Leasing immobiliare

Avv. Massimo BaldinatoAvv. Massimo Baldinatomassimo.baldinato@mediavip.netmassimo.baldinato@mediavip.net

Che cos’è il leasing?Il leasing é un contratto di finanziamento con cui Il leasing é un contratto di finanziamento con cui

un soggetto concede in godimento a un altro un soggetto concede in godimento a un altro soggetto, per l’intero periodo contrattuale, un soggetto, per l’intero periodo contrattuale, un bene, mobile o immobile, acquistato o fatto bene, mobile o immobile, acquistato o fatto

costruire dalla società di leasing su indicazione costruire dalla società di leasing su indicazione dell’utilizzatore, dietro il pagamento, da parte di dell’utilizzatore, dietro il pagamento, da parte di

quest’ultimo di un canone periodico e quest’ultimo di un canone periodico e riconoscendogli il diritto di acquisirne la proprietà riconoscendogli il diritto di acquisirne la proprietà (opzione di riscatto) durante ovvero alla scadenza (opzione di riscatto) durante ovvero alla scadenza del periodo contrattuale dietro il pagamento di un del periodo contrattuale dietro il pagamento di un prezzo determinato fin dalla stipula del contrattoprezzo determinato fin dalla stipula del contratto

Il leasing pubblico non rappresenta una tipologia

contrattuale autonoma e distinta dal leasing « privato », ma quella

fattispecie in cui parte del contratto, il soggetto utilizzatore, é la Pubblica Amministrazione

Il leasing immobiliare rientra nella gamma di operazioni di finanza

strutturata caratterizzate da un rapporto diretto tra finanziamento e realizzazione dell’opera, in cui il capitale si integra con il processo industriale di costruzione del bene all’interno di un’unica procedura ad

evidenza pubblica

Il quadro comunitario

Il partenariato pubblico privato nella Comunicazione della

Commissione europea del 15 novembre 2005COM(2005) 569

Secondo il diritto comunitario il leasing immobiliare é

qualificabile come appalto di lavori che partecipa della

componente servizi

Secondo il diritto comunitario: Nulla osta a che contraente dell’amministrazione Nulla osta a che contraente dell’amministrazione

pubblica in un appalto di lavori sia una società di pubblica in un appalto di lavori sia una società di leasing;leasing;

Nulla osta a che sia qualificabile come appalto di Nulla osta a che sia qualificabile come appalto di lavori un appalto nel quale la propretà del bene lavori un appalto nel quale la propretà del bene viene acquisita dall’amministrazione pubblica solo viene acquisita dall’amministrazione pubblica solo eventualmente e alla scadenza del contratto di eventualmente e alla scadenza del contratto di leasing.leasing.

Il diritto nazionale

Disposizioni specificheDisposizioni specificheLegge finanziaria 2001 (legge 23 Legge finanziaria 2001 (legge 23

dicembre 2000)dicembre 2000)Decreto legge 201/2002 (misure Decreto legge 201/2002 (misure

urgenti per razionalizzare urgenti per razionalizzare l’amministrazione della giustizia)l’amministrazione della giustizia)CIPE – Unità finanza di progettoCIPE – Unità finanza di progettoAnalisi edilizia penitenziaria 2002Analisi edilizia penitenziaria 2002

Corte dei Conti (Relazione edilizia Corte dei Conti (Relazione edilizia penitenziaria 2005)penitenziaria 2005)

Legge finanziaria 2005 (L. 30 Legge finanziaria 2005 (L. 30 dicembre 2004 n.311)dicembre 2004 n.311)

Disposizioni generaliDisposizioni generali DL Competitività (Disegno di legge DL Competitività (Disegno di legge

C5736/05) Piano di azione per lo C5736/05) Piano di azione per lo sviluppo economico e socialesviluppo economico e sociale

Consiglio di Stato 21/06/2005Consiglio di Stato 21/06/2005Adunanza della III Sezione del 21 Adunanza della III Sezione del 21

giugno 2005 n. 753giugno 2005 n. 753 Legge finanziaria 2007 del 27 Legge finanziaria 2007 del 27

dicembre 2007dicembre 2007

Il comma 907 della legge Finanziaria 2007« Per la realizzazione, l’acquisizione ed il « Per la realizzazione, l’acquisizione ed il

completamento di opere pubbliche o di completamento di opere pubbliche o di pubblica utilità, i committenti tenuti pubblica utilità, i committenti tenuti all’applicazione del codice dei contratti all’applicazione del codice dei contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture, pubblici relativi a lavori, servizi e forniture, di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006 di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006 n. 163 possono avvalersi anche del contratto n. 163 possono avvalersi anche del contratto di locazione finanziaria »di locazione finanziaria »

Il comma 912 della Legge Finanziaria 2007

«L’offerente di cui al comma 908 può «L’offerente di cui al comma 908 può essere anche un’associazione temporanea essere anche un’associazione temporanea costituita dal soggetto finanziatore e dal costituita dal soggetto finanziatore e dal soggetto realizzatore, responsabili, soggetto realizzatore, responsabili, ciascuno, in relazione alla specifica ciascuno, in relazione alla specifica obbligazione assunta, ovvero un contraente obbligazione assunta, ovvero un contraente generale »generale »

La procedura unica di appalto di una gara di leasing immobiliare: la soluzione più semplice

La gara ha ad oggetto la selezione sia del La gara ha ad oggetto la selezione sia del finanziatore che del soggetto realizzatorefinanziatore che del soggetto realizzatoreNel bando vengono riportati i codici di Nel bando vengono riportati i codici di nomenclatura CPV relativi tanto ai servizi nomenclatura CPV relativi tanto ai servizi di leasing quanto alle altre prestazioni di leasing quanto alle altre prestazioni coinvolte.coinvolte.

Leasing immobiliare e Associazione Temporanea di

Imprese: possibili insidie applicative.

I casi nei quali vi può essere un aumento dei costi per

l’amministrazione pubblica

Leasing immobiliare e contraente generale

La contabilizzazione del leasing nel bilancio pubblico:

Metodo finanziario: l’operazione di leasing Metodo finanziario: l’operazione di leasing é equiparata ad una operazione di debito; la é equiparata ad una operazione di debito; la contabilizzazione del leasing in base al contabilizzazione del leasing in base al metodo finanziario coinvolge, al pari del metodo finanziario coinvolge, al pari del mutuo, le voci contabili che incidono sia sui mutuo, le voci contabili che incidono sia sui limiti di spesa (spese finali/saldo limiti di spesa (spese finali/saldo finanziario) sia sui limiti d’indebitamento finanziario) sia sui limiti d’indebitamento dell’Ente (interessi passivi) nel rispetto del dell’Ente (interessi passivi) nel rispetto del patto di stabilità internopatto di stabilità interno

Metodo patrimoniale: in questo caso il bene Metodo patrimoniale: in questo caso il bene oggetto del contratto di leasing entra nel oggetto del contratto di leasing entra nel patrimonio della P.A. solo se e quando patrimonio della P.A. solo se e quando questi deciderà di acquisirne la proprietà del questi deciderà di acquisirne la proprietà del bene esercitando l’opzione di riscatto.bene esercitando l’opzione di riscatto.La contabilizzazione del leasing in base al La contabilizzazione del leasing in base al metodo patrimoniale incide sui limiti di metodo patrimoniale incide sui limiti di spesa (spese finali/saldo finanziario) ma spesa (spese finali/saldo finanziario) ma non sui limiti di indebitamento dell’Ente. non sui limiti di indebitamento dell’Ente.

I vantaggi del leasing immobiliare:

Annullamento del ritardo tra decisione d’investimento e attivazione Annullamento del ritardo tra decisione d’investimento e attivazione dell’investimento dovuto alla ricerca delle adeguate risorse finanziarie;dell’investimento dovuto alla ricerca delle adeguate risorse finanziarie;

Iter procedurale semplice: un’unica gare con cui la stazione appaltante Iter procedurale semplice: un’unica gare con cui la stazione appaltante seleziona la società di leasing ed il fornitore/costruttore del bene;seleziona la società di leasing ed il fornitore/costruttore del bene;

Tempi di realizzazione e consegna sicuri, definiti contrattualmente, e rischio Tempi di realizzazione e consegna sicuri, definiti contrattualmente, e rischio di realizzazione/esecuzione delle opere a carico della società di leasing;di realizzazione/esecuzione delle opere a carico della società di leasing;

Costo certo e pianificato per la P.A. pari al canone di leasing fisso ed Costo certo e pianificato per la P.A. pari al canone di leasing fisso ed onnicomprensivo di oneri di assistenza, manutenzione ordinaria e straordinaria onnicomprensivo di oneri di assistenza, manutenzione ordinaria e straordinaria per tutta la durata del contratto;per tutta la durata del contratto;

Pagamenti da parte della P.A. soltanto a partire da quando il bene é stato Pagamenti da parte della P.A. soltanto a partire da quando il bene é stato collaudato (anche per stralci funzionali) e consegnato « chiavi in mano »;collaudato (anche per stralci funzionali) e consegnato « chiavi in mano »;

Assicurazione della funzionalità e qualità del bene sia al collaudo che durante Assicurazione della funzionalità e qualità del bene sia al collaudo che durante tutta la vita del contrattotutta la vita del contratto

Grazie per l’attenzione!