Nasce SurﬁngTheBricks - Cloud Object Storage | Store ... · LO SHORT TRADING E L’ESCLUSIVO LONG...

Clear Type Multipurpose template SurfingTheBricks® 1

Nasce SurfingTheBricks®Svelato Il Metodo Step-By-Step Per

Guadagnare Attraverso Gli Immobili In Modo Etico Ed Efficace

!CLAUDIO SARCHIONIDANIELE ANGELLOTTI


UN CORDIALE BENVENUTO A TUTTI VOI

!


COSA STATE PER IMPARARE CON IL CORSO SURFINGTHEBRICKS®

!  COS’E’ LA TECNICA DEL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

!  LE TECNICHE PIU’ EFFICACI PER SELEZIONARE IL GIUSTO IMMOBILE DA STRALCIARE

!  QUALI SONO GLI ELEMENTI CHIAVE DI UNA PERIZIA E COME SFRUTTARLI

!  IL SISTEMA SEGRETO PER CONTATTARE IL PROPRIETARIO E OTTENERE LA DELEGA

!  IL METODO INFALLIBILE PER VALUTARE UN IMMOBILE NEL SUO CONTESTO REALE

!  I TRUCCHI SCONOSCIUTI PER SFRUTTARE IL FASCICOLO DELLA PROCEDURA ESECUTIVA

!  LE STRATEGIE POCO CONOSCIUTE PER RIDURRE AL MINIMO I RISCHI DI UNA OPERAZIONE


COSA STATE PER IMPARARE CON IL CORSO SURFINGTHEBRICKS®

!  COME VALUTARE E PIANIFICARE IL BUSINESS

!  COME TRASFORMARE LE DIFFICOLTA’ IN OPPORTUNITA’

!  FORMULARE OFFERTE ‘SFACCIATE’ AI CREDITORI E FARLE ACCETTARE

!  SULLE SPALLE DEI GIGANTI: COME FARSI FINANZIARE L’OPERAZIONE

!  LO SHORT TRADING E L’ESCLUSIVO LONG SHORT TRADING®: COME GUADAGNARE SENZA CAPITALI E SENZA INTESTARSI L’IMMOBILE

!  LA CASSAFORTE A TEMPO: IL MODELLO PER VENDERE VELOCEMENTE UN IMMOBILE

!  IL VALORE AGGIUNTO DI UNA SQUADRA VINCENTE


UNA PANORAMICAINTRODUZIONEIl debito e la Procedura EsecutivaIl Saldo e Stralcio ImmobiliareL’etica dietro lo stralcioGli step di uno stralcioL’INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILII 12 punti della ricercaLe 4 vie degli immobili non all’astaI 4 semafori per gli immobili all’astaI 4 pilastri per la valutazione dell’immobileLA FASE OPERATIVA (i 10 passo del sistema SurfingTheBricks®)La valutazione del mercatoL’individuazione e l’approccio con il proprietarioLa consultazione del fascicolo in TribunaleGli accertamenti tecnico-burocraticiI creditori: i conteggi e la trattativaIl preliminare di compravenditaLa procura blindataFinanziare l’operazione (sulle spalle dei giganti)Lo Short Trading e l’esclusivo Long Short Trading®

Le 5 chiavi per chiudere lo stralcioBONUSCreare la squadraOrganizzare il lavoro con i giusti strumenti


WORKSHOPPERIODICI

Ci saranno approfondimenti su argomenti importanti

•  Fiscalità•  Case History

•  Normative•  Applicazione pratica

del metodoSurfingTheBricks® NON è un corso fine a se stesso


INIZIAMOPrendete appunti e

segnatevi le domande

Clear Type Multipurpose template SurfingTheBricks®

INTRODUZIONE

8


SURFINGTHEBRICKS®

E’ UN SISTEMA STEP-BY-STEPstudiato da chi si occupa di questo ogni giorno


VENDERE UN IMMOBILENON RAPPRESENTA

LA COSA PIU’ DIFFICILEse si sono fatte le giuste valutazioni

Non preoccupatevi

CHI NON DISPONE DI CAPITALI O TEME DI NON RIUSCIRE A RIVENDERE UN IMMOBILE POTRA’ UTILIZZARE LA TECNICA DEL

LONG SHORT TRADING®che vedremo nelle prossime lezioni


Un esempio pratico

11

Impareremo a fare le corrette valutazioni di mercato tenendo anche conto della tipologia dell’immobile e dell’appetibilità (non solo del prezzo!)

VALORE REALE DELL’IMMOBILE: 200.000 euro

PREZZO DI RIVENDITA IMMEDIATA: 170.000 euro

Già mettere sul mercato un immobile a queste condizioni permette

solitamente di vendere velocemente. Ma noi faremo valutazioni aggiuntive che ci faranno stare ancora più tranquilli


SI PUO’ DAVVERO GUADAGNARE

CON GLI IMMOBILIIN TEMPO DI CRISI?


IN UN MERCATO IN CRISIO IN PIENA BOLLA

il sistema SurfingTheBricks® si autoadatta


GLI IMMOBILI IN ITALIAUNA TRADIZIONE DI FAMIGLIA

ci sarà sempre una domanda di immobili


IL MERCATO TRADIZIONALE

E’ APPARENTEMENTE FERMOdifficile fare affari con le tecniche più battute


TUTTO NASCE DAUN PROBLEMA DI DEBITI

che un proprietario non riesce più a gestire


LA PROCEDURA ESECUTIVAconsiste in un procedimento giudiziario diretto a tutelare e soddisfare le pretese del creditore

•  Esistenza di un debito•  Titolo esecutivo•  Notifica del precetto

ESPROPRIAZIONE E VENDITA FORZOSA

I FASE: pignoramentoII FASE: vendita (o assegnazione)III FASE: distribuzione ricavi

solitamente noi ci inseriremo all’interno di tale procedura


IL PIGNORAMENTOViene trascritto presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari

Divieto di fatto al proprietario di disporre del bene

Il proprietario può continuare ad abitare l’immobile

ATTENZIONEIl proprietario può vendere l’immobile pignorato perché non perde la proprietà

e il possesso, ma chi lo acquista lo fa con tutti i gravamiil pignoramento ha come oggetto l’immobile


ASTA IMMOBILIARE

•  Vendita all’asta o assegnazione•  Asta con incanto o senza incanto•  Decreto di trasferimento (titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile)•  Vendita all’asta: il ricavato va a soddisfare il credito dei creditori intervenuti•  Assegnazione: il bene pignorato passa nel patrimonio del creditore


DISTRIBUZIONE SOMMA RICAVATA(udienza di riparto)

ATTENZIONEIl proprietario riceve soltanto l’eventuale somma che dovesse rimanere dopo il

pagamento delle spese di esecuzione e il soddisfacimento dei creditori

SPESE DI PROCEDURACREDITORE PRIVILEGIATOCREDITORI CHILOGRAFARIRESIDUO EVENTUALE AL

DEBITORE


Ma è possibile vendere?

21

•  La procedura esecutiva non fa perdere la proprietà e il possesso

•  La vendita però è di fatto subordinata al soddisfacimento dei creditori

•  Verrà chiusa completamente la procedura esecutiva

•  Le tempistiche giocheranno un ruolo determinante


LA TECNICA DELSALDO E STRALCIO

•  Permette di saldare tutti i debiti con una cifra inferiore a quella realmente dovuta

•  Estingue l’eventuale procedura esecutiva•  Rappresenta un accordo legale tra le varie

parti coinvolte

ATTENZIONEIl saldo e stralcio dei debiti può essere impostato e

concluso anche in assenza di una procedura esecutiva


Chi può occuparsene

23

TUTTI POSSONO OCCUPARSI DI

SALDO E STRALCIO

MASERVE UNA SERIA PREPARAZIONE

PER GUADAGNARE SAPENDO CONTROLLARE I RISCHI


Chi può occuparsene

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ALCUNI REQUISITI IMPORTANTI

•  Apprendere la teoria•  Fare propria la materia

•  Essere pazienti•  Avere un eventuale amico/socio

•  Essere preparati•  Conoscere la zona operativa

•  Crearsi una squadra


Una attività win-win-win-win

25

Per il proprietario Può chiudere la posizione

debitoria e riprendere la sua vita

Per i creditori Evitano lungaggini e spese e recuperano buona parte del

debito

Per l’acquirentePuò acquistare un immobile ad

un prezzo vantaggioso

PER TE Puoi guadagnare molti soldi e avere grande gratificazione


PERCHE’ UN CREDITORE DOVREBBE ACCETTARE UN ACCORDO?

Può convenirgli da un punto di vista contabile, recupera parte del credito in tempi brevi e certi, evita o riduce spese di procedura

LA BANCA NON REGALA NIENTEaccetterà le nostre offerte sfacciate perché lo scenario che creeremo o che

individueremo sarà tale da rendere conveniente accettare

DISCORSI ANALOGHI POSSONO ESSERE FATTI PER ALTRE TIPOLOGIE DI CREDITORI SEPPUR CON LE DOVUTE DIFFERENZE


E’ IMPORTANTE FARE DELLE VALUTAZIONI

Quasi sicuramente l’immobile non sarà venduto al primo incanto e molto spesso neppure al secondo. Potremo quindi applicare la tecnica esclusiva del

LONG SHORT TRADING® (LST®) una straordinaria tecnica per chi, come molti di voi che iniziano, non dispone dei

necessari capitali per acquistare i primi immobili

VEDREMO LA TECNICA NEL DETTAGLIONELLE PROSSIME LEZIONI DEL CORSO


Un esempio pratico Debito con la banca: 100mila euroDebito con un privato: 30mila euro

TOTALE DEBITO: 130mila euro

Ricavo vendita all’asta: 90mila euro

IL PRIVATO NON RICEVE NULLA


I VANTAGGI DEL SALDO E STRALCIO

Per noi•  Acquisizione dell’immobile ad un prezzo basso•  Possibilità di rivendita ad un prezzo appetibile•  Guadagno elevato•  Acquisizione di esperienza e conoscenze

Per il proprietario esecutato•  Soddisfacimento totale del debito•  Chiusura della procedura esecutiva•  Cancellazione dalle liste dei cattivi pagatori•  Eventuale incentivo economico per ripartire

Per i creditori•  Copertura immediata della posizione•  Annullamento rischio di ribassi durante l’asta•  Tempi di attesa ridotti•  Riduzione spese di procedura


La multidisciplinarietà

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BISOGNA AVERE CONOSCENZE

Aspetti della procedura esecutivaMercato immobiliare

Approccio psicologico

STRALCIARE NON E’ SEMPLICEse non si sa come fare

TIPS: non si potrà essere esperti di ogni aspetto ma è bene avere una preparazione di base su tutti gli aspetti: ci si appoggerà poi a professionisti ovvero coloro che formeranno la squadra.


L’etica del Saldo e Stralcio

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SI OPERA IN CONTESTI DELICATI

Scenario win-winProfessionalità

Guadagni elevati nel tempoNo a soli ragionamenti sui numeri

TIPS: di fatto il saldo e stralcio apre le porte anche a business alternativi ma correlatiTIPS: chi si occupa di saldo e stralcio non deve essere uno sciacallo ma un professionista; alla lunga questo porterà enormi vantaggi

LA FIDUCIA VA CONQUISTATA COL RAGIONAMENTO E CON I FATTI, NON CON IL RAGGIRO!


Gli step di uno stralcio

1.  Ricerca del giusto immobile (impareremo diversi sistemi per fare tali ricerche ed inizialmente, se non disporremo dei necessari capitali, ci focalizzeremo su quelli che hanno buone potenzialità per un LONG SHORT TRADING®)

2.  Screening della perizia (attraverso questo step decideremo se ci sono i presupposti per proseguire e approfondire)

3.  Analisi di mercato (stimeremo il valore richiesto, di mercato, e di rivendita rapida)

4.  Visita all'esecutato e visione immobile (qui impareremo ad approcciare il proprietario)

5.  Raccolta delega (acquisiremo un documento importante per proseguire)

6.  Visita in Tribunale (consulteremo l’eventuale fascicolo della procedura)

7.  Accertamenti tecnico-burocratici (per stare tranquilli sotto tutti i punti di vista)


Gli step di uno stralcio 8.  Contatto creditori (sarà una parte molto importante dove chiederemo i conteggi esatti dei debiti)

9.  Valutazione della convenienza dello stralcio (qui decideremo davvero se proseguire o no)

10. Proposta in vendita dell’immobile (se Short Trading o Long Short Trading®)

11. Proposta di saldo e stralcio (dovremo conoscere il valore mercato immobile e il totale dei costi presunti dell'operazione e poi fare la nostra offerta sfacciata)

12. Adempimento delle formalità necessarie (penserà a tutto il nostro legale)

13. Atto di compravendita con te o, in caso di Short Trading (o Long Short Trading®), cessione del preliminare (in modo da non doversi intestare l’immobile, evitare tutta una serie di spese e intascare il guadagno)

Incasso dei profitti


Domande e Risposte


LA PRIMA LEZIONE INTRODUTTIVAE’ TERMINATA

COME PUOI PROSEGUIRELA TUA FORMAZIONE?


18 ore di corso4 INTENSE GIORNATE DI

FORMAZIONE LIVE DA SEGUIRE COMODAMENTE DA CASA

le lezioni saranno registrate

PRIMA GIORNATA25 GIUGNO 2015

20.30-22.30

SECONDA GIORNATA27 GIUGNO 2015

9.30-13.00 - 14.00-17.30

TERZA GIORNATA2 LUGLIO 2015

20.30-22.30

QUARTA GIORNATA4 LUGLIO 2015

9.30-13.00 - 14.00-17.30


E IN PIU’ AVRAI ACCESSO A TUTTO QUESTO

!  SISTEMA SEQUENZIALE DI LETTERE PER L’ESECUTATO

!  DELEGA PER ACCESSO AGLI ATTI E PER TRANSARE

!  MODELLO DI COMPROMESSO CON CLAUSOLE SEGRETE

!  MODELLO DI PROCURA

!  LETTERA DI ESONERO

!  LETTERE PER I CREDITORI

Tutti questi documenti NON sono presi da internet ma sono stati redatti da un legale esperto e migliorati nel tempo

VALORE OLTRE

12.000 EURO


SE DOPO AVER FREQUENTATO LA PRIMA LEZIONE DI OGGI NON SARAI SODDISFATTO DI QUANTO HAI VISTO O NON VORRAI PROSEGUIRE PER

QUALUNQUE MOTIVO

TI RIMBORSIAMO TUTTI I SOLDISENZA CHIEDERTI SPIEGAZIONI


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SurfBricks® INFINITY+vedrai tutto nella praticaformazione di alto livello

abbatterai il rischio della prima operazione

TUIndividui la giusta operazione in base a quanto appreso nel corso raccogliendo

tutte le informazioni necessarie comprese quelle di mercato

INSIEMEGestiremo l’intera operazione a cominciare dalla valutazione della sua convenienza. Insieme vuol

dire che parteciperai ad ogni fase, con un training costante


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CHE VALORE DAI AD UNA COSA DEL GENERE? CHI ALTRO TI PUO’ OFFRIRTI QUESTA GUIDA E QUESTO AFFIANCAMENTO?

IMPARERAIGrazie ad un costante supporto sarai in breve tempo in

grado di portare avanti una operazione di Saldo e Stralcio. Imparerai e metterai in pratica in poco tempo concetti che normalmente richiedono anni e anni di pratica sul campo.

GUADAGNERAICon questa offerta irripetibile il 60% dei guadagni saranno TUOI. E se riuscissimo a fare uno Short Trading ti spetterà

comunque il 40%. IMPARERAI e GUADAGNERAI allo stesso tempo

sarà la TUA operazione


INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI

POTENZIALMENTE INTERESSANTI

42


LA RICERCA DEGLI IMMOBILI E’ UN PASSAGGIO CHIAVE

ATTENZIONE•  Essere distaccati•  Valutare gli immobili solo dal

punto di vista delle potenzialità di business

•  Non pensare a cosa piace a noi ma cosa piace al mercato

Concentrarsi inizialmente su immobili che consentano un LST® nel caso non si disponga di sufficienti capitali


LE 4 VIE DELLA RICERCA DI IMMOBILI NON ALL’ASTA

12 punti della ricerca

I 4 SEMAFORI PER GLI IMMOBILI ALL’ASTA

I 4 PILASTRI PER LA VALUTAZIONE

DELL’OPERAZIONE


Le 4 vie dell’immobile non all’asta

45

VANTAGGIOPotremo utilizzare tecniche sofisticate

Solitamente avremo più tempo

SVANTAGGIOIl proprietario potrebbe non essere

sufficientemente motivatoLa ricerca non può avvenire tramite i

siti dei Tribunali



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1 LA SEGNALAZIONE

DELLE AGENZIE IMMOBILIARI

TIPS: Un buon argomento da usare con gli agenti immobiliari è quello che affiderete loro, dopo che avrete acquistato l’appartamento, l’incarico di rivenderlo; in questo modo l’agente immobiliare avrà un incentivo a segnalarvi appartamenti interessanti.

POSSONO ESSEREOTTIMI SEGNALATORI



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2 IL PASSAPAROLA

DEI CLIENTI E CONOSCENTI

TIPS: la segnalazione potrebbe arrivare anche da amici che conoscono la nostra attività oppure da clienti soddisfatti. In ogni caso può diventare un utile incentivo offrire un beneficio a chi dovesse segnalare una possibile operazione. Naturalmente è preferibile offrire tale incentivo nel caso in cui l'operazione venga effettivamente conclusa, non solo per la segnalazione in se.

AMICICONOSCENTI

PARENTICLIENTI



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3 IL VOSTRO PERSONALE

SITO INTERNET

TIPS: un sito internet può diventare estremamente utile magari anche unito a campagne promozionali mirate. Può essere opportuno rivolgersi ad un professionista che possa impostare, perlomeno inizialmente, il sito in modo opportuno. TIPS: se il vostro obiettivo è lavorare impostando procedure di saldo e stralcio, il sito dovrebbe essere quanto più focalizzato possibile per rendere chiaro questo aspetto e per filtrare il più possibile le vere opportunità di business rispetto al resto

www.CeDebito.com



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4 LA SEGNALAZIONE

DEI PROFESSIONISTI

LEGALICOMMERCIALISTI

ECC..


I 4 semafori per gli immobili all’asta

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1 LA CONSULTAZIONEDELLE ASTE IMMOBILIARI

http://www.astegiudiziarie.it/ http://www.asteannunci.it/

http://www.astagiudiziaria.com/

TIPS: può essere utile orientare la propria attività, perlomeno inizialmente, verso tipologie e tagli di immobili precisiTIPS: per il LST® focalizzeremo la ricerca solo su aste al primo e secondo incantoTIPS: È importante fare una ricerca equilibrata, né troppo restrittiva, né troppo ampia. La selezione si farà manualmente scorrendo i risultati della ricerca.



51

1 LA CONSULTAZIONEDELLE ASTE IMMOBILIARI

http://www.astegiudiziarie.it/ http://www.asteannunci.it/

http://www.astagiudiziaria.com/

VEDIAMO INPRATICA

COME SI FA


I 4 semafori per immobili all’asta

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2 LA DOCUMENTAZIONE

A NOSTRA DISPOSIZIONEOrdinanza di vendita

PeriziaPlanimetria

Foto

Google Street View+

Amici o conoscenti+

Valutazione zona+

Zona circoscritta



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3 LA LETTURA E L’ANALISIDELLA PERIZIA DELL’IMMOBILE

ALCUNE INFORMAZIONI•  Struttura delineata: domande poste dal Giudice•  Situazione catastale•  Descrizione dei luoghi•  Iscrizioni/trascrizioni•  Stato di occupazione dell’immobile•  Valutazione dell’immobile

TIPS: verificare data perizia per avere una idea della sua attendibilità, soprattutto relativamente alla stima del valore dell'immobile e alle condizioni strutturali (esterne o interne)TIPS: prevedere una visita presso l'immobile attraverso il custode giudiziario, come potenziale partecipante all'asta. Visto che poi si dovrà contattare il proprietario, in questa fase potrebbe essere utile presentarsi di persona.TIPS: il sopralluogo deve avere come scopo principale constatare lo stato dei luoghi, la presenza o meno del proprietario e altri dettagli utili per le fasi successive.


Domande e Risposte


ELEMENTI IMPORTANTI della perizia

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LA PERIZIA

L’OGGETTO DELLA PERIZIA

PIENA PROPRIETA’ (100%) DI UN IMMOBILE AD USO RESIDENZIALE

(perlomeno inizialmente)



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LA PERIZIA

LA DATA DI PERIZIA E LA VALUTAZIONE

CONFRONTARE LA DATA DI PERIZIA CON LA VALUTAZIONE+

VALUTAZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI

Potremmo essere interessati ad un immobile periziato 2-4 anni fa: potrebbero essere cambiate le condizioni di mercato e lo stato dei luoghi!



57

LA PERIZIA

ESEMPIO DI VALUTAZIONE



58

LA PERIZIA

ESPERIMENTO D’ASTA

-20/25%Il prezzo d’asta scende piuttosto rapidamente

(ecco un ulteriore motivo per il quale al proprietario e ai creditori può convenire un saldo e stralcio)

PRIMO ESPERIMENTO: 200mila euroSECONDO ESPERIMENTO: 150mila euroTERZO ESPERIMENTO: 112,5mila euro



59

LA PERIZIA


Unico creditore: 100mila euro

BASE D’ASTA160mila euro

BASE D’ASTA90mila euro

DUE SCENARI MOLTO DIFFERENTI



60

LA PERIZIA




61

LA PERIZIA

NUMERO DI CREDITORI

max 2-3(per iniziare)



62

LA PERIZIA

NUMERO DI CREDITORI

max 2-3(per iniziare)

TIPS Questa fase è importante anche per avere una prima idea dei numeri potenzialmente in gioco: infatti, dall’importo delle eventuali ipoteche iscritte dai creditori, dall’anno in cui sono state iscritte e dall’anno in cui è stato notificato il pignoramento, si possono fare valutazioni piuttosto interessanti. TIPS In perizia si trovano solo i creditori che hanno avviato un procedimento per iscrizione di ipoteca.TIPS troverete 3 tipi di ipoteche : volontaria, giudiziale e legale – la volontaria ad esempio è col mutuo, la giudiziaria è data da un giudice (es a favore di un creditore insoddisfatto), la legale (poco diffusa) può essere iscritta anche senza che il debitore ne sia conoscenza per casi particolari (se l'immobile viene 'acquistato' ma non pagato, in casi di eredità e pochi altri casi)



63

LA PERIZIA

ESEMPIO PERIZIA DA

APPROFONDIRE



64

LA PERIZIA

ESEMPIO PERIZIA DA SCARTARE



65

LA PERIZIA

NUMERO CREDITORI

Ipoteca in perizia: 200mila euroPIGNORAMENTO DEL 2013

ANNO IPOTECA2010

ANNO IPOTECA2002

DUE SCENARI POTENZIALMENTE MOLTO DIFFERENTI



66

LA PERIZIA

STATO DI OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE



67

LA PERIZIA

STATO DI OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

Occupato dal proprietario

(per iniziare)



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LA PERIZIA

SPESE CONDOMINIALI

fare attenzione

(possono essere cifre non trascurabili)



69

LA PERIZIA

LE DIFFORMITA’

approfondire(il nostro tecnico ci aiuterà)



70

LA PERIZIA

LE DIFFORMITA’



71

LA PERIZIA

I VINCOLI PAESAGGISTICI E ARTISTICI

evitiamoli(per il momento)



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LA PERIZIA

I VINCOLI PAESAGGISTICI E

ARTISTICI



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LA PERIZIA

SENTENZE DI ASSEGNAZIONE CASA CONIUGALE

evitiamoli(per il momento)



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LA PERIZIA

EVENTUALE ASSEGNAZIONE

DI CASA CONIUNGALE

(evitiamo per ora)



75

4 LA PERICOLOSE INSIDIEIN CUI CI SI PUO’ IMBATTERE

•  Presenza di eventuali abusi (Sanabili? A che costo?)•  Occupato? Da chi? E a che titolo?•  Se locato, la data di registrazione è anteriore o posteriore a quella del pignoramento?•  Eventuali cause trascritte prima del pignoramento? (per esempio, richiesta di revocatoria della compravendita)

TIPS Nel caso in cui ci sia un contratto di affitto registrato prima del pignoramento, fate comunque attenzione alle date sia del pignoramento che della registrazione che della data odierna. Infatti poichè il primo rinnovo contrattuale è automatico (4+4 o 3+3) e non necessita di autorizzazione del giudice, i rinnovi successivi si, quindi, se ci trovassimo successivamente o a ridosso della scadenza del secondo periodo o addirittura dopo, allora potremmo considerare l'immobile come libero.TIPS: sfruttare un eventuale contratto di locazione, trattare con l’affittuario, buonauscita, ecc….


LA PERIZIA

LE INSIDIE

•  Presenza di eventuali abusi (Sanabili? A che costo?)•  Occupato da chi? E a che titolo?•  Se locato, la data di registrazione è anteriore o posteriore a quella del pignoramento?•  Eventuali cause trascritte prima del pignoramento? (per esempio, richiesta di revocatoria della compravendita)

TIPS Nel caso in cui ci sia un contratto di affitto registrato prima del pignoramento, fate comunque attenzione alle date sia del pignoramento che della registrazione che della data odierna. Infatti poichè il primo rinnovo contrattuale è automatico (4+4 o 3+3) e non necessita di autorizzazione del giudice, i rinnovi successivi si, quindi, se ci trovassimo successivamente o a ridosso della scadenza del secondo periodo o addirittura dopo, allora potremmo considerare l'immobile come libero.TIPS: sfruttare un eventuale contratto di locazione, trattare con l’affittuario, buonauscita, ecc….


QUALI PERIZIE scegliere

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LA SCELTA DELLE PERIZIE

LA SELEZIONE DELLE PERIZIEi 10 punti per la selezione della perizia

Le perizie che prenderemo in considerazione saranno relative ad immobili:

1.  ad uso abitativo2.  ubicati nella nostra zona operativa che impareremo a definire più avanti3.  con un numero di iscrizioni non superiore a 34.  inizialmente di taglio facilmente vendibile nella zona operativa che vogliamo trattare (eviteremo

ville o immobili con base d’asta particolarmente alto, perlomeno inizialmente)

5.  con un solo proprietario o i cui proprietari sono i coniugi


QUALI PERIZIE scegliere

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LA SCELTA DELLE PERIZIE

LA SELEZIONE DELLE PERIZIEi 10 punti per la selezione della perizia

6.  nella piena disponibilità del proprietario (almeno inizialmente) o con contratto di locazione registrato successivamente alla data del pignoramento

7.  non ancora all’asta (primo esperimento già fissato) oppure già all’asta ma o 1°/2° incanto o con almeno 2-3 mesi dalla data del prossimo incanto.

8.  non oggetto di assegnazione di casa coniugale o simili9.  privi di abusi o, nel caso ve ne siano, saranno stati dichiarati sanabili dal perito (e dal vostro tecnico!!) con

una spesa non superiore al 2% del nostro potenziale profitto10. non ubicati in zone sottoposte a vincoli paesaggistico-naturalistici


Domande e Risposte


I 4 pilastri per la valutazione

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UN ESEMPIO PRATICO

OFFERTA AI CREDITORI 50/60% del valore immobile

Valore di rivendita che abbiamo stimato: 120.000 euroCreditore 1: 80.000 euroCreditore 2: 30.000 euro

Offerta di stralcio massima: 60-72.000 euro (50%/60% del valore di rivendita)

Stralcio creditore 1: 80.000 euro -> 55.000 euroStralcio creditore 2: 30.000 euro -> 15.000 euro

Totale pagato ai creditori: 70.000 euro < 72.000 euro (OK)


I 4 pilastri per la valutazione

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1 I REQUISITI DI MERCATO

PER L’APPETIBILITA’ DELL’IMMOBILEnon è solo questione di numeri

IMMOBILE APPETIBILE(è consigliabile conoscere bene la zona operativa)

•  Valutazione zona(servizi, criminalità, collegamenti)

•  Valutazione taglio(appartamento, monolocale, villa)

•  Valutazione piano(piano alto o basso, con ascensore o senza)

ATTENZIONEal GIUSTO prezzo non avremo

difficoltà nella vendita


I 4 pilastri degli immobili all’asta

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2 I REQUISITI ECONOMICI

E IL VALORE DI MERCATO

VALORE DI MERCATO(diventeremo bravi nella stima)

•  Confronto con immobili simili(per taglio, zona e tipologia)

•  Confronto con dati OMI(l’Osservatorio del Mercato Immobiliare)

•  Confronto con agenzie(chiederemo stime alle agenzie immobiliari)

TIPS: rispetto agli annunci online di solito possiamo considerare un prezzo reale di vendita minore del 10-15% perché una certa trattabilità è naturale. I prezzi degli annunci generalmente NON rappresentano il vero prezzo a cui è stata conclusa la compravendita e l'indicazione data è puramente statistica e non deve costituire un elemento di valutazione economica, ma solo un'informazione per uno screening iniziale



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QUESTIONE DI TEMPO(il tempo è una variabile essenziale)

TIPS: La valutazione dell’immobile rispetto al tempo di rivendita stimato rappresenta uno degli aspetti chiave che in molti affrontano con estrema superficialità. Da una corretta valutazione dell’immobile può derivare una operazione ottima, buona o mediocre. TIPS: non è solo una questione di prezzo: il tempo è un’altra variabile chiave per la valutazione di un’operazione profittevole



84



LA VALUTAZIONEnon può essere quella di perizia

Per vendere un immobile, dovremo proporlo ad un prezzo per il quale

c’è domanda



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3 LA DISPONIBILITA’

DEL PROPRIETARIO

E’ FONDAMENTALE(altrimenti non potremo fare nulla)



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4 I REQUISITI

TECNICO-BUROCRATICI

APPROFONDIRE(è una parte importante che può nascondere insidie)

ATTENZIONENON POSSIAMO FIDARCI DELLA SOLA

VALUTAZIONE DEL PERITO

AVREMO BISOGNO DI UN NOSTRO GEOMETRA/ARCHITETTO PER LE VERIFICHE DEL CASO


Domande e Risposte


LA FASE OPERATIVA

88


INIZIA LA VERA E PROPRIA FASE OPERATIVA

ORA SI FA SUL SERIO

•  Per ogni perizia individuata applicheremo i 10 passi del sistema SurfingTheBricks®

•  Una operazione potra essere scartata in qualsiasi momento


PRIMO PASSO valutazione del mercato


OBIETTIVI•  Definizione della zona operativa

•  Valutazione generale della zona•  Stima del prezzo di mercato

dell’immobile•  Definizione del prezzo di

rivendita dell’immobile

PRIMO PASSO Valutazione del mercato



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DEFINIRE LA ZONA OPERATIVA

•  Sufficiente densità abitativa•  Può essere la zona dove si vive

•  Massimo 2 quartieri per iniziare•  Bisogna vivere e conoscere la zona

LA ZONA OPERATIVA

TIPS: Un piccolo trucco per sapere quanti abitanti ci sono in un quartiere puoi scrivere su Google ad esempio quartiere “testaccio numero abitanti”. Oppure ad esempio Monterotondo numero abitanti.



93

I SITI DA UTILIZZARE•  Immobiliare.it

•  Tecnocasa.it•  Casa.it•  Kijiji.it

•  Cataloghi locali (Toscano, ecc…)

LA STIMA DELL’IMMOBILE



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LA PROCEDURA DA SEGUIRE

•  Selezionare 8-10 immobili simili per metratura e tipologia•  Segnare mq, condizioni, caratteristiche dell’immobile, dello stabile e della strada •  Segnare il prezzo richiesto

AD OGNI CARATTERISTICA DAREMO UN ‘PESO’(terremo eventualmente conto di tabelle che fanno parte della dotazione che sarà fornita alla fine del corso)

ATTENZIONEE’ importante uniformare l’unità di misura

noi utilizziamo il mq COMMERCIALE




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I PARAMETRI DA CALCOLARE

PREZZO RICHIESTOmedia del prezzo a mq delle inserzioni

(eventualmente ponderata con le tabelle)

PREZZO DI MERCATOcaso più sfavorevole tra

PREZZO RICHIESTO – 15%VALUTAZIONE OMI




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OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE

http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/index.php

banca dati che fornisce, sull’intero territorio nazionale, le quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni sulla base dei prezzi di compravendita, non di

pubblicità.


ATTENZIONEI dati dell’OMI si riferiscono ai prezzi indicati negli atti di compravendita quindi è un

parametro che va comunque preso con una certa cautela



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UN ALTRO PARAMETRO FONDAMENTALE

PREZZO DI RIVENDITA RAPIDOPREZZO DI MERCATO – 15/20%




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UN ESEMPIO COMPLETO

PREZZO RICHIESTO: 2.000 €/mqottenuto come media dei prezzi al mq delle inserzioni

PREZZO DI MERCATO: 1.700 €/mqottenuto come caso più sfavorevole tra l’OMI e il prezzo richiesto meno il 15%

PREZZO DI RIVENDITA: 1.360-1.445 €/mqottenuto come riduzione del prezzo di mercato del 15/20%




100

SU UN IMMOBILE DI 100mq SI TRADUCE IN

PREZZO RICHIESTO: 200.000 €un immobile di questo tipo verrà inserzionato in media a questo prezzo

PREZZO DI MERCATO: 170.000 €un immobile di questo tipo verrà venduto effettivamente in media a questo prezzo

PREZZO DI RIVENDITA: 136.000-144.500 €potremo vendere l’immobile a questo prezzo per venderlo in tempi ragionevoli




101

FACCIAMO UN’ALTRA CONSIDERAZIONEPROPORREMO L’IMMOBILE AD UN PREZZO PARI A

PREZZO DI MERCATO – 5/10%

lo scopo è garantirci un margine di fisiologica trattabilità allo scopo di vendere al prezzo che avevamo stabilito (ovvero quello per la rivendita rapida)




102

riassumiamo il tuttoUN ESEMPIO COMPLETO

PREZZO RICHIESTO: 2.000 €/mqottenuto come media dei prezzi al mq delle inserzioni

PREZZO DI MERCATO: 1.700 €/mqottenuto come caso più sfavorevole tra l’OMI e il prezzo richiesto meno il 15%

PREZZO DI RIVENDITA: 1.360-1.445 €/mqottenuto come riduzione del prezzo di mercato del 15/20%

PREZZO PROPOSTO: 1.530-1.615 €Ottenuto come riduzione del prezzo di mercato del 5/10%




103

riassumiamo il tuttoSU UN IMMOBILE DI 100mq SI TRADUCE IN

PREZZO RICHIESTO: 200.000 €un immobile di questo tipo verrà inserzionato in media a questo prezzo

PREZZO DI MERCATO: 170.000 €un immobile di questo tipo verrà venduto effettivamente in media a questo prezzo

PREZZO DI RIVENDITA (OBIETTIVO): 136.000-144.500 €potremo vendere l’immobile a questo prezzo per venderlo in tempi ragionevoli

PREZZO PROPOSTO: 153.000-161.500 €potremo proporre l’immobile a questo prezzo per avere margine di trattativa




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il nostro esclusivo foglio di calcoloFARA’ TUTTI QUESTI CONTEGGI

PER TENON PREOCCUPARTI




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LA STIMA DI UN IMMOBILE E’ FONDAMENTALE


TIPS: fare 2-3 chiamate ad altrettante agenzie in modo da farsi fare una stima per una rivendita rapida dell’immobile. Vi diranno che devono visionarlo ma inizialmente dite che vi interessa una stima di massima e che poi vi accorderete per la visita. Mi raccomando di sottolineare che avete assoluta

esigenza di vendere in tempi brevi e che avete bisogno di una stima quanto più ragionevole possibile, per raggiungere questo obiettivo. Vedrete che nella maggior parte dei casi le agenzie ci forniranno un

prezzo di rivendita più alto del nostro. Questo non farà altro che confermare la bontà dei nostri calcoli e il fatto che forse abbiamo uno strumento che scavalca le stesse agenzie.

TIPS: chiedere conferma dei nostri calcoli al nostro agente immobiliare nel caso avessimo già formato la squadra



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QUANTO OFFIREMO AI CREDITORI?

50-60% DEL VALORE DI

RIVENDITA RAPIDA

ESEMPIO Valore stimato per la rivendita rapida 140.000 EUROProposta totale ai creditori 70.000 – 84.000 EURO




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Ora abbiamo imparato a calcolare i seguenti parametriPrezzo medio RICHIESTO (prezzo medio a cui un immobile viene inserzionato)

Prezzo medio di MERCATO (prezzo medio a cui un immobile viene venduto ovvero il 15% in meno del prezzo RICHIESTO)

Prezzo medio di RIVENDITA RAPIDA (prezzo medio per una rivendita rapida ovvero il 15/20% in meno del prezzo di MERCATO)

Prezzo medio PROPOSTO (prezzo medio a cui proporremo l’immobile ovvero il 5/10% in meno del prezzo di MERCATO)

Prezzo medio per lo STRALCIO (offerta complessiva da presentare ai creditori ovvero il 50/60% del prezzo di RIVENDITA RAPIDA)




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ESEMPIO PRATICODAL VIVO

vediamo come usare Il foglio Excel




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Ristrutturare prima di rivendere?•  Non sempre necessario •  Aumenta il valore percepito dell’immobile •  Deve essere fatto in economia•  Possiamo eventualmente aumentare il prezzo di rivendita (+50/100 €/mq)

ATTENZIONELO SCOPO NON E’ SOLO O TANTO AUMENTARE IL

PREZZO DI RIVENDITA MA VENDERE PIU’ RAPIDAMENTE

STUCCO E PITTURAFANNO GRANDE FIGURASi possono fare anche altri interventi mirati

ad aumentare il valore percepito



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TRUCCHI DAL VIVO

fate un sopralluogoma siate discreti

e portate a spasso il cane!




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SBAGLIARE VALUTAZIONE DOVRA’ DIVENTARE UNA IPOTESI REMOTA

SurfingTheBricks®

Attraverso la tecnica dello Short Trading o, ancora meglio, del Long Short Trading® i rischi sono piuttosto bassi

I RISCHI


SECONDO PASSO individuazione e contatto con il proprietario


OBIETTIVI•  Individuare il proprietario•  Fissare un appuntamento

•  Raccogliere informazioni e delega•  Visitare l’immobile

SECONDO PASSO individuazione e contatto

con il proprietario


SECONDO PASSO contatto con il proprietario

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ALCUNE PERIZIE A SETTIMANA

FAREMO VISITEAD ALTRETTANTI IMMOBILI

Quando saremo più esperti potremo lavorare anche con 5-10 perizie a settimana

INTRODUZIONE



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1-2 GIORNI PRIMA DELLE VISITE PREPARARE I DATI

•  Segnare gli indirizzi degli immobili•  Segnare i dati essenziali degli immobili•  Ottimizzare gli spostamenti•  Consigliabile il sabato, no la domenica

PREPARAZIONE

TIPS: Un piccolo trucco per ottimizzare il percorso quando si devono fare diverse visite è utilizzare questo tool che ci indica la sequenza ottimale http://findthebestroute.com/RouteFinder.html



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I VERI CONCORRENTIAVVOCATO DEL CLIENTEAVVOCATI DEI CREDITORI

CUSTODI GIUDIZIARI…

NON INTENDIAMO DIRE ALTROCI SIAMO CAPITI

INTRODUZIONE



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INDIVIDUARE IL PROPRIETARIO

CONTATTO DIRETTO O DA FONTE PUBBLICA?

•  Leggere il nominativo sul citofono sfruttando l’interno o altre informazioni

•  Parlare con qualcuno sul posto chiedendo se qualcuno stesse vendendo un immobile

•  Effettuare una visura catastale con i dati dell’immobile•  Richiedere una visita al custode (entro i termini)

TIPS: qualche proprietario esecutato toglie volontariamente il nominativo dal citofono



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CONTATTARE IL PROPRIETARIO

CI STIAMO MUOVENDO IN UNO SENARIO DELICATO

•  Potremo ricevere diversi ‘no’•  Dobbiamo essere professionisti•  E’ importante essere comunque sicuri (non presuntuosi)



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ECCO LA STRATEGIA PER CONTATTARE IL PROPRIETARIO

STAMPARE LA LETTERA PER IL PROPRIETARIO

E INSERIRLA IN UNA BUSTA BIANCA APERTA

lo scopo è massimizzare le probabilità cheil proprietario legga effettivamente la lettera



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ECCO LA STRATEGIA PER CONTATTARE IL PROPRIETARIO

•  I Metodo: La lettera scarlatta•  II Metodo: Lascia la lettera e scappa•  III Metodo: Spedisci e spera•  IV: La lettera per tutti

TIPS: il I metodo è quello che produce risultati migliori in assoluto. Può andar bene anche il metodo II. Il III e il IV solo come estrema ratio



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I METODO

ARRIVARE AL PIANODEL PROPRIETARIO

•  Non suonate al proprietario•  Fatevi aprire il portone

•  Superate il custode



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I METODOSUONARE AL CAMPANELLO

NESSUNO APRE LA PORTA

•  Lasciare la lettera sotto la porta

QUALCUNO APRE LA PORTA

•  Dialogo con il proprietario•  Fissare appuntamento•  Segnare il numero di telefono•  Andare via



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II METODOLASCIARE LA LETTERA E SCAPPARE

1.  Non suonare2.  Lasciare la busta sotto la porta3.  Andare via



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III METODOSPEDIRE LA LETTERA

•  Spedire tramite posta ordinaria•  Indicare chiaramente il proprio numero nella lettera•  Attendere 7-10gg lavorativi e spedire seconda lettera•  Invece di spedire le lettere, è possibile imbucarle direttamente

(in tal caso attendere 3-4gg lavorativi e poi imbucare di nuovo)



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IV METODOLA LETTERA PER TUTTI

•  Lettera generica•  Imbucare in tutte (o in diverse) le

cassette postali (naturalmente anche in quella del proprietario!)



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E SE NON RISPONDE O TELEFONA?

•  Prevedere ulteriori visite•  La lettera ci avrà presentato•  Se il contatto diventa troppo

complesso, lasciare perdere



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SE IL PROPRIETARIO CHIAMANon spiegare troppo

+Fissare l’appuntamento

+Preferire l’appuntamento presso

l’abitazione del proprietario

TIPS: non cercate di impostare una trattativa al primo incontro. Il primo incontro deve servire per fissare un appuntamento successivo TIPS: prediligete un incontro presso l’abitazione del proprietario per farlo sentire a suo agio TIPS: portate sempre con voi dei biglietti da visita



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L’ARCANGELO DELLO STRALCIO

L’APPROCCIO PSICOLOGICO

•  La lettera prepara il proprietario•  Trattare con correttezza•  Creare scenario win-win•  Usare tatto ma essere sicuri di se•  Vendere probabilmente è la necessità•  Prepararsi a reazioni diverse

TIPS: seguire le persone, anche con visite e contatti successivi, perché spesso i proprietari hanno una forte inerzia



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LA CASA DEL PROPRIETARIO NON POTRA’ PIU’ ESSERE VALUTATA COME LE ALTRE

di fatto non è più sul mercato ma è in mano al Giudice ed oggetto di Procedura Esecutiva

ATTENZIONEIL SUO VALORE REALE

non è più confrontabile conIL MERCATO REALE



130



LA FIDUCIA VA CONQUISTATA COL RAGIONAMENTO E CON I FATTI

NONCON IL RAGGIRO


Domande e Risposte



132

L’APPUNTAMENTO

LE 7 FASI DELL’APPUNTAMENTO1.  Fase preliminare2.  Presentazione3.  Discorso4.  Domande5.  Dibattito finale6.  Conclusione7.  Visita dell’immobile

TIPS: cercate di condurre la conversazione per evitare che divaghi troppo o che prenda una piega troppo ‘amichevole’: il rapporto umano è fondamentale ma voi rimanete sempre i professionisti che stanno cercando di capire se potranno risolvere un problema molto importante per il proprietario. Non dovete essere gli amici di sventura con cui sfogarsi e a cui raccontare tutte le vicende della propria vita

7



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L’APPUNTAMENTO

LA PRIMA FASEfase preliminare

Convenevoli+

Rompere il ghiaccio+

Non partire in quarta+

Condurre la visita

LA SECONDA FASEpresentazione

Presentarsi+

Scopo della visita

LA TERZA FASEdiscorso

Discorso+

Non fare promesse+

Non dare speranze



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L’APPUNTAMENTO

LA QUARTA FASE

•  Mi racconti come siamo arrivati a questa situazione•  Qual è la sua posizione debitoria?•  Ha pendenze con Equitalia?•  E con il condominio?•  L’immobile è intestato solo a lei? E i debiti?•  E’ possibile vedere la documentazione della procedura?•  Ha un avvocato che la sta seguendo?•  Ha idea di come uscire da questa situazione? Ha pensato per esempio, di vendere l’immobile?



135

L’APPUNTAMENTO

LA QUINTA FASE

•  Dare spiegazioni•  Fare copia documento e cf dei proprietari (e

soprattutto dei debitori se non coincidono)•  Fare firmare la delega



136

L’APPUNTAMENTO

LA SESTA FASE

•  Informare sui passi successivi•  Spiegare il preliminare•  Essere chiari sulla liberazione dell’immobile•  Incentivo per il proprietario•  Saluti e congedo



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L’APPUNTAMENTO

LA SETTIMA FASE

•  Chiede di visionare l’immobile•  Verificare lo stato dei luoghi•  Individuare eventuali incongruenze•  Saluti e congedo

TIPS studiatevi la planimetria prima dell’appuntamento in modo da avere chiaro cosa potete trovarvi di fronte e, in caso contrario, fare domande in proposito.



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L’APPUNTAMENTO

RICAPITOLIAMO

Alla fine della chiacchierata dovrete:

•  Avere una idea del totale dei debiti•  Aver segnato i recapiti dei creditori•  Avere copia della documentazione della procedura•  Avere la delega firmata da parte di tutti i proprietari•  Avere copia dei documenti e dei codici fiscali•  Aver visto l’immobile


L’ABBIGLIAMENTO

•  Essere sobri•  Non esagerare con l’eleganza•  Non esagerare con la sportività


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L’APPUNTAMENTO

TIPS: l’aspetto è importante. Non presentatevi dal proprietario vestito con tuta e scarpe da ginnastica. Nello stesso tempo non andate vestiti in giacca e cravatta, con un litro di profumo, scarpe da 300 euro e

braccialetto in oro con orologio Rolex. Vi consiglio di avere un abbigliamento sobrio, magari una giacca e un pantalone anche non classico, un jeans per esempio. Insomma non dovete sembrare un agente

immobiliare o, peggio, un incaricato del tribunale.


ESEMPIO

•  Totale debiti: 200mila euro•  140mila euro (banca)•  40mila euro (finanziaria1)•  20mila euro (finanziaria2)

•  Valore immobile: 180mila euro•  Base d’asta: 120mila euro


140

I RAPPORTI CON IL PROPRIETARIO


IL PROPRIETARIO POTREBBENON AVERE UNA IDEA CORRETTA

DEL TOTALE DEI DEBITI CHE HA


141




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LA DELEGA

APPROFONDIAMOLA DELEGA

TIPS: Alla fine di questo corso riceverete un modello di delega redatto in maniera professionale e che potrete utilizzare in tutte le vostre operazioni.


IL PROPRIETARIO POTREBBENON ACCETTARE L’IDEA DELLA VENDITA

Se come spesso accade è l’unica via, è importante far capire le cose come stanno realmente. L’immobile verrà venduto dal Tribunale ad un prezzo ragionevolmente molto più basso di come potremo fare noi


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Domande e Risposte


TERZO PASSO consultare il fascicolo in Tribunale



146

OBIETTIVI•  Individuare il fascicolo in Tribunale

•  Verificare documentazione •  nel fascicolo

•  Valutare differenze rispetto alle informazioni già in possesso



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INDIVIDUARE IL FASCICOLO

INFORMAZIONI E DOCUMENTI1.  Tribunale di competenza e numero di ruolo/procedura esecutiva)2.  Sede della cancelleria delle esecuzioni immobiliari 3.  Delega firmata con copia di un documento di identità del proprietario e CF4.  Copia di un proprio documento di identità

TIPS: avrete modo di scoprire se qualcun altro ha richiesto l’accesso al fascicolo prima di voi e quando



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IL CONTENUTO DEL FASCICOLO

COSA GUARDARE1.  Leggere tutti i titoli dei documenti ovvero dovete sapere cosa c’è2.  Verificare gli intervenuti alla procedura 3.  Sia nell'atto di pignoramento e di comparizione degli intervenuti, è essenziale prendere nota degli

importi e della data4.  Prendere nota dei legali dei creditori

TIPS: costruendosi una squadra di professionisti, sarà sempre possibile delegare al legale la consultazione del fascicolo: un legale sa muoversi a suo agio in Tribunale e sa esattamente cosa cercareTIPS: in ogni caso è bene che voi facciate esperienza e visioniate diversi fascicoli, magari proprio insieme al legale, per sapere di cosa si sta parlando (o insieme al vostro coach)



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A COSA PRESTARE ATTENZIONE•  Numero, tipologia dei creditori intervenuti nella procedura•  Importi richiesti attraverso l’atto di pignoramento•  La data dell’atto di pignoramento•  Importi richiesti attraverso i mandati di comparizione degli intervenuti•  Nominativi e contatti dei creditori presenti nel fascicolo•  Varie ed eventuali



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IL SUPPORTO DEL LEGALE

INIZIALMENTE E’ PREFERIBILE FARSI ASSISTERE DAL NOSTRO LEGALE E SEGUIRLO IN TRIBUNALE PER APPRENDERE COME MUOVERSI E COSA

CERCARE

COL TEMPO POTREMO ADDIRITTURA DELEGARE SEMPRE QUESTA FASE AD UN LEGALE

TIPS: costruendosi una squadra di professionisti, sarà sempre possibile delegare al legale la consultazione del fascicolo: un legale sa muoversi a suo agio in Tribunale e sa esattamente cosa cercareTIPS: in ogni caso è bene che voi facciate esperienza e visioniate diversi fascicoli, magari proprio insieme al legale, per sapere di cosa si sta parlando (o insieme al vostro coach)


QUARTO PASSO accertamenti tecnico-burocratici


QUARTO PASSO accertamenti tecnico-burocratici

152

OBIETTIVI•  Verificare eventuali problemi

dichiarati nella perizia•  Accertare la coerenza dei dati di

perizia con quelli reali e attuali•  Verificare l’assenza di vincoli che

impediscano la compravendita


QUARTO PASSO gli accertamenti tecnico-burocratici

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GLI ACCERTAMENTI

COME E PRECHE’ EFFETTUARE I CONTROLLI

1.  Già la perizia ha individuato eventuali criticità2.  Dobbiamo però verificare che sia tutto corretto e che non ci siano problemi3.  Tra perizia e stato di fatto potrebbero esserci incoerenze (magari anche a causa del tempo trascorso)4.  Delegheremo questa fase al nostro tecnico (geometra, architetto, …)5.  Avrà bisogno dei dati catastali dell’immobile (da perizia) e dei nomi dei proprietari6.  Eventuale accesso presso l’Agenzia delle Entrate per la verifica di contratti di locazione registrati

VISITA DELL’IMMOBILE + VISURA CATASTALE + VISURA IPOCATASTALEil nostro tecnico potrebbe voler effettuare ulteriori indagini



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GLI ACCERTAMENTI

VISURA CATASTALEDocumento rilasciato dagli Uffici del Catasto del comune dove l’immobile è ubicato

Le visure catastali servono per ottenere dati catastali relativi all’immobile e sono utili:

•  per$ricavare$i$da*$necessari$per$compilazione$Modello$Unico$o$Modello$730$•  per$rilevare$la$rendita$catastale$ai$fini$del$pagamento$dei$tribu*$•  come$documento$da$allegare$alla$richiesta$di$allacciamento$utenze$•  come$ documento$ da$ allegare$ alle$ pra*che$ di$ compravendita$ immobili,$ richieste$ di$ mutuo,$

pra*che$di$successione,$ecc.$•  per$controllare$la$propria$posizione$presso$il$Catasto$•  per integrare una visura ipotecaria.



155

GLI ACCERTAMENTI


Le visure catastali riportano i parametri fondamentali che consentono l'individuazione e classificazione delle unità immobiliari.

Nonostante tutti i dati contenuti, le visure catastali hanno una finalità specificatamente fiscale e reddituale, non giuridica.



156

GLI ACCERTAMENTI


Ai nostri fini la Visura Catastale serve sostanzialmente per:

•  Individuare il nome degli intestatari dell’immobile (per individuare il proprietario)

•  Verificare il corretto accatastamento dell’immobile così come da perizia



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GLI ACCERTAMENTI

VISURA IPOCATASTALEDocumento rilasciato dagli Uffici della Conservatoria dei Registri Immobiliari

•  Possono essere richieste per immobile o per soggetto•  Per soggetto otteremo una relazione sulla consistenza immobiliare in capo al soggetto (non ci

interessa ai nostri fini)•  Per immobile otterremo l’elenco degli atti di natura volontaria o prgiudizievole gravanti

sull’immobile (a noi servirà questo genere di visure ipocatastali)•  Avremo bisogno dei dati catastali per ottenere la visura ipocatastale per immobile



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GLI ACCERTAMENTI

VISURA IPOCATASTALEDocumento rilasciato dagli Uffici dela Conservatoria dei Registri Immobiliari

Ai nostri fini la Visura Ipocatastale serve sostanzialmente per:

•  Verificare la presenza di ipoteche•  Verificare la trascrizione del pignoramento•  Verificare l’assenza di eventuali cause trascritte



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GLI ACCERTAMENTI

ESEMPIO DI

VISURA IPOCATASTALEE

VISURA CATASTALE


QUINTO PASSO i creditori: i conteggi e la trattativa



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OBIETTIVI•  Ottenere i conteggi esatti dai

creditori•  Impostare le cifre per lo stralcio

•  Iniziare la trattativa con i creditori



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IL LEGALE

E’ UNA FASE DELICATA

Potremmo delegare questa delicata fase al nostro legale, specialmente la parte legata alla trattativa

•  Il nostro legale dovrà avere esperienza nel settore del contenzioso immobiliare•  Non scegliere il legale solo per amicizia o perché ci aiutato una volta in una causa che

non aveva nulla a che fare con gli immobili•  Potremo dedicarci ad altro nel frattempo



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IL PESO DEI CREDITORI

CREDITORI

PRIVILEGIATI

Sono i creditori assistiti da garanzia (ipoteca, pegno, privilegio)

Nell’ambito di una procedura esecutiva sono i primi ad essere soddisfatti

Es: banca che ha iscritto ipoteca

CREDITORI CHIROGRAFARI

Sono i creditori NON assistiti da garanzia

Nell’ambito di una procedura esecutiva vengono soddisfatti DOPO i creditori

privilegiati (e c’è capienza)

Es: finanziaria, condominio, …


ABBIAMO BISOGNO DEL

NUMERO DI ESECUZIONE IMMOBILIARENOME E COGNOME DEL DEBITORE

con questi dati potremo contattare i vari creditori

SE SIAMO ALL’INTERNO DI UNA PROCEDURA ESECUTIVA, I NOSTRI INTERLOCUTORI SARANNO I LEGALI DEI

CREDITORI


I CONTEGGI


LA BANCACOME IMPOSTARE IL DIALOGO

eRICHIESTA INVIO CONTEGGI


I CONTEGGI

TIPS se non si dispone di un fax, è possibile utilizzare uno dei servizi gratuiti online oppure acquistare una stampante multifunzione provvista di modulo fax. Talvolta i conteggi possono essere ricevuti anche tramite email. Ma è sempre buona norma disporre di un fax



ESEMPIO DI PROPROSTA

INFORMAZIONI DISPONIBILI

•  Prezzo base d’asta: 205.000 euro•  Valore di rivendita dell’immobile:

240.000 euro•  Massimo budget per chiudere con i

creditori: 144.000 euro (60% del valore di rivendita)

•  Creditore privilegiato: 190.000 euro•  Finanziaria: 40.000 euro•  Equitalia: 2.000 euro•  Condominio: 2.000 euro

TOTALE DEBITI: 234.000 euro

ESEMPIO DI STRATEGIA

•  Budget per chiudere con i creditori: 144.000 euro (60% del valore di rivendita)

•  Proposta alla banca: 125.000 euro (65%)•  Proposta alla finanziaria: 15.000 euro (36%)•  Proposta al condominio: 1.500 euro (75%)•  Equitalia: 2.000 euro (100%)

TOTALE STRALCIO: 143.500 euro


LA BANCAIMPOSTARE LA TRATTATIVA

PROPOSTApossiamo fare tutto tramite email/fax


LA TRATTATIVA



I CREDITORI SECONDARI

ATTENZIONE I CREDITORI SECONDARI

SONO MOLTO IMPORTANTI AI NOSTRI FINI

non bisogna assolutamente sottovalutarli


LA FINANZIARIA(o il creditore secondario)

PROPOSTAtramite email/fax


I CONTEGGI


IL CONDOMINIOIMPOSTARE LA TRATTATIVA

PROPOSTAtramite email/fax


LA TRATTATIVA


ESEMPIO 1

Banca: 180mila euro (proposta: 160mila euro)Finanziaria: 50mila euro (proposta: 30mila euro)

Valore immobile: 240mila euroBase d’asta: 220mila euroEsperimento d’asta: a 6 mesi


LA TRATTATIVA


ESEMPIO 2Banca: 180mila euro (proposta: 160mila euro)Finanziaria1: 50mila euro (proposta: 30mila euro)Finanziaria2: 40mila euro (proposta: 20mila euro)

Valore immobile: 240mila euroBase d’asta: 220mila euroEsperimento d’asta: a 6 mesi


LA TRATTATIVA


ESEMPIO 3Banca: 250mila euro (proposta: 120mila euro)Finanziaria: 50mila euro (proposta: 10mila euro)

Valore immobile: 220mila euroBase d’asta: 190mila euroEsperimento d’asta: a 3-4 mesi


LA TRATTATIVA


I COSTINE PARLEREMO DURANTE I WORKSHOP

•  Spese notarili•  Parcella del legale•  Agenzia immobiliare•  Tecnico•  Eventuale ristrutturazione•  Oneri finanziari


LA TRATTATIVA


SESTO PASSO il preliminare di compravendita



176

OBIETTIVI•  Dare informazioni al proprietario

•  Firmare preliminare di compravendita con il proprietario



177

IL PRELIMINARE

PRELIMINARE O COMPROMESSO

•  E’ un contratto con cui venditore e acquirente rispettivamente si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile

•  Con il contratto preliminare non avviene ancora il trasferimento della proprieta •  Si tratta comunque di un impegno legalmente vincolante•  In generale non è obbligatorio stipulare un contratto preliminare •  Nel nostro caso il preliminare è importantissimo e ha diverse finalità



178

IL PRELIMINARE

COSA CONTIENE IL PRELIMINARE

•  Descrizione dettagliata dell’immobile (con i dati catastali)•  La situazione degli impianti•  Il prezzo e le modalita di pagamento•  I tempi di consegna e la data entro cui deve essere stipulato il contratto definitivo •  Se l'acquirente ha intenzione di finanziare l'acquisto con un mutuo bancario, è opportuno

condizionare il contratto preliminare all'effettiva concessione del prestito



179

IL PRELIMINARE

LA FIRMA DEL PRELIMINARE

E’ una fase estremamente delicata e il proprietario deve capire che è essenziale

L’ACCORDO CON I CREDITORI E’ TEMPORANEO

SENZA LA FIRMA DEL PRELIMINARE NON SI PUO’ PROCEDERE



180

IL PRELIMINARE

IL PREZZO DA INSERIRE

SOMMA DEI DEBITI+

IMPOSTE



181

IL PRELIMINARE

LE TEMPISTICHE(è essenziale essere chiari con il proprietario)

IL PROPRIETARIO DEVE LASCIARE L’IMMOBILE ENTRO LA SCADENZA CONCORDATA

+IL SALDO DEI CREDITORI E’ CONDIZIONE

SUBORDINATA ALLA PRECEDENTE



182

IL PRELIMINARE

INCENTIVO(è consigliabile e anche umanamente …)

SARA’ QUASI SEMPRE UN ACCORDO VERBALE

+LA CIFRA DA OFFIRE E’ SOGGETTIVA E

DIPENDE COMUNQUE DAI NUMERI IN GIOCO

+LO STRALCIO E’ IL VERO CONCRETO AIUTO

CHE IL PROPRIETARIO OTTIENE



183

IL PRELIMINARE

LA FIRMA AVVERRA’ DAVANTI AL NOTAIO

(in modo da avere anche controlli incrociati)



184

TRASCRIVERE IL PRELIMINARE

NESSUNO VI DA QUESTE INFORMAZIONI(è di importanza fondamentale)

•  Il notaio trascriverà il preliminare dietro nostra richiesta•  Il preliminare è trascritto nei Registri Immobiliari•  Pubblicizza la prenotazione all’acquisto•  Tutela il promissaria acquirente da eventuali atti fatti o subìti dal promissario venditore

ATTENZIONEil contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra

le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.



185

TRASCRIVERE IL PRELIMINARE

IL COSTO DEL PRELIMINAREE

DELLA TRASCRIZIONE(è sempre conveniente trascrivere il preliminare considerando le garanzie che ci fornisce)

•  Imposta di Registro in misura fissa•  Imposta di Registro proporzionale (Caparra: 0,50% - Acconto: 3,00%)•  Imposta fissa di trascrizione•  Diritti fissi di trascrizione•  Onorario del Notaio


SETTIMO PASSO la procura



187

OBIETTIVI•  Dare informazioni al proprietario•  Ottenere la firma della procura



188

LA PROCURA

•  La procura è il negozio giuridico unilaterale con il quale un soggetto conferisce ad altro soggetto il potere di agire in suo nome

•  Può essere speciale o una generale•  Deve avere la stessa forma del contratto da concludere

ATTENZIONECome vedremo l’abbinamento della procura e del preliminare trascritto ci metteranno in una condizione

di controllo di tutta l’operazione

COSA DI INTENDE PER PROCURA(è un documento che ci darà enormi poteri)


TRASCRIZIONE PRELIMINARE+

PROCURA IRREVOCABILE

CONTROLLOTOTALE

DELL’OPERAZIONE(escludiamo il proprietario)

189

SETTIMO PASSO la procura LA PROCURA



190

LA PROCURA

•  Senza procura, la vendita dell’immobile è subordinata alla volontà del proprietario•  Potrebbe cambiare idea anche il giorno del rogito•  Avremo perso tanto tempo per niente•  In una procedura di saldo e stralcio, il rogito non è come in una compravendita ordinaria•  Il proprietario non serve in questa fase e non deve percepire alcuna somma

ATTENZIONEAi nostri fini faremo firmare una

PROCURA SPECIALE SENZA OBBLIGO DI RENDICONTO

PERCHE’ ESCLUDERE IL PROPRIETARIO(è la nostra forma di garanzia più potente)



191

LA PROCURA

LA NOSTRA PROCURA BLINDATA


OTTAVO PASSO finanziare l’operazione



193

OBIETTIVI•  Finanziare l’operazione

personalmente•  Creare e gestire una cordata di

investitori



194

PREMESSA

PER INTESTARCI L’IMMOBILE(diverso dallo Short Trading o dal Long Short Trading)

VANTAGGI•  Immobile privo di iscrizioni/tracrizioni•  Compravendita ordinaria quindi più semplice•  Maggiore tempo a disposizione•  Tempo per ristrutturare

SVANTAGGI•  Richiede liquidità•  Richiede il pagamento delle imposte (ci si intesta l’immobile)



195

LE POSSIBILITA’

PER INTESTARCI L’IMMOBILE(diverso dallo Short Trading o dal Long Short Trading)

FINANZIEREMO NOI L’OPERAZIONE(se siamo finanziabili possiamo richiedere un mutuo)

oppure

COINVOLGEREMO DEGLI INVESTITORI(regoleremo il tutto tramite, per esempio, contratti di Associazione in Partecipazione)



196

UN ESEMPIO

OPERAZIONE DA 130mila euro

Investitore1: 60mila euroInvestitore 2: 30mila euroInvestitore 3: 40mila euro



197

UN ESEMPIO

IMMOBILE VENDUTO A 180mila euro(utile di 50mila euro da ripartire)

Gli investitori si ripartiscono il 50% dell’utileInvestitore1: 11.600 euroInvestitore 2: 5.700 euroInvestitore 3: 7.700 euro

RENDIMENTO DELL’OPERAZIONE CIRCA IL 19%

NOI: 25mila euro (50% dell’utile)


Domande e Risposte

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