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IL REAL ESTATE DEL SETTORE MODA VERSO LA GLOBALIZZAZIONE

02 | il Real Estate del Settore Moda

10 DOMANDE FONDAMENTALI

Australia Belgio Cina

Serve una autorizzazione commerciale per poter esercitare una attività di vendita al dettaglio?

No. Sì, è richiesta un’autorizzazione socio-economica per tutte le superfici nette di vendita superiori a 400 mq.

Sì. In Cina, la vendita al dettaglio può essere generalmente esercitata in due diversi modi: (1) gestione in proprio dei negozi, in tal caso è necessario ottenere una autorizzazione per la vendita al dettaglio; e (2) cooperazione con centri commerciali, in tal caso è necessario ottenere solo una autorizzazione per la vendita all’ingrosso.

Come avviene normalmente l’apertura di un nuovo negozio di vendita al dettaglio?

Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto di locazione commerciale ovvero il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente.


Solitamente mediante la costituzione di una società commerciale munita di autorizzazioni per la vendita all’ingrosso e per la vendita al dettaglio ai sensi delle quali sia gli uffici amministrativi che lo/gli spazio/i in cui si svolge l’attività di vendita sono considerati come filiali.

È usuale pagare un corrispettivo al locatore per poter subentrare in un contratto di locazione commerciale o rilevare una attività commerciale?

No. Tali pagamenti sono illeciti.

No. Tali pagamenti sono illeciti.

No. Non è usuale ma lo è invece il pagamento al locatore di un deposito cauzionale (caparra confirmatoria) per assicurarsi l’immobile prima della stipula del contratto definitivo di locazione.

Vi sono specifici regimi legali applicabili alla locazione e/o alla gestione di esercizi per la vendita al dettaglio?

La locazione immobiliare è disciplinata, in ogni stato, da specifiche normative (quali, ad esempio, il Retail Leases Act 1994 (Nuovo Galles del Sud)).

Sì, il Codice Civile belga è stato modificato nel 1951 e, in quell’occasione, è stata specificamente inserita una nuova sezione atta a disciplinare i contratti di locazione commerciale (contratti di locazione per la vendita al dettaglio)

No.



Qual'è la durata standard di un contratto di locazione commerciale?

5 anni. In tutti gli Stati, ad eccezione del Queensland, è richiesta una durata minima di 5 anni salvo nei casi in cui il conduttore ne sia stato espressamente esonerato.

9 anni. Non è consentito stipulare contratti di locazione per esercizi commerciali per la vendita al dettaglio la cui durata sia inferiore a 9 anni. Il conduttore ha facoltà di risolvere il contratto ogni 3 anni.

Non vi sono restrizioni per la durata dei contratti di locazione per gli esercizi di vendita al dettaglio ad eccezione di quella relativa al fatto che essa non deve in ogni caso superare i 20 anni.

Quanto frequenti sono i canoni di locazione basati sul fatturato?

Solitamente i canoni sono di tipo misto (un canone base più un canone basato sul fatturato).

Nei centri commerciali, il canone è costituito da una percentuale del fatturato e da un importo minimo garantito. In tutti gli altri casi, i canoni basati sul fatturato sono rari.

Sono molto frequenti nelle attività di vendita al dettaglio.

Il livello del canone tende a rimanere fisso o ad aumentare?

I canoni di locazione sono solitamente aggiornati una volta all'anno alla data di anniversario della sua iniziale decorrenza secondo gli indici dei prezzi al consumo (CPI) o secondo una percentuale fissa, e allineati ai canoni di mercato all'inizio del periodo di opzione.

Nella maggior parte dei casi il canone viene aggiornato con cadenza annuale.

I canoni di locazione sono solitamente allineati ai canoni di mercato ma la previsione, nei contratti di locazione, di una percentuale massima che non deve essere superata da detti aggiornamenti è frequente.

È usuale che il nuovo conduttore fornisca delle garanzie al locatore?

I contratti di locazione prevedono solitamente una garanzia di 3 o 6 mesi in forma di caparra o fideiussione bancaria. Anche le garanzie personali sono talvolta richieste.

I contratti di locazione prevedono solitamente una garanzia di 3 o 6 mesi in forma di caparra o fideiussione bancaria.

Si – mediante il pagamento di un deposito cauzionale (da essere rimborsato, in un importo doppio di quello inizialmente versato dal conduttore, in caso di inadempimento del locatore) o di una caparra confirmatoria il cui unico fine è attestare le buone intenzioni del conduttore.

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Vi sono disposizioni urbanistiche che limitano l’insediamento di attività di vendita al dettaglio in determinate aree?

Sì. Gli immobili ad uso commerciale generico devono essere muniti di apposita licenza. Non sono normalmente previste restrizioni di legge specifiche per le attività di vendita al dettaglio.

Sì. Gli immobili destinati alla vendita al dettaglio devono essere muniti di apposita licenza.

Sì. L'attività di vendita al dettaglio rientra nella definizione "ad uso commerciale" in termini di diritti di utilizzo del terreno.

È legale l'accordo raggiunto tra un locatore e un conduttore finalizzato all'esclusione, da una determinata location, di un altro retailer?

Se si tralasciano le problematiche in materia di concorrenza la cui applicazione appare improbabile nel caso di una location per la vendita al dettaglio, un tale accordo è legale.

I patti di non concorrenza ai sensi dei quali un locatore si impegna a non concedere in locazione la struttura di vendita a terzi che svolgono la stessa attività del conduttore sono, nella maggior parte dei casi, validi.

Non vi sono restrizioni particolari. I contratti di locazione sono soggetti a negoziazione e per essi valgono le disposizioni di legge generalmente applicate in tema di “concorrenza sleale” o “frode”.

Cecoslovacchia Francia Germania


Sì. Sì, per aree di vendita superiori a 1.000 m.q.

No.

Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo negozio di vendita al dettaglio?

Solitamente mediante la stipula ex novo di un contratto di locazione commerciale ovvero il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente. Importanti esercenti la vendita al dettaglio, sia cechi che stranieri, acquistano talvolta strutture di vendita già esistenti o prendono in franchising intere unità immobiliari destinate alla vendita al dettaglio.




No, ma ai sensi del nuovo Codice Civile ceco, la corresponsione di un compenso al precedente conduttore può essere dovuta.

È piuttosto raro. Solitamente il locatore cerca di negoziare un aggiornamento del canone di locazione e/o una proroga del contratto di locazione.

No.


No. Vi sono, più in generale, normative speciali applicabili ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo. Tali normative saranno abrogate dal 1 gennaio 2014, data di entrata in vigore del nuovo Codice Civile.

Sì, si applica lo statuto per i contratti di locazione commerciale previsto dal Codice del Commercio e molte delle disposizioni ivi contemplate sono di natura obbligatoria.

Si applicano le disposizioni in materia di locazione previste dal Codice Civile tedesco. Benché non vi siano particolari normative, le autorità giudiziarie possono verificare le condizioni dei contratti di locazione commerciale alla luce della normativa generale applicabile e dichiararle nulle se onerose.







Tra i 5 e i 10 anni. Tra i 9 e i 12 anni. Il conduttore ha facoltà, salvo in caso di sua rinuncia a esercitare tale diritto, di risolvere il contratto ogni 3 anni.

La durata iniziale è spesso pari a 10 anni. In tali casi, al conduttore è solitamente data la possibilità di poterla estendere per due volte (per un ulteriore periodo di 5 anni ciascuno).


I canoni basati sul fatturato sono frequenti nei grandi centri commerciali dove il canone tende ad essere suddiviso in un importo base minimo e in una percentuale del fatturato stabilita di comune accordo tra le parti. In tutti gli altri casi tale tipo di canone non è frequente.

Nei centri commerciali, il canone risulta essere costituito, nella maggior parte dei casi, da una percentuale del fatturato e da un canone minimo garantito. In tutti gli altri casi i canoni basati sul fatturato sono rari.

Nei centri commerciali, il canone risulta essere costituito, nella maggior parte dei casi, da una percentuale del fatturato e da un canone minimo garantito. In tutti gli altri casi i canoni basati sul fatturato sono rari.


Il canone di locazione viene allineato annualmente ai relativi indici di inflazione – l’Indice Armonizzato dei Prezzi al Consumo per i paesi dell’Area Europea o dell’EU 27 o l’Indice dei Prezzi al Consumo dell’Ufficio Statistico Ceco.

Nella maggior parte dei casi il canone è aggiornato annualmente.

Nella maggior parte dei casi il canone è aggiornato annualmente, tenendo spesso conto dell’indice dei prezzi al consumo (Verbraucherpreisindex).


I nuovi conduttori versano solitamente un deposito cauzionale pari a 3 o 6 mesi di canone. Le garanzie rese dalla controllante sono accettabili se il gruppo gode di una buona reputazione. Non sono solitamente richieste garanzie ai grandi esercenti la vendita al dettaglio – soprattutto quelli attivi nel settore alimentare.

I contratti di locazione prevedono solitamente una caparra pari a 3 mesi di canone. In molti casi i locatori possono richiedere anche una garanzia bancaria di importo pari a un anno di canone.

I contratti di locazione prevedono solitamente una garanzia pari a 3 mesi di canone inclusiva dei costi di servizio, in forma di caparra o di fideiussione bancaria.




Sì. Gli immobili destinati alla vendita al dettaglio devono essere muniti di apposite licenze.



È legale l’accordo raggiunto tra un locatore e un conduttore finalizzato all’esclusione, da una determinata location, di un altro retailer?

Una tale disposizione potrebbe costituire violazione delle leggi applicabili in materia di concorrenza, ogni caso andrebbe valutato singolarmente. Tali accordi sono di fatto abbastanza frequenti.

I patti di non concorrenza ai sensi dei quali un locatore si impegna a non concedere in locazione la struttura di vendita a terzi che svolgono la stessa attività del conduttore sono valide nella maggior parte dei casi.

I patti di non concorrenza ai sensi dei quali un locatore si impegna a non concedere in locazione la struttura di vendita a terzi che svolgono la stessa attività del conduttore sono valide nella maggior parte dei casi.



Hong Kong Ungheria Italia


No. Sì. È necessario ottenere una apposita autorizzazione dalle autorità comunali.

Sì.

Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo esercizio commerciale per la vendita al dettaglio?

Solitamente mediante la stipula ex novo di un contratto di locazione commerciale o il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente o la stipula di contratti di concessione di vendita con locatori di centri commerciali.

In Ungheria si registrano al momento alti tassi di sfitto sia nei centri commerciali che in prestigiose location cittadine.

L’avvio di una nuova attività di vendita al dettaglio implica solitamente la stipula ex novo di un contratto di locazione.

Solitamente mediante la stipula ex novo di un contratto di locazione immobiliare o di un contratto di affitto di “ramo d’azienda” (molto frequenti nel contesto dei centri commerciali per la possibilità di ottenere autorizzazioni commerciali unitarie). L’acquisto di location fronte strada può avvenire mediante cessione, da parte degli attuali conduttori, di contratti già esistenti a fronte della corresponsione di una indennità.


No. No. Il subentro/rilevamento di una location fronte strada o ubicata in posizione centrale potrebbe comportare il pagamento di un corrispettivo.


No. Sì, i contratti di locazione per l'esercizio della vendita al dettaglio sono disciplinati dal Codice Civile e da una Legge speciale in tema di Locazioni che garantisce un elevato livello di tutela degli interessi dei conduttori.

I contratti di locazione di immobili sono soggetti al regime speciale previsto dalla Legge 392/1978. I contratti di affitto di rami d'azienda sono invece soggetti solo alle disposizioni del Codice Civile.




Tra i 3 e i 7 anni. Attualmente non superiore ai 5 anni con possibilità di interromperla e di estenderla.

I contratti di locazione di immobili ad uso commerciale devono avere una durata minima di 6 anni e sono automaticamente rinnovati per periodi aggiuntivi di 6 anni ciascuno salvo comunicazione inviata da una delle parti con un preavviso di 12 mesi in cui si rende nota la volontà di non procedere con il relativo rinnovo (il diritto del locatore di rifiutare il rinnovo del contratto dopo la scadenza è limitato). La durata dei contratti di affitto di rami d'azienda oscilla solitamente tra i 5 e i 15 anni.


Per i contratti di locazione per l’esercizio della vendita al dettaglio è frequente avere canoni di tipo misto (un canone base più un canone basato sul fatturato).

In molti luoghi, i canoni di locazione sono attualmente basati sul fatturato. I conduttori possono facilmente sottrarsi all’obbligo del pagamento di un canone minimo fisso.

I contratti di affitto di rami di azienda prevedono solitamente sia un canone basato sul fatturato che un canone fisso minimo garantito (soggetto agli aggiornamenti ISTAT). I canoni di locazione di immobili prevedono solitamente canoni fissi anche se i canoni basati sul fatturato non sono vietati dalla legge.


Nel periodo di durata inizialmente fissato, il canone di locazione viene solitamente aggiornato con cadenza annuale secondo una percentuale prestabilita, nei successivi periodi di proroga esso è allineato ai canoni di mercato.

Il canone tende a rimanere stabile o a subire, come conseguenza dell’alto tasso di sfitto, delle leggere flessioni.

Il canone è di solito soggetto ad aumenti annui basati su una determinata percentuale (che, a seconda della durata del contratto di locazione, oscilla tra il 75% e il 100%) della variazione dell’indice del costo della vita dell’anno precedente.







La caparra per i conduttori di attività di vendita al dettaglio è normalmente pari a tre mesi di canone, alle spese di gestione, di condizionamento dell’aria e a un quarto della tariffe governative e/o del canone governativo e può essere corrisposta sia in contanti che tramite fideiussione bancaria.

I locatori richiedono solitamente un deposito cauzionale o una fideiussione bancaria pari a tre mesi di canone e al costo dei servizi, IVA inclusa.

Sì, anche se la legge italiana impone dei limiti all’importo della caparra che non può superare 3 mesi di canone. Sono solitamente richieste delle fideiussioni bancarie. Le garanzie rilasciate dalle società controllanti possono essere accettate dai locatori solo per importanti operatori internazionali.


Sì. Occorre ottenere una licenza commerciale generica per gli immobili locati. Non sono solitamente previste specifiche restrizioni di legge per le attività di vendita al dettaglio.

No. Sì. Esistono disposizioni urbanistiche e altre norme di diritto pubblico che limitano la possibilità di avviare attività di vendita al dettaglio in alcune aree (o che richiedono la presentazione di domande per l’ottenimento di apposite licenze).


Ciò potrebbe costituire violazione della legge in materia di concorrenza, la normativa in quest’ambito è tuttavia entrata in vigore solo nel 2013 e non è ancora chiaro quali saranno i suoi effetti.

Sì, è legale. È prassi comune escludere un dato gruppo di concorrenti da una location.

Sì.

Paesi Bassi Norvegia Polonia


No. Non è richiesta nessuna autorizzazione commerciale specifica per l'apertura di una attività di vendita al dettaglio.

No.


Solitamente mediante la stipula ex novo di un contratto di locazione commerciale nella location desiderata o mediante il subentro, in veste di nuovo conduttore, in un contratto di locazione commerciale già esistente.

L'apertura di un nuovo esercizio commerciale avviene solitamente mediante la costituzione di una nuova società a responsabilità limitata che stipula un nuovo contratto di locazione commerciale oppure subentra in un contratto di locazione commerciale già esistente.

Generalmente mediante la stipula ex novo di un contratto di locazione commerciale oppure mediante l'acquisto, nella location desiderata, dell'immobile in cui il centro commerciale per la vendita al dettaglio dovrà essere sviluppato. Lo sviluppo di reti di franchising per il commercio al dettaglio viene effettuato solo da grandi retailers già presenti sul mercato.


No. È più frequente il pagamento di un corrispettivo all'attuale conduttore.

No, non lo è. No.







I contratti di locazione per l'esercizio della vendita al dettaglio e i contratti di locazione alberghiera sono soggetti a un regime speciale. Non è consentito inserire condizioni diverse da quelle previste dalla legge in contratti di locazione per l'esercizio della vendita al dettaglio se tali condizioni risultino essere pregiudizievoli per il conduttore, salvo che con il consenso dell'autorità giudiziaria.

Non vi sono normative specifiche oltre a quelle disciplinanti tutti i contratti di locazione commerciale.

No.


5 anni più 5. Di solito 10 anni con la possibilità di estenderla per un periodo aggiuntivo di 5 anni. Non sono tuttavia infrequenti contratti la cui durata va dai 5 ai 10 anni.

Solitamente 5 o 10 anni.


I contratti basati sul fatturato sono frequenti.

Questo tipo di contratto è piuttosto frequente specialmente nei centri commerciali, ma è soggetto a un livello di canone minimo.

Molto usato. Il canone di locazione nei centri commerciali consiste solitamente in un canone minimo e in un canone basato sul fatturato.


Nella maggior parte dei casi, il canone viene aggiornato annualmente. Entrambe le parti hanno il diritto di richiedere un nuovo canone il cui importo è da stabilirsi alla fine del periodo iniziale della locazione e, nuovamente, 5 anni dopo.

Se il canone non è basato sul fatturato, sarà un canone fisso soggetto, tuttavia, ad aggiustamenti in linea con l'Indice dei Prezzi al Consumo.

È prassi diffusa includere nel contratto di locazione delle disposizioni che abbiano come effetto una indicizzazione annua del canone.




Sì, una fideiussione bancaria di importo pari a 3 mesi di canone o una garanzia concessa dalla società controllante.

Sì, tutti i conduttori sono tenuti a fornire una garanzia o una caparra di importo minimo pari a 6 mesi di canone.

Sì, è prassi comune che i locatori richiedano delle garanzie, solitamente di importo pari a 3 mesi di canone. Fideiussioni bancarie, caparre o atti notarili in cui ci si sottopone volontariamente a procedimenti esecutivi sono piuttosto frequenti.


Sì. Gli immobili destinati ad attività di vendita al dettaglio devono essere muniti di apposita licenza.

Sì, ma generalmente ciò riguarda soprattutto i centri commerciali. Ogni area destinata allo svolgimento di attività di vendita al dettaglio deve essere munita di apposita licenza.

Se esiste un piano urbanistico locale disciplinante l’area, ogni investimento dovrà essere effettuato in stretta osservanza dello stesso. In assenza di un tale piano, l’investimento potrà essere avviato sulla base di una decisione urbanistica.


Ciò potrebbe costituire violazione della legge in materia di concorrenza ma, per un iniziale periodo di 7 anni, è consentito raggiungere accordi concernenti la destinazione d’uso delle unità di vendita di un centro commerciale.

I patti di non concorrenza sono piuttosto frequenti nei centri commerciali e ammessi dalla legge.

Molti contratti di locazione per lo svolgimento di attività di vendita al dettaglio includono disposizioni con cui si vieta ai locatori di concedere in locazione altre unità di vendita nello stesso centro commerciale a concorrenti del conduttore o a retailer che offrono lo stesso tipo di merce. Tali disposizioni sono diventate prassi comune nei grossi centri commerciali ma è necessario sempre valutarle dal punto di vista della legge sull’anti-trust.



Portogallo Romania Russia


Generalmente non è richiesta nessuna autorizzazione commerciale per l'esercizio di un'attività di vendita al dettaglio. n'autorizzazione può tuttavia essere richiesta per l'esercizio di particolari attività (ad esempio, le farmacie).

Tutte le società devono essere iscritte al registro delle imprese e munite di una autorizzazione per l'esercizio di attività commerciali, inclusa la vendita al dettaglio. Altre licenze/autorizzazioni possono essere richieste a seconda dello specifico settore di vendita al dettaglio.

No.


Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto di locazione o sub-locazione. Si possono acquistare anche immobili o attività commerciali già esistenti.

Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto di locazione commerciale.

L'apertura di un nuovo esercizio commerciale per la vendita al dettaglio solitamente avviene mediante la costituzione di una nuova società e la stipula di un contratto di locazione commerciale. In alcune occasioni si ricorre anche al franchising. È diventato tuttavia molto frequente che i titolari di prestigiosi marchi svolgano direttamente la propria attività retail.


No. È consentito solo il pagamento anticipato del canone di locazione per un periodo non superiore a 3 mesi.

No. Solitamente il locatore negozia un canone più elevato.

No. È usuale concordare un nuovo canone. Talvolta vengono offerti degli sconti (i.e., periodi in cui il canone non è dovuto) che riflettono il periodo di allestimento dell'esercizio commerciale durante il primo anno di locazione.




Le locazioni urbane sono disciplinate dal Codice Civile. Le locazioni commerciali per la vendita al dettaglio in centri o parchi commerciali sono disciplinate da contratti atipici.

Ogni tipo di contratto di locazione commerciale è disciplinato dal Codice Civile in cui sono generalmente previste norme e regolamenti che, a discrezione delle parti, possono essere incluse o meno nel contratto da esse stipulato.

No.


Solitamente tra i 5 e i 10 anni. In assenza di un accordo in tal senso tra le parti, la durata del contratto di locazione si intenderà essere pari a 5 anni.

La durata dei contratti di locazione commerciale stipulati con conduttori prestigiosi (anchor tenants) supera i 10 anni. In caso di conduttori meno prestigiosi, la durata standard va dai 3 ai 5 anni.

Varia a seconda della superficie dell’unità di vendita, può essere quindi pari a 5, 10 o 15 anni.


Il canone di locazione basato sul fatturato non è frequenti nei contratti di locazione commerciale. Questo tipo di canone è usato solo nei centri commerciali.

Nei centri commerciali è frequente che il canone di locazione sia costituito da una percentuale del fatturato soggetta a un canone mensile minimo garantito.

La pratica dei canoni basati sul fatturato esisteva nei centri commerciali di grandi dimensioni prima della crisi finanziaria del 2008. Attualmente, la maggior parte dei locatori preferisce operare in base a dei canoni fissi.


L’aumento del canone avviene solitamente con cadenza annuale. Ogni aumento deve essere allineato al tasso legale annuo approvato dal governo. Le parti possono tuttavia stabilire contrattualmente altre modalità di aggiornamento del canone.

Nella maggior parte dei casi il canone è aggiornato annualmente, in linea con l’Indice Armonizzato dei Prezzi al Consumo. Qualche volta le parti concordano un aumento fisso del canone a seconda della durata del relativo contratto di locazione.

L’aggiornamento del canone avviene di solito annualmente in una percentuale che varia dal 3 fino al 7 per cento a seconda della location. L’adeguamento del canone avviene in base all’Indice dei Prezzi al Consumo o ad altri indici analoghi.







Sì, tra esse solitamente rientrano:

■ garanzie (la responsabilità viene assunta personalmente da un terzo)

■ caparre di importo oscillante tra i 3 e i 6 mesi di canone

■ fideiussioni bancarie di importo pari a circa 6 mesi di canone.

I contratti di locazione prevedono solitamente garanzie di importo oscillante tra i 3 e i 6 mesi di canone in forma di garanzia bancaria o di deposito in contanti.

I locatori richiedono solitamente il pagamento di un “deposito cauzionale” il cui importo oscilla tra i 3 e i 6 mesi del canone fisso. Le garanzie bancarie sono meno frequenti. Alcuni locatori richiedono anche garanzie da parte delle società controllanti in presenza di conduttori di nuova costituzione.


Sì, vi sono disposizioni urbanistiche che possono limitare l’insediamento di attività di vendita al dettaglio in determinate aree. Il piano urbanistico stabilirà le destinazioni d’uso consentite in una determinata area.

In presenza di fabbricati già realizzati, l’immobile dovrà essere conforme alle disposizioni urbanistiche generali che possono imporre restrizioni su strutture destinate ad attività di vendita al dettaglio.

Sì, nella misura in cui la destinazione d’uso consentita dell’immobile sia adatta all’attività di vendita al dettaglio. Le restrizioni urbanistiche sono generalmente applicabili a strutture di nuova costruzione.


Potrebbe costituire violazione della legge in materia di concorrenza.

Questo tipo di clausole di esclusiva può dare origine a problematiche di natura concorrenziale. Si suggerisce di effettuare un’autovalutazione volta a stabilire gli effetti concreti prodotti da una tale clausola sul relativo mercato.

Questo tipo di disposizioni non è di natura vincolante per i locatori e può comportare una responsabilità sia da parte degli stessi che dei conduttori per violazione della legge anti-trust. Ci si imbatte tuttavia in disposizioni di tale tipo in contratti di locazione riguardanti grandi esercenti la vendita al dettaglio.

Spagna Svezia Tailandia


No. No. No, a meno che il contratto di locazione sia stipulato da una persona fisica o da una persona giuridica straniera il cui capitale sociale non raggiunga l'importo minimo richiesto dal Foreign Business Act.



Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto di locazione commerciale ovvero il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente. Il franchising di intere unità immobiliari destinate all'esercizio della vendita al dettaglio è piuttosto raro come lo è anche l'acquisto di attività commerciali già esistenti.

Mediante la stipula ex novo di un contratto di locazione commerciale ovvero il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente. Alle società che intendono avviare una attività di vendita al dettaglio è spesso consentito l'acquisto della piena proprietà del relativo terreno, anche se, nel caso in cui trattasi di società a capitale estero, le stesse possono essere soggette a restrizioni.


No. In location ubicate in posizioni privilegiate può succedere ma non è ritenuta prassi normale.

Sì.


I contratti di locazione applicabili a immobili ad uso commerciale sono disciplinati dalle disposizioni convenute tra le parti nonché da quelle dello Spanish Urban Leases Act (Act 29/1994 del 24 novembre) e dal Codice Civile.

No. No.







La durata standard nel settore della vendita al dettaglio va dai 3 ai 15 anni e può essere interrotta dopo un periodo fisso iniziale.

Tra i 3 e i 5 anni. Tra i 3 e i 15 anni. Le parti solitamente optano per una durata pari a 3 anni con la possibilità di successivi rinnovi – solitamente quattro opzioni – per evitare la registrazione del contratto e i costi ad essa associati.


Nei centri commerciali è abbastanza frequente avere una struttura di canoni basati sul fatturato e su di un canone minimo garantito, oppure un canone fisso più un canone basato sul fatturato. In altri contesti i canoni basati sul fatturato sono rari.

Nei centri commerciali è frequente che l'80% circa del canone sia costituito da un importo fisso e il restante 20% da un canone basato sul fatturato. In altri contesti i canoni basati sul fatturato non sono frequenti.

Benché esistenti non sono molto frequenti.


Sì, il canone è solitamente aggiornato con cadenza annuale secondo l’Indice Nazionale dei Prezzi al Consumo. La revisione del canone di mercato non è infrequente in contratti di locazione commerciale ed ha efficacia dal quinto anno in poi.

L’adeguamento del canone avviene solitamente ogni anno mediante indicizzazione. Tuttavia, la rinegoziazione formale del canone avviene normalmente alla fine del periodo di durata del relativo contratto di locazione, i.e., ogni 3 o 5 anni.

Il canone è aggiornato solitamente ogni tre anni. L’aumento medio oscilla tra l’8% e il 15%, e gli aumenti sono spesso ancorati alle fluttuazioni del mercato.




Vi è una caparra obbligatoria prevista dalla legge pari a due mesi di canone. Sono molto frequenti anche garanzie contrattuali di altro tipo, di solito in forma di garanzia bancaria a prima richiesta. Esse possono essere sostituite, in alcuni casi, da garanzie societarie.

Le società dedite alla vendita al dettaglio di nuova costituzione solitamente sono tenute a fornire delle garanzie, quali una garanzia rilasciata dalla società controllante, una garanzia bancaria o una caparra.

Sì. Un deposito cauzionale di tre mesi è solitamente dovuto per un contratto di locazione con durata pari a tre anni.


Sì, i parametri urbanistici applicabili disciplinano l’implementazione della destinazione d’uso per la vendita al dettaglio. In Spagna, inoltre, ogni regione ha al riguardo le proprie normative.

Sì. Gli immobili ad uso commerciale generico devono essere muniti di apposite licenze. Non sono normalmente previste specifiche restrizioni di legge per le attività di vendita al dettaglio.

Sì. Esistono disposizioni urbanistiche che limitano la possibilità di avviare attività di vendita al dettaglio in alcune aree.


Sì, le clausole di esclusiva nei contratti di locazione per centri commerciali sono molto frequenti.

Sì. Sì, è ammissibile nella misura in cui non siano violate le leggi thailandesi in materia di concorrenza e, in particolare, le disposizioni del Trade Competition Act, In generale, gli accordi di esclusiva nei contratti di locazione sono abbastanza frequenti ma dipendono spesso dal potere contrattuale delle parti.



Turchia Emirati Arabi – Abu Dhabi Emirati Arabi – Dubai


Sì, è necessario ottenere dall'autorità comunale competente una “licenza di esercizio” per ogni singola unità di vendita al dettaglio.

Sì, è richiesta una autorizzazione commerciale. Tutte le società hanno l'obbligo di registrare la propria denominazione commerciale e iscriversi presso la Camera di Commercio e dell'Industria di Abu Dhabi (ADCCI).

Tutte le società devono essere in possesso di una autorizzazione commerciale contenente un elenco delle attività oggetto dell'autorizzazione.

Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo esercizio commerciale per la vendita al dettaglio?


Le autorizzazioni commerciali per l'esercizio della vendita al dettaglio sono solitamente rilasciate solo a società a responsabilità limitata locali. Uno dei partner locali è tenuto a costituire tale società a responsabilità limitata e a stipulare il contratto di locazione commerciale. È consentito l'uso di contratti di distribuzione, di agenzia e di franchising.

La società stipula solitamente ex novo un contratto di locazione commerciale. Le cessioni sono piuttosto insolite a Dubai. la società è tenuta a richiedere la licenza commerciale al Dipartimento dello Sviluppo Economico di Dubai.


Sì. Pagare un corrispettivo al locatore o al precedente conduttore per location ben posizionate è molto frequente.

No. No.


Il Codice delle Obbligazioni turco contiene una sezione speciale dedicata alle locazioni in cui sono separatamente disciplinati i contratti di locazione commerciale e i contratti di locazione ad uso abitativo.

Non vi sono regolamenti specifici oltre alle generali disposizioni di legge applicabili ai contratti di locazione di immobili ad uso commerciale.

Non vi sono regolamenti specifici oltre alle generali disposizioni di legge applicabili ai contratti di locazione di immobili ad uso commerciale.




Tra i 5 e i 10 anni. Si sta generalmente assistendo ad una maggiore durata dei contratti di locazione per l'esercizio della vendita al dettaglio. La durata prevista per un conduttore di un contratto di locazione in un centro commerciale di tutto rispetto va dai 3 ai 5 anni.

Si sta generalmente assistendo ad una maggiore durata dei contratti di locazione per l'esercizio della vendita al dettaglio. La durata prevista per un conduttore di un contratto di locazione in un centro commerciale di tutto rispetto va dai 3 ai 5 anni.


Nei centri commerciali il canone è, nella maggior parte dei casi, costituito da una percentuale del fatturato e da un canone minimo garantito. In altri contesti, i canoni basati sul fatturato non sono frequenti.

Nei centri commerciali è frequente che il 90% del canone sia costituito da un importo fisso e che il restante 10% dipenda dal fatturato. Ci risulta che i canoni basati sul fatturato sono applicati anche nei casi in cui l'importo del fatturato supera l'importo del canone base. In altri contesti, i canoni basati sul fatturato non sono frequenti.

Nei centri commerciali è frequente che il 90% del canone sia costituito da un importo fisso e che il restante 10% dipenda dal fatturato. In altri contesti, i canoni basati sul fatturato non sono frequenti.


I canoni sono solitamente aggiornati con cadenza annuale secondo una percentuale stabilita contrattualmente o secondo gli Indici dei Prezzi al Consumo.

I canoni sono solitamente aggiornati annualmente secondo un importo fisso. Essi sono tuttavia soggetti a una maggiorazione annua del 5%.

I canoni sono solitamente aggiornati secondo un importo fisso ogni 3–5 anni. Tali aggiornamenti sono tuttavia soggetti all’indice dei canoni di locazione emesso dalla Real Estate Regulatory Agency.


Sì, un deposito in contanti pari a 2 o 3 mesi di canone è spesso richiesto. Le garanzie bancarie sono spesso accettate dai locatori mentre invece sono insolite le garanzie rilasciate dalle società controllanti.

Gli esercenti la vendita al dettaglio sono solitamente tenuti a versare un deposito cauzionale che va dai 3 ai 6 mesi di canone, le garanzie societarie/bancarie stanno diventando sempre più frequenti.

Gli esercenti la vendita al dettaglio sono solitamente tenuti a versare un deposito cauzionale che va dai 3 ai 6 mesi di canone.







Sì. Gli immobili ad uso commerciale devono essere muniti di apposita licenza. Non vi sono normalmente disposizioni legislative che limitino la specifica destinazione d’uso per la vendita al dettaglio.

Sì, emanate dal comune in relazione agli edifici originari e dal Dipartimento per lo Sviluppo Economico mediante un iter autorizzativo. L’Abu Dhabi Urban Planning Council valuta anche le applicazioni urbanistiche su ampia scala.

Sì, il Comune di Dubai stabilisce i criteri urbanistici per ogni area di Dubai. Non vi sono, normalmente, disposizioni di legge che limitino la destinazione d’uso per l’esercizio di attività di vendita al dettaglio.


Ciò può costituire violazione della legge in materia di concorrenza ma ci si imbatte in questo tipo di clausole in contratti di locazione stipulati tra operatori di grandi catene del commercio al dettaglio e locatori di centri commerciali.

Negli Emirati Arabi ciò può costituire violazione della legge in materia di concorrenza. Questa legge è entrata tuttavia in vigore il 23 agosto 2013 e quindi è ancora poco chiaro quali effetti produrrà.

Negli Emirati Arabi ciò può costituire violazione della legge in materia di concorrenza. Questa legge è entrata tuttavia in vigore il 23 agosto 2013 e quindi è ancora poco chiaro quali effetti produrrà.

Regno Unito (Scozia inclusa) Ucraina Stati Uniti


No. Sì, bisogna ottenere la licenza commerciale per l'esercizio di attività commerciali generiche prevista dal Codice Fiscale Ucraino.

È richiesta l'iscrizione della società in ogni singolo stato in cui l'attività commerciale viene svolta; occorre ottenere delle autorizzazioni commerciali rilasciate dalle autorità locali dei comuni dove i negozi sono ubicati.


Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto di locazione commerciale ovvero il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente. Il franchising di intere unità immobiliari destinate alla vendita al dettaglio è piuttosto raro come lo è anche l'acquisto di attività commerciali già esistenti.

Solitamente mediante la stipula di un contratto di locazione commerciale o l’acquisto di una struttura immobiliare destinato al commercio al dettaglio, ivi incluso lo sviluppo di una nuova struttura. Anche il franchising è largamente usato.

Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto di locazione commerciale ovvero il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente. Il franchising di intere unità immobiliari destinate alla vendita al dettaglio è piuttosto raro come lo è anche l’acquisto di attività commerciali già esistenti


No. Tali pagamenti sono di fatto illeciti. Nei rari casi in cui questo accade ciò dovrebbe tradursi in uno sconto del cannone annuo.

No, è inusuale e, di fatto, illecito.

No.


No. Non vi sono regolamenti specifici oltre alle generali disposizioni di legge applicabili ai contratti di locazione di immobili ad uso commerciale.

No.







Tra i 5 e i 15 anni. I contratti di locazione possono essere sia a breve termine (da 1 anno a 2 anni e 11 mesi) che a lungo termine – 3 o più anni (di solito 10 o 20 anni). I contratti a breve termine non devono essere né autenticati dal notaio né registrati. L’autenticazione e la registrazione sono invece richiesti per i contratti a lungo termine, motivo per cui essi non sono molto usati.

Tra i 5 e i 15 anni.


Nei centri commerciali è frequente che l'80% del canone sia costituito da un importo fisso e che il restante 20% dipenda dal fatturato. In altri contesti, i canoni basati sul fatturato non sono frequenti.

Benché lo status del canone basato sul fatturato sia poco chiaro nel diritto Ucraino, esso è frequentemente usato in contratti di locazione di spazi destinati alla vendita al dettaglio all'interno di centri commerciali.

Solitamente vi è una componente di canone fisso e una parte aggiuntiva variabile calcolata sulla base delle unità di vendita.


I canoni sono solitamente aggiornati ogni 3- 5 anni in linea con i livelli dei canoni di mercato.

Il canone è solitamente composto da un importo fisso e da una parte variabile che può essere talvolta soggetto a revisione (a seguito, ad esempio, di fluttuazioni valutarie se così precedentemente concordato tra le parti).

L’aggiornamento del canone avviene di solito ogni 3-5 anni in linea con i livelli dei canoni di mercato.




Per le attività di vendita al dettaglio di nuova costituzione è solitamente prevista una caparra pari a circa 6 canoni di locazione. Se l’attività di nuova costituzione è una filiale di un’importante società già esistente, una garanzia societaria può essere accettabile. Le garanzie bancarie sono infrequenti.

Sì. Ai conduttori è solitamente richiesta una caparra pari a 2 o 3 mesi di canone. Le garanzie bancarie e quelle rilasciate dalle società controllanti sono usate raramente.

Per le attività di vendita al dettaglio di nuova costituzione è solitamente prevista una caparra pari a circa 6 canoni di locazione. Se l’attività di nuova costituzione è una filiale di un’importante società già esistente, una garanzia societaria può essere accettabile. Le garanzie bancarie sono infrequenti.



Sì, quando il terreno è assegnato al lo scopo di realizzare una struttura destinata all’esercizio commerciale per la vendita al dettaglio e per l’intero ciclo di vita di tali strutture. Per le strutture già esistenti è necessario ottenere una apposita licenza che autorizzi l’esercizio della vendita al dettaglio.



Ciò può costituire violazione della legge in materia di concorrenza ma, dato che questa legge è entrata in vigore solo nel 2011, non è ancora chiaro quali effetti produrrà.

È comune prassi di mercato includere patti di non concorrenza nei contratti d locazione. Ciò può tuttavia essere ritenuto una violazione della legge in materia di concorrenza e soggetta a rilevanti sanzioni.

Sì. È abbastanza comune includere disposizioni atte ad escludere altri diretti concorrenti attivi nel settore della vendita al dettaglio dallo stesso centro commerciale.


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