Il Catasto Terreni

IL CATASTO

È l’inventario dei beni immobili esistenti sul

Territorio Nazionale, di cui definisce i possessi dei

singoli e degli Enti. È costituito di un complesso di

documenti nei quali si registrano le

caratteristiche tecnico-economiche degli immobili

e dei relativi possessori e in cui si tiene nota delle

mutazioni che si verificano nel tempo.

il CATASTO conserva le informazioni

relative a:

• possessori e titolari di altri diritti reali;

• individuazione univoca del bene;

• localizzazione del bene;

• estensione e consistenza;

• destinazione d’uso del bene;

• caratteristiche dell’unità immobiliare

• grado di produttività e relativi redditi

È quindi l’inventario di tutti:

• i suoli agricoli,

• i fabbricati (sagoma e loro pertinenze) ,

• I terreni incolti,

• le strade pubbliche,

• le acque esenti da estimo,

e, per mezzo delle mappe , offre unarappresentazione cartografica completa delterritorio nazionale.

1. FISCALI

2. CIVILI

3. GIURIDICI

SCOPI DEL CATASTO

1. FISCALI.

si determinano i redditi imponibili dei terreni edei fabbricati ai fini delle imposte dirette eindirette. Ora il R.C. è utilizzato come baseimponibile ad esempio per l’I.M.U., l’impostasulle donazioni e successioni, l’imposta diregistro e le imposte ipotecarie e catastali.

SCOPI DEL CATASTO

LO SCOPO FISCALE DEL CATASTO E’ QUINDI:determinare gli estimi catastali e di conseguenza letariffe d’estimo.

• gli estimi catastali sono le rendite dei terrenicalcolate dal catasto con riferimento alla monetacorrente in un determinato periodo (la cosiddettaepoca censuaria).• le tariffe d’estimo sono le rendite per ettaro disuperficie di ogni qualità (tipo di coltura) e classe(livello di produttività) con riferimento alla monetacorrente dell’epoca censuaria.

SCOPI DEL CATASTO

2. CIVILI.

si individuano esattamente e sitengono distinte le proprietàimmobiliari , con l’ uso dellaparticella catastale.

SCOPI DEL CATASTO

l’identificazione dei beni è fondata sullaparticella, ovvero una porzione continua diterreno situata in un solo Comune,appartenente ad un’unica intestazionecatastale ed assoggettata ad un’unicaspecie di coltura (qualità) con uniformegrado di produttività (classe).

DEFINIZIONE

3. GIURIDICI.

è la possibilità di attribuire aidocumenti catastali valore probatoriodella proprietà o degli altri diritti sugliimmobili.Al momento questa possibilità non è ancoraattuata in Italia ma è in corso diperfezionamento.

SCOPI DEL CATASTO

IL N.C.T. ITALIANO E’

1. geometrico

2. particellare

3. non probatorio

4. a estimo indiretto

DEFINIZIONE


1. GEOMETRICO:

basato sulla misura (rilievo topografico planimetrico dei terreni).

DEFINIZIONE

IL N.C.T. ITALIANO E’2. PARTICELLARE:

l’identificazione dei beni è fondata sulla particella,ovvero una porzione continua di terreno situatanel medesimo Comune censuario, appartenentead un’unica intestazione catastale ed assoggettataad un’unica specie di coltura (qualità) conuniforme grado di produttività (classe).

DEFINIZIONE


3. NON PROBATORIO:

• Che non certifica la proprietà.

L’inventario è stato eseguito possessoreper possessore, o meglio per dittacatastale (anche più possessori)

DEFINIZIONE


• 4. A ESTIMO INDIRETTO:

le rendite sono state calcolate per qualità e classi di coltura.

DEFINIZIONE

ESISTONO 2 PERIODI FONDAMENTALI:

• PRIMA DELL’UNITA’ D’ITALIA (< 1861).

• DOPO L’UNITA’ D’ITALIA (> 1861).

RASSEGNA STORICA

PRIMA DELL’UNITA’ D’ITALIA (< 1861).

prima dell'unità d'Italia esistevano 22 o 24 catasti

appartenenti a 9 compartimenti:

Piemonte e Liguria, Lombardoveneto, ex Ducato diParma e Piacenza, ex Ducato di Modena e Reggio,Toscana, ex Stato Pontificio, ex Stato Napoletano,

Sicilia e Sardegna

RASSEGNA STORICA


Tali catasti erano costituiti in base a criteri diversi(differenti per tipologia, metodi di rilievo, unità dimisura, scale di rappresentazione, metodologieestimative, moneta..)

Alcuni erano descrittivi (soprattutto dove laproprietà fondiaria era di tipo latifondista e ilpotere politico di tipo feudale), altri geometrici perproprietà o per masse di coltura o particellari.

RASSEGNA STORICA


In particolare accanto a buoni catasti come ilLombardo Veneto (già nel ‘700 esisteva un catastogeometrico particellare di impostazione austriaca,il catasto teresiano, che costituì, con l’avvento dellacartografia geodetica moderna, il prototipodell’attuale catasto italiano), il Toscano, il Pontificioe il Lombardoveneto, ne esistevano altri sommariquali il Ligure e il Piemontese

RASSEGNA STORICA

dopo molti contrasti il 1° marzo 1886 fu varatala prima e fondamentale legge del catastoitaliano n. 3682 (nota anche come legge sullaperequazione dell’imposta fondiaria o LeggeMessedaglia).• l’art. 1 di tale legge affermava che si doveva eseguire ununico “catasto geometrico e particellare, fondato sulla misurae sulla stima, non probatorio , allo scopo di accertare la«proprietà immobiliare» e perequare l’imposta fondiaria,evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte”

.

RASSEGNA STORICA

• Le registrazioni dei terreni erano distinte daquelle dei fabbricati, nacquero quindi il nuovocatasto terreni (N.C.T.) e il catasto edilizio urbano(C.E.U.)

• Le operazioni di formazione si svolsero nell’arcodi 70 anni (inizialmente previsti 20) e nel 1956 sidichiararono concluse. Da allora il catasto e’ infase di conservazione.

• l’art. 8 prevedeva anche la probatorietà delCATASTO ma così non fu.

RASSEGNA STORICA

Secondo quanto sancito dal T. U. approvato con il R.D. n°1572 del 08.10.1931 e dal Regolamento R. D. del 12.10.1933, n°1539 le fasi del catasto sono essenzialmentequattro:1) la FORMAZIONE:

a- operazioni di misurab- operazioni di stima (definizione degli estimi)2) la PUBBLICAZIONE

3) l’ ATTIVAZIONE

4) la CONSERVAZIONE

LE FASI

1a) OPERAZIONI DI MISURA• delimitazione (rilievo topografico con tecniche di

celerimensura ed i mezzi teodoliti otticidell’epoca);

• terminazione (apposizione di cippi sul terreno);• rilievo planimetrico (eseguito per ciascun

comune, su fogli a perimetro chiuso in scala1:2000) con quadro di unione finale;

• collaudo geometrico.

LE FASI - FORMAZIONE -

1b) OPERAZIONI DI STIMA

Hanno avuto 2 fondamentali finalità:

1. attribuire ad ogni particella la qualità e laclasse che le compete (classamento)

2. calcolare le rendite da applicare a ogniqualità e classe (tariffe d’estimo)


1b) OPERAZIONI DI STIMA

• QUALIFICAZIONE: individuazione delle qualità di colturapraticate in un comune censuario;

• CLASSIFICAZIONE: per ciascuna qualità di colturaindividuazione delle classi (che esprimono diversi livelli diredditività);

• CLASSAMENTO: attribuzione ad ogni particella della qualità edella rispettiva classe;

• FORMAZIONE DELLE TARIFFE: determinazione dei redditiimponibili per particella, cioè del Reddito Dominicale e delReddito agrario;


1b) OPERAZIONI DI STIMA: QUALIFICAZIONEIn particolare le qualità si distinguono in:1. di suolo, se è prevalente l’importanza del suolo (es.seminativo, prato…);2. di soprassuolo, se è prevalente l’importanza del soprassuolo(es. vigneto, frutteto…);3. miste, se non prevale né il suolo né il soprassuolo (es. prato

arborato , seminativo arborato, …).Non sono comprese nell’elenco ( e quindi esenti da stima) cave, torbiere,stagni, maceri, fabbricati urbani, fabbricati rurali con le loro pertinenze,strade, parchi, laghi, spiagge, fiumi, rocce nude, eccetera.


1b) OPERAZIONI DI STIMA: CLASSIFICAZIONE

• Ogni qualità di coltura viene suddivisa in tante classiquanti sono i gradi di produttività (max. 5 classi conscarto del 20%).

• per ciascuna qualità e classe viene definita laparticella tipo (ben adeguatamente descritta).L’insieme di tali particelle costituisce il campionarioper la successiva fase di classamento.


1b) OPERAZIONI DI STIMA: CLASSIFICAZIONE

• scale di merito: pongono in evidenza il meritorelativo dei terreni compresi nelle diverse qualità eclassi.

• scale di collegamento: si istituiscono tra il meritodelle classi di ciascuna qualità di coltura del comunein esame, e il merito delle classi della corrispondentequalità di coltura dei comuni limitrofi e del comunestudio.


UTILITA’ DELLE SCALE DI MERITO E DI COLLEGAMENTO• Facilitano le operazioni estimative e permettono la determinazione sintetica delle tariffenei comuni di collegamento partendo dai comuni studio, dove si sono fatti i rilievi analitici.• Determinate le tariffe di reddito dominicale e agrario nel comune studio, si determinanoper via indiretta o sintetico comparativa le tariffe degli altri comuni per collegamento dalcomune studio ai comuni sussidiari, stabilendo relazioni di merito fra le varie qualità e classidi ogni comune considerato.• Si formerà perciò il prospetto di qualificazione e di classificazione, indicando le qualità dicoltura riscontrate e il numero delle classi di ciascuna qualità, descrivendo le caratteristichefisico agrarie,• scale di merito: pongono in evidenza il merito relativo dei terreni compresi nelle diversequalità e classi.• scale di collegamento: si istituiscono tra il merito delle classi di ciascuna qualità di colturadel comune in esame, e il merito delle classi della corrispondente qualità di coltura deicomuni limitrofi e del comune studio.


1b) OPERAZIONI DI STIMA: CLASSAMENTO

Mediante questa operazione “di campagna”, ilperito classatore (competente e obiettivoattribuisce a ciascuna delle particelle del circolocensuario la qualità e la classe che le compete (difatto è una stima sintetica per valori tipici)confrontandole con la particella tipo.Ovviamente i criteri che valgono sono l'ordinarietàe di permanenza delle condizioni


1b) OPERAZIONI DI STIMA: DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE D’ESTIMO (R.D. e R.A.).

• si fa riferimento ai 300 comuni studio;• si scelgono aziende studio reali e ordinarie, in numero a discrezionedei periti catastali;• si esegue il bilancio aziendale per determinare R.D. e R.A., eseguitosu un quaderno di stima (mod. 23) composto da 22 prospetti ciascunodei quali rappresenta una fase di bilancio;• l’azienda è condotta da proprietà imprenditrice (l’imprenditore èanche proprietario).


Gli estimi del catasto terreni sono dunquecostituiti da:- reddito dominicale (R.D.)

- reddito agrario (R.A.)La formazione di tali redditi si basa sul principiodell’ordinarietà, cioè sull’attribuzione ad ogni particelladi un reddito medio ordinario (cioè più frequente e piùprobabile) relativamente a beni omogenei per qualitàdi coltura e redditività delle aziende


DETERMINAZIONE DI R.D.R.P.L. = P.l.v. – (Q/agrarie + Sv + Sa + St+ Ice).

R.D. = R.P.L. – Q/fondiarie.R.P.L. = reddito padronale lordo (al lordo delle imposte fondiarie e agrarie, deicontributi consortili e delle quote fondiarie).P.l.v. = produzione lorda vendibile (tutti i prodotti vendibili meno i reimpieghi).R.D. = reddito dominicale.Q/agrarie = spese per il mantenimento del capitale di esercizio: reintegrazione, manutenzione eassicurazione macchine e attrezzi (capitale scorte), assicurazione contro l’incendio dei mangimi e lettimie del bestiame .Sv = spese varie ossia acquisto materiali e servigi extra aziendali.Sa = salario dei lavoratori manuali, al lordo dei contributi ed assicurazioni.St = stipendi (retribuzione dei lavoratori intellettuali).Ice = interessi sul capitale esercizio (i1 = interessi sul capitale scorte all’8% per un anno + i2 = interessisul capitale di anticipazione, in quanto sussista, per un anno).Q/fondiarie = spese per il mantenimento del capitale fondiario: reintegrazione, manutenzione eassicurazione dei fabbricati rurali (valore a nuovo),Reintegrazione delle piantagioni legnose emanutenzione del fondo (sistemazioni idraulico-agrarie).


LA TARIFFA DI REDDITO DOMINICALELa tariffa di R.D. esprime il reddito dominicale per unità disuperficie (ettaro), per qualità di coltura e classe.R.D. colpisce in sostanza il possessore del fondo, sia essoproprietario, usufruttuario o enfiteuta).

DEFINIZIONE : il Reddito Dominicale (RD) di un fondo è il redditoattribuibile alla proprietà, è rappresentato dal suo Beneficiofondiario al lordo delle imposte. Ed è pari a:

RD = Plv - (Qagr + Sv + Sa + St + Ice + Qfond)


DETERMINAZIONE DI R.A.R.A. = Ice+ Di

dove:Ice = interessi sul capitale esercizio: (i1+i2)

i1 = interessi sul capitale scorte all’8% per un anno i2 = interessi sul capitale di anticipazione, in quanto sussista, per un anno).

Di = è il compenso del solo lavoro direttivo (escluse perciòl’amministrazione e la sorveglianza);


LA TARIFFA DI REDDITO AGRARIOLa tariffa di R.A. esprime il reddito agrario per unità disuperficie (ettaro), per qualità di coltura e classe.

R.A. colpisce in sostanza il conduttore dell’azienda (chigestisce l’attività agricola sul fondo), cioè l’imprenditore

capitalista direttore.DEFINIZIONE : il Reddito Agrario (Ra) di un fondo è il redditoattribuibile all’imprenditore agricolo, ed è pari a:

Ra = St + Ice

i


LE TARIFFE DI R.A. E R.D.Le tariffe sono pubblicata sulla GazzettaUfficiale per comune, qualità di coltura eclasse.Le qualità di coltura sono attualmente 105, leclassi di reddito, per ogni qualità di coltura,sono 5 (la prima indica la migliore qualitàcolturale).


• Vengono esposti all’albo di ciascun comune tutti i rilievitecnici ed estimativi al fine di dar corso ad eventualireclami.

• Si pubblicano: la mappa particellare (quadro d’unione etutti i singoli fogli di mappa di quel comune), la tavolacensuaria (l’elenco delle singole particelle in ordinenumerico progressivo con relativa superficie, qualità,classe, simboli di deduzione, R.D. e R.A.), l’estrattopartitario (indica le particelle che competono a ciascunaditta), il quadro generale delle qualità, classi e tariffe delcomune e le schedine di collegamento con il N.C.E.U.

• Seguiranno poi eventuali ricorsi.

LE FASI - PUBBLICAZIONE -

Una volta corretti gli errori riscontrati direttamente o in base ai reclami, vengonoallestiti i 5 atti catastali: 1. mappa particellare (o catastale). 2. tavola censuaria (o schedario delle particelle).3. registro o schedario delle partite (carico e scarico di ogni ditta). 4. matricola o schedario dei possessori.5. prontuario dei numeri di mappa.

LE FASI - ATTIVAZIONE -

1- La mappa particellare di ciascun comune censuario è ingenere a perimetro chiuso (se il comune è grande può esserediviso in sezioni A, B, ecc.) in scala 1:2000 (esistono però anchele scale 1:500 per gli sviluppi , 1:1000 centri abitati e 1:4000).

Il foglio è contraddistinto da un numero romano e su di essovengono indicati i capisaldi, le particelle catastali (in linea neracontinua con contrassegnate da un numero arabo), le stradestatali, provinciali, comunali e vicinali (con la loro denominazionee convenzionalmente colorate in arancione), i fabbricati (coloratiin rosa), i canali, i fiumi, gli scoli di bonifica, i laghi (con la lorodenominazione e colorati in azzurro), i luoghi sacri, eccetera.


2- La tavola censuaria è l’inventario, con i relativi estremicatastali, di tutte le particelle appartenenti al territoriocomunale, distinte per foglio di mappa e riportate in ordinenumerico progressivo. Quindi per ogni particella censita siriportano sezione (se c'è), foglio di mappa, numero di mappa omappale, qualità di coltura, classe di produttività, superficie in“ha. a. ca.”, simboli di deduzione, R.D. e R.A. sul frontespizio ditale tavola sono inoltre riportati i valori espressi in unapercentuale sulla tariffa principale o in un quid per ettaro ,deisimboli di deduzione applicabili a quel comune censuario,nonché’ un quadro generale delle qualità e classi tipo delcomune con le corrispondenti tariffe di R.D. e R.A.


3. il registro delle partite (partitario) è un tomo speciale costituito

da pagine numerate progressivamente. Ciascuna pagina è suddivisain 2 sezioni e precisamente a sinistra riporta la sezione del carico diogni ditta (costituito dalle particelle ad essa appartenenti con irelativi estremi) e a destra quella dello scarico (costituito dalleparticelle cedute). In tal modo esso è sempre sistematicamenteaggiornato nei possessi e nelle variazioni che si vengono averificare. E’ collegato sia con lo schedario dei possessori che con ilprontuario dei numeri di mappa. In sintesi il partitario è queldocumento che, in sede di conservazione, servirà a mettere inevidenza tutte le variazioni che avvengono nella intestazione, nellostato e nei redditi delle particelle catastali.


4. Lo schedario dei possessori riporta l’elenco di tutti ipossessori di un comune in ordine alfabetico, con il loro luogo edata di nascita.

Accanto ad ogni nominativo è posto uno o più numeri diriferimento al registro delle partite: ogni numero cioè sta adindicare in quale pagina del registro delle partite si troval’intestazione di quel dato possessore.

Ha lo scopo perciò di rintracciare una ditta catastale nel registrodelle partite conoscendo il nominativo di un qualsiasi possessoredi un comune censuario


5. il prontuario dei numeri di mappa riporta in ordine numericoprogressivo, distintamente per foglio, tutte le particelle di uncomune, analogamente alla tavola censuaria, ma senza darne idettagli e gli estremi da essa forniti.

La sua utilità consiste nel fatto che accanto ad ogni particella visono numeri i quali, indicando il numero della pagina al registrodelle partite in cui esse si trovano, consentono di individuareimmediatamente il possessore.


Una volta formato ed attivato, il Catasto viene aggiornato

dall’ Ufficio tramite:verificazioni periodiche (lustrazioni cioè ogni 5 anni );verificazioni straordinarie;

dal privato tramite:–tipo di frazionamento (divisione di terreni);–tipo mappale (trasferimento di fabbricati urbani);–tipo particellare (trasferimento immobiliare a misura e non a corpo);–modello 26: cambiamenti di qualità di coltura,–voltura catastale (aggiornamento delle ditte intestate).

LA CONSERVAZIONE

Gli atti ufficiali del Catasto sono riconducibili a:

- la mappa;

- lo schedario delle partite;

- lo schedario dei possessori;

- lo schedario dei numeri di mappa (particelle)

LA CONSERVAZIONE IERI

LA CONSERVAZIONE IERI

Con la meccanizzazione, gli atti ufficiali delCatasto sono riconducibili a due importantidocumenti informatizzati quali :

• Visure catastali (archivio elettronico dei dati censuari)

informazioni censuarie.

• Estratto di mappa (archivio elettronico dei dati grafici)

informazioni grafiche .

LA CONSERVAZIONE OGGI

È costituita da tutte le informazioni, collegate tra loro, contenenticaratteristiche censuarie, quali superficie , R.A. e R.D. , i rispettivi intestati (opossessori). Di ogni particella la banca dati del catasto terreni conserva leseguenti informazioni censuarie:

• l’identificazione del bene (comune, foglio, mappale ed eventuale subalterno)

• la superficie espressa in ettari;

• la destinazione colturale (qualità)

• il grado di produttività (classe)

• i redditi (dominicale e agrario)

• i nominativi dei possessori e dei titolari di altri diritti reali

Uno o più intestati titolari degli stessi diritti su uno o più immobili formano lacosiddetta ditta catastale. La ditta può essere individuale o collettiva.

LA VISURA CATASTALE

Si effettua presso una qualunque sede dell’ Agenzia delTerritorio o uno sportello decentrato (es. VelletriCivitavecchia) usando un apposito modello di richiesta;oppure tramite Web usando i portali Sister o Geoweb.

Viene fornita su uno o più fogli di carta in formato A4.

La visura degli atti meccanizzati può essere effettuata perimmobile (con gli identificativi catastali), per soggettointestato (o cointestato); inoltre, in base al periodo diriferimento, puo’ essere attuale o storica

LA VISURA CATASTALE

La visura può riguardare inoltre dei beni immobili particolari che sono stati censiti in delle «partite speciali»

partita 0 = elenco dei numeri di mappa soppressi;

partite 1, 2 e 3 = utilizzati per il catasto dei fabbricati;

partita 4 = acque esenti da estimo;

partita 5 = strade pubbliche

LA VISURA CATASTALE

LA VISURA CATASTALE

LA MAPPA CATASTALE

La mappa catastale è suddivisa in fogli numerati

progressivamente ed ognuno di essi comprende uncerto numero di particelle contraddistinte da unnumero detto anche mappale. E’ suddivisa solitamentein più fogli di mappa a perimetro chiuso in scala 1:2000.In presenza di particelle molto piccole i fogli di mappapossono essere redatti in scala maggiore ( " sviluppi "1:500, 1:1000); con particelle di grandi estensioni puòessere usata in scala 1:4000.

LA MAPPA CATASTALE

Il quadro d’unione raccoglie, per ogni comunecensuario, l’insieme dei fogli di mappa in modo dacomprendere su un unico foglio l’intero territoriocomunale.

Per individuare sulla mappa una particella di numeronoto, occorre conoscere sia il nome del Comune sia ilnumero del foglio di mappa a cui essa appartiene.

LA MAPPA CATASTALE

Originariamente in formato cartaceo 100 cm x70 cm ,rappresenta con perimetro chiuso l’insieme delleparticelle costituenti la porzione di territoriointeressata dal foglio stesso:

– perimetro chiuso

– foglio orientato a Nord

– numerazione crescente ed autonoma per ogni foglio

Vi sono rappresentate le p.lle, le strade, i fabbricati, i corsi d’acqua.

LA MAPPA CATASTALE –ieri-

LA MAPPA CATASTALE -oggi

Il Catasto Terreni

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