Industria per le Costruzione l’Elettronica e le ... · licenza edilizia rilasciata dal Comune di...

Enrico Benedetti architetto

- Ordine Architetti di Roma n. 8540 - p.i. 06634490582 - c. f. BNDNRC58S11H501T- Polizza R.C.: LLoyd’s n. A114C59199 -

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(pag. 1 di 13) File: Aggiornamento stima immobile in S. Giovanni in Fiore (CS)

Tribunale Civile di Roma - Sezione fallimentare -

Fallimento n. 1.010/2015 I.C.E.T. Industria per le Costruzione l’Elettronica e le Telecomunicazioni S.r.l. in liquidazione Giudice Delegato: Ill.mo Pres. Dottor Pasquale La Malfa Curatore: Prof. Dottor Giuseppe Sancetta

* * *

Relazione di stima tesa all’aggiornamento del valore dell’immobile sito nel Comune di

San Giovanni in Fiore (CS), località Lorica, Via dell’Acquedotto 30

A seguito di incarico conferito dal Giudice delegato in data 5 Aprile 2016, previo istanza del Curatore, (vedi allegato 01), il sottoscritto architetto Enrico Benedetti, dopo aver effettuato sopralluogo presso l’immobile oggetto di valutazione, raccolto la necessaria documentazione amministrativa e fotografica, redige la seguente relazione.

Oggetto dell’incarico Trattasi di bene immobile sito nel Comune di San Giovanni in Fiore (CS), località Lorica,

precisamente posizionato in Via dell’Acquedotto, con civico attuale 30. Per l’immobile il sottoscritto ha già redatto valutazione tecnico economica nel 2003.

Di seguito il sottoscritto riporta quanto già indicato all’epoca della prima relazione. ----------------------------------------

Descrizione del bene

Trattasi di immobile destinato a residenza, distribuito su tre piani: seminterrato, terra e piano sottotetto con

area esterna attrezzata a giardino, oltre ad una porzione a campo da tennis / basket pavimentata in asfalto e campo di

bocce per una superficie totale pari a mq. 1.694 circa.

La tecnologia utilizzata per la costruzione è il cemento armato con solai in latero cemento; tramezzature interne

in laterizio, tamponature esterne in laterizio parzialmente rivestite in pietra e in legno. I pavimenti sono in ceramica, le

porte e le finestre in legno.

L’immobile si presenta con copertura e più falde; il suo stato generale è sostanzialmente buono ad eccezione di

alcune opere di manutenzione ordinaria di cui necessita quali il rifacimento di porzioni di intonaco e di tinteggiatura del

cornicione (prolungamento delle falde) e la ritinteggiatura interna.

La villa è ubicata in località Lorica, frazione del Comune di San Giovanni in Fiore, nel comune di Cosenza, a

mille metri d’altezza sul livello del mare, di fronte al lago Arvo, nella Sila settentrionale.

La piccola frazione di Lorica è caratterizzata dall’essere un luogo turistico di non grandi dimensioni e

possibilità ricettive all’interno del futuro (oramai prossimo) parco della Sila.

Luogo certamente ameno, non presenta però come pure il più ampio comune di S. Giovanni in Fiore un

mercato immobiliare in gran movimento.

L’immobile di proprietà della ICET è, come di seguito meglio descritto, di discrete dimensioni come pure il

lotto di terreno sul quale insiste.

Provenienza del bene

Con atto del 7 Aprile 1995 (repertorio 23416, raccolta n. 4975), a firma del notaio Marco Cordero di

Montezemolo, il signori Nanni Paolo, rappresentante legale della BVK S.r.l., vende alla società ICET l’immobile sito in

S. Giovanni in Fiore (CS), località Lorica, Via dell’Acquedotto destinato ad abitazione, con annesso giardino. Il prezzo

stabilito per la vendita è pari a £. 970.000.000

mailto:[email protected]






La parte venditrice dichiara che, per quello che attiene la legittimità del bene, l’immobile è stato eretto a seguito di

licenza edilizia rilasciata dal Comune di S. Giovanni in Fiore in data 6 Maggio 1969 al n. 7.

Catasto

Ad oggi il bene risulta così censito:

comune di S. Giovanni in Fiore (CS)

foglio 22

per il garage (piano seminterrato)

particella 89

subalterno 1

zona censuaria 2

categoria C/6

classe 3

consistenza mq. 48

rendita catastale € 42,14

intestato a ICET Impresa costruzioni per l’elettronica e le telecomunicazioni

per la parte residenziale (piano terra e sottotetto)

particella 89

subalterno 2

zona censuaria 2

categoria A/2

classe U

consistenza vani 16

rendita catastale ---------

intestato a ICET Impresa costruzioni per l’elettronica e le telecomunicazioni

Situazione urbanistica ed edilizia del bene

L’immobile ricade in zona B di Piano Regolatore Generale che prevede, per gli interventi residenziali di nuova

costruzione:

lotto minimo mq. 650

densità fondiaria 0,50 mc./mq.

casa isolata mono e bi familiare

altezza massima mt. 7,40

numero massimo di piani: due

massima superficie coperta pari al 20% del lotto

distanza minima tra gli edifici mt. 12,00

distanza minima tra i confini mt. 6,00

distanza minima dalle strade mt. 5,00

parcheggi privati pari a mq. 1,00 per ogni mq. 10,00 di edificazione realizzata.

A seguito di accertamento presso il Comune è stata acquisita la documentazione relativa all’immobile, dalla

quale e possibile desumere quanto di seguito descritto.

In data 6 Maggio 1969 il comune rilascia licenza n. 7 del 1969 al sign. Mele Gabriele

In data 7 Dicembre 1970 l’immobile viene dichiarato abitabile.

Confrontando lo stato dei luoghi con il progetto approvato è possibile desumere le seguenti difformità (si

confrontino i disegni di progetto con appuntate a mano, durante il sopralluogo, le difformità):

piano seminterrato

- creazione in aderenza al corpo principale di locale aperto per mq. 25,00 circa e centrale termica

- diversa distribuzione dei alcuni ambienti di servizio all’interno del corpo principale

- diversa disposizione di porte e/o finestre;

piano terra

- diverso disegno del terrazzo,

- diversa disposizione di finestre

- creazione di scala esterna di collegamento con il piano seminterrato;

piano sottotetto

- diversa distribuzione di locali interni.

Situazione normativa ed amministrativa del bene

L’immobile non risulta adeguato alla legge 46/90.

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Per l’espletamento del presente incarico il sottoscritto ha dovuto effettuare due sopralluoghi rispettivamente in data 23 maggio e 15 giugno 2016, per prendere visione dell’attuale stato dei luoghi ed effettuare i rilievi necessari, inoltrare richiesta al Comune di San Giovanni in Fiore per ottenere i necessari chiarimenti in merito alla porzione abusiva (come di seguito verrà evidenziato), previo “ridisegno” dello stato di progetto e di quello dello stato di fatto per il necessario confronto, reperire la documentazione catastale aggiornata.

A fronte di ciò è possibile indicare quanto segue e cioè l’aggiornamento della relazione del 2003, per ogni singolo argomento come allora trattato.

Descrizione del bene Naturalmente l’immobile ed il suo terreno pertinenziale non ha subito variazioni se non

quelle derivanti dal tempo trascorso durante il quale non è stata effettuata nessuna manutenzione di tipo ordinario e/o straordinario.

Questo ha determinato uno stato dei luoghi, rispetto al 2003, descrivibile come segue Esterno: a seguito della mancanza di manutenzione il verde e gli alberi sono “cresciuti”

spontaneamente;

la parte apicale del muro di contenimento ai bordi del campo da pallacanestro risulta

in più punti danneggiato, soprattutto per il suo paramento esterno;

il cancello pedonale risulta scardinato.

Immobile: infiltrazioni d’acqua dalla copertura derivanti dalla rottura e/o caduta di tegole al

punto che buona parte della stessa è stata rivestita da un manto di lamiera ondulata;

dette perdita della caratteristica impermeabilizzante della copertura (manto di tegole)

ha prodotto infiltrazioni d’acqua lungo le pareti perimetrali;

il solaio di copertura (tetto) in latero cemento non risulta danneggiato da dette

infiltrazioni;

infiltrazioni d’acqua presenti all’attacco a terra dei tramezzi divisori e delle murature

perimetrali poste al piano terra;

infiltrazioni d’acqua lungo il soffitto del locale cucina a piano terra;

terrazzo al piano primo e cornicioni afflitti da infiltrazioni d’acqua che hanno il causato

il dilavamento e la conseguente cadute della tinteggiatura e del sottostante intonaco

del loro soffitto oltre al degrado di porzioni delle mensole in cemento che sostengono il

terrazzo;

Per la descrizione più in generale del bene della zona in cui ricade, ecc., si rimanda a quella effettuata nel 2003, poco sopra riportata. Provenienza del bene Ovviamente la provenienza non ha subito nessuna variazione Catasto

Ad oggi il bene risulta, a seguito dell’aggiornamento relativo all’ ”Inserimento in visura dei dati di superficie”, censito come segue: Comune di S. Giovanni in Fiore (CS) foglio 22







per il garage (piano terra) particella 89 subalterno 1 zona censuaria 2 categoria C/6 classe 3 consistenza mq. 48,00 rendita catastale € 42,14 intestato a ICET Impresa costruzioni per l’elettronica e le telecomunicazioni per la parte residenziale (piano terra e sottotetto) particella 89 subalterno 2 zona censuaria 2 categoria A/2 classe 2 consistenza vani 16 mq. 552,00 rendita catastale € 991,60 intestato a ICET Impresa costruzioni per l’elettronica e le telecomunicazioni

Per quello che attiene le indicazioni catastali c’è da osservare quanto segue. Come noto, ad oggi il Catasto indica la superficie catastale dei diversi immobili (indipendentemente dalla loro destinazione - residenziale, commerciale, ecc.-) in metri quadrati (oltre che in numero di vani per la categoria residenziale); detta indicazione è stata effettuata dall’Ufficio ai sensi del Provvedimento del Direttore delle Agenzie delle Entrate 29 Marzo 2013, attuato con le relative Regole Tecniche pubblicate in data 6 giugno 2013. Dette regole (vedi pag. 29/30 delle stesse Regole Tecniche al punto 4. e 5. Tabella di Decodifica e Tabella Calcolo Superficie Catastale), riportano i diversi coefficienti da attribuire alle superficie da quantificare e, nello specifico: 4. TABELLE DI DECODIFICA

Il campo ESITO rappresenta l’esito del calcolo della superficie

dell’unità immobiliare, calcolo in base al quale sono valorizzati i

campi SUPERFICIE e SUPERFICIE TOTALE. Valori Significato

1 Superficie calcolata,

2 Superficie non calcolabile,

3 Superficie in corso di definizione,

4 Planimetria non presente negli atti catastali.

Il campo AMBIENTE qualifica la tipologia di ambiente per la quale sono forniti i dati metrici di

dettaglio. A Vani (o locali) aventi funzione principale nella specifica categoria e vani (o locali) accessori a

diretto servizio dei principali (ad eccezione delle categorie C1 e C6); I Vani (o locali) aventi funzione principale nella specifica categoria (per le sole categorie C1 e

C6);

L Vani (o locali) accessori a diretto servizio dei principali per unità (per le sole categorie C1 e C6);

B Vani (o locali) accessori a indiretto servizio di quelli identificati nella precedente tipologia A

(ovvero A1 per le categorie C1 e C6), qualora comunicanti con gli stessi;







C Vani (o locali) accessori a indiretto servizio di quelli identificati nella precedente tipologia A

(ovvero A1 per le categorie C1 e C6), qualora non comunicanti con gli stessi anche

attraverso scale interne; D Balconi, terrazzi e simili comunicanti con i vani o locali di cui al precedente ambiente di tipo

A (ovvero A1 per le categorie C1 e C6), anche attraverso scale; E Balconi, terrazzi e simili non comunicanti con i vani o locali di cui al precedente ambiente di

tipo A (ovvero A1 per le categorie C1 e C6), pertinenze esclusive della uiu trattata; F Aree scoperte o comunque assimilabili, pertinenza esclusiva della uiu trattata;

G Superfici di ambienti non classificabili;

N.B.: per le unità abitative (categorie da A1 ad A9 ed A11), nella definizione della SUPERFICIE, a differenza della SUPERFICIE TOTALE sono esclusi gli ambienti di tipo D, E ed F. 5. TABELLA DI CALCOLO SUPERFICIE CATASTALE

Si riporta di seguito la tabella riepilogativa per il calcolo della superficie catastale ai sensi del

D.P.R. n. 138/1998, dove ciascuna categoria sono presenti i relativi coefficienti di ragguaglio.







In base alla tabella sopra indicata, otterremo la superficie catastale dell’immobile e dei suoi accessori / pertinenze. La superficie residenziale ai diversi piani è pari a: terra mq. 70,50 circa primo mq. 148,48 circa secondo mq. 149,50 circa totale mq. 369,52 circa * 1 = mq. 369,52+ ragguagliando le superficie degli accessori direttamente collegati all’abitazione (garage e centrale termica) oltre che il terreno di pertinenza, otteniamo una superfice maggiore del 50% di quella residenziale; come indicato in * nella tabella sopra riportata, dunque, secondo la stessa tabella, detta superficie non potrà essere maggiore di mq. mq. 369,52 / 2 = mq. 184,75 la superficie catastale ottenuta è pari a residenziale mq. 369,52+ 50% della stessa mq. 184,75= Totale mq. 554,27 Che risulta essere coerente con quanto indicato nella visura catastale cioè mq. 552,00

Situazione urbanistica ed edilizia del bene L’immobile ricade in zona B di Piano Regolatore Generale che prevede, per gli interventi

residenziali di nuova costruzione:

lotto minimo mq. 650

densità fondiaria 0,50 mc./mq.

casa isolata mono e bi familiare

altezza massima mt. 7,40

numero massimo di piani: due

massima superficie coperta pari al 20% del lotto

distanza minima tra gli edifici mt. 12,00

distanza minima tra i confini mt. 6,00

distanza minima dalle strade mt. 5,00

parcheggi privati pari a mq. 1,00 per ogni mq. 10,00 di edificazione realizzata.

A seguito di accertamento presso il Comune è stata acquisita la documentazione relativa

all’immobile, dalla quale e possibile desumere quanto di seguito descritto.

In data 6 Maggio 1969 il comune rilascia licenza n. 7 del 1969 al sign. Mele Gabriele

In data 7 Dicembre 1970 l’immobile viene dichiarato abitabile.

Confrontando lo stato dei luoghi con il progetto approvato è possibile desumere le seguenti

difformità (si confrontino i disegni di progetto e di rilievo):

piano terra

- creazione in aderenza al corpo principale di locale aperto per mq. 28,00 netti circa

- diversa distribuzione dei alcuni ambienti di servizio all’interno del corpo principale

- diversa disposizione di porte e/o finestre;

piano primo

- diverso disegno del terrazzo,

- diversa disposizione di finestre

- creazione di scala esterna di collegamento con il piano seminterrato;

piano secondo

- diversa distribuzione di locali interni.







Situazione normativa ed amministrativa del bene L’immobile non risulta adeguato al D.M. 37/08 (certificazione degli impianti)

A fronte delle sopraindicate difformità, soprattutto in merito alla realizzazione della copertura priva di tamponature, il sottoscritto già dal giugno del 2015, mediante posta elettronica certificata inoltrava al comune di San Giovanni in Fiore richiesta di informazioni e parere.

Successivamente ad un nuovo invio della richiesta e molteplici telefonate, il Comune prendeva in carico la richiesta nel novembre del 2016, al protocollo n. 19815 ed in data 5 Dicembre inoltrava al sottoscritto la risposta.

Si riportano di seguito la richiesta effettuata del sottoscritto e la risposta del Comune. Comune di San Giovanni in Fiore (CS)

Ufficio Edilizia Privata

alla cortese attenzione del Dirigente: architetto Nicola De Luca

Oggetto:

Richiesta informazioni e parere

Egregio architetto, con la presente il sottoscritto Enrico Benedetti, nominato ctu del Fallimento ICET Telematica dal

Tribunale di Roma, Sezione Fallimentare:

premesso

che il fallimento è proprietario di un immobile ricadente all’interno del Vs. territorio comunale e precisamente in località Lorica, Via dell’Acquedotto 3,

che a seguito si sopralluogo effettuato presso lo stesso fabbricato, avente destinazione residenziale, articolato su tre piani (uno definito interrato oltre piano terra e primo), oltre box auto posizionato al piano interrato, il sottoscritto ha accertato alcune difformità rispetto alla licenza di costruire rilasciata dal Vs. Comune al numero 7 del 1969

dette difformità consistono in: o diversa destinazione degli spazi interni, o conseguente variazioni dei prospetti; ad esempio spostamento e/ riduzione della luce di finestre e

porte finestre a seguito della diversa distribuzione interna, o aggiunta lungo il prospetto posto a valle di una superficie coperta, interrata su un alto, adiacente al

fabbricato originario per un altro, libera per i restanti due rappresentata da murature “stamponate” in forma di arco e, prive di infissi,

o tale superficie in buona sostanza è utilizzata per l’accesso alla centrale termica; o tale “aggiunta” ha superficie pari a mq. 25,00 circa netti, o le planimetrie catastali dell’immobile, ad oggi, riportano lo stato dei luoghi interi del manufatto

ovviamente privi della superfetazione, o tale stato di fatto riportato nelle planimetrie catastali non risulta, per quanto noto al sottoscritto,

avere relativa autorizzazione tecnico amministrativa, o che le visure riportano una superficie totale per l’intero immobile pari a mq. 552,00 mentre lo stesso

ha superficie pari a mq. 370,00 (considerando escluse le superfici di balconi, terrazze ed aree scoperte pertinenziali e accessorie comunicanti o non comunicanti),

Essendo intenzionato il fallimento a procedere all’alienazione del bene, risulta necessario “sanare” le difformità

sopra indicate;

in tal senso il sottoscritto ritiene

1- che sia necessario procedere a presentare una CILA presso il Vs. Comune relativa alle difformità di distribuzione interna ed ai prospetti così da rendere coerente lo stato tecnico amministrativa alle planimetrie catastali,

2- che sia necessario predisporre ed inoltrare al Catasto una richiesta di variazione relativa alla situazione dello stato dei luoghi (autorizzata dalla predetta CILA) oltre ad una revisione della superficie totale,

3- che sia necessario procedere all’accertamento, da parte di questo spettabile Ufficio, dello stato dei luoghi che consenta di stabilire l’iter necessario per l’autorizzazione della “superfetazione” (volume aggiunto).







per questi motivi si richiede a questo spettabile ufficio

di procedere ad un sopralluogo presso l’immobile necessario a prendere visione dello stato dei luoghi sopra indicato;

di indicare al sottoscritto l’iter da dover seguire per sanare la difformità riscontrata, non solo a livello tecnico urbanistico ed in merito al regime vincolistico che grava sull’area in esame,

di indicare gli oneri concessori eventuali da dover riconoscere al Vs. Comune.

Il sottoscritto precisa che l’immobile risulta chiuso e che le chiavi sono in suo possesso, anche l’area di pertinenza,

non riportata nelle planimetria catastali, risulta essere recintata e chiusa. È comunque possibile l’accesso dal momento

che il cancello pedonale risulta aperto.

Certo di fattiva e celere collaborazione, il sottoscritto resta a disposizione per ogni eventuale e necessario

chiarimento e/o collaborazione.

In attesa di riscontro, porge distinti saluti.

Enrico Benedetti -------------------------------------------------------------------

Si allega:

copia incarico del Tribunale di Roma, Sezione Fallimentare,

stralcio di mappa, titolo abilitativo completo di piante, sezioni e prospetti,

fotografie del volume aggiunto al prospetto lato valle,

rilievo dello stato dei luoghi: piante, sezioni e prospetti,

planimetrie catastali, visure catastali.

Il comune rispondeva con la seguente attestazione.







Dopo i primi due punti in cui il Responsabile dei Servizi Tecnici arch. Nicola De Luca, indica

la destinazione urbanistica, la regolarità dell’edificio, la volumetria assentita del 1969, dal terzo punto in poi rispende a quanto richiesto dal sottoscritto come segue. L’abuso realizzato in aderenza al corpo si fabbrica pari a circa 25,00 metri quadrati può essere sanato a mezzo Permesso di Costruire in Sanatoria fermo restando che lo stesso abbia caratteristiche di porticato aperto. Che i parametri dimensionali dell’abuso sono conformi al Piano Regolatore Generale vigente e, successivamente, indica il “percorso” da dover seguire per presentare detto permesso di costruire.







Gli oneri concessori di urbanizzazione e di costruzione sono determinati rispettivamente in € 4,66 x mc. (vuoto per pieno) e mq. (su = superficie utile) x € 129,11 x 5%, al doppio per i fabbricati abusivi. I diritti di segreteria sono pari ad € 160,00 oltre due marche da bollo da € 16,00 e sanzione amministrativa pari ad € 516,00 Importante notare che la presentazione del permesso a costruire in sanatoria è subordinata all’emissione di Ordinanza Dirigenziale riguardante l’abuso e/o abusi edilizi. Oltre al fatto che lo stesso permesso può contemplare anche gli abusi minori in difformità al progetto originario e cioè quelli indicati nella descrizione del 2003 in merito alla diversa distribuzione degli spazi interni, alla diversa posizione e/o dimensione delle finestre e porte finestre, oltre alla realizzazione del vano di accesso alla caldaia. Oltre a ciò essendo l’area di Lorica soggetta a vincoli tutori (e non inibitori) ai sensi del D.lgs 42/04 art. 142 punto d ed f, sarà necessario ottenere pareri dagli enti sovracomunali che hanno competenza in materia antisismica, paesaggistica e naturalistica.

A fronte di quanto sinteticamente per chiarezza sopra riportato per regolarizzare la costruzione oggetto di relazione sarà necessario:

richiedere al Comune l’emissione di Ordinanza Dirigenziale riguardante l’abuso e/o gli

abusi edilizi;

predisporre richiesta di nulla osta presso gli enti sovracomunali quali Genio Civile (per

l’antisismica) e Soprintendenza (per paesaggistica e naturalistica);

predisporre progetto per richiesta di concessione in sanatoria da depositare al

Comune;

pagare i diritti di segreteria, le marche da bollo e la sanzione per un totale di € 708,00

(€ 160,00 oltre due marche da bollo da € 16,00 e sanzione amministrativa pari ad €

516,00)

pagare gli oneri concessori per come sopra indicati e determinabili (grosso modo)

nella seguente somma:

o per le urbanizzazioni mq. 25,00 x h. 3,20 = mc. 80 x € 4,66 = € 372,80

o per il costo di costruzione: Su = mq. 25 x € 129,11 = € 3.227,75 x 5% = € 161,38

x 2 = € 322,77.

In totale il costo relativo agli oneri concessori ed alla presentazione del progetto potrà essere pari ad € 1.403,57.

A ciò andranno aggiunti i diritti di segreteria per il deposito del progetto al Genio Civile ed alla Soprintendenza che potranno essere, ad avviso di chi, scrive non superiori ad € 1.000,00

In più dovrà essere assolto il lavoro del tecnico che istituisca le pratiche, le presenti agli Enti sopra indicati ed al Comune; per detti lavori il sottoscritto ritiene che cifra congrua possa essere pari ad € 5.000,00

Infine dovrà essere presentato DOCFA presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Cosenza per allineare il catasto alla concessione ottenuto e dunque allo stato dei luoghi. Il costo di tale ultima attività non dovrebbe essere superiore ad € 600,00 Riassumendo i costi da dover sostenere avremo: diritti, marche, ecc. € 707,00+ oneri concessori € 695,57+ reversali Genio Civile e soprintendenza € 1.000,00+ tecnico incaricato € 5.000,00+ Docfa € 600,00=







Totale € 8002,57 arrotondato ad € 8.000,00

Valutazione economica ad oggi Il valore stimato nel 2003 era pari ad € 362.657,36.

Il criterio allora utilizzato fu il seguente: Determinazione del valore di partenza:

A seguito della ricerca effettuata per poter reperire i dati di mercato (in verità poco vitale) della zona, è

possibile affermare che per immobili di dimensioni medie, in condominio, il valore medio non supera € 800,00 per

metro quadrato; si ritiene che per un bene simili a quello oggetto il prezzo di vendita possa raggiungere € 1.200,00 per

metro quadrato di superficie coperta abitabile ed € 950,00 per il piano seminterrato destinato a garage, magazzini, ecc.

Questo valore si riferisce ad un immobile di dimensione media, in normale stato d’uso, completo di tutti gli impianti

tecnologici realizzati secondo la normativa vigente.

Determinazione del valore specifico dell’immobile:

Nel caso specifico, come indicato, l’immobile è di dimensioni superiori alla media, il suo stato d’uso prevede

la necessità di un intervento di manutenzione ordinaria e non risulta essere adeguato alla normativa vigente (legge

46/90); per questi motivi il perito ritiene che il valore indicato debba essere rivisto in base ad una serie di punti di

merito che consentano di individuare più precisamente il suo valore di mercato.

Oltre a questo, come precedentemente introdotto, si precisa che il mercato locale non si presenta

particolarmente vivo e brillante; da ciò, ad avviso di chi scrive, l’intrinseca poca commerciabilità del bene anche in

relazione alle sue specificità (dimensione e stato di fatto) che lo rendono particolarmente difficile ad essere

commerciato.

punto di merito coefficiente

dimensioni dell’immobile 0.95

stato di fatto dell’immobile 0,95

stato di fatto degli impianti 0.95

commerciabilità del bene 0.85

da cui si ottiene:

€ 1.200,00 x 0.95 x 0.95 x 0.95 x 0.85 = € 874,52

€ 950,00 x 0.95 x 0.95 x 0.95 x 0.85 = € 692,33

moltiplicando il valore ottenuto per i metri quadrati commerciali otteniamo:

piano seminterrato

mq. 156,80 x € 692,33 = € 108.557,34

piano terra (comprensivo del terreno di pertinenza)

mq. 145,80 x € 874,52 = € 127.050,01

piano sottotetto

mq. 145,80 x € 874,52 = € 127.050,01

sommando i tre importi avremo:

piano seminterrato € 108.557,34

piano terra € 127.050,01

piano sottotetto € 127.050,01

totale € 362.657,36

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La nuova valutazione, a distanza di 13 anni, vista la crisi economica generale sopravvenuta ed in particolare quella edilizia, che non ha risparmiato neppure luoghi di vacanza come quello in esame, oltre le nuove indicazioni ottenute dal comune in merito all’abuso realizzato ed alla sua sanabilità, i conteggi dei metri quadrati dell’immobile, allo stato di fatto dell’immobile e, infine, all’analisi dei valori di mercato (di partenza) ad oggi, avremo quanto di seguito.

valutazione / mq. ottenuta dalla media dei valori riportati

dalle tabelle OMI (Agenzia delle Entrate) e dal Borsino

Immobiliare;

valutazione / mq. ottenuta dalla media dei valori riportati







dai mercuriali analizzati; determinazione del più probabile valore / mq. di partenza;

riduzione / aumento del valore di partenza in base ai punti

di merito specifici dell’immobile;

oneri necessari alla sanatoria della porzione immobiliare

del bene non autorizzata

Dall’analisi della Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate relative a provincia: Cosenza Comune: San Giovanni in Fiore Fascia/zona Suburbana / Lorica e zone interne Codice di zona: E3 Microzona catastale n.: 3 Tipologia prevalente: abitazioni di tipo economico Destinazione: residenziale Ville e villini stato conservativo normale valore di mercato da un minimo di € 530,00 ad un massimo di € 680,00

La media tra i due valori restituisce: € 530,00 + 680,00 = € 1.210,00 / 2 = € 605,00

Il valore indicato dal borsino immobiliare per la fascia alta (ubicazione di maggior pregio) è pari ad € 583,00 / mq.

La media tra i due valori ottenuti e pari a: Tabelle OMI € 605,00+ Borsino immobiliare € 583,00= Totale € 1.188,00 / 2 = € 594,00 Il valore ottenuto è da riferire ad un immobile di dimensione medie, in normale stato d’uso,

completo di tutti gli impianti tecnologici realizzati secondo la normativa vigente. Certamente le quotazioni indicate sono relative anche altre zone, di minor pregio, oltre la

località Lorica; confrontando detti valori con quelli desunti dal mercato immobiliare, infatti, è possibile desumere:

1. appartamento strada statale 108 bis (lungo la quale si trova l’immobile in esame) mq.

103,00 € 90.000,00 per un valore mq. pari ad € 873,86

2. villa indipendente mq. 500 oltre accessori fronte lago, giardino mq. 1.250, prezzo richiesto € 500.000,00 per un valore mq. pari ad € 1.000,00.

I due esempi introdotti rappresentano certamente una sorta di minimo e massimo; la

media restituisce quanto segue: valore minimo € 873,50+ valore massimo € 1.000,00= Totale € 1.873,50 / 2 = € 936,75 Tra il valore medio ottenuto dai borsini e quello dei mercuriali la differenza non risulta sostanziale essendo pari ad € 62,89 / mq. Il valore medio tra i due è pari a: tabelle OMI e Borsino Immobiliare € 873,86 mercuriali € 936,75 totale € 1.810,61 / 2 = € 905,30







Detto valore viene ridimensionato a fronte degli stessi parametri proposti nella valutazione del 2003, aggiornati allo stato dei luoghi odierno; tali parametri sono tesi a restituire il più probabile valore di mercato specifico del bene nel suo stato di fatto. Avremo:

punto di merito coefficiente dimensioni dell’immobile (manutenzione ed oneri) 0.90 stato di fatto dell’immobile 0,80 stato di fatto degli impianti 0.90 commerciabilità del bene 0.85 da ciò deriva:

€ 905,30 x 0,90 x 0,8o x 0,90x 0,85 = € 498,63 superficie da valutare (che comprende i mq. residenziali, non residenziali e l’area di pertinenza -giardino-) pari a mq. 552,00; avremo € 498,63 x mq. 552,00= € 275.243,76

A detto importo va sottratto l’importo indicato per regolarizzare l’immobile; avremo: € 275.243,76 - € 8.000,00 = € 268.243,76

arrotondato ad € 267.000,00 Conclusioni A fronte di quanto indicato, dai conteggi istituiti, dalla documentazione rappresentata dalla relazione del 2003 e delle foto dell’attuale stato di fatto, a seguito del sopralluogo effettuato, il più probabile valore di mercato relativo all’immobile in oggetto, sito nel Comune di San Giovanni in Fiore, località Lorica, Via dell’Acquedotto 3, nel suo stato di fatto, è pari ad

€ 267.000,00 (duecentosessantasettemila/00)

Certo di aver espletato l’incarico affidato, il sottoscritto, restando a disposizione per eventuali chiarimenti ed integrazioni, porge distinti saluti.

Enrico Benedetti

Relazione completa di: Allegato 01: incarico, Allegato 14: planimetria catastale abitazione 2, Allegato 02: progetto approvato, Allegato 15: planimetria catastale autorimessa, Allegato 03: piano seminterrato progetto approvato, Allegato 16: immagini inserimento geografico, Allegato 04: piano terra progetto approvato, Allegato 17: tavola con 16 foto prima, Allegato 05: piano sottotetto progetto approvato, Allegato 18: tavola con 4 foto abuso al 2003, Allegato 06: prospetto sud e nord progetto approvato, Allegato 19: tavola con 16 foto seconda, Allegato 07: prospetto est e ovest progetto approvato, Allegato 20: tavola con 16 foto terza, Allegato 08: piano terra stato dei luoghi, Allegato 21: tavola con 16 foto quarta, Allegato 09: piano primo stato dei luoghi, Allegato 22: risposta comune di S. G. in Fiore, Allegato 10: piano secondo stato dei luoghi, Allegato 23: indagine di mercato borsini immobiliari agenzie, Allegato 11: prospetto sud e nord stato dei luoghi, Allegato 24: stralcio di mappa, Allegato 12: prospetto est e ovest stato dei luoghi, Allegato 25: visura catastale abitazione Allegato 13: planimetria catastale abitazione 1, Allegato 26: visura catastale autorimessa.

Roma 19 Gennaio 2017



Industria per le Costruzione l’Elettronica e le ... · licenza edilizia rilasciata dal Comune di...

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