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GUIDA OPERATIVAPER LA PROCEDURA

DI VALORIZZAZIONE ONLINE Procedure standard di codifica, anagrafica e censimento

dei beni immobiliari pubblici ed analisi documentale online

2013

Abitanti OnlineUna grande Opportunità per Professionisti, Imprese e Artigiani

Cos’è Abitanti Online?

Abitantionline è il primo social network dedicato a chi vive e abita la casa, al mondo del costruito.

È gratis per tutti.

Mette in contatto tutte le professioni e i servizi che ruotano attorno al mondo della casa.

Fa parlare, conoscere e discutere. Permette a domanda e offerta di incontrarsi e conoscersi.Fa risparmiare mettendo in competizione capacità e costi.

Come funziona Abitanti Online?

L’Abitante utilizza il social network per la ricerca dei servizi e dei professionisti di cui ha bisogno, con la possibilità di consultarne la reputazione e di lasciare il proprio feedback a lavoro concluso.

Quali sono i vantaggi di Abitanti Online per Professionisti, Imprese e Artigiani?

Il Professionista, Impresa o Artigiano mette a disposizione i propri servizi a tutti gli Abitanti, attraverso una vetrina professionale con tutti i suoi lavori, e può entrare in contatto diretto con chiunque abbia bisogno delle sue prestazioni, allargando la propria rete di clienti e contatti.

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VOLAbilitazione del Professionista alla Valorizzazione On line del Patrimonio Immobiliare

Modulo 2Valutazione dello stato di salute di un immobile: Due Diligence

Due DiligenceDefinizione

Letteralmente deriva dal termine anglosassone:

Due Diligence review

“Diligenza dovuta da un Professionista ogni qual volta svolge un incarico professionale affi datogli“.

Oggi, però, il termine viene usato principalmente quando si rende necessario l’intervento da parte di un team di consulenti per effettuare determinate procedure per analizzare la realtà.

Nel Settore Immobiliare si sviluppa attraverso un riscontro tra lo stato documentale e lo stato di fatto di un immobile, valutando i possibili scostamenti presenti.

Il Servizio di Due Diligence Immobiliare consiste nel valutare, attraverso la documentazione a disposizione e ad un sopralluogo peritale, il valore di un immobile.

Può essere defi nito come un processo sistemico di indagine su un edifi cio o patrimonio immobiliare fi nalizzato a valutare la convenienza a procedere verso una determinata transazione o gestione.

In altri termini, la Due Diligence è un processo di controllo, un approfondimento di conoscenza dell’immobile, un’analisi dello stato di salute dell’immobile, simile ad un check up medico.

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La Due Diligence è un Processo che riguarda soltanto il Settore Immobiliare?

No. La Due Diligence è un Processo sistemico che può riguardare anche Settori diversi da quello Immobiliare, essendo un’attività di controllo e di analisi di una realtà.

Qual è la differenza sostanziale tra le attività di Due Diligence e di Censimento?

La Due Diligence - letteralmente Diligenza Dovuta - è un Processo sistematico di indagine su un edifi cio o un patrimonio immobiliare fi nalizzato a valutare la convenienza a procedere verso una determinata direzione.

Il Censimento è, invece, un sistema di operazioni e procedure fi nalizzate a defi nire la conoscenza delle caratteristiche qualitative e quantitative di un patrimonio immobiliare.

Analisi delle condizioni di un bene

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Due Diligence

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Due DiligenceLa valutazione dello stato di salute di un immobile

Il processo di Due Diligence prevede l’analisi delle condizioni di un bene - normalmente un immobile o un patrimonio immobiliare - oggetto di una potenziale transazione prima che il relativo passaggio di proprietà, od il trasferimento di diritti o obbligazioni legati al bene, vengano formalizzati e resi esecutivi con un contratto.

La Due Diligence consiste in un’attività multidisciplinare fi nalizzata all’esatta valutazione dell’immobile e di tutte le sue caratteristiche:

A. legale, con verifi ca della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, etc.. B. tecnico/progettuale, con verifi ca della rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata

(abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell’edifi cio, valutazione dei costo e dei tempi necessari all’adeguamento dell’immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d’uso o riqualifi cazione).

C. economica, con valutazione dell’immobile riguardo l’uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffi ci, commerciale o industriale).

D. fi nanziaria, con valutazione della (nel caso di acquisto crediti) possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, quantità e costi da anticipare.

Lo scopo delle analisi svolte durante la Due Diligence è principalmente quello di individuare i potenziali rischi, connessi allo stato di fatto e di diritto di un immobile, al fi ne di poterli eliminare e/o gestire con effi cacia tramite un’adeguata stesura del contratto e delle relative clausole di garanzia o limitazioni di responsabilità.

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Qual è lo scopo della Due Diligence?

La Due Diligence è un’analisi multidisciplinare il cui scopo è di individuare i potenziali rischi, connessi allo stato di fatto e di diritto di un immobile, al fi ne di poterli eliminare e/o gestire con effi cacia tramite un’adeguata stesura del contratto e delle relative clausole di garanzia o limitazioni di responsabilità.

Valutazione Stato di Salute di un immobile

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Due DiligenceCompetenze richieste al Professionista

Le competenze richieste a chi opera nell’ambito dell’Industria dei Servizi Immobiliari sono trasversali in quanto, oltre a quelle tecniche di base, sono richieste conoscenze anche in altri ambiti (legale, amministrativo) nonché quelle di tipo gestionale (Project Management, comunicazionali).

Per “Professionalità” si intende:

A. Capacità di verifi care lo status generale di conformità e di rispondenza alle normative del patrimonio;

B. Capacità di misurare il valore e le potenzialità reddituali di un patrimonio;C. Capacità di elaborare strategie di creazione di valore, selezionate ed adattate in funzione delle

specifi che caratteristiche del patrimonio e delle specifi che caratteristiche del Committente;D. Conoscenza del mercato, dei soggetti che vi operano e degli strumenti gestionali.

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Che tipo di conoscenze richiede una Due Diligence Professionale?

La Due Diligence è un’analisi multidisciplinare, per cui le competenze richieste sono trasversali in quanto, oltre a quelle tecniche di base, sono richieste conoscenze anche in altri ambiti (legale, amministrativo) nonché quelle di tipo gestionale (Project Management, comunicazionali).

Competenze richieste al

Professionista

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Due DiligenceImportanza e iter della Due Diligence Tecnica

Per una corretta stesura del Contratto di Acquisizione e/o Vendita la Due Diligence Tecnica fornisce:

A. Identifi cazione corretta dell’immobile (provenienza e catasto)B. Certifi cazione Urbanistico/EdiliziaC. Costi e Procedure per la messa a normaD. Le criticità da sottoporre a garanziaE. Gli allegati necessari all’atto del trasferimento

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Analisi Documentale

A. Documentazione AmministrativaB. Documentazione CatastaleC. Documentazione Urbanistico EdiliziaD. Documentazione StrutturaleE. Documentazione ImpiantisticaF. Documentazione di Sicurezza Ambientale

Analisi dello Stato di Fatto

G. Sopralluogo dei Tecnici per la verifi ca delle condizioni generali di conformità rispetto alla documentazione esistente e alla Normativa di riferimento

Situazione

Non Defi nibile / Conforme / Non Conforme

La Due Diligence Tecnica si limita ad un’Analisi Documentale dell’immobile?

No, in quanto la Due Diligence Tecnica affi anca all’Analisi Documentale anche l’Analisi dello Stato di Fatto dell’immobili, che avviene tramite sopralluogo dei Tecnici.

L’iter della Due Diligence Tecnica

Perché la Due Diligence Tecnica è fondamentale nella stesura del Contratto di Acquisizione e/o Vendita?

Perché la Due Diligence Tecnica fornisce una serie di indicazioni a supporto della fase di stesura del Contratto di Acquisizione e/o Vendita, tra cui la Certifi cazione Urbanistico/Edilizia e Costi e procedure per la Messa a Norma.

Due Diligence

Analisi Documentale

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Due DiligenceSituazione Conforme

L’immobile è:

A. A normaB. TrasferibileC. Al netto dei Costi

L’Immobile NON è a Norma

Non conformità Amministrativa, Catastale ed Edilizia

Immobile NON Trasferibile

Costi inderogabili

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Situazione Conforme

Mancanza della Documentazione necessaria:

A. Necessità del recupero della documentazione presso gli Uffi ci competentiB. Deroga dei tempi di trasferimento

Situazione Non Defi nibile

Situazione Non Conforme

L’Immobile NON è a Norma

Non conformità Impiantistica, di Sicurezza ed Ambientale

Immobile Trasferibile

Costi trasferibili

Situazione Non Definibile

Situazione Non Conforme

Conforme

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Non Defi nibile

Non Conforme

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Due DiligenceLa rilevanza nel trasferimento di Proprietà

La Due Diligence acquisisce una rilevante importanza in sede di trasferimento del titolo di proprietà, non solo perché facilita lo svolgersi della negoziazione apportando degli elementi utili sullo stato dell’immobile, ma soprattutto perché al termine dell’analisi è possibile avere le indicazioni sui costi futuri da sostenere per manutenzioni straordinarie al fi ne della determinazione del valore.

Nell’attività di individuazione dei costi, la Due Diligence permette di stimare in modo preciso gli accantonamenti necessari per eseguire:

A. i lavori derivanti dagli adeguamenti legislativi (conformità agli impianti, prevenzione incendi, ecc.)B. individuare possibili risparmi fi scali (ad es.: ICI calcolata su valori superiori o diversi per categoria)C. riportare in condizioni ordinarie gli immobili e poterli mantenere tali.

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Cosa consente di stimare la Due Diligence?

La Due Diligence permette di stimare in modo preciso i lavori derivanti dagli adeguamenti legislativi (conformità agli impianti, prevenzione incendi, ecc.) e individuare possibili risparmi fi scali (ad es.: ICI calcolata su valori superiori o diversi per categoria). Permette, inoltre, di riportare in condizioni ordinarie gli immobili e poterli mantenere tali.

Due Diligence

Rilevanza nel trasferimento di Proprietà

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Due DiligenceTipologie

Esistono diversi documenti di Due Diligence che derivano da Analisi più o meno approfondite svolte sulla documentazione a disposizione e/o direttamente sull’immobile, tra le quali la Due Diligence Preliminare e quella Globale.

Due Diligence PreliminareLa Due Diligence Preliminare o “Audit documentale” è utilizzata in fase iniziale, permettendo di avere in tempi brevi lo stato generale di un immobile, la sua conformità normativa, esprimendo la possibilità di trasferimento del bene priva di una quantifi cazione dei costi.

Due Diligence GlobaleLa Due Diligence Globale, successiva a quella Preliminare, potrà essere sviluppata se richiesta e consiste in una serie di analisi di tipo Amministrativo, Catastale, Strutturale, Tecnico degli impianti fi ssi, della Sicurezza ed Igiene del Lavoro, Concessorio, Vincolistico, Ambientale, Manutentivo.

La Due Diligence Globale fornisce una rappresentazione abbastanza fedele e completa dell’immobile al cliente/committente, ed inoltre un’analisi tecnico/normativa ed anche dei fattori critici e dei punti di forza.

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Per avere una quantificazione dei Costi è sufficiente la Due Diligence Preliminare?

No. La Due Diligence Preliminare o “Audit documentale” è priva di una quantifi cazione dei costi.

Preliminare

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Due DiligenceAvvio del Processo

Il primo passo dal quale partire per espletare un processo di Due Diligence è la Lettera d’Incarico, che disciplina il mandato, identifi ca i quesiti, gli obiettivi e l’ampiezza dell’indagine della Due Diligence, da condividere con il cliente e successivamente con lo Staff.

Ove una due diligence sia affi data a consulenti esterni diventa particolarmente importante dettagliare l’incarico in modo tale da individuare e stabilire i diversi ruoli ed i conseguenti livelli di responsabilità facenti capo rispettivamente all’incaricato ed al committente.

La lettera o documento d’incarico deve quindi contenere una puntuale defi nizione delle verifi che da svolgere, per tipologia e estensione, precisando la natura dell’incarico, i tempi e le modalità di svolgimento (con procedure possibilmente condivise), il tipo di report atteso (livello di dettaglio), le risorse umane destinate, il compenso, la defi nizione delle responsabilità.

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Qual è l’importanza della Lettera d’Incarico?

La Lettera d’Incarico è fondamentale perché costituisce l’avvio del processo di Due Diligence e deve contenere una puntuale defi nizione delle verifi che da svolgere, per tipologia e estensione, precisando la natura dell’incarico, i tempi e le modalità di svolgimento, il tipo di report atteso, le risorse umane destinate, il compenso e la defi nizione delle responsabilità.

Lettera d’Incarico

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Due DiligenceL’importanza della Due Diligence Immobiliare

L’importanza della Due Diligence Immobiliare:

A. Progressiva obsolescenza del Patrimonio Immobiliare;B. Crescente interesse delle Imprese di Costruzioni al Recupero (manutenzione ordinaria e

straordinaria) rispetto alle nuove costruzioni;C. Crescita della domanda d’immobile come bene di investimento a reddito;D. Crescita delle Operazioni immobiliari (Data Room);E. Concetto di Redditività ordinaria per gli Immobili (Capital Gain);F. Ingresso dei Fondi Immobiliari e di altri strumenti fi nanziari Complessi.

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Immobiliare

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