Italia - Porta Nuova preliminare di compravendita.pdf · Boschetti di Milano, n. 542/293 di...

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CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Hines Italia SGR S.p.A., con sede legale in Milano, Via della Moscova n. 18,

capitale sociale Euro 2.049.254,00i.v., iscritta nel Registro delle Imprese di

Milano con codice fiscale e numero di iscrizione 05688240968,in persona di

…………………., nato a ………………….il …………………., domiciliato per

la carica a Milano, Via della Moscova n. 18, in qualità di

……………………………………, che interviene al presente atto in qualità di

società di gestione e quindi per conto del fondo comune di investimento

immobiliare speculativo di tipo chiuso, riservato ad investitori qualificati (di cui

all’art. 1, lettera (h) del D.M. 24 maggio 1999, n. 228), denominato “Porta Nuova

Isola”, il cui regolamento è stato approvato dalla Banca d’Italia con delibera

n. 438 del 8 luglio 2008 e notificato con provvedimento n. 745943 del 9 luglio

2008

(di seguito Promittente Venditrice)

da una parte

il/la Signor/a……………………, nato/aa ………………, il……………, residente

a ………………, Via ………………..N……, che dichiara di possedere il

seguente Codice Fiscale ……………., indirizzo di posta elettronica:

…………………………(di seguito Promissaria Acquirente)

dall’altra parte

(La Promittente Venditrice e la promissaria Acquirente congiuntamente le Parti)

PREMESSE

I) La Promittente Venditrice è proprietaria delle aree site in Milano,

comprese tra via Confalonieri e via De Castillia, graficamente

rappresentate in tinta gialla nella planimetria dimostrativa allegata su (A)

Allegato F - Contratto preliminare di compravendita

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(di seguito la Planimetria Dimostrativa), individuate nel Catasto Terreni

di Milano come segue: foglio 225 mappali 548, 568, 572, 571, 550, 551,

577, 576, 554, 581, 583, 584, 532, 557, 595, 596, 597, 598, 560, 586, 585,

528 e (602) situate in prossimità della tratta Garibaldi-Gioia della linea

metropolitana 2 nonché della tratta Garibaldi-Isola della linea

metropolitana 5 attualmente in costruzione (di seguito le Aree).

II) La Promittente Venditrice ha acquistato la proprietà delle Aree dalla

società Isola S.r.l. in forza di atto di apporto stipulato in data 4 dicembre

2009 per Notaio Dott. Edmondo Todeschini di Rozzano, n. 26495, serie

1T, di repertorio, registrato a Milano in data 9 dicembre 2009, trascritto

all’Agenzia del Territorio di Milano 1 in data 10 dicembre 2009 con nota

n. 70750, in forza del quale è subentrata in tutti gli obblighi e diritti

precedentemente assunti da Isola S.r.l. con riferimento alle Aree.

III) Con atto ricevuto in data 12 marzo 2007 dal Notaio Dott. Riccardo

Todeschini di Milano, n. 136.116/21.493 di repertorio, registrato a Milano

in data 15marzo 2007 al n. 3209, serie 1T, trascritto all’Agenzia del

Territorio di Milano 1 in data 16 marzo 2007 al n. 19391/11158, Isola S.r.l.

aveva stipulato con il Comune di Milano una convenzione (di seguito la

Convenzione Urbanistica), in attuazione del “Programma Integrato di

Intervento relativo alle aree site in Milano, Isola De Castillia e adiacenze –

Area di intervento B Lunetta unità BII – Area di via Confalonieri” (il

P.I.I.), avente ad oggetto lo sviluppo immobiliare delle Aree.

IV) Con atto ricevuto in data 21 dicembre 2007 dal Notaio Dott.ssa Annalisa

Boschetti di Milano, n. 542/293 di repertorio, registrato in Milano 3 in data

8 gennaio 2008 al n. 3, serie 1, iscritto presso l'Agenzia del Territorio di

Milano 1 in data 3 gennaio 2008 al n. 417/88, Isola S.r.l. aveva costituito


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sulle Aree un’ipoteca (l’Ipoteca) a favore di Banca Monte dei Paschi di

Siena S.p.A. (già Banca Antoniana Popolare Veneta S.p.A.) a garanzia

degli obblighi assunti dalla medesima Isola S.r.l. in forza di un contratto di

finanziamento cui successivamente è subentrata la Promittente Venditrice.

V) La Convenzione Urbanistica prevedeva - agli artt. 2 e 6 bis - l'impegno di

Isola S.r.l. a realizzare mq. 1.091,80 (metri quadrati millenovantuno

virgola ottanta) di superficie lorda di pavimentazione (s.l.p.) per edilizia

residenziale convenzionata, ai sensi degli artt. 17, comma 1, e 18 del

D.P.R. 380/2001 ed in conformità ai criteri di determinazione dei prezzi

indicati dalla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 134/2000,

aggiornata con determinazione dirigenziale n. 103 del 18 aprile 2006 P.G.

378903/2006.

VI) In data 23 ottobre 2009 il Comune di Milano e Isola S.r.l., in attuazione

alle previsioni della Convenzione Urbanistica, hanno stipulato apposita

convenzione per la definizione delle modalità di alienazione o locazione

delle unità abitative in edilizia convenzionata con atto a rogito Notaio

Edmondo Todeschini rep. n. 2409/1339, registrata all'Agenzia delle

Entrate - Ufficio di Milano 5 - in data 28 ottobre 2009 al n. 22875 1T (di

seguito la “Convenzione”);

VII) La Promittente Venditrice (per effetto del subentro a Isola S.r.l.) si è

impegnata a dare attuazione alla Convenzione Urbanistica e alla

Convenzione realizzando, su una parte dell’Area, un complesso di edifici

nel rispetto delle destinazioni urbanistiche e delle volumetrie previste dalla

Convenzione Urbanistica (di seguito il Complesso Immobiliare).


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VIII) Alla data odierna sono stati presentati al Comune di Milano i seguenti titoli

abilitativi aventi ad oggetto la realizzazione all’interno delle Aree

dell’edificio denominato “Edificio B1” (di seguito l’Edificio):

- in data 30 settembre 2009 la Dichiarazione di Inizio Attività P.G.

727854/2009;

- in data 24 ottobre 2010 l’integrazione in atti P.G. 150363/2010 alla

D.I.A. in atti P.G. 727854/2009;

- in data 9 ottobre 2013 la Dichiarazione di Inizio Attività P.G.

647143/2013.

IX) In data 17 dicembre 2013 il Comune di Milano, ai sensi dell’art. 4 della

Convenzione, ha approvato il piano finanziario finale (il Piano

Finanziario Finale) fissando in 3.123,28 €/mq (tremilacentoventitre/28

€/mq) il prezzo definitivo medio di prima cessione delle unità abitative in

edilizia convenzionata.

X) L’Edificio non è ancora iscritto al Catasto Fabbricati, essendo in corso di

costruzione, e sarà censito all’ultimazione dei lavori; l’area sulla quale

insisterà l’Edificio è attualmente individuata al Catasto Terreni del

Comune di Milano al mappale 585 del foglio 225, come meglio

individuato con margini in colore rosso nella Planimetria Dimostrativa,

mentre l’area interrata destinata a autorimesse, locali tecnici e corpi

cantine, è attualmente individuata al Catasto Terreni del Comune di

Milano al mappale (602) del foglio 225 come meglio individuato con

margini in colore blu nella Planimetria Dimostrativa.

XI) Il progetto di costruzione prevede il classamento energetico dell’Edificio

come segue: classe energetica B - fabbisogno di energia primaria per il

riscaldamento 40,4 kWh/m2 per anno (valori di progetto).


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XII) In data 20 dicembre 2013 la Promittente Venditrice ha indetto un bando di

gara per la formulazione di una graduatoria ai fini dell’alienazione delle 10

(dieci) unità abitative in edilizia convenzionata e relative pertinenze

(cantina e box auto) (il Bando).

XIII) La Promissaria Acquirente ha presentato domanda di partecipazione al

Bando, ai termini e condizioni ivi previsti.

XIV) La Promittente Venditrice, a seguito della relativa procedura di selezione,

ha inserito il nominativo della Promissaria Acquirente nella graduatoria e,

conseguentemente, la Promissaria Acquirente su invito della Promittente

Venditrice ha formulato una proposta irrevocabile di acquisto di alcune

delle unità immobiliari ad uso residenziale che saranno realizzate

nell’Edificio, come meglio precisate di seguito.

XV) La Promittente Venditrice ha dato un mandato in esclusiva alla società

Residenze Porta Nuova S.r.l. a socio unico, con sede legale in Milano, Via

della Moscova 18, capitale sociale 10.000,00 Euro i.v., iscritta nel Registro

delle Imprese di Milano con codice fiscale e numero di iscrizione

06604290962 (di seguito l’Intermediario), per assisterla nella vendita

delle unità immobiliari residenziali in corso di realizzazione nell’ambito

del Complesso Immobiliare, prevedendo espressamente che

l’Intermediario non possa pretendere dalla Promissaria Acquirente alcuna

forma di commissione o provvigione, restando il compenso di tale

Intermediario interamente a carico della Promittente Venditrice.

TUTTO CIÒ PREMESSO

Le Parti, come sopra presenti e rappresentate, convengono e stipulano quanto

segue.


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Articolo 1: Premesse

Le Premesse e gli Allegati sono approvati dalla Promittente Venditrice e dalla

Promissaria Acquirente e costituiscono parte integrante e sostanziale del presente

contratto preliminare.

Articolo 2: Oggetto della compravendita

2.1 La Promittente Venditrice si impegna a vendere alla Promissaria Acquirente,

che si impegna ad acquistare le seguenti unità immobiliari ad uso residenziale

poste all’interno dell’Edificio:

- appartamento ad uso abitazione identificato con la sigla _________ piano

_________°,

- cantina di pertinenza dell’appartamento di cui sopra identificata con il n.

_____________ ubicata al [] piano interrato;

- vano ad uso autorimessa di pertinenza dell’appartamento di cui sopra

identificato con il n. ___________ ubicato al [] piano interrato;

(di seguito le Unità Immobiliari).

Le Unità Immobiliari, attualmente in corso di costruzione, sono graficamente

identificate nelle planimetrie allegate sub (B).

2.2 Con la proprietà delle Unità Immobiliari si trasferirà alla Promissaria

Acquirente anche una quota in comproprietà (o altro titolo equivalente a seconda

della modalità di condivisione e gestione che verrà determinata dalla Promittente

Venditrice) delle parti comuni dell’Edificio, nonché del Complesso Immobiliare

(le cui sommarie caratteristiche sono state illustrate alla Promissaria Acquirente

prima della stipula del presente contratto preliminare), quali risulteranno definite

nel regolamento di condominio di cui all’articolo 8, nonché nel regolamento per

l’utilizzo delle parti comuni del Complesso Immobiliare di cui al medesimo

articolo 8.


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2.3 Per effetto della compravendita la Promissaria Acquirente assumerà, pro quota

rispetto alle porzioni acquisite, gli obblighi e vincoli derivanti dalla Convenzione

Urbanistica e dalla Convenzione e i relativi atti attuativi, integrativi ed esecutivi,

in capo ai proprietari degli immobili soggetti alla Convenzione Urbanistica ed alla

Convenzione medesime, ivi compresi gli obblighi di manutenzione delle aree

soggette a servitù di uso pubblico. Resta tuttavia inteso che la Promittente

Venditrice si impegna a terminare prima del completamento del Complesso

Immobiliare tutte le opere previste a suo carico dalla Convenzione Urbanistica.

Articolo 3: Caratteristiche

3.1 La compravendita prevista nel presente contratto preliminare avrà per oggetto

le Unità Immobiliari e relative pertinenze quali risulteranno al termine delle opere

che verranno realizzate dalla Promittente Venditrice secondo:

a) le planimetrie allegate al presente contratto nonché gli elaborati grafici relativi

all’intero Complesso Immobiliare risultanti dalla documentazione allegata ai

progetti edilizi e alle sue varianti, che la Promittente Venditrice ha posto e

manterrà a disposizione della Promissaria Acquirente (Allegati [A] e [B]);

b) il capitolato descrittivo delle opere, unito al presente contratto preliminare

come Allegato [C] (di seguito in breve il Capitolato).

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 6 comma 1 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, si

precisa che: (a) la descrizione delle caratteristiche tecniche essenziali

dell’intervento edilizio contenuta nel Capitolato costituisce parte integrante del

presente contratto preliminare; (b) gli elaborati grafici di cui sopra alla lettera a) e

le planimetrie allegate al presente contratto rappresentano schematicamente sia le

Unità Immobiliari sia una indicazione provvisoria, stante la riserva di cui all’art. 4

per eventuali varianti, delle parti comuni rilevanti, nel rispetto del progetto

elaborato dalla Promittente Venditrice e allegato ai titoli edilizi.


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3.2 In data 05 marzo 2010 la Promittente Venditrice ha sottoscritto un contratto di

appalto generale comprendente, tra l’altro, la costruzione dell’Edificio, con la

società ZH General Construction Company S.p.A., con sede legale in Campo

Tures (Bolzano), via Industriale 12, numero di iscrizione al Registro delle Imprese

di Bolzano e codice fiscale 02565200215, con facoltà di subappalto parziale a

favore di terzi. Tale contratto è stato consensualmente risolto in data 3 maggio

2013, e la responsabilità della costruzione è stata affidata in data 5 agosto 2013

alla società Colombo Costruzioni S.p.A. con sede legale in Lecco (LC), Via Nino

Bixio n.4, numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Lecco e codice fiscale

01201550132, in qualità di main contractor. La Promittente Venditrice si riserva

comunque la facoltà di sostituire e/o integrare la predetta impresa appaltatrice, con

piena rinuncia della Promissaria Acquirente a qualsiasi pretesa o diritto a

riguardo.

Articolo 4: Varianti

4.1 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta, con propria piena rinuncia a

eccezioni o pretese al riguardo, che la Promittente Venditrice avrà facoltà di

eseguire tutte quelle varianti progettuali che in corso d’opera si rendessero

necessarie od opportune, a suo insindacabile giudizio, per il completamento e la

fruizione delle Unità Immobiliari, dell’Edificio e dei fabbricati facenti parte del

Complesso Immobiliare, o delle aree, percorsi comuni e impianti all’interno del

Complesso Immobiliare, di togliere dalle parti comuni quelle porzioni che non

fossero di necessario uso comune, nonché, infine, di apportare al progetto ed al

Capitolato modifiche non sostanziali.

4.2 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta, inoltre, che la Promittente

Venditrice avrà diritto di presentare al Comune di Milano, in qualsiasi momento,

tutte le eventuali varianti di natura urbanistica rispetto allo strumento attuativo


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vigente ritenute da essa opportune per il completamento del Complesso

Immobiliare.

4.3 La Promissaria Acquirente si impegna a conferire alla Promittente Venditrice,

contestualmente al rogito e relativamente alle opere a quella data ancora in corso,

un mandato irrevocabile, in quanto conferito anche nell’interesse della

Promittente Venditrice, ai sensi dell’art. 1723 c.c. ai fini del compimento degli atti

di cui ai precedenti paragrafo 4.1 e 4.2. Tale mandato verrà a cessare con la

vendita dell’ultima porzione immobiliare dei fabbricati che saranno realizzati nel

Complesso Immobiliare. Le Parti riconoscono la natura essenziale della

previsione di cui al presente articolo.

4.4 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta che, anche successivamente

all’ultimazione dei lavori delle Unità Immobiliari, le residue parti dell’Edificio e

le aree comuni o gli altri fabbricati del Complesso Immobiliare potranno essere

ancora ulteriormente interessati dal completamento di altri lavori edilizi svolti

dalla Promittente Venditrice tramite i propri appaltatori; in relazione a ciò la

Promissaria Acquirente rinuncia fin da ora ad ogni eccezione, riserva o richiesta

verso la Promittente Venditrice per i disturbi che le potessero essere arrecati,

nonché per l’eventuale diminuzione di godimento delle Unità Immobiliari e dei

servizi comuni che potrà verificarsi fino al termine di tutti i lavori edilizi ed

impiantistici.

Articolo 5: Ultimazione e consegna

5.1 La Promittente Venditrice prevede che la costruzione dell’Edificio sarà

completata entro il 31 Dicembre 2014 (il Termine).

5.2 Resta concordato tra le Parti che al Termine si applicherà un margine di

tolleranza di 90 (novanta) giorni.


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5.3 Qualora, a causa di eventi diversi da fatti od omissioni della Promittente

Venditrice, si verificassero ritardi che comportino l'impossibilità di rispettare il

Termine, la Promittente Venditrice avrà diritto ad un corrispondente termine

suppletivo (fermo restando il margine di tolleranza di cui sopra), senza che ciò

possa comportare pretese o diritti di alcun genere della Promissaria Acquirente. In

ogni caso, ove decorsi dodici mesi dal Termine non sia stato possibile stipulare

l'atto definitivo di compravendita in ragione di eventi diversi da fatti od omissioni

della Promittente Venditrice, la parte Promissaria Acquirente avrà la facoltà,

mediante comunicazione scritta da consegnare alla Promittente Venditrice entro e

non oltre 30 (trenta) giorni dalla scadenza del dodicesimo mese dal Termine, di

recedere dal presente contratto preliminare; in tal caso la Promittente Venditrice

dovrà restituire alla Promissaria Acquirente, entro e non oltre 30 (trenta) giorni

dalla comunicazione di recesso, ogni importo corrispostole dalla Promissaria

Acquirente a titolo di prezzo e caparra, con rinuncia sin d’ora della Promissaria

Acquirente a qualsiasi altro diritto o pretesa.

5.4 In qualsiasi momento, anche precedentemente al Termine la Promittente

Venditrice comunicherà, per iscritto con lettera raccomandata A.R. o con posta

elettronica certificata e con un preavviso di almeno 15 (quindici) giorni, alla

Promissaria Acquirente la data e l’ora in cui le Parti procederanno ad effettuare il

sopralluogo, che dovrà essere effettuato entro e non oltre 60 (sessanta) giorni dalla

scadenza del Termine per verificare in contradditorio lo stato di fatto in cui sono

state ultimate le Unità Immobiliari promesse in vendita e per redigere e

sottoscrivere apposito verbale a valere quale accettazione delle medesime, ovvero

attestante, a pena di decadenza, le eventuali difformità riscontrate e le relative

riserve e richieste di rettifica (di seguito il Verbale di Accettazione). Rimane

inteso che la mancata ultimazione o la parziale impossibilità di utilizzo di parti e/o


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impianti comuni dell’Edificio, così come la permanenza in attività del cantiere

relativo all’Edificio, non costituirà motivo per rifiutare l’accettazione e consegna

delle Unità Immobiliari, né per rinviare la stipula dell’atto di compravendita ed il

pagamento di quanto dovuto, né titolo per richiesta di indennizzi, risarcimenti o

somme a qualsiasi altro titolo, alla sola condizione che tali circostanze non

comportino l’impossibilità di consegna delle Unità Immobiliari stesse alla

Promissaria Acquirente per le eventuali opere di finitura e la successiva

occupazione da parte sua.

5.5 Le riserve o richieste di rettifica della Promissaria Acquirente non fatte valere

nel Verbale di Accettazione non potranno più opporsi alla Promittente Venditrice,

salvo che si tratti di vizi occulti non rilevabili in tale sede. Le eventuali riserve

formulate dalla Promissaria Acquirente in sede di Verbale di Accettazione non

potranno peraltro giustificare alcun rinvio da parte sua della presa in consegna

delle Unità Immobiliari o della stipula del contratto di compravendita né

autorizzare la Promissaria Acquirente a sospendere i pagamenti dovuti, a

condizione che le riserve non siano relative a difetti o mancanze tali da non

permettere la consegna delle unità stesse alla Promissaria Acquirente per le

eventuali opere di finitura e la successiva occupazione da parte sua, e sempre che

la Promittente Venditrice dichiari nel Verbale di Accettazione di accettare le

riserve e si impegni contestualmente alla rettifica dei difetti entro il termine che

verrà indicato di comune accordo. L’avvenuta eliminazione dei difetti di cui sopra

dovrà risultare da apposito secondo verbale di accettazione.

5.6 Qualora la Promissaria Acquirente non si rendesse disponibile a procedere al

sopralluogo per l’accettazione per la data e per l'ora comunicate, come previsto al

paragrafo 5.4, dalla Promittente Venditrice, quest'ultima inviterà la Promissaria

Acquirente per una successiva data e ora nel termine di 15 (quindici) giorni. In


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caso di mancato riscontro da parte della Promissaria Acquirente anche a tale

secondo invito nonché in caso di rifiuto della Promissoria Acquirente a

sottoscrivere il Verbale di Accettazione, la Promittente Venditrice potrà dichiarare

risolto il presente contratto preliminare ai sensi dell'art. 1456 c.c. per

inadempimento della Promissaria Acquirente, trattenendo a titolo di penale le

somme costituenti la caparra confirmatoria, salvo in ogni caso il diritto al

risarcimento del maggior danno.

5.7 La consegna delle Unità Immobiliari e l’immissione nel possesso delle stesse

a favore della Promissaria Acquirente avverrà contestualmente al trasferimento

della proprietà alla stipula del contratto definitivo di compravendita

conformemente all’articolo 7.

Articolo 6: Prezzo e modalità di pagamento

6.1 Il prezzo, in conformità a quanto indicato nel Piano Finanziario Finale, è

convenuto, a corpo e non a misura, in € ……………..(Euro………………/00)

oltre I.V.A., con reciproca rinuncia alle facoltà di cui all’art. 1538 c.c., nello stato

di fatto in cui le Unità Immobiliari si troveranno alla completa ultimazione dei

lavori edilizi descritti all’Articolo 3. Il prezzo delle Unità Immobiliari è da

intendersi suddiviso come segue:

- il [___%] del prezzo pari ad € …………… (Euro ……………/00) per

l’appartamento ad uso abitazione;

- il [___%] del prezzo pari ad € …………… (Euro ……………/00) per la

cantina di pertinenza dell’appartamento ad uso abitazione [identificata con

il n……….];

- il [___%] del prezzo pari ad € …………… (Euro ……………/00) per il

vano ad uso autorimessa di pertinenza dell’appartamento ad uso abitativo

[identificato con il n………………….].


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6.2 Il prezzo delle Unità Immobiliari, così come suddiviso ai sensi di quanto

previsto nel precedente articolo 6.1., è stato, viene e verrà corrisposto (fermo

restando quanto previsto all'articolo 9.3) con le seguenti modalità:

a) quanto ad € ……………..,00 (diconsi Euro………/00), a titolo di caparra

confirmatoria infruttifera ai sensi e per gli effetti dell’art. 1385 c.c., somma pagata

mediante assegno circolare n. ………………… emesso dalla banca

……………………….., della quale somma la Promittente Venditrice dà

quietanza;

b) quanto ad € ………………, 00 (diconsi Euro………/00) oltre I.V.A., entro

il………..a titolo di primo acconto di pagamento;

c) quanto ad € ………………,00 (diconsi Euro………/00) oltre I.V.A., entro

il………..a titolo di secondo acconto di pagamento;

d) quanto ad € ………………,00 (diconsi Euro………/00) oltre I.V.A., entro

il………..a titolo di terzo acconto di pagamento;

e) il saldo di € ………..,00 (diconsi Euro ……../00) oltre I.V.A. e all’I.V.A. sulla

caparra, previa imputazione in conto prezzo della caparra versata, all’atto della

stipula dell’atto pubblico di compravendita di cui all’Articolo 7.

Le Parti si danno atto che ciascun singolo pagamento, di cui ai precedenti punti da

a) ad e) del presente articolo, è da intendersi suddiviso pro quota nel rispetto della

percentuali stabilite nel precedente articolo 6.1.

[6.3 Ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA la Promissaria Acquirente

richiede l’applicazione dell’aliquota al 4% ai sensi della tabella “A”, parte II, n.

21, allegata al D.P.R. 26/10/1972 n. 633. A tal fine dichiara che al momento in

cui si realizzerà l’effetto traslativo delle Unità Immobiliari, la stessa Promissaria

Acquirente o il terzo acquirente che provvederà a nominare entro e non oltre il 31

Dicembre 2013: (A) (a) avrà la residenza nel Comune di Milano, o ivi la


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trasferirà entro 18 mesi dall’acquisto; oppure (b) svolgerà la propria attività nel

Comune di Milano; oppure (c) sarà trasferito all’estero in qualità di dipendente

di soggetto avente sede nel Comune di Milano; oppure (d) essendo cittadino

italiano, sarà trasferito all’estero ed acquisterà le Unità Immobiliari come prima

casa sul territorio Italiano; e (B) non sarà titolare esclusivo od in comunione con

il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di

abitazione nel territorio del Comune di Milano; e (C) non sarà titolare, neppure

per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale

dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di

abitazione acquistata da sè o dal coniuge con le agevolazioni previste

dall'articolo 3 comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n.549 o dalle leggi

elencate in detto comma alla lettera C.] [Nota: da aggiungere solo in caso di

acquisto di prima casa].

6.4 Le Parti convengono che tutti i pagamenti successivi a quello in data odierna

dovranno essere effettuati esclusivamente mediante bonifici bancari sul conto

corrente intestato alla Promittente Venditrice ed avente i seguenti estremi:

Istituto di Credito …………………………, Via……………………………....,

C/C ……………………………………………………………………………....

ABI ………….. CAB………….CIN……………IBAN………………………..

o sul diverso conto corrente bancario che dovesse essere eventualmente indicato

per iscritto dalla Promittente Venditrice. Su tale medesimo conto la Promittente

Venditrice provvederà ad accreditare l’importo corrisposto dalla Promissaria

Acquirente in data odierna.

6.5 Su ogni somma dovuta e non pagata alla Promittente Venditrice alle scadenze

previste decorreranno, dal giorno di scadenza sino alla data del pagamento

incluso, gli interessi di mora calcolati al tasso legale di cui all’articolo 1284 c.c.


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maggiorato del 2% (due per cento), salvo il diritto della Promittente Venditrice di

risolvere il contratto preliminare per inadempimento della Promissaria

Acquirente. In caso di mancato pagamento da parte della Promissaria Acquirente

di una delle rate di cui al punto 6.2 lettere b), c) e d), sopra indicate, e decorsi 15

(quindici) giorni da ciascuna rispettiva scadenza, il contratto sarà risolto di diritto

ai sensi dell’art. 1456 c.c., senza bisogno di diffida o di costituzione in mora, dal

momento in cui la Promittente Venditrice dichiarerà, in forma scritta, di volersi

avvalere della presente clausola. In conseguenza di detta risoluzione, e salvo

quanto previsto agli Articoli 5.6 e 7.2, la Promittente Venditrice avrà diritto di

incamerare a titolo definitivo la caparra confirmatoria, fermo restando il diritto al

risarcimento degli eventuali danni ulteriori. L’azione della Promittente Venditrice

per ottenere il pagamento non potrà pregiudicare il diritto di dichiarare risolto il

contratto ai sensi del precedente comma in caso di eventuali successive

inadempienze della Promissaria Acquirente, con diritto di incamerare la caparra

confirmatoria fermo restando il diritto al risarcimento degli eventuali danni

ulteriori.

Articolo 7: Atto definitivo di compravendita

7.1 Il contratto definitivo di compravendita delle Unità Immobiliari dovrà essere

stipulato per atto pubblico a rogito del Notaio scelto dalla Promittente Venditrice

e in data e ora che verranno comunicati per iscritto alla Promissaria Acquirente

almeno 20 (venti) giorni prima della stipula e comunque entro 30 (trenta) giorni

dalla data di sottoscrizione del Verbale di Accettazione (o del termine indicato nel

medesimo Verbale di Accettazione per l’eliminazione dei difetti eventualmente

riscontrati) di cui all’Articolo 5.4.

7.2 Qualora la Promissaria Acquirente non si rendesse disponibile a procedere alla

stipula del contratto di compravendita per la data e per l'ora comunicate dalla


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Promittente Venditrice, quest'ultima, per una sola volta, inviterà la Promissaria

Acquirente per una successiva data e ora nel termine di 15 (quindici) giorni. In

caso di inadempimento da parte della Promissaria Acquirente anche a tale

secondo invito, la Promittente Venditrice potrà dichiarare risolto il presente

contratto preliminare ai sensi dell'art. 1456 c.c. per inadempimento della

Promissaria Acquirente, trattenendo a titolo di penale le somme costituenti la

caparra confirmatoria, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del maggior

danno.

7.3 Nell’eventualità in cui la Promittente Venditrice dovesse rendersi

inadempiente e non procedere alla sottoscrizione del contratto di compravendita,

la Promissaria Acquirente avrà diritto di recedere dal presente contratto

preliminare e di esigere il doppio della caparra confirmatoria versata, oltre al

rimborso di qualsiasi altra somma versata alla Promittente Venditrice, con

rinuncia sin d’ora a qualsiasi altra pretesa o rimedio esperibile a sensi di legge o di

contratto.

Articolo 8: Regolamento e amministrazione delle parti comuni

8.1 La Promissaria Acquirente prende atto ed accetta che la redazione del

regolamento di condominio e delle tabelle millesimali (di seguito il Regolamento

di Condominio) relativi all’Edificio di cui faranno parte le Unità Immobiliari sarà

effettuata dalla Promittente Venditrice. La Promittente Venditrice dovrà evitare di

pregiudicare la consistenza delle Unità Immobiliari a solo beneficio di altre unità

immobiliari dell’Edificio, assicurando invece che la destinazione delle parti

comuni sia a beneficio, pro quota, di tutti i futuri proprietari delle unità

immobiliari dell’Edificio.

8.2 La Promissaria Acquirente si impegna sin d’ora a rispettare il Regolamento di

Condominio e le tabelle millesimali che verranno predisposti dalla Promittente


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Venditrice ed a partecipare alle spese condominiali sulla base dei riparti

millesimali ad essi allegati.

8.3 La Promissaria Acquirente accetta, inoltre, che al momento del rogito vengano

trascritte sulle Unità Immobiliari le normali servitù conseguenti all’inserimento

delle medesime nel condominio (quali, a titolo esemplificativo: attraversamento e

passaggio di cavi elettrici e telefonici, scarichi, tubazioni, canne, servitù di uso

pubblico dei porticati e delle aree coperte e scoperte, ecc…) e dandosi atto le Parti

che di detti oneri si è tenuto conto nella determinazione del prezzo delle Unità

Immobiliari.

8.4 La Promissaria Acquirente prende atto ed accetta che la Promittente

Venditrice provvederà a costituire una forma di condivisione delle aree comuni e

degli spazi pubblici che saranno realizzati dalla Promittente Venditrice all’interno

del Complesso Immobiliare, nonché a redigere il regolamento di uso,

manutenzione e gestione (di seguito il Regolamento del Complesso) di tutti gli

spazi pubblici e le aree ed impianti comuni che non fossero individuati e

classificati come aree o impianti di pertinenza esclusiva dei singoli condomini che

saranno realizzati nel Complesso Immobiliare. La Promissaria Acquirente si

impegna sin d’ora a partecipare a tale forma di condivisione delle aree comuni e

degli spazi pubblici del Complesso Immobiliare. La parte Promissaria Acquirente

si impegna ad accettare il Regolamento del Complesso eventualmente anche

partecipando al consorzio che venisse costituito per l’uso, la manutenzione e la

gestione di detti spazi, aree e impianti, e a corrispondere periodicamente alla

Promittente Venditrice (o suoi aventi causa), o al soggetto che sarà da

quest’ultima specificamente delegato a tal fine, le somme periodicamente dovute

in applicazione del Regolamento del Complesso. Nei limiti consentiti dalla forma

di condivisione e regolamentazione che verrà assunta, la Promittente Venditrice si


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riserva la facoltà di nomina del soggetto che sarà incaricato dell’amministrazione

e gestione dei beni e servizi del Complesso Immobiliare fino all’esaurimento della

commercializzazione e cessione a terzi di tutte le unità immobiliari comprese nel

Complesso Immobiliare medesimo e per un periodo di due anni ad esso

successivi. Ai fini di cui sopra la Promissaria Acquirente si impegna a conferire

alla Promittente Venditrice, contestualmente alla stipula del rogito, un mandato

irrevocabile, in quanto conferito anche nell’interesse del mandatario, ai sensi

dell’art. 1723 c.c.

8.5 La Promissaria Acquirente si impegna a trasferire integralmente ai propri

aventi causa (anche a titolo di godimento) tutti i patti, gli impegni e le

obbligazioni contenute nel presente Articolo da 8.1 a 8.4; inoltre, tutte le

obbligazioni descritte in questo Articolo 8 dovranno essere ripetute e confermate

nel contratto definitivo di compravendita.

Art. 9: Legittimità e provenienza

9.1La Promittente Venditrice garantirà, alla data del rogito, la legittima

provenienza delle Unità Immobiliari e la loro libertà (fatto salvo quanto previsto

all'articolo 9.2) da ipoteche, trascrizioni ostative e pregiudizievoli, censi, livelli ed

oneri reali in genere, nonché da privilegi, anche fiscali. A tale fine la Promittente

Venditrice, terrà a disposizione della Promissaria Acquirente, sino alla data del

rogito, una copia su supporto informatico degli atti di provenienza delle Aree e

della Convenzione e della Convenzione Urbanistica.

9.2 La Promissaria Acquirente prende atto dell’esistenza dell’Ipoteca.

La Promittente Venditrice si riserva la facoltà di sottoscrivere ulteriori

finanziamenti o mutui ipotecari che potranno quindi gravare pro quota

sull’Edificio.


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Relativamente alle ipoteche, a cura della Parte Venditrice, dovrà essere prestato

l’assenso alla cancellazione e/o restrizione per la parte relativa alle Unità

Immobiliari, entro la data di sottoscrizione del contratto definitivo di

compravendita.

9.3 La Promittente Venditrice si impegna a garantire alla Promissaria Acquirente

l’obbligo di eventuale restituzione a quest’ultima, nelle ipotesi previste dal D.

Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, di tutte le somme corrisposte e da corrispondere a

titolo di caparra ed acconto prezzo – con eccezione della rata a saldo e della

eventuale quota oggetto di mutuo e/o contributi pubblici assistiti da idonea

garanzia – mediante il rilascio di garanzie fideiussorie aventi il contenuto di cui

all’art.3 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122.

Conseguentemente la Promittente Venditrice consegna alla Promissaria

Acquirente, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto preliminare,

la garanzia fideiussoria per un massimale di Euro ………………. (diconsi Euro

……………………………./00) emessa da ………………………………………,

corrispondente alla somma dell’importo versato dalla Promissaria Acquirente alla

data odierna e di ogni successivo pagamento in acconto.

La garanzia potrà essere escussa unicamente in presenza dei requisiti previsti

dall’art. 3 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n.122, conserverà validità fino alla

avvenuta stipulazione del contratto definitivo di vendita e dovrà contestualmente a

tale adempimento essere restituita in originale alla Promittente Venditrice.

9.4 Ai sensi dell’art. 4 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, la Promittente

Venditrice si impegna a consegnare alla Promissaria Acquirente, contestualmente

alla stipulazione del contratto definitivo di vendita, una polizza assicurativa

indennitaria decennale a copertura dei rischi da rovina totale o parziale oppure da

gravi difetti costruttivi delle opere per vizio del suolo o per difetto della


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costruzione di cui essa Promittente Venditrice debba rispondere ai sensi dell’art.

1669 c.c.

Articolo 10: Spese

10.1 Le spese di registrazione del presente contratto preliminare e di quietanza

sulla caparra, della stipulazione notarile e ogni altra imposta, spesa ed onere

(secondo le norme e le aliquote vigenti al momento del rogito) occorrente per il

trasferimento della proprietà delle Unità Immobiliari e dipendenti dalla stessa,

saranno esclusivamente a carico della Promissaria Acquirente. Per quanto attiene

alle spese relative alle parti comuni dell’Edificio e del Complesso Immobiliare, le

Parti espressamente convengono che gli importi pagati da parte della Promittente

Venditrice a titolo di acconto, così come gli eventuali importi a saldo che questa

dovesse pagare successivamente alla data del rogito, verranno rimborsati pro

quota dalla Promissaria Acquirente per la parte imputabile al periodo successivo

al rogito.

10.2 La Promissaria Acquirente dovrà provvedere a propria cura e spese a

compiere con le società erogatrici dei vari servizi tutto quanto necessario per

l’allacciamento delle Unità Immobiliari alle utenze.

Articolo 11: Cessione del contratto e rivendita

11.1 In ragione dei vincoli imposti dalla Convenzione e dai relativi atti attuativi in

merito ai requisiti in capo alla Promissaria Acquirente per l’inserimento in

graduatoria ai fini della presente compravendita, la Promissaria Acquirente non

potrà cedere il presente Contratto e i diritti dallo stesso nascenti.

11.2 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta che, fino al 23 ottobre 2029,

le Unità Immobiliari potranno essere alienate o concesse in locazione

esclusivamente con le modalità indicate nella Convenzione e che tale


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obbligazione dovrà essere ripetuta e confermata nel contratto definitivo di

compravendita.

Articolo 12: Trattamento dei dati personali

La Promissaria Acquirente dichiara di avere ricevuto completa informativa ai

sensi dell’art.13 D. Lgs. 30 giugno 2003 n. 196 ed esprime il consenso al

trattamento e alla comunicazione dei propri dati qualificati come personali del

citato decreto con particolare riguardo a quelli cosiddetti sensibili, nei limiti, per

la finalità e per la durata precisati nell’informativa.

Articolo 13: Foro Competente

Foro competente per qualunque controversia dovesse insorgere tra le Parti

sull'interpretazione, applicazione ed esecuzione del presente contratto preliminare

di compravendita è in via esclusiva quello di Milano.

Articolo 14: Varie

14.1 Il presente contratto preliminare annulla e sostituisce integralmente ogni

precedente accordo tra le Parti in ordine alla futura compravendita delle Unità

Immobiliari in oggetto.

14.2 Ogni modifica del presente contratto preliminare per essere valida ed efficace

dovrà risultare da atto sottoscritto da entrambe le Parti.

14.3 La Promissaria Acquirente dichiara di aver preso visione e di essere a

conoscenza, per averne dato lettura, del contenuto, delle condizioni, modalità e

termini degli allegati, e di averli discussi con la controparte.

14.4 Il presente contratto preliminare, redatto e sottoscritto in triplice copia

originale, uno per ciascuna delle Parti ed una per l'Ufficio del Registro, si

compone dei seguenti allegati:

A) Planimetria Dimostrativa

B) Planimetrie


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C) Capitolato

14.5 La Promissaria Acquirente dichiara di non essersi avvalsa, ai fini

dell’acquisto delle Unità Immobiliari, di nessun intermediario diverso da

Residenze Porta Nuova S.r.l. o comunque di soggetti che possano a qualunque

titolo pretendere provvigioni o altre somme da parte della Promittente Venditrice,

impegnandosi sin d’ora a manlevare la Promittente Venditrice in relazione a

qualsiasi pretesa dovesse subire al riguardo.

Milano, ........................................................................................................

La Promittente Venditrice………………………………………………………..

La Promissaria Acquirente………………………………………………………...

La Promissaria Acquirente dichiara espressamente di conoscere ed accettare le

seguenti condizioni del presente contratto (clausole vessatorie): Articolo 4 (facoltà

di effettuare varianti e relativo mandato irrevocabile), Articolo 5 (facoltà di

posticipare il termine di ultimazione dei lavori, margine di tolleranza, facoltà di

risoluzione del contratto e penale), Articolo 6 (interessi di mora, facoltà di

risoluzione del contratto e penale), Articolo 7 (facoltà di risoluzione del contratto

e penale), Articolo 8 (regolamento di condominio e del complesso immobiliare,

assunzione pro-quota dei relativi oneri), Articolo 11 (limitazione della facoltà di

cessione del contratto, locazione e rivendita), Articolo 13 (foro competente),

Articolo 14.5 (manleva).

La Promissaria Acquirente


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