizia resi-denziale sociale a condizioni agevolate (prezzo di acqui-sto calmierato, esenzione dall’Ici e dal contributo sulcosto di costruzione, etc.), un soggetto privato, chenormalmente opera nel mercato in condizioni di concor-renza e non è soggetto a particolari forme di controllopubblicistico, non sarà tenuto al rispetto delle proceduredi evidenza pubblica per la selezione della Sgr nonconfigurandosi in capo allo stesso i requisiti dell’organi-smo di diritto pubblico, ossia di quei soggetti economiciche, pur non essendo inseriti strutturalmente nel settorepubblico, ad esso sono sostanzialmente collegati, inquanto patrimonializzati, controllati o sovvenzionati daenti pubblici in senso stretto.

Né può ritenersi che le (eventuali) contribuzioni finan-ziarie pubbliche al progetto di edilizia residenziale socia-le siano idonee a far scattare l’obbligo della gara per laselezione della Sgr in capo ai beneficiari di tali contribu-ti. Sul punto infatti l’art. 32 del Codice dei contratti (lett.e) è chiaro nello stabilire che le procedure di evidenzapubblica si applicano agli appalti di servizi affidati da

soggetti privati solo a condizione che detti servizi sianoconnessi ad un appalto di lavori finanziato prevalente-mente con contributi pubblici e siano essi stessi finanzia-ti in misura superiore al 50% con contributi diretti especifici erogati da un soggetto qualificabile come «am-ministrazione aggiudicatrice». Ciò vuol dire che, pur seil progetto di edilizia sociale beneficia di ingenti contri-buzioni pubbliche, il soggetto privato selezionato dallapubblica amministrazione per attuarlo attraverso il ricor-so allo strumento finanziario del fondo immobiliare nonè tenuto al rispetto delle procedure di evidenza pubblicaper selezionare la Sgr tutte le volte in cui le contribuzio-ni pubbliche non possano essere direttamente ricondotteal finanziamento del servizio di gestione del fondo. Cosaquesta che normalmente accade, in quanto le commissio-ni di gestione della Sgr sono di regola pagate attraversoil riconoscimento di una percentuale sugli investimentieffettuati nel fondo e sul suo rendimento complessivo.

Le procedure applicabili alla selezione degli appaltatoriIl secondo dei due punti esaminati riguarda le proce-

dure di selezione degli appaltatori da parte della Sgrdel fondo immobiliare deputato a realizzare gli inter-venti di edilizia residenziale sociale.

Anche in questo caso si possono distinguere duelivelli - uno oggettivo ed uno soggettivo - di analisi.

Quanto al profilo oggettivo, per giurisprudenza co-stante del Consiglio di Stato, gli interventi di ediliziaresidenziale pubblica c.d. agevolata o convenzionatarealizzati da soggetti privati in regime di proprietà pienao superficiaria non hanno natura di opera pubblica (siveda al riguardo Cons. di Stato, Ad. Plen. 25 gennaio2000, n. 9; Sez. VI, 14 novembre 2006, n. 1103). Dettiinterventi portano, infatti, alla realizzazione di beni atutti gli effetti privati, quantunque preordinati al soddi-sfacimento di un interesse generale della comunità, con-sistente nell’immettere nel mercato immobiliare dei pro-dotti capaci di fornire un’adeguata risposta abitativa alladomanda di alcune fasce di popolazione disagiate, chealtrimenti non riuscirebbero ad accedere al bene «casa».

Quanto al profilo soggettivo, deve aversi riguardoall’esistenza di contributi pubblici diretti e specificidestinati alla realizzazione delle opere e alla lorosuccessiva gestione. Ed invero, nell’impianto del Codi-ce dei contratti, un soggetto a tutti gli effetti privato,che realizza un’opera o gestisce un servizio di naturasostanzialmente privata, è tenuto all’obbligo di espleta-re una gara pubblica per selezionare i propri appaltato-ri di lavori e di servizi qualora per il loro svolgimentosi avvalga di «contributi diretti e specifici» superiori al50% del valore dei lavori o dei servizi oggetto diaffidamento (art. 32, lett. d ed e, del Dlgs 163/2006).Ratio di questa norma è garantire la libera concorrenzadelle imprese anche quando le commesse, quantunquedi pertinenza di un soggetto privato, coinvolgono pre-valenti risorse pubbliche che devono essere allocatesecondo criteri di trasparenza e di concorrenza.


Anche per la scelta dei soggetti cui affidare gliappalti di lavori e di servizi per la costruzione e lagestione degli immobili appare, quindi, determinantel’esame specifico delle peculiarità del caso concreto.

(Pier Giuseppe Torrani)

6.2. La locazione temporanea come modalità realiz-zativa di housing sociale

PremessaLa normativa in materia di Edilizia residenziale

pubblica contiene numerosi riferimenti a categoriegeneriche, che non sempre consentono di tracciare lalinea di confine tra le fattispecie che ad essa sonoriconducibili e quelle che invece ne sono escluse.

Un tema che richiede un approfondimento, ad esem-pio, è quello delle concrete condizioni contrattuali dicessione degli alloggi. In particolare, dando per assoda-to che interventi di housing possano essere realizzatimediante il trasferimento in proprietà degli alloggi o laloro locazione a lungo termine, ci si interroga se (ed inquali limiti) la locazione di un alloggio a breve termi-ne possa essere ricondotta alla disciplina dell’Ediliziaresidenziale pubblica.

Esegesi della normativa nazionaleA tal fine, va anzitutto esaminato il dettato del diritto

positivo, con particolare riferimento al Dm 22 aprile2008 (Decreto del Ministero delle Infrastrutture conte-nente la definizione di alloggio sociale) ed al Dl n.112/208 (contenente la disciplina del cd. Piano Casa).

Sul punto, l’art. 1, Dm 22 aprile 2008 definisce«alloggio sociale» l’unità immobiliare adibita ad usoresidenziale in locazione permanente che svolge lafunzione di interesse generale, nella salvaguardia dellacoesione sociale, di ridurre il disagio abitativo diindividui e nuclei familiari svantaggiati, che non sonoin grado di accedere alla locazione di alloggi nel liberomercato. L’alloggio sociale si configura come elemen-to essenziale del sistema di edilizia residenziale socia-le costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizza-ti al soddisfacimento delle esigenze primarie (co. 2).Rientrano nella definizione [...] gli alloggi realizzati orecuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorsoa contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzionifiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi digaranzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinatialla locazione temporanea per almeno otto anni edanche alla proprietà (co. 3)». Il successivo art. 2, co. 3,aggiunge, poi, che «il canone di locazione dell’allog-gio sociale di cui all’art. 1, co. 3 (e quindi dellalocazione temporanea per almeno 8 anni - ndr), [...]può essere articolato in relazione alla diversa capacitàeconomica degli aventi diritto, alla composizione delnucleo familiare e alle caratteristiche dell’alloggio».

Inoltre, l’art. 11, co. 2, Dl n. 112/2008 prevede che il«piano nazionale di edilizia abitativa» «è rivolto all’incre-mento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo attra-

verso l’offerta di abitazioni di edilizia residenziale [...]destinate prioritariamente a prima casa per: a) nucleifamiliari a basso reddito, anche monoparentali o monored-dito; b) giovani coppie a basso reddito; c) anziani incondizioni sociali o economiche svantaggiate; d) studentifuori sede; e) soggetti sottoposti a procedure esecutive dirilascio; f) altri soggetti in possesso dei requisiti di cuiall’articolo 1 della legge 8 febbraio 2007, n. 9; g) immi-grati regolari a basso reddito, residenti da almeno diecianni nel territorio nazionale ovvero da almeno cinqueanni nella medesima regione». Il successivo co. 3 preve-de che il piano nazionale ha ad oggetto la costruzione dinuove abitazioni tenendo conto dell’«effettivo bisognoabitativo» e, nell’enucleare le linee di intervento, al puntod) cita le «esigenze abitative di carattere transitorio».

La lettura sistematica delle norme consente di ritenereche la locazione temporanea può essere ricompresa nellanozione di housing sociale, in quanto l’istituto della loca-zione contiene ontologicamente in sé il carattere dellatemporaneità (non sussistendo uno specifico rinvio anchealla durata e alle modalità del rapporto contrattuale).

Inoltre, detta tipologia realizzativa:- è annoverata dall’art. 11, co. 3, Dl n. 112/2008

che, nella linea di intervento sub lett. d), cita espressa-mente il carattere transitorio dell’esigenza abitativa;

- consente (comunque) di soddisfare le esigenzeabitative dei soggetti più svantaggiati selezionati sullabase di parametri reddituali, in conformità all’obietti-vo avuto di mira dal plesso di norme suindicato;

- consente di soddisfare le esigenze abitative dellacategoria di cui al co. 2, lett. d), art. 11, Dl n. 112/2008(studenti fuori sede) ed anche ben si presta all’appaga-mento delle esigenze abitative delle giovani coppie o deisoggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio dicui alle lett. b) ed e) della stessa disposizione di legge;

- si pone in linea con l’intento del legislatore diampliare la rosa delle modalità realizzative dell’housingsociale, come si desume dall’art. 1, co. 2, Dm 22 aprile2008, dall’art. 11, co. 7, Dl n. 112/2008, oltreché dal-l’art. 11, Dpcm 16 luglio 2009 nella parte in cui prevedeche i regolamenti dei fondi siano integrati con le politi-che di housing sociale regionali e comunali.

Gli elementi che pure connotano e delimitano l’hou-sing temporaneo ricavabili dalle norme vigenti sono:

- la selezione degli aventi diritto sulla base delladiversa capacità economica, della composizione delnucleo familiare, delle caratteristiche dell’alloggio;

- l’appagamento di esigenze abitative primarie (e nonquindi quelle di cura e/o assistenza, a meno che non sisostanzino in esigenze dell’abitare). Di talché potrannoritenersi ammissibili quegli interventi preordinati a fornireun servizio abitativo a studenti, lavoratori precari, giovanicoppie, soggetti colpiti da procedure esecutive ma non,per esempio, a malati/ degenti o a parenti degli stessi, peri quali dovranno essere impiegate diverse risorse;

- l’imposizione di un canone di locazione calcolato

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nei termini previsti dall’art. 2, Dm 22 aprile 2008;- il rispetto del criterio evidenziato dal Dpcm 16

luglio 2009, e ripreso poi dal Gruppo di lavoro nellapropria relazione, secondo cui gli interventi sono am-missibili «se consentono la realizzazione di un numerodi alloggi sociali superiore a quello che un investimen-to pubblico di pari valore, facendo riferimento allaquota percentuale di investimento attribuibile allo Sta-to, avrebbe generato qualora effettuato direttamentemediante corresponsione di un contributo pari al 30%del costo di realizzazione o recupero degli alloggi aisensi dell’art. 5, co. 2, Dpcm 16 luglio 2009».

Non vale a pervenire a diversa ipotesi:- il riferimento, nel Dm 22 aprile 2008, alla stipulazio-

ne di un contratto di locazione di almeno 8 anni ai sensidella l. n. 431/98 o quello, nell’art. 6, co. 1, Dpcm 16luglio 2009, ad una locazione non inferiore ai 25 anni,visto che la durata ivi prevista è da riferire al vincolodella destinazione funzionale dell’alloggio sociale e nonalla durata temporale dei singoli contratti di locazione(parere Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti,direzione per le politiche abitative, 11 gennaio 2010);

- il riferimento, nell’art. 2, co. 3, Dm 22 aprile 2008,al precetto per il quale il canone di locazione dell’al-loggio sociale di cui al precedente art. 1, co. 3, del Dm«non può superare quello derivante dai valori risultantidagli accordi locali sottoscritti ai sensi dell’art. 2, co.3, l. n. 431/1998». Si deve ritenere (in coerenza con iltenore letterale della norma, introdotta dall’espressio-ne «non può superare») che il legislatore non abbiainteso, con tale disposizione, imporre l’osservanza delcontratto di locazione ai sensi della legge n. 431/1998quale modalità contrattuale tipica, ma abbia semplice-mente inteso determinare un limite non valicabilenella quantificazione del canone (o della retta, a secon-da della concreta modalità operativa prescelta) dell’al-loggio sociale, in termini cioè di mera soglia massimadi corrispettivo («valori risultanti dagli accordi»);

- la dicitura «abitazioni di edilizia residenziale [...]destinate prioritariamente a prima casa» di cui all’art.11, Dl n. 112/2008, visto che la stessa sembra piutto-sto riferibile all’insieme degli investimenti del fondonazionale e non al singolo investimento di volta involta considerato.

L’apporto della normativa regionaleLa disciplina statale, dalla quale si evince una tendenzia-

le riconducibilità della locazione di breve durata alla nozio-ne di housing sociale (purché siano rispettate le suindicatecondizioni), si affianca a numerosi interventi normativi dicarattere regionale. Va segnalato, infatti, che diverse Re-gioni hanno avviato importanti interventi nel settore del-l’Edilizia residenziale sociale; inevitabilmente, perciò, ilegislatori regionali si sono trovati nella condizione didover delimitare l’ambito del proprio intervento, chiaren-do quali siano le caratteristiche tipiche del social housing.

Esaminando le diverse definizioni elaborate a livel-

lo regionale - le quali, va detto, sono spesso anteriorial Dm 22 aprile 2008 - emerge in taluni casi latendenza ad ampliare la portata della nozione di allog-gio sociale includendovi fattispecie ulteriori. Tra que-ste, si segnalano in particolare diverse tipologie diinterventi in cui la durata della permanenza nell’allog-gio da parte dell’assegnatario è particolarmente breve.

Non sarà inutile, dunque, domandarsi se sia possibile (oaddirittura doveroso) tenere in considerazione la posizio-ne dei legislatori regionali, acconsentendo così ad un’inter-pretazione estensiva dei concetti di «edilizia residenzialesociale» ed in particolar modo di «alloggio sociale».

Detta posizione estensiva si rinviene segnatamentenella disciplina della Regione Lazio (si veda l’art. 12, Lr12/2009, per cui rientrano nell’edilizia residenziale so-ciale anche gli «alberghi sociali», consistenti in «unastruttura residenziale in grado di fornire una sistemazio-ne alloggiativa temporanea con servizi e spazi comuni»)e della Regione Liguria (si veda l’art. 15, Lr 38/2007,che prevede la locazione di alloggi a canone moderato,distinguendola in «locazione permanente» e «locazionea termine»), ma trova un particolare approfondimentonella normativa regionale piemontese.

Nell’ambito del «Programma casa: 10.000 alloggientro il 2012», la Giunta regionale del Piemonte haapprovato con Deliberazione n. 27-7346 del 2007 le«Linee Guida per il social housing in Piemonte». Intale documento programmatico, si prevede che gliinterventi di housing sociale nella Regione Piemontesono suddivisibili in due macro tipologie:

a) residenze temporanee, a loro volta articolate inalloggi individuali, residenze collettive e alloggi perl’inclusione sociale;

b) alloggi individuali destinati alla locazione perma-nente.

Evidentemente, la categoria sub a) evidenzia latendenza espansiva della materia dell’edilizia residen-ziale sociale. Ciò emerge chiaramente se si analizzanopiù approfonditamente le due sottocategorie che com-pongono le residenze temporanee.

Quanto alla prima sottocategoria (alloggi individua-li temporanei e residenze collettive), essa riguardasoggetti con necessità abitative temporanee legate a:particolari contratti o rapporti di lavoro o formazione;ragioni di studio; necessità di cure ospedaliere o diassistenza a parenti ricoverati; perdita dell’abitazione;ecc. Si segnala, peraltro, che tra i soggetti beneficiaririentrano anche coloro che «per motivi turistici, indivi-dualmente o in gruppo organizzati generalmente appar-tenenti a cooperative o associazioni, hanno esigenze diospitalità di breve periodo a prezzi accessibili».

Quanto alla seconda sottocategoria (alloggi per l’in-clusione sociale), in essa dovrebbero essere ricompre-se «microcomunità protette», nonché «pensioni/alber-ghi sociali». Tali interventi sono destinati a: soggettisenza fissa dimora; soggetti con progetti di reinseri-


mento sociale; soggetti con progetti di ricerca di auto-nomia e ricostruzione di autostima; vittime di violen-za; soggetti con gravi problemi di salute. Gli alloggiper queste categorie di destinatari, ai quali non èrichiesto alcun requisito di reddito, possono consisteresia in minialloggi sia in camere singole o doppie,mentre i servizi residenziali collettivi sono concentratiin zone definite e separate dalle camere dei residenti.

Per entrambe le sottocategorie di alloggi temporaneinon è previsto un limite minimo di permanenza, ma èviceversa fissato un termine massimo di 18 mesi.

Emerge ictu oculi che l’intenzione sottesa alla norma-tiva regionale citata è di includere nell’ambito dell’edili-zia residenziale sociale una serie di fattispecie che diffi-cilmente potrebbero essere ricondotte alla più restrittivaimpostazione fatta propria dal Dm 22 aprile 2008.

Occorre dunque chiedersi se tale tendenza assuma unaqualche rilevanza, ai fini che qui ci occupano, nell’inter-pretazione della nozione di alloggio sociale. In altri termi-ni, ci si domanda se quest’ultima debba ormai intendersiintegrata con le fattispecie ulteriori di cui si è detto.

A nostro avviso, la risposta è negativa, per dueordini di ragioni:

(i) in primo luogo, non è possibile ignorare che lanorma del Piano nazionale di edilizia abitativa dedicataai fondi immobiliari per lo sviluppo della dotazione dialloggi sociali (art. 11, Dpcm 16 luglio 2009, n. 191), faspecifico riferimento (unicamente) agli «alloggi socialicome definiti dal decreto del Ministro delle infrastruttu-re di concerto con i Ministri della solidarietà sociale,delle politiche per la famiglia, e per le politiche giovani-li e le attività sportive del 22 aprile 2008».

(ii) in secondo luogo, su un piano sistematico, impor-tanti insegnamenti si traggono dalle pronunce della CorteCostituzionale, che negli anni recenti ha avuto modo diesprimersi diverse volte sul riparto di competenze nellamateria dell’edilizia residenziale sociale. La posizionedella Suprema Corte, costantemente ribadita in ciascunodei recenti pronunciamenti (cfr. in particolare la sentenzadel 21 marzo 2007, n. 94), è nel senso che la materiadell’edilizia residenziale pubblica si estende su tre livellinormativi. Il primo livello riguarda la determinazionedell’offerta minima di alloggi destinati a soddisfare leesigenze dei ceti meno abbienti e rientra nella competen-za esclusiva dello Stato; il secondo livello normativoriguarda la programmazione degli insediamenti di edili-zia residenziale pubblica e ricade nella competenza con-corrente; il terzo livello normativo riguarda la gestionedel patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pub-blica e ricade nella competenza esclusiva delle Regioni.

Con la successiva sentenza del 23 maggio 2008, n.166, la Corte è stata sollecitata a pronunciarsi precisamen-te sulla competenza a formulare la definizione di «allog-gio sociale». La questione di legittimità costituzionale,infatti, investiva anche l’art. 5 della legge n. 9 del 2007,ossia la norma che attribuisce ai Ministeri interessati il

compito di definire le caratteristiche e i requisiti deglialloggi sociali esenti dall’obbligo di notifica degli aiuti diStato ai sensi degli artt. 87 e 88 del Trattato istitutivo dellaComunità europea. In tale occasione, la Corte ha ribaditoche lo Stato, nel determinare le caratteristiche e i requisitidegli alloggi sociali, in sostanza determina i livelli essen-ziali delle prestazioni concernenti il diritto all’abitazione.Tale determinazione, infatti, non può essere solo quantita-tiva, ma anche qualitativa, nel senso che, nel momento incui si determina l’offerta minima destinata alle categoriesociali economicamente disagiate, occorre stabilire anchele caratteristiche di questi alloggi. Per questo motivo, ladefinizione delle caratteristiche degli alloggi sociali rien-tra nella competenza esclusiva dello Stato, ai sensi del-l’art. 117, co. 2, lett. m) della Costituzione, il quale riservaallo Stato la «determinazione dei livelli essenziali delleprestazioni concernenti i diritti civili e sociali che devonoessere garantiti su tutto il territorio nazionale».

Infine, con la recentissima sentenza del 26 marzo2010, n. 121, la Corte ha avuto modo di esprimersi sumolteplici profili di sospetta incostituzionalità dell’art.11 del Dl 112/2008, ossia la norma che fissa i principifondamentali per la successiva emanazione del «piano-casa» nazionale. Anche in questa circostanza, la Supre-ma Corte ha ribadito che è di competenza esclusivastatale la fissazione dei livelli minimi delle prestazioni(tra le quali, come detto, rientra la nozione generale dialloggio sociale), i quali devono essere osservati sia nellaredazione del piano nazionale, sia nella redazione dipiani regionali, in quanto tendenti a inserire l’incrementodel patrimonio di edilizia residenziale pubblica in unquadro di uniforme programmazione dell’uso delle risor-se disponibili. In conclusione, come afferma la citatasentenza n. 121/2010, non è esclusa la possibilità che leRegioni possano, nell’ambito del proprio territorio, indi-viduare altre categorie meritevoli di sostegno, cui ritengo-no utile e necessario fornire il supporto degli interventipubblici in materia di edilizia residenziale. Tuttavia siffat-ti interventi avranno, appunto, un’efficacia limitata al-l’ambito territoriale regionale, senza rilevanza alcuna sulpiano della disciplina valida a livello nazionale.

Incidentalmente, si segnala che di ciò pare esserecosciente anche il già citato legislatore piemontese.Successivamente all’entrata in vigore del Dm 22 aprile2008, infatti, la Giunta Regionale con Delibera n.55-9151 del 7 luglio 2008 ha approvato un documentocontenente le «Caratteristiche degli interventi, criteri eprocedure per l’individuazione di casi pilota di socialhousing». In detto documento (che peraltro riproducefedelmente le previsioni estensive già viste in preceden-za) ci si preoccupa di precisare che gli interventi ammis-sibili sono quelli finalizzati a realizzare alloggi socialisecondo la definizione data nel Dm 22 aprile 2008.

ConclusioniIn conclusione, occorre quindi ribadire che l’unica

definizione normativa rilevante ai nostri fini è proprio

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quella di cui al Dm 22 aprile 2008. Da essa si trae ilprincipio per cui la breve durata della locazione nonesclude l’applicabilità della disciplina di favore riservataagli interventi di social housing: il criterio fondamentaleper identificare tali interventi, infatti, non risiede nellemodalità contrattuali di cessione degli alloggi, non essen-doci nella normativa di riferimento uno specifico rinvioalla durata e alla tipologia contrattuale da porre in essere,ma nella loro funzione di rispondere al bisogno abitativo(e non ad altri bisogni «sociali»), previo sempre il rispettodel vincolo della destinazione funzionale dell’alloggiosociale nei termini sopra richiamati.

In questa prospettiva, dunque, le diverse leggi regionalinon sono del tutto indifferenti. Al contrario, esse possonoessere utili ai fini interpretativi, ossia per riempire dicontenuto i concetti espressi dalla disciplina nazionale.

Da questo punto di vista, si rivela particolarmenteinteressante la normativa introdotta dal legislatore lom-bardo, recentemente riunita nel Testo Unico dell’edili-zia residenziale pubblica (Lr 27/2009). Qui si prevede,all’art. 42, che «fanno parte del sistema regionale diedilizia residenziale pubblica i servizi abitativi a cano-ne convenzionato finalizzati ad aumentare l’offerta dialloggi in affitto», i quali siano destinati ai cittadiniche «non sono in grado di sostenere i canoni di liberomercato, ovvero che hanno esigenze abitative di tipotemporaneo collegate a particolari condizioni di lavoroo di studio». Ed ancora, altri alloggi possono essereriservati ai sensi dell’art. 41 «per far fronte ad esigen-ze di permanenza temporanea, per motivi di frequen-za, di studenti provenienti da altro comune».

Non c’è dubbio che tali forme di sostegno al bisognoabitativo, pur facendo esplicito riferimento alla tempora-neità di detto bisogno, siano considerate, dal legislatoreregionale, a tutti gli effetti alloggi sociali, di cui al Dm22 aprile 2008, e ciò in quanto evidentemente finalizza-te all’appagamento di esigenze abitative primarie.

Per questa ragione, la disciplina regionale lombardacostituisce un ulteriore autorevole esempio di come laconfigurazione di un alloggio quale «alloggio sociale»non sia necessariamente in contraddizione con la tem-poraneità della permanenza di chi vi risiede.

(Guido Bardelli e Carlo Cerami)

6.3. Funzioni ammissibili al sistema integrato di fon-di Mix funzionale e mix sociale

Gli interventi di edilizia privata sociale sono riserva-ti alla funzione residenziale, oppure possono accoglie-re un mix delle altre destinazioni d’uso quali i servizi,il commercio, gli uffici, il produttivo di beni e diservizi e il terziario in genere?

Ed ancora, l’offerta residenziale deve essere intera-mente sociale (ovvero destinata esclusivamente ai sog-getti in difficoltà ad accedere al libero mercato, perquanto dotati di un reddito che li esclude dall’assegna-zione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica -

Erp), oppure può comprendere la cosiddetta residenzalibera e quella interamente pubblica (Erp)?

Infine, il Piano Casa è destinato alla sola locazionepermanente o a riscatto, oppure è ammessa anche lavendita immediata dei nuovi alloggi sociali?

Le prime esperienze del sistema integrato dei fondiimmobiliari per il social housing hanno evidenziatoche il mix funzionale (coesistenza di diverse funzioni)e il mix sociale (coesistenza della residenza sociale,libera e pubblica) si intrecciano tra loro costituendouno dei principali temi per l’esame dell’eleggibilitàdelle operazioni immobiliari poste all’attenzione delFondo Investimenti per l’Abitare (Fia).

La questione, da un punto di vista legale, non puòche essere indagata alla luce del dato normativo eregolamentare che disciplina la materia dell’ediliziaprivata sociale (decreto legge n. 122/2008, convertitoin legge n. 133/2008; Dm 22 aprile 2008; documentodel Gruppo di lavoro istituito ai sensi dell’art. 11 deldecreto legge n. 122/2008; Dpcm dell’11 luglio 2009),tenendo altresì conto delle precedenti disposizioni sul-l’edilizia residenziale pubblica o di interesse pubblico,nonché della prassi amministrativa e urbanistica cheinteressa la realizzazione degli alloggi sociali.

È dunque doveroso partire dalla norma primaria sulsocial housing per evidenziare che gli interventi in esamesono rivolti «all’incremento del patrimonio immobiliaread uso abitativo» in favore di soggetti «a basso reddito»,«al fine di garantire su tutto il territorio nazionale i livelliminimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pienosviluppo della persona umana», e sono «realizzati con ilcoinvolgimento di capitali pubblici e privati».

La definizione del Piano Casa fornita dall’art. 11(sopra in parte trascritto) del decreto legge n. 122/2008,convertito in legge n. 133/2008, fornisce con chiarezzaun primo elemento: le unità immobiliari da realizzare orecuperare con il Piano Casa sono «abitazioni di ediliziaresidenziale» (del resto che si tratti di edilizia abitativa èdefinito dallo stesso nome Piano Casa o, detto peresteso, «Piano nazionale per l’edilizia abitativa», dellamanovra governativa).

Le altre destinazioni d’uso possono pertanto ritener-si ammissibili solo se funzionali o comunque correlateall’incremento di case per l’abitazione, secondo leindicazioni che la stessa norma primaria, nei passaggisopra trascritti, prefigura chiaramente.

Al riguardo, e in primo luogo, l’art. 11 evidenziache la realizzazione di nuovi alloggi sociali deveconcorrere «al pieno sviluppo della persona umana»,con ciò richiamando non solo la necessità di dare untetto a chi ha difficoltà a reperirlo, ma anche la volontàdi non creare i cosiddetti quartieri dormitorio, troppospesso simbolo del degrado sociale che caratterizza leperiferie di molte città italiane e che l’urbanisticamoderna rifugge attraverso la promozione della cosid-detta mixité urbana, ossia l’integrazione delle diverse


[11] Soggetti che tuttavia devono garantire al Fondo Nazionale un rendimento che, secondo l’art. 4, punto c), del documento del Gruppodi lavoro, deve raggiungere la misura del 2% oltre l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati prodotto dall’Istat.[12] La norma elenca come beneficiari primari del Piano casa: i nuclei familiari a basso reddito, anche monoparentali omonoreddito; le giovani coppie a basso reddito; gli anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate; gli studenti fuorisede; i soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio; gli altri soggetti in possesso dei requisiti previsti dall’articolo 1 dellalegge 8 febbraio 2007, n. 9, ai fini della sospensione delle procedure esecutive di rilascio; gli immigrati regolari a basso reddito,residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale ovvero da almeno cinque anni nella medesima regione.[13] I sussidi economici possono consistere nell’individuazione di aree offerte dall’amministrazione a basso prezzo, nell’esenzio-ne dal pagamento dell’Ici, nella riduzione degli ammontare relativi al contributo di costruzione. Tali sussidi devono comunqueoperare all’interno del sistema normativo, per evitare di incorrere nella violazione del divieto degli aiuti di Stato.[14] Il passaggio è stato testualmente recepito al punto f.1, «strategia di investimento» del Capitolato d’Oneri relativo alla garaindetta dal Mit per la selezione della Sgr chiamata a gestire il Fondo Nazionale.

destinazioni d’uso che concorrono a costituire un tessu-to in cui l’offerta di abitazioni, di opportunità lavorati-ve e di servizi (pubblici, privati o di interesse genera-le) rende possibile la creazione di luoghi pienamentefruibili e utili alla coesione sociale.

In tale senso si possono richiamare anche le previsioni:- dell’art. 11 del Dpcm 16 luglio 2009, secondo cui

la risposta al disagio abitativo deve essere perseguitaattraverso «la realizzazione di interventi sostenibili dalpunto di vista sociale»;

- dell’art. 1 del Dm 22 aprile 2008, secondo cui «ilsistema di edilizia residenziale sociale è costituitodall’insieme dei servizi finalizzati al soddisfacimentodelle esigenze primarie [...] perseguendo l’integrazio-ne delle diverse fasce sociali e concorrendo al miglio-ramento delle condizioni di vita dei destinatari»;

- del documento redatto dal Gruppo di Lavoro costitui-to ai sensi dell’art. 11, comma 3, del Dpcm del 16 luglio2009, secondo cui «andranno considerati con particolareattenzione quegli interventi che riescono ad incrementarela dotazione di alloggi sociali mediante interventi direcupero e di riqualificazione urbana e sociale»; ed anco-ra «le iniziative dovranno essere orientate al soddisfaci-mento della domanda abitativa proveniente dalle diversecategorie sociali mediante un approccio intergrato».

Del resto, che gli interventi volti a risolvere il disagioabitativo possano, per finalità sociali, affiancare alla desti-nazione abitativa le altre funzioni urbane è riconosciutofin dagli anni ’60 dalla legge n. 167/1962 sui piani di zonaper l’edilizia economica o popolare, secondo cui i Peepdevono inserire gli alloggi abitativi in un contesto dotatodi «opere e servizi complementari urbani e sociali».

In secondo luogo - proseguendo nell’individuazionedegli elementi normativi che individuano le funzioniche possono affiancarsi agli alloggi sociali - l’art. 11 deldecreto legge n. 122/2008 è chiaro nell’affermare che leoperazioni di social housing sono realizzate con il coin-volgimento di capitali, pubblici e privati i quali, conriferimento specifico alla linea di intervento del sistemaintegrato nazionale e locale di fondi immobiliari, devo-no garantire un «rendimento in linea con quelli di altristrumenti finanziari comparabili presenti sul mercato».

La previsione ora trascritta, assieme alla circostanzaper cui l’offerta abitativa deve essere rivolta ai soggetti

a basso reddito[11] elencati dal Decreto Ministeriale 22aprile 2008[12], impone che le iniziative di edilizia priva-ta sociale per garantire la prefissata sostenibilità econo-mica e finanziaria siano assistite dagli specifici sussidiindividuati dalla disciplina di settore[13] tra i quali vi èsicuramente la cosiddetta leva urbanistica che, per quan-to qui interessa, è riconducibile al maggior valore ricava-bile dall’insediamento di funzioni di pregio economico,quali il residenziale cosiddetto libero, il commercio e leattività produttive di beni e di servizi.

In conformità alla conclusione è possibile richiama-re diversi passaggi del documento predisposto dalgruppo di lavoro nominato ai sensi dell’art. 11, com-ma 3, del Dpcm 16 luglio 2009:

- il primo riferimento è sicuramente rappresentatodalla chiara indicazione per cui «le disponibilità delfondo nazionale vanno investite in […] interventi conalto grado di fattibilità e di convenienza economica[…] anche facendo ricorso alle opportunità di levaurbanistica consentite dalle normative nazionali e re-gionali vigenti in materia»,

- decisivo è poi il seguente passaggio: «la fattibilitàeconomica-finanziaria può richiedere investimenti inaltre tipologie di asset immobiliari»,

- in modo molto esplicativo, il documento sottolineapoi che un indice della significatività delle iniziativedi social housing è rappresentato dalla «compresenza el’integrazione delle differenti tipologie di interventosotto il profilo residenziale (sovvenzionata, agevolata,libera), nonché tra differenziate destinazioni d’uso(servizi commerciali, direzionale, ricettiva, ecc.)»[14],

- infine, a presidio della mitigazione dei profili dirischio propri agli investimenti nell’housing sociale, ilgruppo di lavoro ha ritenuto che gli investimenti «va-dano orientati su quelle proposte che prevedono unapluralità di tipologie di intervento ed una ponderatamisurazione del fabbisogno abitativo».

In pari senso, il precedente vademecum predispostoda Cdp ha significativamente considerato che «al finedi preservare l’equilibrio economico-finanziario […]le iniziative possono prevedere un mix di destinazionid’uso (residenziale a canoni calmierati, residenziale acanoni di mercato, commerciale, uffici, ecc.) ed unmix locazione/vendita, che permettano il raggiungi-

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mento degli obbiettivi di investimento, sempre in coe-renza con la finalità sociale dell’iniziativa stessa».

Prendendo lo spunto da quest’ultima considerazioneè dunque possibile confermare che il quadro normati-vo sopra esaminato sicuramente consente che al Siste-ma Integrato dei Fondi immobiliari accedano le inizia-tive che sviluppano altre destinazioni d’uso, purché sene dimostri la sussidiarietà (e dunque la non prevalen-za) rispetto all’edilizia residenziale sociale, avendo

riguardo agli obbiettivi di eliminazione del disagioabitativo, alla sostenibilità economica degli interventi,alla mitigazione del rischio dell’investimento.

A conclusione del presente contributo e tenendo contodel favor che il quadro normativo appare riconoscereall’offerta in locazione degli alloggi sociali, è possibileesplodere le precedenti considerazioni sul mix funzionalee sul mix sociale attraverso gli schemi di cui alla tavola 12.

(Guido Inzaghi)

Tavola 12


[1] In attuazione di quanto disposto dal presente comma vedi il Dpcm 16 luglio 2009.[2] La Corte costituzionale, con sentenza 22-26 marzo 2010, n. 121 (Gazz. Uff. 31 marzo 2010, n. 13 - Prima serie speciale), hadichiarato, tra l’altro, l’illegittimità costituzionale della presente lettera, limitatamente alla parola «anche».[3] La Corte costituzionale, con sentenza 22-26 marzo 2010, n. 121 (Gazz. Uff. 31 marzo 2010, n. 13 - Prima serie speciale), hadichiarato, tra l’altro, l’illegittimità costituzionale dell’ultimo periodo del presente comma, limitatamente alle parole «Decorsinovanta giorni senza che sia stata raggiunta la predetta intesa, gli accordi di programma possono essere comunque approvati».

DECRETO LEGGE 112/2008CONVERTITO DALLA LEGGEDEL 6 AGOSTO 2008, N. 133

Disposizioni urgenti per lo sviluppo economi-co, la semplificazione, la competitività, la stabi-lizzazione della finanza pubblica e la perequa-zione tributaria.

Articolo 11Piano Casa

1. Al fine di garantire su tutto il territorio nazionalei livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per ilpieno sviluppo della persona umana, è approvato condecreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, pre-via delibera del Comitato interministeriale per la pro-grammazione economica (Cipe) e d’intesa con la Con-ferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legi-slativo 28 agosto 1997, n. 281, e successive modifica-zioni, su proposta del Ministro delle infrastrutture edei trasporti, entro sessanta giorni dalla data di entratain vigore della legge di conversione del presente decre-to, un piano nazionale di edilizia abitativa[1].

2. Il piano è rivolto all’incremento del patrimonioimmobiliare ad uso abitativo attraverso l’offerta diabitazioni di edilizia residenziale, da realizzare nelrispetto dei criteri di efficienza energetica e di riduzio-ne delle emissioni inquinanti, con il coinvolgimento dicapitali pubblici e privati, destinate prioritariamente aprima casa per:

a) nuclei familiari a basso reddito, anche monopa-rentali o monoreddito;

b) giovani coppie a basso reddito;c) anziani in condizioni sociali o economiche svan-

taggiate;d) studenti fuori sede;e) soggetti sottoposti a procedure esecutive di rila-

scio;f) altri soggetti in possesso dei requisiti di cui

all’articolo 1 della legge 8 febbraio 2007, n. 9;g) immigrati regolari a basso reddito, residenti da

almeno dieci anni nel territorio nazionale ovvero daalmeno cinque anni nella medesima regione.

3. Il piano nazionale di edilizia abitativa ha adoggetto la costruzione di nuove abitazioni e la realizza-

zione di misure di recupero del patrimonio abitativoesistente ed è articolato, sulla base di criteri oggettiviche tengano conto dell’effettivo bisogno abitativo pre-sente nelle diverse realtà territoriali, attraverso i se-guenti interventi:

a) costituzione di fondi immobiliari destinati allavalorizzazione e all’incremento dell’offerta abitativa,ovvero alla promozione di strumenti finanziari immo-biliari innovativi e con la partecipazione di altri sogget-ti pubblici o privati, articolati anche in un sistemaintegrato nazionale e locale, per l’acquisizione e larealizzazione di immobili per l’edilizia residenziale;

b) incremento del patrimonio abitativo di ediliziacon le risorse anche derivanti dalla alienazione dialloggi di edilizia pubblica in favore degli occupantimuniti di titolo legittimo, con le modalità previstedall’articolo 13;

c) promozione da parte di privati di interventi ancheai sensi della parte II, titolo III, capo III, del codice deicontratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture,di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163;

d) agevolazioni, anche amministrative, in favore dicooperative edilizie costituite tra i soggetti destinataridegli interventi, potendosi anche prevedere termini didurata predeterminati per la partecipazione di ciascunsocio, in considerazione del carattere solo transitoriodell’esigenza abitativa;

e) realizzazione di programmi integrati di promozio-ne di edilizia residenziale anche sociale[2].

4. Il Ministero delle infrastrutture e dei trasportipromuove la stipulazione di appositi accordi di pro-gramma, approvati con decreto del Presidente delConsiglio dei Ministri, previa delibera del Cipe, d’inte-sa con la Conferenza unificata di cui all’articolo 8 deldecreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, e successi-ve modificazioni, al fine di concentrare gli interventisulla effettiva richiesta abitativa nei singoli contesti,rapportati alla dimensione fisica e demografica delterritorio di riferimento, attraverso la realizzazione diprogrammi integrati di promozione di edilizia residen-ziale e di riqualificazione urbana, caratterizzati daelevati livelli di qualità in termini di vivibilità, salubri-tà, sicurezza e sostenibilità ambientale ed energetica,anche attraverso la risoluzione dei problemi di mobili-tà, promuovendo e valorizzando la partecipazione disoggetti pubblici e privati. Decorsi novanta giornisenza che sia stata raggiunta la predetta intesa, gliaccordi di programma possono essere comunque ap-provati[3].

APPENDICE NORMATIVA

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[4] La Corte costituzionale, con sentenza 22-26 marzo 2010, n. 121 (Gazz. Uff. 31 marzo 2010, n. 13 - Prima serie speciale), hadichiarato, tra l’altro, l’illegittimità costituzionale dell’ultimo periodo del presente comma, limitatamente alle parole.

5. Gli interventi di cui al comma 4 sono attuatianche attraverso le disposizioni di cui alla parte II,titolo III, capo III, del citato codice di cui al decretolegislativo 12 aprile 2006, n. 163, mediante:

a) il trasferimento di diritti edificatori in favore deipromotori degli interventi di incremento del patrimo-nio abitativo;

b) incrementi premiali di diritti edificatori finalizza-ti alla dotazione di servizi, spazi pubblici e migliora-mento della qualità urbana, nel rispetto delle areenecessarie per le superfici minime di spazi pubblici oriservati alle attività collettive, a verde pubblico o aparcheggi di cui al decreto del Ministro dei lavoripubblici 2 aprile 1968, n. 1444;

c) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievofiscale di pertinenza comunale o degli oneri di costru-zione;

d) la costituzione di fondi immobiliari di cui alcomma 3, lettera a), con la possibilità di prevederealtresì il conferimento al fondo dei canoni di locazio-ne, al netto delle spese di gestione degli immobili;

e) la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificato-ri come corrispettivo per la realizzazione anche diunità abitative di proprietà pubblica da destinare allalocazione a canone agevolato, ovvero da destinare allaalienazione in favore delle categorie sociali svantaggia-te di cui al comma 2.

6. I programmi di cui al comma 4 sono finalizzati amigliorare e a diversificare, anche tramite interventi disostituzione edilizia, l’abitabilità, in particolare, nellezone caratterizzate da un diffuso degrado delle costru-zioni e dell’ambiente urbano.

7. Ai fini della realizzazione degli interventi di cuial comma 3, lettera e), l’alloggio sociale, in quantoservizio economico generale, è identificato, ai finidell’esenzione dall’obbligo della notifica degli aiuti diStato, di cui agli articoli 87 e 88 del Trattato cheistituisce la Comunità europea, come parte essenzialee integrante della più complessiva offerta di ediliziaresidenziale sociale, che costituisce nel suo insiemeservizio abitativo finalizzato al soddisfacimento diesigenze primarie.

8. In sede di attuazione dei programmi di cui alcomma 4, sono appositamente disciplinati le modalitàe i termini per la verifica periodica delle fasi direalizzazione del piano, in base al cronoprogrammaapprovato e alle esigenze finanziarie, potendosi conse-guentemente disporre, in caso di scostamenti, la diver-sa allocazione delle risorse finanziarie pubbliche versomodalità di attuazione più efficienti. Le abitazionirealizzate o alienate nell’ambito delle procedure di cuial presente articolo possono essere oggetto di successi-

va alienazione decorsi dieci anni dall’acquisto origina-rio.

9. L’attuazione del piano nazionale può essere realiz-zata, in alternativa alle previsioni di cui al comma 4,con le modalità approvative di cui alla parte II, titoloIII, capo IV, del citato codice di cui al decreto legislati-vo 12 aprile 2006, n. 163[4].

10. Una quota del patrimonio immobiliare del dema-nio, costituita da aree ed edifici non più utilizzati, puòessere destinata alla realizzazione degli interventi pre-visti dal presente articolo, sulla base di accordi tral’Agenzia del demanio, il Ministero delle infrastruttu-re e dei trasporti, il Ministero della difesa in caso diaree ed edifici non più utilizzati a fini militari, leregioni e gli enti locali.

11. Per la migliore realizzazione dei programmi, icomuni e le province possono associarsi ai sensi diquanto previsto dal testo unico delle leggi sull’ordina-mento degli enti locali, di cui al decreto legislativo 18agosto 2000, n. 267, e successive modificazioni. Iprogrammi integrati di cui al comma 4 sono dichiaratidi interesse strategico nazionale. Alla loro attuazionesi provvede con l’applicazione dell’articolo 81 deldecreto del Presidente della Repubblica 24 luglio1977, n. 616, e successive modificazioni.

12. Fermo quanto previsto dal comma 12-bis, perl’attuazione degli interventi previsti dal presente artico-lo è istituito un Fondo nello stato di previsione delMinistero delle infrastrutture e dei trasporti, nel qualeconfluiscono le risorse finanziarie di cui all’articolo 1,comma 1154, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, dicui all’articolo 3, comma 108, della legge 24 dicembre2003, n. 350, d’intesa con la Conferenza unificata dicui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto1997, n. 281, e successive modificazioni, nonché dicui agli articoli 21, 21-bis, ad eccezione di quelle giàiscritte nei bilanci degli enti destinatari e impegnate, e41 del decreto-legge 1˚ ottobre 2007, n. 159, converti-to, con modificazioni, dalla legge 29 novembre 2007,n. 222, e successive modificazioni. Gli eventuali prov-vedimenti adottati in attuazione delle disposizioni legi-slative citate al primo periodo del presente comma,incompatibili con il presente articolo, restano privi dieffetti. A tale scopo le risorse di cui agli articoli 21,21-bis e 41 del citato decreto-legge n. 159 del 2007sono versate all’entrata del bilancio dello Stato peressere iscritte sul Fondo di cui al presente comma,negli importi corrispondenti agli effetti in termini diindebitamento netto previsti per ciascun anno in sededi iscrizione in bilancio delle risorse finanziarie di cuialle indicate autorizzazioni di spesa.

12-bis. Per il tempestivo avvio di interventi priorita-


ri e immediatamente realizzabili di edilizia residenzia-le pubblica sovvenzionata di competenza regionale,diretti alla risoluzione delle più pressanti esigenzeabitative, è destinato l’importo di 200 milioni di euro avalere sulle risorse di cui all’articolo 21 del decreto-legge 1˚ ottobre 2007, n. 159, convertito, con modifica-zioni, dalla legge 29 novembre 2007, n. 222. Allaripartizione tra le regioni interessate si provvede condecreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasportiprevio accordo intervenuto in sede di Conferenza per-manente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e leprovince autonome di Trento e di Bolzano.

13. Ai fini del riparto del Fondo nazionale per ilsostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, di cuiall’articolo 11 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, irequisiti minimi necessari per beneficiare dei contribu-ti integrativi come definiti ai sensi del comma 4 delmedesimo articolo devono prevedere per gli immigratiil possesso del certificato storico di residenza da alme-no dieci anni nel territorio nazionale ovvero da almenocinque anni nella medesima regione.

DPCM 16 LUGLIO 2009

Piano nazionale di edilizia abitativa.

IL PRESIDENTEDEL CONSIGLIO DEI MINISTRI

sulla propostaDEL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE

E DEI TRASPORTIVisto il decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, con-

vertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n.133, recante «Disposizioni urgenti per lo sviluppoeconomico, la semplificazione, la competitività, lastabilizzazione della finanza pubblica e la perequazio-ne tributaria»;

Visto, in particolare, l’art. 11 del citato decreto-leg-ge 25 giugno 2008, n. 112, convertito con modificazio-ni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, che dispone checon decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri,previa delibera del Comitato interministeriale per laprogrammazione economica (Cipe) e d’intesa con laConferenza unificata di cui all’art. 8 del decreto legi-slativo 28 agosto 1997, n. 281, e successive modifica-zioni, su proposta del Ministro delle infrastrutture edei trasporti, sia approvato un piano nazionale diedilizia abitativa al fine di garantire su tutto il territo-rio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisognoabitativo per il pieno sviluppo della persona umana;

Visto, altresì, il comma 12 del richiamato art. 11,che dispone che per l’attuazione degli interventi facen-ti parte del piano nazionale di edilizia abitativa èistituito un apposito Fondo nello stato di previsionedel Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, nel

quale confluiscono le risorse finanziarie di cui all’art.1, comma 1154, della legge 27 dicembre 2006, n. 296,nonché di cui agli articoli 21, 21-bis, e 41 del decreto-legge 1˚ ottobre 2007, n. 159 convertito, con modifica-zioni, dalla legge 29 novembre 2007, n. 222, e succes-sive modificazioni;

Visto, altresì, il comma 12-bis del richiamato art. 11che dispone che per il tempestivo avvio di interventiprioritari e immediatamente realizzabili di edilizia resi-denziale pubblica sovvenzionata di competenza regio-nale è destinato l’importo di 200 milioni di euro avalere sulle risorse di cui all’art. 21 del decreto-legge1˚ ottobre 2007, n. 159, convertito, con modificazioni,dalla legge 29 novembre 2007, n. 222;

Vista l’intesa, espressa dalla Conferenza unificatanella seduta del 12 marzo 2009, sulla proposta concer-nente il «Piano nazionale di edilizia abitativa» di cui alrichiamato art. 11 del decreto-legge 25 giugno 2008,n. 112, convertito con modificazioni dalla legge 6agosto 2008, n. 133;

Visto il parere condizionato espresso ai sensi delcomma 1 del menzionato art. 11 del decreto-legge 25giugno 2008, n. 112, convertito con modificazionidalla legge 6 agosto 2008, n. 133 dal Comitato intermi-nisteriale per la programmazione economica (Cipe)con deliberazione in data 8 maggio 2009 pubblicatanella Gazzetta Ufficiale n. 139 del 18 giugno 2009;

Considerato che nel testo di «Piano nazionale diedilizia abitativa» proposto dal Ministro delle infra-strutture e dei trasporti sono state recepite le osserva-zioni formulate dal Cipe nella sopracitata deliberazio-ne 8 maggio 2009;

DECRETA:

Articolo unicoÈ approvato il «Piano nazionale di edilizia abitati-

va» allegato al presente decreto di cui costituisce parteintegrante.

ALLEGATOPIANO NAZIONALE DI EDILIZIA ABITATIVA

Articolo 1Linee d’intervento

1. Il piano è articolato in sei «linee di intervento», diseguito indicate:

a) costituzione di un sistema integrato nazionale elocale di fondi immobiliari per l’acquisizione e larealizzazione di immobili per l’edilizia residenzialeovvero promozione di strumenti finanziari immobiliariinnovativi, con la partecipazione di soggetti pubblicie/o privati, per la valorizzazione e l’incremento dell’of-ferta abitativa in locazione;

b) incremento del patrimonio di edilizia residenzialepubblica con risorse dello Stato, delle regioni, delle

50 n˚ 212011



[5] Gli interventi previsti dalla presente lettera sono stati individuati con Dm 18 novembre 2009.

province autonome, degli enti locali e di altri enti pubbli-ci, comprese quelle derivanti anche dall’alienazione, aisensi e nel rispetto delle normative regionali ove esisten-ti, ovvero statali vigenti, di alloggi di edilizia pubblicain favore degli occupanti muniti di titolo legittimo;

c) promozione finanziaria anche ad iniziativa diprivati, di interventi ai sensi della parte II, titolo III,capo III, del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163;

d) agevolazioni a cooperative edilizie costituite tra isoggetti destinatari degli interventi, eventualmente pre-vedendo agevolazioni amministrative nonché terminidi durata predeterminati per la partecipazione di cia-scun socio, in considerazione del carattere solo transi-torio dell’esigenza abitativa;

e) programmi integrati di promozione di ediliziaresidenziale anche sociale;

f) interventi di competenza degli ex Iacp comunquedenominati o dei comuni, già ricompresi nel Program-ma straordinario di edilizia residenziale pubblica, ap-provato con decreto ministeriale del Ministro delleinfrastrutture del 18 dicembre 2007, regolarmente inol-trati al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti,caratterizzati da immediata fattibilità, ubicati nei comu-ni ove la domanda di alloggi sociali risultante dallegraduatorie è più alta. L’immediata fattibilità degliinterventi è accertata dal Ministero delle infrastrutturee dei trasporti sulla scorta della comunicazione che,entro 30 giorni dall’entrata in vigore del decreto delPresidente del Consiglio dei Ministri, di cui il presentePiano costituisce allegato, le regioni e le provinceautonome di Trento e Bolzano effettuano per documen-tare lo stato delle procedure tecnico-amministrative direalizzazione di ogni singola opera[5].

2. Agli interventi di cui al presente piano si applica-no, qualora oggetto di finanziamento pubblico ancheparziale, in quanto compatibili, le disposizioni di cuiall’art. 11 della legge 16 gennaio 2003, n. 3.

Articolo 2Dotazione finanziaria

1. In fase di prima attuazione la dotazione finanzia-ria del Fondo nazionale di edilizia abitativa è costituitadalle risorse di cui al comma 12 dell’art. 11 deldecreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito conmodificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133.

2. Le disponibilità finanziarie di cui al comma 12,ultimo capoverso, dell’art. 11 del decreto-legge 25giugno 2008, n. 112, convertito con modificazionidalla legge 6 agosto 2008, n. 133, sono utilizzate:

a) sino all’importo massimo di 150 milioni di europer gli interventi di cui al successivo art. 11;

b) una quota non superiore a 200 milioni di euro pergli interventi di cui all’art. 1, comma 1, lettera f);

c) nei limiti delle residue risorse per concederecontributi per il finanziamento di ciascuna linea d’in-tervento come indicate nel seguente art. 3.

Articolo 3Articolazione delle risorse

1. Le risorse di cui all’art. 2, comma 2, lettera c), delpresente decreto sono ripartite, entro 60 giorni dall’en-trata in vigore del decreto del Presidente del Consigliodei Ministri di cui il presente Piano costituisce allega-to, con decreto del Ministero delle infrastrutture e deitrasporti, di concerto con il Ministero dell’economia edelle finanze, sulla base dei coefficienti stabiliti daldecreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti17 marzo 2003 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.132 del 10 giugno 2003, e destinate:

a) al finanziamento delle linee di intervento di cuiall’art. 1, comma 1, lettere b), c) e d);

b) alla promozione di programmi integrati di edili-zia residenziale anche sociale di cui all’art. 1, comma1, lettera e).

Articolo 4Accordi di programma e infrastrutture strategiche1. Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti

promuove con le regioni ed i comuni, sulla base delleprocedure attuative di cui all’art. 8, la sottoscrizione diappositi accordi di programma al fine di concentraregli interventi sull’effettiva richiesta abitativa nei singo-li contesti, rapportati alla dimensione fisica e demogra-fica del territorio di riferimento attraverso la realizza-zione di programmi integrati di promozione di ediliziaresidenziale anche sociale e di riqualificazione urbana,caratterizzati da elevati livelli di vivibilità, salubrità,sicurezza e sostenibilità ambientale ed energetica, an-che attraverso la risoluzione di problemi di mobilità,promuovendo e valorizzando la partecipazione di sog-getti pubblici e privati.

2. Gli accordi di programma di cui al comma 1 sonoelaborati in modo coerente con la programmazioneregionale relativa alle politiche abitative e allo svilup-po del territorio ed approvati, ai sensi del comma 4dell’art. 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112,convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto2008, n. 133, con decreto del Presidente del Consigliodei Ministri, previa delibera del Cipe, d’intesa con laConferenza unificata di cui all’art. 8 del decreto legi-slativo 28 agosto 1997, n. 281, e successive modifica-zioni.

3. Gli interventi di cui al comma 1 del presentearticolo sono attuati anche ai sensi del comma 5 dell’art.11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112 convertitocon modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133.


4. In alternativa alle previsioni di cui al comma 1,gli interventi sono attuati con le modalità di approva-zione di cui alla parte II, titolo III, capo IV, del decretolegislativo 12 aprile 2006, n. 163.

Articolo 5Parametri di finanziamento

1. Ciascuna tipologia d’intervento ricadente nellelinee d’intervento di cui all’art. 1, lettere da b) ad f), èoggetto di contributo statale.

2. In relazione a ciascun intervento l’onere a caricodello Stato non può essere superiore al 30% del costodi realizzazione, acquisizione o recupero degli alloggiche saranno offerti in locazione a canone sostenibile,anche trasformabile in riscatto, alle categorie indivi-duate ai sensi del comma 2 dell’art. 11 del decreto-leg-ge 25 giugno 2008, n. 112, convertito con modificazio-ni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133. Per gli alloggilocati, ai sensi del comma 1 dell’art. 6, per una duratasuperiore a 25 anni, l’onere a carico dello Stato nonpuò essere superiore al 50% del predetto costo. Nelcaso invece di alloggi di edilizia residenziale pubblicaa canone sociale l’onere a carico dello Stato puòessere pari al costo di realizzazione.

3. Per la realizzazione ed il recupero degli alloggi inattuazione del presente Piano si applica quanto previ-sto dal decreto legislativo n. 192 del 19 agosto 2005, esuccessive modificazioni e integrazioni, relativo alrendimento energetico nell’edilizia.

Articolo 6Canone di locazione

1. Gli alloggi realizzati o recuperati ai sensi dell’art.11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, converti-to con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n.133, e oggetto del finanziamento statale andrannolocati per una durata non inferiore a 25 anni ai sensidell’art. 2, comma 285, della legge 24 dicembre 2007,n. 244, ad un canone non superiore a quello di cuiall’art. 2, comma 3, del decreto del Ministro delleinfrastrutture e dei trasporti di concerto con i Ministridella solidarietà sociale, delle politiche per la famiglia,e per le politiche giovanili e le attività sportive del 22aprile 2008 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24giugno 2008, n. 146.

2. Nel caso di alloggi in locazione con patto dipromessa di vendita, la durata della locazione puòessere inferiore a quella indicata al comma 1, macomunque non inferiore ai 10 anni, e il canone dilocazione dovrà essere determinato ai sensi del prece-dente comma 1.

Articolo 7Vendita degli alloggi

1. Al termine del periodo di locazione a canoneagevolato di cui all’art. 6, gli alloggi potranno essere

alienati secondo le seguenti modalità, nell’ordine diseguito indicato:

a) offerta in prelazione agli inquilini, in forma col-lettiva, ad un prezzo massimo pari al costo inizialedell’abitazione rivalutato, su base annua, dell’1,3 percento oltre l’inflazione reale registrata tra la data dirilascio del certificato di agibilità e il momento dell’of-ferta, nel caso in cui non si sia proceduto alla messa inmora degli inquilini;

b) offerta in prelazione agli inquilini, in forma indi-viduale, ad un prezzo massimo pari al costo inizialedell’abitazione rivalutato, su base annua, del 2 percento oltre l’inflazione reale registrata tra la data dirilascio del certificato di agibilità e il momento dell’of-ferta, nel caso in cui non si sia proceduto alla messa inmora degli inquilini;

c) cessione degli alloggi sul mercato, con offerta inprelazione agli inquilini;

d) offerta al comune ed agli ex Iacp comunquedenominati ad un prezzo pari al costo iniziale dell’abi-tazione rivalutato dell’inflazione reale registrata tra ladata di rilascio del certificato di agibilità e il momentodell’offerta.

Articolo 8Procedure attuative

1. Per partecipare al piano, le regioni d’intesa congli enti locali interessati propongono al Ministero delleinfrastrutture e dei trasporti, un programma coordinatocon riferimento alle linee di intervento di cui all’art. 1,lettere da b) ad e), volti a incrementare, in risposta allediverse tipologie di fabbisogno abitativo, il patrimoniodi edilizia residenziale, anche sociale, per le categoriesociali di cui all’art. 11, comma 2, del decreto-legge25 giugno 2008, n. 112, convertito con modificazionidalla legge 6 agosto 2008, n. 133.

2. Il proponente, attraverso procedure di evidenzapubblica, promuove e valuta, ai fini dell’ammissibili-tà, le proposte di intervento candidate all’inserimentonel programma di edilizia abitativa che pervengonodai soggetti pubblici, dagli ex Iacp comunque denomi-nati, e dai privati interessati.

3. Qualora, ai fini del coordinamento delle azionipreviste nelle proposte di intervento, sia necessaria lacontestuale definizione o variazione di più atti diprogrammazione economico-finanziaria e di pianifi-cazione territoriale di competenza di amministrazio-ni diverse, il proponente promuove apposita conferen-za di servizi, cui partecipano tutti i soggetti interessa-ti al rilascio di atti di assenso comunque denominati.Il proponente richiede al Ministero delle infrastruttu-re e dei trasporti che la conferenza di servizi siaconvocata ai sensi di quanto previsto dall’art. 11,comma 11, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112,convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto2008, n. 133.

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Articolo 9Linee di indirizzo per la selezione degli interventi1. La selezione degli interventi, oggetto degli accor-

di e delle modalità di cui all’art. 4, è effettuata nelrispetto dei seguenti criteri di carattere generale:

a) soddisfacimento del fabbisogno abitativo riferitoai soggetti di cui all’art. 11, comma 2 e comma 3, lett.d), del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, converti-to con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n.133;

b) apporto di risorse aggiuntive con particolare rife-rimento a quelle di provenienza privata;

c) incidenza del numero di alloggi a canone socialee sostenibile in rapporto al totale degli alloggi;

d) fattibilità urbanistica e rapida cantierabilità;e) perseguimento di livelli elevati di efficienza ener-

getica e sostenibilità ambientale secondo le miglioritecnologie disponibili;

f) provvedimenti mirati alla riduzione del prelievofiscale o degli oneri di costruzione di pertinenza comu-nale.

2. I programmi di intervento di cui al comma 1dell’art. 8 devono pervenire al Ministero delle infra-strutture e dei trasporti entro 180 giorni dall’entrata invigore del decreto di cui all’art. 3, comma 1.

Articolo 10Poteri sostitutivi

1. In caso di ritardi nell’attuazione dei programmi diinterventi, con riferimento ai tempi di realizzazione ealle modalità attuative previste, il Ministero delle infra-strutture e dei trasporti esercita poteri sostitutivi, pre-via diffida, con le modalità che saranno definite conapposito decreto ministeriale anche attraverso la nomi-na di apposito commissario ai sensi dell’art. 20 deldecreto-legge del 28 novembre 2008, n. 185, converti-to con modificazioni dalla legge 28 gennaio 2009, n.2.

Articolo 11Sistema integrato di fondi immobiliari

1. È avviata la procedura per la definizione dellemodalità di partecipazione, attraverso l’utilizzo finoad un massimo di 150 milioni di euro a valere sulFondo di cui al comma 12 dell’art. 11 del decreto-leg-ge 25 giugno 2008, n. 112, convertito con modificazio-ni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, ad uno o piùfondi immobiliari chiusi ai sensi del decreto legislati-vo 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modificazionied integrazioni, le cui quote possano essere sottoscritteesclusivamente da investitori istituzionali di lungo ter-mine.

2. I fondi immobiliari di cui al comma 1 dovrannoessere dedicati allo sviluppo di una rete di fondi o altristrumenti finanziari che contribuiscano a incrementarela dotazione di alloggi sociali come definiti dal decre-

to del Ministro delle infrastrutture di concerto con iMinistri della solidarietà sociale, delle politiche per lafamiglia, e per le politiche giovanili e le attività sporti-ve del 22 aprile 2008 pubblicato nella Gazzetta Ufficia-le del 24 giugno 2008, n. 146.

3. Il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti,entro 15 giorni dall’entrata in vigore del decreto delPresidente del Consiglio dei Ministri di cui il presentePiano costituisce allegato, istituisce, presso il proprioMinistero un gruppo di lavoro cui partecipano trerappresentanti dello stesso Ministero, tre rappresentan-ti del Ministero dell’economia e delle finanze, trerappresentanti delle regioni e tre rappresentanti deglienti locali indicati dalla Conferenza unificata di cuiall’art. 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n.281, nonché due esperti designati dalla Presidenza delConsiglio dei Ministri - Dipartimento per la program-mazione ed il coordinamento della politica economica.Il gruppo di lavoro potrà, altresì, essere integrato daeventuali ulteriori esperti nominati dal Ministero delleinfrastrutture e dei trasporti. Ai partecipanti al gruppodi lavoro non sono dovuti compensi a qualsiasi titolo.

4. Il gruppo di lavoro entro novanta giorni dall’entra-ta in vigore del decreto del Presidente del Consigliodei Ministri di cui il presente Piano costituisce allega-to, indica i requisiti che i regolamenti dei fondi di cuial comma 1 devono possedere, sulla base dei seguenticriteri:

a) dimensione obiettivo pari a 3 miliardi di euro eammontare minimo di 1 miliardo di euro;

b) durata non inferiore a 25 anni;c) rendimento obiettivo in linea con quelle di stru-

menti finanziari comparabili presenti sul mercato;d) adeguata diversificazione territoriale degli investi-

menti;e) composizione degli organi del Fondo tale da

assicurare un’adeguata rappresentatività agli investito-ri;

f) criteri di partecipazione agli investimenti locali,acquisendo partecipazioni di minoranza fino a un limi-te massimo del 40%, sulla base fra gli altri dei seguen-ti elementi:

f.1) strategia di investimento;f.2) rendimento obiettivo in linea con quello di

strumenti finanziari comparabili presenti sul mercato;f.3) sostenibilità economico-finanziaria del piano di

attività o previsione di adeguati presidi in tal senso;f.4) fermo restando quanto previsto dalla normativa

vigente in termini di onorabilità e professionalità,esperienza dei promotori e delle società di gestionelocali;

f.5) modalità di diversificazione e mitigazione deirischi;

f.6) dimensione significativa degli interventi;f.7) durata e modalità di dismissione a scadenza

della partecipazione detenuta dal fondo nazionale;


f.8) regole di governo che consentano al fondonazionale un’efficace monitoraggio e partecipazionealle procedure d’investimento;

f.9) un’efficace strategia di risposta al bisogno abita-tivo locale attraverso la realizzazione di interventisostenibili dal punto di vista economico, sociale, am-bientale ed energetico;

f.10) l’integrazione con le politiche pubbliche locali,evidenziata dal coordinamento con programmi regiona-li e comunali per l’edilizia sociale (piani casa regionalie comunali), programmi di riqualificazione o trasfor-mazione urbana, realizzazione di infrastrutture localistrategiche per il territorio, nonché piani di valorizza-zione del patrimonio immobiliare pubblico anche aisensi dell’art. 11, comma 10, e dell’art. 13 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito con modifica-zioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133;

f.11) l’eventuale apporto di contributi pubblici oprivati, ad esempio attivati a amministrazioni locali,dallo Stato o dall’Unione europea compresi quelli dicui all’art. 44 del regolamento (Ce) n. 1083/2006 delConsiglio dell’11 luglio 2006 sui fondi strutturali equelli in cui può intervenire il Fondo Europeo per gliInvestimenti;

f.12) l’eventuale coinvolgimento di più comunitàlocali;

f.13) un processo di investimento che minimizzi irischi di ritardata realizzazione degli interventi immo-biliari, anche con riferimento al loro percorso economi-co, tecnico e amministrativo di attuazione;

g) previsione della possibilità di investire fino ad unmassimo del 10% del proprio ammontare sottoscrittoin iniziative locali anche in deroga al limite massimodel 40% sopra indicato, nel rispetto degli altri criteriindicati ed in particolare del rendimento obiettivo delfondo.

5. Qualora per gli interventi locali realizzati ai sensidell’art. 4 si intenda proporre la partecipazione all’in-vestimento di uno o più Fondi di cui al comma 1 delpresente articolo, i medesimi sono invitati a partecipa-re alla negoziazione ed alla eventuale sottoscrizionedell’Accordo di programma.

6. L’investimento in fondi di cui al comma 1 èattuabile in applicazione delle previsioni di cui all’art.5, comma 7, lettera a), e comma 8, del decreto-legge30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazio-ni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326 e da partedelle fondazioni di cui al decreto legislativo 17 mag-gio 1999, n. 153, mediante destinazione del reddito, aisensi dell’art. 8 del medesimo decreto, ovvero delpatrimonio ed è compatibile con le vigenti disposizio-ni in materia di attività di copertura delle riservetecniche delle compagnie di assicurazione di cui aidecreti legislativi 17 marzo 1995, n. 174 e 17 marzo1995, n. 175, e successive modificazioni, e ai provvedi-menti Isvap n. 147 e 148 del 1996, e successive

modificazioni, nei limiti ed alle condizioni ivi contenu-ti.

7. Il Ministero delle infrastrutture e dei trasportistabilisce con proprio decreto da emanarsi entro 30giorni dalla definizione dei criteri di cui al comma 4gli adempimenti necessari per la definizione e l’attua-zione delle procedure di cui al presente articolo, ivicompresi i criteri di ripartizione dei fondi di cui alcomma 1 in caso di partecipazione alle procedure dipiù di un concorrente.

8. Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti,d’intesa con il Ministero dell’economia e delle finan-ze, potrà autorizzare l’utilizzo delle risorse di cuiall’art. 11, comma 12, del decreto-legge 25 giugno2008, n. 112, convertito con modificazioni dalla legge6 agosto 2008, n. 133, anche per l’attivazione distrumenti finanziari innovativi dedicati al settore del-l’edilizia sociale quali, a titolo esemplificativo, manon esaustivo fondi di garanzia, forme di finanziamen-to in pool, piani di «risparmio casa» che favoriscano ilriscatto a medio termine degli alloggi anche in collabo-razione con istituti bancari.

Articolo 12Ammissione al piano degli interventi senza

contributi1. Al fine di utilizzare le procedure e le agevolazio-

ni di cui all’art. 4 e all’art. 8, comma 3, nell’ambitodelle singole linee di intervento, sono inseriti, d’intesacon le regioni, province autonome ed i comuni interes-sati per ogni annualità, gli interventi rispondenti allefinalità del presente decreto per i quali non sonorichieste risorse pubbliche di qualsiasi natura.

2. Le procedure e le agevolazioni di cui all’art. 4 eall’art. 8, comma 3, possono essere comunque attivateper gli interventi dei fondi immobiliari chiusi previstidall’art. 12.

Articolo 13Comitato per il monitoraggio del Piano nazionale di

edilizia abitativa1. Il Ministro delle infrastrutture e trasporti istitui-

sce, presso il proprio Ministero, il Comitato pariteticoper il monitoraggio del Piano nazionale di ediliziaabitativa, costituito da dieci membri, di cui cinqueindividuati dal Ministero delle infrastrutture e trasportie dal Ministero dell’economia e delle finanze di cuiuno su proposta della Presidenza del Consiglio deiMinistri - Dipartimento per la programmazione ed ilcoordinamento della politica economica, ed i restanticinque individuati dalla Conferenza unificata di cuiall’art. 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n.281, in rappresentanza delle regioni e degli enti locali.

2. Il Comitato di cui al comma 1 attiva il sistema dimonitoraggio del Piano avvalendosi eventualmente diesperti del settore anche al fine di suggerire nuove

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modalità d’intervento per le finalità di cui all’art. 11del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertitocon modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133.

3. Per l’attuazione dei commi precedenti non posso-no essere previsti compensi a qualsiasi titolo.

Articolo 14Competenze delle province autonome di Trento e

Bolzano1. Le province autonome di Trento e Bolzano prov-

vedono alle finalità del decreto del Presidente delConsiglio dei Ministri, di cui il presente Piano costitui-sce allegato, nell’ambito delle competenze ad essespettanti ai sensi dello statuto speciale e delle relativenorme di attuazione e secondo quanto disposto dairispettivi ordinamenti. A tal fine si applica quantodisposto dall’art. 5 della legge 30 novembre 1989, n.386.

DM 22 APRILE 2008: ALLOGGIOSOCIALE

DM INFRASTRUTTURE 22 APRILE 2008Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esen-zione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Sta-to, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattatoistitutivo della Comunità europea.

IL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTUREdi concerto con

IL MINISTRO DELLA SOLIDARIETÀ SOCIALEIL MINISTRO DELLE POLITICHE

PER LA FAMIGLIAIL MINISTRO PER LE POLITICHE GIOVANILI

E LE ATTIVITÀ SPORTIVEVista la decisione 2005/842/Ce della Commissione

europea riguardante l’applicazione dell’art. 86, para-grafo 2, del Trattato Ce agli aiuti di Stato sotto formadi compensazione degli obblighi di servizio pubblico,concessi a determinate imprese incaricate della gestio-ne di servizi d’interesse economico generale;

Vista la legge 8 febbraio 2007, n. 9, recante «Inter-venti per la riduzione del disagio abitativo per partico-lari categorie sociali» ed in particolare l’art. 5 chedispone che vengano definite, con apposito decreto delMinistro delle infrastrutture di concerto con i Ministridella solidarietà sociale, delle politiche per la famiglia,per le politiche giovanili e le attività sportive, previaintesa con la Conferenza unificata di cui all’art. 8 deldecreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, le caratteri-stiche e i requisiti degli alloggi sociali esenti dall’obbli-go di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea;

Vista l’intesa, espressa dalla Conferenza unificatanella seduta del 20 marzo 2008, sulla proposta di

decreto di cui al richiamato art. 5 della legge 8 febbra-io 2007, n. 9, predisposta dal Ministro delle infrastrut-ture di concerto con i Ministri della solidarietà sociale,delle politiche per la famiglia, per le politiche giovani-li e le attività sportive;

DECRETA:

Articolo 1Definizioni

1. Ai fini dell’esenzione dall’obbligo della notificadegli aiuti di Stato di cui agli articoli 87 e 88 delTrattato istitutivo della Comunità europea, il presentedecreto provvede, ai sensi dell’art. 5 della legge 8febbraio 2007, n. 9, alla definizione di «alloggio socia-le».

2. È definito «alloggio sociale» l’unità immobiliareadibita ad uso residenziale in locazione permanenteche svolge la funzione di interesse generale, nellasalvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disa-gio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggia-ti, che non sono in grado di accedere alla locazione dialloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si confi-gura come elemento essenziale del sistema di ediliziaresidenziale sociale costituito dall’insieme dei serviziabitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenzeprimarie.

3. Rientrano nella definizione di cui al comma 2 glialloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici eprivati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pub-bliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree odimmobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urba-nistico - destinati alla locazione temporanea per alme-no otto anni ed anche alla proprietà.

4. Il servizio di edilizia residenziale sociale vieneerogato da operatori pubblici e privati prioritariamentetramite l’offerta di alloggi in locazione alla quale vadestinata la prevalenza delle risorse disponibili, non-ché il sostegno all’accesso alla proprietà della casa,perseguendo l’integrazione di diverse fasce sociali econcorrendo al miglioramento delle condizioni di vitadei destinatari.

5. L’alloggio sociale, in quanto servizio di interesseeconomico generale, costituisce standard urbanisticoaggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita diaree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilitedalle normative regionali.

Articolo 2Caratteristiche e requisiti

1. Le regioni, in concertazione con le Anci regiona-li, definiscono i requisiti per l’accesso e la permanenzanell’alloggio sociale.

2. Il canone di locazione dell’alloggio sociale di cuiall’art. 1, comma 2, è definito dalle regioni, in concer-tazione con le Anci regionali, in relazione alle diverse


capacità economiche degli aventi diritto, alla composi-zione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell’al-loggio. L’ammontare dei canoni di affitto percepitidagli operatori deve comunque coprire i costi fiscali,di gestione e di manutenzione ordinaria del patrimoniotenuto conto, altresì, della funzione sociale dell’allog-gio come definito dal presente decreto.

3. Il canone di locazione dell’alloggio sociale di cuiall’art. 1, comma 3, non può superare quello derivantedai valori risultanti dagli accordi locali sottoscritti aisensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre1998, n. 431, e successive modificazioni ed integrazio-ni ovvero, qualora non aggiornati, il valore determina-to ai sensi dell’art. 3, comma 114, della legge 24dicembre 2003, n. 350, e può essere articolato inrelazione alla diversa capacità economica degli aventidiritto, alla composizione del nucleo familiare e allecaratteristiche dell’alloggio.

4. Agli operatori pubblici individuati come soggettierogatori del servizio di edilizia sociale in locazionepermanente sulla base delle vigenti normative ed aglioperatori pubblici e privati selezionati mediante proce-dimento di evidenza pubblica per la realizzazionedegli alloggi di cui all’art. 1, comma 3, spetta unacompensazione costituita dal canone di locazione edalle eventuali diverse misure stabilite dallo Stato,dalle regioni e province autonome e dagli enti locali.Tale compensazione non può eccedere quanto necessa-rio per coprire i costi derivanti dagli adempimentidegli obblighi del servizio nonché un eventuale ragio-nevole utile.

5. Le regioni, in concertazione con le Anci regiona-li, fissano i requisiti per beneficiare delle agevolazioniper l’accesso alla proprietà e stabiliscono modalità,criteri per la determinazione del prezzo di vendita,stabilito nella convenzione con il comune, per il trasfe-rimento dei benefici agli acquirenti, anche successivial primo, tenuto conto dei diversi sussidi accordati perl’acquisto, la costruzione o il recupero.

6. Salvo diversa disciplina regionale, in relazione aparticolari programmi d’intervento, gli enti locali pos-sono stabilire specifici canoni, criteri di accesso epermanenza, assumendo a proprio totale carico i costidelle compensazioni spettanti agli operatori, da copri-re anche attraverso valorizzazioni premiali di tipourbanistico.

7. L’alloggio sociale deve essere adeguato, salubre,sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratte-ristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso diservizio di edilizia sociale in locazione si consideraadeguato un alloggio con un numero di vani abitabilitendenzialmente non inferiore ai componenti del nu-cleo familiare - e comunque non superiore a cinque -oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L’alloggiosociale deve essere costruito secondo principi di soste-

nibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzan-do, ove possibile, fonti energetiche alternative.

8. Le disposizioni del presente decreto sono applica-bili nelle regioni a statuto speciale e nelle provinceautonome di Trento e Bolzano compatibilmente congli statuti speciali e con le relative norme di attuazio-ne.

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RingraziamentiHanno contribuito alla revisione del presente docu-

mento - tra gli altri e per le rispettive competenze - iseguenti soggetti, cui va il vivo e sentito ringraziamen-to del team di Cdp Investimenti Sgr: Agenzia delDemanio - Uo Strategie Immobiliari; Ance; Anci;Consorzio Casa Qualità; Federcasa; Finabita Spa; Fon-dazione Housing Sociale; Federimmobiliare.

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