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MANUALE Gabetti Franchising Agency

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Vinca la Sua renitenza Sig. Gabetti, scriva qualcosa per questo libro... una prefazione,anche piccola. Commozione? Anche quella, due righe, un accenno...Durante le sue ore di lezione, ai tanti corsi professionali, raccontava che per assicuraree convincere il cliente, istintivamente portava una mano sul cuore. Così! Con quellostesso atto ideale, con quella grinta giovanile di allora, ricordi qualcosa: poche parole.

"Sì...sì, vorrei, non è ritrosia, ma mi è difficile. Quanti fatti, quanti volti, momenti.Cosa scegliere...mah! A tutti quelli del nostro "mondo": la sensazione costante "che bello il nostro lavoro e che brevi questi quarant'anni".L'ho amato questo nostro lavoro, mi affascina ancora.Jerome K. Jerome ha detto del lavoro: "posso stare seduto a guardarlo. Adoro tenermelo vicino, la sola idea di liberarmene mi spezza il cuore"è, affermo io, la possibilità di trovare se stessi, la propria realtà.Di sentire e trovare in te ciò che nessun altro potrà mai conoscere."

Tratto da "Gabetti Storia ed Immagini di 40 anni"

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Piano dell’opera

Introduzione ....................................................................................................

Gabetti Franchising Agency ...........................................................................

Il manuale operativo .......................................................................................

Il gestionale TreePlat ......................................................................................

I servizi .............................................................................................................

Il glossario .......................................................................................................

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- Manuale Gabetti Franchising Agency

- Manuale Operativo

Introduzione

Indice

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- Introduzione

Introduzione ...................................................................................................

1. Gli obiettivi e la struttura del manuale ............................................A - Gli obiettivi ................................................................................B - La struttura ...............................................................................

2. Il gruppo GPS* .....................................................................................A - La storia ....................................................................................B - Le società ..................................................................................

3. Il network Tree Real Estate ...............................................................A - La storia ....................................................................................

4. Il Franchising Immobiliare ................................................................A - Definizione ................................................................................B - Contratto ...................................................................................

5. L’intermediazione immobiliare .........................................................A - Il mercato ..................................................................................B - L’agente d’affari in mediazione ...............................................

B.1 - Definizioni ........................................................................B.2 - Requisiti ...........................................................................B.3 - Assicurazione ..................................................................B.4 - Incompatibilità .................................................................B.5 - Diritti e doveri ..................................................................B.6 - Periti .................................................................................B.7 - Modulistica .......................................................................B.8 - Sanzioni ............................................................................B.9 - Normativa .........................................................................

C - L’attività in sintesi......................................................................

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* Gabetti Property Solutions

1. Gli obiettivi e la struttura del manuale

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Il Manuale:• Illustra tutti gli adempimenti necessari per il corretto svolgimento dell’attività di

intermediazione immobiliare nel rispetto delle regole di correttezza, diligenza, pro-fessionalità, considerate le basi sulle quali si è consolidata l’esperienza di Gabettiche, da anni, coniuga tradizione, serietà, e affidabilità a innovazione e dinamismo.

• Ha il compito di trasferire ad ogni Affiliato del Network l’esperienza e il know-howGabetti, fornendo tutte le informazioni utili per svolgere professionalmente la propriaattività imprenditoriale, beneficiando, grazie ai numerosi servizi offerti dalla formuladi franchising, dei vantaggi competitivi che differenziano il target dell’attività impren-ditoriale.

• Testimonia in modo tangibile la cura e l’attenzione che Gabetti dedica ai propriAffiliati, promuovendo ottimismo e creando cultura imprenditoriale perché solo conl’affiliazione a un brand ampio e completo si possono ottenere i migliori risultati.

• È composto dal presente documento e da ogni altra informazione reperibile nei siti,nei portali ed in ogni altra piattaforma informatica; costituisce parte integrante diesso ogni circolare e/o comunicazione precedente/successiva alla data di diffusionedella presente edizione, laddove abbiano ad oggetto prodotti, servizi, regole operative,procedure riguardanti il network TREE RE e del Gruppo Gabetti.

La nuova edizione del “Manuale Gabetti Franchising Agency” si articola in cinque partiorganizzate in sei capitoli:1. IntroduzioneÈ il capitolo in cui sono riportate la presentazione del modello di business e della storiadel Gruppo GPS in generale e delle business unit in particolare. La seconda parte è dedi -cata alla presentazione del network TREE RE illustrandone, storia, struttura e fattoridistintivi. La terza ed ultima parte è dedicata al franchising e all’intermediazione im-mobiliare per cui vengono fornite: definizioni, normativa di riferimento, caratteristiche,descrizione del mercato e dell’attività svolta.

2. Gabetti Franchising AgencyÈ il capitolo dedicato alla presentazione e all’analisi del Franchising Gabetti riportandonei fattori chiave, la storia, i vantaggi competitivi, le peculiarità contrattuali, l’operatività dizona il codice etico professionale e le regole deontologiche.

3. Il manuale operativoÈ il capitolo in cui sono riportate tutte le indicazioni necessarie al corretto svolgimentodella professione secondo la pluriennale esperienza della Gabetti. Il manuale operativo

- Introduzione

A - Gli obiettivi

B - La struttura

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si suddivide in sei parti: la prima parte è dedicata all’agenzia dall’allestimento alla ge-stione e organizzazione; la seconda parte tratta della gestione della domanda per poianalizzare nella terza parte la gestione degli incarichi e nella quarta parte la soddisfa-zione della domanda. La quinta parte è rivolta alla presentazione delle regole di colla-borazione, dei relativi corrispettivi e alla descrizione delle modalità operative. Lacollaborazione normata è 1) tra Affiliati Gabetti, 2) tra Affiliati Gabetti con gli altribrand, 3) tra Affiliati e GPS. La sesta e ultima parte è destinata alla presentazionedella modulistica operativa fornendone formulari e principali aspetti giuridici per lediverse tipologie contrattuali.

4. Il gestionale TreePlatÈ il capitolo in cui vengono fornite le informazioni base circa l’utilizzo del software“gestio nale TreePlat”. In esso vengono trasferiti i metodi, le informazioni e le procedureche sono alla base del moderno concetto di agenzia immobiliare secondo il GruppoGPS.

5. I serviziIl capitolo quinto presenta i servizi messi a disposizione della rete: dalla formazioneagli aggiornamenti legali-fiscali, dall’ufficio studi alla consulenza territoriale, dalmarketing e promozione ai servizi tecnici dai servizi IT a quelli assicurativo-finanziari.

6. Il glossarioIl sesto capitolo è il “glossario dell’agente immobiliare” che ha l’obiettivo di descriverei termini tecnici, giuridici, economici e finanziai maggiormente utilizzati per lo svolgi-mento della professione. Le definizioni presentate hanno l’ambizione di spiegare inmodo semplice e pragmatico le “parole chiave” del mestiere.

- Introduzione

2. Il Gruppo GPS

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Gabetti è tra i marchi d’eccellenza del mercato immobiliare italiano, vanta la storia piùprestigiosa e la proposta di servizi più ampia. Il modello di business posiziona il Gruppocome il primo Full Service Provider del settore: grazie alle società controllate riescead affrontare le differenti tematiche dell’intero sistema dei servizi immobiliari.

La Storia del Gruppo è una profonda traccia lasciata nel tempo, nel passato e nelpresente dell’immobiliare. Il marchio racchiude in se un resoconto di eventi, che nonhanno solo inciso la storia del brand, ma quella di tutto il settore immobiliare.

• Negli anni '50 Enrico Gabetti fonda a Torino la prima agenzia di intermediazione,creando di fatto il ruolo del mediatore immobiliare in Italia. Al figlio Giovanni, il meritodi aver posto le condizioni per l’ascesa del marchio, riuscendo a trasformare l’attivitàdi mediazione del padre in un’Azienda ambiziosa e di successo.

• Negli anni '60, il marchio Gabetti si diffonde sul territorio: prima a Milano, dove approdanel 1961, e poi a Roma; alla fine degli anni '70 si contano già oltre 50 punti vendita.

• Nel 1974, la Gabetti punta ormai a divenire un Gruppo con l’obiettivo di diversificaremaggiormente i propri servizi e offrire alla clientela una gamma più completa diopportunità. E’ di questi anni la decisione di costituire una Holding, integrando leattività di finanziamento immobiliare a interventi nel settore industriale e terziario.Nascono così una serie di Divisioni interne specializzate tra cui, nel 1977, Santandrearivolta esclusivamente all’intermediazione degli immobili di particolare pregio.

• Nel marzo del 1990, Gabetti Holding viene quotata in Borsa, consolidando l'approcciodi trasparenza e di orientamento al mercato che l'ha sempre contraddistinta.

• Negli anni '90, viene ampliata la gamma dei prodotti e dei servizi, con nuove divisionie società specializzate. Nasce Patrigest, società dedicata alla consulenza e allavalorizzazione strategica.

• Nel 1994, allo scopo di ampliare la capillarità della rete, Gabetti adotta la formula delFranchising, affiancando alle agenzie dirette, una rete di agenzie in franchising.

• Nel gennaio del 2006, Gabetti Holding prevede l'ingresso in nuovi mercati contigui albusiness immobiliare. In questo contesto diventa Gabetti Property Solutions.

• Nel maggio 2006, Gabetti Property Solutions acquisisce Abaco Servizi, società spe-cializzata nelle attività di property e facility management e nei servizi di due diligence,per una crescita organica del business.

• Nel 2008, grazie all’accordo con UBH nasce Tree Real Estate, in cui confluiscono le Retiin Franchising: Gabetti Franchising Agency, Grimaldi Immobiliare e Professionecasa,rafforzando di fatto la presenza capillare sul territorio dei punti vendita, grazie allaformula dell’affiliazione in franchising. Inoltre, all’intermediazione immobiliare sonointegrate l’offerta di una molteplicità di servizi a disposizione, quali, per esempio,l’intermediazione creditizia e assicurativa, capaci di produrre un effetto virtuoso intermini di redditività.

- Introduzione

A - La Storia

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• Nell’ottobre del 2008, Gabetti Property Solutions riorganizza la propria rete di inter-mediazione immobiliare residenziale, convertendo al modello di franchising la retedi agenzie dirette Gabetti Agency.

• Nel 2011, il Gruppo aumenta la partecipazione in Tree Real Estate, passando dal 51%al 99% della quota di controllo.

• Nel 2013, il Gruppo Marcegaglia diventa azionista di riferimento. Una dimostrazionedi fiducia nelle prospettive del Gruppo, in grado di dare ulteriore impulso ai numerosiprogetti in corso.

• Nel 2013, nasce Gabetti Condominio, il marchio dedicato alla gestione degli edifici,coordinato da Abaco Team, qualificata in servizi specialistici all’immobile. Contestual-mente, nascono le reti in Franchising: Gabetti Condominio, Grimaldi Condominio eProfessionecasa Condominio con l’obiettivo di realizzare una rete capillare di ammi-nistratori e gestori di immobili sul territorio.

In questi 60 anni di vita si scorgono i ritmi con cui l’Azienda si è ingrandita e modificata,i traguardi e la capacità di adeguarsi ai cambiamenti del mercato e del quadro socioeconomico di volta in volta attraversato. Dalla piccola agenzia di intermediazione algrande Gruppo, il passo non è stato immediato, nel corso degli anni, le ricorrenti crisidel paese hanno rallentato o ridimensionato le ambizioni del management, ma graziealla serietà e professionalità dei suoi uomini, al sostegno degli investitori, alla forza delproprio marchio e all’immagine, in cui non ha mai smesso di investire, il Gruppo Gabettiè riuscito ad aggiungere alla propria storia sempre nuove vicende positive, mettendoal centro di tutto lo spirito e il rapporto con la clientela, rimasto immutato in mezzosecolo di storia.

Il modello organizzativo di Gabetti Property Solutions è anche la sua forza: una serie disocietà collegate lavorano in modo sinergico, secondo un sistema integrato di compe-tenze.

Le società del Gruppo coprono in modo specialistico le seguenti aree dell’immobiliare:• Consulenza e Valorizzazione • Gestione• Intermediazione Il valore aggiunto del Gruppo emerge da questo modello di business che si avvantaggiadella presenza di un alto numero di professionisti con competenze diverse, capaci dierogare servizi per l’intero settore.

Patrigest: la società del Gruppo Gabetti specializzata in Valuation & Advisory nel settoreimmobiliare. Advisor per la conoscenza dei valori del Mercato Real Estate Italiano, offreconsulenza strategica mirate a conoscere approfonditamente il patrimonio immobiliare,e a determinarne il valore nel tempo attraverso l’analisi degli scenari e la definizionedelle migliori strategie di valorizzazione. Offre servizi di Valuation, Market Study,Research, Studi di fattibilità e analisi degli investimenti.

Patrigest è attiva sull'intero territorio nazionale può vantare un’eccellente coperturaed un elevato livello di specializzazione grazie alla collaborazione con le reti in franchi-sing Gabetti Franchising, Grimaldi e Professionecasa, con la linea diretta SantandreaLuxury Houses ed ai servizi tecnici offerti da Abaco Team.

- Introduzione

B - Le Società

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- Introduzione

Le società del Gruppo:

› Network di oltre 1000 agenzie in franchising, che fanno capo a Tree Real Estate

B2B B2C

› Advisory› Valuation› Research

› Consulenza in operazioni di finanza straordinaria › Assistenza, lancio e gestione di fondi immobiliari› Valorizzazione di portafogli NPL

› Asset Management› Property Management› Construction Survey› Energy & Green Building Services› Health, Safety, Systems & Environmental Services› Facility Management› Loans Appraisal Services

› Intermediazione nell’ambito: • portafogli distribuiti • commerciale, industriale • logistico, office› Capital Market

› Intermediazione di edifici esistenti › Gestione delle permute

› Intermediazione di immobili di nuova costruzione › Analisi del mercato locale› Analisi del progetto

CONSULENZAE VALORIZZAZIONE

GESTIONE

INTERMEDIAZIONE

› Intermediazione di immobili esclusivi

FRANCHISING IMMOBILIARE

› Amministrazione e gestione immobiliare

› Retail • ottimizzazione location • sviluppo • consulenza al concept

Private RE Consultant

› Team di Private RE Consultant a supporto di Private banker

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- Introduzione

Abaco Team: la società del Gruppo, composta da dipartimenti specializzati nell’Asset,Property e Facility Management, nei Servizi di Gestione dei Patrimoni Immobiliari, neiServizi Tecnici Specializzati anche in ambito energetico, ambientale e di sicurezza,e nella Gestione dei Processi di Acquisizione e Dismissione.

Tra le sue divisioni compare Gabetti Condominio, il marchio dedicato alla gestionedegli edifici: sia in quanto patrimoni immobiliari complessi di clienti istituzionali,sia con domini di clienti privati. Il progetto Condominio si avvale anche di una businessunit dedicata al Franchising: una rete di amministratori locali che operano con i servizie i marchi: Professionecasa Condominio, Grimaldi Condominio e Gabetti Condominio.

Gabetti Agency: la società dedicata alla consulenza e all’intermediazione, attraversole divisioni specializzare nei segmenti corporate, cantieri e frazionamenti, che colla -borano con i network in franchising del Gruppo, e di una rete diretta specializzata nelsegmento del lusso:• Gabetti Corporate: la struttura rivolta al mondo dell’imprenditoria e degli operatori

specializzati nel real estate, che fornisce servizi di consulenza legati all’acquisto, allavendita, alla locazione e alla valorizzazione di immobili ad uso terziario, industriale ecommerciale. Gabetti Corporate opera anche come advisor per operazioni di tradingimmobiliare, per investitori privati e istituzionali, fornendo i servizi e le analisipropedeutiche alla definizione delle migliori strategie di acquisizione o di vendita disingoli asset o di portafogli immobiliari.

• Gabetti Cantieri: si rivolge a costruttori e developer. Offre consulenza attraversoanalisi di mercato al fine di una corretta valutazione del prodotto e del conseguentecalcolo dei prezzi di vendita. I professionisti di Gabetti Cantieri affiancano i clientinell’attività di definizione dei tagli e delle caratteristiche interne degli apparta-menti, gestendone la vendita dal progetto su carta alla realizzazione del prodottofinito.

• Gabetti Frazionamenti: si rivolge alla clientela istituzionale e a operatori del settore.Si occupa di servizi legati alla vendita, all’acquisto alla valutazione e valorizzazionedi immobili con destinazione prevalentemente residenziale. Sono specializzati nellagestione delle vendite agli inquilini e a terzi, e nella gestione delle permute.

• Santandrea: il marchio dedicato agli immobili di pregio, e alle operazioni di standingelevato. Il team è composto da professionisti specializzati in aspetti legali, fiscali etecnici. Il brand prende il nome dalla famosa strada nel quadrilatero della moda diMilano. Opera come Private RE Consultant per operazioni di sviluppo immobiliare dinicchia e come partner di Private Banker per la consulenza, la gestione e la venditadi asset immobiliari.

3. Il network Tree Real Estate

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- Introduzione

Tree Real Estate è la holding, controllata dal Gruppo Gabetti, cui fanno capo le reti difranchising immobiliare: Gabetti Franchising Agency, Grimaldi Immobiliare e Profes-sionecasa. Tre marchi che condividono strumenti e opportunità, ma agiscono con me-todi diversificati. La loro distintività è frutto di storie diverse e da come hanno condivisovalori, promesse e credibilità con il mercato nel tempo.

Tree Real Estate nasce dall’integrazione tra Gabetti Property Solutions e UBH. Operazioneche tra il 2007 e il 2008, ha avuto un impatto significativo sull’assetto del mercato del -l’intermediazione immobiliare.

L’iniziativa è da contestualizzare nell’ambito più generale di una fase di mercato, il 2007,in cui il settore immobiliare si trova a fronteggiare repentinamente gli effetti prodottidal Credit Crash americano: l’incremento dell’offerta, flessione della domanda, allun-gamento dei tempi di vendita, contrazione del numero di compravendite e progressivariduzione del volume di mutui erogati.

Tree Real Estate ha l’obiettivo di dar vita alla prima grande aggregazione del mercatodi settore italiano e i presupposti che hanno indotto la fusione dei tre brand sonoriconducibili a:• Un’elevata riconoscibilità dei marchi: viene intuita l’opportunità di creare un polo

fortemente attrattivo nel settore dell’intermediazione, con elevato Know-how e com-petenze professionali messe a disposizione del mercato.

• La Presenza capillare sul territorio e presidio del mercato: l’aggregazione delle reticonsente infatti di raggiungere una concentrazione di punti vendita tale da garantireun forte posizionamento.

• Le forti potenzialità indotte dalle sinergie commerciali: l’ottimizzazione e lo sviluppodi sinergie ed efficienze industriali e strategiche tra le reti in franchising che svolgonoattività di intermediazione e le divisioni che svolgono servizi complementari, favori-scono e alimentano l’attività di cross selling.

• L’incremento dei volumi e abbattimento dei costi fissi: l’ampliamento del portafoglioservizi e portafoglio clienti consente di ottenere condizioni più vantaggiose sul mercato.Le economie di scala prodotte dalla razionalizzazione di alcuni servizi commerciali eamministrativi producono benefici in termini di risparmio sui costi fissi di struttura.

Nel 2011, la partecipazione di Gabetti Property Solutions in Tree Real Estate sale dal51% al 99% della quota di controllo. A dare spinta all’ascesa, la possibilità di valersi delcapitale professionale delle agenzie sul territorio.

Nel 2013, la nomina di 3 Consiglieri Delegati, con il compito di gestire, raccogliere pro-poste operative e trasferire le opportunità del Gruppo alla Rete di agenzie in franchising.

A - La Storia

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Nel 2014 prende vita il progetto di trasformazione delle agenzie in veri luoghi di consu-lenza globale, vedono la luce nuovi progetti che aiuteranno gli Affiliati a fare businesssu tutti gli aspetti del settore.Nel 2014, Tree Real Estate è interessata da una profonda riorganizzazione del business.L’Affiliato acquisisce lo status di “Consulente Immobiliare”, grazie ai servizi collateralicui può disporre. Parte la nuova campagna a supporto della rinnovata mission. Ilconsulente immobiliare esprime la sua dinamicità con forza. E’ pronto ad ogni incarico:sia nell’intermediazione immobiliare sia nei servizi collaterali, come assicurazioni,mutui e servizi tecnici. Con questa nuova prospettiva, gli appartenenti al network sonochiamati ad ampliare le proprie visioni e competenze, su tutti gli ambiti del settore.

- Introduzione

4. Il Franchising Immobiliare

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Il franchising è una forma di collaborazione per la distribuzione di beni o servizi fra unimprenditore (Affiliante) e uno o più imprenditori (Affiliati), giuridicamente ed economi-camente indipendenti.

Con la stipula di un contratto di Franchising, l'Affiliante concede la disponibilità al -l'Affiliato, verso un corrispettivo, di un insieme di diritti, tra i quali l’utilizzo della propriaformula commerciale, comprensiva del diritto di sfruttare il cosiddetto know-how(ovvero l'insieme delle tecniche e delle conoscenze necessarie), i propri segni distintivinonché altre prestazioni e forme di assistenza atte a consentire all'Affiliato la gestionedella propria attività con la medesima immagine dell'impresa Affiliante, inserendol'Affiliato in un sistema costituito da una pluralità di Affiliati distribuiti sul territorio,allo scopo di commercializzare determinati beni o servizi.

L'Affiliato si impegna a far proprie la politica commerciale e l’immagine dell'Affiliantenell'interesse reciproco delle parti medesime e del cliente/consumatore finale, nonchéal rispetto delle condizioni contrattuali liberamente pattuite.

I principali vantaggi per l’Affiliante e l’Affiliato possono individuarsi come segue.Affiliante• Diffusione della propria immagine;• Presenza capillare sul territorio;• Sviluppo flessibile e condiviso; • Capitalizzazione del proprio Know-how.Affiliato• Può avvalersi di un marchio affermato e pubblicizzato;• Utilizza una formula commerciale già sperimentata e consolidata;• È assistito nella gestione dell’attività attraverso l’ausilio di un imprenditore esperto.

Il contratto di franchising o di affiliazione commerciale ha rappresentato sino al 2004una delle fattispecie contrattuali atipiche più diffuse negli ultimi tempi. Il franchisingha trovato per anni la sua legittimazione giuridica nel principio di autonomia negozialeprivata garantita dall'art. 1322 cod. civ. e, a livello costituzionale, in quello che garan-tisce l'iniziativa economica privata contenuto nell'art. 41 della Costituzione.Prima della legge 6 maggio 2004, n. 129, in materia vigevano solamente codici deonto-logici e regolamenti predisposti dalle associazioni di categoria volti all'adozione diregole comportamentali ispirate a principi di correttezza, professionalità e trasparenza.Con l’entrata in vigore della predetta legge 6 maggio 2004, n. 129, recante “Normeper la disciplina dell'affiliazione commerciale”, il legislatore è intervenuto con l'intento

- Introduzione

A - Definizione

B - Contratto

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di far chiarezza sulla materia, fissando dei punti di riferimento tanto attesi soprattuttodagli operatori commerciali, sempre più bisognosi di un quadro normativo al qualeriferirsi. Dalla lettura del testo normativo appare evidente come il legislatore abbia fattopropri i principi derivanti, da un lato, da una prassi fortemente radicata e consolidatae, dall'altro, dalle esperienze legislative di altri Paesi e dalla regolamentazione comu-nitaria. Le disposizioni normative di cui alla citata Legge 129/2004 hanno quindi costituito ilrisultato della ricostruzione giurisprudenziale e dottrinaria elaborata sulla scorta dellaprassi commerciale, consentendo al franchising di entrare a pieno titolo tra i negozitipici espressamente previsti e regolati dal nostro ordinamento. Lo scopo principaledella citata normativa è quello di assicurare una completa ed attenta informazioneche consenta all’Affiliato una decisione ponderata e consapevole sull'investimentoda effettuarsi.L'art. 1 della legge 6 maggio 2004, n. 129 definisce “l’affiliazione commerciale” e“il contratto di affiliazione” introducendo nel nostro ordinamento una definizione“istituzionale”:Art. 1. L’affiliazione commerciale (franchising) è il contratto, comunque denominato,fra due soggetti giuridici, economicamente e giuridicamente indipendenti, in base alquale una parte concede la disponibilità all’altra, verso corrispettivo, di un insieme didiritti di proprietà industriale o intellettuale relativi a marchi, denominazioni commer-ciali, insegne, modelli di utilità, disegni, diritti di autore, know-how, brevetti, assistenzao consulenza tecnica e commerciale, inserendo l’Affiliato in un sistema costituito dauna pluralità di Affiliati distribuiti sul territorio, allo scopo di commercializzare deter-minati beni o servizi.Il contratto di affiliazione commerciale può essere utilizzato in ogni settore di attivitàeconomica.Nel contratto di affiliazione commerciale si intende:a) per know-how, un patrimonio di conoscenze pratiche non brevettate derivanti daesperienze e da prove eseguite dall’affiliante, patrimonio che è segreto, sostanziale edindividuato; per segreto, che il know-how, considerato come complesso di nozioni onella precisa configurazione e composizione dei suoi elementi, non è generalmentenoto né facilmente accessibile; per sostanziale, che il know-how comprende conoscenzeindispensabili all’Affiliato per l’uso, per la vendita, la rivendita, la gestione o l’organiz-zazione dei beni o servizi contrattuali; per individuato, che il know-how deve essere de-scritto in modo sufficientemente esauriente, tale da consentire di verificare se rispondeai criteri di segretezza e di sostanzialità;b) per diritto di ingresso, una cifra fissa, rapportata anche al valore economico e allacapacità di sviluppo della rete, che l’Affiliato versa al momento della stipula del con-tratto di affiliazione commerciale;c) per royalties, una percentuale che l’affiliante richiede all’Affiliato commisurata al girod’affari del medesimo o in quota fissa, da versarsi anche in quote fisse periodiche;d) per beni dell’affiliante, i beni prodotti dall’affiliante o secondo le sue istruzioni e con-trassegnati dal nome dell’affiliante. Per approfondire:Legge 6 Maggio 2004, n. 129:«Norme per la disciplina dell’affiliazione commerciale" (pubblicata nella Gazzetta Ufficialen. 120 del 24 Maggio 2004).Decreto 2 Settembre 2005, n. 204:«Regolamento recante norme per la disciplina dell’affiliazione commerciale di cui al-l’art. 4 comma 2 della legge 6 Maggio 2004, n.129" (Pubblicato nella Gazzetta Ufficialen. 231 del 4 ottobre 2005).

- Introduzione

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/3_Decreto_2_Settembre_204_2005.pdf

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/2_Legge_129_del_6_maggio_2004.pdf

5. L’intermediazione immobiliare

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Obiettivo della presente sezione è di presentare le caratteristiche e le logiche di funzio -namento del mercato e dell’attività di intermediazione.

DEFINIZIONE - Il mercato immobiliare è l’insieme di diversi comparti: residenziale,commerciale, direzionale, industriale e beni a destinazione d’uso specifica.

Nella sua accezione più ampia, la filiera produttiva immobiliare è costituita dall’insiemedi attività volte a costruire, trasformare, riqualificare, trasferire la proprietà e/o godi mentoe a locare i beni immobiliari.

BENE CONSUMO - Il bene immobiliare può essere utilizzato da famiglie per finalitàdi uso proprio personale (e.g. residenziale) e/o da società quale bene strumentale(e.g. direzionale).

BENE INVESTIMENTO - I beni immobiliari possono essere oggetto di investimento siaper soggetti privati (consumer) sia per le aziende (business).

L’attività dell’intermediazione immobiliare si occupa sia per il mercato consumer siaper il mercato business di interloquire sistematicamente con soggetto venditore/locatoree contestualmente con soggetto acquirente/ locatario al fine di far incontrare la domandae l’offerta in un accordo atto a far “concludere l’affare”.

Nell’ambito del franchising Immobiliare l’agente d’affari in mediazione è una figuraprofessionale (mediatore) specializzato nella conclusione di affari.

I riferimenti normativi che interessano la professione sono gli artt. dal 1754 al 1765 delCodice Civile e l‘ art. 2950 in tema di prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione.

Nel tracciare le caratteristiche fondamentali del contratto di mediazione bisogna subitodire che è significativa al riguardo la collocazione della materia nel Codice civile: lamediazione è regolata nel Titolo III del Libro IV del Codice civile fra i singoli contratti.Dunque, è evidente che l'intento del legislatore sia stato quello di riconoscere allamediazione natura contrattuale.

Per avere conferma di ciò è necessario esaminare tutta la normativa, che costituisceoggetto della disciplina dell'istituto, per verificare che questo intento abbia ricevutoconcreta attuazione. L'art. 1754 del Codice civile non qualifica la mediazione come con-

- Introduzione

A - Il mercato

B - L’agente d’affari in mediazione

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tratto, ma si limita a dare una definizione della figura del mediatore in base all'attivitàsvolta, sicché questa, avendo carattere materiale, non presuppone necessariamenteuna fonte negoziale.

MEDIATORE – (c.c. art. 1754): “è colui che mette in relazione due o più parti perla conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti dicollaborazione, dipendenza o rappresentanza”.

MANDATO – (c.c. art. 1703): “è il contratto con il quale una parte si obbliga a compiereuno o più atti giuridici per conto dell’altra”.

PLURALITA’ DEI MEDIATORI – (c.c. art. 1758): “Se l’affare è concluso per l’inter-vento di più mediatori, a ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.

Il codice civile disciplina la mediazione nell’art.1754 ove il mediatore è definito come“colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senzaessere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o dirappresentanza”.

Si è a lungo dibattuto in dottrina sulla natura giuridica dell’istituto: come già anticipatoattualmente prevale la tesi della natura negoziale del rapporto di mediazione ove i tratticaratteristici sono di seguito delineati:• Libertà della forma: il codice civile non prescrive alcuna formalità particolare per

l’instaurazione del rapporto tra il mediatore e ciascuna delle parti. Anche un incaricodato verbalmente, pertanto, deve ritenersi valido ed efficace.

• Imparzialità e neutralità: l’attività di mediazione non deve trovare la sua fonte in unpreesistente rapporto di dipendenza, collaborazione o rappresentanza. Questo trattoconsente di distinguere il mediatore da altre figure affini, quali l’agente o il rappresen-tante di commercio. Il mediatore ordinario, diversamente dal mediatore che assume laveste di mandatario, si caratterizza perciò per la mancanza di un rapporto di collabora-zione, di dipendenza, o di rappresentanza con tutte le parti interessate alla conclusionedell’affare; per questo motivo, è vincolato ad un dovere di imparzialità nei confronti ditutti, non potendo curare gli interessi di uno solo di essi ed ha soltanto l’onere di appianarele eventuali divergenze tra due contraenti e di farli pervenire alla conclusione dell’affare,a cui è subordinato il suo diritto al compenso. L’indipendenza e l’imparzialità delmediatore vengono quindi intese come assenza di ogni vincolo di mandato, di qualsiasialtro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario.

• Contenuto materiale dell’attività di mediazione: il mediatore si adopera per metterein relazione le parti, per agevolare la conclusione dell’affare appianando eventualidivergenze, ma non compie atti di natura negoziale come ad esempio il mandatario,la cui attività consiste proprio nella stipulazione di contratti per conto del mandante.

Con l'emanazione della legge n. 39 del 1989 è stata disciplinata l'attività di mediatoreavente come obiettivo principale quello di assicurare la professionalità di chi esercitala mediazione e, conseguentemente, di tutelare tutti coloro, utenti e consumatori, chesi rivolgono al mediatore per accelerare la conclusione di un affare. Per perseguire talefinalità, il legislatore ha ritenuto necessario configurare l'attività di mediazione comeattività professionale tutelata. Gli obiettivi fondamentali della legge n. 39 del 1989 sonostati sostanzialmente tre:

- Introduzione

B.1 Definizioni

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a) assicurare l'accesso all'attività di mediazione soltanto a persone preparate profes-sionalmente;

b) condurre con mezzi efficaci la lotta all'abusivismo, anche a tutela degli utenti;c) caratterizzare la figura e la specializzazione del mediatore rendendo la sua attività

incompatibile con molte altre.

REQUISITI PROFESSIONALITitolo di studio ed esame: aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondogrado (maturità quinquennale); oppure il titolo universitario (laurea, diploma) e averfrequentato un apposito corso di formazione specifico per il/i settore/i richiesto/i istituitoo riconosciuto dalla Regione e aver superato l’esame, scritto e orale, presso la Cameradi commercio.

L’aspirante agente d’affari in mediazione dovrà sostenere l’esame abilitante nellaCamera di commercio della provincia di residenza (che fino al 12 maggio 2012 coinci-deva con quella dove poteva essere chiesta l’iscrizione al Ruolo); mentre la Scia conti-nuerà ad essere presentata presso il Registro delle imprese dove il medesimo decideràdi operare fissando la sede della propria impresa (Parere Ministero Sviluppo Economicoprot. n. 84131 del 3 aprile 2012).

Altri casi particolari (in alternativa a quelli indicati al sopra descritto punto)• oppure (opzione possibile per i soli cittadini che abbiano conseguito il titolo di studio o

l’esperienza professionale in un paese dell’Unione europea diverso dall’Italia o in paeseterzo): titolo professionale riconosciuto, ai sensi del titolo III del Decreto Legislativon. 206 del 2007 con provvedimento del Ministero dello Sviluppo Economico;

• oppure di essere stato iscritto nel soppresso ruolo degli Agenti di affari in mediazionetenuto dalla C.C.I.A.A. senza essere stato iscritto nell’apposita sezione r.e.a. (transitorio).Attenzione: questo requisito non può essere fatto valere per le posizioni già cancellatedal soppresso ruolo.

REQUISITI MORALIIl 13 Febbraio 2013 è entrato pienamente in vigore il “Codice delle leggi antimafia edelle misure di prevenzione, nonché nuove disposizioni in materia di documentazioneantimafia”, di cui al decreto legislativo n. 159/2011, così come integrato e modificatodal correttivo di cui al decreto legislativo n. 218/2012. Una delle principali novità delcodice antimafia consiste nell’ampliamento dei soggetti e operatori economici dasottoporre alla verifica antimafia. In particolare è necessario che non siano emessi iprovvedimenti di cui all’articolo 67 del D.Lgs. 159/2011. Il titolare dell’impresa indivi-duale e il legale rappresentante che compilano la sezione Scia del modello mediatori,devono compilare anche il modello Antimafia dichiarando che nei propri confronti nonsono stati emessi provvedimenti di cui all’Art. 67 del codice Antimafia. Infine il modello Antimafia deve essere allegato al modello mediatori.

REQUISITI DI ONORABILITÀSalvo che non sia intervenuta la riabilitazione: • di non essere stato sottoposto a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma

della legge 27 dicembre 1956, n. 14232; della legge 10 febbraio 1962, n. 57, della legge31 maggio 1965, n. 575, della legge 13 settembre 1982, n. 646;

• di non essere interdetto o inabilitato;

- Introduzione

B.2 Requisiti

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• di non essere condannato per delitti contro la pubblica amministrazione (dall’art. 314all’art. 360 c.p.), l’amministrazione della giustizia (dall’art. 361 all’art. 401 c.p.),la fede pubblica (dall’art. 453 all’art. 498 c.p.) l’economia pubblica, l’industria edil commercio (dall’art. 499 all’art. 518 c.p.), ovvero per delitto di omicidio volontario(art. 575 c.p.), furto (art. 624 c.p.), rapina (art. 628 c.p.), estorsione (art. 629 c.p.),truffa (art. 640 c.p.), appropriazione indebita (art. 646 c.p.), ricettazione (art. 648 c.p.),emissione di assegni a vuoto (art. 2 legge 15-12-1960, N. 386);

• di non essere condannato per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini lapena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.

• Si precisa infine che “La sentenza emessa a seguito di applicazione della pena surichiesta delle parti (artt. 444 e 445 c.p.p.), c.d. patteggiamento, è equiparabile, pergli effetti compatibili con la sua speciale natura, alla sentenza di condanna. 2 ” e chela condanna a pena condizionalmente sospesa (art. 163 c.p.) ha valenza impeditivae ostativa al riconoscimento del possesso dei requisiti di onorabilità.

SOPPRESSIONE AL RUOLO E ISCRIZIONE AL REGISTRO DELLE IMPRESE Con l'entrata in vigore del D. Lgs. 59/2010 art. 73 è stato soppresso il ruolo degli agentidi affari in mediazione mantenendo comunque invariata la normativa di riferimento edil possesso dei requisiti previsti.

Con successivo Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 ottobre 2011, invigore dal 12 maggio 2012, sono state disciplinate le modalità di iscrizione nel Registrodelle Imprese delle attività di mediazione e le modalità di passaggio dei requisiti deisoggetti imprenditoriali e delle persone fisiche iscritti nel soppresso Ruolo.

SCIA - L'attività di intermediazione può essere iniziata immediatamente dalla data dipresentazione di una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al RegistroImprese della Camera di Commercio di competenza secondo quanto previsto dal l'art. 49comma 4 bis della L. 122/2010 con un'unica preventiva comunicazione in cui si auto-certifica il possesso di tutti i requisiti previsti. Per effettuare la SCIA, tutti coloro cheintendono esercitare l'attività devono utilizzare il modello “Mediatori” e il modellointercalare “requisiti” (allegati al DM 26 ottobre 2011) disponibili direttamente nel-l’applicativo ComunicaStarweb presso le C.c.i.a.a.; i modelli, compilati e sottoscrittidal soggetto interessato dovranno essere allegati all’istanza telematica diretta al -l’ufficio del Registro delle Imprese. I modelli individuati sono: “Mediatori” e intercalare“Requisiti”.

Prontuario per avviare attività di mediazione (Allegato 151) La data di inizio attività inserita nei modelli delle pratiche telematiche presentate alRegistro Imprese deve coincidere con la data di invio delle stesse.

La SCIA deve essere presentata presso la Camera di Commercio ove si intende eserci-tare l'attività. In caso di Scia richiesta da società l’oggetto sociale presente nell’atto co-stitutivo, deve prevedere l’attività di mediazione. Tutti i legali rappresentanti, i prepostise nominati e tutti coloro che svolgono l'attività di mediazione devono dichiararedi essere in possesso dei requisiti utilizzando il modello intercalare "Requisiti" daallegare alla pratica telematica. Le società di mediazione, ciascuna dotata di autonoma soggettività giuridica, chehanno lo stesso rappresentante legale, devono provvedere, per ciascuna società, allanomina di un distinto legale rappresentante in possesso dei requisiti previsti oppurese intendono mantenere lo stesso legale rappresentante (previo assenso dei rispettivi

- Introduzione

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/4_Prontuario_per_avviare_attivita_di_mediazione.pdf

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organi assembleari - art.2390 del C.C.) devono nominare, dalla seconda società in poi,per ciascuna delle società stesse, un soggetto in possesso dei requisiti previsti (vediRisoluzione ministeriale prot. n. 85869 del 1/10/2009).

Società con un unico legale rappresentante e più unità locali - L'impresa che esercital'attività in più sedi o unità locali presenta una SCIA per ciascuna di esse all'ufficio delRegistro delle Imprese della Camera di commercio della provincia in cui è ubicata lalocalizzazione. Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l'attività, l'impresanomina almeno un soggetto, in possesso dei requisiti di idoneità che, a qualsiasi titoloeserciti l'attività per conto dell'impresa. Il titolo in base al quale il soggetto opera perconto dell'impresa e che lega il soggetto alla medesima (ad es. dipendente, collabo -ratore ecc.) deve essere specificato nel campo note del modello “MEDIATORI” e delmodello intercalare “REQUISITI” e nella polizza assicurativa deve essere previstal'estensione della stessa a tutti coloro che svolgono l'attività per conto della società.Per ogni sede o unità locale sono rese disponibili all'utenza mediante esposizione neilocali, ovvero con l'utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compitied alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale.

Modifiche - L‘agente di affari in mediazione (persona fisica o società) ha l'obbligodi comunicare tutte le eventuali variazioni intervenute: in particolare le Società devonocomunicare, entro 30 gg. dall’evento, tutte le modifiche per le quali è necessario pro-cedere alla verifica dei requisiti per l’esercizio dell’attività (es. la variazione del legalerappresentante e/o del preposto) presentando un’istanza telematica con allegata lasezione “Modifiche” del modello “Mediatori” e la sezione “Requisiti”.

Cessazione attività svolta e iscrizione apposita sezione - I soggetti (persone fisiche)che cessano di svolgere l'attività richiedono, entro 90 giorni a pena di decadenza, diessere iscritti nell'apposita sezione del REA mediante la compilazione della sezione"Iscrizione nell'apposita sezione (a regime) del modello "Mediatori" da allegare allapratica telematica da inviare al Registro Imprese. L'impresa di intermediazione immo-biliare presso la quale il soggetto cessa di svolgere l'attività dovrà comunicare entro30 giorni la predetta cessazione dell'attività del soggetto compilando le sezioni"Anagrafica Impresa" e "Modifiche" del modello "Mediatori" sottoscritto ed allegato allapratica telematica da inviare al Registro Imprese

Regime transitorio - Il DM 26 ottobre 2011 disciplina il passaggio di tutte le notizie con-tenute nel soppresso Ruolo rispettivamente nel Registro Imprese per soggetti che svolgonol'attività in forma imprenditoriale, nel Rea sezione speciale per tutti gli iscritti (dipendenti,collaboratori ecc.). Il transito dei dati dovrà avvenire su espressa richiesta degli inte-ressati. Le imprese di mediazione (ditte individuali e società) attive alla data del 12 maggio2012 per richiedere il passaggio dei dati contenuti nell'ex Ruolo al RI/REA per ciascunasede o unità locale dell'impresa pena l'inibizione della continuazione dell'attività.Nel modello, nell'apposita sezione l'impresa attiva dovrà indicare anche tutti quei soggettigià abilitati ed in possesso dell'iscrizione nel soppresso Ruolo (dipendenti, collaboratoriecc.) che a qualsiasi titolo svolgono l'attività di mediazione per l'impresa stessa. L'aggiorna -mento della posizione dell'impresa consiste nella conferma dei dati e requisiti dalsoppresso ruolo al Registro delle imprese; pertanto prima di inviare l'istanza diaggior namento della posizione, l'impresa deve verificare le seguenti condizioni:• i dati del Ruolo e del Registro Imprese, in particolare quelli relativi ai legali rappre-

sentanti devono coincidere; • i soggetti che svolgono l'attività di mediazione non devono trovarsi in situazioni di

- Introduzione

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incompatibilità, in caso contrario devono essere risolte prima dell'invio dell'istanzadi aggiornamento;

• deve essere stata depositata la polizza assicurativa aggiornata.

Nel caso in cui i legali rappresentanti non coincidano in entrambe le posizioni (sop-presso Ruolo e Registro delle Imprese), l'istanza di aggiornamento potrà essere inol-trata soltanto dopo aver presentato la SCIA di modifica con l'autocertificazionedel possesso dei requisiti utilizzando la procedura informatica Comunica Starweb.Comunica Starweb (Allegato 152)

Le imprese che esercitano l'attività presso più localizzazioni devono presentare l'ag-giornamento della posizione per ciascuna unità locale operativa indicando i soggetti inpossesso dei requisiti ed abilitati che svolgono l'attività per conto dell'impresa.

Le persone fisiche iscritte al Ruolo ma inattive alla data del 12 maggio 2012, entro unanno, potranno presentare un’istanza telematica utilizzando la procedura ComunicaStarweb (allegato il modello “Mediatori” sezione “Iscrizione apposita Sezione transitorio)”.L’iscrizione nel soppresso ruolo costituisce, nei quattro anni successivi all’entrata in vigoredel Decreto, requisito professionale abilitante per l’avvio dell’attività.

TESSERA DI RICONOSCIMENTO - La Camera di Commercio rilascia a ciascun mediatorepersona fisica o società, la tessera personale di riconoscimento prevista dall'art. 26del DPR n.1926 del 6/11/60. La tessera ha validità quattro anni dalla data di rilascio.

Condizioni per il rilascio della tessera:• attività di mediazione denunciata al Registro Imprese; • deposito della modulistica che si utilizza e della polizza assicurativa stipulata.

REQUISITI PERSONE FISICHE• Essere maggiorenni• Godere dei diritti civili• Essere cittadini italiani o di un paese UE o di cittadini extra-comunitari residenti

in Italia;• Aver conseguito il diploma di scuola secondaria superiore• Essere residenti nella circoscrizione della C.C.I.A.A. presso cui si intende iscrivere

o avervi domicilio in caso di cittadini UE• Frequenza corso di formazione professionale presso Scuola riconosciuta dalla

Regione e aver superato esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacitàprofessionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto

• Iscrizione al Registro delle Imprese della Camera di Commercio

REQUISITI SOCIETA’• Oggetto sociale intermediazione e iscrizione presso la Camera di Commercio• Requisiti posseduti dal o dai rappresentanti legali• Iscrizione al Registro delle Imprese della Camera di Commercio da parte di tutti

coloro che nell’ambito dell’impresa esercitano, a qualsiasi titolo, l’attività dimediazione

• Obbligo di comunicazione alla Camera di Commercio di eventuali variazioni dellepersone iscritte (amministratori, impiegati…)

• Prestazione idonea garanzia assicurativa

- Introduzione

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/5_Guida_Starweb_comunicazione_unica_edizione_9_ottobre_2012.pdf

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VERIFICA DINAMICA DEI REQUISITI L'ufficio del Registro delle Imprese verifica, almeno una volta ogni quattro anni dalladata di presentazione della SCIA la permanenza dei requisiti che consentono all’impresalo svolgimento dell’attività, nonché di quelli dei soggetti che svolgono l’attività per contodell’impresa.In caso di sopravvenuta mancanza di uno di essi, il Conservatore del Registro delleImprese avvia il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività e adotta ilconseguente provvedimento, salvo l’avvio di procedimenti disciplinari o l’accertamentodi violazioni amministrative.Le posizioni iscritte nell’apposita sezione del Rea sono soggette a verifica dinamica deirequisiti almeno una volta ogni quattro anni dalla data di iscrizione.

Il mediatore che esercita l'attività è obbligato alla stipula di una polizza di assicurazionedella responsabilità civile a copertura dei rischi professionali per negligenze od erroriprofessionali estesa anche ai dipendenti e a tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgonol’attività di mediazione per conto dell’impresa. Copia della stessa dovrà essere allegataalla pratica telematica di iscrizione/denuncia attività al Registro Imprese/Rea.

La data di stipula della polizza deve essere pari o precedente alla data di inizio attività.

La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgonoattività di mediazione per conto dell'impresa. L‘agente che esercita l'attività per più diuna sezione dovrà stipulare una polizza che copra separatamente i rischi derivanti dallediverse attività oppure stipulare più polizze distinte.

Circa le incompatibilità tra l’attività di mediazione e altre attività tra cui quelle checomportano iscrizione ad albi, l'articolo 18 della legge n. 57 del 2001 ha proceduto allaeliminazione della lettera b), dell'articolo 5, comma 3, della legge n. 39/1989, e preci-samente quella che prevedeva l'incompatibilità con l'iscrizione in albi, ordini, ruoli oregistri e simili. Le incompatibilità sussistono solo in presenza dell'effettivo eserciziodi attività imprenditoriali o professionali. In sostanza, il comma 3, dell'articolo 18 dellalegge n. 57/2001 stabilisce che l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:• con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici,

ad esclusione delle imprese di mediazione;• con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione

comunque esercitate.

A ben vedere le nuove disposizioni comportano un allargamento delle ipotesi di incom-patibilità. Viene sì eliminata una delle condizioni di incompatibilità che in passato hacreato tantissimi problemi (quella relativa alla iscrizione in albi, ruoli e simili), madi contro l'incompatibilità viene prevista con qualsiasi attività imprenditoriale o profes-sionale svolta dal mediatore, anche se in settori del tutto diversi dal ruolo di media-zione esercitato.

L’agente immobiliare è un libero professionista che, in piena libertà, autonomia e indi-pendenza, con propria organizzazione e mezzi, opera come intermediario nella com-pravendita e nella locazione di beni immobili, nonché nella cessione e rilievo di aziende.

- Introduzione

B.3 Assicurazione

B.4 Incompatibilità

B.5 Diritti e doveri

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Indipendenza dell’Affiliato. Ogni Affiliato è un soggetto giuridicamente e patrimonialmente autonomo. È indispensabile che l’Affiliato evidenzi sempre questa condizione con estrema chia-rezza, dandone informazione ai terzi con la necessaria diligenza.L’autonomia giuridica e patrimoniale dovrà essere evidenziata all’interno dell’agenziain modo ben visibile dalla clientela, nell’Avviso al Pubblico e su tutta la modulisticautilizzata dall’Affiliato per lo svolgimento della propria attività ed in particolare: • sulla carta intestata• sugli avvisi e la pubblicità• sulla cartellonistica in genere e su qualsiasi documento concernente operazioni

di mediazione immobiliare.

L’indicazione dell’autonomia patrimoniale e giuridica è un obbligo non solocontrattuale ma, altresì, previsto dai regolamenti comunitari in tema difranchising.L’Affiliato è responsabile dell’osservanza delle norme di legge, nonché degli adem-pimenti derivanti dalla gestione amministrativa, fiscale e commerciale della propriaattività. Il Franchisor è esonerato da ogni responsabilità derivante da eventuali diritti,ragioni, azioni che dovessero essere fatte valere da terzi nei confronti dell’Affiliato.

Offrendo i servizi ad esso connessi avrà “diritto di percepire per la propria attività unaprovvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”– (cc. Art. 1755 e 1758).

Diritto alla provvigione a seguito della conclusione dell’affare: il diritto delmediatore al proprio compenso matura solo se le parti hanno concluso l’affare.L’espressione “conclusione dell’affare” ha una portata più estesa dell’espressione“stipulazione del contratto”: si riferisce al raggiungimento dell’obiettivo voluto dalleparti e potrebbe anche consistere, per esempio, in una pluralità di contratti tra lorocollegati, finalizzati nel loro complesso a soddisfare un interesse economico.Per quanto riguarda la misura della provvigione, occorre precisare che essa ègeneralmente espressa in percentuale sul valore economico dell’affare concluso egrava su entrambe le parti messe in relazione.

Il primo comma dell'art. 1759 c.c., rubricato «Responsabilità del mediatore», prevedeche il mediatore «deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative allavalutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusionedi esso». Le circostanze da comunicare alle parti, oltre ad essere note al mediatore,debbono essere relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare nonché idonee adinfluire sulla conclusione del contratto. Deve trattarsi, in sostanza, di circostanze inbase alle quali le parti decidono di concludere il contratto o di concluderlo a determinatecondizioni ovvero di non concluderlo. La consolidata giurisprudenza sostiene che il doveredi informazione a carico del mediatore comprenda tutte le circostanze, compreso lostato d'insolvenza dell'altra parte (Cass. 15.3.2006 n. 5777; Cass. 27.5. 1993, n.5938;Trib. Torino 13.1.2000; Trib. Genova 29.1.1992).

Si è altresì affermato che il mediatore incorre in responsabilità se fornisca ad unadelle parti delle false informazioni circa la solvibilità dell’altra parte Trib. Como7.8.1989; v. Cass. 8.5.2001, n. 6389), conoscendo le quali le parti non avrebbero dato illoro consenso e quelle che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con di-

- Introduzione

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verse condizioni e clausole, con la conseguenza che la parte tenuta al pagamento dellaprovvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 c.c., l'inadempimentodel mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione(Cass. 24.10.2003, n. 16009 in Foro It., 2004, I, 334; v. ancora Cass. 15.3.2006, n. 5777 cit.;Cass. 9.4.1984, n. 2277 nonché Cass. 16.7.2010, n. 16623 secondo cui: «…la mancatainformazione del promissario sull'esistenza di un’irregolarità urbanistica non ancorasanata, della quale il mediatore doveva e poteva essere edotto, legittima il suo rifiutodi corrispondere la provvigione, rifiuto nel quale deve ritenersi implicita la propo -sizione di una domanda di risoluzione del contratto di mediazione...».).

Quanto al fatto che le suddette circostanze debbano essere note al mediatore, laCassazione ha ripetutamente affermato che la coordinata lettura dell'art. 1759,1° comma, in riferimento agli artt. 1175 e 1176 c.c., impone di ravvisare un obbligo dicorretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale che sirichiede al mediatore in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile nonchédalle disposizioni specifiche della materia - a partire dalla L. n. 39 del 1989 fino al recenteD. Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 - che hanno dato particolare risalto alla natura professio-nale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un appositoruolo soppresso e ora sostituito ex art. 73 del D. Lgs. n. 59 del 2010, dall’iscrizione nelregistro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative, c.d.REA,, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza e che è condizione perla stessa spettanza del compenso.

In tale prospettiva, è stato significativamente stabilito che la legge, pur non imponendoal mediatore (salvo incarico specifico) l’obbligo a svolgere, nell'adempimento della suaprestazione, particolari indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento dellalibertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastalie ipotecarie), essendo lasciato alle parti l'accertamento di quanto possa interessarealla conclusione dell'affare, questi è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo dicomunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenzache si richiede al mediatore e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioninon veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e chenon abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebberoin tal caso di astenersi dal darle. (Cass. 16.7.2010, n. 16623 cit; Cass. 18.1.2006 n. 822;Cass. 24.10.2003, n. 16009; Cass. 8.5.2001, n. 6389; 26.5.1999, n. 5107). La giurispru-denza dopo aver tratto, dall’obbligo di comportarsi in buona fede fondato sulla clausolagenerale di correttezza di cui all’art. 1175 c.c., ha stabilito il dovere di una corretta infor-mazione nei confronti delle parti implicante la comunicazione non soltanto delle circo-stanze note al mediatore, ma anche di quelle da lui conoscibili sulla base della diligenzaqualificata di cui all’art. 1176, 2° comma, c.c. (vertendo sicuramente in ipotesi di attivitàprofessionale, come peraltro confermato dalla Legge n. 39/1989), già individuato in modosempre più stringente e specifico le regole “tecniche” che l’intermediario deve cono-scere ed applicare per poter eseguire esattamente la prestazione oggetto dell’atti vitàdi mediazione. In particolare, si afferma che il dovere di diligenza professionale assumeintensità crescente in ragione di un duplice parametro: le caratteristiche dell’affare,da una parte, ed il livello di organizzazione del mediatore, dall’altra parte, nel sensoche quanto più è complesso o peculiare l’affare e quanto più è organizzata la strutturafacente capo al mediatore, tanto più deve essere elevato lo standard di diligenza riser-vato alle circostanze conoscibili (Cass. 30.9.2008, n. 24333; Cass. 22.3.2001, n. 4126).Ciò, a fronte della sempre maggior valorizzazione del suo ruolo di professionista dotatodi particolari requisiti di cultura e competenza, che lo stesso legislatore ha inteso.

- Introduzione

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OBBLIGO DELLA REGISTRAZIONE DELLE SCRITTURE PRIVATE NON AUTENTICATE- Il comma 46 della legge n. 296 del 2006 (legge finanziaria 2007) ha integrato il conte-nuto degli artt. 10 (relativo ai soggetti obbligati a richiedere la registrazione) e 57(relativo ai soggetti obbligati al pagamento) del Testo unico sull’Imposta di Registro(D.p.r. n. 131 del 1986), prevedendo per agenti di affari in mediazione di cui all'articolo2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 l’obbligo di registrazione delle scritture private nonautenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusionedegli affari, essendo coobbligati in solido con le parti contraenti.

Il comma 46 lett. d-bis ha quindi aggiunto una nuova categoria di soggetti tra quelliobbligati ai predetti adempimenti, inserendo tra gli obbligati anche l’agente di affariin mediazione come di seguito: «d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nellasezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate aseguito della loro attività per la conclusione degli affari.»

Adempimento agli obblighi e doveri che gli competono (c.c. art. 1759):• L’iscrizione, avendone titolo, nel Registro della Camera di Commercio necessaria

ed essenziale per l’esercizio dell’attività di agente immobiliare• Ispirarsi nella sua attività professionale, ai principi morali atti ad offrire una

prestazione corretta evitando tutte quelle attività che violano i principi di lealtà,fedeltà e diligenza

• Agire secondo le leggi che regolano la propria professione, evitando qualsiasiequivoco al fine di raggiungere il contemperamento degli interessi delle parti

• Nello svolgimento della propria attività professionale l’agente immobiliare deverispettare il segreto professionale previsto per legge

• L’agente immobiliare, titolare di agenzia, è tenuto a richiedere e far rispettare ilsegreto professionale anche ai propri collaboratori, dipendenti e a tutte le personeche cooperano nello svolgimento dell’attività professionale

• Elevare la propria formazione professionale mediante un costante aggiornamento,aderendo a seminari di studi, incontri e conferenze, al fine di offrire prestazionesempre più qualificata quale si addice ad un valente professionista

Altri obblighi del mediatore:ANTIRCICLAGGIO - Il D. lgs. n. 231/07 e successive modifiche e integrazioni haprevisto a carico degli operatori non finanziari numerosi obblighi:1. obbligo di adeguata verifica: identificazione delle parti;2. adeguata verifica in relazione alle operazioni e analisi del rischio;3. registrazione e istituzione del fascicolo del Cliente per la conservazione delle

informazioni, documenti e scritture relativi ai Clienti (Registro della Clientela/Archivio Unico informatico) (copie documenti identità, copie procure, copie visurecamerali, registro imprese, scritture private di natura negoziale e mezzi dipagamento e atti pubblici);

4. obbligo di segnalazione delle operazioni sospette;5. limite e attenzione al trasferimento del contante.PRIVACY (vedi paragrafo “Normativa di riferimento”)SALUTE E SICUREZZA SUL LAVORO (vedi paragrafo “Normativa di riferimento”)

L'art. 13 n. 1 del D.M. n. 452/90 oltre ad aver regolamentato le disposizioni di cui allalegge 39/89 ha stabilito, che gli agenti iscritti da almeno un triennio in una qualsiasi

- Introduzione

B.6 Periti

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Sezione del Ruolo possono, su esplicita domanda, essere iscritti nel Ruolo dei periti edegli esperti, per la categoria corrispondente alla loro specializzazione, tenuto da ogniCamera di Commercio, indipendentemente dal possesso dei requisiti di cui al D.M. 29dicembre 1979.

Per avviare qualsiasi procedimento relativo all’attività di mediazione occorre semprecompilare ed inviare tramite la Comunicazione unica al Registro delle imprese almenodue tipologie di modelli: la modulistica informatica registro imprese/r.e.a. e la modu -listica ministeriale specifica per l’attività in questione, anche questa informatica, dapresentare sotto forma di file in formato XML, quale allegato alla modulistica registroimprese/r.e.a. La modulistica ministeriale per l’attività di mediazione è la seguente:

1. modello “Mediatori” suddiviso in: A) impresa di mediazione (compilare la sezione anagrafica impresa, la sezione “Scia”

e “Requisiti”, eventuali sezioni “Modifiche” e “Formulari”); B) impresa di mediazione nel periodo transitorio (compilare la sezione anagrafica impresa

e la sezione “Aggiornamento posizione”) - art. 11, comma 1, D.M. 26 ottobre 2011; C) mediatore non svolgente l’attività - fase “a regime” (compilare la sezione “Iscrizione

apposita sezione a regime”) - art. 8 D.M. 26 ottobre 2011; D) mediatore non svolgente l’attività fase transitoria (compilare la sezione “Iscrizione

apposita sezione transitorio”);E) altre segnalazioni d’impresa (compilare la sezione anagrafica d’impresa e

le sezioni “Modifiche” e/o “Formulari”) - articoli 6 e 10 D.M. 26 ottobre 2011; F) mediazione occasionale (compilare le sezioni “Scia mediazione occasionale”

e “Requisiti”) - articolo 12 D.M. 26 ottobre 2011;

2. modello intercalare “Requisiti” per l’indicazione dei requisiti posseduti dai legalirappresentanti, dal preposto, nonché dai soggetti che svolgono l’attività mediatiziaper conto dell’impresa.

Il mediatore, per l'esercizio della propria attività, utilizza moduli o formulari nei qualisiano indicate le condizioni del contratto, deve effettuare il deposito dei moduli eformulari presso il Registro Imprese.

In ogni modello deve figurare:• nel caso di ditta individuale: denominazione, sede attività, nome, cognome e Codice

Fiscale, numero di iscrizione al REA; • nel caso di società: la denominazione, sede legale ed eventuali sedi operative, Codice

Fiscale dell'impresa, numero di iscrizione al REA.

I procedimenti disciplinari che si concludono con un provvedimento di sospensione,cancellazione o inibizione perpetua dell’attività (ex radiazione dal soppresso Ruolo degliagenti di affari in mediazione) sono annotati ed iscritti per estratto nel r.e.a. Sono altresìannotati ed iscritti per estratto nel r.e.a. i provvedimenti amministrativi e penali previstidal Regolamento di attuazione (D.M. 452/1990) della legge 39/1989.

A detti provvedimenti accedono gli uffici del Registro delle imprese, nonché gli altrisoggetti interessati nel rispetto delle procedure previste per l’accesso ai documentiamministrativi di cui al Capo V della Legge 7 agosto 1990, n. 241.

- Introduzione

B.7 Modulistica

B.8 Sanzioni

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Contro i provvedimenti inibitori di avvio o di prosecuzione dell’attività (divieto di eserciziodell’attività) adottati dal Conservatore del Registro delle imprese, così come contro iprovvedimenti sanzionatori è ammesso ricorso gerarchico al Ministero dello SviluppoEconomico. Si ricorda che contro i provvedimenti inibitori di avvio o di prosecuzionedell’attività è altresì ammesso, in via alternativa al ricorso gerarchico, il ricorso allagiurisdizione esclusiva del T.A.R.

Con l'entrata in vigore del D. Lgs. 59/2010 (art. 73) dall'8 maggio 2010 il ruolo degliagenti di affari in mediazione è stato soppresso, mantenendo comunque invariatala normativa di riferimento ed il possesso dei requisiti morali e professionali previsti.La Legge 30 luglio 2010 n.122,all’art. 49, comma 4-bis, ha riformulato l’art. 19 dellaLegge 241/90 ed ha introdotto la “Segnalazione Certificata di Inizio Attività” (SCIA) insostituzione della “Dichiarazione di Inizio Attività” (DIA).

In applicazione dell’art.49- comma 4-bis- a far data dal 31 luglio per esercitare l’attivitàdi Agenti di Affari in Mediazione l’impresa deve presentare la Segnalazione certificatadi inizio attività.

PER I NON ISCRITTI• chiunque eserciti l’attività di mediazione senza essere iscritto è punito con la

sanzione amministrativa del pagamento di una somma come stabilito dalla leggeed è tenuto alla restituzione alle parti delle provvigioni percepite

• a coloro che siano intercorsi per tre volte nella sanzione di cui sopra, si applicanole pene previste dall’art. 348 del codice penale (esercizio abusivo della professione)

• chiunque eserciti l’attività di mediazione senza essere iscritto al ruolo non hadiritto al pagamento della provvigione ai sensi dell’art. 2231 del c.c.

PER GLI ISCRITTIPer i mediatori che violino i propri doveri o manchino a qualcuno degli obblighi siprevede tre gradi di sanzioni• sospensione• cancellazione• radiazionePer i mediatori che utilizzano moduli e formulari non depositati o che utilizzanomoduli e formulari difformi da quelli depositati è prevista una sanzione pecuniariasecondo le vigenti disposizioni di legge.

Articoli da 1754 a 1765 del Codice civile (Allegato 153)

Legge 3 febbraio 1989, n. 39 “Modifiche ed integrazioni alla L. 21 marzo 1958. n. 253,concernente la disciplina della professione di mediatore” (Allegato 154)

Decreto Ministero dell’Industria del Commercio e dell’Artigianato 21 dicembre 1990,n. 452 “Regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio 1989, n. 39,sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione” (Allegato 155)

Decreto Ministero dell’Industria del Commercio e dell’Artigianato 21 febbraio 1990,n. 300 “Regolamento sulla determinazione delle materie e delle modalità degli esamiprescritti per l’iscrizione a ruolo degli agenti d’affari in mediazione” (Allegato 156)

- Introduzione

B.9 Normativa

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/9_DM_industria_commercio_e_artigianato_21_febbraio_1990_nr_300.pdf



http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/8_DM_industria_commercio_e_artigianato_21_dicembre_1990_nr_452.pdf



http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/7_Legge_3_febbraio_1989_n_39.pdf

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/7_Legge_3_febbraio_1989_n_39.pdf

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/6_Articoli_da_1754_a_1765_del_Codice_Civile.pdf

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Legge 5 marzo 2001, n. 57 “Disposizioni in materia di apertura e regolazione dei mercati”(articolo 18” (Allegato 157)

Decreto Legislativo 26 marzo 2010, n. 59 “Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativaai servizi nel mercato interno” (articoli 73, 80 e 85) e successive disposizioni integrative ecorrettive di cui al Decreto Legislativo 6 agosto 2012, n. 147 (Allegato 158)

Decreto Ministero dello Sviluppo Economico del 26 ottobre 2011 “Modalità di iscrizionenel registro delle imprese e nel REA, dei soggetti esercitanti l’attività di mediatore disci-plinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decretolegislativo 26 marzo 2010, n. 59 ”, in vigore dal 12 maggio 2012 (Allegato 159)

Privacy - Gli adempimenti sono quelli di cui al Decreto legislativo 196 del 2003 esuccessive modifiche e integrazioni alcune definizioni a cui si riconducono gli obblighi.(Allegato 1510)

Salute e sicurezza sul lavoro - (D.Lgs. 81/2008. e successive modifiche e integrazioni)(Allegato 1511)

L’obiettivo di questo paragrafo è di presentare sinteticamente il processo in cui si articolano le principali attività svolte dal mediatore immobiliare. Si riportano le principali fasi che saranno oggetto di ampia trattazione nel manuale operativo:1. Ricerca notizie2. Gestione e sviluppo notizie3. Mappatura immobili da vendere/locare 4. Promozione degli immobili5. Appuntamenti di vendita/ locazione6. Mappatura clienti che richiedono immobile da comprare/ locare7. Chiusura trattativa e assistenza clienti8. Consulenza per la redazione e stipula dei contratti per addivenire alla conclusione

dell’affare9. Analisi dell’attività svolta10. Attenzione al cliente acquirente/ venditore/ locatario e locatore11. Formazione professionaleIl consulente della mediazione è un soggetto che presenta le seguenti caratteristiche:• Preparazione sulle leggi e la normativa di riferimento• Conoscenza dei valori immobiliari della zona di riferimento in funzione delle tipologie

immobiliari• Capacità di ricerca di immobili in offerta tramite la presentazione dei propri servizi

distintivi• Presentazione degli immobili in vendita ai clienti acquirenti• Aggiornamento sistematico degli immobili e delle richieste clienti presenti nei relativi

listini• Aggiornamento sistematico sulle novità di zona

- Introduzione

C - L’attività in sintesi

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/27_Testo_Unico_salute_sicurezza_81_aggiornato_Maggio2013.pdf

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/27_Testo_Unico_salute_sicurezza_81_aggiornato_Maggio2013.pdf

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/26_garanteprivacy_it.pdf



http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/12_DM_Sviluppo_26_ottobre_2011_modalita_iscrizione_registro_imprese_e_rea.pdf




http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/11_Decreto_legislativo_26_marzo_2010_n._59_art_73-80-85.pdf



http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/10_Legge_5_marzo_2001_n_57_art_18.pdf

http://www.tree-plat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/10_Legge_5_marzo_2001_n_57_art_18.pdf

- Manuale Operativo

Gabetti Franchising Agency

Indice

Gabetti Franchising Agency ..........................................................................

1. La storia ..............................................................................................2. Il Franchising Gabetti ........................................................................

A - La struttura e i numeri chiave ...............................................B - Il contratto di affiliazione Gabetti..........................................B.1 - Gli obblighi di informazione ...........................................B.2 - Gli obblighi generici ........................................................B.3 - Le verifiche e i controlli ..................................................

C - La Zona contrattuale ...............................................................D - Il Know-how .............................................................................

3. I vantaggi competitivi ........................................................................A - Marchio .....................................................................................B - Business ...................................................................................C - Risorse .....................................................................................

4. Il codice etico professionale .............................................................A - I principi fondamentali ............................................................B - Le regole deontologiche definite

come norme di comportamento .............................................

3

- Gabetti Franchising Agency

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1. La storia

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La storia del marchio Gabetti ha inizio con la prima agenzia immobiliare fondata aTorino nel 1950 da Giovanni Gabetti , che con grande lungimiranza e profondo impegnoha dedicato tutta la sua vita allo sviluppo dell’Azienda e alla creazione del Gruppo Gabetti.Tra il 1960 e il 1980 si attua la diversificazione del business con attività di finanziamentie interventi nel settore degli immobili industriali, commerciali e per il terziario. Nel1990 viene quotata in Borsa, arrivando a consolidare l’approccio di trasparenza e diorientamento al mercato che l’ha sempre contraddistinta. Nel 1994 Gabetti adotta laformula del franchising e costituisce: Gabetti Franchising Agency un’importante realtàdel mercato immobiliare italiano relativamente giovane ma al contempo evoluta grazieal know-how acquisito dalla casa madre in oltre 60 anni di esperienza. GPS rappresentainfatti una delle principali società italiane di intermediazione immobiliare (agency) e diservizi immobiliari integrati nonché uno dei brand più antichi e riconosciuti del settore.Nella fase che precede l’integrazione (vedi storia TREE RE), il modello di business del-l’intermediazione immobiliare è gestito da un’unica società Gabetti Property SolutionsAgency, e organizzato da un punto di vista gestionale tramite due linee di businessdedicate rispettivamente alle agenzie di proprietà di Gabetti (cosiddetta linea diretta) edelle agenzie detenute in franchising. L’agenzia di franchising è dedicata all’attività diintermediazione sulle vendite e sugli affitti con specifico focus sulla clientela istituzio-nale e retail. Attraverso il progetto Franchising, Gabetti espande la propria rete di agen-zie garantendo una presenza sempre più capillare sul territorio. Nel 2007 la retededicata all’intermediazione immobiliare in franchising conta circa 720 contratti diaffiliazione, mentre sono circa 130 le agenzia di proprietà. Il trasferimento del metodooperativo dalla rete diretta a quella indiretta, tramite l’affiancamento sistematico deiconsulenti territoriali agli Affiliati, hanno dato la possibilità di tramandare la professio-nalità e la competenza che da sempre contraddistinguono l’agente immobiliare Gabetti.Nell’ottobre del 2008: Gabetti Property Solutions riorganizza la propria rete di interme-diazione immobiliare residenziale convertendo al modello di franchising la rete di agenziedirette Gabetti Agency.


2. Il Franchising Gabetti

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A - La struttura e i numeri chiaveTipologia: franchising di serviziCampo di attività: intermediazione immobiliareTipo di Network: rete franchising

N. agenzie affiliate: oltre 800

Fattori chiave di successo: • Marchio sinonimo di casa;• Know-how specifico sviluppato in oltre 60 anni di attività;• Offerta diversificata (specializzazione nel settore degli immobili e servizi collateralialla clientela).

L’Affiliato deve fornire, con puntualità e precisione a Gabetti Franchising Agency, tutti idati e le informazioni richiesti, secondo i termini e le modalità espressamente indicatinel presente Manuale Operativo.

INFORMAZIONI SUL SOGGETTO TITOLARE DEL RAPPORTOL’Affiliato ha il divieto di variare il soggetto titolare del contratto di affiliazione senza lapreventiva autorizzazione scritta dell’affiliante. Pertanto, qualora dovessero verificarsiipotesi di: sostituzione del legale rappresentante, di cessione in tutto o in parte di quoteo azioni della società affiliata, di cessione di azienda o di contratto non autorizzate,Gabetti Franchising Agency avrà facoltà di risolvere il contratto di affiliazione per ina-dempimento dell’Affiliato, con le conseguenze previste dal contratto medesimo e dallalegge.Per la corretta applicazione di quanto precede, l’Affiliato dovrà aver cura di comunicarea Gabetti Franchising Agency, a mezzo lettera raccomandata A.R. o PEC, la variazioneche avrebbe intenzione di porre in essere, al fine di consentire all’Affiliante di deciderese autorizzare o meno la variazione richiesta. Resta comunque inteso che al fine di tutelare l’immagine dell’azienda nei confronti dellaclientela, le variazioni sopra riportate dovranno verificarsi solo in casi del tutto ecce-zionali ed in modo tale da non compromettere in alcun modo la notorietà e la credibilitàdel marchio.

A) Variazione della ragione socialeL’Affiliato, nel caso di variazione della denominazione sociale o della sede legale, dovrà


B - Il contratto di affiliazione GabettiB.1 Gli obblighi di informazione

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darne tempestivamente comunicazione a Gabetti Franchising Agency per permetterle inecessari aggiornamenti amministrativi.

B) Trasferimento dell’Agenzia Qualora l’Affiliato intendesse cambiare l’ubicazione dell’agenzia, dovrà richiedere unaspecifica autorizzazione scritta a Gabetti Franchising Agency. A tal fine, l’Affiliato dovràcomunicare con congruo anticipo tale intenzione a Gabetti Franchising Agency, a mezzolettera raccomandata A.R. o PEC, specificando l’indirizzo e le caratteristiche della nuovasede. Gabetti Franchising Agency vaglierà la richiesta dell’Affiliato nel più breve tempopossibile, con particolare riguardo all’ubicazione, alla tipologia della sede, nonché alcorretto presidio dell’area di esclusiva concessagli.

C) Informazioni periodicheGabetti Franchising Agency potrà richiedere periodicamente agli Affiliati, che sarannotenuti a fornirle nel più breve tempo possibile, le seguenti informazioni:• prezzi medi delle compravendite locali;• canoni medi delle locazioni locali;• opinioni sulla situazione generale del mercato immobiliare locale.

INFORMAZIONI SU INIZIATIVE PUBBLICITARIE E PROMOZIONALI LOCALIL’Affiliato ha autonomia decisionale sulle iniziative pubblicitarie in ambito locale. Tuttavia, data l’estrema importanza che queste rivestono sia per l’attività dell’Affiliato inquestione sia per la notorietà del marchio in generale, si precisa che tali iniziative dovrannocomunque rispettare gli standard e l'uniformità di immagine istituzionale prevista.Per questo motivo è necessario che l’Affiliato provveda, di volta in volta, ad informareGabetti Franchising Agency - con almeno dieci giorni di anticipo - delle iniziative cheintende intraprendere; con l’obbligo di apportare tutte le modifiche o variazioni even-tualmente richieste da Gabetti Franchising Agency.

Per iniziative pubblicitarie devono intendersi:• pubblicità commerciale su giornali a diffusione locale;• stampa di informativi commerciali e relativa distribuzione;• cartellonistica; • spot pubblicitari su network locali;• partecipazioni a fiere e convegni;• insegne pubblicitarie da installare in luoghi ove si svolgono manifestazioni sportive.A questo proposito si ricorda che l’Affiliato è tenuto a mantenere l'archivio delle iniziativecommerciali costantemente aggiornato.

INFORMAZIONI SUI RECLAMII reclami della clientela nei confronti dell’Affiliato dovranno essere gestiti con estremaaccortezza, cortesia, correttezza. Maggior attenzione si dovrà prestare a chi ritiene diavere un motivo per lamentarsi.

Un atteggiamento accorto e disponibile attenua e riesce ad evitare futuri problemi. Ireclami della clientela riguardanti l’operato dell’Affiliato saranno oggetto di approfon-dimenti e verifiche allo scopo di inquadrare i fatti che hanno caratterizzato la vicenda.È fondamentale che – se richiesto da Gabetti Franchising Agency – l’Affiliato fornisca aGabetti Franchising Agency tutta la documentazione e le informazioni relative all’ope-razione oggetto del reclamo. Eventuali comportamenti scorretti dell’Affiliato verrannoconsiderati motivo di possibile risoluzione del Contratto di Affiliazione Commerciale.


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L’ ESPOSIZIONE DEL MANSIONARIO

(D.M. del Ministero dello Sviluppo 26/10/2011)Il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26/10/2011 - entrato in vigoreil 12/05/2012 - all’art. 4 comma 3, prevede che “per ogni sede o unità locale sono resedisponibili all’utenza, mediante esposizione nei locali, ovvero con l’utilizzo di strumentiinformatici, le informazioni relative ai compiti ed alle attività svolte dai soggetti operantinella sede o unità locale”.Da alcune interpretazioni ad opera dei funzionari del Ministero e delle Camere di Commercioè emerso che detta norma debba interpretarsi come l’obbligo di esporre in ogni agenzia(sede ed unità locale) un “mansionario” con l’indicazione di tutti i soggetti ivi operantie l’indicazione delle specifiche mansioni svolte da ognuno di essi.In tal modo saranno quindi resi disponibili ai clienti/consumatori - nell’ottica della tra-sparenza - i nominativi dei titolari o legali rappresentanti, dei dipendenti o collaboratoriaventi i requisiti per svolgere l’attività di mediazione, nonché di tutti gli altri soggettioperanti nell’agenzia con la specifica indicazione del loro compito.

OBBLIGO DI SEGRETEZZAL’ Affiliato ed i propri collaboratori sono tenuti all’obbligo di non divulgare a terzi inalcun modo la documentazione e le informazioni fornite da Gabetti Franchising Agencyin relazione all’accordo di affiliazione.

OBBLIGO DI UTILIZZO DELLA MODULISTICA CONTRATTUALE FORNITA DAL GRUPPOLa modulistica contrattuale, conforme alle disposizioni vigenti, è scaricabile gratuita-mente da TreePlat.È fatto divieto all’Affiliato di usare altro tipo di modulistica e/o apportarvi modifiche senon per particolari esigenze espressamente manifestate dal cliente.Le eventuali modifiche dovranno essere apportate solo in casi eccezionali ed in confor-mità con le normative vigenti in materia.

OBBLIGHI DI APPROVVIGIONAMENTOL’Affiliato dovrà procurarsi, a sue spese, sia la modulistica per la commercializzazionedegli immobili sia gli altri moduli per la gestione dell’attività.

OBBLIGHI DI ADEGUAMENTO AGLI STANDARD INFORMATICIL’Affiliato è tenuto ad adeguarsi agli standard informatici del network al fine di:- Consentire una comunicazione infrarete tempestiva, completa, efficace ed omogenea - Fortificare e consolidare l’appartenenza al Network- Utilizzare TreePlat- Usufruire del portale della formazione TREE RE Academy- Collegarsi al portale della comunicazione G.News- Utilizzare il sistema di helpdesk informatico onlinePer i requisiti minimi richiesti dall’azienda si rinvia all’apposita sezione “Attrezzaturetecniche ed informatiche”

È compito di Gabetti Franchising Agency accertare, pur nel rispetto dell’autonomiagiuridica e patrimoniale dell’Affiliato, il corretto svolgimento dell’attività professionaleda parte della Rete e ciò al fine essenziale di:• predisporre quanto necessario per migliorare l’efficienza dei servizi, nei confrontidella clientela così come degli Affiliati;


B.2 Gli obblighi generici

B.3 Le verifiche e i controlli

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• individuare nuove possibili opportunità di sviluppo sia sul territorio sia relativamentealla gamma dei servizi offerti;

• verificare i risultati ottenuti ed i margini di possibile crescita;• individuare eventuali comportamenti non conformi ed adottare i provvedimenti conse-guenti.

Gabetti Franchising Agency potrà effettuare delle visite di controllo in ogni Agenziaaffiliata, al fine di verificare che il marchio, i logotipi, il Metodo Operativo e il codice dicomportamento vengano utilizzati nel rispetto delle norme contrattuali. In tale ambitogli Affiliati riconoscono a Gabetti Franchising Agency un ampio potere di controllo, eser-citabile attraverso l’esame dei documenti in loro possesso; altre verifiche potrannoessere effettuate presso la clientela al fine di accertare la qualità del servizio ricevuto edil grado di soddisfazione. Qualora da tali visite emergessero gravi difformità nell’applica-zione delle norme contrattuali e delle prescrizioni stabilite nel Manuale Operativo, ocomunque comportamenti gravemente lesivi dell’immagine della Rete Gabetti, GabettiFranchising Agency potrà avvalersi di quanto previsto nel Contratto di Franchisingreclamando le specifiche pattuizioni. In via esemplificativa, attraverso le visite di controlloGabetti Franchising Agency potrà verificare che:• l’Affiliato, utilizzando il marchio Gabetti Franchising Agency, svolga attività di inter-mediazione immobiliare limitatamente alla zona contrattuale;

• l’Affiliato attraverso il marchio Gabetti Franchising Agency svolga esclusivamenteattività di intermediazione immobiliare;

• l’Affiliato non svolga per tutta la durata del contratto, direttamente o indirettamenteed in qualsivoglia veste, attività di intermediazione immobiliare per altre società delsettore o possieda comunque partecipazioni o detenga interessi di qualunque tipo indette società;

• l’Affiliato non svolga attività in concorrenza con l’attività di altri Affiliati GabettiFranchising Agency;

• l’Affiliato utilizzi il marchio ed il logo Gabetti Franchising Agency per gli usi connessied afferenti il contratto di affiliazione, incluso l'uso delle insegne, dei pannelli pub-blicitari, della modulistica, del materiale di cancelleria, dei biglietti da visita, dellacarta intestata e quanto altro relativo all’attività svolta;

• l’Affiliato segua correttamente le linee guida sulla Digital Identity sul proprio sitointernet;

• l’Affiliato non ceda né rilasci in sub-concessione a terzi, nemmeno a titolo gratuito,l’uso del marchio e Metodo Gabetti;

• l’Affiliato non offra all’interno dell’Agenzia servizi diversi da quelli specificatamenteautorizzati dal Contratto di Affiliazione Commerciale;

• l’Affiliato esponga nei propri uffici, con la necessaria evidenza, l’avviso al pubblicorecante l’indicazione della propria autonomia giuridica e patrimoniale rispetto al -l’Affiliante.

• più in generale vengano osservate tutte le norme contrattuali e i dettami previsti dalpresente Manuale Operativo.

La zona contrattuale è una zona in piena esclusiva, ovvero, vi può operare solo l’Affi-liato titolare del rapporto commerciale, che è l’unico autorizzato ad aprire un’agenzia.L’Affiliato, per ciascun contratto di affiliazione commerciale, può operare nella zonageografica individuata, denominata «zona contrattuale» o «zona operativa». Per nes-suna ragione, e pertanto anche nel caso di rapporto diretto con la clientela interessata,


C - La zona contrattuale

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siano esse persone fisiche o società, l’Affiliato non potrà condurre trattative per unitàimmobiliari situate al di fuori della propria area di esclusiva. In caso di richiesta extra-area, l’Affiliato dovrà indirizzare i clienti all’Affiliato competente di zona, fatto salvo ildiritto da parte dell’agenzia segnalatrice al giusto riconoscimento provvigionale comeprevisto dalle «Linee guida di collaborazione» salvo diverso accordo scritto tra le parti. In assenza di agenzia competente per zona, ma solamente dopo aver ricevuto espressaautorizzazione da parte del proprio Supervisore, l’Affiliato potrà operare al di fuori dellapropria zona di esclusiva in termini di acquisizione di incarichi di vendita/locazione.In caso di successiva sottoscrizione di un contratto di affiliazione commerciale in unazona precedentemente libera, l’Affiliato che ha raccolto l’incarico al di fuori della propriazona di esclusiva dovrà comunicare all’Affiliato che ne ha acquisito l’esclusiva tutte leinformazioni necessarie per la prosecuzione delle trattative; è pertanto considerato allastessa stregua di una segnalazione.

A parziale deroga delle richiamate regole di segnalazione ed esclusivamente nel pre-detto caso, in considerazione dell’attività svolta dall’Affiliato che ha raccolto in primabattuta l’incarico, l’eventuale vendita dell’immobile segnalato comporterà una riparti-zione provvigionale centrata sui rispettivi clienti, ovvero quanto corrisposto al clientevenditore andrà a favore dell’agenzia che ha raccolto l’incarico di vendita (quindi l’agen-zia segnalatrice), mentre quanto corrisposto dal cliente acquirente andrà a favore del-l’agenzia che ha raccolto la proposta di acquisto accettata (quindi l’agenzia che haricevuto la segnalazione non appena in possesso del titolo per operare nella zona con-trattuale).

Per Know-how Gabetti si intende l'esclusiva metodologia operativa in materia di interme-diazione immobiliare (acquisizione, gestione incarico, vendita e locazione}, per la gestionedella trattativa e l’assistenza della clientela, creata e perfezionata dal Gruppo Gabetti.Questa metodologia include un insieme di principi, procedure, tecniche commerciali ecomportamentali, programmi di gestione della clientela e conoscenze tecniche specifiche,e si concretizza nei seguenti elementi:• tecnica di approccio al Cliente per la raccolta degli incarichi e delle proposte;• metodo di gestione degli incarichi di vendita e delle richieste dei Clienti acquirenti;• prassi operativa per la gestione della trattativa con la clientela al fine della conclusionedel contratto.


D - Il Know-how

3. I vantaggi competitivi

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• Serietà, trasparenza, correttezza, professionalità quali requisiti essenziali per l’attivitàdi intermediazione;

• Metodo operativo consolidato da pluriennale esperienza (60 anni);• Know-how sperimentato e applicato sul territorio nazionale;• Marchio Gabetti come sinonimo di «Casa».

• Collaborazione della Rete alle attività di valutazione e alienazione di immobili prove-nienti da dismissioni di patrimoni immobiliari grazie alle sinergie con le società ele linee di business del Gruppo Gabetti;

• Convenzioni per la fornitura di prodotti e servizi quali, a titolo esemplificativo,assicurazioni, editoria, merchandising;

• Servizi Immobiliari Integrati (residenziale, locazione, turistico, lusso, frazionamentie cantieri, commerciale/ industriale);

• Reti integrate TREE Real Estate.

• Pubblicità, strategie di marketing e campagne di comunicazione attraverso mediadiversificati e secondo specifici target di clientela;

• Strumenti di marketing digitale e social networking;• Sito Internet innovativo, tra i più consultati nel web per il settore immobiliare;• Formazione dedicata (aula e on line): piani finalizzati allo sviluppo professionale eall’aggiornamento tecnico attraverso l’utilizzo di un portale dedicato;

• Ufficio Studi interno dedicato all’ analisi e monitoraggio del mercato immobiliare,attraverso l’utilizzo della stampa locale e nazionale con pubblicazioni specifiche emirate;

• Servizi tecnici (Certificazione energetica, perizie, visure, tramite Abaco Team ePatrigest per valutazioni e consulenze immobiliari);

• Numero verde assistenza legale e fiscale; • Aggiornamenti on-line giuridici- tecnico e fiscali;• Rete imprenditori esperti e qualificati;• Piattaforma Integrata TreePlat/MLS: software gestionale di agenzia utile per sempli-ficare e velocizzare le compravendite e sistema per l’interscambio di immobili erichieste con le altre reti di Tree Real Estate.

A -Marchio

B - Business

C - Risorse

4. Il codice etico professionale

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PRINCIPI GUIDA DI COMPORTAMENTO PER LO SVILUPPO DELLA QUALITÀ E COMPETI -TIVITÀ AZIENDALE

PREFAZIONEFare impresa significa avere attenzione alla dimensione etica, nella società e nell’economia.

Il giusto e corretto comportamento nei rapporti interpersonali, in ambito sociale, profes-

sionale e di lavoro è la base della convivenza, del rispetto e della comprensione reciproca.

Comportamenti adeguati influenzano positivamente l’accettazione delle regole.

Adottare da parte dell’Imprenditore nella quotidianità principi etici corretti può contri-

buire a creare serenità, collaborazione, armonia confronto tra le parti.

Un clima di condivisione e rispetto reciproco contribuisce ed aumenta la produttività

e migliora l’immagine dell’organizzazione.

OBIETTIVIIl Codice Etico è stato elaborato per assicurare che i valori etici fondamentali a cui ciascun

Affiliato Gabetti franchising Agency, e/o collaboratore dello stesso, dovrà ispirarsi nello

svolgimento della propria attività, siano chiaramente definiti e costituiscano l’elemento

base della cultura aziendale, nonché standard di comportamento nella conduzione degli

affari e delle attività quotidiane.

PREMESSO CHE:L’Affiliato:

• è un imprenditore autonomo che opera professionalmente in qualità di mediatore nel

settore immobiliare in possesso di tutti i requisiti prescritti dalle normative vigenti;

• è tenuto, nello svolgimento della propria attività, al rispetto di tutte le normative di legge;

• deve svolgere la propria attività rispettando i Principi Etici di cui al presente Codice,

tenendo Comportamenti coerenti a quanto ivi indicato e fornendo servizi adeguati alle

aspettative del Cliente;

• deve curare la propria formazione professionale attraverso un aggiornamento conti-

nuo e la partecipazione a seminari, incontri e conferenze, allo scopo di offrire una

consulenza sempre più qualificata alla propria clientela;

Tutto ciò premesso si delineano di seguito:• i principi fondamentali per l’assunzione di scelte professionali responsabili e coerenti,

ispiratrici di comportamenti atti ad anteporre il cliente al vantaggio economico;

• le norme di comportamento da applicare, nello svolgimento dell’attività mediatoria,

nei rapporti con i colleghi e/o con i clienti.

LEALTÀL’Affiliato garantisce coerenza tra il comportamento e i principi contenuti nel presente

Codice.

A - I principi fondamentali

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RISPETTOL’Affiliato deve attenersi a comportamenti improntati alla cortesia e al rispetto delladignità di ogni persona.RISERVATEZZAL’Affiliato deve garantire la riservatezza delle informazioni raccolte. E si impegna atrattare e comunicare solo le informazioni necessarie per l’esercizio dell’attività.CORRETTEZZAL’Affiliato riconosce che il perseguimento delle proprie finalità economiche non puòessere invocato a giustificazione di atti contrari ai principi generali di correttezza ebuona fede.DILIGENZAL’Affiliato deve adempiere sempre al proprio dovere con responsabilità.IMPARZIALITÀNelle relazioni, con chiunque intrattenute, l’Affiliato deve impegnarsi ad evitare qualsiasiforma di discriminazione. COMPETENZAL’Affiliato deve valorizzare il “fattore umano” attraverso una particolare attenzione allosviluppo delle singole competenze, promuovendo la formazione e l’addestramento delleproprie risorse umane.TRASPARENZAL’Affiliato si impegna ad adottare la massima trasparenza per quanto attiene ai dati ealle informazioni concernenti la corretta gestione aziendale e quant’altro necessarioper svolgere la propria attività di intermediazione immobiliare.

RAPPORTI CON LA CLIENTELAArticolo 1L’Affiliato, in considerazione della funzione sociale nello svolgimento della propria operaprofessionale, deve sempre ispirarsi ai Valori e Principi etici indicati nel presente codice. Articolo 2L’Affiliato si impegna a svolgere la propria attività in conformità con le disposizioninormative vigenti e rispettando i diritti fondamentali del Consumatore.Articolo 3L’Affiliato deve sempre fornire al cliente informazioni corrette e complete sui prodottiofferti e le attività svolte.Articolo 4L’Affiliato deve preferibilmente operare in base ad un incarico conferito in forma scritta,utilizzando esclusivamente i moduli e formulari depositati presso la Camera di Commercioe forniti da Gabetti Franchising Agency.Articolo 5L’Affiliato non deve accettare incarichi che non possa svolgere con adeguata competenzae professionalità.Articolo 6L’Affiliato è tenuto a valutare con la massima attenzione l’oggetto dell’incarico conferitoglie deve informare tempestivamente il Cliente in merito a tutte le eventuali problematicheche dovesse riscontrare, secondo le regole della diligenza professionale.Articolo 7L’incarico mediatorio deve essere a tempo determinato ed indicare una scadenza precisa.


B - Le regole deontologiche definite come norme di comportamento

14

Articolo 8L’Affiliato deve sempre pattuire preventivamente l’ammontare del compenso con ilcliente in modo chiaro e trasparente.Articolo 9 Fermo restando che l’ammontare del compenso a favore dell’agente immobiliare puòessere liberamente stabilito fra le parti, l’Affiliato si impegna ad applicare compensiequi rispetto al mercato di riferimento.Articolo 10L’Affiliato deve sempre fornire al cliente accurate ed esaurienti informazioni in meritoalle circostanze note relative alla valutazione e sicurezza dell’affare e attenersi a veritànelle comunicazioni pubblicitarie o di altro genere, in modo che i clienti possano assu-mere decisioni consapevoliArticolo 11L’Affiliato che, in ragione della propria attività, riscuota somme per conto di una partedeve metterle immediatamente a disposizione dell’avente diritto: non è possibile alcunaforma di compensazione.

RAPPORTI TRA COLLEGHIArticolo 12Nello svolgimento della propria attività l’Affiliato è tenuto al rispetto di tutte le normeposte a tutela della concorrenza. Articolo 13L’Affiliato deve sempre mantenere nei confronti dei colleghi comportamenti ispiratia correttezza e trasparenza e deve evitare che il proprio comportamento rechi dannoad altri.Articolo 14L’Affiliato deve escludere ogni rapporto professionale con operatori abusivi.Articolo 15L’Affiliato deve astenersi dall’esprimere apprezzamenti denigratori sull’attività profes-sionale di un altro collega.Articolo 16L’Affiliato, fatta salva ogni diversa pattuizione, in caso svolga il proprio incarico congiun-tamente ad altro professionista del medesimo settore, alla conclusione di un affare devesuddividere il compenso in base agli accordi intervenuti o, in mancanza, in base agli usie consuetudini locali, tenendo conto dell’opera prestata da ciascuno. Articolo 17L’Affiliato che accetti di collaborare con un altro collega deve sempre tenere un com-portamento corretto e leale. E’ tenuto a rispondere con sollecitudine alle richieste delcollega e a porre a disposizione, condividendoli tempestivamente, atti, documenti, infor-mazioni utili al miglior espletamento dell’opera professionale. Articolo 18Il presente Codice per quanto ivi non menzionato in tema di rapporti tra Colleghirichiama come condivisi e accettati i contenuti di cui al “Manuale Operativo” e al“Regolamento Multiple Listing Service (MLS)”


- Manuale Operativo

Il manuale operativo

Indice

Il manuale operativo .....................................................................................

Introduzione ..........................................................................................

1. L’agenzia: avviamento, gestione, organizzazione ...........................

A - L’allestimento ...........................................................................

A.1 - L’immagine coordinata ...................................................

A.2 - Le dimensioni minime e la divisione degli spazi ..........

A.3 - Le strutture e le rifiniture interne ................................

A.4 - Gli arredamenti e le vetrine ...........................................

A.5 - Le attrezzature tecniche e informatiche .......................

B - La gestione e l’organizzazione ................................................

B.1 - L’organico dell’agenzia ...................................................

B.2 - Gli orari di apertura ........................................................

B.3 - Digital identity ................................................................

B.3.1 - Il portale Immobile.net .......................................

B.3.2 - Il sito indipendente d’agenzia ............................

B.3.3 - Domini ..................................................................B.3.4 - Il portale gabetti.it ..............................................

2. La generazione della domanda ........................................................

A - L’acquisizione ...........................................................................

A.1 - Ricerca notizie .................................................................

A.2 - Sviluppo notizie ...............................................................

A.3 - Raccolta/conferma notizie .............................................

BOX Tecniche di approccio al cliente .....................................A.4 - Gestione appuntamento di acquisizione .......................

BOX Tecniche di approccio al cliente ...................................... A.5 - Realizzazione acquisizione ............................................

B - La programmazione delle vendite ..........................................

B.1 - Preparazione della pratica commerciale ......................

B.2 - Programmazione della pubblicità .................................

C - Il ricevimento e l’analisi delle richieste del cliente ..............

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- Il manuale operativo

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Indice

C.1 - Ricevimento contatti .......................................................C.2 - Intervista cliente e analisi RC ........................................

3. La gestione degli incarichi di vendita ..............................................A - Gestione acquisizione ..............................................................B - Stati di avanzamento cliente ................................................... C - Azioni di riallineamento del cliente ......................................

4. La soddisfazione della domanda ...................................................... A - La presentazione e la visita dell’immobile ............................

A.1 - Schedulazione visite ......................................................A.2 - Preparazione visite ........................................................A.3 - Esecuzione visite ............................................................BOX Tecniche di approccio al cliente .....................................

B - La raccolta Proposta e Accettazione ......................................B.1 - Raccolta proposta ...........................................................B.2 - Presentazione proposta .................................................B.3 - Accettazione o restituzione assegno ............................B.4 - Comunicazione ...............................................................

C - La contrattualizzazione ..........................................................C.1 - Preparazione documentazione .....................................C.2 - Contratto preliminare ....................................................C.3 - Rogito ...............................................................................

5. La collaborazione: organizzazione, modalità operative e procedure ...A - Le regole di collaborazione tra Affiliati Gabetti ....................B - Le regole di interscambio Tree Real Estate tra Affiliati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi .................

C - Le regole di collaborazione tra gli Affiliati Tree Real Estate e il gruppo GPS* .........................................C.1 - Regole di collaborazione tra Affiliati Gabetti e

Gabetti Agency – Divisione Corporate Frazionamenti e Cantieri - Porfolio Management........

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* Gabetti Property Solutions

Indice

C.2 - Linee Guida di collaborazione tra Tree Real Estate e Santandrea ................................

C.3 - Linee Guida di collaborazione tra Tree Real Estate e Patrigest.....................................

6. La modulistica operativa e i principali aspetti giuridici ................. A - Il contratto preliminare di compravendita ............................B - Le provvigioni ...........................................................................C - La scrittura ripetitiva ..............................................................D - La trascrizione del contratto preliminare .............................E - L’atto di compravendita ...........................................................F - Il contratto di locazione ad uso abitativo ...............................G - I formulari Gabetti in dotazioneper lo svolgimento dell’attività di mediazione ......................

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Introduzione

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I valori della tradizione, serietà, affidabilità coniugati da modernità, innovazione e dina-

mismo sono gli elementi che caratterizzano il metodo operativo di Gabetti FranchisingAgency, brand capace di rinnovarsi ed emergere per fronteggiare i rapidi cambiamenti

del mercato immobiliare.

Il metodo operativo Gabetti è il Know-how specifico costantemente sperimentato da

numerosi Affiliati che nell’esercizio dell’attività imprenditoriale assicurano una consu-

lenza completa e qualificata.

L’obiettivo di individuare il metodo operativo è quello di:

• Evidenziare le caratteristiche distintive e le modalità operative legate all’agenzia in

termini di avviamento e organizzazione/ gestione (Sezione 1)

• Formalizzare le fasi e individuare le procedure di acquisizione e di vendita immobiliare

delle Agenzie Franchising Agency, utilizzabile nello svolgimento delle attività quoti-

diane. (Sezioni 2, 3 e 4)

• Formalizzare l’organizzazione, le modalità operative e le procedure per la realizza-

zione di una proficua collaborazione e l’attuazione di un efficace interscambio di infor-

mazioni (Sezione 5).

L’intera operatività delle Agenzie Gabetti Franchising Agency può essere rappresentata

con il modello sotto illustrato.

Figura 1 Struttura Manuale Operativo

Manuale Operativo

1) Agenzia

Avvia

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e

Processo Acquisizione e VenditaImmobiliare

2)Ge

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oraz

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1. L’agenzia: avviamento, gestione, organizzazione

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“La sostanza vale più dell'apparenza, ma la forma può rafforzare il valore dei contenuti”La funzione di una guida all’immagine coordinata è definire e codificare gli elementibase della comunicazione, indispensabili per conferire al brand un’immagine uniforme,connotata e coerente. Ogni forma di comunicazione, deve riflettere l’identità e lo stiledi una organizzazione e ciò è possibile solo se anche marchio, logotipo, colori, caratteriistituzionali, ecc. vengono sempre applicati correttamente. È compito del franchisor: • presentare gli elementi dell’immagine coordinata; • fornire le linee guida necessarie per il suo corretto utilizzo;• fornire tutti i layout dei materiali di comunicazione con l’obiettivo di promuoverel’attività sul territorio a carico del Franchisee;

• fornire tutti i layout per la comunicazione online e social.

Per garantire e salvaguardare l’identità del marchio è necessario rispettare le lineeguida aziendali al fine di rafforzare ulteriormente la corporate identity, qualsiasi nuovaforma di comunicazione che non sia fornita del franchisor deve essere condivisa eapprovata con la direzione marketing e comunicazione della casa madre. Tutti i supporti di comunicazione sono stati pensati a seconda dei diversi obiettivi ecanali di utilizzo, possono essere utilizzati singolarmente o con una pianificazioneintegrata di attività.Alcuni di questi materiali sono acquistabili tramite il servizio E-Print, incluso nella piatta -forma TreePlat, per personalizzare i supporti con i dati e le esigenze dell’Affiliato. Tutti ilayout di stampa sono inoltre disponibili per gli Affiliati nell’apposita sezione della piatta -forma TreePlat e personalizzabili da un eventuale fornitore (es. grafico, stampatore, ecc...).LinkGuida all’utilizzo dell’immagine e dei materiali di comunicazione

Si consiglia ai Franchisee di non aprire agenzie con una superficie inferiore a 50-60 mq.Il personale preposto a presidiare il punto vendita è tipicamente non inferiore alle treunite, ovvero: una segretaria, almeno un funzionario acquisitore ed almeno un funzio-nario venditore.La metratura sopra indicata ed il presidio minimo suggerito sono il frutto dell'espe-rienza Gabetti. Per le stesse ragioni sopra indicate, si consiglia di separare gli spaziinterni in almeno due parti:


A - L’allestimentoA.1 L’immagine coordinata

A.2 Le dimensioni minime e le divisioni spazi

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/ManualeOperativo/ComunicazioneGabetti.pdf

9

• la zona di ingresso e di ricevimento del cliente: la zona in cui il cliente prende il suoprimo contatto con il professionista Gabetti e con I' organizzazione. Deve, quindi,essere assai curata ed accogliente, dare l’impressione di ordine ed efficienza;

• una zona più esplicitamente operativa, separata dalla zona di ingresso: è la zonageneralmente riservata al titolare o al responsabile di agenzia, dove si conclu -dono le trattative, si sottoscrivono i contratti; deve, per quanto possibile, risultareriservata.

Occorre curare con attenzione l'allestimento dell'agenzia che deve naturalmente essereaccogliente e ordinata: è necessario riuscire a trasferire al cliente un'immagine diefficienza e di professionalità.Si e già avuto modo di segnalare le ragioni per cui il rispetto di una identità comune siaessenziale per la diffusione della notorietà del marchio e il corretto sviluppo dell’attivitàdi tutta la rete.Le agenzie devono quindi necessariamente essere contraddistinte da una immagineunica, immediatamente riconoscibile e associabile dalla clientela Gabetti.Per questo motivo la Gabetti Franchising Agency fornisce indicazioni precise per quantaattiene I'allestimento delle stesse.

Per gli arredi delle Agenzie Gabetti Franchising Agency, Gabetti indica, come linea cuiattenersi, quella illustrata nel presente Manuale Operativo.È previsto che l’ambiente di ricevimento/accoglienza dei clienti abbia tre pareti di colorebianco e la quarta antistante la porta di colore bordeaux.È obbligo del Franchisee dotare le vetrine di appositi espositori per cartelli diofferta; tanti quanti ne risultino necessari per la completa copertura degli spazidisponibili.Altri elementi di arredo considerati essenziali sono: tavoli, dattilo, sedie, mobili chiusie a giorno come da proposte che verranno formulate singolarmente in base alle confi-gurazioni di spazio esistenti nelle singole agenzie.

Gabetti Agency è dotata di una Piattaforma Integrata denominata TreePlat che com-prende 3 sistemi: gestionale, mobile communication, MLS, i requisiti minimi di sistemasono:a) Processore Pentium IV o Celeron da 2 Ghz Mhz con 2 GB di ram, sistema operativominimo Windows 7;

b) Stampante e scanner;c) Connessione ADSL con velocità minima 7 Mbit o HDSL con velocità 2 Mbit;d) Browser Internet Explorer e Firefox nelle ultime versioni;e) Pacchetto Software Office 2003 o superiori;f) Macchina fotografica digitale.

Le figure professionali che si ritrovano tipicamente in un’agenzia Gabetti sono: • Responsabile d’Agenzia: è il coordinatore dell’attività d’agenzia sia per quanto riguarda lefigure professionali ivi operanti (consulenti immobiliari e assistente commerciale) sia


A.4 Gli arredamenti e vetrine

A.5 Le attrezzature tecniche e informatiche

B.1 L’organico dell’agenziaB - La gestione e l’organizzazione

A.3 Le strutture e le rifiniture interne

10

per la gestione degli affari (direttamente o indirettamente - ovvero in affiancamento).

• Consulente Immobiliare: è il promotore di tutte le attività in cui si articola il processo di

acquisizione, gestione e vendita. I consulenti immobiliari sono coordinati dal respon-

sabile che ne definisce i compiti e l’operatività in generale.

• Assistente Commerciale: è la figura di riferimento dell’agenzia che garantisce l’opera-

tività e il rispetto della programmazione effettuata dal responsabile.

Per una piena comprensione delle attività svolte dalle figure professionali si rimanda

alle relative sezioni che descrivono nel dettaglio l’operatività dei soggetti coinvolti.

Tutte le Agenzie Gabetti Franchising Agency devono essere operative durante il normale

orario di ufficio e almeno sei giorni alla settimana. L’orario minimo di apertura richiesto

(salvo eccezioni) è il seguente:

• dal lunedì al venerdì: dalle 9,00 alle 12,30 dalle 15,00 alle 19,30.

• il sabato: dalle 9,00 alle 12,30.

L'Affiliato deve obbligatoriamente rendere noto I'orario di apertura al pubblico

mediante apposito avviso e a Gabetti Franchising Agency mediante apposita comuni-

cazione.

APERTURA DI AGENZIE DI CANTIEREGabetti Franchising Agency deve essere preventivamente informata dell’apertura di

uffici in cantieri edilizi.

Tale comunicazione deve contenere l’ubicazione esatta del cantiere in questione, compreso

l'indirizzo preciso.

Immobile.net è il portale immobiliare del Gruppo Gabetti Property Solutions.

All’interno del portale sono presenti gli annunci immobiliari delle società:

• Gabetti Franchising Agency;

• Professionecasa;

• Grimaldi Immobiliare.

Gabetti Property Solutions Agency:

• Gabetti Corporate;

• Gabetti Frazionamenti.

• Gabetti Cantieri.

FUNZIONAMENTOIl portale aggrega le offerte immobiliari del Gruppo, raccoglie il traffico web e conse-

guentemente lo indirizza verso i siti istituzionali di riferimento:

www.gabetti.itwww.professionecasa.itwww.grimaldifranchising.it

PUBBLICITÀ SUL PORTALESul portale vengono svolte costanti campagne di visibilità sui motori di ricerca e sui

principali network di siti web.

CARICAMENTO DEGLI ANNUNCIL’inserimento degli annunci avviene tramite il caricamento degli stessi all’interno della


B.3 Digital identityB.3.1 Il portale Immobile.net

B.2 Gli orari di apertura

http://www.gabetti.it

http://www.professionecasa.it

http://www.grimaldifranchising.it

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piattaforma gestionale in uso ed è collegato alla diretta pubblicazione sul sito istituzio-nale www.gabetti.it e sul sito indipendente dell’agenzia.

Agli Affiliati viene fornita l’opportunità di usufruire dei S.I.A. (Siti Internet d’Agenzia)Gabetti®.Questi siti internet sono destinati a promuovere a livello locale l’attività di intermedia-zione e consulenza immobiliare svolta dalle agenzie Gabetti.LE VERSIONILe versioni disponibili sono tre:• Business• Advanced• PlatinumQueste versioni si differenziano per le diverse funzionalità previste.I CONTENUTII contenuti e lo stile sono predefiniti per una perfetta aderenza all’immagine aziendale.La pubblicazione degli annunci sul sito d'agenzia avviene tramite il caricamento deglistessi sulla piattaforma gestionale utilizzata dal Gruppo e la seguente approvazione perla promozione web.

L’Affiliato potrà comunque personalizzare i S.I.A. attraverso un semplicissimo pannellodi controllo online (CMS, Content Management System), seguendo la guida (vedi qui).

All’attivazione del SIA versione business viene attivato un sottodominio del tipo:”località”.gabetti.it dove “località” corrisponde alla zona contrattuale dell’Affiliato intesa come comune e,nel caso ci siano più zone contrattuali nello stesso comune, comune più quartiere. Es.todi.gabetti.itmilanoportaromana.gabetti.it

All’attivazione del SIA versioni advanced e platinum viene concessa la possibilità al -l’Affiliato di richiedere un dominio indipendente del tipo: www.gabetti”località”.itdove “località” corrisponde alla zona contrattuale dell’Affiliato intesa come comune e,nel caso ci siano più zone contrattuali nello stesso comune, comune più quartiere. Es.www.gabettipinerolo.it www.gabettimilanoindipendenza.it

In entrambi i casi il Franchisor si assume l’onere di registrare il dominio e regolarne lafruizione e mantenimento per la durata del contratto di affiliazione.CASI PARTICOLARI• Nel caso l’Affiliato abbia contrattualizzato tutte le zone contrattuali di un determinatocomune avrà diritto ad utilizzare il nome del comune come “località” anziché quellodel comune più quartiere.

• Nel caso l’Affiliato disponga di più di un agenzia ha la possibilità di richiedere la crea-zione di un unico sito d’agenzia che raggruppi i dati, intesi come dati anagrafici edimmobili, di più agenzie.

DIVIETO DI CREAZIONE DI PORTALI, SITI INTERNET, BLOG, APPLICAZIONI MOBILE È fatto espressamente divieto all’Affiliato di creare, senza l’autorizzazione scritta daparte del Franchisor: portali, siti internet, blog, applicazioni mobile o altri strumenti di


B.3.2 Il sito indipendente d’agenzia

B.3.3 Domini

http://www.gabettimilanoindipendenza.it/

http://milanoportaromana.gabetti.it/

http://milanoportaromana.gabetti.it/

http://todi.gabetti.it/

http://www.treeplat.it/Doc/ManualeOperativo_SitoAgenzia_revA06.pdf

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promozione, contenenti il brand Gabetti® o altri brand appartenenti al Gruppo Gabettiin forma scritta o visiva.DIVIETO DI REGISTRAZIONE DOMINI, ACCOUNT SOCIAL MEDIA/NETWORK DI PRIMO LIVELLOÈ fatto espressamente divieto all’Affiliato di registrare domini contenenti solo il brandGabetti® o qualsiasi altro brand appartenente al Gruppo Gabetti che sono da conside-rarsi di primo livello/principali.

Nel caso un Affiliato disponga di uno o più domini contenenti il brand Gabetti® o qualsiasialtro brand appartenente al Gruppo Gabetti, dovrà immediatamente inviare all’[email protected] l’elenco dei suddetti domini.

I domini dovranno essere trasferiti in capo al Gruppo Gabetti che ne verificheràl’appropriatezza in termini di nomenclatura e, in caso ne rispettino i principi sopracitati(utilizzati per i SIA), ne concederà l’uso all’Affiliato per la durata del contratto di fran-chising.PARTECIPAZIONE AI SOCIAL NETWORKSL’Affiliato e i suoi collaboratori sono invitati a partecipare attivamente a tutte le attivitàpromosse dal Franchisor sui social networks nei quali è presente:GabettiFacebook Linkedin

Tree Real EstateLinkedinYoutube

Immobile.netFacebook

CREAZIONE DI PAGINE O PROFILI SUI SOCIAL NETWORKNel caso l’Affiliato volesse creare una propria presenza sui social networks è tenuto aseguire le guide preparate dal dipartimento marketing e disponibili su TreePlat nellacartella “Marketing e Modulistica operativa”:Guida all’uso di FacebookGuida all’uso di LinkedinGuida Google Places

Il portale del Gruppo Gabetti è visibile all’indirizzo web www.gabetti.it e racchiude gliannunci delle società:• Gabetti Franchising Agency• Gabetti Frazionamenti & Cantieri• Gabetti Corporate

La pubblicazione degli annunci sul sito istituzionale avviene tramite il caricamento deglistessi sulla piattaforma gestionale utilizzata dal Gruppo e la seguente approvazione perla promozione web.

Il portale per facilitare la navigazione dell’utente è diviso in due macro-aree di ricerca:• Casa, per gli immobili residenziali• Business, per gli immobili commerciali


B.3.4 Il portale gabetti.it

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/WebMarketing/GuidaGooglePlaces.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/WebMarketing/GuidaLinkedin.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/WebMarketing/GuidaFacebook.pdf

https://www.facebook.com/immobile.net

https://www.youtube.com/user/TreeRealEstate

https://www.linkedin.com/company/tree-real-estate

https://www.linkedin.com/company/gabetti-franchising-agency

https://www.facebook.com/gabetti

mailto:[email protected]

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Il portale gabetti.it è soggetto a periodiche modifiche e aggiornamenti per allinearsialle frequenti evoluzioni del web e alle crescenti esigenze degli utenti.


2. La generazione della domanda

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Il Processo di Acquisizione e Vendita1 si articola in sette fasi:1) Acquisizione; 2) Programmazione vendite; 3) Ricevimento e analisi Richieste Cliente;4) Gestione incarichi di vendita/ Ribassi e rinnovi; 5) Presentazione e visita immobili;6) Raccolta proposte e accettazione; 7) Contrattualizzazione.Si riporta nella figura di seguito uno schema di sintesi delle fasi.

Figura 2 Processo di Acquisizione e Vendita

Le prime tre fasi evidenziate costituiscono i principali processi di generazione delladomanda.

Il processo di acquisizione è composto dalle seguenti fasi:A) Ricerca notizieB) Sviluppo notizieC) Conferma notizieD) Gestione appuntamento di acquisizioneE) Realizzazione acquisizione

Figura 3 Processo di Acquisizione

Obiettivo del processo è giungere all’acquisizione dell’incarico di vendita/locazione,attraverso una serie di attività che comprendano la ricerca e lo sviluppo della notizia, ilcontatto telefonico con il cliente venditore, l’appuntamento di acquisizione e la valutazione

Generazione della Domanda Soddisfazione della Domanda

Acquisizione ProgrammazioneVendite

Ricevimento eAnalisi

RichiesteCliente

Presentazionee VisitaImmobili

RaccoltaProposte e

AccettazioneContrattualizzazione

Gestione Incarichi diVendita/Ribassi e Rinnovi

2

Acquisizione Ricerca notizie Svilupponotizie

Confermanotizie

Gestioneappuntamentoacquisizione

Realizzazioneacquisizione

A - L’acquisizione

1 Per semplicità si parlerà di vendita, intendendo anche locazione, se non diversamente specificato.

15

dell’immobile. Una volta ottenuto l’incarico, il metodo prevede che quest’ultimo vengagestito, per tutta la sua durata, con una serie di attività finalizzate alla fidelizzazionedel cliente.

DefinizioniRicerca attivaSi ha ricerca attiva quando la notizia perviene a seguito di un’iniziativa commercialeposta in atto dall’agenzia, lì dove per iniziativa si intende ogni forma, anche personaledi intervento attuata al fine di reperire notizie utili per l’acquisizione.Ricerca passivaSi ha ricerca passiva quando la notizia perviene a seguito di un’iniziativa del clienteproprietario/venditore, che provvede autonomamente a chiamare l’agenzia oppure sireca in agenzia per manifestare le sue esigenze.MailingSono lettere di presentazione distribuite dalle agenzie. Sono una testimonianza concretadella presenza quotidiana di Gabetti Franchising Agency sul territorio.Pocket Gabetti Il Pocket Gabetti è il magazine del network Gabetti Franchising Agency contenente leproposte immobiliari più significative delle varie agenzie.Il Pocket Gabetti ha territorialità regionale o macro-regionale ed è realizzato grafica-mente da un service centralizzato individuato e stampato a livello locale; viene poi di-stribuito alle agenzie secondo accordi presi direttamente tra lo stampatore e l’agenzia.Viene utilizzato sia come strumento di acquisizione che come strumento di vendita.

Si riportano di per ogni fase del processo: • Attività dei soggetti coinvolti • Flusso logico delle fasi con indicazione di: attività, soggetti responsabili e strumentiutilizzati

Legenda: CI = Consulente ImmobiliareAC = Assistente Commerciale

Attore Attività

CI 1) A seguito della suddivisione strategica delle zone e della distribuzionedelle aree da parte del Titolare di Agenzia, (il singolo Consulente immobiliare)provvede ad analizzare le tipologie di immobili presenti all'interno del suoperimetro di competenza territoriale (facendo interviste, verificando i nomisui citofoni, suonando i campanelli, ecc.) e a prenderne nota su supportocartaceo/informatico, al fine di mappare la zona, svolgere attività di tele-marketing ed attivarsi nel momento in cui si dispone di una notizia.2) Durante quest’analisi individua il target della clientela.3) Individuato il suo target di clientela, provvede ad analizzare i tipi di relazioni,gli schemi di comportamento, le motivazioni di acquisto, la presenza di centriassociativi nella zona di competenza al fine di mirare le azioni di marketing.4) All’inizio della settimana, sulla base dell'analisi effettuata suddivide, conl'ausilio di una piantina, la propria zona di competenza in micro-zone al finedi organizzare il proprio lavoro.


A.1 Ricerca notizie

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5) Il lunedì mattina definisce, quindi, le modalità di effettuazione della ricercae traccia la sua pianificazione, eventualmente tramite tabella excel nellaquale vengono indicati: data, via, numero civico del mailing e della ricerca inzona, numero di lettere consegnate/ persone contattate, note (se incassatedirettamente o dal custode), con cui poter monitorare settimanalmente emensilmente le attività.6) Ad inizio settimana elabora, inoltre, un planning settimanale con program-mazione di ogni singola giornata in termini di ore di ricerca, ore di sviluppo,momenti di telemarketing e appuntamenti di acquisizione al fine di detta-gliare l’organizzazione del suo lavoro.7) Affinché ci sia consapevolezza delle attività svolte dai componenti de l -l’agenzia, l’organizzazione del proprio lavoro viene costantemente condivisacon i colleghi, tramite utilizzo dell’agenda in comune.8) Generalmente la mattina e in base al programma di lavoro, provvede adeffettuare ricerca attiva attraverso distribuzione di mailing negli immobilidella sua zona o attraverso attività di relazione.9) Contatta telefonicamente i vari inquilini degli immobili al fine di attingeredelle notizie.10) Effettua ricerca della notizia stringendo relazioni con i propri informatori,quindi intervistando i vicini (anziani, portieri/custodi, commercianti, studitecnici, postini, amministratori, professionisti, passanti, ecc.) e frequentandoi luoghi con un’elevata concentrazione di persone. Solo presidiando costan-temente il territorio riesce ad avere informazioni sugli immobili in vendita.11) Durante il monitoraggio e il presidio sul territorio prende nota dei cartellidei privati e della concorrenza per poter successivamente verificare, tramitetelemarketing, chi è il venditore e quando scade l’eventuale incarico conferitoalla concorrenza.12) Inoltre, monitora ogni giorno gli annunci dei privati e della concorrenzatramite lettura di giornali nazionali, locali, commerciali e di settore e laconsul tazione dei siti internet. Il monitoraggio della concorrenza viene fattoattraverso la segnalazione sulla mappa delle agenzie concorrenti nella zonae l’individuazione sulla mappa degli immobili della concorrenza. Gli annuncidei privati vengono, invece, utilizzati per attività di telemarketing.

AC/CI 13) Contestualmente all’attività di ricerca attiva, possono ricevere dallarete, attraverso gli appositi gestionali, delle segnalazioni di acquirenti/venditori.

CI 14) Durante gli appuntamenti di vendita è possibile, inoltre, che riceva dalpotenziale acquirente delle segnalazioni riguardanti la vendita di immobilipropri e/o di conoscenti. In questo caso provvede a richiedere ogni informa-zione per portare avanti la segnalazione ottenuta.15) Nel caso in cui sia stato sufficientemente abile nel creare una rete rela-zionale con approccio di fidelizzazione, riceve delle segnalazioni anche davecchi clienti.


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Figura 4 Flusso logico ricerca notizie

Attore Attività

CI 1) In ufficio, sviluppa le informazioni relative alla probabile vendita di unimmobile acquisite sul territorio per verificarne la veridicità. Per sviluppodella notizia si intende la ricerca del nominativo del proprietario del -l’immobile che si presume essere in vendita e del relativo numero ditelefono.2) Nel pomeriggio, durante l’attività di telemarketing, registra accanto ainumeri di telefono estratti dall’elenco telematico le chiamate fatte e l’inter-locutore al fine di monitorare continuamente la zona. 3) Accanto alla registrazione di ogni chiamata inserisce data, orario dellachiamata, un proprio commento/nota del risultato della conversazione perpoter tenere traccia dello sviluppo della notizia.4) Lo sviluppo della notizia ha esito positivo nel momento in cui (il Consulenteimmobiliare) ha l'informazione certa di un immobile in vendita, del nome delproprietario venditore e del suo numero di telefono. Dinanzi ad una notiziacerta si attiva per raccogliere tutte le informazioni utili per giungere a fissarel’appuntamento di acquisizione dell’incarico.


Analisiimmobili econtesto

Suddivisioneterritoriomicro - zone

Consulenteimmobiliare

Strumento

A seguito dellasuddivisione strategicadelle zone e delladistribuzione delle areeda parte del Titolare diAgenzia, provvede adanalizzare le tipologiedi immobili presentiall’interno delsuo perimetro dicompetenzaterritoriale, i tipi direlazioni, gli schemi dicomportamento.

All’inizio dellasettimana, sulla basedell’analisi effettuatasuddivide, con l’ausiliodi una piantina, lapropria zona dicompetenza in micro -zone al fine diorganizzare il propriolavoro.

Pianificazionericerca

Lunedì mattinadefinisce le modalità dieffettuazione dellaricerca e traccia lasua pianificazionetramite tabella excelin cui vengono indicati:data, via,numero civico delmailing, numero dilettere consegnate,note (se incassatedirettamente o dalcustode), con cuipoter monitoraremensilmente leattività.

Organizzazionesettimana eagenda

Ad inizio settimanaelabora unplanning settimanalecon laprogrammazione diogni singolagiornata in termini diore di ricerca, oredi sviluppo, momenti ditelemarketinge appuntamenti diacquisizione al finedi dettagliare l’organizzazione del suolavoro. Affinché ci siaconsapevolezzadelle attività svolte daicomponentidell’agenzia, l’organizzazione delproprio lavoro vienecostantementecondivisa con icolleghi, tramiteutilizzo dell’agenda incomune.

Ricerca notizie

Provvede adeffettuarericerca attivaattraversodistribuzione dimailing negli immobilidella sua zona.Contattatelefonicamente i variinquilini degli immobili.Effettua ricerca dellanotizia stringendorelazioni con i propriinformatori, quindiintervistando i vicini efrequentando i luoghicon un’elevataconcentrazione dipersone. Prende notadei cartelli dei privati edella concorrenza perpotersuccessivamenteverificare, Inoltre,monitora ogni giornogli annunci dei privatie della concorrenzatramite lettura digiornali e sitiinternet.

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A.2 Sviluppo notizie

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Figura 5 Flusso logico sviluppo notizie

Attore Attività

AC 1) Nel caso in cui l'attività di mailing vada a buon fine, riceve direttamenteuna telefonata da parte del proprietario di un immobile, interessato ad unappuntamento di valutazione e/o di conferimento dell’incarico.2) Prima di fissare un appuntamento con il Consulente immobiliare di com-petenza, chiede informazioni al proprietario sull'ubicazione dell'immobile esulle sue caratteristiche, e sull'eventuale prezzo che vuole realizzare, siinforma inoltre se l'immobile è già stato messo in vendita e/o gestito da altrioperatori del settore e a che condizioni.3) Richiede, inoltre, maggiori informazioni sul cliente e sulle sue motivazionia vendere l’immobile di cui è proprietario.4) Annota tutte le informazioni ricevute nell’opportuna sezione del gestionaleacquisitivo notizie.5) In base alle disponibilità presenti nell'agenda del Consulente immobiliaredi competenza, fissa un appuntamento con il proprietario.

CI 6) Nel caso invece in cui, abbia rintracciato il numero di telefono del proprie-tario tramite telemarketing e/o contatti relazionali, censisce il contatto dachiamare nel sistema commerciale (nome, cognome, numero di telefono econsenso trattamento dati).7) Inserisce a sistema i dati a disposizione sull'immobile (identificazioneprecisa dell’immobile: località, via/piazza, numero civico, scala, piano).8) Provvede a contattare il proprietario; l’obiettivo del contatto con il potenzialevenditore è quello di fissare un appuntamento e visitare l’immobile.A) Notizia di vendita non veritiera (termina l’operatività)B) Notizia di vendita veritiera9) Al termine di ogni telefonata provvede ad annotare le informazioni in mododa registrarle ed avere lo spunto per un’ulteriore telefonata finalizzata al-l’appuntamento.


Telemarketingper sviluppo

Registrazionetelefonate


Strumento

Sviluppo delleinformazioni relativealla probabile venditadi un immobileacquisite sul territorioper verificarne laveridicità. Per sviluppodella notizia si intendela ricerca delnominativo delproprietariodell’immobile che sipresume essere invendita e del relativonumero di telefono.

Registrazione accantoai numeri di telefonoestratti dall’elencotelematico dellechiamate fatte edell’interlocutore al finedi monitorarecontinuamente la zona.

Descrizionecommenti

Registrazione di ognichiamata e inserimentodata, orario dellachiamata,commento/nota delrisultato dellaconversazione perpoter tenere tracciadello sviluppo dellanotizia.

Raccoltainformazioni

Lo sviluppo dellanotizia ha esito positivonel momento in cui siha l’informazione certadi un immobile invendita, del nome delproprietario venditore edel suo numero ditelefono. Dinanzi aduna notizia certa siattiva il processo perraccogliere tutte leinformazioni utili pergiungere all’incarico.

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A.3 Raccolta/conferma notizie

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10) Richiede al proprietario la possibilità di effettuare un incontro e visitarel'immobile.B1) Appuntamento fissato con il proprietario

AC 11) Inserisce l'appuntamento in agenda, indicandone la tipologia, la modalitàdi contatto e la fonte del contatto.B2) Appuntamento non fissato con il proprietario12) Nel caso in cui il proprietario dell'immobile non sia disposto a fissareun appuntamento, registra negativamente il contatto nel programmagestionale.

CI 13) Provvede comunque a monitorare la situazione dell'immobile, verificandocostantemente gli annunci sui giornali e la presenza del cartello della con-correnza.14) Per poter monitorare efficacemente la situazione dell'immobile, man-tiene, inoltre, i contatti con il proprietario, contattandolo periodicamente erichiedendo informazioni sull’andamento delle trattative, in modo tale dapoter intervenire nel caso in cui non riesca a venderlo da solo o tramite con-correnti. (torna all’attività 8)

Figura 6 Raccolta/conferma notizie


Richiestacontatto

Contattoproprietario


Strumento

Se l’attività di mailingva a buon fine, siriceve direttamenteuna telefonata daparte del proprietario diun immobile,interessato ad unappuntamento divalutazione e/o diacquisizione. Sirichiede informazionisull’immobile, sulcliente e sul suointeresse e si annota iltutto.

Se si è rintracciato ilnumero di telefono delproprietario tramitetelemarketing e/ocontatti relazionali, sicensisce il contattoda chiamare, i dati adisposizionesull’immobile e siprovvede a contattare ilproprietario perrichiedere la possibilitàdi effettuareun incontro e visitarel’immobile.

Fissatol’appuntamento, siinseriscel’appuntamento inagenda, indicandone latipologia, la modalità dicontatto e la fonte delcontatto.

Registrazioneesito negativo

Nel caso in cui ilproprietariodell’immobile non siadisposto a fissare unappuntamento, siregistranegativamente.

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Appuntamento

Registrazioneesito positivo

Monitoraggiosituazioneimmobile

Si provvedea monitorare lasituazione dell’immobile,verificandocostantemente gliannunci sui giornali e lapresenza del cartello. Simantengono i contatticon il proprietario,contattandoloperiodicamente erichiedendo informazionisull’andamento delletrattative, in modo taleda poter intervenire nelcaso in cui non riesca avenderlo da solo otramite concorrenti.

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Assistentecommerciale

Attività che possono essere svoltedall’AC sono evidenziate con stessocolore

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BOX Tecniche di approccio al cliente

Il contatto telefonico con il cliente venditore

La telefonata al Cliente venditore ha un unico obiettivo: ottenere I'appuntamento.Punti salienti -non esaustivi- per la gestione della telefonata• CHI SONO (nome e cognome)• CHI RAPPRESENTO (marchio, agenzia di appartenenza e ruolo)• CON CHI PARLO (accertarsi di parlare con il giusto interlocutore, nella fattispecie,il proprietario)• MOTIVO DELLA TELEFONATA (visita al Cliente, definizione data, orario, indirizzo epersone coinvolte)• RINGRAZIARE PER L'APPUNTAMENTO• SALUTARE ED ACCOMIATARSI sintetizzando in modo sintetico le informazioniconcordate per l'appuntamento

Nel caso in cui l’appuntamento non sia imminente, è opportuno, uno/due giorniprima dell'incontro, telefonare o scrivere al Cliente per confermare l'appuntamento.

Attore Attività

CI 1) Prima di recarsi all'incontro, deve accertarsi di conoscere la zona ei prezzi, essere in grado di fare una valutazione e conoscere tutti i servizi.Per preparare una valutazione dell'immobile, deve considerare la zona(la situazione vigente tra domanda e offerta), la posizione, le condizioni dellostabile e dell'appartamento, nonché il compravenduto di immobili compa -rabili in zona.2) Al fine di rendere la sua valutazione più credibile, dopo la verifica dei casidi vendita di immobili analoghi in zona, per portarli all'attenzione del clientesi prepara opportuna documentazione.3) Deve avere con sé tutto il materiale necessario. Prepara, quindi, con ilsupporto dell’Assistente commerciale, la documentazione di acquisizionecontenente: biglietto da visita, Pocket, alcuni esempi di pubblicità, brochureaziendale, un esempio di report di gestione dell’incarico e descrizionedell’immobile scelti con un certo criterio (un immobile simile e con prezzouguagliabile, un incarico recente, ecc.), documentazione di acquisizione,esempi di fotografie a colori di un appartamento, incarichi di vendita, blocknotes, calcolatrice, agenda.4) Effettua l’appuntamento di valutazione/acquisizione, i cui passi sono: - presentazione di accreditamento di sé e della società;- intervista al cliente;- presentazione dei servizi sulla base delle esigenze del cliente, gestionedi eventuali obiezioni;- riepilogo delle esigenze; - visita all’appartamento;- presentazione dell’incarico;- riproposizione delle esigenze rilevate;- chiusura.


A.4 Gestione appuntamento di acquisizione

21

5) Intervista il cliente relativamente alle motivazioni che lo inducono avendere prendendo appunti.6) Intervista il cliente per conoscere le sue aspettative, anche di prezzo e diservizio, e valuta di conseguenza quale tipo di approccio e argomentazioniadottare.7) Mostra, con l'ausilio della brochure Franchising Agency, tutti i serviziofferti al cliente: MLS, i cartelli, la cartellina di vendita, la pubblicità sui gior-nali, l’inserimento dell’offerta nella vetrina e nel sito internet, l’accompa-gnamento dei clienti interessati, l’assistenza nella trattativa commerciale,l’assistenza tecnico contrattuale, l’informazione periodica e dettagliata(gestione incarico), la permuta.8) Visita, insieme al proprietario, l’immobile, verificando in base alla tipologiadel cliente se farsi guidare ascoltando i commenti o tenere un approccio piùattivo essendo lui a guidare l’ispezione tecnica.9) Durante l’appuntamento prende nota delle caratteristiche dell’immobile,da riportare nella descrizione dell’immobile.10) Richiede le informazioni sul prodotto relativamente a: mq dell'apparta-mento, tipologia di riscaldamento, condizioni degli impianti, ammontare dellespese condominiali, presenza e grandezza di cantina/box/soffitta, lavori diristrutturazione effettuati o in preventivo, condizioni del tetto, presenza delservizio di portineria, amministrazione del condominio, servizi di pulizia,smaltimento dei rifiuti, proprietà dell'immobile, precedenti tentativi divendita, ecc.11) Al termine della visita riepiloga le esigenze del potenziale cliente, perdimostrare di aver dato attenzione alle sue richieste e di aver compreso qualisono le priorità del cliente in termini di tempistica e/o realizzo di vendita.12) Valuta correttamente il prezzo di vendita prendendo in considerazionequattro parametri: - la zona (centrale o periferica, livelli di sicurezza, servizi pubblici in generale,livello di inquinamento acustico chimico, spazi verdi e fiumi, ecc); - la posizione (via, corso, piazza, vicinanza in zone verdi, stile degli immobili,assenza o presenza di edifici industriali, assenza o presenza di mercatirionali, ecc.); - lo stabile (estetica, struttura, anno di costruzione, dimensione e altezza,esposizione, luminosità, ascensore, portineria, cantine, box, posti auto, giardino,parco, tennis, piscina); - l’appartamento (disposizione dei locali, nonché la loro dimensione, l’espo-sizione, il piano, la luminosità, la vista, lo stato di manutenzione, gli impianti,i serramenti, i materiali, i balconi e terrazzi, ecc). La valutazione deve essere oggettivamente motivata.13) Presenta e legge insieme al cliente l’incarico che dovrà essere estrattoe posizionato sul tavolo del cliente quando ci si risiede a seguito dellavisita.


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Figura 7 Flusso logico Gestione appuntamento di acquisizione


Preparazione appuntamento di acquisizioneAll'appuntamento è necessario mettere in evidenza: Professionalità: conoscenza e competenza tecnica Immagine: cura della personaPuntualità: affidabilità, precisione, rispetto del ClienteStile distintivo: riconoscibilità e valore differenziale del professionista e del marchiorappresentato rispetto ai competitorsQuindi, prima di presentarsi ad un appuntamento di acquisizione, è necessario:• Conoscere la zona, i prezzi ed il venduto dai competitors e dalla stessa agenzia• Avere dati comparativi per poter effettuare una valutazione sintetico-comparativa• Conoscere i servizi e gli strumenti di vendita proposti da Gabetti per il clientevenditore ed ii cliente acquirente• Avere a disposizione tutto ii materiale occorrente per la trattativa (dall’incarico,al biglietto da visita, alla brochure acquisitiva, agli strumenti tecnici, promozionalidel prodotto, valori di zona, ....)• Essere consapevoli dell'importanza di essere curati nell' abbigliamento (aspettoesteriore) e nei comportamenti• Essere puntuali• Ottimizzare e gestire i tempi della visita

Approccio appuntamento di acquisizioneÈ il momento del primo incontro con il cliente, quello dell’” accreditamento", dellapropria persona e figura professionale di agente immobiliare.L'immaginee i comportamenti saranno determinanti per la creazione di unrapporto di fiducia e di un successivo dialogo proficuo con il cliente.L'approccio deve essere formale e convincente: a tal proposito la formazione forniscele indicazioni comportamentali necessarie.


Valutazioneimmobile epreparazioneincontro

Verificavendite/loazioni benicomparabili inzona


Strumento

La preparazioneall’incontro prevede:- Studio della zona di

riferimento- Valutazione

dell’immobile- Analisi dei servizi

offerti utili al clientedate lecaratteristichespecifiche

Dopo la verifica deicasi di vendita/locazione di immobilianaloghi in zona, siportano all’attenzionedel cliente tramiteelaborazionedocumentazione asupporto dellavalutazione in cui sievidenzianocaratteristiche e valoridi riferimento dei benicomparabili.Tale fase è difondamentaleimportanza perevidenziare al cliente lemodalità di stima delvalore.

Preparazionedocumentazione

Preparazione delladocumentazione edegli strumentinecessari per illustrareal cliente:• Servizi offerti• Contatti• Presentazione

azienda• Valutazione del

bene• Dati di mercato• Modalità di

promozione edesemplificazioni

• Strumenti utili perl’analisi del valore edelle superfici (e.g.calcolatrice)

Appuntamentoacquisizione

Si effettual’appuntamento divalutazione/acquisizione,i cui passi sono:• presentazione di

accreditamento di sée della società

• intervista al cliente• presentazione dei

servizi sulla basedelle esigenze delcliente, gestione dieventuali obiezioni;

• riepilogo delleesigenze

• Visitadell’appartamento

• Presentazionedell’incarico

• riproposizione delleesigenze rilevate

• chiusura.

Analisiintenzioni delcliente

A conclusionedell’incontro valutaquali sono leintenzioni del clienteper poter procederecon le sue attività.1. Esito positivo:• Definizione valore

di vendita• Lettura incarico

con il cliente• Descrizione

attività a seguire2. Esito negativo:• Analisi

motivazioni• Rinnovo

disponibilità inipotesi il clienterivedesse proprieintenzioni

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IntervistaL'intervista è la fase fondamentale in cui si pongono al cliente le domande per com-prendere le motivazioni che lo inducono a vendere, le sue esigenze per la vendita,le sue aspettative e per acquisire informazioni anche sull'appartamento.L'intervista al Cliente deve precedere la visita dell’appartamento.Dopo le dovute presentazioni, dopo esserci accomodati, procediamo alla formu -lazione dei quesiti.È importante rivolgere domande che consentano al cliente di dare una risposta diversada "sì/no" per raccogliere le sue esigenze specifiche oltre ad altre informazioni utili.È ugualmente importante prendere appunti, in modo da:• potersi annotare le esigenze/motivazioni salienti• avere una visione completa e allo stesso tempo mirata della situazione• poter facilmente sintetizzare le informazioni acquisite• orientare le argomentazioni commerciali alle esigenze prioritarie del Cliente

Il servizio• Servizio gratuito sino alla conclusione dell’affare • Accesso file "Richiesta clienti" • Installazione del cartello di vendita • Pubblicità su giornali locali, nazionali, specialistici • Inserimento della proposta nella vetrina • Pubblicazione della proposta su volantini pluri-offerta • "Sistema Rete” Gabetti • Accompagnamento dei clienti interessati• Assistenza nella trattativa commerciale • Assistenza tecnico-contrattuale• Informazione periodica e dettagliata• Servizio di permute

I vantaggi• Rischio di mancata vendita in capo alla Gabetti• Nominativi pronti e selezionati/risparmio di tempo/vendita più veloce• Conoscenza dettagliata dell’appartamento• Richiamo per i passanti (fiducia nel marchio Gabetti)• Promozione gratuita dell’appartamento su larga scala• Visibilità della proposta• Possibilità di avvalersi di professionalità specifiche• Garanzia nella stipula del contratto• Ampliamento del potere di acquisto• Continuo aggiornamento sull' attività svolta• Referente unico nella gestione della permute

Le obiezioni più frequenti• Non vi ho cercato io....• Preferisco lavorare con più agenzie• Mi garantite la vendita• Lo comprate voi• Non voglio darvi l'esclusiva• Vendo da solo• Lo tratta il mio geometra, amico ecc.• Non pago provvigioni


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• Rimango bloccato per mesi• Siete tutti uguali• Siete troppo cari• Fate permuteL’atteggiamento mentale nella gestione delle obiezioni deve considerare due punti:1. Non si tratta di un attacco personale2. Dietro c’è sempre una domanda/paura del Cliente

Attore Attività

AC A) Cliente non interessato all’incarico o da rivedere1) Se il cliente non è interessato ad affidare l’incarico di vendita in quelmomento gli si chiede di valutare la proposta di servizio per qualche giornoe si fissa un appuntamento successivo in agenda proponendo già data e orarioe ottenendo il consenso del cliente.Compila l'esito "da rivedere" e la data stabilita con il cliente per il nuovoappuntamento.Se il cliente non è disponibile a fissare il secondo appuntamento si mappal'esito negativo dell'appuntamento.2) Completa la descrizione dell'immobile con l'ausilio dati di acquisizionerilevati durante l'appuntamento di acquisizione.

CI/AC 3) Inserisce il secondo appuntamento già fissato o l’esito negativo.B) Cliente da risentire4) Se il cliente richiede del tempo per riflettere sull'offerta, provvede adindicare al cliente una data in cui ricontattarlo. 5) Schedulazione secondo incontro e inserimento della data stabilita con ilcliente per il successivo contatto.

AC 6) Provvede a completare la descrizione dell'immobile con l'ausilio dati diacquisizione rilevati dal Consulente immobiliare durante l'appuntamento diacquisizione.

CI/AC 7) Inserisce l’esito “da risentire” e un promemoria di ricontatto del clienteper il Consulente immobiliare coinvolto.

CI 9) Giunto il giorno stabilito, ricontatta il cliente con lo scopo di fissare unnuovo appuntamento e prendere l'incarico.B1) Cliente non interessato (termina l’operatività)B2) Cliente interessato10) Nel caso in cui il cliente sia interessato ad effettuare un nuovo incontroper affidare la vendita del proprio immobile, (il Consulente immobiliare) fissaun appuntamento.

CI/AC 11) Provvede ad inserire il nuovo appuntamento nell'agenda del programmacommerciale (segue il processo “Gestione appuntamento di acquisizione”).

CI 12) In caso di acquisizione di un incarico, compila il modulo in due copie origi-nali. Se il potenziale cliente ha già firmato un contratto con un concorrente,


A.5 Realizzazione acquisizione

25

il Consulente immobiliare deve capire quando scade l’incarico. In alcunicasi viene preso un incarico post-datato oppure viene richiamato il cliente;il Consulente immobiliare dovrà farsi consegnare dal cliente l’elenco deinominativi che hanno visitato in precedenza l’immobile per prevenire ilrischio di dover successivamente pagare delle penali. 13) Richiede al proprietario l’autorizzazione per scattare le foto all’immobilee utilizzare il virtual tour.14) Richiede al proprietario i seguenti documenti: atto di provenienza, notadi trascrizione, planimetria catastale, regolamento condominiale, certifica-zione degli impianti, spese condominiali, atto di mutuo con ultimo bollettinopagato, eventuali interventi urbanistici, documento di successione in caso dimorte di uno dei proprietari, altre ed eventuali.15) Effettua una verifica sulla completezza e sulla correttezza della docu-mentazione ricevuta. 16) Nel caso in cui manchi qualche documento, richiede al cliente di fornirloil prima possibile; se questi non fosse in grado di rintracciarlo, il Consulenteimmobiliare promuove la possibilità di rintracciare la documentazione tramiteservizi offerti. 17) Rileva insieme al cliente i plus e i minus dell’immobile. Tale mappaturaaiuta il consulente a gestire l’incarico nella fase successiva, avendo condivisoquelli che sono i punti forti dell’immobile oggetto di vendita e le sue criticità.

CI/AC 18) Provvede a completare la descrizione dell'immobile con l'ausilio dati diacquisizione rilevati durante l'appuntamento di acquisizione .19) Inserisce l’esito positivo nel programma commerciale.

AC 20) Provvede ad inserire l’incarico a sistema.

Figura 8 Flusso logico Realizzazione acquisizione


Compilazionemodulo incarico

Inserimentoesito negativo


Strumento

Se il cliente non èinteressato ad affidarel’incarico di vendita, siinseriscono dati diacquisizione con l’esitonegativodell’appuntamento. Se ilcliente richiede deltempo per rifletteresull’offerta, si provvedead indicare al cliente unadata in cui ricontattarlo.Se il cliente richiede unulteriore appuntamentoper poter ridiscuteredell’offerta e perpensarci, si provvede afissare la data del nuovoincontro con il cliente.

In caso di acquisizionedi un incarico, sicompila il modulo indue copie originali. Sirichiede al proprietariol’autorizzazione perscattare le fotoall’immobile e utilizzareil virtual tour..

• Richiestadocumentazioneimmobile

• Integrazionedocumenti nonreperiti tramiteservizi del gruppose gradito dalcliente

• Mappatura concliente dei punti diforza e didebolezza del beneimmobiliare

Descrizioneimmobile

Si provvede acompletare ladescrizionedell’immobile conl’ausilio dati diacquisizione rilevatidal Consulenteimmobiliare durantel'appuntamento diacquisizione.

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AppuntamentoCompilazioneesitopositivo

Si inserisce l’esitopositivo nel programmacommerciale insiemeall’incarico di acquisito.

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Raccoltadocumentazionee plus/ minusimmobile

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Il processo di programmazione delle vendite è composto dalle seguenti fasi:A) Preparazione della pratica commercialeB) Programmazione della pubblicità

Figura 9 Processo Programmazione vendite

Obiettivo del processo è di descrivere le modalità di generazione della domandada parte del Consulente immobiliare, che riguardano la preparazione della praticacommerciale e la programmazione della pubblicità dell’incarico acquisito.

DefinizioniDescrizione immobileQuesto strumento fornisce una conoscenza dettagliata dell’appartamento, permettendoanche ai colleghi che non hanno avuto la possibilità di visionare l’immobile, di poterloillustrare ai clienti interessati.


Legenda: CI = Consulente ImmobiliareAC = Assistente CommercialeRA = Responsabile d’Agenzia

Attore Attività

AC 1) Una volta inserito l’immobile nel programma si effettua l’incrocio conl’immobile acquisito e le richieste clienti per verificare se il nuovo immobilerisponda alle esigenze dei potenziali acquirenti censiti. Il sistema elencaautomaticamente tutti i clienti che hanno espresso delle esigenze compatibilicon le caratteristiche dell’immobile. Stampa l’esito e lo sottopone al consu-lente immobiliare che sta gestendo l’incarico. 2) Prepara i cartelli vetrina con foto e planimetria, li divide per commerciale,locazione e vendita e li appone sulle vetrate del negozio.

CI 3) Contatta i potenziali acquirenti esitati dall’incrocio dell’incarico conl’immobile acquisito e organizza le eventuali visite all’immobile.4) Prepara del mailing specifico di offerta da consegnare/imbucare aicondomini dello stabile e nelle palazzine circostanti per dar loro la possibilitàdi acquistare nella loro zona.


B - La programmazione delle vendite

Programmazionevendite

Preparazionepraticacommerciale

Programmazionepubblicità

B.1 Preparazione della pratica commerciale

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6) Predispone il cartello portone e si occupa di esporlo all'ingresso dellostabile. 7) Effettua un ulteriore visita all'appartamento al fine di rilevarne tutte lecaratteristiche nel dettaglio ed essere in grado di lasciare maggiori informa-zioni ai clienti interessati.8) Si occupa, inoltre, di scattare le foto e creare un filmato virtual tour, perpoter identificare l’immobile e per poterli inserire nel cartello vetrina e negliannunci pubblicitari.9) Annota le caratteristiche dettagliate dell’immobile sulla scheda tecnicadell'immobile.10) All'interno della scheda tecnica dell'immobile inserisce dei testi idonei diannunci pubblicitari (almeno tre). I testi devono essere differenti l’uno dall’altroper poterli utilizzare nei diversi periodici e verificarne il riscontro pubblicitario.Compilata la scheda tecnica, la consegna all’Assistente commerciale.11) Incontra l'amministratore di condominio nel caso in cui il proprietario nonsia in possesso dell'ultima copia del verbale della riunione di condominio edeventualmente verifica se è a conoscenza di persone interessate al l’acquisto.

AC 12) Ricevuta la scheda tecnica dell'immobile, aggiorna il programmacommerciale, inserendo tutte le informazioni tecniche e di dettaglio annotatedal Consulente immobiliare.

CI/AC 13) Il Consulente immobiliare, con la collaborazione dell’Assistente commerciale,provvede a programmare le date degli incontri da effettuare con il venditore perla gestione dell'incarico di vendita e ad inserirle come attività in agenda.14) Prepara, infine, la cartelletta Gabetti con i seguenti documenti: brochureimmobile, scheda descrittiva (foglio notizia) scaricata e stampata dal gestionale,planimetria, brochure servizi, scheda visita e modulo della proposta di acquisto.

Figura 10 Flusso logico Preparazione della pratica commerciale


Preparazionecartellivetrina

Incrocio immobilecon RC


Strumento

Si effettua l’incrociocon l’immobileacquisito e le richiesteclienti per verificare seil nuovo immobilerisponda alle esigenzedei potenzialiacquirenti censiti.

• Preparazionecartelli vetrina confoto e planimetria

• Divisione dei cartellivetrina percommerciale,locazione e vendita

• Esposizione sullevetrate del negozio

• Preparazione delmailing specifico diofferta da consegnare

ai condomini dellostabile e nelle palazzine

circostanti per dar loro lapossibilità di acquistarenella loro zona.

• Predisposizione delcartello portone eesposizioneall’ingresso dellostabile.

• Ulteriore visitaall’appartamento alfine di rilevarne tuttele caratteristiche neldettaglio ed esserein grado di lasciaremaggiori informazioniai clienti interessati.

• Scatto foto ecreazione filmato virtual

tour.

Scheda tecnicaimmobile

Annotazione dellecaratteristichedettagliatedell’immobile sullascheda tecnicadell’immobile.All’interno della schedainserimento dei testiidonei di annuncipubblicitari.Incontro conamministratore dicondominio nelcaso in cui ilproprietario non sia inpossesso dell’ultimacopia del verbaledella riunione dicondominio.

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Programmazionegestione

Con la collaborazionedell’Assistentecommerciale, siprovvede aprogrammare le datedegli incontri daeffettuare con ilvenditore per lagestione dell’incarico divendita e adInserirle come attivitàin agenda.Preparazione dellacartelletta con inecessari documenti.

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Sopralluogoimmobile

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Attore AttivitàAC 1) Al fine di sponsorizzare la vendita, provvede ad elaborare un piano pub-

blicitario prevedendo una “turnazione” degli immobili sui diversi periodici.2) Inserisce nel programma commerciale i vari testi pubblicitari definiti perl'immobile. Apponendo un flag nel campo il testo viene automaticamentepubblicato sul sito aziendale.3) Inserisce tra gli allegati a sistema le foto dell'immobile, la piantina cata-stale e il virtual tour.4) Provvede ad aggiornare mensilmente un modulo in cui indica per immobile,giorno per giorno, lo strumento su cui è pubblicato il relativo annuncio e laredemption in termini di telefonate ricevute a seguito dell’inserzione. La stessaoperazione di attivazione della redemption deve essere utilizzata per gli altri:sito, portali immobiliari, cartelli (vedi tabella contatti). Quando l’immobile vienevenduto, l’Assistente commerciale lo elimina sullo stesso modulo, bloccandoneil monitoraggio per la statistica finale.

CI 5) In base al riscontro ottenuto dal monitoraggio della pubblicità, con il sup-porto dell’Assistente commerciale che ha avuto modo di ricevere maggiorifeedback dalla clientela, valuta, di volta in volta, se mantenere il testo pubbli-citario, aggiornarlo e/o cambiare editore/strumento promozionale.

AC 6) Per la stampa della brochure (facoltativa), inoltre, invia i testi, le foto e lapiantina allo stampatore.7) Riceve la bozza della brochure dallo stampatore.

CI/RA 8) Data l’approvazione della bozza richiede la stampa delle copie da avere a di-sposizione per gli appuntamenti di vendita e da tenere in esposizione in agenzia.

Figura 11 Flusso logico Programmazione della pubblicità


B.2 Programmazione della pubblicità

Inserimento testiProgrammazionedella pubblicità


Strumento

Analisi strumentimaggiormente efficaciper promozioneimmobili date lecaratteristichespecifiche e definizionedel piano di pubblicitàe turnazione degliimmobili stessi

• Inserimento nelprogramma dei testipubblicitari, le foto,la piantinacatastale, il virtualtour e ulterioriallegati

• Pubblicazione suiportali immobiliari

In base al riscontroottenuto dalmonitoraggio dellapubblicità, con ilsupporto dei feedbackdalla clientela,valutazionese mantenereil testo pubblicitario,aggiornarlo e/ocambiareeditore/strumentopromozionale.

Valutazionemodifichepubblicità

Per la stampadell’eventuale brochureinvio dei testi, le foto ela piantina allostampatore.Ricezione bozza dellabrochure dallostampatore.Data l’approvazionedella bozza richiestadella stampa dellecopie da avere adisposizione per gliappuntamenti divendita e da tenere inesposizione in agenzia.

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Valutazionemodifichepubblicità

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Resp.leagenzia

Attività svolta dall’AC incollaborazione con RA eCI

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Il processo di ricevimento e l’analisi delle richieste cliente è composto dalle seguentifasi:A) Ricevimento contattiB) Intervista cliente e analisi RC

Figura 12 Processo ricevimento e l’analisi delle richieste cliente

Obiettivo del processo è conoscere le esigenze dei potenziali clienti acquirenti, racco-glierle e gestirle al fine di abbreviare i tempi di vendita, fidelizzare il cliente e utilizzarlecome strumento di acquisizione.

DefinizioniRichiesta ClientiÈ una richiesta di immobili rilasciata dai potenziali acquirenti (telefonate a seguito diannunci, visite in Agenzia, potenziali acquirenti in visita dell’immobile, ecc..).

Si riportano di seguito per ogni fase del processo: • Attività dei soggetti coinvolti • Flusso logico delle fasi con indicazione di: attività, soggetti responsabili e strumentiutilizzati

Legenda: CI = Consulente ImmobiliareAC = Assistente CommercialeRA = Responsabile d’Agenzia

Attore Attività

AC 1) A seguito della pubblicazione di annunci sulla vendita dell’immobile e aicartelli esposti, riceve telefonate di richiesta informazioni.2) Riceve i clienti interessati all’immobile in vendita direttamente in agenzia.3) Riceve e-mail di richiesta informazioni tramite internet (sito aziendale oportali immobiliari).4) Nel caso di ricezione di e-mail di richiesta informazioni contatta il clienteinteressato. 5) Ricevuta la telefonata o accolto il cliente presso l’agenzia o contattato diret-tamente, recepisce le domande effettuate dal cliente sull’immobile di interesse.6) Chiede al cliente la fonte pubblicitaria su cui ha trovato l'annuncio.7) Provvede a registrare sulla tabella contatti la fonte pubblicitaria segnalatadal cliente, al fine di monitorare l’efficacia della pubblicità.


C - Il ricevimento e l’analisi delle richieste cliente

Ricevimentoe analisi RC

Ricevimentocontatti

Intervistacliente eanalisi RC

C.1 Ricevimento contatti

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8) Dopodiché rilascia le informazioni sull'immobile al cliente interessato.9) Una volta rilasciate le informazioni richieste, verifica se il clienteè interessato a fissare un appuntamento di vendita per poter visitarel’immobile.A) Contatto interessato (segue il processo “Schedulazione visite”)B) Contatto non interessato (segue il processo “Intervista cliente e analisiRC”)

Attore Attività

AC B1) Cliente non interessato a fissare un appuntamento di vendita1) Nel caso in cui il contatto non sia interessato a fissare un appuntamentodi vendita, procede nel richiedere le generalità del contatto ed effettuareun'intervista per conoscere ulteriori/diverse esigenze.B2) Contatto anonimo2) Nel caso in cui il contatto sia interessato ad avere informazioni sull'immobilema non vuole lasciare i suoi dati (contatto anonimo), registra la telefonata,la fonte e l’appartamento di interesse (l’operatività termina).B3) Contatto nominale3) Se, invece, il contatto è disposto a lasciare i suoi dati (contatto nominale),registra la telefonata, la fonte e l’appartamento di interesse.4) Provvede, quindi, a registrare il nome del cliente all'interno del programmacommerciale. 5) Richiede, inoltre, quali sono le esigenze (tipologia di immobile), le aspettativee il budget a disposizione del cliente.B4) Cliente non interessato all’intervista (termina l’operatività)B5) Cliente interessato all’intervista6) Nel caso in cui il cliente sia disposto a lasciare tutte le informazioni sullesue richieste, (l’Assistente commerciale) registra i dati sulla scheda RC.7) Richiede al cliente se ha anche necessità di vendere un altro appartamento,così da segnalare l'informazione al Consulente immobiliare per poter prendereun appuntamento di acquisizione.8) Si informa su quale sia la zona di interesse del cliente. B5a) Zona di competenza dell’agenzia9) Se la zona di interesse del cliente è di competenza dell'agenzia, invita ilcliente a lasciare l'autorizzazione all'inserimento dei suoi dati nel databasee al loro trattamento.10) Ricevuta l'autorizzazione al trattamento dei dati personali, provvede acensire il cliente e le sue esigenze/richieste nel database.B5b) Zona non di competenza dell’agenzia11) Se la zona di interesse non è di competenza dell'agenzia, invia all'agenziacompetente una segnalazione sul cliente e indica le motivazioni nelle note(termina l’operatività).


C.2 Intervista cliente e analisi RC

31

Figura 13 Flusso logico Ricevimento e Analisi RC


Registrazionecontatto

Strumento

Se contatto èinteressato ad avereinformazionisull’immobile ma nonvuole lasciare i suoidati, registrazione di:• telefonata• fonte• appartamento di

interesseSe, invece, il contatto èdisposto alasciare i suoi dati(contatto nominale),registrazione anchedel nome del clienteall’interno delprogrammacommerciale.Richiesta• esigenze• aspettative• budget a

disposizione delcliente

Nel caso in cui ilcliente sia disposto alasciare tutte leinformazioni sulle suerichieste,registrazione dei datisulla scheda RC.

Richiesta al cliente seha anche necessità divendere un altroappartamento, cosìda segnalarel’informazione alConsulenteimmobiliare per poterprendere unappuntamento diacquisizione.

Richiesta su quale siala zona di interessedel cliente.

Se la zona non è dicompetenzadell’agenzia, si inviaall’agenziacompetente unasegnalazione sulcliente e indica lemotivazioni nellenote.

F

TREEPlat

SìCensimento RC

TREEPlat


TREEPlat

SìRegistrazionedati edesigenze

Intervista?

NO Termineattività

Zona propria?

NOSegnalazione

Se la zona diinteresse del cliente èdi competenzadell’agenzia, si invita ilcliente a lasciarel’autorizzazioneall’inserimento dei suoidati nel database e alloro trattamento.

TREEPlat

3. La gestione degli incarichi di vendita

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Il Processo di gestione degli incarichi di vendita è composto dalle seguenti fasi:A) Gestione acquisizioneB) Stati di avanzamento clienteC) Azioni di riallineamento del cliente.

Figura 14 Processo gestione incarichi

Obiettivo del processo è confrontarsi periodicamente con il proprietario, al fine di infor-marlo sull’attività promozionale effettivamente svolta, sugli appuntamenti di venditaeffettuati, sulle impressioni dei potenziali acquirenti, sulle eventuali difficoltà incontratenella vendita dell’immobile, sulle esigenze di ribasso del prezzo/canone.

DefinizioniGestione dell’incarico

Per gestione dell’incarico si intende l’insieme di attività finalizzate a vendere ciò che èstato acquisito e fidelizzare il cliente in modo da ottenere, in tempi successivi e in modograduale, una maggiore elasticità rispetto alle sue pretese iniziali sul prezzo di venditae sulla tempistica di vendita.


Legenda:CI = Consulente ImmobiliareAC = Assistente Commerciale

Attore Attività

CI/AC 1) Appena acquisito l'incarico valuta la vendibilità dell'immobile insieme alcliente evidenziando i punti di forza e di debolezza dell'immobile. La gestioneinizia dall’appuntamento di acquisizione. A partire da questo momento si evi-denzia l’esistenza di due valori dell’immobile: il valore commerciale (fornitodal Consulente immobiliare sulla base della conoscenza del mercato e della

Gestione incarichi Gestioneacquisizione

Stati diavanzamentocliente

Azioni diriallineamentodel cliente

A - Gestione acquisizione

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zona) e il valore atteso (fornito dal cliente sulla base di parametri soggettivi).Compito del Consulente immobiliare, con la gestione, è quello di conciliare,già dall’appuntamento di acquisizione, questi due valori. 2) Provvede ad illustrare ai propri colleghi le caratteristiche dell’immobileacquisito e a valutare le eventuali problematiche dello stesso. 3) Provvede, infine, ad informare il proprietario sui passi da seguire per lavendita. (Segue il processo “Preparazione della pratica commerciale”)

Attore Attività

CI/AC 1) Estrae dal gestionale, circa ogni due settimane, un resoconto sullagestione dell’incarico.

CI 2) Elabora delle considerazioni generali a supporto dei documenti dellagestione estratti dal sistema.

CI/AC 3) Stampa/ salvataggio dei documenti della gestione dell'incarico e le proprieconsiderazioni.

CI 4) Contatta il proprietario dell'immobile ogni 15-20 giorni circa per incontrarloin ufficio oppure a casa e discutere sullo stato avanzamento lavori dell'incaricoaffidato, portando con sé la documentazione più o meno dettagliata in base allatipologia del cliente.A) Stato avanzamento reale5) Se il proprietario è disponibile, fissa ed effettua un incontro in agenzia o acasa con lo stesso.6) Mostra al proprietario dell'immobile il file di gestione dell'incarico e spiega illavoro svolto fino a quel momento e gli input ricevuti dai visitatori. In particolare:• con il report pubblicitario viene illustrato al proprietario il tipo di pubblicitàeffettuata per l’immobile (quotidiani, riviste di settore, riviste commerciali,cartellonistica);• con il report telefonate, contenente l’elenco delle telefonate ricevute a seguitodella pubblicità effettuata, si evidenzia quello che è stato il ritorno pubblicitario;• con il report appuntamenti viene evidenziato il numero degli appuntamentifissati a seguito della pubblicità e delle telefonate ricevute;• con il report dei commenti dei clienti si vuole sottolineare che le obiezionisollevate dal cliente corrispondono alle criticità dell’immobile che il proprie-tario stesso ha evidenziato.7) Una volta terminata la discussione sul lavoro svolto, consegna al proprie-tario la documentazione relativa alla gestione d'incarico.8) Conserva una copia della gestione e fa firmare il cliente per il ritiro del-l’originale. (segue l’attività 12)B) Stato avanzamento a distanza9) Nel caso in cui il proprietario non sia disponibile ad effettuare un incontroin agenzia, provvede ad inviargli tramite posta/e-mail o fax la gestione del-l'incarico.10) Inviato il materiale, contatta il proprietario al fine di accertarsi che abbiaricevuto la documentazione.


B - Stati di avanzamento cliente

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11) Sempre telefonicamente, spiega brevemente il lavoro svolto.

AC 12) Archivia una copia della documentazione della gestione dell'incarico al-l'interno della cartelletta della pratica.

Attore Attività

CI 1) Durante il colloquio di stato avanzamento lavori sull'incarico, mostra tuttala documentazione e analizza, insieme al proprietario, i commenti dei clientiche hanno visitato l'immobile in questione.2) Nel caso in cui il numero degli appuntamenti sia basso, propone al pro-prietario di modificare la pubblicità per le settimane successive, al fine diattirare l'attenzione dei potenziali acquirenti.3) Oltre all'aggiornamento della pubblicità, può suggerire al proprietario unaggiornamento delle foto dell'immobile.4) Se un lato negativo dell’immobile riguarda le condizioni dello stesso, un'altrasoluzione a cui può ricorrere è di consigliare al proprietario di effettuareeventuali lavori di ristrutturazione per aumentarne il valore.5) Infine, può proporre al proprietario di ribassare il prezzo di vendita per av-vicinarsi alle aspettative del mercato, mostrandogli i commenti dei potenzialiacquirenti in visita, nonché dati del venduto recente in zona per immobili conle stesse caratteristiche.6) Oppure, in fase di scadenza dell’incarico, può proporre il rinnovo o il pro-lungamento dello stesso.

Figura 15 Flusso gestione incarichi


B - Azioni di riallineamento del cliente

Gestione incaricoValutazioneimmobile ecoerenza prezzoatteso

• Consultazionedocumentazioneincarico ogni duesettimane

• Analisi dati per valutareandamentopromozione immobileed eventuale nuovopiano d’azione

• Elaborazioneconsiderazioni

• Aggiornamentosistematico del clientecirca la gestionedell’incarico econdivisione nuovelinee d’azione

Incaricoacquisito

• Analisi con il clientedei i punti di forzae di debolezzadell’immobile

• Valutazionecoerenza prezzoatteso con valorecommerciale

• Illustrazione aipropri colleghi dellecaratteristichedell’immobileacquisito e avalutare leeventualiproblematiche.



Confronto eeventuali azionicondivise con cliente

• Durante il colloquio distato avanzamentolavori sull’incarico,analisidocumentazione ecommenti dei clientiche hanno visitatol’immobile in questione.

• Nel caso in cui ilnumero degliappuntamenti siabasso, proposta alproprietario dimodificare la pubblicitàper le settimanesuccessive, al fine diattirare l’attenzione deipotenziali acquirenti.

TREEPlat@Strumento @ @

4. La soddisfazione della domanda

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Le seconde n. 4 fasi del Processo di Acquisizione e Vendita costituiscono i principaliprocessi di soddisfazione della domanda.

La presente sezione presenta n. 3 fasi:A) Presentazione e Visita ImmobiliB) Raccolta proposte e AccettazioneC) Contrattualizzazione

Il processo di presentazione e visita dell’immobile è composto dalle seguenti fasi:A) Schedulazione visiteB) Preparazione visiteC) Esecuzione visite

Figura 16 Processo di Presentazione e Visita Immobili

Obiettivo del processo è pianificare, preparare ed effettuare con il cliente le visite del-l’immobile al fine di concludere la vendita.

DefinizioniScheda visitaIn relazione alle operazioni di raccolta dei dati che ricadono nell'ambito di applicazionedel D.Lgs 196/03 (“Codice in materia di protezione dei dati personali”), la scheda visitadovrà essere compilata ogni qualvolta si viene a contatto con i potenziali acquirenti;nella stessa circostanza viene consegnato loro l’allegato prospetto contenente le infor-mazioni sul trattamento dei dati personali. La scheda, oltre ad essere indispensabileper la conformità alla normativa in materia di Privacy, permette di soddisfare altreimportanti esigenze:• avere maggiori ragguagli sulle reali caratteristiche dell’immobile, al fine di aggiornarela Richiesta Clienti;

• avere un’attestazione dell’avvenuta visita dell’immobile;• poter dar seguito alle varie iniziative promozionali e/o di marketing verso il Cliente,nel rispetto della Legge;

• poter attivare le sinergie, attuali e future, del Gruppo Gabetti.

A - La presentazione e la visita dell’immobile

Presentazionee Visita Immobili

Schedulazionevisite

Preparazionevisite

Esecuzionevisite

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Attore Attività

AC 1) Nel caso in cui il cliente sia interessato a visitare l'immobile, chiede alcliente il nominativo e il recapito per poterlo registrare a sistema. 2) Provvede, inoltre, a fissare un appuntamento di vendita in agenda sullabase delle disponibilità del cliente e del Consulente immobiliare al fine dimostrargli l’appartamento. 3) Fissato l'appuntamento di vendita, o da cliente spontaneo o da RichiestaCliente contattata, inserisce l'appuntamento in agenda.

Attore Attività

CI 1) Prima dell’appuntamento di vendita deve occuparsi della preparazione del-l’incontro che comprende l’analisi e lo studio della scheda descrittiva dell'immo-bile per essere pronto su qualsiasi domanda specifica e sulle spese condominiali. 2) Analizza i documenti dell’immobile, l’approfondimento della provenienza,la preparazione sui prezzi di zona e la verifica della planimetria. 3) In base alle eventuali ristrutturazioni necessarie, ipotizza quali possanoessere i relativi costi da sostenere, al fine di dare un’indicazione di massimaal potenziale acquirente.4) Prepara, infine, con il supporto dell’Assistente commerciale la cartellettaGabetti con i seguenti documenti: brochure immobile, scheda descrittiva, plani-metria, brochure servizi, scheda visita, proposta di acquisto e biglietto da visita.

Attore Attività

CI 1) Arriva in anticipo all'appuntamento e, se l'appartamento è vuoto, apretutte le finestre per far luce.2) Accolto il cliente, provvede a mostrare l'appartamento, rispondendo alledomande e dimostrando di avere una perfetta conoscenza dell'immobile edi chi ne è proprietario. 3) Prende nota dei commenti fatti dal potenziale acquirente. Questi commentivengono riportati nella gestione dell’incarico da dare al cliente venditore.4) Valorizza costantemente l'immobile cercando di esaltare i lati positivi e lecomodità.


A.1 Schedulazione visite

A.2 Preparazione visite

A.3 Esecuzione visite

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5) Per equità, segnala anche le aree di miglioramento laddove siano presenti.6) Se l’immobile necessita di lavori di ristrutturazione e/o gli interni non sonograditi al cliente, può suggerirgli eventuali spostamenti di pareti e ristruttu-razioni da effettuare.7) Al termine della visita dell'appartamento, compila la scheda visita e lafa firmare al cliente per l'autorizzazione al trattamento dei dati personali.8) Effettua un breve riassunto dell'appuntamento, della situazione dell'im-mobile e dei proprietari e indica quali saranno i prossimi passi.9) A seguito del confronto con il cliente, attraverso domande mirate in basealla tipologia del cliente, verifica se e quanto questi sia interessato all'appar-tamento visitato, quali siano gli aspetti più interessanti e quelli di criticità.10) Contestualmente all'appuntamento di vendita, si informa se l'acquirentedeve vendere a sua volta un altro immobile infine se nelle zone limitrofe havisionato immobili con caratteristiche migliori, e se sì, quali.A) Cliente interessato all’acquisto (segue il processo “Raccolta proposte”)B) Cliente da rivedere11) Se il cliente richiede un ulteriore appuntamento, ad esempio per poterlovedere insieme ad un familiare, (il Consulente immobiliare) provvede a fissarela data del nuovo incontro. 12) Consegna la cartelletta di vendita al cliente, al fine di continuare l’azionedi vendita anche dopo l’appuntamento.13) Sulla scheda di vendita il Consulente immobiliare inserisce l'esito "darivedere".

AC 14) Inserisce l’esito “da rivedere” nel programma commerciale.15) Inserisce la data del nuovo appuntamento (torna all’attività 1)

CI C) Cliente da risentire16) Se il cliente richiede del tempo per riflettere sull'immobile visitato, (ilConsulente immobiliare) provvede ad indicare e a segnare in agenda una datain cui richiamare il cliente come promemoria.17) Consegna la cartelletta di vendita al cliente, al fine di continuare l’azionedi vendita anche dopo l’appuntamento. 18) Compila la scheda di vendita inserendo l'esito "da risentire" e la datastabilita con il cliente per il successivo contatto.19) L'esito viene inserito nel programma commerciale dall’Assistente commer-ciale o direttamente dal Consulente immobiliare.

AC 20) Inserisce, all'interno del programma commerciale, un promemoria diricontatto del cliente per il Consulente immobiliare di competenza.21) Giunta la data stabilita, provvede a ricontattare il cliente con lo scopo difissare un nuovo appuntamento per rivisitare l’immobile.C1) Cliente interessato22) Nel caso in cui il cliente sia interessato a visitare nuovamente l'immobile,fissa un appuntamento con il Consulente immobiliare.23) Provvede ad inserire il nuovo appuntamento nell'agenda del programmacommerciale (torna all’attività 1)C2) Cliente non interessato24) Se il cliente non è interessato a visitare nuovamente l'immobile e, quindi,ad acquistarlo/locarlo, provvede ad effettuare un'intervista al cliente perapprofondire le sue esigenze (tipologia di immobile, urgenza del bisogno,


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apprezzamenti o meno di altri immobili visitati, necessità di mutuo, necessitàdi vendere, ecc.) ed eventualmente fissare una visita ad un altro immobile(segue l’attività 27).

CI D) Cliente non interessato all’acquisto25) Se il cliente non è interessato all’acquisto dell’immobile, (il Consulenteimmobiliare) compila la scheda di vendita inserendo l'esito "negativo".

AC 26) Inserisce l'esito negativo nel programma commerciale.27) Censisce il cliente e le sue esigenze o aggiorna la richiesta nel programmacommerciale.

Figura 17 Flusso logico Processo di Presentazione e Visita Immobili


Trattativa di vendite dell'immobile1. Sopralluogo esternoPrima di salire con il potenziale acquirente a visionare l’appartamento, si consigliadi ispezionare dall’esterno l’immobile, in modo da osservarlo nei particolari.È opportuno porre domande in modo discreto, per acquisire informazioni utili sulnostro interlocutore: un primo passo per iniziare la trattativa. Domande tipo:• “Lei conosce questa zona?• Hai già visto altri appartamenti nei dintorni?• II contesto è di Suo gradimento?• Mi pare che lo stabile sia in buone condizioni, cosa ne pensa?"


Preparazionevisita

Inserimentoappuntamento inagenda


Strumento

Il giorno primadell’appuntamentocontatta il cliente per laconferma e lascial’indirizzo esattodell’appartamento.Registra a sistema laconfermadell’appuntamento,così da renderlovisibile a tutti icomponenti d’agenzia.

• Analisi deidocumentidell’immobile,approfondimentodella provenienza,preparazione suiprezzi di zona everifica dellaplanimetria.

• In base alleeventualiristrutturazioninecessarie, ipotesidi quali possanoessere i relativicosti da sostenere,al fine di dareun’indicazione dimassima alpotenzialeacquirente.

• Preparazionecartelletta Gabetti.

• Se il cliente richiede un ulterioreappuntamento, si provvede a fissarela data del nuovo incontro.

• Consegna la cartelletta di vendita alcliente, al fine di continuare l’azionedi vendita anche dopol’appuntamento.

• Sulla scheda di vendita inseriscel’esito "da rivedere".

• Se il cliente richiede del tempo perriflettere sull’immobile visitato,provvede ad indicare e a segnare inagenda una data in cui richiamareil cliente come promemoria.

• Nel caso in cui il cliente siainteressato a visitare nuovamentel’immobile, fissa un appuntamento

• Se il cliente non è interessatoall’acquisto dell’immobile, compila lascheda di vendita inserendo l’esito"negativo".

Inserimento esitonegativo nelgestionale

• Censimento delcliente e delle sueesigenze

• Aggiornamentodella richiesta nelprogrammacommerciale.

F

TREEPlat


TREEPlat

Appuntamento fissatoa mezzo RC o

contatto spontaneo

Cliente hainteresse?

Sì Raccoltaproposta

NO Esitonegativo

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Intercalare con osservazioni che offrono ulteriori informazioni:• "Come può notare i servizi pubblici sono piuttosto comodi.• La zona è piuttosto tranquilla, ciò nonostante non mancano tutte le comodità.• II mercato rionale non è molto distante, il giorno assegnato è il Mercoledì.• II supermercato di zona è proprio in fondo alla via, a pochi passi c’è anche unafarmacia.• Le scuole sono a pochi minuti da qui, sia quelle elementari che le medie.

Esaurita la prima fase di "approccio”, recarsi all'appartamento.Non farsi cogliere impreparati da nulla (preventivare ciò che potrebbe accadere).Esempi:• Portone d'ingresso che non si chiude• Citofono con etichette di diversi stili• Atrio con vistosi segni sui muri• Buca delle lettere mal tenuta• Ascensore con scritte• Porte degli appartamenti sul piano diverse tra loro• Prima di ogni appuntamento è opportuno prepararsi a qualsiasi imprevisto (evitaredi nasconderlo)2. Visita dell’appartamentoNon aver fretta e lasciare al cliente acquirente il tempo di valutare quello che staosservando.È importante presentare e valorizzare le caratteristiche dell'immobile, evidenziandonei vantaggi immediati e nel tempo.È fondamentale fare domande dimostrando interesse per le esigenze dell’acqui-rente: • "Questa camera da letto è sufficientemente grande per Voi?• Ha notato anche Lei che I'appartamento ha un'esposizione ideale?• Da qui si può godere di un panorama davvero incantevole, condivide?• Mi pare di poter affermare che non ci sono i serramenti da cambiare, è d’accordo?• Condivide con me che è un alloggio veramente silenzioso?• Direi che qui si potrebbe pensare a questo intervento, cosa ne pensa?"Se ad una domanda precisa non si è in grado di rispondere, è preferibile differire larisposta piuttosto che dare informazioni sbagliate o incomplete.• "Sig....questa è una domanda a cui ora non so rispondere. Mi informo appenaritorno in ufficio e le darò una risposta domani mattina. Dove posso rintracciarLa?• Far capire al Cliente che avete attenzione per lui. "Mi fa veramente piacere trattarecon Lei.”• Ci tengo particolarmente a soddisfare le Sue richieste. Lo considero un impegnopersonale. Bene, signor…. , posso sapere cosa pensa dell' appartamento?"3. Riassunto esigenze del ClienteÈ una modalità utile a sintetizzare al cliente i fabbisogni da lui espressi e da noirilevati, per verificarne insieme la corretta e completa comprensione.Basta riprendere ed elencare i commenti del cliente, che saranno stati opportuna-mente annotati.Questa fase non va affatto trascurata. Una sua rilettura ci consente infatti di verifi-care e dimostrare di aver compreso le necessità del cliente.Le motivazioni d’acquisto ci serviranno a mirare le argomentazioni commercialipiù efficaci, colpendo nel segno ed evitando dispersioni su cose non ritenute utili ovantaggiose dal cliente.


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4. Gestione delle obiezioniSe il Cliente solleva un’obiezione dobbiamo attivarci per comprendere cosa questanasconde, quali sono i suoi timori/ perplessità che le stanno dietro.Si pongono apposite domande aperte, lasciando che il Cliente si esprima e chiarisca,lasciando che concluda le sue riflessioni.Solo quando il Cliente avrà terminato, si espongono le argomentazioni con unatteggiamento sereno, colloquiale, aperto e comprensivo.Evitare accuratamente di entrare in conflitto con i Clienti o peggio ancora di riprenderlie sovrastarli. Errori frequenti:"Ma guardi che Lei si sta sbagliando! ...""Ma assolutamente no, non è vero, non è come dice Lei .... "Usiamo piuttosto la tecnica della contro domanda"L'appartamento è caro" "Per quale motivo Secondo Lei è caro?""Quanto varrebbe invece secondo Lei e per quali considerazioni?""Si riferisce in particolare ad un altro appartamento che ha visto in zona e le èsembrato migliore a parità di prezzo o a prezzo inferiore?"Raccogliere tutte le eventuali obiezioni, meglio per iscritto, e quindi dimostrare chei PRO (vantaggi) sono numericamente e qualitativamente superiori ai CONTRO(svantaggi).Tecniche di chiusura• RICAPITOLARE tutti i vantaggi derivanti dall'acquisto e riconosciuti dal Cliente.Effetto positivo: il ripetere è un potente mezzo.• OTTENERE decisioni graduali e con piccoli passaggi, è pericoloso per la trattativapuntare sulla decisione forzata ed immediata, poco consapevole e totalizzante.Effetto positivo: si abitua il cliente al “Sì" e si evidenziano tutti quegli aspetti chesono positivi per il cliente e che sommati portano alla convinzione ed un "Sì” piùconsapevole. • PARLARE dei dettagli relativi al perfezionamento dell’affare, dando per assodatol’acquisto. Effetto positivo: si può arrivare alla proposta d’acquisto direttamente senza passareda un Sì."Signora ha preferenze per lo studio notarile dove andare a fare l’atto?""Signora quale dei due box le inserisco allora in proposta, quello più piccolo dae 25.000,00 o quello doppio da e 40.000,00?"• NON ACCETTARE rinvii non motivati.Effetto positivo: si dimostra professionalità.• DARE PER ASSODATA LA DECISIONE DI ACQUISTO e lasciare al Cliente alternativedi scelta su un aspetto specifico."È per Lei meglio l’acquisto di quest’alloggio, con il box o senza?""Preferisce pagare in contanti o usufruire di un mutuo per dilazionare il pagamento?

Il processo di raccolta proposta e accettazione è composto dalle seguenti fasi:A) Raccolta propostaB) Presentazione propostaC) Accettazione o restituzione assegnoD) Notifica accettazione


B - La raccolta proposta e accettazione

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Figura 18 Processo di Raccolta proposta e accettazione

Obiettivo del processo è raccogliere delle proposte di acquisto adeguate e concluderela trattativa con l’accordo tra le parti.

DefinizioniProposta di acquistoÈ un atto con cui il proponente comunica per iscritto la propria intenzione d’acquisto almediatore, impegnandosi a comprare l’immobile in questione attraverso il pagamentodi una determinata somma (precedentemente concordata). La proposta stabilisce ladurata sottolineandone l’irrevocabilità; evidenzia le condizioni di pagamento e le relativescadenze.

AccettazioneÈ inteso come manifestazione di volontà affermativa che il destinatario della propostarivolge a sua volta al proponente.

Comunicazione dell’accettazioneÈ l'atto attraverso cui si porta a conoscenza il proponente dell’accettazione dellaproposta da parte del proprietario e momento conclusivo del contratto preliminare dicompravendita.

Si riportano di seguito per ogni fase del processo: • Attività dei soggetti coinvolti • Flusso logico delle fasi con indicazione di: attività, soggetti responsabili e strumentiutilizzati


Attore Attività

CI 1) Se il cliente che ha visitato l’immobile è interessato all’acquisto dellostesso, (il Consulente immobiliare) provvede a rilasciare tutte le informazioninecessarie (es. normative in vigore, obbligo del versamento della registra-zione) e dare al cliente indicazioni sui passaggi successivi.2) Prende appuntamento con il cliente per poter compilare la proposta diacquisto presso l’agenzia.3) Fa sottoscrivere al cliente il modulo della proposta e insieme al propo-nente stabilisce una data per il preliminare da inserire sempre all’internodella proposta.4) Si suggerisce al proponente un termine di irrevocabilità da inserire al -l’interno della proposta che solitamente secondo gli indirizzi delle Cameredi Commercio è di 7/15 giorni.


Raccoltaproposta

e accettazioneRaccoltaproposta

Presentazioneproposta

Accettazione orestituzioneassegno

Comunicazione

B.1 Raccolta proposta

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5) Consegna una copia della proposta di acquisto sottoscritta al proponente.6) Si richiedono al proponente i documenti di riconoscimento (carta d’identitàe codice fiscale) anche ai fini degli adempimenti in tema di antiriciclaggio efiscali, e si provvede a emettere una copia da inserire nella pratica.7) Si deve, inoltre, ritirare la somma necessaria al pagamento dell’imposta diregistro e si deve rilasciare al proponente una ricevuta della somma versata.8) Provvede, infine, a far sottoscrivere al proponente il riconoscimento delleprovvigioni e rilasciarne relativa copia.

Attore Attività

AC 1) Una volta raccolta la proposta, il riconoscimento delle provvigioni, l’assegnointestato dal proprietario a titolo di deposito e la somma da versare per l’im-posta di registro annota l’esito positivo dell’appuntamento di vendita e inseriscela copia della proposta.

CI 2) Dispone la preparazione di un’eventuale trattativa al fine di mediare egiungere alla conclusione dell’operazione. Se precedentemente è stata fattauna buona gestione dell’incarico, (il Consulente immobiliare) non dovrebbeavere problemi nell’ottenere un’accettazione.

AC 3) Convoca il venditore in ufficio e prepara un report di gestione dell’incaricoper poterlo consegnare insieme alla proposta di acquisto.

Attore Attività

CI 1) In agenzia (il Consulente immobiliare) sottopone al venditore la propostadi acquisto raccolta a cui allega il report di gestione dell’incarico. A questopunto possono verificarsi due casi:A) Proposta accettata2) Nel caso in cui il proprietario sia soddisfatto della proposta sottoposta,richiede che venga apposta la firma di accettazione nell’apposito riquadronel modulo di proposta e provvede a consegnare al proprietario l’originaledella proposta essendo la stessa a lui direttamente indirizzata.B) Proposta non accettata3) È opportuno trattare con il proprietario un prezzo/canone minimo, sugge-rendo di accettare la proposta ma secondo nuove condizioni in controffertaindicando il nuovo valore per continuare la trattativa.4) In questa sede concorda con il proprietario una diminuzione del prezzofacendo sottoscrivere un’apposita dichiarazione derogando a quanto convenutonell’incarico.5) Contatta il proponente per comunicargli che la proposta sottoscritta non èstata accettata da parte del venditore/locatore e si fissa un nuovo incontro.B1) Controfferta conforme6) Nel caso in cui il cliente ritenga che la controfferta sia comunque


B.2 Presentazione proposta

B.3 Accettazione o restituzione assegno

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conforme alla sua disponibilità, propone al proprietario le sue condizioni. 7) Contatta il venditore/locatore per comunicare le condizioni della nuovatrattativa e si fissa un colloquio.B2) Controfferta non conforme8) Nel caso in cui il promissario ritenga che la controfferta non sia conformealla propria disponibilità, e siano scaduti i termini di irrevocabilità dellaproposta, si riconsegna l'assegno al proponente, illustrando, le altre oppor-tunità presenti in agenzia.

Attore Attività

CI 1) A seguito dell’accettazione della proposta di acquisto da parte del proprie-tario, convoca il proponente in agenzia per formalizzare l’avvenuta comuni-cazione dell’accettazione/ notificare l’accettazione. 2) La comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione si concretizzanella sottoscrizione nell’apposito riquadro posto in calce al modulo della pro-posta. 3) Ricontatta il proprietario per il ritiro dell'assegno ricevuto in sede di pro-posta che ha valore e titolo di caparra nel momento in cui viene consegnatoe si fa sottoscrivere la dichiarazione attestante la ricevuta della somma.4) In questo momento conclude il contratto preliminare e si matura il dirittoalle provvigioni, così come precisato nella modulistica in dotazione.

Figura 19 Flusso logico Processo di Raccolta proposta e accettazione


B.4 Comunicazione

Ritiro assegni edocumenti

Compilazionemodulo


Strumento

• Si ritira l’assegno atitolo di depositointestato al venditore,lasciando unafotocopia dellostesso al proponente.

• Si consegna unacopia della propostadi acquistosottoscritta alproponente.

• Si richiede alproponente idocumenti diriconoscimento.

• Si deve, inoltre,ritirare la sommanecessaria alpagamentodell’imposta diregistro e rilasciare alproponente unaricevuta.

• Si provvede a farsottoscrivere alproponente ilriconoscimento delleprovvigioni erilasciarne copia.

F

TREEPlat

Proposta d’acquisto/locazione

Accettazione?

Sì Consegnaassegno edeposito

NOPresentazione

cotrofferta

• Nel caso in cui il clientevenditore sia soddisfattodella proposta di acquistosottoposta, si richiede lacontrofirma del modulo diproposta.

• Si consegna al clientevenditore l’originale dellaproposta poiché a luiindirizzata.

• Si provvede a far compilareal clientevenditore il modulo con ladichiarazione diaccettazione di tutte lecondizioni inserite inproposta di acquisto.

Conforme?

NORestituzione

assegno• Si fa sottoscrivere

al cliente il modulodella proposta;insieme alproponente sistabilisce una dataper il preliminare dainserire sempreall’interno dellaproposta.

• Si suggerisce alproponente untermine diirrevocabilità dainserire all’internodella proposta chesolitamentesecondo gli indirizzidelle Camere diCommercio è di7/15 giorni.

• In caso di non accettazionedelle condizioni sottoscritteall’interno della proposta diacquisto fa inserire alvenditore il prezzo minimo divendita sul modulo diaccettazione.

• In questa sede fa firmare alproprietario il moduloabbassamento prezzo con ilnuovo prezzo di vendita.

• Contatta il proponente percomunicargli la mancataaccettazione della propostada parte del venditore efissare un incontro.

• In sede di colloquio con ilproponente, presenta laproposta non accettata e lacontrofferta del venditore.

• Il proponente stabilisce se lacontrofferta è conforme allesue esigenze oppure no edin tal caso gli restituiscel’assegno.

44

Il processo di contrattualizzazione è composto dalle seguenti fasi:A) Preparazione documentazioneB) CompromessoC) Sottoscrizione rogito

Figura 20 Processo di Contrattualizzazione

Obiettivo del processo è formalizzare l’accordo tra le parti e trasferire il diritto diproprietà al proponente.

DefinizioniContratto preliminareÈ un contratto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto dicui fin d'ora viene determinato l'intero contenuto. Nell'atto devono essere indicati: legeneralità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell'immobile, le modalità di paga-mento e la data di stipula del rogito.

Visura cameraleLa visura camerale ha lo scopo di descrivere lo stato di una società di capitale o di per-sone, iscritta nella Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura scelta.

Relazione notarileLa relazione notarile è un documento redatto da un notaio, contenente gli estremi deiproprietari di un immobile, i dati che lo distinguono presso il catasto, lo stato ipotecario,eventuali vincoli gravanti e informazioni sui trasferimenti di proprietà avvenuti nel -l’ultimo ventennio.

Relazione istruttoriaLa relazione istruttoria è un documento redatto da un notaio, attestante l’abitabilità el’agibilità dell’immobile.

Regolarità urbanisticaLa regolarità urbanistica viene accertata presso l’ufficio tecnico del Comune ove è ubi-cato l’immobile, attraverso il reperimento del titolo abilitativo che ha legittimato la rea-lizzazione dell’opera ed l’accertamento della destinazione urbanistica dello stesso.

Regolarità catastaleLa regolarità catastale viene accertata presso il Catasto attraverso l’esame della visuracatastale. Il Catasto è un pubblico registro di tutte le proprietà immobiliari esistenti sulterritorio dello Stato, che fornisce i dati relativi al possessore, alla superficie, alla desti-nazione ed al reddito di ogni immobile, utile per il calcolo delle relative imposte e tasse.

Regolarità ipotecariaLa regolarità ipotecaria viene accertata presso l’Ufficio della pubblicità Immobiliaredove vengono cronologicamente annotate le seguenti formalità gravanti sull’immobile.


C - La contrattualizzazione

Contrattualizzazione Preparazionedocumentazione

Contrattopreliminare

Sottoscrizionerogito

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Legenda: CI = Consulente ImmobiliareAC = Assistente CommercialeN = Notaio

Attore Attività

CI 1) Raccoglie tutti i documenti relativi all’immobile e al/i proprietario/i: titolodi proprietà, planimetria catastale, regolamento di condominio, atto diprovenienza, documenti tecnici, documenti di identità del/i proprietario/i edel proponente, certificazione energetica.2) Verifica la regolarità urbanistica dell’immobile attraverso il titolo abitativo.3) Effettua, inoltre, la visura ipotecaria e catastale, eseguendo accertamentisulla destinazione d’uso e sulla presenza di eventuali diritti gravanti sull’im-mobile.4) Analizza le visure effettuate al fine di rilevarne eventuali criticità o proce-dere alla stipula del compromesso.5) In caso di anomalie, si attiva, tramite tecnici, per la risoluzione dellestesse (es.estinzione dell’ipoteca).6) Contatta i clienti per trovare un accordo sulla data da fissare per la stipuladel compromesso.

AC 7) Se la data del contratto preliminare è fissata oltre 20 giorni dalla data dinotifica, è necessario registrare la proposta di acquisto accettata. Provvedea compilare opportuna modulistica, ad effettuare il versamento dell’impostadi registro e presso l’Agenzia delle Entrate registra la proposta di acquistoaccettata.

Attore Attività

CI 1) Stipula il contratto preliminare di vendita con l’accordo delle parti.2) Ritira gli assegni delle provvigioni.

AC 3) Inserisce nel gestionale l’incasso delle provvigioni.4) Una volta compilato il relativo modulo effettua il versamento dell’impostadi registro in banca e provvede alla registrazione del compromesso pressol’Agenzia delle Entrate. 5) Ritira il preliminare registrato e lo consegna all’acquirente.


C.1 Preparazione documentazione

C.2 Contratto preliminare

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Figura 21 Flusso logico Contrattualizzazione

Attore Attività

CI 1) Invia al notaio tutta la documentazione (copia proposta di acquisto regi-strata, titolo di proprietà, planimetria catastale, atto di provenienza, documentitecnici, documenti del/i proprietario/i e dell’acquirente) al fine di redigere lerelazioni ed effettuare le verifiche.

N 2) Analizzata la documentazione ricevuta e recuperata l’eventuale documen-tazione mancante, redige la relazione notarile integrata, la relazione istruttoriae la visura ventennale. Informa il Consulente immobiliare sullo stato dell’im-mobile e del/i proprietario/i.

CI 3) Se non ci sono anomalie, contatta le parti per fissare la data del rogito cheviene stipulato presso lo studio notarile o, in caso di mutuo, presso la bancadell’acquirente.


C.3 Rogito

Verifica regolaritàe visure

Raccoltadocumenti

Strumento

• Verifica la regolaritàurbanisticadell’immobileattraverso il titoloabitativo.

• Effettua la visuraipotecaria ecatastale, eseguendoaccertamenti sulladestinazione d’uso esulla presenza dieventuali dirittigravantisull’immobile.

• Analizza le visureeffettuate al fine dirilevarne eventualicriticità o procederealla stipula delcontratto preliminare.

• In caso di anomalie,si attiva, tramitetecnici, per larisoluzione dellestesse.

F

TREEPlat

DocumentiPreliminareentro 20 gg?

Sì Stipulacontratto

preliminare

NORegistrazione

proposta

Raccoglie tutti idocumenti relativiall’immobile e al/iproprietario/i: titolo diproprietà, planimetriacatastale,regolamento dicondominio, atto diprovenienza,documenti tecnici,documenti di identitàdel/i proprietario/i edel proponente,certificazioneenergetica.

• Se la data delcontratto preliminare èfissata oltre 20 giornidalla data di notifica, ènecessario registrarela proposta diacquisto accettata.

• Si provvede acompilare opportunamodulistica e sieffettua il versamentoin banca dell’impostadi registro e pressol’Agenzia delle Entrateregistra la proposta diacquisto accettata.

• Stipula delcontrattopreliminaredi venditaconl’accordodelle parti.

• Ritiro degliassegnidelleprovvigioni.

Stipulacontrattopreliminare

• Versamentodell’imposta diregistro in banca

• Registrazionedel contrattopreliminarepressol’Agenzia delleEntrate.

• Ritiro delpreliminareregistrato

• Consegnapreliminareall’acquirente.

Registrazionepreliminare

Invio al notaiodocumentazioneal fine di redigerele relazioni edeffettuare leverifiche.Documentazione:• copia

proposta diacquistoregistrata

• titolo diproprietà

• PlanimetriaCatastale

• atto diprovenienza

• documentitecnici

• documentidel/iproprietario/i edell’acquirente

Inviodocumentoal notaio



47

Figura 22 Flusso logico Rogito


RogitoVerifica documenti

Se non ci sono anomalie,contatta leparti per fissare la datadel rogito che vienestipulato presso lo studionotarile o, in caso dimutuo, presso labanca dell’acquirente.

F

Documenti

• Analisi della documentazione ricevuta• Recupero dell’eventuale

documentazione mancante• Redazione della relazione notarile

integrata, della relazione istruttoria edella visura ventennale.

• Informa il Consulente immobiliare sullostato dell’immobile e del/i proprietario/i.


Notaio

5. La collaborazione: organizzazione, modalità operative e procedure

48

A - Le regole di collaborazione tra Affiliati Gabetti

• La realizzazione di una proficua collaborazione tra Affiliati, l’organizzazione di unacorretta comunicazione, l’attuazione di un efficace interscambio di informazioni, portanoinevitabilmente all’incremento dell’attività delle Agenzie affiliate Gabetti nonché allasoddisfazione per il cliente finale.

• La collaborazione e l’armonia tra Affiliati sono dei valori su cui si fonda un modernosistema di franchising ed è inoltre la modalità operativa più conveniente sul pianodei risultati.

• I buoni rapporti tra Affiliati costituiscono da sempre uno dei punti di forza della ReteGabetti e del Gruppo TREE Real Estate.

• Obiettivo del Gruppo TREE Real Estate è l’ampliamento e il potenziamento dellacollaborazione tra Affiliati;

• Le regole di collaborazione costituiscono un orientamento generale e una modalitàcon cui TREE Real Estate concretizza la propria filosofia di valorizzazione dellacollaborazione tra Affiliati nel rispetto della loro indipendenza.

PREMESSO CHE:• Gli Affiliati Gabetti sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente autonomi. • Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deonto-logiche e normative, nonché ad assolvere agli obblighi di cui al contratto difranchising.

• Ogni segnalazione da un’Agenzia affiliata (passante) a un’altra Agenzia affiliata(ricevente) determina in caso di perfezionamento e conclusione dell’affare unaripartizione dei compensi corrisposti come è sancito dall’art.1758 del codice civile“pluralità dei mediatori” che recita testualmente: “se l’affare è concluso perl’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvi-gione”.

• La piattaforma informatica TREEplat/MLS a cui gli Affiliati aderiscono è utile a con-tribuire e a sviluppare una nuova concezione di consulenza e di metodologia di lavoroidonea a generare cooperazione, condivisione dei dati e opportunità tra gli Affiliati.Il sistema MLS permette di condividere l’elenco di immobili, creando un businesscomune che agevola l’incontro tra domanda e offerta, sia in termini di compravenditache di locazione, e ove le modalità di ripartizione delle provvigioni sono reperibiliall’interno del regolamento MLS.

Le regole di collaborazione tra Affiliati sono altresì disciplinate nelle modalità diseguito indicate.


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1.PRINCIPII principi delle Regole di collaborazione sono:• correttezza-rispetto-lealtà-trasparenza• tutela di tutti gli interessi coinvolti• organizzazione per una corretta comunicazione • attuazione di un efficace interscambio di informazioni.Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati nell’eserciziodell’attività d’impresa.

2.DEFINIZIONI• Segnalazione: da intendersi l’informazione dell’Affiliato segnalante all’Affiliato rice-vente di un nominativo e relativi recapiti di un Cliente (venditore - locatore) che ha unimmobile di proprietà. Non è da considerarsi segnalazione qualsiasi informazioneraccolta, da quotidiani, cartelli affissi (vendita o locazione) o altre forme pubblicitarie;

• Collaborazione: da intendersi il contributo all’attività di intermediazione decisivo perl’acquisizione dell’incarico di vendita/locazione nei confronti del Cliente, gestita intotale sintonia con un altro Affiliato;

• Per la rete Gabetti l’attività di collaborazione tra Affiliati è equipollente all’attivitàdi segnalazione.

3. APPLICAZIONI• L’Affiliato Gabetti deve svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementarisolo all’interno della propria zona di esclusiva contrattuale.

• L’Affiliato Gabetti può svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementarisecondo le modalità previste nello stipulato contratto di franchising.

• Nel caso in cui l’Affiliato entri in contatto con un proprietario che ha un immobile fuoridalla zona contrattuale, l’Affiliato segnalante deve informare l’ Affiliato ricevente, com-petente per territorio.

• Ogni Affiliato è tenuto a favorire ed a incentivare i rapporti di collaborazione con altriAffiliati a riguardo di Clienti che intendano vendere o locare immobili o che abbianola necessità di fruire dei servizi di un’agenzia immobiliare.

• Entità della ripartizione delle provvigioni: ciascun Agente Affiliato Gabetti percepiscein caso di conclusione dell’affare, i corrispettivi per l’attività di intermediazione comedi seguito indicati:Cliente venditore– 1,50%+iva sul prezzo di compravendita sino a un valore di 600.000,00 euro;– 1,25%+iva sul prezzo di compravendita sino a un valore dell’immobile superiore a600.000,00 e inferiore a 1.000.000,00 euro;

– 1,0%+iva sul prezzo di vendita (proposta d'acquisto accettata e comunicata alproponente) per un valore di immobile superiore a 1.000.000,00 euro.

Cliente locatore – 25%+iva del montante pari alla somma delle provvigioni versate dal conduttore e locatore.Cliente conduttore – 25% +iva delle provvigioni versate dal Cliente segnalato.Cliente acquirente– 0,70%+ iva sul prezzo di vendita (proposta d'acquisto accettata e comunicata alproponente) sino a un valore di 600.000,00 euro;

– 0,6%+iva sul prezzo di vendita (proposta d'acquisto accettata e comunicata alproponente) sino a un valore dell’immobile superiore a 600.000,00 e inferiore a1.000.000,00 euro;


50

– 0,5%+iva sul prezzo di compravendita per un valore di immobile superiore a1.000.000,00 euro.

• Entità della ripartizione di corrispettivi/compensi nel caso di mancata accettazionedella proposta conforme: ogni Agente Affiliato Gabetti percepisce il corrispettivo dicompetenza relativo all’attività di intermediazione svolta direttamente dal proprioCliente, dedotte le spese sostenute.

• I rapporti di collaborazione devono essere esclusivamente formalizzati secondo ilprototipo allegato alle presenti Regole (denominato Modulo - Accordo di collaborazionetra Affiliati - Allegato 351) corredato di timbro dell’Agenzia passante e timbro del -l’Agenzia ricevente a mezzo e-mail o fax , unitamente alla relativa documentazione,gestita preferibilmente dal titolare–legale rappresentante.

• Nel caso in cui - ove è ubicato l’immobile possibile oggetto di attività di intermedia-zione immobiliare - non sia presente un’Agenzia Gabetti, l’Affiliato segnalante Gabettiè tenuto a favorire e a incentivare il rapporto di collaborazione all’Affiliato di zonaGrimaldi o Professionecasa.

• Nel caso in cui tali Regole di collaborazione vengano disattese, non applicate o violatetali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contratto di affiliazione.

• Tutte le pattuizioni in deroga e/ o eventuali rapporti di collaborazione non regolati dalpresente documento dovranno essere previamente valutate, disciplinate e autorizzatedal Consigliere e dal Responsabile competente territorialmente.

• La realizzazione di una proficua collaborazione tra Affiliati, l’organizzazione di unacorretta comunicazione, l’attuazione di un efficace interscambio di informazioni,portano inevitabilmente all’incremento dell’attività delle Agenzie affiliate facenti capoa Tree Real Estate, nonché alla soddisfazione per il Cliente finale.

• La collaborazione e l’armonia tra Affiliati sono dei valori fondamentali su cui si fondaun moderno sistema di franchising ed è la modalità operativa più conveniente sulpiano dei risultati.

• Obiettivo del Gruppo Tree Real Estate è l’ampliamento e il potenziamento della colla-borazione tra Affiliati.

• Le regole di collaborazione costituiscono un orientamento generale e una modalità concui Tree Real Estate concretizza la propria filosofia di valorizzazione della collaborazionetra Affiliati facenti capo alle Reti in franchising Gabetti-Grimaldi-Professionecasa(di seguito denominati “Affiliati”), nel rispetto della loro indipendenza.

PREMESSO CHE:• Gli Affiliati sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente autonomi. • Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deontologichee normative, nonché ad assolvere gli obblighi di cui al contratto di franchising.

• Ogni interscambio di informazioni da una Agenzia Affiliata (passante) a un’altra Agenziaaffiliata (ricevente) determina in caso di perfezionamento e conclusione una riparti-zione dei compensi corrisposti come è sancito dall’art.1758 del codice civile “pluralitàdei mediatori” che recita testualmente: “se l’affare è concluso per l’intervento di piùmediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.


B -Le regole di interscambio Tree Real Estate tra Affiliati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi

http://www.treeplat.it/Doc/Manuale/Gab/Allegato351.pdf

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• Va ricordato che la piattaforma informatica TreePlat/MLS a cui gli Affiliati aderiscono, èutile a contribuire e a sviluppare una nuova concezione di consulenza e di metodologiadi lavoro idonea a generare cooperazione, condivisione dei dati, opportunità tra gliAffiliati. Il sistema MLS permette di condividere con altri Colleghi l’elenco di immobili,creando un business comune che agevola l’incontro tra domanda e offerta, sia in terminidi compravendita che di locazione, e ove le modalità di ripartizione delle provvigioni sonoreperibili all’interno del regolamento MLS (www.treeplat.it/desktop.aspx).

Le regole di interscambio tra Affiliati sono altresì regolamentate nelle modalità diseguito indicate.

1.PRINCIPII principi ispiratori delle Regole di collaborazione ivi descritte sono:• correttezza-rispetto-lealtà-trasparenza• tutela di tutti gli interessi coinvolti• organizzazione per una corretta comunicazione • attuazione di un efficace interscambio di informazioni.Essi forniscono suggerimenti per la collaborazione tra Affiliati, al fine di improntarel’attività professionale secondo tali valori.

2.DEFINIZIONILe Regole governano il rapporto tra Affiliati in tema di interscambio di segnalazioni.Con esse si intende l’informazione dall’Affiliato segnalante all’Affiliato ricevente di unnominativo e relativi recapiti di un Cliente (venditore-locatore) che ha un immobiledi proprietà. Non è da considerarsi segnalazione qualsiasi informazione raccolta, daquotidiani, cartelli affissi (vendita o locazione)o altre forme pubblicitarie.

3. APPLICAZIONI• L’Affiliato può svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementari secondole modalità previste nello stipulato contratto di franchising.

• Ogni Affiliato è tenuto a favorire ed a incentivare i rapporti di collaborazione con altriAffiliati a riguardo di Clienti che intendano vendere o locare immobili o che abbianola necessità di fruire dei servizi di un’agenzia immobiliare.

• Entità della ripartizione delle provvigioni -in caso di conclusione dell’affare -fattosalvo quanto previsto nel regolamento MLS richiamato nelle premesse- è così deter-minata: l’Affiliato passante in caso di interscambio del nominativo del Cliente con un altroAffiliato si atterrà alle regole di collaborazione di cui al Manuale operativo dell’Affiliatoricevente, come più avanti riportato nelle regole di Grimaldi e Professionecasa.

• I rapporti di collaborazione devono essere formalizzati in forma scritta secondo il proto-tipo allegato alle presenti Regole (denominato Modulo - Accordo di collaborazionetra Affiliati Tree Real Estate - Allegato 352) corredato di timbro dell’Agenzia passantee timbro dell’Agenzia ricevente a mezzo e-mail o fax, unitamente alla relativa docu-mentazione, gestite preferibilmentedal titolare-legale rappresentante.

• Entità della ripartizione di corrispettivi/compensi nel caso di mancata accettazionedella proposta conforme: ogni Agente Affiliato percepisce il corrispettivo di compe-tenza relativo all’attività di intermediazione svolta direttamente dal proprio Cliente,dedotte le spese sostenute.

• Nel caso in cui tali Regole di interscambio vengano disattese, non applicate o violate,tali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contratto di affiliazione.

• Tutte le pattuizioni in deroga dovranno essere previamente valutate disciplinate eautorizzate dal Consigliere e dal Supervisore competente territorialmente.


http://www.treeplat.it/login.aspx


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Le regole di collaborazione tra Affiliati Grimaldi• La realizzazione di una proficua collaborazione tra Affiliati, l’organizzazione diuna corretta comunicazione, l’attuazione di un efficace interscambio di informa-zioni, portano inevitabilmente all’incremento dell’attività delle Agenzie affiliateGrimaldi nonché alla soddisfazione per il Cliente finale.


• I buoni rapporti tra Affiliati costituiscono da sempre uno dei punti di forza dellaRete Grimaldi e del Gruppo TREE Real Estate.

• Obiettivo del Gruppo TREE Real Estate è l’ampliamento e il potenziamento dellacollaborazione tra Affiliati.

• Le regole di collaborazione costituiscono un orientamento generale e una modalitàcon cui TREE Real Estate concretizza la propria filosofia di valorizzazione dellacollaborazione tra Affiliati, nel rispetto della loro indipendenza.

PREMESSO CHE:• Gli Affiliati Grimaldi sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente autonomi. • Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deontologichee normative, nonché ad assolvere agli obblighi di cui al contratto di franchising.

• Ogni segnalazione da una Agenzia affiliata (passante) a un’altra Agenzia affiliata(ricevente) determina in caso di perfezionamento e conclusione dell’affare unaripartizione dei compensi corrisposti come è sancito dall’art.1758 del codice civile“pluralità dei mediatori” che recita testualmente: “se l’affare è concluso perl’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della prov-vigione”.

• La piattaforma informatica TREEplat/ MLS a cui gli Affiliati aderiscono, è utile acontribuire e a sviluppare una nuova concezione di consulenza e di metodologiadi lavoro idonea a generare cooperazione, condivisione dei dati e opportunità tragli Affiliati. Il sistema MLS permette di condividere l’elenco di immobili, creandoun business comune che agevola l’incontro tra domanda e offerta, sia in terminidi compravendita che di locazione, e ove le modalità di ripartizione delle provvi-gioni sono reperibili all’interno del regolamento MLS.

Le regole di collaborazione tra Affiliati sono altresì regolamentate nelle modalitàdi seguito indicate.

1.PRINCIPII principi delle Regole di collaborazione sono:• correttezza-rispetto-lealtà-trasparenza• tutela di tutti gli interessi coinvolti• organizzazione per una corretta comunicazione• attuazione di un efficace interscambio di informazioni.

Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati nell’eserciziodell’attività d’impresa.

2.DEFINIZIONI• Segnalazione: da intendersi l’informazione dall’Affiliato segnalante all’Affiliato

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ricevente di un nominativo e relativi recapiti di un Cliente (venditore-locatore) cheha un immobile di proprietà. Non è da considerarsi segnalazione qualsiasi infor-mazione raccolta, da quotidiani, cartelli affissi (vendita o locazione) o altre formepubblicitarie.

• Collaborazione: da intendersi la piena attività di intermediazione decisiva perl’acquisizione dell’incarico di vendita/locazione nei confronti del proprio Cliente,gestita in totale sintonia con l’ Affiliato dell’Agenzia competente;

• Per la rete Grimaldi l’attività di collaborazione tra Affiliati è equipollenteall’attività di segnalazione

3.APPLICAZIONI• L’Affiliato Grimaldi può svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementarisecondo le modalità previste nello stipulato contratto di franchising.

• Ogni Affiliato è tenuto a favorire ed a incentivare i rapporti di collaborazione conaltri Affiliati a riguardo di Clienti che intendano vendere o locare immobili o cheabbiano la necessità di fruire dei servizi di un’agenzia immobiliare.

• Entità della ripartizione delle provvigioni: ciascun Agente Affiliato Grimaldipercepisce in caso di conclusione dell’affare, il corrispettivo per all’attività diintermediazione svolta direttamente dal proprio Cliente.

• I rapporti di collaborazione devono essere esclusivamente formalizzati secondoil prototipo allegato alle presenti Regole (denominato Modulo - Accordo di colla-borazione tra Affiliati Tree Real Estate - Allegato 352) corredato di timbrodell’Agenzia passante e timbro dell’Agenzia ricevente a mezzo e-mail o fax, uni-tamente alla relativa documentazione, gestito preferibilmente dal titolare-legalerappresentante.

• Entità della ripartizione di corrispettivi/compensi nel caso di mancata accetta-zione della proposta conforme: ogni Agente Affiliato Grimaldi percepisce il corri-spettivo di competenza relativo all’attività di intermediazione svolta direttamentedal proprio Cliente, dedotte le spese sostenute.

• Nel caso in cui -ove è ubicato l’immobile possibile oggetto di attività di interme-diazione immobiliare- non sia presente un’Agenzia Grimaldi, l’Affiliato segnalanteGrimaldi è tenuto a favorire e a incentivare il rapporto di collaborazione conl’Affiliato esclusivista di zona Gabetti o Professionecasa.

• Nel caso in cui tali Regole di collaborazione vengano disattese, non applicate oviolate tali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contratto di affilia-zione.

• Tutte le pattuizioni in deroga e/ o eventuali rapporti di collaborazione non regolatidal presente documento dovranno essere previamente valutate, disciplinate eautorizzate dal Consigliere e dal Responsabile competente territorialmente.

Le regole di collaborazione tra Affiliati Professionecasa • La realizzazione di una proficua collaborazione tra Affiliati, l’organizzazione diuna corretta comunicazione, l’attuazione di un efficace interscambio di informa-zioni, portano inevitabilmente all’incremento dell’attività delle Agenzie affiliateProfessionecasa, nonché alla soddisfazione per il Cliente finale.


FRANCHISING IMMOBILIARE

http://www.treeplat.it/Doc/Manuale/Grim/Allegato352.pdf

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• Obiettivo del Gruppo TREE Real Estate è l’ampliamento e il potenziamento dellacollaborazione tra Affiliati.

• Le regole di collaborazione costituiscono un orientamento generale e una moda-lità con cui TREE Real Estate concretizza la propria filosofia di valorizzazione dellacollaborazione tra Affiliati facenti capo alla rete in franchising Professionecasa,nel rispetto dell’ indipendenza.

PREMESSO CHE:• Gli Affiliati Professionecasa sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamenteautonomi.

• Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deontologichee normative, nonché ad assolvere gli obblighi di cui al contratto di franchising.

• Ogni segnalazione da una Agenzia affiliata (passante) a un’altra Agenzia affiliata(ricevente) determina in caso di perfezionamento e conclusione dell’affare unaripartizione dei compensi corrisposti come è sancito dall’art.1758 del codice civile“pluralità dei mediatori” che recita testualmente: “se l’affare è concluso perl’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della prov-vigione”.

• La piattaforma informatica TREEplat/ MLS a cui gli Affiliati aderiscono, è utile acontribuire e a sviluppare una nuova concezione di consulenza e di metodologiadi lavoro idonea a generare cooperazione, condivisione dei dati e opportunità tragli Affiliati. Il sistema MLS permette di condividere l’elenco di immobili, creandoun business comune che agevola l’incontro tra domanda e offerta, sia in terminidi compravendita che di locazione, e ove le modalità di ripartizione delle provvi-gioni sono reperibili all’interno del regolamento MLS.

Le regole di collaborazione tra Affiliati sono altresì regolamentate nelle modalitàdi seguito indicate:

1.PRINCIPII principi delle Regole di collaborazione sono:• correttezza –rispetto- lealtà- trasparenza• tutela di tutti gli interessi coinvolti• organizzazione per una corretta comunicazione• attuazione di un efficace interscambio di informazioni.

Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati nell’eserciziodell’attività d’impresa.

2.DEFINIZIONI• “Notizia passata” da intendersi l’informazione comunicata dall’Affiliato “segna-lante” all’Affiliato “ricevente” del nominativo e relativi recapiti di un Cliente (ven-ditore-locatore) che ha un immobile di proprietà. Non è da considerarsisegnalazione qualsiasi informazione raccolta da quotidiani, cartelli affissi (venditao locazione) o altre forme pubblicitarie.La segnalazione di notizia passata si divide in:- Determinante e decisiva da intendersi la conoscenza diretta della persona, Clientepresente già inserito nella banca dati dell’agenzia ecc. che favorisca il conferimentodi un incarico di vendita/locazione in esclusiva/non in esclusiva da parte di un pro-prietario all’Agente Professionecasa referente di zona. Dal passaggio della notiziaalla raccolta della proposta d’acquisto/locazione non devono decorrere più di 12 mesi;

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- Non determinante: semplice passaggio del nominativo e solo quella che entro180 giorni si concretizza in una raccolta di incarico.

3. APPLICAZIONI• L’Affiliato Professionecasa deve svolgere l’attività di intermediazione solo all’internodella propria zona di esclusiva contrattuale;

• L’Affiliato Professionecasa può svolgere l’attività di intermediazione e servizi com-plementari secondo le modalità previste nello stipulato contratto di franchising.

• Nel caso in cui l’Affiliato entri in contatto con un proprietario che ha un immobilefuori dalla zona contrattuale, l’Affiliato segnalante deve informare l’Affiliato ricevente,competente per territorio.

• Ogni Affiliato è tenuto a favorire ed a incentivare i rapporti di collaborazione conaltri Affiliati a riguardo di Clienti che intendano vendere o locare immobili o cheabbiano la necessità di fruire dei servizi di un’ agenzia immobiliare.

• Entità della ripartizione delle provvigioni: - 30% delle provvigioni complessive incassate da venditore/acquirente locatore/conduttore a favore dell’Agenzia passante;

- 70% sulle provvigioni complessive incassate da venditore/acquirente-locatore/conduttore a favore dell’Agenzia ricevente con un minimo del 4% del valore dellatransazione;

- Per consuetudine della rete Professionecasa gli importi saranno da determi-narsi sul totale delle provvigioni effettivamente versate dai Clienti con il vincoloche l’entità della complessiva provvigione sia almeno del 4%.

- La liquidazione del dovuto tra Affiliati dovrà avvenire entro 15 giorni dal realeincasso delle somme.

• I rapporti di collaborazione devono essere esclusivamente formalizzati secondoil prototipo allegato alle presenti Regole (denominato Modulo - Accordo di colla-borazione tra Affiliati Tree Real Estate - Allegato 342) corredato di timbro del-l’Agenzia passante e timbro dell’Agenzia ricevente a mezzo e-mail o fax, unita mentealla relativa documentazione, gestite preferibilmente dal titolare-legale rappre-sentante.

• Entità della ripartizione di corrispettivi/compensi nel caso di mancata accetta-zione della proposta conforme: ogni Affiliato Professionecasa percepisce il corri-spettivo di competenza relativo all’attività di intermediazione svolta direttamente dalproprio Cliente, dedotte le spese sostenute.

• Si precisa che le richieste Clienti verranno condivise da tutte la rete Professione-casa limitatamente a una zona predefinita dall’Affiliante. Nel momento in cui ilnominativo della richiesta cliente (RC) sia oggetto di una trattativa commerciale(proposta acquisto/locazione) accanto al nominativo deve essere segnalato quantosegue: “per un periodo di giorni 15 necessario per l’accettazione il Cliente nonpotrà essere assolutamente contattato da altri Affiliati Professionecasa.”

• Laddove l’intervento di un Affiliato Professionecasa che ha intermediato la venditadi un immobile per un Cliente dovesse ritenersi determinante per l’acquisto daparte dello stesso Cliente di altro immobile ubicato su un territorio ove svolgonoattività altri Affiliati Professionecasa, tale attività di collaborazione farà maturareil diritto a favore dell’Affiliato segnalante di un corrispettivo pari al 30% della prov-vigione incassata dall’acquirente.

• Nel caso in cui -ove è ubicato l’immobile possibile oggetto di attività di interme-diazione immobiliare- non sia presente un’Agenzia Professionecasa, l’AffiliatoProfessionecasa è tenuto a favorire e a incentivare il rapporto di collaborazioneall’Affiliato di zona Gabetti o Grimaldi.

http://www.treeplat.it/Doc/Manuale/Pcasa/Allegato342.pdf

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• Nel caso in cui tali Regole di collaborazione vengano disattese, non applicate oviolate tali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contratto di affi-liazione.

• Tutte le pattuizioni in deroga dovranno essere previamente valutate disciplinate eautorizzate dal Consigliere e dal Responsabile competente territorialmente.

Le regole di collaborazione tra Affiliati Gabetti e Gabetti Agency S.p.A. sono disciplinatenelle modalità di seguito indicate.

1. PRINCIPII principi delle Regole di collaborazione sono:• correttezza – rispetto - lealtà - trasparenza• tutela di tutti gli interessi coinvolti• organizzazione per una corretta comunicazione • attuazione di un efficace interscambio di informazioni.Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati GabettiFranchising Agency e Gabetti Agency nell’esercizio dell’attività d’impresa.

2. DEFINIZIONI• Affiliato: Affiliato a Gabetti Franchising Agency • Gabetti Agency: Gabetti - Divisione Corporate - Divisione Frazionamenti e Cantieri -Divisione Portfolio Management

• Agenzia Passante: il soggetto - Affiliato o Gabetti Agency - che procede con unasegnalazione o con una collaborazione.

• Agenzia Ricevente: il soggetto - Affiliato o Gabetti Agency - che riceve una segna -lazione o una collaborazione.

• Cliente: persona fisica o giuridica segnalata dall’Agenzia Passante all’Agenzia Ricevente.• Grande Cliente: Clienti quali Banche, Assicurazioni, Società di gestione del Risparmio,società di rilevanza nazionale o internazionale, che l’Affiliato è tenuto a segnalare aGabetti Agency in caso di acquisizione del contatto.

• Segnalazione: da intendersi la trasmissione da parte dell’Agenzia Passante di un no-minativo e relativi recapiti di un Cliente. In caso di Clienti Venditori/Locatori, non èda considerarsi segnalazione qualsiasi informazione raccolta, da quotidiani, cartelliaffissi (vendita o locazione) o altre forme pubblicitarie; si specifica che la segnalazioneriguarda l’immobile e non il soggetto (persona fisica o giuridica) e pertanto si estinguecon la prima e singola operazione conclusa.

• Collaborazione: da intendersi il contributo decisivo dell’Agenzia Passante all’attivitàdi intermediazione per l’acquisizione dell’incarico di vendita/locazione nei confronti


C - Le regole di collaborazione tra gli Affiliati Tree Real Estate e il gruppo GPS

C.1 Regole di collaborazione tra Affiliati Gabetti e Gabetti Agency – Divisione Corporate Frazionamenti e Cantieri - Porfolio Management

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del Cliente Venditore/Locatore, o alla presentazione di una proposta irrevocabile diacquisto/locazione da parte del Cliente Acquirente/Conduttore, il tutto gestito in totalesintonia tra le agenzie che collaborano. Per contributo decisivo si intendono le attivitàpropedeutiche alla raccolta, da parte dell’Agenzia Passante, di un incarico mediatorio(a titolo esemplificativo e non esaustivo, contatti con il Cliente, sopralluoghi, valutazioni ecc.).

3. OGGETTO DELL’ATTIVITA’ DELL’AFFILIATO DI CUI AL CONTRATTO DI AFFILIAZIONE3.1. L’Affiliato dovrà svolgere l’attività di agente immobiliare, utilizzando a tal fine

in via esclusiva il marchio, esclusivamente all’interno della zona allo stessoassegnata e solo relativamente a:I. Incarichi di vendita e/o di locazione aventi ad oggetto immobili con destinazioned’uso abitativa;

II. Incarichi di vendita e/o cessione d’azienda aventi ad oggetto immobili con desti-nazione ad uso diverso con prezzo di vendita non superiore ad e 1.000.000,00(unmilione/00)

III.Incarichi di locazione e/o affitto d’azienda aventi ad oggetto immobili con desti-nazione ad uso diverso dall’abitativo con canone annuo non superiore ade 70.000,00 (settantamila/00);

IV.Incarichi aventi ad oggetto portafogli di immobili con sommatoria dei prezzi divendita non superiore ad e 1.000.000,00 (unmilione/00);

V. Incarichi di mediazione aventi ad oggetto• interi stabili cielo-terra• la vendita frazionata di più unità immobiliari nello stesso stabile• Cantieri che nel complesso constino di non oltre venti unità ad uso abitativo e/o ad usodiverso, esclusi i box – posti auto.

3.2. Qualora l’Affiliato acquisisca un contatto con un Cliente che ecceda i parametri fissatial precedente art. 3.1, sarà obbligato a provvedere a trasmettere tale contatto aGabetti Agency con le modalità e nei termini di cui al successivo art. 4; qualoral’Affiliato acquisisca un contatto con un Cliente che non ecceda i parametri fissatial precedente art .3.1, l’Affiliato avrà, a sua discrezione, la facoltà di procedere conla segnalazione del Cliente a Gabetti Agency con le modalità e nei termini di cuial successivo art. 4.

4. MODALITA’ DI SEGNALAZIONE CONTATTI4.1. Qualora Agenzia Passante acquisisca un contatto che abbia ad oggetto la locazione

o la vendita:• di immobili ad uso diverso dall’abitativo o di aziende;• di cantieri residenziali o di frazionamenti residenziali; • di portafogli immobiliari; o acquisisca un contatto con un Cliente potenziale acquirente o con un potenzialeconduttore che abbia manifestato interesse all’acquisto od alla locazione di unimmobile commercializzato dall’Agenzia Ricevente, potrà provvedere a trasmetteretale contatto mediante la compilazione del modulo allegato sub di seguito riportato,specificando se intende procedere con la segnalazione del cliente/operazione o conuna Collaborazione;

4.2. L’Agenzia Ricevente entro 5 (cinque) giorni lavorativi dalla ricezione di tale modulodebitamente compilato, dovrà comunicare all’Agenzia Passante il proprio interesse:I. a procedere con l’acquisizione del Cliente segnalato; II. a procedere con la collaborazione nella gestione del Cliente segnalato.


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4.3. A seguito di riscontro positivo dell’Agenzia Ricevente al modulo allegato sub(Modulo - Accordo di collaborazione tra Affiliati Gabetti e Gabetti Agency -Allegato 353), l’Agenzia Passante avrà diritto a partecipare alla ripartizione deicorrispettivi ai sensi del successivo art. 5.

4.4. Qualora l’Agenzia Ricevente non provveda a fornire all’Agenzia Passante un riscontropositivo entro il termine di 5 (cinque) giorni lavorativi dalla ricezione del moduloallegato sub (Modulo - Accordo di collaborazione tra Affiliati Gabetti e GabettiAgency - Allegato 353), l’Agenzia Passante sarà libera di trattare autonomamentei rapporti con il Cliente segnalato.

4.5. Resta inteso che, qualora il Cliente segnalato dall’Affiliato con le modalità di cuial presente art. 4 fosse un Grande Cliente, l’Affiliato avrà esclusivamente dirittoal percepire il compenso per la Segnalazione calcolato ai sensi del seguenteart. 5.1 lettera a), in quanto i rapporti con il Grande Cliente dovranno essere gestitidirettamente da Gabetti Agency.

5. RIPARTIZIONE DEI CORRISPETTIVI PER SEGNALAZIONI - COLLABORAZIONI5.1. L’Agenzia Passante avrà diritto a percepire i corrispettivi di seguito indicati:

a) Segnalazione del Cliente - compensi percepitiLa trasmissione del nominativo di un Cliente, senza che ne segua ulteriore coin-volgimento operativo dell’Agenzia Passante, darà diritto a quest’ultima a percepireil seguente compenso:• un compenso pari al 25,00% (venticinque/00 per cento) del compenso corri-sposto all’Agenzia Ricevente dal Cliente segnalato, in caso di conclusione diaffari aventi ad oggetto immobili ad uso diverso e cessioni/locazioni d’azienda;

• un compenso pari al 15,00% (quindici/00 per cento) del compenso corrispostoall’Agenzia Ricevente dal Cliente segnalato, in caso di conclusioni di affariaventi ad oggetto unità immobiliari facenti parte di cantieri/frazionamentiresidenziali e portafogli immobiliari.

b) Collaborazione nell’attività di acquisizione del Cliente segnalato - compensipercepitiQualora l’Agenzia Passante contribuisca in maniera decisiva all’attività di acqui-sizione del Cliente segnalato, portando avanti parte dell’attività di acquisizionein piena sintonia con l’Agenzia Ricevente, avrà diritto a percepire il seguentecompenso:• un compenso pari al 50,00% del compenso corrisposto all’Agenzia Riceventedal Cliente segnalato in caso di conclusione di affari aventi ad oggetto immobiliad uso diverso e cessioni/locazioni d’azienda;• il compenso che verrà liberamente negoziato fra l’Agenzia Passante e l’AgenziaRicevente in funzione degli oneri promozionali e organizzativi che verranno postiin essere nella gestione dei cantieri/frazionamenti residenziali e dei portafogliimmobiliari.

5.2. Il Compenso effettivo corrisposto all’Agenzia Passante, calcolato ai sensi dell’art. 5.1,lettera a) o lettera b), sarà al netto di tutti i costi documentati relativi alla singolaattività di mediazione immobiliare quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo,costi di marketing e pubblicità, storni provvigionali a terzi intermediari collaboratorianche derivanti da segnalazioni infragruppo, costi per consulenze tecniche, legalio fiscali ecc..

5.3. L’Agenzia Passante avrà diritto alla corresponsione del compenso calcolato ai sensidell’art. 5.1 lettera a) esclusivamente nel caso in cui venga concluso l’affare entroun anno solare (365 giorni) dalla data di segnalazione all’Agenzia Ricevente delCliente.




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5.4. L’Incarico con il Cliente segnalato dovrà essere sempre acquisito da Gabetti Agencyanche qualora la stessa sia nella posizione di Agenzia Passante; Gabetti Agencysarà tenuta a corrispondere all’Affiliato il compenso secondo i termini indicatiall’art. 5.1, lettere a) o b), solo a seguito dell’effettivo incasso dal Cliente segnalatodella provvigione o dell’eventuale diversa somma corrisposta a titolo di corrispettivo/penale, dietro presentazione da parte dell’Affiliato della relativa fattura.

5.5. Il Compenso maturato dall’Affiliato potrà essere a discrezione del Gruppo Gabettitrattenuto in tutto o in parte a compensazione di eventuali debiti contratti dall’Affiliatocon il Gruppo stesso.

6. VIOLAZIONE DELLE REGOLE DI COLLABORAZIONE - EVENTUALI PATTUIZIONI IN DEROGA

6.1. Nel caso in cui le Regole di collaborazione sopra esposte vengano disattese, nonapplicate o violate tali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contrattodi affiliazione.

6.2. Tutte le pattuizioni in deroga e/o eventuali rapporti di collaborazione non regolatidal presente documento dovranno essere previamente valutate, disciplinate eautorizzate dal Consigliere e dal Responsabile competente territorialmente, sentitaGabetti Agency .

6.3. Resta inteso che in caso di violazione da parte dell’Affiliato potrà essere altresì ap-plicata a suo carico una penale pari all’entità della provvigione percepita in caso diconclusione dell’affare.

Il modello organizzativo di Gabetti Property Solutions consente l'integrazione e il coordi-namento delle competenze specifiche di ciascuna società del Gruppo: ConsulenzaGestione Valorizzazione Intermediazione.Santandrea svolge attività di consulenza e intermediazione per chi vuole offrire o trovareun immobile di prestigio e per chi desidera gestire con riservatezza e discrezione leoperazioni di standing elevato con la massima cura dei dettagli e la più accurata valo-rizzazione economica degli immobili.Tree Real Estate a cui fanno capo le reti di franchising immobiliare Gabetti FranchisingAgency, Grimaldi Immobiliare e Professionecasa Immobiliare è costituita da Affiliatiliberi di esercitare attività di intermediazione immobiliare nell’ambito della propriaindipendenza e nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etichee deontologiche nonché ad assolvere gli obblighi di cui al contratto di franchising(di seguito denominati “Affiliati”).

PREMESSO CHE:• Gli Affiliati sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente autonomi.• Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deontologichenonché ad assolvere gli obblighi di cui al contratto di franchising.

• È interesse di Santandrea e degli Affiliati incentivare i rapporti di collaborazione anchein merito a singoli immobili di prestigio operando attraverso la trasmissione delleinformazioni utili atte a concretizzare una segnalazione di notizia passata di seguitodenominata nel successivo punto 2 delle presenti Linee Guida.

• Ogni segnalazione che possa rientrare nell’ambito di una collaborazione tra Santandrea


C.2 Linee Guida di collaborazione tra Tree Real Estate e Santandrea

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e Affiliati e viceversa aventi ad oggetto immobili determina in caso di perfezio -namento e conclusione dell’affare una ripartizione dei compensi corrisposti come èsancito dall’art.1758 del codice civile “pluralità dei mediatori” che recita testual-mente: “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi hadiritto ad una quota della provvigione”.

• Gli incarichi di mediazione potranno essere raccolti solo in esclusiva.

Le Linee Guida di collaborazione tra Affiliati e Santandrea sono altresì disciplinatenelle modalità di seguito indicate.

7. PRINCIPII principi delle Linee Guida di collaborazione sono:• correttezza-rispetto-lealtà-trasparenza• tutela di tutti gli interessi coinvolti• organizzazione per una corretta comunicazione • attuazione di un efficace interscambio di informazioni.Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra gli Affiliati e Santandreanell’esercizio dell’attività d’impresa.

8. DEFINIZIONI• Notizia passata da intendersi l’informazione comunicata dall’Agenzia Santandrea oAffiliata “segnalante” all’Agenzia Santandrea o Affiliata “ricevente” del nominativo erelativi recapiti di un Cliente (venditore-locatore) che ha un immobile di proprietà e cheha comunicato la propria volontà di vendere o locare.• Si considera notizia passata anche il caso in cui in presenza di notizia già conosciutal’intervento del segnalante sia determinante ai fini dell’acquisizione dell’incarico inesclusiva. • L’accettazione della notizia passata da parte del ricevente è subordinata a che que-st’ultimo non sia già a conoscenza e /o in contatto con il Cliente segnalato.• Laddove il ricevente fosse già in contatto e/o a conoscenza con il Cliente la notizianon verrà considerata accettata.• Non è da considerarsi segnalazione qualsiasi informazione raccolta da quotidiani,cartelli affissi (vendita o locazione) o altre forme pubblicitarie.

9. MODALITA’ DI SEGNALAZIONE CONTATTI CON VENDITORI/LOCATORI-ACQUIRENTI/CONDUTTORI

• Qualora l’Agenzia Santandrea o Affiliata segnalante acquisisca un contatto con unCliente ed intenda procedere alla segnalazione/collaborazione con l’Agenzia Santandreao Affiliata ricevente nell’acquisizione dell’incarico, dovrà provvedere a trasmetteretale contatto all’Agenzia Santandrea o Affiliata ricevente mediante la compilazionedel modulo allegato alla presente sub (Modulo - Accordo di collaborazione tra TreeReal Estate e Santandrea - Allegato 354), specificando se intende procedere con laSegnalazione del Cliente/operazione o con una Collaborazione attiva nella gestionedell’incarico;

• Gli incarichi di mediazione verranno acquisiti dall’Agenzia Santandrea o Affiliataricevente tranne nei casi in cui specifici accordi con terzi determinino modalità diverseanche in caso di sub-mediazione/mandato;

• L’Agenzia Santandrea o Affiliata Ricevente entro 48 ore dalla ricezione di tale modulodebitamente compilato, dovrà comunicare al segnalante il proprio interesse:- a procedere con l’acquisizione del Cliente segnalato; - a procedere con la collaborazione nella gestione del Cliente tramite Pec Fax o e-mail.



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Anche la mancata accettazione della notizia dovrà essere portata a conoscenza mediantePec Fax e-mail.

• Nel caso in cui non si riceva entro 48 ore alcuna comunicazione tale comportamentoè da ritenersi mancata accettazione di collaborazione.

10. RIPARTIZIONE DEI COMPENSICiascuna Agenzia Santandrea o Affiliata Passante avrà diritto a percepire i compensidi seguito indicati:a) Segnalazione Venditore–Locatore:Ognuno tratterrà i compensi percepiti dal proprio Cliente: l’Agenzia segnalante dalCliente venditore/locatore e l’Agenzia ricevente dal Cliente acquirente/conduttore.

b) Segnalazione Acquirente- Conduttore: 50% del compenso percepito dal Cliente segnalato.

c) In caso di penale: 50% del valore effettivamente incassato. d) Spese/costi: le spese relative alla gestione e alla promozione della vendita/loca-zione saranno totalmente a carico dell’Agenzia Santandrea/Affiliata Ricevente.Eventuali ulteriori costi/spese relativi alla collaborazione con soggetti terzi rispettoalle parti dovranno essere comunicati e precedentemente segnalati e accettati.Diversamente resteranno interamente a carico dell’Agenzia che si è avvalsa dellasub collaborazione.

11. EVENTUALI PATTUIZIONI IN DEROGATutte le pattuizioni in deroga e/o eventuali rapporti di collaborazione non regolati dalpresente documento o diverse dal presente documento dovranno essere redatte informa scritta previamente valutate, disciplinate e autorizzate dalle parti che voglionoformalizzare un accordo e accettate per dimostrare l’interesse alla collaborazione.In assenza di tale documento scritto si intenderanno valide le Linee Guida di collabo -razione previste nel presente documento.

Le regole di collaborazione tra Affiliati e Patrigest S.p.A. sono disciplinate nelle modalitàdi seguito indicate.

12. PRINCIPII principi delle Regole di collaborazione sono:• correttezza-rispetto-lealtà-trasparenza• tutela di tutti gli interessi coinvolti• organizzazione per una corretta comunicazione • attuazione di un efficace interscambio di informazioni• salvaguardia del Know-How professionale.Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati e PatrigestS.p.A. nell’esercizio dell’attività d’impresa.

13. DEFINIZIONI• Attività svolta da Patrigest. Patrigest svolge le seguenti attività 1) valutazione dei benie delle operazioni di sviluppo immobiliare 2) consulenza, analisi e studi di fattibilità eco-nomico-finanziaria 3) analisi e ricerche di mercato (in seguito genericamente “Advisory”);

• Attività svolta dagli Affiliati. Intermediazione immobiliare (in seguito “Agency”);


C.3 Linee Guida di collaborazione tra Tree Real Estate e Patrigest

62

• Attività oggetto di segnalazione/collaborazione: segnalazione di cliente che necessitidi avvalorarsi dell’attività di Advisory svolta da Patrigest S.p.A. come definiti alla lettera a),ovvero di Cliente interessato all’attività di Agency come definita alla lettera b);

• Attività di prestazione d’opera: attività di collaborazione svolta dall’Affiliato surichiesta e per conto di Patrigest S.p.A. (a titolo esemplificativo sopralluogo con com-pilazione report);

• Segnalazione: da intendersi la trasmissione dell’Affiliato a Patrigest S.p.A. di unnominativo e relativi recapiti di un Cliente o viceversa.

• Collaborazione: da intendersi il contributo dell’Affiliato, o di Patrigest, all’assunzionedell’Incarico di Agency e/o di Advisory, il tutto gestito in totale sintonia tra l’Affiliato ePatrigest (in seguito “le parti”).

14. MODALITA’ DI SEGNALAZIONE CONTATTI/ RICHIESTA DI PRESTAZIONE D’OPERA14.1. Qualora una delle Parti acquisisca un contatto di potenziale cliente che necessiti

di avvalersi delle attività di cui al punto 2 lett. a) e b), potrà provvedere a trasmet-tere tale contatto mediante la compilazione del modulo allegato alla presente sub(Modulo - Accordo di collaborazione tra Tree Real Estate e Patrigest - AttivitàAgency - Allegato 355 e Modulo - Accordo di collaborazione tra Tree Real Estatee Patrigest - Attività Advisory - Allegato 356) rispettivamente per le attività diAgency e Advisory, specificando se intende procedere con la Segnalazione delcliente/operazione o con una Collaborazione;

14.2. Le Parti, entro 2 (due) giorni lavorativi dalla ricezione di tale modulo debitamentecompilato, dovranno comunicare la presa in carico della segnalazione/collaborazionemediante la firma per accettazione dello stesso, indicando il referente operativo;

14.3. Le Parti, entro 5 (cinque) giorni lavorativi dalla presa in carico della segnalazione(3.2), dovranno comunicare il proprio interesse sulla volontà e/o interesse di pro-cedere con il contatto del Cliente;

14.4. Le Parti a seguito del primo contatto telefonico e/o incontro di approfondimentodaranno riscontro su quanto concordato con il Cliente:III. formalizzazione di una proposta di collaborazione;IV. assenza dei presupposti per una proficua collaborazione;V. inoltro della richiesta ad altra società del Gruppo.

14.5. In caso di successiva sottoscrizione dell’incarico, la parte Passante avrà diritto apercepire in caso di conclusione dell’affare il compenso specificato al successivo art. 5.

14.6. Qualora Patrigest S.p.A. necessiti di avvalersi della prestazione d’opera di unAffiliato dovrà provvedere a trasmettere la compilazione del modulo allegato allapresente sub (Modulo - Richiesta attività - Allegato 357), specificando l’attivitàrichiesta, tempistica entro cui svolgere l’attività e consegnare il relativo out-put,corrispettivo a favore dell’Affiliato per l’attività svolta da definirsi.

15. MODALITA’ DI SEGNALAZIONE CONTATTI 15.1. Le parti dovranno provvedere a segnalare tale contatto ai seguenti recapiti:� • Patrigest: E-mail …………….. Fax …………….. � • Affiliato: E-Mail o Fax;15.2. La Parte Passante percepirà, in caso di conclusione dell’affare con il cliente,

il corrispettivo meglio disciplinato al successivo art. 5.

16. RIPARTIZIONE DEI CORRISPETTIVI PER SEGNALAZIONI – COLLABORAZIONI CON PATRIGEST S.p.A.

16.1. Ciascun Affiliato Passante/ prestatore d’opera avrà diritto a percepire i corrispettividi seguito indicati:





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a) Segnalazione del Cliente dall’Affiliato e Patrigest-compensi percepiti:La trasmissione del nominativo di un potenziale Cliente a Patrigest S.p.A., darà

diritto all’Affiliato di percepire un compenso pari al 12,5% del corrispettivo

oggetto di incarico a favore di Patrigest S.p.A.; il corrispettivo sarà dovuto esclu-

sivamente sull’importo del primo contratto sottoscritto con il Cliente (società,

controllate, controllante, e/o partecipate);

b) Prestazione d’opera da parte dell’Affiliato su richiesta e per conto di Patrigest S.p.A.Qualora l’Affiliato svolga prestazione d’opera su richiesta e per conto di Patrigest

S.p.A., avrà diritto a percepire un compenso pari a:

• e 90,00 per sopralluogo con metodologia Drive-by (sopralluogo solo esterno)

nella propria zona operativa, e compilazione del report allegato (Modulo -Richiesta sopralluogo solo esterno - Allegato 358)

• e 150,00 per sopralluogo con metodologia Full (sopralluogo interno ed

esterno) nella propria zona operativa, e compilazione del report allegato

(Modulo - Richiesta sopralluogo esterno interno - Allegato 359)

• da e 100,00 a e 150,00 per la compilazione di questionari sull’andamento del

mercato

• importo da definire tra le Parti per attività al di fuori della zona operativa o

per pacchetti di immobili

c) Segnalazione del Cliente da Patrigest all’Affiliato-compensi percepiti:La trasmissione del nominativo di un potenziale Cliente all’Affiliato, darà diritto

a Patrigest di percepire un compenso pari a quanto stabilito dalle regole di colla-

borazione del marchio di afferenza dell’Affiliato (cui si rimanda) circa i corri-

spettivi a favore del “soggetto passante” il Cliente.

16.2. E’ facoltà delle Parti, nell’interesse generale e come meglio precisato all’art. 6.1,

procedere con l’individuazione di un accordo in forma scritta e in deroga a quanto

disciplinato all’art. 5.1

16.3. Il Compenso calcolato ai sensi dell’art. 5.1 al netto di IVA, verrà corrisposto al

segnalatore il mese successivo all’incasso del corrispettivo/provvigione, mediante

bonifico bancario. Il pagamento delle fatture avverrà con le seguenti tempistiche:

I. il 30 del mese successivo all’incasso dei corrispettivi da parte di Patrigest S.p.A.,

a condizione che la fattura sia effettivamente trasmessa a Patrigest S.p.A. entro

il 10 del mese successivo all’incasso;

II. il 30 del secondo mese successivo all’incasso dei corrispettivi da parte di

Patrigest S.p.A., qualora la fattura venga trasmessa a Patrigest S.p.A. dopo il

10 del mese successivo all’incasso.

16.4. Il segnalatore avrà diritto alla corresponsione del compenso calcolato ai sensi

dell’art. 5.1 lettere a) e c) esclusivamente nel caso in cui venga concluso l’affare

entro un anno solare (365 giorni) dalla data di segnalazione del Cliente.

16.5. Il Compenso calcolato ai sensi dell’art. 5.1, lettera b) da intendersi al netto di IVA,

verrà corrisposto all’Affiliato entro n. 30 giorni dall’emissione della fattura da

parte dell’Affiliato, mediante bonifico bancario su conto corrente intestato al me-

desimo e indicato nella fattura dallo stesso emessa in favore di Patrigest S.p.A.

con cadenza mensile. Resta inteso che l’Affiliato potrà emettere relativa fattura,

successivamente alla consegna della documentazione prodotta dallo stesso quale

out-put dell’attività svolta.

17. EVENTUALI PATTUIZIONI IN DEROGATutte le pattuizioni in deroga e/o eventuali rapporti di collaborazione non regolati dal

presente documento o diverse dal presente documento dovranno essere redatte in




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forma scritta previamente valutate, disciplinate e autorizzate dalle parti che voglionoformalizzare un accordo e accettate per dimostrare l’interesse alla collaborazione. Inassenza di tale documento scritto si intenderanno valide le regole previste nel presentedocumento.


6. La modulistica operativa e i principali aspetti giuridici

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A - Il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita è l’atto con il quale venditore e acquirentesi obbligano a concludere un successivo contratto, detto “definitivo”, stabilendonemodalità e termini.

Nella compravendita di immobili le parti si recano dal notaio per stipulare l’atto formaledi vendita, il vero passaggio di proprietà, che potrà avvenire o per atto pubblico o perscrittura privata con autenticazione delle sottoscrizioni. L’art. 1351 cod. civ. stabilisceche il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma che la leggeprescrive per il contratto definitivo. L’art. 1350 cod. civ. individua specificatamente gliatti che devono essere fatti per iscritto sotto pena di nullità: tra questi sono inclusi icontratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (art. 1350, n. 1), cod. civ.).Quindi la promessa di trasferire la proprietà di un immobile andrà sempre redatta peratto scritto il quale dovrà contenere tutti gli elementi del futuro contratto. In particolare,nel preliminare deve essere individuato il bene immobile con tutti gli elementi idoneiper consentirne la sua identificazione in modo inequivoco, il prezzo ed i soggetti delfuturo contratto (elemento particolarmente importante nel caso che i venditori sianopiù di uno così come non è da trascurare, in caso di società, la firma di chi ha la relativalegittimazione nonché la firma di entrambi i coniugi in caso di venditore in regime dicomunione legale dei beni).Può tuttavia accadere che il compratore non sappia ancora chi sarà il futuro acquirentedella casa (un figlio, un parente ovvero una società o un ente che deve ancora essereindividuato o costituito).In questo caso è comunque possibile porre in essere un contratto preliminare conte-nente la clausola c.d. per persona da nominare che consenta cioè la nomina successivadella persona dell’acquirente nella cui sfera giuridica il preliminare è destinato aprodurre effetti (art. 1401 cod. civ.).In linea generale si ritiene che il contratto preliminare di compravendita immobiliaredebba contenere i seguenti elementi:1) nome, cognome, data e luogo di nascita (o ragione sociale e qualità legale di chisottoscrive l’atto, nel caso di società o ente), codice fiscale e regime patrimoniale siadel venditore sia del compratore (con la possibilità per quest’ultimo, come già detto,di aggiungere la clausola “per sé o per persona da nominare”);2) descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile, con i dati risultanti dallascheda catastale (partita, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, numero vani),confini, numero civico e in allegato la planimetria catastale. Vanno sempre descritti tuttii vani con particolare attenzione alle pertinenze, come solai, cantine e box che talvoltanon sono riportati nelle schede catastali;


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3) prezzo pattuito; eventuale clausola di revisione prezzo per le vendite con pagamentidifferiti (particolarmente delicata in quanto, in base alla revisione, il prezzo pattuitopotrebbe variare e di molto, specie se si tratta di acquisto di immobili in corso di costru-zione ancora allo stadio iniziale);4) modalità di pagamento, indicando in maniera chiara l’eventuale parte imputata acaparra confirmatoria, gli acconti e, se presente, la caparra penitenziale;5) data entro la quale le parti intendono stipulare il rogito ed il notaio incaricato diredigerlo (che di norma viene scelto dall’acquirente);6) tempi di consegna dell’immobile (precisazione se la consegna avviene contestual-mente alla firma del preliminare, o quando avverrà in relazione al pagamento delle rate,o all’ultimazione della costruzione, prevedendo eventuali penali per il ritardo, o al rogito);7) esistenza o meno di vincoli ipotecari o altri vincoli o gravami pregiudizievoli;8) accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o sua estinzione a cura del ven-ditore con conseguente impegno a far cancellare l’ipoteca;9) provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditorefacendo particolare attenzione a beni ricevuti tramite donazione o eredità;10) garanzie del venditore: a titolo esemplificativo, che l’immobile è regolamentaresecondo le leggi e regolamenti urbanistici vigenti, che su di esso non gravano servitù odiritti di terzi, che tutte le spese condominiali sono state pagate e quant’altro ritenutonecessario.

Con la stipula del contratto preliminare può seguire, per volontà delle parti, un versa-mento di una quota del prezzo pattuito da corrispondersi a mezzo di assegno “nontrasferibile”, intestato esclusivamente al proprietario venditore (o ad ogni singoloproprietario pro quota). È importante sapere che tutti i pagamenti relativi all’acquisto di unimmobile devono obbligatoriamente essere effettuati attraverso assegni o bonifici bancari.Gli estremi di questi pagamenti dovranno essere conservati poiché il notaio che stipu-lerà l’atto definitivo dovrà indicarli con apposita clausola.Un contratto preliminare è soggetto alla registrazione presso l’Agenzia del Territoriocompetente. Tale registrazione è obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dalperfezionamento del preliminare.Come già anticipato nei precedenti capitoli, l’art.1, comma 46, della legge 27 dicembre2006, n° 296 ha esteso anche all’Agente immobiliare l’obbligo di richiedere laregistrazione ponendo a suo carico la responsabilità solidale per il pagamento del-l’imposta di registro.Fermo restando quanto indicato nella modulistica in dotazione a riguardo della conclu-sione del contratto preliminare (da intendersi nel momento dell’avvenuta comunicazionedell’accettazione al proponente), si precisa che è facoltà delle parti, e non obbligo,procedere con la stipula della c.d. scrittura ripetitiva e effettuare la trascrizione delcontratto preliminare, di cui si dirà nei punti che seguono.

Come già anticipato, l’art. 1755 cod. civ. stabilisce che “il mediatore ha diritto alla prov-vigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.L’unico profilo rilevante affinché possa ritenersi sussistente il diritto del mediatore alleprovvigioni è costituito dalla circostanza che l’intervento del mediatore possa essereannoverato tra i fattori che hanno contribuito a determinare la conclusione dell’affare.Non rileva, quindi, la durata dell’intervento del mediatore, ossia la sua persistenza pertutta la durata della trattativa, quanto piuttosto la sua rilevanza causale, ossia il fattoche l’intervento del mediatore rientri tra i fattori causali della conclusione dell’affare.


B - Le provvigioni

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Cass. Civ., sez. III, 8 marzo 2002, n. 3438: “ … la prestazione del mediatore ben puòesaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentementedal suo intervento nelle fasi delle trattative sino alla stipula del contratto, sempre chela prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remotadella sua opera, tale cioè che senza di essa il negozio stesso non sarebbe stato con-cluso, secondo i principi della causalità adeguata”. In definitiva, si può affermare che affinché sorga il diritto del mediatore alle provvigioninon occorre affatto che questi partecipi a tutta la trattativa, bastando – in molti casi –che vi abbia dato impulso, a condizione però che tale impulso rientri tra i fattori chealla fine hanno determinato la conclusione dell’affare.“Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione del-l’affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosiche, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologicodiretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di unprocesso di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo,la messa in relazione delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per per-venire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché,la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione diuno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattativesino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamenteritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa,il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalitàadeguata”.Tale principio è stato ribadito da decisioni della Suprema Corte: tra le altre, Cass.Civ. Sez. III, 17 luglio 2008, n. 19705; Cass. Civ. Sez III, 15 Aprile 2008 n. 9884.Si fa presente che appare consolidato l’orientamento della Corte di Cassazione teso aravvisare l’avvenuta conclusione dell’affare in una proposta di acquisto, accettata dallacontroparte, ancorché l’accordo stabilisse in un momento successivo la data per la sti-pula del preliminare, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma più si-cura un contratto già concluso (tra le altre, Cass. Civ. Sez. II, 25 ottobre 2005, n. 20653,e Cass. Civ. Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067).

L’ENTITÀ DELLE PROVVIGIONILa misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascunadelle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dalgiudice secondo equità. Nella modulistica in dotazione sono previste clausole volte adeterminare una specifica pattuizione in tema di entità delle provvigioni. Si precisa infineche in forza del provvedimento 25.03.2004 n° 13035 l'Autorità Garante della Concorrenzae del Mercato ha sanzionato per violazione delle norme sulla concorrenza agenzieimmobiliari che hanno stipulato delle intese per fissare i prezzi minimi e massimi per-centuali comuni per i diversi servizi resi; pertanto, sul presupposto che non è possibilepredeterminare tariffari concordati da applicare ai clienti/consumatori, è preclusal’applicazione di tabelle provvigionali.

È facoltà delle parti sottoscrivere successivamente alla conclusione del contratto pre-liminare - avvenuta per effetto della conoscenza da parte del proponente dell’accetta-zione della proposta d’acquisto - una scrittura ripetitiva del medesimo contrattopreliminare al fine di aggiungere eventuali elementi accessori non disciplinati nellostesso.


C - La scrittura ripetitiva

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A norma dell’art. 2645 bis cod. civ. i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclu-sione di contratti di compravendita di beni immobili (o che comportano la costituzione,il trasferimento o la modificazione di diritti reali su beni immobili) relativi a edifici dacostruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano redatti sottoforma di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertatagiudizialmente.Scopo di tale norma è quello di assicurare una tutela più incisiva al promissario acquirente,fornendogli uno strumento di opponibilità ai terzi degli accordi assunti con il promittentevenditore nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo.L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare infatti ha effetto solo tra le parti.Ciò significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:– potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di essodiritti reali di godimento (a titolo esemplificativo, usufrutto e servitù);– potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile;In questi casi, non potendo richiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzionedel diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, l’unico strumento a dispo-sizione del promissario acquirente è la richiesta di risarcimento dei danni.Per queste ragioni è consigliabile procedere alla trascrizione del contratto preliminare,per la quale è necessario l’intervento del notaio dal momento che la legge, come giàanticipato, richiede che il contratto sia stipulato nel rispetto della forma di atto pubblicoo di scrittura privata con sottoscrizione autenticata.Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dellostesso immobile e in genere tutti gli atti fatti relativi al promittente venditore non pre-giudicano i diritti del promissario acquirente.La trascrizione del contratto preliminare, costituendo una specie di “prenotazione”dell’acquisto (esercitabile entro l’anno dalla data stabilita per il rogito definitivo ecomunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare) fa sì che il primo che abbiaprovveduto alla trascrizione (non il primo che abbia sottoscritto il preliminare) vinca ilconflitto con gli altri promettenti acquirenti e possa legittimamente richiedere la stipuladel rogito definitivo. Inoltre, eventuali ipoteche e/o pignoramenti che possono colpirel’immobile successivamente alla trascrizione del preliminare, non avranno alcun effettoin danno del futuro acquirente.La trascrizione inoltre garantisce un’ulteriore tutela al compratore anche per il casodi mancato adempimento del contratto preliminare. I crediti dell’acquirente chesorgono per effetto di tale inadempimento hanno un privilegio speciale sull’immobileoggetto del contratto preliminare.Conseguentemente, in caso di mancata esecuzione del preliminare, il futuro acquirentepuò a sua scelta o far vendere l’immobile all’asta per recuperare quanto versato, comese avesse un’ipoteca a suo favore, oppure richiedere al giudice una sentenza chetrasferisca a suo favore la proprietà del bene.Queste specifiche tutele trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascrittoentro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entrotre anni dalla trascrizione del preliminare.Quest’ultima costituisce una valida garanzia per la parte acquirente anche nel caso incui il venditore (qualora si tratti di imprenditore) venga dichiarato fallito nel periodocompreso tra la data del preliminare e quella fissata per la vendita.


D - La trascrizione del contratto preliminare

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La trascrizione del contratto preliminare comporta però costi aggiuntivi, tuttaviasignificativamente inferiori rispetto ai danni che potrebbero derivare dalla mancatatrascrizione.Questi costi possono essere così elencati:1) l’imposta fissa di trascrizione; 2) i diritti fissi di trascrizione; 3) l’onorario del notaio.

Tale atto è il titolo in forza del quale formalmente la titolarità di un bene passa da unsoggetto all’altro. L’art. 1350, n. 1) cod. civ. prescrive che i contratti che trasferisconola proprietà di beni immobili devono essere fatti per atto pubblico o scrittura privataautenticata. Con l’atto pubblico il notaio attesta che si sono presentate di fronte allostesso i contraenti, i quali hanno espresso una precisa volontà riflessa nelle clausoleredatte e sottoscritte. I fatti attestati nell’atto pubblico fanno piena prova legale. In talcaso il notaio cura personalmente l’integrale compilazione dell’atto, previa indaginedella volontà delle parti, al fine di tradurre la stessa in un contratto non solo formal-mente perfetto ma anche idoneo a produrre il risultato pratico perseguito. La scritturaprivata autenticata invece fa piena prova solo della data e delle sottoscrizioni appostesull’atto. Con la scrittura privata il notaio si limita ad autenticare le firme poste in calcead un atto che può essere predisposto dai contraenti, da professionisti di loro fiducia o,anche, come succede normalmente nella pratica, dal notaio stesso.

Importanti novità in tema di responsabilità notarile sono state introdotte dalla disposi-zione dell’art. 19 del Decreto Legge 31 maggio 2010, n° 78, convertito con modificazionidalla Legge 30 luglio 2010, n. 122, la quale aggiunge il comma 1-bis all’art. 29 dellaLegge 27 febbraio 1985, n° 52 che testualmente recita “Gli atti pubblici e le scrittureprivate autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scio-glimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei dirittireali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullitàoltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto ela dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei daticatastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rila-sciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verificala loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Ai sensi dell’art. 1571 cod. civ. la locazione è il contratto con il quale una parte si obbligaa far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determi-nato corrispettivo.

La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla Legge 9 dicembre 1998,n° 431 (leggi) che ha parzialmente abolito il precedente regime vincolistico della Legge27 luglio 1978, n° 392, conosciuta come “equo-canone”. Oggi le tipologie contrattualipossono essere:


E - L’atto di compravendita

F - Il contratto di locazione ad uso abitativo

http://www.treeplat.it/Doc/Aggiornamenti/2_06.pdf

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- a canone libero con durata minima legale di 4 anni + 4 anni; a canone concordato ove

il canone è stabilito da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e

dei proprietari. In questa seconda tipologia rientrano anche i contratti transitori con

durata massima di 18 mesi e i contratti per studenti universitari con durata da 6 mesi

a 36 mesi.

• Incarico di vendita (new)• Incarico di vendita semplificato (new)• Incarico di locazione (new)• Incarico di locazione semplificato (new)• Proposta di acquisto (new)• Proposta di locazione (new)• Riconoscimento di provvigione per acquisto (new)• Riconoscimento di provvigione per locazione (new)• Accettazione proposta locazione• Condizione sospensiva per mutuo• Registrazione preliminare vendita• Registrazione locazione (locatore)• Registrazione locazione (proponente)• Scheda visita (new)

Si ricorda che moduli e formulari devono essere depositati, prima del loro utilizzo,

presso la competente Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura.


G - I formulari Gabetti in dotazione per lo svolgimento dell’attività di mediazione

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/3_13.doc



http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Scheda_visita.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/83PF_registrazione_locazione_proponente.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/82PF_registrazione_locazione_locatore.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/81PF_registrazione_vendita.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/80PF_cond_sosp_proposta_acquisto.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/78PF_acc_proposta_locazione.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Riconoscimento_di_provvigione_per_locazione.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Riconoscimento_di_provvigione_per_acquisto.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Proposta_di_locazione.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Proposta_di_acquisto.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Incarico_di_locazione_semplificato.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Incarico_di_locazione.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Incarico_di_vendita_semplificato.pdf

http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Modulistica/Incarico_di_vendita.pdf

- Manuale Operativo

Il gestionale TreePlat

Indice

Il gestionale TreePlat ...................................................................................

Introduzione ...........................................................................................Requisiti .................................................................................................Accesso a TreePlat ................................................................................Icone .......................................................................................................Creazione aree agenzia ........................................................................Agenda ...................................................................................................

Creazione Nuova Attività ..............................................................Immobili .................................................................................................

Notizie ............................................................................................Elenco immobili .............................................................................Gestisci video .................................................................................Proposte .........................................................................................Come effettuare un ribasso ..........................................................

Richieste Clienti ....................................................................................Localizzazione Richiesta Cliente ..................................................Dati di dettaglio .............................................................................

Clienti .....................................................................................................Multiinvio ...............................................................................................Stato Pubblicazione ..............................................................................Portale Servizi, Servizi Assicurativi, E-Print .....................................Borsino Immobiliare .............................................................................Communicator .......................................................................................Elenco Editori ........................................................................................Referenti ................................................................................................Ricerca Immobili ...................................................................................Sito Agenzia ...........................................................................................Statistiche ..............................................................................................Informazioni utili ...................................................................................Ricerca per filtri e Ordinamento Colonne ...........................................

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- Il gestionale TreePlat

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Il gestionale TreePlat

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INTRODUZIONEIl Gestionale TreePlat è una Web Application raggiungibile mediante il linkhttp://www.treeplat.it

Questa piattaforma ricrea un ambiente desktop, tutte le funzionalità del gestionale sonoaccessibili tramite il tasto TreePlat, situato in basso a sinistra sulla taskbar.Le funzionalità principali sono inoltre visibili sul desktop.

REQUISITIIl Gestionale TreePlat è sviluppato per essere utilizzato attraverso tutti i browseresistenti, per un’esperienza di navigazione migliore vi consigliamo di utilizzare le piùrecenti versioni di Mozilla Firefox e Google Chrome.

Vi consigliamo inoltre la visualizzazione su schermi di almeno 13” con una risoluzioneminima di 1280x800.

Al fine di limitare le attese nelle operazioni è fortemente consigliato l’utilizzo diconnessioni internet ad alta velocità (fibra o ADSL).

ACCESSO A TreePlatPer accedere al gestionale digitare la seguente url www.treeplat.it nella barra degliindirizzi del browser.

Si aprirà quindi la pagina di login dove inserire Username e una Password precedente-mente ricevuti sulla propria mail istituzionale.


http://www.treeplat.it


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ICONEUna volta eseguito l’accesso vi ritroverete sul Desktop di TreePlat il pannello dellenotifiche che vi indica se ci sono incarichi in scadenza, appuntamenti o altro e leseguenti icone:


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CREAZIONE AREE AGENZIAPer accedere alla gestione dell’area contrattuale, aprite lo start di TreePlat e cliccatePannello di controllo, Area Agenzia. Tale area è sottoposta al controllo dei privilegidell’Utente ed è quindi accessibile solo se l’utente ha i relativi Privilegi. In questasezione è possibile:• Visualizzare l’Area geografica di competenza dell’agenzia;• Creare, modificare o eliminare una sottoarea del territorio di competenza.

Nell’archivio sono presenti delle cartelle organizzate in uno schema ad albero, checontengono tutte le aree create e salvate e l’Area di competenza che è stata assegnatacontrattualmente all’agenzia.


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Tale Area viene visualizzata nella mappa con un contorno blu, e non può essere modi-ficata o eliminata.

Dentro la cartella Area Contrattuale sono presenti altre sottoaree di competenza del-l’agenzia. Con il tasto destro sulla cartella principale è possibile:• Visualizzare l’area;• Creare una nuova sottoarea.

La definizione delle sottoaree è importante perché permette di effettuare un censimentopiù efficiente nelle RC (a cui ne va sempre assegnata una) e per la valorizzazione delborsino immobiliare.

Il criterio di creazione dell’area è lo stesso delle RC e del borsino.


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Il primo passaggio è quello di dare un nome all’area che stiamo per creare e cliccaresu “Aggiungi Area”

Una volta creata, la selezioniamo tra le varie aree e procediamo a disegnare il poligonocliccando su “Nuovo”


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Disegniamo il poligono che ci interessa

e salviamo. Una volta salvato possiamo: Visualizzare, Modificare, Cancellare e Copiareil poligono.


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AGENDAL’agenda consente di selezionare due tipi di visualizzazione distinti:Modalità Scheduler e Modalità CalendarioIn entrambe le visualizzazioni la funzionalità è la stessa ciò che cambia è solo la dispo-sizione dei Collaboratori di Agenzia rispetto alle ore/giorni/settimane.

La scelta di una visualizzazione piuttosto che di una altra dipende dall’abitudine e dallacomodità che si ha nel suo utilizzo.

Nella Modalità Scheduler la disposizione è la seguente:

Nella Modalità Calendario la seguente:


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In ogni visualizzazione è possibile scegliere (nel pannello a sinistra):• Giorno da visualizzare• Collaboratori da visualizzare• Agenzia da visualizzare (se un titolare ha più agenzie e ha creato una collaborazionesu TreePlat per poter lavorare su tutte insieme, è possibile scegliere se si vuolevisualizzare l’agenda di una sola agenzia o di tutte contemporaneamente)

• Se si vogliono visualizzare o meno solo le ore di lavoro precedentemente inserite nellavoce

L’utente potrà, se abilitato, generare un’attività. A questa attività poi sarà possibileassociare uno o più immobili e di conseguenza selezionare esiti diversi.

Le attività hanno diverso colore in base al fatto che siano state esitate o meno: Verde = conclusaRosso = passata quindi non esitataBlu = non conclusa, futuraGrigio = note o altro

Il terzo Tab “Ricerca” permette di ricercare un’attività svolta o da svolgere in funzione:• Dei collaboratori;• Del tipo di attività;• Dei clienti;• Della data di inizio e fine;• Degli esiti.


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Il quarto Tab “Da Fare” permette di visualizzare velocemente le cose da fare selezio-nando:• Data inizio e fine ricerca;• Agenzia;• Collaboratore;• Esito dell’attività.


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CREAZIONE NUOVA ATTIVITÀÈ possibile creare un’attività in vari modi, in questa sezione vedremo come crearladall’agenda stessa.

Per prima cosa dobbiamo posizionarci nel riquadro che interessa la data, il collabora-tore e l’orario e fare doppio click con il mouse.• Data, collaboratore e orario potranno essere modificati una volta che si aprirà la scheda della nuovaattività

A questo punto si aprirà la scheda “Attività” e lì proseguiremo ad inserire i dati che ciinteressano:

Con “Primo Contatto” stiamo definendo chi compie l’attività, ossia se è l’agenzia acontattare il cliente o se è stato il cliente stesso a contattare l’agenzia.

Il “Promemoria” serve per indicare se e quanto tempo prima vogliamo avvisare ilcollaboratore associato all’attività della stessa attività.

• Il promemoria è un invito che mandiamo al collaboratore che dovrà svolgere l‘attività, per ricordargli,tramite notifica, quando questa avverrà.

Con “Tipo” andremo a specificare che tipo di attività stiamo creando, se un appunta-mento di vendila/locazione, se uno di acquisizione e via dicendo.


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Il “Collaboratore” è colui che andrà a svolgere l’attività

• Per sapere come creare un nuovo collaboratore e come assegnargli dei privilegi, è possibile consultareil videocorso al link http://videocorso.treere.it/DMScall.htm?l=7&rdFl=42644

La “Fonte” ci indica come siamo entrati in contatto con il cliente, attraverso un sito, uncartello o un passaparola.

Le “Note” ci serviranno per appuntare dettagli riguardanti o l’immobile o il cliente ol’attività in generale.

Infine avremo la possibilità di inserire il Cliente e l’Immobile qualora vi fosse la neces-sità di associarli all’attività.

• Nell’attività oltre alla possibilità di associare immobili e clienti già censiti in TreePlat, c’è anchela possibilità di crearne dei nuovi.

• Se inseriamo un’attività di vendita ed il cliente che le stiamo associando è già censito ed ha unaRC collegata, è bene sempre associare anche la RC a questa attività, affinché si abbia un riepilogodettagliato nella gestione delle RC e dell’incarico.

La creazione di un’attività può essere salvata nel calendario personale del proprioindirizzo mail qualora lo si volesse, infatti nel momento in cui salviamo, TreePlat cichiederà se vogliamo mandare l’invito al collaboratore associato a questa attività.

L’invito verrà inviato se l’attività soddisfa i seguenti requisiti:• Non deve essere di tipo ricorrente;• La data di inizio dell’appuntamento deve essere di almeno 15 minuti maggiori alladata corrente;

• Deve essere selezionato almeno un collaboratore con stato attivo; • Ogni collaboratore selezionato deve essere associato a un utente con indirizzo e-mailvalorizzato.

Senza questi requisiti ovviamente l’invito non verrà inviato.


http://videocorso.treere.it/DMScall.htm?l=7&rdFl=42644

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IMMOBILICi sono due tipi di immobili in TreePlat: quelli con incarico e quelli senza incarico, cioèin stato “Notizia”. Vediamo ora gli immobili in stato “Notizia”.

NOTIZIEQui troveremo tutti gli immobili per i quali non abbiamo ancora ricevuto alcun incarico.Le informazioni di un immobile in stato Notizia possono arrivare direttamente da unpotenziale cliente, ma anche da un annuncio o da un cartello.

Per creare un nuovo immobile dalle Notizie basta andare su File e su Nuovo immobile

Una volta aperta la scheda “Nuovo Immobile” dovremo compilare i campi in rosso chesono obbligatori per poter salvare l’immobile.Le immagini e i documenti potranno essere inseriti soltanto dopo aver salvato l’immobile.

Come nell’attività, anche qui possiamo associare i Clienti già censiti in TreePlat opossiamo crearne dei nuovi.

Oltre all’inserimento di nuovi immobili, nelle notizie abbiamo la possibilità, selezio-nando un immobile, di:• Creare un’attività;• Creare un incarico;• Creare una proposta;• Incrociare con Richieste Clienti;• Esportare;• Inviare mail o volantini ai clienti.


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Un immobile in notizia per passare “in essere” e quindi per poter essere anche pubbli-cato, deve avere un incarico, perciò cliccando su file o con il tasto destro del mousesulla riga dell’immobile avremo la possibilità di farlo. I tempi di pubblicazione di unnuovo immobile o di una modifica vanno dai 5 min ai 30 min.

Come sempre vanno compilati i campi obbligatori, l’immobile è ovviamente inseritoautomaticamente perché stiamo creando un incarico partendo dall’immobile stesso ese all’immobile abbiamo associato il cliente allora troveremo compilato anche quelcampo.

Per gli immobili in Notizia (come anche per quelli in Essere) abbiamo la possibilità difare degli incroci con le Richieste Clienti, cioè abbiamo la possibilità di vedere per qualiclienti un determinato immobile ne soddisfa i requisiti.

Infine abbiamo la possibilità di inviare un immobile a uno o più clienti una mail o unvolantino.

• Le mail inviate potranno poi essere visualizzate nel “Communicator” – un’icona che troverete nel tastoTreePlat – e da dove è possibile poi creare nuove mail.


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ELENCO IMMOBILIL’elenco immobili si presenta tale e quale alle notizie, con l’unica differenza chequi dentro troveremo TUTTI gli immobili tranne quelli in notizia. Troveremo immobili inessere, chiusi, scaduti, sospesi, venduti… il TreePlat in automatico fa vedere tutti gliimmobili in essere, noi possiamo farlo rapidamente cliccando sull’icona che inserisceil filtro “solo immobili in essere”.

Le funzionalità sono più o meno le stesse delle notizie, quando infatti carichiamoun immobile con incarico, l’unica differenza è che bisogna compilare anche i tab “incarico”e “clienti”, altrimenti l’immobile viene salvato in notizia.

Salvato l’immobile con incarico quello che possiamo fare su di esso è più o meno quelloche possiamo fare su un immobile in notizia. Cliccando con il tasto destro sull’immobilecomunque avremo queste possibilità:

Nel riepilogo immobile possiamo vedere tutto ciò che è stato fatto su questo immobile,per esempio quante e quali attività, se ha avuto proposte, quanti incarichi e quali…

Nello storico prezzi invece andremo a visionare tutto l’iter dell’immobile riguardo alprezzo, se ci sono stati ribassi, se è stato passato da vendita a locazione e via dicendo.

Il dettaglio immobile e dettaglio incarico aprono semplicemente i dettagli di entrambi(cioè le schede che abbiamo compilato quando stavamo creando l’uno e l’altro).

Un immobile può essere chiuso nel momento in cui non si ha più un incarico da partedel proprietario o perché scaduto. Chiudendo l’immobile non andremo a perdere i dati,infatti l’immobile sarà sempre presente nella Banca Dati ma senza la possibilità diessere pubblicato. Qualora si volesse riportare l’immobile in stato “in essere” bastariaprire l’immobile e quindi riportarlo in notizia.


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A questo punto possiamo creare un nuovo incarico di modo che l’immobile torni inessere.

La pubblicità immobile ci permette di gestire quello che vogliamo o non vogliamopubblicizzare dell’immobile, per esempio l’indirizzo o il prezzo.

Duplicando l’immobile avremo un altro identico immobile a quello duplicato ma innotizia, al quale appunto vi dovremo associare un incarico, questa funzione può essereutilizzata nel censimento di cantieri.

TreePlat offre la possibilità di stampare, in relazione ad un determinato immobile:• Il documento di gestione incarico (se l’immobile è in Stato in Essere);• Il documento di fine gestione incarico;• La scheda immobile, da consegnare a possibili acquirenti;• La scheda immobile con incarico;• Il volantino pubblicitario dell’immobile;• La scheda visite;• La scheda visite MLS;• L’informativa per la privacy.

Qualora volessimo stampare il volantino base di un immobile, basta cliccare con il tastodestro sulla riga dell’immobile, andare su stampa, volantino base.

A quel punto ci verrà chiesto cosa vogliamo includere nel volantino e, una volta sele-zionati i dati, clicchiamo su “Stampa PDF” e si aprirà l’anteprima in PDF.


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GESTISCI VIDEODa TREEPLAT non è possibile creare un video ma è possibile inserire un video prece-dentemente creato e quindi pubblicarlo sui Siti Istituzionali e sul Multiinvio per esserepropagato sui Siti che lo supportano.

Cliccando su “gestisci video” troveremo questa schermata:

Nella prima sezione il video che avete realizzato verrà automaticamente caricato su uncanale di proprietà di Tree RE.

È necessario leggere ed accettare le condizioni di utilizzo per ogni video caricato.Cliccando sul bottone con la “i” vengono mostrate le condizioni di utilizzo.


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I campi TITOLO, DESCRIZIONE, PAROLE CHIAVE vengono valorizzati con valori presidall’immobile ma possono essere modificati a piacimento. Questi servono per unabuona indicizzazione del video sui motori di ricerca.

Si deve ricercare il file sul proprio computer attraverso il bottone “Sfoglia” e poi si cliccasul tasto “Inserisci Video”.I formati Video supportati da youtube si trovano a questo link http://support.google.com/youtube/bin/static.py?hl=it&page=ts.cs&ts=2888402

Il tempo di caricamento dipende dal formato del video e dalla grandezza del file stesso(può durare anche decine di minuti).Si può continuare ad utilizzare le altre funzionalità del TreePlat mentre un video è incaricamento.

Se si possiede già un video su un canale youtube, è sufficiente copiare il link del videodi youtube ed incollarlo sulla sezione “Codice” e caricare:


http://support.google.com/youtube/bin/static.py?hl=it&page=ts.cs&ts=2888402

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La presenza o meno di un video associato ad un immobile può essere verificata nellagriglia “Elenco Immobili” oppure in “Notizia” attraverso una colonna “Video” dedicata

Se l’icona è verde vuol dire che è pubblicato correttamente, altrimenti è rossa

Il video una volta caricato può essere modificato o rimosso. Inoltre si può scegliere sepubblicarlo o meno andando sulla pubblicità immobile e togliendo o meno la spuntanella voce “virtual tour”.

Creare un’attività partendo dall’immobile equivale a creare un’attività partendo dal -l’agenda con un'unica differenza: l’immobile nell’attività è inserito automaticamente.


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PROPOSTEÈ possibile generare una nuova proposta:

• Nell’elenco delle proposte;• A partire da un appuntamento di vendita esitato proprio come “proposta”;• Nell’elenco immobili selezionando un immobile in essere e o con il tasto destro, o sufile cliccando “crea proposta”.

Si possono avere molteplici proposte verso ciascun immobile e anche molteplici immobiliverso ciascuna proposta.

Una volta generata la proposta questa sarà con stato “incerta” perché è in attesa di unresponso da parte del cliente venditore. Se la proposta viene accettata allora possiamofarla passare da “incerta” a “certa” andando nel dettaglio di questa.

A questo punto inseriamo la data dell’accettazione, della notifica e quella preliminaree salviamo.

Ora la proposta sarà in stato “Certa” e l’immobile in stato “Sospeso”. Questo nonpasserà a “Venduto” fino a quando non sarà registrato che la proposta è stata “Incas-sata”.

COME EFFETTUARE UN RIBASSOSe avessimo la necessità di fare un ribasso, il procedimento per farlo è questo:• Aprire l’icona Immobili;• Cercare l’immobile sul quale fare il ribasso;• Tasto destro > dettaglio incarico;• In dettaglio incarico dobbiamo posizionarci sul Tab “immobili”;• Tasto destro sull’immobile > Ribasso;• Modificare il prezzo “Nuovo”.


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RICHIESTE CLIENTINelle “Richieste Clienti”, ma come anche negli immobili, notizia, clienti, proposte eincarichi, possiamo ordinare in maniera decrescente o crescente, aggiungere o elimi-nare colonne andando su “visualizza”.

Se selezioniamo una determinata “Richiesta”, nell’area a destra compare l’eventualecommento e lo storico delle attività relativi a tale richiesta. Le richieste sono ordinateper ordine di importanza, essendo quelle rosse più importanti rispetto a quelle arancionio bianche. Le RC rosse sono quelle che escono come primi risultati negli incroci congli immobili, proprio perché hanno maggiore importanza.

Cliccando con il tasto destro del mouse su una richiesta in particolare, avremo lapossibilità si incrociarla con gli immobili in gestione all’agenzia o con quelli censitinell’MLS.

Una RC può essere generata o dal pulsante “File” o dall’esito di un’attività selezionandocome esito “Richiesta Cliente”.

Come sempre bisogna compilare i campi obbligatori. Si noti che per i campi relativiai prezzi, alla metratura e ai locali è possibile indicare quanto devono “pesare” nellaricerca, ovvero se e quale tra questi valori hanno la priorità rispetto agli altri. Se flag-ghiamo “Con Pesi” accanto a questi campi compaiono dei campi che possono esserecompilati con dei valori da 0 a 5, dove 5 indica che il parametro associato sarà conside-rato fondamentale nella ricerca dell’immobile.


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LOCALIZZAZIONE RICHIESTA CLIENTELocalizzare una Richiesta Cliente è abbastanza semplice. Prima di tutto apriamo a tuttoschermo la finestra “Nuova Richiesta”, poi ci posizioniamo nel Tab “Localizzazione” escriviamo un indirizzo di riferimento.

Una volta centrata la mappa sull’area che vogliamo andare a creare dobbiamo cliccaresul pulsante a destra “Aggiungi” e se l’area è già censita in TreePlat clicchiamo su “ApriArea”, altrimenti su “Nuova Area”.


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Cliccando su “Nuova Area” avremo la possibilità di disegnare, cliccando con il mousesulla mappa in più punti, un poligono per definire la nostra area.

A quel punto andremo a dare un nome a questo poligono e salveremo.

Una volta salvato avremo comunque la possibilità di modificare o cancellare quest’areacon gli apposti tasti.

Ora ci basterà associare un cliente (che sarà possibile creare anche dalla RC stessa) eavremo creato una nuova Richiesta Cliente.


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DATI DI DETTAGLIOQuando andiamo nei dati di dettaglio di una Richiesta Cliente, nuova o meno che sia, lapagina ci comparirà vuota, la dicitura “Selezionare una tipologia e quindi effettuare unaselezione in 'Ricerca Avanzata' per visualizzare i campi opzionali!” sta a significare chebisogna selezionare prima la tipologia della richiesta e in “Visualizza” dovremo poi flag-gare i campi disponibili.


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CLIENTITreePlat permette di censire, in un unico database, i Clienti Proprietari, i Clienti Acquirenti(legati cioè ad una Richiesta Cliente), e in generale i contatti, siano essi persone fisicheo giuridiche.

È possibile registrare un nuovo cliente dal tasto file ma anche da:• Dettaglio immobile;• Attività;• Richiesta Cliente;• Incarico;• Proposta.In questo ultimo caso è possibile inserire solo il cliente acquirente, perché i datidel cliente venditore sono ereditati dalla scheda di dettaglio dell’immobile oggetto diproposta.

Di un cliente è possibile inserire anche solo il nome e cognome. In ogni caso abbiamola possibilità di inserire più voci, come ad esempio la mail che ci servirà nel caso in cuivolessimo inviare il dettaglio o il volantino di un immobile al cliente.


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MULTIINVIOTreePlat facilita la gestione della pubblicità degli immobili in essere (gli unici chepossono essere pubblicizzati) su più portali, alcuni gratuiti altri a pagamento.Per attivare il multiinvio bisogna compilare il form che compare cliccando nell’iconaapposita.

Comparirà una schermata come quella di seguito in cui ci chiederà di compilare il formper l’attivazione.

Qui bisognerà spuntare i portali che vogliamo attivare, cioè quelli sui quali vogliamoche i nostri annunci siano pubblicati, sono divisi in portali a pagamento e portali gratuiti.All’inizio di questo form ci saranno le informazioni necessarie che ne spiegano l’utilizzoe i tempi di attivazione.


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Una volta inviato il modulo non sarà più possibile visualizzarlo e bisognerà soltantoaspettare il tempo necessario per l’attivazione.

Passato questo tempo la schermata del multiinvio sarà la seguente.

Qui troveremo l’elenco dei portali sincronizzati, il numero degli annunci mandati in pub-blicità, le incompatibilità di ogni immobile (qualora ci fossero) per ogni singolo portale,lo stato del portale e l’elenco degli immobili pubblicati.

Le incompatibilità sono di 3 tipi: • Non pubblicabili (icona rossa);• Possibili incompatibilità (icona gialla);• Informazioni (icona blu).

Se selezioniamo il portale (come nell’esempio Immobiliare.it) uscirà fuori l’elenco degliimmobili e potremo vedere a cosa sono dovute queste incompatibilità posizionandocicon il mouse sull’icona che compare a destra del codice annuncio.

Si può scegliere di inviare un immobile in pubblicità su tutti i portali del multiinviotranne su uno o alcuni. Se per esempio volessimo che un annuncio non venga pubbli-cato su immobiliare.it perché è stato già pubblicato manualmente all’interno dell’areariservata del portale, possiamo togliere la spunta sull’annuncio in questione e salvare.In questo modo questo annuncio sarà pubblicato su tutti i portali sincronizzati ma nonsu immobiliare.it.

Tutte le modifiche che apportiamo a un immobile saranno visualizzate sui siti esterniil giorno seguente. La sincronizzazione degli annunci avviene infatti ogni notte. Perl’inserimento di un annuncio nuovo i tempi di pubblicazione vanno dalle 24 alle 48 ore.


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Un annuncio che è inserito in TreePlat sia come vendita che come locazione verràcaricato come doppio annuncio su multiinvio ed è quindi come se stessimo mandandodue annunci diversi in pubblicità.

Per collegare o scollegare un portale dal multiinvio è necessario chiamare l’assistenzaTreePlat 06/45229190 da dove provvederanno al collegamento/scollegamento.


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STATO PUBBLICAZIONELo “Stato pubblicazione” immobili è un tool che permette di visualizzare se la pubbli-cazione/eliminazione pubblicazione di un immobile è andata a buon fine.

La visualizzazione è come quella dell’elenco immobili, quindi da qui è possibile faretutto ciò che è possibile fare in elenco immobili.

Quando una modifica, una pubblicazione o eliminazione pubblicazione è andata abuon fine troveremo la scritta “Eseguito con successo”, al contrario invece troveremo“Fallito”.Nel caso di una pubblicazione fallita possiamo cliccare sull’icona rossa “rieseguila cancellazione”/”ritira pubblicazione” oppure sulla verde “riesegui pubblicazione” aseconda dello stato dell’immobile.Cliccando sull’icona del siti istituzionale (in questo caso Gabetti) si aprirà automatica-mente la pagina web dove è pubblicato l’immobile e potremo verificare velocemente sele modifiche o la pubblicazione è correttamente online.


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PORTALE SERVIZI, SERVIZI ASSICURATIVI, E-PRINTIl Portale Servizi è la piattaforma dove è possibile acquistare visure, planimetrie o altroanche attraverso dei pacchetti e di fare le ricerche libere su Sister cliccando sull’iconarelativa. Le mail dove poter richiedere le credenziali per accedere alla piattaforma Sistersono: [email protected] e [email protected].

Nei “Servizi Assicurativi” si possono acquistare polizze pensate per i clienti ma ancheper le agenzie stesse. All’interno troveremo i contatti per assistenza tecnica o commer-ciale.

In e-Print è possibile invece acquistare tutto il materiale di modulistica di cui abbiamobisogno, dai biglietti da visita ai cartelli vetrina.

L’accesso per tutte e tre le icone è automatico da quando si esegue l’accesso in TreePlat.Nel caso in cui ci chieda di inserire username e password dobbiamo rieseguirel’accesso in TreePlat. Per il Portale Servizi e i Servizi Assicurativi è necessario al primoaccesso eseguire la registrazione dell’agenzia.



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BORSINO IMMOBILIAREIl Borsino Immobiliare serve per visualizzare i cambiamenti dei prezzi degli immobiliper zona considerando il costo al mq. Viene chiesto alle agenzie di compilare questoreport ogni 6 mesi.

Per aprire l’icona del borsino bisogna andare sul tasto “TreePlat” e cliccare sulla voceapposta• Se non la visualizziamo vuol dire che non abbiamo i privilegi per farlo. Per darci il privilegio bisogna

andare sul “pannello di controllo” e poi su “collaboratori”. Fare doppio click sull’utenza con la qualesi è effettuato l’accesso, andare nella scheda “privilegi borsino”, spuntare su “visualizza borsino”, sal-vare e rieseguire l’accesso in TP.

A questo punto si aprirà la finestra del borsino e clicchiamo su “Aggiungi Nuova ZonaCensimento Dati”.

La pagina a sinistra si oscurerà e si aprirà la colonna di destra dove possiamo andarea lavorare. Quindi dobbiamo indicare il comune cliccando prima su “cambia” e poiselezionandolo fra quelli che escono dal menu a tendina.

Ora bisogna creare la zona, quindi clicchiamo su “cambia” che è in corrispondenza della“Zona”.

Nel caso in cui la zona sia già censita basta selezionare “Scegli Area” e andare a ricercarela zona di interesse.


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Se invece dobbiamo crearne una nuova allora dobbiamo cliccare su “Nuova Area”.

E quindi selezionare “Nuovo”.

A questo punto avremo la possibilità si disegnare un poligono sulla mappa semplice-mente cliccando con il mouse su un punto preciso (dovuto ovviamente alla micro-area)della cartina.• I punti inseriti sono poi modificabili semplicemente selezionandoli e spostandoli.

Disegnato il poligono salviamo con il pulsante che troviamo subito sopra la cartina e perdare un nome all’area dobbiamo necessariamente cliccare su “Conferma” e attribuireil nome dell’area.


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Come ultimo passaggio bisogna OBBLIGATORIAMENTE cliccare sul pulsante “CreaZona Censimento Dati” che sarebbe un’ulteriore conferma che si vuole creare questaarea.Premiamo F5 sulla tastiera e rientriamo nell’icona Borsino.

Per aprire l’area creata selezioniamo la freccetta che qui sotto troviamo in evidenza.

Ora possiamo passare a compilare i dati del borsino per l’area appena creata.

Compilati i dati salviamo l’area cliccando “Salva Area Dati” e alla fine, ma SOLO ALLA FINEcioè quando TUTTE le aree sono state compilate, cliccare su “Conferma Invio Dati”.

Una volta cliccato “Conferma Invio Dati” non sarà più possibile modificare o creare altre zone censi-mento.


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COMMUNICATORIl Communicator permette di inviare ai propri clienti mail con cui si può pubblicizzareo gestire un immobile, fissare o ricordare un appuntamento, informare su uno propostaeffettuata o approvata. Le mail, oltre che dal communicator, possono essere inviateanche da un’attività, da un cliente, da un immobile, un incarico o un incrocio, soprattuttopossono essere inviate a più destinatari contemporaneamente. Le risposte che rice-viamo alle mail inviate non le visualizzeremo sul communicator ma all’indirizzo di postadell’agenzia. Dal communicator è possibile solo inviare e non ricevere.

ELENCO EDITORIIn TreePlat è possibile censire le fonti pubblicitarie. Andando sul tasto TreePlat trove-remo la voce “Elenco Editori” dove possiamo accedere per creare una nuova fonte/editore.Se inseriamo la fonte in ogni appuntamento, avremo poi delle statistiche più precise ri-guardo al rendimento delle fonti.

REFERENTII clienti che sono Ragioni Sociali o Aziende strutturate hanno spesso più Contatti/Referenti. È possibile specificare uno o più referenti per ogni Cliente, però ogni Cliente può avereun (solo) Referente Principale o Primario. Tutti gli altri saranno Referenti Secondari.

Ci sono due modalità per inserire un Referente di un Cliente:• Tasto TreePlat > Icona Referenti > Cliccare su File > Nuovo Referente (nel tab Clienti va specificato chi è il Cliente Principale legato al Referente).

• Dalla scheda dettaglio Cliente: Cliccare su tab Referenti (vedi immagine sotto).


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Selezionando “Nuovo” appare la possibilità di censire il Referente con il Cliente Prin-cipale già selezionato.

RICERCA IMMOBILITreePlat offre la possibilità di ricercare un immobile tra quelli in gestione all’agenzia,a prescindere dal loro stato (notizia, in essere ecc.) e di visualizzare la loro distribuzionesul territorio.Qui possiamo fare una ricerca attraverso diversi filtri come il tipo di transazione e lazona.

SITO AGENZIAIl sito Agenzia va richiesto all’indirizzo mail [email protected] indicando • Agenzia;• Ragione sociale;• Telefono;• Mail.

Attraverso l’icona che troviamo nel tasto TreePlat possiamo personalizzare il mini-sito.

Per poter visualizzare la voce “Sito Agenzia” bisogna seguire questa procedura:

• Accedere con l’utenza del Titolare ed entrare nella sezione Collaboratori;• Fare doppio clic sulla riga del Titolare per aprire i privilegi;• Selezionare il Tab Privilegi Varie;• Spuntare il checkbox “CMS Siti Agenzia” e salvare;• Fare il logout poi di nuovo il login.

A questo punto, una volta che sarà visibile la voce “Sito Agenzia”, possiamo accedervie iniziare a lavorarci. All’interno di questa icona troveremo anche il manuale operativoin cui è scritto tutto ciò che possiamo modificare, inserire o eliminare sul sito.



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STATISTICHEIn TreePlat è possibile generare, stampare e salvare delle statistiche relative alla pro-duzione della propria agenzia, in modo da aver sempre sotto controllo il suo andamento. Ci sono vari tipi di statistiche che possiamo effettuare cliccando nel menu a tendina

Selezionato il tipo di statistica che vogliamo generare ci basterà inserire i parametriche ci occorrono (come il periodo che ci interessa) e cliccare sul pulsante “Mostrarisultati”. Potremo vedere la statistica sia sotto forma di grafico che come dati.

Una statistica importante è quella delle RC di vendita e locazione; per utilizzare in modocompleto questo tipo di statistiche è necessario assicurarsi di avere effettuato i seguentipassaggi:

• Avere compilato accuratamente le “RICHIESTE CLIENTI” su TreePlat;• Avere definito le “ZONE” (più avanti guarderemo come fare);• Avere effettuato il censimento delle “FONTI”.

Per questa statistica i risultati saranno per lo più dei grafici:Grafico MQ - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentuale diogni range di MQ sul totale delle RC o di una zona specifica;

Grafico PREZZO - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentualedi ogni range di PREZZO sul totale delle RC o di una zona specifica;

Grafico LOCALI - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentualedi ogni range di LOCALI sul totale delle RC o di una zona specifica;

Grafico ZONE - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentuale diogni ZONA sul totale delle RC;

Grafico FONTE - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentualedi ogni FONTE sul totale delle RC o di una zona specifica.

Ogni grafico può essere esportato in formato immagine cliccando “File/Esporta Grafico”,scegliendo il formato desiderato.


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INFORMAZIONI UTILI

RICERCA PER FILTRI E ORDINAMENTO COLONNESu TreePlat, per quasi tutte le icone, è possibile fare una ricerca tramite dei filtri.Ogni colonna dell’icona ci dà la possibilità di inserire un filtro. Immaginiamo di dover fare una ricerca di tutti gli immobili IN ESSERE per data di inse-rimento: per prima cosa selezioniamo solo gli immobili in essere cliccando sull’icona

dopodiché ci spostiamo sulla colonna “Inserito il”, appena compare la freccetta a destraci clicchiamo sopra e ci posizioniamo su “filtri”, poi inseriamo le date. Se volessimoricercare gli immobili che sono stati inseriti tra il 01/01/2014 e l’11/12/2014, in “Before”selezioniamo l’11/12/14 perché sta ad indicare “tutti gli immobili inseriti PRIMAdell’11/12”, e in “After” selezioniamo il 01/01/2014 cioè “tutti gli immobili inseriti DOPOil 01/01” e applichiamo i filtri cliccando sull’icona selezionata con imbuto e fulmine.Altrimenti, cliccando su “On”, possiamo visualizzare tutti gli immobili inseriti in ungiorno specifico.

È necessario “svuotare i filtri” quando questa ricerca non serve più. Con i filtri inseritipuò capitare che all’accesso successivo a TreePlat, nell’elenco immobili non compaianessun immobile, questo perché ci sono vecchi filtri. Per svuotarli basta cliccare sul-l’icona apposita.

Questo tipo di ricerca può essere effettuata per tutte le colonne. In questo modo ab-biamo la possibilità di fare delle ricerche più dettagliate rispetto a ciò che vogliamo tro-vare. In più una volta eseguita questa ricerca abbiamo anche la possibilità di esportarequesti risultati su file Excel (l’esportazione può essere fatta anche senza fare una ri-cerca per filtri).


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Per fare questo, una volta estrapolati i risultati richiesti, basta andare su “File” e sele-zionare “Esporta”. A quel punto si aprirà questa schermata.

Qui possiamo selezionare i dati che vogliamo, come la mail del cliente proprietario oil prezzo, e a quel punto confermare. Avremo poi un file Excel di tutto ciò che abbiamorichiesto.

È inoltre possibile ordinare le colonne a nostro piacimento; possiamo spostare lecolonne e ordinarle come ci è più comodo.

Per vedere come fare, vi consigliamo di visualizzare il relativo video corso http://videocorso.treere.it/DMScall.htm?l=5&rdFl=76010


http://videocorso.treere.it/DMScall.htm?l=5&rdFl=76010

- Manuale Operativo

I servizi

Indice

I servizi ...........................................................................................................

1. La formazione TREE RE Academy ....................................................A - Definizione, mission, obiettivi ................................................B - Le modalità di erogazione della formazione .........................C - Il portale TREE RE Academy ...................................................D - Modalità d’accesso ..................................................................

2. L’aggiornamento professionale .......................................................

A - Norme .......................................................................................B - Quesiti e soluzioni ...................................................................C - Speciale ....................................................................................

3. L’assistenza legale e fiscale .............................................................

4. La consulenza territoriale ................................................................5. Il marketing e la comunicazione ......................................................6. La posta elettronica ...........................................................................7. L’ufficio Studi .....................................................................................

A - Sintesi funzione e attività ........................................................A.1 - Missione ...........................................................................

A.2 - Visione .............................................................................

A.3 - Valori guida .....................................................................

A.4 - Strategia .........................................................................

B - Principali attività ....................................................................B.1 - Rilevazione dati .............................................................

B.2 - Report - note stampa – consulenza .............................. B.3 - Diffusione media ............................................................

Dettaglio Borsino Immobiliare ....................................................

8. Il Portale dei Servizi Tecnici .............................................................

A - Definizione ................................................................................B - Servizi .......................................................................................C - Modalità d’accesso ..................................................................Come registrarsi per accedere all’AREA RISERVATA ...............

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Indice

9. Il Portale assicurativo .......................................................................A - Definizione ................................................................................B - Servizi: le polizze .....................................................................C - Modalità d’accesso ..................................................................D - Assistenza ................................................................................

10. Il Progetto Finance ............................................................................A - Definizione ................................................................................B - Servizi .......................................................................................

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- I servizi

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1. Formazione TREE RE Academy

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Tree Real Estate eroga in maniera continuativa formazione ai propri Affiliati tramite TreeRe Academy, la scuola dedicata al professionista del real estate.

TREE RE Academy è la scuola di formazione del real estate per acquisire strumentie sviluppare competenze avanzate e trasversali con i valori, la professionalità e l'espe-rienza del Gruppo. TREE RE Academy ha come obiettivo principale lo sviluppo di cono-scenze, competenze e comportamenti utili ad un efficace presidio del business e delruolo che si ricopre in agenzia.La formazione viene assicurata agli Affiliati attraverso l'analisi e la rilevazione deifabbisogni formativi, la progettazione dei piani di formazione e degli interventi d’aula eon-line, l’organizzazione e l’erogazione dei corsi e di eventi formativi, il coordinamentodidattico e organizzativo dei trainer interni, l’individuazione e la gestione dei consulentiesterni, la reportistica e l’analisi dell'efficacia della formazione erogata.

L’attenzione alla formazione e all’aggiornamento costante e continuo di ogni imprendi-tore immobiliare e collaboratore di agenzia costituisce uno stimolo che consolida ilvantaggio competitivo del brand rispetto alla concorrenza a favore del cliente finale.Il traguardo atteso dalla Formazione è “essere al top della professionalità”, imprenditoridi successo, in grado di fare "cultura immobiliare" nel territorio in cui si lavora e si rap-presenta il marchio di appartenenza. Lo sviluppo e l’apprendimento delle tecnichecommerciali e del metodo operativo (Corsi Area Commerciale) sono garantiti dal - l’erogazione di percorsi formativi specifici per brand; la pianificazione e l’organizza-zione dei percorsi formativi commerciali sono di competenza delle aree territorialidi appartenenza (Area Nord, Centro e Sud).Per conoscere struttura e contenuti del piano formativo annuale visita la brochure dipresentazione TREE RE Academy cliccando il seguente link “Visualizza il PianoFormativo Tree Re Academy 2015 “.

Le modalità di erogazione della didattica sono due:• Lezioni “face to face” aula organizzate sul territorio (nord, centro e sud);• Corsi online in “distance e-learning” tramite la piattaforma online.Questo nuova modalità di erogazione didattica è finalizzata ad affiancare la formazionetradizionale “frontale” con quella a distanza, fornendo l’opportunità di seguire le lezioniin qualunque momento tramite pc, tablet e smartphone. Un mix di interattività e fruibilitàin linea con le esigenze del moderno professionista immobiliare.

- I servizi

A - Definizione, mission, obiettivi

B - Le modalità di erogazione della formazione

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Per usufruire in modo sistematico del servizio di formazione offerto dal Franchisor, è adisposizione del Franchisee il portale academy.treere.it per una rapida consultazionedei corsi calendarizzati, dei materiali disponibili on line e per la relativa iscrizione.Il portale TREE RE Academy è pensato per l’apprendimento e l’aggiornamento integratoe continuo dedicato a tutte le risorse del Network.

Per accedere alla piattaforma è necessario collegarsi all’indirizzo: http://formazione.treere.itoppure direttamente dal cruscotto TreePlat attraverso l’icona formazione e si accede al-l’home page dello strumento.Una volta effettuato l’accesso è possibile iscriversi sia alle lezioni in aula che ai videocorsi,selezionando il corso desiderato dal “catalogo corsi” (elenco completo dei corsi) e cliccandosu “iscrivi”. Se il corso viene erogato in aula è possibile scegliere la location desidera tranord, centro e sud. Una volta iscritto al corso, quest’ultimo sarà presente sulla sezione “I miei corsi” e su “ Il mio calendario”.Le credenziali vengono assegnate esclusivamente al titolare d’agenzia, che ha poi lapossibilità, in quanto administrator del proprio team, di creare nuove utenze per i propricollaboratori.Nel caso un utente si dimentichi di username o password può facilmente recuperarletramite l’opzione “Recupera password o username” presente sulla schermata d’accessoin alto a destra.Nel caso il titolare d’agenzia non fosse in possesso delle credenziali può rivolversi alservizio di Helpdesk:Telefono - 06.4522.9190 (scelta 4 )E-mail - [email protected]

- I servizi

C - Il portale TREE RE Academy

D -Modalità d’accesso


http://formazione.treere.it

http://formazione.treere.it

http://www.academy.treere.it

2. L’aggiornamento professionale

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Sono a disposizione degli Affiliati aggiornamenti legali, fiscali e tecnici corredati di testidi legge, circolari, risoluzioni, studi, rassegna di giurisprudenza e di stampa aventi adoggetto:

In concomitanza dell’emanazione di leggi, decreti circolari, la Rete viene aggiornatatempestivamente e aiutata ad interpretare le disposizioni in rassegna, per comprenderequale possa essere l’effettivo impatto sull’operatività.

Quesiti di natura tecnica, legale e fiscale trovano risposte alla luce di sentenze resedalla giurisprudenza, dottrina, risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, studi e pareri.È una modalità rapida di aggiornamento tramite posta elettronica, estremamenteoperativa, utile per avere a disposizione materiali cartacei a supporto della consulenzae del servizio offerto ai clienti.

In concomitanza della specialità dell’argomento trattato vengono inviati tempestiva-mente a mezzo e-mail “speciali”, in merito a tematiche di particolare importanza perla nostra attività.

- I servizi

A - Norme

B - Quesiti e soluzioni

C - Speciale

3. L’assistenza legale e fiscale

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È a disposizione per risolvere problematiche di natura legale e fiscale, il supporto ela consulenza di personale specializzato, componendo il Numero Verde (800 014 239)GRATUITO per l’Affiliato.

È possibile inoltre approfondire argomenti specifici o ricercare soluzioni personalizzateper problematiche scaturenti dall'operatività e che necessitano di risposte immediateanche tramite e-mail:[email protected]

Gli argomenti solitamente trattati possono essere così sintetizzati:• contenziosi stragiudiziali e valutazioni per radicare contenziosi; • contratti immobiliari, clausole contrattuali, bozze di lettere e di contratti, suggerimentiper risolvere problematiche operative;

• imprese e società;• intermediazione, problematiche di natura locatizia;• quesiti vari: ove viene fornita risposta agli Affiliati anche mediante l’invio di docu-mentazione.

Poter beneficiare di questo servizio è un'arma vincente non solo per lavorare meglio,usufruendo all’occorrenza dell’apporto di specialisti in materia, ma anche per consolidarela propria immagine di professionista del settore.

- I servizi


4. La consulenza territoriale

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TREE RE è organizzata con una Direzione Centrale (rappresentata dall’AmministratoreDelegato), tre Direzioni Territoriali (rappresentate e governate dai Consiglieri Delegati) econ i Franchising Manager locali.

La Direzione Centrale e le Direzioni Territoriali definiscono gli obiettivi, le linee guidae la pianificazione delle attività da svolgere al fine di sviluppare e assistere la rete.

In particolare si occupano di:• definire gli obiettivi quantitativi (n. agenzie/ fatturato) e qualitativi (ampliamentocopertura territoriale e servizi offerti) di sviluppo della rete;

• definire le strategie di posizionamento dei brand e il piano industriale;• analizzare il contesto competitivo e l’andamento del mercato per indirizzare il pianod’azione ed eventualmente aggiornare il metodo operativo;

• studiare e implementare i servizi che possano massimizzare la performance della rete;• assicurare assistenza e consulenza continua alla rete in situazioni particolarmentecritiche o complesse;

• coordinare e supportare i Franchising Manager al fine di sviluppare e assistere la rete.

I Franchising Manager, interagendo sistematicamente con le Direzioni Territoriali diriferimento, forniscono assistenza e consulenza continua alle Agenzie Affiliate operantinell’area di competenza con l’obiettivo di:• ottimizzare le attività di avviamento, gestione e organizzazione (obiettivo qualitativo); • sviluppare la rete (obiettivo quantitativo).

In particolare i Franchising Manager si occupano di:• trasferire il metodo operativo e verificarne l’applicazione;• gestire il processo contrattuale e amministrativo in accordo con i Consiglieri Delegati eanche con l’Amministratore Delegato;

• Presentare e fornire opportuna assistenza di utilizzo dei servizi erogati dal Gruppo;• promuovere e fornire opportuna assistenza di implementazione delle iniziative/progettidel Gruppo (e.g. Progetto Condominio, Assicurazioni e Mutui);

• fornire opportuna attività di consulenza alla rete e riportare alle Direzioni eventualicriticità/ problematiche locali.

Tali attività sono svolte tramite:• visite programmate periodiche con le Agenzie Affiliate;• incontri sul territorio per favorire interazione e lo sviluppo della rete; • riunioni d’area con le Direzioni Territoriali.

- I servizi

5. Il marketing e la comunicazione

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L’ufficio marketing e comunicazione è la business unit che promuove e valorizza leattività del Gruppo GPS a supporto e di concerto al management che ne definisce gliindirizzi strategici. Il team di lavoro è composto da specialisti a supporto delle linee dibusiness del Gruppo e lavora trasversalmente con tutti i dipartimenti (commerciale, it,legale, formazione, ufficio studi). L’Ufficio Marketing e comunicazione supporta le stra-tegie del management pianificando le relative attività in base alle esigenze rilevatesulla rete e sul mercato e nel rispetto del le linee guida definite dal Consiglio diAmministrazione, con il quale si confronta e opera costantemente.

L’ufficio lavora come agenzia di comunicazione integrata, un team specializzato in diversiambiti della comunicazione online e offline nell’ottica di integrazione, coordinamento equindi armonizzazione di tutte le attività. Ogni azione è definita nel quadro generaledella comunicazione integrata e della multicanalità a supporto dell’identità, del posi-zionamento di ogni marca e dell’integrazione di tutti i servizi propedeutici al rafforza-mento del posizionamento.

In particolare l’Ufficio Marketing e comunicazione svolge le seguenti attività:• Ricerche e analisi di mercato: analisi dei fabbisogni informativi, definizione dellaricerca, analisi risultati, condivisione, fase decisionale strategico/operativa.

• Marketing operativo: supporto operativo al management e supporto operativo alleagenzie in franchising.

•Web marketing: analisi delle web properties, analisi dei flussi di ricerca, analisi dellepotenzialità, monitoraggio e aggiornamento.

• Pubblicità e promozione: definizione di strategie e campagne pubblicitarie multicanale• Immagine coordinata: studio e applicazione delle linee guida grafiche per la creazionedell’identità di marca. Su tutti gli elementi di comunicazione ad uso delle agenzie vieneapplicata l’immagine coordinata del Gruppo dal punto vendita alla comunicazione alcliente finale.

• Comunicazione interna: pianificazione e gestione della comunicazione interna alGruppo e tra le linee di business.

• Ufficio stampa: rapporti con la comunità giornalistica per trasferire le notizie di rile-vanza al mercato.

• Eventi e convegni: per presidiare gli eventi di settore e rafforzare il ruolo di opinionmaker.

- I servizi

6. La posta elettronica

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All’interno del contratto di franchising viene garantita una mailbox istituzionale diagenzia con dominio gabetti.it.

Ogni mailbox ha una capacità di 400 Mbyte e può essere acceduta sia da dispositivi fissiche mobili con i seguenti protocolli:web (all’indirizzo http://webmail.gabetti.it)pop3imap4activesync

La mailbox può essere consultata tramite interfaccia web, tramite smartphone o tablet,tramite client di posta elettronica (es. Outlook, Thunderbird). La configurazione è acarico dell’agenzia utilizzando i manuali reperibili al link www.gabetti.it/manuale_operativo_mail.pdf

In caso di problemi legati a malfunzionamenti del sistema, a problemi di invio o ricezione,è attivo un servizio di supporto tecnico che risponde al numero 06 45229190 scelta 2.Il servizio di helpdesk è attivo dalle ore 9.30 alle ore 13.00 e dalle ore 14.00 alle ore18.00 dal lunedi al venerdi.

- I servizi

http://www.gabetti.it/manuale_operativo_mail.pdf

http://www.gabetti.it/manuale_operativo_mail.pdf

http://webmail.gabetti.it

7. Ufficio Studi

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L’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions è responsabile della comunicazione strategicadi trend di mercato - residenziale e corporate – del Gruppo presso media e stakeholders.Unico nel suo genere, sintetizza l’esperienza di un full service provider, attivo nel -l’intermediazione diretta e in franchising, oltre che nell’attività di advisory per clientiistituzionali.

L’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions è accreditato presso media generalisti e disettore e presso gli stakeholders come principale punto di riferimento per avere unapanoramica completa del settore immobiliare. La sua attività di diffusione notizieincrementa la notorietà dei brand del gruppo, in tutte le diverse linee di business econtribuisce alla costruzione della reputation, come sedimentazione del giudiziocomplessivo dell’Organizzazione.

L’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions opera secondo un’attenta analisi dei dati dimercato provenienti dalle reti in franchising facenti parte di Tree Real Estate (GabettiFranchising Agency, Professionecasa e Grimaldi Immobiliare), dalle reti dirette, oltreche dagli studi realizzati dalla divisione advisory e research. Integra tali informazionicon il monitoraggio di aspetti socio economici che si interconnettono con le dinamichesettoriali e diffonde trend di mercato, che, seppure a tutela degli interessi generali delGruppo, mirano a fornire sia ai clienti finali, sia agli stakeholders, una visione corretta eresponsabile del mercato.

L’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions confronta costantemente i dati provenientidalle reti con quelli provenienti da tutte le risorse del Gruppo, con l’obbiettivo di fornireun’informazione completa, coordinata, a tutela degli interessi infragruppo.

• Raccolta, gestione ed elaborazione dei dati di mercato provenienti dalle agenzieaffiliate tramite BORSINO IMMOBILIARE; INTERVISTE DIRETTE; SURVEY online.

• Contributo nell’ottimizzazione del servizio statistiche presente in TreePlat.• Gestione ed elaborazione banche dati di fonti terze.

- I servizi

A - Sintesi funzione e attivitàA.1 Missione

B - Principali attività B.1 Rilevazione dati

A.2 Visione

A.3 Valori guida

A.4 Strategia

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• Redazione di report e analisi sul mercato immobiliare residenziale e corporate acarattere nazionale e locale.

• Coinvolgimento delle agenzie nella redazione di NOTE STAMPA sull’andamento delmercato locale, attraverso l’inserimento di contributi virgolettati.

• Attività di consulenza relativamente a dati di mercato.

• Media relations e diffusione di note stampa presso media Nazionali e Locali, valorizzandola notorietà del brand.

• Presentazione dei risultati delle analisi realizzate presso eventi/convegni di settore.

Dettaglio Borsino Immobiliare

Ogni agenzia, per la sua zona di competenza, ripartita nelle eventuali sotto-zonerilevanti, è tenuta a compilare semestralmente il BORSINO IMMOBILIARE, unafunzionalità all’interno dell’applicativo TreePlat che presenta i seguenti campi:• prezzi i/mq e canoni di locazione abitazioni;• prezzi/canoni box e posti auto;• tempi e sconti medi compravendite abitazioni;• prezzi e canoni di studi professionali, attività artigianali e negozi di vicinato.

La compilazione del borsino rappresenta un elemento imprescindibile per imple-mentare le informazioni di mercato e avviare attività di marketing territoriale.

L’Ufficio Studi elabora i dati inseriti all’interno del BORSINO IMMOBILIARE TreePlat,utilizzandoli come elemento base per restituire report a carattere nazionale elocale. Per le principali città viene elaborato un Borsino in cui sono riportati iparametri delle varie zone, suddivisi per le diverse tipologie immobiliari.

- I servizi

B.3 Diffusione media

B.2 Report - note stampa – consulenza

8. Il portale dei servizi tecnici

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La fornitura dei servizi tecnici/di consulenza specifici per la Rete di agenzie in franchisingappartenenti a Tree Real Estate è veicolata da Abaco Team attraverso il Portale dei ServiziTecnici (di seguito “PST”), ovvero la piattaforma integrata nell’ambiente operativo informaticodell’agenzia immobiliare, che permette di richiedere, acquistare, monitorare e ricevereun prodotto o servizio offerto.

La disponibilità di una piattaforma informatica totalmente automatizzata per la fornituradi servizi ha i principali vantaggi in:• Esclusività dello strumento;• Completezza dei servizi indispensabili per comporre il “corredo documentale” dell’immobile in gestione;

• Facilità della richiesta (azzeramento dei tempi di offerta);• Tariffe concordate e omogenee sul territorio;• Tempi di consegna certi;• Servizi prodotti da Abaco e/o convenzionati con fornitori specifici, quindi garantiti e assicurati;

• Comodo sistema di pagamento (anticipato);• Condizioni di fornitura accettate al momento della richiesta del servizio specifico;• Monitoraggio in tempo reale della richiesta, pagamento, fornitura del servizio.

I servizi attualmente offerti sul P.S.T. sono erogati sia direttamente da Abaco (attraverso laspecifica competenza dei dipartimenti), sia da fornitori convenzionati da Abaco stessa perl’erogazione di prodotti e servizi utili all’attività ordinaria dell’agenzia immobiliare:• Visura catastale;• Visura ipotecaria;• Estratto di mappa;• Planimetria catastale• Attestato di Prestazione Energetica;• Dichiarazione di rispondenza catastale (ai sensi della L.122/2010);• Consultazione gratuita (a video) dei dati catastali (interfaccia con Sister);• Rendering planimetrico 2D/3D;• Assistenza nella registrazione contratti di locazione;• Stampa di materiale di ufficio e di agenzia;• Consulenza su affidabilità del conduttore.

La tariffazione di alcuni servizi tiene conto anche di “offerte” formulate e modulate sullatipologia di servizio e quantità di pratiche richieste.

- I servizi

A - Definizione

B - Servizi

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L’accesso al Portale Tecnico avviene attraverso la piattaforma TREEPLAT (www.treeplat.it),l’applicativo gestionale in uso a tutte le agenzie della Rete TreeRE, cliccando sull’iconacorrispondente «PORTALE SERVIZI», che proietta l’utente all’interno della sua area dedicata,la cosiddetta «AREA RISERVATA».

Come registrarsi per accedere all’AREA RISERVATA

Nella pagina REGISTRATI dovrai:

• CONFERMARE i dati di Anagrafica dell’agenzia; • INSERIRE Nome e Cognome del Titolare; • INSERIRE l’indirizzo della Sede Legale della Ragione Sociale• ACCETTARE I TERMINI e LE CONDIZIONI del CONTRATTO;• Esprimere il consenso ai termini della Privacy.

Il Portale dei Servizi Tecnici: guida all’uso (LINK)

- I servizi

C -Modalità d’accesso


http://produzione.servizi.abacoteam.com/Content/Docs/Manuale%20-%20ServiziTecniciAbaco.pdf

9. Il Portale Assicurativo

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Le assicurazioni abbinate al settore immobiliare rappresentano una notevole opportunitàin un mercato ancora inespresso, un altro passo verso l'evoluzione da agente a consu-lente immobiliare su cui il Gruppo si sta impegnando, con pochi click potrai fidelizzarei tuoi clienti, anticipare i loro bisogni, diversificare la tua attività, incrementare i tuoiguadagni ed evolvere professionalmente.

Gli obiettivi del Gruppo sono offrire i migliori prodotti e servizi in tale ambito e diventarela prima rete di consulenti immobiliari per la distribuzione di polizze assicurative,in grado di soddisfare gli ampi bisogni del mercato.Grazie alla collaborazione con il broker VAANCE, che insieme a noi ha sviluppato questonuovo progetto, lavoriamo con le principali compagnie internazionali, garantendo lemigliori coperture assicurative e la massima qualità dei servizi.Grazie all'utilizzo di una piattaforma informatica avanzata, integrata in TreePlat, i prodottiassicurativi possono essere distribuiti e gestiti in maniera automatizzata con proceduresemplificate, in piena conformità con la disciplina regolamentare.

Le polizze AssicuraRE prevedono coperture complete e studiate nei dettagli a tutelasia della tua attività di agente che di amministratore di condominio: polizze per la co-pertura della responsabilità civile professionale e della responsabilità civile generale,polizze globali a tutela dei propri uffici e attrezzature, polizze infortuni, vita, rimborsospese mediche a tutela e supporto dei tuoi piani previdenziali e assistenziali. Il nomeAssicuraRE coniuga la fusione di due mondi: quello assicurativo (Assicura) e quelloimmobiliare (RE), che insieme rappresentano il concetto di tranquillità per tutti i pro-tagonisti dell'ambito immobiliare. Il sole e la casa, scelti come simboli, richiamano ilconcetto di benessere, vitalità e gioia rafforzando i valori legati alla famiglia.Ora disponibili:• La polizza AssicuraRE Casa, una polizza a tutela della abitazione sia nell'ambito dellacompravendita che della locazione. E' una polizza accessoria al servizio da te svoltoe copre i rischi di danneggiamento o perdita dell'immobile, che potrai vendere ai tuoiclienti direttamente dal portale.

• La nuova polizza AssicuraRE RC Agenzia per la copertura dei rischi di responsabilitàcivile professionale e generale.

L’accesso alla piattaforma avviene tramite l’applicazione TreePlat.È quindi necessarioessere in possesso delle credenziali per accedere a TreePlat e tali credenziali devonoessere attive da almeno 24 ore.

- I servizi

A - Definizione

B - Servizi: le polizze

C -Modalità d’accesso

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Effettuare l’accesso a TreePlat tramite la seguente schermata di login.

Nel desktop è disponibile l’icona “Servizi Assicurativi”. Per accedere alla piattaformaassicurativa fare click sull’icona come indicato nella seguente immagine.

Nel momento in cui si proverà ad accedere alle funzionalità operative apparirà laseguente schermata di REGISTRAZIONE che dovrà essere compilata. Si dovrannopoi aprire, leggere e salvare i documenti di cui ai punti a) e b). Infine per completarel’adesione si deve accettare il contenuto dei documenti tramite apposito pulsante“SI”/”NO” e fare click su “Invia Dati”. Questa operazione è necessaria per poter operareall’interno della piattaforma. Sarà richiesta solo la prima volta.

- I servizi

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1. Assistenza tecnico e funzionale: per ricevere indicazioni sul funzionamento dellapiattaforma.• Telefono: 030.80.33.105 attivo dal Lunedì al Venerdì – orario 9:00-13:00/14:00-18:00• Email: [email protected]

2. Assistenza commerciale: per ricevere indicazioni di carattere commerciale sui prodotti.• Telefono: 02.87.280.750 attivo dal Lunedì al Venerdì – orario 9:00-13:00/14:00-18:00• Email: [email protected]

Link al manuale operativoIl Portale Assicurativo: Manuale Operativo (LINK)

- I servizi

D - Assistenza


http://www.treeplat.it/Doc/Documentazione/Gruppi/Gabetti/Partner/PiattaformaAssicurativa.pdf

10. Il Progetto Finance

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Come tutti i nuovi progetti che il Gruppo sta implementando sulla rete, anche il progettoFinance permetterà ai nostri agenti di fare un altro passo verso l'evoluzione da agentea consulente Immobiliare, e quindi usufruire di un servizio fondamentale che il Gruppooggi è in grado di offrirti e che permetterà, nel rispetto della normativa vigente,di garantire consulenza sul credito ai tuoi clienti favorendo così l’attività.

L’obiettivo è quello di cogliere le opportunità di un mercato residenziale che, secondol’Ufficio Studi Gabetti, nei primi mesi del 2014 ha visto concretizzarsi i segnali di ripresagià evidenziati alla fine del 2013.

Finint affiancherà la sua rete di oltre 150 Consulenti del Credito al network in franchisingdi oltre 1000 agenzie immobiliari con i marchi Gabetti Franchising, Professionecasae Grimaldi. Fornirà direttamente ai clienti delle agenzie un servizio completo di assi-stenza durante l’intero ciclo di vita del mutuo o del leasing abitativo, dalla ricerca dellamigliore soluzione di finanziamento disponibile sul mercato all’analisi e alla prepara-zione della documentazione necessaria.

TreePlat è stato arricchito di due nuove funzionalità, in piena conformità con la disci-plina regolamentare.

Le nuove funzionalità sono:• calcolatore mutuo: un’applicazione che consentirà di verificare una ipotesi di fatti bilitàdel mutuo.

• area riservata: un portale dove potrai monitorare lo stato delle pratiche relative aituoi clienti.

- I servizi

A - Definizione

B - Servizi

- Manuale Operativo

Il glossario

Indice

Il glossario .......................................................................................................

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- Il glossario

Il glossario

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Abbaino Sovrastruttura applicata a tetti a falde inclinate con finestra di chiusura perpermettere di dar luce a stanze o sottotetti e permettere l’accesso al tetto.

Abitabilità Di un immobile: è l’attitudine di un immobile, qualora rispecchi determinatiparametri stabiliti da norme edilizie, ad essere abitato. Tali caratteristiche riguardanoaltezza dei locali, luminosità e presenza di finestre, sicurezza e conformità degli impiantirispetto dei piani regolatori e adeguatezza dei servizi igienico sanitari.

Abitazione Luogo che l’uomo costruisce, oppure sceglie o adatta fra quelli che a lui sioffrono nell’ambiente naturale, come ricovero, stabile o temporaneo, per sé e per il suogruppo familiare; quindi, in genere, casa o parte di essa, appartamento.

Abitazione – diritto di (art. 1022 Cod. Civ.) Chi ha il diritto di abitazione di una casa puòabitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Questo diritto non può essereceduto, né locato, né assoggettato a sequestro o esecuzione forzata.

Accettazione della proposta d’acquisto immobiliare Quando il legittimo proprietario,riceve una “Proposta d’acquisto” del suo immobile, e sottoscritta dal proponentel’acquisto, dovrà verificare che possa soddisfare le sue aspettative anche nel rispettodell’incarico a suo tempo conferito, comunque a suo insindacabile giudizio, potrà sotto -scriverla per accettazione oppure potrà respingerla. Nel caso di accettazione integraledella proposta d’acquisto come casistica si può prevedere che si addivenga alla sotto-scrizione di una successiva scrittura privata o addirittura che le parti si convochinodirettamente per l’atto definitivo di trasferimento o rogito notarile. Con la comunicazionedell’accettazione di una regolare formale “Proposta d’Acquisto” da parte del legittimoproprietario trasforma tale atto privato dalla sua originaria caratteristica di atto unilate-rale d’obbligo in atto bilaterale d’obbligo per entrambe le parti contraenti raffigurandologiuridicamente a tutti gli effetti ad un preliminare di compravendita.

Acconto Somma versata prima del saldo definitivo totale. L’acconto che andrà scontatodal prezzo globale pattuito deve essere restituito interamente se l’affare non si conclude,non deve essere confuso con la “caparra”, che ha la funzione di “garanzia” sul buon finedel contratto. La caparra, diversamente dall’acconto, viene trattenuta, di norma, dal ven-ditore, qualora il contratto non si concluda per fatto imputabile al compratore, o, vice-versa viene restituita dall’acquirente (raddoppiata), qualora il contratto non si concludaa causa del venditore.

Agibilità L'agibilità è una certificazione che viene rilasciata quando un edificio rispettatutti i requisiti di legge necessari per garantire alle persone di vivere in tutta sicurezzae in pieno comfort nei locali.

Aliquote I.V.A. L’IVA, Imposta sul Valore Aggiunto, è un’imposta che grava sul valore

- Il glossario

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aggiunto che le merci o i servizi acquistano nel passaggio economico da un soggettoad un altro. Essa è dovuta per alcune transazioni, sia in caso di acquisto che in caso divendita. Le persone giuridiche possono compensare l’IVA incassata con le vendita conquella versata con gli acquisti, e versare all’Erario la differenza. Le aliquote variano aseconda della merce o del servizio oggetto della transazione.

Ammezzato Piano di un immobile cielo-terra interposto tra il piano terra e il pianoprimo, e non rientrante nel calcolo totale dei piani.

Angolo Cottura Porzione di un più ampio locale di soggiorno destinata alla cottura econservazione dei cibi.

Appartamento Unità immobiliare urbana a destinazione abitativa di tipo privato costi-tuita da uno o più locali e locali accessori annessi, situati in una costruzione ad usoresidenziale composta da più unità abitative. L’appartamento può avere accesso esternoovvero da uno spazio comune all’interno della costruzione.

Area edificabile Area urbana suscettibile di edificazione in base allo strumento urba-nistico vigente ed al Regolamento Edilizio.

Arredato/Ammobiliato Unità immobiliare dotata di arredi mobili e suppellettili al finedi renderla immediatamente fruibile ed idonea all’uso cui è destinata.

Autorizzazione edilizia (Concessione edilizia) Era un'autorizzazione amministrativa,rilasciata ai sensi della legge 28 gennaio 1977 n. 10, (la cosiddetta legge Bucalossi) daparte dell'autorità comunale, che consentiva l'attività di trasformazione urbanisticaed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. Inseguito alla legge 127/1997 (Bassanini bis), il potere di rilasciare autorizzazioni e con-cessioni è passato dalla figura del sindaco a quella dei funzionari comunali con qualificadirigenziale. Sostituita nel 2001 dal Permesso di Costruire.

Assegno circolare Titolo di credito all’ordine, formale, emesso da un istituto bancarioautorizzato contenente la promessa di pagare – a vista – al beneficiario della sommaindicata.

Assemblea condominiale L'assemblea di condominio, nell'ordinamento italiano, è l'organodeliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del Codice Civile.

Atto pubblico (detto anche atto autentico o scrittura pubblica) È un documento che faprova legale di fatti o atti giuridici in quanto redatto, con le prescritte formalità, da unfunzionario pubblico o da un privato che esercita una funzione pubblica (ossia da quelloche in certi ordinamenti è denominato pubblico ufficiale), al quale l'ordinamento haattribuito la relativa potestà.

Attestato di prestazione energetica (APE) (già ACE) Introdotto dal D.L. 63/2013 convertitodalla Legge 90/2013, è il documento rilasciato da esperti qualificati e indipendenti cheattesta la prestazione energetica di un edificio, attraverso l'utilizzo di specifici descrittorie fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica. L'attestatodi prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasfe-rimento di immobili a titolo gratuito o ad alcune tipologie di contratti di locazione. L’APEha una validità temporale di 10 anni.

- Il glossario

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Attico È il piano abitabile (non necessariamente il più alto) situato immediatamentesopra piani normali di un edificio. È in tutto o in parte arretrato rispetto al filo esternodella facciata. Sopra un attico può aversi un ulteriore piano (superattico) sia una man-sarda. L’acquisto dell’attico richiede una cura particolare nel controllo del tetto, speciese si tratta di un vecchio edificio.

Audit è una valutazione indipendente volta a ottenere prove, relativamente ad un deter -minato oggetto, e valutarle con obiettività, al fine di stabilire in quale misura i criteriprefissati siano stati soddisfatti o meno.

Balaustra In un edificio, il parapetto è un elemento di protezione, che serve ad evitarela caduta nel vuoto di persone o di oggetti da un balcone o terrazza e in ogni luogo dovesi presentino dislivelli tra diversi piani.

Balconata È un balcone prolungato sul quale si aprono diverse finestre o porte/finestreBalcone Superficie esterna, a livello del pavimento dell’unità immobiliare, praticabilee pavimentata, contornata da una ringhiera o da un parapetto. I balconi possono essere:rientranti e quindi riparati dai venti e dalla vista esterna o liberi in facciata, e quindiesposti all’azione dei venti e alla vista.

Barriera architettonica Elemento architettonico che impedisce l'accessibilità ad unospazio aperto o chiuso; elemento di ostacolo al passaggio di bambini, anziani e ingenere di persone diversamente abili.

Bocchettone Imboccatura, fornita di chiusura ermetica, di tubi o serbatoi.

Box auto Piccolo garage per la rimessa di veicoli; generalmente singoli o doppi aseconda che possano ospitare uno o più veicoli.

Bow-window (italianizzato con il termine Bovindo) Il bovindo consiste in un particolaretipo di finestratura, in cui gli infissi e le ante vetrate non sono allineate al muro marisultano seguire un percorso ad arco orizzontale aggettante dalla muratura, da cui iltermine inglese. Tale finestra è sempre realizzata ad altezza superiore rispetto allaquota di calpestio

C.C.I.A.A. Le Camera di Commercio dell’Industria Agricoltura e Artigianato nell'ordi-namento giuridico italiano, sono enti pubblici locali non territoriali dotati di autonomiafunzionale.

Caldaia a Condensazione La caldaia a condensazione è una caldaia apparentementein grado di ottenere rendimento termodinamico superiore al 90% (potere calorifico infe-riore) del combustibile utilizzato anziché sul potere calorifico superiore alla potenzanominale grazie al recupero del calore latente di condensazione del vapore acqueo con-tenuto nei fumi della combustione. Vi è inoltre una conseguente riduzione delle emissionidi NOX e CO2.

Cambiale Titolo di credito all’ordine, formale ed astratto che attribuisce al possessorelegittimo il diritto incondizionato di farsi pagare una somma determinata alla scadenzaindicata.

Camera/stanza È ognuno degli ambienti interni di un edificio, ad uso abitazione o ufficio,

- Il glossario

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divisi l'uno dall'altro da pareti. È in comunicazione con le altre parti dell'edificio medianteporte e con l'esterno mediante le finestre e/o le porte-finestra. Può assumere altri nomiin base alla destinazione d'uso (per esempio la stanza da bagno, la camera da letto, lacucina, il corridoio, il ripostiglio, la sala da pranzo, ecc.).

Canone di locazione Corrispettivo, settimanale, mensile o annuale, che il conduttore siimpegna a pagare al locatore per godere del bene mobile o immobile oggetto del contrattodi locazione per un determinato periodo di tempo.

Cantina Locale Generalmente di piccole/medie dimensioni, localizzato ai piani bassidegli edifici adibito a ripostiglio deposito materiali.

Capacità di agire Indica l'attitudine del soggetto a porre in essere validamente attiidonei ad incidere sulle situazioni giuridiche di cui è titolare senza l'interposizione dialtri soggetti di diritto.

Capacità giuridica Indica l'attitudine del soggetto ad essere titolare di situazioni giuri-diche. Per le persone fisiche si acquista con la nascita.

Caparra confirmatoria (art. 1385 Cod. Civ.) È una somma di danaro o una quantità dicose fungibili [Beni] che, al momento della costituzione del rapporto obbligatorio, unaparte dà all'altra, quale conferma dell'adempimento. Se il contratto viene adempiuto,la caparra confirmatoria deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.In caso di inadempimento, inadempiente è la parte che ha dato la caparra, l'altra puòrecedere dal contratto e ritenere la caparra; se inadempiente è la parte che l'ha rice-vuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra; se la parteche non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del con-tratto. Il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Caparra penitenziale (art. 1386 Cod. Civ) In un contratto si può prevedere per una oentrambe le parti la facoltà di recesso. Sovente, la parte alla quale è stata attribuita lafacoltà di recesso dà all’altra parte, al momento della conclusione del contratto,una caparra in denaro. Se il contratto avrà esecuzione, la somma di denaro diventeràacconto della prestazione, altrimenti essa sarà considerata penale per la mancataesecuzione dello stesso. Se la somma non è consegnata al momento della conclusionedel contratto, ma è semplicemente promessa come corrispettivo dell’eventuale recesso,è detta multa penitenziale.

Capitolato Il documento contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzativedelle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati suf-ficienti per la corretta esecuzione; in genere comprende anche un riferimento econo-mico per ciascuna delle voci contenute. Quest'ultimo aspetto assume valore di base diriferimento per la valutazione economica dell'eseguito, specie per il caso di contesta-zioni alla consegna o per la successiva scoperta di vizi dell'opera eseguita, sia che laprestazione sia remunerata a corpo, sia a misura. Fa parte integrante del contratto diappalto con cui viene affidato a una impresa la costruzione di un immobile o i lavori dimanutenzione o ristrutturazione.

Capriata È un elemento architettonico, tradizionalmente realizzato in legno, formatoda una travatura reticolare piana posta in verticale ed usata come elemento base di unacopertura a falde inclinate. La capriata ha il vantaggio di annullare le spinte orizzontali

- Il glossario

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grazie alla sua struttura triangolare nella quale l'elemento orizzontale (catena) elidele spinte di quelli inclinati (puntoni): rientra quindi tipicamente tra le strutture non spin-genti dell'architettura.

Caratteristiche delle abitazioni di lusso Qualità definite dalla norma per la determi-nazione delle abitazioni di lusso: art. 1- Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati odapprovati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenticome di “lusso”. art. 2-Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati odapprovati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e conla specifica prescrizione di lotto non inferiore a 3.000 mq., escluse le zone agricole,anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali. art. 3-Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a mc. 2.000e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a mc. 25 vuoto perpieno per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati. art. 4- Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campida tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a mq. 650. art. 5- La case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventisuperficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le can-tine, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza una area scoperta dellasuperficie di oltre sei volte l’area coperta. art. 6- La singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore amq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le scale e posto macchine) art. 7- Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su areecomunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e dipertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione. art. 8- Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche traquelle della tabella allegata al d.m. 2 agosto 1969.

Caratteristiche estrinseche Qualità peculiari possedute dall’intorno di un edificioovvero di un’unità immobiliare, nel dettaglio sono la posizione, la presenza di infra-strutture e classificazione zonale.

Caratteristiche intrinseche Qualità peculiari possedute da una unità immobiliare,ovvero da un edificio.

Catasto Insieme di atti e registri dove sono classificati i beni immobiliari e le loro renditeai fini fiscali. Il Catasto è inoltre l’inventario dei beni immobili siano essi fabbricati cheterreni; esso è descrittivo, geometrico, per proprietà, per masse di colture e particellare.Il Catasto Italiano attualmente NON è probatorio; fa eccezione il Catasto Tavolare (attual-mente in uso in alcune province e Comuni del nord/est d’Italia, quali la provincia di Bolzano).

Categoria catastale Gli immobili sono contraddistinti dalla categoria di appartenenza;attualmente le categorie che assumono rilevanza in modo particolare sul piano fiscale,sono cinque e sono indicate da lettere alfabetiche: “A” abitazioni, “B” edifici ad usocollettivo, come caserme o scuole “C” immobili commerciali, negozi, “D” immobiliindustriali, “E” immobili speciali.

Cavedio Piccolo cortile, generalmente intercluso, la cui funzione è quella di dare ariae luce a locali secondari o di servizio come scale, corridoi e bagni.

- Il glossario

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Certificato catastale Certificato rilasciato dall’Agenzia delle Entrate riportante gliestremi identificativi di un immobile, il valore della rendita catastale e l’indicazione delproprietario.

Certificato di agibilità L'Agibilità è la certificazione che un edificio ottiene quando rispettatutti i requisiti di legge che sono necessari per garantire alle persone di vivere in tutta si-curezza e in pieno comfort nei locali. Il riferimento normativo è il Testo Unico dell'Edilizia(D.P.R. 380/2001 e successive modifiche e integrazioni). E' una certificazione rilasciatadall'Ufficio Tecnico del Comune dove il fabbricato si trova e non può essere emessa senon alla fine dei lavori (di realizzazione o di ristrutturazione), dopo che un tecnico abilitato(in genere diverso dal progettista e dal direttore dei lavori) ha eseguito un collaudo e hacertificato la sussistenza di tutti i criteri di legge. Garantisce non soltanto le proporzioniminime dei locali e delle finestre, come il vecchio certificato di Abitabilità, ma anche altrecondizioni quali la sicurezza statica dell'edificio e la sicurezza e il risparmio energeticodegli impianti.

C.I.L. /C.I.L.A /C.I.A.L. Comunicazione di inizio lavori. Trattasi di una “comunicazione”di carattere amministrativo effettuata dal proprietario o da chi ne abbia titolo con laquale si informa che si eseguiranno opere edili nell'ambito del proprio immobile, operericonducibili all'elenco di cui art. 6 comma 2 del D.P.R. 380/01 e s. m. ed i lavori possonoavere inizio subito dopo la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori.

Classe catastale È un ulteriore elemento identificativo dell’immobile e viene attribuitoall’Ufficio Tecnico Erariale. In aggiunta alla categoria (che serve per identificareprincipalmente la destinazione d’uso), serve per attribuire un livello qualitativo alleunità.

Coerenza Identificazione/descrizione di quelli che sono i manufatti che si trovano lungoi confini di una proprietà immobiliare (altri edifici, terreni, strade, ecc…).

Colmo Linea di sommità del tetto in cui si intersecano le falde opposte.

Compluvio Linea di incontro di due falde del tetto, formanti un diedro concavo, in cuiconfluiscono le acque piovane.

Comprensorio Complesso residenziale delimitato e caratterizzato da uniformitàtipologica, solitamente con una propria viabilità interna, con eventuali servizi privati(guardiania, parco, strutture ricettive in genere).

Compromesso Vedi Contratto Preliminare di Compravendita.

Comproprietà (di un immobile) Proprietà comune a più persone.

Concessione edilizia Titolo abilitativo tramite il quale l’ufficio tecnico di un Comuneautorizza il richiedente a realizzare opere di trasformazione urbanistica, dietropresentazione del progetto.

Condizione risolutiva Indica un evento futuro e incerto dal quale le parti fannodipendere la risoluzione del contratto. Pertanto, il contratto sottoposto a condizionerisolutiva produce effetti sin dalla sottoscrizione ma perderà ogni efficacia al verificarsidella condizione.

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Condizione sospensiva Indica un evento futuro e incerto dal quale le parti fannodipendere gli effetti del contratto. Pertanto, il contratto sottoposto a condizione sospensivanon produce effetti sino al verificarsi della condizione.

Condominio Forma di comunione dei beni, che si crea per legge, quando esistono unitàimmobiliari con delle parti che non possono non essere in comune – suolo, scale, muriperimetrali, tetti. La singolarità di questo istituto sta nel fatto che accompagna un dirittodi proprietà piena ed esclusiva: il singolo condomino, quindi, oltre ad essere il pienoproprietario del suo appartamento è, nel contempo, comproprietario di alcuni beni incomune.

Condomino Ciascun membro del condominio, titolare, in percentuale diversa (millesimi)di diritti su beni comuni.

Condono edilizio Provvedimento di legge con il quale si consente, contro pagamento diuna somma di denaro, di regolarizzare le violazioni edilizie. La documentazione relativaal condono edilizio assume particolare rilevanza nella compravendita immobiliare, inquanto certifica l’assenza di irregolarità edilizie dell’immobile.

Conduttore Nel contratto di locazione è colui che ha preso in locazione la cosa.

Consistenza Insieme quantitativo che rappresenta la misura di un bene immobile inrelazione al segmento funzionale individuato. Per ciascun segmento immobiliare sonodefiniti i relativi parametri tecnici di misura (volumetrica, superficiale etc.).

Contorni delle finestre Sono costituiti da quattro elementi, due verticali e due orizzon-tali, che riquadrano il vano di apertura. I due verticali si chiamano spalle; gli orizzontalisono denominati cappello quello superiore e davanzale quello inferiore.

Contratto Preliminare Atto con il quale le parti si obbligano a concludere un futurocontratto di contenuto predeterminato. Il contratto preliminare da diritto alla parteadempiente di agire in giudizio per ottenere l’adempimento dell’altra parte.

Conversa Canale di scolo per l’acqua piovana di lamiera, su di una linea di compluvio.

Consuntivo Analisi dei costi materiali effettivamente impiegati in determinate opere,determinato a conclusione delle opere.

Copertura Struttura che delimita la parte superiore di un edificio allo scopo di proteggerlodalle precipitazioni atmosferiche e dagli eccessi della temperatura esterna. (tetti,lastrici solari, ecc…)

Coppi Laterizi a forma di mezzo tronco di cono, poggianti su listelli per la copertura diedifici.

Corte Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici.

Cortile Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fab-brica, con lo scopo di dare aria e luce all'edificio stesso. L’area libera dei cortili, anchese pensili, nelle nuove costruzioni, comprese in esse anche le sopraelevazioni, deve es-sere nella misura minima di 1/5 della somma delle superfici, senza detrazione dei vuoti,

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dei muri che li circondano nella parte periferica della città e di 1/8 nella parte centrale.

Corridoio Ambiente di forma allungata nelle abitazioni che consente l’accesso indipendentealle varie camere.

Cucina abitabile Locale con superficie non inferiore ai 10 metri quadrati, ove è possibileospitare almeno 4 commensali.

Destinazione d’uso Funzione (residenziale, produttiva, commerciale, terziaria, direzionale,agricola, spazi pubblici, ...) di un’area all’interno di uno spazio urbano ovvero l’uso diun immobile (per abitazione, uffici, negozi, industrie, ...), esistente, prevista, prescrittao consentita in base alle norme urbanistiche o edilizie di riferimento.

D.I.A. Dichiarazione Inizio Attività è un atto amministrativo, la cui disciplina è contenutanel Testo unico dell'edilizia della Repubblica italiana (Decreto del presidente dellaRepubblica 6 giugno 2001 n. 380) che ne descrive il potere e i limiti agli artt. 22 e 23.Dal 2010 è stata, per la maggior parte dei casi, sostituita dalla segnalazione certificatadi inizio attività (S.C.I.A.). Tuttavia la D.I.A. ancora oggi esiste e può essere utilizzata,per le varianti in corso d'opera, invece di un permesso di costruire, qualora si apportinomodifiche non sostanziali.

Dichiarazione di conformità degli impianti alla regola d’arte La dichiarazione diconformità è un documento o, meglio, un insieme di documenti, con cui l'installatoredi un impianto (elettrico, idro-sanitario, termico, ecc.) dichiara che questo è statocompiuto in conformità a norme particolari o a specifiche tecniche.

Diritto di recesso Il diritto di recesso è la possibilità concessa ad una o ad entrambe leparti di un contratto di sciogliere unilateralmente il contratto stesso, estinguendonetutte le obbligazioni che ne derivano, senza il consenso della controparte e senza doverrisarcire eventuali danni. Il diritto di recesso può essere concesso dietro pagamento diun corrispettivo.

Diritto di abitazione Consiste nella possibilità di abitare la casa, limitatamente aibisogni propri e della propria famiglia. Non lo si può dare in locazione, né ovviamentevenderlo.

Divisione Frazionamento di un immobile, che trova il suo limite nell’utilizzabilità eco-nomica e funzionale delle parti risultanti dalla divisione.

Donazione Contratto con il quale per spirito di liberalità una parte arricchisce l’altra,disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa unaobbligazione.

Due diligence Processo di verifica fisica e documentale di un immobile atta all’accertamentodella conformità dello stesso alle normative vigenti; la verifica coinvolge diversi ambitidi analisi (provenienza, catasto, urbanistica, edilizia, impiantistica, ambientale, ecc….)

Disimpegno Locale di transito da cui si accede ad altri locali o che serve da ripostiglio.

Edilizia residenziale nuova Insieme dei fabbricati residenziali nuovi e degli ampliamentidi quelli preesistenti.

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Edilizia non residenziale Insieme dei fabbricati non residenziali nuovi e degli ampliamentidi quelli preesistenti.

Energy Manager L'energy manager è una figura professionale di alto profilo, istituitaper legge, il cui compito è analizzare e ottimizzare il bilancio energetico delle aziende,sia pubbliche che private, che superino un determinato consumo energetico annuo.

ESCO Le Energy Service Company sono società che effettuano interventi finalizzati amigliorare l'efficienza energetica, assumendo su di sé il rischio dell'iniziativa eliberando il cliente finale da ogni onere organizzativo e di investimento. I risparmieconomici ottenuti vengono condivisi fra la ESCO ed il Cliente finale con diversetipologie di accordo commerciale.

EURIBOR (acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate) Tasso interbancario di offerta ineuro) è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interessemedio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee.

Fabbricato Costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata da altrecostruzioni mediante muri maestri che si elevano, senza soluzione di continuità, dallefondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia, eventualmente,una o più scale autonome.

Facility Manager È una figura professionale che si occupa della gestione e delcoordinamento delle manutenzioni ordinarie e straordinarie di diverse strutture,coordinerà un team di manutentori nell'area o negli immobili di competenza.

Falda Ciascuna delle parti inclinate che compongono il tetto.

Fine lavori È la comunicazione scritta da inviare o consegnare all'Ufficio Tecnico delComune attestante il Termine dei Lavori indicati nell'oggetto del Permesso di Costruirerilasciato o della Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) presentata.

Finestra Apertura nelle facciate degli edifici necessaria per areazione e illuminazione.A seconda dei modelli può essere vasistas, a fisarmonica, a ghigliottina, scorrevole, asaliscendi, a bilico verticale, a bilico orizzontale.

Fognatura Insieme di canalizzazioni orizzontali e verticali costituite da tubi in diversimateriali (PVC, Ghisa, ecc…) la cui funzione è di allontanare da un edificio le acquepiovane e di scarico dei bagni e delle cucine.

Fondo di investimento Immobiliare Si tratta di uno strumento finanziario che consenteal risparmiatore di partecipare ai risultati economici di iniziative assunte nel compartoimmobiliare, utilizzando non lo schema tipico della partecipazione ad una società dicapitali, ma il modello organizzativo del patrimonio gestito da un intermediarioprofessionale. Scopo del Fondo è l'investimento collettivo di capitali in immobili, dirittireali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.

Frazionamento Suddivisione di una particella catastale in due o più aree.

Giardino condominiale Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzatacon idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica di proprietà di un condo minio.

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Giardino privato Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata conidonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, di pertinenza esclusiva di unasingola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato.

Gronda Canale a sezione semicircolare e sagomato di lamiera zincata o ricavato inapposita sagoma in cemento armato. La sua funzione è di far scaricare le acquemeteoriche del tetto nei pluviali e di proteggere la facciata dalla pioggia di stravento.

Impianti tecnologici Complesso di congegni, apparecchiature e sistemi atti a svolgereun preciso compito e ad assicurare un determinato servizio di cui è dotata l’unitàimmobiliare ovvero l’edificio in cui la stessa è ubicata.

Impianto termico L'impianto termico è il sistema integrato di componenti attraverso ilquale regolare la temperatura interna degli ambienti. In senso lato, per impiantotermico si intende sia la componente dedicata a fornire calore durante il periodo invernale(cioè l'impianto termico in senso stretto), sia la componente dedicata a sottrarre caloredurante il periodo estivo con il caldo. La componente dedicata al raffrescamento estivoè indicata, generalmente, come "impianto di condizionamento".

Intercapedine Interspazio delimitato da due superfici murari e, finalizzato generalmenteall'isolamento termico, acustico e/o a protezione dell'umidità.

Ipoteca L'ipoteca è un diritto reale di garanzia accordato ad un creditore (per esempiouna banca) su un bene immobile o bene mobile registrato, senza che il debitore-proprietariodel bene, che costituisce la garanzia, ne perda il possesso.

Irrevocabilità Nel caso in cui un atto (ad esempio una proposta o un’opzione) contengauna clausola di irrevocabilità lo stesso sarà immodificabile e non revocabile. Normalmentel’irrevocabilità ha un termine, spirato il quale l’atto diviene revocabile o perdeautomaticamente ogni effetto; per chiarezza tra le parti è bene indicare nell’atto qualesarà l’effetto dello spirare del termine di irrevocabilità.

Isolamento Struttura tecnica finalizzata all’isolamento termico, acustico, elettrico e/oa protezione dell'umidità di un edificio o di una unità immobiliare.

Iscrizioni nei pubblici registri immobiliari L’iscrizione è un mezzo di pubblicità legalecon il quale si rende noto ai terzi che un determinato immobile è posto a garanzia dideterminati soggetti. L’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari ha efficaciacostitutiva; in sua mancanza l'atto con il quale è stata costituita è privo di validità e nonproduce effetti nei confronti di chiunque.

Lastrico solare Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica oparte di esso.

LIBOR (London Interest Bank Offered Rate) Parametro di indicizzazione applicato aimutui, nello specifico è un tasso di interesse che viene utilizzato sul mercato londineseper i prestiti fra le banche. Il libor è comunicato ogni giorno dall’associazione dellebanche inglesi e ha valore per gli scambi del giorno successivo.

Locatore Il termine "locatore" deriva dal latino locator - oris ed indica colui il quale siobbliga a fare utilizzare, godere, ad un altro soggetto (conduttore o locatario) un bene

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per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 Cod.Civ.); vienealtresì utilizzato nelle opere, per cui una parte si obbliga nei confronti del locatario asvolgere un lavoro, opera o servizio in cambio di un corrispettivo (art. 1570 Cod.Civ.).

Locale seminterrato Ambiente che, per parte della sua altezza, si trova sotto la quotadi spiccato (ossia al di sotto delle quota “zero” generalmente assunta dalla quota dellastrada circostante l’edificio).

Locale sotterraneo Ambiente la cui quota di intradosso del solaio di copertura èinferiore od uguale alla quota di spiccato (ossia al di sotto delle quota “zero” generalmenteassunta dalla quota della strada circostante l’edificio).

Loggia Balcone sporgente dal filo della facciata, allineato con gli altri ma arretratoverso l’interno in modo da aumentare la profondità.

Loggiato Opera architettonica, generalmente di raccordo entro un edificio, aperto supiù lati, sorretto da un colonnato o da una pilastratura.

Mandato (art. 1703 ss. Cod. Civ.) Contratto con il quale una parte (mandatario) si obbligaa compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante).

Mansarda È l’ultimo piano abitabile di un edificio, ricavato sopra il piano di impostae nella sagoma del tetto il quale assume allo scopo un’idonea forma (solitamentetrapezoidale) e viene adeguatamente finestrata nelle falde più inclinate onde illuminaree dare aria ai vani sottotetto.

Manutenzione ordinaria Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finituredegli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impiantitecnologici esistenti. Sono limitate alle finiture di immobili attraverso opere di ripara-zione dell’esistente e riguardano: - sostituzione integrale o parziale di pavimenti e relative opere di finitura e conservazione; - rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche ai materiali; - sostituzione di tegole ed altre parti accessorie deteriorate per lo smaltimento delleacque, rinnovo delle impermeabilizzazioni; - riparazioni di balconi, terrazze e relative pavimentazioni; - riparazioni di recinzioni; - sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modificadelle tipologia dell’infisso.

Manutenzione straordinaria Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituireparti anche strutturali degli edifici, inclusi i fabbricati rurali, nonché per realizzare edintegrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e lesuperfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazionidi uso e riguardano: - sostituzione di infissi interni ed esterni e serramenti o persiane con serrande, conmodifica di materiale o di tipologia dell’infisso; - realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportinoaumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, scale di sicurezza,canne fumarie; - realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino le schemadistributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;

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- sostituzione di solai interpiano o di copertura con materiali diversi dai preesistenti; - sostituzione di tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;- rifacimento di scale e rampe; - realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate.

Mediatore Colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affaresenza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza orappresentanza.

Millesimi di gestione Vengono usati per ripartire le spese di portierato, pulizia, luce,scale etc. nell’ambito di una gestione di un condominio

Millesimi di proprietà Rappresentano i valori dei piani e delle porzioni di piano,ragguagliati a quello dell’intero edificio. Sono espressi in apposita tabella allegata alregolamento condominiale. I millesimi di proprietà sono utili per la ripartizione di operedi manutenzione straordinaria quali rifacimento impianti o parti comuni (art. 1123 Cod. Civ.).

Millesimi per ascensore Vengono usati per ripartire le spese per l’uso e la normalegestione condominiale dell’impianto. Normalmente sono calcolati per metà in baseall’altezza da terra.

Millesimi per riscaldamento Vengono usati per ripartire il costo del riscaldamento trai diversi condomini. Sono calcolati in maniera proporzionale alla superficie radiante deicaloriferi di ogni unità o in base ai metri cubi.

Notaio Professionista, pubblico ufficiale, incaricato di ricevere, attribuendovi pubblicafede, gli atti tra vivi e di ultima volontà e di esercitare una serie di funzioni concernentil’amministrazione della giustizia. Il notaio redige l’atto di compravendita immobiliare(vedi Rogito) provvedendo successivamente a farlo registrare e trascrivere negli appositielenchi. Viene pagato a parcella.

Nuda proprietà La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non siaccompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce aun immobile del quale si acquisice la proprietà ma non il diritto di usufrutto.

Open space Organizzazione distributiva degli spazi di un’unità immobiliare destinati allavoro collettivo (uffici, banche, ecc.). La suddivisione dello spazio in base alle funzionisvolte avviene per mezzo di pannelli di altezza limitata, attrezzature e mobili.

Parcheggi non pertinenziali Box o posti auto realizzati non a servizio diretto dispecifiche unità immobiliari.

Parcheggi pertinenziali Box o posti auto destinati in modo durevole a servizio di unitàimmobiliare principale, quale appartamento, ufficio, negozio ecc.

Parcheggio Spazio riservato alla sosta dei veicoli.

Parete divisoria Vedi Tramezzo

Patio Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiatisu cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici.

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Pavimenti interni Possono essere: in listelli di legno o parquet, lamati o verniciati; ascaglie di marmo di forma triangolare detti alla palladiana; a lastre di marmo, apiastrelle di cemento e graniglia di marmo (marmette o marmettoni). Quasi sempre ibagni e le cucine li hanno in ceramica o gres smaltati.

Parti comuni Sono quelle elencate nell’art. 1117 del Cod. Civ. e possono essere usateda tutti i condomini in modo continuo, senza però ledere il diritto del singolo o delgruppo. Sono parti comuni: il suolo sul quale sorge l’edificio, le fondazioni, i murimaestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i locali per la portineria,gli impianti e i servizi etc.

Passo carraio Accesso carraio (ossia percorribile da veicoli) del fabbricato alla strada.

Pavimenti galleggianti Sono pavimenti completamente isolati dalla struttura sottostantegrazie ad appositi materiali isolati (sughero etc.) o mediante particolari supportimetallici o lignei.

Permesso di costruire È un'autorizzazione amministrativa prevista dalla legge italiana,concessa dal comune, che autorizza l'attività di trasformazione urbanistica ed ediliziadel territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.

Permuta (art. 1552 ss. C.C.) Contratto con il quale le parti si scambiano la proprietà dicose, o di diritti.

Pertinenza Sono le cose accessorie destinate in modo durevole al servizio del l’appar -ta mento di cui seguono le vicende giuridiche.

Pertinenza esclusiva Elemento fisicamente ed economicamente unito alle unità immobi-liari, non indispensabile all’uso della stessa unità, ma che ne aumenta le utilità e i comodi.

Piano Pilotis Spazio aperto, comune e/o di pertinenza esclusiva, posto al livello delpiano terra di un fabbricato avente solitamente struttura realizzata in calcestruzzoarmato e/o in acciaio. E’ adibito a portico ovvero ad altre utilizzazioni.

Piano regolatore È lo strumento di pianificazione e programmazione del territoriocomunale o regionale grazie al quale la Regione o il Comune stabiliscono lo sviluppodel territorio in tutti i suoi aspetti: residenziale, industriale, commerciale, sociale, etc.

Piano rialzato (ammezzato o mezzanino) Interspazio di un edificio situato di norma aldi sotto del primo piano e sopraelevato rispetto il piano stradale.

Planimetria catastale La Planimetria catastale è un disegno tecnico dell’immobilecontenente tutti i dati numerici, i contorni e la suddivisione interna di un immobile urbano.Può essere ritirato presso l’Ufficio del Catasto gestito dall’Agenzia del Territorio.

Pluralità di mediatori Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascunodi essi ha diritto a una quota della provvigione art. 1758 c.c.

Pompa di Calore La pompa di calore è una macchina in grado di trasferire energiatermica da una sorgente a temperatura più bassa ad una sorgente a temperatura piùalta, utilizzando differenti forme di energia, generalmente elettrica.

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Porte Serramento che si applica all’apertura creata di una parete per collegare dueambienti. Secondo i tipi può essere: interna, esterna, di sicurezza, a una o due ante,scorrevole, a soffietto, etc.

Posto auto coperto Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai finicatastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa, delimitato da segnaleticaorizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.

Posto auto scoperto Spazio, costituente anche unità immobiliare, ubicato in areaesterna pubblica o privata, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricoverodi uno o più autoveicoli.

Preliminare di compravendita /compromesso /promessa di vendita Atto con il qualele parti si impegnano a concludere la compravendita. Nell'atto devono essere indicati:le generalità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell'immobile, le modalità dipagamento e la data di stipula del rogito. Le generalità dell'acquirente possono non es-sere indicate nell'atto e rese note davanti al notaio.

Preventivo Analisi preliminare delle opere da eseguire con un preciso conteggio deimateriali, dei mezzi e degli uomini necessari per realizzarle. I prezzi espressi nelpreventivo, pur essendo prudenziali, sono suscettibili di adeguamento durante l’esecuzionedei lavori (vedi consuntivo).

Prima casa Primo immobile in proprietà o possesso a una persona, per il quale sipossono godere agevolazioni sui tributi per i trasferimenti.

Procura Negozio unilaterale con il quale una persona attribuisce ad altri il potere dirappresentarla. Per la validità della procura non si richiedono forme particolari, a menoche queste non siano richieste dal negozio per il quale la procura è stata data. Ilcontratto di compravendita immobiliare o di sottoscrizione del contratto di locazioneimmobiliare e la procura devono essere redatti in forma scritta.

Proposta d’acquisto Atto unilaterale (es. lettera) con la quale un proponente all’acquistopresenta al proprietario di un immobile la propria volontà di acquistare un immobile invendita, indicando termini, tempi e modi di tale operazione.

Penale Disciplinata dall'art.1382 c.c., la penale consiste in una somma di denaro dapagare in caso di inadempimento: tale minaccia induce il contraente ad adempiere.Prestabilita al momento della stipulazione, si distacca completamente dal risar -cimento del danno in quanto è dovuta a prescindere da questo e vale anche come ri-sarcimento di questo. Fa eccezione solo il danno ulteriore qualora sia stato previstodalle parti.

Peso Si definisce peso una limitazione della facoltà di godimento di un immobile.

Property Manager è una figura professionale che assiste il cliente e lo guida in tutte lefasi della transazione immobiliare, sia per la vendita che per l'acquisto, ma anche perla locazione. Rappresenta il vero e proprio valore aggiunto dell'agenzia immobiliare odella società di intermediazione in immobili.

Provvigione È il corrispettivo dovuto al mediatore che ha svolto la propria attività

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mettendo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Il diritto alla prov-vigione sorge al momento della conclusione dell’affare e non viene meno qualora le partidecidano di non stipulare il contratto definitivo. La misura della provvigione e la propor-zione in cui deve gravare su ciascuna parte viene normalmente stabilita dalle parti; sele stesse tuttavia nulla hanno concordato si ricorre alle tariffe professionali o agli usi.In mancanza si può ricorrere al giudice affinché determini la provvigione secondo equità.

Puntoni Trave della grossa orditura del tetto disposta secondo la retta di maggiorpendenza non appartenente alla capriata ma appoggiata al colmo e al muro dibanchina.

Regolamento di condominio Insieme di regole che disciplinano la “vita” del condominio,in particolare relativamente alla gestione dell’assemblea e alle competenze del l’ammi -nistratore.

Regolamento edilizio Complesso di norme che regolano le procedure edilizie delcomune.

Rendita catastale In Italia la rendita catastale è un valore fiscale che viene utilizzatoper determinare: il valore di un immobile ai fini dell'imposizione diretta e l'impostamunicipale propria (IMU) e il valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni edonazioni, delle imposte ipotecaria e catastale. Dall'ex art. 23 r.d.l. 13/4/1939 nº 652, larendita catastale «costituisce la base per la determinazione, nei modi che sarannostabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte».

Retronegozio Locale accessorio al vano o ai vani principali costituenti il negozio, labottega, il laboratorio che ha con esso comunicazione diretta e che non può servire aduso autonomo e indipendente da esso. Non possono ritenersi idonei a distinguere il negozio dal retronegozio i divisorioccasionali o temporanei, che corrispondono a esigenze di carattere transitorio o chedividono un vano, che altrimenti sarebbe di dimensione ordinarie in relazione allalocalità e alla natura del fabbricato.

Ribasso Ribasso o rinnovo della proposta di incarico di vendita, ferme restando tutte lepattuizioni contrattuali in essere tra l’incaricante e l’agenzia immobiliare, possonodurante il periodo di incarico o in prossimità della sua scadenza venire ad esseremodificate quelle parti oggettive quali prezzo di vendita, durata dell’incarico, variazionedella consistenza del bene o del suo stato di fatto etc.

Rimborso delle spese Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso dellespese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anchese l’affare non è stato concluso art. 1756 c.c.

Rinnovo Un incarico di vendita/ locazione deve riportare una scadenza. Esso tuttavia,può essere rinnovato, cioè confermato dall’incaricante al mediatore, per un periodoulteriore alle medesime condizioni. Nel caso in cui le condizioni siano differenti si operauna novazione del contratto.

Ristrutturazione edilizia Intervento volto a trasformare gli organismi edilizi medianteun insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tuttoo in parte diverso dal precedente.

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Comprendono: - il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione,la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti; - la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numeroe delle loro dimensioni; - il mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggiregionali; - la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali; - le modifiche degli elementi strutturali; - gli interventi di ampliamento delle superfici.

Rogito Il rogito o atto notarile è il documento rogato, ossia redatto con le prescritteformalità, da un notaio, che ha efficacia legale dei fatti ed atti giuridici che il notaiostesso attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. Nell’ambito della com-pravendita immobiliare il rogito è l’atto definitivo di compravendita.

Scheda catastale Vedi planimetria catastale

S.C.I.A. La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) è un atto amministrativo lacui disciplina è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia della Repubblica Italiana. é stataintrodotta in Italia dalla legge 30 luglio 2010 n. 122, entrata in vigore il 31 luglio 2010,che ha sostituito, nella maggior parte delle ipotesi, la DIA (denuncia di inizio attività),come nel caso della C.l.L. i lavori possono avere inizio subito senza attendere i 30 gg.previsti nelle prescrizioni della D.I.A.

Scossaline Grembiuli di lamiera posti attorno ai camini e agli abbaini per non farpenetrare l’acqua negli ambienti sottostanti.

Servitù Si definisce servitù un diritto reale minore di godimento su proprietà altrui.Sistemi di gestione aziendali Sistemi di gestione organizzativi implementati nelleorganizzazioni (es. società, aziende) nei diversi settori in cui operano in riferimento airequisiti espressi da una serie di norme internazionali, tra le quali:- ISO 9001:2008 per i Sistemi di Gestione della Qualità;- ISO 14001:2004 per i sistemi di gestione ambientali;- UNI CEI EN ISO 50001:2011 per i Sistemi di Gestione dell'Energia;- OHSAS 18001:2007 per i sistemi di gestione della sicurezza e la salute nei luoghi dilavoro- SA 8000:2008 impatto sull´etica e sul sociale (emessa dal SAI).L'adesione alle norme è volontaria, a meno che non siano citate come testi cogenti inatti legislativi specifici. Esistono, quindi, gli organismi accreditati secondo normeinternazionali che rilasciano appunto la certificazione dei sistemi di gestione a seguitodi verifiche ispettive condotte, secondo precisi regolamenti concordati, pressol'organizzazione richiedente.

Società di Gestione del Risparmio (SGR) Le società di gestione del risparmio (SGR)sono state introdotte in Italia con D. Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 e svolgono in viaesclusiva l'attività di promozione e di gestione di fondi comuni di investimento, i qualiappartengono alla categoria degli Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio(OICR) assieme alle Società di Investimento a Capitale Variabile (SICAV). Le SGRpossono anche essere autorizzate a svolgere la gestione individuale di portafogli diinvestimento ed il servizio di consulenza.

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Solaio Spazio sottotetto, di solito diviso con muretti a zone e adibito dai singoli proprietaria ripostiglio. Nel campo della progettazione, si intende anche una struttura orizzontalecostruita da travetti, travi in cemento che nei fabbricati sopportano il peso dei pavimentie i carichi gravanti su di essi.

Sottotetto Spazio tra le falde del tetto e la parte superiore del soffitto che copre l’ultimopiano di un edificio.

Soffitta Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità immobiliareprincipale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edificicoperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano.

Soffitto Superficie delimitante la parte superiore di un ambiente.

Soppalco Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. È ricavato dalla suddivisionetotale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza.

SUPER D.I.A. Estensione della DIA a tutti gli interventi edilizi comprese le ristrutturazioni,sarà sufficiente presentare al Comune una DIA dove il professionista garantisce laconformità alle leggi urbanistiche vigenti e attendere che decorra il termine previstodalla legge, 30 giorni. Con l’entrata in vigore della L.78/2010 e s.m.i. è stata, per la mag-gior parte dei casi, sostituita dalla segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.).

Superficie calpestabile Vedi Superficie Interna Netta

Superficie catastale Consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordi-naria, determinata ai sensi del D.P.R. 138/98, in base ai criteri descritti nell’Allegato Cdel decreto. I muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero,fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nellamisura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri.

Superficie Interna Netta SIN (Net Internal Area) Area all’interno di un’unità immobi-liare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituisconol’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle paretidivisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionaledi m. 1,50 dal piano di pavimento. Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), lesuperfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi in-cassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di cir-colazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori,impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o con-tigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono inclusilo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno dellaproiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occu-pato dalle colonne e dai pilastri. Trova applicazione, prevalentemente, per la stima di edifici residenziali, nelle proceduredi valutazione commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di gestione edi esercizio.

Spazio calpestabile Quello racchiuso fra i muri perimetrali che delimitano lo spaziointerno di ogni locale o corridoio.

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Spread Ha numerosi significati, in ambito bancario è la percentuale applicata dagliistituti sull’erogazione del mutuo a tasso variabile. Al tasso di interesse, contrattato ecostruito sui principali indici dei mercati finanziari, viene aggiunta una maggiorazione(es. 2%) che si chiama appunto spread.

Superattico Appartamento sovrapposto all’attico.

Supercondominio Complesso di due o più edifici, che hanno alcune parti in comune(viali di accesso, parcheggi, parco ecc…). Si applicano le norme per i condomini. Per lasuddivisione delle spese vengono formate due distinte tabelle millesimali: quelle di“proprietà generale” e quelle riguardanti le singole palazzine (dette anche sub-condomini)

Superficie commerciale Quella formata dalla superficie coperta più una certa quota dibalconi e terrazzi. È l’unità di misura con la quale si esprimono i prezzi degli immobilinel mercato.

TAN e TAEG Il primo è il Tasso Annuo di Interesse, al quale viene concesso il prestito;il secondo è il Tasso Annuo Effettivo Globale, comprendente tutte le spese e i costirelativi al finanziamento. Il TAEG è sempre più elevato del TAN e deve essere considerato iltasso reale a cui viene concesso il prestito. Nel caso di tasso variabile può essere cal-colato solo a scadenza.

Tasso di interesse La misura degli interessi è denominata tasso o saggio. Il tasso osaggio si distingue in legale e convenzionale: il primo è fissato dal legislatore, il secondodalle parti.

Taverna Locale accessorio a servizio di unità immobiliare a destinazione abitativaubicato solitamente al piano terra e/o seminterrato di un edificio residenziale.

Terrazzo Superficie esterna praticabile e pavimentata, quasi sempre a livello di unitàabitativa, dotata di parapetto. Il terrazzo può essere parzialmente sporgente dal filodi facciata, a filo o arretrata a seconda del piano al quale è stata ricavata. Di solito hauna larghezza minima di 3 metri. L’esistenza del terrazzo è un elemento spesso deter-minante per la quotazione del l’appartamento.

Tabella millesimale Costituisce un allegato al regolamento del condominio, medianteil quale si determinano i valori delle singole unità immobiliari secondo il criterio deimillesimi e, di conseguenza, l’entità delle quote condominiali di ciascuno. Appuntoosservando le tabelle millesimali si provvede a distribuire tra i condomini il carico dellespese condominiali e si determina il “peso” di ciascun condominio nelle delibereassembleari.

Teleriscaldamento Forma di riscaldamento che consiste essenzialmente nelladistribuzione, attraverso una rete di tubazioni isolate e interrate, di acqua calda, acquasurriscaldata o vapore (detti fluidi termovettori), proveniente da una grossa centrale diproduzione, alle abitazioni con successivo ritorno dei suddetti alla stessa centrale.

Tinello Ambiente direttamente comunicante con una cucina.

Tramezzo Parete divisoria interna di edifici o unità immobiliari che non ha funzioniportanti.

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Trascrizione nei registri immobiliari Mezzo di pubblicità legale, prevista dagli artt.2643 e seguenti del Codice civile, consistente nell'annotazione di determinati attigiuridici in appositi Registri pubblici. La trascrizione ha eminentemente (ma nonesclusivamente) efficacia dichiarativa; produce cioè il risultato di rendere opponibili aterzi gli atti trascritti. La situazione giuridica dei beni immobili risulta indicata nelregistro immobiliare e la trascrizione consiste nell’annotazione su detto registropubblico di un atto, dal quale risulta che una persona è titolare, o pretende di esseretitolare, di un determinato diritto su un immobile.

Ufficio Unità immobiliare a destinazione terziaria ovvero complesso edilizio destinatoad attività direzionale e/o di servizio.

Unità immobiliare urbana Fabbricato o sua porzione che, nello stato in cui si trova,presenta, secondo le norme catastali, autonomia funzionale e potenzialità reddituale.Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzione di esse,ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesio galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizionifunzionale e reddituali. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché sempli-cemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomiafunzionale e reddituale.

Usufrutto Diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti, rispettando però ladestinazione economica della cosa stessa. Esso è necessariamente temporaneo e, secostituito a favore di una persona fisica, non può eccedere la vita dell’usufruttuario (art.979 Cod. Civ.).

Vano Unità formata da una stanza o da una serie di stanze costituenti una unità indivi-sibile in una struttura ricettiva o in una abitazione, ovvero ambiente delimitato da ognilato da pareti (legno, vetro, cemento, ecc.) qualcuna delle quali può non raggiungere ilsoffitto. La parte interrotta da notevole apertura (arco o simili) deve considerarsi comedivisorio di due vani, salvo che uno di essi, per le sue piccole dimensioni, non risulticome parte integrante dell’altro. I bagni ed i gabinetti non contano come stanze.

Vendita a corpo È quella nella quale il prezzo è determinato in relazione alla globalitàdell’immobile e non alla sua misura, anche se questa è indicata. Non si fa luogo adiminuzione o a supplemento reale di prezzo salvo che la misura reale sia inferiore osuperiore di un ventesimo di quella indicata nel contratto (art. 1538 Cod. Civ.).

Vendita a misura Quando un determinato immobile è venduto con l’indicazione dellasua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, ilcompratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore aquella indicata nel contratto. Se invece è superiore, il compratore deve corrispondereil supplemento di prezzo (art. 1537 Cod. Civ).

Veranda Terrazza coperta e a volte chiusa lateralmente con vetrate fisse o parzialmentefisse.

Visura Camerale La visura camerale è il documento che fornisce informazioni suqualunque impresa italiana, individuale o collettiva, iscritta al Registro delle impresetenuto dalle Camere di Commercio Italiane.

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Visura catastale La visura catastale è un documento rilasciato dall'Agenzia delleentrate della Repubblica Italiana e contenente i dati principali di un immobile, fabbricatio terreni, sito sul territorio nazionale. Un immobile nella visura catastale è identificatoda foglio, particella (o mappale) e subalterno del Comune di appartenenza; un terrenoda foglio e particella (o mappale). Nella visura appare, per un immobile, la renditacatastale mentre per un terreno, il reddito dominicale. Con la rendita si calcolanol'imposta sul reddito e le imposte locali, come ad es. l'Imposta comunale sugli immobili.È presente anche il nome del proprietario, o del nudo proprietario, o dell'usufruttuario,ma non c'è valore legale di proprietà (non "probatorio").

Visura ipotecaria La visura ipotecaria serve per controllare un singolo immobile edevidenziarne i gravami ancora in essere. Se necessario è possibile indicare anchei gravami cancellati e le relative annotazioni di cancellazione. Questa visura è par ti -colarmente utile a chi già conosce l’immobile e quindi vuole fare una ricerca limitataad esso.

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