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La necessità di un adeguamento dei valori di stima degli immobili ticinesi Samuele Vorpe 15.01.2015 Responsabile del Centro di competenze tributarie della SUPSI Adeguamento dei valori di stima degli immobili: neutralizzare o riformare?
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La necessità di un adeguamento dei valori di stima degli immobili ticinesi
Samuele Vorpe 15.01.2015Responsabile del Centro di competenze tributarie della SUPSI
Adeguamento dei valori di stima degli immobili: neu tralizzare o riformare?
La revisione generale delle stime ufficiali del 2005
• “Confrontando il valore precedente e quello relativo alla situazione al 1. gennaio 2005, dopo l'evasione dei reclami, possiamo affermare che l'impegno assunto da Governo e Parlamento, al momento del varo della nuova legge nel 1996, è stato mantenuto.” (Fonte: CdS, 2006)
Obiettivo raggiunto!
• Pre-revisione: 45.3 mia. fr.• Post-revisione: 48.6 mia. fr.• Aumento: + 7.4%
Valore parco immobiliare
• Non inteso per ogni singolo fondo né per singoli Comuni, ma riferito al valore complessivo della sostanza immobiliare
• Evitare conseguenze fiscali negative per proprietari e vantaggi finanziari per lo Stato
Principio di neutralità
secondo CdS
• Ma era effettivamente questo l'obiettivo dichiarato dal Governo?
Obiettivo raggiunto?
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Il messaggio del 21.02.1995 del CdS (n. 4375)
• CdS preoccupato per le ripercussioni fiscali e contributive dipendenti dalla revisione dei valori di stima
• Per attenuare gli effetti considera di adeguare verso il basso le aliquote delle imposte che concernono gli immobili (imposta sostanza, immobiliare, minima)
Disegno legge sulla stima
ufficiale
• Soluzione lineare, tuttavia non si risolverebbe il problema delle molteplici altre applicazioni del valore di stima, in particolare quelle contributive
• Art. 1 Lst: «I valori della sostanza immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono quale base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi, tasse)»
Aliquote d'imposta verso
il basso?
• Introduzione di un valore perequativo del 70% del valore stabilito nell'ambito della stima ufficiale (art. 45 Lst)
• «È stabilita una quota di perequazione del 70% da applicare ai fini di tutte le utilizzazioni del valore ufficiale di stima»
No, valore perequativo!
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Il rapporto del 20.09.1996 della Commissione (n. 4375R)
• Commissione ottiene dall'Amministrazione una valutazione, approssimativa, del valore complessivo del parco immobiliare
• Valori parco immobiliare variano da 59.7 a 70.2 mia. fr.• Commissione cita una valutazione di 80 mia. fr. della Camera
ticinese dell'economia fondiaria (CATEF), poi smentita il 14.06.1996
Rapporto sul disegno di legge
sulla stima ufficiale
• Soluzione ideale, poiché permette di evitare numerose modifiche delle varie norme fiscali, contributive e sociali
Valore perequativo?
• Il 13.11.1996 il Gran Consiglio approva la Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare
Accettazione della legge
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Il ricorso al Tribunale federale e il rapporto del Consiglio di Stato
• Ricorso al Tribunale federale (TF) per contestare il valore perequativo
• Violazione di un diritto costituzionale � Parità di trattamento• Che tipo di ricorso al TF? Controllo astratto della norma
Valore perequativo?
• Se il tasso di perequazione si dovesse rivelare uno strumento insufficiente per garantire la neutralità della nuova legge, si dovrà procedere alle modifiche regolanti il prelievo d'imposta, tasse, contributi e concessione di aiuti sociali
Commissione visionaria?
• Consiglio di Stato nel rapporto del 16.06.1998 condivide una mozione relativa alla possibilità di intervenire con i necessari correttivi
• Ridurre del 30% le aliquote per il calcolo dei vari tributi che gravano la proprietà immobiliare
• Correzione di tutte le norme di legge che si basano sui valori ufficiali di stima (sessione GC del 15.12.1998)
Riduzione delle aliquote
d'imposta
DTF 124 I 159 (del 19.12.1996)
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La congruità dei valori di stima nel Canton Ticino?
• “Confrontando il valore precedente e quello relativo alla situazione al 1. gennaio 2005, dopo l'evasione dei reclami, possiamo affermare che l'impegno assunto da Governo e Parlamento, al momento del varo della nuova legge nel 1996, è stato mantenuto.” (Fonte: CdS, 2006)
Obiettivo raggiunto?
• È dunque lecito chiedersi se i nuovi valori di stima degli immobili riflettano il reale valore di mercato oppure se, invece, il controverso tasso di perequazione del 70% voluto dalla classe politica e poi giudicato incostituzionale dal Tribunale federale non sia stato occultamente inserito nei valori di stima.
Interrogativo
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La determinazione del valore di stima
• Valore degli immobili determinante ai fini fiscaliImportanza ai fini
fiscaliart. 1 LSt
• Valore di stima dei fondi edificabili ed edificati corrisponde al loro valore venale
Richiamo al valore venale
art. 15 LSt
• Valore venale è pari al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione
Definizione del valore venale
art. 16 LSt
• Stime immobiliari seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
Stima prudenzialeart. 20 LSt
• Sostanza è stimata al suo valore venaleValore immobile
art. 14 cpv. 1 LAID
• Immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale
Valore di stimaart. 42 cpv. 1 LT
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La determinazione del valore di stima secondo il TF
• Ai Cantoni viene riservato un certo margine di apprezzamento per definire i criteri di stima entro i limiti degli artt. 8 e 127 cpv. 2 Cost.
Margine di apprezzamento
• Non è ammissibile una riduzione sistematica e rilevante di tali valori ai fini fiscali (60% del valore di mercato nel Canton Zurigo e 70% nel Canton Ticino)
Fino a quanto scendere?
• Metodo schematico per evitare costi amministrativi sproporzionati
• Incertezza legata alla valutazione e ev. difficoltà dell'alienazione giustificano la stima prudenziale
• Non sono conformi all'art. 8 Cost. stime volutamente basse volte ad ottenere un risultato inferiore a quello reale
Stima prudenziale
• Come sapere se i nuovi valori di stima ufficiali degli immobili, entrati in vigore il 1. gennaio 2005, siano stati valutati in modo prudenziale oppure in modo volutamente basso?
Interrogativo
DTF 124 I 159
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La giurisprudenza della CDT sui valori di stima
• Se i valori di reddito si situano mediamente al di sotto dei valori di mercato in ragione del 28.11% (secondo dati dell'Ufficio di stima), è inevitabile che i valori di stima calcolati su tale base non corrispondano al valore venale degli immobili
Sentenza sui valori locativi
valore locativo = 90% valore di reddito?
• Donataria si è assunta un debito (fr. 1'763'000), il cui valore è maggiore a quello di stima dell'immobile (fr. 788'416)
• Donazione a titolo oneroso, ovvero compravendita immobiliare, il cui prezzo è stato pagato nella forma di un'assunzione di debito?
• Valori di stima ufficiali sono notoriamente prudenziali e l'esperienza quotidiana insegna che spesso si discostano dal valore venale anche in modo molto sensibile
Sentenza su una donazione
immobiliareDonazione
immobiliare a favore di un erede con
assunzione di un debito ipotecario
Sentenza CDT del 09.05.2008, n. 80.2007.173
Sentenza CDT del 01.07.2009, n. 80.2008.83
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La giurisprudenza della CDT sui valori di stima
• Dicembre Anno X: contratto di acquisto di un immobile con pagamento del prezzo
• Gennaio Anno X+1: proprietario effettivo solo con l’iscrizione del trapasso a Registro fondiario
• Sostanza imponibile al 31.12.X a che valore? sulla base del valore della pretesa contrattuale oppure sulla base del valore di stima ufficiale dell’immobile (decisamente inferiore)?
• Le severe esigenze che derivano dal principio di legalità (art. 127 cpv. 1 Cost.) non permettono di tutelare la seconda soluzione (poiché il trapasso di proprietà non ha ancora prodotto i suoi effetti reali)
• Per effetto del passaggio dal valore venale della pretesa contrattuale al valore di stima ufficiale dell’immobile, l’attivo del contribuente passa infatti da fr. 950’000 a fr. 251’651 (pari al 26% del valore venale!!!)
Sentenza in materia di
imposta sulla sostanza
La cartina tornasole
Sentenza CDT del 28.12.2012, n. 80.2012.50
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Rapporto stima ufficiale / stima bancaria
Fonte: Fabia Bertolotti, Analisi empirica dei valori di stima immobiliare di una banca dati a confronto con i relativi valori di stima ufficiale, Novità fiscali 9/2014
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Rapporto stima ufficiale / stima bancariaFonte: Fabia Bertolotti, Analisi empirica dei valori di stima immobiliare di una banca dati a confronto con i relativi valori di stima ufficiale, Novità fiscali 9/2014
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Conclusione
• A cose viste il Governo ha raggiunto il suo obiettivo, ma la domanda sorge spontanea: se non fosse stato inoltrato il (legittimo) ricorso al Tribunale federale nel 1996 sul valore di perequazione, oggi avremmo gli stessi valori di stima?
• La controprova non c'è e alla fine (quasi) tutti i proprietari di sostanza immobiliare non sono stati chiamati a pagare maggiori imposte
Obiettivo raggiunto?
• Con l’obiettivo di non indurre maggiori entrate fiscali in seguito all’abrogazione dell’articolo 45 Lst le stime furono allora ricalcolate inserendo nel calcolo del valore le riduzioni del 40% (del valore del terreno), del 30% (del valore di reddito) e del 20% (dei costi di costruzione), invece di apportare i necessari correttivi alle leggi riguardanti contributi, tasse e imposte. Una correzione problematica che ha portato a una massiccia sottovalutazione del parco immobiliare cantonale, basti pensare che questi è oggi stimato a poco più di 53 miliardi di franchi, contro i 150 miliardi calcolati dall’Ufficio stima sulla base dei dati di una perizia esterna.
Considerazioni Laura Sadis
Novità fiscali 9/2014
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