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Master Class Locazioni Immobiliari

EDIZIONE 2015

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LA LOCAZIONE

ASPETTI SOSTANZIALI, PROCESSUALI E FISCALI

1° Lezione23 aprile 2015 ore 14.30

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Il contratto di locazioneAspetti generali

Avv. Francesca Micheli

Foro di La Spezia

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Normativa di riferimento

- Codice civile – artt. 1571 e seguenti- Legge 392/1978 – cd. legge sull’equo canone – contratti di

locazione ad uso non abitativo- Legge n. 431/1998 recante “Disciplina delle locazioni e del

rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”- Decreto Ministero Infrastrutture e Trasporti 30.12.2002

recante “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonche' dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge”

- Legge Finanziaria 2005 (L. 311/2004) – registrazione del contratto di locazione.

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Codice civile - art. 1571 Nozione e principi generali

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

È un contratto bilaterale/plurilaterale, sinallagmatico(a prestazioni corrispettive), consensuale, ad effetti obbligatori ed a titolo oneroso.

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Caratteristiche del contratto

Consensuale in quanto si perfeziona al semplice raggiungimento dell’accordo (secondo il principio consensualistico di cui all’art. 1376 c.c. )A effetti obbligatori in quanto l’atto non trasferisce un diritto reale bensì determina l'insorgenza in capo alle parti di un mero obbligo; A titolo oneroso e prestazioni corrispettive in quanto un soggetto riceve un vantaggio in cambio di un suo sacrificio (patrimoniale e/o non patrimoniale) ed in particolare alla prestazione della parte locatrice –trasferimento della detenzione del bene – corrisponde una controprestazione in capo alla parte conduttrice ovvero il versamento del canone.

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Forma del contratto di locazione

Il contratto di locazione (mobiliare o immobiliare) per il codice civile non necessità di alcuna tipologia di forma obbligatoria. Il contratto di locazione ha quindi forma libera e può essere stipulato anche verbalmente, tranne che si riferisca a un bene immobile e preveda una durata superiore ai 9 anni, nel qual caso per la validità ènecessaria la forma scritta (1350 c.c.). La legislazione di settore però, in riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo, ha sancito, negli anni, l’obbligo di forma scritta “ad substantiam”.Detta forma scritta obbligatoria è infine stata estesa a tutti i contratti di locazione immobiliare dalla Legge Finanziaria 2005 che ha previsto la registrazione (che necessita di un atto scritto) a pena di nullità.

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Il contratto di locazione ad uso abitativo Legge n. 431/1998

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Contratto di locazione ad uso abitativo

Oltre al codice civile, vista l’importanza anche sociale che riveste il contratto di locazione immobiliare, il legislatore hasempre normato la materia con ulteriori leggi dettagliate e, soprattutto, per buona parte inderogabili dalle parti.In tal senso, fino dal 1978, ha avuto applicazione la famosa legge n.392, cd. legge sull’equo canone.Principio fondamentale della legge era la regolazione del canonesecondo criteri predeterminati dalla stessa e non in base alla libera contrattazione tra le parti.

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Legge n. 359/92 – patti in deroga all’ equo canone

Con la legge n. 359 del 1992 (art.11, cd. patti in deroga) si è aperta la strada alla libera determinazione dei canoni di locazione, in deroga alla disciplina contenuta nella legge dell'equo canone .Con detta norma l'affitto a equo canone si applicava rispetto ad abitazioni costruite prima dell'11 luglio 1992 ed in relazione a contratti stipulati prima del 14 agosto 1992 o rinnovati entro tale termine. Per i contratti su immobili nuovi oppure stipulati o rinnovati dopo tale data, invece, il canone di locazione era liberamente determinabile dalle parti, ma la validità dell'accordo restava subordinata a una serie di adempimenti (assistenza obbligatoria delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali – poi ritenuto obbligo incostituzionale con sent. 18-25 luglio 1996, n. 309 – rinuncia da parte del locatore alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intendesse adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978).

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Riforma delle locazioni ad uso abitativo – Legge n. 431/1998

Nel 1998 è stata pubblicata la Legge n. 431 che va a sostituire la vecchia legge sull’equo canone del 1978 per la parte che riguarda le locazioni ad uso abitativo.La legge prevede la possibilità di stipulare contratti a canone libero da un lato e contratti a canone concordato dall’altro, in sostituzione del vecchio equo canone.

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Accordi di settore – DM LLPP 30.12.2002

Laddove le parti scelgano di applicare un contratto a canone concordato dovranno stabilire il canone, in applicazione dell’art. 4 bis L. 431/1998 (come riformato dalla L.2/2002) ex dm 30.12.2002, sulla base degli accordi territoriali di settore.

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Il contratto di locazione ad uso non abitativo – Legge n. 392/1978

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Locazioni ad uso diverso da quello di abitazione (legge 27/7/1978, n° 392 e succ. mod.).

La disciplina delle locazioni a uso diverso dall’abitazione viene normata ex L. 392/1978 e varia a sua volta a seconda della destinazione dell’immobile o meglio dell’attività che in concreto viene svolta nell’immobile locato.Si ha uso diverso da quello di abitazione quando l’immobile datoin locazione viene adibito: ad attività industriali, commerciali e artigianali; ad attività di interesse turistico; ad attività di lavoro autonomo; ad attività alberghiere (art.27 L. 392/1978); ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; a sedi di partiti e sindacati (art.42 L. 392/78). Si ha uso diverso da quello di abitazione anche nel caso di contratti di locazione stipulatidallo Stato e da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori (art. 42 L. 392/1978).

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Aspetti processuali

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Procedimenti locatizi

In materia locatizia il codice di procedura civile prevede due tipologie di procedimenti:

Il processo ordinario delle locazioni (ex art. 447 bis cod. proc. civ.);I procedimenti sommari di convalida (ex art.657 cod. proc. civ. e seguenti)

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Inadempimento del contratto

Il tipo di procedimento da utilizzare dipende dal tipo di inadempimento del contratto e dalle conseguenze che ne derivano. In particolare: - inadempimento e continuazione del rapporto; - inadempimento e risoluzione;- inadempimento e sfratto.

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Procedura ordinaria ex 447 bis cpc

In tutti i casi di inadempimento diversi dal mancato pagamento del canone o di mancato rilascio dell’immobile si utilizza la procedura locatizia ordinaria.Per detta procedura si applica comunque il rito speciale previsto per le controversie di lavoro.Ad esempio:Durata del contratto, corrispettivo, oneri condominiali, ripartizione spese di manutenzione e riparazione dell’immobile, deposito cauzionale, riconsegna immobile, miglioramenti ed addizioni ecc.

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Motivi di risoluzione del

contratto da parte del locatore

In alcuni casi poi all’inadempimento o al mancato accordo tra le parti su una o più clausole contrattuali consegue anche la richiesta di risoluzione del contratto:

Ad esempio:

Poiché il conduttore ha l'obbligo di non apportare mutamenti materiali alla cosa locata, l'adozione di lavori non autorizzati che alterino in qualche modo l'immobile (modifiche di distribuzione di ambienti, abbattimento di tramezzi ecc.)possono essere causa di risoluzione.

- Altra forma di inadempimento può essere ravvisata nel comportamento del conduttore tale da provocare grave deterioramento dell'immobile.

- La sublocazione senza autorizzazione del locatore

- Altre specifiche forme di inadempimento, infine, possono essere previste dal contratto.

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I procedimenti sommari di convalida

In alcuni casi specifici, previsti dal codice di procedura civile, si può applicare la procedura sommaria ovvero la convalida di sfratto ex art. 657 cpc e seguenti.Può applicarsi in caso di:

- Licenza per finita locazione; - Sfratto per finita locazione; - Sfratto per morosità.

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Intimazione e convalida di sfratto

Lo sfratto è una procedura giudiziaria con la quale il locatore richiede al Giudice, previa verifica della presenza dei requisiti necessari, di emettere un provvedimento esecutivo che ordini all'inquilino di rilasciare un immobile concesso in locazione.Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore:

A. per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere (previo avvenuto invio raccomandata nei termini)

B. per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

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Aspetti di imposizione fiscale diretta ed indiretta

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Imposizione fiscale diretta

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Tipologie di imposizione fiscale diretta

- IRPEF

- CEDOLARE SECCA

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Reddito Irpef su immobile locato

Il proprietario persona fisica di un’immobile locato sconta l’Irpef sul reddito derivante da detto immobile in base al proprio scaglione di reddito e quindi con le aliquote Irpef ordinariamente previste.

L’imponibile su cui calcolare l’Irpef dovuta consiste nel reddito derivante dalla locazione, previa una deduzione prevista in riferimento alla generale necessità di manutenzione dell’immobile da parte del proprietario.

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Agevolazioni Irpef per il locatore

In caso di applicazione del regime Irpef esistono delle agevolazioni specifiche per il locatore che scelga di concedere l’immobile in locazione utilizzando contratti a canone concordato.

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Esistono infine anche agevolazioni specifiche per i conduttori in particolari condizioni (studenti, giovani, lavoratori fuori sede etc…) da applicare sul reddito Irpef.

Agevolazioni Irpef per il conduttore

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La cd. “cedolare secca”

Relativamente alla locazione di immobili ad uso abitativo da parte di privato locatore, l’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14.03.2011, peraltro, istituisce un’imposta sostitutiva di quelle che sono attualmente dovute sulle locazioni. In particolare, la cedolare secca sostituisce le seguenti imposte:

- irpef e le relative addizionali- imposta di registro - imposta di bollo- imposta di registro sulla risoluzione e proroga del contratto di

locazione- imposta di bollo sulla risoluzione e proroga del contratto

L’applicazione della cedolare secca è un regime facoltativo su opzione del contribuente e si applica in alternativa al regime di tassazione diretta e indiretta ordinario.

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Soggetti interessati

Il soggetto che può esercitare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca è il locatore, persona fisica (privato che non agisce nell’esercizio di impresa o professione), proprietario o titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) di unità immobiliari abitative locate e strumentali pertinenzialiconnesse.Anche il conduttore deve essere persona fisica che agisce privatamente; il regime della cedolare infatti non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

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Imposizione fiscale indiretta

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Locazione immobili ad uso abitativo – DL 83/2012

a) Soggetti ad Iva (ai sensi DL 83/2012)

Il DL n. 83/2012 ha modificato la disciplina delle locazione di immobili. Infatti l’articolo 9 del DL riscrive interamente il n. 8), comma 1, dell’articolo 10 del DPR 633/1972.Rimane, come regola generale, l’esenzione Iva per le locazione di immobili, affiancata da due eccezioni. L’imponibilità Iva della locazione è riservata, previa esplicita opzione del locatore nel contratto di locazione, per i fabbricati:

- abitativi, effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino (cioè quelle che hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica) senza limite temporale;

- abitativi, destinati ad alloggi sociali (cd. housing sociale);- In tal caso sono dovute:

Iva con aliquota 10%;

Registro : registrazione in caso d’uso con versamento imposta fissa

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b) Soggetti ad Imposta di registro

Sono soggette ad imposta di registro tutte le altre locazioniIn tal caso sono dovute:Registro con aliquota proporzionale 2% annuo calcolato sul canone di locazione (con versamento per il primo anno di locazione di un importo almeno pari all’imposta minima fissa pari ad € 67,00)

Locazione immobili ad uso abitativo

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Locazione immobili strumentali

a) Soggetti ad Iva

Ferma l’esenzione Iva per le locazione di immobili anche strumentali, l’imponibilità Iva della locazione ècomunque possibile, per i fabbricati strumentali, previa esplicita opzione del locatore nel contratto di locazione.In tal caso sono dovute:

Iva con aliquota 22%;Registro con aliquota proporzionale 1% annuo calcolato sul canone di locazione.

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b) Soggetti ad Imposta di registro

Sono soggette ad imposta di registro tutte le altre locazioni strumentaliIn tal caso sono dovute:Registro con aliquota proporzionale 2% annuo calcolato sul canone di locazione (con versamento per il primo anno di locazione di un importo almeno pari all’imposta minima fissa pari ad € 67,00).

Locazione immobili strumentali

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La registrazione del contratto di locazione

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Registrazione del contratto

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati daisoggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute.Il termine per la registrazione del contratto di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.

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Modelli per la registrazione

Dal 3 febbraio 2014 il Modello RLI è utilizzabile per:- Registrazione contratto- Opzione/revoca cedolare secca- Adempimenti successivi (cessione, risoluzione)- Comunicazione dati catastali.

- Per tutti questi adempimenti il Modello RLI sostituisce:

- Modello 69- Modello IRIS- Modello SIRIA

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Domande e risposte

in diretta

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Costo ed iscrizioni

� Costo per 6 lezioni + Verifica € 60,00 più IVA� Per iscriversi: inviare email a info@geonetwork.it oppure

scaricare coupon awww.geonetwork.eu/webinar/coupon/mclocazioni20150331.pdf

� Corso in fase di accreditamento presso gli ordini professionali per il riconoscimento di CFP.

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Grazie per la Vs. presenza e partecipazione!

Prossimo appuntamentoMercoledì 27 maggio 2015 ore 14:30