Ing. Felice Piscitelli

Dirigente Settore SUE Comune di Andria

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I titoli abilitativi all’attività edilizia sono disciplinati dal Titolo II della Parte I - artt. 6-23 - del D.P.R. 380/2001 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e sono rappresentati da: • Permesso di Costruire; • Denuncia di Inizio Attività (DIA); • Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) • Permesso di Costruire Convenzionato (quest’ultimo

stranamente inserito all’art. 28bis del T.U. facente parte del Titolo IV della Parte I che riguarda la «vigilanza sull'attività urbanistico edilizia, responsabilità e sanzioni») .

Il T.U. edilizia prevede altresì alcune fattispecie di attività edilizia libera.

Importanti modifiche alle norme del Testo Unico dell’Edilizia relative all’argomento in trattazione sono intervenute a seguito della emanazione delle seguenti disposizioni normative: • DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133, denominato «decreto sblocca

Italia», convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164; • DECRETO-LEGGE 28 marzo 2014, n. 47 (Misure urgenti per l'emergenza

abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015), convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80;

• DECRETO-LEGGE 21 giugno 2013, n. 69, denominato «decreto del fare» convertito con modificazioni dalla L. 9 agosto 2013, n. 98;

• DECRETO-LEGGE 22 giugno 2012, n. 83, denominato «decreto Sviluppo 2012» convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, n. 134;

• DECRETO-LEGGE 6 dicembre 2011, n. 201, denominato «decreto Salva Italia» convertito con modificazioni dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214;

• DECRETO-LEGGE 13 maggio 2011, n. 70, denominato «decreto Sviluppo 2011» convertito con modificazioni dalla L. 12 luglio 2011, n. 106;

• DECRETO LEGISLATIVO 3 marzo 2011, n. 28; • DECRETO LEGISLATIVO 15 marzo 2010, n. 66; • DECRETO-LEGGE 25 marzo 2010, n. 40, convertito con modificazioni dalla L. 22

maggio 2010, n. 73; • DECRETO LEGISLATIVO 27 dicembre 2002, n. 301;

Prima di esaminare in dettaglio le diverse fattispecie di titoli abilitativi nell’attuale ordinamento normativo risulta opportuno puntualizzare le definizioni degli interventi edilizi così come specificate dall’art. 3 del T.U. (che deriva dall’ex art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457) . A tal proposito si evidenzia che i Comuni e le Regioni non hanno alcuna facoltà di modificare le definizioni degli interventi edilizi sanciti all'art.3 del DPR 380/01, e ciò sia in conformità al c.2 del medesimo art.3, il quale recita che "le definizioni di cui al c.1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei Regolamenti Edilizi" sia a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 309 del 2011 con la quale è stato sancito che "sono principi fondamentali della materia le disposizioni che definiscono le categorie di interventi, perché è in conformità a queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali.

L’intero corpus normativo statale in ambito edilizio è costruito sulla definizione degli interventi, con particolare riferimento alla distinzione tra le ipotesi di ristrutturazione urbanistica, di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante, da un lato, e le ipotesi di ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera e degli altri interventi (restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria), dall’altro. La definizione delle diverse categorie di interventi edilizi spetta, dunque, allo Stato." La "ratio" della sentenza trova pertanto anche ragione nel fatto che ad eventuali abusi edilizi corrispondono precise norme penali. Le norme penali sono materia dello Stato, non modificabili dalle Regioni, e non è pensabile che in parti diverse dello stesso territorio italiano, si possano applicare pene diverse per lo stesso tipo di abuso.

Ai fini del Testo Unico si intendono per: a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. La circolare n. 57/E del 24/02/1998 dell’ex Ministero delle Finanze (Interventi di recupero del patrimonio edilizio e di ripristino delle unità immobiliari dichiarate o considerate inagibili in seguito agli eventi sismici verificatisi nelle Regioni Emilia-Romagna e Calabria) chiarisce che “…. gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le operazioni di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti di finitura degli edifici, nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti.

Caratteristica della manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente. A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione ordinaria i seguenti interventi: • la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e

conservazione; • la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo

smaltimento delle acque bianche e nere); • rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti

oggetti, ornamenti, materiali e colori; • rifacimento intonaci interni e tinteggiatura; • rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai

materiali; • sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle

acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni; • riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni; • riparazione recinzioni; • sostituzione di elementi di impianti tecnologici; • sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica

della tipologia di infisso.

Si definiscono: b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici (Nota: prima del decreto Slocca Italia del 12/09/2014 era: «i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari») e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. A seguito dell’entrata in vigore del D.L. 133/2014 (decreto Sblocca Italia) dal 12/09/2014 nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono stati inclusi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita' immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonchè del carico urbanistico purchè non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso.

Nella citata circolare n. 57/E del 24/02/1998 dell’ex Ministero delle Finanze (Interventi di recupero del patrimonio edilizio ….) si chiarisce che “….La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all’uso corrente l’edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso. La categoria di intervento corrisponde quindi al criterio della innovazione nel rispetto dell’immobile esistente.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione straordinaria i seguenti interventi: • sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di

materiale o tipologia di infisso; • realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non

comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;

• realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici;

• realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;

• consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione; • rifacimento vespai e scannafossi; • sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta (della

volumetria complessiva); • rifacimento di scale e rampe; • realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate; • sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti; • sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità

immobiliare; • realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali; • interventi finalizzati al risparmio energetico.

Il T.U. definisce: c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall'articolo 29 del DECRETO LEGISLATIVO 22 gennaio 2004, n. 42 - Codice dei beni culturali e del paesaggio (Codice Urbani) secondo cui per restauro si intende l'intervento diretto sul bene attraverso un complesso di operazioni finalizzate all'integrità materiale ed al recupero del bene medesimo, alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende l'intervento di miglioramento strutturale.

Nella circolare n. 57/E del 24/02/1998 dell’ex Ministero delle Finanze (Interventi di recupero del patrimonio edilizio ….) si chiarisce che “…. La norma descrive due gruppi di interventi analoghi nei contenuti, ma differenti per quanto attiene le finalità e, soprattutto, riguardo alle caratteristiche degli edifici su cui tali interventi sono eseguiti. Gli interventi di restauro consistono nella restituzione di un immobile di particolare valore architettonico, storico - artistico, ad una configurazione conforme ai valori che si intendono tutelare. Gli stessi interventi, attraverso la preliminare analisi storica e artistica delle trasformazioni subite dall’edificio nel corso del tempo, sono effettuati principalmente attraverso la conservazione degli originari elementi di fabbrica ovvero con la sostituzione di elementi ricorrendo a tecnologie e materiali coerenti con quelli originari di impianto dell’edificio stesso. Il risanamento conservativo si riferisce al complesso degli interventi finalizzati ad adeguare ad una migliore esigenza d’uso attuale un edificio esistente, sotto gli aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nel restauro e risanamento conservativo i seguenti interventi: • modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una più

funzionale distribuzione; • innovazione delle strutture verticali e orizzontali; • ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio, anche tramite

la demolizione di superfetazioni; • adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie

esistenti; • apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Il T.U. definisce d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria «e sagoma» (parole soppresse dal DECRETO-LEGGE 21 giugno 2013, n. 69 – «decreto del fare»), di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonchè quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purchè sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente (in grassetto le parole aggiunte dal DECRETO-LEGGE 21 giugno 2013, n. 69 – «decreto del fare»).

Si fa rilevare che la definizione dell’intervento di ristrutturazione edilizia aveva già in precedenza subito un’importante modifica operata dal DECRETO LEGISLATIVO 27 dicembre 2002, n. 301 che aveva sostituito le parole "successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente" con le seguenti: "ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente". A tal proposito fu all’epoca emanata dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Ministro Lunardi) la Circolare 7 agosto 2003, n. 4174 recante «Chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell'intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia» (G.U. n. 274 del 25 novembre 2003).

Nella citata circolare n. 57/E del 24/02/1998 dell’ex Ministero delle Finanze (Interventi di recupero del patrimonio edilizio ….) veniva chiarito che “…. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono caratterizzati da due elementi fondamentali: il primo determinato dalla “sistematicità” delle opere edilizie e il secondo, più rilevante, riguarda la finalità della trasformazione dell’organismo edilizio che può portare ad un edificio parzialmente o completamente diverso dal preesistente.

A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella ristrutturazione edilizia i seguenti interventi: • mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato

dalle leggi regionali e dalla normativa locale; • trasformazione dei locali accessori in locali residenziali; • modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d’imposta

dei solai.

È il caso di rilevare che gli interventi previsti in ciascuna delle categorie sopra richiamate sono, di norma, integrati o correlati ad interventi di categorie diverse; ad esempio, negli interventi di manutenzione straordinaria sono necessarie, per completare l’intervento edilizio nel suo insieme, opere di pittura e finitura ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria. Pertanto, occorre tener conto del carattere assorbente della categoria “superiore” rispetto a quella “inferiore”, al fine dell’esatta individuazione degli interventi da realizzare e della puntuale applicazione delle disposizioni.

e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali: e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6); e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune; e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato; e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti; e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale; e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

f) gli "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Il DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (decreto Sblocca Italia) , convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 ha introdotto il seguente:

Art. 3-bis. Interventi di conservazione

1. Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l'amministrazione comunale può favorire, in alternativa all'espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione incidenti sull'area interessata e senza aumento della superficie coperta, rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell'imparzialità e del buon andamento dell'azione amministrativa. Nelle more dell'attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.

Il DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (decreto Sblocca Italia) , convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 ha introdotto il Regolamento unico edilizio inserendo nell’articolo 4 del testo unico dell’edilizia, il seguente comma: "1-sexies. Il Governo, le regioni e le autonomie locali, in attuazione del principio di leale collaborazione, concludono in sede di Conferenza unificata accordi ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, o intese ai sensi dell'articolo 8 della legge 5 giugno 2003, n. 131, per l'adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo, al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti. Ai sensi dell'articolo 117, secondo comma, lettere e) e m), della Costituzione, tali accordi costituiscono livello essenziale delle prestazioni, concernenti la tutela della concorrenza e i diritti civili e sociali che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale. Il regolamento edilizio-tipo, che indica i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico, è adottato dai comuni nei termini fissati dai suddetti accordi, comunque entro i termini previsti dall'articolo 2 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni".

Esaminiamo adesso i vari titoli edilizi previsti dal T.U. Edilizia. Art. 6. (L)

Attivita' edilizia libera 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonchè delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo: a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera a), ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW; b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio; c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato; d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola.

2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio((...)); b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni; c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, ((sempre che non riguardino le parti strutturali,)) ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa.

3. L'interessato agli interventi di cui al comma 2 allega alla comunicazione di inizio dei lavori le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore e, limitatamente agli interventi di cui alla lettera a) del medesimo comma 2, i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori. COMMA ABROGATO DAL D.L. 22 GIUGNO 2012, N. 83, CONVERTITO, CON MODIFICAZIONI, DALLA L. 7 AGOSTO 2012, N. 134 (decreto sviluppo 2012). 4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa ne´ con il committente (eliminato da DL 22/06/2012 – decreto sviluppo) il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonchè che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

5. Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori, laddove integrata con la comunicazione di fine dei lavori, è valida anche ai fini di cui all'articolo 17, primo comma, lettera b), del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652 (Conservazione e aggiornamento del nuovo catasto edilizio urbano), convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed è tempestivamente inoltrata da parte dell'amministrazione comunale ai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate. 6. Le regioni a statuto ordinario: a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dai commi 1 e 2; b) disciplinano con legge le modalità per l'effettuazione dei controlli. c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 4, nel rispetto di quello minimo fissato dal medesimo comma. (LETTERA NON PIU' PREVISTA DAL D.L. 12 SETTEMBRE 2014, N. 133, CONVERTITO CON MODIFICAZIONI DALLA L. 11 NOVEMBRE 2014, N. 164). 7. La mancata comunicazione dell'inizio dei lavori di cui al comma 2, ovvero la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori di cui al comma 4, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Per semplificare i procedimenti e migliorare l’efficienza ed efficacia dell’azione amministrativa, la Regione Puglia, già nel marzo 2013 con la D.G.R. n. 334, aveva approvato la modulistica unificata per i titoli abilitativi edilizi, anticipando la successiva iniziativa statale. Successivamente, è entrato in vigore l’art. 24, comma 3, del D.L. n. 90/2014, convertito in L. n.114/2014, che ha previsto, previo Accordo tra Governo, Regioni ed Enti locali sottoscritto il 12 giugno 2014, l’approvazione di modelli unificati e semplificati per la presentazione dell’istanza di rilascio del permesso di costruire (PdC) e della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Con l’Accordo del 18 dicembre 2014, sono stati poi approvati i modelli per la presentazione della comunicazione di inizio lavori (CIL) e della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) per gli interventi di edilizia libera. L’Assessorato alla Qualità del Territorio della Regione Puglia, quindi, ha riconvocato il gruppo di lavoro già incaricato dell’elaborazione della modulistica regionale approvata con D.G.R. n. 334/2013, per il recepimento e l’adattamento alla specifica realtà pugliese dei nuovi modelli nazionali relativi a: A. DOMANDA DI PERMESSO DI COSTRUIRE/TITOLO UNICO B. SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ C. COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI PER EDILIZIA LIBERA D. COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA PER EDILIZIA LIBERA

Come già nella precedente occasione, i moduli sono stati sottoposti, a cura dell’ANCI Puglia, alle osservazioni e proposte di integrazione degli Uffici Tecnici dei Comuni pugliesi. Si è poi previsto, come già con la D.G.R. n. 334/2013, un ulteriore modello finalizzato all’eventuale COMUNICAZIONE DI INTERVENTI DI EDILIZIA LIBERA. Si tratta di un modello facoltativo, poiché la legge non prevede alcun obbligo di comunicazione. Tuttavia, si è ritenuto utile fornire anche un semplicissimo modulo anche per questa categoria di intervento, per gli operatori che dovessero comunque ritenere opportuna una comunicazione allo Sportello Unico per l’Edilizia. Tra i passi successivi, come comunicato dal Dipartimento per la Funzione Pubblica, vi è l'adozione del modello per la DIA sostitutiva del permesso di costruire. L’adeguamento del modello regionale, già approvato con la citata D.G.R. n. 334/2013, sarà pertanto effettuato a seguito dell’approvazione del modello nazionale da parte della Conferenza Unificata. E’ importante evidenziare che la Regione Puglia ha ritenuto opportuno recepire i modelli unificati dopo l’approvazione del Piano Paesaggistico Territoriale Regionale, perché essi includessero i riferimenti al nuovo regime della pianificazione regionale.

Segnalazione certificata di inizio attività

Con la modifica dell'art. 19 della L. 241/1990 (per mezzo del DL 78/2010 convertito nella L. 122/2010) si sanciva di sostituire in generale l'atto amministrativo della DIA con un nuovo atto, nell'ottica di semplificare la burocrazia, denominato SCIA. Tale sostituzione in materia edilizia, lasciava però parecchi dubbi interpretativi ed operativi sulla sua applicabilità. Per fugare ogni dubbio e fornire i richiesti chiarimenti è intervenuto il DL 70/2011 convertito nella L. 106/2011 il quale, al c.2 lett. c) dell'art. 5, ha fornito una "interpretazione autentica" sulla reale portata della suddetta norma. Con questa interpretazione autentica è stato confermato che la SCIA sostituisce la DIA anche in edilizia, ma non sempre. Si è infatti statuito che detta sostituzione è valida per tutte le tipologie di intervento edilizio che erano esplicitamente soggette a DIA, e NON anche per quelle tipologie di intervento in cui lo stesso DPR 380/2001, le altre leggi Statali o Regionali hanno previsto la possibilità di utilizzare la DIA in alternativa o in sostituzione al permesso di costruire (PDC).

Se infatti il titolo abilitativo "proprio" degli interventi da realizzare è il permesso di costruire (PDC), e l'utilizzo della DIA è solo, come dire, una "deroga", una possibile semplificazione del titolo proprio, allora in tali casi continua a valere la DIA che non può essere ulteriormente "semplificata" con la SCIA. La DIA quindi non è stata eliminata dai titoli abilitativi vigenti: tale istituto continua a valere e può essere applicato in tutti i casi di alternatività o sostituzione al PDC previsto sia dalle norme nazionali che da quelle regionali. Per il prosieguo conviene ricordare tale importante conclusione. Per aiutarci a capire quali siano quindi gli interventi soggetti a SCIA, è necessario tenere ben presente che mentre sono stati puntualmente individuati gli interventi che devono essere realizzati con gli altri titoli abilitativi (Edilizia Libera, CIL, CILA, PDC) o che afferiscono alla DIA (alternatività o sostituzione del PDC nei casi previsti dalle norme statali e regionali), per quanto riguarda la SCIA non esiste un elenco altrettanto preciso e tassativo, può quindi affermarsi che: la SCIA ha sostituito la DIA (nei limiti sopra evidenziati) ed ha assunto carattere generale e residuale rispetto agli altri titoli abilitativi, pertanto bisogna ricorrere alla SCIA ogni qualvolta gli interventi edilizi da realizzare non appartengono all'edilizia libera e/o non sono stati assoggettati dalle leggi ad altri titoli abilitativi specifici.

A conferma di ciò, si ricorda quanto prescritto dall'art. 22 c. 1 del D.P.R. 380/01 , così come modificato dal DL 133/2014 (Sblocca Italia): "1. Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività segnalazione certificata di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 (n.d.r. interventi subordinati a permesso di costruire) e all'articolo 6 ( n.d.r. Attività edilizia libera) che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente."

2. Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonchè ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.

Il DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (decreto Sblocca Italia) convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 ha introdotto il seguente comma: 2-bis. Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d'inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Denuncia di Inizio Attività 3. In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante denuncia di inizio attività: a) gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c) (cioè gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e s.m.); b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purchè il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate; c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Art. 23 (L comma 3 e 4 - R comma 1, 2, 5, 6 e 7) Disciplina della denuncia di inizio attività

1. Il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la denuncia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonchè il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

Il D.L. 22 giugno 2012, n. 83 («decreto sviluppo»), convertito, con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134 ha disposto l'introduzione dei commi 1-bis e 1-ter all'art. 23 e la modifica dell'art. 23, commi 3 e 4: 1-bis. Nei casi in cui la normativa vigente prevede l'acquisizione di atti o pareri di organi o enti appositi, ovvero l'esecuzione di verifiche preventive, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all'immigrazione, all'asilo, alla cittadinanza, all'amministrazione della giustizia, all'amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonchè di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria, essi sono comunque sostituiti dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti dalla legge, dagli strumenti urbanistici approvati o adottati e dai regolamenti edilizi, da produrre a corredo della documentazione di cui al comma 1, salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti.

Il nuovo comma 6-ter all'art. 19 della legge 241/1990 ha previsto che la SCIA e la denuncia di inizio attività non costituiscono provvedimenti taciti direttamente impugnabili. Gli interessati possono, pertanto, sollecitare le amministrazioni competenti ad effettuare gli adempimenti previsti e, in caso di inerzia, possono esperire esclusivamente l'azione avverso il silenzio come disciplinata dall'art. 31, commi 1-3, del D.Lgs. n. 104/2010 (Codice del processo amministrativo), adeguandosi, di fatto, alla pronuncia del Consiglio di Stato29 luglio 2011, n. 15 che ha ribadito che la DIA (e ora la SCIA) è un atto di autonomia privata con cui si comunica alla pubblica amministrazione l'esercizio di un’attività consentita dalla legge e non è autonomamente impugnabile. Nella decisione del 29 luglio 2011, n. 15 il Consiglio di Stato ha risolto il contrasto giurisprudenziale sulla natura giuridica della DIA (art. 19, legge 241/1990): essa non è provvedimento amministrativo tacito formatosi con il decorso del tempo (silenzio-assenso) ma dichiarazione del privato all'amministrazione competente dell'inizio di un'attività libera consentita dalla legge. La P.A. nei tempi previsti può inibire la prosecuzione dell'attività qualora in contrasto con le norme regolatorie. Dato che la DIA non è autonomamente impugnabile, il terzo danneggiato impugnerà il mancato esercizio da parte della P.A. del potere inibitorio dell'attività dichiarata attraverso l’esperimento di un’azione impugnatoria ex art. 29 del Codice del processo amministrativo .

1-ter. La denuncia, corredata delle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonchè dei relativi elaborati tecnici, può essere presentata mediante posta raccomandata con avviso di ricevimento, ad eccezione dei procedimenti per cui è previsto l'utilizzo esclusivo della modalità telematica; in tal caso la denuncia si considera presentata al momento della ricezione da parte dell'amministrazione. Con regolamento, emanato ai sensi dell'articolo 17, comma 2, della legge 23 agosto 1988, n. 400, e successive modificazioni, su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro per la pubblica amministrazione e la semplificazione, previa intesa in sede di Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, e successive modificazioni, si procede all'individuazione dei criteri e delle modalità per l'utilizzo esclusivo degli strumenti telematici ai fini della presentazione della denuncia.

2. La denuncia di inizio attività è corredata dall'indicazione dell'impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell'intervento è subordinata a nuova denuncia. L'interessato è comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori. 3. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto dell'esclusione di cui al comma 1-bis, Qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela compete, anche in via di delega, alla stessa amministrazione comunale, il termine di trenta giorni di cui al comma 1 decorre dal rilascio del relativo atto di assenso. Ove tale atto non sia favorevole, la denuncia è priva di effetti. 4. Nel caso dei vincoli e delle materie oggetto dell'esclusione di cui al comma 1-bis, Qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete all'amministrazione comunale, ove il parere favorevole del soggetto preposto alla tutela non sia allegato alla denuncia, il competente ufficio comunale convoca una conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14, 14-bis, 14-ter, 14-quater, della legge 7 agosto 1990, n. 241. Il termine di trenta giorni di cui al comma 1 decorre dall'esito della conferenza. In caso di esito non favorevole, la denuncia è priva di effetti.

5. La sussistenza del titolo è provata con la copia della denuncia di inizio attivita' da cui risulti la data di ricevimento della denuncia, l'elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l'attestazione del professionista abilitato, nonche' gli atti di assenso eventualmente necessari. 6. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ove entro il termine indicato al comma 1 sia riscontrata l'assenza di una o piu' delle condizioni stabilite, notifica all'interessato l'ordine motivato di non effettuare il previsto intervento e, in caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l'autorità giudiziaria e il consiglio dell'ordine di appartenenza. E' comunque salva la facolta' di ripresentare la denuncia di inizio attivita', con le modifiche o le integrazioni necessarie per renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia. 7. Ultimato l'intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformita' dell'opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attivita'. Contestualmente presenta ricevuta dell'avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento. In assenza di tale documentazione si applica la sanzione di cui all'articolo 37, comma 5 (pagamento della somma di 516 euro).

Il DECRETO-LEGGE 21 giugno 2013, n. 69 (decreto del fare) , convertito con modificazioni dalla L. 9/8/2013, n. 98, ha disposto l'introduzione del seguente art. 23-bis:

(Autorizzazioni preliminari alla s.c.i.a. e alla comunicazione dell'inizio dei lavori) 1. Nei casi in cui si applica la disciplina della segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, prima della presentazione della segnalazione, l'interessato puo' richiedere allo sportello unico di provvedere all'acquisizione di tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per l'intervento edilizio, o presentare istanza di acquisizione dei medesimi atti di assenso contestualmente alla segnalazione. Lo sportello unico comunica tempestivamente all'interessato l'avvenuta acquisizione degli atti di assenso. Se tali atti non vengono acquisiti entro il termine di cui all'articolo 20, comma 3 (sessanta giorni) , si applica quanto previsto dal comma 5-bis del medesimo articolo. (5-bis. Se entro il termine di cui al comma 3 non sono intervenute le intese, i concerti, i nulla osta o gli assensi, comunque denominati, delle altre amministrazioni pubbliche, o e' intervenuto il dissenso di una o piu' amministrazioni interpellate, qualora tale dissenso non risulti fondato sull'assoluta incompatibilita‘ dell'intervento, il responsabile dello sportello unico indice la conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. Le amministrazioni che esprimono parere positivo possono non intervenire alla conferenza di servizi e trasmettere i relativi atti di assenso, dei quali si tiene conto ai fini dell'individuazione delle posizioni prevalenti per l'adozione della determinazione motivata di conclusione del procedimento, di cui all'articolo 14-ter, comma 6-bis, della citata legge n. 241 del 1990, e s.m.).

2. In caso di presentazione contestuale della segnalazione certificata di inizio attività e dell'istanza di acquisizione di tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per l'intervento edilizio, l'interessato può dare inizio ai lavori solo dopo la comunicazione da parte dello sportello unico dell'avvenuta acquisizione dei medesimi atti di assenso o dell'esito positivo della conferenza di servizi. 3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 , si applicano anche alla comunicazione dell'inizio dei lavori di cui all'articolo 6, comma 2, qualora siano necessari atti di assenso, comunque denominati, per la realizzazione dell'intervento edilizio.

4. All'interno delle zone omogenee A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e in quelle equipollenti secondo l'eventuale diversa denominazione adottata dalle leggi regionali, i comuni devono individuare con propria deliberazione, da adottare entro il 30 giugno 2014, le aree nelle quali non è applicabile la segnalazione certificata di inizio attività per interventi di demolizione e ricostruzione, o per varianti a permessi di costruire, comportanti modifiche della sagoma. Senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, decorso tale termine e in mancanza di intervento sostitutivo della regione ai sensi della normativa vigente, la deliberazione di cui al primo periodo è adottata da un Commissario nominato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti. Nelle restanti aree interne alle zone omogenee A) e a quelle equipollenti di cui al primo periodo, gli interventi cui è applicabile la segnalazione certificata di inizio attività non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi trenta giorni dalla data di presentazione della segnalazione. Nelle more dell'adozione della deliberazione di cui al primo periodo e comunque in sua assenza, non trova applicazione per le predette zone omogenee A) la segnalazione certificata di inizio attività con modifica della sagoma.

Art. 19 (Legge 241/1990) (Segnalazione certificata di inizio attivita' - Scia)

1. omissis 2. L'attivita' oggetto della segnalazione puo' essere iniziata dalla data della presentazione della segnalazione all'amministrazione competente. 3. L'amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti di cui al comma 1, nel termine di trenta giorni (nei casi di SCIA edilizia ai sensi del comma 6-bis) dal ricevimento della segnalazione di cui al medesimo comma, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attivita' e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove cio' sia possibile, l'interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attivita' ed i suoi effetti entro un termine fissato dall'amministrazione, in ogni caso non inferiore a trenta giorni. E' fatto comunque salvo il potere dell'amministrazione competente di assumere determinazioni in via di autotutela, ai sensi degli articoli 21-quinquies (Revoca del provvedimento) e 21-nonies (Annullamento d'ufficio), nei casi di cui al comma 4 del presente articolo. In caso di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell'atto di notorieta‘ false o mendaci, l'amministrazione, ferma restando l'applicazione delle sanzioni penali di cui al comma 6, nonche' di quelle di cui al capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, puo' sempre e in ogni tempo adottare i provvedimenti di cui al primo periodo.

4. Decorso il termine per l'adozione dei provvedimenti di cui al primo periodo del comma 3 ovvero di cui al comma 6-bis (trenta giorni), ovvero nel caso di segnalazione corredata della dichiarazione di conformità di cui all'articolo 2, comma 3, del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 9 luglio 2010, n. 159 (Le Agenzie per imprese accertano e attestano la sussistenza dei requisiti e dei presupposti previsti dalla normativa per l'esercizio dell'attivita' di impresa e, fatti salvi i procedimenti che comportano attivita' discrezionale da parte dell'amministrazione, in caso di istruttoria con esito positivo, rilasciano dichiarazioni di conformita' che costituiscono titolo autorizzatorio per l'esercizio dell'attivita‘) all'amministrazione è consentito intervenire solo in presenza del pericolo di un danno per il patrimonio artistico e culturale, per l'ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale e previo motivato accertamento dell'impossibilità di tutelare comunque tali interessi mediante conformazione dell'attività dei privati alla normativa vigente.

PERMESSO DI COSTRUIRE (PDC)

L'art. 10 del DPR 380/2001, stabilisce che in via ordinaria sono subordinati a permesso di costruire i seguenti interventi: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonche' gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni. 2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività. 3. Le regioni possono altresi' individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l'applicazione delle sanzioni di cui all'articolo 44 (sanzioni penali).

L’iter procedimentale per il rilascio del permesso di costruire è stato completamente ridisegnato dall’art. 5 del decreto-legge 70/2011, che ha interamente sostituito l’art. 20 prevedendo, tra le maggiori novità, l’introduzione del silenzio-assenso in luogo del precedente regime basato sul silenzio-rifiuto. Si ricorda, infatti, che il procedimento per il rilascio del permesso di costruire previsto dall’art. 20 del T.U risultava essere molto articolato e lungo e, in caso di mancata risposta dell’amministrazione comunale nei termini previsti per l’adozione finale del provvedimento, si intendeva concluso con il silenzio-rifiuto impugnabile entro 60 giorni avanti ai competenti tribunali amministrativi regionali. L’introduzione del silenzio-assenso ha conseguentemente comportato anche una rivisitazione dei termini procedurali per il rilascio del permesso di costruire, in quanto costituendo il silenzio-assenso una forma derogatoria al principio in base al quale le p.a. hanno il dovere di concludere i procedimenti amministrativi con provvedimento espresso (art. 2 della legge 241/1990), il legislatore ha ritenuto di rimodulare alcuni termini. Il nuovo procedimento è quindi articolato nelle seguenti fasi:

1) presentazione della domanda allo Sportello Unico accompagnata dalla dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sull’attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, ecc.). In caso di falsa attestazione è prevista la sanzione penale della reclusione da 1 a 3 anni e l’irrogazione di sanzioni disciplinari da parte del competente ordine professionale (commi 1 e 13); 2) comunicazione entro 10 giorni del nominativo del responsabile del procedimento (comma 2); 3) termine di 60 giorni per l’istruttoria della domanda. Tale termine può essere: - interrotto una sola volta in caso di richiesta di integrazione documentale ed è legittima a condizione che i documenti non siano già in possesso dell’amministrazione o che questa non possa acquisirli autonomamente. La richiesta dovrà svolgersi entro 30 giorni dalla presentazione della domanda (prima erano 15) e il termine di 60 giorni ricomincerà a decorrere dalla ricezione della documentazione integrativa (commi 3 e 5); - sospeso, fino al relativo esito, in caso di richiesta dal parte del responsabile di apportare modifiche di modesta entità al progetto originario. In caso di adesione l’interessato è tenuto a presentarle nei successivi 15 giorni decorrenti dalla richiesta (comma 4);

4) convocazione, da parte del responsabile del procedimento, della conferenza di servizi, come disciplinata dalla legge 241/1990, nel corso dei 60 giorni di istruttoria, ove sia necessario acquisire assensi, nulla-osta od autorizzazioni da parte di altri enti (i lavori della conferenza non possono superare i 90 giorni); 5) adozione del provvedimento dal dirigente entro i successivi 30 giorni (prima erano 15) che, nel caso di espletamento della conferenza di servizi, decorrono dall’esito favorevole della stessa (comma 6); 6) A seguito dell’entrata in vigore del DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (decreto sblocca Italia) , convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 DL 133 del 12/09/2014) i termini per l’istruttoria e la richiesta di integrazione sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. Prima erano raddoppiati per i comuni con più di 100.000 abitanti nonché per i progetti particolarmente complessi, quindi avevamo: 90 giorni dalla presentazione della domanda per i centri urbani con meno di 100 mila abitanti (commi 3 e 6) e 150 giorni per i comuni con oltre 100 mila abitanti (comma 7), sempreché l’amministrazione non avesse richiesto delle integrazioni documentali o modifiche al progetto;

7) silenzio-assenso in caso di inutile decorso del termine per la conclusione del procedimento senza che il responsabile non abbia apposto motivato diniego (comma 8). Nel caso in cui l’interessato intenda esercitare, ai sensi dell’art. 22 comma 7, la facoltà di richiedere il permesso di costruire al posto della Dia il termine per il rilascio del relativo titolo è di 75 giorni (prima 60 giorni) dalla data di presentazione della domanda (comma 11). Vengono, inoltre, fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi regionali che prevedono misure di ulteriore semplificazione e riduzione di termini procedurali (comma 12). Un regime particolare è legato alla presenza di vincoli culturali, paesaggistici o ambientali in quanto i termini per il silenzio assenso, in questi casi, decorreranno dal momento in cui sia stato acquisito il relativo atto di assenso, il procedimento e' concluso con l'adozione di un provvedimento espresso. In caso di diniego dell'atto di assenso, eventualmente acquisito in conferenza di servizi, decorso il temine per l'adozione del provvedimento finale, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta. Il responsabile del procedimento trasmette al richiedente il provvedimento di diniego dell'atto di assenso entro cinque giorni dalla data in cui è acquisito agli atti.

L’art. 21 del TU, anch’esso sostituito dall’art. 5 del decreto legge 70/2011 a seguito dell’introduzione del silenzio assenso per il rilascio del permesso di costruire, prevede che siano le regioni a stabilire, con proprie leggi, le forme e le modalità per l’eventuale esercizio del potere sostitutivo nei confronti dell’ufficio dell’amministrazione comunale competente per il rilascio del permesso di costruire. Un’altra novità introdotta dall’art. 5 del decreto legge 70/2011 riguarda la regolarizzazione automatica delle varianti nel limite del 2% delle misure progettuali. Con un comma aggiuntivo all’art. 34 del TU che regola gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, vengono considerati non parzialmente difformi dal titolo abilitativo edilizio le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta fino al 2% delle misure progettuali per singola unità immobiliare.

Con l'art. 13 (comma 2, lett. d) del decreto legge 83/2012 sono state introdotte alcune modifiche procedurali al permesso di costruire. Attraverso alcune novelle all'art. 20 del T.U. viene prevista: • la soppressione del riferimento ai regolamenti edilizi per gli elaborati progettuali

da allegare alla domanda di rilascio del titolo, divenendo d'ora in poi irrilevante che il regolamento edilizio comunale contenga o meno l'indicazione di tutti gli elaborati progettuali, purché gli stessi siano previsti dalle altre normative di settore;

• la soppressione della facoltà in capo al richiedente di allegare pareri e atti di assenso eventualmente necessari, da acquisirsi d'ufficio, attraverso lo Sportello unico dell'edilizia (SUE), entro 60 giorni dal deposito della domanda;

• l'introduzione del comma 5-bis, relativo all'obbligo di indizione della conferenza di servizi - in capo al responsabile dello Sue, se entro i 60 giorni dalla presentazione della domanda non sono intervenute le intese, i concerti, i nulla osta o gli assensi comunque denominati delle altre amministrazioni pubbliche, ovvero sia intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni interpellate, qualora tale dissenso non risulti fondato sulla assoluta incompatibilità dell'intervento. La nuova disposizione precisa altresì che le amministrazioni che esprimono parere positivo possono non intervenire alla conferenza di servizi e trasmettere i relativi atti di assenso, dei quali si tiene conto ai fini della individuazione delle posizioni prevalenti per l'adozione della determinazione motivata di conclusione del procedimento (ex art. 14-ter, comma 6-bis, legge 241/1990);

• la sostituzione del comma 6, mantenendo inalterati i termini previgenti per l'adozione del provvedimento finale, ma con la precisazione che la determinazione motivata di conclusione del procedimento (assunta nei termini di cui alla legge 241/1990) è, ad ogni effetto, titolo per la realizzazione dell'intervento, nei casi in cui sia indetta la conferenza di servizi, prevista dal neo introdotto comma 5-bis.

Art. 14 (L) Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici

Il DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (decreto Sblocca Italia) , convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 ha disposto l'introduzione del comma 1-bis all'art. 14 e la modifica dell'art. 14, comma 3: 1. Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia. 1-bis. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d'uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico, a condizione che il mutamento di destinazione d'uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell'intervento di ristrutturazione, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall'articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e successive modificazioni.

2. Dell'avvio del procedimento viene data comunicazione agli interessati ai sensi dell'articolo 7 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

3. La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza,

può riguardare esclusivamente i limiti di densita‘ edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, nonche', nei casi di cui al comma 1-bis, le destinazioni d'uso, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

Art. 15 (R) Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire

1. Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (decreto sblocca Italia) , convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 ha disposto la modifica dell'art. 15, comma 2 e l'introduzione del comma 2-bis e la modifica dell'art. 15, comma 3: 2. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in considerazione della mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

2-bis. La proroga dei termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. 3. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell'articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione. 4. Il permesso decade con l'entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

Il D.L. 21 giugno 2013, n. 69 (decreto del fare), convertito con modificazioni dalla L. 9 agosto 2013, n. 98, ha disposto (con l'art. 30, comma 3) che: "Salva diversa disciplina regionale, previa comunicazione del soggetto interessato, sono prorogati di due anni i termini di inizio e di ultimazione dei lavori di cui all'articolo 15 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, come indicati nei titoli abilitativi rilasciati o comunque formatisi antecedentemente all'entrata in vigore del presente decreto, purchè i suddetti termini non siano già decorsi al momento della comunicazione dell'interessato e sempre che i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento della comunicazione dell'interessato, con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati."; Ha inoltre disposto che "La disposizione di cui al comma 3 si applica anche alle denunce di inizio attività e alle segnalazioni certificate di inizio attività presentate entro lo stesso termine.".

Il DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (Sblocca Italia), convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. ha disposto l'introduzione del

Permesso di costruire convenzionato (art. 28-bis): 1. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una

modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato.

2. La convenzione, approvata con delibera del consiglio comunale, salva diversa previsione regionale, specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi. 3. Sono, in particolare, soggetti alla stipula di convenzione: a) la cessione di aree anche al fine dell'utilizzo di diritti edificatori; b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall'articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n.163; c) le caratteristiche morfologiche degli interventi; d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

4. La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie. 5. Il termine di validita' del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione. 6. Il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello previsto dal Capo II del Titolo II della presente parte. Alla convenzione si applica altresì la disciplina dell'articolo 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241 (accordi sostitutivi di provvedimenti ). Già presente in alcune norme regionali (es. Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna). In pratica ed in maniera molto semplicistica potremmo dire che il PDC Convenzionato è una via di mezzo tra un Piano Attuativo ed il rilascio di un permesso di costruire diretto su singola proprietà privata.

Secondo tale nuova possibilità, infatti, l’attuazione degli interventi su lotti che necessitano di particolari e/o semplici opere di interesse pubblico si potranno effettuare mediante "Permesso di Costruire Convenzionato" nel rispetto, ad esempio, dei requisiti indicati nelle Norme Tecniche di attuazione dello Strumento Generale.

Il DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 (decreto Sblocca Italia) , convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164 ha disposto l'introduzione dell'art. 23-ter:

Art. 23-ter Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorchè non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purchè tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unita' immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.

2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. 3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

NOZIONE DI PERTINENZA Per stabilire il titolo edilizio appropriato al tipo di intervento da eseguire è necessario approfondire la nozione di pertinenza. L’articolo 817 del codice civile stabilisce che: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. In materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscano la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico. Le opere costituenti pertinenze si distinguono dalle altre poiché possiedono tutte le caratteristiche che le collega al concetto di pertinenza edilizia, ovvero: - un nesso oggettivo strumentale e funzionale con la cosa principale; - il mancato possesso, per natura e struttura, di una pluralità di destinazioni; - un carattere durevole; - la non utilizzabilità economica in modo diverso; - una ridotta dimensione; - una individualità fisica e strutturale propria; - l’accessione ad un edificio preesistente edificato; - l’assenza di un autonomo valore di mercato.