PRESENTAZIONEaiutomutuo.f inanza.com /2012/06/07/presentazione/

freeybor@finanzaonline

L’emoz ione di questa nostra “prima volta” ci ha spinto a rimandare la trattaz ione diun argomento concreto optando invece per una breve e spassionatapresentaz ione del nostro blog ai nostri futuri lettori.

L’idea viene da lontano, le intenz ioni vengono coltivate da tempo, le ragioni sonoelementari ed intuibili.. con questo blog vogliamo semplicemente mettere adisposiz ione un supporto efficace a mutuati e potenz iali mutuati che cercano dellerisposte concrete ai propri dubbi su un argomento divenuto sempre più complessoe difficile oggigiorno.

Certo sarebbe stato più facile parlare di mutui e battezzare un blog quando tutto“andava bene” come fino a qualche anno fa.. all’epoca si aveva l’imbarazzo dellascelta sui diversi ed innumerevoli prodotti che erano erogati e senza troppecomplicaz ioni.

Utenti come noi che frequentano e consigliano ormai da tempo nei vari forum hanno ricordo di quel non lontanoperiodo, come in quella fatidica penultima scena cult di Blade Runner dove il replicante Roy affida a Rick le suememorie di battaglia, i suoi ricordi di esperienze vissute: “Io ne ho viste cose che voi umani..”, vi ricordate?..

ebbene tutti noi ci ricordiamo di aver visto stipulare mutui fissi trentennali a tassi eccez ionali.. concedere spreadormai irripetibili.. surrogare e rinegoz iare.. ora è tempo di lottare duramente per ottenere molto meno e moltopeggio; è già molto…”ottenere”!

Il mondo dei mutui oggi non è più quello stesso film, quella indimenticabile colonna sonora, quella musica è finita..se ne suona tutt’altra purtroppo.

Il periodo ed il contesto in cui ci si muove alla ricerca di un mutuo è quello che è e lo conosciamo tutti: la ricerca diun ago in un pagliaio, un combattimento ad armi impari, la ricerca del minimo danno collaterale.

E’ adesso quindi che secondo noi c’è veramente bisogno di mettere su una struttura informativa di un blog comequesto che lavori per un supporto strategico ormai necessario ed indispensabile al mutuato medio di oggigiorno;ora è sicuramente cento volte più difficile ma è proprio adesso che secondo noi un blog come questo divienesicuramente più necessario.

Elargiremo noz ioni basiche e meno basiche dettate dall’esperienza maturata sul campo di coloro come noi cheprovengono dai vari forum

sparsi quà e la nel web, che ne hanno viste di tutti i colori, che hanno prima “imparato” e poi “consigliato” e chevogliono ancora suggerire strategie del come ottenere il massimo risparmio o il minimo danno nel contrarre unmutuo con una banca, quale sia il miglior vestito-mutuo da “indossare”, come confrontare al meglio i vari prodottitra di loro, cosa chiedere e cosa farsi chiarire in banca, cosa bisogna sapere del proprio piano di ammortamento,cosa non dare per scontato, come leggere un foglio informativo o un contratto di mutuo, come giudicare unapolizza bancaria, cosa aspettarsi al rogito, ecc..insomma, come non farsi tosare o spiumare troppo e più deldovuto.

Siamo quì ad “istruirvi ed allenarvi” per il massimo del rendimento in vista di una competiz ione importante che iniz iaoggi e finisce al termine del piano di ammortamento che durerà per tanti e tanti anni della vostra vita; una gara difondo dove anche una buona partenza concepita e studiata a tavolino è importante almeno quanto la gara stessa.

Nel rispetto del fino a dove potremmo arrivare, vi consegneremo noz ioni pratiche e meno pratiche che proverannoa fare di voi un mutuato coscienz ioso e consapevole e che non cade facilmente in imboscate nella fittavegetaz ione della jungla dei mutui.

Ad affiancarci ogni tanto in qualche articolo ci saranno altri utenti di forum che ciclicamente inviteremo a scrivere le

loro personali testimonianze in questo blog su argomenti specifici da loro affrontati, sviscerati e spesso sofferti sullaloro stessa pelle.

Lo stesso modo di scriverci, di interagire e di trattare gli argomenti che si sussegueranno nel tempo, vedrete.. saràestremamente familiare, pratico, essenz iale, perchè semplicemente sappiamo per esperienza che è così chebisogna parlarci per capirci.

Le terminologie tecniche, le formule, non mancheranno a corollare una piena coscienza dell’impervio terreno in cuivi siete volenti o nolenti incamminati; il vostro zaino noz ionistico non vi mancherà ma è soprattutto la coscienzapratica che acquisirete che vi guiderà in sicurezza e scioltezza a destinaz ione.

Buona lettura..

Massimo e Roberto

tanduri & freeybor

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Cos’è un mutuoaiutomutuo.f inanza.com /2012/06/11/cose-un-mutuo/

freeybor@finanzaonline

Tutti sappiamo cos’è un mutuo, ma siamo veramente sicuri diconoscere quali sono le caratteristiche generali del mutuo cheaccenderemo?

Spesso gli utenti dei vari forum si trovano davanti al dilemma delcomprendere la differenza e l’uso dei due vocaboli “ipotecario” e“fondiario” perciò oggi non ci addentreremo nei meandri delle varietipologie di mutui ossia variabile, fisso, misto, ecc.. ma cercheremo dicapire le differenze tra le varie categorie di mutui.

Partiamo dalla definiz ione data dall’art. 1813 del codice civile:

“..il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra(mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, el’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

“Mutuo” quindi è il termine giuridico per definire qualsiasi tipo di prestito, di qualsiasi entità esso sia.

Possiamo suddividere i mutui in tre grandi categorie, chirografari, ipotecari e fondiari.

I mutui chirografari sono dei finanz iamenti di modesta entità solitamente non superiori ai 30.000 euro e di duratanon superiore ai 5-6 anni. La loro particolarità è che questi mutui non sono garantiti da una ipoteca ma dal sempliceimpegno del debitore alla sottoscriz ione di un contratto. Possono essere erogati per soddisfare esigenzeindividuali nella formula più conosciuta di prestiti personali, per acquistare beni funz ionali ad un’impresa, perristrutturaz ioni di parti comuni condominiali, ecc..

I mutui ipotecari sono mutui garantiti dalla costituz ione di un’ipoteca su uno o più beni del debitore o di un terzo,normalmente vengono concessi per motivi diversi dall’acquisto della prima casa, ad esempio per liquidità o peracquistare immobili ad uso diverso ai fini abitativi. I tassi applicati solitamente sono più alti rispetto ai mutuifondiari e gli interessi passivi non sono detraibili.

I mutui fondiari, che sono ovviamente quelli che maggiormente verranno trattati in questo blog, per essere definititali devono rispettare alcune caratteristiche stabilite dalla Banca d’Italia in conformità con le delibere del ComitatoInterministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR), negli articoli che vanno dal 38 al 42 del TUB (Testo UnicoBancario) ai sensi dell’art. 38 D.L. 1 settembre 1993, n. 385 secondo cui: Il credito fondiario ha per oggetto laconcessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

Le tre caratteristiche principali che il mutuo fondiario deve rispettare sono:

1) deve avere una durata superiore ai 18 mesi;

2) il rapporto tra somma mutuata e valore della garanz ia (LTV) non deve essere superiore all’ 80% (normadeliberata dal CICR, il 22 aprile 1995)

3) il credito deve essere garantito da iscriz ione ipotecaria di primo grado sull’immobile.

La mancanza anche di solo una delle caratteristiche di cui sopra, fa si che legalmente non si possa parlare dimutuo fondiario e che non si possa fare riferimento alla normativa che lo regola.

Rispetto alle altre due categorie, il mutuo fondiario permette al mutuatario di poter detrarre gli interessi passivi,viene solitamente offerto a tassi di interesse inferiori, i costi notarili sono minori e la cancellaz ione dell’ ipotecaattualmente è gratuita.

A volte ci si vede spiazzati alla lettura della Minuta del contratto o al rogito quando riscontra l’uso del vocabolo

“fondiario” meglio che “ipotecario” ma ciò, come abbiamo visto, è perfettamente regolare e conforme allaregolamentaz ione vigente.

Quello che il contratto sicuramente includerà quando stiamo chiedendo un finanz iamento con LTV>80% è una notain genere riportata nell’articolo delle “garanz ie reali” del contratto dove viene specificata la stipula di una“fideiussione” con atto separato che copre la somma in eccesso rispetto alla massima ammissibile di Legge; unadiz ione del tipo…“La parte finanz iata si obbliga con atto a parte ad acquisire una fideiussione assicurativa per unimporto pari a euro xxxx,xx”.

In realtà infatti le banche hanno trovato il sistema per “aggirare” il limite dell’ 80% massimo concedibile per i mutui-casa fondiari graz ie all’acquisiz ione di ulteriori garanz ie quali le fideiussioni bancarie o polizze assicurative;questo spiega il motivo dei maggiori costi a carico del mutuatario per la stipula di mutui con LTV>80%.

Come premesso, in questo blog parleremo essenz ialmente di questi ultimi tipi di mutuo analizzando edapprofondendone le varie tipologie.

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EMERGENZA MUTUI: aiutomutuo con le associazioniconsumatori e Notariato

aiutomutuo.f inanza.com /2012/06/12/emergenza-mutui-aiutomutuo-con- le-associazioni-consumatori-e-notariato/

tanduri@finanzaonline

Il Consiglio Nazionale del Notariato e 11principali Associaz ioni Consumatori tempo fahanno dato luogo ad un interessante tavolotecnico di confronto dove hanno analizzato leattuali criticità legate alla concessione dei mutuibancari. In quell’incontro si è preso atto dellegravi difficoltà che cittadini e imprese hannonell’ottenere finanz iamenti da parte degli istitutidi credito, di uno spread imposto dalle banchein misura ingiustificatamente elevato e diaccompagnare di fatto in via obbligatoria almutuo la stipula di una polizza assicurat ivaspesso onerosa, con costi che possonoincidere notevolmente sulla rata di rimborso esul bilancio familiare. E’ stato quindi deciso diistituire un gruppo di lavoro congiunto econtinuativo al fine di fornire alle istituz ioni, nelpiù breve tempo possibile, un’indagineconoscitiva sul tema in essere e sensibilizzare illegislatore ad approntare soluz ioni efficaci perla salvaguardia dell’economia delle imprese edelle famiglie italiane in grave stato di sofferenza.

Prendiamo spunto da questo estratto del comunicato stampa emanato dal Notariato e dalle associaz ioniconsumatori per unirci virtualmente al tavolo di conf ronto !!!

In tal senso il blog di aiutomutuo vuole unirsi a Notariato ed associaz ione consumatori per sottolineare a sua voltauna situaz ione divenuta drammaticamente insostenibile. In particolare con questo articolo vogliamo condannarel’uso sempre più consueto da parte degli istituti di credito di deplorevoli procedure bancarie che semprepiù leganola concessione di un mutuo al palese “obbligo” di sottoscriz ione di una costosa polizza assicurat iva.

aiutomutuo, relaz ionandosi frequentemente con i più diffusi forum di utenti del web a livello naz ionale, si trova amonitorare costantemente una situaz ione reale “sul campo” che assume ormai carattere di esasperaz ione edrammaticità per il cittadino-cliente-mutuato che viene suo malgrado sempre più collocato in una posiz ione di“sudditanza” psicologica e contrattuale rispetto all’istituto di credito a cui si rivolge per una richiesta di un mutuo o dicredito in generale.

In particolare, continue e sempre più frequenti sconsolate testimonianze di numerosi utenti provenienti dai vari forumattestano come ormai quasi tutti gli istituti di credito praticamente “impongano” di fatto una polizza assicurat iva daabbinare al mutuo con la tecnica del “prendere o lasciare” avallando una presunz ione di “volontarietà” dellapolizza che nella realtà risulta una supponenza visibilmente distorta e mistificata.

L’effettività rilevata, registrata e documentabile, è di fatto ben diversa da quella che viene ufficialmente propinata eche risulta dalle documentaz ioni di negoz iaz ione pre-contrattuale. Pur nel rispetto limite della legislaz ione (percome le banche la intendono), la pratica diffusa delle polizze assicurat ive legate graniticamente ai mutui èpursempre a nostro avviso una pratica che non “rispetta” il cliente nelle sue reali volontà e disponibilità economicheche non sono quelle di voler acquisire una costosa polizza assicurat iva dalla banca a cui chiede il mutuo maquelle di voler essenz ialmente stipulare un mutuo decente ed il più economico possibile.

Non entriamo nel merito delle negatività insite nella stipula di suddette polizze…almeno non in questo articolo.

Vogliamo però riportare ed amplificare il grido di protesta e disapprovaz ione degli utenti che testimoniano come

suddette polizze assicurat ive siano effettivamente proposte non essenz ialmente come “spese accessorie” ,“volontarie” e “consigliate” ma sono quasi sempre espressamente e categoricamente richieste come “necessarie”ed “imprescindibili” per la concessione stessa del mutuo; in pratica la essa è divenuta categoricamente una“condiz ione” senza la quale la concessione del credito spesso non è più praticamente contemplata dalla banca.

LA CLAUSOLA INASPRIMENTO SPREAD NEI CONTRATTI DI MUTUO:

La situaz ione polizze assicurat ive legate ai mutui diviene ancorpiù insostenibile se si considera che ultimamentetra i vari istituti di credito si sta minacciosamente diffondendo a macchia d’olio la prassi di inserire nel contratto dimutuo una clausola di inasprimento dello spread in caso il cliente receda, successivamente alla stipula, dallapolizza collegata; un fatto di inaudito sconcerto che limita il reale diritto di recesso scoraggiando la libertà del“diritto di ripensamento” e configurando a nostro avviso la stessa clausola come una palese violaz ione dellatrasparenza bancaria.

Su questo ultimo punto in particolare si chiede ufficialmente alle varie associaz ioni consumatori, al ConsiglioNaz ionale del Notariato di analizzare approfonditamente la legislaz ione vigente affinchè si delinei comefortemente ”vessatoria” (!!!) suddetta clausola di inasprimento spread allo scopo di disincentivare gli istituti dicredito che ne fanno un uso sempre più sconsiderato.

Di seguito, a titolo di esempio, si riporta il testo che abbiamo riscontrato in contratti di mutuo di due diversi istitutibancari che documentano suddetta clausola di aumento spread in caso di recesso della polizza collegata almutuo:

art . 11: Le condizioni di cui al precedente art. 4 sono pattuite nel presupposto che la Parte Finanziata aderisca emantenga in essere il programma assicurativo previsto dalla convenzione che lega AAAAAA Assicurazioni S.p.A. e laBanca relativa alle coperture assicurative “danni” e “vita” finalizzate alla protezione del credito derivante dal presentefinanziamento (CPI).In caso di mancata adesione al suddetto programma assicurativo o di recesso dallo stesso il finanziamento verràregolato, a decorrere dalla data di recesso, aumentando la maggiorazione sul parametro indicato al precedente articolo 4a X,XX punti

altra banca, simile clausola…

art 3: I tassi di interesse come sopra determinati nel presente articolo sono quantificati in tale misura in considerazionedella sottoscrizione di una polizza Multirischi o Vita della compagnia assicuratrice BBBBBBB S.p.A, relativa al presentemutuo. In caso la parte mutuataria receda o si addivenga ad una risoluzione anticipata della polizza, la parte mutuatariae la Banca concordano, ora per allora, che il tasso d’interesse al mutuo, come sopra determinato sarà aumentato diX,XX punti percentuali a far tempo dalla data di decorrenza della rata successiva a quella in cui è stato effettuato ilrecesso o la risoluzione della polizza.

LA NOSTRA DISPONIBILITA’:

Si invitano Associaz ioni Consumatori e il Consiglio Nazionale del Notariato a fare eventuale riferimento allavasta raccolta di testimonianze a cui aiutomutuo è in grado di risalire e mettere a disposiz ione al fine di potersignificativamente collaborare a ridurre o ancor meglio mettere fine a suddetta sempre più diffusa ed iniqua praticabancaria.

A nome di tutti i potenz iali mutuati italiani in difficoltà, aiutomutuo inoltra con soddisfaz ione e riconoscimento uncaloroso e sentito ringraz iamento alle varie associaz ioni consumatori Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa delConsumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori,Movimento Difesa del Cittadino, Unione Naz ionale Consumatori e al Consiglio naz ionale del Notariato che hannofortemente voluto dare vita a questo tavolo tecnico di confronto.

.Buon lavoro!

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Rating: 9.8/10 (4 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +2 (from 2 votes)EMERGENZA MUTUI: aiutomutuo con le associaz ioni consumatori e Notariato , 9.8 out of 10 based on 4 ratings

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SISMA IN EMILIA E “SOSPENSIONE RATE MUTUI”aiutomutuo.f inanza.com /2012/06/14/sisma-in-emilia-e-sospensione-rate-mutui/

tanduri@finanzaonline

E’ trascorso ormai del tempo da quando i principali organi diinformaz ione ed il tam tam mediatico ci hanno riferito della lietanovella che ABI e Governo si stanno adoperando per unamoratoria nei confronti dei mutuati dei territori colpiti dalterremoto in Emilia. Si parlava di “sospensione delle rate deimutui” e ce lo ricordiamo tutti, ma nessuno ci ha mai spiegato dicome questo meccanismo generalmente funz iona e di comeviene recepito differentemente banca per banca. L’interessatopotrebbe essere portato a pensare che chiedere ed ottenereuna sospensione del proprio mutuo significhi in pratica potersipermettere di poter pagare zero euro di rata ad ogniscadenza, ma non è sempre cosi e quando andatein banca non datelo af fat to per scontato!

Infatti, diversamente da come ci è stata data la superficiale ma ridondante notiz ia, molte banche intendono come“sospensione della rata” la sospensione momentanea del piano di restituz ione del capitale, mentre la quotainteressi che il capitale stesso matura dovrà essere comunque in qualche modo corrisposta! In effetti non si puòlegittimamente annunciare come “sospensione rata” quello che in realtà, nel lato pratico è la sospensione di unaparte della rata stessa e quando solo una minima parte delle banche concedono una sospensione“totale”.

In pratica con l’applicaz ione di un sistema di sospensione “parz iale” della rata, un mutuato che ad esempio chiedeed ottiene la sospensione al 5° anno di ammortamento del prorpio mutuo di capitale iniz iale 100.000 euro, durata 20anni, tasso fisso del 5%, si vedrà comunque obbligato a corrispondere i 350 euro di quota interessi invece che larata intera di 660 euro fino a quel momento corrisposta. Il risultato pratico che ne deriva risulta quindi quello di una“riduz ione” della rata e non di una “sospensione”!

Sono veramente poche le banche infatti che concedono il sistema di sospensione totale della rata effettivamenteequivalente a “rata zero euro”. In quel caso il totale delle quote interessi mensili non corrisposte verrebbero primasommate tra di loro per determinarne l’importo totale e successivamente “spalmate” sulle rate di mutuo restantioppure corrisposte successivamente con un piano di pagamento ad hoc concordato con la banca. Saràsicuramente quest’ultimo il metodo più ambito per un mutuato in estrema difficoltà.

Rimandiamo all’articolo di domani la trattaz ione particolareggiata del “come funz iona” tecnicamente la sospensionerate mutuo facendo riferimento ad un’altra iniz iativa varata nel 2009 dal Piano famiglie di ABI tutt’ora in vigoreanalizzando oltretutto il metodo di sospensione che ogni banca propone e mette a disposiz ione del propriomutuato.

E’ importante infine precisare che a differenza della precedente iniz iativa di ABI varata nel 2009 relativa al PianoFamiglie, dove per poter usufruire della sospensione bisogna necessariamente dimostrare di soddisfare certirequisiti di reddito ed importo mutuo massimi ben codificati, questa moratoria è aperta a chiunque presenti allapropria banca e almeno per la fase iniz iale della richiesta, una semplice autocertificaz ione del danno subitoall’immobile sul quale è acceso il finanz iamento.

LE NOTE UFFICIALI DI ABI E CONSIGLIO DEI MINISTRI

l’ABI ha invitato tutte le banche ad “..adottare almeno fino alla fine del 2012 una misura di sospensione delpagamento delle rate dei mutui garantiti da immobili residenz iali, commerciali ed industriali che siano nei territoricolpiti dall’evento sismico e abbiano avuto danneggiamenti, anche parz iali” . Nel comunicato stampa si legge che“Le banche hanno già messo a disposiz ione un plafond di 800 milioni per finanz iamenti a condiz ioni di favore, allaquale si aggiunge un moratoria delle rate dei mutui.”.

Contemporaneamente il Consiglio dei Ministri deliberava “..l’applicaz ione di un Decreto legge che prevede laproroga del pagamento delle rate del mutuo..” ma di come venga effettivamente convertito in legge e dei contenutidefinitivi del Decreto lo sapremo solo quando esso verrà discusso in Parlamento entro la fine del mese di luglio.

LE BANCHE IN CONCRETO

Credem ha stanz iato un plafond di 50 milioni di euro tra finanz iamenti e sospensione delle rate di mutui e prestiti.Le linee di credito per esigenze temporanee di liquidità saranno concesse a condiz ioni agevolate e con una duratamassima di 18 mesi sia per le famiglie sia per le imprese. I finanz iamenti saranno invece messi a disposiz ionesenza spese di istruttoria e di estinz ione anticipata con durata massima di 10 anni per le famiglie e di 24 mesi perle imprese. Per quanto concerne la moratoria sui prestiti sarà possibile richiedere la sospensione totale (quotacapitale e interessi) o parz iale (solo quota capitale) sia per quelli a lungo termine sia per i prestiti personali. Lasospensione potrà essere di 12 mesi per i privati e potrà arrivare a 18 mesi per le az iende.

Il Gruppo Intesa Sanpaolo ha stanz iato un plafond da 250 milioni di euro per finanz iamenti destinati al ripristinodelle strutture danneggiate (abitaz ioni, negoz i, uffici, laboratori artigianali, immobili ad uso produttivo e struttureagricole). Previsti anche finanz iamenti con pagamento delle rate che iniz ierà dopo 2 anni (preammortamento fino a24 mesi). Inoltre propone la moratoria fino a 12 mesi sulle rate dei mutui e leasing su immobili danneggiati dalsisma, sia ad uso abitativo che produttivo e linee di credito in conto corrente della durata massima di 12 mesi,trasformabili poi eventualmente in mutui a medio termine.

Bnl Bnp Paribas ha stanz iato di un fondo di solidarietà da 200 milioni di euro per le piccole e medie imprese delterritorio. Ha stabilito la sospensione del pagamento per un periodo di sei mesi con possibilità di proroga di ulteriori6 mesi delle rate dei prestiti e dei mutui.Ha predisposto l’offerta di soluz ioni agevolate di finanz iamento per famiglie ed imprese, al fine di accompagnare leesigenze di ricostruz ione e ritorno alla normalità. È disponibile“Prestito Personale di Solidarieta”, un finanz iamentoagevolato, a condiz ioni dedicate, destinato alle persone fisiche, senza commissioni, che prevede un periodo dipreammortamento sino a 12 mesi. Il “Finanz iamento alle piccole e medie imprese” che consiste in un prestitoagevolato per operatori economici e piccole e medie imprese che consente di rimandare o ridurre l’onereeconomico mediante il differimento del pagamento della prima rata fino a un massimo di 24 mesi.

Unicredit ha messo a disposiz ione un plafond di 100 milioni per finanz iamenti a condiz ioni particolarmenteagevolate. Per tutte le forme di finanz iamento, le spese di istruttoria sono azzerate e l’iter di valutaz ione seguiràuna corsia preferenz iale velocizzata e completamente istruita nelle sedi locali della Banca. La banca inoltre,concede una moratoria fino a 12 mesi sulle rate dei mutui, sia per le famiglie che per le imprese e mantenendoinalterate le condiz ioni del finanz iamento. Inoltre, la banca, ha deciso di varare un provvedimento che prevedel’anticipaz ione sociale della Cassa integraz ione guadagni a favore dei dipendenti delle az iende colpite. I lavoratoridurante i mesi che solitamente impiega l’Inps a corrispondere le indennità previste dagli ammortizzatori socialipotranno farsi anticipare dalla banca fino a 1000 euro mensili per un massimo di cinque mesi, a tassi agevolati esenza alcuna spesa di attivaz ione, con la sola eccez ione dei bolli di legge, in modo da poter continuare agarantire una entrata alla famiglia.

Banca Et ica mette subito a disposiz ione un plafond di 5 milioni di euro per le prime richieste di ristrutturaz ione,ricostruz ione o acquisto di immobili per la prima casa o per le attività delle imprese sociali. I mutui, chirografari oipotecari, saranno erogati con spread azzerato e senza spese di istruttoria con la sola applicaz ione dell’Euribor 3mesi/365 flat. E’ previsto un floor (tasso minimo) appositamente ridotto al 2%. C’è la possibilità infine di sospendereil pagamento delle rate dei mutui e finanz iamenti in essere per i futuri 12 mesi a vantaggio di famiglie eorganizzaz ioni.

BMps ha previsto la sospensione delle rate di mutuo fino a 12 mesi per i privati che ne facciano richiesta el’istituz ione di un plafond di 50 milioni di euro, da erogare sotto forma di mutui fondiari, chirografari e piccoli prestiti.Le finalità riguardano la ristrutturaz ione o ricostruz ione dell’immobile danneggiato. E’ prevista anche la sospensionedelle rate, fino a un massimo di 12 mesi, per i finanz iamenti a medio e lungo termine (mutui, finanz iamentichirografari, agrari), mediante l’allungamento della vita degli stessi per un periodo corrispondente alle rateprorogate.

Cariparma sospende per 12 mesi della quota capitale per i mutui casa in esseree possibilità di accensione nuovi finanz iamenti con opz ioni di flessibilità nella struttura di rimborso co possibilità disospendere la quota capitale o di ridurre la rata. E’ stato stanz iato un plafond di 50 milioni di euro a favore deiComuni colpiti dal terremoto, destinato a sostenere sia i privati sia le imprese attraverso finanz iamenti a condiz ioniagevolate. Il plafond verrà attivato in funz ione delle richieste che saranno avanzate presso i Comuni.

Banca popolare dell’Emilia-Romagna stanz ia un fondo di 200 milioni da destinare alla ricostruz ione e alripristino di abitaz ioni civili, negoz i, uffici, laboratori e altri immobili a uso produttivo e agricolo: sospensione delpagamento delle rate dei mutui in essere per quanto riguarda sia la quota capitale sia la quota interessi;

finanz iamento di 24 mesi cui sarà applicato, per i privati e le imprese, un tasso di interesse fisso (1,5%) graz ieall’utilizzo di fondi Bce. Non sono previste spese per l’istruttoria o per l’estinz ione anticipata. Bper garantisce“cinque giorni lavorativi per istruire le pratiche dal momento in cui sarà presentata la documentaz ione completa”.

Cassa di risparmio di Ravenna mette a disposiz ione 10 milioni di euro di plafond, per finanz iamenti siachirografari che personali. Sospensione delle qupte capitale delle rate fino a 12 mesi

Unipol Banca ha stanz iato un plafond rinnovabile di 15 milioni di euro a tassoparticolarmente agevolato, senza spese di istruttoria ne’ di estinz ione anticipata, per finanz iamenti a breve o mediotermine destinati al ripristino degli immobili danneggiati (uso abitativo, produttivo e agricolo). Saranno inoltrefinanz iati il riacquisto delle scorte ed ogni ulteriore danno riconducibile al sisma. Unipol Banca valuterà inoltremoratorie fino a 12 mesi sulle rate dei mutui delle famiglie e az iende con immobili danneggiati, mantenendoinalterate le condiz ioni.

Banca Sella ha stanz iato un plafond da 10 milioni di euro per finanz iare imprese e famiglie a condiz ioni agevolate,moratoria di un anno sulle rate dei mutui e allungamento fino a 180 giorni delle scadenze del credito a brevetermine, concesso come anticipo crediti, anche per le imprese agricole.

Banca Popolare di Milano ha messo a punto la creaz ione di un plafond di 50 milioni di euro ripristinare la propriaabitaz ione o attività commerciale: un finanz iamento chirografario fino a 24 mesi, con interessi agevolati al tassofisso dell’1,50%. Il finanz iamento potrà essere richiesto da az iende e privati colpiti dal sisma, per un importomassimo di 100mila euro, che non prevede spese di istruttoria o di pre-estinz ione.

Emil Banca mette a disposiz ione 30 milioni di euro per i privati e altri 30 milioni di euro per le imprese, con unocchio di riguardo per le imprese agricole della zona, che saranno erogati a tassi estremamente agevolati. EmilBanca attivera’ anche una moratoria di 12 mesi sui finanz iamenti che coinvolgono gli immobili danneggiati dalterremoto.

[email protected]

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Sospensione rate mutuo “Piano Famiglie”: termine ultimo 31luglio 2012

aiutomutuo.f inanza.com /2012/06/15/sospensione-rate-mutuo-piano-f amiglie- termine-ult imo-31- luglio-2012/

freeybor@finanzaonline

Il 31 luglio di quest ’anno scadrà il termine ultimo per la presentaz ionedelle domande per la sospensione delle rate del mutuo secondo l’accordosottoscritto dalle principali Associaz ioni dei Consumatori insieme ad ABI indata 18 dicembre 2009. L’accordo rientra nell’iniz iativa promossadall’Associaz ione Bancaria Italiana (ABI) denominata Piano Famiglie eprevede la possibilità di richiedere la sospensione delle rata del mutuo peralmeno 12 mesi, senza l’applicaz ione di interessi di mora, spesa diistruttoria, commissioni o richiesta di garanz ie aggiuntive.

AMBITO DI APPLICAZIONE DELL’INTERVENTO

Chiaramente per poter usufruire della sospensione bisogna soddisfare alcuni requisiti:

- il reddito imponibile per ogni mutuatario non deve essere superiore ai 40.000 euro annui;

- l’importo originario del mutuo deve essere inferiore ai 150.000 euro e deve essere stato erogato per l’acquisto,la costruz ione o la ristrutturaz ione dell’abitaz ione principale (ricordo che per abitaz ione principale si intende quellain cui il possessore risiede e dimora abitualmente);

- la durata originaria del mutuo deve essere superiore ai 5 anni.

La sospensione si può applicare a qualsiasi tipologia di mutuo (fisso, variabile, misto), sono compresi i mutuirinegoziat i, accollat i o cartolarizzat i. anche nel caso in cui ci sia già un ritardo nei pagamenti delle ratepurché non sia superiore a 180 giorni consecutivi alla data di presentaz ione della richiesta di sospensione e che ilmancato pagamento delle rate sia dovuto ad uno degli eventi che da’ diritto alla sospensione.

Sono invece esclusi i mutui con ritardo nei pagamenti superiore ai 180 giorni consecutivi, quelli che usufruiscono diagevolaz ioni pubbliche (agevolaz ioni in conto interessi o capitale), i mutui variabili a rata costante, e tutti imutui per i quali sia stata sottoscritta un’assicuraz ione che copre gli stessi eventi previsti dalla sospensione stessapurché tale assicuraz ione copra almeno gli importi delle rate oggetto della sospensione.

EVENTI CHE DANNO DIRITTO ALLA RICHIESTA DI SOSPENSIONE

- Cessazione del rapporto di lavoro subordinato , ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, dirisoluz ione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia/anz ianità, di licenz iamento per giusta causa ogiustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.

- Cessazione dei rapport i di lavoro di cui all’art . 409, n. 3, c.p.c., (rapporti di agenz ia, di rappresentanzacommerciale ed altri rapporti di collaboraz ione che si concretino in una prestaz ione di opera continuativa ecoordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato) ad eccez ione delle ipotesi dirisoluz ione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

- Morte o insorgenza di condiz ioni di non autosuf f icienza.

- Sospensione dal lavoro o riduz ione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni, anche in attesadell’emanaz ione dei provvedimenti di autorizzaz ione dei trattamenti di sostegno del reddito (CIG; CIGS; altremisure di sostegno del reddito, c.d. ammortizzatori sociali in deroga; contratti di solidarietà)

Per poter richiedere la sospensione delle rate gli eventi si devono verificare ent ro il 30 giugno 2012 ad almenouno degli intestatari del mutuo.

I DUE DIVERSI METODI DI SOSPENSIONE

La sospensione può essere richiesta una sola volta e può riguardare la rata complessiva o solo la quotacapitale (sospensione totale o parz iale), nel caso di sospensione della sola quota capitale la quota interessiverrà rimborsata normalmente alle scadenze originarie, nel caso di sospensione della rata complessiva gliinteressi maturati nel periodo di sospensione verranno rimborsati con pagamenti periodici, per una durata che saràdefinita dalla banca in accordo con il mutuatario, a partire dalla ripresa dell’ammortamento al termine dellasospensione.

E’ importante precisare infatti che alcune banche lasciano al cliente la facoltà di decidere quale delle due modalitàdi sospensione si preferisce adottare, altre banche adottano invece una delle due modalità a prescindere dalleeffettive esigenze del cliente.

Le condiz ioni, come specificato nel documento tecnico dell’ ABI, possono essere migliorate dalle bancheaderenti all’iniz iativa, purtroppo però abbiamo constatato che a volte vengono peggiorate, ma trattandosi di un’accordo e non di un decreto o di una legge non si può fare altro che prenderne atto e decidere se accettare orifiutare le condiz ioni proposte,

BANCHE ADERENTI E RELATIVE CONDIZIONI OFFERTE ALLA CLIENTELA ALLA DATA DEL 13 aprile 2012

CALCOLO DELLA SOSPENSIONE SULLA RATA

al mutuo si possono calcolare utilizzando l’apposito simulatore messo a disposiz ione dall’ ABI e che potete trovarequi.

Chiaramente la sospensione provoca un allungamento del mutuo pari alla durata della sospensione stessa, però ilmutuatario può richiedere il riavvio dell’ammortamento in qualsiasi momento.

Per inoltrare la richiesta di sospensione bisogna recarsi nella propria filiale e compilare l’apposito modulo al qualeandranno allegati gli eventuali documenti attestanti il verificarsi di uno degli eventi.

Ricordo infine che per la sospensione delle rate del mutuo esiste anche il “Fondo di solidarietà per i mutui perl’acquisto della prima casa” del quale parleremo nel prossimo articolo e che come metodo è forse da preferireperché una parte degli interessi viene assorbita dal fondo stesso.

[email protected]

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1. SISMA IN EMILIA E “SOSPENSIONE RATE MUTUI”

Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto dellaprima casa

aiutomutuo.finanza.com /2012/06/18/fondo-di-solidarieta-per-i-mutui-per-lacquisto-della-prima-casa/

freeybor@finanzaonline

Lo scenario della crisi in Italia purtroppo fa si che moltefamiglie si trovino a dover subire un improvvisa riduzionedel proprio reddito che le porta inesorabilmente ad averegrosse difficoltà a pagare la rata del mutuo, per questo èbene ricordare che oltre al Piano Famiglie dell’ABI (peraltroin scadenza i l 31 luglio 2012) per chi è in difficoltà con i lpagamento delle rate del mutuo esiste anche i l “fondo disolidarietà per i mutui per l’acquisto della primacasa”, è un fondo attivo dal 15 novembre 2010 gestitodal Consap istituito con la legge n° 244 del 24/12/2007(legge finanziaria2008) e regolamentato dal Decreto delMinistro dell’economia e delle finanze n.132, emanato i l 21giugno 2010.

I requisiti per l’accesso al fondo sono meno restrittivi rispetto a quell i delPiano Famiglie dell’ABI, infatti possono accedere al fondo i titolari di mutuo perabitazione principale di importo non superiore ai 250.000 euro con un’ indicatoreisee non superiore a 30.000 euro, i mutui possono essere anche cointestati (inquesto caso è sufficiente che anche uno solo dei mutuatari possieda i requisiti),cartolarizzati, surrogati o rinegoziati.

La sospensione può essere richiesta per un massimo di 2 volte per unperiodo non superiore ai 18 mesi complessivi, anche se si ha già usufruito diagevolazioni simil i come il Piano Famiglie dell’ABI.

Una differenza sostanziale rispetto al Piano Famiglie dell’ABI è che in questocaso la parte di interessi relativa esclusivamente al tasso di riferimento vienerimborsata dal fondo alla banca, perciò al mutuatario rimane da pagare la parte diinteressi relativa allo spread, che al contrario di quanto assicurato dallaparlamentare Federica Rossi Gasparri promotrice della legge che asseriva “Sarà uncosto l imitato e non superiore ai 40-50 euro mensil i”, i l costo potrebbe ancheessere superiore ai 200 euro in quanto dipende dal capitale residuo dalla durataresidua e dallo spread applicato. Anche in questo caso non essendoci unaregolamentazione precisa sul rimborso degli interessi maturati durante lasospensione, le banche decidono autonomamente la modalità, pertanto in alcunicasi la sospensione potrebbe non essere totale in quanto alla scadenza delle rateverrà addebitata la parte di interessi calcolata sullo spread, mentre in altri casigli interessi verranno “spalmati” alla ripresa del normale ammortamento su alcuneo su tutte le rate residue.

Uno dei lati positivi del fondo è che consente la sospensione non solo a frontedella perdita del lavoro o in caso di morte o insorgenza di condizioni di nonautosufficienza di uno dei componenti i l nucleo familiare, ma anche in caso dipagamento di spese mediche o assistenza domiciliare per un’importo noninferiore ai 5.000 euro o in caso di spese di manutenzione straordinaria, diristrutturazione o adeguamento funzionale dell’immobile oggetto di mutuosostenute per opere necessarie e indifferibil i sempre per un importo non inferiorea 5.000 euro e gravanti direttamente sul nucleo familiare del beneficiario.

Il fondo con i l DL 201/2011 art. 13 comma 20 è stato incrementato di 10 mil ioni dieuro per ciascuno degli anni 2012 e 2013 e si potrà fare richiesta fino adesaurimento del fondo.

La domanda per la richiesta di sospensione deve essere presentata presso labanca che ha erogato i l mutuo uti l izzando l’apposito modulo che deve esserecompilato seguendo le l inee guida fornite dal Ministero dell’economia e delleFinanze e corredato della documentazione indicata nel modulo stesso.

In seguito alla presentazione della domanda, la banca procederà al controllo dellacompletezza e della regolarità della stessa e la inoltrerà entro 10 giorni aConsap, la quale a sua volta, verificata la disponibil ità delle risorse, entro 15giorni darà i l nullaosta alla sospensione delle rate in caso di pratica completa eregolare, oppure comunicherà alla banca i l rifiuto della richiesta.

La banca provvederà a comunicare al cl iente la risposta del Consap entro 5 giornidal ricevimento della stessa, ed in caso di esito positivo attiverà lasospensione delle rate entro 30 giorni lavorativi dalla data di comunicazioneal cl iente, oppure entro 45 giorni nel caso di mutui cartolarizzati.

[email protected]

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MUTUI: Lazio fanalino di coda del credito?aiutomutuo.f inanza.com /2012/06/20/mutui- lazio-f analino-di-coda-del-credito/

tanduri@finanzaonline

...Assolutamente NO!

Eppure diversi giorni fa è stata lanciata unastravagante ed eclatante notiz ia che ha dipinto illaz io come la regione dove …”si inaspriscel’accesso al credito e calano i mutui ”!!!

Che dire?… Non ce la spieghiamo neanche noi.

La notiz ia boom, che ha cavalcato un singolaretam tam mediadico e che è stata via via riportatada diversi organi di informaz ione tra cui diversiblog del web, fa riferimento ad unadettagliatissima pubblicaz ione di giugno dellaBanca d’Italia; uno studio accurato e minuz iosoche però, com’è ovvio immaginare, non analizzasolo l’economia del Laz io ma quella di ogni singola regione italiana

Come si potrebbe facilmente presumere e come abbiamo constatato noi infatti , la fotografia che Banca d’Italiascatta e sviluppa del Laz io non è affatto diversa da altre regioni italiane. Di fatto, quei sinistri vocaboli“inasprimento del credito” e “calo dei mutui” esibiti per il Laz io, diffusi da quel tragicomico titolo e da quellacuriosa comunicaz ione mediatica, valgono bene o male per tutte le regioni italiane, o per meglio dire,corrispondono ad una situaz ione di generale e diffusa contraz ione del credito che riguarda ed attanaglia da tempol’intera naz ione. Ci limitiamo a definire quindi quella notiz ia quantomeno superficiale, incompleta e fuorviante eauguriamo a chi l’ha coniata e a chi l’ha divulgata in quel modo, mille esami di coscienza e ripensamenti.

ma andiamo oltre…

Analizzando il testo della pubblicaz ione “Economie regionali” del giugno2012 di bankitalia a cui si fa riferimento, noi di questo blog abbiamocomunque avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenze tra le varieregioni italiane, certo non sostanz iali, ma certamente originali; difformità comeanche similitudini che caratterizzano e/o accomunano ogni specifica regione.

Sperando che possa interessare almeno ai più curiosi come noi, abbiamoquindi deciso di inoltrarvi le più interessanti pillole informative estratte daldocumento debitamente sintetizzate e sfoltite dei tecnicismi più superflui alloscopo di favorirne una più semplice divulgaz ione e comprensione.Riporteremo soprattutto alcuni grafici e tabelle accompagnate da stringatedescriz ioni analitiche che possano contribuire con utilità a dare un’idea diquali “moti” economici muovono o immobilizzano le singole realtà territoriali.Ultimata l’indagine dell’ultima regione in ordine di pubblicaz ione, proveremoa fare un resoconto e un confronto delle diverse noz ioni estrapolate.

Ovviamente ci concentreremo essenz ialmente sul tema più è caro a questoblog: mutui e credito alle famiglie. Lasceremo invece l’analisi del creditoaz iende, mercato del lavoro, finanza ed altri temi economici e sociali piùdiffusamente affrontati dalla pubblicaz ione bankitalia, in cura e gestione adaltri blog più specializzati del nostro.

Da domani e per diverse settimane, in questo blog, si svilupperàquesto progetto di pubblicaz ione e diffusione dei dati deldocumento di bankitalia iniz iando dalla regioneLombardia. Posteremo in successione l’analisi del resto delleregioni nell’aspettativa e con l’intento di farvi avere sempre unqualcosa di leggero e interessante in più da farvi scorrere sottogli occhi all’ombra del vostro agognato ombrelloneestivo.. semprechè godiate di una buona connessione…;) !!!

stay tuned!

[email protected]

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Mutui e prestiti: L’economia della Lombardiaaiutomutuo.f inanza.com /2012/06/21/mutui-e-prestit i- leconomia-della- lombardia/

tanduri@finanzaonline

INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo primo articolo dedicato alla Lombardia,iniz ia oggi l’analisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione “Economie regionali”del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale abbiamo avuto modo di riscontrare alcuneinteressanti differenze tra le varie regioni italiane, certo non sostanz iali, ma senza dubbiooriginali. Nella speranza che possano interessare ai più curiosi come hanno interessatonoi, abbiamo deciso di inoltrarvele estremamente sintetizzate e sfoltite dei tecnicismi piùsuperflui allo scopo di favorirne una più semplice divulgaz ione e comprensione.

fonte: http://www.bancaditalia.it/pubblicaz ioni/econo/ecore/2012/analisi_s_r/1206_lombardia

Buona lettura.

L’economia della LOMBARDIA

prest it i bancari (fig.1) – Nel grafico èinteressante notare come tra il maggio 2009 edottobre 2011 (segmento AB), i volumi dei prestitialle famiglie siano stati pressocchè stabiliintorno ad una media del circa +3,6% per poiora calare, nel marzo scorso ad un +1,8%,dato in apparente progressiva diminuz ione. Inparallelo, per lo stesso periodo considerato, sievince una evoluz ione completamente diversaper quanto riguarda invece la dinamica deiprestiti bancari alle imprese il cui recuperoiniz iato nel gennaio 2010 si è definitivamentearrestato in ottobre 2011, da quando cioèappare in atto un nuovo crollo verticale tuttorain evoluz ione. Nella prima parte del 2012 iltotale dei finanz iamenti bancari si sono ridotticon un -0,9% a marzo, una dinamica più accentuata di quella registrata nella media italiana.

prest it i bancari per set tore (fig.2) - La tabella confronta i dati tra i varisettori di attività economica. Il dato piùeclatante ci appare il –5,1% dei prestitielargiti alle piccole imprese nel marzo2012. Il credito alle famiglieconsumatrici ha rallentato al 2,8% nel2011, dal 3,8% dell’anno precedente.La deceleraz ione è proseguita neiprimi mesi dell’anno (1,8 % a marzo).

tassi interesse (fig.3) –L’inasprimento dell’offerta si è tradottoin un incremento del costo deifinanz iamenti. I tassi sui prestiti a brevetermine nella regione sono saliti di 1,1%nel corso del 2011.

modalità (fig.4) – Nella seconda metàdel 2011 è diminuita la domanda dimutui per l’acquisto di abitaz ioni daparte delle famiglie a cui si è associatoun irrigidimento dei criteri di erogaz ione.Nella seconda metà del 2011 sonoaumentati soprattutto gli spreadapplicati alla media delle posiz ioni enon solo alla clientela più rischiosa.

f lussi erogat i (fig.5a ) – Il flusso di nuovi crediti amedio e a lungo termine erogati nel corso del 2011 perl’acquisto di immobili è stato pari a circa 11,8 miliardi dieuro, in netta riduz ione rispetto ai 12,7 miliardi del 2010 eregistrando un calo che ormai prosegue da quattro anni.

Dopo un aumento delle operaz ioni di mutuo a tasso fisso fino al 2008, negli anni successivi le erogaz ioni si sonoorientate nuovamente verso formule indicizzate; alla fine del 2011, l’84% dei mutui erogati era a tasso variabile. Ilcosto di tali contratti è aumentato di 1,1% nell’anno (al 3,6% alla fine del 2011), un incremento lievemente superiorea quello registrato sui mutui a tasso fisso (4,7% alla fine dell’anno passato, dal 3,8 del 2010). La prevalenza delleformule indicizzate espone le famiglie lombarde a un significativo rischio di tasso, per limitare il quale è rimastoelevato il ricorso a forme di protez ione “caps”; questi hanno interessato circa il 15% dei nuovi mutui. Infine circa il19% dei flussi erogati ha riguardato mutui che consentono di estendere la durata o di sospenderetemporaneamente i pagamenti senza costi addiz ionali.

cont rat t i di mutuo (fig.5b ) – La contraz ione delle compravendite immobiliari si è tradotta in una diminuz ioneanche nel numero di mutui stipulati. È proseguito invece l’aumento dell’importo medio dei finanz iamenti (154 milaeuro nel 2011, da 136 mila nel 2005). La quota di erogaz ioni destinate ai debitori più giovani (fino a 35 anni) si èprogressivamente ridotta negli ultimi anni, scendendo a circa 39% nel 2011 da circa il 47% del 2005; è rimastatuttavia superiore a quella media naz ionale (35% nel 2011).

Anche l’accordo siglato il 18 dicembre del 2009 tra l’ABI e le Associaz ioni dei consumatori, più volte prorogato, hapermesso la sospensione delle rate dei mutui al verificarsi di eventi che possono ridurre la capacità di rimborsodelle famiglie. In base ai dati dell’ABI, al 31 gennaio del 2012 in Italia erano state ammesse circa 60.200 domandedi sospensione, per un debito residuo pari a circa 7,3 miliardi di euro. Le operaz ioni sospese riferite alle famiglie

residenti in Lombardia erano circa il 18% del totale naz ionale. Il 31 gennaio scorso l’Accordo è stato nuovamenterinnovato e la data per la presentaz ione delle domande è stata protratta al 31 luglio del 2012.

indebitamento delle famiglie lombarde (fig.6a/b) – Il livello di indebitamento delle famiglie italiane e lombarde,nonostante la crescita degli ultimi anni, rimane contenuto nel confronto internaz ionale. In Lombardia, l’indebitamentodelle famiglie è superiore alla media del paese e del Nord Ovest. I mutui costituiscono la parte principale dei debitifinanz iari (circa il 50% del reddito disponibile nel 2011). Nel 2009 (ultimo anno per cui l’indagine è disponibile) inLombardia il 20% delle famiglie aveva contratto un mutuo. Esse destinavano il 20% per cento del proprio reddito alpagamento delle rate di rimborso, una percentuale in riduz ione rispetto al 2007. Il ricorso a questi finanz iamenti nonsi distribuisce uniformemente nelle diverse classi di reddito. La percentuale di famiglie che hanno stipulato un mutuoscende al 7% se si considerano quelle appartenenti alla fascia con redditi più bassi e sale al 27% tra quelle conredditi più elevati. È dunque cresciuto l’ammontare del debito per la famiglia mediana (88 mila euro nel 2009, da 59mila nel 2005). Sulla dinamica del numero di famiglie mutuatarie a reddito più basso hanno inciso, oltre a fattori didomanda, anche le politiche di offerta di credito delle banche che, dall’avvio della crisi finanz iaria, sono divenutepiù selettive. Tra il 2007 e il 2009, la quota di famiglie lombarde per le quali la rata di mutuo risultava superiore al30% del reddito, indicativa di una potenz iale vulnerabilità finanz iaria, è diminuita dal 4,9 al 3,8% del totale; a talifamiglie era riconducibile il 22% dei mutui in essere. Il livello dei tassi di interesse, ridottosi considerevolmente nel2009, ha limitato l’impatto della crisi sulla situaz ione finanz iaria delle famiglie. Nel 2009, il 6% delle famiglielombarde che avevano contratto un mutuo erano state incapaci di rispettarne le scadenze, in linea con il datoriferito al 2005 (6,1%). Nelle altre regioni, come vedremo, si è invece registrato un incremento tra il 2005 e il 2009della quota di famiglie in arretrato.

ricchezza delle famiglie lombarde (fig.7) –E’ interessante notare che il 2006 è stato l’annoin cui si è verificato il massimo dell’attivitàfinanz iaria sia del Paese che delle varieregioni.

Qualsiasi ulteriore commento è ben accetto.

lunedì 25/06 : Lazio

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1. Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa

Mutui e prestiti: L’economia del Lazioaiutomutuo.f inanza.com /2012/06/25/mutui-e-prestit i- leconomia-del- lazio/

tanduri@finanzaonline

INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo secondo articolo dedicato al Laz io,continua l’analisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione annuale “Economieregionali” del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale, ci siamo detti, abbiamo avutomodo di riscontrare alcune interessanti differenze tra le varie regioni italiane, certo nonsostanz iali, ma senza dubbio originali. Nella speranza che possano interessare ai piùcuriosi come hanno interessato noi, abbiamo deciso di inoltrarvele estremamentesintetizzate e sfoltite dei tecnicismi più superflui allo scopo di favorirne una più semplicedivulgaz ione e comprensione.

fonte: http://www.bancaditalia.it/pubblicaz ioni/econo/ecore/2012/analisi_s_r/1214_laz io

Buona lettura.

l’economia del Laz io:

prest it i bancari – Nei primi mesi del 2012, sia pure in un contesto di attenuaz ione delle turbolenze finanz iarienell’area dell’euro, la dinamica del credito a famiglie e imprese si è ulteriormente indebolita: sulla base delleinformaz ioni disponibili, dopo un calo nel primo bimestre, a marzo i prestiti alle imprese si sono stabilizzati suilivelli dei dodici mesi precedenti mentre il credito alle famiglie, pur continuando a espandersi, ha decelerato al2,9% (fig. 3.1).

per set tore – Dopo una fase di moderata ripresa dei prestiti alla clientela residente nel Laz io nella prima parte del

2011, nello scorcio dell’anno l’intensificarsi della crisi del debito sovrano e il repentino peggioramento del climacongiunturale hanno condiz ionato la dinamica del credito. A dicembre 2011 i prestiti erano cresciuti dello 0,9%rispetto ai 12 mesi precedenti; tre mesi prima lo stesso tasso di crescita risultava pari al 3,1% (tav. 3.1). Il tasso dicrescita dei prestiti alle famiglie è risultato pari al 4,1% (5,1 a settembre), quello alle imprese al 4% (dal 7,3 disettembre).

domanda e of ferta, modalità – Nella seconda metà del 2011 la domanda di mutui per l’acquisto di abitaz ioni daparte delle famiglie consumatrici si è notevolmente ridimensionata; anche la richieste di credito al consumo hannopresentato una flessione (fig. r3a). Al debole andamento della domanda di finanz iamenti, che nelle attese degliintermediari proseguirebbe anche nella prima parte del 2012, si è associato un inasprimento dei criteri di offerta daparte delle banche. Relativamente ai mutui, l’irrigidimento delle condiz ioni applicate alla clientela nella secondametà del 2011 si è tradotto prevalentemente in condiz ioni di costo più sfavorevoli sia per la media delle posiz ionisia per la clientela più rischiosa (fig. r3b).

credito alle famiglie - Tenendo conto sia dei prestiti bancari sia di quelli delle societàfinanz iarie, alla fine del 2011 il tasso di crescita del credito alle famiglie consumatrici si è portato al 3,6% dal 4,9 del2010 (tav. 3.2). I prestiti per l’acquisto delle abitaz ioni, che rappresentano circa i due terz i del creditocomplessivamente erogato alle famiglie, hanno decelerato dal 4,7% di fine 2010 al 4,3 di dicembre 2011 (tav. 3.2);nel primo trimestre del 2012, il rallentamento si è accentuato. La debolezza dei consumi delle famiglie si è riflessanella stagnaz ione delle erogaz ioni per credito al consumo (tav. 3.2): al modesto incremento dei finanz iamenticoncessi dalle banche (1%) si è associata la riduz ione di quelli erogati dalle società finanz iarie che, sulla base diinformaz ioni preliminari, sarebbe proseguita nei primi mesi di quest’anno raggiungendo a marzo l’1,8 per cento.

tassi di interesse – Nel corso del 2011 il tasso annuo effettivo globale (TAEG) medio sui nuovimutui è aumentato, portandosi al 4% nel trimestre finale del 2011 dal 3,1% della fine del 2010; l’aumento, che si èconcentrato nella seconda parte dell’anno in connessione con l’adeguamento dei tassi medi bancari all’aumentodel costo della raccolta, ha interessato in particolare le nuove erogaz ioni a tasso variabile (tav. a21).

mutui alle famiglie – Negli anni più recenti le caratteristiche dei mutui erogati sono cambiate. Dopo un aumentodelle operaz ioni a tasso fisso fino al 2008, negli anni successivi sono tornate a prevalere le erogaz ioni con formuleindicizzate (fig. 3.2a): nel 2011, circa il 75% dei nuovi mutui è stato erogato a tasso variabile (nel 2007 tale quota eradi poco superiore al 34%). Anche l’importo medio dei nuovi finanz iamenti concessi si è ampliato: tra il 2005 e il 2011quelli superiori ai 150mila euro sono passati da circa metà a due terz i del totale (fig. 3.2b), una quotasignificativamente superiore alla media naz ionale (52% nel 2011), che pure è risultata in crescita. Si è ampliata ladimensione media dell’indebitamento connesso a mutui immobiliari, in particolare per le famiglie con redditi medio-alti (cfr. il riquadro: L’indebitamento delle famiglie). In un contesto di tendenz iale riduz ione del loan- to-valueapplicato dalle banche, tale andamento indicherebbe che le nuove erogaz ioni siano state destinate all’acquistodi immobili di maggiore valore. Dal 2005 la quota di nuovi mutui destinata a clientela di età non superiore a 35 anni(fig.3.2b) si è ridotta dal 34 al 29%, attestandosi sistematicamente su valori inferiori alla media naz ionale (35,3 nel2011). Nonostante l’aumento della popolaz ione straniera residente nella regione, la quota di erogaz ioni destinate aimmigrati, che era salita a circa il 10% nel 2006, dopo l’iniz io della crisi si è ridotta (7,1% nel 2011 e 7,4 nella mediaitaliana). Gli effetti della crisi sul mercato del lavoro, più severi in particolare per i giovani, potrebbero averne ridottola domanda di finanz iamenti per l’acquisto di abitaz ioni; le banche, inoltre, potrebbero avere adottato politiche piùselettive verso segmenti della popolaz ione considerati più rischiosi.

debito delle famiglie – Nel Laz io, l’indebitamento delle famiglie consumatrici è cresciuto nell’ultimodecennio, mantenendosi superiore alla media delle regioni del Centro e a quella naz ionale. L’indebitamento dellefamiglie italiane rimane comunque significativamente inferiore rispetto alla media dell’area dell’euro (cfr. Rapportosulla stabilità finanz iaria, n. 2, novembre 2011). Nel 2011 il rapporto tra i debiti finanz iari (mutui e credito al consumo)e il reddito delle famiglie consumatrici era pari al 63% (56,6 nel Centro, 53,2 nella media del Paese); il dato risultain crescita nell’ultimo decennio (era pari al 37,1% nel 2003). L’incremento ha riguardato anche il rapporto tra i mutui,che costituiscono la parte principale dei debiti finanz iari, e il reddito disponibile (circa il 52% nel 2011; fig. r4a). Lamarcata riduz ione dei tassi d’interesse tra il 2007 e il 2009 ha contribuito ad evitare un incremento dell’onere deldebito rispetto al reddito. In base ai dati dell’indagine Eu-Silc, che permettono di analizzare alcune caratteristichedel debito delle famiglie a livello regionale, nel 2009, ultimo anno per cui l’indagine è disponibile, lefamiglie consumatrici del Laz io con un mutuo avevano destinato il 18,5% del proprio reddito al serviz io del debito(cioè al pagamento della rata per interessi e rimborso del capitale), una percentuale inferiore a quella registrata nel2007; tale quota risultava più contenuta rispetto a quella rilevata nella media del Paese e del Centro (fig. r4b).

Il ricorso al mutuo e la quota di reddito destinata al pagamento della rata del mutuo non si distribuiscono tuttaviauniformemente nelle diverse classi di reddito. Secondo i dati Eu-Silc, nel 2009 poco più del 14% delle famiglielaz iali aveva un mutuo. La quota scendeva al 7% considerando le famiglie appartenenti alla fascia con redditi piùbassi e saliva al 22% considerando quelle con redditi più elevati. Rispetto al 2005 la quota di famiglie con redditipiù bassi che ha un mutuo è rimasta sostanz ialmente stabile, è invece aumentata quella delle famiglie con lemaggiori disponibilità, che si indebitano per importi di entità maggiore. L’ampliamento del divario ha risentito anchedi politiche di offerta di credito più selettive da parte delle banche. La quota di reddito destinata al pagamento dellarata del mutuo fornisce indicaz ioni sulla vulnerabilità finanz iaria di una famiglia: convenz ionalmente è definitafinanz iariamente vulnerabile una famiglia con una rata del mutuo superiore al 30% del proprio reddito. Tra il 2007 eil 2009 la quota di famiglie laz iali finanz iariamente vulnerabili sul totale delle famiglie (indebitate e non) è diminuitadal 3,5 al 2,9%. La quota di indebitamento riconducibile alle famiglie vulnerabili è passata dal 29,7 al 24,9%. Illivello dei tassi d’interesse, ridottosi considerevolmente nel 2009, ha limitato l’impatto della crisi sulla situaz ionefinanz iaria delle famiglie.

indicatori di disagio – L’indebitamento finanz iario può comportare una riduz ione della capacità delle famiglie difare fronte con regolarità ai pagamenti e mantenere il proprio tenore di vita. Nel 2009 il 6,6% delle famiglie laz ialiche aveva un mutuo non aveva con regolarità rispettato le scadenze di pagamento (fig. r5a). Il 3,8% dellefamiglie aveva anche registrato almeno una forma di disagio nella gestione delle spese domestiche (circa il 3% nel2005; fig. r5b), principalmente la rinuncia a vacanze o a vestiti necessari.

appuntamento a giovedi 28 con l’economia del Friuli Venez ia Giulia.

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Mutui prima casa agevolati per giovani coppie.aiutomutuo.f inanza.com /2012/06/26/mutui-prima-casa-agevolati-per-giovani-coppie/

freeybor@finanzaonline

Nel lontano 2008 nasceva il Fondo per la casa “Fondo per l’accesso alcredito per l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppieconiugate o dei nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori”, tale fondo è stato poi rilanciato nel 2010 ed il Ministero della Gioventù haformalmente dato il via libera al fondo di 50 milioni di euro utilizzabili comegaranz ia per mutui concessi per l’acquisto dell’abitaz ione principale diimporto non superiore a 200.000 euro, il 31 agosto 2011 è stato finalmentesiglato l’accordo tra ABI e Ministero della Gioventù e dal primo settembre2011 per chi è in possesso dei requisiti è possibile fare richiesta di accessoal fondo.

Come funziona – In pratica lo Stato si offre come “garante” verso la bancaa cui andremo a chiere il mutuo che deve rispettare comunque dellecaratteristiche e dei vincoli normativi ben codificati. Lo stato con questofondo infatti offre una garanz ia che puo’ arrivare a coprire anche il 50% dellaquota capitale, degli oneri non superiori al 5% del capitale residuo e degliinteressi calcolati al tasso legale. In ogni caso l’aiuto non puo’ superare ilmassimo di 75.000 euro. Tale garanz ia interviene nel momento in cui ilmutuatario non riesce più a pagare le rate del mutuo, se il debitore nonpaga entro 100 giorni dall’invio del sollecito, la banca potrà quindi richiederel’intervento del fondo statale. Nel caso, il ministero della gioventùsubentra alla banca/finanz iaria e procede al recupero delle somme pagate,anche attraverso emissione di cartella esattoriale.

Qual’è il vantaggio di passare dalle mani della banca a quelle dello Stato che nel caso di mora del mutuatariodiviene comunque esattore? Cartella esattoriale, con che tasso di interesse e mora? Il vantaggio è sicuramentequello di riuscire ad ottenere un mutuo a condiz ioni particolarmente vantaggiose per il periodo e senza lapressione di sentirsi richiedere l’intervento di uno o più garanti. Ci sono ancora dei punti oscuri da analizzare esoppesare. La cosa che ci sembra d’obbligo affermare è che noi di questo fantomatico fondo abbiamo sentitopoco parlare e le banche che dovrebbero elargirlo, ancora meno. Provate a chiederlo, cadono dalle nuvole.

Infatti sia il cliente che ne richiede l’utilizzo, sia le banche che aderiscono all’iniz iativa devono essere in condiz ionedi ripettare certi requisiti necessari ben codificati e stabiliti nel DECRETO DEL PRESIDENZA DEL CONSIGLIO DEIMINISTRI DIPARTIMENTO DELLA GIOVENTU’ 17 dicembre 2010 , n. 256 (in Gazz . Uff., 3 febbraio 2011, n. 27) e chesintetizz iamo qui di seguito.

Requisit i del mutuo:

- non deve superare i 200.000 euro;

- deve avere uno spread massimo pari all’1,50% per mutui di durata superiore ai 20 anni e spread 1,20% per mutuidi durata inferiore ai 20 anni sia che siano a tasso variabile che fisso;

- non può essere stato cartolarizzato;

Gli istituti eroganti si impegnano a non richiedere ulteriori garanz ie oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanz iafornita dallo stato. In alcuni casi stabiliti contrattualmente il mutuo può essere sospeso per 12 mesi. Chiaramenteanche in questo caso i requisiti imposti dalla normativa sono molti e riguardano l’immobile da acquistare e ibeneficiari del provvedimento.

Requisit i del mutuato.

Possono utilizzare il beneficio le coppie coniugate, con o senza figli, oppure i nuclei familiari anche monogenitorialicon figli minori, con queste caratteristiche:

- età massima 35 anni per entrambi i componenti la coppia o il nucleo familiare; - Isee complessivo (ISEE) non

superiore a 35mila euro. In questo caso, se parte del reddito deriva da un contratto di lavoro a tempoindeterminato, esso non dovrà in ogni caso eccedere il 50% del reddito stesso; - non essere proprietari di altriimmobili ad uso abitativo (sono esclusi gli immobili acquisiti per successione, anche in comunione con altri,concessi in uso gratuito a genitori o fratelli).

E’ doveroso fare una precisaz ione, con la lettera circolare del 5 aprile 2011 della Presidenza del Consiglio deiMinistri Dipartimento della Gioventù, oltre a dare l’ esatta interpretaz ione dei requisiti soggettivi, è stato specificatoche possono accedere al fondo anche le coppie non coniugate conviventi o non, purché con figli minori.

Requisit i dell’immobile:

- deve essere adibito ad abitaz ione principale; - non dev’essere di categoria A1 A8 o A9 (abitaz ioni signorili, ville,castelli o palazz i); - non deve avere superficie superiore a 90 metri quadrati; - non dev’essere di lusso (vedi DM2/8/69). Nella concessione della garanz ia viene data la priorità ai casi ove l’immobile e’ situato in aree a fortetensione abitativa.

Chi può erogare il mutuo?

Possono erogare questi mutui tutti i soggetti finanz iatori che hanno aderito all’iniz iativa sottoscrivendo con ilMinistero della Gioventù apposite convenz ioni secondo lo schema stabilito nel Protocollo d’intesa tra Dipartimentoe Associaz ione Bancaria Italiana (ABI) del 18 maggio 2011.

L’elenco degli ist itut i erogant i con le condiz ioni applicate lo t rovate qui.

Un consiglio: andate in banca a chiedere informaz ioni già “informati”, cioè leggetevi bene il decreto edassicuratevi di avere le caratteristiche necessarie per accedere al fondo, compilate la domanda e soprattuttoverificate che oltre a comparire nell’elenco degli istituti eroganti, la banca che scegliete abbia in qualche parte delsuo sito internet traccia di questo fondo, a volte il decreto viene citato in qualche angolino ben nascosto.

Possibilmente andate già muniti della copia del decreto, e della stampa della pagina di riferimento al decreto sulloro sito e della stampa delle condiz ioni applicate scaricata direttamente dal sito del ministero, almeno nonpotranno dirvi che non esiste e che non ne sanno niente, in queste cose gli addetti ai mutui delle banche sonoesperti.

Abbiamo fatto una ricerca di informaz ioni sul fondo “Diritto al Futuro” nei siti di alcune banche aderenti:

Unicredit: non è stato facile trovarlo ma c’è diritto al futuro

Monte dei Paschi di Siena: esistono i fogli informativi aggiornati al 1 giugno 2012 sia per il variabile che per il fisso

Banca Antonveneta: esistono i fogli informativi aggiornati al 1 giugno 2012 sia per il variabile che per il fisso

In molte altre non ne abbiamo trovato traccia probabilmente perché nell’ articolo 5 del decreto n° 256 del 17dicembre 2010, al punto n° 4 è specificato che i finanz iatori sono liberi o meno di erogare il mutuo, per questo viconsigliamo andare in quegli istituti dove il fondo è almeno menz ionato sul sito.

Per questo fondo il Ministero della gioventù ha pensato bene di pubblicare un sitodedicato: http://www.diamoglifuturo.it/fondo-casa

Gli altri link utili (per accedere cliccare sul testo):

modello di domanda

protocollo d’intesa

elenco banche aderenti e condiz ioni applicate

Accordo ABI – Ministero della Gioventù

Fonti normative: Dl 112/08 art.13 comma 3 bis e Finanz iaria 2010 (legge 191/09 art.2 comma 39), DecretoPres.Cons.ministri 17/12/2010 n.256 e Protocollo di intesa Ministero della gioventu’/ABI del 18/5/2011

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Mutui e prestiti: L’economia del Friuli Venezia Giuliaaiutomutuo.f inanza.com /2012/06/28/mutui-e-prestit i- leconomia-del- f riuli-venezia-giulia/

tanduri@finanzaonline

INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo 3°articolo dedicato al Friuli Venez iaGiulia, continua l’analisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione annuale“Economie regionali” del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale, ci siamo detti,abbiamo avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenze tra le varie regioniitaliane, certo non sostanz iali, ma senza dubbio originali. Nella speranza che possanointeressare ai più curiosi come hanno interessato noi, abbiamo deciso di inoltrarveleestremamente sintetizzate e sfoltite dei tecnicismi più superflui allo scopo di favorirne unapiù semplice divulgaz ione e comprensione.

http://www.bancaditalia.it/pubblicaz ioni/econo/ecore/2012/analisi_s_r/1208_fvg/1208_fvg.pdf

Buona lettura…

L’economia del Friuli Venezia Giulia:

Nel corso del 2011 la ripresa dei prestiti bancari a clientela residente, avviatasi nel secondo semestre dell’annoprecedente, ha rallentato e nei dodici mesi terminanti in dicembre il credito ha registrato una diminuz ione (-0,5%; fig.3.1 e tav. 3.1); la flessione si è accentuata nel primo trimestre del 2012 (-2%). La dinamica dei prestiti al settoreproduttivo, più debole rispetto a quella del totale dell’economia, è diventata negativa negli ultimi mesi: in dicembre ifinanz iamenti sono calati sia per le imprese medie e grandi (-2,3%), sia per quelle di classe dimensionale piùpiccola (-1,3%); la crescita dei finanz iamenti alle famiglie consumatrici ha proseguito seppure in attenuaz ione.

Nella seconda metà dell’anno, a seguitodel maggior costo della raccoltaconseguente al propagarsi della crisi deldebito sovrano, gli intermediari hannoconsiderevolmente rivisto al rialzo imargini rispetto ai tassi di riferimento. Trala fine del 2010 e quella del 2011 i tassisui prestiti a breve termine sono saliti diun punto percentuale, al 5,7%, quelli amedio e a lungo termine di oltre due punti,al 5,8% (tav. a23).

Nella seconda metà del 2011 e nelle attese riferite alla prima parte del 2012 la domanda di finanz iamenti dellefamiglie consumatrici è diminuita, sia per l’acquisto di abitaz ioni sia per il credito al consumo (fig. r4a). Dal latodell’offerta le banche hanno segnalato un irrigidimento nei criteri di concessione dei prestiti per entrambe le finalitàcon riferimento al rapporto tra il valore del prestito e le garanz ie; riguardo ai mutui, la restriz ione ha comportatocondiz ioni di costo più onerose, in particolare sui prestiti più rischiosi (fig. r4b).

La crisi si è riflessa in una minore partecipaz ione delle famiglie residenti al mercato dei mutui immobiliari: a partiredal 2008 si è interrotta la crescita delle erogaz ioni anche in connessione al calo delle compravendite (fig. r5a).Negli anni più recenti sono anche mutate le caratteristiche dei finanz iamenti concessi: dopo un aumento delleoperaz ioni a tasso fisso fino al 2008, negli anni successivi le erogaz ioni si sono orientate nuovamente versoformule indicizzate che, in assenza di adeguate coperture, potrebbero esporre le famiglie a un significativo rischiodi tasso. Nel 2011 l’incidenza dei mutui a tasso variabile sul totale delle erogaz ioni si è mantenuta superioreall’80%, anche per effetto del persistente differenz iale tra tassi fissi e variabili: questi alla fine dell’anno erano salitirispettivamente al 4,8 e al 3,2%.

Tra il 2005 e il 2011 i finanz iamenti oltre i 150mila euro sono saliti dal 23,2 al 38,2% del totale (fig. r5b); in un contestodi tendenz iale riduz ione del Loan- to-Value (percentuale del valore dell’immobile finanz iata dal mutuo) applicatodalle banche, tale aumento indicherebbe che le nuove erogaz ioni siano state garantite da immobili di maggiorevalore. Nello stesso periodo è progressivamente diminuita la quota di erogaz ioni a favore dei debitori più giovani:l’incidenza dei mutui concessi a residenti nella fascia di età fino a 35 anni è calata dal 45,0 al 36,7% (fig. r5c). Tra il2007 e il 2009, sebbene la popolaz ione straniera abbia continuato a crescere, anche la quota di erogaz ionieffettuate a favore di immigrati si è ridotta: nel 2011 si è attestata al 12,3% mantenendosi inferiore al valore massimoregistrato nel 2006 (fig. r5d). Gli effetti della crisi sul mercato del lavoro, più accentuati per giovani e stranieripotrebbero avere ridotto la domanda di finanz iamenti per l’acquisto di abitaz ioni. Le banche, inoltre,potrebbero avere adottato politiche più selettive verso segmenti della popolaz ione considerati più rischiosi. Glispread sui mutui indicizzati applicati ai debitori immigrati sono stati sistematicamente più elevati di quelli deidebitori italiani (in media, di 32 centesimi nel 2011). L’importo del mutuo, che tende a essere correlato con il redditoe la ricchezza del nucleo familiare indebitato, ha influito sulle disparità di costo in misura crescente dopo la crisi. Lospread applicato ai mutui indicizzati con importo inferiore a 100mila euro è risultato mediamente superiore a quelloosservato sui finanz iamenti di importo maggiore a 150mila euro. La vulnerabilità delle famiglie indebitate. – Il livellodi indebitamento delle famiglie residenti in Friuli Venez ia Giulia, nonostante la crescita degli ultimi anni, èrimasto inferiore alla media del Nord Est e del Paese (fig. 3.2a).

Tra il 2003 e il 2011 il rapporto tra i debiti finanz iari (mutui e credito al consumo) e il reddito delle famiglieconsumatrici è salito dal 30,5 al 46,7%. L’incremento ha riguardato principalmente i mutui, che costituiscono la partepreponderante dei debiti finanz iari, pari nel 2011 a circa il 40% del reddito disponibile. Tra il 2005 e il 2009 la quotadi famiglie con un mutuo è lievemente diminuita per ogni classe di reddito. Nel 2009 l’importo del

mutuo per metà delle famiglie indebitate era superiore a 73mila euro (56mila euro a fine 2005). L’onere del debito,definito come il pagamento della rata per interessi e rimborso del capitale, tra il 2004 e il 2008 ha registrato un forteincremento; nel 2009 la rata si è ridotta principalmente in seguito alla favorevole evoluz ione dei tassi di interesse(fig. 3.2b). Si stima che nello stesso anno il serviz io del debito si sia attestato in media al 19 per cento del redditodelle famiglie che avevano un mutuo; per circa il 16% di queste ultime la rata aveva superato il 30% del reddito. Talifamiglie, convenz ionalmente definite come finanz iariamente vulnerabili, detenevano circa un quintodell’indebitamento del settore.

giovedì 5 luglio: l’economia della Campania

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Riuscirò ad ottenere il mutuo?aiutomutuo.f inanza.com /2012/06/29/riusciro-ad-ottenere- il-mutuo/

freeybor@finanzaonline

Una delle domande più f requent i nelset tore dei mutui è: “riuscirò adot tenere il mutuo per acquistare lacasa?”.

Il problema è che spesso questa domandaviene fatta dopo aver firmato una propostad’acquisto ed aver versato la relativacaparra e magari senza aver inserito nellaproposta la clausola sospensiva “salvoapprovaz ione mutuo”.

Per evitare di incorrere in spiacevoli rifiutida parte delle banche con conseguenteperdita di tempo e denaro sarebbe beneporsi questa domanda prima di iniz iare laricerca della casa anz i forse sarebbemeglio prima capire quale potrebbeessere il costo massimo alla nostra portata.

Innanzitut to vediamo a grandi linee quali sono i paramet ri principali ut ilizzat i dalle banche nellavalutaz ione reddituale.

Come prima cosa oltre ad essere maggiorenni ed essere cittadini italiani (o almeno avere la residenza stabile inItalia) è bene non essere mai stati protestati, falliti o aver pagato rate di finanz iamenti in ritardo anche di piccolaentità, se vi fosse capitato la banca lo scoprirà facilmente con una semplice visura al CRIF, perciò è inutilenascondersi.

La seconda cosa da analizzare e che analizzano anche le banche è la cosiddetta capacità di rimborso chedipende principalmente da tre fattori:

1. il rapporto rata / reddito

2. la continuità del reddito

3. l’età del richiedente.

Tenendo sempre presente che ogni banca utilizza criteri diversi per la determinaz ione del rapporto rata reddito,possiamo dire che per avere buone probabilità di passare la delibera reddituale, la rata non dovrebbe superareun terzo delle ent rate net te e va calcolata tenendo presente tutti gli eventuali impegni finanz iari già in corso.

Poiché la banca non ama il rischio più la posiz ione lavorativa è sicura e più probabilità ci sono di ottenere il mutuo,un lavoratore precario è sicuramente in una posiz ione meno favorevole per l’ottenimento del mutuo rispetto ad unlavoratore con contratto indeterminato o meglio ancora ad un dipendente statale.

Fattori che sicuramente influenzano la valutaz ione dell’istituto di credito sono l’anz ianità lavorativa, la situaz ioneeconomica e le dimensioni dell’az ienda per la quale si lavora, che sono gli stessi fattori che vengono valutati nelcaso il richiedente del mutuo sia un lavoratore autonomo.

Un altro parametro da considerare è l’età del richiedente, la maggior parte delle banche richiede che il mutuatarioalla termine del mutuo non abbia più di 75 anni, nel caso di mutui cointestati l’ètà di riferimento è quella del piùanz iano dei richiedenti.

Chiaramente sarà sicuramente più facile ottenere il mutuo se si guadagnano 5000 euro netti con una rata da 2000euro piuttosto che con 2000 euro di reddito ed una rata da 800 nonostante il rapporto rata reddito sia lo stesso inentrambi i casi.

Conoscendo l’importo massimo della rata che ci possiamo permettere, la durata del mutuo e più o meno i tassimedi applicati ai mutui, possiamo t ranquillamente calcolarci il capitale massimo richiedibile.

Facciamo un’esempio, mettiamo che dopo le valutaz ioni di cui sopra ci troviamo una rata massima sostenibile di750 euro, vogliamo calcolarci il capitale richiedibile con un mutuo trentennale al tasso del 5%, possiamo impostareun foglio excel (od openoffice) come questo:

A B

1 RATA 750

2 TASSO ANNUO 5%

3 N° RATE ANNUE 12

4 ANNI 30

5 CAPITALE INIZIALE =VA(B2/B3;B3*B4;B1*(-1))

Nelle celle della colonna B inseriremo i valori che ci interessano quindi nel nostro esempio

cella B1 = 750

cella B2 = 5%

cella B3 = 12 (se rate mensili), 4 (se trimestrali), 2 (se semestrali)

cella B4 = 30

nella cella B5 inserendo la formula come sopra otterremo il risultato cercato che nel nostro caso sarà pari a 139.711euro.

Un’alt ra cosa da non sot tovalutare è che le banche ormai difficilmente erogano mutui al di sopra dell’80% delvalore dell’immobile e che più basso è il rapporto mutuo/valore dell’immobile e più facile è ottenere il mutuo.

Adesso che conosciamo in linea di massima l’importo del mutuo che potremmo richiedere, possiamo anchecalcolare quale potrebbe essere il costo massimo dell’immobile che ci possiamo permettere, per fare questobisogna considerare di avere già una certa disponibilità economica per coprire la restante percentuale del valoredell’immobile (ormai quasi tutte le banche vogliono sapere come fate a pagarla), il costo dell’IVA o dell’Imposta diregistro, i costi notarili ed eventualmente quelli dell’agenz ia.

Facciamo un’esempio:

valore immobile = 100.000 euro

mutuo 80% = 80.000 euro

differenza mutuo / valore immobile = 20.000 euro.

costo periz ia istruttoria ecc. = 1000 ca. euro (questi costi variano molto da banca a banca)

iva prima casa 4% se di nuova costruz ione (oppure imposta di registro 3% sul valore catastale se acquisto daprivato oppure dopo 5 anni dalla fine lavori) = 4000 euro

costo agenz ia in media 3% sul valore dell’immobile = 3000 euro

costi notarili comprensivi di imposte (costo atto compravendita + atto mutuo + imposte) = ca. 5000 euro.

Ricapitolando se vogliamo acquistare un’immobile che costa 100.000 euro facendo un mutuo pari all’80% delvalore, dobbiamo avere già in tasca ca. 33.000 euro altrimenti tutto diventa molto più complicato.

Vi vogliamo ricordare che con il decreto liberalizzaz ioni(decreto- legge 24 gennaio 2012, n. 1 convertito nella legge24 marzo 2012, n. 27) sono state abolite le tarif fe professionali, quindi non esistono più limiti minimi omassimi per la determinaz ione dei compensi pertanto adesso è ancora più importante richiedere preventivi a piùnotai perchè la differenza tra uno e l’altro potrebbe essere sostanz iale, per farvi un’idea delle tariffe ante decreto

potete consultare IL COSTO DI UN ATTO NOTARILE

Fate attenz ione anche al prezzo richiesto per l’immobile, capita abbastanza di frequente che il prezzo richiesto siaparecchio più alto del valore di stima della banca con conseguente riduz ione dell’importo massimo richiedibile peril mutuo, per farvi un’idea se il prezzo richiesto è congruo potete consultare la Banca dati delle quotaz ioniimmobiliari dell’Agenz ia del Territorio tenendo presente che i prezz i indicati possono variare leggermente in basea determinate caratteristiche dell’immobile.

Vogliamo anche mettervi in guardia sulla stipula dei mutui all’ 80% del valore dell’ immobile perchè in futuropotrebbero diventare mutui insurrogabili e quindi lo spread di stipula potrebbe rimanere quello definitivo il motivove lo spiegheremo in un prossimo articolo.

[email protected]

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Mutui: Quando la surroga non è per tutti !aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/02/mutui-quando-la-surroga-non-e-per- tutt i/

tanduri@finanzaonline

AVVISO

Si avvisano i signori lettori utenti di questo blog che questo articolo non è consigliato per mutuati&mutuandi di animosensibile e deboli di stomaco; il titolo è la sintesi di un “avvertimento” che vogliamo lanciare a chiunque stiastipulando un mutuo con degli spread “assurdi” che le banche oggigiorno propongono.

“THe WArniNg !” - E’ il titolo del film che diamo allastoria di un Mario Rossi qualsiasi che sta per stipulareun mutuo. Il lungometraggio iniz ia bene e tutti sivogliono bene; scene oniriche con Mario che entra alrallentatore nella sua bella casetta appena comprataper poi vivere felice e contento con la propria famiglia.La trama ve la sveliamo tra un attimo e il finale è soloper adulti. I personaggi e gli attori sceglieteli voi ecercate di comprendere se potreste essere voi stessi..

Prima dell’iniz io della proiez ione, visto che abbiamoancora qualche minuto mentre il pubblico prende postoin sala, facciamoci delle domande; magari oggi sieteal cinema per distrarvi un po e riprendere le forze pertornare alla carica lunedì in banca e fate ancora intempo a fare tesoro di questo articolo di blog in cuipotrete credere o non credere…up to you!

Ebbene, come il protagonista del film di cui stiamo per anticiparvi la trama…. state per caso facendo un mutuo?Siete spaventati dal così elevato spread della proposta? Vi hanno messo sul tavolo uno spread del 3,5%? Tranquilli, non c’è problema, molto probabilmente vi sarà stato risposto dal vostro mediatore o dal funz ionario dibanca che “..si, ma st ia t ranquillo, lo spread è alto ma in futuro lo si pot rà comunque surrogare”!

Forse e buon per voi quelle rassicuraz ioni non vi avranno del tutto tranquillizzato ma vuoi o non vuoi avretecomunque perseverato nel portare a termine la vostra richiesta di mutuo; quella casa è quella dei vostri sogni non ècosi?!

Certo, state pensando dentro di voi che se il tasso stipulato oggi raddoppiasse in futuro? Ovvero se vi aumenta dal4% di oggi ad un 8% di domani, quando gli euribor vi gireranno le spalle, starete sicuramente impiccati con la rata;speriamo di no pensate. O meglio, perchè non credere di poter surrogare (o rinegoziare) il proprio mutuo undomani?…perchè non credere al vostro consulente che la “sa lunga” e che vi tranquillizza di poter migliorarequelle agghiaccianti condiz ioni di oggi con una bella surroga tutta per voi?

Ebbene purtoppo o per fortuna oggi questo articolo vi svela una amara realtà futura; una premoniz ione: la surroganon sarà per tut t i ma solo per pochi elet t i ! ..Ovvero sarà accessibile solo da chi rientrerà in certi “paramentri”.

Oggi vi diamo alcune precise circostanze da elaborare e su cui riflettere per svelare il vostro personale arcanodubbio “essere o non essere”, “surroga o non surroga”, perchè chi rientrerà nel girone dei fortunati beneficiari diquesta ambita eventualità futura lo si può presagire anche adesso “a tavolino” e prima della stipula; non è poi cosìdifficile.

Al netto delle varie rassicuraz ioni dei vari esperti che vi stanno consigliando oggi infatti potete voi stessi chiedervi(e anche rispondervi..) se un giorno una surroga “riduci- rata” è alla vostra portata; se surrogare o rinegoz iare dinuovo il vostro abominevole spread e sciogliere un giorno quel cappio al collo con la banca e poter effettivamentemigliorare il vostro mutuo è una ambiz ione tangibile e coltivabile o è una questione invece su cui metterci una pietrasopra fin dall’iniz io prevaricando con coscienza e consapevolezza le varie rassicuraz ioni (illusioni) che vi vengono

oggi propinate.

Come “calcolarsi” la propensione alla surroga futura del proprio mutuo - La vostra indagine, la vostraautoanalisi non è difficile. Dovreste semplicemente cominciare col chiedervi a quale LTV* state stipulando oggi equale sarà il reale valore della vostra casa un domani quando il perito nominato dalla banca effettuerà una nuovaperiz ia tecnica per determinare l’effettivo valore immobiliare della vostra casa che state acquistando oggi.

Non crediate che una surroga sia rose e fiori; “Lei” è pursempre un processo bancario che persegue gli stessialgoritmi procedurali di un mutuo ex-novo. La surroga è pursempre ascrivibile ad un mutuo dove la banca, domanicome oggi, quella vostra casa la esige comunque in garanz ia, non vi sembra giusto?…così è e sempre sarà.

Ve le siete fatte queste domande? In effetti, quando una banca vi surroga attivamente un mutuo vi ri- sottopone airaggiX delle garanz ie e dei redditi e se non ci rientrate non ci rientrate, punto; in quel caso e purtroppo, saretesemplicemente dei passivi “osservatori di surroghe altrui” in un momento nel quale magari molti altri potrannoinvece farlo. Non ve lo auguro intendiamoci.

Forse senza un esempio concreto finiremmo per non capirci appieno, andiamo quindi alla trama del film chequesto blog ha prodotto (con costi minimi di produz ione..) per voi..

Attore principale: Mario Rossi,

un potenz iale mutuato che si vede proposto un mutuo decisamente sconveniente con uno spread da capogirotipico di quello che passano ormai tutte le banche in questo periodo. Suddetto nostro impagabile, temerario ederoico Mario Rossi è talmente innamorato della casa dei suoi sogni che non si da per vinto e rassicurato dal tipicofunz ionario di banca di poter un giorno migliorare il suo spread applicato graz ie ad una ipotetica (!?) surroga…finalmente stipula il suo tanto agognato mutuo di 160 mila euro su un valore immobile di 200 mila con LTV precisopreciso all’80%.

Mario, dopo aver acquistato la casa dei suoi sogni, comincia tranquillamente a pagare il suo mutuo che oltretutto,essendo stipulato ad un tasso diciamo “alto” genera delle quote capitale “basse” rispetto a quelle interessi; dovecioè circa solo un terzo di importo rata è dedicato all’abbattimento del debito residuo.

Tutto fila liscio per la prima parte del film che sembrerebbe evolversi verso un finale “e tutti vissero felici e contenti..”ma poi prorpio quando tutto sembra perfetto, dopo diversi anni, i tassi risalgono e gli euribor non più ai minimicome oggi, minacciano paurosamente la capacità di corrispondere le rate del mutuo al povero Mario che da unarata iniz iale di 760 euro passa ad essere insopportabile a circa 1.230 euro (se l’euribor a cui è indicizzato il suomutuo raggiungesse il massimo storico del 2008 al circa 5%); un cappio al collo; quello che lui temevadisgraz iatamente si concretizza, sob!

Mario si ritrova dopo 5 anni di rate pagate ad avere un debito residuo di ancora circa 145 mila euro da estinguererispetto ai 160 iniz iali. (149 mila euro di residuo se invece l’euribor aumentasse alla media storica in tempi brevi).

Ma ecco la luce !!!?

Dopo tanti anni di attesa e probabilmente proprio mentre l’economia ripresa comanda al rialzo gli euribor, ecco lapossibilit à di surrogare o rinegoziare il proprio mutuo a condiz ioni finalmente più vantaggiose; tutto si èfinalmente sbloccato e le offerte di mutuo sul mercato sono di nuovo valide, convenienti e rimodellate secondo una“ripresa economica” e fine delle “incertezze” sul credito che tutti si auspicano.

Allora il nostro protagonista rimembra quella epica ed indimenticabile frase del funz ionario di banca quando glidiceva di stare tranquillo e che un giorno avrebbe certamente “rottamato” quel suo spread con una bella surroga. Mario quindi si precipita in una banca per chiedere una surroga dove propongono uno spread dell’1% (!!!!), cherispetto al suo 3,5% di oggi gli farebbe risparmiare un bel po di soldini, dormire più tranquillo e dare un finale piùrilassante al film… Finalmente l’odore di surroga pervade ogni sua illusione e di colpo una rata sofferta, nel suoimmaginario, diviene uno sforzo abbordabile e sostenibile di ben soli 950 euro!.

Ma, vediamo… Cosa non aveva considerato il nostro bravo Mario che gli impedirà per sempre di migliorare ilproprio mutuo?…Cosa non avevano previsto o peggio ancora cosa non gli avevano detto i bravi consulenti e“consiglieri”?

Il declassamento graduale del valore del proprio immobile dato in “garanzia” del proprio mutuo!… Ilvalore immobiliare futuro quindi come “spina nel f ianco” delle surroghe e rinegoziaz ioni di domani!

..ogni banca gli rifiuta la surroga; ogni perito segna per sempre il destino di Mario.

La casa dei suoi sogni tra 5 anni non vale più 200 mila euro ma 170 mila… ed il suo LTV per la surroga di un debitoresiduo 145 mila euro non è più 80% come quando ha stipulato il suo mutuo ma troppo più alto per ogni banca !

Il deprezzamento graduale che oggigiorno si abbatte sul valore immobiliare compromet te la surroga ad unagran parte di mutuati che si trovano nella stessa situaz ione di Mario!

Ammesso infatti che tra qualche anno una casa acquistata oggi non avrà lo stesso valore domani, il perito dellanuova banca infatti e putroppo, valuterà la casa per meno di quello che valeva in origine al momento dell’acquistoe l’80% non potrà mai essere rispettato. Senza considerare che si parla di un futuro di mutui concessi a moltomeno dell’80% (già oggi alcune banche concedono non più del 70%).

di nuovo il buio per Mario, ma come….?

ma non dovevo surrogare???? - In un futuro plausibile ed auspicabile gli “altri” mutuati si surrogano orinegoz iano delle migliori condiz ioni di mutuo (spread minori di quelli oggi stipulati) e Mario sarà invece incastrato avita con l’abominevole spread stipulato nel 2012 ed impossibilitato a poter attuare nessuna strategia per abbassarela sua rata se non quella di rinegoz iare di nuovo la durata ricominciando “da capo” supplicando la banca aconcedergli un allungamento della durata riportandola a quella originaria o oltre?!…Come potrà mai risolvere il suoenigma che lui stesso ha generato stipulando un mutuo oggi?…Come uscire dal tunnel?

Con queste domande finisce il nostro film; non è stato molto bello immagino. Non ve la prendete col regista che velo ha voluto proiettare in 3D su questi schermi.

Che dire…

Se invece non credete al graduale e costante declassamento del valore degli immobili anche adesso che èfinalmente pubblicamente dichiarato, documentato e non più occultato… avrete semplicemente perso tempo aleggere questo articolo e la trama di questo film vi sarà sembrata pura fantascienza. Buon per voi.

se invece la trama vi ha toccato e vi ha coinvolto e siete ancora in tempo per farlo…meditate.

Vi esorto ad assolvere l’estrema durezza di questo articolo ma è che per l’ennesima volta, anche in questi giorni,che assisto a riporti e testimonianze di forum del tipo “..mutuo con LTV 80% e spread 3.7%, certo è uno spreadcarissimo ma tanto mi hanno detto che appena possibile lo surrogo”!

La mia personale incavolatura non è col mutuato per il quale abbiamo battezzato questo blog figuriamoci, ma conchi lo consiglia in quel modo.

L’arma segreta ! - Esiste un’unica contromisura utilizzabile contro l’ipotesi di non poter surrogare causa LTV futurotroppo alto ed è l’arma più temibile che potreste mai usare contro una banca: il risparmio! ….ovvero, il giorno chemancheranno all’appello migliaia di euro per poter rientrare nel massimo LTV che la banca vuole rispettare persurrogarvi il mutuo e darvi finalmente uno spread accettabile, li tirate fuori dalle vostre tasche, ma se ce l’avete!…Se avrete effettivamente avuto la forza di risparmiarli in questi anni di “euribor fratello”!

altrimenti… the end.

parliamoci chiaro: da chi pretentere queste “premoniz ioni” se non da questo blog? in alternativa, sieteliberi di credere in altri consigli e consiglieri ed uscire alla fine del primo tempo del film finquando tutto andavabene.

[email protected]

(*) LTV = Loan to value = rapporto massimo concesso da una banca espresso in percentuale del rapporto valorefinanziato su valore immobile. Molte banche una volta concedevano anche l’intero finanziamento a coprirne il valore(mutui 100%) ma adesso i margini di garanzia richiesti sono notevolmente aumentati e ai mutui con LTV > 60-70%

vengono spesso richieste ulteriori garanzie reddituali o fidejussorie (garanti) o esose polizze assicurative a premiounico.

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Perizie basse? Non è quasi mai colpa del perito!aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/04/perizie-basse-non-e-quasi-mai-colpa-del-perito/

freeybor@finanzaonline

Nell’articolo “Riuscirò ad ottenere il mutuo?” abbiamoanalizzato l’aspetto reddituale del problema ed abbiamovolutamente solo accennato alle carat terist iche chedeve avere l’immobile per poter ricevere una periz iaposit iva e la conseguente approvaz ione del mutuo perl’intero importo richiesto.

Ultimamente accade sempre più di frequente che le periz iefatte per conto delle banche si rivelino più basse delprezzo reale d’acquisto con conseguente diminuz ione delcapitale erogabile, questo per l’acquirente dovrebbesuonare come un campanello d’allarme, invece succede ilcontrario, l’acquirente si arrabbia ed incolpa la banca divoler ostacolare l’erogaz ione del mutuo.

Partiamo dal presupposto che la banca se non vuole concedervi il mutuo ve lo dice al momento della cosiddetta“delibera reddituale”, non ha nessun vantaggio a dirvi di no dopo e soprattutto non ha bisogno di scuse quali laperiz ia dell’immobile.

Se l’immobile viene valutato ad un prezzo inferiore a quello richiesto nella maggioranza dei casi haragione il perito della banca, in pochissimi casi pot rebbe aver fat to un’errore.

Le periz ie non vengono fatte “ad occhio” ma con l’adoz ione di standard estimativi che garantiscono l’utilizzo dicriteri di valutaz ione uniformi e riproducibili nel tempo e tengono presente molti fattori non ultimo il valore reale dimercato della zona nella quale si trova l’immobile, perciò se il valore di periz ia dovesse discostarsi di molto dalvalore richiesto dal venditore, è probabile che il prezzo di vendita sia “gonfiato” o che si preveda in breve unasvalutaz ione del valore degli immobili di quella zona.

Tornando alle carat terist iche dell’immobile, dobbiamo specificare che hanno più probabilità di essere accettatidalle banche come beni ipotecabili per mutui acquisto gli immobili adibiti ad abitaz ione, conosciuti catastalmentecome categoria A, che devono essere in buone condiz ioni, in regola con la conformità urbanistica quindi la realtàdeve corrispondere esattamente con il progetto depositato in comune, deve essere regolarmente accatastato edanche in questo caso la planimetria deve corrispondere esattamente con la realtà, deve essere in possesso delcertificato di agibilità (o abitabilità ) o licenza ediliz ia salvo che non sia stato costruito prima del primo settembre1967 quando la licenza ediliz ia non era obbligatoria per tutti i fabbricati perciò i notai non sono obbligati adichiarare in atto gli estremi della licenza.

Nel caso l’immobile sia sprovvisto anche solo di una di queste carat terist iche la probabilit à diot tenere il mutuo scendono prat icamente a zero.

Nell’acquisto della casa dovete fare attenz ione anche alla provenienza dello stesso, infatti molte banche (quasitutte) si rifiutano di concedere mutui per l’acquisto di immobili provenienti da donaz ione o testamento a meno chenon siano trascorsi almeno 20 anni oppure che i donanti o gli scomparsi non siano deceduti da almeno 10 anni,questo per evitare che eventuali altri eredi legittimi possano far valere i loro diritti.

Tenete presente che le condiz ioni di cui sopra possono bloccare la vendita anche se non avete bisogno di unmutuo per acquistare.

Oggi è sempre più dif f icile che un notaio acconsenta a st ipulare un’at to senza avere tut te lecert if icaz ioni, anche se le parti sono d’accordo poichè in molti casi le Regioni vietano la registraz ione di atti prividi certificaz ioni. I Comuni inoltre hanno intensificato i controlli e nel caso ci sia la necessità di effettuare dei lavori diristrutturaz ione, diventa praticamente impossibile ottenere i permessi necessari se l’immobile non è completamentein regola, anche perchè la mancanza di uno o più certificati è sintomo di abusivismo ediliz io con conseguenteevasione degli oneri di concessione ediliz ia.

In conclusione ribadiamo quanto detto iniz ialmente, nel caso di periz ia troppo bassa, non incolpate a priori il peritodella banca di non essere capace di fare il suo lavoro, piuttosto incolpate il venditore di essere troppo bravo a fareil suo.

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Mutui e prestiti: L’economia della Campaniaaiutomutuo.f inanza.com /2012/07/05/mutui-e-prestit i- leconomia-della-campania/

tanduri@finanzaonline

INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo 4°articolo dedicato alla Campania, continua l’analisi e ladivulgaz ione dei dati della pubblicaz ione annuale “Economie regionali” del giugno 2012 edita da bankitalia nellaquale abbiamo avuto modo di riscontrare alcune interessanti differenze tra le varie regioni italiane, certo nonsostanz iali, ma senza dubbio originali. Nella speranza che possano interessare ai più curiosi come hannointeressato noi, abbiamo deciso di estrapolare i dati relativi al credito alle famiglie contenuti del documento eriportarveli in forma estremamente sintetizzata e sfoltita dei tecnicismi più superflui allo scopo di favorirne una piùsemplice divulgaz ione e comprensione.

Mutui e prestiti: L’economia della Campania

I prestiti bancari – I prestiti bancari alla clientela residente in regione al netto delle sofferenze e delle operaz ionipronti contro termine, in rallentamento dalla metà del 2010, sono aumentati dell’1,2 per cento nei dodici mesiterminanti a dicembre 2011 e risultavano in calo dell’1,1 per cento a marzo 2012 (tav. 3.1). L’indebolimento delcredito è stato più intenso per le imprese (fig. 3.1) e si associa al rallentamento dell’attività produttiva e alla ridottaspesa per investimenti. Vi ha contribuito l’irrigidimento delle politiche di offerta delle banche, rilevato nellaseconda parte del 2011.

tassi di interesse – I tassi di interesse sui prestiti a breve scadenza e sui finanz iamenti a medio e a lungo terminesono aumentati nel corso del 2011 (rispettivamente di 1,2 e 0,6 punti; tav. a38). Nel primo trimestre del 2012, sullabase di dati provvisori, hanno continuatoa crescere.

Il credito alle famiglie – Nella seconda metà del 2011 è diminuita la domanda di mutui per l’acquisto diabitaz ioni da parte delle famiglie consumatrici; anche la richiesta di credito al consumo si è indebolita (fig. r4a). Alcalo della domanda di finanz iamenti, si è associato un irrigidimento dei criteri di offerta. Per i mutui, nella secondametà del 2011 sono aumentati soprattutto gli spread applicati alla media delle posiz ioni e non solo alla clientelapiù rischiosa (fig. r4b).

Tenendo conto non solo dei prestiti bancari, ma anche di quelli delle società finanz iarie, il tasso di crescita delcredito alle famiglie consumatrici è diminuito al 2,5% nel 2011 (3,6 nel 2010; tav. 3.3), risentendo soprattutto delrallentamento dei prestiti per l’acquisto di abitaz ioni. Nel primo trimestre del 2012 tutte le componenti dei prestiti sisono indebolite; il credito al consumo è tornato a calare.

Indebitamento – Il livello di indebitamento delle famiglie italiane, nonostante la crescita degli ultimi anni, rimanecontenuto nel confronto internaz ionale, in Campania l’indebitamento delle famiglie è fortemente aumentatonell’ultimo decennio, restando inferiore alla media del Paese (fig. 3.2). In particolare, il rapporto tra i debiti finanz iari(mutui e credito al consumo) e il reddito delle famiglie consumatrici in regione è salito dal 24,6 al 51,6% tra il 2003 eil 2011; nello stesso periodo il divario di indebitamento rispetto alla media italiana si è ridotto da 6 a 2 puntipercentuali circa. Il divario è principalmente dovuto alla minore diffusione dei mutui, che rappresentano la parteprevalente dei debiti finanz iari. Nel 2009 (ultimo anno per cui l’indagine è disponibile) solo il 5,5% dellefamiglie campane aveva un mutuo, una quota sensibilmente inferiore a quella delle altre regioni (13,6% nella mediaitaliana; tav. a32). La stessa quota sale al 10,2% se si considerano le famiglie con redditi più elevati (ultimo quartiledella distribuz ione), ma resta anche in questo caso inferiore alla metà del dato naz ionale.

La composiz ione dell’indebitamento si caratterizza per una maggiore incidenza del credito al consumo rispetto alresto del Paese (28,3% nel 2011, quasi dieci punti percentuali in più del dato naz ionale). In rapporto al redditodisponibile, il credito al consumo è quasi raddoppiato tra il 2003 e il 2007 (dal 7,2 al 13,6%), per poi crescere diappena un punto nel successivo quinquennio. Anche i mutui hanno rallentato negli anni recenti.

Le caratteristiche dei mutui – Le erogaz ioni di mutui a famiglie campane si sono ridotte a partire dal 2007 (fig.3.3a); nel 2011 sono state pari a circa 2,5 miliardi, uno in meno rispetto al massimo del 2006. Le caratteristiche deimutui sono cambiate nel tempo. Dopo un aumento delle operaz ioni a tasso fisso fino al 2008, negli annisuccessivi le erogaz ioni si sono orientate nuovamente verso formule indicizzate; alla fine del 2011, i due terz i circadei mutui era a tasso variabile (fig. 3.3a).

Questa prevalenza delle formule indicizzate, sebbene di oltre dieci punti percentuali inferiore alla media naz ionale,espone le famiglie campane al rischio di tasso. I finanz iamenti oltre i 150 mila euro sono passati dal 37,7 al 54,8%tra il 2005 e il 2011 (fig. 3.3b).La quota di famiglie campane che ha un mutuo è diminuita in tutte le classi di reddito aeccez ione dell’ultimo quartile, caratterizzato da finanz iamenti di entità maggiore (tav. a32). Nel 2011, il 33,2% deimutui è stato destinato a residenti nella fascia di età fino a 35 anni (fig. 3.3c). La percentuale, in costante declino dal2005, è rimasta inferiore a quella media naz ionale (35,3 nel 2011). Sebbene la popolaz ione straniera abbiacontinuato a crescere, anche la quota di erogaz ioni agli immigrati si è ridotta dopo l’iniz io della crisi (al 2,3% nel2011, 7,4 nella media italiana; fig. 3.3d). A tali dinamiche possono aver contribuito fattori di domanda e di offerta. Glieffetti della crisi sull’occupaz ione, più accentuati per i giovani potrebbero averne ridotto la domanda di mutui perl’abitaz ione. Le banche, inoltre, potrebbero avere adottato politiche più prudenti verso segmenti di popolaz ioneconsiderati più rischiosi.

L’onere del debito – In base ai dati dell’indagine Eu-Silc, nel 2009, le famiglie consumatrici campane con un mutuoavevano mediamente destinato il 20,8% del proprio reddito al serviz io del debito (pagamento della rata perinteressi e rimborso del capitale; tav. a32). L’onere del debito rispetto al reddito risultava di circa unpunto percentuale superiore rispetto al dato italiano. La quota di reddito destinata al pagamento della rata delmutuo fornisce indicaz ioni sulla vulnerabilità finanz iaria di una famiglia: convenz ionalmente è definitafinanz iariamente vulnerabile una famiglia con una rata superiore al 30% del reddito. Tra il 2007 e il 2009 la quota difamiglie campane finanz iariamente vulnerabile sul totale delle famiglie (indebitate e non) è rimasta costante,all’1,0%, mentre si è ridotta dal 3,1 al 2,8 per cento nel complesso del Paese. La quota di indebitamentoriconducibile alle famiglie vulnerabili è passata dal 25,7 al 23,3% (tav. a32); nella media italiana il calo è stato piùmarcato (dal 29,7 al 24,9%). L’indebitamento finanz iario può in alcuni casi ridurre la capacità delle famiglie di farefronte con regolarità ai pagamenti e mantenere il proprio tenore di vita. Nel 2009, il 6,6% delle famigliecampane che avevano contratto mutui erano state incapaci di rispettarne le scadenze (4,2 nel 2005; 6,2 in Italia). Il4,7% delle famiglie aveva anche registrato almeno una forma di disagio economico (3,9 nel 2005). Nelle altreregioni, l’incremento tra il 2005 e il 2009, sia della quota di famiglie in arretrato sia di quelle con disagi economici, èstato di entità inferiore. La crisi ha influito anche sulla regolarità dei pagamenti effettuati dalle famiglie. Sulla base deidati della Centrale di Allarme Interbancaria (CAI), nel 2011 l’incidenza dei soggetti a cui sono stati revocatiassegni o carte di pagamento per irregolarità nell’utilizzo è stata di 71 ogni 10 mila abitanti, in sensibileaumento rispetto al 2005.

la qualità del credito - L’indice di deterioramento netto relativo ai prestiti alle famiglie mostra che nel 2011 la quotadi prestiti la cui qualità è peggiorata ha superato del 3,1 per cento quella la cui qualità è migliorata (circamezzo punto percentuale in più della media italiana); a metà del 2010 questo indicatore di rischiosità avevaraggiunto un picco negativo del 3,9 per cento (fig. 3.6a). Al miglioramento dell’indice potrebbero avere contribuito ilricorso ai provvedimenti di moratoria creditiz ia da parte dei mutuatari e politiche di offerta più selettive da partedelle banche nei confronti delle fasce di clientela e delle tipologie di mutuo considerate più rischiose. Tra il 2007 e il2009, la probabilità di registrare un’anomalia nel rimborso è stata superiore per i mutui a tasso variabile, per quelliconcessi a immigrati e per i debitori con meno di 35 anni; nel biennio successivo tali differenze si sono fortementeattenuate (fig. 3.6b).

venerdì 13 luglio: “Mutui e prestiti: L’economia della Toscana”

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1. Mutui e prestiti: L’economia della Lombardia

2. Mutui e prestiti: L’economia del Friuli Venez ia Giulia

3. Mutui e prestiti: L’economia del Laz io

4. Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa

Taglio bce: ecco il risparmio sulla rata!aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/05/taglio-bce-ecco- il- risparmio-sulla-rata/

tanduri@finanzaonline

La Banca centrale europea ha ridotto oggi il costo del denaro. Per la prima volta nella storia dell’euro, il taglio di 25punti, ha portato il tasso BCE allo 0,75%. Per i mutuati direttamente indicizzati a questo tipo di tasso gli effettibenefici sulla rata saranno perfettamente calcolabili; andiamo a curiosare…

La tavola elaborata mostra il risparmio mensile acquisito sulla rata in base a durata e spread di contratto per unmutuo indicizzato al tasso BCE a seguito del taglio di 25 punti base deciso oggi.

Per quanto riguarda invece le ripercussioni positive che in genere si ha a seguito di un del taglio BCE sugli indicieuribor su cui sono invece indicizzati la quasi totalità (98%) dei mutui a tasso variabile dei mutuati italiani, possiamosenza dubbi affermare che tasso BCE e tassi Euribor sono sempre stati storicamente molto correlati tra di loro; ognidecisione presa sul tasso BCE dalla Banca centrale ha sempre indirettamente “mosso” gli indici Euribor nelladirez ione stessa del taglio. E’ estremamente presumibile quindi che nel prossimo periodo si registrerà unadiminuz ione dei tassi euribor la cui entità sarà ovviamente tutta da pronosticare.

Considerando il fatto che l’attuale anomalia di mercato ha ridotto gli indici Euribor di breve durata drasticamente aldi sotto del tasso BCE (l’indice ad 1 mese è stato fissato oggi allo 0,36%, quello a 3 mesi allo 0,64% e il 6 mesi al0,92%), è plausibile immaginare come alla lunga questa riduz ione di oggi possa maggiormente influenzare alribasso gli indici euribor a lunga durata (6 e 3 mesi) rispetto all’Euribor ad 1 mese già al di sotto del minimo storicoda tempo. Dopo un immediato e plausibile ribasso dell’indice ad 1 mese (che potrebbe verificarsi già dai prossimigiorni e dovuto ad una maggiore sensibilità di questo indice rispetto agli altri), le riduz ioni degli euribor a 3 e 6 mesipotrebbero pian piano e con una certa tipica inerz ia assestarsi a dei valori di riduz ione ben più consistenti cheporterebbero a tagliare ulteriormente il gap percentuale tra i vari euribor (oggi di circa 0,30%).

Ai mutuati a tasso variabile indicizzati all’Euribor, oggi non rimane che fare il tifo per una riduz ione ulteriore delproprio tasso euribor su cui è indicizzato il proprio mutuo; eventualmente la stessa tabella di cui sopra ci darebbecomunque l’idea del risparmio in caso l’euribor di riferimento si riducesse dello 0,25% (riduz ione ovviamente pococoncepibile per l’euribor ad 1 mese come detto). Ai mutuati del BCE non rimane invece che conteggiare di già ilproprio risparmio già acquisito così come la tabella stessa riporta.

in bocca al lupo a tutti i “variabilisti” del blog… !

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Assicurazioni: temporanea caso morte a tutela del mutuoaiutomutuo.f inanza.com /2012/07/08/assicurazione-caso-morte-a-tutela-del-mutuo/

tuareg

Stai comprando casa: congratulaz ioni!

Vai in banca per richiedere il mutuo e sicuramente la banca ti propone di sottoscrivereun’assicuraz ione caso morte a tutela del prestito erogato. Non è cosi? E’ una buonacosa ed è nell’interesse di entrambi: la banca si garantisce il rientro del capitale in casodi tua prematura dipartita; tu ti garantisci l’estinz ione del mutuo ed eviti che un taleevento diventi un ulteriore problema economico per i tuoi cari. Fin qui tutto bene.

La banca quindi ti propone una “assicuraz ione temporanea caso morte con capitaledecrescente a premio unico”. Che cos’è? E’ una polizza assicurativa che prevedel’erogaz ione di un capitale in caso di morte dell’assicurato. Solitamente è della stessadurata del mutuo e con un capitale assicurato che diminuisce al diminuire del tuo debito. Assicuraz ione “a premiounico” significa che devi pagare il costo anticipato di tutta la durata della tutela in un’unica soluz ione. Per esempio,se la polizza costa 800€ all’anno ed il mutuo ha una durata di 30 anni, dovrai pagare 24.000€ tutti in una volta. Dinorma tale importo viene aggiunto alla rata del mutuo, in modo da darti l’impressione di pagare l’assicuraz ionemensilmente.Questa soluz ione è una gran f regatura! Vediamo perchè:

1- il costo assicurativo viene aggiunto al prestito e si dovranno pagare gli stessi interessi previsti per il mutuo,quindi non costerà più 24.000€ ma un importo maggiorato;2- viene richiesto il pagamento anticipato per una prestaz ione che verrà fornita nel corso dei prossimi anni;3- in caso di estinz ione anticipata l’assicuraz ione è stata pagata per un periodo superiore a quello necessario e sisono buttati dei soldi (dovrebbero restituire la parte di premio non goduta, ma per alcune polizze, se non vieneesplicitamente richiesto, ciò potrebbe non avvenire);4- in caso di premorienza è stata pagata una prestaz ione assicurativa anticipata per un periodo di cui non siusufruirà;5- di norma le polizze proposte dalle banche sono molto più costose di quelle offerte dalle compagnie diassicuraz ione perchè ci deve guadagnare anche l’istituto di credito.

La soluz ione più efficace a tutela del mutuo, si chiama “TEMPORANEA CASO MORTE A CAPITALE DECRESCENTECON PREMIO ANNUO COSTANTE LIMITATO”. Vediamo le principali caratteristiche:1- il capitale decresce aldiminuire del debito;2- il premio si paga annualmente (o mensilmente);3- solitamente ha la stessa durata del mutuo ma il pagamento va fatto per un periodo ridotto solitamente di 5 anni(limitato);4- in caso di estinz ione anticipata non si deve più pagare l’assicuraz ione;5- in caso di premorienza viene saldato il debito e cessa di conseguenza anche il pagamento del premio perl’assicuraz ione.

A me capita di far risparmiare anche il 40% rispetto alla proposta della banca e comunque si paga per ciò che siut ilizza, non un soldo di più !

Consiglio: fate una copertura che preveda anche la tutela per invalidità funz ionale grave permanente perchè lepolizze solo caso morte non pagano in caso di coma o paralisi.Ricordate che morte fisica e morte reddituale sono equivalenti in termini di danno economico: spesso la mortereddituale è anche più onerosa della morte fisica perchè oltre alla mancata capacità di produrre reddito siaggiungono le spese per l’assistenza e l’adeguamento strutturale dell’abitaz ione che sono in larga parte a caricodella famiglia.La banca non vi può obbligare a fare l’assicuraz ione caso morte nè tanto meno imporvi la sua.

Resta il fatto che fare un’assicuraz ione caso morte e invalidità funz ionale grave permanente è comunque altamenteconsigliabile: prevenire è sempre molto meglio che curare. Aggiungo che nel caso in cui la banca vi obblighi a farela sua assicuraz ione (in pratica vi potrebbero dire che o fate l’assicuraz ione oppure, per una serie di “impreviste”ragioni, il mutuo non può essere erogato), assecondate la loro richiesta e successivamente utilizzate il diritto direcesso entro 30 gg dalla stipula della stessa. Poi ricordatevi di fare ugualmente un’assicuraz ione a tutela del

debito: ne va della vostra serenità e del futuro dei vostri cari. ©riproduzione riservata

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Mutui: passare dal variabile al fisso per qualcuno potrebbeessere il momento giusto.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/09/mutui-passare-dal-variabile-al- f isso-per-qualcuno-potrebbe-essere- il-momento-giusto/

freeybor@finanzaonline

Ancora una volta una legge riguardante i mutuatariviene spudoratamente ignorata dalla maggior partedegli organi di informaz ione e le banchechiaramente si guardano bene dal pubblicizzarla, sit rat ta della legge 106 del 2011 ed in part icolaredell’art icolo 8 comma 6 graz ie al quale alcunimutuatari che hanno stipulato un mutuo a tassovariabile, fino al 31 dicembre, potrebbero passaread un mutuo a tasso fisso composto dall’IRS 10 annipiù lo spread di stipula del variabile, ed il periodo èfavorevole visto che l’IRS 10 anni attualmente è al disotto del 2%.

Lo sconosciuto articolo 8 comma 6 della legge 106del 2011 da il dirit to di ot tenere questopassaggio senza spese e, come dicevamo, lebanche evitano di farlo conoscere ai loro clienti, abbiamo numerose testimonianze di persone che si sono sentitedire che non esiste nulla del genere o che è impossibile rinegoz iare a quelle condiz ioni. Il consiglio è sempre lostesso andate in banca informati e con la stampa dell’articolo di legge, solo così saranno costretti a darvi ascolto.

Carat terist iche necessarie per poter usuf ruire di questa opportunità:

1) Il mutuo deve essere stato acceso prima del 14 maggio 2011;

2) la finalità deve essere per l’acquisto o la ristrutturaz ione di unità immobiliari adibite ad abitaz ione;

3) deve essere un mutuo a tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto, sono escluse tutte le tipologie dimutuo a tasso variabile che non siano variabili puri perciò sono chiaramente esclusi tutti variabili con CAP, variabilicon possibilità di passare al fisso, variabili a rata costante ecc.ecc.

4) l’importo originario del mutuo non deve essere superiore ai 200.000 euro;

5) l’indicatore della situaz ione economica equivalente (ISEE) non deve essere superiore ai 35 mila euro;

6) non ci devono essere stati ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;

La legge prevede che il t asso applicato non dovrà essere superiore al tasso che si ot t iene in base alminore t ra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo maggioratodello spread indicato sul cont rat to del mutuo originario.

In fase di rinegoziaz ione c’è anche la possibilit à di chiedere un’eventuale variaz ione della durataresidua del mutuo, è possibile infat t i sia la riduz ione che l’allungamento per un massimo di 5 annipurchè la durata residua del mutuo al momento della rinegoziaz ione non superi i 25 anni.

Per poter ottenere l’applicaz ione di questa legge è sufficiente farne richiesta alla propria banca, quello che la leggenon specifica è quale deve essere la data di rilevaz ione dell’ IRS da applicare, in alcuni casi è stato preso comeriferimento quello del giorno di presentaz ione della domanda di rinegoz iaz ione, in altri casi quello del giornodell’attuaz ione della rinegoz iaz ione.

Dal nostro punto di vista è un’opportunità da prendere in consideraz ione soprattutto se il mutuo è “giovane” emancano ancora molti anni alla chiusura dello stesso, con l’IRS 10 anni attuale e gli spread in vigore due o tre annifa è possibile fissare un tasso anche al di sotto del 3% per tutta la durata del mutuo.

Ci sono diverse testimonianze di mutuatari che hanno già approfittato dell’occasione e sono riusciti a garantirsi deitassi di tutto rispetto per tutta la durata del mutuo, per il momento il record da noi conosciuto è un 2,85% per irimanenti 28 anni di mutuo.

Come dicevamo, qualche istituto di credito sicuramente proverà a negarvi la rinegoz iaz ione, ma se rientrate neiparametri richiesti dalla legge la banca non può rifiutarsi, la legge è chiara e dice che :

“il mutuatario ……ha dirit to di ot tenere dal f inanziatore la rinegoziaz ione del mutuo allecondiz ioni……” pertanto a meno che tale legge non venga abrogata nei prossimi giorni la banca non ha nessunapossibilità di rifiutare la rinegoz iaz ione.

Per tut t i gli interessat i rit eniamo opportuno riportare il t esto integrale dell’art icolo 8 comma 6 dellalegge 106 del 2011, t rat to dalla Gazzet ta Uf f iciale n° 160 del 12 luglio 2011

La materia della «rinegoz iaz ione dei contratti di mutuo ipotecario» e’ regolata come segue:

a) fino al 31 dicembre 2012 il mutuatario che – prima dell’entrata in vigore del presente decreto – ha stipulato, o si e’accollato anche a seguito di fraz ionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a200 mila euro, per l’acquisto o la ristrutturaz ione di unita’ immobiliari adibite ad abitaz ione, a tasso e a rata variabileper tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanz iatore la rinegoz iaz ione del mutuo alle condiz ioni dicui alla lettera b), qualora al momento della richiesta presenti un’attestaz ione, rilasciata da soggetto abilitato,dell’indicatore della situaz ione economica equivalente (ISEE) non superiore a 35 mila euro e, salvo diversoaccordo tra le parti, non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;

b) la rinegoz iaz ione assicura, in funz ione delle esigenze del cliente, per un periodo pari alla durata residua delfinanz iamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore, l’applicaz ione di un tasso annuo nominale fissonon superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alladurata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotaz ione dell’IRS per la durata precedente, riportato alladata di rinegoz iaz ione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato,ai fini della determinaz ione del tasso, nel contratto di mutuo;

c) il mutuatario e il finanz iatore possono concordare che la rinegoz iaz ione di cui alle precedenti lettere comportianche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purche’ la durataresidua del mutuo all’atto della rinegoz iaz ione non diventi superiore a venticinque anni;

d) le garanz ie ipotecarie gia’ prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoz iaz ione ai sensi del presente commacontinuano ad assistere il rimborso, secondo le modalita’ convenute, del debito che risulti alla originaria data discadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalita’ o annotaz ione. Resta fermo quanto previstodall’articolo 39, comma 5, del decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385. La disposiz ione di cui alla presentelettera si applica anche al finanz iamento erogato dalla banca al mutuatario in qualita’ di debitore ceduto nell’ambitodi un’operaz ione di cartolarizzaz ione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligaz ioni bancariegarantite ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, al fine di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano diammortamento in essere al momento della rinegoz iaz ione. In tal caso la banca e’ surrogata di diritto nelle garanz ieipotecarie, senza il compimento di alcuna formalita’ o annotaz ione, ma la surroga ha effetto solo a seguitodell’integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell’operaz ione dicartolarizzaz ione o di emissione di obbligaz ioni bancarie garantite;

e) qualora la banca, al fine di realizzare la rinegoz iaz ione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il credito inprecedenza oggetto di un’operaz ione di cartolarizzaz ione con cessione dei crediti ovvero di emissione diobbligaz ioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne da’ notiz ia mediante pubblicaz ione nella GazzettaUfficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e legaranz ie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la lorovalidita’ ed il loro grado a favore della banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalita’ o annotaz ione.

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Istat: Prezzi case in aumento (???)aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/11/istat-prezzi-case- in-aumento/

tanduri@finanzaonline

Ci rimane veramente difficile comprendere leragioni ed il significato di certi articoli giornalisticiche lasciano il tempo che trovano e che fannodanno all’informaz ione. L’ultimo esempio è lanotiz ia che ha rimbalzato nei vari giornali e blog aproposito di un fantomatico aumento dei prezz iimmobiliari la cui fonte di analisi sarebbe l’Istat. Adare la notiz ia è stata l’agenz ia Ansa con il titolocubitale “Prezzi case resistono alla crisi” dove sileggeva che “..nonostante il calo dellecompravendite il mattone è rincarato tra il 2008 edil 2011 del 2,2%”.

A seguire i vari altri quotidiani e blog con titoli deltipo: “Istat: prezzi case in aumento!” , “Indifferentialla crisi, i prezzi delle case continuano a salire”, ” Stima Istat: aumentati prezzi abitazioni“, ecc…

Senza neanche considerare i vari blog copia/incolla, tra i vari media più accreditati, la palma d’oro dello sconcertova senza dubbio al Corriere Economia che esordisce con un titolo ad effetto a dir poco sconvolgente che recita:“Contrordine, i prezzi delle case sono in rialzo”!

Ma se come vedremo più avanti si parla di dati rilevati nel triennio 2008-2011 !!!…ma quale attualerialzo?..contrordine di cosa?

La notiz ia, così come riportata ci ha lasciato tutti allibiti.. nei vari forum e nei blog si è creato il panico o comunqueun certo condiviso sconcerto.

Proviamo a chiarirla..

Purtroppo non c’è nulla di scritto perchè essa prende corpo da un workshop di Istat il 3 luglio a Roma dove è statopresentato un progetto di monitoraggio immobiliare che darà i suoi frutti con il primo resoconto trimestrale di esordioa settembre di quest’anno. Quindi il bello è che la notiz ia è scaturita da appunti cartacei del giornalista di turnopresente al convegno e non da documentaz ione ufficiale. Di conseguenza non possiamo verificare quanto presonota, diffuso e riportato. In quel workshop Istat ha voluto anticipare alcuni dati relativi al triennio 2008-2011 dove si èrilevato un aumento dei cost i di cost ruz ione dei nuovi immobili stimati in un 2,2% (media annua) il tutto aseguito soprattutto di una acceleraz ione dell’inflaz ione di questi ultimi anni che ha fatto lievitare il costo dei materialida costruz ione.

E’ bene precisare quindi che Istat non ha parlato di valori di compravendita attuali e futuri. Istat quindi non ha messoin discussione l’attuale trend e le attuali vicissitudini di un mercato immobiliare che come numero di transaz ioni,stipule di mutui e prezz i di compravendita si evidenz ia e si prevede come un periodo di profonda crisi, recessionee difficoltà come tutti da ormai diversi mesi ce lo stiamo effettivamente figurando.

Il premio chiarezza e correttezza di informaz ione a nostro avviso va al Secolo IXI che nel suo articolo, chequotiamo integralmente e che riportiamo quì sotto, spiega senza invenz ioni ed alteraz ioni giornailstiche il sensostesso del workshop di Isvap.

Risulta quindi evidente oltre che sconcertante il modo adulterato e superficiale con cui certe notiz ie vengono date inpasto all’opinione pubblica da parte di coloro che spesso sembrano affetti da una certa ignoranza tecnica egiornalistica, a meno che certa attitudine nasconda invece una premeditata e mistificante disinformaz ione chespesso rileviamo adibita a coprire una scomoda realtà di un mercato in reale profonda crisi. A pensar male si fapeccato ma spesso…ci si azzecca!

I grafici di tre regioni italiane che seguono, estrapolati dallo studio di bankitalia sulle economie regionali di giugno2012 che aiutomutuo analizzando settimanalmente in questo blog, sono utili a capire la reale situaz ione al nettodella diffusa disinformaz ione.

… Dove ci vedete il “cont rordine” che i prezz i “sono in rialzo?

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Mutui ai giovani: dov’è finito il diritto al futuro??aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/12/mutui-ai-giovani-dove-f inito- il-diritto-al- f uturo/

tanduri@finanzaonline

Un’indagine di Altroconsumo rivela finalmente quello che dicevamo qualche giorno fa in un nostro articolo: lagrande maggioranza delle banche non rivela ai giovani precari che esiste un fondo di garanziagovernat ivo per i loro mutui!

Ecco in sintesi quelli che dicevamo noi nel nostro articolo:

Mutui prima casa agevolati per giovani coppie.

Insomma, graz ie all’iniz iativa di Altroconsumo riportatata sulle pagine di molti giornali, la speranza è che finalmentequalcosa possa muoversi o meglio, sbloccarsi! Quello che abbiamo denunciato a suo tempo in questo blog, unennesimo deprecabile e diffuso atteggiamento bancario deve assolutamente cessare; le banche che hanno aderitoall’iniz iativa del fondo governativo non devono fare più finta di non sapere che il fondo esiste davvero!

..”carissime” banche, dov’è il dirit to al futuro? …t iratelo fuori !!!

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Mutui e prestiti: l’economia della Toscanaaiutomutuo.f inanza.com /2012/07/13/mutui-e-prestit i- leconomia-della- toscana/

tanduri@finanzaonline

INTRODUZIONE - Come anticipato, con questo 5°articolo dedicato alla Toscana,continua l’analisi e la divulgaz ione dei dati della pubblicaz ione annuale“Economie regionali” del giugno 2012 edita da bankitalia nella quale abbiamoavuto modo di riscontrare alcune interessanti differenze tra le varie regioniitaliane, certo non sostanz iali, ma senza dubbio originali. Nella speranzache possano interessare ai più curiosi come hanno interessato noi, abbiamodeciso di estrapolare i dati relativi al credito alle famiglie contenuti del documentoe riportarveli in forma estremamente sintetizzata e sfoltita dei tecnicismi piùsuperflui allo scopo di favorirne una più semplice divulgaz ione e comprensione.

Mutui e prestiti: L’economia della Toscana:

I prestiti bancari – I prestiti bancari alla clientela residente in regione hannodecelerato nel 2011: al netto delle sofferenze e delle operaz ioni di pronti controtermine, e corretti per l’effetto di cartolarizzaz ioni, cessioni e riclassificaz ioni, erano aumentati a dicembre scorsodello 0,9 per cento (2,5 nel 2010; tav. 3.1 e fig. 3.1a). Nei primi mesi dell’anno la dinamica si è ulteriormenteindebolita e alla fine del primo trimestre, in base a stime preliminari, i finanz iamenti hanno mostrato una flessione (–1,3 per cento).

Il credito alle famiglie. – I finanz iamenti bancari concessi alle famiglie consumatricisono aumentati del 2,4 per cento a dicembre scorso, un ritmo più che dimezzato rispettoa quello di dodici mesi prima (5,4 per cento; tav. 3.1). Considerando anche iprestiti delle società finanz iarie, il credito è cresciuto del 2,1 per cento (5,1 nel 2010;tav. 3.2); nel primo trimestre del 2012 è proseguita la deceleraz ione (1,1 per cento).

Il rallentamento è riconducibile principalmente ai mutui per l’acquisto di abitaz ioni: dopo la forte espansione cheaveva contraddistinto il 2010, le nuove erogaz ioni sono diminuite di oltre il 20% riprendendo il trend negativo iniz iatonel 2007 (fig. 3.2a). A differenza del biennio precedente, nel 2011 si è registrato un lieve recupero delle erogaz ioni atasso fisso, che continuano tuttavia a rappresentare poco più di un quinto del complesso dei nuovi mutui allefamiglie. Tra il 2003 e il 2011 il totale dei debiti finanz iari delle famiglie in rapporto al reddito disponibile è cresciutodi oltre 20 punti percentuali, al 51%, un valore molto al di sotto della media europea e di circa due punti inferiore aquella italiana. La dinamica, molto sostenuta nella prima metà del periodo, dal 2007 si è progressivamente ridottafino ad annullarsi nel 2011. I maggiori spread applicati sui mutui ipotecari alle famiglie si sono riflessi in un rialzo deitassi di interesse per l’acquisto di abitaz ioni, saliti in media al 3,9 per cento nell’ultimo trimestre del 2011, con unaumento di quasi un punto percentuale rispetto alla fine dell’anno precedente (tav. a20); l’incremento ha interessatosia i contratti negoz iati a tasso variabile sia quelli a tasso fisso (fig. 3.2b). Il rialzo del costo del credito perle famiglie è ulteriormente proseguito nel primo trimestre (4,5%)

In base ai dati della Rilevaz ione sui tassi di interesse, negli ultimi anni si è determinata una ricomposiz ione delportafoglio mutui delle banche verso segmenti di clientela meno rischiosi. Si è progressivamente ridotta la quota dierogaz ioni ai debitori più giovani (dal 42,0 al 33,9 per cento) e agli immigrati (dal 9,2 al 6,5 per cento; fig. 3.2d),ponendosi al di sotto della media naz ionale. Tra il 2005 e il 2011 la quota di mutui sopra i 150.000 euro è salita dal42,6 al 55,8 per cento (fig. 3.2c); ciò potrebbe indicare, in un contesto di riduz ione del loan to value finanz iato dallebanche.

il mercato immobiliare: In base ai dati dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (OMI) dell’Agenz ia del territorio,le transaz ioni sugli immobili residenz iali, a fronte di una crescita contenuta nel 2010, hanno segnato nel 2011 unaflessione del 5,1 per cento (fig. 1.3). Gli scambi, di poco superiori alle 38.000 unità, hanno raggiunto livelli moltobassi e sono risultati inferiori di circa un terzo rispetto al picco registrato nel 2006. Una dinamica simile ha coinvoltogli immobili non residenz iali. Nel 2011 le quotaz ioni immobiliari sono leggermente aumentate in termini nominali (0,8per cento), registrando una flessione in termini reali.

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ABI: I mutui pesano di più alle famiglie liguri, campane, lazialie toscane.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/16/abi- i-mutui-pesano-di-piu-alle- f amiglie- liguri-campane-laziali-e-toscane/

tanduri@finanzaonline

E’ quanto emerge dal Rapporto immobiliare 2012 edito dall’Agenz ia delterritorio in collaboraz ione con ABI; uno studio su base regionale cheanalizza il dato di sofferenza economica a cui sono soggette le famiglieche si trovano ad affrontare un mutuo per l’acquisto della propria casa.

Dallo studio emerge come nel 2011 siano state proprio le famiglie liguriad essere sottoposte ad una maggiore pressione economica a causasoprattutto dell’elevato costo di acquisto al metro quadro tra i più carid’Italia condiz ionato da un significativo mercato delle case vacanze enonostante un reddito familiare regionale di tutto rispetto in linea con lamedia naz ionale.

Tanto per comprendere il significato del termine di scuola anglosassone“affordability” elaborato da ABI, (come miglior traduz ione potremmoconiare il termine “sostenibilità”) è utile sapere che tale dato, oltre alprezzo di acquisto della casa, tiene in consideraz ione altre variabiliquali: reddito familiare, LTV, durata, tasso e importo della rata di un mutuomedio considerato.

L’insieme dei fattori analizzati dipinge appunto una situaz ione moltodifferente tra le famiglie delle varie regioni italiane.

In particolar modo è evidente anche come le famiglie molisane, calabresi come anche quelle della Basilicatagodano invece di una maggior propensione verso la sostenibilità di un mutuo e nonostante un reddito disponibileben al di sotto della media naz ionale.

A seguire rispetto alla Liguria, l’indice di sostenibilità non premia neanche le famiglie campane, laz iali e toscane,dove è evidente come quelle campane soffrano soprattutto di un reddito tra i più bassi (terzultimo solo dopo quellosiciliano e calabrese) in contrasto con un valore immobiliare in linea con la media naz ionale.

Per quanto riguarda invece al basso indice “affordability” di un mutuo di cui soffrono le famiglie laz iali e toscane, lacausa rilevante sembrerebbe invece essere dovuta più al particolare pregio del patrimonio residenz iale piuttostoche alla scarsa consistenza economica delle famiglie.

Uno degli argomenti forse meno considerati in termini di affrontabilità oltre quelli analizzati da ABI e che questo blogha già trattato, è senza dubbio la pericolosa speranza che ogni mutuato che stipula un mutuo oggigiorno spessoripone in una surroga migliorativa futura.

Come abbiamo avuto modo di analizzare nell’articolo “Quando la surroga non è per tutti ! ” il rischio futuro è quellodi fare i conti con una surroga o rinegoz iaz ione extracontrattuale in futuro impossibili da realizzare per effettodell’alto LTV di stipula di oggi che potrebbe lievitare in futuro a causa della svalutaz ione dell’immobile nel tempodato in “garanz ia” del mutuo; un mancato obiettivo che ci potrebbe drasticamente impedire di ristabilire il livello di sostenibilità della rata futura.

buon “affordability” a tutti !

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Agenzia del territorio: confermata crisi dell’immobiliare nelprimo trimestre 2012

aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/18/agenzia-del- territorio-conf ermata-crisi-dellimmobiliare-nel-primo-trimestre-2012/

tanduri@finanzaonline

Il 19 giugno scorso l’Agenz ia del Territorio ha pubblicato la “Notatrimestrale” sull’andamento del mercato immobiliare del primotrimestre 2012. il quadro della situaz ione che ne esce è a dir pocodesolante. Infatti, dopo la lieve ripresa del volume di compravenditeimmobiliari registrata negli ultimi trimestri del 2011, nel I trimestre 2012il mercato immobiliare italiano torna a mostrare elevati tassi diflessione. La tabella mostra per il I trimestre 2012 tassi tendenz ialinegativi per tutti i comparti. Il settore residenz iale, che con 110.021transaz ioni registrate nel I trimestre 2012 rappresenta il 45% circadell’intero mercato immobiliare, mostra rispetto al IV trimestre 2011 unpesante calo degli scambi pari al – 35%. Analogo andamento in tuttigli altri settori.

Come stanno andando le cose nel secondo trimestre?…ce lochiediamo tutti, vero?

..”andando”?…che verbo è?

Sfortunatamente il presente, l’effettivo, per le tabelle e grafici non èuna questione analizzabile; il verbo che “si parla” è sempre alpassato purtoppo. Occorre infattirammentare che i dati pubblicati sulnumero delle transaz ioni utilizzati dallevarie agenz ie ed enti che esercitano unmonitoraggio costante dellecompravendite immobiliari, sonoelaborati con riferimento alle note ditrascriz ione dei rogiti notarili cheregistrano il trasferimento della proprietàdi ciascuna unità immobiliare oggetto dicompravendita. Ma come è noto, ladecisione economica circa l’acquisto diuna unità immobiliare non avviene almomento del rogito, bensì va collocatain un periodo temporale antecedente,per esempio al momento dellaproposta di acquisto o alcompromesso. Come l’Agenz ia stessariporta, non esistono studi che indichinoquale sia il tempo medio che intercorre tra la proposta di acquisto (o il compromesso) e il rogito.Dall’esperienza comune, comunque, è normale che tra la proposta di acquisto ed il rogito vi sia un lasso temporaledi qualche mese; periodo nel quale, spesso, si perfez iona l’accordo con l’istituto di credito per il finanz iamento conmutuo dell’acquisto.

Questa consideraz ione quindi, ha estrema rilevanza perché la decisione economica dell’acquisto con riferimento airogiti stipulati nel primo trimestre 2012, deve collocarsi, nella maggior parte dei casi nell’ultimo trimestre del 2011.

Non ci rimane difficile quindi credere che qualsiasi metodo di rilevaz ione che utilizz i le transaz ioni delle

compravendite a regime registrate dagli atti notarili, non sono granchè affidabili anticipatori di una correttavalutaz ione dell’evoluz ione del mercato, ne attuale, ne futuro.

L’unica fonte che potrebbe aiutarci a capire la reale evoluz ione ed in questo caso preannunciare i dati del secondotrimestre potrebbero essere le agenz ie immobiliari; le uniche entità che registrano con un certo anticipo l’andamentodel mercato, proprio perché tra la proposta di acquisto (o il compromesso) e il rogito notarile intercorrono anchediversi mesi. Tratteremo le anticipaz ioni dei mediatori immobiliari con un prossimo articolo.

Altra fonte attendibile ma non sfruttata purtroppo?…i forum specializzati in mutui e in immobiliare!

Se fosse possibile ed attuabile raccogliere analiticamente e misurare la “attività” dei forum e con quei dati cicostruissimo una tabella come quella dell’Agenz ia del Territorio, di Abi o di Banca d’Italia, ecc…con le “attività” deiforum dei mesi di aprile, maggio e giugno, potremmo anticiparci già i numeri del secondo trimestre di quest’annosenza attendere il prossimo settembre come sempre si deve attendere quando i dati riferiscono di atti notarili.

E cosa “dicono” i forum in questo secondo trimestre dell’anno? Non vola quasi più una mosca!… le “testimonianze”di volontà di voler condurre una compravendita e di consigli di come farsi un mutuo sono pressocchè ridotte allumicino, quasi azzerate.

La ipotetica tabella del secondo trimestre per i forum è desolante come anche affidabile se misurabile. Stimandouna attività ridotta di almeno un 60-70% come almeno noi di questo blog stimiamo, tirate voi fuori la prossimatabella frequentando i forum specifici e non aspettate “altri” che lo facciano per voi.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 9.0/10 (3 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +3 (from 3 votes)Agenz ia del territorio: confermata crisi dell'immobiliare nel primo trimestre 2012, 9.0 out of 10 based on 3 ratings

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La proposta d’acquisto ed il preliminareaiutomutuo.f inanza.com /2012/07/20/la-proposta-dacquisto-ed- il-preliminare/

freeybor@finanzaonline

Finalmente avete t rovato la casa che vi piace e che rient ra nelvost ro budget?

Ok allora è giunto il momento di fare la proposta d’acquisto alvenditore o meglio, questo è quello che vi chiederà di fare l’agenteimmobiliare, allora forse è bene che sappiate che la Propostairrevocabile d’acquisto è un’atto unilaterale che fino alla suaaccettaz ione da parte del venditore vincola solamente l’acquirente eche molto spesso è carente di tutta una serie di pattuiz ioni chevengono rimandate alla stesura di un successivo preliminare e chepossono generare diversi problemi.

Gli unici a benef iciare della stesura della proposta d’acquistosono i mediatori che con l’accettaz ione da parte dell’acquirentepossono dimostrare la conclusione dell’affare ed esercitare il dirittoalla provvigione (art. 1325 e 1326 c.c.).

Poiché se acquistate tramite agenz ia difficilmente quest’ultimaaccetterà di andare direttamente al preliminare saltando la Proposta d’acquisto, è bene che sappiate alcune coseprima di sottoscriverla.

Partiamo dal presupposto che la Corte di Cassaz ione con la sentenza n° 8083 del 2 aprile 2009 ha stabilito che“non va riconosciuta come possibile funz ione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propriadell’esecuz ione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. –anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funz ione sorretta daalcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essereassunto immediatamente”, in altre parole la proposta d’acquisto che preveda la successiva stesura di unpreliminare risulterebbe un preliminare del preliminare e pertanto tale accordo pot rebbe esseregiudicato nullo per mancanza di causa.

Visto quanto sopra è bene che la proposta d’acquisto venga redatta in modo tale da potersi trasformare, conl’accettaz ione da parte del venditore, nel preliminare vero e proprio oppure che evidenz i la volontà delle parti allastesura di un preliminare avente i medesimi contenuti, da sottoscrivere eventualmente anche davanti ad un Notaioal solo scopo di permettere lo svolgimento di alcuni adempimenti quali la trascriz ione.

Vi consigliamo di impostare sulla proposta una scadenza abbastanza breve, in modo da non lasciare alvenditore il tempo per giocare al rialzo con eventuali altri potenz iali acquirenti, qualora la proposta non venisseaccettata entro i termini da voi proposti si annullerà e vi verrà restituito l’assegno consegnato come depositofiduciario.

Sulla proposta d’acquisto ricordatevi di cont rollare che olt re ad i dat i del venditore e dell’acquirentevengano inserit i i dat i dell’immobile in part icolar modo :

1. L’ubicaz ione;

2. La composiz ione;

3. I dati identificativi catastali;

4. La provenienza;

5. La destinaz ione d’uso;

6. La conformità o meno alla normativa ediliz ia ed urbanistica vigente;

7. La conformità o meno degli impianti tecnologici;

8. Se l’immobile è libero, occupato dal proprietario o locato;

9. Eventuali spese condominiali straordinarie già deliberate.

La proposta d’acquisto inoltre dovrebbe contenere anche alcune clausole che prevedano una serie di condiz ioniche si potranno verificare solo in seguito anche graz ie all’aiuto del notaio, è bene quindi per tutelarsi da qualsiasieventuale problema, inserire la frase “L’immobile in ogget to, alla data del rogito dovrà essere libero dapersone o cose, oneri reali, vincoli, gravami, t rascriz ioni pregiudiz ievoli, ipoteche ed essere in regolacon la normat iva ediliz ia ed urbanist ica. Dovrà essere nello stato di fat to in cui si t rova come visto epiaciuto, con tut te le servitù at t ive e passive”.

Se per acquistare dovete far ricorso ad un mutuo, oltre a fissare la data del rogito con tempi abbastanza lunghi,dovete assolutamente inserire nella proposta d’acquisto la clausola sospensiva “salvo approvazione mutuo”,ricordatevi che anche se avete già avuto la delibera reddituale, la banca al momento della proposta d’acquisto nonha ancora potuto fare la periz ia e visionare tutti i documenti relativi all’immobile e potrebbe trovare qualcheirregolarità e bloccare l’erogaz ione del mutuo, non fidatevi del fatto che l’immobile provenga da un precedenteacquisto, quello che per la banca poteva essere regolare ieri forse non lo è oggi. E’ successo ad esempioche sia stato negato un mutuo solo perchè il terreno sul quale era stato costruito l’immobile era pervenuto indonaz ione a chi lo aveva poi venduto al costruttore, queste sono cose che solo il notaio potrà scoprire quando faràtutte le verifiche per redigere la relaz ione storica ventennale da consegnare alla banca e solo la banca potràvalutare se per lei sono determinanti per la concessione del mutuo.

Molto probabilmente troverete qualche resistenza sia da parte del venditore che da parte dell’agente immobiliarenell’inserire nella proposta d’acquisto la clausola “salvo approvaz ione mutuo”, questo perché il venditore si troveràa non avere la certezza della conclusione dell’affare, mentre il mediatore non potrà richiedere la sua parcella finoalla sottoscriz ione del rogito vero e proprio, in realtà al venditore cambia solo il fatto di potersi trattenere la caparrase qualcosa dovesse andare storto, perchè se non vi dovessero concedere il mutuo clausola o non clausola nonpotreste comunque concludere l’acquisto.

Un’altra cosa importante è quella di concordare già sulla proposta d’acquisto le condiz ioni di pagamento ,il nostro consiglio è di consegnare una cifra più bassa possibile (con un assegno intestato al venditore) al momentodella firma della proposta come deposito fiduciario a garanz ia della serietà della proposta stessa, da integrareeventualmente con un secondo acconto più sostanz ioso al momento dell’accettaz ione della proposta o dellaredaz ione del Preliminare che diventerà una “caparra confirmatoria”.

La proposta d’acquisto una volta accet tata deve essere regist rata indipendentemente dalla successivastipula del contratto preliminare, entro 20 giorni dall’avvenuta comunicaz ione dell’accettaz ione della propostastessa (risoluz ione n°63/E del 25/02/2008 del Ministero delle Finanze). La proposta deve essere regist rataanche se è presente una clausola sospensiva, in tal caso sarà dovuta solamente l’imposta in misurafissa. Qualora in seguito alla proposta d’acquisto venga redatto anche un preliminare di vendita, scatterà l’obbligodi registraz ione anche per quest’ultimo, la scelta di redigere un Preliminare di vendita potrebbe derivare dal fattoche decidiate di tutelarvi maggiormente nel caso ad esempio che il venditore sia un soggetto fallibile, o acquistiatesulla carta con coseguente prolungamento dei tempi tra la proposta ed il rogito oppure se temete che l’immobilevenga venduto ad un eventuale migliore offerente, in questo caso il preliminare olt re che regist rato dovràessere anche t rascrit to ed andrà quindi redatto od almeno autenticato da un notaio. La trascriz ione ha infattil’effetto di una vera e propria “prenotaz ione” sul bene oggetto del Preliminare privilegiando il diritto dell’acquirenterispetto a tutti gli altri eventuali creditori del venditore.

Ultima cosa ma non meno importante, nel caso di acquisto tramite agente immobiliare nella proposta d’acquistoandranno inseriti anche i dati di quest’ultimo, gli estremi della sua iscriz ione nel ruolo e l’importo totale della suaprovvigione.

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Agevolazioni prima casa: quali sono e a quali immobilivengono applicate.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/23/agevolazioni-prima-casa-quali-sono-e-a-quali- immobili-vengono-applicate/

freeybor@finanzaonline

Vista la vastità dell’argomento per poterlo analizzarein maniera abbastanza approfondita abbiamo decisodi suddividerlo in più articoli, oggi analizzeremo qualisono le agevolaz ioni previste in caso di acquistodella “prima casa” e quali devono essere i requisitidegli immobili per poter essere applicate.

Le agevolaz ioni variano a seconda che la venditadell’immobile sia soggetta a regime IVA oppure no,vediamo quali sono i vari casi in base alla tipologiadel venditore.

Acquisto da impresa ent ro 4 anni dalladichiaraz ione di f ine lavori:

a) Iva ridotta al 4%,

b) imposta di registro in misura fissa di 168 euro

c) imposta ipotecaria in misura fissa di 168 euro

d) imposta catastale in misura fissa di 168 euro.

Acquisto da privato o da impresa dopo 4 annidalla dichiaraz ione di f ine lavori:

a) imposta di registro con aliquota ridotta del 3%

b) imposta ipotecaria in misura fissa di 168 euro

c) imposta catastale in misura fissa di 168 euro.

Vi volevamo far notare che mentre l’Iva nel caso di acquisto da impresa si paga sul prezzo di acquisto, nel caso diacquisto soggetto ad imposta di registro, quest’ultima viene calcolata sul valore catastale rivalutato dell’immobile enon sul prezzo pattuito tra le parti, per calcolarne l’importo sarà quindi necessario conoscere la rendita catastaledell’immobile che dovrà essere rivalutata moltiplicandola per 115,50, il 3% della cifra risultante sarà l’importo dell’imposta di registro da versare all’erario.

Le imposte di registro, catastali ed ipotecarie vengono versate al notaio che provvederà a pagarle come sostitutod’imposta allo Stato, mentre l’Iva va pagata direttamente al costruttore.

Per poter usuf ruire delle agevolaz ioni l’immobile deve soddisfare alcune carat terist iche:

1) deve essere classificato come abitaz ione, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A/11.

2) non deve essere essere classificato di lusso secondo le caratteristiche indicate dal decreto ministeriale del 2agosto 1969 pubblicato in gazzetta ufficiale n° 218 del 27/08/1969. Attenz ione, tra le caratteristiche che rendonoun’immobile “di lusso”c’è la superficie che deve essere calcolata cosiderando tutta la zona interna compresi i muriperimetrali e non deve essere superiore ai 240 mq.

3) l’immobile deve trovarsi nel comune dove l’acquirente ha o intende trasferire (entro 18 mesi dall’acquisto) laresidenza, od in alternativa nel comune dove svolge l’attività lavorativa.

4) non è necessario che l’immobile sia destinato ad abitaz ione propria o dei famigliari, infatti si può acquistare con

le agevolaz ioni anche un’immobile locato o da locare dopo l’acquisto.

I benefici possono essere applicati anche alle pertinenze dell’abitaz ione ma con il limite di una per ciascuna dellecategorie catastali C/2 ( cantina o soffitta), C/6 (garage o box), C/7 (tettoia chiusa o aperta).

Con la circolare n° 38 del 12 agosto 2005 la Direz ione centrale Normativa e Contenz ioso ha fornito chiariment isull’applicaz ione delle agevolaz ioni in alcuni casi part icolari ed ha stabilito che potranno essere applicateanche nei casi sottoelencati:

1) abitaz ione non di lusso in fase di costruz ione, allo stato rustico, o in corso di rustrutturaz ione;

2) case rurali destinate ad abitaz ione purchè non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo,

3) abitaz ioni o porz ioni di abitaz ione contigue.

4) acquisto della nuda proprietà purchè siano soddisfatti anche gli altri requisiti e si destini l’immobile a propriaabitaz ione in seguito alla consolidaz ione dell’usufrutto con la nuda proprietà.

Il punto n° 3 merita un’approfondimento, infatti l’agenz ia delle entrate con la risoluz ione n° 142 del 04 giugno 2009ha stabilito che le agevolaz ioni si applicano anche nei quando il proprietario decide di acquistare un immobile ouna porz ione di immobile adiacente per ampliare la propria abitaz ione, oppure nel caso che acquisti due unitàimmobiliari contigue con intenz ione di unirle per formare un’unica abitaz ione.

Nel prossimo articolo sulle agevolaz ioni vedremo chi può usufruirne.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 7.8/10 (5 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +2 (from 2 votes)Agevolaz ioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate., 7.8 out of 10 based on 5 ratings

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Crif decreta un meno 10% del prezzo medio delle proprievalutazioni immobilari

aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/24/crif -decreta-un-meno-10-del-prezzo-medio-delle-proprie-valutazioni- immobilari/

tanduri@finanzaonline

Per il primo trimestre 2012 Crif ha rilevato una riduz ionemedia del circa 10% dei prezz i delle case a livellonaz ionale; in particolare alcuni articoli di giornale hannoriportato come notiz ia un fantomatico “calo dei prezz idelle case f ino al 25%” riferendosi a rilevaz ionieffettuate su alcune città specifiche (ed in verità su di unain concreto che vedremo più avanti).

La notiz ia è stata estrapolata dal documento trimestrale“Bussola Mutui” pubblicato il 18 luglio scorso da Crif incollaboraz ione con MutuiSupermarket, un bollettinotrimestrale che analizza i diversi principali fenomeni checaratterizzano il mercato dei mutui residenz iali ed i lorotrend.

Come in altre occasioni, uno dei concetti che in questo articolo si vuole rimarcare oltre agli aspetti tecnici dei datidivulgati, è il senso e l’interpretaz ione noz ionistica che non sempre viene inoltrata dai mass-media in terminicorretti e comprensibili. E’ bene sapere infatti che il dato tecnico che scaturisce dalle analisi di Crif non è il valoreimmobilare di compravendita riscontrato nel mercato ma quello “rilevato” ovvero “st imato” dalle periz ietecniche degli esperti specializzati chiamati a valutare l’immobile dato in garanz ia con un mutuo; valori che moltospesso si attestano oggigiorno su importi di solito ben inferiori a quelli effettivi di acquisto, della serie che il mutuatoacquista casa a 150 mila euro ed il perito tecnico incaricato dalla banca la valuta invece ad esempio 120 (!).

Con questo non vogliamo certo buttare acqua sul fuoco o far finta di non vedere un deprezzamento immobilare chein questo blog andiamo sottolineando da sempre; vogliamo solo essere maggiormente precisi e corretti a dare unanotiz ia facilmente travisabile come è stato effettivamente fatto da altre fonti di informaz ione più o menospecializzate e copiato da molti col solito tam tam copia- incolla.

I dati che emergono dall’analisi Crif-MutuiSupermarket rimangono pursempre una conferma inequivocabile dellacrisi del mercato immobiliare in atto ma l’approssimaz ione giornalistica con cui vengono inoltrate le informaz ioni ciappare, come spesso succede, non certamente corretta.

Prezz i al met ro quadro periz iat i da Crif- I dati dei cali trimestrali dei prezz i al mq“periz iati” vengono rappresentati nel graficocontnuto nel documento come trend rispettoal TRIM I ’11 preso come riferimento; inparticolare negli ultimi tre mesi la riduz ionedel valore medio delle valutaz ioniimmobilari riferibili a periz ie certificate alivello naz ionale è del circa 7% (9,3% del Itrim 2012 rispetto al 2,3% del IV trim 2011).

Il campione di immobili analizzati contienele tipologie immobiliari appartamentidimensione media 90 mq), attici, loft,mansarde, monolocali, ville e villettea schiera (dimensione media 144 mq). Dalterzo trimestre 2011 il prezzo/mq degliimmobili oggetto di garanz ia di mutuoipotecario ha mostrato segni dicontraz ione raggiungendo nel primo

trimestre 2012 un calo signif icat ivo parial - 9,3% rispetto al primo trimestre 2011.Similare è l’andamento del prezzodegli appartamenti analizzato e riportato indettaglio nel grafico (- 9,7%).

Si potrebbe inoltre constatare ad esempio come tra il I trim 2012 ed il II trim 2011 e cioè in soli 9 mesi, il calo deiprezz i di valutaz ione della voce “appartamenti” in concreto si sia ridotto dell’11,8% ovvero dal +2,1% al – 9,7%.

Le dif ferenze sostanziali t ra le varie cit tà - Dalla tabellasottostante si evince il curioso e variegato andamento deivalori di mercato periz iati città per città. In particolare tra le cittàsottoposte all’indagine sorprende Roma dove il mercato nonsembra affatto in crisi con prezz i di valutaz ione praticamenteinalterati; ancorpiù sorprendono Torino, Padova, Verona ePalermo (quest’ultima col record del + 7%) per le quali Crifsegnala prezz i in addirittura in aumento. Peggio di tutte èVarese con un -25% che rappresenta il dato allarmist icotanto gridato giornalist icamente nei giorniscorsi; Venez ia segue con un -19% e Brescia -14%.

Note metodologiche ut ilizzate – Per le analisi riportate neldocumento si tratta di elaboraz ioni su dati CRIF “Valutaz ioneImmobili” e MutuiSupermarket relativamente ai dati contenutinel proprio database che raccoglie i dati relativi ai preventivi dimutuo richiesti da utenti privati e famiglie sul canale internet.Come lo stesso documento riporta, gli indicatori e gli indicicalcolati da MutuiSupermarket.it devono essere consideraticome mere tendenze atte a illustrare i caratteri generici di undato fenomeno e non possono essere utilizzati per valutaz ionidi carattere univoco e deterministico.

Insomma, se si va all’origine della fonte dell’informaz ione saltando la notiz ia giornalistica, il dato reale che emergeè spesso somigliante ma in effetti…diverso! …questo è uno dei tanti casi.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 7.2/10 (5 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +3 (from 3 votes)Crif decreta un meno 10% del prezzo medio delle proprie valutaz ioni immobilari, 7.2 out of 10 based on 5 ratings

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Bankitalia, tecnoborsa, Agenzia del territorio e QuestLabdecretano un calo drammatico delle concessioni dei mutui

aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/26/bankitalia- tecnoborsa-agenzia-del- territorio-e-questlab-decretano-un-calo-drammatico-delle-concessioni-dei-mutui/

tanduri@finanzaonline

L’agenz ia di indagini online QuestLab, per conto di bankitalia, Agenz ia delterritorio e Tecnoborsa ha reso noti i dati relativi alla propria indagine delmercato immobiliare relativa al primo trimestre 2012. L’indagine è stataportata a termine richiedendo a poco più di 4.000 agenz ie immobiliarisparse su territorio naz ionale la compilaz ione di un vero e proprioquestionario di mercato. I risultati dell’indagine hanno fornito informaz ioniutili sull’attività di compravendita e sui prezz i nel trimestre di riferimentononché sulle prospettive future del settore pronosticate dalle agenz iestesse. Il tutto è stato raccolto nel “Supplemento al Bollettino Statistico”pubblicato da bankitalia nel trimestre successivo a quello sottoposto adindagine.

Il dato che maggiormente emerge dall’analisi è la conferma deldrammat ico calo delle concessioni di mutuo a potenz iali acquirentiche si vedono costretti a rinunciare all’acquisto di una casa per la qualeavevano intrapreso il processo preliminare di compravendita conl’intermediaz ione dell’agenz ia immobiliare. La difficoltà del reperimento diun mutuo rappresenta quindi lo scoglio principale e documentato che leagenz ie denunciano come causa principale del calo at tuale econclamato delle compravendite.

Tratteremo più approfonditamente questo argomento con un prossimo articolo che analizzerà e descriverà la realtàoggettiva, celata e a volte “camuffata” di questa problematica con cui oggigiorno si scontra dolorosamente e avolte inaspettatamente il potenz iale acquirente-mutuato.

Analisi dei dati tecnici contenuti nel Supplemento al Bollettino Statistico :

Prezz i delle abitaz ioni – Nel primo trimestre del 2012 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuz ionedei prezz i degli immobili trattati rispetto al periodo precedente è ulteriormente cresciuta, al 69,1% dal 66,5 dellaprecedente indagine. La percentuale delle agenz ie che hanno indicato un aumento delle quotaz ioni di mercato hacontinuato a collocarsi su livelli estremamente contenuti (meno del 2%).

Compravendite – La quota di agenz ie che all’iniz io del 2012 hanno venduto almeno un immobile è diminuitarispetto al trimestre corrispondente del 2011 (da 69,3 a 63,8%); calo che è stato particolarmente marcato nel NordOvest (64,8%, da 75,3).

Incarichi a vendere – Nel primo trimestre del 2012, le giacenze di incarichi a vendere sono aumentate rispetto alsondaggio del trimestre precedente, a 34,5 punti percentuali (da 27,9); l’incremento ha riguardato tutte le aree delpaese. In merito alle cause prevalenti di cessaz ione degli incarichi, sono aumentate le quote di operatori cheindicano come causa principale le rinunce a portare a termine la vendita le proposte di acquisto a prezz i giudicatitroppo bassi dal venditore (53,1% dei casi contro il 50,9 rilevato in gennaio e difficoltà nel reperimento del mutuo daparte dei potenz iali acquirenti (63,8% contro 62,3). Rimane superiore al 60%, anche se in diminuz ione rispettoall’inchiesta precedente, la quota di agenz ie che segnalano l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezz ipercepiti come troppo elevati (60,7%, contro 64,2 nella rilevaz ione precedente).

NB: Il trend negativo del dato “Difficoltà nel reperimento del mutuo” è senza dubbio il più eclatante della tabella erappresenta in tutta la sua drammaticità la testimonianza concreta riportata dalle agenz ie immobiliari del motivoprincipale per il quale l’acquirente in realtà non riesce a portare a termine l’acquisto. La mancata conlcusione dellacompravendita dell’immobile trattato dall’agenz ia si determina proprio per la mancata concessione del mutuo daparte della banca. Aggiungiamo che spesso, per il potenz iale acquirente, a questa rinuncia si collegadrammaticamente la perdita della caparra confirmatoria depositata al momento della proposta di acquisto o“compromesso” quando l’accordo tra le parti non contiene le specifiche clausole a protez ione del riscatto dellastessa a seguto della mancata concessione del finanz iamento.

Trat tat ive e tempi di vendita – Nel primo trimestre del 2012 il margine di sconto dei prezz i di vendita rispettoalle richieste iniz iali si è ulteriormente ampliato, al 14,3% (13,7 nell’indagine dello scorso gennaio, 12,5 in quella diottobre 2011) principalmente per effetto della variaz ione riscontrata nelle aree non urbane (14,5%, dal 13,6). Il tempomedio di completamento dell’incarico è rimasto sostanz ialmente invariato, poco al di sotto degli 8 mesi.

Modalità di f inanziamento degli acquist i – La quota di acquisti di abitaz ioni effettuata con accensione di unmutuo ipotecario ha continuato a scendere, collocandosi al 60,4% (da 63,7 nel quarto trimestre del 2011).

Le prospet t ive del mercato st imate dalle agenzie – Il saldo percentuale tra giudiz i favorevoli e sfavorevolisulle attese a breve termine (secondo trimestre dell’anno in corso) circa le condiz ioni del mercato di riferimento èmigliorato, pur rimanendo ampiamente negativo (−39,8 punti percentuali, da −45,7 nella rilevaz ione precedente).Questo andamento è riconducibile interamente alla riduz ione della quota di agenz ie che si attendono unpeggioramento del mercato; circa i prezz i, le attese di calo restano preponderanti. Due terz i degli agenti ritengonoche i recenti provvedimenti di tassaz ione della proprietà immobiliare tendono ad accrescere il numero degliincarichi a vendere e ad esercitare pressioni al ribasso sui prezz i.

Nota metodologica - Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitaz ioni in Italia è stato avviato nel gennaio2009 da Banca d’Italia e Tecnoborsa e prosegue, a partire dall’ediz ione di ottobre 2010, anche con lacooperaz ione dell’Agenz ia del Territorio. Le rilevaz ioni sono effettuate dalla società Questlab Srl nel mesesuccessivo alla fine del trimestre di calendario Per questa ediz ione, riferita al primo trimestre 2012, su 4.198 agentiimmobiliari contattati, 1.527 hanno partecipato al sondaggio, con un tasso di risposta del 37,5%. Nel questionario,sono state richieste puntuali risposte in riferimento esclusivamente alle unità abitative, escludendo altri tipi di unità(box, cantine etc.).

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Mutui: diciamoci la verità …le banche preferiscono faretrading sui titoli di Stato!

aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/27/mutui-diciamoci- la-verita- le-banche-pref eriscono-f are-trading-sui- t itoli-di-stato/

freeybor@finanzaonline

…e alla faccia dei miliardi dei nost ri euro erogat i dallaBanca Cent rale Europea!

Abbiamo visto nel precedente articolo, dai dati contenuti nel“Supplemento al Bollettino Statistico” edito da bankitalia,come nel primo trimestre del 2012 sia stato confermato edocumentato un drammatico calo delle concessioni di mutuoda parte degli istituti di credito; in concreto il documentocertifica un calo del circa 14% nell’ultimo anno di rilevaz ione.La causa principale delle rinunce all’acquisto di una casa daparte del potenz iale acquirente sono legate oggigiornoessenz ialmente alla “difficoltà di reperimento del mutuo” per il63,8% dei casi.

A questo punto, anche noi come altri siamo convinti che lebanche in tutto questo abbiano una grossa parte diresponsabilità, questa nostra certezza, che tra l’altro ciportiamo dietro da diversi mesi, deriva soprattutto dalletestimonianze riportate dai vari forum dove la palese difficoltàdella clientela a farsi erogare i mutui appare addiritturadrammatica.

Secondo quanto testimoniato nei maggiori forum specializzati da coloro che intraprendono eroicamente l’arduasfida di cercare di ottenere un mutuo per l’acquisto di una casa, la casist ica delle complicaz ioni che si vengonoa determinare e che man mano si sviluppano durante l’iter della richiesta di mutuo con una banca sono le piùdisparate: condiz ioni economiche del mutuo proposto iniz ialmente che variano in senso peggiorativo più volte nelcorso dell’istruttoria, pretese di particolari documentaz ioni di difficile reperimento, imposiz ione di ulteriori garanti,velato obbligo di stipula di polizze assicurative a protez ione del finanz iamento sempre più onerose pena lamancata delibera del mutuo, allungamento dei tempi di sviluppo della pratica ai limiti dell’esasperaz ione e spessoprotratta all’infinito con la speranza di far desistere il cliente dalla sua richiesta, ecc. ecc..

La test imonianza concreta - I nostri sospetti che le banche stiano attuando la politica di erogare meno mutuipossibile sono stati infine confermati da una notiz ia apparsa qualche giorno fa sul sito dell’agenz ia giornalisticaAdnkronos, nella quale il Responsabile del retail di una delle principali banche italiane durante l’intervista affermavauna clamorosa confessione: “Facciamo riunioni ormai a cadenza quotidiana e ci sono comunicazioni interne,anche scritte, per veicolare un messaggio piuttosto semplice: fate pochi mutui ! “, e proseguiva: ”..basta unaclausola diversa, un termine anticipato o un tetto alzato di poche migliaia di euro, magari con disposizionitemporanee e facilmente occultabili in caso di necessità, per decretare il fallimento di un’istruttoria di mutuo”,spiega il manager che aggiunge: ”..se poi questo meccanismo si applica tenendo conto della tipologia dipratiche che abitualmente arrivano alla stipula, è facile comprendere come regolare il flusso di nuovi mutui siaper la banca semplice come aprire o chiudere un rubinetto”.

Per le banche diventa molto piu’ reddit iz io fare t rading prendendo soldi dalla Bce all’1% investendoli in titolidi Stato più remunerativi, che non “disperdere liquidita” nell’economia reale, a imprese e famiglie, attraversol’erogaz ione di finanz iamenti e mutui !!!

La prova inconfutabile dei “numeri” – Dai dati diffusi dalla Associaz ione Artigiani e Piccola Impresa Cgia diMestre viene data prova inconfutabile di questa ormai diffusa e consolidato mutamento di “abitudine” delle bancheche nel periodo fra dicembre 2011 e maggio 2012, contrassegnato dalla maxi- iniez ione di liquidita’ con 255 miliardidi euro di finanz iamenti all’1% ricevuti dalla Bce, le banche italiane hanno ridot to i prest it i alle famiglie (-1,29miliardi di euro pari ad una variaz ione del -0,3%) ed alle imprese (-7,9 miliardi di euro pari al - 0,8%), ma hannoaumentato del +44,3% (pari a +92,89 miliardi di euro) l’acquisto di t itoli di Stato ! …una metamorfosi

profonda destinata a segnare per sempre l’economia delle famiglie e lo sviluppo del Paese come anchedell’Europa.

E quì la Banca Centrale Europea ha sbagliato! …doveva concedere quella enorme mole di finanz iamento maanche pretendere che i propri (nostri!) soldi fossero utilizzati per elargire credito a famiglie ed imprese. Ciò“stranamente” (?) non è stato fatto!… qualcuno ha anche solo una immaginaria interpretaz ione dei fatti visto chetanto la verità non la conosce nessuno? …La domanda ripetiamo è: perchè la BCE ha “prestato” quei miliardi allebanche senza pretendere l’impegno che quei soldi fossero utilizzati essenz ialmente per “distribuire” credito comeossigeno puro all’economia?… Non era quello lo scopo ufficiale e magnanimo del famoso maxifinanz iamento di unanno fa?… quello di ridurre il “credit crunch” dicevano?

L’attendibilità della testimonianza del manager di quella intervista scoop viene confermata anche dai dati apparsinell’indagine sul credito bancario di Bankitalia dai quali si evince che l’inasprimento dei termini e delle condiz ionipraticate dalle banche per l’approvaz ione di mutui alle famiglie iniz iato ad aprile 2011 è proseguito in manierasempre piu marcata fino a gennaio 2012, ha continuato a peggiorare nel primo trimestre 2012 ed ha proseguito conun ovvio più leggero peggioramento nel secondo trimestre 2012 visto che ormai i criteri applicati sono i peggiorimai visti dall’avvento dell’euro.

E’ chiaro che di fronte a tutte queste difficoltà, ad a condiz ioni non di certo favorevoli, molti potenz iali acquirenti diun’immobile preferiscono rinviare l’acquisto a tempi migliori contribuendo così a far crollare anche le domande dimutuo.

Infatti sempre dai dati forniti da Bankitalia nell’indagine sul credito bancario per il secondo trimestre 2012, abbiamola conferma che la domanda di prestiti da parte di imprese e famiglie si è mantenuta estremamente debole. Dalletabelle fornite si evince infatti che per le famiglie ciò è dovuto oltre che dal peggioramento della fiducia deiconsumatori anche dal deterioramento delle prospettive del mercato immobiliare.

Ai motivi per i quali il flusso delle richieste di mutuo ha segnato un consistente calo potremmo aggiungerel’introduz ione dell’IMU come anche una maggior prudenza nei consumi vista la crisi in atto, la diminuz ione delpotere d’acquisto e tante altre motivaz ioni che però dal nostro punto di vista non rappresentano la ragione effettivae preponderante del calo delle richieste; suddette motivaz ioni, a nostro avviso, incidono relativamente poco e laragione come abbiamo visto è… tutt’altra.

La cosa che però t roviamo più scorret ta è che alcune banche continuano ad illudere le persone di poterottenere il mutuo, quando in realtà sanno già in anticipo che sarà impossibile. Non sarebbe meglio cheammettessero la celata verità che non si voglia più erogare mutui? Ciò gioverebbe perlomeno alla clientela chenon ci rimetterebbe in tempo e denaro (caparre, spese di agenz ia, ecc.) ad inseguire quella che oggigiorno permolti rimane solo una illusione chiamata… mutuo! … che infrange il sogno chiamato… casa!

aiutomutuo si associa virtualmente alla lunga lista di coloro che denunciano il vergognoso e diffuso atteggiamentodelle banche di preferire il più sicuro e remunerativo trading rispetto ad una politica più generosa del credito la cuirinuncia segna un solco di profonda e irreversibile depressione per l’economia delle famiglie e delle imprese. Unponderato ma più espansivo atto di fiducia nel credito è l’unico passaggio obbligato ammissibile per una reale,decisa e vigorosa ripresa economica della quale le banche stesse sarebbero le prime a beneficiare.

Se vogliamo ancora finanz iare le banche e salvarle dai default (come è già successo) dobbiamo poterpretendere che esse svolgano effettivamente la funz ione per la quale sono concepite e sono utili edindispensabili a tutti noi e ad un Paese: quella di concere credito! …e non di fare speculaz ione!!!

…un grosso in bocca al lupo a tutti coloro che sono alla ricerca del proprio mutuo per l’acquisto della propria casa;ne hanno proprio bisogno!!!… per i consigli, noi siamo quì!

[email protected]

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 9.0/10 (3 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: 0 (from 0 votes)Mutui: diciamoci la verità ...le banche preferiscono fare trading sui titoli di Stato!, 9.0 out of 10 based on 3 ratings

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Novità in arrivo per il Fondo di solidarietà per i mutui perl’acquisto della prima casa.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/07/30/novita- in-arrivo-per- il- f ondo-di-solidarieta-per- i-mutui-per-lacquisto-della-prima-casa/

freeybor@finanzaonline

Manca un giorno alla scadenza dei termini (31/07/12) per larichiesta di sospensione delle rate del mutuo tramite l’ iniz iativapromossa dall’Associaz ione Bancaria Italiana (ABI)denominata Piano Famiglie, in seguito per la sospensione dellerate sarà possibile richiedere l’intervento del Fondo di solidarietàper i mutui per l’acquisto della prima casa, momentaneamentesospeso perché in fase di revisione.

Con la legge legge 28 giugno 2012 n.92, recante“Disposiz ioni in materia di riforma del mercato del lavoro inuna prospet t iva di crescita” (art . 3, comma 48) sono stat imodif icat i i requisit i necessari per l’accesso al Fondo disolidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa,pertanto il vecchio modulo per la richiesta non è più valido e l’accesso al fondo è stato temporaneamente sospesoin attesa dell’ emanaz ione del nuovo decreto attuativo, in seguito alla quale sarà reso disponibile il nuovo modellodi domanda aggiornato.

Le richieste inoltrate a Consap entro il 17 luglio 2012 verranno trattate secondo la vecchia normativa.

Le novità.

Vediamo quali sono le modifiche apportate al fondo:

1) è stato specificato che possono accedere al Fondo anche gli intestatari di mutui cartolarizzati, erogati perportabilita’ tramite surroga, che hanno gia’ fruito di altre misure di sospensione purché tali misure non determininocomplessivamente una sospensione dell’ammortamento superiore a diciotto mesi.

2) la sospensione non potrà essere richiesta per i mutui:

a) che abbiano un ritardo nei pagamenti superiore a novanta giorni consecutivi al momento della presentaz ionedella domanda da parte del mutuatario, ovvero per i quali sia intervenuta la decadenza dal beneficio del termine ola risoluz ione del contratto stesso, anche tramite notifica dell’atto di precetto, o sia stata avviata da terz i unaprocedura esecutiva sull’immobile ipotecato;

b) che abbiano fruito di agevolaz ioni pubbliche;

c) per i quali sia stata stipulata un’assicuraz ione a copertura del rischio che si verifichino gli eventi di cui al comma479, purche’ tale assicuraz ione garantisca il rimborso almeno degli importi delle rate oggetto della sospensione esia efficace nel periodo di sospensione stesso.

3) l’ammissione al fondo subordinata esclusivamente all’accadimento di almeno uno dei seguent ievent i:

a) cessaz ione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, dirisoluz ione per limiti di eta’ con diritto a pensione di vecchiaia o di anz ianita’, di licenz iamento per giusta causa ogiustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

b) cessaz ione dei rapporti di lavoro di cui all’articolo 409, numero 3, del codice di procedura civile (rapporti diagenz ia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaboraz ione che si concretino in una prestaz ione diopera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato), ad eccez ionedelle ipotesi di risoluz ione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non pergiusta causa;

c) morte o riconoscimento di handicap grave, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104,ovvero di invalidita’ civile non inferiore all’80 per cento

Il fondo provvederà al pagamento solo degli interessi maturat i sul debito residuo durante il periodo disospensione, corrispondente esclusivamente al paramet ro di rif erimento del tasso di interesseapplicato ai mutui e, pertanto, al net to dello spread.

Nel regolamento precedente era previsto che il fondo provvedesse a pagare anche i costi delle procedurebancarie e degli onorari notarili necessari per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, nel regolamentoattuale tali spese sono tutte a carico degli istituti di credito, infatti al comma 476 e’ stato aggiunto, il seguenteperiodo: “La sospensione non comporta l’applicaz ione di alcuna commissione o spesa di ist rut toria edavviene senza richiesta di garanzie aggiunt ive”.

Con il nuovo regolamento sono stati eliminati come eventi che danno diritto di accesso al fondo:

1) pagamento di spese mediche o di assistenza domiciliare documentate per un importo non inferiore a 5 mila euroannui;

2) spese di manutenz ione straordinaria, di ristrutturaz ione o di adeguamento funz ionale dell’immobile oggetto delmutuo, sostenute per opere necessarie e indifferibili per un importo, direttamente gravante sul nucleo familiaredomiciliato nell’abitaz ione del beneficiario, non inferiore a 5 mila euro;

3) aumento della rata del mutuo, regolato a tasso variabile, rispetto alla scadenza immediatamente precedente,direttamente derivante dalle fluttuaz ioni dei tassi di interesse, di almeno il 25 per cento in caso di rate semestrali edi almeno il 20 per cento in caso di rate mensili.

Restiamo in attesa della pubblicaz ione del nuovo regolamento per poter inserire i link per la consultaz ione e perscaricare la nuova modulistica da utilizzare per le richieste.

[email protected]

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Agevolazioni prima casa: chi può richiederle.aiutomutuo.f inanza.com /2012/08/01/agevolazioni-prima-casa-chi-puo-richiederle/

freeybor@finanzaonline

Nel primo articolo sulle agevolaz ioni “prima casa”abbiamo elencato quali sono e abbiamo visto su qualiimmobili possono essere applicate, in questosecondo articolo vedremo quali possono essere ibenef iciari e quali requisit i devono avere.

Come prima cosa dobbiamo chiarire che essere giàproprietari di un’immobile non preclude lapossibilit à di acquistarne un’alt ro usuf ruendodelle agevolaz ioni prima casa.

Le condiz ioni che gli acquirenti devono soddisfaredevono essere attestate con una dichiaraz ione chedeve essere inserita nell’atto di compravendita, se pererrore sono state omesse si deve fare un’attointegrativo nel quale si dichiara che esistono tutti ipresupposti soggettivi ed oggettivi per poter fruiredelle agevolaz ioni fiscali.

Le condiz ioni sono:

1) l’acquirente non può risultare titolare esclusivo(proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge(la comproprietà con un soggetto diverso dal coniugenon è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitaz ione di un’altra casa di abitaz ione nel territorio delComune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

2) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio naz ionale, didiritti di proprietà, usufrutto, uso, abitaz ione e nuda proprietà su altra casa di abitaz ione acquistata dallo stessosoggetto o dal coniuge, usufruendo delle agevolaz ioni fiscali prima casa che si sono succedute negli anni.

3) di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situatol’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

Se il Comune ritarda il t rasferimento della residenza, i t ermini di decorrenza per f ruire dei benef icif iscali possono prorogarsi olt re i 18 mesi. Per la Cassaz ione, infatti, il termine di 18 mesi è considerato“meramente sollecitatorio” e non perentorio (ordinanza n. 3507 dell’ 11 febbraio 2011).

Quindi se siete in possesso di un’immobile che non rientra nelle categorie elecate sopra, potete sicuramenteacquistarne un’altro con i benefici prima casa purchè non sia nello stesso territorio comunale del precedente epuchè trasferiate la residenza nel comune dov’è situato l’immobile.

La condiz ione della residenza nel Comune dove si trova l’immobile non è richiesta al personale delle forze armatee della poliz ia.

Le agevolaz ioni prima casa si applicano anche ai cittadini stranieri che non sono in possesso della cittadinanzaitaliana purché rispettino tutti i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti.

Possono acquistare con le agevolaz ioni prima casa anche i cit tadini it aliani emigrat i all’estero , inquesto caso non è necessario il trasferimento entro 18 mesi della residenza nel comune dove sorge l’immobile el’immobile può essere acquistato nell’intero territorio naz ionale.

La condiz ione di emigrato all’estero può essere autocertificata dall’interessato con una dichiaraz ione inseritanell’atto di acquisto.

Nel caso di successioni o donazioni può essere applicata la tassaz ione agevolata sempre che il beneficiario

sia in possesso dei requisiti necessari, nel caso di più beneficiari è sufficiente che ne sia in possesso anche solouno di essi purché si costituisca – per mezzo di una dichiaraz ione da inserire in atto – una diretta relaz ione tra ilbene ed il soggetto beneficiario dell’agevolaz ione.

Dobbiamo precisare però che mentre nel caso di succesione mortis causa, si applicano solo le imposte ipotecariee catastali, nel caso di Donaz ione a “… favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altriparenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operaz ionia titolo oneroso se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario, è superiore all’importo di 350 milioni di lire”.

Ricapitolando i t rasferiment i di immobili per donazione sono assoget tat i esclusivamente alle imposteipotecaria e catastale qualora si verif ichi una di queste condiz ioni:

1) beneficiario è il coniuge, un parente in linea retta o un altro parente fino al quarto grado;

2) beneficiario è un soggetto diverso da quelli elencati al punto precedente purché il valore dei predetti trasferimentia suo favore non sia superiore alla franchigia di euro 180.759,91, ovvero di euro 516.456,90 (se il beneficiario è unportatore di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104 e successive modificaz ioni)(cfr. articolo 7, comma II-bis del Testo Unico Registro dell’imposta sulle successioni e circolare n. 91/E del 18ottobre 2001).

In tutti gli altri casi il donatario deve corrispondere, oltre all’imposta ipotecaria e catastale,anche l’imposta diregistro, calcolata sul valore della quota che eccede la franchigia, chiaramente nel caso di prima casa l’imposta diregistro è dovuta nella misura agevolata del 3% (anz ichè 7%).

L’ufficio delle Entrate può verificare la sussistenza dei requisiti per ottenere i benefici “prima casa” entro tre anni apartire dal termine stabilito per soddisfare i requisiti previsti, quindi:

- tre anni dalla stipula dell’atto di acquisto per quanto riguarda le dichiaraz ioni rilasciate in atto;

- 3 anni dalla scadenza dei 18 mesi per quanto riguarda l’eventuale trasferimento della residenza nel nuovocomune.

Nel prossimo articolo sulle agevolaz ioni prima casa vedremo quali potrebbero essere i motivi di decadenza ecosa comporta la perdita delle stesse.

[email protected]

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 4.7/10 (6 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Agevolaz ioni prima casa: chi può richiederle., 4.7 out of 10 based on 6 ratings

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Quarta proroga della sospensione mutui, al via il “PercorsoFamiglia”

aiutomutuo.f inanza.com /2012/08/02/quarta-proroga-della-sospensione-mutui-al-via- il-percorso-f amiglia/

freeybor@finanzaonline

L’Abi in collaboraz ione con Governo e Associaz ioni deiconsumatori ha promosso un nuovo pacchetto di misureper il sostegno alle famiglie in difficoltà nell’attualecongiuntura economica denominato “Percorso Famiglia”,a differenza del precedente “Piano Famiglie” è unprogetto che prevede di realizzare interventi a supportodella sostenibilità finanz iaria in tutte le fasi di vita dellafamiglia stessa. L’annuncio dell’iniz iativa è stato dato il 31luglio nel corso di una conferenza stampa a Roma.

Il progetto prevede interventi suddivisi in quattro fasi:

1) Fase di cost ituz ione della famiglia: acquistodella casa.

Per la fase di costituz ione della famiglia è previsto unamodifica del regolamento del Fondo per la casa che dovrebbe rilanciare l’iniz iativa rendendo più facile l’accessoal fondo per le giovani coppie italiane, ricordiamo che tale fondo prevede che almeno uno dei componenti lacoppia sia un lavoratore “atipico”, il progetto potrebbe liberare circa 1 miliardo di euro a favore del fondo.

2) Fase di realizzaz ione del proget to famiglia: sostegno alla nascita dei f igli.

Per questa fase sono state prorogate le opportunità di finanz iamento per le famiglie con bambini nati o adottati nel2012, 2013 e 2014. Il Fondo nuovi nati, con una dotaz ione patrimoniale di 25 milioni di euro, finanz ia un importomassimo pari a 5.000 euro di durata non superiore a 5 anni, con un tasso agevolato non superiore al 50% del Tegm(tasso medio) sui prestiti personali.

3) Fase di crescita della famiglia: sostegno allo studio dei f igli.

E’ prevista la modifica del regolamento del “Fondo studenti” per facilitare l’iter per ottenere l’erogaz ione deifinanz iamenti. Anche per questo fondo si dovrebbero liberare circa 400 milioni di euro.

4) Fase di maturità della famiglia: proroga della sospensione dei mutui.

Come dicevamo all’iniz io è stato prorogato al 31 gennaio 2013 il termine di presentaz ione delle domande per lasospensione delle rate dei mutui secondo l’ex “Piano Famiglie” messo a punto dall’ABI e Associaz ioni deiconsumatori.

Le novità concordate per la sospensione sono:

- l’arco temporale entro il quale si devono verificare gli eventi che determinano l’avvio della sospensione èprorogato al 31 dicembre 2012;

- le domande possono essere presentate ent ro il 31 gennaio 2013;

- sulla base delle disposiz ioni di vigilanza per le banche, per l’accesso alla misura di sospensione, non bisogna

essere in ritardo con i pagamenti delle rate di oltre 90 giorni;

- potranno essere ammessi alla sospensione soltanto i mutui che non ne abbiano già fruito.

Restiamo in attesa del nuovo regolamento del Fondo per la casa per poter valutare, speriamo positivamente, lemodifiche apportate.

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Agevolazioni prima casa: perdita dei beneficiaiutomutuo.f inanza.com /2012/08/06/agevolazioni-prima-casa-perdita-dei-benef ici/

freeybor@finanzaonline

In questo terzo ed ultimo appuntamento con le agevolaz ioniprima casa vedremo quali possono essere i motivi per ladecadenza delle stesse e quali sono le sanz ioni applicate.

I benef ici possono decadere in caso di:- false dichiaraz ioni;- mancato trasferimento della residenza -entro 18 mesidall’acquisto- nel Comune ove e’ posta l’abitaz ioneacquistata.Su questo punto dobbiamo precisare che in alcuni casi incui il mancato trasferimento sia dovuto a cause di forzamaggiore sopraggiunte successivamente alla stipula delcontratto non c’è il decadimento delle agevolaz ioni(risoluz ione dell Agenz ia delle Entrate 140 E del 10/04/2008),in seguito vedremo quali sono questi casi.- vendita o donaz ione dell’abitaz ione prima che sianotrascorsi 5 anni dall’ acquisto e senza che entro un anno siastata riacquistata un’abitaz ione principale usufruendonuovamente delle agevolaz ioni,nel caso in cui entro cinque anni vengano cedute solamente porz ioni non significative della casa (come peresempio una pertinenza), le agevolaz ioni sulla parte rimasta di proprieta’ non decadono. La decadenza, quindi,riguarda solo la porz ione ceduta (risoluz ione dell’agenz ia delle entrate n.30/E del 16/2/2008),

Mancato t rasferimento della residenza per cause di forza maggiore.

Il verificarsi di un impedimento può evitare la decadenza delle agevolaz ioni se si tratta di un evento con questecaratteristiche: - oggettivo - non prevedibile - tale da non poter essere evitato - caratterizzato dalla non imputabilitàalla parte obbligata Vediamo di seguito alcune situaz ioni che sono verificate e che state ritenute “cause di forzamaggiore”: - un terremoto che abbia colpito l’intero comune; - il ritardo, per un dipendente, nel trasferimento dellapropria sede di serviz io; - l’impossibilità di disporre dell’abitaz ione a causa della sua mancata riconsegna da partedell’inquilino; - la dichiaraz ione di inagibilità del fabbricato da parte degli organi competenti - la mancanzadell’allacciamento alla rete fognaria (ignota all’acquirente al momento dell’acquisto), a causa della quale il Comunefa interrompere i lavori di ristrutturaz ione dell’immobile e richiede il parere della Sovrintendenza con conseguenteprolungamento dei tempi per la conclusione dei lavori. - necessità di svolgere opere di consolidamento dellefondaz ioni dell’edificio a causa di danni subiti dall’immobile in seguito all’incendio di un edificio attiguo che abbiareso inagibile il fabbricato; - la necessità di eseguire alcune opere di sanatoria, non prevedibili e rese necessariedalle opere difformi eseguite dal venditore-costruttore.

Analogamente pot rebbero essere considerate cause di forza maggiore:

- il fallimento dell’impresa costruttrice- esproprio del fabbricato da parte della pubblica Autorità;- revoca del trasferimento per motivi di lavoro;- lesioni strutturali del fabbricato.

Non cost ituiscono sicuramente cause di forza maggiore perché esistono al riguardo delle sentenzedella Corte di Cassazione:

- il tardivo rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino se il proprietario non ha intrapreso nessuna attività intesa a

conseguire la disponibilità dell’immobile.- il mancato rilascio (entro 18 mesi) da parte del Comune della concessione ediliz ia in sanatoria perchéacquistando un’immobile sprovvisto di concessione ediliz ia in sanatoria, l’acquirente è consapevole di non poterlegittimamente utilizzare il bene e quindi ha accettato il rischio di eventuali dinieghi o ritardi nel rilascio della stessa.- un’infiltraz ione di acque reflue in un’appartamento a meno che non si dimostri l’esistenza di complicanze idonee arendere particolarmente lunga e difficile la riparaz ione ed ad impedire in modo assoluto il trasferimento dellaresidenza anagrafica;- il protrarsi dei lavori di ristrutturaz ione nell’immobile agevolato.

La risoluz ione dell’Agenz ia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenzadall’agevolaz ione fiscale “prima casa”, nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e piùbeneficiari.

La decadenza dell’agevolaz ione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto giàcorrisposto) nonché l’applicaz ione di una sanz ione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi dimora. Precisamente: - il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva; - l’imposta ipotecaria del 2%; - l’impostacatastale dell’1%. Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1°gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell’1% dal 1° gennaio 2010 al31 dicembre 2010, dell’1,5% dal 1° gennaio 2011. Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giornidalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (unquarto). Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicaz ione dellealiquote ordinarie ed alla sanz ione del 30%, è dovuta la tassaz ione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, masolo se l’immobile non sia stato adibito ad abitaz ione principale per la maggior parte del periodo di detenz ionedell’abitaz ione.

Chi invece vende la prima casa prima di 5 anni e riacquista ent ro un anno una nuova prima casa oltre anon perdere le agevolaz ioni avra’ diritto ad un credito d’imposta (o bonus fiscale) pari all’imposta di registro odall’Iva pagata sul precedente acquisto.Di tale credito non puo’ essere chiesta la restituz ione, ma puo’ essere utilizzato per:- pagare varie tasse sulla nuova casa, ovvero le imposte di registro, ipotecarie o catastali e l’irpef sulladichiaraz ione dei redditi successiva all’acquisto.- compensare pagamenti di tributi diversi in sede di liquidaz ione unificata con modello F24.

- Il bonus puo’ essere utilizzato anche per l’abbattimento delle imposte di successione e di donaz ione dovute sugliatti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisiz ione del credito; - se si riacquista da un’impresa, il creditonon potra’ essere utilizzato per ridurre o non pagare l’iva, pur se questa e’ agevolata. Esso potra’ essere utilizzatosolo per pagare le altre imposte; - il bonus non puo’ essere usufruito nel caso in cui la casa venduta sia stataacquistata da un’impresa costruttrice prima del 22/5/93, quando l’aliquota Iva del 4% era quella ordinaria (nonagevolata). L’Agenz ia delle Entrate ha pero’ precisato che questa circostanza non preclude il diritto al beneficioquando l’acquirente dimostri che alla data di acquisto dell’immobile venduto era comunque in possesso deirequisiti “prima casa”. Cio’ vale anche nei casi in cui l’acquisto fosse avvenuto tramite contratto di appalto o incooperativa senza usufruire delle agevolaz ioni (introdotte rispettivamente con le leggi 155/93 e 133/94). - il creditodi imposta non e’ usufruibile nel caso si proceda alla vendita della pertinenza a suo tempo acquistata godendo deibenefici, con riacquisto di un’altra pertinenza entro un anno. All’acquisto della nuova pertinenza si possonoapplicare comunque, qualora ricorrano i presupposti, i benefici “prima casa” (risoluz ione agenz ia entrate n.30 del1/2/2008).- il bonus spetta solo se il riacquisto sconta l’imposta di registro o l’IVA. Non spetta quindi nel caso in cui lariacquisiz ione avvenga attraverso una donaz ione soggetta alla relativa imposta e NON piu’ all’imposta di registro(risoluz ione agenz ia entrate n.125 del 3/4/2008).- Il tutti i casi l’eventuale eccedenza del credito rimasta inutilizzata (perche’ per esempio il valore del nuovoacquisto e’ inferiore al precedente e quindi le tasse da pagare risultano piu’ basse rispetto al credito) non puo’essere chiesta a rimborso ed andra’ inevitabilmente persa.Il diritto ad usufruire del credito d’imposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturaz ione e passa agli eredi in casodi morte del titolare.

Per agevolare la ricerca di seguito vi inserisco i link ai 2 precedenti articoli sulle agevolaz ioni prima casa:

Agevolaz ioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate.

Agevolaz ioni prima casa: chi può richiederle.

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Immobiliare: E’ Palermo la città con maggior flessione dellecompravendite

aiutomutuo.f inanza.com /2012/08/08/immobiliare-e-palermo-la-citta-con-maggior- f lessione-delle-compravendite/

tanduri@finanzaonline

Lo riporta la Nota trimestrale 2012 dell’Agenz ia del territorioelaborata dall’Osservatorio del Mercato Immobilare – OMI.

Tra le principali città analizzate nel I trimestre 2012, spiccano le fortiflessioni del numero delle transaz ioni registrate a Palermo, -26,5%, a Genova, -21,8%, a Roma e Firenze, -21% circaentrambe. Molto elevati i cali anche a Bologna, -18,4% e Torino, -18,1% e infine Milano e Napoli subiscono rispettivamente unaperdita del - 10,7% e -9,8%.

La restriz ione del mercato è evidente anche nei comuni dellaprovincia delle principali città dove il mercato delle abitaz ionipresenta nel I trimestre del 2012 complessivamente una discesadel -15,9% e segni negativi in tutte le province.

In linea con l’andamento del capoluogo il tasso negativo piùelevato si riscontra nell’hinterland di Palermo che perde più di un quarto degli scambi seguito dalla perdita del -21,6% della provincia di Firenze. Per le altre province si rilevano cali compresi tra il - 17,6% di Genova e il - 13,0%di Milano.

L’analisi delle serie dei numeri indice e dei tassi di variaz ione tendenz iali, mostra che in generale per le grandi cittàquesto trimestre interrompe una fase di ripresa del mercato che si era venuta a determinare nella prima parte del2011. L’inversione di tendenza più accentuata è quella mostrata dalla città di Torino in cui il mercato delle abitaz ionitorna a flettere dopo una crescita ininterrotta dal I trimestre del 2011.

Da notare anche Milano e Firenze che tornano in calo dopo tre trimestri di ripresa. La contraz ione degli scambiosservata nel I trimestre 2012 per le città di Roma, Napoli e Palermo segue invece due trimestri di variaz ionipositive. Infine, Genova è l’unica grande città che, dopo una serie ininterrotta di tassi tendenz iali positivi dal IIItrimestre 2009, prosegue e accentua il calo già rilevato nel IV trimestre 2011.

Tra i mercati dei comuni non capoluogo, nelle province delle grandi città, sono da notare le province di Firenze eNapoli che continuano a perdere quote di mercato dal III trimestre 2010.

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Prima casa o abitazione principale?aiutomutuo.f inanza.com /2012/08/13/prima-casa-o-abitazione-principale/

freeybor@finanzaonline

Accade abbastanza di frequente che le definiz ioni “prima casa eabitaz ione principale vengano confuse fra di loro ed utilizzate comesinonimi, ma benché in alcuni casi i due concetti coincidano, dobbiamofare molta attenz ione perché in realtà sono due cose ben distinte e ladifferenza è stabilita dalla legge che riserva anche agevolaz ioni diversealle due categorie.

Il concetto prima casa fa riferimento alla proprietà di un’immobile che deveavere determinate caratteristiche e deve essere acquistato da soggetti condei requisiti ben definiti, ne abbiamo parlato abbastanzaapprofonditamente in questi tre articoli:

Agevolaz ioni prima casa: quali sono e a quali immobili vengono applicate.

Agevolaz ioni prima casa: chi può richiederle.

Agevolaz ioni prima casa: perdita dei benefici

Il concetto di abitaz ione principale invece è il luogo nel quale si dimora abitualmente e coincide con la residenzaanagrafica.

Anche l’abitaz ione principale, come la prima casa, gode di alcune agevolaz ioni fiscali:

1) pagamento IMU ridotta e relative detraz ioni;

2) non imponibilità della rendita catastale in sede di calcolo IRPEF (dall’anno fiscale 2012 è comunque inglobatanell’IMU);

3) detraibilità degli interessi passivi del mutuo stipulato per l’acquisto;

4) contratti specifici (spesso più vantaggiosi) per le utenze domestiche come residenti: Enel, acqua, gas, telefono,ecc.

Ribadiamo il concetto che i benefici per l’abitaz ione principale possono essere richiesti indistintamente sia da chiha acquistato l’immobile usufruendo dei benefici prima casa, sia da chi ha acquistato l’immobile senzaagevolaz ioni, non possono essere richieste invece se il proprietario non ha la residenza nell’immobile stesso.

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La debolezza del mattone: sondaggio di una crisi appenainiziata.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/08/16/la-debolezza-del-mattone-sondaggio-di-una-crisi-appena-iniziata/

tanduri@finanzaonline

E’ stato da poco pubblicato il “Supplemento al bollettino statistico”edito da Bankitalia in collaboraz ione con Tecnoborsa ed Agenziadel territorio nel quale viene riassunto il sondaggiotrimestrale elaborato da Quest lab a cui hanno partecipato, su basevolontaria e attraverso un questionario, 1.523 agenz ie immobiliaridistribuite su territorio naz ionale.

Tale sondaggio ha fornito interessanti informaz ioni sull’attività dicompravendita e sui prezz i nel trimestre di riferimento (aprile-giugno2012) nonché sulle prospettive del settore che hanno evidenz iato comenel secondo trimestre si siano intensificati ulteriormente i segnali diestrema debolezza del mercato immobiliare.

In sintesi, nelle valutaz ioni degli agenti, prevalgono le indicaz ioni di unaulteriore flessione delle quotaz ioni di mercato dove una gran quota diagenti prevede un’ulteriore diminuz ione dei prezz i. Anche riguardole prospettive di medio periodo del mercato naz ionale (prossimi dueanni), le valutaz ioni sono orientate al pessimismo.

Prezz i delle abitaz ioni – Nel secondo trimestre del 2012 la quota diagenti che hannosegnalato una diminuz ione dei prezz i rispetto al periodo precedente hacontinuato adaumentare, al 74,4 per cento dal 69,1 della precedente indagine.

NB: dal momento che ogni agenz ia può indicare fino a tre determinanti per il mancato rinnovo dei mandati la

somma delle percentuali per riga di ogni tabella riportata può anche essere superiore a 100.

Compravendite – Nel secondo trimestre del 2012 la quota di agenz ie che hanno vendutoalmeno un immobile ha segnato una diminuz ione rispetto allo stesso periodo del 2011 (da69,3 a 62,7 per cento).

Incarichi a vendere – Nel secondo trimestre del 2012 le agenz ie riferiscono un aumento della giacenza il saldo trarisposte di aumento e di incarichi a vendere rispetto al trimestre precedente. In merito alle cause prevalenti dicessaz ione degli incarichi, è aumentata la quota di agenz ie che segnalano l’assenza di proposte di acquisto acausa di prezz i percepiti come troppo elevati (64,4 per cento, contro 60,7 nell’inchiesta precedente) e quella dicoloro che riportano un tempo troppo lungo trascorso dal conferimento dell’incarico (24,5 per cento, contro 22,6).

Tempi di vendita – Nel secondo trimestredel 2012 è ulteriormente salito il margine disconto dei prezz i di vendita rispetto allerichieste iniz iali, al 15,4 per cento dal 14,3 diaprile. Il tempo medio di completamentodell’incarico è aumentato a 8,2 mesi, uno inpiù rispetto a quanto registrato nellostesso trimestre del 2011.

Le prospet t ive del mercato in cuioperano le agenzie – In luglio il saldopercentuale tra giudiz i favorevoli esfavorevoli sulle attese a breve termine,riferite al terzo trimestre di quest’anno, èfortemente peggiorato; le previsioni sull’andamento dei prezz i nel breve termine sono al ribasso. Il 64 per centodegli operatori si attende una ulteriore flessione mentre si è pressochè azzerata la quota di coloro che neprefigurano un incremento. Nelle opinioni della maggioranza delle agenz ie interpellate i recenti provvedimenti ditassaz ione della proprietà immobiliare avrebbero contribuito ad aumentare gli incarichi a vendere e accentuato latendenza alla diminuz ione del numero di compravendite e dei prezz i.

aiutomutuo.finanza.com

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MUTUI alle stelle ovvero SPREAD …esagerati !aiutomutuo.f inanza.com /2012/08/20/mutui-alle-stelle-ovvero-spread-esagerati/

tanduri@finanzaonline

Secondo i dati di Confartigianato in un anno, tra maggio 2011 e maggio2012, il tasso di interesse medio sui nuovi mutui è aumentato di 103 puntibase attestandosi al 4,12% annuo; gli italiani per pagare il proprio mutuodevono sborsare il 30,9% del reddito.

All’indagine dell’ultima ora sulla crisi ed il costo esorbitante del credito siaggiunge l’ormai conclamato crollo per le compravendite (-17,8%) e crisiprofonda per l’ediliz ia (-97.800 posti di lavoro persi) le imprese del settorecostruz ioni sono diminuite dell’1,36%. In calo dell’1,17% anche le impreseartigiane.

E’ bene sottolineare che la “difficoltà” del caro-mutuo riguarderebbeessenz ialmente le nuove stipule e non chi ha un mutuo in essere, ovverostipulato prima dei rincari degli spread proposti e via via accentuati dafine 2011 a questa parte.

Per chi stipula oggi dato di fatto è che alle famiglie italiane lo spread sui muovi mutui pesa in quanto praticamenteannulla l’effetto benefico sulla rata degli euribor ai minimi storici. In sintesi: la BCE lima il t asso di interesse(oggi addirittura allo 0,75%) e le banche alzano gli spread (!!!) ristabilendo la loro quota di remuneraz ione suiprestiti. Gli spread proposti con i nuovi mutui scottano e non accennano affatto a dimuire!

Il tutto, si dice, non è altro che un prodotto del disagio delsistema bancario dovuto al famoso aumento deldifferenz iale tra i titoli del debito pubblico italiani e quellitedeschi; l’assurdo e’ che negli stessi mesi in Germania itassi sui mutui per la casa siano scesi di 95 puntibase. Ovvero, finquando lo spread dei titoli italiani rimarràalto, i tassi (ovvero gli spread) proposti con i nuovi mutui non potranno mai scendere; è inutile che ce lonascondiamo….le banche preferiscono fare trading sui titoli di stato finquando saranno maggiormenti remuneratividei mutui e crediti in generale.

infatti il rincaro-mutui così denunciato riguarda e sottolinea soprattutto gli aumenti di spread di contratto che lebanche via via hanno proposto ed imposto con i nuovi mutui; aumenti del tasso contrattuale a cui solo un euriborormai a livelli sottoterra riesce a dare sollievo ed ossigeno alle rate.

E in futuro? - Contemplando un ipotetico e plausibile aumento futuro degli euribor, è facile immaginare che maicome oggi stipulare un variabile diviene “pericoloso” soprattutto per coloro che difficilmente non avranno tutti gli“attributi” e garanz ie per poter rinegoz iare o surrogare il proprio mutuo in futuro rottamando il proprio spread dacapogiro stipulato oggi!

meditate con l’aiuto di questo articolo: http://aiutomutuo.finanza.com/2012/07/02/mutui-quando- la-surroga-non-e-per- tutti/

Oggi più che mai, la domanda che ci si deve fare quando si stipula un mutuo a tasso variabile è:… me lo posso“permettere”?

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Indagine Tecnoborsa 2012: Le famiglie romane quelle chemaggiormente ancora credono nel mattone.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/08/23/indagine-tecnoborsa-2012- le-f amiglie-romane-quelle-che-maggiormente-ancora-credono-nel-mattone/

tanduri@finanzaonline

Secondo l’indagine Tecnoborsa 2012,elaborata su dati del biennio 2010-2011, iromani ancor più degli italiani “sonopropensi e credono nell’investimentoimmobiliare anche in un momento difficilee colmo di incertezze come quelloattuale”. L’indagine analizza sia a livellonaz ionale che a Roma il rapporto dellefamiglie nei confronti del mercatoimmobiliare.

Le compravendite – A livello naz ionale,è emerso che solo il 2,4% degli intervistatiha acquistato un’abitaz ione nel biennio2010-2011; in pratica, rispetto a cinqueanni fa, le famiglie che hanno acquistato un’abitaz ione si sono dimezzate. Per quanto riguarda Roma, si riscontranodati nettamente diversi che vanno sottolineati: il 7,2 % degli intervistati ha acquistato un’abitaz ione nel biennio diriferimento (2010-2011), una peculiarità certamente in controtendenza rispetto al dato naz ionale. Ma è ancherilevante il dato degli acquisti per investimento: infatti l’8,1% delle famiglie romane che hanno acquistato unimmobile l’ha fatto con una finalità ben precisa: investire i propri risparmi nel mattone! Riguardo ai dati sulle vendite,emerge che la Capitale è un Comune piuttosto attivo; infatti, a livello naz ionale risulta che hanno venduto unimmobile nel biennio 2010-2011 solo l’1,9% delle famiglie intervistate contro il 2,2% delle romane. La motivaz ionepredominante che induce alla vendita di un’abitaz ione si riscontra essere ancora la sostituz ione con un’altraabitaz ione principale (52,6%), valore in crescita rispetto al periodo 2009-2010. Rilevante anche la quota di chi havenduto per bisogno di liquidità (18,4%).

Il ricorso al mutuo – Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 61,6% ha dichiarato di aver fatto ricorso a unfinanz iamento o un mutuo, il valore riscontrato per la città di Roma è allineato a quello medio naz ionale. Ben il45,3% di coloro che hanno acquistato un’abitaz ione ha ottenuto un mutuo che copre dal 41% al 60% del prezzo delbene; il 30,2% ha ottenuto una quota che va dal 21% al 40%; un ulteriore 24,5% ha acceso finanz iamenti che vannodal 61% all’80% del costo totale necessario all’acquisto; infine, nessuno ha preso mutui che coprono più dell’80%del prezzo del bene.

L’impegno economico in rapporto al reddito - Il 75% delle famiglie che hanno acceso un mutuo negli ultimidue anni hanno impegnato mediamente fino al 30% del proprio reddito per il pagamento delle rate, contro il 60%rilevato nell’Indagine 2011; anche questa è una conseguenza delle politiche restrittive adottate degli istituti di creditoe dell’innalzamento del livello di prudenza delle famiglie italiane e in particolare di quelle romane (il 9,4% hautilizzato dal 30% al 40% del proprio reddito, il 7,5% ha impiegato tra il 40% e il 50% del budget familiare e ilrestante 7,5% oltre il 50%).

Gli af f it t i - Continua il trend crescente dei nuclei familiari che negli ultimi anni hanno preso in locaz ioneun’abitaz ione e, nell’Indagine attuale, il valore arriva a sfiorare il 3%. Spostandosi sul lato dell’offerta, risulta che nelbiennio 2010-2011 sono saliti coloro che hanno dato in locaz ione un bene (2,3%), valore che ritorna ai livelli rilevatinell’Indagine 2009.

Le intenz ioni di acquisto – Per quanto riguarda le previsioni di acquisto di un immobile, il 3,2 % delle famiglieromane intervistate ha dichiarato di avere intenz ione di acquistare un immobile residenz iale nel prossimo biennio,dato che, raffrontato con le precedenti Indagini, registra una leggera flessione di 0,5 punti percentuali rispetto al2010 e di 0,8 rispetto al 2009. Quanto all’utilizzo degli immobili che le famiglie romane dichiarano di voleracquistare nel prossimo futuro, emerge una particolarità rispetto al dato naz ionale: praticamente, a livello di

intenz ione, non compaiono le motivaz ioni che orienterebbero l’acquisto verso una seconda casa vacanze o perparenti prossimi; dunque, a Roma, chi intende acquistare lo farà per comprare la prima casa o per puroinvestimento.

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Immobiliare: il lusso non conosce crisiaiutomutuo.f inanza.com /2012/08/27/1336/

tanduri@finanzaonline

Nonostante il settore sia in forte difficoltà, sembra che nel mercato immobiliareil lusso non conosca crisi; è quanto riporta uno studio di Immobiliare.it, Gruppospecializzato in compravendite online in collaboraz ione con LuxuryEstate.it,portale internaz ionale specializzato negli immobili di alto pregio.

Come riporta lo stesso comunicato stampa…“è stato rilevato che dal 2009, laquota di potenziali acquirenti provenienti dall’estero è cresciuta del 23% ed oggil’11% di chi cerca un immobile di prestigio in Italia non è residente nel nostroPaese”.

Lo studio evidenz ia inoltre come.. “in corrispondenza con l’entrata in vigoredello scudo fiscale italiano, il mercato degli immobili di alta gamma abbiaregistrato una vera e propria impennata, con un aumento nelle ricerche paria +28% nel primo trimestre del 2010. Le soluzioni del lusso immobiliare classicoitaliano hanno fatto registrare nel primo semestre del 2012, rispetto al medesimoperiodo del 2009, un incremento del 5% nel prezzo richiesto. La crescita nelladomanda è espressione della ricerca di immobili di sicuro valore, non soggetti ai rischi della fluttuazione del mercatoimmobiliare. Gli stranieri che comprano una casa di prestigio in Italia, continuano a preferire mete ben conosciute. Siorientano principalmente su appartamenti con vista nelle città d’arte o di affari italiane (Roma e Milano in primis), ville inlocalità turistiche di chiara fama internazionale (Cortina, Costa Smeralda, Santa Margherita) o casali di alta gamma nellecampagne Toscane e Umbre”.

Un’affermaz ione sicuramente curiosa, azzeccata e condivisibile del comunicato è senza dubbio quella dove sianalizzano le ipotesi dei plausibili motivi dell’investimento all’estero dei Greci, secondo la quale… “la grave crisieconomica in cui versa il loro paese ed il sempre più diffuso timore di una possibile uscita dall’euro sta alimentando lacorsa dei greci più ricchi agli investimenti immobiliari all’estero. Le richieste provenienti dalla Grecia sono nate solo nel2012, ma rappresentano già l’1% del totale pur essendo concentrate quasi unicamente su Milano e Roma..”.

Chissà se per lo stesso motivo greco, anche per gli italiani maggiormente facoltosi, risulti aumentata la quota diinvestimenti immobiliari all’estero…

Inoltre appare quantomeno curiosa la fiducia che gli investitori dell’immobiliare straniero dimostrano verso il nostroPaese scegliendo di comprare case da noi per puro investimento ed in un momento in cui gli italiani stessi hannodimezzato gli acquisti!… strangers furbi o sprovveduti?… non rischiamo anche noi il “fallimento?

Certo è che se i dati dello studio si rilevassero verietieri, affidabili e conformi alla situaz ione odierna non dovremmoaffatto scartare l’ipotesi di mettere il nostro annuncio di “vendesi” anche all’estero dove a quanto pare ci stimano evalutano meglio di quanto facciamo noi stessi.

aiutomutuo.finanzamail.com

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Il profilo del venditore: quasi un terzo sono pensionati.aiutomutuo.f inanza.com /2012/08/30/1354/

tanduri@finanzaonline

I dati dati che seguono, estrapolati dalla pubblicaz ione semestrale “Quadernidell’Osservatorio” edito dall’Agenz ia del territorio abbiamo sintetizzatoalcune interessanti informaz ioni…

NB: L’analisi che segue, delle caratteristiche degli acquirenti e dei venditori delmercato immobiliare sia per gli acquisti che per le vendite, è ottenuta sulla basedei dati derivanti dall’incrocio delle informaz ioni inerenti a residenza, redditofiscale, età e attività di lavoro prevalente contenute nelle dichiaraz ioni dei redditicon quelle dei contraenti che hanno effettuato una compravendita.

Il prof ilo degli acquirent i e dei venditori - L’analisi degli acquirenti e deivenditori in relaz ione alle loro caratteristiche è distinta per persone giuridiche efisiche. Per le persone giuridiche si farà riferimento al volume di acquisti inrelaz ione al fatturato ai fini IVA. Mentre per le persone fisiche si farà riferimento alreddito dichiarato fiscalmente, al profilo professionale e all’età degli acquirenti edei venditori.Gli acquisti delle persone non fisiche si rivolgono in misuramaggiore verso il settore delle pertinenze, 31% e del residenz iale, 29%. Tra learee non si riscontrano particolari differenze se non per la quota elevata che siriscontra al Sud per il settore residenz iale.

La ripartiz ione delle transaz ioni degli acquirenti persone fisiche illustrata in figura mostra un interesse generale peril settore residenz iale pari al 48% al livello naz ionale, al 46% al Nord, al 42% al Centro e al 60% al Sud .Seguono le pertinenze con una percentuale elevata al Nord, 40% che scende al 31% e al 30% per il Sud e ilCentro. La categoria “altro” riguarda il 25% degli acquisti nel centro, 13% nel Nord e il 5% nel Sud. Percentualidecisamente inferiori si riscontrano in tutte le aree per i settori del terz iario produttivo e commerciale.

Piuttosto simile la distribuz ione delle vendite per destinaz ione d’uso, infatti, le vendite riguardano in misuramaggiore il residenz iale, 52%, e le pertinenze, 32%.

La distribuz ione degli acquirenti per classi di reddito mostra che il 43,6% degli acquisti è effettuato da soggettiappartenenti alla classe di reddito fiscale dichiarato tra 15 mila a 30 mila euro. Sebbene con una percentuale piùbassa, 35,7%, anche i venditori appartengono in maggior parte alla classe di reddito fiscale tra 15 e 30 milaeuro. Rispetto al profilo professionale la maggiorparte degli acquirenti sono lavoratori dipendenti, 61%.

Dal lato dell’offerta, invece, la percentuale dilavoratori dipendenti, sebbene sia sempre la piùelevata, scende al 37,1% riscontrandosi una quotaimportante di venditori pensionat i, 31,4%rispet to all’11,3% degli acquirent i.

L’analisi della distribuz ione degli acquirenti per etàmostra che circa il 34% appartiene alla classe tra31 e 40 anni mentre dal lato dei venditori lasituaz ione appare più frammentata. Infatti, circa il40% dei venditori appartiene alle due classi 41 -50e 51 –60 con circa il 20% ciascuna, percentuali trail 17% e il 19% per tutte le altre classi.

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Mutui: analisi del calo degli euribor… tiriamo le somme!aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/02/mutui- i-cali-degli-euribor- tiriamo-le-somme/

tanduri@finanzaonline

A due mesi circa dal taglio dei tassi da parte della BancaCentrale Europea che il 5 luglio scorso ha portato il tasso diriferimento al minimo storico dello 0,75% andiamo a vederecosa è successo ai nostri cari euribor che condiz ionano lenostre rate dei mutui a tasso variabile.

euribor e bce f ratelli - Il rapporto di parentela è stretto datempo e se uno dei due ha il raffreddore, l’altro se lo prende..non ci piove! E’ ormai evidente a tutti come adogni variaz ione del tasso bce decisa dalla banca centralesia ormai collegata una diretta rivalutaz ione, a ribasso o arialzo, dei tassi euribor da parte delle banche. Senza andaread analizzare i motivi per i quali si sia stretto un rapportocosì diretto tra i due diversi tipi di tasso, prendiamocomunque atto che ogni “decisione” presa dalla bancacentrale a proposito del tasso, condiz iona direttamente od indirettamente le nostre rate di mutuo, sia che esso siaovviamente indicizzato al tasso bce, sia quindi che sia indicizzato all’euribor. Abbiamo visto già in un nostroarticolo pubblicato il 5 luglio scorso, dalla tabella arancione quì sotto, come già il taglio dello 0,25% sul tasso bceabbia determinato uno sconto sulla rata mensile dei mutui indicizzati bce dipendentemente dall’importo, spreadapplicato e durata residui del mutuo. Come vedremo più avanti anche i mutui indicizzati ad euribor hanno incassatooggi tale sconto proprio a seguito, giorno dopo giorno, dei continui ribassi subiti.

Il graf ico euribor - Per i tre diversi euribor di riferimento il grafico ci mostra per tutti un’andamento decrescente epressocchè costante iniz iato già con le quotaz ioni del 6 luglio, giorno successivo al taglio, quando cioè lecontrattaz ioni sugli euribor tenevano già conto di quanto attuato dalla banca centrale europea il giorno precedenteche aveva ridotto il tasso bce dal 1 al 0,75% di oggi. Si noti come l’euribor a 6 mesi abbia subito un crollorepentino dallo 0,923% al 0.831 in un solo giorno, come quello a 3 mesi (sul quale sono indicizzati la maggioranzadei mutui degli italiani) sia diminuito dal 0,645 al 0,549 e quello ad un mese, dal 0,367 al 0,255. Nei giornisuccessivi, come detto, gli euribor hanno continuato al ribasso con andamento costante e progressivo fino a valoridi quotaz ione che al 31/08 e in meno di due mesi segnano: eur6m = 0,537 eur3m = 0,278 eur1m = 0,121% .

Quello che potrebbe essereinteressante analizzare è… “quanto”il taglio bce abbia influenzato i ribassidegli euribor di oggi; andiamolo a

degli euribor di oggi; andiamolo acontabilizzare: a seguito del tagliodello 0,25% effettuato dalla bancacentrale, rispetto a quello stessogiorno, gli euribor 6, 3 e 1 mese sonocalati rispettivamente del:

eur6m:0,923-0,537 = 0,386%

eur3m:0,645-0,278 =0,367%

eur1m:0,367-0,121 =0,246%

In pratica l’euribor 1 mese, ad oggi,ha assorbito totalmente il taglio bce(taglio dello 0,25 bce contro unribasso 0,246 dell’euribor), mentre sial’euribor a 6 mesi come anchequello a 3 mesi hanno subito unribasso addirit tura superiore; inquesto blog, lo prevedemmonell’articolo che pubblicammo lo stesso giorno del taglio bce linkato sopra: “.. è plausibile immaginare come allalunga questa riduzione di oggi del tasso bce possa maggiormente influenzare al ribasso gli indici euribor a lunga durata(6 e 3 mesi)… le riduzioni degli euribor a 3 e 6 mesi potrebbero pian piano e con una certa tipica inerzia assestarsi a deivalori di riduzione ben più consistenti rispetto all’euribor ad 1 mese e che porterebbero a ridurre ulteriormente il gappercentuale tra i vari euribor ” (05/07/2012). Della serie che il nostro piccolo “future” fatto in casa risulta oggipienamente azzeccato: gli euribor a 3 e 6 mesi sono calat i in percentuale più dell’euribor ad 1 mese.

La riduz ione dei dif ferenziali euribor - La differenza tra i valori degli euribor di oggi (“differenz iale” o “gap”),che prima del taglio bce erano del circa 0,3%, si è ulteriormente ridotta: Il gap eur6m cont ro eur3m è oggi del0,259% (0,537-0,278) rispetto al 0,278 pre- taglio; il gap eur3m cont ro eur1m è oggi 0,157% ( 0,278 – 0,121)rispetto al 0,278 pre- taglio. Si noti anche come il gap pre- taglio tra i vari euribor a scalare fosse per entrambi0,278%… una matematica e curiosa coincidenza!

Le previsioni: i “futures” - Tanto per farvi capire il come non fidarsi degli analisti e darvi prova che neanche loroaimè possiedono la sfera di cristallo vi inserisco il grafico delle previsioni sull’euribor a 3 mesi (“futures”) del marzo2011 preso gentilmente in prestito dai nostri colleghi di intermarket&more che ringraz iamo (al grafico abbiamo solovoluto aggiungere una tabella approssimativa, indicativa e riassuntiva delle varie letture). Dai futures di poco più diun anno fa si evince come ad esempio ad oggi si prevedesse un eur3m di circa 2,65% e come a giugno 2013 siprevedesse un euribor al 3%!… ogni altro commento risulta superfluo.

I futures rivisitati nel dopo taglio bce, prevedono invece un euribor 3 mesi che arriverà intorno a 0,30% tra la finedell’anno e l’iniz io del 2013. Successivamente dovrebbe leggermente salire fino a 0,40% a fine 2013 e a 0,70% afine 2014 e superare quota 1% solo a settembre 2015. Osservando i tassi future quotati al Liffe di Londra, pervedere l’euribor 3 mesi al 2% bisognerà aspettare metà 2017. Anche quì vogliamo crederci?… staremo a vedere.

Il prossimo 6 settembre la Banca Centerale Europea annuncerà i nuovi tassi di interesse. Gli economisti attendonoper allora un taglio dei tassi di 25 punti base; tasso bce allo 0,50%… vediamo cosa succederà.

eventualmente… buon taglio a tutti !

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E adesso….quale mutuo scelgo?aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/04/e-adesso-quale-mutuo-scelgo/

freeybor@finanzaonline

Quale mutuo scegliere? è la domanda che ci si pone quando sidecide di accendere un mutuo ma in questo periodo trovare unarisposta è diventato ancora più difficile.Come sapete le tipologie di mutuo a disposiz ione sono innumerevoli esi sono moltiplicate soprattutto negli ultimi anni, nel tentativo da partedelle banche di acquisire più clienti cercando di invogliarli offrendoprodotti nuovi.Tutte queste nuove tipologie di mutuo però contribuiscono parecchioad alimentare la confusione che si crea nel momento della scelta,facendo perdere a volte la visione di quelle che devono essere lecaratteristiche più adatte a noi.

Non esiste infat t i un mutuo migliore rispet to ad un’alt ro insenso assoluto, ma esiste il mutuo migliore in base alle nost reesigenze, alla nost ra situaz ione reddituale ed allo scenarioeconomico del momento.

Il fattore che attualmente dovrebbe influenzare di più le vostre scelte è proprio lo scenario economico attuale, cheha portato i tassi di riferimento ai minimi storici ma ha fatto sì che le banche alzassero gli spread a livelli mai vistiprima, e sta creando una situaz ione di calo del valore reale degli immobili che in molti casi renderà impossibile lasurroga, per un’approfondimento dell’argomento vi suggeriamo la lettura del nostro articolo: Mutui: Quando lasurroga non è per tutti !

Mutui a tasso variabile e rata costante.

A nostro parere in questo periodo i mutui che dovrebbero essere scartati per primi sono i mutui variabili a ratacostante, infatti la caratteristica principale di questa tipologia di mutuo è che nel caso di variaz ione del tassod’interesse, non varia l’importo della rata ma varia la durata del mutuo, quindi in caso di innalzamento dei tassi ladurata si allunga mentre nel caso di abbassamento la durata si accorcia. In questo periodo i tassi di riferimentosono vicinissimi allo 0 perciò stipulando un mutuo variabile a rata costante, viste anche le particolari clausoleinserite nel contratto, abbiamo la certezza che la sua durata non sarà quella stabilita iniz ialmente ma sarà quellamassima consentita dal contratto e che molto probabilmente al termine del mutuo ci t roveremo con ancoradel capitale residuo da dover rest ituire alla banca, oppure che la rata non sarà di importo costante maaumenterà nel corso degli anni per consent ire alla banca di rient rare completamente con il capitale.Torneremo prossimamente a parlare in maniera più approfondita di questa tipologia di mutuo in un articoloappositamente dedicato perché è una delle tipologie di mutuo più pericolose da stipulare in determinati periodieconomici e con più variabili dal punto di vista contrattuale da analizzare.

Mutui a tasso variabile.

La principale causa di difficoltà della scelta del mutuo attualmente è dovuta agli spread applicati attualmente dallebanche. Il problema degli spread alti infatti si ripercuote pesantemente sulla scelta del mutuo a tasso variabile,perchè se è vero che è una delle voci che potremmo pensare di rinegoz iare in futuro, è anche vero chedifficilmente la banca ci concederà una rinegoz iaz ione se non sotto “minaccia” reale di surroga e quì potrebbepresentarsi il problema che accennavamo prima del valore degli immobili e la conseguente impossibilità dirichiedere una surroga. Quando prendiamo in consideraz ione un’eventuale stipula di un mutuo variabile dobbiamotenere presente che i valori dell’euribor attuali sono dovuti ad un particolare periodo economico e che il valoremedio dell’euribor dalla sua nascita ad oggi è di ca. 3% perciò se a questo valore sommiamo lo spreadattualmente applicato ai mutui ci accorgiamo che superiamo abbondantemente il 5% e se lo spread lo sommiamoal 5% che è un valore che è stato più volte superato dall’euribor ci accorgiamo che il t asso applicato al nost romutuo in futuro pot rebbe superare anche l’8% , la domanda che dovremmo porci è: saremo in grado di

pagare le rate del mutuo calcolate con un tasso dll’8%? e per quanto tempo?.

Mutui a tasso variabile con CAP.

Una soluz ione potrebbe essere quella di proteggere la rata con un tasso massimo applicabile (CAP) madobbiamo tenere presente che quest i mutui hanno degli spread ancora più elevat i rispet to al variabilepuro perché la banca deve rientrare con i costi dell’acquisto del derivato che permette la copertura della rata alraggiungimento della soglia predeterminata, perciò fate bene i vostri calcoli prima sottoscrivere un mutuo variabilecon CAP.

Mutui a tasso variabile con opzione.

Un’altra soluz ione per proteggersi dall’aumento dei tassi pur stipulando un mutuo a tasso variabile e quella offertadai cosiddetti mutui con opz ione (a volte impropriamente chiamati anche misti), sono quei mutui che a scadenzaprogrammata e di contratto permettono il passaggio da variabile a fisso e viceversa per un periodo variabile dai 2ai 5 anni. A volte chi viene “attirato” dal vantaggio che questo tipo di mutuo sembrerebbe palesare, si illude dipoter sfruttare i vantaggi iniz iali degli euribor ai minimi di oggi e di poter poi passare al lusso del fisso appena glieuribor riprendono la loro risalita in futuro. Attenz ione però che al momento dell’opz ione ci si troverà in tutt’altrasituaz ione di tassi da poter opz ionare ed il tasso fisso considerato “rifugio” di un aumento degli euribor, non saràcerto lo stesso proposto alla stipula, non ci illudiamo!… Infatti in genere, quando aumentano gli indici euriborgeneralmente aumentano di conseguenza anche gli IRS e in caso di bisogno pot remo t rovarci in manoun’arma spuntata; il vantaggio, qualora ci fosse, risulterebbe essere molto limitato. Un’altro problema diquesta tipologia di mutuo è quella di dover decidere alla fine di ogni periodo quale regime scegliere, riportando agalla ogni volta il dubbio: meglio fisso o variabile? …essere o non essere?

Mutui a tasso f isso.

L’aumento spropositato degli Spread proposti dalle banche ha chiaramente influenzato anche i mutui a tasso fissoanche se sono sempre più le banche che invece che applicare lo spread al tasso di riferimento, preferisconostabilire un tasso d’ufficio che vale per le stipule entro un determinato periodo, questo t ipo di mutuo è adat to achi vuole certezze in assoluto e non cerca il massimo risparmio , infatti la stipula di un mutuo fisso permettedi conoscere in anticipo tutti i dati del mutuo, a quanto ammonteranno tutte le rate, quanto durerà il mutuo, quanto cicosterà in termini di interessi ecc.ecc. senza timori di sorprese. Oggi un metodo molto approssimativo per avereun’idea se il mutuo fisso è un buon mutuo o meno consiste nel prendere come riferimento il tasso del 5%; più ilmutuo è vicino o al di sotto di questo tasso più il mutuo è un buon mutuo.

Chiaramente ognuno deve fare se sue personali valutaz ioni basandole sia sulla propria situaz ione economica chesulla propensione al rischio, è sicuramente sconsigliabile stipulare un mutuo variabile con la rata già al limite dellasostenibilità, soprattutto in questo periodo.

In questo articolo non abbiamo voluto addentrarci più di tanto nei vari aspetti tecnici di ogni tipologia di mutuo maabbiamo preferito dare solo degli spunti di riflessione per non creare ulteriore confusione nella scelta del mutuo,queste sono solo le basi di partenza, ogni mutuo va poi analizzato approfonditamente per poternevalutare bene i pro ed i cont ro ed è quello che faremo nei prossimi art icoli, anche perché ogni bancamette le sue clausole e non c’è nessun mutuo che sia uguale all’altro. Per questo raccomandiamo una letturaapprofondita dei fogli informativi dei mutui che intendiamo prendere in consideraz ione per poterne paragonare lecaratteristiche, i costi, e tutte le clausole applicate.

Diamo inoltre per scontato che abbiate seguito i consigli che vi abbiamo dato negli articoli: Riuscirò ad ottenere ilmutuo? e Periz ie basse? Non è quasi mai colpa del perito! e quindi che la cifra che dovete richiedere siaadeguata.

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Mutuo a tasso variabile…. non è per tutti.aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/07/muto-a-tasso-variabile-non-e-per- tutt i/

freeybor@finanzaonline

Il mutuo a tasso variabile come dice il nome stessoè un finanz iamento il cui tasso d’interesse è legatoall’oscillaz ione di un determinato indice di riferimentoche normalmente è l’EURIBOR o il tasso BCE.

Indici di rif erimento

L’Euribor è il tasso medio a cui avvengono letransaz ioni finanz iarie in Euro tra le grandi bancheeuropee, viene rilevato giornalmente, in pocheparole quando le banche si prestano soldi tra di lorose li prestano al tasso indicato dall’euribor e poichè iprestiti possono avere varie scadenze, anchel’euribor ha varie scadenza e per ogni scadenzagiornalmente vengono pubblicati gli indici diriferimento.

Il tasso BCE invece è il cosiddetto “tasso refi” (tassoper le operaz ioni di rifinanz iamento) ed è il tassoche le banche sono tenute a pagare quandoprendono in prestito del denaro dalla banca centraleeuropea; è un tasso che condiz iona direttamente levariaz ioni degli indici Euribor ed il suo valore vienedeciso mensilmente nelle riunioni del ConsiglioDirettivo della BCE.

Nel caso dei mutui con indice di rif erimento Euribor, la scadenza delle rate è indipendente dall’indice diriferimento usato , portremmo quindi avere mutui con rate mensili che fanno riferimento all’euribor 1 mese come a3 o 6 mesi oppure mutui con rate trimestrali che fanno riferimento all’euribor 3 o 6 mesi.

Qual’è l’indice di rif erimento migliore per il nost ro mutuo?

Poichè non possiamo prevedere il futuro dobbiamo basarci sulle medie storiche dall’iniz io dell’euribor ad oggi, diconseguenza ci troviamo con questi dati:

Euribor 1 mese = tasso massimo 5,088, tasso minimo 0,122, media 2,420

Euribor 3 mesi = tasso massimo 5,291, tasso minimo 0,275, media 2,566

Euribor 6 mesi = tasso massimo 5,405, tasso minimo 0,531, media 2,672

BCE = tasso massimo 4,750, tasso minimo 0,750, media 2,858

Come possiamo notare, la media storica dell’Euribor 1 mese è la più bassa, possiamo tranquillamente dire quindiche al momento a parità di spread potrebbe essere la scelta migliore; se analizz iamo però i tassi massiminotiamo come il più basso sia stato il tasso BCE, infatti la situaz ione economica attuale è piuttosto anomala inquanto nel periodo precrisi il tasso BCE è sempre rimasto al di sotto di tutti gli altri tassi, quanto questa situaz ioneanomala potrà durare ancora però non possiamo saperlo.

Lo spread

Come accennato in un precedente articolo quello che influisce molto sulla scelta di un mutuo a tasso variabileattualmente è lo spread applicato dalle banche. Come sappiamo lo spread è una “percentuale fissa” che sommatoall’indice di riferimento Euribor o BCE definisce il tasso contrattuale del nostro mutuo: SPREAD + EURIBOR = TAN(tasso annuo nominale) , tasso con cui ci verranno calcolati gli interessi delle rate (quote interessi). In sintesi, lospread dovrebbe rappresentare l’effettivo “guadagno” della banca sul capitale concesso in prestito. Ultimamente glispread sono molto alti ed è difficile trovare offerte al di sotto del 3%, di conseguenza, riprendendo i valori massimiraggiunti dai tassi negli anni passati, possiamo chiaramente immaginare come la probabilit à di raggiungerenell’arco della durata stessa del mutuo tassi che superano l’8%… è tut t ’alt ro che remota! Il consiglio chevi possiamo dare, nel caso aveste deciso di stipulare questo tipo di mutuo, è quello di cercare di iniz iare con unarata molto “comoda” e non già al limite delle vostre possibilità, è meglio avere una rata sostenibile ed allungare ladurata del mutuo piuttosto che avere una rata al limite con un mutuo più “corto”; ad una situaz ione di pagare “poco”c’è sempre rimedio con dei versamenti volontari aggiuntivi (estinz ioni parz iali), ad una situaz ione di pagare“troppo” invece, la soluz ione è da discutere con la banca e probabilmente potrebbe non coincidere con unasoluz ione particolarmente ideale per noi, ma… per la banca.

At tenzione alle oscillaz ioni dei tassi.

Tenete presente che la stipula di un mutuo a tasso variabile può dare delle soddisfaz ioni ma è riservata a personeche non si lasciano facilmente impressionare dalle oscillaz ioni dei tassi. Se vi spaventano gli aumenti della rataanche di poche decine di euro il variabile non fa per voi, davanti all’angoscia di rate in deciso aumento, il rischio èquello di cercare a tutti i costi una rinegoz iaz ione o una surroga ad un mutuo a tasso fisso quando i tassi fissipotrebbero essere più alti di quelli stipulabili ora, ma soprattutto potrebbe accadere che non si sia in grado di poterambire ad una surroga o rinegoz iaz ione per molteplici motivi come quello di non godere come prima delle“garanz ie” necessarie minime di cui le banche generalmente hanno bisogno. In questi casi, i vantaggi di avergoduto di un tasso variabile basso per i primi anni si annullerebbe fortemente compromettendo pesantemente il“vantaggio” di aver scelto di stipulare un mutuo a tasso variabile. L’incognita dei tassi futuri si cela in una sfera dicristallo che nessuno possiede, tantomeno gli esperti analisti e la cosa non ci aiuta affatto nella scelta del migliormutuo; l’andamento dei tassi infatti è ciclico e normalmente quando si raggiunge l’apice dopo non molto temporicomincia una discesa ma questo lo si è visto in passato, per il futuro purtroppo nessuno può dirlo con certezza.Una situaz ione simile l’abbiamo vissuta nel 2008 quando molti variabilisti impauriti dai continui aumenti delle ratehanno deciso di passare al fisso concordando tassi ben al di sopra del 5% e perdendo tutto il vantaggio del crollodei tassi che si è verificato poco dopo e che sta perdurando tutt’ora; con questo non vogliamo dire che si siasbagliato a passare al fisso ma che chi st ipula un variabile deve sapere a priori che la sua rata iniz ialepot rebbe aumentare molto ed è bene che ci si arrivi ben preparati economicamente come anche …psicologicamente! E’ bene quindi, a nostro avviso, che il calcolo sulla sostenibilità della rata venga fatto almeno suivalori massimi già raggiunti dall’euribor.

Facciamo un’esempio di un mutuo venticinquennale di 150.000 euro stipulato oggi ad un tasso del 3,2% mi da unarata di 727 euro ca.; se l’euribor dovesse raggiungere i suoi massimi livelli ci ritroveremo con un tasso di ca. 8,2%con una rata di ca. 1.177 euro che sono ben 450 euro in più rispetto alla rata iniz iale. Ebbene, riusciremo ancora apagare la rata?.. e per quanto tempo?.. andremo in panico?.. spenderemo in medicine e tranquillanti i risparmiiniz ialmente ottenuti col variabile?

Una soluz ione al problema potrebbe sicuramente essere quella di non “mangiarsi” completamente il risparmio sullarata concepita “bassa” dato dalla differenza tra la rata del variabile ed un’eventuale rata di un fisso, ma diaccantonarlo almeno in parte ed utilizzarlo come una sorta di cuscinetto in caso di aumento dei tassi oltre la sogliada noi sostenibile. Ricordatevi che la migliore arma di difesa “contro” un mutuo ed una banca è… il risparmio!

Il calcolo della rata ed il piano di ammortamento.

Un’altra particolarità del mutuo a tasso variabile e non solo del variabile puro ma di tutte le tipologie del variabile èquella di non poter determinare con precisione la rata ut ilizzando le normali calcolat rici per i mutui chesi t rovano in rete! Nel caso dei mutui a tasso variabile infatti, per calcolare la rata del nostro mutuo nel caso diaumento dei tassi, che rappresenta la curiosità che ogni buon mutuato coltiva, è necessario essere in possessodel contratto di mutuo per poter leggere in che “modo” viene calcolata la rata stessa dalla banca. Bisogna saperese per il calcolo della rata la banca utilizza un tasso medio calcolato su un certo periodo o se viene utilizzatol’indice rilevato un determinato giorno; dobbiamo scoprire se viene effettuato un’arrotondamento sul tasso oppuresulla rata, se la banca calcola le rate sulla base dell’anno civile o commerciale e tanti altri particolari che

influenzano il risultato finale. Tra tutte le condiz ioni applicate dalla banca al tasso del nostro mutuo la cosa piùimportante da scoprire (la madre di tutte le “scoperte” da fare), è se la banca in caso di variaz ione dei tassi variasolamente le quote interessi delle nostre rate lasciando le quote capitale calcolate al tasso d’ingresso del mutuo(piano di ammortamento a quote capitale “prestabilit e” o “pref issate” ) o se ricalcola sia le quoteinteressi che le quote capitale (piano di ammortamento a quote capitale “ricalcolate”)! Fate attenz ioneperchè entrambe le tipologie di calcolo rientrano nella definiz ione di “piano di ammortamento alla f rancese”,quindi non è sufficiente leggere questa dicitura nel Foglio Informativo per capire quale dei due “metodi” di trattare lequote capitale viene utilizzata nel prodotto mutuo a cui siamo interessati, e tantomeno fidarci di quello che ci vienedetto in banca. Certo è che lo si potrà scoprire in ultima istanza dopo la stipula leggendo le specifiche di calcolosul contratto di mutuo, ci mancherebbe, ma non è bello ritrovarsi a pagare rate molto più alte di quelle che siimmaginavano o che che la banca “.. non ci aveva detto”!

Il piano di ammortamento in caso di innalzamento dei tassi può avere delle dif ferenze di ratasostanziali t ra un metodo di calcolo e l’alt ro; le rate possono essere molto più alte del previsto! Nelcaso del piano di ammortamento a quote capitale prefissate, se le quote capitale vengono calcolate con un tassobasso (come quelli attuali) risulteranno molto alte soprattutto nella prima parte del mutuo e se è vero che questo èun bene perché ci porta ad un rapido abbattimento del capitale, è vero anche che in caso di repentino aumento deitassi ci troveremo a dover pagare delle rate molto più alte di quelle che avremmo ipotizzato con l’aiuto di unasemplice calcolatrice di ammortamento mutuo che troviamo in rete, o che spesso ci calcola erroneamente ilfunz ionario bancario di turno (con o stesso metodo). Rate più “alte” perchè le quote capitale “alte” andranno asommarsi a delle quote interessi altrettanto alte. Con questo tipo di ammortamento in sintesi, le quote capitalestipulate e visibili nel piano di ammortamento allegato al contratto di mutuo e che effettivamente pagheremo, nonsubiranno nessun “ricalcolo” ad ogni variaz ione di tasso come invece avviene nei prodotti mutuo conammortamento a quote capitale ricalcolate dove un aumento del tasso applicato mi determina un “ricalcolo” alribasso della quota capitale della rata e quindi di una ossigenante rimodulaz ione al ribasso del totale della ratastessa. Non è semplice capirci in due righe ma torneremo presto su questo argomento con un articolo dedicatoperchè le consideraz ioni da fare in merito sono molte e… difficilmente digeribili. In conclusione possiamo dire che ilmutuo a tasso variabile va sempre seguito con particolare attenz ione e con occhi bene aperti sull’andamentodell’economia in generale.

E’ doveroso inoltre ricordare che lo Stato fino ad oggi in caso di particolari aumenti dei tassi è intervenuto sempresolamente in soccorso dei variabilisti con delle leggi mirate (solo per il variabile puro), ma questo non deve esserela scusa per stipulare il mutuo variabile con leggerezza.

Dal variabile puro si sono evolute col tempo diverse altre tipologie di mutuo delle quali parleremo nei prossimiarticoli.

PS: la BCE nella riunione di ieri 06 set tembre 2012 ha deciso di lasciare invariat i i t assi d’interesseperciò ancora per questo mese il t asso BCE rimarrà ancorato allo 0,75%

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Mutuo a rata costante e durata variabile… deep inside!aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/10/mutuo-a-rata-costante-e-durata-variabile-deep- inside/

tanduri@finanzaonline

Oggi trattiamo un argomento decisamente ostico nonfacile da spiegare ed ancor più difficile da comprendere,ve ne darò atto; il rata costante ha bisogno di tantapaz ienza e tante domande a cui trovare risposta prima diessere digerito. Vi esorto quindi fin da subito a fare usodel “commenta l’articolo” per porre eventuali domande echiarimenti.

Come funziona – Allora.. Lui è come tutti i mutuivariabili, dove ogni eventuale aumento di tasso applicatodetermina un aumento della quota interessi della rata ma,a differenza dei mutui variabili “normali”, la rata nonaumenta! Infatti questo prodotto viene così venduto: comeun mutuo in cui l’aumento del tasso non eleva l’importodella rata ma determina un aumento della durata(allungamento). In base a questa “protez ione” sulla rataquesto prodotto rappresenta un vero e proprio “rifugio” per coloro che non possono assolutamente permettersi diritrovarsi ad affrontare nessun minimo aumento di rata, ma altresì disposti in cambio ad accettare di buon grado unallungamento della durata del mutuo; molti lo definiscono come un “mutuo-affitto” e così sembrerebbe!

Perchè la rata non aumenta – Il meccanismo per comprendere il “come” la rata viene “protetta” dagli aumentidel tasso e mantenuta costante (invariata) è semplice: l’importo della rata “costante” è stabilito alla st ipulacome per un qualsiasi variabile francese dove la rata è determinata semplicemente immettendo importo, durata etasso di stipula in una classica calcolatrice piano di ammortamento mutuo; facciamo un esempio..

Importo 150.000 euro, durata 20 anni e tasso 3,5%; la rata che ne scaturisce sarà di 870 euro compostainiz ialmente da 438 euro di interessi e 432 di quota capitale. Ammettiamo ora un aumento del tasso a 3,7%: la quotainteressi della rata aumenterebbe da 438 a 462 euro, la rata dovrebbe essere aumentata a 894, ma essendo chel’importo della rata è stato garantito “costante” dal contratto a 847 euro, la banca, ci riduce la quota capitale darestituire “scontandola” di 24 euro che ci accumula e ci farà rimborsare solo alla fine dei 20 anni. Tenete presenteche quei 24 euro sono scontati non ad una sola rata ma a tutte le successive rate previste di ammortamento.

Ammettendo che il tasso permanga elevato o addirittura aumenti rispetto a quello di stipula, è facile immaginarecome ogni “sconto” su ogni rata accumulati a fine mutuo vadano ad alimentare un “serbatoio” dove la banca, conogni 847 euro, determina una nuova rata di allungamento f ino ad un massimo allungamento di cont rat to .Non sottostimate questi soli 24 euro di accumulo a fine mutuo (!!!) perchè se ad esempio il tasso aumenta già dopoun solo anno di anche solo 0,2% rispetto a quello di stipula (dal 3,5 al 3,7% dell’esempio), le rate di allungamentoche si determinano sono ben quasi 6..!

Cosa succede quando si supera potenzialmente l’allungamento massimo -Ammettiamo chesuccessivamente alla stipula i tassi gradualmente aumentino, le quote interesse delle rate aumentano e le quotecapitale saranno costrette ad essere “scontate” quanto basta per ristabilire l’importo della rata costante contrattuale.Ammettiamo quindi che le rate di allungamento crescano tanto da ipotizzare un allungamento che “sfori” il massimocontrattuale ammissibile che per esempio stabiliamo essere in 60 rate ovvero 5 anni di allungamento. In teoria siincomincierebbe ad accumulare capitale che non può essere rimborsato proprio perchè la rata più di 870 euro èstato stabilito che non può crescere. Ebbene, a fine mutuo, nonostante ci ritrovassimo ad aver dovuto sopportare unmutuo di durata pari al massimo allungamento, potremmo trovarci a dover corrispondere ancora del capitale!

La famigerata “maxirata f inale” – Come definiz ione la maxirata finale rappresenta proprio l’importo accumulatoa fine massimo allungamento creatosi a seguito di aumento dei tassi che la banca prevede di far pagare almutuato a fine mutuo con diverse variegate forme di rimborso da concordare col cliente stesso.

Amarcord... Bisogna pensare che negli anni passati, i mutuati che negli anni 2005-2006 avevano contatto un mutuo

di questo tipo a tassi relativamente bassi e dove era contemplata contrattalmente la maxirata finale, si sono vistilievitare al massimo l’allungamento come anche accumulare importi di maxirata decisamente onerosi; il tutto pereffetto dell’aumento spropositato degli euribor negli anni susseguenti la stipula (a fine 2008 gli euribor sfioravanomediamente il 5%) a cui erano indicizzati i loro mutui. Nei forum si assisteva a delle testimonianze drammatiche diutenti che non sapevano come uscire da una situaz ione tipo: “..buongiorno, importo mutuo 150.000 euro durata 20anni con max allungamento a 25 ora purtroppo a causa degli aumenti dei tassi mi ritrovo ad aver raggiunto un potenzialeallungamento massimo a 25 anni e 45.000 euro di maxirata finale!.. come posso sbarazzarmi di questo mutuo???“

All’epoca forunatamente funz ionava la surroga e possiamo immaginare come la maggiorparte dei rata costantecon maxirata finale siano stati col tempo surrogati come consigliavamo di fare nei forum. Ebbene memore di quantoaccaduto e a seguito di pressioni dei clienti ed alcune associaz ioni consumatori, diverse banche hanno adottato unraffinato stratagemma per evitare la maxirata finale; ma come fa la banca a riprendersi capitale non corrisposto afine allungamento massimo???… semplice: aumentandoci la rata!

L’adeguamento Istat – Avete mai sentito parlare di adeguamento Istat applicato alle rate di un mutuo?.. beh,diversi rata costante di ultima generaz ione ne fa un uso indiscriminato! Della serie “lo sapevate che”.. questo tipo dimutuo è l’unico che contrattualmente include una clausola che in caso fosse previsto uno “sforamento”dell’allungamento massimo di contratto a seguito di aumento del tasso applicato, la banca vi aumenta la rataadeguandovela all’Istat annuale ufficiale!

In questi casi, udite, udite, e fate attenz ione: alcune banche vi garantiscono e vi scrivono nero su bianco nel foglioinformativo e spesso ve lo sentirete dire anche dal funz ionario bancario di turno che: “..la banca si assume l’oneredell’eventuale capitale non corrisposto in eccesso al termine dell’allungamento massimo” e che esso è “..a carico dellabanca mutuante“! Ovvero la banca dice: io ti allungo da 20 al massimo a 25 mantenendoti le rate costanti ad 870euro e se il tasso aumenta così tanto da non bastare 25 anni, il capitale eventualmente accumulato oltre i 25 anni telo abbuono; me ne assumo l’onere! … stupendo! …quindi ragazz i: facciamoci tutti un mutuo a rata costante ecalcoliamoci il massimo danno collaterale ammissibile; facciamo 870 x 300 e ci calcoliamo il montante massimorestituibile del mutuo. L’effetto di un potenz iale stratosferico amento degli euribor, l’onere economico che nederiverebbe… se lo assume la banca!… ebbene, non ci cadete con tutte le scarpe!!!… vediamo perchè:

Ammettiamo che ad un certo punto l’euribor a cui è indicizzato il mutuo schizz i gradualmente nel tempo tanto che leprevisioni a fine ammortamento incominciano a contemplare un accumulo di capitale a fine mutuo, ebbene labanca, dall’anno successivo… vi aumenta la rata!… urk!… ma come?? Il rata costante non significa che la rata saràsempre quella stipulata e di contratto??… purtroppo NO!.. se non avete maxirata f inale da pagare avretesicuramente aument i delle rate!

Non sottovalutate la “potenza” dell’adeguamento sia per l’aumento delle rate che per la forza intrinseca che ha perannullare la maxirata permettendo al mutuato di non pagarla (perchè non si crea!!!) e permettendo alla banca direcuperare tutto il capitale finale che altrimenti non riscuoterebbe. Ecco quindi che la dicitura tecnica e buonisticabancaria che trovate in alcuni fogli informativi di alcuni rata costante in commercio è una mezza bufala proprioperchè graz ie all’adeguamento Istat tale capitale non si forma mai a meno di euribor a due cifre!

Rata “costante” per tut to l’ammortamento?… dif f icilmente lo sarà! – Abbiamo visto come per molti deiprodotti rata costante di oggi, l’adeguamento Istat sia il principale responsabile degli aumenti futuri e potenz ialidelle rate; aggiungiamo anche decisamente… probabili! Infatti considerando la per nulla remota possibiltà che itassi (euribor) non possano che risalire in un prossimo futuro rispetto a quelli rasoterra di oggi, è elementareaffermare che chi stipula un mutuo rata costante oggi “sposa” anche un sicuro massimo allungamento e, nel caso diadeguamento Istat, molto probabilmente, anche aumenti di rata!

Quello che segue è quanto generalmente riportato in un foglio informativo di un prodotto rata costante adeguatoall’Istat attualmente in commercio denominato in questo caso dalla banca “Mutuo Rata Protetta” che ci confermaquanto finora abbiamo detto..

Un esempio tanto per capirci – Quella che segue è un riassunto dei calcoli che un buon file excel ci partorisce erappresenta un esempio-confronto tra un mutuo rata costante Istat di importo 150.000 euro, 20 anni con maxallungamento a 25, euribor di stipula 0,3%, spread 3,2% (tasso 3,5%) vs. un variabile puro stesse condiz ioni durata20 anni.

NB: le escursioni di euribor ipotizzate nell’esempio di confronto che descriveremo per un rata costante con adeguamentiistat riassunte in tabella hanno sola valenza didattica e non rispecchiano nessuna convinzione personale, ne tantomenoprevisioni prese da fonti più o meno autorevoli. Le approsimazioni delle cifre riportate non sono effettuate con eccessivaprecisione quindi qualche “sommatoria” che potreste fare è ammissibile che non vi torni all’euro.

Osservando la tabella – Le escursioni dell’euribor inserite nel file sono riassunte nella colonna [EUR]; primo annoallo 0,3%, secondo anno 0,5, terzo anno 1, ecc.. si noti come si è ipotizzato un rialzo graduale fino al 5% per poiipotizzare un 4% fino a scadenza mutuo. A seguito tutti i dati che il file elabora in automatico…

Gli importi delle rate che, come vedete, incominciano ad aumentare già dal 4° anno a seguito di adeguamenti Istatipotizzati sempre al 2,5% variano da un importo stipulato contrattuale di 870 euro fino ad un massimo di 1.170 daYR16 fino a fine mutuo che avviene dopo ulteriori 57 rate oltre le 240 (20 anni) di contratto. La durata finale è diquindi quasi 25 anni (297 rate totali) e come vedete gli adeguamenti istat applicati dalla banca per evitare accumulodi capitale (maxirata), funz ionano: il mutuo si est ingue prima dei 25 anni di massimo allungamentocont rat tuale!

La colonna arancione [ISTAT] riassume in euro il circa “di quanti” euro l’adeguamento 2,5% Istat aumenti la rata,quando e fino a quale anno l’adeguamento viene applicato. La colonna viola [+RATE] evidenz ia le rate diallungamento previste ogni anno e come vedete, in ogni momento la banca valut i sia previsto unallungamento olt re quello massimo (+60), la banca ci applica l’adeguamento Istat nell’intento diriportare tale allungamento al di sot to delle +60 proprio per evitare accumulo di capitale previsto ;capitale che viene riassunto in tabella nella colonna azzurra [+DEB].

Andiamo a leggere per esempio la riga anno [YR]5: Un euribor aumentato al 3% determina un aumento talmenteelevato di allungamento che va oltre le 60 rate ed una maxirata [+DEB] di 23.600 euro. Per evitare maxirata labanca ci applica un Istat ipotizzato del 2,5% che ci aumenta la rata a 891 euro rispetto agli 870 stipulati!… eccoquindi che la rata non è più “costante” ma aumenta fino a quando quell’allungamento [+RATE] ritorna ad essereinferiore a +60 proprio per annullare maxirata [+DEB]. Osservate infatti YR17 dove a forza di aumentare la rata conl’Istat, si riesca a far rientrare il massimo allungamento a quota +57 rate e quando poi di conseguenza il file ci da larata massima dell’esempio ipotizzato: 1.170 euro! Una particolarità è che anche se da allora i tassi ridiscendesseroa percentuali rasoterra, la rata non viene più ribassata ma si decreterebbe essenz ialmente un “accorciamento”della durata; l’aumento della rata è irreversibile.

Rispetto a quanto dicevamo ad iniz io articolo, di come cioè questo tipo di mutuo ci riduca brutalmente le quotecapitale e quindi non ci permetta di scontare con disinvoltura il debito residuo, osservate la colonna rossa [q.CAP]:esse non sono affatto crescenti come un fisso o un variabile semplice perchè proprio per cercare di tenere costantela rata (fino a quando è possibile), si ha bisogno di “scontare” quote capitale (visto che le quote interessi seguonoinvece fedelmente proporz ionalmente gli aumenti dell’euribor e vi vengono comunque richiesti subito). Per esempiosu YR4, l’aumento dell’euribor da 1% dell’anno precedente al 2, determina una quota interessi che la banca ciesige di 587 euro rispetto ai 490 dell’anno precedente; ebbene, pur di mantenerci la rata a 870 la banca ci riducedrasticamente la quota capitale a 283 euro (587+283=870). Osservate come, in parallelo, il debito residuo[DEB.RES.] marci molto lentamente al ribasso; si pagano rate di 937 euro scontando annualmente solamentediverse cent inaia di euro! … potete immaginare come in quel periodo si debba assistere inermi a suddetto“spettacolo” ingurgitando psicofarmaci e calmanti.

La parte della tabella evidenz iata in grigio riporta i dati del variabile 20 anni paricondiz ioni. Notare come il debitoresiduo (colonna viola [-DEB]) sia ef fet t ivamente, rata dopo rata, molto più basso di quello del ratacostante; ovviamente, lo scotto che si paga per questo vantaggio saranno delle rate decisamente più alte.Utilizzate questo dato per capire quanto vantaggio ci apporta la scelta di un variabile puro rispetto al rata costantein caso ipotizzassimo una surroga futura; ad esempio, nell’anno YR7, pot remmo rit rovarci a dover surrogare7.900 euro in meno rispet to al rata costante, semprechè ovviamente ci si sia arrivati senza essere strozzatida rate considerate troppo alte.

Il graf ico import i rate a conf ronto - Ilgrafico a lato rappresenta l’evoluz io-nedelle rate anno dopo anno dove abbiamoaggiunto anche l’ipotesi di un variabile a 25anni. Di interessante si evince quello chepossiamo definire il “grado di affrontabilità”della rata per ogni tipo di mutuo-durataanalizzati.

Graf ico import i ed interessi rest ituit i –Per il variabile 25 anni si è voluto splittare,come per il rata costante, il montante che sirestituisce dopo i 20 anni che per il ratacostante costituisce il montante restituitodurante l’allungamento di 57 rate calcolate.E’ evidente come i casi variabile 25AA erata costante non siano affatto dissimilicome parametri, sia per il montante totalerestituito (305.000 euro contro i 312 del ratacostante) come anche ovviamente perinteressi totali corrisposti. Questo fa pensareche un rata costante Istat andrebbeconsiderato ne più ne meno come un variabile di durata pari al massimo allungamento di un rata costante paricondiz ioni dove però il variabile 25AA risulta essere più “pesante” in termini di importi rata iniz iali da affrontare. Insintesi, se si è attratti da questo tipo di mutuo, secondo noi è consigliabile doverlo paragonare ad un variabile didurata pari alla massima durata contrattuale (allungamento compreso) del rata costante; ovvero, un rata costante20AA con allungamento a 25, è il caso di paragonarlo ad un variabile 25AA. (NB: suddetta affermazione rappresentacomunque una lodevole approssimazione; le considerazioni andrebbero fatte caso per caso e con i numeri alla mano). Ineffetti quindi, avendo finora visto come sia molto plausibile di questi tempi come ogni rata costante possa moltofacilmente allungarsi al massimo contrattuale, è bene tenere a mente come le “speranze” di risparmio scegliendo ilrata costante rispetto ad un variabile più lungo sono minime, anz i.

Tutt’altro risparmio ce lo regala un variabile di durata simile al rata costante senza considerare l’allungamento;infatti, il risparmio in termini di montante totale restituito è enorme!… anche se lo “sforzo” in termini di rate più alte delrata costante potrebbe risultare altrettanto enorme.

Il “tasso equivalente” di ammortamento - Ennesimo dato interessante da tener presente quando ci si confrontacon un rata costante è il “tasso equivalente” di ammortamento; dato utile per effettuare comparaz ioni con altreofferte di prodotti mutuo. Nel nostro caso, il tasso equivalente ad un mutuo a tasso fisso di pari importo e duratacontrattuale (20AA) per cui vengono corrisposti gli stessi interessi del rata costante preso ad esempio è del 8,4%ca. mentre se gli stessi interessi li consideriamo restituiti in quei quasi 25AA (297 rate) il tasso equivalente è il 6,8%.Nel senso, che stipulare ad esempio un mutuo a tasso fisso del 8,4% in 20AA o del 6,8% in 297 rate “ci danno” glistessi interessi da corrispondere del rata costante con le stesse evoluz ioni degli euribor come da esempioipotizzato dove i tassi su detti rappresentano i ” tassi equivalenti” utili alle nostre comparaz ioni con altri prodotti. Aifini della ricerca di un prodotto al massimo risparmio in termini di minori interessi corrisposti, tale dato, assume unaimportanza strategica; minore è il tasso equivalente, maggiore è il risparmio previsto.

E un conf ronto col rata costante con maxirata f inale? – per quanto riguarda grafici di confronto per questomeno diffuso prodotto è presto detto: Le rate sono sempre di importo invariato a 870 euro; un vero rata “costante”.La questione che lo differenz ia è che nel caso dell’esempio di confronto analizzato, con i dati di cui sopra e con lestesse escurioni dei tassi ipotizzate, avremmo il massimo allungamento a 25AA “tutti utilizzati” ovvero 300 rate enon 297 rate come nell’esempio dell’altro con Istat, ma anche, ca. 100.000 euro di maxirata finale!.. Il montanterestituito a fine ammortamento risulterebbe di 261.000 euro (870 euro di rata costante x 300 rate) a cui bisogna peròancora sommare l’importo della maxirata che la banca ci chiede di restituirle. Per una somma così ingente dimaxirata accumulata, bisognerà mettersi daccordo nel “come” restituirla e nel caso si concordi un nuovo pianorateizzato di rientro, anche il tasso e relativi interessi, a meno che tale capitale non lo si possa restituire in un colposolo tirandolo fuori da un cassetto. Il “tasso equivalente” che genera tale montante finale è ca. l’ 8,5% e se taletasso lo consideriamo invece sui 20AA base di contratto ca. il 10,6% (il tutto senza considerare che la maxirata darestituire genererebbe comunque altri interessi).

Lasciamo ad un prossimo articolo descriz ioni più dettagliate dei prodotti rata costante con maxirata finale; l’amarosi serve sempre dopo il dolce..

IN SINTESI - Il rata costante è un ot t imo mutuo solo ed essenzialmente per coloro che non possonoassolutamente permet tersi aument i, olt re un certo livello, della rata! Bisogna inoltre mentalizzarsi a priorinella elevata probabilità che esso si allunghi alla durata massima contrattuale e che molto probabilmente le rateaumenteranno ma non nei primi anni di mutuo dove l’Istat non viene ancora applicato; nel caso di presenza dimaxirata finale… che la fortuna sia con voi!

Altre prove di file hanno decretato ad esempio come un repentino aumento dei tassi ad iniz io mutuo sia una vera epropria mannaia per questo mutuo; stessa cosa non si verifica se l’aumento avviene più in la nell’ammortamento.Più dettagliatamente: l’allungamento della durata è tanto maggiore quanto prima si verifica l’aumento del tassoapplicato; pian piano che il mutuo progredisce nel tempo nell’eventualità di un aumento del tasso tale effetto“allungante”, diminuisce e incide meno. Inoltre, l’allungamento una volta che lo hai “recepito” non ce lo si toglie didosso facilmente; se il tasso riscendesse dopo un aumento non si recuperebbe che una minima parte, il“riaccorciamento” a parità di riduz ione di tasso sarebbe molto minore del precedente allungamento eindirettamente proporz ionale a quanti anni il tasso è stato alto. Insomma, il “veleno”-allungamento se lo becchisubito sei fregato e quasi non ti riprendi più!… quando il mutuo è più “adulto e vaccinato”, lo contrasterà meglio coisuoi anticorpi.

Con queste consideraz ioni minime di base saremmo autorizzati a prendere una decisione che ci condiz iona permolti anni della nostra vita; ogni scelta fatta con coscienza… è una scelta azzeccata!

L’excel è a disposiz ione, eventualmente mandateci una mail.

Spero di essere stato di aiuto e chiarimento, e … buon rata costante a tutti!

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freeybor@finanzaonline

Il mutuo a tasso fisso potremmo anche definirlo il mutuo “madre ditutte le certezze”, infatti per questo tipo di mutuo, analizzando il pianodi ammortamento allegato al contratto stipulato, saremo in grado diconoscere con impeccabile precisione: l’importo della rata comeanche il totale degli interessi corrisposti e le quote capitale, quoteinteressi e debito residuo per ogni rata di ammortamento; parametriche risultano invece essere del tutto imprevedibili, come sappiamo,per un mutuo a tasso variabile.

Il piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso è insommauna foto istantanea della nostra situaz ione futura pattuita oggi almomento della stipula; per capirci, se per la rata60 è previsto undebito residuo di 89.453 euro, tale sarà tra 5 anni dopo la stipula. Equesto è una delle certezze del mutuo a tasso fisso; un‘elettrocardigramma piatto e privo di aritmie.

NB: la stessa “certezza” sul debito residuo futuro la si ha solo con certi tipi di mutui a tasso variabile ed inparticolare con i variabili a “quote capitale prefissate” o “predeterminate” dirsivoglia; argomento specifico chetratteremo in altro articolo.

Quei segret i da conoscere del mutuo a tasso f isso: pochi ma buoni…

A che tasso st ipuleremo? – Attenz ione però al tasso con cui “arriviamo” alla stipula che difficilmente coincidecol tasso che vi è stato preventivato in banca in fase precontrattuale. Nella maggioranza dei casi infatti il tasso delvostro mutuo verrà definitivamente stabilito proprio il giorno della stipula sommando lo spread concordato inpreventivo con l’indice di riferimento del momento di uno, due o tre giorni prima della stipula, che per i mutui a tassofisso è l’IRS di pari durata del mutuo. Essendo L’IRS soggetto quotidianamente alle altalenanti tensioni di mercato,non è difficile quindi immaginare come potrebbe esserci una sostanz iale differenza tra il tasso fisso del preventivocon la banca e quello effettivamente e definitivamente applicato al mutuo. In pratica nonostante il funz ionariobancario ci possa aver offerto un tasso fisso al 5,0%, potremmo ritrovarci a dover stipulare un tasso del 5,2%proprio per il fatto che nei tempi che intercorrono tra preventivo e stipula del mutuo (in genere non meno di un mese,mese e mezzo) il parametro di riferimento IRS, nel frattempo, è aumentato!

Questo fattore “imprevedibilità” degli IRS di mercato non risulta affatto trascurabile; facciamo un esempio concretoper mutuo di importo di 150.000 euro, durata 25AA con TAN di preventivo 5,0% e tasso effettivo stipulato di contratto5,2%. Ebbene suddetto “scherzetto” di soli 0,2 punti percentuali di incremento del tasso di stipula ci facorrispondere ben 5.000 euro di interessi totali a fine mutuo e 18 euro in più al mese.

Insomma: la variabile “imprevedibilità” dell’IRS effettivo di stipula rispetto a quello del preventivo è l’unica“incertezza” che dobbiamo coltivare optando per un mutuo a tasso fisso, il resto è tutto niente di nuovo sul fronteoccidentale; dopo questa piccola “suspance” pre-stipula… noia e calma piatta.

Per inciso, è bene sapere che comunque non tutte le banche determinano il tasso di contratto rilevando l’IRS inprossimità della stipula; sono sempre più diffuse le banche che preferiscono stabilire un tasso d’ufficio che “vale”per le stipule entro un determinato periodo. In questi casi quindi, il tasso del preventivo comunicato dal funz ionariobancario in fase pre-contrattale è affidabile e coinciderà con quello del contratto, semprechè si riesca a stipulareentro i termini prestabiliti dall’offerta. Sta ad ogni “bravo” mutuato chiedere o scoprire i termini e le modalità con iquali la banca a cui siamo interessati determina il tasso effettivo di stipula; se è un tasso “finito” o “collegato” ad unIRS rilevato poco prima della stipula.

Alcune altre banche rilevano l’IRS in uno degli ultimi giorni lavorativi del mese precedente alla stipula; anche inquesto caso come in quello nel caso di tasso finito di preventivo, le emoz ioni scaturite dall’imprevedibilià del tassodi stipula non esistono o perlomeno si riducono notevolmente.

Riportiamo stralci di alcuni fogli informativi di mutui a tasso fisso commercializzati da alcune banche cheriassumono e ci confermano i tre diversi modi dideterminare il tasso di stipula..

Abbiamo visto come alcune banche propongono al cliente un tasso fisso a regime (come nel caso di BancoPopolare che propone un 5,25% riportato nel foglio informativo) senza specificare lo spread e tengono validoquesto tasso per un certo periodo di tempo, in genere un mese. Di conseguenza, per ottenere il tasso di stipulacome promesso dall’offerta, la stipula deve essere obbligatoriamente fatta entro quel determinato periodo nel qualel’offerta è valida. Sembrerebbe una buona cosa per stabilire un tasso fin dal primo incontro con il funz ionario, maspesso accade che se i tassi dalla richiesta al momento della stipula subiscono variaz ioni considerevoli inaumento, stranamente la stipula slitta per qualche cavillo (spesso inventato al momento) oltre la scadenza ultima divalidità dell’offerta e di conseguenza vi trovate con un tasso decisamente più alto di quello concordato iniz ialmente.Consiglio: Eventualmente sta a voi pretendere il tasso pattuito con le dovute “pressioni” da poter esercitare nelpretendere quanto promesso!!!

Anche col f isso la banca non ci rimet te mai - Quando una banca concede un mutuo a tasso fisso chiaramentevuole evitare di rimetterci nel caso il costo del denaro dovesse aumentare tanto da superare il tasso concesso alcliente per il mutuo. Per fare questo la banca ricorre all’ IRS (Interest Rate Swap) un contratto su prodotti derivati chepossiamo meglio spiegare come un’ accordo con soggetti disposti ad accollarsi il rischio con intenti speculativi perun determinato numero di anni. Il tasso di riferimento di questi contratti viene utilizzato dalle banche come base dipartenza per stabilire il tasso del mutuo a questo tasso andrà poi sommato il “guadagno” vero e proprio dellabanca, lo spread.

Le quotaz ioni dell’irs sono strettamente legate all’andamento degli investimenti obbligaz ionari ed è particolarmentelegato all’andamento dei Bund Tedeschi di pari durata, tali quotaz ioni sono giornaliere e si possono leggere suiprincipali quotidiani economico finanz iari e su diversi siti online.

Quindi è chiaro che quando la banca concede un mutuo a tasso fisso ad un certo tasso non è che “ci rimette” se

poi i tassi IRS schizzano, questo perchè “acquistando” l’IRS del momento per il nostro mutuo la bancacontemporaneamente acquisisce anche una “protez ione” sul rischio che protegge il credito concesso e per tutta ladurata del prestito. Diversamente da quanto generalmente si crede quindi, una banca, una volta concesso ilcredito, ha già “in tasca” e previsto il suo “guadagno” rappresentato dallo spread applicato al mutuo e anche sequesto è a tasso fisso. La generica convinz ione che “se la banca concede un mutuo al tasso X significa cheprevede e si aspetta che nei prossimi 20AA i tassi non salgano mai più del tasso X concesso”… è una convinz ionetanto diffusa tra noi mutuati quanto errata; come per il variabile, la banca che concede un fisso… ha il suoguadagno garantito in ogni caso, nonostante l’andamento dei tassi futuri.

Il debito residuo cala più lentamente – Uno dei potenz iali svantaggi del mutuo a tasso fisso è quella di averele prime rate sicuramente più alte di quelle di un mutuo a tasso variabile stipulato nello stesso periodo con dellequote capitale di ammortamento decisamente più basse di un variabile e di vedere quindi il debito residuoscendere molto più lentamente; perciò se prevedete di poter estinguere il mutuo in breve, probabilmente la sceltadel tasso fisso non è la più oculata. Anche in caso di potenz iale e auspicabile surroga futura, lo svantaggio di“presentarsi” alla surroga con un debito residuo più alto rispetto ad un ammortamento a tasso variabile è dasottolineare; in parallelo tra tot anni col fisso ci si ritrova sicuramente con un capitale da restituire più alto rispetto adun variabile.

Gli spread applicat i - Come per il mutuo a tasso variabile anche nel fisso il “guadagno” della banca è dato dallospread ed anche per il fisso gli spread proposti attualmente sono ben al di sopra del 3%, il vantaggio per il clienteè che essendo un tasso fisso non c’è il timore che il tasso applicato al mutuo e l’importo delle rate aumentino neglianni; questo fattore per molti mutuati è una irrinunciabile sicurezza.

In conclusione vogliamo darvi un’ultimo avvertimento, se cercate un mutuo a tasso fisso tenete presente che sonosempre di più le banche che, per questi prodotti, impongono una durata massima di 15 o 20 anni, duratedecisamente limitate che determinano delle rata di importo per molti mutuati… proibitivo!

Buon fisso a tutti!

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Mutuo a tasso fisso... un mutuo senza segreti?, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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1. Mutuo a tasso variabile…. non è per tutti.

Mutuo con opzione, il dubbio infinito!aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/14/mutuo-con-opzione- il-dubbio- inf inito/

freeybor@finanzaonline

Chi non sa decidere se è meglio il risparmio iniz iale delvariabile o la sicurezza del fisso spesso spera dirisolvere i suoi problemi scegliendo il mutuo con opz ione.Questo tipo di mutuo infatti permette di passare dal tassofisso al variabile e viceversa a scadenze programmate espesso senza dover sopportare nessuna spesa. Dettocosì sembrerebbe la panacea di tutti i mali; il mutuo-pillolache ci guarisce da ogni dubbio essere o non essere, fisso o variabile; è veramente così?… andiamo a vedere:

Sicuramente è uno di quei prodotti dove le banche comeal solito non rischiano niente, per noi mutuati invecequesto tipo di mutuo può diventare una preoccupaz ione ealimentare una “sindrome da opz ione” che suscitaun’ansia decisionale con cui non è per tutti facileconvivere. Infatti, con questo mutuo, a scadenze programmate, ci si ritrova ogni volta davanti allo stesso dubbio disempre: fisso o variabile?… e a scelta effettuata, l’altro dubbio: “avrò fatto la scelta giusta?”.

Andiamo a vedere come le banche “spiegano il funz ionamento” di questo tipo di mutuo nei loro Fogli Informativi:

Estrapoliamo alcune frasi significative dai fogli informativi che sono il succo concentrato del funz ionamento di questiprodotti e riassumiamone il meccanismo: ammettendo di aver stipulato per un “iniz io” ammortamento a tassovariabile, “..alla scadenza del periodo è offerta la possibiltà di esercitare l’opzione di scegliere..” se si vuole continualea tasso variabile o se si vuole scegliere di continuare a tasso fisso per un ennesimo lasso di tempo riportato nelcontratto che in genere è di 2, 3 o 5 anni.

NB: A volte nell’approccio iniz iale con questo mutuo non sempre viene colto immediatamente che il tasso fisso daopz ionare “..sarà quello alle condizioni di mercato in vigore in quel momento” e che non centra nulla con quello che ciè stato offerto in fase pre-stipula. Quindi, “vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli tipici del mutuo a tassofisso e a tasso variabile“. La malsana convinz ione riscontrabile a volte nelle testimonianze dei forum (fortunatamentenon molto diffusa) è che il fisso da opz ionare tra tot anni è quello che mi offrono adesso; se oggi posso iniz iare conun fisso del 4% tale mi sarà riproposto alla scadenza dell’opz ione!… forget.

A questo punto, se ci pensate bene, i dubbi fisso o variabile, risparmio o non risparmio, non sono certo ridottioptando per questo tipo di mutuo; il problema del “come saranno i tassi” in futuro ci condiz iona comunque ad ogniscadenza dell’opz ione. La frase “questo prodotto garantisce di non dover decidere in via definitiva fra tasso fisso ovariabile” del foglio informativo. lascia il tempo che trova e quel “garantisce”, letto in un’altro modo, sembra garantirepiù preoccupaz ioni e dubbi che non vantaggi e risparmio; che ne dite?

Un’esempio: il sig. Mario Rossi ha deciso di stipulare questo tipo di mutuo. Attualmente sia gli euribor che gli irssono ai minimi storici, più bassi di così non sono mai stati; oggi l’euribor 3 mesi è a 0,26% l’irs 5 anni è all’ 1,01%.Entriamo nei ragionamenti e nei dubbi di Mario che si chiede con quale opz ione “partire”; se fisso o variabile. Sesceglie di partire con il fisso adesso si troverà con un tasso più alto dello 0,75% rispetto al variabile con unaconseguente quota interessi più alta ed una quota capitale più bassa. Il mutuo del sig. Rossi è di 150.000 euro per25 anni con uno spread del 3% perciò la scelta sarebbe per un variabile con una rata di 731 euro composta da 324euro di quota capitale e 407 di quota interessi mentre per il fisso la rata ammonterebbe a 792 euro di cui 291 diquota capitale e 501 di quota interessi. Al termine dei 5 anni con il fisso Mario avrà pagato un’importo totale di47.555 euro di rate rimborsando alla banca 19.320 euro di capitale e pagando 28.235 euro di interessi. Facciamo lostesso calcolo con il variabile simulando per il momento che il tasso rimanga stabile per i prossimi 5 anni, e Mariosi troverà ad aver pagato un totale di 43.906 euro di rate, rimborsato alla banca 21.100 euro di capitale e pagato22.805 euro di interessi. Con la scelta di partire con il variabile quindi, al termine dei 5 anni, Mario avrà risparmiato3.649 euro e rimborsato 1.780 euro in più di capitale. Per quanto concerne l’opz ione del variabile, chiaramente nonpossiamo pensare che i tassi rimangano stabili per tutti i prossimi 5 anni però dobbiamo pensare che ogni rata chepaghiamo con un tasso inferiore al tasso del fisso allontana il punto di pareggio delle due scelte. Potremmopareggiare il risultato con un aumento progressivo dell’euribor di 0,027% ad ogni rata fino a raggiungere un euribordi 1,85% al termine dei 5 anni ma è solo un’esempio in realtà le variabili sono infinite, nessuno è in grado di direcon certezza quale sarà l’andamento dei tassi nei prossimi 3 mesi figuriamoci se possiamo prevedere i prossimi 5anni.

Dobbiamo considerare anche che at tualmente la scelta t ra un tasso e l’alt ro non porta a grossedif ferenze di risultato in termini di risparmio perchè sia l’euribor che l’irs sono nel punto più bassoraggiungibile ed in futuro le variaz ioni potrebbero essere solo in aumento, ma cosa succederebbe se l’euriborfosse intorno al 3% e l’Irs 5 anni intorno al 4%? In questo caso la differenza iniz iale sarebbe di 1 punto percentualema le oscillaz ioni possibili nel corso degli anni sarebbero sia in aumento che in diminuz ione e questo potrebbeportare la differenza tra i due tassi a superare i 3 punti percentuali sia in favore che a sfavore del variabile.

NB: Qualcuno stipula questo tipo di mutuo pensando di rimanere sempre sul fisso sfruttando l’irs a 2 o 5 anni chenotoriamente è più basso dell’irs a 25 o 30 anni di un mutuo a tasso fisso; niente di più sbagliato!… è vero infattiche l’Irs a 2 o 5 anni è sempre più basso degli Irs di maggiore durata, ma è vero solo per gli Irs rilevati nello stessomomento, il mutuo con opz ione prevede invece un cambio di tasso ogni 2 o 5 anni e negli anni il valore dell’ IRS ècambiato notevolmente.

Riprendiamo l’esempio di prima e facciamo finta che il nostro amico Mario abbia la possibilità di scegliere per ilsuo mutuo tra un fisso con irs 25 anni più spread 3,0%, quindi un tasso fisso per tutta la durata al 5,48%, e un mutuocon opz ione composto da irs 5 anni più spread 3% che ad oggi, come abbiamo visto, sarebbe un 4,01% finito per iprossimi 5 anni. Mettiamo che alla scadenza dei primi 5 anni al momento della nuova scelta l’irs 5 anni sia uguale aquello di aprile 2011 (come vedete non sono andato molto in la nel tempo) che era pari al 3,121%, a questo puntose Mario avesse scelto il fisso continuerebbe a pagare le rate del mutuo calcolate con il tasso del 5,48%, ma Marioinvece pur volendo un mutuo a tasso fisso aveva scelto di cercare il massimo risparmio scegliendo il mutuo conopz ione e così si trova a dover continuare con un fisso con un tasso finito pari a 6,121 per i successivi 5 annioppure a passare al variabile, con un’euribor che nel frattempo come l’irs sicuramente è aumentato e senzanessuna certezza per il futuro.

Se per il caso di Mario prendiamo in esame la media storica dell’irs 5 anni che corrisponde al 3,43% , anchein questo caso il tasso finito sarebbe molto superiore all’eventuale tasso fisso per tutta la durata, senza considerareche come punta massima l’irs 5 anni ha superato il 5% e se al momento della scelta ci dovessimo ritrovarecon un tasso del genere sarebbe un bel problema.

In sintesi, per chi cerca tranquillità e risparmio allo stesso tempo stipulando questo tipo di mutuo, non è affattoassicurata la convenienza economica di scegliere di indicizzare il mutuo ad un irs di media durata suddividendo diindicizzare in più tranches ripetto alla possibilità di scegliere fin da subito un normale mutuo a tasso fisso di lungadurata; gli irs di breve durata infatti, possono anch’essi, come gli euribor, aumentare notevolmente nel tempo e lamedia del tasso dei periodi di opz ione condiz ionato dagli irs potrebbe alla fine risultare ben superiore al tassofisso a cui direttamente potremmo sin da subito aderire.

Per capirci: Se oggi mi viene proposto un fisso a 20 anni collegato ad un irs 2,4% e vi rinuncio per questo prodottodove opz ionerò sempre a fisso (perchè magari il variabile nel frattempo sarà aumentato), e gli irs ogni 5 annisaranno del 1,07% ora, ma… 3,5% tra 5 anni e fino a scadenza… è facile determinare come il tasso fisso mediofinale che condiz iona notevolmente il mio risparmio sia maggiore di quello che avrei potuto scegliere da subito:2,4% contro 2,9% del mutuo con opz ione sempre a tasso fisso.

Una cosa da tenere ben presente è che i due tassi Euribor ed IRS pur non avendo nessun collegamento tra lorosolitamente viaggiano in sintonia anche se l’IRS è meno reattivo; se aumenta uno spesso aumenta anche l’altro eviceversa, addirittura nel periodo ottobre 2006 dicembre 2008 l’IRS 25 anni è stato inferiore rispetto all’euribor 3M,come si può vedere nel grafico, con differenze anche di oltre lo 0,6% e il rischio se si dovesse decidere comeproseguire con il mutuo in uno di questi periodi, è quello di non avere più il salvagente del cambio di tasso perchèsarebbe come passare dalla padella alla brace.

Quindi il mutuo con opz ione è un bel mutuo inventato dalle banche per catturare quei clienti indecisi che vorrebberoavere una via d’uscita sia da un fisso troppo costoso che da un variabile troppo rischioso, ma il rischio reale è ditrovarsi in mano un prodotto che funz iona come una bomba ad orologeria: se va bene non esplode, ma se vamale potrebbe darci enormi grattacapi più volte nell’arco della durata del mutuo con effetti devastanti per il nostrobilancio famigliare.

Il consiglio è quello di valutare bene la reale convenienza come anche la effimera tranquillità di questo prodottosoprattutto nel caso se il diritto di opz ione è “a pagamento” o se lo spread applicato è più alto rispetto a prodottimutuo alternativi offerti dalla banca.

Tenete poi presente che questo tipo di mutuo come anche il variabile a rata costante ed il variabile con CAP (chesuppostamente ed erroneamente non sono considerati mutui particolarmente “rischiosi”) non sono stati affatto“protetti” da interventi statali come invece lo sono stati in più occasioni i mutui variabile puro. Un ult imo esempiolampante è la Legge 106/2011 che ha aiutato ult imamente migliaia di mutuat i a “t rasfomare” il loromutuo variabile in un f isso est remamente conveniente. Chi ha un mutuo variabile con opzione, ne èrimasto fuori!

Buon mutuo con opz ione a tutti!

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (3 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Mutuo con opz ione, il dubbio infinito!, 10.0 out of 10 based on 3 ratings

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tanduri@finanzaonline

Oggi trattiamo la seconda parte dell’argomento mutui a ratacostante e durata variabile; in particolare il prodotto ratacostante che prevede da contratto la “maxirata f inale”.Per capire bene di cosa parliamo conviene fare un passoindietro e spiegare bene come funz ionano in genere questipeculiari prodotti a rata costante per i quali ogni bancaprevede delle distinte clausole contrattuali.

Abbiamo visto in un precedente nostro articolo il prodottorata costante che prevede “adeguamenti Istat” della rata eabbiamo visto che come tali adeguamenti, abbiano l’effettodi aumentare gli importi delle rate (altro che rata costante!)ed impediscono l’accumulo di capitale a fineammortamento; come quindi, per quel genere di ratacostante, non si possa mai formare maxirata finale. Eccociquì adesso a parlare dei “veri” rata costante ovvero quei prodotti che garantiscono rate invariate di importo fino afine mutuo ma che oltre che allungare al massimo la durata, “regalano” al mutuato anche una bella e probabilemaxirata finale. Facciamo prima un ripasso di come funz ionano tutti i rata costante prendendo alcuni fondamentalipassaggi dal precedente articolo e poi ricolleghiamoci al discorso del prodotto con maxirata:

Il RC è come tutti i mutui variabili, dove ogni eventuale aumento di tasso applicato determina un aumento dellaquota interessi della rata ma, a differenza dei mutui variabili “normali”, la rata non aumenta! Infatti questo prodottoviene così venduto: come un mutuo in cui l’aumento del tasso non eleva l’importo della rata ma determina aumentodella durata (allungamento).

Il meccanismo per comprendere come la rata viene “protetta” dagli aumenti del tasso e mantenuta costante(invariata) è semplice: l’importo della rata “costante” è stabilito alla st ipula come per un qualsiasi variabilefrancese dove la rata è determinata semplicemente immettendo importo, durata e tasso di stipula in una classicacalcolatrice piano di ammortamento mutuo; facciamo un esempio..

Importo 150.000 euro, durata 20 anni e tasso 3,5%; la rata che ne scaturisce sarà di 870 euro compostainiz ialmente da 438 euro di interessi e 432 di quota capitale. Ammettiamo ora un aumento del tasso a 3,7%: la quotainteressi della rata aumenterebbe da 438 a 462 euro, la rata dovrebbe essere aumentata a 894, ma essendo chel’importo della rata è stato garantito “costante” dal contratto a 847 euro, la banca, ci riduce la quota capitale darestituire “scontandola” di 24 euro che ci accumula e ci farà rimborsare solo alla fine dei 20 anni. Tenete presenteche quei 24 euro sono scontati non ad una sola rata ma a tutte le successive rate previste di ammortamento.

Ammettendo che il tasso permanga elevato o addirittura aumenti rispetto a quello di stipula, è facile immaginarecome ogni “sconto” su ogni rata accumulati a fine mutuo vadano ad alimentare un “serbatoio” dove la banca, conogni 847 euro, determina una nuova rata di allungamento f ino ad un massimo allungamento di cont rat to .Non sottostimate questi soli 24 euro di accumulo a fine mutuo (!!!) perchè se ad esempio il tasso aumenta già dopoun solo anno di anche solo 0,2% rispetto a quello di stipula (dal 3,5 al 3,7% dell’esempio), le rate di allungamentoche si determinano sono ben quasi 6..!

Ammettiamo che successivamente alla stipula i tassi gradualmente aumentino, le quote interesse delle rateaumentano e le quote capitale saranno costrette ad essere “scontate” quanto basta per ristabilire l’importo dellarata costante contrattuale. Ammettiamo quindi che le rate di allungamento crescano tanto da ipotizzare unallungamento che “sfori” il massimo contrattuale ammissibile che per esempio stabiliamo essere in 60 rate ovvero 5anni di allungamento. In teoria si incomincierebbe ad accumulare capitale che non può essere rimborsato proprioperchè la rata più di 870 euro è stato stabilito che non può crescere. Ebbene, a fine mutuo, nonostante ciritrovassimo ad aver dovuto sopportare un mutuo di durata pari al massimo allungamento, potremmo trovarci adover corrispondere ancora del capitale!… come definiz ione la maxirata f inale rappresenta proprio l’importoaccumulato a f ine massimo allungamento creatosi a seguito di aumento dei tassi che la banca prevededi far pagare al mutuato a f ine mutuo con diverse variegate forme di rimborso da concordare col clientestesso.

Andiamo a vedere cosa alcune banche prevedono in caso durante l’ammortamento si preveda un accumulo dicapitale a fine mutuo ovvero di maxirata finale.. NB: nel precedente articolo avevamo visto foglio informativo di unabanca che non prevede contrattualmente maxirata ma adeguamento Istat.

Come vedete Cariparma scrive di una “ultima rata a saldo” da pagare, BNL parla invece di una “ultima rata chesarà più onerosa”, mentre Deutsche Bank usa espressamente il vocabolo “maxirata” e prevede che “se lamaxirata è pari o superiore a 10.000 euro, sla banca procede a ricalcolo delle rate” aumentandole (una via dimezzo tra metodo maxirata e metodo adeguamento Istat).

RC con “maxirata f inale”: una bomba ad orologeria - Adesso vediamo perchè, secondo noi, in un momentoin cui i tassi sono ai minimi storici e che in futuro probabilmente non potranno che aumentare, fare oggi un RC dilunga durata è una bomba ad orologeria; analizz iamo insieme il resoconto delle elaboraz ioni di un foglio excel:

La tabella rappresenta principalmente i vari debiti residui,rappresentati per ogni annualità di ammortamento per dei RCdi stesso importo ma di durate contrattuali (box verde) eallungamenti eventuali (box rosso) diversi. Le escursionidegli euribor sono quelle che abbiamo ipotizzato nelprecedente articolo, l’euribor di stipula 0,3% e lo spreadapplicato 3,2%. In pratica sono ipotizzati rialz i graduali fino

ad un euribor 5% per poi ridiscendere ad un 4% dopo 10anni. E’ logico constatare che lo “sforzo” di pagare una ratapiù alta premia con un minor montante totale corrisposto afine mutuo (TOT). Osservate poi come ovviamenteaumentino vertigiosamente gli importi delle maxirate(MAXRATA) se si sceglie una durata di contratto più lunga.Da notare con estrema attenz ione come, per l’RC di durata25-30AA, già dal 5° anno, le rate di 751 euro non riescanoa comprendere quota capitale ma solo interessi eoltretutto.. non tutti!.. tanto è che la maxirata finale di 167.500euro sarà composta da circa 137 mila euro di quote capitalee circa 30 mila euro di quote interessi non corrisposti!

Quando e se si sceglie un RC come per qualsiasi mutuo e siè in dubbio della durata da stipulare è bene considerareproprio i potenz iali debiti residui a confronto; nel caso, inquesta tabella, ad esempio, si noti come scegliere un RC didurata 20-25AA rispetto ad uno a 25-30AA ci impone dellerate di 119 euro in più al mese ma ci regala molto menodebito residuo su qualsiasi anno di ammortamento aconfronto; ad esempio su anno 20, sono 23.500 euro didifferenza e sul totale montante ben 75.400 con unadifferenza di maxirata di 66 mila euro. Pensate ad unapotenz iale surroga futura dove “si arriva” con un debitoresiduo minore e sappiamo bene come arrivarci più “snelli”di debito residuo da far surrogare significhi essere più“appetibili” per una banca. Il discorso potrebbe essere vistoanche in questi termini: scegliendo il RC di durata 20-25invece del 25-30 si pagano rate di 119 euro in più al meseper 25 anni (240 rate) ovvero un totale di 35.700 euro, ma sirisparmiano ben 75.400 euro di montante corrisposto eoltretutto “chiudendo” il mutuo 5 anni prima.

Una peculiarità che possiamo tenere presente di questo tipodi mutuo è che a parità di escursione di tassi che si vogliaipotizzare, variando l’importo del mutuo, l’allungamentosarà sempre lo stesso , ad esempio: nell’opz ione RC 10-15AA di tabella, diminuendo o aumentando l’importo iniz iale rispetto ai 150 mila euro ipotizzati, l’allungamento saràsempre di 16 rate ovvero una durata effettiva totale comunque a 136 rate.

Cosa succede con la maxirata f inale? - Abbiamo detto che al termine dell’allungamento massimo. moltoprobabilmente, a meno di miracoli ventennali dell’euribor, avremo maxirata finale (!!!), ovvero accumulo a fine mutuodi parte di quote capitale e parte di quote interessi che la banca non ci ha fatto pagare perchè “obbligata” a farsicorrispondere solo una rata costante stipulata in contratto. L’ultima rata sarà quindi “più onerosa” e “a saldo” delmutuo, ma… come pagarla?… avremo decine di migliaia di euro a disposiz ione per chiudere ogni rapporto con labanca?… lo chiedo a voi… li avrete???

Ammettendo stessimo nel caso di tabella RC 20-25, dopo 25 anni di mutuo, saremmo nella situaz ione di averpreso 150 mila euro ma di averne rest ituit i solamente 48.500!… questo perchè la banca, non avendo potutoaumentarvi l’importo della rata ma dovendo farsi comunque corrispondere alte quote interessi (211 mila euro diinteressi in 25 anni), ha dovuto scontare alle rate parte delle quote capitale dedicate all’abbattimento del debito; lamaxirata finale è quindi proprio l’accumulo finale di capitale che non si è potuto corrispondere durantel’ammortamento e nel caso-esempio, proprio 101.500 euro!

Allora?… come paghiamo quei quasi 100 mila euro?… Molto probabilmente la banca che ci vede in difficoltà ci“verrà incontro” proponendoci un prestito personale o addirittura un’altro mutuo, probabilmente un mutuo “liquidità”.Quindi nel costo di mutuo RC iniz iale mettiamo in conto anche gli interessi che questo ennesimo mutuo ci produrrà;altro che “soli” 211 mila euro… meditate! In quel momento, “dalla vostra” avrete solo la questione “costo deldenaro”: 100 mila euro di debito tra 25 anni vi peseranno molto meno di adesso sul bilancio famigliare; unaconsolaz ione.

Consigli per una scelta coscienziosa - In genere chi sceglie il RC è perchè non si fida del variabile cosidetto“puro” o del fisso; si crede che il variabile ci possa un giorno sotterrare sotto un drappo funebre di interessi (comese fosse meglio con un rata costante!), mentre il fisso o è “troppo alto” con rate troppo onerose o non lo si sceglieperchè non permette di sfruttare gli euribor vantaggiosi di oggi. Abbiamo provato quanto il rata costante sia unavera bomba ad orologeria ma… non sempre!

In genere quando si pianifica la durata da stipulare di un variabile si sceglie una durata tenendo presente che itassi futuri possano aumentare la rata e come si rischi quindi rate troppo onerose; si opta quindi per durate che ciregalano, per il momento delle rate affrontabilissime. Scegliendo il rata costante questo discorso non si ha dafare, specie se il rata costante è con maxirata f inale e senza adeguamenti istat o altre forme di aumento diimporti rata. La durata del nost ro RC deve essere tale da “obbligarci” sin da subito ad una rata “alta”, lamassima ammissibile per noi. Se la scelta persegue questo ragionamento e se la durata del nost ro ratacostante è minima, questo t ipo di mutuo pot rebbe ef fet t ivamente darci delle soddisfaz ioni ancherispetto ad un variabile paricondiz ioni come anche rispetto ad un fisso. In sintesi, potrebbe convenire stipulare unRC10 anni, piuttosto che stipulare direttamente un variabile a 15 anni (che saremmo obbligati a stipulare “più lungo”per tenerci un margine sugli importi rate futuri). Dalla tabella si evince come sia per i debiti residui come anche per imontanti totali corrisposti, il rata costante sia effettivamente vincente. Ogni caso sarebbe da analizzare nellospecifico, ovviamente.

Infine tenete presente che se siete convinti di un aumento gradualedei tassi futuri, sappiate che probabilmente un buon fisso stipulatooggi, oltre che darvi “vera” tranquillità, vi farà risparmiare moltisoldini. Se osservate la tabella del “tasso equivalente” vi rendeteconto che, nel caso di escursioni degli euribor ipotizzatenell’esempio, come st ipulare un f isso in alternat iva ad un ratacostante di lunga durata… conviene! Osservate in tabellaquale tasso fisso genera gli stessi interessi del rata costante paridurata: nel caso del RC allungato a 30 anni il tasso fissoequivalente… il 9,1%! NB: oltretutto quel 9,1 non tiene conto degliinteressi da corrispondere ulteriormente nel caso si abbianecessità di “pagare” la maxirata finale con un ulteriore prestitoche genera anch’esso interessi tutti da considerare.

The End - Con un prossimo articolo tratteremo le estinz ioni parz iali e come queste siano estremamente efficaci per“ridurre i danni” collaterali dell’allungamento e della maxirata in caso di aumento dei tassi. Vedremo come, inprevisione degli aumenti progressivi degli euribor e in via preventiva, convenga addirittura prendere un prestitopersonale di qualche decina di migliaia di euro con cui estinguere parz ialmente il debito residuo allo scopo dirisparmiare enormi interessi come anche eventuale maxirata finale. Non ci credete?… lo vedremo insieme.

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1. Mutuo a rata costante e durata variabile… deep inside!

Gli alti spread sui mutui… un regalo del governo alle banche?aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/19/gli-alt i-spread-sui-mutui-un-regalo-del-governo-alle-banche/

freeybor@finanzaonline

Gli spread applicati ai mutui hanno raggiunto livelli decisamente moltoalti e molti di coloro che hanno stipulato mutui nell’ultimo anno stannoaspettando che diminuiscano per poter tentare una surrroga o unarinegoz iaz ione.

Ma siamo sicuri che gli spread torneranno sui livelli pre crisi convalori che dif f icilmente superavano l’1,6 1,8%? e se si quando?

Gli spread alti sono veramente la conseguenza della crisi e delledifficoltà a reperire fondi, oppure c’è qualche altro motivo che fin’ora ciera sfuggito?

Vediamo innanz itutto perchè fino al 14 maggio 2011 non si vedevanospread superiori al 3%.

La Banca d’Italia rileva con cadenza trimestrale i tassi di interesse medi praticati per una serie di operaz ionibancarie, fra cui anche i mutui, e in base a questi determina i livelli da non superare per non incorrere nel reato diusura, fino alla data del 14 maggio 2011 per calcolare questi livelli massimi si prendeva il Tasso Effettivo GlobaleMedio (TAEGM) e lo si aumentava del 50%.

Il TEGM, comprensivo di commissioni, di remuneraz ioni a qualsiasi titolo e spese, escluse quelle per imposte etasse, si riferisce agli interessi annuali medi praticati dalle banche e dagli intermediari finanz iari per operaz ionidella stessa natura.

Prendiamo come esempio i TAEGM comunicat i dalla Banca d’Italia per il periodo 1° aprile-30 giugno2011 per quanto riguarda i mutui e calcoliamo il livello massimo dei tassi applicabili.

TAEGM mutui a tasso fisso: 4,68% livello massimo applicabile 7,02%

TAEGM mutui a tasso variabile: 2,79% livello massimo applicabile 4,18%

Il tasso che viene preso in esame per verificare che non vengano superati i livelli di usura è il TAEG (tasso annuoeffettivo globale) che è quel tasso che comprende oltre al tasso di riferimento e lo spread, anche tutte le speselegate al mutuo, incasso rata, istruttoria, periz ia, ecc. Vedendo i tassi di usura che abbiamo calcolato qui soprascopriamo che nel caso dei mutui a tasso fisso se prendiamo ad esempio l’irs a 30 anni di aprile 2011 ciaccorgiamo che oscillava tra il 3,860% ed il 4,020% quindi per la banca era impossibile applicare spread superiorial 3% perchè aggiungendo anche le spese legate al mutuo avremmo superato abbondantemente il 7,02% e diconseguenza la banca non avrebbe potuto pretendere gli interessi al tasso pattuito.

Facciamo le stesse consideraz ioni analizzando il tasso variabile, prendiamo in esame l’euribor 3 mesi di aprile2011, era passato dall’ 1,249% al 1,385% ed era in aumento, anche in questo caso la percentuale massimaapplicabile tra spread e spese varie risultava 2,795%.

Questa situaz ione se si fosse protratta, probabilmente avrebbe decretato lo stop definitivo alle erogaz ioni deimutui, infatti le banche avrebbero preferito investire altrove piuttosto che erogare mutui.

Cos’è successo il 14 maggio 2011? Semplice è uscito il d.l. 70/2011, che ha modificato l’art. 2, comma 4 dellalegge 108/96, che determinava il tasso soglia aumentando il TEGM del 50 per cento.

A partire da quella data il limite oltre il quale gli interessi sono ritenuti usurari è calcolato aumentando il TassoEffettivo Globale Medio (TEGM) di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali. Ladifferenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali. Il mot ivo uf f iciale diquesta modif ica è quello di “liberare le mani all’economia permet tendo l’accesso al credito ancheanche alle az iende con un prof ilo di rischio più elevato. Con questa norma infatti anche i soggetti più“rischiosi” pagando un interesse più alto avrebbero dovuto poter ricevere prestiti.” Ma a distanza di più di un’annodalla modifica sappiamo che come al solito la mot ivaz ione uf f iciale era una “bufala”, in realtà l’unico scopo

del DL era quello di aiutare le banche a guadagnare di più legalizzando gli aumenti di spread applicati dallebanche ai mutui ed ai prestiti, infatti l’accesso al credito per le imprese e consumatori è rimasto molto limitato anz idirei addirittura che è peggiorato.

Vediamo come si sono t rasformat i i t assi soglia dopo il 14 maggio 2011

TAEGM mutui a tasso fisso: 4,68% livello massimo applicabile 7,02% fino al 13/05/2011, 9.85% dal 14/05/2011.

TAEGM mutui a tasso variabile: 2,79% livello massimo applicabile 4,18%fino al 13/05/2011, 7,4875% dal 14/05/2011.

Chiaramente anche i tassi soglia, in vigore per il periodo 1° luglio-30 settembre 2011 dopo l’entrata in vigore del d.l.70/2011 sono schizzati in alto facendo registrare i seguenti valori:

Mutui a tasso fisso TAEGM = 5,15% Tasso soglia = 10,4375%

Mutui a tasso variabile TAEGM = 3,19% Tasso soglia = 7,9875%

E’ ovvio che essendo il TAEGM calcolato sulla media dei tassi applicati dalle banche ed avendo queste ultime lapossibilità di aumentare i tassi pur restando ampiamente al di sotto del tasso di usura il risultato finale èun’innalzamento generalizzato e progressivo dei tassi.

Come possiamo vedere nel grafico qui sotto, mentre prima della modifica dell’art. 2, comma 4 della legge 108/96 ivalori dell’ Euribor, TAEGM, e Tassi limite variavano nello stesso modo, dal 14 maggio 2011 in poi si vedeun’impennata improvvisa dei tassi soglia ed un’aumento progressivo del Tasso Annuo Effettivo Globale Medioanche in presenza di una diminuz ione dell’ Euribor. Molto probabilmente in futuro si avrà un riallineamentodell’andamento dei tre indici, ma con il differenz iale tra euribor e TAEGM molto superiore ai ca 2 punti percentualiche avevamo prima del 14 maggio 2011.

La stessa cosa chiaramente è successa anche per i mutui a tasso fisso.

Ad oggi i tassi soglia fissati dalla Banca d’Italia per il periodo 1° luglio – 30 settembre 2012 sono:

Mutui a tasso fisso TAEGM = 5,51 Tasso soglia = 10,8875%

Mutui a tasso variabile TAEGM = 4,34% Tasso soglia = 9,4250%

Come dicevo prima probabilmente con la modifica del calcolo sui tassi soglia, dando la possibilità alle banche diinnalzare gli spread e di aumentare di conseguenza i loro guadagni sui mutui, il Governo è praticamente riuscito adevitare il blocco quasi totale delle erogaz ioni, ma era veramente l’unico sistema per farlo? e a che prezzo è statofatto?

Il regalo fatto alle banche è stato enorme, infatti le modifiche ai tassi soglia non interessano solo i mutui ma anche iprestiti personali, le cessioni del quinto, gli scoperti di conto, il credito revolving, i finanz iamenti rateali ecc.ecc……ed in tempi di crisi………..

In conclusione la mia opinione è che prima di vedere una diminuz ione degli spread sui mutui dovremo attendereancora parecchio tempo, le banche dovranno riconsiderare allettanti e sicuri gli “investimenti” sui mutui ai privati edimprese e si dovrà ricreare la concorrenza tra banche, che attualmente sembra scomparsa. inoltre credo che se lasalita è stata repentina graz ie ai regali del governo, la discesa sarà molto lenta perché sarà legata solamente alleleggi di mercato e non certo ad “aiuti” esterni.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (4 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Gli alti spread sui mutui... un regalo del governo alle banche?, 10.0 out of 10 based on 4 ratings

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I forum premiano i migliori mutui sul mercato: Webank!aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/24/i- f orum-premiano- i-migliori-mutui-sul-mercato-webank/

tanduri@finanzaonline

Le banche on- line dopo un breveperiodo in “penombra” tornano adessere tra le banche più competitiveattualmente sul mercato e la confermaviene proprio dagli utenti dei forumspecializzati in approfondimenti econsigli sui prodotti mutuo incommercio. Sono infatti molte letestimonianze di utenti che riportanocome Webank come anche Iwbankstiano proponendo ai propri potenz ialiclienti mutui competitivi anche rispettoalle grandi banche cosidette “fisiche”con gestione allo sportello.

Oggi ci concentriamo in particolare sui prodotti offerti da Webank per il semplice fatto che la promoz ione di scontosugli spread in atto e di cui vi parleremo… scade a brevissimo! Parleremo tra qualche giorno anche di Iwbank e citerremo aggiornati bisettimanalmente per “premiare” (con tanto di coccarda - ;) i prodotti mutuo più convenienti delmomento via via proposti da tutte le altre banche con una analisi accurata del prodotto-banca scelto perl’occasione.

Per la nostra indagine di mercato ci siamo avvalsi dell’efficiente motore di ricerca di MutuiSupermarket.it di cui cisiamo permessi di riportare alcuni stralci di schede sintetiche dei prodotti messe a disposiz ione alla clientela nelloro sito web; le informaz ioni che abbiamo ottenuto noi sono le stesse che potrete verificare voi stessi inserendo ivostri dati nel loro motore di ricerca stesso, mentre per la documentaz ione ufficiale Webank siamo andati averificare le informaz ioni direttamente sul sito della banca nella sez ione “trasparenza” per approfondire leinformaz ioni direttamente nei loro fogli informativi.

NB: ricordiamo a tutti coloro che ci leggono che questo blog non trae nessun profitto economico nel fare pubblicitàdiretta o indiretta per specifiche banche o prodotti mutuo in particolare. Nel caso di questo articolo, non abbiamo nessuninteresse a pubblicizzare questa banca in particolare rispetto ad altre se non nell’interesse di informare il mutuato che cilegge e che è alla ricerca di informazioni utili per la ricerca del migliore dei mutui.

Spread ed import i massimi f inanziat i - Gli spreadestremamente convenienti sono proposti a condiz ione chela richiesta mutuo sia effettuata entro il 30 settembre constipula entro il 30 novembre e l’offerta, a nostro avviso,vale la pena tenerla in estrema consideraz ione;difficilmente ci si imbatte in spread così vantaggiosi algiorno d’oggi. Oltretutto nel caso l’importo del mutuorichiesto è con LTV minore del 60% si usufruisce di unulteriore sconto sullo spread dello 0,10%. In caso di surrogagli spread sia per il fisso che per i variabili sono tuttiaumentati del 0,50%. Inoltre Webank propone anche unvariabile indicizzato al tasso bce i cui spread sono di 0,3punti percentuale più elevati di quelli offerti col variabileeuribor.

La notiz ia che nei vari forum è risultata decisamenteapprezzata è che WeBank ha ripreso ad erogare con LTVdell’80% rispetto al 70% di qualche mese fa. Forse è unsegnale che nel mondo dei mutui attuale qualcosa siricomincia finalmente “a muovere”.

Euribor di indicizzaz ione - Mentre i prodotti a tasso fisso

Euribor di indicizzaz ione - Mentre i prodotti a tasso fissosono indicizzati all’Irs di pari durata del mutuo, i prodottivariabile euribor (variabile puro come anche il variabilecon Cap) di questa banca sono indicizzati all’euribor 3mesi. Secondo il foglio informativo datato 15/09/2012,l’euribor di riferimento per il calcolo delle quote interessisulle rate è quello base 360 rilevato dal Sole24Ore mediadel mese precedente a quello di applicaz ione arrotondata allo 0,05% superiore per il variabile puro, mentre per ilprodotto con Cap, l’euribor di indicizzaz ione è quello rilevato il giorno 15 del mese antecedente e sempreovviamente arrotondato. A noi la cosa ci “suona” strana e non vorremmo che questa differenza diindicizzaz ione documentata sia semplicemente frutto di un errore riportato in uno dei due fogli informativi.

Il mutuo a tasso f isso – Per chiunque si accinga alla stipula di un mutuo a tasso fisso, la cosa più importante dasapere è quale Irs rileva la banca per la determinaz ione del tasso di stipula che condiz ionerà gli importi delle rateper tutta la durata del mutuo; ne parlammo già nell’articolo del forum riguardo ai “segreti” del fisso che potreteleggere [qui].

Webank come molte altre banche sul mercato non predetermina il tasso già in fase precontrattule ma lo calcola inprossimità della stipula sommando allo spread di preventivo l’Irs del giorno 20 del mese precedente a quello distipula e se fosse festivo “si prende” quello precedente .

Sappiamo quindi già adesso in anticipo, il tasso che stipuleremo ad ottobre e quando una banca predetermina iltasso fisso di stipula questo è un gran vantaggio. I tassi che si stipulano nel prossimo mese li possiamo quindi giàcalcolare e sono quelli calcolati in tabella.

L’Irs di riferimento è quello rilevato sul sitoon- line di Bloomberg di cui vi riportoesempio di grafico e pagina relativa diquello a 20 anni.

Carat terist iche dei mutui WeBank – Durata massima richiedibile: 30 anni. Le spese di istruttoria del mutuo sonopari a zero come anche non sono previste spese di incasso rata il tutto determina un TAEG veramente ridotto; perun variabile con un TAN del 3,14% il relativo TAEG risulta di soli 0,07 punti percentuali maggiore pari al 3,21%,mentre per un fisso siamo nell’ordine dello 0,16% di differenza! La banca concede mutui acquisto prima come

anche seconda casa, surroga come anche per ristrutturaz ione per la quale però l’importo richiesto non devesuperare il 50% del valore dell’immobile da ristrutturare. E’ necessario essere residenti in Italia da almeno 3anni. Età massima dei richiedenti: 60 anni, il mutuo deve comunque concludersi entro il 75° anno di età. Perl’erogaz ione del mutuo è richiesta la presenza di un conto corrente da aprire presso la banca ma in ogni momentosuccessivo alla stipula si è eventualmente liberi di estinguere il rapporto di conto corrente senza alcuna spesa oonere. Il conto corrente online è senza spese di apertura, gestione e chiusura. L’ammortamento potrà esserepreceduto da un periodo di preammortamento per il quale verranno addebitati i soli interessi calcolati a decorreredalla data di erogaz ione e fino alla messa in ammortamento del capitale finanz iato. Tale addebito è effettuatounitamente all’addebito della prima rata di ammortamento. Oltre all’ipoteca, la banca può richiedere il rilascio di unafideiussione ovvero di altra garanz ia reale da parte di terz i a garanz ia del rimborso del finanz iamento.

Le polizze assicurat ive - È prevista l’attivaz ione di un’assicuraz ione gratuita sull’immobile ipotecato contro i rischidi incendio, scoppio e altri rischi accessori, stipulata in forma collettiva dalla Banca e con vincolo a favore dellaBanca stessa. La banca propone inoltre al cliente la facoltà di stipulare una assicuraz ione sulla Vita con premioannuo pari a 0,16% calcolato sul capitale residuo da restituire come anche una assicuraz ione Multirischi il cuipremio unico all’erogaz ione è pari a 1,80% calcolato sul capitale erogato. E’ bene sottolineare che l’erogaz ione delmutuo ufficialmente non è condiz ionata dalla sottoscriz ione di coperture assicurative facoltative ma ovviamente,come per tutte le banche, chi si rende disponibile a sottoscriverle “subirà” anche nel caso di questa banca un“trattamento di favore”.

NB: Ovviamente per le caratteristiche assicurative delle polizze fate affidamento agli aggiornamenti che la bancamette a disposiz ione nel proprio sito alla sez ione “trasparenza”. Quello riportato in figura è solo un piccolo“riassunto” delle polizze i cui contenuti, nel tempo, potrebbero essere sottoposti a modifiche da parte dellacompagnia assicuratrice.

I fogli informat ivi - mutuo a tasso variabile euribor, mutuo a tasso variabile bce, mutuo variabile euribor con Cap,mutuo a tasso fisso, polizza protez ione casa, polizza vita, polizza multirischi,

Il piano di ammortamento - Il piano di restituz ione del capitale è calcolato alla “francese” con quote capitaledelle rate crescenti e quote capitale decrescenti. Fate attenz ione che i prodotti a tasso variabile WeBank sono tuttia quote capitale “prefissate”, una peculiarità di questo prodotto come altri in commercio che sicuramentedeterminerà rate più alte di quelle che ci siamo calcolati. In caso di aumento del tasso ipotetico futuro infatti, lequote capitale di questo prodotto non “subiranno ricalcolo” al ribasso come per altri prodotti di altre banche masaranno comunque le stesse stipulate e descritte nel piano di ammortamento allegato al Contratto di Mutuo. Insintesi la rata con un tasso diverso da quello di stipula non la possiamo calcolare semplicemente immettendoimporto, durata e tasso in una calcolatrice di ammortamento mutuo qualsiasi che trovate facilmente nel web mabisognerà calcolarla determinando la quota interessi sul debito residuo al nuovo tasso a cui sommarci la quotacapitale stipulata del piano di ammortamento allegato al contratto di mutuo. Nel caso abbiate difficoltà acalcolarvela fatecelo presente commentando l’articolo e vi aiutiamo a farlo, in alternativa mandateci una richiesta diinviarvi per e-mail un foglio excel che abbiamo messo a punto per svelare l’arcano.

La prova documentata di questa caratteristica “rate più alte” che per molti mutuati potrebbe risultare fatale comeanche inaspettata risiede nel foglio informativo del prodotto ed in particolare nella tabella del “calcoloesemplificativo dell’importo della rata in caso di aumento del tasso” che tutte le banche sono obbligate ad inserirenella loro documentaz ione pre-contrattuale.

La tabella riporta un calcolo di previsione di importo rata futura di un mutuo di 100 mila euro in caso di aumento deltasso del 2% dopo 2 anni di ammortamento. Osservate come ad esempio, con un tasso applicato del 3,350% edurata 20 anni, l’importo della rata equivalente sia di 572 euro come ci confermerebbe una qualsiasi calcolatrice diammortamento mutui; fin quì tutto ok, ma cosa succede alla rata con un tasso aumentato del 2% ovvero al5,350%?.. quanto riporta la colonna successiva della tabella?… 727 euro!… questa rata vi torna o la solitacalcolatrice che usate per i vostri calcoli vi dice 679,44 euro? A noi torna!… se il tasso aumenta del 2% rispetto aquello di stipula, la rata è più alta di quella che ci saremmo aspettati di quasi 50 euro!

Il calcolo della rata di Webank nella tabelle non è affatto sbagliato; è sbagliato il calcolo che fa la vostracalcolatrice di ammortamento, perchè la calcolatrice ogni volta che cambiamo una delle tre variabili inserite,importo, durata o tasso… ricalcola le quote capitale! Ma perchè con WeBank la rata più alta?… cosa questocomporta?… ci sono risvolti positivi nel “pagare di più” la rata?

L’arcano si cela dietro al fatto che la rata è più alta perchè è più alta la quota capitale rispetto alla quota capitaleche sarebbe stata ricalcolata con l’aumento del tasso applicato e questo per alcuni mutuati potrebbe essere unbene, un fattore positivo, perchè così si sconta più velocemente debito residuo. Per molti invece questa peculiaritàdel piano di ammortamento non è assolutamente un elemento di vantaggio e vedersi rate troppo alte e soprattuttoinaspettate, potrebbe non essere “affrontabile”; semplicemente il rischio è quello che ad alti tassi non si riesca apagare le rate troppo alte. Seguendo l’esempio della tabella infatti, ammettendo tra due anni un tasso ipotetico del8% invece del 5,35%, noi pagheremmo una rata di 938 euro con WeBank mentre ne pagheremmo 836 a parità ditasso con altro prodotto a quote capitale ricalcolate di altra banca; 100 euro di differenza di rata in più da pagare!

Questo “decisamente ostico” argomento sulle differenze, peculiarità, pregi e difetti dei due diversi tipi diammortamento oggi in commercio, uno a quote capitale “ricalcolate” e l’altro a quote capitale “prefissate”, datal’enorme importanza che sicuramente ricopre nella scelta del proprio mutuo, sarà affrontato meglio e a parte in unospecifico nostro articolo di prossima pubblicaz ione.

Forum’s rumors: Alcuni utenti lamentano l’indisponibilità di preventivi tramite motori di ricerca on- line in base alleprovincie di residenza visto che questa banca opera come piattaforma online controllata da BPM che non “copre”tutto il territorio. In genere si riporta un trattamento telefonico molto disponibile e gentile che non brilla però perqualità tecnica delle informaz ioni; non chiedete troppo più del necessario perchè spesso gli operatori non visapranno dare informaz ioni troppo dettagliate sui prodotti. La banca insiste molto per consigliarvi di daredisponibilità alla sottoscriz ione di polizza Vita e CPI soprattutto nel caso siate una famiglia monoreddito; sappiateeventualmente che la polizza Vita è comunque recedibile nei 30gg di legge con rimborso totale del premio mentrela polizza multirischi la si può recedere solo dopo 4 anni come anche riportato nelle condiz ioni contrattuali. Perdovere di cronaca riportiamo che questa banca come molte altre a fine estate 2011 aumentava drasticamente glispread che in solo 2 mesi passò dall’1,30% di agosto al 2,80 di fine settembre (parallelamente “casa madre” BPMaumentava gli spread al 3,50%!), cambiando le “carte in tavola” delle proposte in modo talmente inaspettato daprovocare le ire da parte di tutti coloro che erano in contrattaz ione sulle condiz ioni di stipula. Con maggioreattenz ione rispetto alla clientela, rispetto ad altre banche invece, Webank portava generalmente in stipula al tassoconcordato tutti coloro che avevano già ottenuto delibera positiva; un atteggiamento molto apprezzato nei forum edindice di una certa dose di professionalità bancaria al giorno d’oggi sempre più merce rara. Insomma a partesituaz ioni particolari, nei forum, possiamo dire di non aver avuto una “cattiva” impressione di questa banca come

invece per altre di cui parleremo. Webank è comunque decisamente meno “malleabile” di altre sui canoni dierogaz ione, in genere la possibilità di “sparare il colpo” vi viene data una sola volta; quindi o gli andate a geniosubito o.. è difficile rimontare la loro “opinione” su di voi. Sottolineamo inoltre una generica rigidità da parte deglioperatori a portare avanti richieste “fuori standard”; deroghe ad importi, età e spread sono impossibili dal poteressere accettati. Riguardo agli interessi di pre-ammortamento, sappiate che la banca (diversamente da altre)preleva solo una “fraz ione di mese” facendo “partire” l’ammortamento vero e proprio nel mese successivo allastipula; il fatto è senza dubbio un dato positivo ai fini di evitare di pagare inutili interessi; tuttavia alcuni utenti hannoconstatato errori generici nel calcolo del pre-ammortamento che sono stati risolti solo a seguito di segnalaz ionediretto al call- center telefonico. NB: Per il controllo del calcolo del pre-ammortamento quindi dovrete fare così:ammettiamo che avete stipulato il 21 ottobre, la prima rata di ammortamento sarà quella di novembre che vi verràaddebitata appunto a fine novembre. Tale rata sarà comprensiva anche degli interessi di pre-ammortamento per igiorni che vanno dal giorno di stipuila fino a fine mese di stipula; nel caso esempio 10gg; dal 21 al 31 ottobre.Ammettiamo di aver preso 100.000 euro di importo mutuo con un tasso applicato alla stipula del 5,05%: la formulasemplice che vi da gli interessi di pre-ammortamento che vi ritroverete addebitati è quindi di: 10 x 100.000 x 5,05 :36000 = 140,27 euro.

Altre cose ci sarebbero da dire ma immagino siate stanchi di leggere …;- )!

qualsiasi dubbio o domanda avete comunque a disposiz ione la possibilità di commentare questo articolo e virisponderemo, in alternativa ci vediamo sul forum mutui di finanzaonline.com.

Massimo alias “tanduri”.

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L’Arbitro Bancario funziona anche per controversie suimutui… “usatelo”!

aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/26/larbitro-bancario-f unziona-anche-per-controversie-sui-mutui-usatelo/

tanduri@finanzaonline

Perchè NO?! - Nei forum mutui che giornalmente frequentiamo abbiamo aimè spesso notato una certa forma diinconsapevolezza dell’esistenza di questo “organo di risoluz ione” che abbiamo a disposiz ione noi clienti e mutuati“bancari”; ABF spesso, contrariamente a quanto si pensa, risulta essere particolarmante efficace. Molti di noiignorano la possibilità di avvalersi di questo “serviz io” praticamente gratuito (solo 20 euro!) ed è bene sapere chea volte la banca alla sola comunicaz ione che state procedendo ad un ricorso ad ABF, si attiva e lo “anticipa”cercando un concordato “amichevole” con voi o addirittura risolvendo definitivamente la situaz ione di controversiaa vostro favore riattivandosi in prima persona.

Ultima prova di quanto funz ioni l’ho vissuta in prima persona proprio negli ultimi più o meno 4 mesi; da quando cioèho seguito, incoraggiato ed aiutato un utente di forum, a farsi rimborsare il costo di una polizza vita stipulata conuna banca insieme al proprio mutuo. Dopo diverse lettere di recesso, solleciti di rimborso ecc.., a seguito di ognisistematica mancanza di risposta da parte della banca, abbiamo insieme inviato una ennesima lettera dovecomunicavamo l’avvio di ricorso ad ABF. Dopo soli altri 6gg dall’invio della raccomandata, il tiz io ormai divenutoamico, si ritrovava l’accredito dei suoi 14.800 euro di rimborso del premio ed io… un caffè pagato ovviamente… !

Se ci pensate bene, noi siamo stati bravi in cosa?.. a perseverare si, ma soprattutto ad utilizzare una dellepochissime “armi” messe a disposiz ione al mutuato!… sfruttatela anche voi. Non vi fate infinocchiare dalladisinformaz ione; ABF esiste!.. risolve casi in meno tempo ed a zero costi rispetto ad un ricorso giudiz iale attraversoun Avvocato!

Cos’è ABF - E’ l’arma. L’Arbitro Bancario Finanz iario (ABF) è un sistema di risoluz ione delle liti tra i clienti e lebanche ed “intermediari” che riguardano operaz ioni e serviz i bancari e finanz iari istituito dalla Banca D’Italia nel2009. Nasce come sistema volto a fornire una risposta alle crescenti richieste provenienti dai clienti che presumonodi aver subito un comportamento irregolare o non corretto dell’intermediario-banca. E’ definito come organo“stragiudiz iale” perché offre un’alternativa più semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso alla giustiz iaordinaria, che spesso invece comporta procedure complesse, onerose e anche molto lunghe.

L’ABF è un organismo indipendente e imparz iale che decide in pochi mesi chi ha ragione e chi ha torto. Un’ulteriorepeculiarità dell’ABF è che procedura del ricorso può essere attivata in via esclusiva dai clienti e non dagliintermediari ai quali oltretutto la “decisione” del Collegio può imporre il rimborso economico del torto subito alcliente. E’ opportuno far presente che, ad ogni modo, la procedura innanz i all’ABF non è alternativa al giudiz ioordinario cui l’intermediario rimane pur sempre legittimato, il che sottindende che se il cliente o l’intermediario nonsono soddisfatti della decisione di ABF, nulla osta dar luogo a procedere utilizzando altri mezz i di giustiz iaordinaria.

NB: Il cliente può rivolgersi all’Arbit ro solo dopo aver tentato di risolvere il problema diret tamente conla banca o l’intermediario e solo dopo aver presentato ad essi un reclamo prevent ivo!

Se il cliente non rimane soddisfatto neanche delle decisioni dell’Arbitro, può comunque rivolgersi al giudice. Sonoobbligati ad aderire all’Arbitro Bancario Finanz iario, il sistema dell’ABF non è frutto di libera scelta, ma è un attodovuto al quale tali soggetti non possono in alcun modo sottrarsi.

Non tutte le controversie insorte tra cliente e intermediario possono essere gestite attraverso il ricorso all’ABF a cuipossono essere sottoposte solo se relative a operaz ioni e serviz i bancari e finanz iari indipendentemente dalvalore del rapporto al quale si riferiscono a condiz ione che l’importo richiesto non sia superiore a 100.000 euro.

I dati statistici relativi ai ricorsi presentati nell’anno 2010 hanno peraltro evidenz iato che l’oggetto dei ricorsi riguardaprincipalmente problematiche relative a conti correnti, mutui e credito al consumo, serviz i e strumenti di pagamento.

pubblicheremo in altro articolo il “come” fare ricorso e le strategie per mettere sotto pressione la banca a farcirestituire quanto ci deve essere restituito; intanto..

affilate le armi!

Massimo.

aiutomutuo.finanza.com

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 7.3/10 (4 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +3 (from 3 votes)L'Arbitro Bancario funz iona anche per controversie sui mutui... "usatelo"!, 7.3 out of 10 based on 4 ratings

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ABF funziona anche per controversie sui mutui (parte 2)..come fare ricorso.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/27/abf - f unziona-anche-per-controversie-sui-mutui-come-f are-ricorso/

tanduri@finanzaonline

A continuaz ione dell’articolo di ieri, visibile qui, in cui vi abbiamo illustrato lecaratteristiche di ABF e l’efficacia con la quale spesso risolve i vostricontenz iosi con la banca (o finanz iaria in genere), andiamo oggi a vederecome portare avanti il “ricorso”.

Quando il ricorso non è ammissibile - L’importo richiesto non puòessere superiore a 100.000 euro. Le disposiz ioni di Banca d’Italiaspecificano inoltre che non possono essere proposti all’ABF ricorsi inerentia controversie già sottoposte all’autorità giudiz iaria. Il ricorso all’ABF ètuttavia possibile in caso di fallimento di una procedura conciliativa giàintrapresa. Il cliente può rivolgersi all’Arbitro solo dopo aver tentato dirisolvere il problema direttamente con la banca o l’intermediario e solodopo aver presentato ad essi un reclamo preventivo!.. Il ricorso all’ABF nonpuò essere proposto qualora siano trascorsi più di 12 mesi dallapresentaz ione del reclamo all’intermediario, ferma restando la possibilità dipresentare un nuovo reclamo dopo la scadenza di questo termine. Nonpossono in ogni caso esse sottoposte all’ABF controversie relative aoperaz ioni o comportamenti anteriori al 1° gennaio 2007.

NB: prima di tut to fate reclamo alla banca !! - Il ricorso all’ABF è subordinato al previo espletamento di un“reclamo” in forma scritta (ad esempio, lettera, fax, e-mail, raccomandata postale) indirizzato all’intermediario. Ilcliente è tenuto a presentare un formale reclamo all’intermediario mediante un atto in forma scritta o altro supportodurevole con cui contesta all’intermediario un suo comportamento o una sua omissione. L’intermediario devepronunciarsi entro trenta giorni dalla ricez ione del reclamo e, nel caso in cui l’accolga, deve indicare i tempi perl’adempimento. E’ solo dopo aver effettuato il reclamo all’intermediario ed esserne rimasto insoddisfatto o solodopo aver constatato che reclamo non abbia avuto esito nel termine di 30 giorni dalla sua ricez ione da partedell’intermediario che Il cliente può presentare, entro i successivi 12 mesi, ricorso all’ABF.

Il ricorso - Deve essere redatto per iscritto, utilizzando la modulistica pubblicata sul sito internet dell’ABF ereperibile presso tutte le filiali della Banca d’Italia aperte al pubblico, e sottoscritto dal cliente. Esso può esserepresentato direttamente dal cliente o, per conto di questi, da un’associaz ione di categoria cui il cliente aderisca,dal rappresentante legale ovvero da un soggetto munito di procura (procura, che può essere conferita anche incalce al ricorso). In ogni caso il cliente può accedere all’ABF anche senza avvalersi di un avvocato. Non appenapresentato il ricorso all’Arbitro il cliente deve inviarne copia all’intermediario con lettera raccomandata AR o perposta elettronica certificata. Il Collegio si pronuncia entro 60 giorni dalla data in cui la Segreteria tecnica ha ricevutole controdeduz ioni da parte dell’intermediario. Se l’intermediario non rispetta la decisione o non collabora alfunz ionamento della procedura, il suo inadempimento è pubblicato sul sito ABF e sul sito web della Banca d’Italiae, a spese dell’intermediario, in due quotidiani ad ampia diffusione naz ionale.

At tenzione!.. Banca D’Italia ha da poco modificato la competenza temporale dell’ABF: a partire dal 1° luglio 2012non potranno più essere sottoposte controversie relative a operaz ioni o comportamenti anteriori al 1° gennaio2009!!!

Istruzioni per la compilazione del modulo di ricorso: clicca quì

Modulo per il ricorso : clicca quì

Come presentare il ricorso - Il ricorsoall’Arbitro Bancario Finanz iario può esserespedito o presentato direttamente a mano.

• inviato tramite posta, fax ovvero posta

elettronica certificata (PEC) alla Segreteriatecnica del Collegio competente (il Collegio diMilano è competente per i clienti con domicilioin Emilia-Romagna, Friuli-Venez ia Giulia,Liguria, Lombardia, Piemonte, Trentino-Alto Adige, Valle d’Aosta, Veneto; il Collegio di Roma è competente per iclienti con domicilio in Abruzzo, Laz io, Marche, Sardegna, Toscana, Umbria, oppure in uno Stato estero; il Collegiodi Napoli è competente per i clienti con domicilio in Basilicata, Calabria, Campania,Molise, Puglia, Sicilia). Il ricorso può essere altresì inviato, con le stesse modalità, a qualunque Filiale della Bancad’Italia. Le comunicaz ioni inviate tramite PEC saranno ritenute valide se sottoscritte con firma digitale mediante uncertificato rilasciato da un certificatore accreditato;

• presentato a mano presso tutte le Filiali della Banca d’Italia aperte al pubblico, che lo inviano allaSegreteria tecnica competente. L’elenco delle strutture alle quali è possibile inviare il ricorso, nonché i relativiindirizz i e numeri di fax è disponibile nel sito internet dell’Arbitro Bancario Finanz iario.

Consigli prat ici - Prima di intraprendere un ricorso presso ABF inviate una raccomandata AR di reclamo allabanca dove descrivete chiaramente la questione tecnica ed economica che contestate specificando inoltre che senon riceverete risposta esaudiente entro 30gg ricorrerete ad ABF con un ricorso. In caso non vi rispondono inmaniera soddisfacente o entro 30gg fate ricorso ad ABF come previsto inviando copia di avvio ricorso alla banca(importante)!

At tenzione!..se non inviate copia del ricorso alla banca la procedura può bloccarsi o subire forti ritardi.

Vale la pena di notare che i ricorsi presentati all’ABF sono in via prevalente presentati da clienti consumatori, chespesso agiscono in via autonoma, senza avvalersi dell’assistenza professionale o di soggetti specializzati; neconsegue che il livello espositivo dei ricorsi è spesso imperfetto, che si riflette negativamente sulla formulaz ionedelle domande e ancor più sulla regolarità del ricorso, quindi se non siete sicuri di poter affrontare il livello tecnicodella questione forse vale la pena considerare la necessità di ricorrere all’aiuto di una buona associaz ioneconsumatori. Contattando la Segreteria tecnica, è possibile ricevere le informaz ioni utili e la collaboraz ione tecnicaper presentare il ricorso.

Quello che notiamo diffusamente nei vari forum è una certa diffusa inconsapevolezza dell’esistenza del valido“risultato” che potrebbe portare un ricorso ad ABF. Sfogliando le diverse decisioni emanate da ABF abbiamoconstatato che effettivamente l’arbitro bancario ha saputo e potuto, in molti casi, dare ragione a clienti bancari conestrema efficacia.

Ci auguriamo che questo “ausilio” possa sempre più prendere coscienza t ra la vasta popolaz ione dicoloro che si considerano loro malgrado abbandonat i e rassegnat i ad un dest ino di sopruso a cui avolte ci si t rova ad essere ingiustamente sot topost i !!!

Con un ennesimo prossimo articolo andremo a verificare quali “tipi” di ricorso sono stati presentati dai mutuati edalla clientela bancaria in generale e gli estiti dei ricorsi stessi; andremo a “pesare” la validità di questa “arma”consultando insieme il resoconto annuale dell’Arbitro bancario e Finanz iario… il tutto per farvi pensare: “come c’èruscito quel tiz io, ci posso riuscire anche io”.. !

Massimo.

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L’ ammortamento alla francese in parole sempliciaiutomutuo.f inanza.com /2012/09/28/l-ammortamento-alla- f rancese- in-parole-semplici/

freeybor@finanzaonline

Nei nostri precedenti articoli abbiamo più volte nominatoil vocabolo “piano di ammortamento” senza però maispecificare cos’è e come viene determinato; oggientreremo maggiormente nel dettaglio.

Quando la banca ci concede il mutuo determina ancheil “come” dobbiamo restituire il prestito nel tempo; qualisomme mensili, trimestrali o semestrali dovremo viavia “rendergli”: il cosiddetto “piano di ammortamento”che da adesso in poi, per comodità, chiameremo“PDA”.

Esistono vari motodi per “fraz ionare” la restituz ione delcapitale preso in prestito, ovvero il PDA; il metodotedesco, americano, italiano, e francese. Ebbene, inItalia quasi la totalità dei prodotti mutuo in commerciocome anche quasi ogni forma di prestito rateale, dileasing, di finanz iamento in genere è (della serie stranoma vero..) NON italiano ma.. francese!

Immaginate un accordo con un amico che vi presta deisoldi dove lui non pretenda interessi ma solo la restituz ione dei soldi resi a “rate”; ammettiamo ad esempio che lasomma sia di 1.200 in un anno: il PDA è semplice…12 rate da 100 euro cadauna!.. questo tipo di PDA è quellodenominato all’italiana che è semplice e comodo come gestione ma sul lato pratico presenta una grossacomplicaz ione nel caso che al prestito si pretendano anche degli interessi; per questo è rarissimamente usatodalle banche (se non su certi particolari prodotti) e per motivi che adesso andiamo a vedere.

Ammettiamo che invece il vostro amico pretenda di applicarvi il 4% di interesse sul credito concesso: 12 rate da100 euro cadauna (quota capitale) a cui bisogna sommare gli interessi mensili sul debito (quota interessi) calcolatisu ogni rata relativamente ad un capitale residuo ancora non pagato. Tenendo a mente questa elementare regola:

Importo rata = quota capitale + quota interessi

..è facile immaginare come quindi le rate di questo PDA preveda delle rate “decrescenti” di importo proprio perchèle quote capitale sono tutte di 100 euro mentre quelle interessi diminuiscono rata dopo rata proprio perchè taliinteressi sono calcolati su un debito residuo sempre più ridotto nel tempo man mano che l’ammortamento procede.

Immaginate il tutto rapportato su durate ed importi molto più elevati dell’esempio tipici di un mutuo; il mutuatopotrebbe ritrovarsi con rate di importo elevato all’inz io e minimo alla fine dell’ammortamento, ovvero ratedecrescenti nel tempo. Ad esempio per un mutuo di 60.000 euro al tasso del 5,5% in 10 anni, il mutuato siritroverebbe a pagare una prima rata di 775 euro e l’ultima di 502.

NB: rate decrescenti nonostante che stiamoparlando di un tasso fisso, ossia dove iltasso di interesse applicato è costante sututte le rate (5,5%)! Il PDA italiano prevedequindi degli importi rate “decrescenti” equote capitale “costanti” ed è facile intuirecome per i mutui, per le elevate cifre ingioco avere rate molto elevate ad iniz ioammortamento e molto basse alla fine,questo tipo di PDA.. non è certo “comodo”;voi fareste un mutuo a tasso fisso di questogenere pagando all’iniz io rate più alte diben 273 euro rispetto a quelle finali?..

magari forse vi sarebbe più comodo ilcontrario !?

Per ovviare ad importi rata decrescenti delPDA italiano, il francese “escogita” unadistribuz ione diversa del PDA dove lequote capitale non sono suddivise diuguale importo ma vanno “a compensare”le quote interessi decrescenti nel tempo alfine di mantenere degli importi rata costante ossia sempre uguali nel tempo; Il PDA francese è quindi a “ratecostanti, quote capitale crescenti e quote interessi decrescenti”!

Nel caso dell’esempio precedente, la banca che adotta il metodo francese vi chiederà quindi rate di 651 eurocadauna; dalla prima all’ultima.

NB: la “comodità” del francese di rate costanti ha il non trascurabile risvolto negativo di corrispondere maggioriinteressi a fine ammortamento. Provate a vederlo con una calcolatrice PDA francese che trovate sul web oppureprovate a costruirvi un foglio di calcolo excel (nel prossimo articolo vedremo come) e nel caso dell’esempiospecifico, in 10 anni, sono circa 1.500 euro di differenza; differenza che aumenta notevolmente in caso di importi edurate più elevate di quelle dell’esempio analizzato.

Diamo solo un breve accenno anche degli altri due tipi diammortamento Tedesco e Americano:

Il PDA tedesco è molto simile al francese, anche questoprevede rate di importo costante, ma a differenza del franceseprevede il pagamento degli interessi all’iniz io del periodo incui matureranno, chiaramente il valore di tali interessi vieneattualizzato perciò tornando al nostro esempio invece dicorrispondere la prima rata a fine mese composta da 651,16euro di cui 275 di interessi, con il tedesco dovrestecorrispondere la prima rata di soli interessi pari a 273,75 euro(che corrispondono ai 275 euro attualizzati) già al momentodella stipula del mutuo, di conseguenza l’ultima rata saràcomposta dalla sola quota capitale.

Il PDA americano invece è completamente differente, il debitorimane invariato per tutto il periodo, le rate saranno composteda una quota che andrà a coprire gli interessi passivi maturati dal debito e una quota che andrà in un piano diaccumulo che maturerà interessi attivi solitamente ad un tasso inferiore a quello del prestito. Quando le sommecapitalizzate nel piano di accumulo saranno pari al prestito ricevuto quest’ultimo viene estinto.

Come dicevamo prima nel prossimo articolo vedremo come costruire il PDA francese, con l’utilizzo di un foglio dicalcolo excel.

Roberto & Massimo.

[email protected]

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Agenzia del territorio: nell’ultimo trimestre un mercatoimmobiliare stabile.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/09/30/agenzia-del- territorio-nellult imo-trimestre-un-mercato-immobiliare-stabile/

tanduri@finanzaonline

Con questo secondo articolo continuiamo l’analisidei dati che trimestralmente elabora l’Agenz ia delterritorio con le proprie “Note trimestrali”sull’andamento del mercato immobiliare in italia.

Il resoconto che facemmo nel precedente articolotre mesi fa a proposito del primo trimestre 2012 lopotete leggere quì.

Le nost re impressioni - Leggendo l’ultima “Notatrimestrale” di pochi giorni fa (27 settembre 2012), econcentrandoci sui dati che a questo blogmaggiormente interessano, ovvero il settoreresidenz iale, l’impressione generale è di unminimo aumento del numero dellecompravendite rispet to all’ult imo t rimest re precedente. Osservando la Tabella1 infatti, si noti come rispettoalle 110.021 transaz ioni registrate dall’Agenz ia nel primo trimestre 2012 le transaz ioni del secondo trimestre siano difatto aumentate a 119.673. Notare invece come, rispetto allo stesso trimestre di un anno fa, le transaz ioni sonodiminuite di un circa 25%.

Per quanto riguarda i prezz i delle abitaz ioni, Agenz ia del territorio riporta un confronto tra i prezz i medi diquotaz ione tra il secondo semestre 2011 e questo primo semestre 2012. Il confronto sembra sottolineare un “nondrammatico” calo dei prezz i degli immobili, dove solo i centri urbani di Venez ia e Palermo fanno registrare dei calirispettivamente del 4 e del 2,8% rispetto al trimestre precedente (Tabella7). Solo Reggio Calabria fa registrare unadrammatica performance con il suo drammatico -10% riportato in Tabella8. Roma centro storico, come ancheTorino, Verona, Parma, Ravenna, Bergamo e Cagliari invece, fanno registrare quotaz ioni in lieve aumento rispettoal trimestre precedente.

In generale quindi il mercato sembra abbastanza stabilizzato sia nei prezz i che nel numero di compravendite; anz iquest’ultime, rispetto ai primi mesi dell’anno, sembrano addirittura il leggero aumento e per tutti i settori analizzati,non solo il residenz iale

ANALISI DEI CONTENUTI TECNICI DELLA NOTA TRIMESTRALE:

Le compravendite in Italia - Nel II trimestre 2012 continua e si accentua il calo registrato lo scorso trimestre nelmercato immobiliare italiano. Il tasso tendenz iale annuo del volume di compravendite nel secondo trimestre del2012 (variaz ione percentuale del II trimestre 2012 rispetto al II trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta,infatti, pari al -24,9% , peggiorando il dato tendenz iale del I trimestre 2012 (-17,8%). Si t rat ta del numero minimodi t ransazioni regist rate in un secondo t rimest re dal 2004, peggiorando il dato del II trimestre 2011 (erano350.052 NTN).

La Tabella 1 mostra per il II trimestre 2012 tassi tendenz iali negativi per tutti i comparti. Il settore residenz iale, checon 119.673 transaz ioni registrate nel II trimestre 2012 rappresenta il 46% circa dell’intero mercato immobiliare,mostra rispetto al II trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al - 25,3% (erano 160.139), aumentandocosì il calo rilevato nel primo trimestre del 2011. Analogo l’andamento nel settore delle pertinenze che con 95.709NTN (36,4% del mercato), per la maggior parte riconducibili all’uso residenz iale, segna una perdita del - 24,4%.Continua la contraz ione degli scambi anche nei settori non residenz iali con il segmento del terz iario, con 2.621NTN, che segna la flessione più sostenuta delle transaz ioni, - 32,7%, seguito dal commerciale (6.583 NTN), -28,5%e infine il settore produttivo (2.368 NTN) perde il 26,4% dei volumi compravenduti.

“NTN” = “Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate”. (Le compravendite dei diritti di proprietà sono“contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transaz ione;ciò significa che se di un’unità immobiliare é compravenduta una fraz ione di quota di proprietà, per esempio il 50%,essa non è contata come una transaz ione, ma come 0,5 transaz ioni).

Le compravendite nelle met ropoli - L’elevata flessione delle compravendite di abitaz ioni registrata nel IItrimestre 2012 a livello naz ionale si evidenz ia anche nelle maggiori otto città italiane per popolaz ione (Tabella 4).Con 20.002 NTN le grandi città registrano complessivamente un tasso tendenz iale pari a -22,0% . Si conferma e siaccentua, quindi, il trend decrescente rilevato con i tassi negativi del I trimestre del 2012 (-17,9% tendenz iale). Trale città, si riducono di circa un quarto i mercati di Palermo, -27,0%, Milano, -26,2%, Bologna, -25,1% e Genova, -25,0%.

Le quotaz ioni elle abitaz ioni nei grandi cent ri urbani – Nel seguito del paragrafo è analizzato l’andamentodelle quotaz ioni nelle 12 maggiori città per popolaz ione. Come evidenz iato in Tabella 6, tra le 12 più grandi cittànel I semestre 2012 la quotaz ione media più elevata si regist ra a Bologna (3.402 €/m2) seguita a brevedistanza da Roma (3.385 €/m2) e Firenze (3.285 €/m2) mentre a Milano il valore medio al m2 risulta di 3.024 €/m2.I valori più bassi si rilevano a Palermo (1.569 €/m2) e a Catania (1.459 €/m2). In termini di variaz ioni rispettoallo scorso semestre si riscontrano cali quasi ovunque. Palermo most ra la diminuzione maggiore, -2,1% , calitra -1,5% e -1,1% si riscontrano a Genova, Napoli, Catania e Venez ia. Aumenti, seppure molto lievi, sono mostratidalle città di Roma, +0,4%, Torino, +0,3% e Verona, +0,1%. Firenze è la città con il valore medio di un’abitaz ionecompravenduta più elevato (320 mila euro circa), seguono Roma e Bologna con un valore medio intorno a 300 milaeuro.

Per le grandi città, in Tabella 7 si riporta il valore medio della quotaz ione in “centro” calcolato come mediasemplice delle quotaz ioni nelle zone della sola fascia centrale, della quotaz ione nelle fasce non centrali calcolatocome media semplice delle quotaz ioni di tutte le zone nelle fasce semicentrali, periferiche e suburbane e infine la

quotaz ione della cintura metropolitana calcolata come media delle quotaz ioni dei comuni confinanti con la città,ponderate per il valore dello stock di ciascun comune. Relativamente ai soli centri delle città, con 7.089 €/m2Romaevidenzia la quotaz ione media maggiore in aumento del +0,8% . Lievi aumenti si registrano anche nei valoridelle fasce centrali di Torino, (3.359 €/m2,+0,3%) e Verona (2.839 €/m2,+0,4%). La quotaz ione minore si rileva nellafascia centrale di Palermo, 1.599 €/m2.

Le quotaz ioni delle abitaz ioni nei medi cent ri urbani - In questo paragrafo si riporta l’analisi dell’andamentodelle quotaz ioni nel I semestre 2012 per le città (non considerando le 12 più grandi città) con popolaz ione superiorea 150 mila abitanti. Per le città così determinate in Tabella 8 si riportano le quotaz ioni medie, il valore per unitàabitativa compravenduta, le quotaz ioni medie delle sole fasce centrali e le relative variaz ioni rispetto al II semestre2011. La quotaz ione più elevata si riscontra a Parma, 2.450 €/m2, seguono Monza e Livorno intorno ai 2.300 €/m2,valori poco superiori ai 2.000 €/m2 si riscontrano a Prato, Cagliari e Brescia. Dalla stima del fatturato medio perunità, emerge che il maggior valore medio delle abitaz ioni si osserva a Prato con 240 mila euro circa spesi perl’acquisto di un‘abitaz ione in questa città. L’abitaz ione è mediamente più “economica” a Reggio Calabria 112 milaeuro circa. Circoscrivendo l’analisi alle sole fasce centrali di ciascuna città Parma conferma il valore più elevato,3.209 €/m2 seguita però dal centro di Padova 3.063 €/m2. Rispetto allo scorso semestre si registra un calosostenuto a Reggio Calabria che mostra una flessione delle quotaz ioni del - 10% circa sia per l’intera città sia per lafascia centrale. Nelle restanti città le variaz ioni oscillano tra il - 2,7% rilevato nel centro di Pescara e il +0,5%registrato mediamente a Parma. In Figura 10 il grafico mostra le distanze tra i valori medi delle abitaz ioni in centro equelli medi riferiti all’intero comune.

Note metodologiche: I dati delle compravendite sono stati estratti il 27 agosto 2012 e si riferiscono al II trimestre2012. Al fine di evidenz iare e chiarire l’oggetto della pubblicaz ione trimestrale dell’Agenz ia del Territorio inrelaz ione ai volumi delle compravendite si precisa quanto segue. I dati delle compravendite pubblicati dall’Agenz iadel Territorio si riferiscono al numero di unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle notedi trascriz ione degli atti di compravendita registrati presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenz ia delTerritorio.

al prossimo trimestre.. !

Massimo

[email protected]

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Il piano di ammortamento alla francese, come calcolarlo.aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/01/il-piano-di-ammortamento-alla- f rancese-come-calcolarlo/

freeybor@finanzaonline

Abbiamo visto nel precedente articolo sul PDA cos’è e comefunz iona il piano di ammortamento alla francese, oggivediamo come calcolare rata per rata le quote capitale,quote interessi, capitale residuo costruendo così l’intero PDA.

Per rendere la cosa più semplice ut ilizzeremo un fogliodi calcolo excel. Vi ricordo le rate del PDA alla francese aparità di tasso devono essere tutte uguali, e che la rata ècomposta da una quota capitale e dalla quota interessimaturata nel periodo di riferimento della rata stessa. Partendoda queste basi possiamo tranquillamente costruirci il nostropiano di ammortamento, per farlo però abbiamo bisognodella formula matematica per il calcolo della rata.

La formula per calcolare la rata (r) conoscendo il capitale odebito (C), il tasso periodico (i) e il numero di rate (n) è laseguente:

Se la rata è mensile, (i) sarà dato dal tasso annuale diviso12, se trimestrale diviso 4, se semestrale diviso 2.

Più semplicemente se utilizz iamo un foglio di calcolo possiamoutilizzare la funz ione: RATA (tasso_int ; periodi;val_at tuale), dove tasso_int è il tasso riferito ad un periodoquindi se la rata è mensile il tasso annuale dovrà essere divisoper 12, i periodi sono il numero totale delle rate rimanenti e val_attuale corrisponde al debito residuo.

Facciamo un’ esempio pratico con un mutuo da 60.000 euro da rimborsare in 10 anni al tasso del 5,5% con ratemensili e proviamo ad impostare un foglio di calcolo per costruire il nostro PDA.

Iniz iamo con l’ inserimento dei dati del nostro mutuo come nella fig. 1

fig.1

Adesso creiamo una tabella ed inseriamo le formule (fig. 2), sarà sufficiente inserire le prime due righe (riga 8 e riga9) poi per ogni colonna selez ioniamo la casella con le formule della riga 9 e posiz ionando il puntatore del mousesul quadratino in basso a destra teniamo premuto il tasto sinistro e trasciniamo verso il basso fino alla rigacorrispondente all’ultima rata, nel nostro esempio riga 128, in questo modo le formule si modificanoautomaticamente senza doverle digitare casella per casella.

fig. 2

N.B.: il tasso d’interesse sia nelle formule della quota interessi sia nella formula del calcolo rata è stato diviso per12 (C..%/12) perché stiamo simulando una rata mensile, se fosse una rata trimestrale avremmo dovuto dividerla per4 (C..%/4) o diviso 2 nel caso di rata semestrale.

Ovviamente quando scrivete le formule nelle varie celle si trasformano automaticamente in cifre quindi non vitroverete mai con una tabella come quella della fig.2 che è stata creata appositamente per questo articolo, ma vitroverete direttamente con il risultato finale come nella fig. 3

fig. 3

Il risultato nella colonna importo rata corrisponde esclusivamente alla rata del mutuo alla qualeandranno aggiunte eventuali spese di incasso rata, assicuraz ioni ecc.

Ok adesso il lavoro è finito e vi trovate con il PDA del vostro mutuo, nel caso di un mutuo a tasso fisso rispecchieràesattamente le rate che pagherete alla banca, nel caso del tasso variabile dovrete ogni mese modificare il tassod’interesse nella colonna C in corrispondenza della rata interessata, tuttavia nel caso del tasso variabile il metododi applicaz ione del tasso potrebbe differire, potrebbe essere applicato un tasso giornaliero per i giorni effettivi dellarata quindi ci troveremo con una rata più bassa a febbraio, una rata media nei mesi di 30 giorni ed una rata più altanei mesi di 31 giorni, oppure potrebbe essere applicato l’anno civile anz ichè l’anno commerciale, in pratica nelcaso del mutuo a tasso variabile ogni banca utilizza il suo sistema perciò per poter calcolare esattamente la rata ènecessario leggere attentamente il contratto di mutuo per decifrare quale metodo viene utilizzato e modificareall’occorrenza il foglio di calcolo.

At tenzione nel caso di un mutuo a tasso variabile se le rate successive alla prima dovessero discostarsi dimolto dal risultato del vostro PDA è probabile che la banca abbia adottato un PDA a quote capitale prestabilite allastipula, in questo caso dovete calcolare il PDA al tasso d’ingresso del mutuo, dovete “fotografare” le quote capitalee trasportarle tali e quali su un nuovo PDA dove le uniche variabili saranno il tasso d’interesse, le quote interessi el’importo della rata, questo sarà l’argomento di un prossimo articolo che pubblicheremo a breve, dove cercheremodi analizzare i pro ed i contro di queste due diverse tipologie di PDA.

Roberto.

aiutomutuo.finanza.com

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Ammortamento a quote capitale ricalcolate o prefissate?aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/03/ammortamento-a-quote-capitale-ricalcolate-o-pref issate/

freeybor@finanzaonline

Nell’articolo precedente abbiamo visto come si calcolail piano di ammortamento di un mutuo, come dicevamonel caso del mutuo a tasso variabile può capitare chele rate successive alla prima calcolate con il piano diammortamento “standard” con le quote capitale e quoteinteressi ricalcolate ad ogni variaz ione di tasso sidiscostino molto da quelle realmente pagate allabanca, in questo caso è probabile che la banca abbiaadottato un piano di ammortamento particolare con lequote capitale stabilite al tasso d’ingresso del mutuoche rimangono invariate per tutta la durata anche incaso di variaz ione dei tassi.

In part icolare questa t ipologia di piano diammortamento è molto ut ilizzata nei mutui conCAP.

Se la banca adotta questo tipo di PDA possiamocapirlo quasi sempre dai fogli informativi, infattisolitamente nella sez ione dedicata al piano diammortamento possiamo trovare queste diciture oqualcosa di simile:

Se sui fogli informativi non è riportato chiaramente che il PDA è a quote capitale fisse, possiamo capire qualemetodologia usa la banca osservando la tabella del calcolo esemplif icat ivo dell’importo rata chepossiamo trovare sempre sui fogli informativi, vedremo come fare più avanti, prima dobbiamo capire comefunz iona questo tipo di PDA.

Vediamo come si calcola, prendiamo come esempio un mutuo con capitale iniz iale 120.000 euro, tasso d’ingresso3% durata 20 anni con rate mensili, ci creiamo il nostro ammortamento inserendo tutti i dati nel nostro foglio dicalcolo e ci calcoliamo tutte le rate lasciando invariato il tasso d’interesse per tutta la durata del mutuo che questavolta sarà di 240 rate.

A questo punto prendiamo tutti i valori delle quote capitale e li “congeliamo”. Riprendiamo il foglio di calcolo elasciando invariate le quote capitale modifichiamo i tassi d’interesse, per capire meglio il funz ionamento di questoparticolare PDA li portiamo già dalla seconda rata ad un 5,5% e li lasciamo così fino alla fine del mutuo, dopodichènella colonna dell’importo rata inseriamo la somma della cella contenete la quota interessi con la cella contenente

la quota capitale (=D…+E…), il risultato sarà proprio l’importo della rata che ci verrebbe richiesto dalla banca (fig.1)

fig.1

Per confrontare il risultato prendiamo il PDA “standard” ed applichiamo le stesse variaz ioni dei tassi (fig. 2).

fig. 2

La prima cosa che possiamo notare è che nel caso delle quote capitale prestabilite le rate iniz iali a parità divariaz ione dei tassi risultano più alte rispet to a quelle del PDA a quote capitale ricalcolate, però adifferenza di quest’ultimo dove le rate a parità di tasso rimangono sempre uguali, le rate sono decrescenti tanto chegià prima di metà mutuo (nel nostro esempio) risultano essere di importo inferiore a quelle del PDA a quotericalcolate, fino ad arrivare a fine mutuo con una differenza tra le rate dei due PDA piuttosto evidente.

La seconda cosa che appare evidente è la diminuz ione piu rapida del capitale residuo nel PDA a quote capitaleprestabilite.

Chiaramente questo è dovuto al fatto che le quote capitale sono calcolate ad un tasso basso succederebbeesattamente il contario se le quote capitale fossero calcolate ad un tasso d’ingresso alto come possiamo vederenella fig, 3 dove abbiamo simulato un tasso d’ingresso del 6,2% (come succede ad esempio nel MUTUO BNLQUASI FISSO)

fig. 3

Bene adesso che abbiamo visto come viene calcolato un PDA a quote capitale prestabilite possiamo capire anchequale PDA viene adottato dalle varie banche osservando la tabella del calcolo esemplificativo dell’importo rata chetroviamo sui fogli informativi come ad esempio questa del mutuo con CAP di Webank che nella descriz ione del tipodi ammortamento scrive solamente francese:

Prendiamo ad esempio la scadenza 20 anni, notiamo che la rata senza variaz ioni di tasso è di 590,29 euro, la ratadopo due anni con il tasso aumentato del 2% risulta essere di 745,78 euro, se simuliamo lo stesso PDA sui nostrifogli di calcolo con un PDA a quote capitale ricalcolate risulterebbe una rata di 689,81 euro, mentre se prendiamo laquota capitale calcolata al tasso d’ingresso di 302,64 euro e la sommiamo alla quota interessi calcolata sulcapitale residuo dopo 2 anni al tasso del 5,7% (3,7 + 2) pari a 443,14 troviamo esattamente la rata simulata nellatabella pari a 745,77 euro, quindi risulta evidente che nonostante sui fogli informativi non sia specificato il PDAapplicato a questo mutuo sarà a quote capitale prestabilite al tasso d’ingresso.

Adesso avete gli strumenti necessari per capire in anticipo quale piano di ammortamento viene adottato per ognimutuo e conoscendone le caratteristiche sapete che il mutuo a quote capitale prestabilite ad un tasso basso vipermette di abbattere il capitale più velocemente ma in caso di innalzamento dei tassi vi farà risultare le ratealmeno della prima metà del mutuo più alte rispetto al mutuo a quote capitale ricalcolate, viceversa se il tasso distipula è alto avrete un’abbattimento del capitale più lento e rate di importo inferiore.

Qual’è il migliore?

Dal mio punto di vista non c’è un vincitore, è chiaro che un mutuo con un pda a quote capitale prestabilite ad untasso basso mi produrrà un montante interessi passivi inferiore rispetto sia al mutuo a quote capitale ricalcolate cheal mutuo a quote capitale prestabilite ad un tasso alto, quindi dal punto di vista puramente finanz iario sembrerebbemigliore il primo, ma se consideriamo l’inflaz ione ed il maggiore impegno finanz iario della prima parte del mutuoprobabilmente i risultati si equivalgono.

La convenienza di un PDA rispetto all’altro dipende soprattutto dalle nostre esigenze personali, se abbiamo pauradi un’innalzamento troppo elevato delle rate è meglio un PDA a quote capitale ricalcolate o un PDA a quotecapitale prestabilite ad un tasso elevato, se puntiamo ad abbattere più velocemente il capitale residuo èsicuramente preferibile un PDA a quote capitale prestabilite ad un tasso basso.

Spero di essere stato sufficientemente chiaro, se avete qualche domanda in merito io e Massimo siamo qui,oppure se preferite potete aprire un post sul forum, ci trovate anche li.

Roberto

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I forum premiano i migliori mutui sul mercato: Iwbank!aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/05/i- f orum-premiano- i-migliori-mutui-sul-mercato- iwbank/

tanduri@finanzaonline

Come detto in un precedente articolo, le banche on- linedopo un breve periodo in “penombra” tornano ad esseretra le banche più competitive attualmente sul mercato e laconferma viene proprio dagli utenti dei forum specializzatiin approfondimenti e consigli sui prodotti mutuo incommercio. Sono infatti molte le testimonianze di utenti cheriportano come Webank come anche Iwbank ed Ing Directstiano proponendo ai propri potenz iali clienti mutuicompetitivi anche rispetto alle grandi banche cosidette“fisiche” con gestione allo sportello; oggi ci concentriamo inparticolare sui prodotti offerti da Iwbank, gruppo UBI Banca.

Per la nostra indagine di mercato ci siamo avvalsi dell’efficiente motore di ricerca che mutuisupermarket.it mette adisposiz ione della clientela nel proprio sito web, mentre per la documentaz ione ufficiale Iwbank siamo andati averificare le informaz ioni direttamente sul sito della banca nella sez ione “trasparenza” per approfondire leinformaz ioni direttamente nel loro foglio informativo documento 07 relativo alle condiz ioni praticate al 08 novembre2011 tuttora valide.

NB: ricordiamo a tutti coloro che ci leggono che questo blog non trae nessun profitto economico nel fare pubblicitàdiretta o indiretta per specifiche banche o prodotti mutuo in particolare. Nel caso di questo articolo, non abbiamo nessuninteresse a pubblicizzare questa banca in particolare rispetto ad altre se non nell’interesse di informare il mutuato che cilegge e che è alla ricerca di informazioni utili per la ricerca del migliore dei mutui.

Mutuo a tasso f isso - Per chiunque si accinga alla stipula di un mutuo atasso fisso, la cosa più importante da sapere è quale Irs rileva la banca perla determinaz ione del tasso di stipula che condiz ionerà gli importi delle rateper tutta la durata del mutuo; ne parlammo già nell’articolo del forumriguardo ai “segreti” del fisso che potrete leggere [qui].

Iwbank come molte altre banche sul mercato non predetermina il tasso giàin fase precontrattule ma lo calcola in prossimità della stipula sommandoallo spread di preventivo l’Irs del giorno 20 del mese precedente a quello distipula e se fosse festivo “si prende” quello precedente .

Sappiamo quindi già adesso in anticipo, il tasso che stipuleremo ad ottobree quando una banca predetermina il tasso fisso di stipula questo è un granvantaggio. I tassi che si stipulano nel prossimo mese li possiamo quindi già calcolare e sono quelli calcolati intabella. Il tasso viene determinato viene arrotondato al centesimo superiore o inferiore il parametro di riferimento ècostituito dal tasso Irs di durata del mutuo richiesto, maggiorato dello spread che per ogni durata risulta essere del3% questo fatto ci permette di sapere già da adesso il tasso fisso che stipuleremo.

Mutuo a tasso variabile - Il parametro di riferimento è costituito dal Tasso Euribor 3 Mesi/365. Il tasso diammortamento è determinato dal tasso Euribor 3 Mesi/365 vigente nel mese di stipula, rilevato il giorno 20 delmese precedente a quello di stipula del mutuo, maggiorato da uno spread percentuale pari al 3% che è valido perogni durata ed importo con arrotondamento al centesimo superiore o inferiore. In caso di festività viene preso ariferimento il primo giorno lavorativo antecedente. Nel caso si scelga l’indicizzaz ione al paramentro bce lo spreadè per ogni durata 3,2% .

Mutuo a tasso variabile con CAP - Il tasso di ammortamento è determinato dal tasso Euribor 3 Mesi/365 vigentenel mese di stipula, rilevato il giorno 20 del mese precedente a quello di stipula del mutuo, maggiorato da unospread percentuale che dipende dalla durata scelta.

NB: Non sono previste durate intermedie.

Tasso CAP 6,10% per tutte le durate.

Mutuo a tasso variabile Of fset - Il tasso di ammortamento è determinato dal tasso Euribor 3 Mesi/365 vigentenel mese di stipula, rilevato il giorno 20 del mese precedente a quello di stipula del mutuo, maggiorato da unospread percentuale pari al 3% valido per tutte le durate.

Con l’opz ione “Salvadanaio Offset” la quota di interesse di ogni rata sarà ridotta in base alla giacenza mediapresente sul conto corrente, nel mese di competenza della rata. La modalità Salvadanaio Offset permette di ridurrel’importo mensile dalle rate del mutuo sfruttando la giacenza del Conto IW ma non perdendone la disponibilità perle tutte le quotidiane necessità di cassa. Mensilmente la quota di interessi della rata di IWMutuo in modalitàSalvadanaio Offset, è calcolata sulla differenza tra il debito residuo e la giacenza media del Conto IW, di modoche anche piccole disponibilità permetteranno di ridurre il costo delle singole rate e del mutuo.

Sul funz ionamento dei prodotti Offset dedicheremo un prossimo articolo di blog.

Carat terist iche dei mutui Iwbank - Durata massima richiedibile: 30 anni. Le spese di istruttoria del mutuo sonopari a zero come anche non sono previste spese di incasso rata il tutto determina un TAEG veramente ridotto; perun variabile 20 anni con un TAN del 3,23% il relativo TAEG risulta di soli 0,07 punti percentuali maggiore pari al3,30%, mentre per un fisso siamo nell’ordine dello 0,16% di differenza!

La banca concede mutui: acquisto Prima Casa e Il finanz iamento è concesso per un importo pari al 80% del valoredell’immobile, accertato mediante periz ia tecnica a carico della Banca. Importo minimo di 80.000 Euro e massimo di500.000 Euro; acquisto Seconda Casa dove Il finanz iamento è concesso per un importo pari al 60% del valoredell’immobile, accertato mediante periz ia tecnica a carico della Banca. Importo minimo di 80.000 Euro e massimo di500.000 Euro.

NB: Per valore dell’immobile si considera il minor valore tra quello dichiarato in fase richiesta e presentesulla proposta d’acquisto e/o preliminare di vendita e quello accertato da periz ia, richiesta dalla Banca in fasedi valutaz ione.

Età massima dei richiedenti: il mutuo deve comunque concludersi entro il 75° anno di età. Per l’erogaz ione delmutuo è richiesta la presenza di un conto corrente da aprire presso la banca. L’ammortamento potrà esserepreceduto da un periodo di preammortamento per il quale verranno addebitati i soli interessi calcolati a decorreredalla data di erogaz ione e fino alla messa in ammortamento del capitale finanz iato. Tale addebito è effettuatounitamente all’addebito della prima rata di ammortamento. Oltre all’ipoteca, la banca può richiedere il rilascio di unafideiussione ovvero di altra garanz ia reale da parte di terz i a garanz ia del rimborso del finanz iamento.

Condiz ioni esclusive del mutuo valide solo per le richieste online o tramite il Numero Verde gratuito 800-99.99.95

Le polizze assicurat ive - La polizza Incendio e Scoppio obbligatoria è offerta gratuitamente dalla Banca. Iwbankoffre inoltre la possibilità di sottoscrivere una “Iw Credit”, una polizza a premio unico finanz iabile, che garantisce iltitolare del mutuo da Rischio Morte Invalidità Totale Permanente, Inabilità Temporanea, Perdita del Posto di Lavoro,Ricovero Ospedaliero. E’ bene sottolineare che l’erogaz ione del mutuo ufficialmente non è condiz ionata dallasottoscriz ione di coperture assicurative facoltative ma ovviamente, come per tutte le banche, chi si rendedisponibile a sottoscriverle “subirà” anche nel caso di questa banca un “trattamento di favore”.

Il piano di ammortamento - Sia per l’offerta indicizzata al tasso BCE che per l’offerta indicizzata al tasso Euribor3 mesi/365 la variaz ione del piano di ammortamento, a seguito di una eventuale variaz ione del tasso diindicizzaz ione, è mensile.Ogni modifica del tasso riferimento determinerà una rielaboraz ione del piano di ammortamento relativo alle rateresidue (quota capitale e quota interesse), al fine di assicurare anche per i mutui a tasso variabile un rata sempreuguale, nel caso di non variaz ione del tasso di riferimento (piano di ammortamento a quote capitale ricalcolate).Per quanto riguarda il prodotto CAP invece, il piano di ammortamento è quote capitale prefissate al tasso di stipulae che non subiscono ricalcolo in base al tasso futuro via via applicato. Il tutto non è riscontrabile chiaramente neifogli informativi che oltretutto non presentano tabelle per il calcolo esemplificativo degli importi rata in caso diaumento del tasso. La prez iosa informaz ione trae spunto da affermaz ioni riportate da operatori di chat e forum delsito web Iwbank oltre che da conferme degli utenti dei vari forum mutui.

Come vedete la tabella “manca” della simulaz ione degli importi rata in caso di aumento del tasso. Mi sembra diricordare che il T.U.B. obblighi le banche ad inserire tale simulaz ione nei fogli informativi; sarebbe interessantesapere perchè quelli di Iwbank non lo riportano.

Forum’s rumors - Alcuni utenti riportano un trattamento telefonico molto disponibile e gentile ma non chiedetetroppo e più del necessario perchè spesso gli operatori non vi sapranno dare informaz ioni troppo dettagliate suiprodotti. Sul loro sito web c’è l’interessante possibilità di chiedere informaz ioni utilizzando la chat che vi mette incontatto dopo pochi secondi con un operatore in grado di risolvere dubbi di media difficoltà; in chat a volte vengono

girate e rigirate solite frasi standard penso suggerite in automatico dal sistema.

Forse meno di altre banche Iwbank insiste per consigliarvi di dare disponibilità alla sottoscriz ione di polizza Vita oCPI soprattutto nel caso siate una famiglia monoreddito; sappiate eventualmente che la polizza “protez ione debito”o la “protez ione totale” sono comunque recedibili nei 30gg di legge . Per dovere di cronaca possiamo dire di nonaver avuto una “cattiva” impressione di questa banca come invece per altre di cui parleremo. Iwbank è comunquedecisamente meno “malleabile” di altre sui canoni di erogaz ione soprattutto quando siete al limite del LTV(percentuale importo mutuo richiesto rispetto al valore immobile). Sottolineamo inoltre una generica rigidità da partedegli operatori a portare avanti richieste “fuori standard”; deroghe ad importi, età e spread sono impossibili dalpoter essere accettati. Riguardo agli interessi di pre-ammortamento, sappiate che la banca (diversamente da altre)preleva solo una “fraz ione di mese” facendo “partire” l’ammortamento vero e proprio nel mese successivo allastipula; il fatto è senza dubbio un dato positivo ai fini di evitare di pagare inutili interessi. Il preammontamento risultapari a zero euro nel caso la stipula avvenga il primo giorno del mese. Alcuni utenti hanno constatato errori genericinel calcolo del pre-ammortamento come anche, in diveri casi, nel calcolo della prima rata di ammortamento; erroriche sono stati risolti solo a seguito di segnalaz ione diretto al call- center telefonico.

NB: Per il controllo del calcolo del pre-ammortamento quindi dovrete fare così: ammettiamo che avete stipulato il 21ottobre, la prima rata di ammortamento sarà quella di novembre che vi verrà addebitata appunto a fine novembre.Tale rata sarà comprensiva anche degli interessi di pre-ammortamento per i giorni che vanno dal giorno di stipuilafino a fine mese di stipula; nel caso esempio 10gg; dal 21 al 31 ottobre. Ammettiamo di aver preso 100.000 euro diimporto mutuo con un tasso applicato alla stipula del 5,05%: la formula semplice che vi da gli interessi di pre-ammortamento che vi ritroverete addebitati è quindi di: 10 x 100.000 x 5,05 : 36000 = 140,27 euro.

Massimo

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Gli alti spread sui mutui: cronaca di un aumento annunciatoe… concordato.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/08/gli-alt i-spread-sui-mutui-cronaca-di-un-aumento-annunciato-e-concordato/

tanduri@finanzaonline

La sintesi dell’articolo di oggi?!.. Gli spread dei mutuinon accennano minimamente a diminuire nonostante lamanovra antispread della BCE di iniz io settembre.L’iniz iativa del buon Draghi non ha sortito ancoranessun effetto! Neanche più la BCE riesce adincentivare una riduz ione degli spread di mercatocome anche ulteriore riduz ione della contraz ione delcredito!?

Una pallottola spuntata!?

Per capire cosa è successo e cosa non stasuccedendo, perchè non esiste al momento nessunsegno tangibile di riduz ione degli spread sui mutui allefamiglie, facciamo insieme un riassunto di quello che èsuccesso da maggio 2011 fino ai giorni nostri…

Cronaca di un aumento annunciato e concordato - Come vi è stato provato matematicamente e avete vistonei grafici costruiti da Roberto nel precedente articolo, nel maggio 2011 è stato definitivamente abbattuto l’unicomuro che potesse a fatica contere i tassi massimi esigibibili sul credito alla clientela: il tasso soglia di usura.

In sintesi, graz ie al tasso massimo soglia di usura imposto da bankitalia, le banche, sono obbligate ad offrire più omeno gli stessi Taeg con minime differenze tra le varie offerte che rientrano in una sorta di ipotetica concorrenza alribasso. In pratica, rimane poco fattibile per una banca proporre un tasso molto prossimo a quello di usura; labanca infatti determina lei stessa un di tasso massimo da commercializzare con un margine che permetta di ”assorbire” le eventuali ed imprevedibili fluttuaz ioni dei tassi Irs ed Euribor di mercato. Lo si riscontra anche neifogli informativi i cui tassi riportati sono definiti “tassi massimi” dell’offerta.

Anteriormente a maggio 2011.. Tale impossibilità di poter aumentare i taeg era a di poco sconveniente per lebanche; il tasso soglia usura limitava in pratica la possibilità di aumentare gli spread proteggendo il mutuato ma altempo stesso però invogliava le banche a rivolgere le proprie attenz ioni sui btp meglio che sui mutui.

E’ bene notare cha ad iniz io 2011, la banca “era costretta” a dover vendere un mutuo a tasso fisso anche di lungadurata ad un Taeg del poco più del 4% e questo perchè gli Irs erano in caduta libera sin dal nov08 e nongarantivano più adeguati ricavi necessari alle banche sulla concessione dei mutui. In sintesi gli istituti non si“fidavano” più del paramentro di riferimento Irs con cui “comporre” il Tan dei mutui perchè questo assumevapercentuali drasticamente poco consistenti oltre che particolarmente fluttuanti.

NB: in realtà lo “stratagemma” di poter aumentare i taeg tenendosi sotto al tasso di usura esisteva per le banchema avrebbe permesso non più di minimi aumenti graduali dei taeg di mercato ad ogni trimestre. Il processotrimestrale avrebbe necessitato troppo tempo; ci voleva uno stratagemma per aumentare repentinamente i taeg deimutui; tempo è denaro!

Primavera del 2011: lo st ratagemma!.. Il Governo “vede” il problema e fa pressione sull’ABI affinchè si riaprano ibattenti del credito e sotto la minaccia di una crisi sociale oltre che economica senza precedenti banche eGoverno trovano una strategia. Si concorda per l’aumento istantaneo dell’unica barriera contro gli aumenti dei taeg:il tasso soglia di usura!

Col relativo decreto 70/2011, nel mese di maggio, viene quindi furbescamente modificata la formula delladeterminaz ione del tasso soglia sul credito che ne decreta l’aumento istantaneo ed incondiz ionato del circa +3%;siamo al tasso soglia del più del 9%!.. Con questo accordo si evita la chiusura totale del credito; Le banche, graz iealla “concessione” governativa elevano gli spread e la cosa sembra scongiurare definitivamente la chiusura dei

rubinetti.

Forse dobbiamo ringraz iare l’aumento degli spread che ha consentito l’erogaz ione comunque di quel pococredito?.. dobbiamo ringraz iare gli aumenti degli spread invece che condannarli?.. cosa sarebbe successo se lebanche fossero state obbligate ancora da un tasso di usura troppo basso ad erogare un mutuo a tasso fisso al4%?.. avrebbero ancora concesso mutui?

E’ ovvio che quello di “ringraz iare” è una mia provocaz ione, però.. mettetevi nei panni di una banca per unsecondo.. tanto ormai siete adulti e le banche le conosciamo tutti, vero?

Autunno 2011.. Gli spread proposti con i nuovi mutui incominciano il loro rapido ed inesorabile aumento e da unamedia del 1,5 arrivano a toccare il 3,3/3,6% nei primi mesi di quest’anno, e non solo: le più variegate polizzeassicurative a premio unico si scatenano alla ricerca dei mutuati di più deboli garanz ie (vedi rappresentaz ionetrend degli spread mutui nel la figura sotto).

Nei forum mutui dove gli utenti cercano dettagli econsigli sulle offerte mutuo si scrivono delle paginedammatiche di storia che testimoniavanoatteggiamenti bancari al limite deltragicomico; offerte di mutui stracovenienti per fissi atasso “finito” del 4% con campagne di offerta cheperò venivano interrotte ben prima del loro termine;solo pochi fortunati riuscivano a stipulare prima chela banca “si rendesse conto” del grave “errore” edell’enorme concessione che dava ai propri clientiai quali spesso l’offerta veniva ritirata prima deltempo sotto gli occhi e fatta definitivamente scomparire. Le banche avevano deciso ormai diattuare una progressiva ed incondiz ionatacampagna di aumento dei tassi aumentando glispread!.. per i mutuati, da allora non c’è statoscampo, le banche non hanno fatto più eccez ioni, itassi sono inesorabilmente aumentati per tutti; mutuifissi e variabili.

Ma perchè nonostante il più alto ricavo concesso lebanche hanno continuato a non erogare con piùfacilità e scioltezza?..perchè l’accordo sullapossibilità per le banche di aumentare i tassi sui mutui non ha comunque sortito l’effetto sperato?.. osservate ilgrafico sottostante:

Inverno 2011.. Si tratta grafico delle quotaz ioni dei btp italiani dell’ultimo anno su cui ho inserito con variaz ionetrimestrale i taeg medi rilevati da bankitalia. E’ evidente come davanti alla possibiltà di tassi di fare trading sui titolidi stato ben più “performanti dei mutui” (ricordiamo il record di fine novembre del 7,26% che mise in ginocchio ilprecedente Governo) le banche hanno veicolato la maggiorparte dei propri “investimenti” verso i titoli di altre formadi speculaz ione che non siano appunto il credito a famiglie ed imprese; come vedete infatti, in ogni segmento delgrafico i btp hanno sempre reso di più di un mutuo, tranne nell’ultima parte di iniz io settembre..

A lato, grafico similare al precedente nelquale abbiamo raccolto anche i trendtrimestrali Irs e tasso soglia usura. Notarequindi come da agosto 2011 ad agosto 2012,per le banche sia stato maggiormenteconveniente “investire” in titoli di stato.

Set tembre 2012.. Dopo le iniz iative dellaBanca Centrale Europea di Draghi che haannunciato la creaz ione del “fondo salvastati”che parallelamente sappiamo significhi anchepiano “anti- spread” è evidente sul grafico ilcrollo del rendimento dei btp; crollo che, oltrea mettere fine alla speculaz ione incontrollata,si spera oltretutto alimenti di nuovo l’aperturadel credito alle famiglie ed imprese.

Adesso.. La questione adesso è:ammettendo il perdurare del benefico effettodelle mosse bce sui btp italiani che lasciaauspicare un aumento del flusso di capitaliverso la riapertura del credito da distribuire sulmercato, quale sarà la invece la “qualità”?.. itassi di interesse richiesti con i mutui imposticon lo stratagemma degli spread elevatissimidi oggi… subiranno una tanto auspicata diminuz ione?.. gli spread sui mutui diminuiranno?.. vedremo di nuovo mutuipiù accessibili e convenienti?

Considerate anche che le banche ottenevano alta remuneraz ione ed aumentavano ancorpiù i taeg infondendo epropinando le famigerate ed onerose polizze assicurative a premio unico; polizze che oggigiorno non possono più“collocare” insieme al mutuo con tanta disinvoltura.. ebbene, ci aspettiamo anche che oltretutto ora calino anche gli

spread?

Abbiamo tutt’altre conferme che ci vengono dai forum mutui dove gli utenti collaborano in scambi di informaz ioni suivari mutui in commercio e le notiz ie che girano non sono affatto rassicuranti; per alcune banche si assisteaddirit tura a degli inaspriment i delle condiz ioni proposte! Ne parleremo in un prossimo articolo.

Personalmente e prossimamente potrei immaginare mutui più “facili” (speriamo che il trend dei btp si consolidi alribasso) ma non certamente meno “cari” di quelli di adesso; chi vuole un “buon ” mutuo aspetti con paz ienza.

Staremo a vedere.

Massimo.

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Bankitalia: tassi mutui in lieve calo, ma.. ?!aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/09/bankitalia- tassi-mutui- in- lieve-calo-ma/

tanduri@finanzaonline

I tassi mutui appaiono in lieve calo ma.. aumenta il livellodi contraz ione del credito e sofferenza delle famiglieitaliane.

Sono i dati che purtroppo emergono dal Supplemento alBollettino Statistico n° 49 pubblicato ieri 8 ottobre dabankitalia che oggi analizz iamo con voi.

Da un’analisi superficiale dei contenuti del documentobankitalia sembrerebbe che ci sia almeno “una” notapositiva nei dati diffusi da bankitalia ieri: la diminuzionedei tassi medi applicat i al credito alle famiglie perl’acquisto di abitaz ioni, dati che l’istituto rilevamensilmente nel mercato dei mutui bancari raccogliendo idati comunicati provenienti da 106 banche italiane. Dallafigura 3.1 che vi riportiamo qui sotto si evincel’interessante dato estratto dal documento.

Osservando il grafico ma soprattutto i dati numerici dei TAEG in tabella al lato evidenz iati in giallo, è evidente comeil taeg rilevato nel mese di agosto (ultimo mese preso in consideraz ione dal documento di bankitalia) sia del 4,21per cento contro il 4,23 del mese precedente; un calo dei taeg nel mercato dei mutui di ben 0,02%!?.. è unanotiz ia?.. e nel caso lo fosse, così la dobbiamo dare?

Il dato è corretto ed insindacabile, ma non ci possiamo assolutamente fermare quì; non possiamo letteralmente“ingerire” un dato senza cercare di vedere cosa ci sia dietro, non possiamo semplicisticamente “fare nostra” edivulgare una informaz ione asettica e senza “carattere” senza tenere in consideraz ione anche altri fattori altrimentil’informaz ione data rischia di essere fraintesa e di generare falsi ottimismi.

NB: Il lieve calo dei tassi riportato da bankitalia non trae origine da una strategia bancaria di mercato dove si èfinalmente deciso di “dare mutui meno cari” alle famiglie; Il mot ivo per il quale si è rilevato un taeg medio dimercato più basso in agosto rispet to a luglio è il calo dei parament ri di rif erimento su cui sonocalcolat i i t aeg dei mutui: Irs o euribor di mercato.

Senza addentrarci troppo nei meandri del calcolo del taeg di un prodotto, quello che serve a noi ora in questoarticolo è evidenz iare come il taeg sia influenzato da valori di euribor o Irs variabili giornalmente. Si consideri adcome esempio le medie mensili dei mesi di luglio ed agosto dell’euribor a 3 mesi siano notevolmente diverse traloro; 0,50 per cento in luglio contro 0,33 di agosto.

E’ fintroppo evidente quindi come il taeg più basso rilevato nel mese di agosto da bankitalia prende origine non daun “calo dei tassi” ma dal calo drastico e progressivo degli euribor di mercato che si è verificato a seguito deltaglio del tasso BCE ad opera della banca centrale nei primi di luglio. Quella differenza di 0,17 per cento deglieuribor rilevata tra i mesi di luglio ed agosto, a parità di spread e spese di contratto, avrebbe dovuto determinareuna diversa rilevaz ione del taeg di agosto che sarebbe dovuto essere del 4,05 (4,23-0,17) altro che 4,21. Se nelnostro ragionamento ci parametriamo invece agli Irs, siamo pari; variaz ioni insignificanti o quasi.

Insomma a mio avviso, l’ipotesi della diminuz ione dei tassi sui mutui annunciata ieri non è assolutamente un datofruibile, affidabile ed indicatore dell’effettivo evolversi “al meglio” del mercato dei mutui; al contrario esiste un“qualcosa” che non ha permesso ai tassi sui mutui di diminuire ulteriormente: lo spread e/o le “spese” applicatead un mutuo che evidentemente non accennano minimamente a diminuire, anz i.

Le banche troveranno il modo per tenere alti i taeg sui mutui; nessun segnale di miglioramento. Nessuna banca siappresta a ridurre gli spread imposti sui mutui. Nessuna di loro se la sente a fare la “prima mossa”!.. Ovviamentece lo auguriamo ci mancherebbe, ma la nostra speranza rimane un impalpabile forzato auspicio che oggi più chemai appare… infondato.

Non crediate quindi che dietro il lieve calo dei tassi rilevato ad agosto scorso da bankitalia ci sia un percettibilelieto segnale che faccia sperare in “tempi prossimi per i mutui” migliori di quelli di adesso; almeno non a breve.

Il messaggio di speranza così come divulgato dagli organi di informaz ione estrapolato dai dati bankitalia… nondeve essere frainteso.

Mi rendo conto di non lanciare segnali di euforico entusiasmo, tutt’altro.. ma se volete sentire musiche intrise diottimismo e superficialità sarà meglio che cliccate su altre fonti di informaz ione che non siano questo Blog!.. seinvece volete essere realistici insieme a noi… fateci compagnia!

state sintonizzati…

Alt ri 2 dat i interessant i (non posit ivi) del report bankitalia:

1. Aumento della cont raz ione del credito - Nel mese di agosto è leggermente accelerata la crescita deidepositi bancari, mentre risulta marcatamente rallentata la dinamica dei prestiti al settore privato. Dai dati contenutimella tavola 2.5 è evidente come da iniz io anno ci sia stata una diminuz ione dell’importo dei prestiti erogati allefamiglie consumatrici; nel mese di agosto 2012 sono stati erogati dalle banche circa 6.800 milioni di euro in menoripsetto a gennaio dello stesso anno; nel confronto tra agosto 2011 (non rappresentato in tavola) e agosto 2012 il“mancato credito” è di circa 2.600 milioni.

Ad agosto i finanz iamenti al settore privato sono calati al tasso annuo di 0,2% dopo l’incremento tendenz iale di0,5% visto in luglio.

2. Aumenta la sof ferenza delle famiglie it aliane - La tabella si spiega da sola.

In lieve aumento le sofferenze bancarie, il cui tasso di crescita sui dodici mesiaccelera a 15,6% da 15,4% di luglio.

Rispetto al 2009 le sofferenze delle famiglie consumatrici sono più che raddoppiate!

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Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli.aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/11/warning-mutui-con-cap- impariamo-a-conoscerli/

freeybor@finanzaonline

Quando si decide di accendere un mutuo con CAP, bisognafare attenz ione a cosa si stipula perchè i mutui con cap(Capped Rate) o con tetto al tasso come vengono spessochiamati non sono tutti uguali, alcuni sono veri mutui con CAPaltri sono falsi.

Per veri mutui con cap intendo quei mutui che alraggiungimento del cap la rata si blocca ed ogni variaz ione ineccesso viene assorbita dalla banca, i falsi cap sono quelliche al raggiungimento del cap la rata si blocca ma gli interessiche maturano con i tassi oltre il cap vengono comunquerichiesti al mutuatario a fine ammortamento o spalmati sullerate quando i tassi riscendono al di sotto del tetto.

Ecco un esempio di cosa troviamo scritto sui fogli informativi diun cap reale:

“Rispetto al tasso iniz iale, il tasso di interesse può variare, concadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o piùparametri di indicizzaz ione fissati nel contratto. Il rischioprincipale è l’aumento imprevedibile e consistente dell’importo delle rate, tipico dei mutui a tasso variabile: talerischio è mitigato dalla presenza di un livello massimo del tasso di interesse (CAP).

Se il t asso di interesse di mercato dovesse superare tale livello massimo, al mutuo sarebbe in ognicaso applicato il t asso massimo previsto cont rat tualmente (CAP).

Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenereeventuali aumenti dell’importo delle rate.

Il tetto massimo al tasso (CAP) tutela il cliente da eccessivi aumenti del parametro di indicizzaz ione.”

Ecco un esempio di cosa troviamo scritto sui fogli informativi di un cap falso in questo caso il MUTUO CASA RATAPROTETTA del banco popolare, che spero sia l’unico rimasto di questo genere:

“E’ un finanz iamento a tasso variabile che prevede un tasso massimo (parametro + spread) pari al 6,50%.

L’eventuale dif ferenza t ra rata pagata (calcolata al 6,50%) e rata calcolata al tasso originario(paramet ro + spread) è post icipata senza alcun interesse e/o costo aggiunt ivo alla f ine del piano diammortamento e rimborsata at t raverso rate di importo pari all’ult ima rata pagata (o comunque tali dagarant ire il rimborso ent ro 60 mesi)”.

La differenza è sostanz iale perchè nel primo caso è la banca che si assume il “rischio” di pagare la differenzaquando e se il tasso dovesse superare il CAP, nel secondo caso tale “rischio” rimane sulle spalle del mutuatarioche ha solo il “vantaggio” di non vedere aumentare a dismisura la rata ma si troverebbe comunque a fine mutuoancora delle rate da pagare per compensare gli interessi che non sono stati pagati con le rate calcolate con tassial di sopra del tetto massimo.

Perchè nel primo caso la banca può permet tersi di non fare pagare gli interessi che maturano con tassial di sopra del cap? No, non è che la banca è improvvisamente diventata un’ente benefico, semplicemente labanca si “assicura” acquistando dei Covered Warrant Cap che sono uno strumento finanz iario utilizzato appuntoper la copertura del rischio di aumento del tasso d’interesse al di sopra di una certa soglia, chiaramente questa“assicuraz ione” ha un costo che naturalmente viene caricato sul mutuo con un aumento dello spread, questospiega il motivo della differenza di spread tra un variabile puro e un variabile con CAP proposti dalla stessa banca.

Uno dei vantaggi del mutuo con CAP reale è quello di poter conoscere fin dall’iniz io sia quanti interessi al massimopotrebbe costare sia quale potrebbe essere la rata massima raggiungibile e poter valutare di conseguenza se tale

rata è per noi sostenibile, nel caso non lo fosse potremmo chiedere un mutuo di durata superiore o di importoinferiore, oppure cercare di risparmiare nei mesi in cui i tassi sono bassi per creare una sorta di fondo da utilizzarequando e se le rate dovessero diventare insostenibili.

Queste valutaz ioni possono servire per analizzare se stipulare un mutuo a tasso fisso o se optare per un variabilecon cap, ultimamente alcune banche offrono dei mutui con cap con spread talmente elevati che la differenza tra ledue tipologie anche con euribor particolarmente bassi è veramente esigua.

Nel prossimo articolo sui mutui variabili con CAP tratteremo solamente i mutui con il CAP reale e vederemo comenonostante l’apparente uguaglianza in realtà possano essere molto diversi fra di loro a seconda del PDA utilizzatodalle varie banche.

Roberto.

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tanduri@finanzaonline

E’ di ieri la pubblicaz ione del “BollettinoStatistico” di Bankitalia, uno studio cheriassume i dati più salienti delle attivitàbancarie del credito, dell’intermediaz ione edel finanz iamento alle famiglie per l’acquistodi abitaz ioni. Nei dati riassunti e relativi alsecondo trimestre 2012 si evince che il tassomedio dei mutui erogati varia a secondadella regione di residenza della filialecompetente per territorio che spessocoincide con quella di residenza del clientemutuato.

Come “funziona” la rilevaz ione dei tassiprat icat i dalle banche? - Le rilevaz ioni suitassi di interesse praticati ai mutui contenutenella pubblicaz ione vengono raccolte dabankitalia su informaz ioni fornite da 731 banche con 33.365 filali sparse in tutto il territorio naz ionale. Secondo i daticomunicati e da quello che emerge ad ogni trimestrale di bankitalia sembrerebbe che chiedere un mutuo inLombardia o chiederlo in Sardegna cambia “qualcosa”… il tasso proposto e stipulato!

La tabella dei tassi medi regionali - Di seguito riportiamo la tabella dei clienti mutuati “buoni” e dei “cattivi” cherisiedono nelle regioni italiane dove si “paga di più” o “di meno” un mutuo in termini di tasso applicato.

Si noti come le regioni condiz ionate da tassi meno favorevolisiano quelle insulari di Sicilia e Sardegna, come anche il Laz io ela Campania: Il record negativo per mutui di importo superiore a125mila euro è della Sardegna con un tasso del 5,14%evidenz iato in nero e come invece per importi inferiori a 125milaeuro il record negativo spetta invece alla Sicilia con un 5,35%.

Le regioni che appaiono invece privilegiate dalle banche sono ilTrentino e la Basilicata per importi di mutuo inferiori a 125mila euroe la stessa Basilicata per importi di mutuo inferiori con il recordpositivo del 4,92% di tasso.

Da cosa dipende questa diversità di “qualità” di credito concessodalle banche dipendentemente dalla “regionalità” della richiesta?..perchè ad un Mario Rossi una filiale Intesa San Paolo di Cagliarigli rilascia un mutuo del 5,14%, mentre ad un “simile” Mario Rossidi Trento una filiale della stessa banca gli concede un tasso del4,71%?.. è giusto che Mario paghi la propria residenza anagraficain termini di tasso?

E’ evidente quindi che il tasso del mutuo concesso è influenzatodalla regionalità della richiesta; quindi lo è anche il rating?.. Dareun mutuo a Napoli è più rischioso che in Basilicata o a Firenze?

Il “rat ing” - Sappiamo che quando una banca rilascia un mutuo siassume consapevolmente un certo rischio di un eventualemancato recupero del credito concesso ed è per questo motivoche dopo l’analisi accurata delle garanz ie del richiedente,stabilisce un “rating” che non è altro che una specie di voto inpagella che determina un indice di affidabilità del cliente a poterripagare il proprio debito.

Quando l’affidabilità risulta molto elevata, la banca, offrirà un tassodi rendimento del mutuo più contenuto (il cliente pagheràinteressi più bassi); se, viceversa, esiste il rischio che il debito possa essere ripagato con difficoltà, allora il clientesi troverà costretto a rendimenti molto più elevati (pagherà interessi più elevati) dipendentemente appunto dall’entitàdel rating affidatogli dalla banca.

allora cosa c’è dietro questa palese differenza regionale di tasso applicato ai mutui e che si ripete per ogni regionecon la stessa peculiarità ad ogni analisi trimestrale?

Un “rat ing regionale”? - Se volessimo quindi prescindere da “campanilismi regionali”, a un Mario Rossi cheguadagna un “tot” al mese, con una situaz ione famigliare “tot”, che presta delle garanz ie “tot”, per un valore dicompravendita della casa “tot” e con un importo di mutuo richiesto “tot”, ecc… gli dovrebbe essere assegnato unrating “tot” ed un mutuo con un tasso “tot”, sia che si stipuli a Roma come a Milano, giusto?.. la stessa qualità dicredito, giusto?.. invece no, non sembra così. Il dato di fatto è che supponendo pursempre stesse identichegaranz ie, al cliente potenz iale mutuato non verrà assegnato lo stesso rating se acquista a Milano o se acquistainvece a Cagliari.

Senza voler pretendere di svelare chissà quale segreto ne tantomeno nessun arcano dobbiamo quindi ammettereche esiste una “affidabilità regionale” che eleva o deprime il rating della clientela e la qualità del credito a livelloappunto.. regionale.

Dovremmo inoltre probabilmente considerare anche le varie convenz ioni che alcune Regioni più di altre stipulanocon i vari istituti di credito; intese e collaboraz ioni portate avanti essenz ialmente a livello di competenza territorialeche diminuiscono il tasso medio regionale migliorando la qualità del credito ma che è un dato purtroppo irreperibilenel documento di Bankitalia.

Un giorno, con un prossimo articolo, proveremo ad analizzare insieme anche i dati: “Segnalaz ioni di Vigilanza” e“Centrale dei rischi” della pubblicaz ione di Bankitalia, li probabilmente troviamo qualche utile risposta. Intantopossiamo memorizzare questa peculiarità di differenz iaz ione geografica della qualità del credito che“curiosamente” si ripete più o meno inalterata (stessi analogismi, stesse regioni penalizzate e privilegiate) ad ognianalisi trimestrale di Bankitalia; intanto, i mutuai di Sicilia, Sardegna, Laz io e Campania si rassegnino a mutuimediamente meno convenienti di altri connaz ionali.

La tabella completa suddivisa per macroaree:

Massimo.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (1 vote cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: 0 (from 0 votes)Mutui: dimmi di che regione sei e ti dirò che tasso avrai.., 10.0 out of 10 based on 1 rating

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freeybor@finanzaonline

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/CAP2.jpg)Eccocial secondo appuntamento con i mutui variabili con CAP, nelprimo articolo che potete trovare qui(http://aiutomutuo.finanza.com/2012/10/11/warning-mutui- con-cap- impariamo-a-conoscerli/) abbiamo visto comefunz ionano questo tipo di mutui, oggi prendiamo inconsideraz ione solamente i mutui con CAP reali cioè quelliche quando il tasso supera il tetto stabilito la differenza degliinteressi è a carico della banca e vediamo come comunquepossono essere molto diversi tra loro pur avendo le stessecaratteristiche.

I mutui con cap infatti a seconda della banca che li propone,possono avere piani di ammortamento diversi, e diconseguenza rate di importi diversi e rate massime più omeno elevate anche a parità di tasso CAP.

Prendiamo ad esempio un mutuo da 120.000 euro ventennalevariabile con cap al 6,20%, spread 3,40% con indice diriferimento euribor 3 mesi e simuliamo tre piani diammortamento diversi, il primo a quote capitale ricalcolatenormalmente utilizzato ad esempio da IWbank, il secondo a quote capitale prestabilite al tasso attuale, comeapplicato dalla maggiorparte degli istituti, e come ultimo esempio prendiamo un pda a quote capitale prestabilite al6,20% come quello utilizzato dal mutuo “Quasi fisso” di BNL.

Nel primo caso il mutuo a quote capitale ricalcolate non possiamo stabilire con certezza tut to il pianodi ammortamento (come abbiamo visto in questo (http://aiutomutuo.finanza.com/2012/10/03/ammortamento-a-quote-capitale- ricalcolate-o-prefissate/) articolo), perchè sia le quote capitale che le quote interessi variano inbase all’andamento dei tassi d’interesse applicati, però possiamo stabilire sia la rata che pagheremo con i tassiattuali sia la rata massima virtuale che corrisponde alla prima rata calcolata al tasso del CAP, è virtuale perchè èpraticamente impossibile che il cap venga raggiunto immediatamente dopo la stipula.

Di conseguenza avremo che per il nostro mutuo di esempio la rata iniz iale sarà di 702 euro e la rata massima saràdi 873 euro. Simulando un PDA con la prima rata al tasso iniz iale e le altre ad un tasso medio tra il tasso d’ingressoed il CAP otteniamo un PDA come questo:

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/Ric1.jpg)

Se variamo il tasso ad ogni rata, varieranno gli importi sia delle rate effettive sia delle eventuali rate massime.

Negli alt ri due casi invece, avendo un pda a quote capitale prestabilit e possiamo determinare alcentesimo quali saranno le quote capitale in ogni rata e di conseguenza quali saranno le rate massimein qualsiasi momento del piano di ammortamento , vediamo insieme come fare.

Con le indicaz ioni che troviamo qui (http://aiutomutuo.finanza.com/2012/10/01/il- piano-di-ammortamento-alla-francese-come-calcolarlo/) e qui (http://aiutomutuo.finanza.com/2012/10/03/ammortamento-a-quote-capitale-ricalcolate-o-prefissate/), iniz iamo a costruirci un PDA con le quote capitale prestabilite al 3,60 (3,40 di spread +0,20% Euribor), aggiungiamo al PDA dopo la colonna della quota capitale 2 ulteriori colonne che ci serviranno per ilcalcolo degli interessi al tasso del cap e per il calcolo della rata massima. A questo punto nella colonna per ilcalcolo degli interessi al cap calcoliamo per ogni rata gli interessi che otterremo applicando il tasso 6,20% e nellacolonna della rata massima sommiamo il risultato ottenuto con la quota capitale corrispondente.

Il risultato sarà questo:

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/Pred3.jpg)

In questo caso anche se variamo il tasso ad ogni rata, gli importi delle eventuali rate massime rimarranno sempregli stessi mentre cambieranno gli importi delle rate effettive.

Adesso facciamo la stessa cosa in un nuovo PDA, in questo caso però le quote capitale le calcoliamo al tasso del6,20% come succede per il mutuo “Quasi fisso” di BNL , il risultato sarà questo:

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/pred6.jpg)

Anche in questo caso variando i tassi ad ogni rata varia l’importo delle rate effettive ma non varia l’importo dellarata massima che anz i rimane uguale per tutta la durata del mutuo.

Come possiamo notare pur essendo tutti e tre mutui variabili con CAP e pur avendo gli stessi valori di CAP 6,20,spread 3,40 ed indice di riferimento, otteniamo tre PDA completamente differenti tra loro, con gli importi delle rateche variano in maniera sostanz iale.

Possiamo notare come il PDA che ci permette di abbattere più velocemente il capitale e che di conseguenza cifarà pagare meno interessi totali è quello a quote capitale prestabilite al tasso del 3,60, ma è anche il PDA che incaso di un’aumento repentino dei tassi nella fase iniz iale ci farà pagare rate decisamente più alte ed avrà diconseguenza una eventuale rata massima molto più elevata rispetto agli altri due tipi di PDA. Con questo PDAinoltre avremo rate di importo decrescente con tutti i tassi compresi tra il 3,6% e 6,2%.

Esattamente il contrario di quello che succede con il PDA a quote capitale prestabilite al tasso del 6,20% dove loscotto di pagare rate iniz iali più basse lo paghiamo con un totale di interessi corrisposti a fine mutuo più altorispetto agli altri due PDA inoltre ci troveremo a pagare rate di importo crescente anche a parità di tasso conqualsiasi percentuale di tasso al di sotto del 6,20%.

Il mutuo con il PDA a quote capitale ricalcolate invece come abbiamo visto non ci permette di conoscere in anticipoin qualsiasi punto del PDA quale potrebbe essere la rata che pagheremo ad un determinato tasso, sappiamosolamente che la rata non supererà mai l’importo della prima rata calcolata al tasso del cap e che le rate a paritàdi tasso saranno sempre tutte uguali.

Queste sono le caratteristiche dei vari PDA applicati ai mutui con CAP, lascio a voi trarre le conclusioni perchèchiaramente non esiste un mutuo migliore di un’altro in senso assoluto, la bontà di un mutuo dipende sempre dalleesigenze personali di ognuno di noi.

Merita sicuramente un’approfondimento il mutuo “Quasi fisso” di BNL che verrà trattato in un prossimo articolo.

Roberto.

[email protected] (http://www.cloudflare.com/email-protection)

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Warning! Mutui con CAP, impariamo a conoscerli. Seconda parte., 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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2. ABF funz iona anche per controversie sui mutui (parte 2).. come fare ricorso.(http://aiutomutuo.finanza.com/2012/09/27/abf- funz iona-anche-per- controversie-sui-mutui- come- fare- ricorso/)

tanduri@finanzaonline

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/copertina21.jpg)Parliamooggi di un prodotto veramente peculiare; il “Quasi Fisso” Bnlrappresenta un mix di concetti tutti da scoprire e approfondire se non sivuole avere sorprese. Trascureremo decisamente gli aspettidell’offerta che sono facilmente reperibili nella documentaz ione ufficialedella banca che vi riporto quì(http://www.bnl.it/SupportingFiles/Foglio_Informativo_Mutui_Casa.pdf),per concentrarci essenz ialmente sulla questione “piano diammortamento” (pda), argomento che per questo prodotto è difficileda “digerire” e per il quale vale un articolo di forum tutto suo.

Il prodotto è considerato da molti utenti dei forum (e quindi dallamaggiorparte della popolaz ione) come un variabile con tassomassimo cap al 6,2%; così viene venduto. In realtà è invece meglioconsiderarlo un ibrido tra un mutuo a tasso fisso ed un variabile con cap e per confrontarlo con ogni altro tipo dimutuo bisogna stare attenti a non commettere superficiali errori di valutaz ione.

Le conclusioni che vi anticipo è che questo singolare prodotto, per una gran parte iniz iale di ammortamento, ci faràpagare rate più basse di qualsiasi altro variabile in commercio a scapito però di un maggior montante interessicorrisposti a fine mutuo.

Andiamo a vedere come la banca ne definisce il funz ionamento:

“Il mutuo BNL Quasi Fisso ti offre la certezza di un classico prodotto a tasso fisso, con la convenienza, per tutta ladurata del finanziamento, di poter beneficiare di una riduzione della rata in tutti i casi in cui le condizioni di mercato sianofavorevoli. La rata mensile di ogni mutuo è composta, infatti, da due parti, una quota capitale e una quota interessi. NelMutuo BNL Quasi Fisso, la quota capitale è a tasso fisso per tutta la durata del finanziamento; la quota interessi èinvece a tasso variabile ma con un valore che non può mai superare il tasso fisso della quota capitale”.

La quota capitale è… a tasso fisso?.. che significa?

Le quote capitale del piano di ammortamento - La caratteristica fondamentale che lo rende diverso da tutti glialtri prodotti variabili con Cap di altre banche è che il piano di ammortamento (la distribuz ione delle quote capitale)è determinato al tasso del 6,2%, ovvero allo stesso tasso del Cap di contratto. Quì sotto la definiz ione tecnica dellaquestione estratta dal foglio informativo che ce lo conferma:

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/tasso.jpg)

Con questa scelta di determinare il pda al tasso 6,2% (e non al tasso effettivo di stipula eventualmente molto piùbasso come tutti gli altri variabili e variabili con cap adottano), la banca in effetti “impone” la restituz ione di quotecapitale che saranno molto basse per le prime rate e molto alte per le ultime. Oltretutto, suddette quote capitalesono “prefissate” e non verranno mai più “ricalcolate” neanche a seguito di variaz ione del tasso futuro applicatoalle rate. Questo prodotto è quindi un prodotto “variabile francese a quote capitale prefissate” come quasi tutti iprodotti cap in commercio ma con la differenza rispetto agli altri prodotti di altre banche di aver prefissato suddettequote capitale al tasso del 6,2% a prescindere dal tasso vigente alla stipula.

… quello che la banca definisce come “quote capitale a tasso fisso” altro non è che definire e prefissare le quotecapitale come se il mutuo fosse al tasso fisso del 6,2%!.. Rispetto ad un mutuo a tasso fisso rintracciabile incommercio mediamente ad un tasso del 5,5%, suddette quote capitale saranno determinate ancorpiù basse di

importo ed è un fattore che ne decreta sconvenienza già a tavolino.

Il diverso pda di st ipula - La rata mensile sarà quindi calcolata sommando la quota capitale calcolata al 6,2%con la quota interessi calcolata sul debito residuo al tasso via via rilevato mensilmente (euribor rilevato + sprad dicontratto) limitato al 6,2% dal cap. Ma andiamo a vedere un esempio concreto per capirci..

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/pda-generico.jpg)

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/pda-quasi- fisso.jpg)

Quelli quì sopra sono due diversi tipi di piani di ammortamento concepiti entrambi per un mutuo di importo 150milaeuro per 20 anni, spread 3,5% ed euribor di stipula 0,2% dove l’unica differenza tra i due ammortamenti è che lequote capitale sono state calcolate e predeterminate a due tassi diversi; per il pda generico al tasso di stipula 3,7%e per il “quasi fisso” al tasso 6,2%. Notate le differenze:

Il pda che ho denominato “variabile generico” è quello che si ritrovano ad aver allegato al contratto di mutuo queimutuati che stipulano variabili con o senza cap il cui tasso di stipula è del 3,7%; è un pda che genererebbequalsiasi calcolatrice (http://www.calcoloratamutuo.org/) pda mutui che trovate nel web, finquì tutto normale.Osservate invece il pda del che si ritrovano in allegato al contratto di mutuo coloro che stipulano il “quasi fisso”:rate iniz iali molto più basse (779 euro) ma in aumento continuo (ultima di 1.092), debito residuo che si abbatte conmeno enfasi rata dopo rata e che quindi determina delle quote interessi più alte. Il motivo di queste differenze conun variabile generico è solo perchè le quote capitale iniz iali “nascono ” basse, quasi 100 euro di differenza (317euro la prima quota capitale del “quasi fisso” contro 423 del generico). Il comportamento di questo mutuo èdecisamente anomalo, non è così?

Una certezza: quella matemat ica di dover pagare più interessi - Questa singolare ed esclusivadeterminaz ione del pda condiz iona molti aspetti del mutuo e ci assicura oltretutto di dover corrispondere piùinteressi di un variabile generico, certezza che abbiamo ancorprima di incominciare a pagare il mutuo;nell’esempio che ho fatto precedentemente, col “quasi fisso ” si pagano minimo 4.400 euro in più di interessi,“minimo” perchè sono quelli calcolati come da piano di ammortamento con euribor sempre pari a quello di stipula0,2% (cosa che per un variabile sappiamo essere improbabile); se il tasso poi effettivamente aumenta in futuro,ovviamente, la differenza di interessi corrisposti aumenta di conseguenza (lo vedremo più avanti).

Lo sconcerto di chi lo st ipula - In sintesi quindi, il piano di ammortamento allegato all’atto di mutuo di questoprodotto crea enorme sconcerto tra i neo mutuati o a coloro interessati a questo prodotto complice in molti casi ilfatto che il cliente non viene correttamente “indottrinato” dalla banca (fonte: le testimonianze degli utenti deiforum). Immaginate infatti vedere un importo rata aumentare rata dopo rata anche a parità di tasso!.. e rateche sono iniz ialmente più basse di un qualsiasi alt ro variabile!.. Immaginate quanto possa soprenderecomparare due preventivi; uno il “quasi fisso” e l’altro variabile di altra banca con stessi spread proposti; ilfunz ionario Bnl vi dice di rate di 779 euro (magari evitando di dirvi che aumenteranno col tempo) e il funz ionario diIntesa (ad esempio) vi preventiva invece rate di 885, che apparente convenienza vero?.. il “trucco” lo abbiamoappena scoperto: la differnza di quei circa 100 euro è di quota capitale che non viene corrisposta e non di interessi!

“Quasi Fisso”.. perche? - Ecco perchè si chiama “Quasi Fisso”, perchè le quote capitale delle rate sono lestesse di quelle di un mutuo a tasso fisso del 6,2%!.. La quota interessi invece “scommette” rata dopo rata sulvariabile e finquando il tasso applicato è inferiore al 6,2% risulterà minore di quella del fisso al 6,2%. Ammettendoquindi uno spread del 3,5% di contratto, ogni volta che l’euribor fosse inferiore al 2,7% il cliente pagherà una ratameno esosa di quella di un fisso al 6,2%. Il giorno che l’euribor arriva e/o supera il 2,7%, praticamente, il mutuo “sitrasforma” (come comportamento) ad un fisso essendo oltretutto limitato il tasso al 6,2% dal cap.

La prova è nel foglio informat ivo - Il foglio informativo ci svela l’arcano della questione “rata più bassa di unqualsiasi altro mutuo variabile nella tabella del “calcolo esemplificativo dell’importo della rata” che vi riporto inbasso:

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/calcolo-esemplificativo.jpg)

Osservate gli importi delle prime rate di ammortamento, sono decisamente più basse di un qualsiasi altro variabile;per esempio, immettendo in una calcolatrice pda mutui: 100mila euro, 20 anni e tasso 3,976 la rata che esce è di604,72 euro e non 553,73 del “quasi fisso” come Bnl riporta in tabella. Questo perchè come abbiamo già detto, larata è calcolata con una quota capitale minore determinata al tasso 6,2%.

Il comportamento di questo prodot to con la variaz ione futura dei tassi - Adesso andiamo ad approfondireil paragone tra questo prodoto ed un variabile- cap secondo una ipotesi di aumento degli euribor e quindi del tassoapplicato. Il pda di stipula allegato al mutuo conserverà solamente due variabili immutate per entrambi: il debitoresiduo previsto su ogni rata e le quote capitale, mentre le quote interessi e quindi gli importi rata ovviamentevarieranno.

Ipotizz iamo per l’esempio precedente una escursione futura dei tassi di questo tipo: euribor 0,2% per 6 mesi diammortamento, eur 1% per un altro anno, eur 2% per un anno ancora e euribor 3% praticamente sulla rata 36 e finoa fine ammortamento. Costruiamo i due excel di confronto:

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/37.jpg)

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/quasi- fisso- finale.jpg)

Ovviamente, come vedete, l’evoluz ione dei tassi ci determina tutt’altri importi rata ed il file ci evidenz ia anche lerate massime al tasso cap 6,2%. Notate come per il “quasi fisso” le rate aumentino mentre per il cap di altra banca(generico) le rate, al contrario, diminuiscono; il tutto anche nel periodo di tasso stabile (eur 3%) limitato dal cap6,2% (che nell’esempio si concretizza alla rata24). Osservate inoltre come la rata massima ammissibile sia semprela stessa 1.092 euro per il “quasi fisso” mentre per gli altri cap sia decrescente e limiti le rate ad importi iniz iali piùelevati (su rata 24 ad esempio 1.177 euro circa).

Quindi il “Quasi Fisso” bnl “regala” importi rata iniz iali più bassi ma proprio perchè la differenza di importo dellerate è quella parte di quota capitale di rientro che la banca non ci chiede subito ma pian piano più avanti nel tempo

e si pagano maggior montante interessi a fine mutuo perchè si pagano rate con più alte quote interessi proprioperchè si “sconta” con meno vigore rata dopo rata il debito residuo su cui gli interessi stessi vengono applicati.Questo prodotto quindi potrebbe essere utile per coloro che gradiscono rate iniz iali basse rimandando ilpagamento di rate più alte in futuro sia pur considerando il fattore minor convenienza in interessi totali corrisposti.

Il debito residuo – Uno degli aspetti assolutamente da non sottovalutare è che con questo prodotto si ha ancheun’altra concreta certezza; quella di essere in ogni momento dell’ammortamento con un debito residuo maggiorerispetto ad un altro qualsiasi prodotto cap come anche rispetto ad un variabile. Pagare quote capitale basse adiniz io ammortamnto comporta anche abbattere con meno enfasi, rata dopo rata, il debito residuo. Osservate adesempio i debiti residui dei due pda sopra che si avrebbero sulla rata120: 88.698 euro per il variabile genericocontro i 97.478 del “quasi fisso”.

La surroga futura - E’ evidente che se ci dovessimo trovare a poter surrogare il nostro mutuo per una offertamigliore in futuro la scelta di aver stipulato questo prodotto è penalizzante; il debito da “portarci” dietro verso unanuova banca è sensibilmente maggiore. Il rischio è quello che quelle decine di migliaia di euro di differenzapotrebbero addirittura rendere la surroga non perseguibile per un rapporto valore immobile futuro deteriorato dallacrisi immobiliare in atto e l’alto debito residuo.

Il risparmio, sempre lui - Come per ogni altro mutuo, una delle poche “armi” a disposiz ione per contrastare ratetroppo alte in futuro come anche debiti residui poco scalfiti ed interessi totali elevati di questo prodotto è… ilrisparmio!.. Il “buon” mutuato a tasso variabile non deve comportarsi come una ciacala che vive alla giornatanoncurante del rigido inverno dei tassi alti che prima o poi certamente arriveranno; il “bravo” mutuato a tassovariabile è un animale ibrido: un incrocio tra una formica che risparmia ed una cicala che se la spassa spensierata.La strategia di accantonare risparmi che fratello euribor oggi ci regala con i quali effettuare dei versamenti estintivisul mutuo quando gli euribor ci gireanno le spalle è “la” strategia numero uno del “bravo” mutuato mezzo formica emezzo cicala; la stategia che rappresenta il nostro unico asso della manica di domani che dobbiamointelligentemente iniz iare a coltivare oggi per non piangere domani; aimè raccoglieremo lacrime di cicale almomeno opportuno. Risparmiate ed estinguete parz ialmente un mutuo è la strategia che ogni banca teme; fino al2007 le estinz ioni erano addirittura contrattualmente scoraggiate con esose penali di estinz ione.. vi ricordate vero?

Pensateci bene - Alla luce di quanto detto, “fate il vostro gioco”; siete voi gli unici a sapere se questo prodotto farealmente il caso vostro e nel caso noi siamo quì o nel forum finanzaonline(http://www.finanzaonline.com/forum/mutui- finanz iamenti-e-prestiti/) a risolvere i vostri dubbi.

il mio personale giudiz io su questo prodotto?

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/stelline1.jpg)

ps: Il file excel del prodotto con cui poter elaborare un piano di ammortamentosecondo le più disparate ipotesi personali è a disposiz ione di chi ne faccia richiestaper mail.

Massimo

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tanduri@finanzaonline

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/copertina6.jpg)Dal 5 ottobre il gruppo BPM offre un prodotto vantaggiosoai più giovani; la clientila di età inferiore ai 35 anni ha a disposiz ione un variabile con tasso massimo del 6,0%indicizzato ad euribor 3 mesi e con spread del 3,45%. Lo stesso tasso massimo 6,0% è offerto anche comecondiz ione “standard” ma con spread 3,65% e con spese di istruttoria più elevate.

E’ bene sottolineare che suddetto tasso massimo del 6% di questo prodotto è la percentuale più bassa propostaattualmente sul mercato, inferiore anche al 6,5% proposto dalla banca online controllata dallo stesso Gruppo BPM:WeBank.

L’unico paragone “di qualità” con altro prodotto è nei rispetti del variabile cap proposto da IwBank del gruppo Ubi;in quel caso il tasso massimo cap è del 6,10% e con spread 3.3, 3.4, 3.5% diversificati in base alle durate 10, 20 e30 anni rispettivamente. L’offerta IwBank l’abbiamo analizzata a fondo [quì](http://aiutomutuo.finanza.com/2012/10/05/i- forum-premiano- i-migliori-mutui- sul-mercato- iwbank/) in questoprecedente articolo.

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/11.jpg)

L’importo massimo finanz iabile per l’acquisto, costruz ione, ristrutturaz ione o surroga attiva per questo prodotto ènormalmente il 70% del valore dell’immobile offerto in garanz ia con eccez ioni fino al 80% e come per moltebanche, anche BPM, considera come valore immobile il minore tra quello di acquisto e il valore di mercato stimatodal perito tecnico della banca.

Il piano di ammortamento - Anche il prodotto cap di BPM è un variabile francese a quote capitale prefissate allastipula. Nello stesso documento precontrattuale è scritto: “Tipo di ammortamento francese con quota capitalesviluppata sulla base del tasso vigente alla data della stipula e invariata per tutta la durata del piano“; le quotecapitale del piano di ammortamento sono calcolate e stabilite al tasso pari alla somma dello spread proposto +euribor vigente al momento della stipula; tale calcolo di rest ituz ione rateale del debito non è mai rivisto ericalcolato col variare del tasso. Come ogni variabile di questo tipo, il tasso mensile applicato rideterminerà lesole quote interessi della rata.

NB: Anche con questo prodotto vi è quindi il rischio concreto di aver sottovalutato la famosa questione di rate piùalte in caso di aumento del tasso, problematica di non poco conto che vi abbiamo inoltrato in questo articolo che viriporto [quì] (http://aiutomutuo.finanza.com/2012/10/15/warning-mutui- con-cap- impariamo-a-conoscerli- seconda-parte/).

La tabella del calcolo della rata in caso di aument i di tasso - La tabella contenuta nel foglio informativo Bnlci conferma le rate più alte di quelle che pot remmo immaginare o calcolare o che ci possono essere riferitedalla banca al momento del preventivo.

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/2.jpg)

Dalla tabella si evince come una rata calcolata per esempio a 20 anni, per un mutuo di importo 100mila euro con untasso di stipula del 3,95% supposto sia di 603 euro come effettivamente ci possiamo stimare con una qualsiasicalcolatrice piano di ammortamento mutui inserendo suddetti dati. Lo stesso calcolo non torna invece inserendo untasso aumentato del 2% ovvero inserendo un 5,95% nella calcolatrice che partorisce una rata di 713 euro e non 760come ci farebbe pagare la banca; fate quindi estrema attenz ione!

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/calcolo-org.jpg)

Per dubbi e chiarimenti commentate l’articolo o ponete le vostre domande direttamente nel forum di finanzaonline(http://www.finanzaonline.com/forum/mutui- finanz iamenti-e-prestiti/) o inviateci mail.

Le polizze assicurat ive – Come la maggiorparte delle banche anche BPM “gradisce” molto la stipula delle loropolizze TCM – Temporanea Caso Morte e C.P.I. con protez ione per invalidità, inabilità, malattia a copertura deldebito ed è scontato affermare che l’eventuale disponibilità del cliente a voler sottoscriverle aumenta decisamentele chances di una delibera positiva. Le polizze sono le stesse proposte da WeBank e che potrete approfondire inquell’articolo che vi riporto [quì] (http://aiutomutuo.finanza.com/2012/09/24/i- forum-premiano- i-migliori-mutui- sul-mercato-webank/).

NB: Il prodotto lo potrete ottenere nelle filiali delle seguenti banche del gruppo: Banca Popolare di Milano, Bancadi legnano e banca popolare di Mantova.

Buon cap giovani a chi se lo può… “permettere” ;- ) !

Massimo

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tanduri@finanzaonline

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/copertina10.jpg)(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/sofferenze1.jpg)Indiminuz ione e sempre su livelli contenuti i tassi praticati sulle nuoveoperaz ioni di finanz iamento alle famiglie: il tasso sui prestiti in euro perl’acquisto di abitaz ioni è risultato pari al 3,83% contro il 3,95% del meseprecedente, è il dato che emerge dal “Montly Outlook” pubblicato ieridall’ufficio analisi economiche di Abi.

A fine agosto 2012 si è registrato un leggero aumento del flussodei finanz iamenti alle famiglie per l’acquisto di immobili, . Il trend deiflussi dei finanz iamenti segna un aumento pari al +0,8% .

Si è inolte registrata una flessione della dinamica dei finanz iamenti altotale imprese: -2,7% e la crescita a quota 115.8 miliardi di euro, semprea fine agosto 2012, delle sofferenze bancarie lorde, 1,6 miliardi in piùrispetto a luglio e +15,7 miliardi rispetto ad agosto 2011, segnando unincremento annuo del circa 16%!

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/tabella2.jpg)

Altro dato molto interessante è quello riferito ai tassi d’interesse nell’Area Euro ed in Italia sulle nuove operaz ioni difinanz iamento alle società non finanz iarie di importo fino ad un milione di euro; gli ultimi dati disponibili indicanotassi europei al 3,93% , un valore che si raffronta al 4,55% praticato in Italia.

Infine, come afferma la stessa ABI nel documento, rispetto al resto d’Europa… ”i tassi italiani incorporano ilmaggior costo della raccolta delle banche indotto dal più elevato livello dei rendimenti dei titoli pubblici”.

Quest’ultima affermaz ione è sinonimo di quello che abbiamo ribadito più volte in diversi articoli come [questo(http://aiutomutuo.finanza.com/2012/07/27/mutui-diciamoci- la- verita- le-banche-preferiscono- fare- trading-sui- titoli- di-stato/)], [questo] (http://aiutomutuo.finanza.com/2012/09/19/gli- alti- spread-sui-mutui-un- regalo-del-governo-alle-banche/) e [questo (http://aiutomutuo.finanza.com/2012/10/08/gli- alti- spread-sui-mutui- cronaca-di-un-aumento-annunciato-e-concordato/)]: gli spread sui finanz iamenti sono drasticamente aumentati per rendere maggiormenteremunerativa la raccolta sul credito alle famiglie ed imprese; credito minacciato e scartato dalle banche che hannoovviamente preferito, almeno finora, fare trading sui titoli di Stato.

a cura della redaz ione aiutomutuo.

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ABI: tassi mutui e finanz iamenti in calo (ma siamo ancora lontani dall'europa)., 10.0 out of 10 based on 1 rating

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tanduri@finanzaonline

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/copertina7.jpg)L’abbiamo letto a lettere cubitali ed in tutte le salse inquesti giorni; col nuovo decreto “stabilità” sembra che il Governo voglia attingere drasticamente nelle tasche deimutuati: meno detraz ioni fiscali per i mutui! Sembrerebbe infatti ormai deciso il radicale abbassamento del «tetto»per la detraibilità degli interessi passivi dei mutui per la casa; la somma massima annuale su cui considerare ladetraz ione fiscale del 19% passa da 4.000 a 3.000 euro. In pratica, chi poteva detrarre 760 euro annui (19% di 4.000euro) adesso dovrà accontentarsi di soli 570; 190 euro annui di differenza che non ci verranno più rimborsati.

Come abbiamo avuto già modo di discutere con voi in questo blog, in un mutuo, il montante annuale degli interessi(sommatoria delle quote interessi delle rate) è particolarmente alto nei primi anni per il fatto che la quasi totalità deimutui in commercio in italia sono con una ripartiz ione del piano di ammortamento di tipo “francese” ovvero con ratedi elevate quote interessi inz iali decrescenti di anno in anno. Questo comporta di fatto, in molti casi, di raggiungerel’importo massimo detraibile sin dal primo anno di ammortamento e per molti anni di mutuo; tale condiz ione ci ponein condiz ioni di ottenere quindi, per molti anni, il “rimborso massimo”.

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/tabelle.jpg)

Vediamo di fare insieme due semplicissimi calcoli di quanto cicosta a noi mutuati questo scherzetto – beffa:

Per chi non è in grado di farsi dei calcoli con un excel e tantomenoapprontarne uno di propria iniz iativa, vi riporto terra terra i passaggida fare per calcolarsi quanto riuscirete a “risparmiare” sugliinteressi del vostro mutuo graz ie alle detraz ioni annuali degliinteressi passivi.

Immaginando un Mario Rossi che stipula oggi un mutuo a tassofisso del 5,5% di 150mila per 20 anni; è facile determinare, con adesempio [questa] (http://www.calcoloratamutuo.org/) calcolatriceonline, quanti interessi si dovranno corrispondere alla banca; nelcaso di Mario: 97.639 euro.

La stessa calcolatrice ci riporta le varie quote capitale ed interessidi ogni anno semprechè diate alla calcolatrice la possibilità divisualizzare il piano di ammortamento; tali importi ve li ho riassuntiin tabella a lato. Le condiz ioni rappresentate, “prima” e “dopo”,non sono altro che l’ammontare degli importi che verrannorimborsati annualmente portando in detraz ione rispettivamente i4.000 euro di “prima” (come è attualmente fissato il tetto annuale didetraz ione degli interessi) e i 3.000 euro di “dopo” (come saràfissato il nuovo tetto secondo le nuove normative fiscali deldecreto).

Ebbene Mario Rossi, avrebbe potuto ottenere il rimborso dei 760euro finquando corrisponde almeno 4.000 euro di interessi (13 anni)e per gli anni successivi importi di rimborso gradualmente inferiori.

Con la riforma delle detraz ioni invece potrà farsi rimborsare almassimo 570 euro finquando gli interessi annuali corrisposti sonosuperiori a 3.000 euro (15 anni) e via via somme decrescenti per ilresto degli anni.

Una semplice somma algebrica degli importi rimborsati cievidenz ia che un mutuato come Mario che stipula un mutuo dellecondiz ioni come da esempio, rispetto all’attuale normativa fiscaledel decreto, oggi ci rimette 2.655 euro in mancate detraz ioni; ilmutuo gli costa quindi 87.591 euro ( 97.639 – 10.048) piuttosto che84.936.

Purtoppo le brut te not iz ie non vengono mai da sole - questifamosi 3.000 euro sembra esauriscano completamente il plafond didetraz ioni annuali a disposiz ione per coloro con reddito superiorea 15.000 euro annuali. Quindi, una volta scaricati gli interessipassivi del mutuo (e abbiamo visto come questo accade per laquasi totalità degli anni di durata di un mutuo medio) null’altro(quasi) si potrà detrarre!.. Quindi scordiamoci di detrarre oltre almutuo anche qualche altra “voce” per molti e molti anni dallastipula; Il mutuato medio, da oggi, graz ie al decreto, potrà cestinare le proprie fatture che non siano il documento dicertificaz ione degli interessi passivi del mutuo.

Tenete inoltre presente che l’esempio che vi ho fatto è un esempio di un mutuo che per importo e durata fa pagarerelativamente pochi interessi. Se ad esempio il mutuo fosse di 170mila euro in 30 anni i “danni” aumentano: i costidelle mancate detraz ioni sarebbero di 4.500 euro, ma a cui bisogna aggiungere il costo del “blocco” delle altremancate detraz ioni relativamente alle altre voci fiscali che si protrarrà per ben 24 anni, quando cioè gli interessipassivi sul mutuo si abbasseranno gradualmente sotto i 3.000 euro annuali permettendoci di tornare a detrarreanche qualche altra voce fiscale oltre al mutuo.

E… non è f inita! - il decreto il governo sembra lo voglia retroattivo; vecchi e nuovi mutuati sulla stessa barca!

Che dire? - Certo è che sembra fatto apposta per disincentivare al mutuo!.. Sembra infatti che, calcolando la mediadelle spese portate in detraz ione dai contribuenti italiani, il cittadino mutuato ci rimetta ben 800 euro l’anno rispettoal resto dei contribuenti, proprio per l’impossibilità di detrarre altre voci oltre agli interessi del proprio mutuo. Ilminimo che possiamo fare è sperare che questo decreto “in- stabilità” non si concretizz i almeno nei termini di comeci è stato presentato.

Certo è che questa raffica di mancati sconti è di fatto un aumento della tassaz ione e sembra proprio che questoGoverno voglia incentivare l’evasione fiscale anz iché combatterla. Con l’aumento dell’ IVA e l’eliminaz ione delledetraz ioni per chi fa fatica ad arrivare a fine mese sarà decisamente dura avere “la forza” di non acconsentire enon rendersi disponibili ad accettare “sconti” in cambio di una fattura più “leggera” oltretutto non detraibile.

Questo decreto mette con le spalle al muro coloro che un muro lo stanno già pagando caro a suon di spread!

Aspettiamo l’approvaz ione e le eventuali modifiche al decreto prima di poter approntare un file che ci calcoli lenuove detraz ioni annuali degli interessi passivi: Coltiviamo la speranza di non doverlo fare.

Massimo

aiutomutuo,[email protected] (http://www.cloudflare.com/email- protection)

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 4.0/10 (1 vote cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: 0 (from 0 votes)Mutui e detraz ioni: un calcolo di in- stabilità., 4.0 out of 10 based on 1 rating

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tanduri@finanzaonline

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/copertina12.jpg)Negli ultimi mesi, il trend dei volumi dei prestiti da partedelle istituz ioni finanz iarie europee alle società non finanz iarie è diminuita ulteriormente. In agosto il calo registratonel bollettino mensile di ottobre della BCE è del -0,8% per cento dato ulteriormente peggiorativo rispetto al -0,4% inluglio.

Al contrario, il dato percentuale di variaz ione sullo stesso periodo corrispondente dei prestiti alle famiglie è rimastopressocchè positivo dallo 0,3 al 0,2%, dato che appare moderatamente favorevole rispetto a tutti gli altri settori didistribuz ione che di dimostrano di non tenere la crisi. In particolare, il flusso di credito alle famiglie si mantienetutt’ora positivo graz ie soprattutto ai prestiti per l’acquisto di abitaz ioni con un +0,8% , dato che sostiene fortementel’intero comparto del credito alle famiglie che in agosto registra un complessivo +0,2%.

(http://aiutomutuo.finanza.com/files/2012/10/tav3_ita.jpg)

E’ utile sottolineare come questi dati, nel complesso, celano alcuni andamenti divergenti tra i vari paesi europei cherendono la tabella diversamente “applicabile” alle diverse realtà naz ionali in atto.

Tra le principali cause della contraz ione del credito in europa, la banca centrale focalizza diversi aspetti inibitoritra i quali la diminuz ione sostanz iale della domanda di famiglie ed imprese per una persistente debolezza

dell’attività di economica investimento e di consumo, la scarsa fiducia verso consumatori ed imprese da parte dibanche e finanz iarie, come anche la necessità di ridurre gli alti livelli di debito di famiglie e az iende conoperaz ioni di consolidamento. Tali fattori hanno continuato a incidere negativamente sulle operaz ioni di prestito indiversi paesi dell’area ed in modo particolare proprio dai primi mesi di quest’anno.

Inoltre, sempre secondo la BCE, in alcuni paesi, le grandi imprese con ampie disponibilità liquide hannopreferito ricorrere all’autofinanz iamento e alla raccolta sul mercato piuttosto che ai finanz iamenti bancari. Anche laframmentaz ione dei mercati finanz iari sta frenando l’espansione del credito, sebbene in misura diversa nei varipaesi.

I segnali positivi di un mercato europeo più stabile con l’attenuaz ione diffusa degli spread di alcuni paesi ra cui ilnostro lasciano ben sperare, staremo a vedere.

Legenda: IFM (istituz ioni finanz iarie monetarie - Monetary Financial Institutions) = istituzioni finanziarie europee la cuiattività consiste nel ricevere depositi, concedere credito e/o investire in titoli e che operano principalmentenell’intermediazione finanziaria sotto forma di emissione di moneta elettronica. Consistenze in essere = Importototale di credito distribuito per i diversi settori di clientela.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (1 vote cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)BCE: il declino del credito, reggono solo i mutui., 10.0 out of 10 based on 1 rating

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Mutuo variabile “offset”, cos’è, come funziona?aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/22/mutuo-variabile-of f set-cose-come-f unziona/

freeybor@finanzaonline

Innanz itutto vediamo cos’è, il mutuo Offset è unaformula molto utilizzata in Inghilterra e molto pocodiffusa in Italia, si tratta di un mutuo che compensa ildebito residuo con i soldi tenuti in deposito sui conticorrenti collegati, in pratica più soldi ci sono sui vostriconti corrrenti e meno interessi pagherete di mutuo.

Fondamentalmente per questo t ipo di mutui cisono 2 t ipologie di calcolo dif ferent i:il primo metodo utilizzato da IWBank, e CHE BANCAprevede il calcolo degli interessi sulla differenza tra ilcapitale residuo del mutuo e la giacenza mediamensile dei depositi sui conti correnti collegati, ad esempio se il mio capitale residuo è di 110000 euro e lagiacenza media sui conti correnti è di 10000 euro, il calcolo degli interessi avverrà su 100.000 euro quindi su unmutuo al tasso del 3,5% con rata mensile si pagheranno 291 euro invece di 320 euro.Il secondo metodo utilizzato ad esempio dalle banche del Gruppo Banco Popolare prevede invece il calcolo degliinteressi sul conto corrente collegato allo stesso interesse del mutuo, quindi gli interessi maturati dal conto correnteandranno sottratti dagli interessi maturati dal mutuo, questo secondo metodo di calcolo però risulta menoconveniente del primo in quanto agli interessi attivi del conto corrente andrà sottratta la ritenuta fiscale del 20%,perciò riprendendo l’esempio di prima avremo 320 euro di interessi sul mutuo, 29 euro di interessi sul conto correntedai quali va tolto il 20% di ritenuta fiscale (5,8 euro) per un totale di 23,2 euro, adesso togliamo questi ultimi dai 320euro di interessi del mutuo e ci troviamo 296.8 euro di interessi da pagare.Appare evidente che il metodo più conveniente è il primo, quello adottato dalle due banche online, chiaramente piùalta è la cifra depositata sui conti correnti collegati maggiore sarà lo “sconto” sulle rate.Per assurdo con il primo metodo se io faccio un mutuo da 100.000 euro e ho una giacenza media di 100.000 eurosui conti correnti pago solo le quote capitale, in pratica potrei pagare il mutuo con il fondo presente nei conti correntisenza mai pagare un’euro di interesse perché il capitale residuo del mutuo corrisponderebbe sempre al fondodepositato ed avrei comunque a disposiz ione i soldi per qualsiasi evenienza.Chiaramente rimane da valutare se conviene lasciare i soldi nel conto legato al mutuo o investirli in altra maniera,tenendo presente che nelle nostre valutaz ioni non possiamo scordarci di considerare che lo stato nel caso dellaprima casa, ci permette di recuperare anche il 19% degli interessi passivi del mutuo attualmente entro un limite di3000 euro (quindi un’importo massimo annuale di 570 euro) e quindi dobbiamo calcolare che tenendo i soldi nelconto legato al mutuo abbassiamo la quota interessi pagata e di conseguenza diminuiamo anche l’eventualerimborso richiedibile allo stato, mentre se investiamo ad esempio in un conto deposito che ci dia un rendimentonetto almeno pari al taso del mutuo possiamo anche recuperare il 19% degli interessi passivi.

At tenzione ai tassi!!Non tut te le banche “regalano” questa opzione, infatti mentre il Banco Popolare e IWBank, mantengono lostesso spread sia per il variabile puro che per il mutuo offset, Che banca attualmente nel caso del mutuo offsetaumenta lo spread dello 0,20% rendendo l’opz ione ancora meno appetibile. Infatti è vero che il tasso aumenta siaper il mutuo che per il conto corrente, ma è anche vero che nel 99,9% dei casi il mutuo sarà di importo decisamentesuperiore alla giacenza media del conto corrente perciò alla fine il rischio è quello di pagare molti più interessirispetto ad un mutuo senza opz ione con un investimento alternativo dei nostri eventuali risparmi.

At tenzione anche al conto corrente, infatti leggendo i fogli informativi troviamo che per IWBank, è abbinabile 1solo conto corrente che però è gratuito sia per quanto riguarda l’apertura che per quanto riguarda il canoneannuale, operaz ioni, carte di credito bancomat ecc.ecc., per quanto riguarda Che banca il costo di apertura conto ezero sia per il conto corrente che per il conto tascabile, è invece di 12 euro il canone annuale con zero spese perle operaz ioni per il conto tascabile, mentre per il conto corrente il costo aumenta di 12 euro per la carta di credito.Passiamo adesso al Banco Popolare e il suo mutuo mutuo offset “Specchio Tuttofare”, in questo caso oltre allosvantaggio della formula di calcolo applicata abbiamo lo svantaggio dei costi del conto corrente obbligatorioabbinato a questo mutuo, infatti il canone annuale è di ben 84 € le operaz ioni sono illimitate ma abbiamo ulteriori2,10€ di spese se dobbiamo prelevare da uno sportello di un’altra banca in Italia

A parità di condiz ioni conviene o non conviene st ipulare un mutuo con of fset rispet to ad un variabilepuro?

Tralasciando il mutuo del Banco Popolare che oltretutto viene proposto con uno spread del 3,75% che sicuramentenon conviene, dal mio punto di vista se le condiz ioni proposte sono come quelle di IWBank, cioè l’offset ècompletamente gratuito e con il calcolo degli interessi sulla differenza tra il capitale residuo del mutuo e lagiacenza media mensile dei depositi sui conti correnti collegati, conviene perché è un’opz ione in più che ci da lapossibilità di scegliere se tenere i nostri risparmi sul conto legato al mutuo o se investirli altrove con unaremuneraz ione migliore.

Roberto.

[email protected]

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 8.3/10 (3 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Mutuo variabile "offset", cos'è, come funz iona?, 8.3 out of 10 based on 3 ratings

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1. Mutuo BPM variabile CAP opz ione giovani: un prodotto da tenere in consideraz ione.

Mutui: Crif dipinge l’ennesimo quadro di criticità di unmercato senza più aspirazioni

aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/24/mutui-crif -dipinge- lennesimo-quadro-di-crit icita-di-un-mercato-senza-piu-aspirazioni/

tanduri@finanzaonline

Poveri italiani.. sempre più presi di mira dalGoverno e dalla crisi economica non hanno più ilcoraggio di avventurasi nella giungla dei mutui;hanno certamente imparato a farsi bene i conti!

Complice anche una sempre più ridondante presadi coscienza di un mercato in piena bollaimmobiliare (finalmente se ne parla..) che neiprossimi anni rischia più di esplodere che disgonfiarsi, il costo elevato di un mutuo martoriato daspread esagerati ed esose polizze assicurative, ilpotenz iale “mutuando” cambia pelle declinandol’idea, almeno per il momento, di comprarsi unacasa rassegnandosi a tempi migliori.

Anche il Crif, società specializzata in informaz ionicreditiz ie che con le sue periz ie tecnicherappresenta il principale consulente estimativo al serviz io di banche e finanz iarie, ci conferma dati pocoincoraggianti: gli italiani che hanno richiesto un mutuo nell’ultimo trimestre del 2012 sono stati il 42% in meno rispettoallo stesso trimestre dello scorso anno; in sintesi un quasi dimezzamento delle richieste rispetto al 2011.

Il dato di “sconforto” che Crif ci riporta non può ovviamente ancora tener conto dell’ulteriore scoraggiamento chepervaderà il potenz iale mutuando davanti all’ipotesi di richiedere un mutuo nel caso in cui la nuova legge distabilità entrasse in vigore nei termini normativi fiscali finora preannunciati; modifiche sostanz iali che declasserannoe reprimeranno ancor più le velleità di acquisto di una casa, argomento di cui abbiamo già parlato in [questo]articolo.

Come lo stesso Crif riporta nel proprio documento trimestrale: “bisognaconsiderare che il quadro congiunturale ancora fragile continua a riflettersipesantemente sul fronte dell’occupazione, soprattutto quella giovanile, econseguentemente sulla fiducia delle famiglie, che preferiscono rinviare amomenti più propizi acquisti e investimenti”….” la dinamica in atto potrebbe

essere attribuita sia a cause razionali quali la stagnazione del mercato dellavoro, la riduzione del reddito reale a disposizione delle famiglie, lacontrazione della propensione di spesa, la maggiore difficoltà adaccumulare risparmi, ecc.. sia a fattori percettivi quali, appunto, ilpeggioramento delle aspettative, a prescindere dalla effettiva capacità di farfronte agli impegni assunti, con il conseguente rinvio dell’acquisto“.

Una ulteriore conferma della prudenza adottata dalle famiglie italiane inquesta fase è il dato della progressiva diminuz ione dell’importo mediorichiesto riportato nel rapporto, che a settembre ha fatto registrare unulteriore calo, attestandosi a circa 130 mila euro contro i 136 delcorrispondente mese del 2011.

NB: E’ bene sot tolineare che l’analisi del Crif focalizzaessenzialmente il dato “richieste di mutuo”, e non del numero dimutui ef fet t ivamente concessi; in pratica il dato rappresenta il flussodi interventi di consulenza tecnica che il Crif effettua per conto di banchee finanz iarie nell’esecuz ione di una perz ia tecnica estimativadell’immobile dato in garanz ia del credito. Il dato Crif rappresenta quindiuna “intenz ione”, un “proposito”, un “desiderio” del potenz ialeacquirente e mutuando che spesso si infrange contro le più restrittiveregole di erogaz ione del credito che le banche adottano in questadelicatissima fase economica.

A tal proposito sarebbe certamente stato utile conoscere anche ilnumero ef fet t ivo di richieste mutuo e non solo le percentuali diconfronto che il Crif dispensa nel rapporto; nel caso saremmo entrati in possesso di un dato altrettanto importante: ilnumero di mutui “rifiutati” dalle banche. Potremmo infatti confrontare i dati di bankitalia ed Agenz ia del territorio conquello del “numero di richieste mutuo” registrato da Crif ricavando il dato “f inanziament i non concessi” cherappresenterebbe un indicatore di inasprimento del credito certamente interessante da poter tener presente.

In parole semplici, sembra proprio che le banche non vogliano più “concedere” ed i mutuandi non vogliano più“richiedere”; è finita quindi l’era del mattone?.. la casa è sempre un buon investimento?

Probabilmente oltre alle criticità di una congiuntura economica senza precedenti che sta annientando le velleità deimutuandi italiani, deve certamente coesistere nelle convinz ioni di ognuno di noi, e nonostante ci si trovi nellapossibilità economica di poter affrontare un acquisto ed un mutuo, l’idea che adesso non è economicamenteconveniente acquistare una casa e che sia meglio procastinare il progetto ad un futuro migliore. Vedremo infatti inun prossimo articolo, come l’italiano sia il cittadino europeo che maggiormente crede che i prezz i di acquisto delleabitaz ioni crolleranno nei prossimi anni; la scelta è quindi, almeno per il momento, quella di rimanere alla finestra.

Se questa presa di coscienza, se questo “pessimismo” risultasse effettivamente e finalmente consolidato neglianimi dei potenz iali aquirenti, questa crisi del mattone è sicuramente da dichiarare… appena iniz iata.

Massimo.

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Istat: prezzi case -1,7% in un annoaiutomutuo.f inanza.com /2012/10/25/istat-prezzi-case-17- in-un-anno/

tanduri@finanzaonline

Nel secondo trimestre 2012 il prezzo delle case in Italiascende dello 0,4% rispetto al trimestre precedente e del 1,7%rispetto allo stesso trimestre del 2011. E’ quanto emerge dallapubblicaz ione di Istat riguardo all’indice di dei prezz i delleabitaz ioni (IPAB) acquistate dalle famiglie italiane. Lapubblicaz ione che esordisce oggi di Istat nasce al fine diassecondare il progetto mirato alla produz ione di indici diriferimento dei prezz i degli immobili a fine abitativo nei varipaesi europei secondo un regolamento europeo di prossimaemanaz ione.

La produz ione di indici ufficiali dei prezz i delle abitaz ioni è frutto di un’intensa attività di sperimentaz ione resasipossibile graz ie alla collaboraz ione dell’Agenz ia del Territorio che ha consentito di mettere a punto l’attualeprocedura di produz ione degli indici. Gli indici diffusi sono stati elaborati sulla base dei dati degli atti notarili dicompravendita immobiliare di cui sono titolari l’Agenz ia del Territorio e l’Agenz ia delle Entrate.

L’indice IPAB di Istat analizza i prezz i di duedati distinti: il prezzo delle nuove abitaz ioni equello delle abitaz ioni esistenti. Dai dati cheoggi sono riportati risulta che l’indice dei prezz idelle abitaz ioni nuove aumenta dello 0,5% subase congiunturale (ovvero rispetto allo stessoperiodo precedente) e del 2,8% su baseannua. L’indice dei prezz i delle abitaz ioniesistenti diminuisce dello 0,8% sul trimestreprecedente e del 3,6% rispetto allo stessotrimestre del 2011.

Nota metodologica - Istat precisa che: gliindici dei prezz i delle abitaz ioni del trimestre diriferimento sono provvisori e soggetti a revisione in quanto la scadenza della loro diffusione non consente didisporre della totalità degli atti del trimestre in questione; i dati diventeranno definitivi il trimestre successivo,momento in cui le informaz ioni mancanti si rendono disponibili. Le serie storiche, inoltre, potranno subire revisioni inseguito alla disponibilità di informaz ioni aggiuntive che sono tuttora in corso di acquisiz ione.

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Mutui fissi e cap più cari con la Tobin Tax.aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/26/mutui- f issi-e-cap-piu-cari-con- la-tobin-tax/

freeybor@finanzaonline

Eh si, proprio così, se non ci saranno modifichestipulare un mutuo fisso o variabile con CAP costeràancora di più, è in arrivo la Tobin Tax.

Facciamo un passo indietro e vediamo cos’è questafamigerata Tobin Tax.

Il disegno di legge di stabilità per quanto riguarda laTobin Tax prevede che:

“A partire dalle operaz ioni concluse dal 1° gennaio2013, la compravendita di az ioni e altri strumentifinanz iari partecipativi emessi da società residenti nelterritorio dello Stato è soggetta a imposta di bollo conl’aliquota dello 0,05% sul valore della transaz ione.L’imposta è dovuta anche se la compravendita avvieneal di fuori del territorio dello Stato, sempre che una delle controparti sia residente nel territorio dello stesso.”

Questo è il testo contenuto nel ddl secondo il quale il governo Monti stabilisce che a part ire da gennaio 2013 letransaz ioni finanz iarie di az ioni e derivati verranno tassate con un aliquota dello 0,05% sul valore degli strumentifinanz iari compravenduti ed ha stimato un gettito di 1.088 milioni di euro. Dobbiamo fare particolare attenz ione allafrase “la compravendita di az ioni e altri strumenti finanz iari ……… è soggetta a imposta di bollo con l’aliquota dello0,05% sul valore della transaz ione” che vuol dire che al governo non interessa se con quella transaz ione si siaguadagnato o perso, la tassa bisogna pagarla comunque sul valore nominale della transaz ione solo per aver fattola transaz ione.

Diciamo subito che non è proprio quello che auspicava il premio nobel per l’economia James Tobin, ilquale in un’intervista del 2001 spiegò: “La tassa sulle transaz ioni in valuta estera venne concepita perammortizzare le fluttuaz ioni dei tassi di cambio. L’idea è molto semplice: ad ogni scambio di valuta in un’altra, unapiccola tassa verrebbe applicata – diciamo lo 0,5% del volume della transaz ione. Questo dissuade gli speculatoripoiché tanti investitori investono i loro soldi su una base a brevissimo termine. Se questi soldi vengonoimprovvisamente ritirati, le naz ioni devono aumentare drasticamente i tassi di interesse per far sì che le loro valuterestino attraenti. Ma alti tassi d’interesse sono spesso disastrosi per una economia naz ionale, come hannodimostrato le crisi degli anni novanta in Messico, sud-est asiatico e Russia. La mia tassa restituirebbe qualchemargine di manovra alle banche emittenti delle piccole naz ioni e sarebbe una misura di opposiz ione ai dettami deimercati finanz iari.”

La sua proposta originale aveva lo scopo di attenuare l’instabilità dei tassi di cambio, per evitare che le autoritàmonetarie fossero costrette a far leva sui tassi d’interesse per arginare la speculaz ione valutaria e, nello stessotempo, per contrastare le conseguenze distorsive che avrebbero dovuto verificarsi sul commercio internaz ionale.

La Tobin tax italiana è invece solamente un’imposta di bollo che serve al governo per fare cassa, che seapplicata probabilmente farà scappare dall’Italia anche i pochi investitori rimasti che si sposteranno verso altripaesi come Gran Bretagna, Olanda, Lussemburgo e Svez ia che non introdurranno questa tassa, provocandoprobabilmente l’implosione del sistema finanz iario italiano con conseguente perdita di migliaia di posti di lavoro.

La Svez ia oltretutto aveva già introdotto in passato questa tassa con risultati deludenti dal punto di vista fiscale econ un crollo del 75% delle transaz ioni finanz iarie, che la indussero a revocare il provvedimento.

E i mutui in tut to questo cosa cent rano?

Abbiamo visto in un precedente articolo che quando stipuliamo un mutuo variabile con CAP la banca si “assicura”acquistando dei Covered Warrant Cap che sono uno st rumento f inanziario derivato utilizzato appunto per lacopertura del rischio di aumento del tasso d’interesse al di sopra di una certa soglia e la tobin tax andrà a colpireanche l’acquisto di questi strumenti.

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso come sapete il parametro di riferimento è l’ IRS che è l’acronimo diInterest Rate Swap; cosa sono gli swap, sono cont rat t i in st rument i derivat i sui quali la banca dovràpagare la tobin tax e secondo voi chi pagherà questo ulteriore costo?

Voi direte va be è solo lo 0,05%. E’ vero ma quello 0,05% in più che la banca deve pagare per fare questi contrattimette in difficoltà la banca perchè l’imposta grava sul valore nominale transato del derivato, che è uno strumento aleva, che di per sé moltiplica il valore dell’investimento.

Buon mutuo a tutti……quelli che ce l’hanno già.

Roberto.

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Mutui ed acquisto di una casa: l’indagine europea di Ing Directaiutomutuo.f inanza.com /2012/10/27/mutui-ed-acquisto-di-una-casa- lindagine-europea-di- ing-direct/

tanduri@finanzaonline

Il risultato di una indagine di Ing Direct rivela che piùdel 60% degli italiani, per coronare il sogno di unacasa, ammettono di attingere dalle tasche dei proprigenitori contro il circa 30% dei tedeschi, australiani espagnoli, il 25% di inglesi, statunitensi e francesi ed ilcirca 15% degli olandesi; una attitudine, quella dirichiedere credito ai propri familiari, definitasimpaticamente da Ing - the bank of “mum and dad”.Il nostro pensiero va ovviamente e come al solitoall’altrettanto simpatico coniato vocabolo di successo:italiani “bamboccioni”.

L’indagine è stata effettuata su almeno 1.000 persone intervisate per ogni naz ione presa in consideraz ione; oltre a13 paesi europei, sono stati messi sotto oservaz ione anche il Canada, gli Stati Uniti e l’Australia. Il rapporto rendel’idea e rivela un diverso modo di credere e di interpretare il complesso mondo dei mutui, degli affitti e dei prezz idelle case da parte dei cittadini dei diversi paesi e anche quì le sorprese non mancano.

Ad esempio, nonostante il 71% degli intervistati dichiari che il costo delle case sia eccessivamente oneroso esopravvalutato, tolti gli indecisi, la quasi totalità afferma di preferire l’opz ione dell’acquisto (circa l’80%) rispettoall’affitto (circa il 10%) della propria. Tra i cittadini europei, quelli che maggiormente credono nella convenienza distare in affitto sono gli spagnoli, gli olandesi ed i canadesi quelli che invece protendono maggiormente perl’acquisto sono i rumeni, i belgi ed i polacchi.

In Italia, come anche in Lussemburgo, in Polonia e Spagna, più del 65% di coloro che vivono in una casa, ne èanche proprietario; al contrario, sono i tedeschi coloro che detengono il record di essere in affitto con più del 50%degli intervistati e dove meno del 40% di loro ne è invece proprietario.

Lo stesso economista che ha seguito l’indagine di Ing, Ian Bright, afferma che il rischio economico di aquistare unacasa viene diffusamente sottostimato da molte persone; circa la metà dei consumatori europei crede che i prezz idelle case non crolleranno mai; gli italiani, insieme agli spagnoli a agli olandesi, sono tra coloro che credono menodi tutti nell’aumento dei prezz i delle case nei prossimi anni e che se ne venderanno meno nel prossimo annorispetto all’ultimo appena trascorso.

Infine, da notare come il costo di un mutuo o di un affitto incida in modo diverso secondo il paese di cittadinanza;nei bilanci delle famiglie italiane, ad esempio, più del 35% dello stipendio è dedicato alla rata del mutuo e più del40% all’affitto.

Persino in alcuni paesi tipo il Lussemburgo, dove il costo di una casa è particolarmente elevato, si spende invecesolo poco più del 25% per la rata di mutuo e meno del 35% per l’affitto; sarà sempre per il solito motivo chebisognerà dover pensare a come equiparare gi stipendi degli italiani al resto della media europea?.. probably!

Massimo

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Bussola mutui: la conferma del crollo delle richieste e delleerogazioni

aiutomutuo.f inanza.com /2012/10/30/bussola-mutui- la-conf erma-del-crollo-delle-richieste-e-delle-erogazioni/

tanduri@finanzaonline

E’ stata resa pubblica la nuova ediz ione della “Bussola Mutui”,il resoconto trimestrale pubblicato e distribuito da Crif eMutuisupermarket, che analizza i principali fenomeni cheruotano intorno al mercato delle compravendite e dei mutuiresidenz iali.

Tra gli elementi più eclatanti riportati nel bollettino, anche perl’ultimo trimestre analizzato si coglie l’ennesimo segnale diforte riduz ione delle erogaz ioni dei finanz iamenti; unprogressivo incessante trend negativo in atto ormai da bencinque trimestri consecutivi. In particolare, per il secondotrimestre di quest’anno la riduz ione dei flussi erogati per mutui“acquisto immobili e abitaz ioni da parte di famiglieconsumatrici” è del quasi 52% rispetto allo stesso trimestre del2011.

A livello territoriale, per il secondo t rimest re consecut ivo , si coglie il dato negativo di come sia il Molise col -70% come anche la città di Torino col -67% siano sottoposti ad una maggior contraz ione del credito rispetto alresto del Paese e al contrario come il Trent ino si confermi come la regione dove il flusso delle erogaz ioni mostradati di minor cedimento segnando un -37% rispetto ad un - 40% del trimestre precedente.

La tabella sottostante riporta in dettaglio l’andamento del numero di prat iche di f inanziamento ef fet t ivamenteerogate che rappresenta un interessante dato indice di selet t ività della clientela operato dalle banche eche evidenz ia come a livello naz ionale col calo del 58% delle pratiche erogate, nel secondo trimestre 2012, sianostate portate a termine solo circa 4 prat iche su 10 rispet to allo stesso t rimest re del 2011.

Come abbiamo detto già in altre occasioni il dato sconfortante della cont raz ione del credito concesso allefamiglie è dovuto, oltre che ai fattori come l’irrigidimento dei criteri di selez ione della clientela da parte delle bancheanche alla forte riduz ione delle richieste da parte dei consumatori sempre più scoraggiati da un quadro socio-economico congiunturale depressivo che diffonde forte sfiducia tra le famiglie. Molte famiglie infatti preferisconorinviare a momenti più propiz i l’acquisto di una casa ed in molti casi addirittura anche a prescindere dall’effettivacapacità di far fronte agli eventuali impegni economici che un mutuo comporta.

Cosa ci si aspet ta dalle banche sul credito? – La repentina riduz ione dei rendimenti dei titoli di Stato dove lebanche hanno veicolato enormi flussi di investimenti speculativi sin dall’iniz io dell’anno scorso lascia ben sperare inuna riapertura dei rubinetti del credito verso famiglie ed imprese. Nonostante ciò, nessuna banca sembra voler farela “prima mossa”; un diffuso atteggiamento “attendista” influenzato da una situaz ione economica tuttora diconfermata incertezza. Tuttavia, nonostante un auspicabile sblocco della contraz ione del credito, la clientela nondovrebbe fare troppo affidamento nella riduz ione a breve degli spread proposti con i mutui; perchè mai le banchedovrebberlo ridurli in assenza di un contesto di mercato aperto e rinnovato a reale competitività i cui segnali sonolontani anni luce dall’ essere captati?

Almeno a breve termine e con le dovute macroscopiche approssimaz ioni del tipo, meno richieste, meno mutuierogati… non dovrebbe essere difficile cimentarsi in una previsione sul dato flussi erogati nel 2012. Seconsideriamo che in genere intercorrono anche alcuni mesi tra il momento in cui si effettua una richiesta e quello incui si ottiene l’erogaz ione, possiamo approssimare che i dati dei due diversi trends andrebbero considerati“traslati” trimestralmente uno rispetto all’altro; ad esempio, l’ultimo dato erogaz ioni - 51,7% del 2°trimestre 2012 èconseguenza diretta del dato -47% delle richieste 1° trimestre 2012.

Avendo quindi già a disposiz ione anche i successivi dati relativi alle richieste mutui del 3° e 4° trimestre 2012,rispettivamente rilevati al - 41 e -42%, ed ammettendo invariata la stessa performance di criticità di erogaz ione daparte delle banche, potremmo immaginarci come i prossimo dato annuale di erogaz ione per il 2012 possaattestarsi intorno al circa -50%.

Per capire quanto ci siamo detti è forse utile rappresentare i due trends sullo stesso grafico traslandoli tra di loro diun trimestre come detto. Si noti l’esistenza di una ovvia interrelaz ione tra richieste ed erogato effettivo; come siasempre evidente una forma di “spread” tra i due dati che, almeno in questi ultimi anni non si discosta molto da uncerto valore medio la cui entità dovrebbe determinare dati di erogaz ione del circa -50% a livello annuale per il2012.

I commenti e le ipotesi di previsione di Mutuisupermarket riportati in figura contenuti nella Bussola sono secondo noiestremamente condivisibili. La figura che segue è una rappresentaz ione grafica che abbiamo voluto elaborare noidi aiutomutuo per meglio evidenz iare l’interrelaz ione tra il numero di richieste ed erogazioni e dalla quale sievince che entrambi i dati mancanti di erogazioni 3° e 4° trimestre 2012 possano essere anticipati e presunti sullabase dei dati numero di richieste dei trimestri 2° e 3° del 2012 già rilevati.

A tutti coloro che fanno richiesta di un mutuo… buona erogazione !

Massimo

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il mattone?.. gli italiani non lo credono più un validoinvestimento

aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/01/il-mattone-2- italiani-su-3-non- lo-credono-piu-un- investimento/

tanduri@finanzaonline

La situaz ione si è capovolta: non siamo troppo lontani daquando gli italiani credevano di effettuare un buoninvestimento acquistando un immobile. All’epoca si credevache “comprare oggi” equivalesse a “rivendere benedomani” o che comunque il “prodotto-casa” acquisitoavesse mantenuto il prezzo di mercato nel tempo; unacredenza offuscata e fomentata dall’idea che il mercatoimmobiliare fosse esente da speculaz ione; una visione“magica” ed illusoria.

La strana convinz ione non trova giustificaz ione nel concettodi un “sempre valido investimento” perchè dove c’èspeculaz ione deve essere maturato un “tempismo” con ilquale mettere in atto una vantaggiosa compravendita e nonun acquisto “a prescindere”.

Le famiglie risparmiatrici devono finalmente aver captato tutto ciò ed è ormai evidente come ormai non si reputi piùil mattone come un buon investimento; una recente indagine ACRI rivela come siano ormai solo 1 italiano su3 a credere ancora che l’acquisto di un immobile sia economicamente conveniente mentre solo fino apochi anni fa erano il 70% gli italiani fedelissimi alla convinz ione dell’acquisto di una casa a tutti i costi.

I motivi non vanno ricercati troppo lontano: oggi gli italiani fanno i conti con una crisi senza precedenti che staradicalmente modificando le proprie capacità di risparmio. Oltretutto, nuove mirate manovre governative in materiafiscale hanno palesemente preso di mira il mattone come “fonte di reddito”; ulteriori oneri che hanno definitivamentestaccato la spina ad un mercato immobiliare già in coma farmaceutico.

Inoltre, per chi deve inoltre fare ricorso ad un mutuo di questi tempi offerto a spread allucinanti, prende corposempre più la presa di coscienza di una fondata probabilità di dover pagare rate troppo salate in futuro, unaquestione che disincentiva gli acquisti non poco. Mettiamoci poi la presa di coscienza finale di una bollaimmobiliare ormai materializzata e della quale finalmente si parla e se ne ammette l’esistenza e … chi compra?

Secondo ACRI, la fine della crisi in atto continua ad apparire lontana: più di 3 Italiani su 4 si attendono cheduri almeno altri 3 anni; ciò vuol dire che gli Italiani si aspettano di tornare ai livelli pre-crisi soltanto nel 2015-2016. Inoltre, aumenta il numero di coloro che segnalano un repentino peggioramento del proprio tenore di vita:sono il 26 su 100 contro i 21 del 2011 e i 18 del 2010. Quasi scompaiono coloro che dichiarano di aver sperimentatoun miglioramento del proprio tenore di vita nel corso degli ultimi 12 mesi: nel 2010 erano il 6 su 100, nel 2011 erano5 quest’anno sono 3.

Le famiglie che dicono di essere riuscite a risparmiare sono solo il 28% ; fino all’anno scorso erano più di un terzodegli Italiani (il 35% nel 2011 e il 36% nel 2010). Ormai prevale il numero di coloro che consumano tutto quello cheguadagnano: sono il 40% . Coloro che sono sono in saldo negativo di risparmio, ovvero decumulano risparmio oricorrono al debito, sono il 31% (il 29% nel 2011), ovvero più di coloro che riescono a risparmiare.

In questo contesto, Il “mat tone” precipita sempre più nella crisi. Se nel 2006 il 70% degli Italiani vedevanell’acquisto di un immobile l’investimento ideale, e nel 2010 il 54%, l’anno scorso si è scesi al 43% per giungereall’attuale 35% ; un dato inferiore anche a quello del 2001.

Riguardo agli impieghi del proprio risparmio, a causa del ridotto potenz iale di risparmio dovuto alla crisi in atto,aumenta enormemente la preferenza per la liquidità: rispetto al 12% del 2006, adesso il 28% degli it alianipreferisce evitare qualsiasi forma di invest imento . In sintesi, sempre più si opta per avere a disposiz ione unaliquidità necessaria per affrontare le emergenze economiche familiari.. insomma soldi “sotto” il mattone e non “nel”mattone; nel caso si opti per un investimento, l’opz ione immobilare viene sempre più sostituita da formule diinvestimento che prediligono strumenti finanz iari considerati più sicuri rispetto al mattone .

Questo il quadro dell’attuale situaz ione dipinto dall’Acri,l’Associaz ione che rappresenta collettivamente leFondaz ioni di origine bancaria e le Casse di RisparmioSpa, in occasione della Giornata Mondiale del Risparmio.

L’indagine effettuate tramite interviste telefoniche su uncampione di 1.000 nuclei familiari, ha consentito didelineare quali siano oggi l’atteggiamento e lapropensione degli Italiani verso il risparmio. A farne lespese è… il mattone.

Massimo.

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Acquistare il CAP dopo la stipula del mutuo si può, ma a cheprezzo?

aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/03/acquistare- il-cap-dopo- la-stipula-del-mutuo-si-puo-ma-a-che-prezzo/

freeybor@finanzaonline

Ai possessori di un mutuo a tasso variabile puro,potrebbe succedere che la banca proponga l’acquistodi un prodotto finanz iario che protegge il capitale delmutuo dai rialz i dei tassi al di sopra di una certa soglia.Questi prodotti sono i Covered Warrant Cap sonostrumenti finanz iari derivati in base ai quali l’investitore(nel nostro caso il mutuatario) a fronte del pagamentodi un’importo (premio) consegue il diritto a ricevere un“risarcimento” in caso di aumento dei tassi al di sopradi un certo livello (strike) concordato, possono essereprodotti negoz iati sia sui mercati regolari che suimercati non regolamentati (OTC Over The Counter).

Sembrerebbe un’ot t ima opportunità per chi ha unmutuo a tasso variabile o intende stipularne uno, macome sapete le banche non sono enti di beneficenza etutte le operaz ioni hanno dei pro e spesso molti controe se non si conoscono bene i prodotti che ci vengonoproposti rischiamo di prendere delle grosse cantonate.

Credo che il sistema migliore per spiegare il funz ionamento di questi prodotti sia quello di fare un’esempio e perpraticità riprendo quello che ho già fatto sul forum di finanzaonline.

Partiamo da un mutuo da 100.000 euro con durata 25 anni, per fare l’esempio prendiamo i dati reali attuali applicatidalla banca popolare di Vicenza che nel suo carnet di prodotti ha sia il mutuo variabile con CAP, che gli OTC.

Dai fogli informativi della Banca Popolare di Vicenza scopriamo che il variabile con CAP ha la soglia del cap al7,10% e lo spread al 4,70% mentre il variabile puro ha lo spread al 4,50%, la differenza in termini di interessi in piùpagati al termine dei 25 anni tra il variabile puro e il variabile con CAP è di 3.470 euro ca., quindi possiamo dire cheproteggere il nostro mutuo dall’aumento dell’euribor al di sopra del 2,40% (7,10 livello del cap meno 4,70% dispread) ci costa 3.470 euro che chiaramente vengono pagati un po’ alla volta distribuiti nelle 300 rate del mutuo.

Se stipuliamo un mutuo a tasso variabile ed in seguito decidiamo di acquistare un prodotto derivato OTC perlimitare il rischio di oscillaz ione dell’euribor, scopriamo che per coprire l’intera durata del mutuo con la coperturadell’intero importo come da ammortamento dobbiamo pagare un premio pari al 7,82% ed otterremo un livello sogliaCAP del 4,5%.

Questo vuol dire che per avere una copertura CAP del nost ro mutuo a tasso variabile pari al 9% (4,5%del prodot to OTC + 4,5% di spread del ns. mutuo) spenderemo 7820 euro da pagare in un’unicasoluz ione o, peggio ancora, da farsi f inanziare dalla banca stessa.

Dobbiamo considerare anche che gli eventuali ricavi prodotti dal nostro OTC se l’euribor dovesse superare lasoglia del 4,5% verranno tassati alla fonte con un’aliquota del 12,5%.

Appare chiaro quindi che per lo stesso importo di mutuo e la stessa durata sottoscrivendo fin da subito un variabilecon cap, il costo per avere la copertura CAP del 7,10% è di ca. 3470 euro spalmati su 300 rate, mentre se decido dicoprirmi in seguito il costo sarà di 7.820 euro da pagare subito per una copertura cap del 9%.

Il consiglio che vi posso dare è quello di valutare bene, prima di stipulare il mutuo, la vostra propensione al rischioperchè è sempre molto più conveniente stipulare fin da subito un mutuo con CAP piuttosto che acquistare in seguitoprodotti derivati per coprirsi in caso di aumento dei tassi, come dicevo in un precedente articolo: il mutuo a tassovariabile non è per tutti.

Se poi il mutuo lo avete già stipulato e temete il rialzo dei tassi vi conviene acquistare prodotti che coprano solo iprimi anni del mutuo, quelli nei quali il capitale residuo ancora alto provoca i maggiori danni in caso di rialzo deitassi, esistono infatti soluz ioni che coprono 3 – 5- 7 -10 o 15 anni per i quali si pagano premi che vanno dall’ 1,55%per i tre anni al 4,86% per i 15 anni e la soglia cap va dall’1% per i 3 anni al 3,75% per i 15 anni, sempre rapportataall’euribor 3 mesi. I dati solo per praticità sono sempre riferiti al foglio informativo della Banca Popolare di Vicenzae sono teorici in quanto vengono definiti quotidianamente in base all’andamento dei tassi, chiaramente anche altrebanche propongono prodotti simili, possono variare sia i tassi che i premi.

Prestate attenz ione quando la banca vi propone l’acquisto di prodotti che non conoscete o che conoscete poco,fatevi spiegare bene come funz ionano prima di sottoscriverli e possibilmente informatevi anche al di fuori dellabanca stessa perchè solitamente chi li propone tende a far apparire tutto molto bello ed a considerare la cosa solodal suo punto di vista.

Approfitto per ricordare ai variabilisti che temono i futuri aumenti dell’euribor che fino a dicembre possonoapprofittare della legge 106 del 2011 per passare ad un fisso paricolarmente conveniente trovate tutte leinformaz ioni qui.

Roberto.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 9.0/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Acquistare il CAP dopo la stipula del mutuo si può, ma a che prezzo?, 9.0 out of 10 based on 2 ratings

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Surroga ed estinzione mutuo: fatevi rimborsare la polizzaassicurativa collegata

aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/05/surroga-ed-estinzione-mutuo-f atevi-rimborsare- la-polizza-assicurativa-collegata/

tanduri@finanzaonline

Facciamo subito un esempio per capire cosa vogliamo comunicarvi diest remamente importante con questo articolo..

Se anni fa avete stipulato un mutuo con il quale avete sottoscritto unapolizza vita o multirischi a premio unico collegata e successivamente aldicembre 2010 lo avete estinto, surrogato o accollato, molto probabilmenteavrete a suo tempo richiesto il rimborso della polizza assicurativa. Ebbenea voi come a tanti altri, la banca, vi avrà presumibilmente risposto che ilcontratto della polizza che avevate sottoscritto non prevede rimborso e chela polizza non è possibile recederla neanche col mutuo estinto o surrogato!…ho forse indovinato?

Ebbene, si è da poco consumato il primo anniversario di una felicericorrenza; festeggiamo con questo articolo una importante “sentenza” diABF che un anno fa ha stabilito che voi avevate ed avete ancora diritto arecedere dalla polizza ed ottenere il rimborso del premio. Dopo aver lettoquesto articolo, potreste tornare alla carica per ottenerlo!

Per capire come e perchè dovrete fare un passo indietro con noi e leggerecon calma e attenz ione…

Le polizze post -dic 2010 - E’ ormai prassi consolidata che chi accende un mutuo per l’acquisto di un’immobile,di solito riceve dalla banca stessa l’offerta per la stipula di polizze assicurative. Si parla di polizze vita caso morteo polizze incendio-scoppio, che possono essere polizze i cui premi vengono corrisposti annualmente, oppure,contratti pluriennali che prevedono il pagamento del premio in un’unica soluz ione – “premio unico”.

Una peculiarità contenuta nei contratti assicurativi è quella dell’ estinz ione anticipata, surroga o accollo del mutuo acui la polizza stessa è collegata la cui normativa che disciplina questa specifica clausola contrattuale è stata dapoco modificata da Isvap.

Nei nuovi contratti di polizza nel caso si procedesse ad una surroga, estinz ione o accollo del mutuo, il mutuato-assicurato ha il diritto di ottenere la disdetta della polizza come anche il rimborso del premio non goduto.

Le polizze pre-dic 2010 – Prima dell’intervento normativo di Isvap, tale facoltà all’interno dei vecchi contrattiassicurativi non era minimamente contemplata. Molti mutuati si trovavano quindi ad estinguere il mutuo o surrogarloma inibiti contrattualmente a non poter recere la polizza assicurativa collegata e quindi a non poter ottenere ilrimborso del premio corrisposto; una situaz ione a dir poco assurda. L’unica facoltà data in automatico era quelladel cambio di Beneficiario della polizza che cessava essere la stessa banca mutuante.

Regolamento Isvap 35 – Dopo una diffusa campagna di proteste da parte di alcune associaz ioni consumatoririguardo a tale sofferta condiz ione contrattuale imposta dai vecchi contratti, l’Isvap nel maggio 2010 ha finalmenteemanato un nuovo regolamento che impone alle compagnie assicuratrici l’obbligo di inserire e modificare diversi punti caldi essenz iali nella stesura dei propri contratti assicurativi. Nel caso specifico Isvap ha voluto finalmenteelargire al mutuato-consumatore il tanto ambito diritto di ottenere il meritato rimborso esentandolo altresìdall’obbligo del mantenimento della polizza.

Ecco il passaggio normativo che ha a suo tempo decretato la netta linea di demarcaz ione tra nuove e vecchiepolizze:

quindi: “..le imprese, nel caso di estinzione anticipata o di trasferimento del mutuo o del finanziamento,restituiscono al debitore/assicurato la parte di premio pagato..”.

Il regolamento sancisce quindi un cambiamento epocale per i nuovi mutuati sottoscrittori di nuove polizze, da quelgiorno tutte le polizze assicurative attualmente in commercio riportano la possibilità per l’Assicurato di recederedalla polizza in caso di surroga, estinz ione o accollo!

Purtroppo però l’art.56 dello stesso nuovo ordinamento non risolve definitivamente la questione di tutti quei famosicoloro che si trovavano a richiedere rimborso della polizza per un mutuo stipulato precedentemente a tale data; ilnuovo regolamento di fatto non viene ratificato retroattivo!

La lodevole az ione di CRTCU – La svoltaepocale che ha sancito finalmentel’applicaz ione retroattiva della nuovadisciplina nei contratti assicurativi e che rendeammissibile i rimborsi anche per le vecchiepolizze pre-dic2010 prende definitivamentecorpo graz ie ad una iniz iativa di unaassociaz ione consumatori, la CRTCU diTrento. Nel novembre 2011 l’associaz ioneinfatti vince un ricorso presso ABF (“ArbitroBancario e Finanz iario”) per conto di unproprio associato che nel 2011 avevaeffettuato una surroga del proprio mutuostipulato nel 2009 e che chiedeva inutilmente il rimborso della polizza alla propria banca. Nonostante il mutuo siastato surrogato nel 2011 e nonostante il vecchio contratto di polizza non prevedesse il rimborso, il Collegio ABFaccoglieva il ricorso e disponeva affinchè la banca restituisse al mutuato il premio della polizza corrisposto e arisarcirlo delle spese da lui affrontate per la presentaz ione del ricorso stesso.

fonte: http://www.centroconsumatori.tn.it/download/141dextfcNenR.pdf

La decisione di ABF – Graz ie a questadecisione, dal novembre 2011 quindi, tutti imutuati assicurati che prima del 1°dicembre 2010 hanno stipulato un mutuocon una (“vecchia”) polizza collegata edopo quella data abbiano effettuato unasurroga o una estinz ione o accollo delmutuo stesso, quei mutuati, hanno diritto alrimborso del premio assicurativocorrisposto nonostante questa facoltà nonsia affatto prevista dal vecchio contratto dipolizza stipulato pre-dic 2010(!!!).

Vi consigliamo quindi di richiedere ilrimborso della vostra vecchia polizzanonostante la banca vi neghi o vi abbiagià negato tale facoltà ed eventualmenteportate avanti un ricorso ad ABF.

fonte: http://www.centroconsumatori.tn.it/download/141dextqzNV61.pdf

Il ricorso ABF – In questo caso la procedura delriscorso prevede prima di tutto di inviare A.R. allabanca e alla compagnia assicuratrice con larichiesta di rimborso e dopo 30gg di tempo, sel’esito della vostra richiesta è negativo, inviare A.R.ad ABF per aprire un ricorso ufficiale e cheprobabilmente visto il precedente…vincerete!

In uno dei prossimi articoli, tratteremo piùapprofonditamente il tema ABF e come fare ricorso.

(?) – La domanda finale di chi vi scrive che ci siamoposti e che giriamo ad ognuno di voi è: Quanti di noimutuati che hanno surrogato o estinto il propriomutuo si lasciano ancora sfuggire questa irripetibileoccasione? Quanti dei nostri soldi ($$$!!!)riconducibili ai mancati rimborsi di queste polizzecomprovatamente rimborsabili oggigiorno, giaccionoinvece nei caveau delle banche?

Ringraz iament i – A nome di tutti i mutuatiinteressati, il blog di aiutomutuo esprimericonoscenza ad Isvap, ABF e soprattutto

all’associaz ione consumatori CRTCU di Trento,graz ie all’impegno dei quali i diritti trasgrediti delcliente consumatore possono essere legittimamentee finalmente esercitati e rispettati.

Vi anticipo che un prossimo imminente articolo saràscritto proprio da un tenace e felice ex Assicuratoche è finalmente riuscito a farsi restituire il premioutilizzando proprio il canale del ricorso ad ABF.

stay tuned…

Massimo

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tanduri@finanzaonline

9 de Octubre 2012 – Madrid

Le compravendite di case in Spagna tornano acrescere; l’Istituto Naz ionale di Statistica spagnoloINE ha appena comunicato i nuovi dati di agosto,mese che registra un +3% di transaz ioni rispettoallo stesso mese del 2011.

Complessivamente sono state realizzate 27.708operaz ioni, delle quali il 49,8% relative a case diseconda mano e il 50,2% ad immobili di nuovacostruz ione .

L’apparente ripresa del mercato immobiliare, che mette fine ad una crisi che perdurava da ben 17 mesi, si devesoprattutto alle transaz ioni di alloggi nuovi, aumentate in agosto del 6,2% su base annua con 13.992 operaz ioni,mentre il mercato delle case di seconda mano si mantiene sostanz ialmente stabile.

Rispetto invece al mese di luglio, le compravendite sono aumentate del 1,2% mentre a livello annuale si registracomplessivamente una perdita di mercato del 16,3% che evidenz ia comunque una crisi ancora tutta da recuperare.

Le regioni spagnole che hanno registrato maggior numero di transaz ioni risultano essere: Andalucía (5.526),comunità di Valencia (4.073), Cataluña (3.835) e Madrid (3.343).

Massimo.

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Vitalizi over 65, come la banca ti scippa l’eredità.aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/08/vitalizi-over-65-come-la-banca-ti-scippa- leredita/

freeybor@finanzaonline

E’ incredibile ma vero. Nel non molto lontano dicembre 2005 con la legge248/05 è stato introdotto anche in Italia il prestito vitaliz io ipotecario(reverse mortgage) riservato a persone fisiche con età superiore ai 65anni. E’ un prodotto di derivaz ione anglosassone, è stato lanciato nel 1999in Gran Bretagna e si è rapidamente diffuso in Irlanda, Canada, Australia eStati Uniti d’America.

Premetto che attualmente in Italia gli istituti di credito che lo annoverano trai loro prodotti sono pochissimi (io ho trovato solo MPS) e vorreiaggiungere per fortuna.

Vediamo come funziona.

In pratica con il prestito vitaliz io è possibile per gli over 65 ottenere liquiditàipotecando la casa di proprietà senza dover pagare nessuna ratamensile, può essere cointestato nel caso di coppia in modo tale dagarantire anche al più longevo dei due coniugi di poter risiedere nella suaabitaz ione per tutta la vita senza dover pagare niente. Il prestito puòessere erogato in un’ unica soluz ione oppure a tranche annuali e sarannogli eredi alla scomparsa del mutuatario a rimborsare la banca in un’unicasoluz ione solitamente entro 10/12 mesi dalla scomparsa del più longevodei contraenti.

L’importo erogabile varia con l’età del richiedente, più giovane sei emeno soldi ti danno, e chiaramente dipende dal valore dell’immobile datoin garanz ia. Nel caso di MPS ad esempio le percentuali di erogaz ionevariano dal 16% del valore dell’immobile per un settantennne al 50% delvalore per un novantacinquenne.

Il t asso d’interesse è un tasso f isso (MPS IRS 30 anni + 4,80 di spread) a capitalizzaz ione annuale.

Le spese sono le stesse di un mutuo “normale”, periz ia, istruttoria, notaio, imposta sostitutiva, ecc.ecc tutte speseche verranno detratte dalla somma finanz iata.

A volte il prodotto può essere abbinato ad una clausola contrattuale “no negative equity guarantee” che nel casoche il valore di vendita della casa al momento del rimborso dovesse essere inferiore all’importo del prestito darimborsare, la differenza (negativa) viene “abbuonata” agli eredi. Questa clausola, se proprio non potete fare ameno di chiedere questo prestito, fatela inserire anche a costo di pagarla, dopo capirete perchè.

Fin qui tutto bene… o quasi, perchè adesso vediamo cosa succede nel malaugurato caso doveste fare ricorso aquesto vitaliz io, innanz itutto c’è da dire che è vero che non ci sono rate da pagare per tutta la vita ma è anche veroche gli interessi che maturano vengono capitalizzat i annualmente e generano ulteriori interessi, viricorda qualcosa? Forse l’ Anatocismo? Esatto solo che in questo caso è legale anz i è proprio previsto dalla leggee fa lievitare il debito in maniera esponenz iale.

Facciamo un’esempio con dati reali presi dal foglio informativo di MPS.

erogaz ione ad un cliente di 70 anni per un’immobile del valore di 250.000€.

TAN: 6,97 % (IRS 30 ANNI rilevato il 30 agosto 2012 + spread 4,80% )

Erogaz ione Unica: Importo massimo concedibile (16,00 % di 250.000 - valore immobile- ) € 40.000,00

Erogaz ioni parz iali: € 4.350,49 annuali per tutta la vita del contraente.

Ipot izzando la morte del cont raente dopo 10 anni, all’età di 80 anni l’importo da rimborsare da parte

degli eredi sarebbe:

- In caso di erogazione unica: € 78.465,72

- In caso di erogazioni parz iali: € 68.557,32 a fronte di un capitale erogato di €4350,49 x 10 anni = € 43.504,9

Ipotizzando la morte del contraente dopo 20 anni, all’età di 90 anni l’importo da rimborsare da parte degli eredisarebbe:

- In caso di erogazione unica: € 153.921,72

- In caso di erogazioni parz iali: € 194.508,20 a fronte di un capitale erogato di €4350,49 x 20 anni = € 87.009,8

Capirete che soprattutto nel secondo caso se consideriamo che l’immobile in 20 anni avrà perso parte del suovalore agli eredi converrà lasciare che la banca venda l’immobile piuttosto che stipulare un’altro mutuo perriacquistarlo.

Non entro nel merito delle clausole inserite nel contratto perchè variano da banca a banca ma nel caso vi trovastenella condiz ione di dover chiedere questo prestito leggetele attentamente.

At tenzione anche all’imposta sost itut iva !

Il prestito vitaliz io ipotecario può essere concesso da “parte di az iende ed istituti di credito, nonché da parte diintermediari finanz iari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385”.

Ricordate che solo le banche possono applicare al prestito vitaliz io l’imposta sostitutiva dello 0,25% dell’erogato.

Se il prestito è erogato da un soggetto non bancario si paga l’aliquota piena, pari al 2% del valore d’iscriz ionedell’ipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di periz ia dell’immobile.

Che dire….io lo chiamerei il prestito dell’ultima spiaggia, dopo questo rimangono solamente gli strozz ini. Sembraproprio che in questo paese si pensi molto di più a tutelare le banche che non a tutelare chi veramente ne habisogno.

Roberto

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Ricorso ABF per rimborso polizza collegata al mutuo: latestimonianza di chi ce l’ha fatta

aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/10/ricorso-ad-abf -per-rimborso-polizza-collegata-al-mutuo- la-testimonianza-di-chi-ce- lha-f atta/

tanduri@finanzaonline

Questo articolo è la testimonianza di Nicola, un utente che ho conosciutoquando si aggirava nei forum mutui cercando consigli e spunti legislativi percercare di districare il bandolo della matassa di come risolvere la sua criticaproblematica: la mancata restituz ione del premio di una polizza che la bancanon voleva rimborsare nonostante il mutuo fosse stato successivamenteestinto dopo soli 2 anni. Secondo la banca, Nicola se la doveva tenere sulgroppone e di conseguenza non aveva diritto a nessun rimborso nonostanteil mutuo non esistesse più!

All’epoca trovammo insieme la strada giusta da seguire e la strategia daattuare e adesso dopo pochi mesi mi scrive in privato per dirmi che tutto si èrisolto per il meglio; oggi gli hanno restituito la quasi totalità del premio ed iomi ritrovo col credito di un caffè pagato.

Ho chiesto a Nicola di scrivere due righe che avrei pubblicato in questo blog con estremo piacere perchè sonoconvinto che la questione che ha assillato Nicola per mesi ed anni e che ha brillantemente risolto è il copione ditanti altre simili questioni che molti altri clienti bancari non hanno la coscienza di poter risolvere; tantomeno a lorovantaggio. L’episodio riportato infatti vede protagonista Cariparma e Finaref ma vale per ogni banca e compagniaassicuratrice che vi abbia propinato una polizza prima del 2010 su un mutuo che avete successivamente estinto osurrogato. L’articolo del blog che vi spiega bene la questione è [questo].

buona lettura..

Roma, 08 Novembre 2012

Riporto qui’ la mia personale esperienza con lieto fine, una volta tanto, a favore del consumatore mutuatario nei confrontidi un Istituto di credito; nella fattispecie Cariparma.

Inizia tutto nel 2009, allorche’ all’accensione di un mutuo cointestato con mia moglie per l’acquisto di un appartamento,ci viene affiancata una “propedeutica” polizza caso-morte; di quelle polizze che.. “per carita, non e’ un obbligo ma èfacoltativa (!)” salvo poi scoprire che senza la loro sottoscrizione il mutuo non verra’ mai concesso. Insomma, per dirlacome un famoso personaggio dall’accento siculo-americano in un indimenticabile film, “Una proposta che non sipuo’ rifiutare”. Il costo?.. 2.620 euro pro capite che vengono finanziati e pagati in un unica soluzione, aggiungendo dettasomma al mutuo, verso la compagnia assicurativa satellite di Credit Agricole, Finaref (oggi CACI).

Dopo 2 anni circa, le cose cambiano e ci ritroviamo a vendere la casa per poi riacquistarne un’altra. Il mutuoviene estinto totalmente con i soldi della vendita e….la polizza assicurativa collegata?

Interpellata CARIPARMA, chiediamo di poterla attivare sul nuovo appartamento e sul futuro mutuo e ci rendiamooltretutto disponibili a tirar fuori altri soldi per integrarla opportunamente, poiche’ nel frattempo i costi di dette polizzerisultavano nel fratempo aumentate in modo esponenziale. Risposta della banca?…”non se ne parla”!

Beh! mi si dia pure del venale, e vuoi anche per il fatto che sulla richiesta cala un silenzio tombale senza nemmeno unpronunciamento positivo o negativo, ma a me iniziano a girare le scatole e decido che non puo’ assolutamente finirecosi’.

Girovagando sul web, digitando la frase “restituzione del premio non goduto polizza Finaref”, approdo su un forum, doveconosco Massimo che assiduamente seguiva un tread che gia’ esisteva sull’argomento. Oltre ad ottenere prezioseinformazioni, mi veniva indicato un centro di tutela dei consumatori con sede a Trento (CRTCU); una associazioneconsumatori che aveva già affrontato la stessa identica mia questione per un’altro utente consumatore risoltapositivamente per il ricorrente nei confronti dell’Istituto bancario.

Nella lettera-tipo si faceva riferimento all’accordo ABI-ANIA del 2008 ed al regolamento ISVAP 35/2010,indicando con

precisione le modalita’ del ricorso e l’organismo al quale deve essere inoltrato: l’ABF. Esso e’, pur se poco conosciuto,un organo di diretta emanazione della Banca d’Italia ed e’ competente in materia di ricorsi e contenziosi verso banche edistituti finanziari, il cui importo non superi i 100.000 euro.

Nel mio caso, con 20 euro di costo di istruttoria, per giunta restituite quando le istanze vengono accolte, sono riuscito ariavere il dovuto (evidentemente lo era…) con l’ausilio della ricerca e conoscenza delle leggi, con l’aiuto dei consigli delforum ed evitando la generica rassegnazione che a volte prevale nei cittadini che hanno a che fare con ladiffusa convinzione sbagliata(!) che tanto…”la spuntano sempre loro”.

Nicola B.

Bravo Nicola! Per quanto mi riguarda, se avete bisogno di consigli mi trovate nel forum di Finanzaonline dove hoaperto una discussione specifica per risolvere problematiche polizze assicurative collegate ai mutui…. Massimo

articoli del blog su come fare ricorso: ABFparte1 e ABFparte2

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L’immobiliare che sarà e lo spettacolo dei prezzi calantiaiutomutuo.f inanza.com /2012/11/10/limmobiliare-che-sara-e- lo-spettacolo-dei-prezzi-calanti/

sylvestro

La natura a volte sa offrire scenari di impareggiabilebellezza, alcuni ricorrenti e alla portata di tutti, altri rari edisponibili solo a chi è attrezzato a coglierne i segnali oanalizzarne le regole. Anche l’economia ci ha abituatiad assistere ad eventi straordinari, per qualcuno previstie prevedibili per altri improbabili o addiritturainimmaginabili.

Il mercato immobiliare nell’era del debito - Comesappiamo, l’andamento economico mondiale degli ultimidecenni si è sviluppato, tra periodi alterni e crescitademografica, in un trend principalmente crescenteattraversando la fase di riscostruz ione post-bellica, ilboom industriale, la rivoluz ione tecnologica, l’erainformatica ed, in ultimo, l’espansione del debito. Ilmercato immobiliare ha ovviamente accompagnatol’evoluz ione del sistema produttivo dimostrandosicapace di intercettarne le energie facendo convogliare su di se una parte sempre più consistente di risorse. Lalogica conseguenza è stata l’assunz ione del mattone come una delle principali unità di misura del benessere sia alivello sociale che az iendale che statale.

Se però in origine il mercato immobiliare era il naturale sbocco di una ricchezza prodotta da altri settori economiciin grado di generare valore aggiunto in una società desiderosa e capace di crescere, negli ultimi tempi, complici laparte terminale di un ciclo economico e l’utilizzo sempre più ricorrente al debito, è diventato uno strumento didissipaz ione della ricchezza a causa della sua natura vorace.

Uno sviluppo esagerato - Non a caso nel nostro paese il settore edile è arrivato a pesare fino al 20% del PIL,cioè un quinto delle nostre risorse è stato fagocitato per cement if icare a caro prezzo un territorio dove l’80%delle famiglie vive in case di proprietà e la restante parte è formata perlopiù da persone che faticano a sostentarsivuoi per salari bassi e lavori precari (o assenti), vuoi per pensioni magre. A sua volta il settore immobiliare impegnaoltre il 70% del patrimonio delle famiglie italiane.

Risulta facile cadere nella tentaz ione di mostrarsi orgogliosi di questa situaz ione se si sta dalla parte di chi haconsentito o partecipato allo sviluppo esagerato di questo settore magari trascurando che gran parte di esso èstato dovuto al gonfiamento del debito sia in maniera diretta con finanz iamenti a livello privato/imprenditoriale, sia inmaniera indiretta con finanz iamenti e facilitaz ioni a livello pubblico con debito sovrano.

Adesso diventerà altrettanto facile comprendere come il nuovo regime di tassaz ione con l’ausilio delle revisionicatastali prossime venture si dovrà prendere cura di questo patrimonio per rimettere in circolo energieimmobilizzate in rendite comprensibilmente sempre meno remunerative.

Quale futuro - In uno scenario mondiale dove le economie di stampo occidentale affrontano un passaggioepocale che le obbliga a fronteggiare una delle più grandi recessioni di tutti i tempi con processi obbligati dideleveraging, in Italia dobbiamo ancora assistere a, lasciatemi dire, patetiche rivendicaz ioni di tenuta dei prezz idelle case nonostante il conclamato e perdurante crollo delle compravendite.

La bolla che non c’era - A che serve ed a chi serve ostinarsi ad ostentare orgogliosi grafici delle quotaz ioni degliimmobili con incredibili curve paraboliche crescenti in evidente contrasto con la paralisi del settore ed in nettacontrapposiz ione con l’andamento dei mercati negli altri paesi?E no, signori, mi spiace, da noi non è diverso. Anche se facciamo tanta fatica a sdoganare il tabù della esistenza diuna bolla immobiliare, è di tutta evidenza che il mercato immobiliare è paralizzato dai prezz i troppo alti, sia inrapporto a potere di acquisto in diminuiz ione, sia in senso assoluto.

A lungo si è tentato di giustificare il rallentamento delle comprevendite con varie motivaz ioni, alcune legittime(almeno i primi tempi), altre via via sempre più inverosimili.

Il mercato sta già facendo il suo corso, le prossime pubblicaz ioni dei grafici della curva dei prezz i presto nonsaranno solo una parabolica crescente, anz i, guardacaso tenderanno ad assomigliare sempre di più a quelli dellealtre naz ioni che hanno già affrontato il fenomeno della caduta dei prezz i.

E la diminuz ione dei prezz i non sarà un dramma, al contrario, più sarà ampia e prima diventerà una grossaopportunità per tantissime persone. Innanz itutto per i giovani per i quali il termine sacrificio tornerà ad avere unsenso come obiettivo raggiungibile nel caso in cui aspirino a comprare casa. Poi, com’è logico, per tutto l’indotto.

Prepariamoci dunque ad assistere ad uno dei fenomeni che l’economia raramente ci mette a disposiz ione, forseuna volta nell’arco di una vita, quasi una cometa di Halley che passa a trovarci e che ci stupisce con lo spettacolodella sua chioma cascante.

sylvestro

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bankitalia: famiglie meridionali penalizzate da un tasso mutuipiù alto

aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/11/bankitalia- f amiglie-meridionali-penalizzate-da-un-tasso-mutui-piu-alto/

tanduri@finanzaonline

Secondo le risposte delle quasi 400 banchepartecipanti all’indagine condotta dalla Bancad’Italia a livello regionale pubblicata venerdì 9Novembre, l’andamento dei prestiti alle famiglie,anche nel secondo trimestre di quest’anno è statocome al solito condiz ionato dalla contraz ione delladomanda di mutui.

In particolare, il picco di irrigidimento dellecondiz ioni di domanda/offerta è stato toccato allafine del 2011, un trend in leggera attenuaz ione nelcorso del 2012.

A livello territoriale, a f ine 2011, le condiz ioni diof ferta sono risultate improntate a maggiorecautela nel Cent ro Italia e nel Mezzogiorno,mentre nel Nord Est l’irrigidimento era risultato menopronunciato. Nelle previsioni delle banche lecondiz ioni di offerta rimarrebbero stabili in tutte le aree territoriali nella seconda parte dell’anno in corso.

Nel secondo trimestre del 2012 in tutte le aree del Paese sono tornati a ridursi i tassi di interesse sui prestiti perl’acquisto di abitaz ioni, ancora in rialzo nel primo trimestre. La dinamica ha riguardato tutte le tipologie di tasso. Agiugno, il costo dei mutui a tasso f isso si era riportato al Cent ro e nel Mezzogiorno sui livelli di dicembre(4,7 e 5,0%, rispet t ivamente); nel Nord Ovest e nel Nord Est il tasso si è attestato al 4,5% , risultando di circadue decimi di punto inferiore a quello di fine 2011.

Come al solito le famiglie del Mezzogiorno “sof f rono” mutui e prest it i ad un tasso di interessemaggiore del 0,5% rispet to al Nord, per effetto di un “rischio” generalmente e storicamente più alto.

Il dato di fatto è che in sostanza, quando le banche concedono prestiti a famiglie meridionali, corrono rischimaggiori di mancata restituz ione rispetto a quando concedono finanz iamenti a famiglie del Centro-Nord. Lamaggiore rischiosità del credito nel Mezzogiorno si riflette sui livelli dei tassi d’interesse praticati: una famigliameridionale che faccia ricorso ad un prest ito bancario deve sostenere mediamente un tasso diinteresse più elevato rispet to a una famiglia del Cent ro-Nord.

Secondo bankitalia, il “tasso di decadimento” che esprime l’entità del rischio bancario si è at testato agiugno all’1,3 per cento nel Nord Ovest e nel Nord Est ; all’1,1 al Cent ro e all’1,5 nelle regioni meridionali.L’indicatore mostra una marcata eterogeneità regionale, soprattutto nel Mezzogiorno: ad esempio in Calabria, iltasso di decadimento delle famiglie consumatrici risulta pari a circa il doppio di quello della Liguria.

Il 2012 si conferma l’anno nero delcredito alle famiglie. Dopo i primi tretrimestri 2012 praticamente stabili, la dinamicadei flussi dei finanz iamenti bancari allefamiglie consumatrici torna a flettere nell’ultimotrimestre del 2011 e si indebolisceulteriormente nella prima parte del 2012.

A giugno 2012 il tasso di crescita dei prestiti,misurato sui dodici mesi, risultava negat ivoin tutte le aree del Paese; una performancemai riscont rata negli anni precedent ianalizzat i dal documento bankitalia. Inparticolare a giugno 2012 il tasso di crescitadei prestiti sui dodici mesi risultava pressochéstaz ionario in tutte le aree territoriali;successivamente nel bimestre estivo, il ritmodi crescita del credito registrato è divenutonegativo (-0,1% nel Nord Ovest; - 0,5 nel NordEst; - 0,1 al Centro e - 0,6 nel Mezzogiorno).

Massimo

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Vuoi un mutuo?.. con la tua banca è più facileaiutomutuo.f inanza.com /2012/11/12/vuoi-un-mutuo-con- la-tua-banca-e-piu-f acile/

tanduri@finanzaonline

A dimostraz ione di un elevatissimo grado di fidelizzaz ioneche le banche riescono a “stringere” sulla clientela, si deveprendere atto come ultimamente ben 9 famiglie su 10 chericercano un mutuo per l’acquisto di una abitaz ione si reca el’ottiene presso la propria banca, mentre solamente il 10%riesce ad acquisire il finanz iamento tramite altri istituti dicredito o altri canali specializzati, come, canali on- line,broker, finanz iarie, etc..

Inoltre, secondo l’indagine 2012 di Tecnoborsa che haintervistato un campione di 2.500 nuclei familiari, circa il 47%delle famiglie che hanno dichiarato di aver acceso un mutuoper acquistare un immobile gli istituti di credito hannoimpiegato, dal momento della richiesta, dai 30 ai 60 giorniper la fase istruttoria del finanz iamento, per il 40% hannoimpiegato meno di 30 giorni e per un ulteriore 13% più di 60giorni.

La ovvia ragione di questa “ingessatura comportamentale” della clientela costretta a muoversi in uno strettocorridoio privo di sbocchi ed alternative, risiede principalmente nella altrettanto ingessata contraz ione del credito. Ilcliente viene sovrastato ed inibito nella libertà di scelta verso prodotti di altre banche spesso considerati piùconvenienti, dal sempre più diffuso diniego da parte delle altre banche che non lo “conoscono” direttamente,elementi che lo scoraggiano a ricercare ed ottenere un mutuo in un contesto di offerta alternativa alla propria bancadi appartenenza.

In sintesi la contraz ione del credito in generale ha innescato un alto livello di selettività della clientela determinandoun alto grado di “cautela bancaria” che ha letteralmente annientato la libera concorrenza sui mutui; una “cautela”nemica acerrima della convenienza.

Massimo

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Mercato Immobiliare: devaluation meteraiutomutuo.f inanza.com /2012/11/13/mercato- immobiliare-devaluation-meter/

sylvestro

La (mancata) t rasparenza dei dat i – Uno dei difetti più notidel mercato immobiliare nostrano è senza dubbio l’assenzadi criteri univoci e condivisi che consentano di misurare ilreale andamento del settore con il minimo scostamentopossibile dalle situaz ioni reali.

Negli altri paesi, come molti di voi lettori sanno, esistono siametodi che enti preposti alla raccolta dati, alla loroelaboraz ione nonchè alla estrapolaz ione statistica ed ognifase presenta un margine di precisione sufficientemente altoda non lasciare adito a dubbi o interpretaz ioni di parte.

La situaz ione nel Bel Paese - In Italia, la mancanza distrumenti istituz ionali unita alla storica compiacenza degliorgani di informaz ione nei confronti del comparto e dei suoi massimi esponenti (spesso in evidente conflitto diinteresse) da un lato ha reso poco affidabili le periodiche analisi di mercato dall’altro ha consentito il proliferarsi distudi di settore delle più svariate fonti, da quelle universitarie a quelle dei mediatori, da quelle delle societàfinanz iarie a quelle degli edili, dalle associaz ioni ambientali a quelle sindacali, ecc … insomma, ogni organorappresentante dei vari “addetti ai lavori” si è sentito in obbligo di formulare le proprie tesi.

Ovviamente non mancano gli organi istituz ionali che periodicamente pubblicano i risultati dei propri osservatori,ciascuno con il proprio metodo limitato, talvolta al limite del ridicolo (non a caso i grossi nomi tra gli studi finanz iariinternaz ionali omettono di esporre le ricerche italiane o aggiungono la postilla con la fonte usata quasi a scusarsi).

Il monitoraggio dei cali - Nel tentativo di superare questa empasse ed in attesa che l’ISTAT perfez ioni il neo-nato indice delle quotaz ioni immobiliari (che sostituirà il poco compianto equivalente indice dell’Agenz ia delTerritorio basato in buona parte su interviste telefoniche agli agenti immobiliari) proviamo ad indagare qualcuno diquesti report per farci un’idea di quanto potrebbero essere scesi i prezz i delle case in Italia negli ultimi anni, inparole povere ci costruiamo il nostro svalutomet ro personale a partire dal materiale disponibile.

Il questa prima versione ho scelto di usare le analisi Tecnocasa disponibili nel loro sito alla sez ione EVENTI delsettore UFFICIO STAMPA. Secondo quando riportato nei documenti delle Conferenze Stampa Locali possiamoricostruire il podio delle città con i maggiori crolli dai picchi (generalmente dal 2007) noti al momento.

3° Classif icato: VERONA, -17,8%

2° Classif icato: GENOVA, -25,0%

1° Classif icato: BARI, -34,4%

Augurando ai futuri acquirenti di Verona, Genova, e Bari di fare buoni affari con la bolla che si sgonfia (forse èmeglio aspettare un altro pò magari standose in affitto prima di lanciarsi) vi rimando al prossimo appuntamento conlo svalutomet ro e i dati aggiornati da altre fonti.

sylvestro

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Il fondo mutui per la casa? Un fallimento!! Per il rilancio sonopreviste modifiche al regolamento.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/14/il- f ondo-mutui-per- la-casa-un-f allimento-per- il- rilancio-sono-previste-modif iche-al-regolamento/

freeybor@finanzaonline

Del “Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della primacasa da parte delle giovani coppie coniugate o dei nucleifamiliari anche monogenitoriali con figli minori” ne avevamo giàparlato qui e qui, e dal 18 maggio 2011 giorno della firma delprotocollo d’intesa tra l’allora ministro della gioventù GiorgiaMeloni ed il presidente dell’abi Giuseppe Mussari, sonopassati ormai 17 mesi, nel protocollo d’intesa si impegnavanotra le altre cose, cito testualmente:

” • a promuovere procedure snelle e semplif icate perfavorire l’accesso al credito per l’acquisto della primacasa di giovani coppie

“• a promuovere procedure snelle e semplif icate perfavorire l’accesso al credito per l’acquisto della primacasa di giovani coppie coniugate o nuclei familiarianche monogenitoriali con figli minori (di seguito “Mutuatari”);

Limitatamente all’ABI:

• a promuovere l’informazione sui contenut i del presente Protocollo presso gli Associat i;

• a promuovere la sot toscriz ione, t ra il Dipart imento e i singoli Associat i, della convenzione t ipoallegata al presente Protocollo.

Limitatamente al Dipart imento:

• a realizzare iniz iat ive di informazione sui contenut i del presente Protocollo rivolte ai giovanidest inatari delle iniz iat ive;

• a promuovere una campagna di educazione f inanziaria, anche at t raverso il sitoInternet precedentemente indicato;

Tutto questo doveva servire ad incentivare l’utilizzo del fondo di garanz ia messo a disposiz ione dal governo conuna legge che risale al 2008, quali sono i risultat i ad oggi?

Al riguardo la deputata del PD Marianna Madia ha presentato un’interrogaz ione parlamentare al ministro AndreaRiccardi il cui ministero ha assorbito le competenze che erano della Meloni, che ha risposto che:

“A seguito della rilevaz ione periodica eseguita dal Gestore pubblico (previsto dal regolamento attuativo), nonchèdalle copiose interlocuz ioni con i cittadini, purtroppo è emersa una manifesta sot tout ilizzaz ione, rispetto allerisorse disponibili, del Fondo in questione”.

Dai dati comunicati dagli uffici preposti alle rilevaz ioni emerge questa situaz ione:

- richieste pervenute: 213

- richieste ammesse alla garanzia del Fondo: 111

- ammontare f inanziament i garant it i erogat i dalle banche: 45 per complessivi euro 5.237.536 per un’impegno del fondo di euro 523.753.

In pratica parecchi mutui sono stati rifiutati dalle banche dopo che i clienti avevano già ottenuto la concessione dellagaranz ia da parte dello Stato, abbiamo infatti solo 45 cont rat t i portat i a conclusione a fronte delle 111 richieste

ammesse alla garanz ia del Fondo, con un’utilizzo di soli 523.753 euro dei 50.000.000. messi a disposiz ione.

Secondo voi il numero esiguo di richieste di accesso al fondo è da imputare ai giovani che non hanno fattodomanda o alla politica di disinformaz ione messa in atto dalle banche con la copertura dell’attuale governo?

Il problema principale, come evidenz iato anche dal Ministro Riccardi è che le banche non hanno nessun interessea promuovere mutui garantiti da questo fondo, dovete sapere infatti che attualmente per accedere alle garanz ie delFondo lo spread applicato a quest i mutui non deve superare l’ 1,5% per mutui di durata superiore avent i anni ed 1,2% per mutui di durata inferiore e questo vale sia per i mutui a tasso variabile che perquelli a tasso f isso . Qui non si tratta di scarsa fiducia delle banche nei confronti dello stato come ha dettoqualcuno, ma di dover applicare condiz ioni particolarmente sfavorevoli per le banche, che come sappiamo bene,non sono enti di beneficenza.

La soluz ione al problema proposta dal ministro Riccardi, che ha comunicato anche di aver già dato precisedirettive per avviare l’iter necessario per la modifica del regolamento che disciplina il “Fondo per la casa”, è diampliare il target di riferimento anche ai giovani in condiz ioni meno svantaggiate di quelle previste dall’attualeregolamento e sopratutto di adeguare gli spread massimi previsti che attualmente sono decisamente fuori mercatoe che come ho già detto, dal mio punto di vista sono il principale motivo del fallimento dell’iniz iativa.

Probabilmente fissare uno spread massimo applicabile a questi mutui non è la strada migliore da seguire, forsesarebbe meglio proporre uno sconto sugli spread applicati dalle banche così non potrebbero mai andare fuorimercato rimanendo sempre legati alle variaz ioni del mercato stesso ed allo stesso tempo rimarrebberovantaggiosi per chi decidesse di usufruirne, ma questa è una mia personale opinione e non voglio certo sostituirmiai tecnici preposti che sicuramente hanno una visione più ampia del problema.

Nei prossimi giorni pubblicheremo una nostra intervista esclusiva alla deputata del PD Onorevole Maria AnnaMadia autrice dell’interrogaz ione parlamentare.

Roberto

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Immobiliare: tesoro, mi si è ristretto il mercatoaiutomutuo.f inanza.com /2012/11/15/immobiliare-tesoro-mi-si-e-ristretto- il-mercato/

sylvestro

L’Atlante Censis della Domanda Immobiliare uscito questa settimana hadipinto un quadro a tinte fosche sulle attuali aspettative del mercato stimatein base alle intenz ioni di acquisto dichiarate.

E’ l’ennesimo colpo letale al settore ormai in crisi conclamata. Gli Italiani,complici le difficoltà economiche, il dilagante credit crunch ed i numerosi casidi esplosione di bolle immobiliari in giro per il mondo, stanno via viadisaffez ionandosi dalla storica passione per il mattone.

Nell’arco di soli dieci anni, dal 2001 al 2011, siamo passati da un milionequattrocentomila famiglie interessate all’acquisto a 907mila, lecompravendite residenz iali sono scese dalle quasi 900mila del 2007 alle460mila stimate per la fine di quest’anno, e graz ie anche all’IMU, risultanoraddoppiate le quote dovute a donaz ioni che insieme alle successionioltrepasseranno la soglia delle 100mila unità.

Cresce nel contempo l’interesse per l’affitto ed anche qui non mancano le sorprese. Il rapporto Nomisma sullasituaz ione delle locaz ioni in Italia rivela che solo nel primo semestre di quest’anno sono crollati i canoni richiesti, inalcune città principali come Milano e Napoli il calo è nell’ordine delle due cifre.

Del resto un andamento simile era anche troppo prevedibile in un paese dove l’80% delle famiglie risultaproprietaria e al catasto sono censite 34 milioni di unità residenz iali (più gli eventuali edifici fantasma) e lacostruz ione di nuovi lotti, nonostante la crisi, non si arresta.

Sembra che anche da noi assisteremo a quello straordinario passaggio epocale che altrove ha portato gli immobilia trasformarsi da bene rifugio a pesante zavorra, in ogni caso è di tutta evidenza che il mattone ha decisamenteperso il suo appeal almeno per i prossimi anni.

sylvestro

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Mutui e conti in banca: raddoppia la clientela in sofferenzaaiutomutuo.f inanza.com /2012/11/16/mutui-e-conti- in-banca-raddoppia- la-clientela- in-sof f erenza/

tanduri@finanzaonline

La grave crisi economica ormai da tempoconsolidata ha determinato, soprattutto negli ultimi seimesi, ad un incessante deterioramento del clima difiducia delle famiglie.

Secondo l’indagine di Censis e Confcommercio sulclima di fiducia e sulle aspettative delle famiglieitaliane, nella seconda metà del 2012 si assottigliadrasticamente la capacità di risparmio ed aumenta ilnumero delle famiglie insolventi verso prestiti e mutui.

Sono soprattutto le famiglie del Mezzogiorno, imonogenitori e le coppie con un figlio che piùfrequentemente mostrano gravi segnali didifficoltà economiche, non essendo riuscite negliultimi sei mesi a coprire per intero tutte le spese eche hanno dato fondo ai risparmi o che si sonoindebitate.

Tra le famiglie con mutuo immobiliare (circa il 15% del campione) aumentano le situaz ioni in cui la restituz ione dellarata diventa più difficile: a settembre 2012, infatti, aumenta sia la quota di chi ha dichiarato notevoli difficoltà nellarestituz ione della rata (14,7% rispetto all’8,3% di giugno 2011), sia la quota di chi non è riuscito a rispettare lescadenze (4,7% contro il 2,2%).

Considerato chi riesce ancora a pagare con difficoltà le rate di mutuo come anche coloro che non sono riusciti arispettare le scadenze della rata e sono in regime di morosità, in questo ult imo anno quindi, le famiglie indif f icoltà col mutuo risultano quindi quasi raddoppiate: un 19,4% rilevate a set tembre 2012 cont ro un10,5% rilevate nel giugno 2011.

Tenendo presente che il “tasso di mora” concordato in un contratto di mutuo è generalmente molto più alto di quellodi ammortamento, ci possiamo certamente domandare quanto costa ad un mutuato non poter pagare un mutuo; unargomento tutto da analizzare e… a fondo.

Nota: L’indagine è stata effettuata su un campione di1.200 famiglie stratificate per macro-area di residenza,per ampiezza demografica del comune di residenza,per età del capofamiglia e tipologia familiare. Larilevaz ione è stata svolta nel corso delle ultime duesettimane di settembre 2012 attraverso lasomministraz ione di un questionario a risposte chiuseper via telefonica con metodo CATI.

Come non prendere poi in consideraz ione i dati piùaccreditati in termini di sofferenze ufficiali registrate dabankitalia nei sui Bollettini Statistici trimestrali?.. Eccouna supersemplificata tabella del trend delleinsolvenze bancarie in essere in termini di milioni dieuro riferite alla Centrale Rischi a livello naz ionale perogni settore di attività:

..e l’estratto del trend delle sofferenze specifiche delle famiglie dal quale si nota come l’entità del debito per il qualeè scattata la procedura bancaria di insolvenza aument i del ritmo del 10% all’anno circa; in part icolare dell’11,3% t ra il biennio 2010-2011 e del 10,5% nel biennio 2011-2012; anche quì un “raddoppio” percentualeannuale cert if icato.

Nota sul significato di sof ferenza bancaria: E’ la procedura attraverso la quale il cliente è segnalato dalla propriabanca per insolvenza alla Centrale Rischi. Secondo le “Istruz ioni per gli intermediari creditiz i” contenute nellesegnalz ioni di vigilanza di bankitalia – Centrale Rischi:

“Nella categoria di censimento “sofferenze” va ricondotta l’intera esposizione per cassa nei confronti di soggetti in statodi insolvenza, anche non accertato giudizialmente… Si prescinde, pertanto, dall’esistenza di eventuali garanzie (realio personali) poste a presidio dei crediti… L’appostazione a sofferenza implica una valutazione da parte dell’intermediariodella complessiva situazione finanziaria del cliente e non può scaturire automaticamente da un mero ritardo diquest’ultimo nel pagamento del debito. La segnalazione in sofferenza di una cointestazione presuppone che tutti icointestatari versino in stato di insolvenza”.

Massimo

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Mercato Immobiliare: il lungo autunnoaiutomutuo.f inanza.com /2012/11/17/mercato- immobiliare- il- lungo-autunno/

sylvestro

Chi segue il mercato immobiliare da qualche anno avràsicuramente notato l’anomalia tutta italiana di unprolungato ed accentuato calo delle compravendite nonaccompagnato da un altrettanta diminuz ione dei prezz idelle case.

In tanti hanno provato a dare una spiegaz ione alfenomeno, c’è chi ricorda che il settore presenta una altavischiosità, chi ipotizza una ricchezza nascosta dellefamiglie che consente di aspettare tempi migliori per lavendita, chi intravede complotti ad opera di questa oquella categoria per evitare o arginare perditepatrimoniali, quel che è certo è che i prezz i finoraavevano mantenuto un livello straordinariamente più altodella media di lungo periodo in contrasto con l’andamentodello stesso settore in altri paesi e, contro ogni buonsenso, in contrapposiz ione al diminuito potere d’acquistodella gente comune.

Adesso che è caduto anche il tabù del calo dei prezz i delle case (sfido chiunque a dimostrare che esiste un soloposto in Italia con prezz i superiori o uguali a quelli del 2007) diventa interessante configurare scenari di evoluz ionedelle quotaz ioni in termini di profondità e durata del declino.

E qui si fanno strada le diverse visioni, sia sul breve che sul lungo termine.

BANKITALIA – Ad esempio i grafici di Bankitalia (con supporto della consulenza esperta di AdT ed Istat)suggeriscono che le quotaz ioni continueranno a mantenere imperterrite il loro andamento piatto sui valori massimidel 2007 in barba ad ogni forza di gravità. Vale forse il principio che si vendono solo le case a prezz i altissimi?Sempre meno compravendite a prezz i sempre alti? Potrebbe nascerne una nuova scienza economica, per ora lachiameremo Teoria dell’Highlander, “solo uno sopravviverà” (cit.), nel 2040 verrà venduta una sola casa a quattromiliardi di euro.

Reddy’s Group – Reddy’s Group, bontàsua, fa ipotesi più verosimili. Nel suo rapportosul mercato immobiliare della scorsa estateipotizzava tre possibili scenari secondo ilridursi o l’aggravarsi della crisi economica.Gli andamenti tracciati sono di tutto rispettoed ipotizzano i possibili bottom di prezz irispettivamente nel 2014, el 2016 e nel 2017,mentre collocano i successivi top al 2024,2026 e oltre.

Non escludo che questi studi possano avercolto la reale evoluz ione dei prossimi anni,tuttavia faccio notare che le proiez ioni diReddy’s sono basate su un andamentociclico regolare dei precedenti periodi e nullavieta che l’attuale congiuntura rappresenti unpassaggio epocale con rottura nei confrontidei vecchi parametri e paradigmi.

E se anche Reddy’s sbagliasse? Quali altre configuraz ioni possiamo ipotizzare?

Case-Shiller – Una prima possibilità ce la fornisce il famoso indice Case-Shiller sul residenz iale degli USA.Proprio in questi giorni si esulta per una presunta ripresa del mercato immobiliare americano ed inoltre BenBernake ha colto al volo la notiz ia rilanciando con la dichiaraz ione che bisogna supportare il settore (ma siamosicuri di non essere in presenza dell’ennesimo dead-cat bounce?). In ogni caso, se i nostri prezz i seguissero la “viaamericana” assisteremmo ad una violenta svalutaz ione nell’arco di pochi anni, in parole povere rivedremmo iprezz i pre-euro entro il 2018.

Però non possiamo dimenticare la peculiarità del nostro mercato e la lentezza nelle trasformaz ioni, quindiprobabilmente lo scenario del calo dei prezz i sarà diverso, magari più simile a quello accaduto in Giappone.

Giappone – Italia e Giappone hanno alcuni tratti socio-economici in comune, la demografia, l’alto debito sovrano,la dipendenza dalle importaz ione delle materie prime, la lunga patrimonializzaz ione nel mattone; sonocaratteristiche che rendono verosimile un comportamento convergente nella evoluz ione della bolla immobiliare e sisposano perfettamente con la lentezza dei cali fin qui osservata.

Per me è questo lo scenario principe del futuro mercato immobiliare italiano, una lenta e prolungata discesa deiprezz i almeno per il prossimo decennio. Salvo clamorose novità nel contesto politico-economico mondiale,ovviamente.

E voi? Che ne pensate? Qual’è il vostro scenario “preferito”?

sylvestro

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ti fai un mutuo?.. mettici l’etichetta della prudenzaaiutomutuo.f inanza.com /2012/11/19/ti- f ai-un-mutuo-mettici- letichetta-della-prudenza/

tanduri@finanzaonline

Oggi parliamo dei possibili rischi di unmutuo “a tutti i costi”; una chiacchieratatra amici nella speranza di esserecompreso dal più alto numero possibile diignari, ostinati e f in troppo ambiziosipotenziali mutuandi. Per elevare quantobasta il livello di af f idabilità di quanto cidiremo, prendo come rif erimento alcuneaf fermazioni dell’autorevole fontebankitalia prelevate dal suo ultimo“Rapporto sulla Stabilità Finanziaria” dinovembre. Frasi e parole da leggere edinterpretare con una certa sensibilità che,oltre a contenere lo stesso di sempreformale signif icato tecnico, assumono, almeno per i più sensibili come me, l’aspetto di unprezioso ed ef f icace… ammonimento.

traduzione: bankitalia sdrammatizza le potenzialità di un default del sistema bancarioitaliano proveniente da criticità derivanti dai mutui perchè grazie ad una normativa direcupero credito estremamente ef f icace ed invasiva, nel caso l’immobile pignorato e poivenduto all’asta non soddisf i pienamente il rientro del debito residuo del mutuo, la banca civiene a cercare a casa mettendoci le mani in tasca f ino a completa restituzione del debito“rovistando” in ogni nostro ulteriore possedimento e reddito (mutui “recourse”).

In ef fetti per loro il rischio di insolvenza è relativo e, messa in questi termini, il “forte calo deiprezzi delle case”, genera ef fettivamente “fenomeni di insolvenza” bancaria contenuta. Per imutui già f inora concessi dal mercato, bankitalia si preoccupa relativamente del plausibiledeprezzamento del valore dell’immobile in garanzia; chi si dovrebbe maggiormenteproccupare è clientela spremibile come un limone.

traduzione: E’ ovvio che, potendo, per i nuovi mutui ancora da erogare, una banca prediligeràmantenere un certo margine di sicurezza nella svalutazione del prezzo dell’immobilepreferendo erogare mutui a basso LTV assumendosi così meno rischi di insolvenza e quindidel suo default bancario.

E’ evidente quindi come sia bankitalia, nei suoi ultimi studi e pubblicazioni economiche, comeanche le banche, che perseguono più prudenti politiche di erogazione, incomincinoveramente a considerare il reale futuro diminuito valore della casa acquistata e data ingaranzia del mutuo.. e NOI?.. NOI NO?!

6 domande al mutuando “im” prudente - (1) Perchèmolti di noi mutuandi non la pensano come lebanche?.. (2) Perchè ci si ostina alla stipula di un“acquisto-mutuo-rischio” quando le banche stesseevitano fortemente di assumersene l’onere?..(3) Perchè molti di noi che pretendono un mutuo “allimite” non prendono seriamente in considerazioneil rischio di default delle propria economiafamigliare con la stessa convinzione con cui loprendono invece in considerazione le banche?.. (4)Perchè si ha dif fusamente ancora l’ambizione di“esporsi” stipulando un mutuo ad alto LTV spessoe con garanzie reddituali minime in un momentoche per molte f amiglie il rischio di defaulteconomico f inanziario è tangibile più che mai diquesti tempi?.. (5) Perchè nonostante precarie condizioni f amigliari ed in un momento di crisicome questo si preferisce ancora e nonostante ciò acquistare una casa invece che andare orimanere in af f itto rimandando l’acquisto ad un momento più f avorevole e meno critico?.. (Larisposta è sempre la stessa: l’af f itto sono i miei soldi buttati dalla f inestra, corretto)?..(6) Dovremmo inf ine condannare e biasimare una banca che, f acendo i suoi calcoli di rischio, non ci elargisce il mutuo o forse ringraziarla di una negazione che ci apra gli occhipreservandoci dalla bancarotta f amigliare a vita?

Estremizzando, la banca che vi nega il mutuo, andando certamente incontro ai suoi interessifa indirettamente anche i vostri; a LEI non conviene elargire credito ma a NOI anche nonconviene pretenderlo; un raro equilibrio di forze Yin e Yang che dovremmo forse evitare dicontrastare… o no?

traduzione: attenti agli aumenti dei tassi di mercato che potrebbero “..rendere gravoso ilservizio del debito ed in particolare per le f amiglie vulnerabili”; nel caso ne vedremo dellebelle purtoppo; potremmo prospettare tanti pesciolini nella rete piangere lacrime dicoccodrillo.

In conclusione, non me ne vogliate: pensateci bene prima di f arvi un mutuo ad alto LTV e conun lavoro precario e con i redditi all’osso per le rate, ed un momento di profonda crisieconomica come l’attuale e futuro, specie se non credete in una f ine della crisi imminente esoprattutto se credete in un piccolo ed “insignif icante” aspetto congiunturale cheincomincia “f inalmente” a trapelare anche tra la disinformazione uf f iciale che non riesce piùa contenere: il crollo del mercato immobiliare; “loro” (le banche).. ci credono eccome!.. moltidi noi ancora NO.

..pillola rossa o pillola blu?

Nel caso con la vostra richiesta mutuo siete ad alto LTV, datevi una letta a questo nostro meno recente articolo cheparla di come sia impossibile per molti mutuandi sperare di surrogare nella speranza di allentare uno stretto cappioal collo.

Massimo

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Mercato Immobiliare: la gallina dalle uova d’oroaiutomutuo.f inanza.com /2012/11/20/mercato- immobiliare- la-gallina-dalle-uova-doro/

sylvestro

Il segretario di Stato per il commercio, Jaime GarciaLegaz, ha anticipato che l’esecutivo spagnolo stavalutando la possibilità di concedere il permesso diresidenza agli stranieri che comprano una casa in Spagnaper un importo superiore ai 160mila euro.

Lo scopo è triplice: raccogliere denaro fresco, trovarenuovi acquirenti per la marea di nuove case rimasteinvendute e, soprattutto, accrescere il parco contribuentidel paese iberico.

Parallelamente Francia ed Inghilterra hanno inasprito letasse sugli immobili, specie per i proprietari stranieri.

Il nostro Presidente del consiglio Mario Monti non ha volutoessere da meno, è volato in Medio Oriente per illustrare agliinvestitori arabi le incredibili opportunità di guadagno che si sonocreate in Italia; spera anche lui di trovare nuovi adepti alla cortefiscale nostrana.

.

Barack Obama nel frattempo sta rinegoz iando con Camera eSenato l’applicaz ione del fiscal cliff; negli USA la situaz ione deldebito è ai limiti della sostenibilità anche per un paese avanzatoe forte come il loro. Inevitabile l’aboliz ione almeno parz iale delleagevolaz ioni fiscali e il contemporaneo taglio della spesapubblica.

Mentre Assoediliz ia e Confediliz ia (e non solo) rimpiangono nostalgicii tempi degli sgravi fiscali sulla casa e lentamente scoprono che ancheil mattone deve fare la sua parte, il mondo intero, Italia compresa, sista attrezzando per attingere liquidi dalle tasche dei proprietari diimmobili.

Del resto il patrimonio immobiliare italiano occupa un buon 70% dellaricchezza delle famiglie italiane ed in tempi duri di recessione laddoveil carico fiscale sul lavoro ed az iende ha raggiunto livelli di guardianon ci sono molti altri posti dove rivolgere la propria attenz ione.

Per molto tempo si è coltivata la convinz ione che il possesso diseconde case rappresentasse l’agognata meta della rendita sicura(ed in effetti lo è stata per la passata generaz ionedi proprietari immobiliari), quasi come averscoperto la gallina dalle uova d’oro. La cruda veritàè che sono loro stessi, i proprietari di secondecase, ad essere diventati una incredibileopportunità per le mai saz ie casse erariali. E lo

resteranno ancora a lungo, per tutta la durata dellacrisi ed oltre, novelli fonti di energia per la macchinaburocratica.

sylvestro

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BCE: il declino del credito, reggono (ancora) solo i mutuitanduri@finanzaonline

I risultati del bollettino mensile di novembredi Eurosistema rilevano ulteriorecontrazione dei f lussi di credito bancario intutta europa le cui ragioni sono riconducibilial dif fuso aumento del grado diirrigidimento dei criteri di concessione deiprestiti alle imprese come anche allefamiglie consumatrici. In sintesi, in europa, il“credit cruch” aumenta, altro che una siapur velata ripresa economica.

Prestiti alle f amiglie per l’acquisto diabitazioni - In un contesto fortemente contratto e rigido, l’unica voce che si salva e che siregistra ancora una sia pur minima espansione è al solito il credito alle f amiglie per i mutui-acquisto di abitazioni per i quali la percezione del rischio da parte delle banche europee negliultimi due trimestri non ha subito variazioni di rilievo. I prestiti per l’acquisto di abitazionicrescono ad un tasso dello 0,7% a settembre e dello 0,8% su base trimestrale. In sintesi, siapur nell’ordine di briciole di percentuale, i mutui ancora resistono alla dif fusa crisi del creditoe rappresentano l’ultimo baluardo alla drammatica crisi del credito bancario in europa;vedremo ancora per quanto.

Mutui meglio che credito alle imprese - In generale sembrerebbe quindi che per le banche, iclienti mutuandi siano considerati debitori più af f idabili soprattutto quando il f inanziamentorichiesto sia per l’acquisto di una abitazione (mutuo) e non sia un f inanziamento “per cassa”dove il prestito concesso solitamente viene elargito in assenza di specif iche garanzie(prestiti personali, f ido su conto corrente, ecc..). Mutuandi quindi, ancor più af f idabili diimprese e società f inanziarie per le quali la contrazione registrata da anni è fortementecondizionata da un ulteriore irrigidimento dei criteri di concessione.

Le famiglie europee richiedono meno mutui -Come nel caso dei prestiti alle imprese, lebanche dell’area dell’euro hanno segnalato intermini netti una contrazione più pronunciatadella domanda di mutui per l’acquisto diabitazioni (-25%, dal -21 registrato nel secondo

trimestre). Il f enomeno è ovviamente ascrivibilealla sempre più marcata crisi economica esociale che pervade da tempo l’area euro chedetermina una impossibilità reddituale comeanche una dif fusa prudenza di poter e voleraf f rontare un indebitamento da parte delcittadino medio europeo.

E’ utile sottolineare come questi dati, nel complesso, celanoalcuni andamenti divergenti tra i vari paesi europei cherendono la tabella diversamente “applicabile” alle diverserealtà naz ionali e sappiamo quanto quella italiano siafortemente dissimile con erogaz ioni e richieste di creditopraticamente dimezzate. Una differenza talmentedissonante da far nascere la curiosità come anche la speranza, in seno ad un pensiero di comuneglobalizzaz ione, di vedere e constatare se saremo noi a “tirare” giù l’europa al ribasso o se sia l’europa a tirarcisu dandoci tra virgolette… una mano.

Massimo

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La mia personale opinione sui prezzi degli immobili.freeybor@finanzaonline

Oggi vorrei dare la mia opinione sui prezz i degli immobili e sul più volteventilato crollo degli stessi.

Io ritengo che si debba fare necessariamente una distinz ione, il crolloprobabilmente ci sarà, ma più che un crollo lo definirei un riallineamentoal giusto prezzo di mercato, ritengo infatti che il crollo dei prezz iinteresserà soprattutto gli immobili usati, sugli immobili nuovi costruiti conil rispetto delle normative vigenti comprese quelle sul risparmioenergetico ritengo che non ci sarà un crollo dei prezz i ma al massimouna stabilizzaz ione.

Le nuove cost ruz ioni infat t i devono rispet tare diverse normat ivedi recente applicaz ione (parliamo dell’ult imo t riennio) cheimpongono di rispet tare determinat i paramet ri sia per quanto riguarda l’acust ica passiva, sia ilrisparmio energet ico.

Per quanto riguarda la normativa sui requisiti acustici passivi, la nuova legge richiede “la corretta esecuz ione deilavori a regola d’arte asseverata da un tecnico abilitato” e ciò, pur non essendo esplicito nei termini, fa presagirecomunque a controlli in fase di progetto e a verifiche (collaudi) a opere finite come descritto nella nuova norma UNIsulla classificaz ione acustica degli edifici da poco ufficializzata. I comuni devono sempre e comunquerichiedere il rispet to del DPCM in quest ione e di fat to i compratori di case cost ruite male pot rannocomunque riavvalersi sui comuni e quest i sulle imprese, conosco personalmente dei casi in cui i compratorisono riusciti a farsi rimborasare oltre il 30% del prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile per il mancato rispettodella norma.

Inoltre come saprete dal 29 marzo 2011, col Dlgs n. 28/2011 è obbligatorio allegare sia all’atto di compravenditache a quello di locaz ione l’Attestato di Certificaz ione Energetica pena la nullità dell’atto.

Questo attestato da un’indicaz ione di quali potrebbero essere i costi energetici futuri per il riscaldamento oraffreddamento dell’abitaz ione che stiamo acquistando, perciò appare chiaro che sarebbe meglio acquistare unacasa in classe A, B, o C, piuttosto che acquistarne una di una classe inferiore dove i costi futuri sarebberosicuramente più alti.

Dal 1° gennaio 2009 anche il rilascio del permesso di cost ruire è subordinato alla cert if icaz ioneenerget ica dell’edif icio che deve obbligatoriamente rispettare dei parametri ben precisi a secondadell’ubicaz ione dello stesso,( l’Italia infatti è stata suddivisa in sei zone climatiche con differenti parametri) nonchéalle carat terist iche st rut turali dell’immobile f inalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque,inoltre alcuni comuni soprattutto del Nord hanno reso queste norme ancor più restrittive costringendo le impresecostruttrici a dover utilizzare tecniche costruttive e materiali decisamente più costosi.

A tutto questo dobbiamo aggiungere anche che i prezz i delle materie prime sono in continuo aumento, quindiritengo che una diminuz ione sostanz iale del prezzo degli immobili di nuova costruz ione sia praticamenteimpossibile, salvo che il costruttore non sia in grosse difficoltà economiche e decida di svendere per incassareprima possibile.

Di conseguenza appare evidente che acquistare un’immobile nuovo di classe energetica elevata comporta minoricosti di gestione rispetto ad un immobile datato e questo dovrebbe contribuire al deprezzamento degli immobili piùdatati e con classe energetica di classe inferiore.

In conclusione se dovete acquistare fate bene le vostre valutaz ioni, se l’immobile è nuovo fate attenz ione che sia inpossesso di tutti i requisiti necessari, se acquistate un’immobile usato fate attenz ione al prezzo richiesto perchè inun prossimo futuro potreste ritrovarvi con un’immobile che vale molto meno del prezzo d’acquisto.

Roberto

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Mercato Immobiliare: l’insostituibile leggerezza dell’essere …in affitto

aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/24/mercato- immobiliare- linsostituibile- leggerezza-dellessere- in-af f itto/

sylvestro

Fino a pochi mesi fa capitava ancora di sentir dire in giro frasi del tipo“in affitto son soldi buttati”, memori della lunga corsa del mattone chenegli ultimi decenni ci ha fatto assistere a prezz i e canoni semprecrescenti a meno di qualche breve fase negativa.

Poi la crisi si è aggravata, la fase discendente del ciclo economico,com’era prevedibile, ha obbligato le banche ad applicare un semprecrescente credit crunch ed il mercato immobiliare è rimasto nudo difronte alla verità della sua pochezza: tanta corsa, tanto affanno, tantisoldi ed energie spese per lottizzare, progettare, costruire, vendere,affittare e poi … ci si accorge improvvisamente che ci sono troppecase, a prezz i troppo alti e nessuno le vuole più.

C’è chi non può permettersi di comprare a queste condiz ioni, c’è chinon vuole impegnarsi a comprare a questi prezz i, magari ben saz iodi precedenti acquisti. Oggi il sentiment è cambiato, è arrivata l’epocadella consapevolezza, la gente comune ha capito che il mattone èdestinato a tornare ad essere un qualsiasi bene primario di lungadurata e che i prezz i possono solo calare. Magari ci metteranno deltempo ma caleranno.

E le recenti statistiche di TUTTI gli organi in qualche modo coinvoltinelle analisi di settore non lasciano adito a dubbi: la casa non hascampo, si deprezzerà.

Lasciatemi allora compiacere e congratularmi con tutticoloro che in questi anni hanno saputo riconoscere iprodromi di un settore avviato alla sua fase terminale esaggiamente non hanno ceduto alla tentaz ione diaccollarsi un debito per decenni, magari al costo di enormisacrifici, per sentirsi proprietari di un bene destinato acostare molto meno nei prossimi anni.

Essere oggi in affitto, scelto serenamente tra le molteplicipossibilità offerte dal mercato, ed osservare quasi inmaniera distaccata che crollano le compravendite,l’erogaz ione dei mutui, la domanda dei mutui e nelcontempo crescono le sofferenze, i pignoramenti, le tassesugli immobili … beh … signori, noi inquilini per sceltaavremo o no il diritto di dichiararci soddisfatti della nostradecisione?

Tra le regole di estimo del vecchio mercato immobiliare(ma che forse risorgeranno in quello futuro) c’era anche ilcriterio del moltiplicatore dei canoni per misurare laredditività di un immobile e stabilirne l’eventualeconvenienza. In breve, un casa risulta appetibile perl’acquisto se il prezzo è inferiore o uguale a 20 annidi canone.

Suggerisco di applicare almeno questa regola a tutti

coloro che stanno valutando un acquisto, sia comeprima casa che come investimento. Non stupitevi se“la fuori” vedrete proposte incredibilmente lontaneda questo criterio, sono le stesse che difficilmentetroveranno un acquirente in tempi brevi.

Se non trovate offerte che soddisfano almenoquesto criterio base, non preoccupatevi, avete laconferma che la rinuncia all’acquisto è ben motivatae potete serenamente restare dove siete ocambiare in affitto consapevoli che sarà stata unascelta economicamente vantaggiosa.

W il risparmio, abbasso il debito.

sylvestro

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Fondo accesso al credito: intervista all’On. Marianna Madia.freeybor@finanzaonline

Mi occupo di precarietà dall’inizio della legislatura. Rappresenta in Parlamento il mioprincipale campo di intervento. Non è solo una questione generazionale poiché la precarietàsi sta estendendo a più generazioni e non è solo una questione di “lavoro”, ma riguarda tantiaspetti dello Stato sociale e, in sostanza, della nostra vita collettiva: redditi, pensioni, diritti eanche mutui. Quello dell’accesso al credito è soltanto uno dei tanti “meno” di una vita daprecario: meno stipendio, meno pensione, meno diritti e naturalmente meno garanzie.D’altronde come faccio, con un contratto che dura un anno, a garantire che pagherò unprestito che dura 10, 20 o 30 anni? In attesa di una riforma degli ammortizzatori sociali (sonovent’anni che circola questa orrenda espressione) che garantisca a ciascun lavoratore paridiritti e opportunità, alcune misure a f avore dei giovani precari sono state prese daiprecedenti governi. Persino dal governo Berlusconi. L’allora ministro della gioventù Meloniriuscì a f arsi f inanziare un fondo di garanzia per le giovani coppie precarie sotto i 35 anni.Senza entrare nei dettagli tecnici lo Stato si f aceva garante, f acendo un po’ da “genitore” peri giovani aspiranti all’acquisto della prima casa. All’epoca come opposizione non criticammoil senso dell’iniziativa di Meloni: al limite ci sembrava esigua l’entità del f inanziamento (50milioni). Dopo due anni, grazie ad alcuni articoli di stampa e a un’interrogazioneparlamentare, abbiamo scoperto – con una risposta f irmata dal ministro Riccardi il cuiministero ha assorbito le competenze che erano della Meloni – che il fondo mutui per giovanicoppie si è rivelato fallimentare e non speso.

Si da un punta di vista meramente informativo. Adesso sappiamo con esattezza che lamisura si è rilevata f allimentare. Da un punto di vista degli interventi Riccardi ha promesso di

rivedere la normativa ma ricordo che si tratta di un ministero senza risorse e in unasituazione economica e di bilancio molto dif f icile. Per il momento è un impegno generico dicui soprattutto non conosciamo i tempi.

Nella sostanza tecnica concordo pienamente con la nota che mi avete allegato sullaquestione degli spread 1,2-1,5% imposti dal Fondo, ormai fuori mercato che le bancheritengono non più opportuno e conveniente concedere alla clientela. Sulla questioneeconomica e politica c’è, con l’eccezione di alcuni istituti meritori come Banca Sella e pochialtri, un ritrarsi delle banche dallo stesso accordo che hanno sottoscritto. Questo èinaccettabile: pacta sunt servanda. Per questo serve una forza politica capace di f arrispettare gli accordi presi ed eventualmente prenderne di nuovi con nuove regole più adatteal contesto di crisi. E’ chiaro che le banche non possono essere costrette a dare i mutui perlegge ma è altrettanto chiaro che se continuano a rif iutare di erogare mutui a chi non ha ilcontratto a tempo indeterminato, tra qualche anno non faranno più mutui a nessuno, vista ladif fusione dei contratti precari. Allora ci deve essere un doppio binario di intervento: da unlato lo Stato deve costruire un nuovo welfare e un diritto del lavoro unico dove venganouniformati e portati verso l’alto i diritti e le opportunità dei lavoratori; dall’altro nellatransizione devono essere incoraggiati strumenti come quello del fondo di garanzia. E’ unimpegno preciso per il nuovo governo che ci auguriamo venga guidato da Pierluigi Bersani, ilcandidato più sensibile a questi temi

Non ne so più di voi, avendo come unico riscontro la risposta alla mia interrogazione. Credovogliano lavorare sugli spread e ampliare la platea che al di là dei dinieghi delle banche èristretta per le disposizioni di legge. Se si stringe troppo si rischia il f allimento esattamentecome è già successo col f amoso bonus precari.

Mi auguro entro la f ine della legislatura. Altrimenti sarà una priorità del PD quando f inalmenteprenderà in mano le redini del Paese.

Me ne occuperò in un prossimo atto e vi terrò informati. Grazie per quello che fate e perl’informazione che veicolate sul nostro lavoro in Parlamento. Sono a disposizione perun’interlocuzione permanente su questi temi. Altrimenti il parlamentare a cosa serve?

Assolutamente: i tempi della burocrazia e i tempi dei cittadini collidono e questo non va bene.Una bolletta, una rata, un tributo, il dramma di un f iglio disoccupato: f atti veri che nonaspettano i tempi tecnici e politici delle istituzioni.

Nel mio piccolo come parlamentare, cioè rappresentante delle istituzioni, ci provo. Ma se nonci aiutiamo a vicenda, voi a f armi capire i problemi e io a provare a risolverli, il meccanismonon funziona. Ed ecco che si rischia l’antipolitica. E’ un fenomeno che ha due facce:sicuramente Grillo con le sue contraddizioni ma anche i politici corrotti, alla Lusi alla Fiorito,che considerano le istituzioni come merce propria e come luoghi di arricchimento. Sonoanche essi antipolitica. Un fenomeno che si combatte con la buona politica, fondatasull’ascolto delle persone.

Grazie ancora

Marianna

Ringraziamo l’ On. Marianna Madia per la disponibilità che ha voluto dare a questo blog..

Noi invece ci ritroveremo in seguito su questi schermi a valutare e monitorare la futuraef fettiva ef f icacia del Fondo per l’accesso al credito nella speranza che l’impulsoistituzionale dell’iniziativa parlamentare dell’On Madia abbia sortito l’ef f etto sperato.

Massimo e Roberto

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Mutuo surroga: una merce abbandonata.aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/28/mutuo-surroga-una-merce-abbandonata/

tanduri@finanzaonline

Quando anni f a parlavamo di surroga di unmutuo abbinandoci il vocabolo “zero”spesso era per rassicurare ad un qualcheutente di un forum mutui che la surrogafosse ef fettivamente gratuita, “a spesezero”. Oggi abbinare quello “zero” alvocabolo “surroga” assume tutt’altrosignif icato: al giorno d’oggi, lo sappiamo,le surroghe sono praticamente azzerate:“zero” surroghe!… non se ne fannopraticamente più.

E’ ovvio che il trend erogazioni mutuienormemente contratto di oggi èfortemente inf luenzato dalla quasi totale scomparsa delle richieste di surroga e disostituzione dei mutui che, con gli attuali spread, non risultano quasi mai convenienti comequalche anno fa. E’ anche ovvio purtroppo che il dato di enorme contrazione delle surroghemutuo è a suo modo un valido indicatore di reale concorrenza bancaria, ormai azzerata.

Nomisma - Secondo il comunicato stampa dif fuso il 21 Novembre, i mutui surroga esostituzione, nel 2012, non riusciranno a raggiungere la percentuale del 6,8% del totale deimutui erogati nell’anno, che di conseguenza saranno per la quasi totalità “nuovi” mutui. Ildato evidenzia il crollo dei mutui surroga e sostituzione soprattuto se si ef f ettua unconf ronto sul numero di erogazioni che negli anni 2009 e 2010 si attestavano su percentuali inaumento del circa +30% contro la drammatica riduzione del quasi -90% di quest’anno. NB: neidati riportati da Nomisma non abbiamo distinzione mutui surroga da mutui sostituzione.

Bussola mutui di Mutuisupermarket e Crif Rispetto a Nomisma, lo studio distingue erappresenta graf icamente il trend dei mutuisurroga e sostituzione separatamente; una

apprezzabile “sensibilità” documentale. Nelcommento al graf ico delle ripartiz ioni perf inalità, si sottolinea la forte contrazione delladomanda di mutui surroga ridotti al 10% nelterzo trimestre 2012; un dato più o menostabilizzato per ogni trimestre dell’anno.Mutuisupermarket riconduce la ragione di talecontrazione agli elevati spread applicatidalle banche sulla specif ica f inalità dei mutuisurroga che arrivano a toccare dif f erenzeanche di 100 punti base rispetto aglispread applicati sulla f inalitàacquisto. Rispetto al dato annuale previsto daNomisma, l’insieme delle surroghe e dellesostituzioni , per i primi tre trimestri del 2012 analizzati, si attestano su una percentuale delcirca 15%; ovviamente, per un più serrato conf ronto con il dato annuale di Nomisma manca ildato dell’ultimo trimestre ancora da rilevare.

Kiron e Tecnocasa - In un loro comunicatostampa pubblicato il 12 Novembre scorsoche le operazioni di surrogahanno rappresentano nel primo semestre2012 poco più dello 0,85% dei volumi erogati,mentre un anno prima si attestavano al 5,78%.Nel documento, il dato così drammatico edissonante purtroppo non assecondato danessun tipo di graf ico di trend.

Quanto molti di noi “devono” alla surroga –Pur non analizzando quasi mai in concreto ildato surroghe, bankitalia ci regala una graditaelucubrazione nel suo “occasional paper” disettembre: Tra il 2008 e il 2010, per le f amiglie italiane, l’incidenza della rata del mutuo sulreddito si è ridotta in misura particolarmente signif icativa le cui ragioni sono riconducibili inbuona sostanza all’elevato ricorso alle surroghe dei mutui.

La domanda che ci f acciamo tutti è: surrogheremo ancora?.. e quando?

Massimo

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Surroghe più rapide e più semplici con “Mutui Connect”

aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/29/surroghe-piu-rapide-e-piu-semplici-con-mutui-connect/

tanduri@finanzaonline

Siglata l’intesa tra Abi e Consiglio Nazionale delNotariato per il trasferimento informatico degli attinecessari alle operazioni di erogazione e portabilitàdei mutui surroga. Addio quindi alla vecchiaportabilità dei mutui con lo spostamento f isicocliente, notaio, banca nuova, banca vecchia; con“Mutui Connect” tutto verrà realizzato on line. Èquanto stabilito dal protocollo d’intesa siglato traAbi e Consiglio Nazionale del Notariato, a Roma nelcorso della terza edizione di “Credito al Credito2012″, f inalizzato a individuare specif iche proceduredi colloquio elettronico tra banche e notai.

In particolare, nell’ambito dei lavori volti a migliorarel’ef f icienza del mercato dei servizi f inanziari e creditiz i, è stata completata l’analisi dif attibilità di una piattaforma elettronica in grado di interfacciare le banche aderentiall’iniziativa e la rete dei servizi del Consiglio Nazionale del Notariato.

Si tratta di una procedura che ha lo scopo di consentire il perfezionamento delle operazionidi portabilità dei mutui in modalità telematica con il collegamento tra banche, intermediarif inanziari e notai che potranno scambiarsi f lussi informativi e documenti secondo unprocesso condiviso, in sicurezza e con piena validità giuridica.

Tale iniziativa risponde certamente all’esigenza di rapiditàdell’operazione di surroga su cui, tuttavia, pesano tempieccessivamente ristretti (10 giorni di calendario)recentemente introdotti dal legislatore, che stannorappresentando un vincolo importante al sistema dellaportabilità, come peraltro già segnalato al Governo e alParlamento anche dalle Associazioni dei Consumatori.

“Mutui Connect”, il cui impiego non comporta alcun costoper il cittadino, trova applicazione solo dopo che il clienteabbia verif icato sul mercato le migliori condizioni of fertedalle banche, acquisite le relative proposte e quando la banca subentrante abbia valutato lafattibilità dell’operazione di erogazione o di portabilità del mutuo.

Massimo

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Cambiare casa senza cambiare mutuo è possibile?aiutomutuo.f inanza.com /2012/11/30/cambiare-casa-senza-cambiare-mutuo-e-possibile/

freeybor@finanzaonline

Capita sempre più spesso che chi sta cambiando casa inquesto periodo ed ha ancora in atto il mutuo sulla casaprecedente si chieda: ” perché devo stipulare un nuovomutuo con spread altissimi quando ho già il mio con unospread ottimo?”

Sarebbe veramente bello poter spostare il mutuo dallavecchia abitaz ione a quella nuova, ma è possibile?

Devo dire che dal punto di vista cont rat tualesarebbe suf f iciente st ipulare con la banca un’accordo di “sost ituz ione di garanzia”, con il quale sisposta l’ipoteca dal vecchio immobile a quello nuovo apatto chiaramente che il nuovo immobile abbia un valoresufficiente a garantire l’importo residuo del mutuo.

I vantaggi derivanti da questa operaz ione sono che lecondiz ioni del mutuo restano invariate, non si pagano imposte per l’accesione di un nuovo mutuo, non si paganoeventuali penali per l’estinz ione del vecchio mutuo e le spese da sostenere sarebbero solo quelle per l’accensionedella nuova ipoteca ed eventualmente quelle per la cancellaz ione della vecchia ipoteca nel caso che la banca nonaccetti il sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani) che prevedela cancellaz ione senza il coinvolgimento del notaio e con l’azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale.

Questa operaz ione che giuridicamente non ha nessun impedimento deve però superare un’ostacoloinsormontabile: il consenso della banca.

Per poter effettuare la “sostituz ione della garanz ia” è infatti necessario il consenso della banca che però non hanessun interesse a concederlo, sia perché acconsentendo a questa operaz ione non potrebbe rivedere lecondiz ioni del mutuo come spread e tasso di riferimento, sia perché non essendo operaz ioni di normale attivitàpotrebbe non essere attrezzata per la stipula di un simile contratto.

Come sapete le banche sottoscrivono solo contratti analizzati ed approvati dal proprio studio legale chesicuramente non dedica tempo alla formulaz ione di contratti di nessun interesse commerciale per la banca.

E’ certo però che in alcuni ist itut i di credito quest i cont rat t i esistono però sono riservat i solo aidipendent i della banca stessa.

In conclusione sappiate che quando volete cambiare casa ed in banca chiedete di mantenere il vecchio mutuo,non state chiedendo una cosa impossibile e non attuabile, quindi non fatevi prendere in giro dall’impiegato di turnoche vi liquiderà con un “non si può fare”, cercate almeno di farvi dire “è un’operaz ione che non vogliamo fare”, cosìalmeno vi sentirete più liberi di cercare il nuovo mutuo anche in altri istituti.

Roberto

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“Mutuo Pratico” Deutsche Bank: il migliore in convenzioneaiutomutuo.f inanza.com /2012/12/01/mutuo-pratico-deutsche-bank- il-migliore- in-convenzione/

tanduri@finanzaonline

Il così denominato “Mutuo Pratico” di Deutsche Bankultimamente è uno dei prodotti più gettonati nei vari forum e labanca, rispetto a tante altre, sembra erogare con una certamaggior disinvoltura e a spread decisamenti concorrenz iali.

Questo mutuo rispetto a tanti altri, è sicuramente un prodottovalido, conveniente e competitivo soprattutto quando siutilizzano le numerose convenz ioni che la banca ha stipulatocon enti ed imprese private e statali; lo spread che si ottienein questi casi può essere anche del 2,5%.

Per ottenere questo mutuo la banca come tante altre richiedel’apertura di un conto corrente e qualche volta proponepolizza assicurativa a protez ione del credito che, detto tra noi e spesso detto da loro, aumenta notevolmente lepossibilità di concessione soprattutto per coloro che appaiono al limite delle garanz ie reddituali minime richiestecome anche coloro definiti “monoreddito” e con un importo necessario da mutuare al limite massimo dell’80% delvalore dell’immobile che rappresenta il limite massimo concedibile per acquisto, surroga o sostituz ione.

Svisceriamo il loro ultimo Foglio Informativo datato 19 novembre:

Lo spread massimo proposto dalla banca varia in basealle tipologie di prodotto, in particolare per il variabile purocome anche per il variabile a tasso “misto”, lo spreadacquisto è del 3,05% che rispetto a tanti altri prodotti dialtre banche non risulta un parametro deprecabile visto ilcontesto attuale di mercato. Gli altri spread come adesempio, surroga, sostituz ione, liquidità e ristrutturaz ionerisultano invece mediamente in linea con altre banche edin particolare è un peccato che lo spread per chi sceglie ilvariabile al tasso BCE , lo spread proposto sia del 3,50%ed offerto solo per mutui acquisto. Per quanto riguarda glispread ufficialmente proposti, da notare che quelli di cuiparliamo quì sono quelli massimi applicabili riportati nelFoglio Informativo ultimo aggiornato al luglio 2012 cheovviamente potranno prima o poi subire modificaz ioni eche oltretutto possono essere modificati nell’offerta alsingolo secondo le volontà della banca.

NB: a tal proposito, vale la pena dire che ultimamente nei forum difficilmente si riscontrano testimonianze di utentiche ci confermano di essere riusciti ad ottenere un qualche “sconto” di spread rispetto a quelli “ufficiali” proposti alpubblico; l’attitudine delle banche di “invogliare” all’”acquisto” di un mutuo il cliente con uno sconto sullo spread èpraticamente, tranne rare eccezz ioni, diffusamente tramontata e passata di moda soprattutto tra i grandi istituti dicredito.

Per quanto riguarda il prodotto a tasso fisso, gli spread variano da un minimo di 3,55% del mutuo acquisto ad unmassimo del 4,20% di un sostituz ione+liquidità; nella media del mercato.

MUTUO A TASSO VARIABILE - Il parametro di riferimento è l’euribor a 3 mesi 360 nel valore rilevato l’ultimo giornolavorativo del mese precedente rispetto alla data di stipula dell’Atto di Mutuo, le rate sono mensili ed Il tasso diinteresse, viene ricalcolato automaticamente il 1° gennaio, il 1° aprile, il 1° luglio ed il 1° ottobre di ogni anno,maggiorando dello spread pattuito la quotaz ione del tasso euribor 3 mesi 360 rilevato l’ultimo giorno lavorativobancario di ciascun trimestre solare antecedente la predetta data di ricalcolo (pertanto, rispettivamente, il 31dicembre, il 31 marzo, il 30 giugno ed il 30 settembre, se giorni lavoratori bancari, oppure il giorno lavorativoimmediatamente precedente). Il piano di ammortamento è a quote capitale ricalcolate. In alternativa il prodottovariabile è disponobile anche con paramentro di riferimento tasso BCE ma lo spread proposto risulta 3,5 inveceche il 3.05% offerto per l’indicizzaz ione euribor.

La banca, in caso di acquisto, offreanche un prodotto a RATACOSTANTE DURATA VARIABILEche nel caso l’allungamento del mutuonon sia sufficiente ad assorbire gliaumenti futuri dei tassi si determinauna maxirata finale da corrisponderea fine mutuo. Nel caso la maxirata, inqualsiasi momentodell’ammortamento sia calcolataessere maggiore di 10.000€, la bancaricalcola la rata di contratto aumentandola quanto basta aristabilire l’importo della previstamaxirata massima. Perapprofondimenti su questi tipi di mutuoin generale avete a disposiz ione questi 2 articoli del blog: mutuo-a- rata-costante-e-durata-variabile-deep-inside e mutuo-a- rata-costante-e-durata-variabile-parte2-maneggiare-con-cura.

MUTUO A TASSO FISSO - Per quanto riguarda il prodotto a tasso fisso, gli spread variano da un minimo di 3,55%del mutuo acquisto ad un massimo del 4,20% di un sostituz ione+liquidità; nella media del mercato. Il parametroIRS di riferimento è rilevato l’ultimo giorno lavorativo del mese precedente rispetto alla data di stipula dell’Atto diMutuo maggiorato dello 0,02%.

MUTUO A TASSO “MISTO” - Per questo tipo di prodotto, il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (oviceversa) alle scadenze e/o alle condiz ioni stabilite nel contratto. Il mutuo a tasso misto consente al cliente di

scegliere il tasso per un periodo iniz iale predefinito (2, 5 e 10 anni); alla scadenza del periodo è offerta lapossibilità di rivedere il tasso alle condiz ioni di mercato in vigore in quel momento, con la libertà di scegliere fra untasso fisso oppure variabile. L’opz ione di scelta del tasso si ripete a tutte le date di scadenza dei periodi previstedal contratto.

MUTUO A TASSO FISSO CON RATA DECRESCENTE - Il tasso rimane costante per tutta la durata del mutuo,mentre l’importo della rata diminuisce nel tempo essendo appunto un prodotto con piano di ammortamento tipo“italiano” e non “francese”; le rate sono prestabilite alla stipula come un qualsiasi prodotto a tasso fisso marisulteranno in progressiva diminuz ione rata dopo rata.

MUTUO A TASSO FISSO CON PERIODO INIZIALE DI SOLI INTERESSI - Il tasso rimane costante per tutta ladurata del mutuo ed è previsto un periodo iniz iale di 3 anni con rate diimporto più basso perché costituite da soli interessi. Per il periodo residuo del mutuo le rate sono fisse e costituiteda capitale più interessi.

L’assicuraz ione immobile obbligatoria ègratuita e sostenuta interamente dallaBanca che ha stipulato, con una primariacompagnia di assicuraz ione, al fine digestione del rischio di credito, unapolizza assicurativa a copertura delrischio incendio e scoppio dell’immobilesu cui viene iscritta l’ipoteca.

La banca propone inoltre una polizzafacoltativa “Mutuo Protetto” le cuicaratteristiche sono riportate in figura.

a dispo per chiarimenti..

Massimo

aiutomutuo.[email protected]

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Mercato Immobiliare: Con nosotros es diferenteaiutomutuo.f inanza.com /2012/12/02/mercato- immobiliare-con-nosotros-es-dif erente/

sylvestro

Uno dei classici adagi sul nostro mercato immobiliare esulla sua presunta tenuta dei prezz i delle case anche intempi di crisi recita “da noi è diverso”. Quante volte cisiamo sentiti ripetere che noi non siamo come gli USA e laloro mania delle carte di credito, non siamo come ilGiappone perchè culturalmente diversi, non siamo come glispagnoli che hanno costruito troppo e così via … peccatopoi scoprire che quelli che riteniamo nostri luoghi comuni enostre caratteristiche sono presenti in maniera molto similese non addirittura identica anche altrove.

Potremmo ad esempio prendere il parametro dellapercentuale di proprietari; “In Italia non può esserci unabolla immobiliare perchè l’80% delle famiglie è proprietaria”(cit). Premesso che non vedo il nesso (o meglio, loimmagino nel suo ragionamento contorto ma ometto percarità) mi chiedo … e in Spagna? In Spagna è uguale.Hanno la stessa percentuale di famiglie proprietarie(guarda caso la crisi è meno intensa in quesi paesi, comela Germania, dove il tasso di proprietà è molto più basso).Perchè allora in Spagna è possibile l’esistenza di unabolla immobiliare e della conseguente deflagraz ione mentre da noi non dovrebbe essere possibile?

(da wikipedia)

Rank Count ryHome ownership

rate(%)Date of

Informat ion

1 Bulgaria 97 2011[2][3]

2 Hungary 91.9 2001[4]

3 Singapore 88.6 2011[5]

4 Ireland 83 2002

5 Slovenia 82 2002

6 Italy 78 2011

7 Spain 78 2001[6]

8 Norway 77 2002

9 Braz il 74 2008[7]

10 Belgium 78 2010[8]

11 Israel 71 2002

12 United Kingdom 69 2002

13 Australia 69 2002

14 Canada 68.4 2006[9]

15 United States 67 2009[10][11]

16 Finland 67 2000

17 New Zealand 65 2004[12]

18 Portugal 64 2002

19 Japan 60 2000

20 Sweden 60 2000

21 Austria 56 2002

22 South Korea 56 2005[13]

23 France 55 2000

24 Denmark 51 2000

25 Netherlands 49 2000

26 Germany 42 2002

O vogliamo paragonare il tasso di disoccupaz ione? Secondo i dati ufficiali il grado di disoccupaz ione in Spagna èil doppio di quello italiano. Sorvolo per adesso sul metodo di rilevaz ione (quello si, è diverso) e invece richiamol’attenz ione sul grado occupazione. Ci si aspetterebbe un tasso di occupaz ione italiana ben più alto di quellospagnolo e invece … toh! è praticamente uguale. Si, signori, Italia e Spagna hanno lo stesso grado di occupati.Verificare per credere; stessi occupati, stessi redditi.

Altra spiegaz ione della presunta diversità è la migliore qualità delle nostre banche intesa come allocaz ione piùprudente degli impieghi; ma qualcuno si è preoccupato di verificare e comparare la progressione del tasso disofferenza ad esempio delle banche spagnole con quelle italiane?

Ma allora cosa c’è di diverso?

Di diverso ci sono i tempi; ed in qualche caso anche il grado di intensità della variaz ione di alcuni indici diriferimento. La verà diversità sta nei tempi di evoluz ione, sia nel senso che per qualche paese i cicli e le relativeinversioni sono cominciati prima di qualcun’altro, sia nel diverso andamento nel breve periodo. Ma se raffrontiamoeventi ed andamenti nel medio periodo ecco che le similitudini sovrastano le diversità. Prendiamo ad esempio ilconfronto dell’andamento dei prezz i reali immobiliari di Irlanda, Spagna ed Italia secondo il tool del sito del TheEconomist a partire dal massimo irlandese (quello arrivato prima):

Non avete anche voi l’impressione che la curva italiana dell’andamento dei prezz i reali sia solo “in ritardo” rispettoad Irlanda e Spagna ma sia ben avviata a seguirne le orme?

Chissà quanto sarà diversa con 2012-Q4 e con 2013-Q2. Chissà quanto sarà diversa se paragonata con l’indiceCase-Shiller americano o l’indice giapponese tra qualche anno.

Nell’attesa di scoprirlo, suggerisco di non affrettarsi a consegnare i propri risparmi nelle mani di chi non ha ancoraben compreso quale futuro attende il mercato immobiliare italiano.

sylvestro

[email protected]

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MUTUO INPDAP INFO & SUGGERIMENTIaiutomutuo.f inanza.com /2012/12/04/mutuo- inpdap-inf o-suggerimenti/

Zio Raf

Quando si parla di Mutuo I.N.P.D.A.P. molti di noi sono restii nelpresentare la domanda per beneficiare del favoloso tasso cheal momento attuale si trova al 3,75%. Ma alla fine bastanoalcuni semplici suggerimenti per reperire il tutto tranquillamentee senza restare in balia del personale preposto che visballotta da un posto ad un’altro.

Ricordatevi che qualsiasi domanda NON è mai banale …

Ma quella che ci facciamo tutti è: IO POSSO BENEFICIAREDEL MUTUO INPDAP?

ne parleremo, rimanete sintonizzati…

Alcuni suggerimenti che possiamo scambiarci:

quali document i allegare?assicuraz ione quale scegliere?compromesso punt i chiave?

Tante e tante alt re novità … aspet to i Vs comment i al più presto …

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Mercato Immobiliare: devaluation meter, part IIaiutomutuo.f inanza.com /2012/12/04/mercato- immobiliare-devaluation-meter-part- ii/

sylvestro

Proseguiamo la ricerca e l’analisi del calo dei prezz iimmobiliari inaugurata nella puntata Mercato Immobiliare:devaluation meter e pubblichiamo una nuova serie di datifreschi freschi dall’Osservatorio Congiunturale Dell’Ance del 4dicembre 2012.

Nel lungo ed articolato studio l’Ance, come di consueto,approfondisce i diversi aspetti sociali, economici, industriali eprofessionali suggerendo molteplici spunti di riflessione edavanzando qualche proposta nel tentativo di migliorare oalmeno mitigare la difficile situaz ione del settore ediliz io-immobiliare.

La tabellina qui sotto, elaborata su dati Nomisma, riassumecrudamente i drastici e continuti cali dei prezz i medi delleabitaz ioni nelle principali 13 città italiane a partire dall’anno2008.

Lascio a voi lettori il piacere di calcolare caso per caso, a quanto ammonta il calo reale e nominale dellequotaz ioni.

Nello stesso documento troviamo anche una interessante previsione del numero totale di compravendite ipotizzatea fine 2012 in base all’andamento consuntivato fino al terzo trimestre su dati dell’Agenzia del Territorio .

Se la stima sarà rispettata assisteremo grosso modo allo stesso numero di vendite del 1986, in pratica un balzoindietro di oltre 25 anni.

Accanto agli studi Nomisma e dell’Agenz ia del Territorio vengono riportate anche alcune analisi del Censis, tra cuiquella recente sulla evoluz ione della propensione all’acquisto di una abitaz ione degli italiani nell’ultimo decennio.

Come appare chiaro, non solo diminuiscono drasticamente le compravendite ma anche la gente interessataall’acquisto, segno che il mercato immobiliare italiano è ormai saturo nei suoi oltre 34 milioni di abitaz ionipossedute da circa l’80% delle famiglie.

E, udite udite, per la prima volta (da che io mi ricordi) viene ammesso esplicitamente che anche il prezzo dellecase nuove diminuisce, vedi grafico sotto.

Tenuto conto che i prezz i delle case sono enormemente cresciuti ben oltre l’inflaz ione, ben oltre i redditi, ben oltre

Tenuto conto che i prezz i delle case sono enormemente cresciuti ben oltre l’inflaz ione, ben oltre i redditi, ben oltreil PIL

a me appare del tutto evidente che la bolla immobiliare è pronta ad esplodere anche in Italia e non vorrei essere

nei panni di chi si troverà a vendere nel 2013.

sylvestro

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Mutui: il rimborso del premio assicurativo non è una novitàaiutomutuo.f inanza.com /2012/12/05/mutui- il- rimborso-del-premio-assicurativo-non-e-una-novita/

tanduri@finanzaonline

Da ieri vari organi di informaz ione fanno a gara neldiffondere la trionfale notiz ia di come la CommissioneIndustria del Senato abbia appena approvato un importanteemendamento al Decreto Sviluppo in materia di contrattiassicurativi. Vari articoli riscontrabili nel web riportano edelogiano come il recente emendamento obblighi unaCompagnia Assicuratrice a restituire all’assicurato parte delpremio pagato nel caso di estinz ione o surroga del mutuocollegato alla polizza assicurativa stipulata a protez ionedel finanz iamento. Sappiamo infatti quanto spesso algiorno d’oggi una banca “invita caldamente” alla stipula dipolizze vita a protez ione del credito pagate in una unicasoluz ione anticipata.

Ebbene tale regolamentaz ione è già esistente; tutte le compagnie di assicuraz ione hanno recepito la norma dicomportamento imposta da Isvap a suo tempo e la rispettano pienamente da anni. La Commissione quindi non hafatto altro che “recepire” e “trasportare” tale norma sotto forma di emendamento all’interno del decreto Sviluppo infase di approvaz ione.

L’efficace normativa dalla quale prende spunto la Commissione è quella di Isvap ed in particolare il Regolamenton.35 del maggio 2009.

Se ci fate caso, il testo normativo introdotto dall’emendamento della Commissione copia ed incolla perfettamente lanormativa Isvap già esistente.

Quindi non è “da oggi” che un mutuato-assicurato che estingue o surroga il proprio mutuo può ottenere il rimborsodella parte di premio pagato relativo al periodo residuo rispetto alla scadenza originaria, ma da più di due anni fa.

In sintesi noi mutuati abbiamo già festeggiato a suo tempo e graz ie ad Isvap; nessuno ci venda per novità unaconquista fatta a suo tempo e graz ie alla quale molti di noi hanno già tratto i dovuti benefici- rimborsi… please.

Vi do prova che ormai da molto tempo è in atto la restituz ione dei premi da parte delle Compagnie Assicuratriciritagliando e riportandovi relativo articolo estratto dalle Condiz ioni Contrattuali di alcune polizze assicurative incommercio:

..un articolo-omaggio dedicato a tutti coloro che surrogando o estinguendo il proprio mutuo hanno ottenuto ilrimborso del premio assicurativo graz ie al Regolamento Isvap n.35 del maggio 2009 tuttora, vivo, vegeto, vigenteed.. efficace.

Con altro articolo tratteremo l’entità del premio parz iale rimborsato analizzando le varie formule matematichecontenute nei contratti assicurativi più diffusi in commercio.

Massimo

[email protected]

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Osservatorio Mutui: novembre 2012aiutomutuo.f inanza.com /2012/12/08/osservatorio-mutui-novembre-2012/

sylvestro

Il recente rapporto di MutuiOnline ci consentedi formulare qualche ragionamentosull’andamento del settore dei mutui.

Com’è noto nell’ultimo anno abbiamo assistitoad un dimezzamento dei mutui- casa sia intermini di domanda che di offerta, in riflesso aldrastico ridimensionamento dellecompravendite immobiliari.

Nel grafico sotto possiamo notare che negliultimi tempi si è considerevolmente ridotta laquota dei mutui per Sostituz ione o Surroga,segno che negli ultimi anni il mercato eratenuto vivo anche da una grossa quota dirinegoz iaz ioni e nel contempo che oggi nonsia più molto conveniente cambiare (o ancora,che le banche sono meno propense adaccolarsi surroghe); Il mutuo prima casa resta di gran lunga la forma più diffusa tra i mutui residenz iali.

Nella slide successiva emerge prepotente la tendenza ad erogare mutui di durata sempre più lunga inconseguenza della impossibilità delle famiglie italiane di fran fronte all’acquisto con i prezz i delle case cosi alticom’è tipico alla fine di un lungo ciclo immobiliare prima della evidenza della bolla e del suo inevitabilesgonfiamento.

L’importo medio erogato per ora si è assestato poco al di sotto dei 130mila euro; tenuto conto delle difficoltàemergenti dalla crisi è probabile che nei prossimi mesi assisteremo ad un calo anche di questo valore.

La quota di valore mutato/mutuabile si mantiene con una media inferiore al 70% del prezzo dell’immobile.

e le richieste pervengono per la stragrande maggioranza da lavoratori e tempo indeterminato ed autonomi.

Insomma sembra tramontare l’abitudine a comprare casa a debito, vuoi per i morsi della crisi che abbatte i redditivuoi per i prezz i alti che scoraggiano l’impresa mentre ritorna in auge la vecchia abitudine di risparmiare in attesadi tempi migliori (e magari comprare a prezz i più abbordabili).

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Babbo Natale e la leggenda delle surroghe velociaiutomutuo.f inanza.com /2012/12/10/3253/

tanduri@finanzaonline

Come spesso succede le notiz ie non sempre vengono datecon grano salis lo sappiamo; nessun granello di sale hapervaso infatti chiunque abbia dato notiz ia del comunicatostampa di Abi sulla nuova piattaforma telematica “mutuiconnect” messa a punto tra banche e notai per favorire latempestività delle operaz ioni di surroga dei mutui.

Nel web e nella carta stampata, si sono annunciate “grandinovità” a favore dei mutuatari italiani che da oggi beneficianodella scintillante ed efficiente procedura telematica; unargomento che abbiamo già trattato senza entusiasmi in questoarticolo. La generica distorsione interpretativa e divulgativa conla quale è stata data la comunicaz ione di Abi sottolinea, anchein questo caso, la drammatica superficialità con cui oggivengono trattate le notiz ie.

Secondo i vari articoli sparsi quà e la nel web, graz ieall’efficientissima piattaforma informatica che ci velocizza le surroghe, dovremmo festeggiare un gioioso evento. Lalieta novella di una surroga più veloce sembra quindi uno stupendo ed inaspettato regalo sotto l’albero da partedelle banche; ma… voi ci credete a Babbo Natale?

Sia ben inteso, la surroga è veloce a prescindere da quello che il sistema bancario ci promette adesso con mutuiconnect; è che lo è già da molto molto tempo e a prescindere da questa iniz iativa bancaria che, visto dalla partedei mutuandi italiani, nulla apporta o implementa all’iter e le tempistiche della Portabilità regolamentato da unachiara ed efficace normativa vigente.

Mutui connect - ”La nuova piattaforma elettronica che viene istallata e che metterà in comunicaz ione banche enotai, permetterà una maggiore velocità di trasmissione dati che gioverà alla celerità delle operaz ioni di surroga diun mutuo”; questo è il senso della notiz ia data da ogni articolo che ho letto in questi giorni. Addirittura ho letto anchequesto: “..niente più spostamento fisico per andare dal notaio, cercare una banca nuova, chiudere con quellavecchia”.

Per capire a chi giova effettivamente questa migliorata velocità di operaz ione di surroga ed il senso del miorammarico verso la diffusa superficiale disinformaz ione bisogna rispolverare la legislaz ione vigente sulla portabilitàdei mutui nata più di cinque anni fa.

Come “funziona” oggi una surroga - Attualmente, il cliente che voglia surrogare il proprio mutuo non deve farealtro che individuare la banca che gli offre un mutuo “migliore” e sottoscrivere presso la filiale un documento ingenere denominato “richiesta di trasferimento con surrogaz ione”. Una volta sottoscritta quella che è una vera epropria autorizzaz ione al “trasferimento” del proprio mutuo, il cliente non deve più fare nulla; ci pensa a tutto lanuova banca subentrante e a costo zero.

Questa “facilità” con cui oggi surroghiamo, la necessità di andare in banca una sola volta e senza troppi“spostamenti fisici” è quello che ci ha regalato la Portabilit à di Bersani nel 2007 e non le banche adessocon mutui connect .

E’ importante ricordare inoltre come già nel lontano dicembre 2007, per assecondare le esigenze normativeintrodotte dalla legge sulla Portabilità che imponeva tempi celeri, Abi stabilì dei precisi criteri e tempistiche con lequali le banche devono surrogare un mutuo. La surroga utilizza da allora il sistema di trasmissione dati tra banchedenominato “allineamento elettronico archivi – a.e.a.” procedura telematica utilizzata per le operaz ioni disurrogaz ione e che oltretutto prevede una tempistica bancaria ben codificata. Riprendo il testo del communicato del17 dicembre 2007 di Abi:

La penale di rit ardata surroga – Come si vede la surroga è già “trattata” con una certa “urgenza” dalle banche;vi siete chiesti il perchè?.. perchè le banche si impongono di surrogare velocemente?.. perchè la legislaz ionevigente detta un preciso tempo massimo entro il quale deve essere portata a termine il trasferimento del mutuo:30gg .

Se la surroga si perfez iona in ritardo, il cliente può ot tenere un rimborso che rappresenta una vera epropria penale per ritardata surroga; di questi rimborsi ne sono stati pagati eccome dalle banche. L’unica cosada fare il cliente per chiedere quella che è una specie di indennizzo per il ritardo subito è semplicementerichiederlo alla banca dovendo però anche documentare la data effettiva dell’iniz io procedura di surroga; cosa chenon sempre è facile dimostrare se non si è in possesso di certa documentaz ione che non sempre le bancherilasciano al cliente.

Leggere per credere:

Tanto per capirci vi faccio un esempio numerico terra, terra: Un tiz io che si vede procastinare di 65gg la surroga delproprio mutuo di importo residuo 200mila euro ha diritto di ottenere il rimborso di una penale di 4.000euroovvero 2.000euro per ogni mese o fraz ione di mese di ritardo oltre i 30gg.

Avendo quindi visto che l’eventuale ritardo va a scapito della banca che rischia ogni volta che surroga un mutuo dipagare una penale e che la surroga comporta già da adesso minimo spostamento fisico del cliente che deve solocompilare un modulo prestampato presso la filiale della banca subentrante, la domanda è: a chi giova “mutuiconnect”?.. per chi è stato implementato e velocizzato il sistema di trasmissione dati tra banche e notai?.. per ilcliente e per il suo bene o per le banche stesse che non ci tengono per niente a pagare penali alla clientela?

Chi vi ha dato questa stessa notiz ia “mutui connect” letta sotto questa stessa altra luce?

Vi eravate illusi che tutto questo ambaradan, queste energie, questi soldi, fossero spesi per il miglioramento deiserviz i dati alla clientela?.. come al solito dovreste ricredervi. Per il mutuato, anche “mutui connect” non è unanovità; graz ie.. abbiamo già festeggiato.

Massimo

[email protected]

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Mutui e tasse: chissenefrega dello spread !aiutomutuo.f inanza.com /2012/12/12/mutui-e-tasse-chissenef rega-dello-spread/

tanduri@finanzaonline

Un bel “chissenef rega”. E’ il pensiero di Silvio Berlusconisu quello che da anni è il tormentone e incubo degli italiani:lo spread.

“Lo spread è un imbroglio e un’invenzione con cui si è cercatodi abbattere una maggioranza votata dagli italiani e chegovernava il paese. Prima non ne avevamo mai sentitoparlare, se ne parla solo da un anno, e cosa ce ne importa?”.Così il Cavaliere, che ha appena annunciato la suaricandidatura a Premier per le prossime elez ioni politiche,ha esordito ieri mattina a ‘La Telefonata’ su Canale 5.

Dopo la recente singolare affermaz ione di MisterB. e alnetto di inopportune disquisiz ioni politiche, andiamo avedere quanto sia sbagliato per gli italiani credere dipotersene comodamente fregare dello spread.

In parole semplici - Lo spread tra Btp e Bund non altro che la differenza di tasso di rendimento tra i buoni deltesoro poliennali italiani di durata decennale ed i bund tedeschi. Questi tassi non sono altro che obbligaz ionigovernative che gli Stati emettono allo scopo prendere in prestito liquidità su vasta scala per poi restituirlo dopo uncerto numero di anni, con gli interessi. Essendo il tasso di remuneraz ione tedesco essenz ialmente stabile datempo intorno al 1,5% ne consegue quindi che un aumento dello spread significa a conti fatti un aumento del tassoBtp e quindi un dato di maggior costo del debito dello Stato italiano in termini di interessi corrisposti.

Spread = af f idabilit à - Un eventuale spread Btp-Bund alto assume quindi una caratteristica che definisce unacerta inaffidabilità economica del nostro Paese. In pratica se è elevato, il Governo è costretto ad elevare il tasso diremuneraz ione offerto pur di riuscire ad ottenere credito dagli investitori che dettano le condiz ioni di tasso per ilquale si rendono disponibili a farci credito. Ecco perchè le obbligaz ioni Btp sono quotate e monitorate ogni minutonei mercati anche come dato di affidabilità naz ionale.

L’ef fet to principale di uno Spread alto - Equivale a tassi più alti su Bot, Cct, Btp è quindi quello di maggiorispese per lo Stato, dunque per i contribuenti. I tassi di interesse sul debito pubblico che crescono significano inprimo luogo tasse più alte (ma solo per chi le paga ovviamente). Per farci un’idea possiamo calcolare che un puntoin più per 4 mesi ci costerebbe, se scaricato sulla benz ina, 10-15 centesimi in più al litro per un anno. Quando ilgoverno Monti entrò in carica, il Tesoro prevedeva di dover pagare nel 2012 ben 94 miliardi di euro di interessi. Adanno quasi finito, dopo varie oscillaz ioni al ribasso il conto si fermerà a 86. Se avessimo dovuto accollarci i 94

miliardi, sarebbe stato necessario, ad esempio, appesantire di oltre un terzo in più l’Imu, altro che abolirla.

Ef fet to sul credito alle famiglie - E’ logico che il problema si riperquote direttamente sul credito elargito allefamiglie italiane dove se per lo Stato diviene più oneroso ottenere credito, al cittadino ancor di più. Ogni cento euroche le banche italiane prestano ai loro clienti, solo 84 circa sono coperti da depositi e conti correnti raccolti in Italia,il resto se lo devono procurare sui mercati internaz ionali. Inoltre è evidente come davanti alla possibiltà di faretrading sui titoli di stato ben più performanti dei mutui le banche tendano a veicolare la maggior parte del pococredito a disposiz ione verso queste alternative di investimento cher rappresentano quindi altre forme dispeculaz ione maggiormente “appetibili” che non siano appunto il credito a famiglie ed imprese.

A quel punto il neo mutuando, pur di ottenere credito si vedrà costretto ad accettare tassi di interesse maggiori suimutui, tassi che non possono che essere aumentati dalle banche aumentando gli spread offerti con i prodotti-mutuo, prestiti personali e al credito in genere. Ipotizzando un aumento dello spread Btp-Bund nei prossimi mesi,non potremmo non assistere a mutui con spread ancora più alti di quelli di adesso, altro che il 3 – 4% degli attuali;abbiamo già analizzato la simbiosi che mette in relaz ione l’aumento degli spread sui mutui con lo spread Btp-Bundin questo articolo.

Idem per le imprese - Pensate al fattore caro-credito alle imprese italiane rispetto a quello tedesche: l’interessemedio sui prestiti bancari alle az iende italiane attualmente è di circa due punti in più; con uno spread alto, la nostrarecessione si aggravata anche per questo motivo.

L’alt ra faccia della medaglia: chi se ne può f regare - Considerato quindi che il caro spread si riperquote,come abbiamo detto, su tasse e credito, il prototipo di cittadino italiano che potrebbe permettersi di dare ascolto aMisterB. che invita a fregarsene dello spread è essenz ialmente l’evasore fiscale tipo; “lui” si che può noncurarsene. Magari se è anche benestante, investe anche in titoli di Stato gufando sulla ripresa economica del suo

stesso Paese per ottenere un maggior tasso di remuneraz ione sognando alti spread Btp-Bund.

Poi non dite che MisterB. non pensi al benessere dei propri elettori modello; smettiamola con questa palese falsità.

Massimo

aiutomutuo.finanza.com

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Mercato Immobiliare: anche i costruttori abbandonano ilcapezzale del mattone

aiutomutuo.f inanza.com /2012/12/12/mercato- immobiliare-anche- i-costruttori-abbandonano-il-capezzale-del-mattone/

sylvestro

Mentre la lenta progressione dei crudi numeri al ribasso sale lungole paratie ed invade ponti e corridoi, sul Titanic del mercatoimmobiliare italiano l’orchestrina mediatica delle dichiaraz ioni deimassimi rappresentanti di categoria continua imperterrita adecantare le qualità del fu bene rifugio improvvisando stranespiegaz ioni al fenomeno del crollo delle compravendite (guai achiamarla bolla) e lanciando strali contro il governo malvagio cheosa mettere tasse sulla nostra amata casuccia.

Questi strenui difensori del settore sono gli stessi che puntano il ditocontro le banche che non erogano più mutui facili ma nel contemponon riescono a mettere le mani ai propri portafogli (ampiamenterimpinguati fino al recente passato) per autofinanz iare questomirabolante motore economico che dovrebbe, a loro dire, portarcifuori dalle secche della crisi.

Sono gli stessi che prima tuonano che ci sono troppi cavilli burocratici che impacciano il loro duro lavoro e poirinunciano spontaneamente ad usufruire della neonata legge sul silenz io-assenso per la messa in opera dinuovi cantieri (a Milano risultano ZERO richieste).

E’ notiz ia di questi giorni che a Roma giacciono ben400 permessi di costruire che nessuno vuole andare aritirare; idem a Milano dove il Comune si troveràcostretto a restituire ben 14 milioni di euro per le rinuncedegli operatori del settore. Quindi non solo è crollata lapropensione all’investimento immobiliare ma anche ipochi che imperterriti avevano continuato a costruirehanno ritenuto opportuno rinunciare all’impresa, segnoche i tempi sono davvero cambiati.

Se persino le due piazze principali d’Italia hanno persoil loro appeal economico per gli investitori nostrani edesteri (nonostante l’avvento di grossi progetti comel’EXPO) è di tutta evidenza che, come più volteaffermato, l’attuale ciclo del mercato immobiliare volgeal suo termine ed è tempo che anche i prezz i siadeguino in maniera decisa a convergere verso lanuova meta dell’acquisto sostenibile per le attuali fascegiovani della popolaz ione.

Sono finiti i tempi in cui era lecito sognaremirabolanti vendite in tempi brevi a prezz i viavia sempre più alti graz ie al credito facile,oggi occorre fare i conti con le reali possibilitàdi ”quella metà del cielo” fatta dagli aspiranticompratori senza quegli “aiutini” finanz iari ofiscali che per troppo tempo hanno deformatoe snaturato il naturale corso dellecompravendite immobiliari.

sylvest ro

[email protected]

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Accertamenti sulle vendite immobiliari: attenzione al prezzoindicato nell’atto.

aiutomutuo.f inanza.com /2012/12/13/accertamenti-sulle-vendite- immobiliari-attenzione-al-prezzo-indicato-nellatto/

freeybor@finanzaonline

Decidere di vendere la casa ad un prezzomolto basso perché avete bisogno direalizzare potrebbe costarvi più di quantopensiate. Dovete infatti considerare che unprezzo troppo basso potrebbe insospettirel’agenz ia delle entrate e far scattareun’accertamento fiscale in automatico sullavendita con successiva emissione di cartellaesattoriale con l’applicaz ione di sanz ioni edinteressi per aver dichiarato nell’atto unvalore inferiore rispetto a quello consideratonormale da parte del fisco.

Cosa intende il f isco per valore normale.

Prima del 2008 per stabilire quale fosse ilvalore normale di un’immobile si dovevafare riferimento a quanto descrittonell’articolo 14 del DPR 633 del 1972 earticolo 9 comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui redditi, dal 2008 le cose si sono semplificate ed il valorenormale viene indviduato sulla base di provvedimenti semestrali che fissano il prezzo medio degli immobili, caseappartamenti o fabbricati, esclusi i terreni. Questi prezz i sono riferiti al mq. e li troviamo qui.

Per ot tenere il valore normale l’agenzia delle ent rate molt iplica la superf icie in met ri quadri risultantedal cert if icato catastale per il valore omi relat ivo alla vost ra zona e per eventuali coef f icient i di meritorelat ivi alle carat terist iche dell’immobile.

I valori OMI (osservatorio del mercato immobiliare) sono riferiti alla relativa zona omogenea oppure, in mancanza,a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è statopattuito il prezzo con atto con data certa (quindi non verbalmente o con atti non registrati), e allo stato conservativo“normale”. I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile si riferiscono in particolare al tipo diimmobile, al livello del piano e alla categoria catastale.

Con la legge comunitaria del 2008 la semplice discordanza tra il prezzo indicato in atto ed il valore normalecalcolato dall’agenz ia delle entrate non è sufficiente a far applicare le sanz ioni perchè la legge afferma che lepresunzioni devono essere gravi precise e concordant i, ma sicuramente farà partire comunque gliaccertamenti.

La prima cosa che fà l’agenz ia delle entrate è verificare che il prezzo indicato in atto non sia inferiore al valoredetreminato secondo il metodo del prezzo valore:

Nel caso di prima casa Rendita catastale x 115,5

Nel caso di seconda casa o altre case diverse dalla prima Rendita catastale x 126,0

Se anche in questo caso il prezzo di vendita indicato in atto dovesse risultare inferiore, l’invio della cartellaesattoriale con le relative sanz ioni è quasi certo.

Altri elementi che potrebbero far scattare le sanz ioni sono ad esempio: il valore del mutuo qualora di importo

superiore a quello della compravendita (questa cosa visto il periodo è difficile che accada), i prezz i che emergonodagli accertamenti effettuati con la ricostruz ione dei ricavi sulla base delle risultanze delle indagini finanz iarie,i prezz i che emergono da precedenti atti di compravendita del medesimo immobile, informaz ioni fornite allaGuardia di finanza dalle varie agenz ie immobiliari della zona circa il valore di ciascun immobileceduto, informaz ioni fornite da altri condomini acquirenti di immobili facenti parte dello stesso fabbricato.

Nel riesaminare le cont roversie pendent i, quindi, gli uf f ici dovranno evidenziare la presenza di ulteriorielement i presunt ivi, i quali, t ra loro associat i, siano idonei a sostenere la pretesa t ributaria in fasecontenziosa, tenendo conto delle ragioni rappresentate dal cont ribuente.

Queste normative sono nate per cercare di contrastare il fenomeno dell’evasione fiscale che era ed è tuttora moltodiffusa nel settore delle compravendite. Oggi però può succedere che qualcuno sia costretto a vendere sottocostoma questo al fisco non interessa; “lui” vuole la sua fetta di torta e la vuole tutta intera, attenz ione quindi al prezzo divendita indicato nell’atto.

Nel caso delle imposte, le somme sono dovute in solido da entrambe le parti contraenti quindi il rischio è che oltreallo svantaggio di aver svenduto il proprio immobile, potrebbe palesarsi il pericolo della beffa di ricevere unasanz ione per averlo venduto ad un prezzo giudicato troppo basso dall’agenz ia delle entrate.

Roberto

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La ricchezza delle famiglie italiane nel 2011aiutomutuo.f inanza.com /2012/12/14/la-ricchezza-delle- f amiglie- italiane-nel-2011/

tanduri@finanzaonline

La crisi - Con la crisi economica la ricchezza degliitaliani si è ridotta e al tempo stesso si sonoaccentuate le disuguaglianze; metà dellaricchezza, case, titoli, az ioni, oggetti prez iosi, è inmano ad appena il 10% delle famiglie italiane.

E’ quanto emerge dall’ultimo rapporto n.65 dibankitalia pubblicato il 13 dicembre che fotografa laricchezza delle famiglie italiane nell’anno 2011.

In un anno la crisi ha divorato oltre 300 miliardi dieuro della ricchezza delle famiglie italiane che ètornata ai livelli degli anni novanta; dal 2010 al 2011il calo è stato del 3,4%. Se poi si prende inriferimento il 2007, anno in cui si è raggiunto ilmassimo valore in termini reali, è un crollo: - 5,8%.

Le disuguaglianze - Ma i dati dell’ultimo rapporto di bankitalia, mostrano anche la fotografia di un Paese dove ledisuguaglianze aumentano sempre di più. La distribuz ione della ricchezza è caratterizzata da un elevato grado diconcentraz ione: molte famiglie detengono livelli modesti o nulli di ricchezza; all’opposto, pochefamiglie dispongono di una ricchezza elevata.

Il patrimonio dei privati si avvicina a 9.000 miliardi di euro, circa 4 volte il nostro debito pubblico, poco più di 140mila euro pro capite, in media 350 mila euro a famiglia. La metà di questa ricchezza però è in mano al 10% dellefamiglie, mentre la metà più povera ne possiede solo una piccola fetta. Così, mentre il quasi 3% delle famiglie èpraticamente in bolletta, quelli che se lo possono permettere hanno continuano ad investire, prima di tutto nellacasa.

Le dif ferenze col resto d’Europa - Nelconfronto internaz ionale le famiglie italianemostrano un’elevata ricchezza netta, pari, nel2010, a 8 volte il reddito disponibile, contro l’8,2del Regno Unito, l’8,1 della Francia, il 7,8 delGiappone, il 5,5 del Canada e il 5,3 degli StatiUniti.

Se il Paese va male e soffre un rapporto debito-pil tra i più alti d’Europa, la ricchezza privata incompenso è maggiore di quella degli altri Paesidel G7 e le famiglie italiane sono le menoindebitate; il 71% rispetto al reddito contro il 100%di Francia e Germania ed il 150% del regno Unito,per il Paese, in fondo è un segno di solidità edaffidabilità.

La ricchezza - Alla fine del 2011 la ricchezza netta delle famiglie italiane, cioè la somma di attività reali (abitaz ioni,terreni, ecc.) e di attività finanz iarie (depositi, titoli, az ioni, ecc.), al netto delle passività finanz iarie (mutui, prestiti

personali, ecc.), è risultata pari a 8.619 miliardi di euro. La crescita è stata molto inferiore al tasso medio annuo delperiodo 1995-2010 (5,6 per cento), a causa del rallentamento delle quotaz ioni sul mercato immobiliare. In terminireali, la diminuz ione della ricchezza in abitaz ioni rispetto al 2010 è risultata pari all’1,4 per cento.

La ricchezza abitat iva - Alla fine del 2011 la ricchezza in abitaz ioni detenuta dalle famiglie italiane ammontava aoltre 5.000 miliardi di euro, corrispondenti in media a oltre 200.000 euro per famiglia. La ricchezza in abitaz ioni, aprezz i correnti, è cresciuta tra la fine del 2010 e la fine del 2011 dell’1,3 per cento (65 miliardi di euro). Secondo idati dell’Istat, durante la prima metà del 2012 i prezz i degli immobili sono diminuiti dell’1,0 per cento rispetto allafine del 2011. Sulla base di queste e di altre informaz ioni, si ipotizza una contraz ione del valore della ricchezza inabitaz ioni per il primo semestre del 2012 dello 0,7 per cento. La ricchezza abitativa dal 2010 al 2011 ha registratoun +1,3% pari a circa 5.000 miliardi di euro; il 60% della ricchezza totale. Ma nei portafogli degli italiani sono tornatianche i titoli pubblici: Bot e Btp.

Negli ultimi due anni e’ fortemente rallentato il valore dei mutui per l’acquisto dell’abitaz ione: il loro incremento si e’stabilizzato sul 2% annuo contro un valore di circa il 15% annuo del periodo 1995-2009.

L’indebitamento - A fine 2011 le passività

finanz iarie delle famiglie italiane, pari a 900miliardi di euro erano costituite per circa il 42 percento da mutui per l’acquisto dell’abitaz ione; laquota di indebitamento per esigenze diconsumo ammontava a circa il 13,6 per cento, lerimanenti forme di prestiti al 20 per cento cosìcome i debiti commerciali e gli altri conti passivi.Negli ultimi due anni è fortemente rallentato ilvalore dei mutui per l’acquisto dell’abitaz ione: illoro incremento si è stabilizzato sul 2 per centoannuo contro un valore di circa il 15 per centoannuo del periodo 1995-2009.

Massimo

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tassi in diminuzione secondo bankitaliatanduri@finanzaonline

Secondo le ultime rilevaz ione di Bankitaliacontenute nel Supplemento al Bollettino Statisticon.64 pubblicato il 10 dicembre, ad ottobre i tassitaeg applicati sui prestiti a famiglie per l’acquistodi abitaz ioni sono diminuiti al 4,06% dal 4,10 delprecedente mese di settembre. Il datorappresenta il valore minimo assunto dai Taegrilevati da bankitalia per l’anno 2012. Sul fronte deitassi puri per prestiti con durata maggiore dei 10anni si coglie invece un leggero aumento dal4,81% di settembre al 4,88 di ottobre.

E’ interessante notare come, osservando le rilevaz ioni dei tassi e dei taeg relativi agli ultimi mesi dell’anno in corsoe per più o meno tutti i periodi di determinaz ione, il t rend risulta in minima ma costante diminuzione rispetto aquanto rilevato nei primi mesi dell’anno.

Nota metodologica: Il grafico e la tavola contengono informaz ioni sui tassi di interesse praticati dalle banche suiprestiti in euro alle famiglie e alle società non finanz iarie dell’area dell’euro. Le statistiche armonizzate sonoottenute mediante una rilevaz ione mensile su un campione composto da 106 banche, che rappresentano più dell’80per cento dei prestiti e dei depositi dell’intero sistema creditiz io italiano.

[email protected]

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Mutui a tasso variabile: ultimi giorni per rinegoziare ad unfisso strepitosotanduri@finanzaonline

MUTUI A TASSO VARIABILE: ultimi giorni per passaregratuitamente ad un f issoestremamente vantaggioso.

Vi piacerebbe trasformare ilvostro mutuo a tasso variabile inun mutuo a tasso f isso del circa3% se non addiritturainferiore? Bene, f ino al 31dicembre ne avete la possibilità egratuitamente.

Si tratta di un articolo di leggepraticamente ignorato dallamaggior parte degli organi diinformazione e che le banche, aloro volta, si guardano bene dal pubblicizzare.

L’articolo 8 comma 6 della legge 106/2011: La normativa prevede che la clientela titolare di unmutuo a tasso variabile “ha diritto di ottenere ottenere” dalla propria banca una“rinegoziazione” del proprio mutuo a tasso variabile trasformandolo in un mutuo a tassof isso per tutto il resto della durata residua. Il nuovo tasso f isso che viene determinanto ècalcolato sommando al parametro Irs 10 anni, lo spread del proprio mutuo variabile. L’attualeperiodo risulta estremamente favorevole per questa rinegoziazione visto che l’Irs 10 anniattualmente è pari a circa 1,6%; ad esempio, ammettendo che si abbia uno spreadcontrattuale del 1.2%, si ottiene un tasso f isso del 2.8% e per tutto il resto della durataresidua del mutuo.

Per poter usuf ruire di questa possibilità, il mutuo deve essere stato stipulato con f inalitàacquisto o ristrutturazione della propria abitazione prima del 14 maggio 2011 e per unimporto originario non superiore a 200 mila euro. Inoltre il proprio indicatore “ISEE” non deveessere superiore ai 35 mila euro. In f ase di rinegoziazione è addirittura possibile poterrichiedere di ridurre o allungare il proprio mutuo per un massimo di 5 anni purchè la durataresidua non superi i 25 anni.

Rinegoziare o no questo è il dilemma: dal punto di vista di chi vi scrive, questa che sipresenta è un’opportunità da prendere in estrema considerazione soprattutto nel caso in cuimancassero ancora molti anni al termine dellestinzione del proprio mutuo.

Dovrete tenere in considerazione le vostre personali convinzioni in base a quello che voistessi ipotizzate sull’andamento degli euribor prossimi futuri; se infatti tra tot anni l’aumentodegli euribor f acesse drammaticamente lievitare il vostro variabile ci si morde veramente leunghie per la scelta di rinunciare oggi ad uno strepitoso tasso f isso; è superf luo dirlo.

Se siete ancora indecisi e volete rif lettere con più tempo sull’opporunità che vi si presenta, viconsigliamo comunque di ef f ettuare la richiesta di rinegoziazione entro il 31 dicembre comeprevisto, potrete sempre rinunciarvi in qualsiasi momento.

Nel corso di questi ultimi mesi, molti hanno già approf ittato dell’occasione garantendosi deitassi di tutto rispetto; adesso tocca a voi, avete ancora pochi giorni per f are richiesta masiete ancora in tempo.

Attenzione: qualche istituto di credito sicuramente proverà a negarvi la rinegoziazione, masemprechè si rientri nei parametri richiesti dalla legge, la banca non può assolutamenterif iutarsi.

La strategia vincente: è estremamente importante recarsi presso la propria f iliale con unarichiesta scritta (meglio se raccomandata a mano) completa di attestazione ISEE e copiadell’articolo di legge che potete tranquillamente scaricare dalla Gazzetta Uf f iciale n°160 del12 luglio 2011; conservate la ricevuta della richiesta di rinegoziazione.

Nel caso contattateci per mail, vi invieremo gliarticoli legislativi di rif erimento, e nel caso, tuttele informazioni di cui avretebisogno. Af f rettatevi e f atevi questo che permolti potrebbe essere un bellissimo regalo diNatale. Questo articolo verrà pubblicato a breve, apagina 82 della rivista bisettimanale “SI” innell’edizione in edicola il 20 dicembre

Roberto & Massimo

aiutomutuo.f inanza.com

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Mutui e sofferenze: 2012 annus horribilistanduri@finanzaonline

Monitor mutui e prest it i alle famiglie: ABIMonthly Outlook dic 2012

Prest it i alle famiglie - Nel mese di novembre, ladinamica dei prestiti alle famiglie in termini di flussibancari registra flussi per circa 1.485 miliardi dieuro con una diminuz ione annua di - 1,9% (-2,7% adottobre 2012; -1% nella media Area Euro adottobre 2012). Si rileva come il segmento dei prestiti amedio e lungo termine (oltre 1 anno) ha segnato unavariaz ione di - 2,3% (-1,8% ad ottobre 2012).

Il dato di novembre dipinge un quadro a dir pocodesolante. La costante riduz ione dei finanz iamentibancari decreta il 2012 come l’annus horribilis delcredito ormai stabilizzato su un trend di fortissimacontraz ione. Si noti in tabella 3 come da maggio il trend dei flussi di credito risulta in continua ed incessantecrescita negativa in ogni settore fino ad oggi, ed il dato particolarmente pesante risulta essere la forte riduz ione deifinanz iamenti di media e lunga durata come detto al – 2,3%.

Mutui - Per completare una visione di insieme vi riporto i dati di bankitalia sul flusso di finanz iamenti alle famiglie

per l’acquisto di abitaz ioni: nel II° trim di quest’anno (ultimo dato disponibile) faceva registrare erogaz ioni per 6.875milioni di euro contro i 7.571 del I° trimestre e i 14.220 del II ° trimestre dell’anno precedente.

Un cocktail di barbiturici - A metter su una situaz ione non facile da gestire per le banche è il dato dellesofferenze bancarie del mese di novembre. Anche quì il trend dell’aumento della difficoltà delle banche nelrecupero dei crediti è ormai fortemente stabilizzato in espansione. A ottobre le sofferenze lorde hanno raggiuntoquasi la soglia di 120 miliardi di euro, segnando un incremento annuo di circa il 16,6%, il livello più alto mairaggiunto dalla fine degli anni ’90.

Altra spada di Damocle per le banche è lo spread fra tassi sui prestiti e tassi sulla raccolta, a famiglie cheraggiunge il minimo storico scendendo a novembre 2012 al minimo storico di 1,68%. Tanto per capirci era al 3,2%solo 5 anni fa.

I t assi - Dalle segnalaz ioni del SI-ABI si rileva che anovembre 2012 il tasso medio ponderato sul totale deiprestiti a famiglie e società non finanz iarie elaboratodall’ABI è risultato pari al 3,80%, lo stesso valore delmese precedente e 39 basis points al di sotto del valoredi novembre 2011.

Su questo dato è interessante notare le due diversecampane ABI e bankitalia, una dice che i tassi scendono el’altra che salgono; sarà forse l’effeto di una diversametodologia di rilevaz ione.

In sintesi il report conferma una situaz ionedrammaticamente stabilizzata verso un continuopeggioramento dove gli istituti finanz iari per quel pococredito che elargiscono “ci guadagnano” pure meno chemai e allo stesso tempo devono oltretutto gestire unasituaz ione di sofferenza enorme. Alle banche quasi nonconviene più fare il lavoro per il quale si sono costituite:vendere denaro; sono certo che se potessero,chiuderebbero i battenti oggi stesso limitandosi allaraccolta del credito insoluto.

Esternaz ione ovvia e personale: Quì se non recuperiamocredibilità e fiducia in questo nostro Paese altro checredito, prestiti, mutui e recupero dell’immobiliare… l’èdura!

Chiudiamo questo anno e riapriamone un’altro..

forza, calma e coraggio.

Massimo

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Spot “fondo per la casa”: è ufficiale, ci stanno prendendo ingiro!freeybor@finanzaonline

L’ennesima presa in giro: da qualchegiorno sta andando in onda alla radio edalla TV lo spot istituz ionale “Diritto al futuro:accesso al mutuo per le giovani coppie concontratti atipici”.

Quando l’ho sentito ho pensato: “vuoivedere che una volta tanto il governo èriuscito a fare qualcosa che non fosseaumentarsi gli stipendi in maniera rapida edefficace?”.. pensando, senza crederci molto,che fossero riusciti a rivedere il regolamentodel fondo in questione come anticipato dal ministro Andrea Riccardi in seguito all’interogaz ione parlamentare delladeputata del PD Marianna Madia che abbiamo intervistato a fine novembre in questo articolo.

Come sappiamo ed abbiamo già ampiamente trattato in questo articolo il fondo per la casa è si attivo, ma vienetotalmente snobbato dagli istituti di credito a causa degli spread improponibili (per le banche) che il governoimpone ed applica a questi mutui. Infatti anche gli istituti di credito aderenti all’iniz iativa e facenti parte dell’elencodei soggetti finanz iatori, secondo il DM 256 del 2010 possono decidere se erogarlo o meno. Dove troviamo inquesto periodo una banca disposta ad erogare un mutuo con uno spread non superiore al 1,2% per i mutui fino a20 anni e 1,5% per i mutui di durata superiore sia per il fisso che per il variabile?.. da nessuna parte, lo sappiamobene.

Chiaramente, sentito lo spot, la prima cosa che ho fatto è stata andare sul sito http://www.diamoglifuturo.it/fondo-casa a controllare quali fossero state le modifiche applicate al regolamento per l’accesso al fondo per renderlo piùappetibile per le banche e di conseguenza fruibile a chi ne ha bisogno, una volta entrato sul sito però, comeimmaginavo, nessuna sorpresa, tutto è rimasto tale e quale, il regolamento è sempre lo stesso e le probabilit à dit rovare qualche banca disposta ad applicarlo prat icamente nulle.

Mi chiedo…..ma perchè spendere tut t i quest i soldi di pubblicità per una cosa che sanno benissimo chenon verrà mai assecondata dalle banche? Forse una strategica campagna elettorale per le forze politiche cheappoggeranno la probabile candidatura del “professor” Monti? Non lo so, so però che è una notiz ia che è stataripresa da moltissimi siti online che trattano l’argomento (basta fare una ricerca su google per verificarlo) che sisono però limitati a diffonderla, tranne qualche raro caso, come se fosse arrivata la manna dal cielo senzaverificarne la reale possibile applicaz ione nella realtà.

E’ una cosa vergognosa e l’ennesima presa in giro, la verità ve la diciamo noi: allecondizioni attuali imposte dal fondo nessuna banca vi concederà il mutuo. E’ inut ile che virecate in banca a chiederlo.

Nel nostro piccolo noi in questo blog continueremo a diffondere le notiz ie cercando di verificarle, approfondirle e didarne una lettura il più possibile realistica. Non ci interessano gli scoop solo per aumentare il numero dei lettori deinostri articoli.

Roberto.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +3 (from 3 votes)Spot "fondo per la casa": è ufficiale, ci stanno prendendo in giro!, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Mercato Immobiliare: un naufragio prevedibileaiutomutuo.f inanza.com /2012/12/22/mercato- immobiliare-un-nauf ragio-prevedibile/

sylvestro

L’anno volge al termine e le consuete statistiche difine periodo si abbattono impietose con i loro crudinumeri su un settore ormai ridotto al lumicino.

I consuntivi delle compravendite sono ripiombati alleperfomance del 1986, i costruttori ormai non ritirano piùnemmeno i nuovi permessi a costruire e l’invendutoimpera in lungo ed in largo nella penisola.

Adesso che ci si ritrova nelle secche di un mercatocon sempre meno compratori viene spontaneochiedersi come è stato possibile arrivare a questopunto, se vi erano segnali di allerta del declino incorso e se si poteva correre ai ripari per tempo; inpoche parole, esistono delle precise responsabilitàper il disastro in corso?

Certo che esistono, ma cambiano in relaz ioneall’interlocutore della domanda. Per alcuni la crisi èconseguenza dell’atteggiamento delle banche chehanno ristretto il credito, per altri è conseguenza delle“scellerate” scelte del governo che ha introdottonuove pesanti tassaz ioni, per altri ancora degli alticosti di costruz ione e concessione, etc …

Pochi, anz i forse nessuno, riesce a fare un minimo diautocritica e prendersi carico della propria parte dicolpe in questo desolante panorama di “vittime” delsistema che sembra non vogliano fare il piccolosforzo di ricostruire gli eventi e magari provare amettersi nei panni degli altri. Perchè la verità, oltre adessere figlia del tempo come ben dice qualcuno, perquanto scomoda rivela limpidamente la complicità ditutti gli attori in gioco.

In primis i comuni che per la prospettiva di facili guadagni con gli oneri di urbanizzaz ione non hanno lesinato aconcedere laute lottizzaz ioni quasi a chiunque ne facesse richiesta. Giochino facile, protratto per tanti anni, che haavuto come principale conseguenza la cementificaz ione esagerata del territorio, la nascita di quartieri fantasma aiconfini delle zone urbanizzate, spesso con serviz i incompleti e cooperative finite in tribunale per mancanza diintroiti da vendita.

Sesena, la città fantasma alle porte di Toledo.

Le banche, tanto vituperate adesso per la loro poca propensione a concedere crediti (vorrei vedere i richiedenti achi e quanto offrirebbero in prestito di questi tempi e per finanz iare che progetti ed a che prezzo) ma ci ricordiamocosa erano capaci di proporre fino a pochi anni fa? Tralasciamo l’offerta a tassi bassissimi che invogliavanoqualsiasi sprovveduto ad indebitarsi, sorvoliamo per adesso sulla professionalità adottata nel recente passato perla cernita degli aspiranti mutuatari e sulla quota di reddito aggredita, trascuriamo che la durata dei mutui si è più cheraddoppiata rispetto ai decenni scorsi, vogliamo richiamare alla memoria le percentuali di valore mutuato (ilcosiddetto loan to value)? Vi ricordate questa pubblicità (presa a caso tra le varie)?

“Abituati ad avere di più” dicevano. Troppo comodo anticipare ad oggi il godimento di quasi il 100% dellaricchezza finanz iata su beni con prezzo gonfiato e pagamento a carico delle fasce deboli con rate oltre il 40% delreddito mensile di lavori precari.

Ed i costruttori non si sono certo farti pregare, si sono agevolmente inseriti in questo fiume in piena di credito

riuscendo ad alzare l’asticella dei prezz i trimestre dopo trimestre, nonostante l’utilizzo sfrenato di mano d’opera abasso prezzo, e progetti di alloggi via via sempre più ridotti, cucinotti a vista, camere mansardate, bagni ciechi,ripostigli assenti, etc … Dove sono finiti adesso i loro guadagni? Hanno davvero bisogno di essere finanz iati perlavorare?

A ruota si sono aggregati anche i mediatori, veri e propri pusher del mercato, incapaci di operare una preselez ionedegli incarichi hanno provato a vendere di tutto in qualsiasi condiz ione giustificando prezz i inauditi e scorrelati dallarealtà, non smettendo mai di prospettare il mattone come un investimento risk-free ed il cui valore per sua natura(divina?) destinato a crescere nel tempo.

Non da ultimo l’assenza della tassaz ione; per parecchi decenni la casa ha usufruito in maniera diretta o indiretta ditutta una serie di agevolaz ioni, sgravi e facilitaz ioni varie che non potevano non causare una ipertrofia del settoreimmobiliare convogliando sempre più risorse da altri settori meno favoriti. In nessun altro paese avanzato nelmondo era presente una tassaz ione così bassa (quando non inesistente).

Risulta quindi comprensibile che le diverse spinte al rialzo operate parallelemente dai vari operatori del settoreabbiano gonfiato una “gobba” nelle compravendite ben oltre la media di lungo periodo, in parte attirando nuoviinvestitori (ahi loro), in parte includendo compratori che altrimenti sarebbero rimasti esclusi (ma la cui pocasolvibilità sta venendo tristemente a galla), in parte anticipando acquisti destinati a maturare più avanti.

Non è difficile pronosticare che lo smaltimento della gobba nelle compravendite maturata nel primo decennio delnuovo millennio debba valicare le forche caudine di una altrettanto importante concavità statistica negli anni avenire. E tanto più i prezz i si ostineranno a non tener conto del diminuito potere di acquisto delle fasce giovani edeboli della popolaz ione tanto più lungo sarà il periodo di rientro ai valori medi.

Anche perchè l’andamento demografico di questi anni, pur in presenza di nuovi arrivi da immigraz ione, non sidiscosta molto dal mantenimento di una media di 60 milioni di cittadini, di cui gran parte in età avanzata e con unapercentuale di proprietari intorno al 72%. Inoltre bisogna tener conto che anno dopo anno sta aumentando sia inpercentuale che in valore assoluto la quantità di successioni e donaz ioni (quest’anno 100mila+120mila).

Le prospettive non sono certo rosee, per questo ritengo sia opportuno evitare di impegnare i propri risparmi oaddirittura indebitarsi per puntare sul mattone proprio in questo periodo di declino. Suggerisco ai giovani diapprofittarne per accantonare paz ientemente di più o magari di impegnare i propri soldi e l’eventuale aiuto deigenitori per dar vita ad una attività, puntando sul proprio talento, vuoi per specializzarsi vuoi per avviare unaimpresa o una carriera, di certo non immobilizzarei risorse per quattro mura di proprietà inflaz ionate nel valore enella disponibilità in offerta e destinate a svalutarsi nel tempo.

sylvestro

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Auguri di BUON NATALE da aiutomutuo !aiutomutuo.f inanza.com /2012/12/24/3489/

tanduri@finanzaonline

Semplicemente un sereno e felice Natale a tutti i lettori del nostro blog.

Non chiedete troppo a Babbo Natale.. quest’anno è stato particolarmente tar- tassato..

Auguri di cuore ai miei stimatissimi amici e “colleghi” freeybor e sylvestro.

Massimo

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 9.0/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: 0 (from 0 votes)Auguri di BUON NATALE da aiutomutuo !, 9.0 out of 10 based on 2 ratings

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Mercato Immobiliare: ai confini del mondoaiutomutuo.f inanza.com /2012/12/27/ai-conf ini-del-mondo/

sylvestroL’ediz ione di fine dicembre dello studiodell’Ance sulla congiuntura immobiliare edeconomica (vedi), conferma una prospettivapessima sul futuro prossimo del settore conprevisioni al ribasso da brivido artico.L’aspetto più inquietante dell’analisi non ètanto l’incredibile crollo degli investimenti cheriporta l’ediliz ia a valori persino inferiori al1970 ma piuttosto la violenta tendenza alribasso che sembra non lasciare scampoalle speranze di ripresa o almeno dirallentamento del declino nel breve periodo.

Agli osservatori più attenti non sarà sfuggito che andamenti identici si erano già ampiamente manifestati negli ultimianni nel settore ma su indicatori diversi e assolutamente premonitori della situaz ione attuale.Ad esempio l’andamento in borsa dei titoli correlati al mercato immobiliare ha anticipato di parecchio (sia in terminidi tempo che di intensità) il decadimento repentino e persistente delle quotaz ioni e di conseguenza dei valori delleaz iende associate.Ne riportiamo alcuni a puro titolo di esempio;

Gabet t i nell’arco degli ultimi sei anni da un valore massimo di circa 2,80 euro si è progressivamente portata aduna quotaz ione di 0,056 euro: un sonoro -98% .

Prelios non è stato da meno, nello stesso periodo virando da 60 euro circa a 0,0689 ha realizzato oltre il -99% .E’ di tutta evidenza che il mercato aveva già da tempo decretato la fine del settore, al netto della crisi che hainvestito quasi tutti i settori economici, conscio del raggiungimento del capolinea ciclico di lungo periodo.La desolante lunga piattezza di questi ultimi grafici lascia presagire con quale sofferto andamento proseguirà ilmercato immobiliare DOPO che avrà terminato la sua corsa al ribasso nel tentativo di trovare il bottom diriferimento.Purtroppo tra l’attuale situaz ione di impervia discesa ed il lontano confuso orizzonte di stasi non si riesce adintravedere una che sia una sola strada o accenno di sentiero che possa ricondurre il settore alla retta via di unmercato vivace e produttivo. Gli enti governativi ed i loro media rappresentanti sono impegnati a vario titolo anegare l’esistenza di una bolla immobiliare che ha ingessato le compravendite, mentre gli addetti ai lavoripersistono nel loro atteggiamento reciprocamente ed inutilmente querulo avanzando improbabili richieste di favoreper mascherare l’ostinaz ione a sostenere l’unico vero cardine dell’attuale crisi: i prezz i troppo alti.

Per chi non è del settore rinnovo il mio invito a godersi i prossimi anni in una assolata isola tropicale in attesa chela natura faccia il suo corso; ci vorrà ancora molto, molto tempo prima che maturino gli eventi a favore di unacquisto conveniente a qualsiasi titolo, sia come prima casa che come investimento.Per chi è del settore non posso che offrire solidarietà e la speranza che abbiamo saputo cogliere per tempo isegnali del declino in corso mettendo fieno in cascina e possibilmente scendendo dalla giostra degli nuoviinvestimenti. sylvestro[email protected] VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (8 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +3 (from 3 votes)Mercato Immobiliare: ai confini del mondo, 10.0 out of 10 based on 8 ratingsRelated posts:

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Mutui italiani più cari: un risparmio scippato sotto gli occhi ditutti

aiutomutuo.f inanza.com /2012/12/30/mutui- italiani-piu-cari-un-risparmio-scippato-sotto-gli-occhi-di-tutt i/

tanduri@finanzaonline

Ci hanno scippato f ratello euribor.. Nessuno interviene?

Siamo giunti al termine di un periodoeconomico a dir poco devastante per lefamiglie e non possiamo non toglierci unennesimo fastidioso sassolino dalla scarpa aproposito del caro mutui imposto dalle nostrebeneamate banche italiane. Quanti di noi sisono posti il quesito o abbiano da sempredirettamente constatato quanto in più costinoi mutui alle f amiglie italiane rispetto alla mediaeuropea; quanto più salato costi attingere alcredito bancario italiano per coronare il sognodi una casa di proprietà. Ne parliamo con l’auspicio che nel corso del prossimo anno, questoennesimo capitolo sia soltanto un vago e triste ricordo, uno dei tanti brutti sogni sogni f attiin questo anno infausto.

Lo sconforto dei dati - Ebbene i dati come al solito non sono confortanti. Le banche italiane,in serie dif f icoltà, dimostrano di non voler concedere ai mutuandi italiani che si accingonoalla stipula di un mutuo il benef icio economico derivante dagli enormi cali degli euribor edegli Irs di questi ultimi tempi imponendo sui prodotti mutuo concessi degli spreadesorbitanti. E’ sotto gli occhi di tutti ormai come dall’inizio di questo dannato 2012, i tassiproposti con i mutui nel mercato bancario siano subissati ed appesantiti da spread chevariano da un ormai stabile minimo di 2,8% ad un 3,8% se non addirittura un 4,5% se parliamodi tassi f issi. Ecco che per i neo impavidi mutuati, i potenziali benef ici degli euribor f ratellirasoterra di oggi risultano praticamente azzerati dalle banche che impongono spreadcontrattuali da capogiro.

Il gioco delle tre carte, ovvero, come le banche ti intascano un euribor f ratello che era invecedestinato a TE – Anche quando la Banca Centrale Europea, nel luglio di quest’anno, havoluto ridurre il proprio tasso portandolo dall’1% allo 0,75% determinando i ribassi storicidegli euribor tuttora in atto, le banche italiane hanno voluto incassarne avidamente lorostesse i relativi benef ici evitando di ridurre gli spread contrattuali proposti con i mutuiipotecari ex novo elargiti alla clientela. Da luglio quando grazie alla riduzione del tassoeuropeo, l’euribor a 3mesi su cui è indicizzato la stragrande maggioranza dei mutui italiani ècalato di circa 0,40%, il tasso rilevato da bankitalia nel mercato dei mutui italiani invece non haminimamente accennato a diminuire nonostante gli euribor avessero provato a regalarci unpo di risparmio ossigenando le potenziali rate da stipulare. Chi stipula un mutuo adessoquindi non incassa nulla della positiva diminuzione degli euribor proprio perchè i tassi a cui siè costretti a stipulare sono mantenuti inalterati da spread in tenuta stabile se non addiritturain aumento; altro che prospettata diminuzione che tutti “noi” auspicavamo (in cui io noncredevo e non pronosticavo).

In Europa non è af fatto così - Diversamente dai tassi italiani rilevatida bankitalia, i tassi medi rilevati dallaBanca Centrale Europea nell’ eurozonasono decisamente diminuiti proprioanche a seguito della riduzione deltasso Bce di luglio scorso e dellaconseguente diminuzione degli euribored Irs; la reazione risultante dellaf lessione dei tassi delle bancheeuropee è stata lineare comeauspicato dalla stessa Banca Centrale.L’intervento, che aveva lo scopo diossigenare la forte contrazione delcredito in eurozona, ha sortito l’ef f ettosperato in Europa ma.. non da noi. Unariduzione dello 0,25% del tasso volutodalla Bce ha determinato una riduzionea cascata di 40 punti base dell’euribor3mesi ed una conseguente diminuzionedei tassi medi europei dello 0,13% ma… nisba, niet, nothing per i tassi italiani rilevati dabankitalia, anzi aumentati dello 0,02% da allora.

Osservando il graf ico sottostante che ho costruito si evince come l’ef f etto “rilassante” delladiminuzione degli euribor come anche degli Irs si è perpetrato essenzialmente sui tassieuropei e neanche minimamente sugli imperturbabili tassi nostrani. L’unico consequenzialeef fetto positivo all’intervento della Bce sembrerebbe essere stato quello di aver impedito unulteriore aumento dei tassi italiani che in agosto erano in procinto addirittura di impennarsinuovamente sopra il 5% come in primavera quando però anche i tassi europei erano più alti diadesso. La “def lazione” dei tassi italiani alla stegua di quelli della media europea non si èaf fatto verif icata e la manovra della Banca Centrale per cercare di dare ossigeno agliindebitati, non ha funzionato.. almeno nel nostro beneamato Paese.

Il graf ico sottostante evidenzia il trend dei vari tassi rilevati da Bce e Bankitalia nell’ultimoanno, nei periodi di che vanno dal novembre 2011 ad ottobre 2012, ultimo mese rilevato.

Nel graf ico, per quanto riguarda i “tassi italiani” rilevati da Bankitalia, è evidente comenonostante tutti gli altri tassi europei siano calati con continuità nell’arco dell’anno in corso, iltasso nostrano invece no. Il tasso italico risulta in aumento anche dopo e nonostantel’intervento ribassista della Banca Centrale dello scorso luglio. Notate come il dif f erenzialecon quello della media europea sia gradualmente aumentato dallo 0,65% di novembre 2011(4,59 -3,94%) all’1,39% di ottobre 2012 (4,88- 3,49%); uno spread più che raddoppiato in barba aqualsiasi auspicio.

Perchè ad una diminuzione dei tassi di rif erimento europei, euribor ed Irs non segue unaaltrettanta diminuzione dei tassi sui mutui del mercato bancario italiano? La risposta èsemplice ed elementare: per ef fetto di maggiori spese e spread applicati ai mutui checompensano semprepiù la potenziale diminuzione del tasso. Considerate infatti che i tassirilevati sono dei taeg comprensivi del costo totale ef fettivo del mutuo. Il dato di f atto che le banche italiane quindi stiano attualmente intascando quello che la Banca Centrale Europeaha cercato a suo tempo di destinare alle f amiglie e alle imprese, è lampante. Ovvero, la BancaCentrale ha ottenuto i risultati delle sue strategie economiche ossigenanti del credito inEuropa ma non da noi. E’ una delle prove che siamo un Paese ref rattario in tutto e non siamocapaci di recepire qualsiasi cosa ci sia di buono che ci venga proposto dall’Europa, èevidente. Anche in questo caso, il vantaggio è appannaggio di pochi e sempre gli stessi, inquesto caso: delle banche.

Le italiche banche non hanno voluto recepire un’apertura poi, nonostante la BCE avesseelargito circa 280miliardi di euro al tasso del 1% alle banche italiane in dif f icoltà;evidentemente questo non bastava. La questione ha dell’incredibile o dell’abominevole; f atevobis.

Il mancato risparmio, ovvero, l’entità dello scippo - Bando alle ciance, quantizziamo: quantocosta il mancato risparmio alle f amiglie mutuatarie italiane questo dif f erenziale di tasso

tipico italiano rispetto a quello della media europea? Quanto pagano di più le f amiglie italianeche si accingono ad un mutuo rispetto a quelle dell’eurozona?

La f igura sopra rappresenta il maggior costo che una famiglia media mutuata italiana paga inpiù rispetto alla media europea per un mutuo di 130mila euro con durata trentennale.

Ad esempio, un Mario Rossi italiano che ha stipulato un mutuo in aprile 2012, sta pagandoatualmente ben 90 euro in più al mese rispetto ad un cittadino europeo medio che hastipulato nello stesso periodo proprio perchè il tasso del suo mutuo è di 117 punti basemaggiore (vedi 5,13 – 3,96% del graf ico dei tassi sopra). Se Mario avesse appena stipulatocon il tasso rilevato ad ottobre del 4,88%, il dif f erenziale sarebbe ancora maggiore: 139 puntibase di dif f erenza con ben 105 euro in più sulla rata che invece di essere di 583 euro al meserisulta essere di 688, ovvero una rata più cara di un quasi 20%. Per quanto riguarda invece imaggiori interessi corrisposti da Mario, siamo nell’ordine di 38mila euro; egli corrisponde ben118mila euro di interessi contro gli 80mila del suo concittadino europeo medio più“fortunato”. Mario, sfortunato cittadino italiano, paga un mutuo più caro del quasi 50%; nonmale per un tasso più caro di soli 139 punti base, vero?

Voi direte che stiamo parlando di una media europea e che Paesi come il nostro sof f rono lostesso identico problema; andiamo allora a vedere cosa succede in Spagna. Facciamo unpreventivo per un mutuo di 200mila euro a 20 anni sul sito web di IngDirect ad esempio. Labanca Olandese, dif fusissima a livello europeo applica un tasso del 2,88% senza spese cherappresenta quindi l’equivalente dei tassi taeg che stiamo mettendo a conf ronto in questoarticolo. Lo spread contrattuale proposto da IngDirect è del 2,29% e la rata risultante è di1.097 euro mensili. L’unica dif f erenza con noi è che in Spagna tradizionalemte si applical’euribor 1AA che attualmente è del 0,59%. Un mutuo così da noi ce lo sognamo, eppureparliamo della Spagna che da questo punto di vista quindi, non sembra stare af fatto peggiodi noi, anzi..

Ci hanno scippato f ratello euribor e nessuno interviene - Chi stipula un mutuo adesso nonpotrà approf ittare di tassi di stipula bassi “aiutati” da euribor rasoterra, ma potrà soloaspettarsi rincari futuri dovuti al plausibile futuro aumento degli euribor che oggi ci sonof ratelli ma che domani, prima o poi, ci gireranno le spalle condannandoci ad alti tassicollegati a vergognosi ed esasperati spread imposti oggi dal mercato bancario italiano.Badate bene inoltre, ve lo ripeto per l’ennesima volta e all’ennesima potenza: non tutti infuturo potranno migliorarsi le proprie condizioni di mutuo che contemplano gli elevati spreadstipulati di oggi; la surroga non sarà per tutti, credetemi.

Il potenziale mutuando ha f inalmente capito bene che oggi cuoce su una padella ma domanilo aspetta la brace. Insomma, neanche a dire che abbia la voglia o l’incoscienza di af f rontareil rischio di tassi stratosferici in futuro sposando però un tasso basso di partenza; l’impresadi un mutuo sarebbe forse valsa la pena scommettendo su un protrarsi di euribor f ratellialmeno per qualche anno. Questa scommessa invece non s’ha da fare; oggi la banca tiimpone un variabile al già alto tasso di stipula, un tasso che un domani non potrà che esserepeggio di così a meno di euribor negativi che nel caso denomineremmo “Santi” altrochè“f ratelli”. Insomma, le banche italiche, al mutuando ex novo non gli concedono neanche ilbenef ico risparmio iniziale degli euribor rasoterra perchè come detto, “quello”, se lointascano loro senza remore.

Dove sono coloro che ci devono proteggere da suddetto sopruso? Per questo f iume didenaro che non entra nelle tasche delle f amiglie ma rimpinza i caveau delle banche italiane, inostri “cari” governanti f ilobanchieri italici non hanno voluto stranamente farci proprio nulla.

Anche quest’anno è volato ma questo in particolar modo ha lasciato un grosso ma sperodelebile segno che non sarà comunque assolutamente facile cancellare; siamo secondo mearrivati al punto che per ottenere piccoli miglioramenti dovremmo fare enormi sforzi.Lasciamoci def initivamente un pessimo 2012 alle spalle.

Auguri a tutti per un miglior 2013.

Massimo

aiutomutuo.finanza.com

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Notaio: ma quanto mi costi?aiutomutuo.f inanza.com /2013/01/02/notaio-ma-quanto-mi-costi/

freeybor@finanzaonline

In questo articolo tratteremo un’argomento non sempre chiaro a tutti, le tariffenotarili per gli atti di compravendita e mutuo.Innanz itutto dobbiamo dire che le voci che concorrono a formare la parcella chedovremo versare al notaio oltre all’onorario vero e proprio comprendono anchetutte le imposte e le tasse dovute alle pubbliche amministraz ioni, vediamo indettaglio quali sono:

Imposta di Regist ro:

- 7% per i fabbricati ad uso abitativo (non prima casa e non soggetti ad IVA);

- 8% per terreni edificabili non soggetti ad iva e terreni non agricoli;

- 15% per i fabbricati rurali e i terreni agricoli;

- 3% per chi può richiedere le agevolaz ioni per l’acquisto della PRIMA CASA perfabbricati non soggetti ad IVA;

- Imposta fissa di € 168,00 per gli atti soggetti ad IVA.

Imposta ipotecaria:

- 2% (imposta minima € 168,00) per fabbricati non prima casa e non soggetti ad IVA;

- imposta fissa di € 168,00 per chi può richiedere le agevolaz ioni per l’acquisto della PRIMA CASA;

- Imposta fissa di € 168,00 per gli atti soggetti ad IVA.

Imposta catastale:

- 1% (imposta minima € 168,00) per fabbricati non prima casa e non soggetti ad IVA;

- imposta fissa di € 168,00 per chi può richiedere le agevolaz ioni per l’acquisto della PRIMA CASA;

- Imposta fissa di € 168,00 per gli atti soggetti ad IVA.

Tali imposte vanno calcolate sul prezzo di vendita per gli atti soggetti ad IVA, per gli atti non soggetti ad IVA e chehanno per oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze le imposte (di registro, ipotecarie e catastali)sono calcolate, non sul prezzo di vendita, ma sul valore catastale dell’immobile, ottenuto moltiplicando la renditacatastale: per 115,50 se è PRIMA CASA per 126 se è seconda casa.

Alle imposte di regist ro,ipotecaria e catastale vanno poi aggiunte:

- Imposta di Bollo forfettaria di € 230,00;

- Visure ipotecarie e catastali e camerali (variabili in base al tipo di pratica);

- Diritti per la trascriz ione ipotecaria: ca. € 90,00;

- Tassa per l’archivio notarile (variabile in base al valore dichiarato).

Ma non finisce qui, quando la compravendita è effettuata contestualmente al mutuo, alle cifre sopra indicate vannoaggiunti gli onorari e le spese dell’atto di mutuo. Sono quindi da aggiungere le imposte dovute per la registraz ione,le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministraz ioni (in particolare all’archivio notarile eall’agenz ia delle entrate) e l’IVA (21% sul compenso). Di norma l’ammontare dell’ipoteca è un multiplo del capitalemutuato.

Quindi avremo:

- tassa archivio notarile: variabile

-diritti di conservatoria e catastali 35 €

-visura ipotecaria (variabile in base al tipo di pratica)

Devono inoltre essere aggiunti i costi delle eventuali certificaz ioni richieste dall’istituto mutuante e i costi sostenutiper le visure, oltre l’IVA, e le spese ed i compensi per eventuali ulteriori adempimenti.

A questo punto abbiamo finito con le tasse ed imposte però a tutto questo dobbiamo aggiungere il compenso delnotaio, fino al 24 gennaio 2012 le tariffe erano determinate dal DECRETO MINISTERIALE 27 novembre 2001, dal 24gennaio 2012 graz ie ai provvedimenti in tema di liberalizzaz ioni (decreto- legge 24 gennaio 2012, n. 1 convertitonella legge 24 marzo 2012, n. 27), sono state abolite tut te le tarif fe professionali perciò non esistono piùlimiti minimi o massimi per la determinaz ione del compenso del notaio, di conseguenza fatevi fare il preventivo dapiù di un notaio, la differenza tra uno e l’altro potrebbe essere sostanz iale.

Vorrei farvi notare inoltre come le banche condiz ionano a nostro sfavore i costi notarili, su un mutuo di 130.000 €iscrivere un’ipoteca del 150% anz iché del 200% come invece impone la maggior parte degli istituti di credito,potrebbe farvi risparmiare ca. 250-300€ sulla parcella del notaio. Il DECRETO LEGISLATIVO 1 settembre 1993, n.385 Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditiz ia (T.U.B.) all’articolo 39 prevede un meccanismo diindicizzaz ione automatico dell’ipoteca graz ie al quale la banca è garantita dall’ipoteca fino all’importoeffettivamente dovuto, perciò appare chiaro come un’ipoteca del 200% dell’importo del mutuo sia effettivamenteesagerata, l’ipoteca, secondo le norme, dovrebbe avere un limite pari all’importo del capitale mutuato e treannualità di interessi convenz ionali, più gli interessi di mora, quindi dovrebbe essere sufficiente ca. un 120%dell’erogato. Ancora una volta però la norma è studiata solo per garantire il creditore (in questo caso la banca) enon anche per tutelare il debitore perciò le banche sono libere di imporre ipoteche con percentuali di loropiacimento rispetto all’erogato.

Roberto.

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La crisi del mercato immobiliare sta investendo in pieno il nostro paese e sonoormai cinque anni che il continuo crollo delle compravendite preoccupa non poco gliaddett i ai lavori che si trovano a dover fare i conti con sempre meno vendite esempre più disponibilità di case in offerta.

Le prospett ive per i prossimi anni non sembrano lasciar trasparire alcun segnale di inversione di tendenza, anzi il perdurare della crisi crea spazio perla facile profezia di un consistente calo dei prezzi diluito presumibilmente in un lungo arco temporale.

La cupa visione del futuro del mattone è certamente condivisa dagli ist itut i finanziari che già da tempo hanno smesso di elargire mutui senza unarobusta contropart ita di garanzie e comunque prevalentemente per quote inferiori al 60 percento del valore dell’immobile.

Risulta quindi comprensibile che gli aspiranti venditori e i professionist i del settore analizzino proposte alternative all’acquisto con mutuo e siingegnino ad adottare formule in grado di invogliare nuovi acquirenti che altrimenti avrebbero difficoltà ad accostarsi alla proprietà.

Uno dei prodott i più in voga al momento risulta essere quello dell’affitto con riscatto . La formula prevede che l’inquilino sottoscrittore siimpegni a comprare casa trascorsi tot anni di ut ilizzo in affitto potendo contare nel conteggio delle somme versate per l’affitto come quota apagamento dell’immobile.

A prima vista potrebbe sembrare una soluzione geniale che “salva capra e cavoli” rendendo i contraenti indipendenti dalla disponibilità delle banchead erogare finanziamenti e nel contempo consente a venditori ed acquirenti di concludere l’affare con soddisfazione di entrambe le part i. Peccatoche analizzando con attenzione i vari termini della questione si scopre che dietro l’angolo si nascondono varie controindicazioni.

1) Innanzitutto pochi venditori sono disposti a barattare una vendita secca in tempi brevi con incasso immediato delle somme pattuite contro unaalienazione lenta e lo st illicidio delle rate mensili protratto per anni. Chi per vari motivi ha bisogno di chiudere l’affare in poco tempo non puòadottare questa formula.

2) Inoltre i contratt i di questo t ipo prevedono dei canoni più alt i della media di quelli normali, solitamente il 15% più alt i, per venire incontro alleesigenze dei venditori.

3) Poi occorre precisare che in fase di st ipula di questi contratt i di affitto con riscatto di solito non viene coinvolto il notaio quindi vengono a caderetutt i quei controlli di rito t ipici dell’approssimarsi al rogito che garantiscono la corretta individuazione e classificazione dell’immobilie e della

MERCATO IMMOBILIARE: LA TRAPPOLA DELL’AFFITTO CON RISCATTOaiutomutuo.finanza.com /2013/01/04/mercato-immobiliare-la-trappola-dellaffitto-con-riscatto/

sylvestro

Richard Westall’s Sword of Damocles

VN:F [1.9.20_1166]please wait ...Rating: 6.6/10 (19 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: -3 (from 23 votes)Mercato Immobiliare: la trappola dell'affitto con riscatto, 6.6 out of 10 based on 19 rat ings

proprietà. In parole povere l’affittuario si impegna da subito a comprare una casa senza che sia stata controllata la veridicità dei termini delcontratto di acquisto.

4) Ma l’aspetto più pericoloso dell’affitto con riscatto è l’assoluta mancanza di garanzie per l’acquirente nel caso in cui il venditore dovesseincappare in un fallimento . La giurisprudenza non prevede né la rest ituzione delle somme versate a t itolo di futuro acquisto né la possibilità diut ilizzarle per comprare l’abitazione. Infatt i nel caso in cui si voglia comunque esercitare il diritto di riscatto occorrerà versare per intero il prezzocongruo originale dell’immobile.

5) In un periodo conclamato di crisi del mercato immobiliare con prezzi previst i al ribasso negli anni a venire potrebbe risultare disdicevole fissareoggi il prezzo che si pagherà domani, ci si potrebbe facilmente ritrovare a dover spendere cifre dal 5 al 20 per cento più alte della mediadegli immobili equivalenti in zona in quel periodo.

Come sempre il mio consiglio è di valutare attentamente e con prudenza ogni proposta e di non aver fretta a firmare per la smania di sentirsiproprietari il prima possibile. Meglio controllare e far controllare tutt i i termini dell’affare con uno sguardo ampio e aperto sia al mercato della propriazona di riferimento sia nei confronti del periodo economico e delle aspettat ive di crescita o decrescita.

Di questi tempi è più profittevole risparmiare pazientemente ed aspettare che il calo dei prezzi delle case sia maturato fino a valori congruenti conil ridotto potere d’acquisto delle famiglie o magari impiegare parte dei propri soldi per migliorare la propria att ività o posizione professionale.

sylvestro

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Col precedente at icolo “Mutui italiani più cari: un risparmio scippato sotto gli occhi di tutti” del 30 dicembre scorso abbiamo visto come le bancheintascano i vantaggi degli euribor rasoterra destinati alle famiglie ed imprese applicando spread esagerati sui mutui.

Per chi st ipula oggi un mutuo infatt i, gli euribor non riescono a regalare nulla e poco riusciranno a regalare in futuro visto che al momento viaggiano supercentuali prossime allo zero.

Diverso ovviamente è per coloro che hanno un mutuo già da tempo ed hanno potuto già approfittare dei cali stratosferici che gli euribor “fratelli” cihanno regalato in questi 4 anni di ribassi. Anche nel 2012 si è verificata un’ult ima non trascurabile “affondata” degli euribor che ha regalato risparmioalle famiglie come quasi unica consolazione di un “annus horribilis“.

Con questo art icolo andiamo a “curiosare” quantizzando approssimativamente il risparmio che il mutuando medio italiano è riuscito a strappare allabanca nell’arco del 2012 considerando appunto i ribassi degli euribor dal gennaio al dicembre dell’anno appena trascorso.

Nel calcolo, abbiamo confrontato il totale degli interessi corrisposti per ognuna delle 12 rate calcolate all’euribor 3 mesi media mensile effett ivaanno 2012 con gli interessi che si sarebbero dovuti invece corrispondere con un euribor pari ad 1,4 % che rappresenta l’ult ima media 2011 del mesedi dicembre considerato per le medesime 12 rate del 2012. La differenza che ne esce ovviamente è il “regalo” tangibile sotto forma di risparmio diinteressi non corrisposti nel 2012; o vista da altra prospett iva, quello che avremmo dovuto corrispondere in più di interessi se gli euribor nonfossero affatto più calat i nel 2012 ma rimasti ai livelli di fine 2011 del circa 1,4%.

Gli euribor a 3mesi che sono stat i applicat i all’ipotet ico piano di ammortamento per il calcolo delle quote interessi delle rate sono le medie mensili2012 che vedete nel riquadro in figura sopra. Il grafico costruito che esce è il seguente:

MUTUI 2012: UN ANNO DI RISPARMIO GRAZIE AGLI EURIBORaiutomutuo.finanza.com /2013/01/05/mutui-2012-un-anno-di-risparmio-grazie-agli-euribor/

tanduri@finanzaonline

ECCO CHI CI HA PAGATO L’IMU NEL 2012: GLI EURIBOR“FRATELLI”!VN:F [1.9.20_1166]please wait ...Rating: 8.2/10 (5 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Mutui 2012: un anno di risparmio grazie agli euribor, 8.2 out of 10 based on 5 rat ings

Entrate nel grafico con la durata residua fine 2011 e salite in vert icale fino ad incrociare il debito residuo del vostro mutuo. L’importo risparmiato nel2012 grazie ai ribassi dell’euribor nell’arco dello stesso anno è quello corrispondente riportato nel piano vert icale delle ordinate a sinistra. Adesempio, il mutuando “A” che a fine 2011 aveva un debito residuo di 250mila euro per una durata residua di 15AA, ha intascato un risparmio di circa2.000 euro; Il mutuando “B” che aveva ancora 125mila euro per 19 anni ne ha invece risparmiati 1.000.

Note: Nel grafico vale ogni t ipo di interpolazione sia per le durate che per gli import i. Gli import i di risparmio rappresentati sono calcolat i con unospread medio 1,50%; in caso di spread diversi, maggiori o inferiori, si consideri che la correzione da effettuare nell’ordine di max 10 euro nel caso dialto importo ed alta durata, correzioni trascurabili ed oltretutto poco apprezzabili nel grafico. Inoltre bisogna considerare che il grafico è statocostruito con un foglio di calcolo excel messo a punto per un mutuo con un piano di ammortamento a quote capitale ricalcolate che rispetto alquote capitale predeterminate, in caso di discesa dei tassi applicat i, permette di abbattere maggior quota capitale e di conseguenzacorrispondere ancor meno interessi.

Riassumendo, sembrerebbe quindi che l’Imu 2012 ce l’abbiano pagato gli euribor. Staremo a vedere se ce lo continueranno a pagare anche neiprossimi anni a venire. Io stesso ad esempio che ho pagato una Imu per poco meno di 850 euro, secondo il grafico, con 15 anni e 200mila euroresidui ho risparmiato circa 1.625 euro.

Massimo

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Non riuscite a vedere casa nemmeno a prezzo d’occasione? State cercando un nuovo lottoedificabile e siete indecisi sulla ubicazione? Avete voglia di comprare casa e siete dubbiosi sulquart iere?

Forse non avete preso in considerazione l’iCube (I ) cioè l’Indice di Ipercostruito Immobiliare.

Ci si ritrova spesso a valutare una casa per le qualità intrinseche, il prezzo, le condizioni ed il contesto, raramente ci si sofferma a riflettere sullaimportanza che può rivest ire una sovrabbondanza o una carenza di beni equivalenti nella stessa zona, sia in ott ica di vivibilità nell’immediato che diritorno/rivendibilità dell’investimento nel medio-lungo periodo.

L’iCube non è altro che il semplice rapporto tra le famiglie residenti ed il numero di immobili presenti nella stessa zona e rende bene l’idea a colpod’occhio se c’è abbondanza o carenza di case. Ovviamente non può essere usato come criterio univoco di valutazione perchè, ad esempio,esistono località a vocazione turist ica od universitaria che avranno giustamente una grossa quota (o addirittura una prevalenza) di seconde case inrapporto alle famiglie residenti, ma una volta individuati i casi/motivi specifici i restanti sono facilmente assoggettabili alla formula.

Facendo un rapido excursus tra le varie località scopriamo alcuni dati interessanti; ad esempio tra le province con poca o nessuna vocazioneturist ica che presentano i più alt i valori dell’indice iCube troviamo Crotone [72,63] (64.527 famiglie su 111.393 abitazioni), Agrigento [57,72](172.940 famiglie su 272.763 abitazioni) e Cosenza [53,60] (290.270 famiglie su 445.845 abitazioni).

Tra tutte il podio è rappresentato da Aosta [84,36] (59.464 f. su 109.627 a.), Sondrio [82,79] (76.611 f. su 104.035 a.) ed Olbia [79,25](65.463 f. su 117.341 a.).

MERCATO IMMOBILIARE: ICUBE, OVVERO L’INDICE DI OVERBUILTaiutomutuo.finanza.com /2013/01/08/mercato-immobiliare-icube-ovvero-lindice-di-overbuilt /

sylvestro

comune iCube fam. ab.

Argentera 1.812,96 54 1.033

Foppolo 1.549,04 104 1.715

Pontechianale 1.303,88 103 1.446

Madesimo 1.299,26 271 3.792

Prali 1.214,18 134 1.761

Ribordone 1.148,15 54 674

Balme 1.105,17 58 699

CarregaLigure

1.090,32 62 738

Oncino 1.014,81 54 602

VN:F [1.9.20_1166]please wait ...Rating: 10.0/10 (3 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +2 (from 2 votes)Mercato Immobiliare: iCube, ovvero l'indice di overbuilt , 10.0 out of 10 basedon 3 rat ings

3

Tra i comuni capoluogo suo podio ritroviamo Agrigento [55,70] (22.496 f. su 35.027 a.), Ragusa [41,95] (28.333 f. su 40.220 a.) ed Olbia[37,37] (22.692 f. su 31.173 a.).

In valore assoluto i comuni capoluogo che presentano il maggior numero di abitazioni in surplus rispetto al numero delle famiglie sono Palermo con21.808 (243.879 f. su 265.707 a.), Milano con 18.716 (627.117 f. su 645.833 a.) e Ravenna con 18.453 (70.246 f. su 88.699 a.).

A livello di semplici comuni ci sono le casist iche più disparate; tra tutt i i comuni ce ne sono oltre mille che presentano un iCube superiore e 100 eben 10 che presentano un iCube superiore a 1.000! I casi più clamorosi sono Argentera [1.812,96] (54 f. su 1.033 a.), Foppolo [1.549,04] (104f. su 1.715 a.) e Pontechianale [1.303,88] (103 f. su 1.446 a.).

Non mancano anche cert i outsider come il comune di Ponti [infinito?] (0 f. su 399 a.).

A proposito, i dati sopra esposti sono ricavati dalle pubblicazioni Istat sul censimento 2011 di cittadini ed abitazioni disponibili liberamente sul web;potete indagare sul loro sito per calcolare l’iCube del comune di vostro di interesse e/o analizzare la distribuzione per microzone immobiliari, oppurepotete scriverci per scoprirlo alla svelta e magari commentare insieme.

sylvestro

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Tares: l’ennesima imposta iniqua.aiutomutuo.f inanza.com /2013/01/11/tares- lennesima-imposta- iniqua/

freeybor@finanzaonline

Nel 2013 oltre a tutte le altre imposte sulla casadovremo pagare anche la TARES, ormai lo sapetetutti, è l’imposta che sostituirà la Tarsu e la Tia leimposte sui rifiuti. La nuova impostachiaramente sarà più onerosa delleprecedent i (non avevo dubbi) e servirà a coprireinteramente il costo per lo smaltimento dei rifiutisolidi urbani (al momento la copertura arriva al79%) ed a finanz iare altri serviz i locali quali: lapoliz ia municipale, la manutenz ione delle strade edel verde pubblico, l’illuminaz ione pubblica ecc. IlTributo è dovuto da chiunque possieda, occupi edetenga a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte, aqualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiutiurbani. Sono escluse dal tributo le aree scopertepertinenz iali o accessorie delle abitaz ioni civili.

Il calcolo dell’imposta viene ef fet tuato sullasuperf icie dell’immobile ed in sostanza la Tarescosterà come minimo 21% in più rispetto alla Tarsuper la parte riguardante i rifiuti e dai 30 ai 40centesimi al metro quadrato in più, a seconda deicomuni, per la parte riguardante i serviz i.

I comuni con un regolamento possono prevedere alcune riduz ioni nella misura massima del 30% per esempio nelcaso di abitaz ioni occupate da una sola persona, per abitaz ioni il cui occupante risieda per più di 6 mesi all’estero,abitaz ioni ad uso limitato o discontinuo oppure per i fabbricati rurali ad uso abitativo.

La superficie soggetta al tributo è pari all’80% della superficie catastale, già perché la tares come la precedentetarsu si pagherà in base ai metri quadri dell’abitaz ione e non in base al numero degli occupanti ed al loro reddito.Sappiamo tutti infatti che sono i metri quadri delle abitaz ioni che producono rifiuti, che utilizzano le strade e chehanno bisogno dell’illuminaz ione e non le persone. Perciò accadrà che un nucleo famigliare di 2 persone, con unsolo reddito, che vive nella grande casa di campagna magari costruita dal nonno 50 anni fa con grandi sacrifici,pagherà una tares molto superiore rispetto al nucleo famigliare di 6 persone con 4 stipendi che vive in unappartamento nuovo di 100 mq. in centro città. Che dire…. l’equità in Italia è sempre al primo posto!

La tares si pagherà in quattro rate, quest’anno la prima è slittata ad aprile (era prevista per gennaio), le scadenzedelle altre sono ancora da definire, l’unica cosa certa è che l’ultima sarà a conguaglio, anche questa volta com’ègià successo per l’IMU non potremo pianificare in anticipo la spesa perché solo all’ultima rata sapremo se il nostrocomune ha mantenuto la tariffa ordinaria di 30 centesimi al metro quadrato per la parte riguardante i serviz i o se hadeciso di aumentarla a 40.

Non capisco come mai quando dobbiamo chiedere contributi od agevolaz ioni dobbiamo presentare il modelloIsee che tiene conto dei redditi di tutto il nucleo famigliare compresi conti correnti, immobili ecc., mentre quandodobbiamo pagare, i redditi non hanno nessun peso.

Roberto

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Tares: l'ennesima imposta iniqua., 7.0 out of 10 based on 3 ratings

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Sospensione rate mutuo: il 31 gennaio scade il termine perfarne richiesta.

aiutomutuo.f inanza.com /2013/01/16/sospensione-rate-mutuo- il-31-gennaio-scade- il- termine-per-f arne-richiesta/

freeybor@finanzaonlineLa crisi economica ha determinato, soprattutto negliultimi sei mesi, un deterioramento della capacità dirisparmio degli italiani ed un aumento del numerodelle famiglie insolventi verso prestiti e mutui. Unrapporto del Censis di fine 2012 rileva come, tra lefamiglie con mutuo immobiliare, aumentino lesituaz ioni in cui la restituz ione della rata diventasempre più difficile.Secondo gli ult imi dat i disponibili infat t i,nell’ult imo anno raddoppia il numero dellefamiglie in dif f icoltà con mutuo . Effettivamentesembra proprio che il 5% delle famiglie non riesca arispettare le scadenze delle rate e si ritrova suomalgrado in regime di morosità con la bancacreditrice; una situaz ione che segna profondamente il rapporto di fiducia tra banca e cliente. Per evitare diincappare in una situaz ione che possa degenerare in az ioni bancarie drastiche e spiacevoli nei confronti dellaclientela in difficoltà a seguito del perdurare nel ritardo dei pagamenti delle rate del mutuo, l’Associaz ione BancariaItaliana – ABI, in collaboraz ione con varie associaz ioni consumatori, ha messo a punto un progetto denominato“Percorso Famiglia” nel quale è contemplato il diritto di ottenere una sospensione dei pagamenti delle rate delmutuo per un periodo nel quale la famiglia in difficoltà ha la possibilità di poter recuperare l’economia perduta.

La possibilit à di aderire all’iniz iat iva scade a f ine gennaio 2013 e consente di sospendere le rate dei mutuiper 1 anno in caso di perdita del posto di lavoro; cessaz ione del contratto a termine; riduz ione dell’orario di lavoro;entrata in cassa integraz ione; morte o grave infortunio dell’intestario del mutuo. Per poter usufruire dellasospensione il mutuatario deve dimostrare essenz ialmente un reddito annuo inferiore a 40mila euro ed unmutuo di importo originario inferiore ai 150mila euro . La sospensione si può applicare a qualsiasi tipologia dimutuo e si può ottenere anche nel caso in cui ci sia già un ritardo nei pagamenti delle rate purché non sia

superiore a 90 giorni consecutivi alla data di presentaz ione della richiesta e che il mancato pagamento delle ratesia dovuto ad uno degli eventi che danno diritto alla sospensione. Secondo gli ultimi dati disponibili, a seguito diquesta iniz iativa, le banche hanno sospeso circa 68.000 mutui, pari a oltre 8 miliardi di debito residuo, garantendoai nuclei interessati una liquidità aggiuntiva di 513 milioni di euro (circa 7.000 euro a famiglia).Il metodo di sospensione della rata può riguardare l’interruz ione del pagamento dell’intera rata o dellasola quota capitale; alcune banche lasciano discrez ionalità di scelta al cliente; altre invece, seguendo un loropiù rigido protocollo, applicano uno dei due metodi a prescindere dalle esigenze della clientela. Trattandosi diun’accordo, le banche sono libere di seguire o meno le linee guida dettate dall’ABI, a volte le condiz ioni vengonoadattate alle più variegate esigenze, stà alla clientela negoz iare ed informarsi anticipatamente sulle nuovecondiz ioni di ammortamento proposte. E’ possibile fare una simulaz ione degli effetti della sospensione utilizzandouna calcolatrice online messa a disposiz ione dall’abi all’indirizzo http://www.bancaria.it/demo_simulatore/index.html.La simulaz ione chiaramente può dare solo dati indicativi, nel caso, il blog aiutomutuo è a disposiz ione per ulterioriapprofondimenti.Un consiglio a tut t i coloro che si t rovano o si t roveranno in dif f icoltà con il pagamento delle rate è dinon lasciarle scadere senza pagarle, ma di recarsi in banca in anticipo esponendo la propria situaz ione disopraggiunta difficoltà; gli istituti di credito non hanno nessun interesse ad arrivare al pignoramento dell’immobile esicuramente cercheranno una soluz ione alternativa venendovi incontro. Tenete presente quindi, che a prescinderedalla possibilità che possiate o no essere in diritto di usufruire di questa ben codificata iniz iativa, anche nel caso incui non soddisfiate i requisiti richiesti, la banca potrebbe comunque intercedere nella sospensione delle rate delmutuo ma solo ovviamente se sarete voi stessi a farvi avanti nel richiederla, meglio ancora ancor prima di entrarein insolvenza. Una rinegoz iaz ione delle scadenze delle rate, in sintesi, è alla portata di tutti.Roberto & Massimo[email protected]VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 5.8/10 (4 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: 0 (from 0 votes)Sospensione rate mutuo: il 31 gennaio scade il termine per farne richiesta., 5.8 out of 10 based on 4 ratingsRelated posts:

Sospensione rate mutuo “Piano Famiglie”: termine ultimo 31 luglio 2012

Quarta proroga della sospensione mutui, al via il “Percorso Famiglia”

SISMA IN EMILIA E “SOSPENSIONE RATE MUTUI”

Il caro e vecchio Oscar Wilde c’aveva visto lungo con i suoi taglienti affondi sulla natura umana esulla sua tragicomica tendenza a farsi del male in nome di presunti vantaggi derivantidall’osservanza ligia di cert i luoghi comuni o di miopi convenzioni derivate da brevi esperienze.

Quando plasmò il celebre Ritratto di Dorian Gray di sicuro aveva in mente la figura di un uomo dalla smisurata vanità che cede alla tentazione dibarattare una bellezza giovanile lunga quanto una fugace vita contro una perdizione eterna ma non immaginava che il suo famoso protagonistasarebbe potuto diventare anche il simbolo mondiale della ost inata tendenza a perdersi nel falso riflesso della propria vecchia immagine incurante deltempo che passa e tutto consuma.

Oggi i novelli aspiranti al congelamento dei fast i del passato non sono solo singoli individui che si prodigano nell’int imo delle loro vite per migliorare lapropria esistenza ma anche intere categorie di operatori nel settore delle compravendite immobiliari.

In primis i venditori privati che simili ad aquiloni trascinati dal vento si ost inano ad accompagnare le loro preziose creature in estenuanti passerellevirtuali, da un portale all’altro, da una agenzia all’altra, anno dopo anno, nella speranza che qualche est imatore ipovedente si accosti ignaro adaccarezzare il mist ico capolavoro, incurante del cartellino del prezzo fuori da ogni logica commerciale.

Costoro di sovente non solo non si rendono conto che anche il tempo è denaro e più ne passa più ne perderanno nell’attesa di concretizzare unaimprobabile vendita a prezzi possibili solo in piena bolla del credito ma in aggiunta sembra non si accorgano che intorno a loro c’è una vasta platea diconcorrenti altrettanto bramosi di concludere in tempi brevi e magari tra questi c’è anche qualcuno più disposto di altri ad andare incontro al giudicemercato per accaparrarsi i pochi residui premi a disposizione.

Poi ci sono i piccoli ed i grossi imprenditori edili, di solito appollaiat i nel loro eburneo scranno debitorio, orfani di attenzioni e gentilezze sia da partedei governanti distratt i diventati subitaneamente esosi ed iniqui, sia da parte dalle divine banche non più compiacenti e generose come un tempo.

MERCATO IMMOBILIARE: IL FALÒ DELLE VELLEITÀaiutomutuo.finanza.com /2013/01/18/mercato-immobiliare-il-falo-delle-velleita/

sylvestro

VN:F [1.9.20_1166]please wait ...Rating: 7.2/10 (9 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +2 (from 6 votes)Mercato Immobiliare: il falò delle velleità , 7.2 out of 10 based on 9 rat ings

Costoro mai sazi nonostante l’abbuffata di credito e cemento, dopo avere risucchiato energie dall’intero creato vorrebbero att ingere alle esiguirisorse per banchettare a spese di quei pochi malcapitat i non ancora prigionieri della morbosa febbre da mattone. Il dest ino non potrà cheprevedere un lungo digiuno e dimagrimento tenuto conto che il loro appetito non consente quasi più ad alcuno di accostarsi alle loro proffertestellari.

In ult imo ci sono gli agenti immobiliari, procaci danzatori in un proscenio senza più musica e spettatori, sempre pronti a sgomitare il vicino che a lorodire non sa muoversi a tempo, ost inati a recitare sempre lo stesso superato repertorio sulla grandezza della loro arte ed attonit i di fronte al sipariocalante su un’opera dagli antichi fulgori consegnati definit ivamente alla storia.

Purtroppo per loro non ci saranno molte repliche a breve e solo chi ha saputo riconoscere per tempo i profondi cambiamenti della nostra epoca avràgià preso i necessari provvedimenti per trasformare profondamente il proprio mestiere.

Il malinconico carosello dei solit i prezzi in bolla su riviste, bacheche e portali probabilmente si trascinerà ancora a lungo a causa di questi accolit irecidivi dell’ormai fu bene rifugio, incuranti degli urli di dolore lanciat i dal mercato reale non riescono a sottrarsi alla tentazione di continuare a fissarela loro vecchia cara immagine; difficile che saranno destat i dal loro torpore dai prossimi pessimi dati dell’Agenzia del Territorio, ne potrà riuscirci ilneonato indice Ipab dell’Istat visto che promette di allietare le nostre giornate con notizie di cali in piccole e dolci percentuali da fiaba.

Chi è seriamente intenzionato a vendere un immobile e avrà la forza di rinunciare alla seducente immagine del passato potrà ancora correre ai riparitentando di andare incontro alla domanda reale di oggi abbassando significativamente le pretese, per gli altri si prospetta un grande falò dei residuivalori in calo, una lenta e prolungata catarsi di mercato che condurrà i prezzi di realizzo al livello dell’attuale e futuro reale potere di acquisto dellagente comune.

sylvestro

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c’era una volta un mutuoaiutomutuo.f inanza.com /2013/01/24/cera-una-volta-un-mutuo/

tanduri@finanzaonline

Certo non sarà come fino a pochi anni fa; nell’eradel mattone che fu, era la corsa all’acquisto dellacasa dei sogni con un mutuo che ne coprisse ilvalore di acquisto anche completamente, comeuna bella coperta di lana che confortasse contepore la smania di possesso a tutti i costi.

Oggi qualcosa è cambiato, lo sappiamo; gliitaliani fanno i conti con una tremenda crisi che hasvuotato le tasche, prosciugato i risparmi eimpennato bruscamente i timori di una minatastabilità economica; avvicinarsi all’acquisto di unacasa è diventato per molti proibitivo e a trattiaddirittura pericoloso.

Quando nonostante ciò ci si decide per il fatidicopasso e ci si presenta davanti al funz ionario diturno per chiedere di sposare un mutuo, il nostrosogno si frantuma sotto il macigno del credito col contagoccie tanto in voga oggigiorno e il nostro progetto si rivelasemplicemente quello che è: una ingenua velleità.

Tutti gridano allo scandalo della contraz ione ed inasprimento del credito; un lucchetto chiuso da tempo per unadiffusa sfiducia bancaria che stenta a riprendersi dagli anacronistici eccessi di un tempo. Le generose banche diuna volta sono ancora ricoverate d’urgenza per le tremente scottature dovute al buonismo di un credito senzacontrollo.

Alcuni impudenti e temerari esperti nostrani, autorevoli firme dell’informaz ione specializzata, fabbricano previsionidi mutui con spread addolciti già dalla prossima primavera o addirittura nel dopo elez ioni politiche dissotterrando eriesumando calcoli e premoniz ioni degni dei più scaltri sciamani dell’economia; previsioni che sembrano dominatepiù da una diffusa e generica spreranza che da validi presupposti oggettivi.

Le banche, sulla difensiva smenano stizz ite le loro giustificaz ioni tentando una difesa ad oltranza delle proprierigide posiz ioni adducendo le più svariate scuse: alti tassi di raccolta (“funding”); alti spread btp-bund (ora peròfortunatamente ridimensionati); una fantomatica crisi globale; l’arrivo di un prossimo asteroide sulla terra previstoentro i prossimi mille anni; ecc..

La conseguenza è un drammatico calo dellecompravendite di case addirittura dimezzato rispetto apochissimi anni orsono, ma la peculiarità più grande è ildrastico ridimensionamento delle RICHIESTE di mutuo.

Negli ultimi anni chi ha tenuto alto l’onore degli acquistisono stati loro: i mutui a tasso variabile con i lorocontenutissimi euribor rasoterra e morigerati spreadcontrattuali. Mutui con spread accettabili che fino a pocopiù di un anno fa si potevano stipulare anche nell’ordinedell’uno percento; l’utopia di oggi.

Si affrontavano 30 anni di mutuo per una casa ad ognicosto ma almeno si scommetteva per anni di euriborbasso e spread applicati contenuti che avrebbero datoossigeno ad un acquisto importante ed impegnativo per letasche delle famiglie. Mutui convenienti checompensavano case sopravvalutate da una bollaimmobiliare occultata e negata da tutti. Case care, lo

sapevamo, ma almeno con mutui vantaggiosi.

In sintesi, il mutuo conveniente era ancora l’ultimo baluardodel calcolo profittevole del “io compro” piuttosto che “ioaffitto”; il volano di una bolla immobiliare che facevamocomunque tutti finta di non vedere e che tutti ci nascondevamo.

Le cose sono cambiate ed era ora che cambiassero. I mutui sconvenienti di oggi hanno acuito la vista a molti; amolti hanno tarpato le ali di un acquisto ad ogni costo, hanno incentivato ed accelelerato la dichiaraz ione di guerraai valori immobiliari fuori controllo, prima o poi sarebbe successo, adesso.

E’ adesso che l’italiano si fa due conti e capisce che con spread che vanno da un minimo del 3,2 al 4% che oggioffre il mercato non si va lontano e che l’economia famigliare assoggettata ad una casa di proprietà è a rischio.Con un mutuo tarato su un esoso spread che oggi ci viene inoculato, il giorno che gli euribor riprendono agaloppare al rialzo abbandonando il volo a bassa quota di oggi, quel giorno, saranno dolori se non verasofferenza in tutti i sensi. Ritrovarsi nel libro nero bancario dei morosi creditori è una esperienza da non augurare anessuno, ne oggi ne domani.

Le statistiche registrano richieste di mutui ormai dimezzate rispetto a solo pochi anni fa; un calo che però è indice sidi rinuncia al mutuo ma non dell’aspriraz ione di volerne uno.

La prova? Se ci facciamo un giro su “Google trends”ci renderemmo conto che gli italiani ancora cercanoun mutuo e probabilmente sarebbero ancoradisposti all’acquisto di una casa piuttosto cheandare in affitto ma la loro aspiraz ione e la lororicerca si ferma davanti agli esosi spread di mercatodi oggi che le banche non rinunciano affatto a volerridurre.

Il cercatore di mutui non va neanche più in banca achiedere il mutuo e non inoltra neanche più le suerichieste online; si ferma molto prima.

Come si vede dai tre grafici sovrapposti nella figuraa lato, negli ultimi due anni, le RICERCHE sul webtramite Google non si riducono affatto,anz i persistono inalterate quasi a voler sottolineareuna speranza, una ambiz ione repressa da partedella potenz iale clientela che aspira ad ottenere unfinanz iamento per l’acquisto di una casa. Il datoGoogle trends si discosta enormemente da quelloche Crif ci riporta nel suo “barometro sulla domandadel credito” dove risulta evidente il drasticoridimensionamento delle RICHIESTE di mutuoeffettive registrate negli ultimi due anni.

Basta andare a vedere quanti ancora cliccano“mutuo” o “mutuo casa” su Google per capire che lacuriosità, l’ambiz ione e l’ostinaz ione per un credito èuna attività ancora viva e vegeta nel potenz iale acquirente di case; un potenz iale mutuando che RICERCA (Google)ma non RICHIEDE (Crif). Il divario tra Google e Crif non è mai stato così accentuato; le RICERCHE non sono certoquante quelle di una volta ma non sono certo crollate come invece lo sono le RICHIESTE.

Mario Rossi, coniugato ed incensurato reddito 1.800 euro mensili. Calcola il suo mutuo per 130mila euro, 30 annitasso variabile con spread 3,6%: rata attuale 600 euro circa. Mario si calcola certamente anche una rata da pagareplausibile futura; chi non lo farebbe. Il nostro eroe potenz iale mutuando è voglioso di una casa ma certamente unmartire del debito non ci vuol diventare. Allora pensando al peggio immagina in futuro un euribor del 5% come nel2008 e con il nuovo tasso dell’8,6% Mario si calcola la potenz iale rata futura di 1.000 euro. Se Mario sapesse che ilsuo prodotto mutuo variabile è anche a quote capitale prefissate al tasso di stipula come gran parte dei variabili incommercio, lui riuscirebbe ad ipotizzare rate anche di 1.100 euro. Un bravo Mario, mutuando medio italiano, se lofa un calcolo come questo e probabilmente anche la banca quando gli nega il mutuo.

Ah, mettiamoci pure una bella polizza assicurativa a copertura del credito di 7 – 8.000 euro che ormai ogni bancache “si rispetti” pretende di vendere insieme al mutuo e la frittata è fatta; Mario ovviamente desiste se prima non lofa desistere la banca.

Come sono stati disposti a fare tanti impavidi mutuandi fino a poco tempo fa ma nell’era degli spread accettabili,probabilmente anche Mario sarebbe disposto ad indebitarsi. Anche lui come i suoi predecessori svenderebbe lasua tranquillità per coltivare il sogno atavico e tipicamente italiano di una casa di proprietà ad alti costi sia purrischiando i rialz i degli euribor.

Se lo spread proposto rientrasse nei canoni di un 1% come per i suoi predecessori mutuandi prima di lui, la suarata oggi sarebbe di 430 e non 600 euro e quella di domani 780 e non 1.100; tutt’altri numeri di affrontabilitàfamigliare. Cos’ha fatto di male Mario per meritarsi questi spread?

Il Mario italiano cerca e spera ancora in un mutuo, la crisi gli ha tagliato le gambe è vero ma i suoi sogni e le sueaspiraz ioni sono praticamente intatte. Lui le coltiva rovistando nel web nella speranza di un mutuo semplicementedecente. Prima o poi anche lui esaurirà i suoi sforz i in una ricerca senza risultati rassegnandosi all’attesa di quelgiorno in cui le banche asseconderanno i tanti sogni di famiglie ed imprese che tutti siamo disposti a pagare si…ma al giusto prezzo.

Il cocktail del caro immobiliare con il caro mutui ha avvelenato ogni legittima aspiraz ione; è l’unica attualità chepossiamo registrare. Le previsioni a breve di mutui con spread di nuovo al ribasso le lasciamo fare agli altrisciamani; noi quì facciamo solo informaz ione.

Qualcuno dice che bisogna essere incoscienti e sprovveduti a farsi un mutuo con questi spread di oggi; secondome è coraggio.

Massimo

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Mercato Immobiliare: il fantasma dell’opera edileaiutomutuo.f inanza.com /2013/01/27/mercato- immobiliare- il- f antasma-dellopera-edile/

sylvestro

Com’era previsto e prevedibile, l’iniz io del nuovo anno è statocaratterizzato dalla solita scaramantica danza della pioggiadel “il peggio è passato” seguita dalla ormai consueta litaniadi cauto ottimismo per il futuro prossimo venturo ma a patto chegli “altri” facciano la loro parte (il legislatore, le banche, i massmedia, ecc …).

Ogni rappresentante di categoria ha presentato la sua ricettaanti- crisi, dettando la tabellina di marcia al prossimo governo,spiegando a volte minuz iosamente come debbano essereripartite spese e tasse, dove sono gli sprechi e come bisognicambiare questa o quella voce di bilancio.

C’è chi ha esibito un vero e proprio manifesto programmaticoquasi in tono elettorale, c’è chi incontra questo o quellorappresentante politico bramoso di stringere mani davanti aduna telecamera, c’è chi ha discusso al chiuso delle conventiondi settore il proprio rapporto congiunturale sciorinando dati ecifre, impietosi per il recente passato, promettenti per i mesi avenire.

Tutti bravissimi a spiegare a modo loro l’evoluz ione della crisie l’attuale spaventoso scenario di recessione, tutti pronti atrovare soluz ioni dipendenti dall’altrui comportamento, nessuno che abbia saputo spendere una parola sul grandeassente di tutte queste pompose manifestaz ioni: il cliente compratore.

Sembra quasi che la figura del cliente compratore sia una sorta di superflua molecola inerte, incapace di motoproprio, a disponibilità immediata ed infinita e destinata a vagare nel limbo di una odissea senza casa in attesache qualcuno decida che è arrivato il momento di erogare mutui convenienti o sgravare qualche tassa o incentivarequalche acquisto.

Ma siamo sicuri che è sufficiente costruire altre case,abbassare gli spread, rimodulare l’IMU o sostenerefiscalmente l’acquisto per invertire il trend dellecompravendite? I residui compratori sono davverocosì pronti e desiderosi di disfarsi dei propri risparmiper quattro mura di proprietà in maniera da scatenareuna nuova corsa al mattone incuranti dei prezz i alti?

E’ innegabile che nel recente passato sull’onda delladisponibilità di credito facile il cosiddetto parco buoi siera riversato in massa a consumare il rito dellaespansione della bolla immobiliare comprandoqualsiasi cosa a prezz i sempre crescenti ma èaltrettanto comprensibile che per lo stesso motivo sisiano esaurite tutte le residue spinte all’acquisto edoggi bisogna fare i conti con la nuova realtà deldeserto dei compratori.

Infatti, quello che sfugge ai più, è che la percentualedei proprietari negli ultimi trenta anni è cresciuta dal 50a quasi l’80% della popolaz ione, che si è vendutocasa a chiunque, anche a chi era titubante in attesa diaccantonare risparmi e che l’eccesso dicost ruz ioni nuove invendute è anche f rut to dell’esaurimento di potenziali acquirent i. Ormai tra i non

possessori di casa sono rimasti perlopiù gli appartenenti alle fasce deboli e debolissime che difficilmentetroveranno modo di programmare un acquisto specie di questi tempi.

Gli altri, cioè coloro che potrebbero accostarsi all’acquisto, sia piccoli che grandi, sia nostrani che esteri, mal siadattano ad un mercato italiano che mostra apertamente la sua incapacità ad adeguare per tempo le quotaz ionialle mutate condiz ioni ambientali. Ed hanno pienamente ragione a mostrarsi diffidenti laddove le conferme giungonopersino da Banca d’Italia che in collaboraz ione con l’Agenz ia del Territorio dimostra come l’attuale stasi di mercatosia dovuta alla scorrelaz ione tra andamento vendite e prezz i.

Infatti è sufficiente paragonare la componente prezz i di uno qualsiasi degli ultimi grafici pubblicati tipo questosotto …

… con uno qualsiasi dei grafici classicisull’andamento dei prezz i (questosotto cita Dow e Kindleberger) …

… per rendersi conto abbastanza facilmente che ci troviamo appena alla fine della microfase detta“dist ribuz ione” e che il cammino da percorrere per attraversare la lunga fase del repricing è appena cominciato enessun investitore accorto si azzarderebbe a scommettere un nichelino in una congiuntura come l’attuale.

Lo scenario odierno si configura più come un mercato invaso da aspiranti venditori, siano essi enti statali, az iendeprivate, imprenditori edili o piccoli proprietari ma il vero protagonista si conferma essere l’unico ignorato e quasibistrattato attore indispensabile per concretizzare una vendita. Tenetene conto se nonostante le premesse viapprossimate all’acquisto in tempi brevi, come minimo dovrete scavalcare il più possibile la prossima inevitabilediscesa dei prezz i facendovi riconoscere un considerevole sconto.

sylvestro

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Euribor ed Irs in risalita, vediamo perchè.aiutomutuo.f inanza.com /2013/01/29/euribor-ed- irs- in-risalita-vediamo-perche/

freeybor@finanzaonline

Premet to che fare previsioni sull’andamento futuro dell’euribor e dell’IRS soprat tut to sul lungoperiodo è quasi impossibile, fior fiore di analisti hanno più volte toppato le previsioni in passato, in questoarticolo però voglio cercare di dare una spiegaz ione all’aumento dei tassi di questi ultimi giorni ed a capire se c’èun margine di miglioramento per gli spread applicati ai mutui.

Iniz iamo dall’analisi dell’aumento dell’ euribor di questi giorni, un’aumento che fino alla prima riunione della BCE del9 gennaio non era nemmeno immaginabile, poi l’annuncio della BCE di non ridurre ulteriormente i tassi ha fatto siche l’euribor si risvegliasse dal suo torpore, in questi ultimi giorni la decisione da parte di alcune banche,soprattutto del Nord Europa, di restituire anticipatamente nella prima finestra utile, che va dal 25 al 30 gennaio, partedel denaro ricevuto con le aste triennali Ltro di dicembre 2011 e febbraio 2012, ha fatto il resto.

In realtà non è tanto la decisione di rest ituire parte del denaro che ha provocato l’aumento dell’euribor,quanto la quant ità di denaro rest ituita che ha superato abbondantemente le previsioni degli analisti, che perquesta scadenza si aspettavano 84 miliardi mentre le banche ne hanno già restituiti più di 137. Questa valanga dirimborsi ha contribuito notevolmente alla riduz ione dell’eccesso di liquidità, che dopo le due Ltro a 3 anni avevasuperato gli 800 miliardi di euro e ci si aspetta che entro il 30 gennaio scenda ulteriormente attestandosi sotto i 450miliardi, creando ulteriori aumenti dei tassi a breve termine. La velocità di risalita dell’euribor dipenderà moltodall’effettiva quantità di denaro che le banche restituiranno alla BCE, tanto più denaro restituiranno tanto più velocesarà la risalita dei tassi.

Qual’è il mot ivo che ha spinto molte banche del Nord Europa a rest ituire i soldi alla BCE? Semplice,hanno troppi soldi e li hanno “parcheggiati” alla BCE dove però, da luglio 2012 dopo che è stato azzerato il tassodei depositi overnight, non rendono più nulla, anz i costano l’ 1%, il tasso al quale li hanno avuti in prestito.

Diversa è la situaz ione delle banche italiane e spagnole che hanno utilizzato i soldi per acquistare rispettivamentebond e bonos facendoli rendere ben più dell’1% di raccolta e dalle quali non ci si aspetta una restituz ioneanticipata del finanz iamento, ma nemmeno una riapertura del credito alle az iende ad alle famiglie.

La conferma che nessuno si aspet tava un rient ro così cospicuo di denaro è data anche dai futuresdell’euribor 3 mesi che f ino a due set t imane fa era previsto intorno allo 0,26% a dicembre 2013 ment readesso è aumentato allo 0,55%.

Un’altro effetto del rientro di questi fondi è stato l’aumento del rendimento dei bund tedeschi, infatti la decisione daparte delle banche di rimborsare anticipatamente i questi fondi è stata interpretata dagli investitori come un’ulterioresegnale di fiducia dopo il buy back di dicembre sui titoli greci, che ha reso molto meno attraenti i bassi tassi diremuneraz ione dei BUND, che a loro volta hanno iniz iato a risalire provocando il conseguente aumento dell’ IRS(l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso). E’ doveroso chiarire che il Bund a 2 anni fino a giugno 2011 avevasempre avuto un rendimento superiore all’euribor 3 mesi, mentre fino a qualche giorno fa era rimasto sotto questovalore; adesso se la ritrovata fiducia (seppur cauta) degli investitori dovesse riportare i flussi di denaro su attivitàpiù rischiose ma meglio remunerate, potremmo vedere una lenta risalita dei rendimenti dei bund che potrebberoriportarsi a valori più consoni e vicini a quello 0,75% che è l’attuale tasso di riferimento della banca centraleeuropea.

In conclusione ci aspettiamo un periodo di relativo aumento dei tassi almeno fino a febbraio quando ci sarà la

In conclusione ci aspettiamo un periodo di relativo aumento dei tassi almeno fino a febbraio quando ci sarà laseconda tranche dei rimborsi, non ci aspettiamo invece variaz ioni sostanz iali sugli spread proposti per i nuovimutui, le banche Italiane infatti affermano di avere ancora molte difficoltà con la raccolta di fondi sul mercatointerbancario. E’ verosimile pensare che il costo del denaro per le banche italiane sia molto vicino ai rendimentiofferti dalle obbligaz ioni da loro emesse in favore dei clienti privati, finché questi rendimenti saranno superiori al 3%sarà difficile che gli spread possano scendere al di sotto di questa soglia.

Roberto.

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ABI: mutui e sofferenze ennesimo bollettino di guerratanduri@finanzaonline

Il perdurare della contraz ione del credito edell’aumento delle sofferenze bancarie èproprio l’ennesima constataz ione che ABIesplicita in prima pagina nel rapporto mensiledi questo mese. In copertina all’articolo horiportato quella che è la prima affermaz ione diapertura del documento “IN PRIMO PIANO”.

MUTUI: Abi ci conferma che anche negli ultimimesi si è registrato un rallentamento delcredito alle famiglie ed, in part icolare, alset tore immobiliare, da attribuire per lo piùad una sensibile contraz ione del numero dicompravendite di immobili, ad un aumentodella rischiosità del settore e ad una carenza diraccolta delle banche a medio e lungo termine.Il rallentamento è da attribuire anche ad unamarcata diminuzione della domanda dimutui da parte delle famiglie che risulta in continua diminuz ione: -44% è l’ultimo dato registrato ad ottobre 2012.

Per quanto riguarda i f lussi erogat i dalle banche per l’acquisto di abitaz ioni (mutui), si rileva come nel periodogennaio – novembre 2012 essi sono ammontati a 18,8 miliardi di euro, un valore dimezzato rispet to ai 36,3miliardi di euro dell’analogo periodo del 2011. I finanz iamenti per i mutui a tasso variabile sono passati da 27,5miliardi di euro dei primi 11 mesi del 2011 a 13,2 miliardi dell’analogo arco temporale del 2012 (ultimo datodisponibile). Meno marcata la riduz ione del segmento a tasso fisso (da 8,7 miliardi a 5,6 miliardi).

I prestiti a famiglie e società non finanz iarie ammontano, sempre a fine 2012, a circa 1.476 miliardi di euro, con unavariaz ione annua di -2,4% , con una dinamica prossima allo zero in particolare per i mutui risultata a fine novembre2012 pari al - 0,3% (+0,2% il mese precedente e +4,8% a fine novembre 2011).

Il grafico sottostante riporta il confronto con gli altri Paesi europei.

Notare come il trend percentuale dei mutui erogati sia effettivamente tornato ai livelli di staticità di f ine 2008, pocoprima degli storici ribassi degli euribor ed Irs che hanno incentivato le richieste di mutui e che per Spagna, Franciala musica non cambia mentre la media europea è in minima risalita dalla metà del 2012.

COMPRAVENDITE: Rifacendosi ai dati prelevati da Agenz ia del Territorio, ABI sottolinea la contraz ione del numero

delle compravendite evidenz ia un mercato immobiliare che continua a perdere terreno dal 2006. La variaz ioneannua del volume di compravendite nel terzo trimestre del 2012 (variaz ione percentuale del III trimestre 2012rispetto al III trimestre 2011) per l’intero settore risulta essere pari al - 25,8%, più negativa rispetto alle variaz ionitendenz iali degli ultimi due trimestri (- 17,8% e –24,9%). Si t rat ta del numero minimo di t ransazioni regist ratein un terzo t rimest re dal 2004.

SOFFERENZE: In crescita le sofferenze bancarie lorde. Afine novembre 2012 sono risultate pari a 121,8 miliardi dieuro , 2 miliardi in più rispetto ad ottobre e +17,5 miliardirispetto a novembre 2011, segnando un incrementoannuo di circa il 16,8% . E’ evidente come la crisi in attoabbia messo in ginocchio molte famiglie che si trovano indifficoltà economiche famigliari di tale livello che non sonopiù in grado di restituire il credito ottenuto. E’ ovvio come lesofferenze bancarie mettano in estrema difficoltà il sistemabancario e vadano a togliere il potenz iale ossigenonecessario al rilancio del credito, un credito ancoracostoso, difficile e quasi impossibile da ottenere.

Massimo

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Mercato Immobiliare: Homo insipiens, dalla palafitta all’angolocottura

aiutomutuo.f inanza.com /2013/02/03/mercato- immobiliare-homo-insipiens-dalla-palaf itta-allangolo-cottura/

sylvestro

La storia della nostra specie è costellata da unsusseguirsi di scoperte ed invenz ioni che hannoprogressivamente contribuito alla evoluz ione delgenere umano.Lo sforzo profuso dai nostri antenati nel tentativodi rendere la propria vita via via più agevole econfortevole è testimonato dalle traccearcheologiche e storiche diffuse su tutto ilpianeta.

Uno dei tratti caratteristici più importanti è statoindubbiamente la capacità di sfruttare il territorioa proprio vantaggio, così si è passati dallafrequentaz ione di malconci giacigli di fortuna sulterreno o sugli alberi alla vera e propriaconquista di una dimora laddove abbiamostrappato a forza le caverne a nostri avversaridel tempo, orsi, lupi e belve varie.

Ben presto anche le caverne si sono rivelate insufficienti a soddisfare le accresciute esigenze di un popolaz ione invia di sviluppo, così quando il modello del clan basato su raccolta e caccia cedette il posto al modello delvillaggio fondato su coltivaz ione e pastoriz ia i nostri avi adeguarono le tecniche di sopravvivenza convertendo losfruttamento delle risorse esistenti in trasformaz ione dei beni a disposiz ione: naque il prodotto casa.

Le prime rudimentali forme di abitaz ione avevano giàben delineate quelle caratteristiche che si sonorivelate necessarie e vincenti con il passare deisecoli, almeno nei territori con clima temperato e pernuclei monofamigliari: pareti anti- intrusione, ambientia pianta squadrata, tetti spioventi ed un minimo diaperture per l’accesso, l’illuminaz ione ed il ricambiodell’aria.

Il percorso di modernizzaz ione delle case è statolento, a tratti interrotto e retrogrado, ma nel tempo ilprogresso tecnologico si è fatto strada anche tra lemura domestiche portando con se novità neimateriali di pregio, negli utili accessori e nei metodicostruttivi che hanno consentito l’evoluz ione versonuovi modelli abitativi.

Insomma abbiamo condotto un lungo cammino dipiccole e grandi conquiste al passo con le trasformaz ioni storico-culturali.

Poi, ultimamente, qualcosa si è inceppato. Il modello espansivo e progressista sembra aver perso la stradaevolutiva in direz ione del miglioramento diffuso per deviare verso obiettivi più specifici e discriminanti; da un lato siè teso a costruire immobili con prezz i di vendita sempre più alti e decisamente scorrelati con le reali possibilitàdella gente comune, dall’altro si è tentato di compensare le minori vendite con l’offerta di case sempre più piccole.

Il risultato è stato la progressiva scomparsa di tuttiquegli spaz i di vivibilità che nel recente passatorendevano veramente confortevole vivere a casapropria, l’ingresso, il corridoio, una cucina ampia, iltinello, il disimpegno con zona armadi, i ripostigli, i balconi ampi, e così via. Eppure la popolaz ione nonè aumentata così tanto da dover giustificare a tutti icosti la necessità di un ridimensionamento deglispaz i individuali. Al contrario è aumentata e diparecchio la disponibilità di alloggi con la tendenzaa ridurre gli spaz i abitabili sia sul nuovo sia sulristrutturato (con perdita dei precedenti vani diserviz io a favore della suddivisione in piùappartamenti con stanze più ridotte).

Il culmine di questa nefanda tendenza sembraessere stato raggiunto negli scorsi dieci anniinfatti, complice una bolla immobiliare innescatadal credito troppo facile, si è assistito alla“discesa in campo” di improvvisati imprenditoriedili che prendendo parte alla nuova corsaall’oro marrone hanno pensato bene dispeculare anche su materiale e progettiimmettendo così sul mercato prodotti di scarsaqualità nonostante le leggi in vigore imponganodei precisi standard costruttivi.

Un triste epilogo di un lungo percorsointrapreso dalla nostra specie che si è vistaderubata di parecchie di quelle piccoleconquiste di civiltà che lasciavano ben sperarein un futuro prospero o almeno confortevole. Lafine dell’attuale ciclo immobiliare lascia sulcampo una quantità enorme di piccole case didubbia qualità, alcune cedute a caro prezzoad inesperti mutuatari trentennali, altre, moltealtre, destinate ad ingigantire l’esercito delle z itelle immobiliari per vocaz ione visto che, smaltita la crisi, in pochi sirivolgeranno a questa mediocre fascia di prodotti.

L’avvento del prossimo ciclo immobiliare porterà con se una nuova serie di prodotti in offerta che dovranno

soddisfare le rinvigorite esigenze della successiva generaz ione di compratori i quali difficilmente punteranno ipropri soldi su investimenti obsoleti ed inadeguati ai futuri standard.

Anche per questo motivo è poco lungimirante investire adesso in un settoresopravvalutato nei prezz i e nella qualità e destinato ad un rivoluz ionarioprocesso di rinnovamento;

E’ bene prestare molta attenz ione e non lasciarsi sedurre da offertevantaggiose solo in apparenza per mini-appartamenti buoni al massimocome temporanei pied a terre ma largamente insufficienti a viverci nelquotidiano. Come i nostri antenati dobbiamo sforzarci di migliorare lanostra condiz ione abitativa in maniera da ri- conquistarci i necessari spaz idi vivibilità e confort in linea con le nostre possilibità ma senza cedere allapigra tentaz ione di fermarci alle rassicuranti parole dei venditori del “maquesto è il mercato” o addirittura il più risibile “ma questa è la moda”;nessun essere umano nel pieno delle proprie facoltà sceglierebbe divivere in spaz i ristretti e poco confortevoli se non per esigenzetemporanee.

Bisogna quindi cominciare a mettersi nell’ottica di non subire il mercato in declino ma di anticipare quello nascente,rifiutando di adeguarsi a siffatti alloggi frutto della fase terminale della speculaz ione immobiliare e ricercandoabitaz ioni degne di questo nome ed al passo con le tecnologie del tempo. Se poi non si trovano immobili invendita con una disponibilità e distribuz ione ottimale degli spaz i (oltre che un prezzo conveniente) allora si ha unmotivo in più per attendere tempi migliori o optare per un semplice affitto per chi ha necessità di una nuova casa.L’offerta in affitto è diventata talmente ampia anche tra le case di nuova costruz ione che non è difficile sistemarsicomodamente a prezz i bassi in attesa della nuova era immobiliare.

sylvestro

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Rate del mutuo non pagate, le conseguenze: pignoramentoimmobiliare e vendita all’asta.

aiutomutuo.f inanza.com /2013/02/06/rate-del-mutuo-non-pagate- le-conseguenze-pignoramento-immobiliare-e-vendita-allasta/

freeybor@finanzaonline

Il periodo non è certo dei migliori e le ultimestatatistiche ce lo confemano, secondo il rapportoItalia 2012 presentato dall’eurispes un quarto degliintervistati ha dichiarato di avere difficoltà a pagare larata del mutuo.

Cosa succede se non si pagano le rate delmutuo? Partiamo dal presupposto che adesso comenon mai arrivare al pignoramento della casa nonconviene ne al creditore ne al debitore, perciò nelcaso si intraveda la necessità di dover interrompere ilpagamento delle rate del mutuo è altamenteconsigliato recarsi in banca possibilmente prima diiniz iare a non pagare le rate, e se si rientra neiparametri richiedere la sospensione prevista dalPiano Famiglie dell’ABI che è stato prorogato fino al31 marzo.

Nel caso non si rientrasse nei parametri previsti ècomunque consigliabile recarsi in banca per cercareuna soluz ione alternativa. Per la banca arrivare alpignoramento ed alla messa all’asta dell’immobilenon è sicuramente conveniente soprattutto in questoperiodo, rischierebbero di dover vendere ad unprezzo molto inferiore al debito residuo,specialmente per i mutui accesi da poco e magariconcessi per valori superiori al valore realedell’immobile graz ie a periz ie sopravalutate come siusava fino ad un paio di anni fa.

E’ molto importante dimost rare alla banca la volontà di risolvere la situaz ione ed arrivare con già conalcune idee da proporre per la soluz ione del problema potrebbe essere d’aiuto. Le proposte che si possono faresono varie e dipendono dalla capacità di reddito, si potrebbe proporre una sospensione temporanea delpagamento delle rate, oppure la sospensione del pagamento delle quote capitale, continuando a versaresolamente le quote interessi in modo da non ritrovarsi con aumenti insostenibili delle rate al momento della ripresadel pagamento regolare delle rate, oppure ancora l’allungamento della durata del mutuo che porterebbe ad unariduz ione dell’importo delle rate.

Tornando alle tempist iche della procedura di pignoramento , come prima cosa dobbiamo precisare chesecondo l’art. 40 del TUB (testo unico bancario) fino a 180 giorni dal mancato pagamento della rata, la banca puòsolo richiederne il pagamento con gli interessi di mora, scaduti i 180 giorni la banca può chiedere la decadenzadel beneficio del termine (cioè la perdita da parte del debitore del diritto alla rateizzaz ione del debito) e la bancapuò intimare l’immediato versamento di tutto l’importo dovuto entro tot. giorni. Per importo dovuto si intende l’interocapitale residuo del mutuo più gli interessi maturati più gli interessi di mora e spese.

Dopodichè la banca procede con il decreto ingiuntivo che le serve per poter poi procedere con il pignoramento, ingenere vale 10 anni e ci sono 40 giorni di tempo per potersi opporre, trascorsi i quali il titolo esecutivo èinapellabile, a questo punto procederà con la notifica dell’ atto di precetto che da al debitore gli ultimi 10 giorni ditempo per saldare il debito, allo scadere del decimo giorno il giudice è autorizzato a pignorare.

L’atto di precetto vale 90 giorni ed entro questo lasso di tempo deve essere eseguito il pignoramento altrimenti varinotificato l’atto.

E’ bene ricordare che con il pignoramento non si perde la proprietà dell’immobile e solitamente nemmeno ilpossesso, ma se ne perde la disponibilità in pratica non sarà possibile fare nessun atto che possa sottrarre i benialla garanz ia del credito, sarà ancora possibile però abitare e cercare di vendere l’immobile cercando magariun’accordo con la banca per un saldo e stralcio complessivo dei debiti prima che l’immobile vada all’asta.

Dopo il pignoramento c’è ancora un po’ di tempo prima che l’immobile vada all’asta, il tribunale ha 90 giorni ditempo per fissare l’istanza di vendita, entro 120 giorni prorogabili di altri 120 deve essere depositata tutta lecertificaz ione ipocatastale.

Dopo che il tribunale ha ricevuto tutta la documentaz ione il giudice ha 30 giorni di tempo per nominare il perito chefarà la valutaz ione dell’immobile per stabilirne la base d’asta.

Prima che il giudice pronunci l’istanza con la quale viene stabilita la data ed il prezzo di vendita dell’immobile,è possibile richiedere la conversione del pignoramento cioè l’ultima possibilità per il debitore di sostituireall’immobile pignorato una somma di denaro che copra il debito e tutte le spese sostenute fino a quel momento,per il versamento della somma può anche essere chiesta la rateizzaz ione per un massimo di 18 mensilità.

Nel caso non venga chiesta la conversione del pignoramento il giudice procede con l’ordinanza di venditastabilendo prezzo e data dell’asta che visti i tempi burocratici avverrà dopo ca. 2 anni dal pignoramento. Qualorala prima asta vada deserta si continueranno a fissare date ribassando ogni volta la base d’asta finchè non verràvenduto l’immobile.

Il consiglio è di cercare in tut t i i modi di evitare che l’immobile vada all’asta, il rischio è che con il ricavodella vendita non si riesca a coprire tutto il debito residuo gli interessi legali, di mora e tutte le spese per laprocedura di pignoramento e vendita all’asta e di rimanere comunque debitori nei confronti della banca, che perrientrare completamente con il credito potrebbe procedere con ulteriori pigoramenti, per lo stesso motivo la bancapotrebbe essere invogliata ad accettare una vostra proposta di rinegoz iaz ione del mutuo prima che questo vada insofferenza. Nel caso non si trovi un’accordo con la banca oppure si sia impossibilitati a continuare a pagare ilmutuo anche con rate ridotte, è preferibile proporre alla banca una sospensione delle rate dimostrando di avermesso in vendita l’immobile, e cercare di venderlo anche ad un prezzo inferiore a quello di mercato proponendoalla banca un saldo e stralcio evitando così di dover pagare anche tutti gli oneri per la procedura di pignoramentoe vendita all’asta.

Un’ulteriore consiglio, forse superfluo, è di cercare di allungare il più possibile i tempi ad esempio facendoopposiz ione al decreto, ma per questo bisogna rivolgersi ad un bravo avvocato che riesca a trovare qualchecavillo, procedurale o di forma, ma questo permetterebbe di guadagnare qualche mese che potrebbe rivelarsifondamentale per cercare di salvare la casa o comunque di chiudere la questione con i minori danni possibili.

Roberto.

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Mutui: la rivincita della mediazione onlineaiutomutuo.f inanza.com /2013/02/08/mutui- la-rivincita-della-mediazione-online/

tanduri@finanzaonline

Nel clima di incertezza economica cheavvolge da tempo il nostro Paese è ormaievidente come le famiglie italiane abbianoormai, per i più svariati motivi, quasidefinitivamente rinunciato a richiedere unmutuo per l’acquisto della propria casapreferendo attendere tempi migliori.

In quei casi in cui nonostante tutto ci sirivolge ad una banca nella ricerca del migliorprodotto sul mercato, ci si trova di fronte aprodotti mutuo con spread talmente elevatida scoraggiare definitivamente ogni velleità;la ricerca del mutuo si trasforma nellamaggioranza dei casi in una rinuncia a tuttigli effetti [c'era una volta un mutuo].

Nell’ultimo Barometro del credito Crif ha dapoco evidenz iato il drammatico dato delcrollo della domanda definendo il 2012come “l’anno nero per la domanda dei mutui” che nell’ultimo anno si attesta ad uno sconfortante e robusto -42% ; una contraz ione che riposiz iona le richieste di mutui a volumi nemmeno lontanamente paragonabili a quelledegli anni di picco tra il 2004 ed il 2008.

In questo a dir poco difficile e scoraggiante contesto dove la ricerca di un mutuo conveniente diviene il famigeratoago nel pagliaio, una mano ce la possono dare quelle decine di validi motori di ricerca online che analizzanosul web le migliori offerte sul mercato dell’intermediaz ione e che spesso risultano essere ancor più vantaggioserispetto all’offerta conseguibile presso lo sportello delle banche stesse. Quello bancario appare quindi senz ’altro unsistema più diretto e tangibile ma che non sempre si rivela anche più conveniente.

Il vantaggio dell’online è certamente da ricercare nelle politiche di pricing di alcuni istituti creditiz i che nel canale didistribuz ione del web rilanciano convenz ioni e sconti che determinano in molti casi una palese convenienza. Lebanche infatti, attraverso l’online, riescono ad attrarre ed acquisire una clientela con un profilo creditiz iomaggiormente elevato; un aspetto che al giorno d’oggi, per le banche, appare tutt’altro che trascurabile. La ricercadella clientela più appetibile a cui elargire credito premia certamente la qualità dell’offerta online.

Secondo quanto riportato nella Bussola Mutui di MutuiSupermaket.it, i prodotti mutuo a tasso variabile acquisitionline risultano più vantaggiosi di quelli acquisibili direttamente presso lo sportello bancario. Relativamenteall’ultimo periodo analizzato, il risparmio medio di un mutuo a tasso variabile acquisito online nel III° trimestre del2012 è nell’ordine dello 0,90% di tasso; un vantaggio di tutto rispetto che in termini di interessi corrisposti, per unmutuo medio di 130 mila euro con durata trentennale, decreta un risparmio netto di circa 25.000 euro.

L’entità della convenienza viene rappresentata come il differenz iale tra ISC medio dei mutui rilevato dal Ministerodel Tesoro trimestralmente e quello medio rilevato da Mutuisupermarket per i migliori prodotti a tasso variabileelargiti dal loro canale di distribuz ione. Lo stesso ordine di grandezza della convenienza dell’online non vieneinvece rilevato per i mutui a tasso f isso il cui differenz iale risulta essere un quasi impercettibile 0,10% ; unvantaggio gradualmente ridimensionato rispetto allo 0,60% registrato nel I° trimestre 2011.

In sintesi si evince un certo ritorno alla convenienza del canale online che nel primo semestre del 2012 avevaperso competività a causa di una contraz ione della qualità dell’offerta molto probabilmente determinata dagliaumenti progressivi degli spread immessi sul mercato dei mutui; una dirompente distorsione che menomava ed

alterava solo parz ialmente e momentaneamente la convenienza effettiva del canale online rispetto a quello dellosportello bancario.

I migliori spread online per mutui a t asso variabile vengono registrati in aumento dall’1,20% del secondo trimestre2011 al 2,87% del quarto t rimest re 2012 (+140%). Per i mutui a tasso f isso invece, la media trimestrale deimigliori spread online sale dall’1,10% al 2,97% (+170%) passando per il picco del 3,28% del primo trimestre 2012.La piccola buona notiz ia documentata risulta quindi essere quella che da marzo 2012, i migliori spread per iprodot t i mutuo a tasso variabile si sono sostanzialmente assestat i su valori con variaz ione marginaledopo 10 mesi di rialz i consecutivi, mentre quelli collegati a prodotti a t asso f isso sono addirit tura indiminuzione dopo l’enorme “salto” registrato ad iniz io 2012; staremo a vedere cosa si profila per il prossimofuturo.

buon variabile online a tutti.

Massimo

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 9.5/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: 0 (from 0 votes)Mutui: la rivincita della mediaz ione online, 9.5 out of 10 based on 2 ratings

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Crif o non crif, questo è il dilemma!aiutomutuo.f inanza.com /2013/02/14/crif -o-non-crif -questo-e- il-dilemma/

freeybor@finanzaonline

Avete mai sent ito nominare Crif? Se aveterichiesto un finanz iamento o un mutuodovreste averlo sentito, Crif è la più importantesocietà specializzata in informaz ionicreditiz ie, in pratica gestisce un sistema diinformaz ioni creditiz ie (sic) che raccoglie tuttele informaz ioni relative a finanz iamenti erogatio anche solamente richiesti a banchefinanz iarie ecc. ecc.

Chiaramente non si occupa solo di questo,anche se questa è la sua funz ione principale,ma offre anche una serie di serviz i mirati perle banche e le finanz iarie, qualche mutuatarioprobabilmente ne avrà sentito parlare ancheal momento della periz ia immobiliare, spessoinfatti queste ultime vengono effettuate daperiti incaricati direttamente da Crif.

Ma torniamo alla banca dat i che è quellache ci interessa maggiormente, nella bancadati Crif infatti ci finiamo tutti già alla primarichiesta di finanz iamento grande o piccoloche sia, infatti tutti gli istituti di credito e lefinanz iarie sono tenute obbligatoriamente atrasmettere questi dati e questo è un bene seil finanz iamento va a buon fine e lo portiamoregolarmente a termine, ma è un male se, perqualsiasi motivo anche solo perdimenticanza, paghiamo in ritardo o nonpaghiamo alcune rate del finanz iamento richiesto oppure ci viene rifiutato.

Perchè dico che è un bene? Perchè se abbiamo già ottenuto un finanz iamento e l’abbiamo chiuso senza problemirisulteremo dei buoni pagatori e di conseguenza avremo meno problemi ad ottenere ulteriori finanz iamenti in futuro.

Perchè è un male? Beh è ovvio quando abbiamo problemi con le rate di un qualsiasi finanz iamento finiamo nellaBlack List della centrale rischi ed ottenere finanz iamenti in futuro potrebbe diventare un’impresa ardua.

Per quanto tempo rimaniamo in questa Black List?

Il garante per la protez ione dei dati personali ha promosso la sottoscriz ione di un codice deontologico (pubblicatonella gazzetta ufficiale n° 300 del 23 dicembre 2004) nel quale tra le altre cose sono specificati i tempi massimi diconservaz ione dei dati nella centrale rischi, i tempi stabiliti sono:

- richieste di f inanziamento 6 mesi, qualora l’istruttoria lo richieda, o 1 mese in caso di rifiuto della richiesta orinuncia alla stessa.

- morosità di due rate o di due mesi poi sanate 12 mesi dalla regolarizzaz ione.

- rit ardi superiori sanat i anche su t ransazione 24 mesi dalla regolarizzaz ione

- event i negat ivi (ossia morosità, gravi inadempiment i, sof ferenze) non sanat i 36 mesi dalla data discadenza contrattuale del rapporto o dalla data in cui è risultato necessario l’ultimo aggiornamento (in caso disuccessivi accordi o altri eventi rilevanti in relaz ione al rimborso) o comunque dalla data di cessaz ione delrapporto.

- rapport i che si sono svolt i posit ivamente (senza ritardi o alt ri event i negat ivi) 36 mesi in presenza dialtri rapporti con eventi negativi non regolarizzati. Nei restanti casi il termine sarà di 36 mesi dalla data dicessaz ione del rapporto o di scadenza del contratto, ovvero dal primo aggiornamento effettuato nel mesesuccessivo a tali date.

Tut to bene quindi, i dati, anche in caso di eventi negativi non sanati, devono essere cancellati dalla banca datidopo 36 mesi, perciò se dopo tre anni dovessimo aver bisogno di un finanz iamento o di un mutuo al momentodella verifica dei dati l’istituto di credito troverà la nostra posiz ione pulita e non avremo problemi ad ottenere quantoci serve.

Invece no, molto probabilmente la nost ra richiesta verrà respinta.

Perchè?

Semplice, avete notato che in caso di eventi negativi non sanatic’è scritto “36 mesi dalla data di scadenza contrattuale delrapporto o dalla data in cui è risultato necessario l’ultimoaggiornamento o comunque dalla data di cessaz ione del rapporto“? Bene questo significa che basta una raccomandata di sollecitoo una comunicaz ione qualsiasi relativa a quel finanz iamentofarebbe ripartire il termine dei 36 mesi da 0, inoltre molti istituti dicredito potrebbero affermare che i 36 mesi decorrono dallascadenza contrattuale (quindi dalla scadenza dell’ultima rata) manon essendo stata pagata la rata il rapporto non si può ritenerecessato in quanto risultano ancora pendenti dei crediti, perciò lacancellaz ione dal crif non può essere effettuata.

Il dubbio che in realtà i nost ri dat i non vengano mai cancellat i sorge anche quando senti che a Tiz iorifiutano il mutuo perchè in passato non ha mai fatto finanz iamenti e quindi la banca non sa se è un buon pagatore,mi chiedo come fa la banca a sapere che Tiz io non ha mai richiesto finanz iamenti in passato se le banche datipossono conservare queste informaz ioni solo per 36 mesi?

Il sospet to è che esistano due banche dat i diverse, una per il “pubblico” ed una per le banche e lefinanz iarie, così quando noi privati facciamo una richiesta alla crif per verificare se la nostra posiz ione è pulitavediamo una cosa, se la stessa richiesta la fa una banca o una finanz iaria ne vede un’altra.

A suffragare questo mio (e non solo mio) sospetto c’è anche l’articolo 8 del codice deontologico che recita:

“Prima dell’eliminaz ione dei dati dal sistema di informaz ioni creditiz ie nei termini indicati ai precedenti commi, ilgestore puo’ t rasporre i dat i su alt ro supporto , ai fini della limitata conservaz ione per il tempo necessario,esclusivamente in relaz ione ad esigenze di difesa di un proprio diritto in sede giudiz iaria, nonche’ della loroeventuale elaboraz ione statistica in forma anonima.”

Questo ci da la certezza che esiste una seconda banca dati che non dovrebbe essere accessibile a terz i,ma…………

Meditate gente, meditate.

Roberto

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: 0 (from 0 votes)Crif o non crif, questo è il dilemma!, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Mercato Immobiliare: Se i personaggi in cerca di fautore …aiutomutuo.f inanza.com /2013/02/17/mercato- immobiliare-se- i-personaggi- in-cerca-di- f autore/

sylvestro

La pantomima continua; mentre il settore ediliz io- immobiliareprosegue il suo inesorabile processo di ridimensionamentosoverchiato dalle dure leggi del mercato, i soliti principalirappresentanti di categoria (tranne rare eccez ioni) nonlesinano di dispensare fantomatiche altrui responsabilità emirabolanti rimedi alla disastrosa situaz ione in cui versa ilcomparto.

Dapprima abbiamo dovuto assistere al perverso strabismo diuna informaz ione ufficiale pilotata che da un lato denunciavatimidamente le avvisaglie di un rallentamento e dall’altroraccomandava di continuare ad affidarsi al mattone comeinossidabile investimento valido per tutte le stagioni, poiabbiamo dovuto credere alla miracolosa tenuta dei prezz i inun mondo dove le compravendite sono crollate con effettodiscesa dalle montagne russe, infine ci tocca osservare ilpubblico stracciamento di vesti per addetti alla disperaz ione ed az iende al collasso.

A chi giova una manifestez ione di disagio come quella orchestrata nellagiornata della collera? Che obiettivi si propone, in concreto? Che risultatipotrà mai ottenere la rivendicaz ione dei fasti che furono senza tener contodelle mutate condiz ioni del mercato?

Fintantochè si insisterà a considerare il passato decennio come la normalecondiz ione del settore non si riuscirà a cogliere le profonde trasformaz ioniche stanno interessando la nostra società; cercare e magari trovare unsanto protettore tra gli esponenti politici nostrani o esteri, aspettare uncavaliere bianco che metta fine al sonno comatoso del mattone, indirepubbliche manifestaz ioni di disagio potranno al massimo imbonire (ancoraper poco) gli affiliati di categoria (e sorge spontaneo il sospetto che siarimasto l’obiettivo principale) ma mal si adattano ad offrire soluz ioniconcrete ad un problema che attualmente si presenta con poche onessuna vie d’uscita.

Non sarà forse arrivato il momento di spegnere i microfoni, scendere dal palco, mettersi a tavolino e fare due conticon la situaz ione attuale e soprattutto con le vere prospettive per il prossimo futuro? Vogliamo continuare a sentirciripetere che c’e’ fame di case (“oltre 900mila domande …”), che le famiglie sono prudenti a causa della crisi, che

gli investitori sono timidi a causa delle tasse e che questo o il prossimo è l’anno buono per la ripresa (come dettonegli ultimi cinque)?

Non sarebbe meglio prendere atto che gli eccessi dello scorso decennio non si ripeteranno più in tutti i sensi(credito facile, lottizzaz ioni a richiesta, posti di lavoro aggiuntivi, cementificaz ione libera, tasse basse,agevolaz ioni ecc, …) e magari cominciare a fare i conti con le reali esigenze ediliz ie di questo paese e sopratuttocon le reali disponibilità della fantomatica domanda di nuovi alloggi?

Perchè è da li che un giorno ripartirà il mercato dopo che avràraggiunto il suo nuovo punto di equilibrio al ribasso, dallacapacità di spesa della fascia giovane di popolaz ione, lastessa che attualmente soffre di una percentuale didisoccupaz ione dal 30 al 50%, la stessa che non gode ditutele nel mondo del lavoro, la stessa che viene retribuita consalari sempre minori e impieghi precari.

Invece i segnali che ancora oggi vengono lanciati dairappresentanti di categoria ed organi ufficiali di stampa sono disegno diverso; si tende ancora a rivendicare una certadiversità del nostro mercato immobiliare rispetto a tutti gli altripaesi nonostante l’evidenza disastrosa dei numeri, ci si ostinaa considerare i prezz i attuali come il linea con la sostenibilitàeconomica (in base a quali parametri?) ci si illude che 600milacompravendite annue siano il minimo fisiologico per ilcomparto (quando quest’anno saranno intorno a 455mila ed iprossimi … chissà …).

La verità è che gli anni facili della bolla immobiliarehanno contribuito a gonfiare ancora di più un apparatoburocratico e operativo già di per se invasivo e avidodi risorse fino al punto di renderlo ipertrofico quasicome la pubblica amministraz ione e ben oltrel’equilibrio sostenibile tra i vari settori economici. Ventipercento del PIL, due milioni di addetti tra occupaz ionecore e indotto, una infinità di associaz ioni varie in tuttala filiera la cui principale occupaz ione sembra esserel’autocelebraz ione del proprio “indispensabile” ruolo,tutti elementi che dovranno confrontarsi con l’esame diutilità e sostenibilità e che inevitabilmente dovrannoassecondare il processo di ridimensionamento cheinteressa parimenti gli altri settori contigui come quellofinanz iario.

Se i personaggi in cerca di fautore fossero in grado di confrontarsi realmente con le prospettive del mercato allorada un lato coglierebbero la chiave di svolta dell’attuale crisi, cioè i prezz i di vendita (prima si adeguano prima siriuscirà a smaltire l’inveduto come già accaduto altrove), dall’altro preparebbero se stessi e le proprie strutture allesfide del prossimo decennio, magari focalizzando meglio le nuove aree di business offerte dal cambiamento inatto.

sylvestro

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Mutui BNL: la convenienza sta per scadereaiutomutuo.f inanza.com /2013/02/20/mutui-bnl- la-convenienza-sta-per-scadere/

tanduri@finanzaonline

Si sta per concludere la campagna di credito di BNL,banca che da poco meno di un mese sta portandoavanti offerte mutui veramente valide considerato ildesolante contesto di mercato del momento. Gli spreadapplicati ai prodotti mutuo offerti risultano in estremaconcorrenza anche con banche online come IngDirect , Webank, Iwbank e Chebanca.

BNL insieme a Cariparma ed Intesa-Sanpaolo ,sembrano infatti le uniche banche “fisiche” a potereffettivamente competere con le banche online tornateda tempo ad essere le prime in classifica dopo anni direale competiz ione.

Sui vari motori di ricerca dei diversi siti di intermediaz ione, l’offerta BNL, come tasso offerto TAN, appare spesso trale primissime posiz ioni in classifica, perdendo un minimo di convenienza solo se si considera il TAEG completoche comprende le spese di iniz iali e ricorrenti del mutuo di importo direttamente proporz ionale all’importo richiesto.

Altra caratteristica da dover considerare sono le polizze assicurative abbinate ai mutui che la banca richiede acopertura del credito concesso che sono a premio unico e che non sempre coprono per l’intera durata delfinanz iamento.

NB: è bene chiarire e tenere in estrema consideraz ione che generalmente le spese per polizze “facoltative”abbinate ai mutui non sono comprese nei TAEG delle offerte dei motori di ricerca dei siti di intermediaz ione.

Le caratteristiche tecniche dei prodotti mutuo sonoriassunte nel foglio informativo “mutui casa”mentre, estrapolando le informaz ioni daicalcolatori dei vari siti di intermediaz ione online,gli spread della campagna valida f ino al 15marzo risultano essere molto vantaggiosi rispettoalla media di mercato soprattutto per i prodotto atasso variabile per durate minime diammortamento mentre il tasso fisso viene offertoad un tasso che risulta essere indipendente dalparametro di riferimento Irs ma definitoessenz ialmente secondo la durata richiesta.

Come ci si può rendere conto consultando le principali condiz ioni economiche contenute nel foglio informativo, ilprodotto a tasso variabile BNL prevede una forma di ammortamento alla f rancese a quote capitale“pref issate” (o “predeterminate”) alla stipula che comporta, in caso di plausibile aumento dei tassi futuri, dellerate leggermente più alte di quelle che potremmo immaginarci utilizzando una calcolatrice ammortamento standardmutui; un complesso argomento di cui abbiamo già discusso in un nostro prededente articolo ma che è beneapprofondire nel caso si abbia l’intenz ione di stipulare un mutuo a tasso variabile con una qualsiasi banca.

Massimo

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Mutui BNL: la convenienza sta per scadere, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Credit crunch, ma come funziona?aiutomutuo.f inanza.com /2013/02/22/credit-crunch-ma-come-f unziona/

magnotta000@finanzaonline

Il 2012 è stato caratterizzato da una fortecont raz ione del credito erogato, sia ai privaticome anche soprat tut to alle imprese, questoper via di una sorta di tempesta perfettaabbattutasi sull’Italia nell’autunno 2011, tradowngrading del rating sovrano e a cascata ditutte le banche; svalutaz ione dei titoli di stato edegli attivi degli istituti di credito; direttive Eba –European Banking Authority – sui vincolipatrimoniali e introduz ione del concetto di defaultper soggetti con ritardi sui pagamenti di mutui osconfinamenti su fidi protratti per oltre 90 giorni.

Il grafico sottostante – elaboraz ioni dati Bancad’Italia e Bce – mostra in modo impietoso quelloche è successo a iniz io 2012: un crollo verticale erepentino del credito erogato alle imprese. Questoperchè il modo più veloce per raggiungere i sovra menzionat i vincoli pat rimoniali è ridurre gli impieghi,cioè le erogaz ioni di prestiti, che sono inoltre concessi a costi esorbitanti, in un contesto di insolvenze rivistecontinuamente al rialzo, che erodono il patrimonio delle banche per gli accantonamenti richiesti.

In sostanza un meccanismo che comprime l’operatività delle banche da entrambi i lati e una stretta creditiz ia cheopera su due fronti, lato banca e lato cliente: un cliente di per sé può essere affidabile ma se si rivolge all’istitutosbagliato (quello che si trova più in difficoltà lato insolvenze, patrimonio, liquidità) può non ottenere nulla, o esserecostretto a rinunciare per i costi spropositati.

Chiarite le determinanti strutturali, gli effetti che si producono sono due: da una parte gli istruttori delle pratiche diaffidamento sono più oculati nell’analizzare bilanci e redditi dei soggetti richiedenti, che peraltro mostranomediamente trend decrescenti (essendo l’economia in recessione) e dall’altra gli spread impazz it i rendonoant ieconomico il ricorso al credito deprimendo ancor più richieste e erogazioni (per quella parte della

ant ieconomico il ricorso al credito deprimendo ancor più richieste e erogazioni (per quella parte dellaclientela che può permettersi di fare arbitraggio sul costo del credito), poichè esiste sempre una correlaz ione traincremento degli spread e contraz ione del credito.

Come le agenz ie di rating sono state accusate a partire dalla crisi sub prime di certificare l’ovvio, amplificando imovimenti di mercato e non anticipandoli, nella crisi del credito in Italia quello che emerge dal grafico sovramenz ionato è che f ino al 2011 si sia verif icata una sorta di bolla credit iz ia, un incremento, come mostra ilgrafico, superiore alla media europea, seguito immediatamente da una contraz ione anch’essa amplificata.

Il quadro che sembra delinearsi è quello della formaz ione di fenomeni pret tamente procliclici, cheamplif icano i t rend in essere, e che possono essere spiegati dal lato psicologico da un’ipotesi irraz ionale dicrescita perpetua, (come per i mutui sub prime erogati sull’ipotesi di un mercato immobiliare in crescita perenne) eda un punto di vista strutturale, dalla leva che moltiplica gli utili in fase di crescita, ma svolge un ruolo altrettantoefficiente nel moltiplicare le perdite in fase di recessione e che è alla base dei sistemi creditiz i.

Cosa ci riserva il futuro? Con il protrarsi della crisi sono molti gli analisti concordi nell’affermareche il credito non si riprenderà a breve, o comunque non certo ai livelli precrisi, tuttavia,rispetto al meltdown evidenz iato dal grafico sopramenz ionato, è possibile parlare di unastabilizzaz ione della situaz ione, che perdura da qualche mese, passata (forse) la grandepaura del default di Stato… in attesa del prossimo verdetto elettorale.

Alessandro

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (5 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +2 (from 2 votes)Credit crunch, ma come funz iona?, 10.0 out of 10 based on 5 ratings

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Qual è il mutuo migliore in questo periodo?aiutomutuo.f inanza.com /2013/02/27/quale- il-mutuo-migliore- in-questo-periodo/

freeybor@finanzaonline

Domanda: “qual è il mutuo migliore da stipulare i questoperiodo?” Risposta: “Nessuno! La cosa migliore da farein questo periodo è non stipulare mutui”.

Purtroppo è così, in questo periodo non possiamo parlaredi quale sia il mutuo migliore, al massimo possiamochiederci quale sia il meno peggio. Come sappiamo imutui a tasso variabile quando va bene hanno unospread intorno al 3%, questo vuol dire che tenendo contodel valore medio dell’euribor degli ultimi 10 anni che èpari al 3% ca. la probabilità di raggiungere e superare nelcorso del nostro mutuo valori del 6% è tutt’altro cheremota, ricordiamoci che i tassi attuali sono prossimi allozero e di conseguenza possono solo salire od almassimo rimanere costanti.

Non parliamo dei mutui con cap che con i loro spreadsuperiori al 3,40% e valori cap che vanno dal 6% in su,diventano a mio parere proibitivi.

I mutui a tasso fisso che sulle durate superiori ai 20 anni superano il 5,30% se rapportati agli altri, rischiano diessere i più “convenienti”. Se pensiamo che quando i variabili venivano offerti con spread tra l’1 o 1,5% i fissi sistipulavano più o meno con gli stessi valori attuali, ci accorgiamo di quanto antieconomici siano i variabili attuali.

Con questo non voglio dire che sia preferibile stipulare un fisso piuttosto che un variabile, ma che stipulare unvariabile in questo momento non è più vantaggioso come poteva essere qualche anno fa ed è diventata una sceltariservata a pochi temerari che abbiano un LTV basso, un reddito tale da poter sopportare una rata molto più alta diquella attuale, una forte propensione al rischio e nervi ben saldi per mantenere la calma quando i tassi iniz ierannoa salire.

Cambiare il mutuo in corsa è sempre una lotteria, dal mio puntodi vista se si stipula un variabile deve rimanere tale per tutta ladurata (salvo rare eccez ioni), il rischio è di rinegoz iare osurrogare nel momento sbagliato, com’è successo a molti nel2008, e di ritrovarsi ad aver richiesto ed ottenuto un passaggio altasso fisso tramite una surroga od una rinegoz iaz ione nelmomento in cui i tassi e di conseguenza le rate sono arrivate alloro punto massimo e di non poter sfruttare il periodo in cui i tassidiminuiscono e gli importi delle rate calano.

Oltretutto, dal mio punto di vista, la rinegoz iaz ione o la surrogain futuro non saranno concesse con molta facilità, ricordiamociche abbiamo a che fare con le banche e non con istituti dibeneficenza e se è vero che è un nostro diritto richiederle èaltrettanto vero che loro non sono obbligate a concederle, perciòvi consiglio di non stipulare un mutuo pensando di poterlocambiare alla prima occasione, ma dovete stipularlo pensandoche potreste doverlo tenere tale e quale per tutta la sua durata.E’ già successo che qualcuno, pur di rientrare nel rapporto rata / reddito richiesto, abbia deciso di stipulare unmutuo a tasso variabile facendo un’errore gravissimo, il pericolo che in futuro non possa più far fronte alle rate chesaranno inesorabilmente aumentate è altissimo. Quindi sopratutto in questo periodo è altamente raccomandabilestipulare un mutuo che sia sostenibile e “definitivo”, se poi si presenterà l’occasione di migliorarlo ben venga.

In conclusione il consiglio migliore che vi posso dare è che se non avete una reale urgente necessità di acquistarecasa, rinviate l’acquisto quando le banche concederanno nuovamente i mutui a tassi più “umani” e questo potrà

accadere solo quando ci sarà una ripresa economica tale da riportare la fiducia nei mercati, così anche le bancheItaliane potranno finanz iarsi a tassi più concorrenz iali di quelli attuali.

Ah, dimenticavo…..un consiglio per i giovani, non credete alle stupidate che vi dicono le pubblicità che avete vistodurante la campagna elettorale, i mutui agevolati per le giovani coppie esistono solo sulla carta, non troverete mainessuna banca disposta a concederveli alle condiz ioni previste dal fondo, non fatevi illusioni.

Roberto.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 7.6/10 (5 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Qual è il mutuo migliore in questo periodo?, 7.6 out of 10 based on 5 ratings

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Mercato immobiliare: il resoconto delle agenzie non lasciadubbi

aiutomutuo.f inanza.com /2013/03/01/4203/

tanduri@finanzaonline

Bankitalia ha recentemente pubblicato i dati diun sondaggio trimestrale che ha intervistatouna certa percentuale di agenz ie immobiliarioperanti in territorio naz ionale. Lo scopo èstato quello di analizzare la particolarecongiuntura del mercato delle abitaz ioniin Italia, nonchè quello di ottenere delleopinioni e consideraz ioni sulle prospettivefuture delle compravendite immobiliaridirettamente dagli agenti che operano in primalinea nella contrattaz ione e a stretto contattocon la clientela.

L’indagine, che è stata effettuata incollaboraz ione con Tecnoborsa ed Agenz iadel Territorio, risulta essere un documentointeressante soprattutto perchè è in grado dipoter rendere fruibili dati estremamente recenti;il questionario diffuso il 26 febbraio riporta infatti i dati e previsioni rilasciate del terzo trimestre ott-dic del 2012.

Le stime e le valutaz ioni contenute nel sondaggio tuttavia conservano ovviamente un grado di approssimazioneessendo un resoconto tecnico concepito essenz ialmente con un vero e proprio questionario cartaceo a cui hannopartecipato poco più di 1.500 agenz ie immobiliari che risultano essere solo il 4,7% delle circa 32.000 presenti sulmercato ed effettivamente registrate negli archivi Istat-Asia (2009).

L’esploraz ione relativa all’ultimo trimestre del 2012 conferma la debolezza del mercato immobiliare. Secondo lamaggior parte degli agenti intervistati, è proseguita la flessione dei prezz i delle abitaz ioni; il 79,3% delle agenziehanno dichiarato una f lessione dei prezz i, mentre il 20,3% ha riportato prezz i stabili, mentre è ormai daanni trascurabile il dato delle agenz ie che si esprimono nella constataz ione di aumento dei prezz i.

Analizzando le testimonianze contenute nelle precedenti ediz ioni del sondaggio si può sicuramente avere unaidea ancor più completa del mercato immobiliare così come riportato direttamente dal campo di battaglia delleagenz ie immobiliari. A tale scopo ho raccolto in un unico grafico tutti i dati relativi alla tabella2 dei giudiz i dati sui“Prezz i di vendita” dei trimestri precedenti fino al dato di fine 2008 analizzando le precedenti pubblicaz ioni.

Il grafico ci permette di fare alcune valutaz ioni sul t rend effettivamente trascorso del mercato delle compravenditedelle abitaz ioni negli ultimi 4 anni così come descritto, interpretato e riportato direttamente secondo il prez iosopunto di vista delle agenzie.

Come si vede dal grafico, negli ultimi trimestri analizzati, risulta sempre maggiore il numero di agenz ie immobiliariche rispondono al questionario dichiarando di assistere ad una diminuzione dei prezz i e sempre meno sono leagenz ie che riportano invece prezz i stabili, come anche risulta trascurabile la percentuale di agenz ie che riportanoaumento dei prezz i.

A mio avviso risulta a dir poco curioso notare come sin dal I° trimestre 2009 gli intervistati dichiaravano di assisteread una sempre più forte stabilizzaz ione del mercato con un sia pur trascurabile dato di aumento dei prezz ianch’esso in progressione al rialzo. Una visione def init ivamente crollata e sfumata solo nel III° trimestre 2010dove i riporti e le consideraz ioni delle agenz ie hanno finalmente incominciato a maturare un definitivo e progressivocambio di rotta.

Sembrerebbe infatti che solo successivamente al III° t rimest re 2010, i prezz i delle abitaz ioni rilevate dalleagenz ie siano definitivamente e progressivamente incominciate a crollare sotto il peso della crisi economica;probabilmente indipendentemente dall’inasprimento della tassaz ione sulle case all’epoca ancora neancheminimamente ventilata e da fattori politici più recenti indicizzati all’austerità economica imposta solo in un secondotempo col Governo Monti nato solo nel novembre 2011.

La crisi economica ef fet t iva delle famiglie ha giocato sicuramente un ruolo determinante, alt ro che IMUo austerità o quant’altro; le famiglie non comprano perchè sono in crisi nera e dominate dall’incertezzaeconomica e lavorativa. Ovviamente ognuno può trarre le più disparate conclusioni; io mi limito a queste.

Pubblicheremo le prospettive e le previsioni espresse dalle agenz ie che sono contenute nel sondaggio con unprossimo articolo.

stay tuned!

Massimo

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Mercato immobiliare: cresce l’ottimismo a lungo termine delleagenzie

aiutomutuo.f inanza.com /2013/03/08/mercato- immobiliare-cresce- lott imismo-a- lungo-termine-delle-agenzie/

tanduri@finanzaonline

E’ proprio così: le agenz ie immobiliariprevedono un calo dei prezz i anche inquesto trimestre ma al tempo stessopronosticano, per il prossimo biennio, unmercato sempre più in miglioramento. E’quanto emerge da una elaboraz ione diaiutomutuo sui sentimenti espressi dalleagenz ie stesse nel questionario a cui hannorisposto nell’ultimo sondaggio congiunturalediffuso da bankitalia.

Nel precedente articolo pubblicato soloqualche giorno fa abbiamo riportato lavalutaz ione dei prezz i at tuali delleagenz ie intervistate mentre in questosecondo articolo riassumiamo quelle chesono le previsioni espresse dalle agenz iestesse per il trimestre in corso e per ilprossimo biennio relativamente alla particolare congiuntura del mercato delle abitaz ioni in Italia.

Le previsioni sul t rimest re in corso – Alla domanda C1 del questionario dove viene richiesta una opinione sullaprevisione sui prezz i per il trimestre in corso la stragrande maggioranza delle agenz ie intervistate si è espressa afavore di una previsione di diminuzione, un plebiscito che conferma aspettative a breve termine sempre piùorientate al pessimismo.

La figura sottostante elaborata da aiutomutuo raccoglie i dati delle precedenti 13 ediz ioni del sondaggiocongiunturale riassunti in un grafico che meglio rende l’idea delle consideraz ioni espresse dalle agenz ie sui prezz idi mercato negli ultimi 3 anni.

Nel grafico è evidente come siano aumentate nel tempo il numero percentuale di agenz ie intervistate cheprevedono prezz i delle abitaz ioni in diminuz ione; nel III° trimestre 2010 erano solo il 29% le agenz ie intervistateprevedevano aumento dei prezz i contro il 72% dell’ultimo trimestre 2012 a cui si riferisce l’ultimo sondaggio. Dalgrafico si noti come sin dall’ultima parte del 2010 le convinz ioni espresse nelle precedenti ediz ioni del sondaggiodi un mercato pressocchè stabile siano state gradualmente abbandonate per far posto a quelle di un ulteriore calodei prezz i, mentre la quota di coloro che prefiguravano un aumento si mantiene trascurabile (nel graficoquest’ultimo dato è stato approssimato all’unità superiore; es.0,2% = 1% per comodità di rappresentaz ione).

Le previsioni per il prossimo biennio – Dalle risposte date alla domanda C4 in quest’ultima ediz ione delsondaggio dove si richiede all’agenz ia intervistata di dare una opinione sulla situaz ione generale delmercatoimmobiliare per il prossimo biennio, si evince come i giudiz i espressi siano ben dist ribuit i tra gli intervistati chevedono un mercato in ripresa come anche stabile o in peggioramento.

E’ interessante anche quì raccogliere le opinioni espresse nelle ultime 13 ediz ioni del sondaggio in un grafico peravere una idea di come si siano evolute nel tempo le consideraz ioni sulle prospettive di mercato futuro da partedelle agenz ie immobiliari intervistate.

Dal grafico che riassume le previsioni di mercato espresse delle agenz ie in questi ultimi 3 anni si evince come laprevisioni più pessimistiche siano state espresse a partire dal I° trimestre del 2011 raggiungendo il massimo delpessimismo nel II° trimestre 2012.

In queste ultime ediz ioni del sondaggio invece le agenz ie immobiliari tornano ad esprimere più ot t imismoprevedendo sempre più un mercato in miglioramento . Tale opinione è probabilmente suffragata dalla diffusaconsideraz ione, da parte delle agenz ie immobiliari, che il mercato stia ormai raggiungendo il suo “bottom” ovverola fase più critica raggiungibile.

E’ ovvio secondo me come, per le agenz ie, tale sempre più ot t imist ica visione espressa nei sondaggitrimestrali analizzati, rappresenti più una speranza di tornare a lavorare in un contesto di rilancio del mercatopiuttosto che una valutaz ione scaturita da previsioni formulate con un criterio efficacemente obiettivo e suffragata dadati e consideraz ioni tecniche di merito.

Massimo

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Direttiva europea mutui, emendamento italiano.aiutomutuo.f inanza.com /2013/03/13/dirett iva-europea-mutui-emendamento- italiano/

freeybor@finanzaonline

Per fortuna che nel parlamento europeo c’è un’Italianoche difende i diritti dei Mutuati……

Forse non tutti sanno che esiste una proposta diDIRETTIVA DEL PARLAMENTO EUROPEO E DELCONSIGLIO in merito ai contratti di credito relativi adimmobili residenz iali, un tentativo di uniformare a livelloeuropeo le normative che regolano l’erogaz ione deimutui.

La proposta ha fondamentalmente due obbiettivi cheriporto testualmente dal documento ufficiale:

“in primo luogo mira a creare un mercato unico efficientee competitivo nel quale i consumatori, i creditori e gliintermediari del credito possano godere di un elevatolivello di protez ione promuovendo la fiducia deiconsumatori, la mobilità dei clienti, l’attività transfrontaliera di creditori e intermediari del credito e la parità dicondiz ioni, rispettando nel contempo i diritti fondamentali sanciti nella Carta dei diritti fondamentali dell’Unioneeuropea, in particolare il diritto alla protez ione dei dati personali. In secondo luogo la proposta mira a promuoverela stabilità finanz iaria, garantendo che i mercati del credito ipotecario operino in maniera responsabile.”

La proposta è composta da 31 articoli che trattano tra le altre cose:

norme di comportamento da rispettare quando si concedono crediti ai consumatori,

informaz ioni di base da includere nella pubblicità

informativa precontrattuale

obblighi di informaz ione relativi agli intermediari del credito

calcolo del tasso annuo effettivo globale

obbligo di verifica del merito creditiz io del consumatore

obblighi di informativa da parte del consumatore

meccanismi di risoluz ione delle controversie

estinz ione anticipata

Su quest’ultimo punto vorrei soffermarmi a riflettere, si tratta dell’art. 18 della direttiva, che impone agli Stat imembri di garant ire ai consumatori il dirit to di rimborsare il proprio credito prima della scadenza delcont rat to di credito, dando agli Stat i membri la libertà di stabilire le condiz ioni sull’eserciz io di taledirit to, purché esse non siano eccessivamente onerose.

Benissimo in Italia questo è già possibile ed oltretutto graz ie alla legge Bersani è gratuito e così com’è l’articolo 18non modifica niente, ma…….

Il nostro deputato Alf redo Pallone ha deciso che i mutuati italiani meritano più tutele ed è riuscito a far approvareun suo emendamento secondo il quale chi vuole rimborsare il mutuo prima della scadenza, deve sostenere lespese di compensazione per i cost i a cui la banca va incont ro a causa del rimborso ant icipato.

“E’ essenz iale – ha detto Pallone – che chi ha la disponibilità economica per il rimborso anticipato possa farlo, maè bene che ne sostenga il costo per evitare che la banca spalmi i costi fissi applicando un tasso di interesse piùelevato che dovrà essere sostenuto da tutti gli altri consumatori che non hanno le stesse disponibilità finanz iarie”.

“La possibilità della compensaz ione per il rimborso anticipato è presente in tutti gli altri ordinamenti europei ed eragià prevista nel sistema italiano. Fu il Decreto Bersani a cancellarla – continua Pallone – e ritengo che invece siagiusto reintrodurre questa norma che serve a tutelare tutti i cittadini. Del resto non ci sorprende che sia sempre lasinistra a portare avanti decisioni che solo apparentemente tutelano i consumatori, salvo poi andare esattamentenella direz ione opposta”.

Ma mi chiedo, che competenze ha l’onorevole Pallone per discutere di mutui? Quale sarebbe il costo sostenutodalla banca per il rimborso anticipato? Forse il calcolo del debito residuo? Oppure quello per gli interessi dovutidall’ultima rata pagata? Un “lavoro” che non porta via più di 5 minuti di tempo con una normalissima calcolatrice adisposiz ione. O forse vogliamo pagare alla banca anche il mancato guadagno?

Oltretutto non mi risulta che, in seguito all’entrata in vigore Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, che eliminavale penali sulle estinz ioni anticipate dei mutui, gli spread siano improvvisamente aumentati, anz i il periodosuccessivo all’entrata in vigore del decreto, se escludiamo i tassi di riferimento in ascesa fino ad ottobre 2008, èstato uno dei periodi migliori per stipulare mutui proprio graz ie alle basse spese di istruttoria ed agli spread aiminimi storici offerti dalle banche.

Gli spread astronomici proposti attualmente non hanno nessuna attinenza con l’eliminaz ione delle penali sulrimborso anticipato dei mutui, ma sono dovuti a ben altri motivi, trai i quali il credit crunch, la modifica dei parametridi calcolo dei tassi di usura ecc.

E’ ora che i nostri politici la smettano di modificare leggi solo perchè sono state approvate da un governo di fedepolitica opposta alla loro, è ora che chi viene eletto dal popolo pensi al bene del popolo che lo ha eletto e basta!

Egregio Sig. Pallone se è così che ha deciso di difendere in europa i diritti dei mutuati Italiani, la ringraz iamo moltoma preferiamo fare da soli.

Graz ie.

Roberto.

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Compravendite immobiliari: un 2012 indietro di 30 annitanduri@finanzaonline

Continua il calo del mercato immobiliare in tuttoil territorio naz ionale. Secondo i dati pubblicatidall’ultima Nota Trimestrale dell’Agenz ia delTerritorio, il tasso tendenz iale annuo delvolume di compravendite nel IV trimestre del2012 (variaz ione percentuale del IV trimestre2012 rispetto al IV trimestre 2011) per l’interosettore immobiliare, risulta pari al circa -29,6% . Si tratta della maggiore contraz ioneregistrata dal 2004.

Il settore residenz iale, che rappresenta il 44%circa dell’intero mercato immobiliare, mostrarispetto al IV trimestre del 2011, un calo pari a -30,5%. Come si evince dal grafico, a livelloannuale, il numero delle compravenditeresidenz iali è tornato ai livelli di circa 30 anni fa;le 444 mila transaz ioni registrate nel 2012 nonsi discostano molto dalle 430 mila del 1985.

NTN: Numero di transaz ioni di unità immobiliari “normalizzate” – acquisto di abitaz ioni.

ROMA - Nella capitale, le compravendite sono state 7.015, in calo del 26,9% rispetto all’ultimo trimestre del 2011.Un dato negativo confermato anche dal dato annuale delle transaz ioni del 2012 (25.693), che perdono, rispetto al2011 il 23,6%. Ancora più evidenti i cali nel resto della provincia dove si registra un -37,9% rispetto all’ultimotrimestre del 2011 e un -30,2% complessivo, rispetto all’intero 2011.

MILANO - Diminuz ioni sostanz iose anche nel capoluogo lombardo. Le 3.731 transaz ioni registrate nel quartotrimestre, infatti, fanno segnare un -28,7% a livello trimestrale che diventa -23,7% su base annua (14.645) rispetto al2011. Meno accentuato il calo nei comuni della provincia su base annua (-24,2%), pur se il calo nell’ultimo trimestre,rispetto al 2011, è più consistente (-32,4%) rispetto a quello registrato nel capoluogo.

TORINO - Dati sostanz ialmente simili tra capoluogo e comuni della provincia a Torino. Nella città, nel IVtrimestre sono state registrate 2.406 transaz ioni con un calo del 31,2% rispetto allo stesso periodo del 2011, mentrenei comuni della provincia si è arrivati a 3.462 con un calo del 30,9%. Risultati simili anche se si guarda ai datirelativi all’intero anno con una flessione del 22,3% nel capoluogo e del 24,4% nei comuni della provincia.

GENOVA - Flessione sostanz iosa nelle compravendite registrate nel genovese. Nel capoluogo, le 1.258transaz ioni registrate nell’ultimo trimestre del 2012 rappresentano un dato inferiore a quello del 2011 del 33,4%;meno accentuato il calo, se si guarda all’intero 2011, le 5.176 transaz ioni, infatti, hanno portato a una diminuz ionedel 26,1%. Dati analoghi nei comuni della provincia con 653 compravendite nel IV trimestre (-33,3% rispetto allostesso periodo del 2011) e una riduz ione complessiva, rispetto al 2011, del 26,8% con 2.501 contratti registrati.

NAPOLI - In un trimestre in cui si registrano solo cali, fa eccez ione Napoli dove si registra un aumento del 19,1%(2.285 transaz ioni) dopo tre trimestri di cali sostanz iosi, un risultato che permette al capoluogo partenopeo dilimitare il calo relativo all’intero anno a -0,8% rispetto al 2011, con 6.854 transaz ioni. Quest’ultimo dato è da porresenz ’altro in relaz ione con la consistente dismissione del patrimonio immobiliare pubblico del Comune di Napoliavvenuta nel corso del 2012. Diversa la situaz ione nei comuni della provincia dove si registrano cali, sia nel IVtrimestre (2.319 transaz ioni e -19,9%) che nel confronto tra il 2012 e il 2011 (8.431 e -18%).

PALERMO - Nel capoluogo siciliano c’è il dato peggiore se si confrontano gli interi anni 2011 e 2012. A Palermo,infatti, ci sono stati 4.019 contratti di compravendita con una flessione del 26,4%; di poco inferiore il calo registratonel IV trimestre (1.112 transaz ioni e -25,2%). Peggiore il risultato degli altri comuni della provincia palermitana dove,nel IV trimestre, ci sono stati 943 contratti con una diminuz ione del 32,7%, superiore a quella registrata confrontando

l’intero anno (3.660 transaz ioni e -25,7%).

BOLOGNA - Calo generale anche nel capoluogo emiliano e negli altri comuni della provincia. A Bologna c’è statauna flessione del 26,8% nel IV trimestre del 2012, mentre ci si è fermati a -25% se si guardano i dati relativi all’intero2012. Analoghi i risultati riscontrati nei comuni della provincia, dove al - 28,8% del IV trimestre, si aggiunge un -24,7% per le compravendite registrate nell’intero 2012 rispetto a quelle fatte nel 2011.

FIRENZE - Nel capoluogo toscano si registra il calo maggiore nel IV trimestre del 2012, con 845 transaz ioni e unariduz ione del 33,5% rispetto al 2011; in linea con le altre città maggiori, invece, il dato relativo all’intero 2012 (-25,8%). Leggermente meno accentuato il calo negli altri comuni fiorentini (- 30,1% nel IV trimestre e -23,7% se siguardano ai dati dell’intero anno).

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Mercato Immobiliare: la prima era glacialesylvestro

Quando nel lontano inverno del 2007 agli addetti ailavori comparirono le prime avvisaglie delrallentamento del settore immobiliare in tanti pensaronoistintivamente ad una pausa di riflessione, qualcunoazzardò si potesse trattare della fine di un ciclopositivo.

Nessuno o quasi osava mettere in discussione il ruoloprimario del mattone da sempre vissuto comearchetipo di investimento sicuro e baluardoinossidabile contro ogni tempesta, condannato allacrescita perpetua in barba a qualsiasi leggeeconomica o addirittura fisica.

Da allora, anno dopo anno, abbiamo assistito ad uncontinuo ed inesorabile lento declino, dapprima con ilrallentamento delle compravendite, successivamentecon la diminuz ione progressiva del credito, poi con lostallo dei cantieri edili ecc …. via via verso l’attualedrammatica situaz ione di scomparsa quasi totale delmercato, ridotto al luminicino con 440milacompravendite annuali di cui la maggior parte dovuta adonaz ioni e successioni o dismissioni degli enti.

Da quando la crisi è conclamata, cioè da unannetto circa, va di moda pronosticare o peggioassicurare scaramanticamente che la situaz ionecorrente è il minimo possibile e che nei mesi avenire il settore pian pianino si riprenderà. Si trattadel classico “peggio di così non può andare”,vecchio adagio popolare adatto a confortare cuorideboli nei momenti difficili ma quasi mai suffragatodal ben che minimo barlume di raz iocinio omotivaz ione tecnica.

La cruda verità è che non soltanto non ci sonoragioni valide per le quali prevedere una possibilesvolta anche nell’arco di qualche trimestre ma, alcontrario, ci sono ottimi motivi per affermare che leattuali problematiche condiz ioni sia destinate aperdurare oltre ogni precedente prudente ipotesi.

Innanz itutto, come sappiamo, è cominciata l’era della tassaz ione sistematica degli immobili in contrapposiz ione alprecedente regime agevolato delle costruz ioni, acquisti e ristrutturaz ioni. Poi si è invertito prepotentemente il trenddemografico, dapprima sulla popolaz ione naz ionale poi su quella immigrata (e se la crisi perdurerà ancoraqualche anno non è escluso che torneremo ad essere un paese di emigranti).

Ma sopra questi ed altri buoni motivi che giustificano un pervasivo pessimismo della ragione sta imperituro ilprincipale responsabile della disfatta del settore e cioè la risibile discesa dei prezz i che impedisce il rinnovarsidelle normali dinamiche di scambio commerciale. E’ di tutta evidenza che i prezz i di oggi, per quanto inferiori aimassimi degli scorsi anni, siano ancora ampiamente distanti sia dal valori di mercato attualizzati sia dal realepotere d’acquisto della gente comune e questo nonostante siano passati già quasi sei anni.

E’ altamente probabile che questo lento andamento decrescentediventi il leitmotiv dei prossimi anni, molti anni, al punto che nonpotremo più definire l’attuale congiuntura come una gelida stagione

invernale ma piuttosto come l’avvento di una nuova prima eraglaciale per il mercato immobiliare italiano, un cambio di paradigmache porterà molto presto a modificare pesantamente il panoramaediliz io del nostro paese al punto da non renderlo più riconoscibilecome l’eldorado del mattone in crescita perpetua.

Ovvio che con queste prospettive sia sconsigliabile accostarsiall’acquisto; non lasciatevi ingannare da false aspettative di minimialle spalle e ripresa prossima ventura. Il vero calo dei prezz i non ènemmeno comiciato, non congelate i vostri risparmi in un sarcofagodi ghiaccio, meglio temporeggiare in attesa dei futuri segnali di veraconvenienza.

sylvestro[email protected]

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Proroga sospensione mutui: ok per le imprese, ma per lefamiglie?freeybor@finanzaonline

Alla luce della situaz ione economica ancora complessaper il Paese, il 20 marzo a Milano il Comitato esecut ivodell’ ABI ha comunicato che e’ stato prorogato di alt rit re mesi, f ino al 30 giugno 2013, il t ermine di validitàdelle iniz iat ive a sostegno delle imprese in dif f icoltà.

Il pacchetto denominato “Nuove misure per il credito alle Pmi”prevede la possibilità per le banche di sospendere mutui eleasing; di allungare la durata di mutui, anticipaz ioni bancariee scadenze del credito agrario di conduz ione; nonché diconcedere finanz iamenti connessi ad aumenti di mezz i propridelle imprese piccole e medie.

Graz ie all’accordo, fino a dicembre 2012 sono stati sospesi68.633 finanz iamenti per un debito residuo di 22,4 miliardi e liberando 3,3 miliardi di liquidità.

L’ ABI ha inoltre avviato il confronto con i rappresentanti delle imprese per individuare insieme le linee guida per ilvaro di ulteriori iniz iative da inserire entro fine giugno in un nuovo accordo.

Ancora tut to fermo invece per quanto riguarda la sospensione dei mutui delle famiglie secondo ilprotocollo d’intesa denominato “Percorso Famiglia”, la cui scadenza per il momento rimane f issataper il 31 marzo.

Anche sul fronte dei nuovi finanz iamenti il settore privato per l’acquisto delle abitaz ioni risulta più penalizzatorispetto ai finanz iamenti alle imprese, i dati di febbraio infatti mettono in evidenza un’ulteriore aumento dei tassimedi d’interesse sulle nuove operaz ioni per acquisto di abitaz ioni, che passano dal 3,70% di gennaio al 3,73% difebbraio, mentre risultano in leggera discesa i tassi sulle nuove operaz ioni di finanz iamento alle imprese che sonoscesi al 3,50% (dal 3,62%).

Sembra sempre più evidente che acquistare casa in questo periodo non sia una delle scelte più azzeccate,speriamo che le misure per il rilancio del mercato immobiliare attualmente allo studio da parte delle associaz ioni disettore siano realmente efficaci. Ritengo che senza una ripartenza del settore immobiliare e del suo indotto non cipotrà mai essere una ripresa economica che si possa definire tale.

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Mutui e affitti: la mappa delle difficoltà delle famiglietanduri@finanzaonline

Il mercato degli acquisti di abitaz ioni ha registratonell’ultimo decennio aumenti, in media del 50%, conpunte del 100% nei grandi centri. La scelta di comprareuna casa ha comportato spesso il ricorso afinanz iamenti, di durata sempre più lunga e di import isempre crescent i che hanno spesso raggiunto il limitedella sopportabilità economica: 3,3 milioni difamiglie hanno un mutuo in corso a cui è sempremeno semplice assolvere a causa del perdurare delladifficile crisi economica; il “calcolo” del peso della crisi,fino ad oggi, non era stato ancora considerato.

Come riportato nel documento edito dal monitoraggioportato a termine dal centro politiche abitative areawelfare della CGIL, all’aumentata impossibilità diassolvere agli affitti e alle rate mutuo ha contribuitodrammaticamente il progressivo ed incessante aumentodei cost i di mantenimento delle abitaz ioni; costi come elettricità, riscaldamento, gas, acqua e tasse comeIMU (senza ancora considerare la famigerata TARES futura prevista). Complessivamente, come denuncia CGIL, inassenza di modifiche, c’è il rischio di una stangata, tra giugno e luglio, di circa 32 miliardi di euro (12 miliardiacconto IMU, 14 miliardi saldo IRPEF, 4 miliardi acconto TARES e 2 miliardi la tranche dell’aumento dell’IVA) chemetterà in seria difficoltà milioni di famiglie italiane.

L’ISTAT diffonde i dati che confermano l’impoverimento delle famiglie: il reddito disponibile in termini reali è crollato,scendendo dal quasi 12% del 2007 al meno del 7% del 2010: 6,7 milioni di it aliani sono in forte dif f icoltàeconomica. Anche Banca d’Italia ha diffuso il dato dell’aumento di famiglie con reddito insufficiente a coprirei consumi: in particolare la metà di quelle a basso reddito. Sono colpiti soprattutto giovani, migranti e famiglie concapo- famiglia operaio, disoccupato, pensionato, impiegato a tempo parz iale. Il peso dei costi abitativi, quindi, siconferma come determinante nell’acuire le difficoltà economiche. La spesa che incide maggiormente sui bilancifamiliari è confermata quindi essere quella per la casa, mediamente del 31%, ma oltre il 40% per 3 milioni difamiglie.

La tabella sottostante calcola i costi di mantenimento di una casa in affitto o di proprietà di 80 mq. situata in unazona semicentrale di un grande centro urbano e dove l’IMU può pesare ancorpiù maggiormente dei 35 euro mensiliconsiderati.

Oggi assistiamo ad una forte diminuz ione delle compravendite, dimezzate dal 2006, ma a questa non hacorrisposto un’analoga sostanz iosa diminuz ione dei prezz i. Assistiamo anche ad una flessione significativa delricorso all’indebitamento, determinata dalla caduta del potere di acquisto delle famiglie, a fronte di una strettaattuata dagli istituti bancari e di tassi ancora su livelli elevati, dato che emerge dal confronto con la media dei tassiapplicati in Europa, nonostante la base su cui vengono calcolati i tassi sia comune a tutti i paesi.

Secondo gli ultimi dati bankitalia infatti il costo di un mutuo italiano risulta essere di quasi 140 punt i base più alto

rispetto alla media europea (tassi medi applicati area euro 3,49% contro il 4,88% in Italia).

La conseguenza di tutto ciò è quindi l’aumento delle esecuz ioni (pignoramenti) e degli sfratti perpetrati sullefamiglie che perdono la propria abitaz ione perchè non riescono più a sotenere le spese dei mutui. Tra il 2008 e il2011 i pignorament i e le esecuzioni immobiliari sono aumentat i di circa il 75% (arrivando a sfiorare i38.000). Nel 2012 (secondo i dati raccolti nei principali Tribunali alla data del 30 settembre 2012 e proiettati al31.12.2012) ci potrebbe essere un ulteriore aumento del 22.8%

Sono aumentate soprattutto le “morosità incolpevoli”, legate a condiz ioni economiche particolarmente critiche di chinon riesce più a sostenere le spese per l’abitaz ione. Dai dati del 2012, risultati di un monitoraggio effettuato daCGIL e SUNIA, i giovani con meno di 35 anni rappresentano il 21% del totale, le famiglie di migranti rappresentanoil 26% e i nuclei composti da anz iani rappresentano il 38% del totale.

In tutto ciò c’è ancora “qualcuno” che ha il coraggio di presumere una ripresa del mercato immobiliare?… chi sonogli “ultimi” che non hanno ancora il coraggio di voler vedere?

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Stop alla sospensione dei mutui.freeybor@finanzaonline

Cari amici e colleghi mutuati siamo arrivati aldunque, con il 31 marzo se qualcuno è in difficoltà apagare il mutuo perché ha perso il lavoro o per altrimotivi non ha più diritto a nessun aiuto, il PianoFamiglie nato tre anni fa da un’accordo tra l’ABI e leassociaz ioni consumatori per aiutare le famiglie indifficoltà ha chiuso i battenti, mentre il “Fondo disolidarietà” del ministero delle finanze non puòessere attuato perché dopo 10 mesi non è ancorastato approvato il nuovo regolamento.

Ricordo infatti che il fondo è stato attivo fino a lugliodel 2012, poi è stato sospeso per poter apporre lemodifiche al regolamento che tenessero conto deinuovi parametri stabiliti dalla riforma Fornero, macome al solito le lungaggini burocratiche hanno fattoin modo che a tutt’oggi al nuovo regolamento manchi ancora l’approvaz ione del senato.

Il Fondo di solidarietà, rispetto al Piano Famiglie, permetterebbe di sospendere il mutuo per 18 mesi, per poteraccedere l’importo originario del mutuo non deve essere superiore ai 250.000 euro e l’indicatore ISEE del nucleofamigliare non deve superare i 30.000 euro.

Il fatto che il fondo sia utile anche alle banche, che potrebbero risolvere almeno temporaneamente il rischio diinsolvenza di alcuni mutuati, mi fa pensare che non ci vorrà ancora molto tempo per poterlo vedere nuovamenteoperativo. Comunque se qualcuno non potesse aspettare i tempi biblici della burocraz ia italiana il mio consiglio èsempre lo stesso, andare in banca, spiegare la situaz ione e cercare una soluz ione che accontenti entrambe leparti, le banche non hanno nessun interesse a pignorare immobili che farebbero fatica a rivendere, le banchepreferiscono i contanti.

Roberto.

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Mutui: il miraggio degli spread di nuovo vantaggiositanduri@finanzaonline

Secondo quanto emerge dal Supplemento n.16 alBollettino Statistico di bankitalia del 9 aprile, afebbraio i tassi d’interesse TAEG sui finanz iamentierogati nel mese alle famiglie per l’acquisto diabitaz ioni sono stati pari al 3,94% contro il 3,92% agennaio scorso. Un aumento impercettibile checonferma la stabilità al ribasso acquisita negli ultimimesi nelle nuove operaz ioni di finanz iamentoipotecario. Nell’ultimo anno il tasso di interessemedio sui nuovi mutui è sceso dal circa 4,6% delfebbraio 2012 al circa 3,9% attuale segnando unariduz ione dello 0,7% che non basta a riavvicinarele famiglie ai mutui.

Il 4,6% del febbraio 2012 rappresenta inoltre ilpeggior tasso in assoluto registrato dall’iniz io del2008, da quando cioè il tasso stesso sui nuovifinanz iamenti ai mutui è gradualmente sceso fino a toccare il suo minimo del circa 2,7% nel maggio del 2010.

Dal grafico sottostante si può inoltre facilmente supporre come l’aumento dei tassi sia stato forzato sin dalla fine del2010 dall’aumento graduale ed incessante degli spread cont rat tuali proposti dalle banche per i nuovi mutui;tassi che rimangono relativamente elevati anche rispetto alla stessa media europea nonostante la storicadiminuz ione dei tassi di riferimento Irs ed Euribor in atto sin dalla fine del 2008.

E’ ormai da tutti dichiarato che l’ipotesi di diminuz ione a breve degli spread cont rat tuali proposti dalle bancheper i nuovi prodotti mutuo non possono e non pot ranno scendere a breve come ci si aspet tava; il motivodominante che condiz iona negativamente questa prospettiva per le milioni di famiglie che attendono tempi miglioriper un mutuo sembra essere il fattore “sof ferenze” bancarie che ha messo decisamente in ginocchio il sistemacreditiz io in Italia. Un dato, quello delle sofferenze, in continua ed incessante crescita che frena banche edintermediari alla concessione di nuovi mutui mentre quei pochi concessi registrano ancora degli spread contrattualida capogiro.

Le condiz ioni economiche ed il caro-mutui imposto sui nuovi mutui pagano e mettono in conto i debiti insoluti della

clientela che ottenuto un mutuo in passato, non riesce a far fronte al pagamento delle rate; in sintesi, i “nuovi”mutuatari pagano in parte il debito dei “vecchi” nonostante questi ultimi godano spesso di condiz ionicontrattuali condiz ionate positivamente da spread e tassi molto più favorevoli di quelli attuali.

L’eventuale riapertura del credito e con essa l’auspicata ripresa economica si verificherà solo a condiz ione di unostabile aumento del ritorno dei flussi di prestito concesso alle imprese e famiglie ovvero una diminuz ionesostanz iale e stabile delle sofferenze bancarie che al contrario, al momento, non accennano minimamente adiminuire.

Nell’ultimo anno, i crediti in sofferenza sono cresciuti di in media di 1,6 miliardi al mese ( 107.637 milioni di euro nelfebbraio 2102 contro i 127.655 milioni di febbraio 2013) mentre quelli a incasso problematico (crediti deterioriati)hanno una dinamica e un volume che destano serie preoccupaz ioni raggiungendo quasi il dieci per cento degliattivi delle banche.

Questo è l’anello debole che frena il ritorno a condiz ioni normali di credito delle banche alla clientela: i mancat iincassi dei credit i già concessi e la paura dell’insolvenza. Ecco perchè non si può sperare in mutuinuovamente convenienti concessi con spread di nuovo vantaggiosi prima di poter veder ridotto il numero ed i flussidegli indebitati incapacitati a poter pagare la proprie rate sotto il peso di una crisi economica e sociale senzaprecedenti.

Il cane morde la propria coda.

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Mercato Immobiliare: e venne il giorno…aiutomutuo.f inanza.com /2013/04/16/mercato- immobiliare-e-venne-il-giorno/

sylvestro

Ormai non è più un tabù, praticamente tutti gli organi ufficiali distampa ed i portavoce dei diversi addetti ai lavori e società diconsulenza a vario titolo specializzate si sono uniti al coro dellaconstataz ione dei prezz i immobiliari in diminuz ione.

Non passa giorno che non venga pubblicata una nuova analisicon l’evidenza dei cali già occorsi negli scorsi anni o riscontratinegli ultimi periodi.

Chi, come il sottoscritto, segue l’informaz ione di settore già daqualche anno non può non plaudire a questo neonatomovimento promotore della verità finalmente rivelata ed alcontempo non può dimenticare che per imbattersi nelle primerare avvisaglie di notiz ie blandamente negative sul mercatoimmobiliare si è dovuto attendere l’autunno del 2009 e fino atutto il 2010 pochissimi denunciavano pubblicamente le difficoltàche ora vengono sventolate come innegabili.

Oggi sono tutti bravi a spiegarci che la crisi immobiliare è in attodal 2007, che i prezz i sono in calo dal 2008 e che è diventatourgente prendere provvedimenti; provvedimenti de che? Ilmercato immobiliare sta seguendo il suo corso, come negli altripaesi è stato vittima della bolla del credito, come altrove iprezz i sono cresciuti in maniera smodata e slegati dal benchèminimo criterio economico che non fosse quello del “se labanca mi finanz ia allora non può essere un cattivo affare”.

La bolla immobiliare non solo ha gonfiato i prezz i oltre ogniragionevole criterio ma ha anche offerto una immagine distorta della realtàeconomica e delle prospettive di ciascuno di noi in rapporto al reddito, alcosto della vita, alle spese, in poche parole alla sostenibilità nel mediolungo periodo del complesso dei meccanismi che tutti insieme formano ilsistema economico.

La guarigione di questo diffuso malessere da stallo per prezz i alti ormaiavvertito in tutte le zone d’Italia non può non passare attraverso unaulteriore robusta revisione delle quotaz ioni e difficilmente il processo diriequilibrio sarà rapido o indolore. Non facciamoci illusioni, ci vorrannoancora degli anni prima che prezz i e redditi convergano sufficientementetra di loro a tal punto da far tornare l’acquisto di un immobile come un affarecon buone prospettive di conservaz ione del patrimonio nel medio periodo.

Come è comprensibile molti proprietari venditori mal digeriscono l’idea didover rinunciare ad un pezzetto di tesoro creduto al sicuro “in tasca” e a tutt’oggi preferiscono rimandare la venditapiuttosto che registrare quella che loro ritengono una perdita in conto capitale. In verità solo chi ha comprato negliultimi sette anni rischia di dover incassare una performance negativa, negli altri casi è probabile che l’effetto dellabolla abbia mantenuto i valori più alti di quelli di acquisiz ione e dunque ancora in attivo.

Ma non passerà molto altro tempo prima che la consapevolezzadel ridimensionamento delle quotaz ioni si diffonda anche tra i piùriottosi venditori che dovranno fare i conti con coloro che nelfrattempo hanno adeguato i loro prezz i consci che i tempi soncambiati e che le quotaz ioni paurose intraviste a cavallo del 2006non si ripresenteranno più. Per questo è più che mai importantenon aver fretta a cogliere quelle che oggi sembrano inusitate

opportunità di acquisto; non cedete alla tentaz ione di lanciarvi suiprimi saldi immobiliari, altri ne verranno e saranno ben piùappetibili dei relativamente pochi disponibili oggi.

Non è solo una questione di valore ma anche e soprattutto divarietà e qualità di scelta. Il motore della costruz ione di nuoviimmobili è rimasto acceso ancorchè a basso regime, in futuroavremo la possibilità di comprar casa tra un ampio ventaglio diofferte di nuovo o di usato e ciascuno potrà soddisfarecomodamente le proprie esigenze senza l’obbligo di doversacrificarsi tutta la vita per quattro mura di proprietà. Abbiateancora paz ienza, continuate a gestire i vostri risparmi e nel caso vi sia necessità di una nuova casa godetevi unsano affitto in attesa che il mercato si sia adeguato alle prospettive della gente comune di domani.

sylvestro

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FONDO SOLIDARIETÀ DEL MEF: DAL 27 APRILE SARA’POSSIBILE RICHIEDERE LA SOSPENSIONE DELLE RATEfreeybor@finanzaonline

Incredibile ma vero, dal 27 aprile si potrà di nuovosospendere il mutuo graz ie al Fondo diSolidarietà per i mutui prima casa del MEF, lanotiz ia ufficiale è apparsa sul sito del Ministerodell’Economia e delle Finanze stesso il 18 aprilecon il comunicato stampa n° 56.

Il provvedimento è già stato pubblicato inGazzetta Ufficiale.

Il fondo è stato rifinanz iato con ulteriori 20 milioni dieuro e consentirà la sospensione dell’intera ratadel mutuo per l’acquisto dell’abitaz ione principaleper un periodo di 18 mesi. Il fondo, rispetto allasospensione ormai non più richiedibile previstadal piano famiglie dell’ ABI, presenta alcunecaratteristiche “migliorative”, infatti oltre a potersospendere le rate per 18 mesi invece che 12previsti dal piano famiglie, permette ai mutuatari dirisparmiare qualche euro di interessi poichè ilFondo ripagherà alla banca il tasso di interesseapplicato al mutuo con esclusione dellacomponente di “spread”.

I nuovi criteri previsti dalla legge e dal Regolamento del Fondo prevedono che la sospensione sia concessa per imutui di importo erogato non superiore a € 250.000, in ammortamento da almeno un anno, il cui titolare abbia unindicatore della situaz ione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30.000 euro.

La sospensione è completamente gratutita e non comporta alcuna spesa di istruttoria od altro, può essere richiestaanche da chi ha già usufruito di altri tipi di sospensione purchè non vengano superati complessivamente i 18 mesidi sospensione.

Chi può fare richiesta.

La sospensione del pagamento della rata di mutuo è subordinata al verificarsi di almeno uno dei seguenti eventi,relativi alla sola persona del mutuatario, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di mutuo e accadutinei 3 anni antecedenti alla richiesta di ammissione al beneficio:

1. cessaz ione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccez ione delle ipotesi di risoluz ione consensuale, dirisoluz ione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anz ianità, di licenz iamento per giusta causa ogiustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato didisoccupaz ione;

2. cessaz ione dei rapporti di lavoro di cui all’art. 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccez ione delleipotesi di risoluz ione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giustacausa, con attualità dello stato di disoccupaz ione;

3. morte o riconoscimento di handicap grave, ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104,ovvero di invalidità civile non inferiore all’80 per cento.

In casi di mutuo cointestato, gli eventi possono riferirsi anche ad uno solo dei mutuatari.

Chi non può fare richiesta.

La sospensione non può essere richiesta per i mutui che abbiano almeno una delle seguenti caratteristiche:

1. ritardo nei pagamenti superiore a novanta giorni consecutivi al momento della presentaz ione della domanda da

parte del mutuatario, ovvero per i quali sia intervenuta la decadenza dal beneficio del termine o la risoluz ione delcontratto stesso, anche tramite notifica dell’atto di precetto, o sia stata avviata da terz i una procedura esecutivasull’immobile ipotecato;

2. fruiz ione di agevolaz ioni pubbliche;

3. un’assicuraz ione a copertura del rischio che si verifichino gli eventi di cui sopra, purché tale assicuraz ionegarantisca il rimborso almeno degli importi delle rate oggetto della sospensione e sia efficace nel periodo disospensione stesso.

La nuova modulistica che sarà resa tempestivamente disponibile sul sito del MEF (www.mef.gov.it) e della CONSAP(www.consap.it), società del MEF gestore del Fondo.

Le domande di accesso al beneficio vanno presentate direttamente presso la banca o l’intermediario finanz iarioche ha erogato il mutuo.

La banca o l’intermediario finanz iario, verificata la completezza e regolarità formale dell’istanza, la inoltra aCONSAP S.p.A. che, verificati i presupposti, rilascia il nulla osta alla sospensione del pagamento delle rate dimutuo.

La banca o l’intermediario finanz iario, acquisito il “nulla osta” di CONSAP, comunica all’interessato la sospensionedell’ammortamento del mutuo.

(Fonte Ministero dell’Economia e delle Finanze).

ROBERTO

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Colpo di coda del governo Monti: rende l’IMU permanente.freeybor@finanzaonline

Prima di “morire” il governo Mont i ha volutolasciare il segno delle sua incapacità dirisanamento dei cont i rendendo permanentel’IMU. Il governo ha riscritto una piccola parte delDocumento di programmaz ione economica efinanz iaria (il Def) trasformando l’Imu, che erastata introdotta come misura triennale – fino al2015 - , rendendola permanente (anche se saràcomunque necessaria una legge che laconfermi).

Ancora una volta il governo Monti piuttosto cheguardare i fatti e gli interessi della gente comuneha ritenuto indispensabile seguire le parole deldirettore centrale per la ricerca economica diBankitalia, Daniele Franco che in audiz ione sul Def davanti alle commissioni speciali riunite ha sollecitatol’eliminaz ione delle «incertezze sulla stabilità del gettito legato al vigente sistema di imposiz ione sugli immobili»

La Banca d’Italia osserva poi che per mantenere il pareggio di bilancio anche dal 2015 sarannonecessarie ulteriori correz ioni, «sia pure di dimensioni limitate rispetto al passato», al massimo per un punto diPil. Quanto all’aumento dell’Iva previsto da luglio, per evitarlo servirebbero 2 miliardi di copertura. L’aumento è giànella legislaz ione vigente, difficile trovare le risorse per una marcia indietro.

Visti i risultati devastanti prodotti dalla politica dell’austerità all’economia reale mi sarei aspettato una correz ione dirotta da parte del governo, ma evidentemente il governo continua a ritenere infondato sia l’ allarme proveniente daConfindustria, che ha avvertito: “I danni provocati dalla recessione sono devastanti, comparabili a quelli di unaguerra” sia le parole di Jose Barroso che ha detto: “La politica di austerità ha raggiunto i suoi limiti” sottolineandoche “una politica che sia considerata solo di austerità non sarebbe sostenibile a livello sociale e politico”.

Detto questo concludo ricordando che l’ Istat in questi giorni ha scattato una fotografia dei nuclei familiari italiani cheevidenz ia che sono sempre più poveri e oltre sette famiglie su 10, circa il 71 per cento, ha modificato quantità equalità dei prodotti alimentari acquistati, preferendo i discount alle grandi catene di distribuz ione e ha quasieliminato le spese per visite mediche, analisi cliniche e radiografie.

Chissà se i nostri politici farebbero le stesse scelte se dovessero anche loro vivere con uno stipendio normalepagando tutte le spese di una famiglia normale?

Roberto.

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tanduri@finanzaonline

Secondo i dati contenuti nell’ultimo bollettinostatistico di Istat, sono poco meno di 135.000 ipassaggi di proprietà collegati allecompravendite immobiliari registrati nel terzot rimest re del 2012, un dato che registra unariduz ione del circa 23% rispetto allo stessotrimestre dell’anno precedente e che sottolineaancora una volta l’incessante crollo del mercatoimmobiliare registrato sin dagli iniz i del 2010.

I passaggi di proprietà collegati allacompravendita di unità immobiliari ad usoabitat ivo rappresentano il 93,3% delleconvenz ioni rogate (125.903), a fronte di un piùcontenuto 6% relative a quelli rogati ad usoeconomico e ad un 0,7% relative agli immobili aduso speciale e le multiproprietà.

Nel terzo trimestre 2012 i passaggi di proprietà di unità immobiliari ad uso economico raggiungono il loro dato piùnegativo (-25,7%), mentre significativa è anche la variaz ione tendenz iale per i t rasferiment i di proprietà degliimmobili ad uso abitat ivo (-23%), in entrambi i casi si tratta del calo tendenz iale più elevato registrato dall’iniz iodel 2008.

Le concessioni di ipoteche immobiliari a garanzia dei mutui e finanz iamenti verso le banche registrano, neiprimi tre trimestri del 2012, una flessione tendenz iale del 39,5% con picchi negativi nel Sud Italia e nelle isole,rispettivamente pari al - 42,8 e -50,6%. Delle 193.101 convenz ioni notarili per i mutui ipotecari rogati nei primi tremesi del 2012, circa la metà si riferiscono a rogiti stipulati nel nord Italia.

Nota metodologica: I dati registrati dall’Istat attingono dagli archivi distrettuali notarili che registrano l’attività dicirca 5.000 notai sparsi su tutto il territorio naz ionale. Le “convenz ioni di compravendita” di unità immobiliarirappresentano a tutti gli effetti i passaggi di proprietà relativi alla compravendita di fabbricati rurali non agricoli; diunità immobiliari ad uso abitaz ione; di unità immobiliari ad uso ufficio; di unità immobiliari ad uso artigianale,commerciale ed industriale; di multiproprietà. Tra i mutui garantiti da ipoteca immobiliare rientrano quelli richiestidalle famiglie per l’acquisto della casa; sono escluse da questa voce le rinegoz iaz ioni o ricontrattaz ione deicontratti di mutuo, le portabilità o surrogaz ione dei mutui, le sospensioni di pagamento delle rate di mutuo.

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Taglio tasso di riferimento BCE, gli effetti sui mutui.aiutomutuo.f inanza.com /2013/05/06/taglio- tasso-di-rif erimento-bce-gli-ef f ett i-sui-mutui/

freeybor@finanzaonline

Come ampiamente anticipato dai mercatigiovedì scorso è finalmente arrivato il taglio deitassi di interesse di 0,25% da parte della BancaCentrale Europea che ha così portato il tasso diriferimanto dallo 0,75% allo 0,50%. Il taglioinfluirà maggiormente sui mutui variabiliindicizzati a questo stesso tasso purchè privi diFloor (tasso minimo applicabile), il vantaggiodei mutui a tasso variabile che adottano cometasso di riferimento l’Euribor è ridotto in quantol’euribor dall’ultimo taglio dei tassi da partedella BCE risalente a luglio 2012, ha continuatoa scendere imperterrito anticipando comedicevo le mosse della BCE che come spessoaccade in questi ultimi anni arrivano in ritardorisultando spesso troppo deboli e poco efficaci.

Quanto risparmieranno i mutuati mensilmentegraz ie al taglio dei tassi?

Dipende dal capitale residuo del mutuo, dallo spread, dalla durata residua, dal tasso d’ingresso e dal tipo di pianodi ammortamento adottato,più alto è il capitale residuo, più lunga la durata residua, maggiore lo spread e maggioresarà il risparmio sulla rata.

Ricordo che il risparmio sarà subito evidente, già dalla prossima rata, per i mutui indicizzati BCE, mentre ilrisparmio sui mutui indicizzati Euribor sarà graduale e sicuramente minore in quanto l’euribor è già arrivato quasi azero, gli ultimi rilevamenti infatti danno l’euribor 1M a 0,113%, il 3M a 0,201% ed il 6M a 0,302%, perciò i margini dimiglioramento sono molto limitati.

Certamente le mosse della BCE non sono mirate all’abbassamento delle rate dei mutui ma dovrebbero servire astimolare consumi ed investimenti, ritengo invece che per quanto riguarda l’Italia serviranno solo ad aiutare lebanche a risanare i bilanci, e che non vedremo nessun effetto sull’economia reale.

Una cosa è certa, tutti i possessori di un mutuo a tasso variabile potranno usufruire di tassi bassi ancora per unlungo periodo.

Roberto

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Vuoi un mutuo?.. don’t be “choosy”aiutomutuo.f inanza.com /2013/05/09/vuoi-un-mutuo-non-essere-choosy/

tanduri@finanzaonline

Per chi cerca un mutuo oggi la parola d’ordine è:“accontentarsi”.

Chi si accontenta gode – Dove sono gli spreadvantaggiosi di un tempo? Per ogni aspirante mutuando acaccia di un mutuo è ormai evidente la necessità di doversiappagare con il mutuo “meno peggio” che offre il mercato,un mutuo da scegliere tra una vasta gamma di prodotti ormaitarati da tempo su spread da capogiro, spread chelievitano i tassi contrattuali e che incutono fondati timori per lepotenz iali esose rate future; la scelta di un variabile, da moltianni a questa parte, non è mai stata così rischiosa.

Se si cerca un mutuo si deve definitivamente abbandonarel’idea di trovare un “buon” mutuo; non si può esseret roppo “choosy”. Della serie: chi si accontenta gode diaverne perlomeno ottenuto uno, di averlo stipulato.

L’ef fet to crisi sugli spread dei mutui - Abbiamo più volteriportato con le più disparate argomentaz ioni, il drammatico dato del della crisi del credito che avvolge il nostroPaese da diversi anni ed acuitasi con l’avvento del 2012, anno definito “horribilis” per il credito bancario. Inparticolare per i mutui per l’acquisto di abitaz ioni, nell’ultimo anno, le richieste come anche le erogazioni sisono prat icamente dimezzate spingendo ancor più il mercato immobiliare nel buio più profondo di un tunnelsenza barlumi di luce.

Sarà la drammatica crisi economica che avvolge le famiglie italiane, sarà forse anche la diffidenza bancaria checresce sempre più per effetto della “sof ferenza” sui crediti insoluti ed inesigibili, sarà la bolla immobiliare cheha voluto sopravvalutare a dismisura il prezzo del mattone, sarà la falsa scusa dell’IMU o quant’altro, ma il fatto stache gli italiani di case, al momento, non ne vogliono praticamente sentir più parlare e tantomeno quindi di mutui perl’acquisto di abitaz ioni, prodotti bancari considerati fin troppo cari oltre che rischiosi.

Crescono le richieste da parte delle famiglie di credito personale e di finanz iamento utile a sanare insufficienzeeconomiche familiari; debiti da contrarre per tirare avanti e sanare le esigenze di tutti i giorni, ma di mutui ipotecarineanche l’ombra di una sia pur minima ripresa, complice probabilmente anche il famigerato ormai “caro-mutui”inteso come “caro-spread” applicato ormai su ogni prodotto finanz iario.

Parliamo di “spread”, ovvero il famoso “ricarico” che la banca pretende dal potenz iale mutuando a cui eroga unmutuo ipotecario; un dato contrattuale oggigiorno elevatissimo rispetto a qualche anno fa.

C’era una volta uno spread - Si è di fatto da tempo interrotta l’epoca di spread sotto la soglia dell’1% chevenivano concessi fino a solo un paio di anni fa; adesso è addirittura quasi impossibile imbattersi in prodotti mutuocon uno spread inferiore al 3% . In sintesi, chiunque gira e rigira per le banche o naviga il web alla ricerca di un“buon” mutuo deve accontentarsi semplicemente di “un” mutuo e non essere troppo schizz inosi ed incontentabili. Avolte la sola tangibile e reale concessione del mutuo stesso è e deve essere un vero e proprio tripudio famigliareche pochi hanno la possibilità e la gentile concessione di poter festeggiare.

Euribor “f ratelli” - Meno male che chi stipula un mutuo a tasso variabile con uno spread esagerato oggigiornousufruisce comunque di euribor f ratelli quasi rasoterra che determinano delle rate indicizzate ad un tassocomunque relativamente basso nell’ordine del 4% che sforna importi rata ancora affrontabili, ma undomani? Sappiamo tutti infatti che quando gli euribor gireranno le spalle impennandosi di nuovo verso percentualidecisamente più elevate delle attuali, saranno dolori di importi rata tutti da affrontare e da preventivare per ilmutuando a tasso variabile, altrochè.

Le previsioni inazzeccate - Abbiamo anche riportato in più di una occasione, in alcuni nostri precedenti articoli

come la previsione di un abbassamento di questi spread sia stata coltivata da parecchie font i di informazioneed esperti analisti e professionisti di ogni genere. Organi di informaz ione più o meno autorevoli si sono addiritturaspinti su pronostici azzardati di un ristabilimento degli spread sui mutui verso percentuali di nuovo più vantaggioseprevisti per questa stessa primavera appena trascorsa adducendo riferimenti su osservaz ioni e parallelismi diconsuetudini storiche e cicliche del mercato. Altri hanno voluto collegare un auspicabile calo degli spread dimercato al dopo elez ioni politiche e l’insediamento di un nuovo governo che dia stabilità e fiducia ai mercati eall’economia in genere. Da dove calavano quei pronostici? Da quale pianeta scendeva quella previsione?

Per diversi mesi insomma “girava voce” di un qualcosa che sarebbe cambiato in meglio, che i mutui sarebberodivenuti di nuovo competitivi, che le banche avessero di nuovo avuto coraggio a concessioni di mutui vantaggiosielargiti da banche in procinto di sformare nuovi importanti plafond che stavano per essere dedicati al finalmenterisorto mercato dei mutui. Insomma, l’informaz ione mediatica rilanciava il pronostico di un cambiamento in megliomai avvenuto, una profez ia mai avverata.

Gli esosi spread di oggi - La certificaz ione che nulla è cambiato è osservabile nel seguente grafico deglispread sui prodotti mutui rilevati da Mutuisupermarket e Crif nella loro Bussola Mutui. Nell’ultima ediz ione diaprile è evidente il dato in aumento degli spread offerti nel mercato dei prodotti mutuo attualmente in circolaz ione,spread che nel corso dell’ultimo anno sono gradualmente addirittura raddoppiati dall’1,9% del III° trimestre del 2011al 3,8% del IV° t rimest re del 2013.

Si noti come l’aumento graduale degli spread sia stato compensato da diminuz ione dell’euribor su cui il mutuostesso viene parametrato, un trend positivo che ha consentito al tasso globale del mutuo di potersi mantenere aduna percentuale media pressocchè stabile intorno al 4% che sembra essere un tasso a meno del quale lebanche non sono disposte a tarare il loro tasso di remuneraz ione sui mutui alle famiglie; se l’euribor scende, ilsollievo sui tassi dei nuovi mutui viene fagocitato dalla contromisura bancaria del consequenz iale rialzo dellospread dell’offerta.

Complici le mille scuse e giustificaz ioni quindi, nonostante un tasso BCE allo 0,5% , la sensaz ione che alle banchevada bene così e che così fa comodo che vada ancora per molto tempo è estemamente forte. Spread sui nuovimutui ritarati al ribasso?.. Per adesso ancora neanche l’ombra.

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Anatocismo mutui: Intervista alla Dott.ssa Alfonsina Biscardiaiutomutuo.f inanza.com /2013/05/17/anatocismo-mutui- intervista-alla-dott-ssa-alf onsina-biscardi-2/

tanduri@finanzaonline

Esiste davvero anatocismo neimutui con piano di ammortamento“alla francese”?

La quasi totalità dei mutui stipulatiin italia, che siano essi a tassof isso o variabile, sono stipulati conuna formula di restituzione delcapitale cosidetta “alla f rancese”,ovvero un piano di rientro delf inanziamento concordato trabanca e cliente dove ad ogniscadenza viene corrisposta unarata comprensiva di parte delcapitale (quota capitale) ed irelativi interessi (quota interessi) calcolati sul capitale residuo non ancora restituito (debitoresiduo) al tasso concordato nel contratto (TAN). La specif ica composizione delle due quoteparte della rata, la loro somma, determina una rata cosidetta “costante”, ossia di importosempre uguale per tutta la durata dell’ammortamento.

La formula attuariale che determina l’importo della rata costante ef fettua quindi unadistribuzione di quote capitale di importo crescente e di quote interessi decrescentisecondo un regime di calcolo che a detta di alcuni capitalizzerebbe gli interessi dando luogoad illegale “anatocismo”. Per alcuni, i mutui alla f rancese sono quindi una truf fa ed un raggiroperchè fornisco un ingiusto vantaggio alle banche a scapito della clientela.

A dare man forte alla tesi del supposto anatocismo dei mutui alla f rancese sono state duediverse sentenze a distanza di anni che hanno condannato la banca al risarcimento deglieccessivi indebiti interessi corrisposti a seguito della rilevazione di un tasso ef fettivomaggiore di quello concordato ”occultato” e nascosto all’interno del contratto di mutuo.

La questione si complicava a seguito di successive altre sentenze che scagionavano questatipica forma di ammortamento da ogni accusa di illegalità; sentenze che hanno totalmenterimesso in discussione le precedenti.

La sentenza di Bari del 2008 pro-anatocismo, aveva trovato ampio spazio su internet,suscitando un notevole allarme tra gli operatori del settore e nella clientela che si sentivaraggirata. La gravità delle af fermazioni lanciate dal tribunale di Bari addossava al sistema diammortamento f rancese e alle formule matematiche che lo determina l’accusa di generare efar corrispondere al mutuando rate comprensive di interessi compostii illegali (anatocismo) enon semplici legali; un aspetto matematico di non poco conto che renderebbe il mutuo benpiù costoso di quanto si evinca dal contratto di f inanziamento stipulato.

Nell’incoraggiare e sponsorizzare questa tesi, talune associazioni si prodigano in continuecampagne mediatiche of f rendosi per consulenze tecniche a pagamento rivolte a tutti imutuandi che vogliano controllare l’ef f ettivo ammortamento del proprio mutuo al f ine diintercettare gli estremi per un ricorso ed un eventuale rimborso da parte della banca.

Quanto c’è di vero nel presumere che tutti i mutui alla f rancese siano illegittimi e fuorilegge?Quanto credere ef fettivamente che per il nostro mutuo stiamo pagando indebiti interessi ineccesso? Quanto conf idare che af f idandoci a quelle associazioni consumatori per unaverif ica del nostro ammortamento potremmo davvero scovare anatocismo nel nostromutuo?

Parleremo degli aspetti tecnici dell’argomentoin altri prossimi articoli ma intanto il nostroblog aiutomutuo ha voluto chiedere un parerelegale ad uno dei maggiori esperti dianatocismo bancario che ha seguito e studiatodiverse sentenze sullo specif ico argomento.Abbiamo posto alcune domande alla Dott.ssaAlfonsina Biscardi, Consulente per le attività dialcuni importanti studi legali ed autrice dialcuni testi di tesi in diritto e materie giuridichesull’argomento tra le quali “Brevi osservazionisull’anatocismo nei mutui” e ”Osservazionisull’anatocismo nei mutui: il punto dellasituazione“. cui consigliamo vivamente lalettura.

(aiutomutuo) - Ultimamente è tornato alla ribaltal’argomento del presunto anatocismo per i mutuicon ammortamento francese, di cosa si tratta ecosa prevede la legislazione vigente?

(Dott.ssa Biscardi) - Con il termine “anatocismo”si indica il f enomeno della capitalizzazionedegli interessi vale a dire della trasformazione degli interessidebitori, normalmente maturati sul capitale mutuato, incapitale che, a sua volta, genera altri interessi. Il mutuobancario si conf igura come un’operazione di f inanziamentoche prevede un piano di ammortamento rateale. Le rate sonocostituite in parte da capitale e in parte da interessi,secondo una composizione che varia in base alla forma diammortamento prescelta. Nella più dif fusa forma diammortamento detta “alla f rancese”, ciascuna rata ècomposta da una quota di interessi che è crescente nel primo periodo e và, via via,riducendosi nel corso dell’ammortamento, e una quota di capitale che, al contrario, è piùbassa all’inizio e cresce progressivamente.

In tal modo, in applicazione dell’art.1194 c.c., i pagamenti sono imputati prima agli interessi epoi al capitale. Si ritiene che l’ammortamento alla f rancese generi forme di anatocismo, inprimo luogo, perchè l’interesse applicato al mutuatario nel piano di ammortamento noncorrisponde con quello pattuito nel contratto. In altri termini nel contratto sarebbe pattuitoun tasso semplice che, per ef fetto dello sviluppo del piano di ammortamento che deveessere allegato al contratto di mutuo e, come quest’ultimo, deve essere espressamenteapprovato per iscritto dal cliente, diverrebbe composto.

La capitalizzazione, poi, si ritiene ricorra anche con rif erimento agli interessi di mora quando

si applicano all’intera rata scaduta, comprensiva di capitale ed interessi.

In entrambi i casi esaminati, dunque, per ef fetto della capitalizzazione degli interessi e, inogni caso, di una incertezza sulla misura del tasso ef fettivamente applicato sarebbeconf igurabile una violazione dell’art.1283 c.c. e la nullità della clausola che pattuisce il tasso.Dalla declaratoria di nullità si f a discendere la possibilità di ottenere il ricalcolo del piano diammortamento al tasso legale ai sensi dell’art.1284 ultimo comma c.c. e la restituzione diquanto illegittimamente pagato. Inoltre la capitalizzazione degli interessi rileva anche ai f inidell’eventuale usurarietà del tasso ef fettivamente applicato che, per ef fetto di talefenomeno, potrebbe superare il tasso soglia f issato a partire dalla legge n.108 del 1996.

(aiutomutuo) - Quali sono le sentenze che hanno dato ragione o torto a questa tesi e quale è la suapersonale opinione?

(Dott.ssa Biscardi) - Mi risulta che la prima sentenza che, dopo aver accertato la divergenza tratasso pattuito e tasso applicato, ha def inito tale f enomeno come una forma dicapitalizzazione degli interessi, ha dichiarato nulle le clausole di un contratto di mutuorelative al tasso di interesse e ha condannato l’istituto di credito alla restituzione di quantoillegittimamente conseguito, sia stata pronunciata nel 2008 da una sezione distaccata delTribunale di Bari, avallando le risultanze di una consulenza tecnica d’uf f icio che è stataesaminata, da un punto di vista contabile, da Massimo Silvestri e Giuseppe Tedesco nelcontributo “Sulla pretesa non coincidenza tra il tasso espresso in f razione d’anno e il tassoannuo nel rimborso rateale dei prestiti secondo il metodo f rancese” pubblicato dalla rivistaGiurisprudenza di merito, 2009, n.1.

In seguito, l’orientamento del Tribunale di Bari è stato recepito solo dal Tribunale di Larino –sezione distaccata di Termoli – nella sentenza 119 del 2012. A mio avviso, potrebbeef fettivamente registrarsi una divergenza tra l’interesse pattuito e quello applicato. Tuttavia,è opportuno verif icare entro quali limiti essa conf iguri davvero una forma di anatocismoillegittimo ed esaminare con maggiore attenzione le conseguenze giuridiche del f enomeno,al f ine di formulare nel miglior modo possibile la domanda da proporre in giudizio.

Come osservato dalla sentenza del Tribunale di Benevento n.1936 del 19 novembre 2012 che,sul punto, riprende quanto statuito dal Tribunale di Arezzo in una sentenza del 24 novembre2011, l’ammortamento alla f rancese non determina di per sé la pratica illegittimadell’anatocismo. Inoltre, nei mutui in cui siano espressamente indicati e accettati mediantesottoscrizione l’importo mutuato, i periodi di pagamento, il numero complessivo delle ratecostanti, il tasso e il piano di ammortamento, l’applicazione dell’interesse composto nonpotrebbe comunque condurre ad una pronuncia di nullità della clausola relativa agli interessi,per indeterminatezza dell’oggetto, ai sensi dell’art.1284 c.c.. In tal caso, infatti, il contraentenon potrebbe lamentare la indeterminatezza del tasso in quanto, al momento della stipula,sono resi disponibili e noti tutti gli elementi che consentono di comprendere i terminidell’operazione.

Secondo il Tribunale di Benevento si può porre il problema dell’ anatocismo solo conrif erimento agli interessi di mora. A tal proposito, come rilevato anche dalla citata sentenzaTribunale di Arezzo, la delibera CICR del Febbraio 2000 ha stabilito che “1. Nelle operazioni dif inanziamento per le quali è previsto che il rimborso del prestito avvenga mediante ilpagamento di rate con scadenze temporali predef inite, in caso di inadempimento deldebitore l’importo complessivamente dovuto alla scadenza di ciascuna rata può, secontrattualmente stabilito, produrre interessi a decorrere dalla data di scadenza e sino almomento del pagamento. Su questi interessi non è consentita la capitalizzazioneperiodica”. Pertanto in presenza di espressa pattuizione contrattuale, l’anatocismo è

legittimo.

Il Tribunale di Benevento ha aggiunto che nel caso in cui emerga una discrasia tra quantopattuito in contratto e l’importo costante delle rate risultante dal piano di ammortamento, allimite, si possa agire ai sensi dell’art.1430 c.c. in materia di errore di calcolo e conseguire larelativa rettif ica cioè l’applicazione corretta del tasso convenzionalmente pattuito, a menoche, concretandosi in errore sulla quantità, esso sia stato determinante del consenso.

(aiutomutuo) - Nella famosa sentenza di Bari-Rutigliano del 2008 che ha praticamente dichiaratoanatocistici i mutui con ammortamento francese cosa secondo lei non ha “funzionato”? Siconoscono gli estremi del “ragionamento” matematico della perizia tecnica del CTU che hacondizionato quella sentenza?

(Dott.ssa Biscardi) - Purtroppo non ho avuto la possibilità di leggere direttamente la perizia.Peraltro non sono un consulente contabile bensì legale; pertanto af f ronto la problematicasoprattutto dal punto di vista giuridico. Non vorrei, dunque, avventurarmi su un terreno chenon mi appartiene.

Tuttavia, Massimo Silvestri e Giuseppe Tedesco nell’articolo citato in precedenza hannoanalizzato criticamente la consulenza tecnica d’uf f icio di cui il Tribunale di Rutigliano harecepito i risultati. I due commentatori osservano che nell’ ammortamento alla f rancese larata costante si compone di una quota di interessi e una quota capitale. L’importo della ratacostante dell’ammortamento è calcolato sulla base della somma dovuta per capitale, deltasso di interesse e del numero delle rate. Gli interessi vengono calcolati unicamente sullaquota capitale via via decrescente e per il periodo corrispondente a quello di ciascuna rata.Ogni rata determina il pagamento, unicamente, degli interessi dovuti per il periodo cui la ratastessa si rif erisce, importo che viene, quindi, integralmente pagato con la rata, laddove larimanente parte della quota serve ad abbattere il capitale. La quota di interessi di cui alla ratasuccessiva è calcolata unicamente sulla residua quota di capitale, cioè sul capitale originario,detratto l’importo già pagato con la rata o le rate precedenti.

Quindi si conclude che l’ammortamento alla f rancese in realtà genera un fenomeno che èl’opposto dell’anatocismo. Invece, con rif erimento agli interessi di mora, qualora essi sianocalcolati sulla rata comprensiva di capitale e di interessi, ef f ettivamente si verif icherebbe unfenomeno anatocistico.

(aiutomutuo) - Alcune associazioni dei consumatori si muovono in difesa della clientela bancaria peril presunto anatocismo, come reputa questo atteggiamento?

(Dott.ssa Biscardi) - Le associazioni dei consumatori costituiscono la massima espressionedel consumerism. In linea generale, esse svolgono una funzione fondamentale. Tuttavia,complice la crisi economica e delle professioni, come in ogni realtà, anche in quella delleassociazioni dei consumatori, esiste il rischio di imbattersi in eccessi di zelo non sempresuggeriti da intenti del tutto idealistici.

Ritengo che la miglior tutela per il consumatore sia innanzitutto l’informazione preventiva eaccurata che è f acilitata dai nuovi mezzi di comunicazione di massa, dalla rete internet eproprio dalle campagne informative delle associazioni di consumatori. Prima di siglare uncontratto di mutuo è necessario assumere tutte le informazioni possibili, conf rontando leproposte dei diversi istituti di credito e f acendo molta attenzione a ciò che si va asottoscrivere. Bisogna esigere la massima trasparenza dagli enti eroganti e prendere tutto iltempo necessario per ef fettuare scelte oculate.

Quando si ha il sospetto che ci sia qualcosa di illegale nel contratto siglato, poi, ritengo siadoveroso dif f idare di chiunque proponga di adire immediatamente le vie giudiziarie, senzaprima aver ef fettuato una seria verif ica contabile. Tale verif ica, tra l’altro, in base alla miapersonale esperienza, può costituire un ottimo e valido punto di partenza per proporrepreliminarmente un’istanza stragiudiziale di rettif ica di eventuali errori all’istituto di credito,che spesso, posto dinanzi alle proprie responsabilità, non ha alcun interesse ad af f rontare lespese di un lungo giudizio.

Un sincero ringraziamento alla Dott.ssa Biscardi che si è resa disponibile a chiarirci alcuniimportanti aspetti legali sull’argomento.

La Dott.ssa Alfonsina Biscardi è consulente legale unico del sito Tesi in diritto raggiungibileall’indirizzo http://www.tesiindiritto.com

[email protected]

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Mercato Immobiliare: La Santa Alleanzaaiutomutuo.f inanza.com /2013/05/20/mercato- immobiliare- la-santa-alleanza/

sylvestro

Lo scorso 8 maggio Abi ed Ance hanno pubblicatocongiuntamente un documento per “Il rilancio del mercatoimmobiliare“.

Il Sole24Ore ne ha dato notiz ia come “Abi e Ance hannomesso a punto la proposta per il rilancio dei mutui casa“,ma è solo un ovvio dettaglio di chi guarda allaquestione con la prospettiva bancario- finanz iaria.

Il breve documento, disponibile in originale a questolink, espone sommariamente una diagnosi dei motivi dicrisi ed una possibile serie di soluz ioni.

Tra le presunte cause della crisi immobiliare cisarebbero la crisi economica, le “difficoltà” nel mercato del credito, l’inasprimento fiscale e l’IMU. La crisieconomica è sicuramente un fattore determinante che si ripercuote anche sul mercato immobiliare sia in manieradiretta che in maniera indiretta. La altre spiegaz ioni sono alquanto risibili, sbagliate e fuorvianti, evidentemente chi èa capo delle rispettive associaz ioni ritiene di fare un favore ed un buon serviz io ai propri associati deviandol’attenz ione dalle vere cause che hanno reso il problema drammatico e dai veri meccanismi che stannogovernando la trasformaz ione del settore.

Non ci sono “difficoltà” nel mercato del credito, diciamolo una voltaper tutte e smettiamola di spargere fumogeni che possonoconvincere solo un lettore distratto e disinteressato. La banche hannotutta la liquidità necessaria per far credito, la BCE ha ampiamenteerogato risorse e Draghi ha invitato più volte gli istituti di credito adelargire prestiti e mutui. Se le banche si rifiutano di concedere creditoe sono molto selettive e restrittive nella concessione è perchè da unlato i potenz iali mutuatari acquirenti rimasti in giro dopo l’abbuffatadegli scorsi anni è la parte meno solvibile e più vulnerabile del parcoclienti (quindi ad alto rischio), dall’altro perchè, ripetiamolo perl’ennesima volta, nessun ist ituto di credito si sognerebbe dif inanziare un bene inf laz ionato nella disponibilit à,sproporz ionatamente alto nei prezz i e in decisa rot ta diabbassamento dei valori nei prossimi anni dopo aver scavalcato l’apice della bolla immobiliare. Da questopunto di vista l’unico modo per far ripartire il settore mutui ed il settore immobiliare è … l’abbassamento dei prezz idi vendita. Non ci sono soluz ioni alternative ed il mercato ne darà semplice dimostraz ione nei fatti. Quando i prezz isaranno tornati allineati con le reali possibilità economiche delle giovani famiglie allora per gli istituti di creditotornerà ad essere adeguato concedere finanz iamenti a chi potrà permettersi di programmare un acquisto in lineacon le proprie risorse senza impegnare grossa parte del reddito per tutta la vita o quasi. In una parola l’acquistodi un immobile deve tornare ad essere sostenibile a part ire dal prezzo di base, indipendentemente datasse, spese accessorie, mediaz ione e parcelle.

Veniamo all’inasprimento fiscale. Facile parlare diinasprimento dopo quarant’anni e più di regime agevolato.Se si è arrivati a questo drammatica piega congiunturale èanche perchè finora il mattone è stato lungamente eprofondamente agevolato in tutte le sue componentiindustriali, commerciali, fiscali, amministrative e finanz iarie.La bolla immobiliare si è formata anche graz ie allenumerose “stampelle” sia sul fronte dei mutui, sia sul frontedelle ristrutturaz ioni, sia su quello delle compravendite. E’ovvio che, progressivamente, chiunque avesse un minimo dicapacità di programmaz ione economica non potesse

esimersi dal saltare sul carro vincitore sia come investitoreprivato che come az ienda, la rinuncia avrebberappresentato la perdita di una comune buona occasione diprofitto. Adesso il carro è stracarico di ex-vincenti e nonregge più il peso dei troppi proprietari/venditori desiderosi diprofitto. O molti di essi si decideranno a scendere (e magaria spingere con i propri mezz i) o il carro resterà fermoinsieme ai guadagni che presto si trasformeranno in perdita.A buon intenditor … Inoltre occorre (purtroppo) ribadire cheil regime di tassaz ione non è significativamente differente da quello in vigore negli altri paesi europei e se sgravidevono (e possono) essere, allora meglio puntare ad agevolare settori produttivi che possano rivelarsi vincenti neiprossimi anni soprattutto in ottica di export a beneficio della bilancia dei pagamenti del nostro paese. Continuare adagevolare un settore bolso con nuove costruz ioni in una naz ione dove l’ottanta percento dei cittadini abita una casadi proprietà e sono presenti 7 immobili residenz iali per ogni 5 famiglie (dati Adt ed Istat) vuol dire gettare alle ortichele poche risorse disponibili anz ichè impiegarle proficuamente in area produttive o di ricerca e cultura.

Stesso dicansi per l’IMU, tanto sbandierata in alcuni slogan politici quanto inutilmente colpevolizzata dagli addetti ailavori. Risulta chiaro a tutti, credo, che l’IMU potrà eventualmente essere mitigata solo sulle prime case, le stesseche nella stragrande maggioranza dei casi pagano poche centinaia di euro l’anno, ben poco onere rispetto aquello determinato dagli alti prezz i di vendita o di manutenz ione o di interessi su mutuo. Ancora una volta si vuolefar passare il messaggio che i lettori sono privi di quel minimo di intelletto necessario per farsi due banali conti. Michiedo chi siano i veri responsabili che permettono a questi signori di pubblicare e ri- pubblicare impunemente lestesse sciocchezze che hanno l’unico effetto di farsi ridere dietro e farsi mandare a quel paese. Auspico che nelleposiz ioni di responsabilità vadano a prendere incarico persone valide e coraggiose in grado di guardare in facciala realtà e che non sentano il bisogno di additare colpe altrui ma che si facciano carico, nei limiti del proprio ruolo,di analizzare i termini della questione nella loro crudezza e di impartire disposiz ioni congruenti con i veri problemi.Analisi errate condurranno inevitabilmente a soluz ioni sbagliate, a meno che l’intento non sia quello di risolvere iproblemi ma piuttosto di mantenere lo status quo della classe dirigente di settori incapaci di rinnovarsi e rispondereseriamente alle nuove pesanti sfide di mercato.

Tra le proposte per il rilancio (ri)compare l’idea di emettere dei coveredbond destinati ad investitori istituz ionali. Ma stiamo scherzando? Vogliamoripercorrere gli stessi disastri finanz iari recentemente sperimentati in altripaesi (e anche da noi non è detto che non saranno rivelate a breveeguali catastrofi finora nascoste) e magari, come suggerito, drenare leultime risorse dalla liquidità disponibile di Cassa Depositi e Prestiti?Vorrei ricordare che TUTTI i prodotti finanz iari con sottostante gli immobilisono in grave perdita da anni, al punto da aver esaurito già le possilibiliproroghe alla scadenza naturale e prossimi a dover chiudere il ciclo innetta perdita per gli investitori. L’eccessiva finanz iarizzaz ione del mattonesi è rivelata deleteria sia per il settore immobiliare che per quellobancario- finanz iario; rimandare sine-die la resa dei conti dei veri prezz i divendita immettendo la parte eccedente il valore in obbligaz ioni nonrisolverà gli attuali problemi di mercato saturo ed inefficiente anz i creerà ipresupposti per una nuova catastrofe finanz iaria nei prossimi anni. Non sose la proposta troverà consensi o addirittura approvaz ione presso le sedi istituz ionali, di sicuro questi prodotti nonsono in grado di attrarre investitori seri ne sul mercato naz ionale ne su quello estero quindi l’eventuale raccoltadovrà avere corso forzoso tra i soliti bistrattati fondi pensione o assicurativi laddove i sottoscrittori non potrannointervenire ad impedire l’infausto investimento.

In ultimo l’appello alla evoluz ione verso l’ecosostenibilità dellecostruz ioni. Ovviamente siamo tutti favorevoli al progresso tecnologicoed ai bassi costi ambientali (nella costruz ione, nell’uso, nellamanutenz ione e nello smaltimento). Attenz ione però che dietro lafacciata della attenz ione per l’ambiente spesso si nascondono vere eproprie truffe commerciali, si spaz ia dal semplice falso (casa dichiaratain classi che non le competono) ai casi più complicati e controversi ditecnologie avanzate inefficienti o con costi occulti (ad esempio pannellisolari con costi di smaltimento proibitivi); ne parleremo più diffusamentenei prossimi articoli.

sylvestro[email protected]

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Immobilare: analisi del crollo del mattoneaiutomutuo.f inanza.com /2013/05/24/immobilare-analisi-del-crollo-del-mattone/

tanduri@finanzaonline

E’ curioso: Il crollo del mattone“si sarebbe potuto prevedere..”

Il Rapporto Immobiliare 2013, dedicato alsettore residenz iale, rappresental’appuntamento annuale per il riepilogodel consuntivo dell’anno precedenterelativamente al mercato immobiliaredelle abitaz ioni, basato sulleinformaz ioni disponibili nelle banche datidell’Osservatorio del MercatoImmobiliare. La collaboraz ione con ABI sisviluppa soprattutto per quella parte delreport che analizza l’indice diaccessibilità delle famiglie (affordabilityindex) ovvero l’analisi dei vari fattori cheinfluenzano la possibilità per le famigliedi comprare casa indebitandosi, unaspetto che analizzeremo in un’altroprossimo articolo.

I dati principali che emergono dal rapporto annuale sono quelli di una forte riduz ione nei volumi di compravenditadelle abitaz ioni con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a circa 104 mq ed una fortediminuz ione del valore di scambio complessivo, stimato in circa 75 miliardi di euro, quasi 27 miliardi di euro inmeno del 2011.

I volumi delle compravendite - Il mercato immobiliare delle abitaz ioni subisce un vero crollo nel 2012, perdendooltre 150 mila compravendite rispetto all’anno precedente: si tratta del peggior risultato dal 1985 quando leabitaz ioni compravendute erano state circa 430 mila. Dopo l’inversione di tendenza registrata a partire dal 2007,dopo il decennio di crescita 1997-2006 nel quale le abitaz ioni compravendute si sono incrementate quasi dell’80%,la caduta del mercato sembrava potersi arrestare. Invece, dopo la sostanz iale tenuta del mercato nel biennio 2010-2011, il risultato del 2012 è stato senza dubbio deludente.

L’interessante analisi della crisi del mat tone: Secondo l’analisi di ABI e Osservatorio Immobiliare, già dal2006 si sarebbe potuto prevedere senza dubbio una bat tuta d’arresto del ciclo espansivo dei prezz idelle abitaz ioni in quanto i tassi di interesse iniz iavano ad aumentare ed il livello deiprezz i delle case, cresciuti rapidamente negli anni precedenti, riducevano l’accessodelle famiglie al mercato residenz iale. In effetti, ben prima della crisi economicadell’agosto 2008, il mercato residenz iale italiano aveva iniz iato a ridursi: nel 2007 ilnumero di abitaz ioni compravendute si contrasse del 7% rispetto all’anno precedente:era finito il ciclo espansivo e vi sarebbe stato un aggiustamento la cui entità sarebbestata determinata, per le condiz ioni di allora, essenz ialmente dall’andamento dei tassidi interesse.

La crisi del 2008-2009 ha fat to precipitare i livelli di domanda e di reddito e per un certo periodo habloccato di fatto il finanz iamento bancario e ciò ha avuto un immediato riflesso sul mercato residenz iale.Quest’ultimo ha subito un primo crollo del 25% circa nel biennio anz idetto, portando il livello del volume di scambioattorno alle 614 mila unità abitative.

Nei due anni successivi vi è stata una sostanz iale staz ionarietà con i livelli di scambio galleggianti attorno a quellodel 2009 con 617 e 603 mila transaz ioni registrate. Questo relat ivo equilibrio è stato drast icamente turbatodall’acuirsi, nella seconda metà del 2011, della crisi economica italiana accentuatasi nel corso del 2012. L’annopassato, infatti, ha registrato un’ulteriore variaz ione negat iva del Pil reale (-2,4%), un tasso di disoccupaz ionecrescente, una riduz ione dei livelli di reddito disponibile delle famiglie (minore occupaz ione e intenso ricorso allacassa integraz ione).

Queste condiz ioni hanno portato ad una riduz ione della spesa per consumi finali delle famiglie; se l’intera spesaper consumi in termini reali si è ridotta del 4,1% su base annua econ variaz ioni tendenz iali crescenti dal III trimestre 2011 al IIItrimestre 2012, sarebbe stato inimmaginabile pensare chel’acquisto di abitaz ioni, che richiede comunque unsignif icat ivo impegno f inanziario della famiglia e soventeper un periodo assai lungo, non avesse most rato unasignif icat iva cont raz ione, come infat t i vi è stata. Per giuntanel corso del 2012 i tassi di interesse sono aumentati. In questoquadro, l’aumento della tassaz ione sulla proprietà ha aggiunto unulteriore elemento (comunque non il più significativo) allacontraz ione della domanda con riguardo essenz ialmente almercato delle seconde case.

Tutto ciò può spiegare l’accrescersi dell’intensità delle variaz ioninegative del mercato residenz iale di trimestre in trimestre nel corso del 2012.

Le dimensioni - Nel 2012 si sono vendute abitaz ioni per un totale di circa46 milioni di metri quadrati , con una superficie media per unità abitativa

compravenduta pari a 103,5 mq . La superficie complessiva è diminuita del-25,4% rispetto al 2011, in linea con l’andamento delle compravendite. Leabitaz ioni compravendute sono mediamente più piccole nei capoluoghi,97,1 mq rispetto ai 106,6 mq dei non capoluoghi. In particolare nel NordOvest si registra la superficie più bassa per le abitaz ioni compravendutenei capoluoghi, 88,9 mq medi, e nel Nord Est quella più elevata nei noncapoluoghi, 112 mq.

I f at turat i - In linea con l’andamento delle transaz ioni il valore di scambiocomplessivo risulta in calo del - 26,0%. Per l’acquisto di abitaz ioni nel 2012il set tore ha perso circa 27 miliardi, si sono spesi infatti 75,4 miliardi dieuro a fronte dei 101,9 miliardi registrati nel2011. Il calo è diffuso in tutto le aree del paesecon un tasso intorno al - 27% per il Nord e ilCentro, un picco nelle Isole del - 28,1% e pocoinferiori le perdite riscontrate al Sud, -22,2%.Se osserviamo la stima del fatturato medio perunità, emerge chiaramente il maggiorvalore medio delle abitaz ioni del Cent ro ,in generale, ed in particolare dei capoluoghi,con 278 mila euro circa spesi per l’acquisto diun‘abitaz ione nelle città di quest’area.

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BPM strizza il mutuoaiutomutuo.f inanza.com /2013/05/27/4767/

tanduri@finanzaonline

Manca un mese al termine dellacampagna mutui del GruppoBanca popolare di Milanodenominata “Strizza il mutuo”,limitata alle richieste dif inanziamento fatte entro il 28giugno 2013 ed erogati entro il 30settembre 2013.

Caratteristiche principali - L’importo massimo concesso èpari all’ 80% del minore tra il valore di mercato e il prezzo di acquisto dell’immobile of ferto ingaranzia nel caso si tratti di acquisto, costruzione o ristrutturazione della casa e del 50% intutti gli altri casi. Lo spread proposto è pari al 2,90% per durate f ino a 25 anni e 3,00% perdurate superiori f ino ad un massimo di 30 anni. Il calcolo degli interessi sulle rate èindicizzato all’euribor 3 mesi rideterminato secondo la periodicità della rata mensile in misurapari alla media per valuta, arrotondata allo 0,05 superiore, dei tassi giornalieri EURIBOR 3 mesitasso 360 rilevati dal circuito Bloomberg, relativi al mese solare precedente quello diapplicazione; praticamente, ammettendo uno spread applicato del 2,90% ed avendo unamedia dell’euribor pari ad esempio del 0,203%, il tasso contrattuale applicato alla rata saràdel 3,15%. La durata massima prevista del periodo di preammortamento (rate di soli interessi)è di 2 mesi con tasso bloccato all’erogazione sino alla decorrenza dell’ammortamento.

Il tipo di ammortamento è variabile alla “Francese”, con quota capitale sviluppata sulla basedel tasso vigente alla data della stipula e invariata per tutta la durata del piano. Questapeculiarità comporterà importi rata più alti per gran parte della durata del mutuo in caso diaumento del tasso rispetto ad altri “tipi” di mutuo a quote capitale invece cosidette“ricalcolate”. Per sapere cosa comporti in termini di vantaggi e svantaggi questo tipo diammortamento vi invito a leggere questo articolo.

Ecco l’esempio del calcolo della rata con l’aumento del tasso contenuto nel foglioInformativo del prodotto dove si evince l’ef f etto “rate più alte” in caso di aumento del tasso.Si prenda ad esempio una durata iniziale 20 anni con rata di 562 euro stipulata ad un tasso del3,15%; dopo due anni al tasso del 5,15% (+2%) e con durata residua di 18 anni, questo mutuofarà corrispondere una rata di quasi 718 euro contro i 668 di altri prodotti mutuo a quotacapitale “ricalcolata” di altre banche in commercio.

Le spese - Nel sito della banca è riportato un esempio dei costi e delle spese da sostenere.Esempio: importo di € 100.000 con un piano di rimborso in 25 anni; rata mensile € 482.06; tassoannuo nominale: TAN 3,150% indicizzato all’Euribor 3 mesi: 0.25% + spread: 2,90 p.p; tassoannuo ef fettivo globale:TAEG 3,321% al netto dei costi dell’assicurazione Rischicasa ecomprensivo delle spese di istruttoria pari a € 400, spese incasso rata pari a € 24 annue (daripartire per singola rata), spese perizia pari a € 252.08, spese imposta sostitutiva pari a € 250,spese invio documento di sintesi pari a € 1,35 annue. In caso di estinzione o surroga, perlegge, la penale di estinzione non è prevista nel caso si tratti di aver f inanziato l’acquisto o laristrutturazione dell’immobile adibito ad uso abitazione o per lo svolgimento di attivitàeconomica o professionale. Il costo della perizia tecnica sull’immobile ef fettuato da Crif vadai 252 ai 332 euro in base all’importo mutuato.

La sospensione del pagamento della rata - Contrattualmente è prevista per il cliente lafacoltà di poter saltare il pagamento di una rata e per un massimo di 3 volte nel corso dellavita del mutuo. Pertanto, a seguito dell’esercizio della sospensione rate, la durata originariadel mutuo verrà allungata per un periodo pari al numero dei mesi di sospensione attivati (f inoad un massimo di 3). La sospensione delle rate dovrà essere formalizzata tramite domandascritta f irmata da tutti i mutuatari e potrà essere attivata solo a 3 condizioni: che sianopassati almeno 18 mesi dalla data di stipula del mutuo, che al momento della richiesta nonsiano presenti rate in mora, che tra un periodo di sospensione della rata ed il successivosiano state pagate almeno 12 rate del f inanziamento. L’attivazione della sospensione ègratuita. Nei periodi di sospensione delle rate non maturano interessi a carico del cliente. Insintesi la rata “si salta” completamente evitando di dover corrispondere spese o interessi.

Le polizze “facoltative” - Anche questa banca propone con decisione la sottoscrizione dipolizze assicurative a protezione del credito. Il gruppo BPM in particolare promuovel’adesione e due polizze in contemporanea: una polizza TCM “temporanea caso morte” apremio annuale e la CPI “credit protection insurance” a premio unico anticipato che risultacomunque recedibile come per Legge nei 30 giorni dal pagamento del premio unico previsto.

La polizza “Rischi Casa” Bipiemme Assicurazioni S.p.A. proposta dall’Istituto ha un premiopari allo 0,055% applicato al valore assicurato contro i rischi incendio, scoppio e altri rischiaccessori, ottenuto moltiplicando i metri quadri dell’immobile a garanzia per il valoreattribuito al metro quadro. Il valore assicurato è annualmente adeguato a decorrere dal 1/1 diciascun anno, in base agli indici del “costo di costruzione di un fabbricato residenziale”pubblicati dall’ISTAT al precedente giugno di ogni anno. Qualora il cliente intendessesottoscrivere una polizza esterna, vincolata a f avore dell’Istituto, le condizioni economichepotrebbero variare e l’Istituto non può garantirne a priori il costo. Provvigioni per BancaPopolare di Milano: 25% dei premi imponibili.

Le nostre valutazioni – Il prodotto variabile BPM non ha esosi costi di attivazione e presentaspread of ferti in linea con i migliori prodotti sul mercato. L’apparente svantaggio di rate piùalte in caso di aumento del tasso nasconde l’insito elemento positivo di ritrovarsi acorrispondere un minore importo di interessi totali al termine dell’ammortamento rispetto adaltri mutui. L’approssimazione per eccesso dell’euribor dello 0,05% su cui viene calcolata laquota interessi della rata risulta un tantino eccessiva. Tuttavia le considerazioni positive diquesto prodotto ci sono tutte.

Per domande, chiarimenti ed approfondimenti potete commentare l’articolo o contattarci pere-mail.

[email protected]

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 6.0/10 (3 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)BPM strizza il mutuo, 6.0 out of 10 based on 3 ratings

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UBI Banca, mutuo giovani coppie.aiutomutuo.f inanza.com /2013/05/29/ubi-banca-mutuo-giovani-coppie/

freeybor@finanzaonline

E’ da un po’ di giorni che alla TV passa uno spot della UBI BANCA nelquale si vedono due uccellini rossi in cerca di una casa, il titolo dellospot è “L’amore è una casa meravigliosa” e promette mutui a tassiagevolati a giovani coppie con meno di 40 anni, chiaramente senzaspecificare quali siano i parametri di questi mutui, invitando chi fosseinteressato a recarsi in filiale per avere ulteriori informaz ioni.

Chiaramente ulteriori informaz ioni si trovano facilmente anche onlinesul sito http://mutui.ubibanca.com, io un giretto sul sito l’ho già fatto edho trovato una pagina pubblicitaria con un link che porta alladescriz ione sommaria dei mutui offerti ed ad un simulatore per ilcalcolo della rata dove si può scegliere il tipo di mutuo fisso, variabile,o variabile con cap e confrontare i parametri principali delle tretipologie offerte.

I mutui in offerta sono dedicati alle giovani coppie con meno di 40 anni anche senza un lavoro a tempoindeterminato. Secondo quanto riportato sul sito, per richiedere il mutuo, è sufficiente lavorare da almeno 18 mesioppure aver lavorato almeno 18 mesi negli ultimi due anni e avere attualmente un’occupaz ione.

Le proposte offerte sono: mutuo a Tasso Fisso, mutuo Sempre Light e mutuo Prefix.

Vi dico subito che le offerte non sono eccez ionali ma visti i tempi sarebbe già bene se questi mutui venisseroerogati, ma passiamo ai dettagli:

l’importo massimo richiedibile è pari all’80% del valore di periz ia, le spese di istruttoria sono pari allo 0,4%dell’importo del mutuo mentre le spese di periz ia sono fisse ed ammontano a 275 euro.

Il mutuo a tasso Fisso viene offerto con uno spread del 3,5%, che tradotto in TAN con gli indici attuali corrispondead un tasso del 5,77 % per i 20 anni, 5,83% per i 25 anni e 5,88% per i 30 anni, le durate richiedibili sono da 5 a 30anni e le spese di incasso rata sono pari a 1,5 euro.

Il mutuo Prefix a tasso variabile con cap viene offerto con uno spread del 3,5%, le durate richiedibili sono da 5 a 25anni le spese di incasso rata sono pari a 1,5 euro, il tasso del CAP non è indicato in questa pagina ma sui fogliinformativi messi a disposiz ione dalla banca lo troviamo al 7,0%.

Il mutuo a tasso Variabile Sempre light viene offerto uno spread del 3 %, le durate richiedibili sono da 5 a 35 annisenza spese di incasso rata.

Leggendo l’offerta del variabile mi sono chiesto perchè mai si chiamasse “Sempre Light”, trattandosi di un variabilemi sembra piuttosto azzardato come nome, una rapida ricerca sui fogli informativi mi ha svelato l’arcano: si chiama“Sempre Light” perchè ogni 5 anni viene abbassato lo spread dello 0,05%!!!

Che dire ………non mi sembra proprio un’offertona! Vi faccio un esempio, su un mutuo di 100.000 euro per 20 anni,lo “sconto” sullo spread dello 0,05% dopo i primi 5 anni vi fa risparmiare ben 2,50 euro a rata, in pratica vi“regalano” 3 caffè al mese.

Attenz ione alle note scritte in piccolo sul sito:

“possibile richiesta di garanz ie” e

“Si precisa che la simulaz ione può contenere dati o informaz ioni non del tutto completi e aggiornati ed in particolaresi evidenz ia che l’elaboraz ione potrebbe far riferimento a condiz ioni economiche, tra cui i tassi di interesse,soggetti a variaz ione, i cui valori devono pertanto intendersi come meramente indicativi e da confermare in sede dieventuale stipula.”

“Offerta valida per richieste pervenute entro il 31/12/2013 soggette a valutaz ione della Banca erogante.”

Quindi le condiz ioni offerte non è detto che rispecchino quelle indicate sul sito e se siete lavoratori precari direi cheè certa la richiesta di uno o più garanti, però a questo punto perchè non richiedere direttamente il mutuo coperto dalfondo di garanz ia attivato presso il Dipartimento della Gioventù del quale esistono ben 2 fogli informativi nel settoretrasparenza dello stesso sito della UBI BANCA, e per il quale le condiz ioni sono ben definite e non possonorichiedere garanti?

Si tratta del Mutuo a tasso fisso con decorrenza28/05/2013, e del Mutuo sempre light semprecon decorrenza 28/05/2013.

Vi ricordo che se rientrate nei parametri questidue mutui vengono offerti veramente dellecondiz ioni particolari, ad iniz iare dallo spreadpari al 1,20% per mutui fino a 20 anni e 1,50% per mutui di durata superiore e fino a 30 anni per entrambe letipologie di mutuo.

Chiaramente viste le condiz ioni particolarmente vantaggiose per il cliente dubito fortemente che riuscirete adottenere questi mutui, però visto che hanno pubblicato i fogli informativi perchè non tentare?

Ulteriori informaz ioni su questo fondo le trovate in questi articoli:

Mutui prima casa agevolati per giovani coppie.

Mutui ai giovani: dov’è finito il diritto al futuro??

Il fondo mutui per la casa? Un fallimento!! Per il rilancio sono previste modifiche al regolamento.

FONDO ACCESSO AL CREDITO: INTERVISTA ALL’ON. MARIANNA MADIA.

Roberto.

[email protected]

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Mutui e compravendite: un salto indietro di 30 anniaiutomutuo.f inanza.com /2013/06/04/mutui-e-compravendite-un-salto- indietro-di-30-anni/

tanduri@finanzaonline

Complice la crisi economicaper la quale molte f amiglieitaliane stanno tirando lacinghia rinunciando all’acquistodi una casa come anche unacontrazione del credito che nonlascia scampo al sogno dipossederne una, di mutui nonse ne stipulano più come unavolta; è ovvio. Il quadroriportato dall’OMI nel suoultimo rapporto immobiliare2013 che analizza il complessodei dati del 2012 è laconstatazione di una crisi deimutui che ha solamente lontanissimi precedenti nel tempo. Infatti, bisogna andare indietro dicirca 30 anni per cogliere lo stesso dato del numero di transazioni immobiliari (NTN) pari aquelle del 2012; per quanto riguarda il mercato residenziale, ad esempio, nel lontano 1985 nesono state compravendute 430mila contro le 448mila del 2012.

Nel 2012 le compravendite di abitazioni con mutuo ipotecario (NTN IP) mostrano un tasso divariazione fortemente negativo. Prosegue e si accentua, quindi, la f lessione registrata nel2011 che era del -4,5% e con 155.466 NTN IP il calo 2012 risulta del -38,6%.

La situazione è parallelamente non dissimile per i mutui ipotecari e risulta evidente dalrapporto come nel 2012 il numero di passaggi di proprietà ef fettuati attraverso l’acquisizionedi un mutuo (NTN IP) sono crollati di un terzo rispetto al 2006 e quasi la metà rispetto al 2004.

Per tutte le aree del paese, ad eccezione della ripresa del 2010, il calo delle compravenditecon mutuo ipotecario risulta continuo dal 2007, anno di inversione della tendenza, con tassi dif lessione accentuati nel 2008, attenuati nel 2009 e nel 2011 e fortemente negativi nel 2012. Gliindici evidenziano, inoltre, come per tutte le aree e per tutti gli ambiti territoriali analizzati, nel2012 si raggiunge il livello minimo della serie con mercati ovunque più che dimezzati.

Coerentemente con il forte calo del numero di unità abitative acquistate con mutuoipotecario, il capitale complessivo erogato mostra una netta f lessione passando dai circa34,3 miliardi di euro del 2011 ai 19,6 miliardi di euro del 2012, segnando un calo del -43% circa.In tutte le aree del paese la contrazione del capitale erogato supera il 40% e raggiunge il 45%nelle Isole e nel Nord-Est.

Il capitale erogato rappresenta circa il 26% del valore complessivo delle abitazionicompravendute (stimato in 75,4 miliardi di euro). Nel 2011 il capitale erogato era circa 34,3miliardi di euro, 34% del volume monetario scambiato (stimato in 101,9 miliardi di euro).

In forte diminuzione anche il capitale unitario che scende di circa 9 mila euro passando da 136mila euro medi erogati nel 2011 per un’abitazione a 126 mila euro nel 2012. Nei comuninon capoluogo delle Isole il capitale unitario medio erogato assume il valore minimo pari acirca 102 mila euro circa.

Il mercato dei mutui sembra condannato in una contrazione continua ed incessante e nonsembra intravedere nessuna luce in fondo al tunnel. E’ evidente come ormai il sogno dipossedere una casa di proprietà o di un miglioramento dello status abitativo sia ormai statoabbandonato per f ar posto allla necessità di una sopravvivenza economica familiare chel’italiano ha inteso essere la vera sf ida dei prossimi (minimo) 10 anni.

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Mutui e compravendite: un salto indietro di 30 anni, 10.0 out of 10 based on 5 ratings

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Compravendite immobiliari: come perdere metà del mercato insoli 6 anni

aiutomutuo.f inanza.com /2013/06/08/compravendite- immobiliari-come-perdere-meta-del-mercato- in-soli-6-anni/

tanduri@finanzaonline

Confermata la contrazione dellecompravendite anche per il primotrimestre 2013 con un volume degliscambi più che dimezzato rispetto al2007. Le province di Roma e Milanoregistrano il maggior calo su basenazionale

Nel I trimestre 2013 non si interrompe lasequenza del trend negativo nel mercatoimmobiliare. L’ultima Nota Trimestraledell’Osservatorio OMI di giugno riportaun totale di 212.215 unità immobiliaricompravendute (NTN) nel I trimestre 2013che rappresenta una diminuzione degli scambi del 13,8% rispetto allo stesso trimestre del2012. Il settore delle abitazioni con 94.503 compravendite registra un calo è del 14,2%, controle 110.116 dello stesso trimestre 2012. Continua la contrazione degli scambi anche nei settorinon residenziali con il segmento del terziario che registra la peggiore f lessione del comparto(-9,2%), seguito dal commerciale (-8,7%) e inf ine dal settore produttivo (-5,9%).

Le città - Le otto maggiori città italiane per popolazione registrano complessivamente, nel Itrimestre 2013, un tasso tendenziale negativo pari al -7,2% meno grave rispetto al datonazionale. Tra le città, rispetto all’omologo trimestre del 2012, il maggior calo nel I trimestre

del 2013 si registra a Bologna -12,4%, seguita da Roma e Genova, che scendono del -11% circa ciascuna. Torino e Palermo mostrano una variazione negativa intorno al -10%,mentre Milano e Firenze contengono la discesa con tassi tra il -4% e il -5%. Napoli costituisceun’eccezione; il dato sui volumi di compravendita delle abitazioni in questa città mostranuovamente un tasso tendenziale positivo ma che, come già osservato nei trimestri scorsi,va senz’altro messo in relazione con la consistente dismissione del patrimonio immobiliarepubblico del Comune.

Le provincie - La f renata del mercato è più marcata nei comuni della provincia delle principalicittà dove il mercato delle abitazioni presenta complessivamente nel I trimestre del 2013 unadiscesa del -18,2%. Spiccano il tasso negativo dei comuni della provincia di Roma, cheperdono il 22,2% degli scambi, e le f lessioni registrate nei comuni minori delle provinciedi Milano -21,5%.

Il trend Q1 - Il graf ico che abbiamoelaborato su dati OMI, riporta ilnumero indice dei trimestri Q1 delleunità immobiliari compravendute intermini di NTN a partire dal 2004,anno di rif erimento stabilito conbase NTN =100. La serie storicaevidenzia le forti contrazioni delmercato in atto sin dal 2007, conl’indice del I trimestre 2013 più chedimezzato rispetto allo stessotrimestre di 6 anni f a (indice 109contro 55). E’ evidente come già dal2006 sia in atto un trend mediamentenegativo delle compravenditeinterrotto solo momentaneamenteda un segnale timidamente positivoregistrato nel 2010.

Il trend negativo evidenziato marca la sua fase iniziale sin dal 2006-2007, anni in cui lafamigerata “crisi economica” non si era ancora materializzata contaminando solo in seguitocon i suoi mille risvolti economi e sociali il mercato immobiliare. La crisi ha infatti avuto avvioin seguito ad una crollo f inanziario originatosi negli Stati Uniti nel secondo trimestre del2008 con la crisi del subprime a cui è seguito al f allimento di Lehman Brothers il 15 settembreche tutti ricordiamo. Eppure, perchè il trend negativo delle compravendite iniziaancorprima?.. Da dove ha origine questa “veggenza” per la quale gli italiani hanno voluto darvita ad un atteggiamento rinunciatario all’acquisto di una casa?.. Cosa ha condizionato, inquella f ase, la volontà dell’acquisto di un immobile?

Provate a sovrapporre l’arco temporale dei due graf ici sfalsandolo di 6 mesi ed ef fettuate unconf ronto tra NTN e tasso euribor 3 mesi. Sembrerebbe proprio che l’inasprimento dei tassidi interesse siano stati la causa principale (ovviamente non l’unica) della rinuncia agliacquisti. Dal conf ronto emerge come negli anni precedenti al 2006 i tassi ancora convenientiabbiano incentivato le compravendite che hanno iniziato a rallentare già dal 2006-2007, anni incui la “crisi” non era ancora materializzata ma l’aumento repentino dei tassi aveva avuto ilsuo start-up con i suoi indimenticabili e raggelanti rialzi (in soli 2 anni l’eur3M è aumentato dicirca 3 punti percentuali).

Stipulare un mutuo medio di 150mila euro con durata 20anni nel 2008 signif icava accettare didover corrispondere una rata maggiorata di circa 250 euro (+30%) ed un totale di circa 60milaeuro in più (+100%) rispetto ad un mutuo pre-2006; un costo mutuo praticamente raddoppiatosulla carta con il quale si era costretti a dover pianif icare un acquisto. Ecco quindi come lecompravendite degli anni 2007-2009 siano state f alcidiate dalle remore di un caro-acquistocollegato ad un caro-mutuo.

La ripresa delle compraventite si è potuta registrare di nuovo dal 2009-2010, anni in cui il fortecrollo poi consolidato dei tassi ha rianimato gli acquisti che però non sono tornati ai livelli del2006 proprio a causa di una vera e propria e def initiva presa di coscienza di una crisieconomica tutt’altro che “passeggera”. Successivamente, dal 2012, la “mazzata” degli altispread applicati dalle banche ai mutui (triplicati in soli 6 mesi tra f ine 2011 e inizio 2012)nonostante i tassi addirittura in minima ulteriore diminuzione, e la dif f idenza bancariasfociata nella crisi del credito, hanno def initivamente collassato un mercato immobiliaretornato indietro di 30 anni (NTN 2013 pari a circa le NTN del 1985). Troppe variabili negativepesano sulla tanto auspicata ripresa di un mercato che probabilmente neanche l’ossigenogovernativo bond o no bond e posticipo o cancellazione dell’IMU sulla prima casa riuscirannoa rianimare; secondo me.

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L’ accollo del mutuo è realmente vantaggioso?aiutomutuo.f inanza.com /2013/06/12/l-accollo-del-mutuo-e-realmente-vantaggioso/

freeybor@finanzaonline

Le banche come sappiamo in questoperiodo erogano pochi mutui e sempre piùspesso agli acquirenti viene propostol’accollo del mutuo preesistente, in praticasi tratta di subentrare nelle obbligaz ioniassunte dal contraente originario.

L’accollo è un negoz io giuridico regolatodall’art. 1273 del codice civile e prevede unaccordo tra il debitore (accollato) ed unterzo(accollante) in virtù del qualequest’ultimo si assume un debito del primoverso un creditore (accollatario) liberando ilprimo dall’obbligaz ione di pagare allescadenze le somme dovute.

L’accollo può essere di due t ipi,:

1) cumulat ivo quando il debitore originario resta obbligato in solido verso la banca insieme al nuovo debitorequindi se l’accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento eprovvedere a soddisfare il creditore in prima persona

2) liberatorio quando svincola il vecchio debitore sgravandolo di qualsiasi responsabilità per l’eventuale mancatopagamento delle rate e lascia l’onere del pagamento completamente a carico dell’accollante.

Dobbiamo differenz iare anche la figura dell’accollato, perchè se si tratta di un costruttore l’accollante il più dellevolte ha la possibilità di decidere la cifra da accollarsi fino ad un massimo dell’ 80% del controvalore immobiliare,mentre nel caso l’accollato sia un venditore privato l’importo massimo che potrà essere utilizzato corrisponde aldebito residuo del mutuo esistente.

Il vantaggio di accollarsi il mutuo esistente potrebbe essere dato dal risparmio delle spese di apertura delfinanzaiamento, ma come vedremo in seguito non è detto che sia veramente vantaggioso.

La banca non può rifiutare l’accollo in quanto si tratta di un contratto stipulato tra il debitore originario e il nuovo e afavore del creditore del primo, tuttavia senza l’adesione della banca l’accollo rimane un contratto soltanto traaccollante e accollato. Anche nel caso di adesione della banca al contratto di accollo c’è liberaz ione del debitoreoriginario solo se ciò è espressamente scritto nel contratto, o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo, incaso contrario entrambi rimangono obbligati in solido nei confronti della banca.

Nel caso la vendita dell’immobile avvenisse senza il benestare all’accollo della banca, il cont rat to dimutuo resterà a tut t i gli ef fet t i intestato al venditore indipendentemente dal cambio di intestaz ionedell’immobile che cont inuerà a garant ire il debito in virtù dell’ipoteca iscrit ta.

Se dovete acquistare un’immobile dall’impresa costruttrice è molto probabile che sia l’impresa stessa a proporvi(ed a volte imporvi) l’accollo del mutuo esistente e non certo per farvi un favore, l’impresa infatti ha notevoli vataggise vi accollate parte del mutuo esistente, in primo luogo non è obbligata ad estinguere con fondi prorpi la quota del

mutuo gravante sull’unità immobiliare che volete acquistare, in secondo luogo può richiedervi il rimborso di partedelle spese sostenute per l’accensione del mutuo ediliz io.

Pertanto se acquistate da un costruttore fate attenz ione prima di firmare la proposta di acquisto perchè spesso trale clausole è previsto l’obbligo all’accollo del mutuo, è bene prima di firmare conoscere le condiz ioni del mutuo,l’eventuale commissione di subentro richiesta dalla banca e l’importo di tutte le spese che il costruttore intendeaddossarvi per concedervi l’accollo, ricordatevi che una volta firmata, la proposta è vincolante e c’è il rischio chele spese per l’accollo superino quelle richieste dalla banca e dal notaio per la st ipula di un mutuo exnovo.

Qualora aveste intenz ione di accollarvi il mutuo esistente tenete presente che soprattutto nel caso di accolloliberatorio, la banca richiederà tutta la documentaz ione anagrafica e reddituale dell’acquirente ed effettuarà l’analisicome se si trattasse della concessione di un nuovo mutuo, inoltre non è detto che vi mantenga le condiz ionistabilite nel mutuo originario ma potrebbe adeguarle a quelle proposte per i nuovi mutui, quindi del mutuo originarioin realtà rimmarrebbe ben poco. Prima di accettare assicuratevi con anche che il venditore sia in regola con ipagamenti delle rate per evitare brutte sorprese in seguito.

In poche parole fate at tenz ione perchè non sempre l’accollo è la soluz ione migliore per ot tenere ilmutuo.

Roberto.

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Mercato Immobiliare: il prezzo del ritardoaiutomutuo.f inanza.com /2013/06/14/mercato- immobiliare- il-prezzo-del-ritardo/

sylvestro

Continua lo stillicio di dati negativi sul mercato immobiliare, con “puntualeritardo” l’Istat come di consueto ci conferma dopo sei mesi quello che ormaianche i sassi distratti hanno recepito: il mercato immobiliare italiano sta colandoa picco, sempre più in trend verticale discendente.

Di giustificaz ioni fasulle e risibili sui perchè ci siamo ridotti a questo punto neabbiamo sentite a bizzeffe, talune veramente oltre il senso del ridicolo e controogni dato economico-sociale. Banca D’Italia ci informa, timidamente, che nelbiennio 2013-2014 continuerà il calo dei prezz i degli immobili sulla scia di unacrisi che non intravede punti di svolta; addirittura assisteremo ad un calo di benil 2 (leggasi due) percento all’anno!

Voglio sforzarmi di guardare il bicchiere mezzo (mezzo?) pieno edapprezzare lo sforzo che l’organismo vertice del sistema bancario nostrano hadimostrato di poter eseguire (immagino obtorto collo) nel tentativo estremo disalvaguardare “la capra” del patrimoni immobiliari … virtuali messi a bilancionei nostri istituti di credito e nelle az iende con “i cavoli” della cruda realtà di unmercato soffocato dagli eccessi di prezzamento consenguenti la bollaimmobiliare che tutti vedono ma nessuno ammette.

Purtroppo il processo di mirror climbing sulla realesituaz ione del settore da parte degli organiistituz ionali e media associati non si arresta, anz isembra toccare nuovi vertici di fantasia etemerarietà.

Alcune analisi indipendenti prevedono un calodelle compravendite totali di immobili residenz ialinel 2013 inferiore alle 400mila unita, ben peggiodelle più devastanti aspettative degli addetti ailavori tenuto conto che, a quel punto, una buonametà saranno rappresentate da successioni edonaz ioni quindi non vero mercato di acquisti evendite.

Non credo che nei prossimi trimestri ci sarannosostanz iali cambiamenti, nè nel trend del mercato, nè sugli effetti, nè sull’atteggiamento che viene riservatoall’informaz ione di questo comparto. Putroppo continueremo ad assistere alle cattive notiz ie sul frontedell’occupaz ione e delle sofferenze sui mutui ma praticamente nessuno si sognerà di dire o suggerire che la verasvolta verrà solo dopo un robusto riallineamento dei prezz i alle possibilità economiche concretamente adisposiz ione delle giovani fasce d’eta.

Gli interessi in gioco di coloro che ritengono proficuomascherare il netto scollamento tra valori dichiarati per gliimmobili e reale prezzo realizzabile sul mercato sovrastanettamente il bisogno di coloro che necessitano la ripartenzadelle transaz ioni, vuoi per mestiere, vuoi per coronare ilsogno di un acquisto o di una vendita. Vero è che chi vendepotrebbe (e può) adeguarsi repentinamente al mercato mafintantochè sentirà strillare in giro che nel lungo periodo ilmattone cresce sempre, che questa crisi è dovuta allamancanza di credito delle banche e che prima o poi questeultime si decideranno a concordare nuovi mutui facendoripartire gli affari allora risulta comprensibile che si ceda allatentaz ione di convincersi che la tempesta passerà e tutto

tentaz ione di convincersi che la tempesta passerà e tuttotornerà a ricrescere.

Balle! La fine della crisi non è preventivabile come ilsusseguirsi delle stagioni, ci vogliono nuovi e seri motivi perfar ripartire una economia e non escamotages contabili magaria debito come fatto esageratamente negli ultimi decenni. Epiù passa il tempo più il livello di prezz i (reali) e salari siabbassa e più si allunga il periodo verso il vero bottomraggiunto il quale probabilmente non assisteremo ad unaequivalente e speculare fase di ripresa ma una più lenta edimproduttiva fase laterale.

Questo è il vero prezzo che ci tocca pagare in ossequio alle menzogne istituz ionalizzate, una lenta agonia aspese dei piccoli protagonisti del mercato siano essi professionisti o acquirenti o venditori disinformati e caparbi.

Rinnovo il mio invito a mantenersi lontani ancora per un pò dagli investimenti immobiliari diretti ed indiretti; chi hacomprato negli ultimi anni, specie se a debito, si sta mangiando le mani. Non ingrossate quelle statistiche, c’ètempo per tornare a fare affari o semplicemente a godersi una casa di proprietà comprata al giusto prezzo.

sylvestro[email protected]

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 8.0/10 (9 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +2 (from 4 votes)Mercato Immobiliare: il prezzo del ritardo, 8.0 out of 10 based on 9 ratings

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Mutui: dal decreto del fare, ancora assistenzialismo allebanche?

aiutomutuo.f inanza.com /2013/06/19/mutui-dal-decreto-del- f are-ancora-assistenzialismo-alle-banche/

freeybor@finanzaonline

Avete presente il decreto del fare del governo Letta di cuisi sente tanto parlare in questo periodo?

Bene al suo interno ci sono dei provvedimenti riguardantile erogaz ioni di nuovi mutui ai privati proposti dal Ministerodelle infrastrutture guidato dal ministro Mauriz io Lupi. Ilprimo articolo delle ulteriori norme da valutare e piùprecisamente l’articolo 48 prevede una modifica alregolamento della Cassa Depositi e Prestiti in modo taleche la stessa possa intervenire anche a favore dellepersone fisiche. In che modo? Chiaramente non erogandodirettamente i mutui ai privati ma fornendo la liquiditànecessaria per farlo alle banche, com’è chiaramentespecificato nell’art. 48 comma 1 lettera A): “Fermo restandoquanto previsto dal comma 7, CDP S.p.A. può altresìfornire alle banche la liquidità per l’erogaz ione di mutuiipotecari per l’acquisto di abitaz ioni principali con caratteristiche definite da un decreto del Ministro delleinfrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze e il Ministro dello sviluppoeconomico.

In poche parole i soldi per i mutui ai privat i arriveranno dagli stessi privat i, infatti la Cassa Depositi ePrestiti è la società, controllata all’80,1% dal ministero delle Finanze e al 18,4% dalle Fondaz ioni bancarie, chegestisce i risparmi postali degli italiani. La fonte del denaro sono i fondi rimborsabili sotto forma di libretti dirisparmio postale e di buoni fruttiferi postali, assistiti dalla garanz ia dello Stato e distribuiti attraverso Poste italianeed i fondi provenienti dall’emissione di titoli, dall’assunz ione di finanz iamenti e da altre operaz ioni finanz iarie, chepossono essere assistiti dalla garanz ia dello Stato.

Come si può leggere nell’estratto qui sopra, le abitaz ioni oggetto dei finanz iamenti dovranno avere caratteristicheche saranno definite in un successivo decreto e le condiz ioni dei finanz iamenti, saranno stabilite da “cont rat t it ipo” definiti con apposita convenz ione tra la Cassa e l’Associaz ione bancaria italiana, “per un ammontaremassimo definito annualmente con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze”.

Ma il vero assist alle banche arriva dalla lettera B dello stesso articolo 48 che recita:

“Fermo restando quanto previsto dai commi 6, 7, 8, e 8-bis. CDP S.p.A. può alt resì sot toscrivere,diret tamente o at t raverso alt ri invest itori ist ituz ionali, obbligaz ioni bancarie garant ite ovvero t ranchesenior di cartolarizzaz ioni ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, garantite da mutui residenz iali concaratteristiche definite da un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze di concerto con il Ministro delleinfrastrutture e dei trasporti e il Ministro dello sviluppo economico.”

Prat icamente è la descriz ione dell’ Asset -Backed Security (ABS), è un’obbligaz ione negoz iabile otrasferibile emessa a fronte di operaz ioni di cartolarizzaz ione, garantita dagli attivi sottostanti. L’emissione di questeobbligaz ioni avviene ad opera di società (denominate Special Purpose Vehicle) create ad hoc dalle banche cosìrestano fuori bilancio, le obbligaz ioni vengono emesse per un ammontare pari a quello dei prestiti concessi e gliinteressi vengono pagati utilizzando le rate incassate dai debitori. Così la banca che ha concesso il prestito o ilmutuo scarica il rischio di insolvenza del debitore su chi ha comprato le obbligaz ioni che se il decreto venisseapprovato potrebbe essere la Cassa depositi e prestiti stessa ,ergo i risparmiatori delle poste italiane.

Anche questa volta i beneficiari del decreto, a parte qualche venditore, saranno le banche, che, senza rischiarenemmeno un’euro potranno fare la bella figura di erogare mutui ai privati.

Attendiamo di vedere se il decreto verrà approvato e quali condiz ioni verranno imposte dal governo perl’erogaz ione dei mutui, potremmo trovarci nell’assurda condiz ione di vedere gli italiani depositare i loro soldi alle

poste in cambio di un’interesse dell’1% , ed ottenere mutui garantiti dagli stessi soldi ad un tasso del 5% o più.

Vorrei ricordare inoltre che gli Asset-Backed securitys sono stati una delle principali cause dell’esplosione dellacrisi finanz iaria del 2007-2008 negli USA, sembra proprio che i nostri politici siano privi di memoria.

Roberto

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Richieste mutuo ai minimi: analisi di un perchèaiutomutuo.f inanza.com /2013/06/28/richieste-mutuo-ai-minimi-analisi-di-un-perche/

tanduri@finanzaonline

Continua il calo per la domanda di mutui: amaggio le richieste di finanz iamento dellefamiglie al vaglio delle banche sono il 12% inmeno rispetto allo stesso mese di un anno facome rileva l’ultimo Barometro Crif. Comeabbiamo analizzato in diversi precedentiarticoli, la contraz ione del mercato del creditoè una tra le principali cause dello stallodell’immobiliare che rileva una contraz ionedelle transaz ioni NTN sotto i 450mila scambicome non succedeva dagli anni 80.

La scarsa domanda è con ogni probabilitàdovuta a una combinaz ione di fattori: da unaparte sembra proprio che gli italianiconsiderino il mattone non più un “buon”investimento visto l’ormai conclamato trendribassista sui prezz i e la tassaz ione inaumento e dall’altra l’inasprimento del credito bancario non solo per gli alti paletti di garanz ia e reddito richiesti perla concessione di un mutuo ma anche certamente a causa degli spread sui prodotti mutuo proposti via via piùelevati rispetto a qualche anno fa.

E’ evidente che l’nasprimento della qualità del poco credito concesso coi mutui, ha contribuito in manierasignificativa alla sempre minor propensione a voler richiedere un mutuo; ci sarebbe da chiedersi infatti chi siespone al futuro rialzo degli euribor con spread contrattuali che vanno dal 3 al 4,5 per cento oggigiorno? Tuttavia èaltrettanto evidente come gli elevati tassi applicati sui mutui non siamo da soli l’unica causa che condiz iona ladifficile situaz ione del mercato immobiliare; molteplici sono i fattori che hanno contribuito finora ad affossarlo.

Senza entrare troppo nel merito dei molteplici e complicati “perchè”, andiamo ad analizzare il trend delle richiestemutuo rilevate da Crif con il trend TAEG rilevato da bankitalia e daremo prova di quanto il potenz iale acquirente diuna casa si lasci ovviamente molto condiz ionare dal voler acquistare o meno anche a seconda del tasso che gliviene offerto per l’eventuale mutuo di cui avrebbe bisogno.

Nel grafico che segue ho voluto rappresentare il numero delle richieste mutuo trimestrali 2008-2013 con base 100anno 2007 per avere una idea del reale decadimento del dato delle richieste negli ultimi anni. I dati sono statiestrapolati dai Barometri storici di Crif che invece rappresenta questo trend come percentuale rispetto ad annuoprecedente; credo che il grafico creato rappresenti questo dato in maniera forse anche più chiara.

Si osservi come quindi nell’ultimo trimestre (Q4) del 2010 e per tutto il 2011 si sia verificato una specie di “supporto”,una “stampella”, al mancato fisiologico decadimento delle richieste (2) a causa appunto della sostanz iale edapprezzabile riduz ione del caro mutui verificatosi nel corso del 2010 (1), anno in cui il TAEG rilevato da bankitaliaha raggiunto il minimo storico del 3,45% nel corso del terzo trimestre. Sembrerebbe proprio che i TAEG ai minimistorici del 2010 abbiano potuto stimolare le domande mutuo del 2011 che erano destinate a crollare in maniera piùsostanz iosa di quanto invece si sia potuto verificare. Insomma, nel 2011 le famiglie italiane potevano contare suottime condiz ioni di mutuo (leggi ottimi spread) per animarsi all’acquisto di una casa anche davanti alla crisi già inatto.

Altra notiz ia importante su cui dover riflettere data dal Barometro Crif è a proposito del dato trend NTN IP (acquistiimmobiliari assistiti da un mutuo ipotecario) che Crif rileva al 37%. In sintesi significa che solo poco più di un terzodegli acquisti da parte di persone fisiche (NTN PF) 2012 sia stato assistito da un mutuo rispetto al quasi 50% del2007; un dato importante che analizzeremo in un prossimo articolo.

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (2 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Richieste mutuo ai minimi: analisi di un perchè, 10.0 out of 10 based on 2 ratings

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Nuovo accordo per il credito alle PMIaiutomutuo.f inanza.com /2013/07/03/nuovo-accordo-per- il-credito-alle-pmi/

freeybor@finanzaonline

Il primo luglio è stato firmato il nuovo accordo infavore delle Pmi italiane dall’ABI, AlleanzaCooperative Italiane (che riunisce Agci,Confcooperative, Legacoop), Cia, Claai, Coldiretti,Confagricoltura, Confapi, Confediliz ia, Confetra,Confindustria, Rete imprese Italia (che riunisceCasartigiani, Cna, Confartigianato, Confcommercio,Confesercenti).

Visto il perdurare della crisi economica, l’ABI e leAssociaz ioni delle imprese, hanno aggiornato lemisure di sospensione e allungamento deifinanz iamenti previste dai precedenti accordi.

Per evitare di malinterpretare modalità e regole riporto quanto previsto direttamente dal sito dell’ABI:

Operaz ioni di sospensione dei f inanziament i

In questo campo rientrano la sospensione per 12 mesi della quota capitale delle rate di mutuo, e quella per 12 o 6mesi della quota capitale prevista nei canoni di leasing “immobiliare” e “mobiliare”.

Possono essere ammesse alla sospensione le rate dei mutui e delle operaz ioni di leasing finanz iario delleimprese che non abbiano già usufruito di analogo beneficio concesso ai sensi delle “Nuove misure per il creditoalle Pmi” del 28 febbraio 2012. È dunque possibile sospendere nuovamente finanz iamenti già sospesi con l’Avvisocomune del 3 agosto 2009 e relativi rinnovi. E’ inoltre possibile sospendere le operaz ioni di apertura di contocorrente ipotecario con un piano di rimborso rateale. Le operaz ioni di sospensione sono realizzate allo stessotasso d’interesse previsto dal contratto originario.

Operaz ioni di allungamento dei f inanziament i

È prevista la possibilità:

1) di allungare la durata dei mutui, in misura maggiore rispetto al precedente accordo;

2) di spostare in avanti fino a 270 giorni le scadenze del credito a breve termine per esigenze di cassa conriferimento all’anticipaz ione di crediti certi ed esigibili;

3) di allungare per un massimo di 120 giorni le scadenze del credito agrario di conduz ione.

Possono essere ammessi alla richiesta di allungamento i mutui che non abbiano beneficiato di analogafacilitaz ione ai sensi dell’Accordo per il credito alle Pmi del 16 febbraio 2011 e dell’accordo “Nuove misure per ilcredito alle Pmi” del 28 febbraio 2012, mentre possono essere ammessi all’allungamento anche i mutui sospesi altermine del periodo di sospensione.

Le operaz ioni di allungamento dei mutui se accompagnate da un rafforzamento patrimoniale o da processiaggregativi sono effettuate a condiz ioni contrattuali invariate, negli altri casi comunque l’eventuale variaz ione deltasso d’interesse originario non potrà essere superiore all’incremento del costo di raccolta della banca rispetto almomento dell’erogaz ione originaria del finanz iamento e si terrà conto della presenza di eventuali garanz ieaggiuntive.

Operaz ioni per promuovere la ripresa e lo sviluppo delle at t ività

Anche alla luce delle agevolaz ioni fiscali previste dal decreto- legge 6 dicembre 2011, n. 201, per le imprese cheavviano processi di rafforzamento patrimoniale le banche si impegnano a valutare la concessione di unfinanz iamento proporz ionale all’aumento dei mezz i propri realizzati dall’impresa.

All’interno del nuovo Accordo è, inoltre, individuata una serie di temi strategici di interesse comune per favorire losviluppo delle relaz ioni banca- impresa, in relaz ione ai quali le Parti firmatarie concordano sull’opportunità didefinire nei prossimi mesi nuove e specifiche intese e di avanzare al Governo e alle altre Istituz ioni competentiproposte condivise.

Da ultimo, per consentire alle banche e agli intermediari finanz iari aderenti di adeguare le proprie procedure inrelaz ione alle operaz ioni previste dal nuovo accordo, il periodo di validità dell’accordo del febbraio 2012, “Nuovemisure per il credito alle Pmi”, è stato prorogato al 30 settembre 2013.

Ad oggi, con l’iniz iativa in corso riguardante le “Nuove misure per il credito alle Pmi”, secondo i dati più aggiornatia maggio 2013, le banche hanno sospeso 95.435 finanz iamenti a livello naz ionale (che si aggiungono ai 260.000dell’Avviso comune scaduto il 31 luglio 2011), pari a 29,5 miliardi di debito residuo (in aggiunta ai 70 miliardidell’Avviso comune) con una liquidità liberata di 4,1 miliardi (oltre ai 15 miliardi di euro con l’Avviso comune).”

Vi riporto anche il commento del presidente dell’ABI Antonio Patuelli:

“La firma dell’Accordo è la conferma del forte impegno che le banche operanti in Italia stanno facendo per esseresempre più vicine alle imprese nello sforzo di uscire dalla crisi, anche di fiducia, che oggi sta impoverendo ilpaese. Le misure messe in campo, nonostante le difficoltà quotidiane che anche le banche come le altre impresestanno soffrendo, sono un aiuto concreto per dare ossigeno alle piccole e medie imprese anche in attesa dellapiena operatività delle misure per l’incasso dei crediti vantati nei confronti della Pubblica amministraz ione.Attendiamo ora che anche il Governo e il Parlamento facciano la loro parte rimuovendo le penalizzaz ioni fiscaliche, uniche in Europa, colpiscono le banche e rendono più difficile l’erogaz ione del credito in Italia”

Mi astengo da qualsiasi commento….

Roberto

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Mercato Immobiliare: sotto a chi toccaaiutomutuo.f inanza.com /2013/07/07/mercato- immobiliare-sotto-a-chi- tocca/

sylvestro

“Eppur si muove” recitava una celebre frase diGalileo. Negli ultimi tempi un po tutti gli organiufficiali che esprimono pareri a vario titolosull’andamento del mercato immobiliare si sonomossi in direz ione della rivelaz ione dei prezz iin discesa.

La sorpresa più eclatante e gradita pervienedall’Istat che con la pubblicaz ione periodicadel neonato indice Ipab dichiara una discesadei prezz i nell’ordine del 5,7% che sommata aiprecedenti cali si attesta intorno al 10% (e menomale che l’Ipab è nato nel 2010 altrimenti …).Alleluja! Finalmente si sono decisi adabbandonare le percentuali dellozerovirgolazerozeroquel nel tentativo di evitareclamorose esposiz ioni internaz ionali in unconteggio che nel mondo reale li vede comunque sottostimati di almeno il triplo del valore al ribasso.

A seguire Nomisma che pubblica cifre non lontane da quelle redatte da Istat, segno evidente che esiste untentativo di convergenza programmatica, come direbbero i nostri politici, nell’affrontare l’opinione pubblica conprospettive addolcite ma concordanti. Almeno Nomisma, bontà sua, rivela un calo del 25% nei prezz i delle case inperiferia, un piccolo ennesimo ammiccante contributo a quel mondo degli immobili di pregio “che non conoscecrisi” (?!) ed è disposto a pagare cifre di riguardo per sentirselo ripetere nei rapporti professionali.

Bankitalia ed Agenzia del Territorio (ormaiinglobata in Agenz ia delle Entrate) prospettano unabuona volta una curva dei valori al ribasso; in unmondo che dichiara cali dal 2008 a tutte le latitudiniera impensabile che solo in Italia si potesseprocedere con valori costantemente al rialzo ocostantemente alti sul massimo.

Non mancano le dichiaraz ioni di Ance e Cresmeche da un lato esibiscono consuntivi paurosamentedeficitari e dall’altro prospettano la discesa deiprezz i come inevitabile panacea per raddrizzare lesorti dell’immobiliare.

La mia impressione è che si stia preparando,colpevolmente in ritardo, la successiva fase dellaverità rivelata sull’inevitabile calo ulteriore deiprezz i, evidentemente le banche si sono un minimo ricapitalizzate con la raccolta sui conti di deposito (è di questigiorni la notiz ia che sono stati fruttuosi per tutti gli istituti che lo hanno adottato) e con la consapevolezzadell’appoggio al bisogno della Banca Centrale Europea tenteranno di svalutare gli assett immobiliari in manierapilotata per evitare pericolosi scossoni al mercato come già successo altrove.

Probabilmente la nuova fase non potrà comunque evitare qualche “mal di pancia” repentino al settore,prepariamoci dunque ad assistere a qualche aggiustamento importante dei prezz i e consideriamolo come indice di“maturità” nell’evoluz ione della crisi almeno in questo mercato.

Come di consueto raccomando di non aver fretta di imbarcarsi inacquisti immobiliari in questo periodo, mi spiace per chi ci è giàcascato magari indebitandosi, agli altri dico continuate a risparmiare eproteggere i vostri soldi, verranno tempi migliori per comprare e fare

affari.

sylvestro

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (7 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +4 (from 4 votes)Mercato Immobiliare: sotto a chi tocca, 10.0 out of 10 based on 7 ratings

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Il mutuo che ti regala il frigorifero!aiutomutuo.f inanza.com /2013/07/12/il-mutuo-che-ti- regala- il- f rigorif ero/

freeybor@finanzaonline

Avete visto il nuovo spot televisivo del gruppoCariparma Credit Agricole? No? Beh vi siete persiuna bella chicca, io non ho ancora visto lo spotintegrale ma ho visto solo quello breve chepubblicizza un mutuo a tasso fisso al 2,50% e se lostipuli avrai in regalo un frigorifero.

Ma come al solito sono solo specchiet t i per leallodole, in realtà il tasso al 2,50% dura solo i primi24 mesi poi il tasso diventa spread 2,50% in caso disottoscriz ione della polizza multirischi o 3,10% piùIRS in base alla durata del mutuo, quindi nel caso sidecida di stipulare la polizza si passa dal 2,50% al4,49% per mutui di durata dai 5 ai 10 anni, al 4,88%per mutui da 11 a 15 anni, al 5% per durate superiori;nel caso non si decida di stipulare la polizza i tassisaranno rispettivamente 5,09%, 5,48% e 5,60%.

Nei fogli informativi e sul sito della banca non vienemenz ionato il costo della Polizza CPI CACIMultirischi, ma viene solo detto che il premio unicoanticipato dovuto alla Compagnia varia in relaz ionealla durata e all’importo del finanz iamento, daricerche effettuate sembra che l’importo oscilli tra il5,4% e il 6,5% del mutuo richiesto (non proprioeconomica come polizza) ed in caso di recessoanticipato verranno applicati, dalla prima ratasuccessiva al recesso, gli spread standard.

In realtà questo mutuo a tasso fisso offerto in “promoz ione” fa parte di un’offerta più ampia denominata GRANMUTUO CASA SEMPLICE nella quale vengono offerti anche mutui a tasso variabile con opz ione ed a tassovariabile con rata costante,

Il mutuo a tasso variabile con opzione per il tasso fisso viene offerto con spread 4,00% per durate inferiori ai 20anni e 4,50% per durate da 21 a 30 anni, lo sconto sullo spread in caso di sottoscriz ione della polizza multirischi èdello 0,50%, l’indice di riferimento si può scegliere tra l’euribor 3 mesi, 6 mesi o tasso BCE. Con questa tipologia dimutuo il cliente ha la possibilità di passare al tasso fisso 1 sola volta per tutta la durata residua del mutuo ad untasso composto dallo spread del 4,00% per durate inferiori ai 20 anni e 4,50% per durate superiori (sempre conl’eventuale sconto dello 0,50% per la sottoscriz ione della polizza) sommato all’IRS pari alla durata residua delmutuo. Quindi se stipulate un mutuo a 25 anni e dopo 5 anni decidete di passare al fisso con i tassi attuali vitrovereste un tasso del 6,50% , bisogna però sottolineare che l’IRS attuale è molto vicino al minimo storico e chenel caso si decida di esercitare l’opz ione verrà preso in consideraz ione l’IRS dell’ ultimo giorno lavorativo delmese precedente quello di applicaz ione della richiesta e che la media dell’ IRS a 20 anni è intorno al 4%, chesommato allo spread del 4,00% mi darebbe un tasso finito dell’ 8,00%. In poche parole lo spread del variabilesecondo me è improponibile e l’opz ione offerta inutilizzabile.

Del mutuo a rata costante ve ne parlo solo a titolo informativo ma NON STIPULATELO!!!! è uno dei peggiorimutui in circolaz ione; lo spread e gli indici di riferimento sono gli stessi del variabile con opz ione, la durata iniz iale

non può essere superiore ai 25 anni, la durata massima del mutuo non potrà superare i 35 anni qualsiasi sia ladurata iniz iale del mutuo. Nel caso 35 anni non fossero sufficienti ad estinguere il debito residuo a causa dellefluttuaz ioni dei tassi, è prevista una Maxi rata finale comprensiva di tutto il capitale e gli interessi residui. Chi stipulaquesto mutuo in questo periodo di tassi ai minimi storici corre il serio rischio di doverne stipulare un’altro al terminedei 35 anni per poter pagare il debito residuo.

Veniamo all’analisi delle spese:

l’ist rut toria costa l’1% dell’importo erogato, minimo € 1.000 massimo € 3.000, nel caso del mutuo a tasso fisso inpromoz ione l’istruttoria costa lo 0,5% dell’importo erogato,mininimo 500 € massimo 2.500€

Nel caso del variabile con opz ione, esercitare l’opz ione costa 95 euro….. non avrete mica pensato fosse gratis?

Incasso rata € 1,50 per rata mensile; € 2,70 per rata trimestrale; € 3,90per rata semestrale.

Periz ia: A totale carico del mutuatario, che le regolerà direttamente con il perito prescelto.

Commissione per rilascio copia del cont rat to idonea alla stipula € 2,50.

Spese dichiaraz ioni varie (tra cui duplicaz ione certificaz ione interessi pagati) € 10,00.

In conclusione l’unico mutuo del pacchetto GRAN MUTUO CASA SEMPLICE che si può prendere in consideraz ioneè proprio il fisso in promoz ione con i primi due anni al 2,50% ed il frigorifero in regalo, ma se consideriamo il costodella polizza multirischi e le spese da sostenere….. beh che dire, forse è meglio che il frigorifero ve lo compriatecon i vostri soldi e che il mutuo lo stipuliate altrove.

Roberto

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Mutui Valore Italia Unicredit, ottimo spread per pochi eletti.aiutomutuo.f inanza.com /2013/07/16/mutui-valore- italia-unicredit-ott imo-spread-per-pochi-elett i/

freeybor@finanzaonline

Da qualche giorno Unicredit ha iniz iato lacampagna promoz ionale dei suoi mutuiValore Italia ed in particolare stàpubblicizzando il mutuo a tasso variabilecon indice di rif erimento euribor 3 mesi econ spread allo 2,5%.

In questo periodo direi che sarebbe unospread ottimo, se non fosse che, come alsolito, approfondendo meglio si scopreche…… per ot tenere questo “fantast ico”spread devi:

1) essere residente in Italia da almeno 12anni, con un anz ianità lavorativa di almeno 10anni;

2) il tuo debito totale – comprensivo delmutuo richiesto- non deve superare più di trevolte il tuo reddito annuo lordo

3) l’importo del mutuo richiesto non sia superiore al 60% del valore dell’immobile da acquistare.

In poche parole se voglio acquistare una casa del valore di 200.000 euro devo averne in tasca 80.000 più tutti quelliche mi servono per pagare tutte le spese di periz ia, notaio agenz ia ecc.ecc., in modo da poter stipulare un mutuoche non superi i 120.000 € (60% di 200.000) e devo avere un reddito complessivo lordo di almeno 40.000 euro annuiammesso di non avere altri debiti in corso. Ma non basta, nel caso che il mutuo sia cointestato entrambi icointestatari devono possedere i requisiti richiesti.

Questo dimostra ancora una volta che le banche in questo periodo scelgono con molta cura a chi dare soldi.

Quante persone che attualmente stanno cercando un mutuo possono ricorire tutti 3 i requisiti richiesti?

Se non si riescono a soddisfare i requisit i richiest i il mutuo viene offerto con uno spread del 3.50% su euribor3 mesi, mentre la vesione a tasso fisso viene offerta con uno spread pari al 4,50% più IRS di durata pari alla duratadel mutuo.

Il pacchetto Mutui Valore Italia comprende anche altri tipi di mutuo ed in questo caso devo dire che l’Unicredit hapuntato molto più sulla flessibilità che sulla convenienza.

I mutui Valore Italia Più, sono mutui a tasso variabile o fisso offerti con spread del 4,50% entrambi ma con lapossibilità dopo il ventiquattresimo mese di di attivare, a semplice richiesta una delle seguenti opz ioni:

Riduci Rata – offre al Cliente la possibilità di ridurre in modo permanente l’importo della rata originariamentestabilita, tramite un allungamento del piano sino a 48 mesi rispetto alla scadenza originaria (anche per fraz ioni di 12mesi). L’opz ione non è esercitabile nel corso dell’ultimo anno di vita residua del mutuo.

Taglia Rata – Il Taglia Rata consente di ridurre fino ad un massimo del 100% la quota capitale delle rate per unperiodo massimo di 12 mesi. Può essere utilizzato una sola volta nel corso della vita del mutuo e non èesercitabile nel corso dell’ultimo anno di vita residua del mutuo.

Sposta Rata – Lo “Sposta Rata” consente al cliente di posticipare fino ad un massimo di tre rate che vengonopagate ciascuna alla scadenza immediatamente successiva allungando così il piano di ammortamento del mutuofino ad un massimo di tre mesi rispetto al piano originariamente previsto.

Le opzione riduci rata e sposta rata non hanno bisogno di ulteriori spiagazioni, ma l’opz ione tagliarata si, ad una prima lettura superficiale potrebbe sembrare una cosa interessante ma vediamo quali sorpreseriserva, riporto testualmente dal foglio informativo:

“In fase di attivaz ione, l’importo del “Taglia Rata” viene definito nella percentuale richiesta dal cliente (fino ad unmassimo del 100% della quota capitale dell’ultima rata pagata) e tale importo resta fisso per tutto il periodostabilito.

Le quote capitale “tagliate” vengono accantonate in un “conto finanz iamento accessorio capitale”, sul qualematurano interessi (pari allo stesso tasso e divisore del mutuo) durante il periodo in cui resta attivo il “Taglia Rata”efino alla completa estinz ione di detto conto di finanz iamento accessorio.

Il rimborso delle quote capitale “tagliate” può avvenire, secondo la scelta effettuata dal cliente al momentodell’adesione al “Taglia Rata”, tramite:

1. pagamento in unica soluz ione alla fine del periodo di “Taglia Rata” (e quindi alla ripresa del pagamento dellerate come da piano di ammortamento originario)

2. accodamento alla f ine del piano di ammortamento con pagamento tramite un numero di rate pari a quellesulle quali è stato attivato il “Taglia Rata” (massimo 12 rate)

Gli interessi sul “conto di finanz iamento accessorio capitale” vengono calcolati ed accantonati in un apposito“conto finanz iamento accessorio interessi” al 31 dicembre di ogni anno.

Il rimborso del “conto finanz iamento accessorio interessi”, per tutto il tempo in cui il “conto finanz iamento accessoriocapitale”, resta in essere (fino alla fine del piano di ammortamento in caso di accodamento), avviene entro il mesedi febbraio di ogni anno tramite un addebito automatico sul conto di regolamento.

Nel caso in cui tale addebito non andasse a buon fine, l’importo degli interessi rimarrà sul “conto di finanz iamentoaccessorio interessi” e ripresentato per l’addebito in c/c l’anno successivo con le stesse modalità. Il “conto difinanz iamento accessorio interessi” non rimborsato anno per anno, viene accodato a fine piano di ammortamentosecondo le stesse regole di accodamento del “conto di finanz iamento accessorio capitale”.”

In poche parole i soldi che decurtati dalle rate o li pagate subito alla fine del periodo stabilito, preferibilmente inun’unica soluz ione, oppure ve li ritrovate da pagare con tutti gli interessi accumulati anno dopo anno alla fine delmutuo.

Facciamo un’esempio prat ico , un mutuo di 120.000 euro fisso per 20 anni, il tasso in questo caso sarebbe 4,50%di spread più irs 20 anni 2,55 % ca. per un tasso finito di 7,05%, alla fine della ventiquattresima rata decidiamo ditagliarla del 100% della quota capitale (il massimo possibile) essendo all’iniz io dell’ammortamento la quotacapitale piuttosto bassa, la decurtaz ione della rata sarà di soli 263,53 € si passerà quindi dai 933,96 iniz iali ai670,43€ per 12 mesi. Alla fine dei 12 mesi del “taglia rata” avremo accumulato un debito di 3162,36 euro di capitalepiù 122,06 euro di interessi per un totale di 3284,42 €. A questo punto possiamo decidere di estinguere il debito inun’unica soluz ione evitando così che il debito aumenti, oppure di spostarlo a fine mutuo rateizzandolo al massimoper 12 mesi, lo spostamento comporta però il pagamento degli interessi sulle quote capitale non pagate, interessiche possono essere pagati annualmente (ca. 223€), oppure possiamo decidere di pagare tutto a fine mutuo,operaz ione che fa lievitare il debito di ulteriori 4013€. A fine del piano di ammortamento originario del mutuo inquesto caso ci troveremo con ancora 7.297 euro da pagare.

Oltre alle opz ioni appena trattate, è previsto anche un “Bonus Interessi” per i clienti che non abbiano maiusufruito durante la vita del finanz iamento dello “Sposta Rata”, ai quali verrà azzerata la quota interessi sulle ultimerate in maniera proporz ionale alla lunghezza del piano:

• se il piano di ammortamento ha una durata fino a 10 anni il bonus interessi è relativo alle ultime 3 rate

• se il piano di ammortamento ha una durata maggiore di 10 anni e fino a 20 anni il bonus interessi è relativo alleultime 6 rate

• se il piano di ammortamento ha una durata superiore a 20 anni il bonus interessi è relativo alle ultime 9 rate.

Mi sembra doveroso ricordarvi che le quote interessi delle ultime rate sono di pochi euro, nel caso del nostroesempio di prima il “Bonus Interessi” ammonterebbe a ben 113,45 euro che dopo aver pagato un tasso del 7,05%per 234 rate per un totale di 104.037€ di interessi su un capitale richiesto di 120.000€ sembra quasi una presa in giro.

Sempre nel pacchetto Mutui Valore Italia, troviamo il Mutuo Valore Italia Super e Valore Italia Top , in entrambi imutui nel caso di scelta di partenza con il variabile euribor, viene applicata una copertura CAP al 6,10% per i primi10 anni di vita del mutuo, lo spread è sempre del 4,50% su euribor 3 mesi, l’unica differenza tra i due è che nelsecondo è possibile, dopo il ventiquattresimo mese attivare una delle opz ioni delle quali abbiamo parlato prima,compreso il famoso “Bonus Interessi”.

In questo prodotto è anche possibile richiedere, dopo i primi 24 mesi dalla data di erogaz ione, lo “switch” che siconfigura come la variaz ione del tasso del mutuo tramite l’eserciz io di una delle seguenti scelte:

Passaggio a tasso fisso per i successivi 5 anni, corrispondente all’EuroIRS a cinque anni

Passaggio a tasso fisso per i successivi 2 anni corrispondente all’ EuroIRS a due anni

Il tasso fisso scelto dal cliente si applica al mutuo per il biennio o il quinquennio successivi alla scelta stessa.

Le spese di istruttoria valide per tutti i prodotti Mutui Valore Italia ammontano all’1,00% dell’importo del mutuo con ilminimo di Euro 750,00 e il massimo di Euro 1.300,00.

Le spese di periz ia ammontano a 230€ .

L’incasso rata è gratuito se appoggiato ad un c/c Unicredit, così come l’invio comunicaz ioni attivando l’opz ioneonline.

Ultima chicca opz ionale ma presumo caldamente consigliata, l’assicuraz ione Creditor Protect ion che sepagata a premio unico costa lo 0,025 % del capitale iniz iale finanz iato per il numero dei mesi di durata (nel casodel nostro esempio 7.200€), se pagata a premio mensile costa lo 0,045% del capitale iniz iale finanz iato (nel nostrocaso 54€ al mese per un totale a fine mutuo di 12.960€).

La mia opinione è che questo mutuo offra veramente molte opz ioni più o meno utili, ma ad un prezzo quasi fuorimercato, se non c’è la reale necessità di avere tutta questa flessibilià, che a mio parere in caso di bisogno sipotrebbe ottenere ugualmente, sarebbe meglio orientarsi verso altri prodotti più convenienti.

Roberto

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 7.0/10 (3 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Mutui Valore Italia Unicredit, ottimo spread per pochi eletti., 7.0 out of 10 based on 3 ratings

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Come le prospettive grigie del mattone frenano la banca adarti il mutuo

aiutomutuo.f inanza.com /2013/07/18/mutui-ad-alto-f inanziamento-di-acquisto-un-rischio-anche-per-le-banche/

tanduri@finanzaonline

I mutui ad alto f inanziamento diacquisto sono ormaiconsiderat i dalle banche unrischio assolutamente daevitare.

Abbiamo più volte analizzato le ragionipiù o meno complesse checondiz ionano l’attuale rigità delsistema del creditobancario . Abbiamo visto quale siaoggi, rispetto a diversi anni fa, ladifficoltà di ottenere un mutuo perl’acquisto della propria abitaz ione; unadifficoltà alimentata dalla sfiducia dellebanche verso una situaz ioneeconomica che in generale nonaccenna minimamente a migliorare,anz i.

Rispetto agli anni d’oro del credito, quando cioè le banche ti venivano a cercare a casa per convincerti ad unmutuo erogandoti anche il totale del costo di acquisto della casa (LTV = 100%), oggi invece è già unaconquista ottenere una minima parte dei soldi di cui si ha bisogno. In sintesi, appare molto difficile per chiunqueottenere un mutuo al 70-80% di LTV (“loan to value” – percentuale di mutuo richiesta rispetto al valore di acquisto),una difficoltà che spesso prescinde anche dal resto delle valide garanz ie di reddito che si possono mettere sullascrivania del direttore della filiale.

Per non parlare poi degli irridimenti delle condiz ioni economiche imposte con i mutui di oggi rispetto a soli pochianni fa: spread da capogiro ed esose polizze assicurative che fanno dei mutui una merce prez iosa oltre che rara.

Le cifre della disfatta della potenz iale clientela mutuaria impressionano: rispetto al 2007 solo circa il 46% di famiglieha il coraggio di chiedere un mutuo e spesso la cifra richiesta è ben superiore a quella concessa. Secondo unaultima analisi del mercato dei mutui, le banche oggigiorno non finanz iano mai tutto l’importo che il cliente richiedema in media ne concedono il 20% in meno lasciando al cliente la necessità e la difficoltà di ricercare altrove il restodell’importo di acquisto necessario. Il mutuo accordato dalle banche andrà a coprire una percentuale che non arrivanemmeno alla metà del valore dell’immobile; infatti il “loan to value” medio concesso oggi si ferma al 47%.

La domanda da porsi - Oggi stiamo quindi parlando diimporti di mutui accordati che economicamente nonsupportano più come un tempo il cliente nell’acquisto; maper quale motivo la banca concede poco LTV oggi espesso ben al di sotto del 70-80%? Perchè diffida nelfinanz iare gran parte del costo dell’acquisto? Cosa c’èdietro alla negaz ione da parte della banca di concedertitutto l’importo di cui avremmo bisogno?

Risposta: La coscienza finalmente acquisita dellebanche che i prezz i delle case crollerannoancora; una consideraz ione che frena enormemente illivello di finanz iamento concesso (LTV) e irrigidisce

enormemente i criteri di concessione.

Il deprezzamento immobiliare previsto, in cui la bancaadesso finalmente crede, alimenta il rischio nella concessione del mutuo perchè l’alto valore di acquisto che sifinanz ierebbe oggi non sarà mai quello che si riuscirà a recuperare in futuro nel caso si sia costretti alpignoramento e la vendita all’asta della casa in caso di insolvenza del mutuatario. Insomma, se si finanz ia granparte dell’acquisto, se il mutuo è ad alto LTV, non è detto che la banca rientri totalmente del credito concesso(debito residuo del mutuo ancora in essere). A poco servirà iscrivere il cliente nella lunga lista delle sofferenze. Difatto, le prospet t ive future al ribasso dei valori di mercato delle abitaz ioni è un fat tore ormaipreponderante che è ent rato a far parte stabilmente t ra gli element i che condiz ionano negat ivamente icriteri di concessione dei mutui.

La prova che le banche finalmente ammettono e tengono conto di un mercato immobiliare che perderà ancoravalore nei prossimi anni è contenuta nell’ultima indagine sul credito condotta da bankitalia.

the Bank Lending Survey – E’ un progetto di osservaz ione e monitoraggio del credito che Eurosistema haavviato nel 2003 in collaboraz ione con 110 banche europee. Sul sito Internet della Banca d’Italia, all’indirizzohttp://www.bancaditalia.it/statistiche/indcamp/bls, sono riportati i risultati relativi ai gruppi italiani; quelli per l’areadell’euro sono diffusi dalla BCE alla pagina: http://www.ecb.int/stats/money/lend/html/index.en.html.

Rispondendo alle domande del questionario, il responsabile del credito della banca interrogata è chiamato aesprimere valutaz ioni sull’orientamento della propria istituz ione rispetto ai criteri per l’approvaz ione dei mutuiriguardo ad alcuni fattori concreti che influenzano l’irrigidimento o l’allentamento dei criteri stessi. In generale,dall’iniz io della crisi del 2008, le banche evidenz iano ed ammettono una contraz ione generale del credito ed uninasprimento delle condiz ioni senza precedenti rispetto agli ultimi 10 anni analizzati.

La domanda 9 del quest ionario - La parte interessante dell’indagine e che ci illumina di come le bancheconsiderino effettivamente il mercato immobiliare negli anni a venire, è quando si analizzano le risposte date suimotivi e le cause di suddetto irrigidimento tra le quali figura la diffusa “percez ione del rischio in aumentoriguardo alle prospet t ive del mercato immobiliare residenziale”. Un irrigidimento che si può facilmenteleggere come la sfiducia che il mercato immobilare possa ancora sopportare un elevato livello di finanz iamento. Ilf inanziamento di un acquisto immobilare ad alto LTV viene quindi oggi percepito come un rischioproprio a causa della perdita di valore insita in un processo di deprezzamento cont inuo che oggi vienetenuto in alta consideraz ione dalle banche; ovviamente il rischio che ne deriva condiz iona la qualità, il costo el’ef fet t iva concessione del credito.

Il graf ico elaborato - Il grafico che ho realizzato considera e rappresenta la “percentuale net ta”(*) dei risultatiottenuti nella risposte date alla domanda n.9 del questionario sopra riportata il cui risultato è contenuto in un excelche può essere scaricato da chiunque dal sito bankitaliaall’indirizzo: http://www.bancaditalia.it/statistiche/indcamp/bls

Il grafico rispecchia essenz ialmente il fattore “percez ione del rischio” per il quale viene chiesto al funz ionarioresponsabile del credito interrogato se e quanto nell’ultimo trimestre le “at tese riguardo l’economia ingenerale” e le “prospet t ive future del mercato degli immobili” abbiano irrigidito o allentato i criteri diconcessione dei mutui della propria banca.

Le risposte elaborate da bankitalia ci evidenz iano l’entità della percez ione del rischio sotto forma di percentualenet ta che ho voluto riportare sotto forma grafica. Per intenderci (spero), una percentuale netta posit iva indical’entità dell’irrigidimento che quel dato fattore ha apportato ai criteri di concessione dei mutui; una percentualenetta negat iva indica quanto invece quel fattore abbia allentato suddetti criteri; una percentuale netta stabile nonè stata riportata graficamente perchè prossima a zero. L’assenza della barra nel grafico (percentuale netta = 0%)esprime infatti una situaz ione considerata non condiz ionata, ne positivamente ne negativamente da quello specificofattore.

Come si vede dal grafico, prima del secondo trimestre del 2008 (Q2), i fattori economici in genere e le prospettivedel mercato immobiliare non sembra abbiano influenzato in maniera particolarmente negativa i criteri creditiz i dellebanche, soprattutto per quanto riguarda il fattore prospettive del mercato immobiliare (barre in blu chiaro) che anz isporadicamente ha favorito un allentamento dei criteri negli anni 2004 e 2005 (-14% nel Q1 e Q2 del 2004 e nel Q4del 2005), anni in cui il mat tone ancora reggeva il mercato e la crisi economica era ancora lontana. Nel 2003 èstato rilevato un costante e generico irrigidimento dei criteri di concessione (+42%) legato essenz ialmente ad undiscorso di percez ione del rischio per una sfiducia sull’economia in generale (barra blu scuro) e soprattutto inquello specifico anno, consideraz ioni di rischio che hanno invece condiz ionato in maniera più evidente più avantidal 2008 e con una certa continuità fino ad oggi. Si osservi infatti come ad esempio l’apice dell’irrigigidimentorilevato si è regist rato proprio nel Q2 2008 con ent ità 66% è poi scemato nell’arco del 2010 e del 2011 e si èpoi ripresentato in maniera più evidente e costante nel 2012 dove il Q1 ha registrato un valore di percentuale nettapari al 50%. Un comportamento simile ha avuto il fattore irrigidimento dei criteri di concessione dato dal fat toredelle prospet t ive del mercato immobiliare che però ha condiz ionato con l’irrigidimento (percentualenet ta posit iva) solo a part ire dal 2008 prima del quale il problema della svalutaz ione immobiliare nonera af fat to sent ito dalle banche. Per quanto riguarda questo fattore in concreto, è curioso constatare come, nelbiennio 2010-2011, le banche non lo abbiano più voluto considerare condiz ionante ne negativamente nepositivamente; in quel biennio si ha un vero e proprio “buco” dove l’assenza di barre esprimono la trascurabilità diun fattore che invece dirompe nuovamente da fine 2011 in poi. Questo lasso di tempo 2010-2011 in cui il mercatoimmobiliare come quello dei mutui “si riprendono” momentaneamente da una crisi iniz iata nel 2008 con l’aumentodegli NTN e delle domande di mutuo è sicuramente frutto del crollo dei tassi di riferimento applicati ai mutui, una

costante forte discesa degli euribor e degli Irs di mercato che ha risollevato in quel momento e solomomentaneamente le sorti di mutui e compravendite.

NB: ai fini di una corretta valutaz ione dei dati del grafico è bene tenere a mente il senso della domanda delquestionario su cui il grafico stesso è costruito. Le barre dove la percentuale netta risulta positiva indicano che lamaggioranza delle banche hanno risposto che “nel trimestre appena trascorso quel fattore considerato haapportato un irrigidimento dei criteri di concessione per i mutui offerti”. Se nel trimestre successivo, la percentualenetta registrata si annulla (0%), non significa che l’inasprimento delle condiz ioni imposte con la concessione deimutui si annulla ma solo che non è stato regist rato nessun cambiamento rispet to al mese precedente;questo è molto importante per capire il grafico. Quindi in quel caso, il livello di irrigidimento registratoprecedentemente non si annulla ma rimane a condiz ionare. Per ottenere un “ripristino” del criteri di concessionebisogna registrare una percentuale netta di segno opposto e di altrettanta entità. Ecco come, rispetto al fattore delleprospettive del mercato immobiliare, quel periodo 2008-2009 sia leggibile come un periodo che ha lasciato unsegno di irrigidimento profondo ancora indelebile nonostante gli anni 2010-2011 registrino percentuali nettepressocchè zero e come da fine 2011 in poi si registri una nuova serie di continui irrigidimenti che in effetti “sisommano” ai precedenti. Insomma ogni t rimest re, le banche ammet tono di peggiorare le condiz ioni ed icriteri di concessione dei mutui sia per il fattore incertezza economica sia per come la vedono grigia sul valoredel futuro del mattone del quale finanz iano l’acquisto. Il deprezzamento dei valori immobiliari è oggi comeoggi fortemente temuto dalle banche.

Tornando a noi, il grafico è la prova lampante che le banche adesso più che mai considerano lasvalutaz ione immobiliare degli anni a venire come un forte rischio per il credito , un fattore che irrigidisceed inasprisce la qualità e la concessioni dei mutui. La “prova matematica” che le banche credano effettivamenteche il mercato immobilare è lungi dal riprendersi è servita; basta osservare quel grafico.

Tra di noi c’è ancora chi nutre una visione diversa da quella delle banche eche ha il coraggio (più delle banche) di credere in una ripresa del mercatoimmobiliare. Lo dico perchè registro ancora alcuni commenti nei forum chefrequento di gente che suppone che sia il “miglior momento percomprare”; chissà se cotanto eroico ottimismo venga effettivamentepremiato. Con una banca così pessimista a darti un mutuo e che crede lei perprima alla svalutaz ione del valore della casa che vuoi acquistare, forsequalche domanda bisogna porsela e forse una banca che non te lo concedela si ha solo che da ringraz iare.

(*) Nota metodologica: la ”percentuale net ta” è data dalla differenza trala percentuale delle risposte che indicano una variaz ione di un dato segno(ad esempio, un “irrigidimento dei criteri”) e la percentuale di quelle cheindicano una variaz ione di segno opposto (un “allentamento dei criteri”). Ilcampo di variaz ione dell’indice è compreso tra -100 e 100.

Massimo

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 9.3/10 (6 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +1 (from 1 vote)Come le prospettive grigie del mattone frenano la banca a darti il mutuo, 9.3 out of 10 based on 6 ratings

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Mercato Immobiliare: lezioni dalla crisiaiutomutuo.f inanza.com /2013/07/21/mercato- immobiliare- lezioni-dalla-crisi/

sylvestro

Dopo sei anni di crisi del settore immobiliarepossiamo provare a tracciare il punto dellasituaz ione e riepilogare brevemente alcune delleverità rivelate (o riscoperte) in questi frangenti.

Anche il mat tone si svaluta …

I precedenti cicli immobiliari sono lì a testimoniarloma molti, evidentemente, hanno la memoria corta osi autoconvincono che stavolta è diverso. “Nessunalbero cresce fino al cielo” e quando si arrestano irialz i spesso è sintomo di una imminente caduta.

Se tut t i comprano non necessariamente è ilmomento di farlo …

Anche in questo settore esiste il cosiddetto parcobuoi. Il credito facile è l’esca usata per attirarecompratori, l’assenza di credito per allontanarli.

L’acquisto non è solo funzione delle necessità personali …

C’è un timing giusto per comprare ma soprattutto ci sono periodi in cui bisogna assolutamente evitare di comprare ameno di non essere disposti a perdite in conto capitale.

L’af fare di ieri può diventare il f lop di domani …

Il calo dei prezz i può indurre in tentaz ione molti aspiranti acquirenti ma è di tutta evidenza che le quotaz ioni nondevono essere paragonate tanto con il passato quanto con ilfuturo. Bisogna fare i conti sia con la possibilità di acquistare aprezz i più bassi sia con la difficoltà a rivendere ad un valoresuperiore a quello di acquisto al lordo di tutti gli oneri

Non c’è un limite inferiore per i ribassi …

Si è tanto parlato di impossibilità di cali che avessero portato iprezz i al di sotto dei costi di costruz ioni e/o di rivalutaz ioneper inflaz ione e/o di bottom di lungo periodo … in verità nonesiste un limite inferiore al ribasso, soprattutto in tempi di fortecrisi.

Le agevolaz ioni di ieri sono le tasse di domani …

Guai a farsi sedurre da sconti, sgravi, agevolaz ioni e facilitaz ioni varie, sono il sintomo sicuro di un mercato ormaisaturo e prossimo a trend discendente. Gli immobili non fanno eccez ione. Inoltre è normale che quanto più un beneè diffuso tanto più sarà obiettivo della futura tassaz ione.

Se la banca f inanzia non necessariamente è un buon af fare …

Spagna docet, anche le banche seguono le “mode” economiche del momento è capita che si lasciano prendere lamano nei periodi di credito facile. Coloro che hanno sottoscritto un mutuo a condiz ioni apparentemente vantaggiosenegli ultimi anni ne sanno qualcosa …

Se negli alt ri paesi occidentali simili al nost ro c’è un certo problema …

Da noi non è diverso. L’italia ha le sue peculariatà ma i mercati sono ormai globalizzati e i problemi inevitabilmentetravalicano facilmente i confini contagiando i settori affini.

Se gli alt ri asset si sgonf iano …

Non esistono settori immuni ad una depressione profonda eduratura; quanto più la crisi si prolunga tanto più trascina verso ilbasso i vari assett finanz iari ivi compreso il settore immobiliare.

L’eccesso di prima è la carenza di poi …

Gli anni a cavallo del 2007 hanno fatto assistere ad un boom dicompravendite, ben oltre la media di lungo periodo per il settore.Quei numeri straordinari in più sono destinati ad esserecompensati di riflesso con gli equivalenti ammanchi negli annisuccessivi.

Le bolle creano problemi …

Le bolle creano scompensi economici e sarebbero evitabili seesistesse una politica economica seria e vigile; l’apparente iniz ialeboost di benessere viene sempre seguito da un drammatico crash economico, professionale e sociale anche inquei settori che sembrano aver beneficiato della crescita.

Le parole non fanno il mercato …

Le bugie hanno le gambe corte. Aver mascherato le difficoltà del settore fin dall’iniz io ha causato un enormeingessamento del mercato prolungando ed amplificando gli effetti della crisi ben oltre quello che sarebbe dovutoevolversi come normale ciclo economico. Putroppo, ancora oggi, molti organi ufficiali degli addetti ai lavori faticanoa dare il giusto nome ai problemi e continuano a tergiversare in spiegaz ioni poco plausibili e dannose.

Il credito segue il ciclo economico …

La facilità o la difficoltà di accesso al credito sono dei segnali precisi per il buy o per il sell. Inutile arrabbiarsi se lebanche non concedono mutui (un motivo c’è), pericoloso buttarsi a capofitto quando l’investimento viene “cacciatoin gola” con offerte invasive e continuative.

Il mat tone non è un bene rifugio …

Mi pare evidente che in molti casi non solo non ha garantito la difesa dalla inflaz ione ma addirittura soffre di perditein conto capitale anche al netto delle spese e degli oneri per l’acquisto. Inoltre è notiz ia di oggi che da unaindagine di Confediliz ia emerge che nelle grandi città più o meno la metà degli inquilini quest’anno non ha pagatoalmeno una rata.

Di sicuro ci sono molte altre lez ioni scaturite da questa bolla immobiliare, se volete potete citarle come commentoin fondo a questo articolo.

A presto.

sylvestro[email protected]

VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (5 votes cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: +3 (from 3 votes)Mercato Immobiliare: lez ioni dalla crisi, 10.0 out of 10 based on 5 ratings

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Bussola Mutui: prosegue il crollo delle richiesteaiutomutuo.f inanza.com /2013/07/24/bussola-mutui-prosegue-il-crollo-delle-richieste/

tanduri@finanzaonline

Nessun segnale di ripresa per lerichieste di mutuo. In un annodimezzato il f lusso delle erogazioni

Le famiglie italiane rinunciano sempre più adacquistare una casa e stipulare un mutuo.Secondo CRIF e MutuiSupermarket, proseguesenza sosta il crollo del numero di domande dimutui per acquisto abitaz ioni che anche nelsecondo trimestre di quest’anno registrano uncalo pari al 6% rispetto al corrispondenteperiodo del 2012, con una media semestrale del-10%.

La Bussola Mutui registra, anche per questo trimestre, un aumento delle richieste di mutuo a tasso fisso chesalgono a spiegare il 18% della domanda complessiva contro il 10% del primo trimestre del 2012. Sale l’interesseper i mutu a tasso misto che rappresentano adesso l’8% contro il 2% di un anno fa. Sembra invece drasticamentecalato l’interesse delle famiglie per i mutui variabile con CAP che tanto successo avevano avuto negli anni scorsi;oggi i mutui stipulati con questa formula rappresentano circa l’8% del mercato contro il 18% di un anno fa.

L’importo medio erogato con i mutui si attesta nelprimo trimestre 2013 a circa 116 mila euro , unimporto ulteriormente ridotto rispetto al primotrimestre 2012 quando era pari a circa 120 milaeuro . Probabilmente, per questo dato, pesa lacontraz ione e l’irrigidimento dei criteri diconcessione sul credito imposti dalle banche inquesto particolare periodo di crisi economica.

Dopo 3 mesi consecutivi di drastica diminuz ionerilevata nel 2012, nel primo trimestre del 2013 if lussi di mutui erogat i mostrano unadiminuz ione più contenuta e pari al 23% rispettoal primo trimestre dell’anno precedente.L’erogato complessivo del 2012 risulta pari a25 miliardi di euro, circa la metà dell’erogato2011 di 49 miliardi.

Nel secondo trimestre 2013 appena rilevato, siassottiglia fino ad annullarsi la differenza dispread tra prodotti mutuo a tasso variabile efisso offerti online. Nel primo trimestre 2012,i migliori spread online medi per i mutui atasso variabile erano pari al 2,9% contro spreadofferti per prodotti a tasso fisso del 3,3% . L’indagine riporta come attualmente online, per entrambi i tipi di prodotto, le offerte di migliori spread sono mediamente pari al 2,8% ; spread assolutamente non per tutti accessibili.

Massimo

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VN:F [1.9.20_1166]Rating: +2 (from 2 votes)Bussola Mutui: prosegue il crollo delle richieste , 10.0 out of 10 based on 4 ratings

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Mutuo Deutsche bank: “uno spread più leggero che mai”aiutomutuo.f inanza.com /2013/07/29/mutuo-deutsche-bank-uno-spread-piu- leggero-che-mai/

tanduri@finanzaonline

E’ nata da questo mese la campagna pubblicitariaDeutsche Bank che sponsorizza mutui al 2,75% dispread. Andiamo a conoscerli.

Dei prodotti mutuo di questa specifica banca ne abbiamo parlatogià parlato nell’articolo “Mutuo Pratico Deutsche Bank: il migliorein convenz ione” dove abbiamo analizzato ogni singolo prodotto;con questa nuova campagna le condiz ioni proposte da quellaofferta vengono oggi ulteriormente migliorate da spreadest remamente concorrenziali. Rimandiamo a quell’articolo perconoscere a fondo il funz ionamento dei prodotti mutuo di questabanca.

In particolare, l’annuncio pubblicitario riporta genericamente offertedi spread del 2,75% ma in realtà, a livello pratico, a quanto risultautilizzando i vari motori di ricerca dei vari siti di intermediaz ioneonline, non sembrerebbe proprio così. Lo spread 2,75% di cui labanca si vanta sembrerebbe offerto essenz ialmente per il mutuo atasso variabile e misto mentre per i mutui a tasso fisso lo spreadè del 2,99%.

La questione dello spread sul fisso è tutta da verificare e vi aggiorneremo.

Con il prodotto viene quasi sempre collocata anche una polizza Credit Protection “MetLife” che molti utenti di forumriportano di costo pari al 3% dell’importo di mutuo erogato; ben al di sotto della media del valore delle polizzeassicurative proposte dalle banche oggigiorno.

Ricordo che questo prodotto variabile è a quote capitale ricalcolate che significa in pratica che ad ogniaumento del tasso applicato la quota capitale prevista diminuisce di importo favorendo rate un po più basse (ascapito del totale interessi corrisposti a fine mutuo) soprattutto per i primi circa due terz i di mutuo rispetto ad altriprodotti a tasso variabile di altre banche. L’accenno che vi sto facendo si riferisce ad un argomento decisamentecomplesso che potreste approfondire leggendo questo articolo. Nel caso avete anche a disposiz ione il “commental’articolo” per avere chiarimenti e delucidaz ioni.

Comunque sia dobbiamo ammettere che lo spread proposto con il prodotto variabile è quasi imbattibile; èveramente difficile poter trovare oggi uno spread così ridotto offerto senza nessun tipo di convenz ione. Questospread insieme a ridotte spese di erogaz ione e una polizza relativamente economica, fanno di questo prodotto trai più ambiti del mercato.

Un’ultima lancia da spezzare su Deutsche Bank riguarda l’affidabilità e la serietà di questo istituto. La banca havinto il premio “miglior soddisfaz ione client i” del corriere Economia per uno studio realizzato nel febbraio diquest’anno effettuato con un sondaggio alla clientela che ha visto una competiz ione tra 15 banche operanti in Italia.

Massimo

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VN:F [1.9.20_1166]please wait...Rating: 10.0/10 (1 vote cast)VN:F [1.9.20_1166]Rating: 0 (from 0 votes)Mutuo Deutsche bank: "uno spread più leggero che mai", 10.0 out of 10 based on 1 rating

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Bce: ossigeno sui mutui ma il livello della domanda è previstoal ribasso

aiutomutuo.f inanza.com /2013/08/01/bce-ossigeno-sui-mutui-ma-il- livello-della-domanda-e-previsto-al-ribasso/

tanduri@finanzaonline

Secondo lo studio sul creditodella Banca CentraleEuorpea, si è interrottol’irrigidimento dellecondizioni di offerta deiprest it i alle famiglie perl’acquisto di abitazioni, ma illivello della domanda nonaccenna a riprendersi.

L’ultima indagine sul credito europeomostra segni di ulteriore contraz ionedel credito alle imprese derivante daitimori sulle prospettive sfavorevolidell’economia dell’eurozona. Siinterrompe invece l’irrigidimento deicriteri di concessioni sui mutui alle famiglie per l’acquisto di abitaz ioni che nei trimestri precedenti aveva mostratoun trend in peggioramento pressocchè continuo.

Nel documento si legge come nonostante la boccata di ossigeno sui criteri diconcessione dei mutui per acquisto di abitaz ioni, le banche non prevedono unaripresa delle richieste di mutuo a causa di una crisi economica non ancorasuperata che ancora affligge le famiglie europee.

Il grafico sopra rappresenta la “percentuale netta” delle banche che dichiarano irrigidimento dei criteri diconcessione sui mutui nell’ultimo trimestre di riferimento dal quale si evince una certa riduz ione di rigidità almenorispetto agli ultimi periodi sia di fine 2011 come anche rispetto a fine anno 2012 e primo trimestre 2013. Inquest’ultimo trimestre infatti la percentuale netta rilevata, a livello europeo, scende al 7% contro il 14% del primotrimestre 2013 (Q1), mentre relativamente ai dati sull’Italia, il dato riassume una sostanz iale stabilità con unconfortante 0%. Da notare come, per le banche italiane, il massimo dell’irrigidimento è stato rilevato nell’ultimotrimestre 2011 (Q4); un momento in cui la media dell’87% delle banche dichiaravano di aumentare il livello diirrigidimento generalizzato sui criteri di concessione dei mutui.

Il grafico sopra riassume i dati italiani degli ultimi 10 anni. Si noti come, sin dal 2008, le banche ammettanoirrigidimento continuo sui criteri di concessione e come invece negli anni 2004-2007 si sia registrato un quasicontinuo allentamento dei criteri; un periodo che abbiamo conosciuto come il periodo d’oro del credito ovvero l’eradei mutui “facili”; un periodo di credito senza troppo controllo di cui le banche sono amaramente probabilmentepentite. L’ultimo periodo in riquadro giallo è quello messo a confronto con i dati europei.

NB: l’entità della percentuale rappresentata nei grafici non esprime affatto l’ent ità dell’irrigidimento ma solo lapercentuale net ta delle banche che dichiarano tale irrigimento (rispetto al trimestre precedente). Le percentualinette non sono in grado di dirci il quanto aumenti o diminuisca l’irrigimento del criterio di concessione della bancama solo “quanta percentuale” di banche lo abbia applicato. Questo per sfatare alcune affermaz ioni contenute inalcuni articoli pubblicati nei giorni scorsi dai vari organi di informaz ione italiani che valutavano e interpretavano i datidell’osservatorio del credito riuscendo ad affermare una diversa entità di irrigidimento tra Italia ed eurozona; un datoche non può essere rilevato dal documento dell’Eurotower ma eventualmente da tutt’altra fonte informativa.

L’indagine, è effettuata trimestralmente attraverso un questionario rivolto ad un campione di oltre 110 banche di tutti ipaesi dell’area dell’euro. Per l’Italia partecipano otto gruppi creditiz i che rappresentano oltre due terz i del mercatodei prestiti nel nostro paese.

Massimo

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Oggi divulghiamo un interessante articolo pubblicato di recente nell’ultimo numero di “EFFE”, la rivista di finanzapersonale edita da Brown Editore. L’articolo attinge direttamente alle impressioni e consideraz ioni di alcuni utentidel forum mutui di FinanzaOnline a cui questo blog spesso si riferisce e dal quale spesso anche noi traiamo lenostre consideraz ioni quando si tratta di “tastare il terreno” su cui si muovono sia i professionisti del settore comeanche la potenz iale clientela in cerca e in cura del proprio mutuo.

di Marco Berton

“Il recente taglio dei tassi deciso dalla Bce ha avuto ripercussioni pratiche sui mutui contratti da milioni di italiani.Quale occasione migliore per discutere di questo tema con gli esperti del Forum? Questo mese abbiamo messo difronte Kevin Mitnick, operatore da 15 anni nel settore del credito, ed Elizadb, neo mamma, attualmente casalingache, per necessità personali si è dovuta formare una cultura su questo ostico argomento diventando, con il tempo,una delle figure più riconosciute della sez ione Mutui del Forum di Finanzaonline.com.

Cosa pensate delle offerte attualmente proposte dalle istituzioni finanziarie in tema di mutui?

Kevin Mitnick: Dal punto di vista del consumatore, posso dire che le offerte attualmente presenti sul mercato sonoabbastanza varie ed equilibrate. La differenza sostanz iale è legata alle differenti tipologie di banche a cui ci sirivolge: quella “senza sportello” e quella “a sportello”. La prima categoria, che fa riferimento soprattutto alle bancheche operano online, offre un prodotto sicuramente più competitivo. Il rovescio della medaglia è che solitamentesono caratterizzate da politiche di credito molto ferree e sistematiche visto che, alla fine, si viene giudicati da unS400. Gli intermediari tradiz ionali, invece, solitamente offrono il contatto diretto con un interlocutore, di norma ildirettore della filiale, che almeno teoricamente potrebbe agevolare l’erogaz ione del mutuo graz ie ad elementi chenon si evincono dalla documentaz ione presentata asetticamente alla domanda del mutuo.

ElizaDB: In generale, e lo dico dopo aver sperimentato personalmente sul campo molte offerte del mercato, possodire che si trovano solo pessimi mutui. Non si può parlare del miglior mutuo, al massimo del meno peggio. Tassofisso o variabile cambiano poco le carte in tavola. Con l’attuale congiuntura, con un mercato del lavoro sempre piùprecario e il potere d’acquisto che si riduce progressivamente l’acquisto di una casa rischia, anche per colpa dellospread caricato dagli intermediari, di trasformarsi in un vero e proprio incubo.

Il recente taglio del costo del denaro della Banca centrale europea dovrebbe dare stimoli al mercato del credito.Secondo il governatore Draghi adesso le banche “non avranno più scuse..”. Ci credete?

K: No. Il taglio del costo del denaro a livello europeo non porterà alcuno stimolo o beneficio pratico al cliente finale.Ne beneficeranno solamente gli intermediari. Il governatore invece di fare proclami populisti dovrebbe controllareche fine fanno i soldi erogati alle banche. Se quest’ultime sono sempre più propense a impiegare il loro denaro suprestiti personali e cessioni del quinto piuttosto che sui mutui ci sarà un motivo. O no?

E: Assolutamente no. La situaz ione è molto più grave e complessa di quel che sembra. Questo taglio (0,25%, ndr)porterà qualche vantaggio a coloro che hanno sottoscritto un mutuo indicizzato al tasso Banca centrale europea.Parliamo di un numero esiguo di clienti, mentre le banche sfrutteranno la mossa per far quadrare i propri bilanci. Perfar riaprire il rubinetto del credito nei confronti degli aspiranti mutuatari è a mio avviso indispensabile che si vadaverso una profonda riforma del mercato del lavoro che favorisca un’occupaz ione stabile, soprattutto per i piùgiovani.

In qualità di cliente “evoluto”, cosa pensi del lavoro svolto dai consulenti del credito: li trovi competenti?

E: La mia opinione sui consulenti bancari e sui venditori in generale non è delle migliori. I broker sembrano fatti conlo stampino. Forse frequentano tutti gli stessi corsi di comunicaz ione? So che non è corretto fare di tutta l’erba unfascio ma, per quello che mi riguarda, trovo che questi signori siano più propensi a vendere ciò che a loro rende dipiù anche a discapito dell’interesse della clientela. Di fronte a domande del tipo: “il piano di ammortamento è aquote fisse o ricalcolate?” Mi è capitato che iniz iassero a balbettare. Il che la dice lunga sul livello di competenzadi gran parte dei professionisti di questa categoria.

Kevin, credi che i clienti italiani siano preparati quando devono effettuare la scelta del proprio mutuo o lo fannosolo in base alle dritte ricevute da amici, conoscenti o sedicenti esperti?

K: Credo che la diffusione di internet abbia portato enormi benefici perché ora il cliente può informarsi e confrontarele varie offerte del mercato. E’ comunque vero che il cliente si fa spesso attrarre dal prodotto che ha ottenutol’amico o il conoscente. E’ fondamentale far capire l’importanza della scelta di un mutuo che vincola il cliente per

anni/decenni. Non è una scelta banale e va valutata con cura anche perché, come sono solito dire, un abito che vabene ad un determinato cliente non necessariamente vestirà altrettanto bene il suo amico. Occupandomi anche diformaz ione, uso spesso questi paragoni per far capire al cliente l’importanza di questa scelta.

Elizadb, secondo te i mediatori del credito capiscono davvero quali conseguenze possono ricadere sui clientiscegliendo un particolare tipo di mutuo o sono solo interessati ai profitti che possono incassare?

E: Credo che siano rari i casi di consulenti che effettuano una seria analisi personalizzata sul medio/lungo periodoe che consiglino di conseguenza. In generale, almeno stando alla mia esperienza personale, i consulenti da mecontattati spesso si sono fermati all’analisi reddituale. La proposta avanzata era semplicemente il prodotto piùeconomico che avevano in quel momento per le mani. Una situaz ione di comodo visto che la provvigioneincassata dall’intermediario è quasi sempre una percentuale del capitale mutuato. Negli ultimi mesi la politica delcredito “allegro” è finita e non ho più sentito consigli circa variabili al limite del rapporto rata/reddito. Ma solo perchéè una decisione stabilita dalle banche visto che l’euribor si trova ai minimi storici. Un bravo consulente avrebbedovuto proporlo anche in tempi più felici.

Che cosa pensate delle polizze facoltative associate ai mutui, spesso “caldamente” consigliate dalle banche?Sono un ostacolo alla vendita di un mutuo o un’occasione per il mediatore per aumentare i margini?

K: Il regolamento 135 dell’Isvap a tal proposito è chiaro. Le polizze sono facoltative. Mi preme sottolineare cheattraverso le polizze il mediatore non aumenta i suoi margini, anz i. Spesso rappresentano un ostacolo alla venditadi un mutuo perché rappresentano un costo aggiuntivo.

E: Caldamente consigliate? Diciamo le cose come stanno: sono un vero e proprio ricatto senza le quali il mutuonon passa. Se l’aspirante mutuatario si azzarda a rifiutare la polizza offerta dalla banca oppure esprimel’intenz ione di sottoscriverle altrove gli viene detto, senza tanti giri di parole che senza polizza il mutuo non verràmai erogato. Le reputo un’offesa all’intelligenza umana. Basta guardare sotto la voce coperture ed esclusioni perrendersi conto che sono un pessimo prodotto pagato quasi sempre carissimo. Il guadagno sulla polizza ci puòanche stare, ma provvigioni oltre il 40% nella pratica commerciale io non le ho mai viste. E se non hai i soldi te lefinanz iano pure, così ci lucrano anche gli interessi”.

Ringraz iamo la redaz ione di “EFFE” e l’autore per averci dato il consenso a pubblicare l’articolo anche nel nostroblog.

Massimo

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