La registrazione telematica dei contratti di locazione

a cura di maria d’amato santelia

Ufficio di Bologna 1

bologna, 23 ottobre 2006

la procedura di registrazione telematica è

obbligatoria, dal 1° marzo 2002, per chi possiede almeno 100 unità immobiliari (art. 5 DPR 404/2001);

facoltativa per tutti gli altri utenti.

la procedura telematica consente

una semplificazione degli adempimenti a carico dei contribuenti;

una maggiore rapidità ed economicità di risorse nella gestione amministrativa delle locazioni.

la procedura telematica consente

di realizzare in via telematica l’adempimento tributario della registrazione, senza la necessità di recarsi presso l’Ufficio fiscale;

all’Utente, non essendo legato agli orari di apertura dell’Ufficio finanziario, di effettuare la registrazione in qualsiasi momento.

la procedura telematica consente

il contestuale pagamento on-line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni, tramite addebito in conto corrente bancario.

la procedura telematica consente

di evitare code agli sportelli, sia degli Uffici che delle banche

la procedura telematica consente

di salvare una copia di un contratto, personalizzarla nelle parti di testo modificabili e memorizzarla, in modo che costituisca un modello base riutilizzabile.

altri vantaggi

prima dell’invio telematico, il contratto è sottoposto ad un controllo formale che consente di individuare, e, quindi di evitare, eventuali errori.

altri vantaggi

una volta inseriti i dati relativi al contratto, il software calcola automaticamente le imposte da versare.

altri vantaggi

il locatore/locatario degli immobili può demandare tutti gli adempimenti relativi alla registrazione ad un intermediario.

modalità di registrazione

la registrazione ed il pagamento possono essere effettuati:

a) direttamente dall’interessato; b) tramite intermediari abilitati; c) tramite soggetto delegato.

a) registrazione diretta

la registrazione ed il pagamento possono essere effettuati direttamente dai soggetti obbligati, mediante il servizio telematico Entratel o Fisconline (in relazione ai requisiti posseduti per la presentazione delle dichiarazioni).

b) registrazione tramite intermediari

la registrazione ed il pagamento possono essere effettuati:

tramite intermediari abilitati (agenzie immobiliari, caf, organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini, agenzie che svolgono attività di disbrigo pratiche amministrative) mediante il servizio telematico ENTRATEL (o fisconline).

c) registrazione tramite soggetto delegato

la registrazione ed il pagamento possono essere effettuati, per conto del soggetto obbligato, da un soggetto delegato, purché abbia un’adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria ed organizzativa.

Tali soggetti dovranno sempre utilizzare il servizio Entratel

cosa bisogna fare (1)

chi vuole ricorrere alla registrazione via internet deve, per prima cosa, richiedere l’abilitazione al servizio telematico Fisconline, ovvero al servizio telematico Entratel.

abilitazione Fisconline

l’accesso al servizio è riservato a tutti i contribuenti non obbligati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni ed ai soggetti che presentano la dichiarazione mod. 770 per meno di 20 percipienti;

l’abilitazione si può richiedere collegandosi al sito dell’Agenzia, voce servizi telematici, oppure presso un Ufficio delle Entrate.

abilitazione Entratel Deve essere richiesta dagli intermediari e dai soggetti che

presentano la dichiarazione 770 con più di 20 percipienti. Per ottenere l’abilitazione bisogna compilare la richiesta su

modulo disponibile presso gli Uffici o sul sito dell’Agenzia (www.agenziaentrate.gov.it)

alla voce “servizi telematici”e consegnarla (o spedirla) ad un Ufficio delle Entrate.

L’operatore trasmette al sistema centrale la richiesta e consegna al richiedente una busta sigillata contenente.- Password di accesso ai servizi- Pincode- Le avvertenze sull’utilizzo del servizio

cosa bisogna fare (2)

essere titolari di un conto corrente presso un istituto di credito convenzionato con l’Agenzia delle Entrate, per poter effettuare il pagamento on-line del mod. F24;

(l’elenco degli Istituti convenzionati è disponibile sul sito internet);

inserire nel file i dati relativi al contratto da registrare;

comunicare, nella fase di predisposizione del file, gli estremi del conto corrente (ABI, CAB, numero di conto, CIN) sul quale verranno addebitate le imposte.

come si registra (1)

per poter effettuare la registrazione telematica, l’Agenzia mette a disposizione un pacchetto, scaricabile dalla sezione software del sito, che consente la predisposizione del file per la compilazione dei contratti e delle richieste di pagamento;

in alternativa, è possibile utilizzare prodotti di mercato.

come si registra (2)

l’applicazione consente di scegliere tra diverse tipologie di contratti di locazione e contratti di affitto o denunce cumulative di affitto di fondi rustici (attualmente il pacchetto contiene 13 tipologie di contratti).

come si registra (3)

il testo del contratto presente nel software è composto da parti fisse e parti modificabili secondo le esigenze degli Utenti;

il contratto prevede un numero massimo di 25 righe per pagina;

è sempre possibile modificare qualsiasi informazione prima di trasmettere il file.

come si registra (4)

completata la compilazione del contratto, prima di procedere all’invio il sistema, attraverso un’apposita procedura di sicurezza, provvede a:

verificare la provenienza e la correttezza dei dati;

segnalare eventuali difformità che potrebbero inficiare l’esito della registrazione;

renderli leggibili solo dall’Agenzia delle Entrate.

versamenti

la valuta del pagamento effettuato on-line è alla data della registrazione;

per le annualità successive è quella indicata dal contribuente all’interno del file trasmesso.

Modalità di ricezione e validazione in anagrafe tributaria

all’atto della ricezione del file contenente i dati del contratto o delle richieste di pagamento delle imposte per canoni relativi ad annualità successive alla prima viene effettuata:

la verifica dell’identità e delle autorizzazioni degli utenti; la verifica formale delle coordinate bancarie; i controlli formali e sostanziali sui dati dei contratti ricevuti; la registrazione del contratto.

La procedura provvede alla creazione delle ricevute da rendere disponibili agli utenti.

I contratti registrati correttamente vengono resi disponibili agli uffici competenti in formato elettronico.

ricevute (1)

una volta completata l’operazione, l’Agenzia delle Entrate attesta per via telematica:

la ricezione del file; la registrazione del contratto mediante una

ricevuta nella quale sono indicati i dati trasmessi, la data e gli estremi di registrazione;

la ricezione della richiesta di pagamento delle imposte relative alla registrazione o ai canoni per le annualità successive alla prima, alle proroghe, cessioni e risoluzioni;

ricevute (2)

con successiva ricevuta, l’Agenzia delle Entrate, comunica l’esito dell’addebito eseguito dalla banca in relazione alle imposte di registro, di bollo e degli eventuali interessi e sanzioni.

ricevute (3)

se l’operazione effettuata non va a buon fine, il sistema produce una ricevuta in cui è evidenziato il motivo dello scarto.

attività di controllo

l’Ufficio successivamente controlla la congruità dei pagamenti eseguiti e, in caso di omesso o insufficiente versamento, provvede all’emissione e alla notifica dell’avviso di liquidazione per la riscossione dell’imposta o della maggiore imposta dovuta.

obblighi per gli intermediari art. 23 Decreto 31/07/1998

consegnare agli utenti:

copia delle ricevute di registrazione e di avvenuto pagamento;

dichiarazione di impegno a provvedere alla registrazione, ovvero all’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe - anche tacite - alle cessioni, alle risoluzioni.

obblighi per gli intermediari art. 23 Decreto 31/07/1998

conservare per il periodo previsto dall’art. 18 del D.P.R. 131/1986 (testo unico imposta di registro) i contratti e le relative ricevute.