l’uomo del futuro - Amazon S3 · Salvatore leggiero Leggiero Real Estate. 4 Il momento storico da...

l’uomo del futuro

filippo delle piane IntervIsta esclusIva

InnovIamo Il mercato abItatIvoIl nuovo bando dI InvestIre sGr

Il nuovo valore della casaspuntI InteressantIal conveGno de IlQI

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artIcolI

ance: la nuova “faccia”dei costruttori

paGIna 8

sommarIo

soMMarIo

il valore della casaè il comfort dell’uomo

paGIna 16

abitare bene e vivere megliopaGIna 26

consumo zero del suolo... faredi necessità virtù

paGIna 31

rubrIche

editoriale

report

l’informazione per estrarre valore dagli immobili

paGIna 37

RIGENERAZIONEE RIQUALIFICAZIONE URBANA

Verso la smart city per creare valore a consumo zero del suolo

gioVedì 14 aprile - milano

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RELAtORI

matteo CabassiAssoimmobiliare

ezio micelliUniversità IUAV

paolo galuzziPolitecnico di Milano

guglielmo pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

leopoldo FreyrieFreyrie Flores Architettura

Katia ZulbertiStudio Legale Nctm

in collaborazione con

ilQI

ada lucia de CesarisStudio Legale Nctm

marina ConcilioInnovation RE

Salvatore leggieroLeggiero Real Estate

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Il momento storicoda coglierela copertina del numero di oggi de Il settimanale è emblematica. non vorremmo cadere nella retorica ma la figura di Filippo delle piane rappresenta una delle facce più credibili del mondo immobiliare. e non già per la sua faccia da giovane. Ma per le sue idee.Il sistema industriale immobiliare italiano ha un’oc-casione storica di riemergere dalla profonda crisi in cui è piombato da quasi una decina d’anni. È un momento di congiuntura particolarmente favorevo-le sotto tutti i punti di vista, da quelli interni a quel-li internazionali, che deve essere colto al volo per riqualificare il paese sotto l’aspetto del costruito. sono condizioni di mercato, finanziarie, legislative, di sentiment che non dureranno a lungo e per que-sta ragione bisogna muoversi.Il mondo dei costruttori, o meglio l’ala più innovati-va che fa capo all’attuale dirigenza e di cui Filippo delle piane è vicepresidente, ha capito la situazio-ne e cerca di accelerare i tempi. purtroppo gli osta-coli non mancano, proprio da parte di chi dovrebbe invece semplificare e rendere più agevole il cam-mino: sul banco degli imputati le pubbliche ammi-nistrazioni e in parte il sistema bancario. le prime troppo legate a interessi di cassetta per non vedere le enormi potenzialità insite nel lavoro di ristruttu-razione degli edifici, le seconde perché troppo pru-denti nel sostenere la rinascita del paese che passa attraverso questi interventi di ‘pulizia e rimessa in ordine’ del territorio.

edItorIale

Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

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Il triennio iniziato con il 2016 e che si chiuderà nel 2018 sarà decisivo per l’economia italiana e ancor più per l’immobiliare. Questa la premessa del rapporto di previsione sul real estate italiano, realizzato da Yard in collaborazione con rur (rete urbana delle rappresentanze). sulla base

dell’indicatore reI (real estate Italia Index), ottenuto elaborando pareri e giudizi raccolti da un’apposita indagine realizzata presso la rete di tecnici Yard, questo lo scenario che ci attende nei prossimi tre anni: sul fronte del residenziale di nuova costruzione, il 2016 si chiuderà sotto il segno della stabilità delle transazione e dei prezzi, mentre per una ripresa dei volumi scambiati e dei valori si dovrà aspettare il 2018. per quanto riguarda il residenziale usato, l’outlook parla di una sostanziale tenuta dei valori, a fronte di una maggiore vivacità degli scambi nel 2016, per passare poi a un incremento dei prezzi nel 2018 e a una contestuale successiva stabilizzazione delle compravendite. per quanto riguarda il comparto commerciale, la situazione di mercato riferita al 2016 resta di segno negativo, sia come volumi di scambi sia come valori degli immobili. Bisognerà aspettare fino al 2018 per registrare su entrambi i fronti un miglioramento (che comunque non porterà, neanche a quella data, a una stabilizzazione del mercato). una situazione simile a quella vista sul comparto commerciale si replicherà – sempre secondo quanto si legge nel rapporto Yard – sia sul segmento uffici sia su industriale e logistica: in vista della fine del 2018 gli uffici, pur rimanendo sotto la soglia di equilibrio quanto a transazioni e prezzi, si avvicineranno tuttavia a un livello di maggiore stabilità; più difficile la situazione per quanto riguarda, invece, gli immobili industriali e per la logistica, dove la dinamica dei valori rimarrà in una situazione regressiva anche al termine del triennio di riferimento.

residenziale e uffici i primi settoriche segneranno il bel tempo italiano

report a cura dIyard - rur

Fonte: indagine RUR - Yard, 2016

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Intervista a Filippo Delle Piane,vicepresidente ANCE

di Guglielmo Pelliccioli

IntervIsta

ance: lanuova “faccia”

dei costruttori

8ance: la nuova “faccia” dei costruttori

vicepresidente dell’ance, è uno degli uomini più vi-cini a claudio de albertis nello sforzo di cambiare l’associazione facendogli assumere una mentalità più innovativa e adatta ai nuovi mercati. la caratte-ristica di Filippo è una sola ma importante: l’estrema sincerità nel valutare il percorso fatto dalle imprese del suo settore, nel riconoscere loro i meriti guada-gnati sul campo ma anche gli errori commessi. con la stessa sincerità crede fermamente nel ruolo fon-damentale che il comparto immobiliare ha per il pa-ese e che le imprese associate possono portare per la ripresa. una ripresa non solo legata al business ma alla qualità del costruito, alla valenza sociale che la rigenerazione delle città può avere. tutti però de-vono avere il coraggio di Filippo, partire dagli errori per comprenderli e superarli, e in questo ‘tutti’ sono compresi gli attori della filiera immobiliare ma so-prattutto gli organismi pubblici a livello locale e cen-trale. per una volta che qualcuno ci mette la buona volontà è necessario non lasciarlo solo.

Genovese, famigliadi costruttori, FilippoDelle Piane rappresenta la faccia più moderna dell’ANCE e più in generale del mondo immobiliare.

fIlIPPodelle PIane

Persona

u


http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search[people]=Delle+Piane+Filippo

Da molti segnali si avverte una ripresa del merca-to immobiliare. Forse però il fenomeno andrebbe studiato per settori diversi. Un conto sono i grandi deal, spesso ancora opportunistici, altra cosa è il mercato residenziale delle famiglie, altra cosa an-cora è l’attività delle imprese di costruzioni. Chi sta meglio e chi sta peggio?Il mercato privato sta dando a sua volta segnali in-coraggianti con un aumento delle trattative spinto da un offerta creditizia che ha cominciato nuovamen-te ad erogare mutui alle persone fisiche. In questo caso però l’usato e le trattative tra privati stanno ge-nerando la quasi totalità delle transazioni. risulta quindi evidente come il mondo delle imprese sia il grande escluso di questo trend positivo. da un lato non abbiamo ancora sviluppato le necessarie carat-teristiche sia dimensionali che di modello di impresa per poter diventare un interlocutore nei grandi deals. d’altro canto il sistema bancario, nuovamente pro-penso a finanziare le famiglie, è ancora molto restio a finanziare il mondo delle imprese e lo è ancora di più nei confronti del nostro settore che continua a scontare un rating pesantemente penalizzante. ri-sulta quindi chiaro che il mondo delle imprese non ha agganciato la ripresa.

I grandi temi del recupero e della rigenerazione ur-bana, pur essendo da tutti condivisi, stentano a di-ventare progetti e a concretizzarsi. Dove sono le maggiori difficoltà che si devono superare?Il tema della rigenerazione urbana stenta a passare dall’essere un bello slogan da campagna elettora-le a trasformarsi in una concreta realtà. Il problema non è la mancanza di domanda potenziale. Il nostro patrimonio immobiliare, infatti, versa, per una fetta

socIetà

ance


http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search[companies]=ANCE+-+Associazione+Nazionale+Costruttori+Edili

importante, in condizioni mediocri o pessime e non ha alcuna valenza né storica né architettonica. I due grandi nodi da scogliere sono i seguenti: intervenire su una proprietà storicamente diffusa da una parte e una pubblica amministrazione che predica bene ma razzola ancora molto male dall’altra. provo a spiegarmi meglio: il problema della proprietà parcellizzata è in Italia particolarmente pressante per la storica propensione delle famiglie alla proprietà immobiliare. per convincere i singoli proprietari ad accettare progetti di rigenerazione urbana occorre investire in misura molto maggiore nella comuni-cazione di un prodotto casa che ha subìto una rivo-luzione tecnologica straordinaria negli ultimi anni e che, se realizzato con i criteri odierni, permette una qualità dell’abitare profondamente diversa rispetto a prima. Sotto questo aspetto, come ANCE, affian-chiamo ai progetti di rigenerazione urbana procedu-re per la demolizione e ricostruzione che possano rappresentare una sorta di agopuntura urbana che funzioni da esempio, con tanti interventi puntuali, per ingenerare una volontà di cambiamento perce-pita da il maggior numero possibile di utenti. proprio in questo caso però ci scontriamo ancora con una pubblica amministrazione che parla di rigenerazione ma continua a far pagare maggiori oneri in caso di demolizione e ricostruzione piuttosto che nel caso di una ristrutturazione oppure che rende fiscalmen-te più appetibile l’acquisto di un appartamento usato da un privato anzi che di uno nuovo da un’impresa. In questo modo non si contrasta l’obsolescenza del nostro patrimonio immobiliare pesantemente ener-givoro e insicuro dal punto di vista sismico ma, anzi, si ostacola la volontà di rinnovarlo.


L’ANCE è alle prese con un cambiamento epocale di visione e di modello di business. Come sta andan-do questo processo di rinnovamento dopo la ricon-ferma del presidente De Albertis?ance ha tradizionalmente molte anime al proprio in-terno e non tutte perfettamente allineate nel modo di concepire il mercato e il modello di business che ne consegue. risulta evidente come in tempi di crisi le tensioni possano talvolta essere acuite. Il modello portato avanti dal nostro esecutivo e dal presidente de albertis è sicuramente improntato su un’impre-sa che possa agganciare le nuove opportunità che verranno dalla fine della crisi, con la consapevolez-za che di fronte a condizioni dal contorno completa-mente modificato non si potrà proseguire con le vec-chie logiche del passato. nostro dovere è di fornire a tutti gli associati i migliori strumenti per competere nel nuovo scenario, consci che modificare modelli di imprenditoria risultati validi per molti decenni in un tessuto composto da piccole e piccolissime entità non sia un percorso facile né breve.

Legato al tema della ristrutturazione vi è quello del prodotto immobiliare. Come stanno cambiando i modelli di casa per il futuro?Il modello casa sta subendo profonde modificazioni sia nella sua realizzazione che nella sua percezione da parte degli utenti. la tecnologia ha fatto enormi progressi sia per quanto riguarda i materiali che le tecniche costruttive. la domotica, l’isolamento ter-mico e acustico – solo per citare gli esempi più sem-plici e immediati – hanno profondamente modificato il nostro modo di abitare. Il valore del tempo, risorsa sempre più scarsa per molti cittadini, fa sì che mo-


delli di servizi all’interno dei condomini (asili a ore, personal shopper, spazi adibiti al fitness, ecc.) siano sempre più apprezzati. la comunicazione di un pro-dotto così diverso va cambiata radicalmente com-prendendo che l’utente finale ha informazioni reperi-bili e facilmente comprensibili ancora troppo scarse se paragonate ad altri settori merceologici. In ag-giunta riscontriamo che le giovani generazioni sono sempre più propense a un discorso di “pay tu use” e sempre meno attratte dal fascino della proprietà del “bene casa” tanto caro alle passate generazioni.

L’Italia sconta il peccato originale di non aver mai voluto vedere l’immobile come un asset da cui estrarre valore. Ora che ci stiamo rendendo conto di questo, vi è più attenzione ai temi energetici ma an-che al comfort e alla sicurezza. Insomma, mi pare che voi costruttori avete un’occasione storica per rifare il Paese e, se mi passi il riferimento storico, gli italiani. Siete pronti?credo di sì! sicuramente non tutti saranno pronti ad accettare una sfida così importante e impegnativa. penso però che le imprese che come ance rappre-sentiamo possano essere un campione significativo di quegli imprenditori che hanno deciso di mettersi in discussione.porto un caso personale per spiegare meglio il con-cetto. la mia impresa di costruzioni sta per compiere 100 anni di storia. abbiamo deciso, con mio padre, di cambiare il nostro modello di business dalle fonda-menta nonostante il peso della nostra storia potesse rappresentare un grosso freno alla volontà di cam-biamento. la tanto lamentata (anche e soprattutto


da ilQI) mancanza sul mercato della figura del deve-loper ci ha portato a sperimentare un nuovo modello di service da fornire ai grandi family office, così come ai grandi fondi, che possa soddisfare quella neces-sità di interlocuzione con un soggetto unico capace di gestire un’operazione nella sua interezza a partire dalla ricerca delle soluzioni di valorizzazione attra-verso la ricerca di una destinazione d’uso profittevo-le per proseguire con le attività urbanistiche e appro-vative, con la gestione della commessa in cantiere e con la sua commercializzazione eventuale a valle. In questo complesso ingranaggio crediamo di poter fare la differenza per una conoscenza del territorio che solo i costruttori possono avere. abbiamo però dovuto mettere in discussione un mo-dello per cui il cantiere era il baricentro di ogni attività dell’azienda accettando che rappresenti invece solo uno dei tanti anelli della catena di un’operazione e si equivalga per importanza con materie come il con-trollo di gestione, l’analisi finanziaria, la redditività e altri concetti che non appartenevano, fino a qualche anno fa, al vocabolario degli imprenditori edili.Insomma, le logiche del nuovo mercato spingono il mondo delle costruzioni a diventare una vera indu-stria con il conseguente adeguamento sia nei pro-cessi sia nei prodotti. solo in questo modo potremo tornare a essere un riferimento anche per una citta-dinanza che, come dite correttamente voi, può esse-re rieducata a un nuovo approccio al bene casa e, più in generale, all’edilizia nel suo complesso.crediamo che dalla scelta di nuovi modelli competi-tivi dipenderà quindi il successo delle nostre imprese nell’affrontare la grande sfida che si prospetta da-vanti a noi.


3 Holding

- Delle società operative rispetto al patrimonio netto: 3,73%- Delle società operative rispetto all’attivo: 2,07%

Storia, Sviluppo e Solidità: i valori della nostra crescita

Il valore complessivo del patrimonio immobiliare tra posseduto e gestito supera i 5 miliardi di euro

5 mld di Patrimonio

Indebitamento

www.sorgentegroup.com

Flatiron Building, New York

Sorgente Group è il gruppo internazionale di finanza immobiliare che opera con tre holding indipendenti tra loro in Italia, Regno Unito, Stati Uniti, e oltre 60 società situate in nove Paesi. Il patrimonio posseduto e gestito supera i 5 miliardi di euro, con un indebitamento a lungo termine sui fondi del 51,3%, sulle società immobiliari del 40,91%; un indebitamento a breve termine delle società operative rispetto al patrimonio netto del 3,73% e delle società operative rispetto all’attivo del 2,07%. Questi non sono semplici numeri, ma i valori di Sorgente Group.

PIX

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A lungo termine:

A breve termine:

60 Società

- Sui fondi: 51,3%- Sulle società immobiliari: 40,91%

Il Gruppo opera con tre holding indipendenti tra loro in Italia, Regno Unito e Stati Uniti

Le società immobiliari, finanziarie e di servizi immobiliari sono oltre 60 tra:

• Italia, • Regno Unito, • Svizzera, • Francia, • Lussemburgo, • Stati Uniti d’America, • Brasile

di Elena Curnis

16il valore della casa è il comfort dell’uomo

È stata l’abitazione la protagonista del convegno organizzato giovedì 31 marzo 2016 da il Quotidia-no Immobiliare all’unicredit tower hall a Milano. le quattro sessioni hanno affrontato il tema di come la domanda sia cambiata nel corso del tempo e di come il mercato debba offrire un prodotto che riesca ad assecondare le nuove esigenze della clientela. un settore abitativo diverso rispetto al passato, in cui il vero valore sarà dato dal comfort che un abitazione conferisce a chi la abita e non dal prezzo che ne con-seguirà. Quindi, dovranno essere tenuti in considera-zione da chi progetta e realizza una casa: la qualità del costruito, delle finiture, il risparmio energetico e il comfort degli ambienti. e questo sia che si tratti di riqualificazione e gestione dell’esistente, sia che si tratti di nuova edilizia abitativa.

il valore della casaè il comfort dell’uomo

Il mercato abitativo al centro del convegno de ilQI

servIZIorealizzato da QItv

clIcca QuI

eventI

http://www.ilqi.it/tv/186133

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“la domanda è cambiata, quindi è necessario adatta-re l’offerta di casa ai nuovi bisogni”. così Filippo Delle Piane dell’ance ha aperto il dibattito della prima ta-vola rotonda, che ha messo a confronto la necessità di prodotto nuovo e quella di recupero dell’esistente sul mercato della casa. secondo delle piane, in Italia un ostacolo alla sostituzione edilizia è la sua man-cata valorizzazione da parte della pubblica ammini-strazione. “si deve tornare a dare valore alla marca”, ha aggiunto Giuseppe Pizzuti di bnp paribas real estate, analizzando cosa possono fare gli operatori per soddisfare la domanda. “bisogna cercare di dare al cliente la certezza di un prodotto giusto già dal pri-mo impatto. Il cliente cerca semplicità e garanzia”. l’impegno, secondo Giorgio Spaziani Testa di con-fedilizia, dovrebbe arrivare dalla pubblica ammini-strazione nell’agevolare la riqualificazione e l’acqui-sto delle abitazioni esistenti da parte delle famiglie: “nelle principali città italiane ci sono unità immobi-liari immense che non rispondono più alle esigenze del mercato. si deve necessariamente passare da una loro riqualificazione”. Federico Filippo Oriana di aspesi entra ancora più nel dettaglio, affermando che serve più prodotto nuovo ricavato dall’esistente: “la clientela vuole immobili nuovi e con determinate

il valore della casa è il comfort dell’uomo

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caratteristiche, ma allo stesso tempo non possiamo consumare altro greenfield quando abbiamo un im-menso patrimonio inutilizzato e terreni già occupati”. Ma cosa manca per dare la spinta al decollo del mer-cato abitativo? “vorremmo avere qualcosa di più rispetto a quanto previsto dalla legge di stabilità”, ha dichiarato Vin-cenzo Albanese di sigest, chiudendo il confronto sulla riqualificazione del patrimonio esistente. “Noi vendiamo il 20% nuovo e l’80% usato, perché nell’im-mobiliare non si può fare vera rottamazione. si deve incentivare di più il nuovo. abbiamo provato a far passare una norma sul mercato di sostituzione, ma è caduta nel vuoto”. la lacuna, spiega albanese, sta nei condomini: “noi abbiamo cercato di incentivare la riqualificazione della singola proprietà immobilia-re, ma ora dobbiamo cercare di incentivare la riquali-ficazione dei condomini interi. È necessario un cam-bio di scala: riqualificando interi edifici si riqualifica il tessuto urbano nel suo complesso”.Il tema della riqualificazione dell’esistente è ogni giorno più importante quando si parla del patrimonio abitativo italiano. Ma quando se ne parla, si dà il giu-sto peso al fattore innovazione? “Il mercato della riqualificazione è un mercato enor-me”, ha affermato Marco Speretta di Gabetti ps, in-troducendo l’argomento al secondo tavolo di discus-


Finint Green Hub, l’ultima innovazione di Finanziaria Internazionale, riunisce in un unico programma progettisti, specialisti e operatori del risparmio energetico per proporre una soluzione centralizzata di valorizzazione sostenibile del patrimonio immobiliare in chiave di efficienza energetica.

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sione del convegno. secondo speretta “l’innovazione sta nell’educare le famiglie in termini di qualità della vita: si deve riqualificare l’immobile tenendo sempre conto di questo obiettivo”. Il condominio è il punto di partenza di questo grande processo di riconversio-ne. Alessio Casonato ha presentato il progetto Finint Green hub, sostenendo che bisogna partire da “una profonda conoscenza dell’immobile attraverso una due diligence” e da una “analisi condotta insieme a tutti gli operatori della filiera che intervengono nella realizzazione dell’immobile stesso”. alla base della possibilità di riqualificare un immobile stanno però gli strumenti finanziari di accesso al credito, sui quali da alcuni anni unicredit – padrona di casa al conve-gno – ha adottato una strategia per essere presente in tutta Italia. “Finanziamo direttamente il condomi-nio con tre prodotti”, ha spiegato Marco Recalcati di unicredit. “prevalentemente la domanda è rivolta a ciò che riguarda l’efficienza energetica. Il condominio consente di condurre determinati interventi di spes-sore senza comunque andare incontro al fraziona-mento”. ha concluso il confronto Jacopo Palermo di Immobiliare percassi, il quale crede più nel recupero del patrimonio che in un processo di demolizione e ricostruzione: “preferiamo ristrutturare il patrimonio esistente perché il cliente di alta fascia cerca un im-mobile in zona centrale e di valore storico, ma con caratteristiche di comfort assoluto”.


Secondo Davide Albertini Petroni è necessario pensare e realizzare un nuovo modello di abitazione, destinata non alla vendita ma a un uso temporaneo. Questa forma di residenza si sta diffondendo sempre di più in Italia, visto il numero crescente di immobili in locazione. Per assecondare la nuova domanda, secondo Albertini Petroni devono essere creati prodotti nuovi, in cui vengono ridotti gli spazi interni e vengono offerti servizi e spazi condivisi che aggiungono valoreal bene.

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per estrarre valori dagli immobili “si deve cominciare a fare piani strategici sul lungo periodo per le città, come si fa all’estero”. lo ha detto Davide Albertini Petroni di risanamento, in apertura del terzo panel, focalizzato sulle soluzioni necessarie per estrarre valore dagli immobili. “all’estero – ha spiegato al-bertini Petroni – viene pianificato il numero di case necessarie per i prossimi anni e il numero di nuove abitazioni che quindi si possono realizzare”. la so-luzione, perciò, è smettere di costruire case solo per la vendita e iniziare, invece, a immaginarle per uso temporaneo: case per studenti, per anziani, per im-migrati e anche per le nuove generazioni. “dobbiamo iniziare a dare prodotto a questa nuova clientela”, ha concluso. riportando il discorso sui valori, Luciano Manfredi di revalo ha sottolineato che, con la crisi, il rapporto coi rendimenti del mercato finanziario è cambiato: “esistono molti patrimoni che possono es-sere approcciati da investitori attraverso nuovi piani comprendenti servizi innovativi”. l’evoluzione della domanda di abitazioni e la maggior disponibilità ad abitare in affitto offrono agli investitori istituziona-li l’opportunità di rivedere l’orientamento dominante alla dismissione nel breve periodo. Gli operatori sono d’accordo sul fatto che il mondo delle costruzioni non si è saputo rinnovare nel tempo e che è necessario proporsi oggi con nuovi modelli: “avere informazioni su come l’immobile deve essere gestito nel tempo è la nostra base di partenza”, ha dichiarato Michele Vona di Mv&partners. “era un errore costruire immo-bili senza pensare al loro utilizzo futuro”. e il lavoro di


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conferimento di valore all’immobile può proseguire anche nel marketing dove, ha spiegato Luca Rosset-to di casa.it, “le tecnologie rappresentano il cambia-mento del paradigma”. Il legame tra web e settore immobiliare è sempre più forte, afferma rossetto, e i portali immobiliari si sono trasformati da semplici contenitori di annunci a fornitori di servizi, strumenti di analisi di marketing e validi portatori di visibilità, utili sia per gli operatori sia per i consumatori.una conseguenza della grande onda innovativa che ha investito la tecnologia negli ultimi anni è il cambia-mento della richiesta di comfort domestico. apren-do il confronto sul ruolo dell’industria manifatturiera nell’evoluzione del prodotto casa, Bruno Bellò di cli-vet ha spiegato che, rispetto al passato, oggi “sono diminuite le esigenze di riscaldamento e sono cre-sciute quelle del controllo dell’umidità e della qualità dell’aria”; ogni edificio ha esigenze diverse a seconda della tipologia di involucro e della destinazione d’u-so e solo con sistemi specializzati per applicazione è possibile garantire il massimo del comfort con un uso razionale dell’energia. l’innovazione ha portato in una nuova era anche la ceramica, la quale offre oggi prodotti in grado di pulire l’aria, riducendo nelle case la presenza di polveri sottili attraverso l’utilizzo della luce. “Il più antico manufatto dell’uomo è di-ventato 2.0”, ha affermato Gianfranco Sassi di Gra-nitiFiandre, sottolineando il ruolo fondamentale della


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tecnologia la quale permette alla ceramica di diven-tare fattore importante nell’evoluzione del prodotto casa. l’innovazione dell’abitare riguarda anche i ser-ramenti: Roberto Galli di Italserramenti ha raccon-tato che si sta “lavorando insieme ai progettisti per realizzare abitazioni con soluzioni ottimali, in modo che la casa dia le giuste prestazioni. perché, se pro-gettata nel modo corretto, risulta in automatico effi-ciente anche dal punto di vista energetico”. In conclusione, possiamo affermare che oggi l’abi-tazione per assecondare la domanda, deve essere realizzata in base alle esigenze della nuova cliente-la, ponendo al centro della progettazione, sia interna che esterna, l’uomo e le sue necessità: “Quando re-alizziamo un mobile – ha affermato Luigi Lucchetta di euromobil – facciamo un’analisi sociale per capire quali siano i bisogni attuali, ma anche quelli latenti del consumatore”. ecco quindi anche il supporto del mobile all’immobile, che passa attraverso prodotti funzionali a prezzi accessibili.


focusqiIn occasione del convegno “Mercato abitativo: come so-stenere la domanda” è stato di-stribuito anche il numero omonimo di FocusQI, rivista di approfondimento cu-rata da ilQI. Una raccolta di oltre 30 articoli scritti da esperti, associazioni, operatori e so-cietà dell’universo manifatturiero su come si sta trasformando il prodotto casa e il suo mercato.

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26abitare bene e vivere meglio

di Domenico Bilotta

abitare benee vivere meglio

negli ultimi 30 anni il mercato residenziale è stato approcciato dagli operatori in modo “tradizionale” sfruttando da un lato la forte propensione all’acqui-sto degli italiani e dall’altro assecondando una po-litica locativa guidata prevalentemente da incentivi fiscali per favorire una maggiore dinamicità della do-manda.Il risultato di tali azioni ha comportato nel tempo la concentrazione dell’offerta abitativa nelle mani dei piccoli proprietari su un patrimonio immobiliare pre-valentemente “datato” e, nella maggior parte dei casi, inadatto a incontrare un nuovo modello di doman-da oggi vieppiù specializzata su differenti segmenti della popolazione (per esempio le giovani coppie, gli studenti universitari, le famiglie, i single, la mobilità per il lavoro, gli anziani autosufficienti, …).l’unica eccezione a tale trend è rappresentata dal cosiddetto social housing che sta fornendo risposte strutturali per coloro che non rientrano nei parame-tri di accesso all’edilizia residenziale pubblica inve-

Come cambiano i bisogni abitativi

domenIcobIlotta

Persona

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socIetà

InvestIre sGr

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stendo rilevanti risorse nel settore dell’edilizia privata sociale per incrementare l’offerta per la locazione a canone calmierato.per rigenerare l’offerta abitativa gli operatori stan-no prodigandosi con un focus prevalente sulla pro-gettazione, l’attenzione all’efficienza energetica e la funzionalità degli spazi, l’integrazione con l’intorno urbano e i servizi. tutte azioni fondamentali nel rin-novamento dello stock. anche sul prodotto “datato” alcuni investitori stanno facendo la loro parte cercan-do di adeguare l’offerta abitativa e rendendola com-patibile con i bisogni di oggi che rimangono molto orientati al contenimento delle spese e alla praticità del vivere. proprio sulla “praticità del vivere” esiste la frontiera dei servizi che può arricchire l’offerta abitativa esi-stente sfruttando le economie di scala di insedia-menti ampi spesso riconducibili a enti e investitori istituzionali dove operatori come le sGr possono sviluppare un importante ruolo di integratori.tra le varie linee di attività che stiamo sviluppando su diverse asset class abbiamo definito un modello di servizi che ha l’obiettivo di coprire i bisogni tipici di persone e famiglie con età superiore ai 65 anni che rappresentano una quota rilevante dei conduttori in portafogli da noi oggi gestiti e che in europa ed in Italia rappresentano la categoria emergente dei pros-

abitare bene e vivere meglio

http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search[companies]=Investire+SGR+SpA

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simi anni. un confronto con i dati della popolazione europea evidenzia che tale categoria rappresen-ta oggi il 21,4% della popolazione (europa 18,1%) e anche le prospettive al 2030 fanno emergere una crescita marcata (27,9%) rispetto alla media europea (circa 25%). In numeri assoluti significa che al 2030 circa 17 milioni di italiani si troveranno inclusi nella categoria over 65. Il confronto con i numeri – pe-raltro poco leggibili – dell’ospitalità alternativa (per esempio rsa, case di riposo, residenza protetta, ...) evidenzia un gap rilevantissimo (dalle ultime stime indicativamente 200.000 posti letto) a cui si aggiun-gono le seguenti principali osservazioni:• il modello non sempre si concilia con i desideri

della famiglia e dei congiunti che considerano la casa come un punto di riferimento per mantenere le relazioni, la rete sociale di sostegno ed un mag-gior senso di continuità e sicurezza;

• i familiari dell’assistito (tipicamente i figli) spes-so hanno difficoltà a mantenere attive le relazio-ni sociali con i propri congiunti considerato che spesso tali strutture sono ubicate in aree a bas-so costo delle abitazioni e lontane dai centri delle grandi città metropolitane;

• l’offerta oggi disponibile è concentrata in poche aree urbane (oltre il 35% nella sola lombardia) e dalle interviste effettuate si rilevano liste di attesa;

• i costi e le tariffe oscillano tra i 1.200 euro mensili netti e i 4.250 euro mensili.


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nelle esperienze nord europee, in cui la cultura so-ciale rispetto a questi temi ha saputo evolversi, il modello residenziale tradizionale è stato ormai so-stituito da soluzioni che prendono il nome di alloggi assistiti/con servizi costituiti anche da piccole unità di convivenza. In questi alloggi è garantita oltre che l’assistenza personale, la vita privata, l’indipendenza e tutto ciò che la persona anziana è in grado di fare seguendo le sue abitudini personali, il suo ritmo di vita, soddisfacendo i propri desideri, secondo le sue capacità di esercitare un controllo della sua vita. Po-ter scegliere il luogo in cui vivere nella fase della vita legata all’invecchiamento appare di fondamen-tale importanza.I modelli che si stanno proponendo, vanno dall’a-dattamento delle residenze per anziani in modelli di nuclei di convivenza, per vivere come in casa, ai modelli dei Centri Multiservizi/Servizi Integrati che rappresentano una nuova frontiera di innovazione. In entrambi i casi, i cambiamenti hanno riguardato non solo gli elementi architettonici, costruttivi e adattati-vi, compresi gli arredi delle strutture in termini di di-sponibilità di spazi propri e arredi personalizzati, ma soprattutto il modello organizzativo e l’approccio as-sistenziale nei confronti degli ospiti: vivere come in casa con meno sanitarizzazione e più sostegno e accompagnamento nel percorso di vita autonoma e attiva.


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l’offerta di servizi si è nel tempo adattata alle nuove domande emergenti promuovendo i servizi in rete e diversificando la stessa offerta in relazione alle ca-ratteristiche della clientela: teleassistenza, promo-zione dell’autonomia personale, l’aiuto a domicilio, catering, lavanderia, centro diurno, assistenza per-sonale e, quando necessaria, assistenza residen-ziale. nel caso della sperimentazione che Investire sta progettando intendiamo pertanto coniugare la ne-cessità di locare spazi mettendoli a reddito con l’o-biettivo di integrare servizi che siano in linea con le caratteristiche ed i bisogni dei conduttori ricono-scendo – ove possibile – a quest’ultimi condizioni di miglior favore. tale approccio consente peraltro di rinsaldare il rapporto tra proprietà e conduttore ren-dendolo maggiormente virtuoso.essendo un modello sperimentale e volendolo im-plementare alle migliori condizioni possibili abbia-mo ritenuto opportuno richiamare l’attenzione degli operatori attraverso un processo di manifestazioni di interesse che consenta da un lato di confermare le idee preliminari che abbiamo individuato in fase pro-gettuale e dall’altro migliorarle potendo misurare il potenziale anche a fronte di una possibile replica del modello su scala più estesa.

si tratta pertanto di un possibile nuovo mercato che abbiamo il dovere di esaminare e sperimentare per innovare l’offerta abitativa in locazione avvicinando-la, per quanto possibile, a un modello che sia rispet-toso dei tempi che cambiano. a partire dal 1° aprile è disponibile sul sito di Investire sGr www.investire-sgr.it il bando per la selezione delle migliori proposte.


clicca Quiper visionare

il bando diinvestire sgr

http://www.investiresgr.it/it/inpgigiovanniamendola

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sappiamo che il modello urbano del nostro paese è arretrato rispetto ai modelli urbani emergenti all’e-stero e anche quanto sia obsoleto dal punto di vista energetico e funzionale. sappiamo pure che è chia-ramente inadeguato alle attuali esigenze espresse dalla società. non resta da aggiungere null’altro per dichiarare lo stato di necessità urgente in cui versa per il nostro patrimonio immobiliare, a cui serve un profondo intervento di trasformazione. È in questo quadro che si svilupperanno le discussio-ni dei panel del seminario Rigenerazione e Riqualifi-cazione urbana. Verso la smart city per creare valo-re a consumo zero del suolo, che si terrà il prossimo 14 aprile 2016 presso l’auditorium di nctM studio legale a Milano. un quadro complesso nel quale il problema della sa-turazione del suolo è di stretta attualità e in cui si inserisce quella che possiamo chiamare “economia della riqualificazione”.

consumo zero di suolo... far di necessità virtù

Rigenerazione e riqualificazione urbanai temi del prossimo seminario de ilQI

di Marina Bettoni

consumo zerodel suolo... fardi necessità virtù

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la necessità di contenere il consumo di una risorsa così importante ed “esauribile” come il suolo chiama in causa il nostro settore per discutere nuovi modelli di sviluppo territoriale incentrati sulla riqualificazio-ne e rigenerazione urbana e sul riuso del patrimonio edilizio esistente.Ma in quale direzione? secondo quali regole?

proveranno a fare il punto gli speaker che interver-ranno al seminario, che ci hanno anticipato alcuni spunti di riflessione. “La riqualificazione e la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente ha bisogno di regole, strumenti e procedimenti in grado di attivare e incentivare questi processi. non c’è ancora una normativa dedicata, ma possiamo trovare una serie di spunti interessanti sia nella normativa nazionale sia in alcune regole regio-nali o in provvedimenti locali”, afferma Ada Lucia De Cesaris, nctM studio legale. “È forte però la richie-sta di un intervento strutturale e unitario – aggiunge Katia zulberti, nctM studio legale – l’obiettivo di questo confronto è quindi evidenziare gli strumenti e le leve esistenti ma anche individuare quali altri in-terventi sono necessari per innescare il motore della rigenerazione”.


ada lucIade cesarIs

Persona

katIa zulbertI

Persona

CONvEGNO

RIGENERAZIONEE RIQUALIFICA-ZIONE URBANA

Verso la smart cityper creare valore

a consumo zero del suolo

14 aprile - MILANO

sCOpRI dI pIù

http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search%5Bpeople%5D=De+Cesaris+Luciahttp://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search%5Bpeople%5D=Zulberti+Katiahttp://www.ilqi.it/convegni/c72

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uno spunto di discussione importante è stato pro-dotto dalla sfida del dopo Expo, che ha sollevato di-versi scambi di idee anche molto controversi su come trasformare in opportunità la riqualificazione di que-sta area. Matteo Cabassi, Assoimmobiliare, parlerà di come massimizzare l’impatto positivo di eXpo sul capoluogo lombardo: “expo 2015 è alle spalle, a Mila-no spetta una responsabilità importante, non disper-dere quell’immenso patrimonio di fiducia e di noto-rietà che si è saputa conquistare nonostante tutto e tutti. Questo momento coincide con un importante periodo di ripresa del mercato locale e di interesse da parte degli investitori stranieri, soprattutto per la nostra città. È un’occasione che non possiamo per-dere: bisogna scegliere rapidamente una priorità per il rilancio della città e ‘farla atterrare’ sul sito prima che il tempo lo renda così deteriorato da non poter recuperare più nulla”.

un’urgenza quindi che non può essere più elusa e che richiede progetti di rigenerazione che tengano conto di diversi fattori, che chiamano in causa anche i pro-gettisti: “la rigenerazione urbana sostenibile è una necessità e un’urgenza economica, se non vogliamo che assieme al degrado del patrimonio edilizio ci sia anche un declassamento del risparmio degli italiani; ambientale, per costruire sul costruito, smettendo di consumare inutilmente suolo, risparmiando energia


matteo cabassI

Persona

http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search%5Bpeople%5D=Cabassi+Matteo

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e riducendo gli inquinamenti; sociale, dato lo stato delle periferie e gli evidenti effetti del fenomeno del-le ‘finestre rotte’ in termini di disagio e sicurezza. È arrivato il momento di cambiare regole e paradig-mi, rimasti al novecento, inutili al governo della città contemporanea”, ha anticipato Leopoldo Freyrie, di Freyrie Flores architettura.

e l’urbanistica in quale direzione va? come sarà la città del futuro? verde, resiliente, plurale e inclusi-va secondo Paolo Galuzzi, docente di urbanistica al politecnico di Milano: “In futuro, dovremo essere capaci di costruire – fuori dalle retoriche rassicuran-ti – pratiche semplici e convincenti di rigenerazione urbana, scientificamente e culturalmente fondate, capaci di costruire a loro volta relazioni tra le molte-plici componenti che la rigenerazione evoca e di tra-durle in azioni integrate alle scale di intervento più appropriate. Individuare strategie per la città futura che sappiano stringere insieme la dimensione della rigenerazione urbana, intesa come generale ripensa-mento alle forme insediative esistenti e alle modalità con cui si usa il suolo urbano, o ci si rapporta al già costruito, con la dimensione della rigenerazione am-bientale, intesa come salvaguardia e riqualificazio-ne delle componenti ecologiche e delle qualità pae-saggistiche diffuse, rilette all’interno delle politiche di adattamento all’evoluzione del clima e di resilienza dei territori”.


leoPoldo freyrIe

Persona

Paolo GaluzzI

Persona

http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search%5Bpeople%5D=Freyrie+Leopoldohttp://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search%5Bpeople%5D=Galuzzi+Paolo

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di come sta cambiando l’urbanistica parlerà anche Ezio Micelli, docente di estimo e valutazione econo-mica dei progetti Iuav: “lo sviluppo delle città cambia forma: non più crescita per espansione, ma rigenera-zione di ciò che già esiste. non si tratta di concepire nuovi quartieri periferici o nuove aree di espansione, quanto di ricostruire la città su se stessa. ciò avvie-ne in un contesto economico e sociale precisamente connotato. Il nostro paese non cresce da anni. nel medio periodo la nostra performance di crescita è tra le peggiori dei paesi a più avanzato sviluppo e a ciò si aggiunge una crisi demografica che ha effetti im-portanti per lo sviluppo delle nostre città”, sottolinea Micelli. “l’urbanistica tradizionale – continua il pro-fessore – ha per decenni promosso strumenti funzio-nali al governo della crescita e al contenimento delle spinte del settore privato. oggi queste spinte sono presenti in forma assai meno significativa quando non sono del tutto assenti e le risorse a disposizione dell’amministrazione sono drammaticamente dimi-nuite. È del tutto evidente che anche gli strumenti di governo del territorio dovranno adeguarsi a condi-zioni radicalmente diverse rispetto al passato”.


ezIo mIcellI

Persona

“Lo sviluppo delle città passa attraverso la valorizzazione del patrimonio esistente, sia esso

pubblico o privato. È tuttavia necessario sviluppare nuovi processi amministrativi e nuove tecniche di produzione per la rigenerazione di uno stock – di abitazioni, di uffici, di edifici pubblici – che

magari si rivela obsoleto ma che non potrà essere sistematicamente oggetto di demolizione

e ricostruzione. Da esso dobbiamo imparare a estrarre valore creando nuove occasioni

per lo sviluppo delle città”.

http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search%5Bpeople%5D=Micelli+Ezio

un ulteriore approccio è quello proposto da Salvatore Leggiero, fondatore di leggiero real estate: “Il tema della riqualificazione, che in azienda chia-miamo ‘trasformazione’, offre un ruolo centrale all’arte e alla cultura, già dalla fase della valutazione e progettazione dell’area, o del bene da riutilizzare. ciò influenza dalla fase dell’acquisizione, i criteri di valutazione dell’asset, condizionando subito dopo significativamente i progettisti e i tecnici, che sono coinvolti nel lavoro di sviluppo: ingegneri, artisti, ar-chitetti, urbanisti, sociologi, umanisti, critici, collezio-nisti e opinion leader”. ecco perché in questo senso “creatività e cultura sono uno strumento per il rilan-cio economico della zona della città oggetto di riuso, sono i principali agenti dei processi di trasformazione economica, e in molti casi, rappresentano la soluzio-ne ideale, per gestire le differenze o le contraddizioni sociali”, conclude leggiero.

I lavori saranno conclusi da Marina Concilio, Inno-vation real estate, che indicherà la varietà delle de-clinazioni del contesto normativo in Italia, alcune best practice sul conciliare le esigenze del territorio, il quadro normativo e le risorse disponibili.

36consumo zero di suolo... far di necessità virtù

salvatore leGGIero

Persona

marIna concIlIo

Persona

http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search[people]=Leggiero+Salvatorehttp://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search%5Bpeople%5D=Concilio+Marina

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di Antonio Rainò

l’informazioneper estrarre valore

dagli immobili

nel corso del convegno de il Quotidiano Immobiliare del 31 marzo scorso sul tema del mercato abitativo si è svolta una tavola rotonda che rivolgeva la do-manda “quali soluzioni per estrarre valore dagli im-mobili?”. a questa tavola rotonda ha partecipato in-sieme a operatori istituzionali del real estate anche luca rossetto di casa.it. Il ruolo dei portali immobiliari nei convegni del setto-re spesso è limitato alla loro natura “digital”. I portali portano la propria testimonianza di aziende di suc-cesso in un mercato e in un momento asfittico. Sono esempi di come il settore immobiliare italiano sia stato appealing per grandi multinazionali (casa.it) o di come questo settore sia stato terreno fertile per aziende locali giovani e smart (immobiliare.it). Invece, il ruolo dei portali immobiliari può e dovrebbe essere molto più organico in quella che Guglielmo Pelliccioli definisce la casa del real estate italiano, proprio per rispondere alla domanda della tavola ro-tonda “quali soluzione per estrarre valore dagli im-mobili?”

I portali come interlocutori privilegiatidei grandi player del settore del real estate


antonIo raInò

Persona

http://www.ilqi.it/quotidiano-immobiliare/cerca?search[people]=Raino%27+Antonio

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I portali immobiliari detengono una grossa fetta di informazioni del mercato immobiliare. dati quanti-tativi e anche dati qualitativi. per esempio i portali immobiliari sono il più grande termometro per misu-rare la “temperatura” di certe zone, di certe tipologie abitative e, in generale, di quali siano i gusti e le ten-denze in termini abitativi. sempre nel corso del convegno del 31, più di un operatore ha ammesso come in passato siano stati commessi errori nell’ideazione di iniziative immobi-liari rivelatesi ex post fuori mercato per varie ragioni. Sono errori che si sarebbero potuti ovviare in presen-za di informazioni di mercato. operare sulla base di dati reali è il fondamento del marketing immobilia-re di tipo strategico: il marketing che contribuisce a capire se un’operazione immobiliare è realizzabile e quali caratteristiche di mercato deve avere per esse-re proposta al mercato target.

Facciamo un esempio pratico e anche molto basic. consideriamo una città come Milano e prendiamo i 2 portali leader: casa.it e immobiliare.it. Questi por-tali dividono la città in 19 zone molto simili tra loro e quindi facilmente confrontabili.per ogni portale riportiamo in un foglio di calcolo il numero di annunci presente in ciascuna zona. In questo modo possiamo già sapere alcuni dati im-portanti:• la zona con il maggior numero di annunci;• la zona con il minor numero di annunci;• la media degli annunci per zona.


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ovviamente confrontando i valori dei nostri 2 portali di riferimento, aumenta l’attendibilità delle informa-zioni ricavate.Possiamo stilare ora una classifica delle zone mag-giormente presenti nel mercato immobiliare mila-nese. Maggiormente presenti vuol dire anche che si tratta di zone con una competizione molto alta. cia-scun operatore può trarre le considerazioni del caso. Incrociando questi dati con i dati “ufficiali” dell’Agen-zia del territorio o di altri enti sullo stock immobi-liare delle varie zone, l’informazione su quale sia la domanda e l’offerta di immobili a Milano, zona per zona, diventa ancora più precisa.ciò che conta in questo tipo di analisi è riuscire a passare dal semplice dato (una descrizione sempli-ce di una cosa) all’informazione che ci fa superare un dubbio o un’incognita.Molti parlerebbero a questo punto di “big data”. per-ché è un tema attuale. In realtà siamo lontani dagli zettabyte (1 triliardo di byte) dei big data. parliamo tutto sommato di pochi megabyte. oltre al volume però, i big data si caratterizzano per la velocità e la varietà. le cosiddette 3v. l’esempio che abbiamo fatto rispecchia le altre due caratteristiche dell’anali-si dei big data: è un’analisi veloce ed è un’analisi che usa fonti varie. se in velocità e senza passare dagli editori dei por-tali, possiamo già ricavare tanti dati utili, siamo chia-ramente di fronte alla proverbiale punta dell’iceberg sul tema dell’informazione di marketing immobiliare. In conclusione, i dati “chiusi” nei portali immobilia-ri dovrebbero essere trasformati in informazioni utili dai developer, dalle sGr, dai tenant e dai costrutto-ri in generale. viceversa, i portali immobiliari devono vedere come interlocutori b2b tutte le aziende della filiera immobiliare, superando il loro target di elezio-ne rappresentato dagli agenti immobiliari.


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