Manuale del Building Manager :

La figura del Building Manager

(Guida per chi opera e per chi si appresta a ricoprire questo ruolo)

di

Vincenzo Acunto - Juan Pedro Grammaldo

Abstract

Ormai da qualche anno il settore delle costruzioni sta spostando il suo interesse da interventi

volti all’espansione della città ad interventi finalizzati ad una sua trasformazione. Questo

spostamento d’asse, di conseguenza, determina un aumento della centralità del mercato delle

manutenzioni nell’ambito del mondo delle costruzioni e contribuisce ad accrescere la

complessità e la tipologia degli interventi tecnico-manutentivi.

La manutenzione si presenta come un grande mercato, in cui dal microintervento, quello

promosso verso la famiglia o l’individuo, si passa progressivamente alla riqualificazione

dell’estremo degli alloggi, cioè degli edifici, e da qui alla riqualificazione di intere parti di città,

fino a coinvolgere porzioni sempre più elevate del costruito; in altre parole :

• Dagli interventi di manutenzione ordinaria degli alloggi;

• Alla sostituzione di componenti di prodotto edilizio;

• Alla riqualificazione e alla ristrutturazione interna di interi edifici;

• Al restauro e alla conservazione del patrimonio storico artistico;

• Al recupero strutturale di edifici;

• Alla manutenzione straordinaria ed ordinaria di patrimoni pubblici e privati;

• Alla riqualificazione di spazi pubblici;

• Al recupero e alla riqualificazione di aree dismesse;

• Al recupero di parti di città.

Nell’ambito di un mercato così complesso gli elementi che accomunano tutte le attività di

manutenzione sono due:

1) L’attuazione di interventi su aree già edificate;

2) La possibilità-necessità di disporre di operatori con un più alto livello di managerialità, in

grado non solo di erogare prodotti e lavoro, ma progettualità, informazione e servizi (allo

spazio ed alle persone).

Occorre, quindi, che i professionisti del settore riescano a migliorare il loro grado di

specializzazione per rispondere in modo più efficiente alla innumerevole varietà di interventi che il

mercato richiede.

Alle peculiarità proprie del settore delle costruzioni e del nuovo mercato delle manutenzioni

bisogna, inoltre, aggiungere l’influenza delle caratteristiche strutturali di molti contesti urbani

italiani. Essi presentano caratteristiche architettoniche e urbanistiche molto eterogenee,

costituitesi nell’arco di secoli di storia; questo è motivo di arricchimento estetico e culturale ma,

allo stesso tempo, anche causa di problemi relativi all’usura delle strutture e alla necessità di un

loro ammodernamento. A tale proposito, città come Roma, Firenze, Napoli, Milano, testimoniano

tanto di ricchezze storico architettoniche quanto di imponenti quartieri frutto del vertiginoso

inurbamento del secondo dopoguerra. Nel primo caso sono probabili situazioni di degrado dovute

al tempo e alla conseguente usura; ma a ciò si aggiungono anche altri fattori di carattere

socioculturale, relativi alla comparsa di nuove esigenze: si pensi agli ascensori, ai riscaldamenti e

alle barriere architettoniche. Nel secondo caso, invece, la velocità di espansione e, in alcune

circostanze, l’inadempienza delle allora vigenti norme in materia edilizia, hanno avuto

conseguenze sulle modalità di sviluppo di interi quartieri. Ciò ha spesso comportato l’impossibilità

di fornire questi quartieri di adeguati servizi, quali, ad esempio, un’appropriata pulizia delle strade,

un’efficiente rete di trasporti, attività commerciali, ecc.; nel peggiore dei casi, ha anche

comportato l’insorgere di problemi relativi alla sicurezza degli abitanti stessi.

Alla luce di quanto esposto, riveste importanza la costruzione di una figura professionale tecnica,

specialistica, con competenze specifiche nel settore immobiliare ed in particolare in quello della

gestione; una figura in grado di percepire l’immobile nella sua multidimensionalità, ossia nel

rapporto tra le esigenze di chi lo vive, le caratteristiche dell’immobile stesso e l’ambiente

circostante.

Il Building Manager è il professionista in grado di interpretare la cultura del Facility Management:

gestione integrata dei servizi all’ambiente costruito, in grado, quindi non solo di progettare la

costruzione di nuove strutture o di gestire esclusivamente la manutenzione dei loro impianti

tecnologici, ma di coordinare un ambito più esteso in cui all’immobile si relaziona tutto ciò che gli

ruota intorno: dalla gestione degli spazi e dei servizi (sicurezza, pulizia, sorveglianza, verde, ecc.)

alla gestione commerciale e tecnica.

Il Building Manager deve essere in grado di promuovere e governare la gestione integrata dei

servizi all’ambiente del costruito.

Le sue competenze di base si esprimono nell’abilità di saper gestire al meglio l’intero processo

evolutivo di un immobile: dalla progettazione alla gestione degli aspetti tecnico-manutentivi.

Alla sua figura professionale saranno demandate le responsabilità di assicurere :

• Servizi all’edificio (manutenzione ed installazione impianti);

• Servizi all’ambiente (pulizia, vigilanza, giardinaggio, smaltimento rifiuti)

• Servizi alle persone (ristorazione, asili nido, palestre, sale giochi, ecc.).

• In una parola, il Building Manager, deve occuparsi della conservazione dello stato

funzionale e prestazionale di un complesso immobiliare.

In Italia la figura professionale del Building Manager è ancora considerata innovativa ed è presente

ad un livello ancora embrionale. Spesso la si vuole attrarre – per comodità di esposizione - nella

più comune figura dell’Amministratore di condominio; ma non ha nulla a che vedere con questa,

seppur nell’ambito delle competenze del Building Manager non sono escluse quelle inerenti

l’amministrazione e gli ambiti di natura legale.

Il fine è quello – quindi - di arrivare a formare un professionista in possesso di conoscenze ed

abilità idonee ad affrontare la complessa sfida del mercato della manutenzione e dei servizi allo

spazio ed alle persone; un soggetto in grado di massimizzare l’efficienza e l’economicità del

sistema edilizio, armonizzando le dimensioni ad esso implicite: esigenze individuali, strutturali

dell’immobile e dell’ambiente circostante. La formazione dedicata mirerà, quindi, a trasferire al

Building Manager capacità ed abilità di :

• Esecuzione di pronto intervento (manutenzione riparativa)

• Organizzazione ed esecuzione di tutte le attività mirate alla prevenzione di ogni possibile

guasto (manutenzione preventiva)

• Monitoraggio dell’immobile/i per disporre di piani annuali di manutenzione (manutenzione

programmata)

• Comunicazione ed informazione dei dati acquisiti all’utenza;

• Interpretazione delle esigenze dell’utenza in termini di servizi all’immobile e agli inquilini

(sicurezza, pulizia, servizi commerciali, assistenza, ecc.)

Questo manuale è strutturato in modo tale da poter fornire un bagaglio di conoscenze di grande

ampiezza, che metta in grado il Building manager di gestire la reticolarità dei saperi attualmente

necessari a condurre attività tecnico manutentive, articolati lungo l’asse

persone/immobile/ambiente e di sviluppare la propria autoimprenditorialità. Considerando,

inoltre, il progressivo diffondersi della cultura del “Facility Management”, ci si attende che la figura

del Building Manager possa avere sempre più un ampio margine di spendibilità sul mercato del

lavoro.

INDICE

1. INTRODUZIONE

2. Informatica

2.1 Tecniche di elaborazione testo e funzioni avanzate pacchetto “MS Office”

2.2.1 Banche dati

2.2 Principi generali di un sistema di gestione integrata del patrimonio immobiliare

2.3 aspetti tecnico organizzativi nella gestione

2.4 la redditività di un patrimonio immobiliare

2.5 gli strumenti per ridurre i costi di gestione (il benchmarking e la misurazione delle performance)

2.6 Il Sistema informativo

2.7 GRETA (sistema per la gestione integrata di un portafoglio immobili)

2.8 Come organizzare una commessa tipo

2.8.1 Figure professionali coinvolte

2.8.2 Organigramma tipo

3. La Gestione integrata di un patrimonio immobiliare

3.1 Principi generali di un sistema di gestione integrata del patrimonio immobiliare

3.2 Aspetti tecnico organizzativi nella gestione

3.3 La redditività di un patrimonio immobiliare

3.4 Il costo globale di un immobile. I metodi di stima. Le valutazioni dei servizi di gestione

immobiliare.

3.5 L’Outsourcing. Le soluzioni di esternalizzazione dei servizi. La fase di gestione.

3.6 Il Property Management

3.7 Il Facility Management

3.8 Il Building Management

Gli strumenti per ridurre i costi di gestione

4. La Manutenzione di un patrimonio immobiliare

4.1 La gestione della manutenzione

4.2 Il ruolo della manutenzione

4.3 Interventi di riqualificazione

4.4 Gestione e manutenzione di un patrimonio immobiliare pubblico

4.5 Strategie e tipologie della manutenzione

4.6 Il concetto di guasto

4.7 I tempi di intervento

4.8 Vita utile e costo globale

4.9 Durata, affidabilità e manutenibilità

4.10 La manutenzione correttiva (a chiamata, a guasto, di pronto intervento)

4.11 Manutenzione preventiva ad età costante

4.12 Manutenzione preventiva ciclica o a data costante

4.13 Manutenzione preventiva secondo condizione

4.14 Manutenzione predittiva

4.15 Manutenzione opportuynistica

4.16 Manutenzione migliorativa od evolutiva

4.17 Prinaificazione della manutenzione

4.18 Il piano di manutenzione (PdM)

4.19 Tecniche di progettazione del piano di manutenzione

4.20 La standardizzazione del progetto di manutenzione

4.21 I documenti del piano di manutenzione

4.22 La realizzazione degli interventi di manutenzione

4.23 Il controllo della manutenzione

4.24 L’affidamento all’esterno del servizio di gestione della manutenzione: il global

service

4.25 Qualità nei servizi di manutenzione

4.26 Modalità di predisposizione del budget di manutenzione. La contabilità industriale

ed il controllo di gestione.

4.27 La sicurezza nella manutenzione

5. La contrattualistica di un patrimonio immobiliare

5.1 Aspetti giuridici del contratto di manutenzione negli edifici

5.2 Il contratto di servizi di manutenzione

5.3 La gestione del contratto di manutenzione

5.4 Attività e strumenti di gestione del contratto

5.5 Gestione delle norme di sicurezza

5.6 Il contratto di global service (norma UNI 11136)

5.7 Know-how aziendale nel global service

5.8 L’appalto (il progetto, i capitolati, la direzione lavori)

5.9 L’appalto (gli obblighi del committente, le variazioni, il collaudo, le garanzie, le

responsabilità del committente e dell’appaltatore)

6. La normativa per la gestione e la manutenzione di un patrimonio immobiliare

6.1 Il risparmio energetico (Energy Manager)

6.2 La tecnica impiantistica

6.3 Gli impianti elevatori. La direttiva ascensori.

6.4 Tecnologia edile e le barriere architettoniche

6.5 La sicurezza degli impianti ed il loro adeguamento

6.6 I contratti di lavoro. Diritti e doveri dei lavoratori, obblighi previdenziali ed assicurativi,

infortuni sul lavoro.

6.7 La direttiva cantieri e gli obblighi del committente per la sicurezza dei lavoratori

6.8 Le normative riguardanti la sicurezza sul posto di lavoro

6.9 Il “dossier” del fabbricato

7. La disciplina civilistica inerente la gestione immobiliare

7.1 L’assicurazione. La responsabilità civile. Il rischio assicurato

7.2 La proprietà dei beni immobili. Nuda proprietà: usufrutto. La comunione, il condominio ed

il supercondominio.

7.3 Il Regolamento di condominio. Le assemblee. La ripartizione delle spese. Le tabelle

millesimali.

7.4 L’Assemblea. La convocazione e la costituzione. Validità, annullabilità e nullità. Il verbale.

7.5 Il contratto: la causa, l’oggetto, la forma, le clausole, la nullità e l’annullabilità, la

risoluzione.

8. Gli aspetti relazionali e psicologici

8.1 Gli aspetti relazionali e psicologici del BM

8.2 La deontologia professionale

8.3 Psicologia della comunicazione

8.4 La diplomazia