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Il mercato FM in Italia

Marzo 2010


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Indice

1. Introduzione

2. Lato offerta

3. Lato domanda

4. Elementi di raccordo

5. Conclusioni


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Introduzione

Questo documento offre, in forma sintetica, uno sguardo d’insieme sul mercato

del Facility Management in Italia.

È costituito da due sezioni principali, una dedicata al lato offerta, l’altra

dedicata al lato domanda, più una sezione di raccordo, necessaria a rendere

confrontabili i valori quantitativi determinati con metodologie di stima differenti.


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1. Introduzione

2. Lato offerta

– Obiettivi

– Risultati

– Metodologia

3. Lato domanda


5. Conclusioni


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Obiettivi

L’analisi del segmento offerta è finalizzata, in via preliminare, alla stima di:

• fatturato annuo complessivo;

• valore aggiunto annuo complessivo;

• numero totale di addetti;

attribuibili agli operatori attivi sul mercato FM Italiano.

Tali stime sono, infatti, necessarie al calcolo dell’incidenza (%) di:

• valore aggiunto realizzato nel settore FM;

• occupazione nel settore FM;

rispettivamente sul PIL e sul totale dell’occupazione dei settori industria e

servizi.


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Risultati

Fatturato complessivo operatori FM

Totale addetti riferibili a operatori FM

Valore aggiunto attribuibile a operatori FM

32,4 miliardi di euro

566.788 unità

13,4 miliardi di euro

Dimensioni assolute:

Dimensioni relative:

Incidenza sul fatturato complessivo dei settori industria e servizi 1,11%

Incidenza sul totale degli addetti dei settori industria e servizi 3,34%

Incidenza del valore aggiunto FM sul PIL 1,05%

Come termini di paragone, i contributi al PIL (in termini di valore aggiunto) riferibili ai

“prodotti della trasformazione industriale” e alla “locazione di fabbricati” sono, 17,5% e

9,7%, rispettivamente.


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Il perimetro dell’analisi è dato da operatori che erogano e/o gestiscono servizi

all’edificio, allo spazio, alle persone.

Le fonti utilizzate sono di due tipi:

• a livello micro: bilanci societari;

• a livello macro: dati di contabilità nazionale ISTAT (annuari statistici e

indagini sulla struttura produttiva nazionale).

L'approccio è basato sulla classificazione delle attività economiche ATECO

(2002-2007).

Metodologia (1/3)


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Principali step:

1. Costruzione delle griglie di riferimento (g): il dataset di IFMA Italia viene filtrato

"orizzontalmente" attraverso la classificazione ATECO e "verticalmente" in base al

numero di dipendenti, ottenendo 4 griglie relative a: fatturato (g1), n° di imprese (g2),

n° dipendenti (g3), valore aggiunto (g4);

2. Individuazione all'interno dei dati ISTAT delle griglie di confronto (G1, G2, G3, G4);

3. Confronto cella per cella: determinazione della probabilità attraverso cui è possibile

passare dalle informazioni in (g) a quelle in (G).

Metodologia (2/3)


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1. Introduzione

2. Lato offerta

3. Lato domanda

– Obiettivi

– Risultati

– Metodologia


5. Conclusioni


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Obiettivi

L’analisi del segmento domanda è finalizzata alla determinazione delle

dimensioni del mercato del Facility Management in Italia. Tali dimensioni sono

espresse in termini di:

• mercato potenziale: valorizzazione, sulla base dei costi delle Facility, dei

metri quadri del patrimonio immobiliare (aziendale) di riferimento;

• parte effettiva: porzione del mercato potenziale corrispondente al valore dei

servizi esternalizzati a operatori del mercato FM;

• parte aggredibile: porzione del mercato potenziale corrispondente al valore

dei servizi erogati internamente (dalle aziende) senza ricorso a fornitori

esterni.


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Risultati


Nota: nella valorizzazione non sono stati inclusi i servizi di fornitura di utility, economato e

il servizio di ristorazione.

Mercato aggredibile 15,4 miliardi di euro

Mercato potenziale 42,8 miliardi di euro

% di esternalizzazione 64%

Mercato effettivo 27,4 miliardi di euro


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Le fonti utilizzate sono di due tipi:

• dimensioni del patrimonio immobiliare: dati ISTAT (8° censimento Industria

e Servizi);

• costi dei servizi: risultati dei progetti di Benchmarking IFMA Italia.

Metodologia (1/2)

Ai fini della valorizzazione del mercato sono stati considerati:

• servizi di governo,

• pulizia,

• manutenzioni (impiantistiche ed edili),

• reception e vigilanza,

• gestione documentale,

• altro (gestione lay out e traslochi interni, gestione flotte auto,…)


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Principali step:

1. definizione metri quadri di riferimento (complessivi e per destinazione d’uso);

2. stima della spesa unitaria (per mq) per le Facility e della spesa complessiva, in

funzione della destinazione d’uso;

3. determinazione del mercato potenziale;

4. stima della % di esternalizzazione dei servizi in funzione della destinazione d’uso;

5. calcolo del mercato effettivo per destinazione d’uso e complessivo;

6. calcolo del mercato aggredibile (per differenza).

Metodologia (2/2)


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1. Introduzione

2. Lato offerta

3. Lato domanda


– Obiettivi

– Transazioni tra operatori FM

– Servizio di ristorazione

5. Conclusioni


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Obiettivi

Al fine di rendere confrontabili i valori provenienti dalle stime dei due lati del

mercato del Facility Management in Italia, è necessario considerare i due

aspetti seguenti:

• Una parte del fatturato complessivo realizzato dagli operatori FM è relativa

a transazioni interne al settore (accordi di subfornitura).

• Una parte del fatturato complessivo realizzato dagli operatori FM è relativa

a fornitori del servizio di ristorazione (non incluso ai fini del calcolo del

valore del mercato effettivo).

Occorre, dunque, depurare in maniera opportuna il valore del fatturato

complessivo.


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Transazioni tra operatori FM e ristorazione


Volume delle transazioni tra operatori FM 1,44 miliardi di euro

- riferibile ai primi 10 operatori (per fatturato) 1,09 miliardi di euro

- riferibile ad altri operatori FM 0,35 miliardi di euro

Di cui:

Fatturato attribuibile al servizio di ristorazione 3,25 miliardi di euro


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1. Introduzione

2. Lato offerta

3. Lato domanda


5. Conclusioni

– Sintesi

– Osservazioni finali


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Sintesi

Lato domanda:

Lato offerta:

Dimensioni del mercato FM effettivo 27,4 miliardi di euro

Fatturato complessivo "netto" operatori FM (esclusa ristorazione) 27,7 miliardi di euro

Fatturato complessivo operatori FM 32,4 miliardi di euro

Fatturato complessivo "netto" operatori FM 31 miliardi di euro


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Osservazioni finali

Il mercato FM in Italia è ancora caratterizzato da elevati livelli di frammentazione (come

è possibile dedurre, tra l’altro, dalla distribuzione del fatturato complessivo attribuibile alle

transazioni tra operatori).

In effetti, il fatturato realizzato dai global

outsourcer è pari al 15% del fatturato

complessivo (4,8 miliardi di euro).

Di questi, 3,5 miliardi di euro sono riferibili

a servizi di Facility Management.

Infine, “solo” il 26% del fatturato derivante

da servizi di FM è attribuibile a contratti di

Integrated Facility Management.

27,6

0,9

2,6

1,3

4,8

Scomposizione fatturato operatori FM

(valori in miliardi di euro)

altri operatori FM global outsourcer contratti di IFM servizi di FM altro


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