ecologia della casa

guida per la corretta gestione e manutenzione dellabitazione

La casa la culla delluomo

Con questa definizione, evocativa di momenti irripetibili per la vita di ciascuno, ci piace introdurre questo lavoro che ha una tautologia come titolo: ecologia infatti lo studio, la scienza della casa.Solo che vogliamo dire subito cosa intendiamo per casa: la culla infatti lo strumento - il pi bello che ci viene in mente - per la vita delle persone. Fondazione La Casa Onlus, crede infatti che la casa debba essere innanzitutto lo strumento, che tutti devono poter utilizzare, per lespressione piena e significativa della loro vita. Riconosciamo tutti gli altri valori -economici, patrimoniali, tecnici, sociali, architettonici, affettivi, et cetera et cetera - che stanno dietro il termine casa. Ma prima di tutto ci interessa il valore strumentale che ogni casa riveste per la vita delle persone: sono queste infatti quelle che ci interessano di pi e definitivamente. E ci interessa lo sviluppo, lintegrazione, larmonia, la pienezza, la diversit, il benessere, il senso della vita di ciascuno in s ed in relazione con gli altri; ci interessa, in buona sostanza, che ciascuno, attraverso luso di una casa, possa vivere la sua vita come membro di una comunit, come parte, attiva e responsabile, della citt nella quale si trova a vivere.Questo opuscolo risponde a domande pratiche e di immediata fruizione. Non un trattato n un manuale, ma sappiamo che aiuter quelli che lo useranno a stare meglio dentro la loro casa, o li aiuter a sentirsi pi vicini ad essa. una sintesi dellesperienza maturata nello svolgimento del servizio di accompagnamento sociale allabitare: che non pi solo lidea che ci caratterizza, ma grazie allimpegno e alla professionalit dei diversi operatori, nel corso degli ultimi dieci anni diventato un nuovo strumento di inclusione sociale.Labbiamo scritto in 7 lingue (inglese, francese, spagnolo, romeno-moldavo, arabo, cinese, bangla) e abbiamo messo tanti disegni, per rispondere alle esigenze di comprensione della maggior parte dei nuovi abitanti. Pensiamo infatti che se riusciremo a farci capire dai nuovi e dai vecchi abitanti, renderemo possibile lincontro, costruiremo quelle relazioni che trasformano lindividuo in parte di una comunit.Piccoli strumenti, tanti servizi, i mattoni che servono: e tutti potranno abitare.

Gennaio 2011 Maurizio Trabuio

31 - VIVERE BENE IN CASA 41.1 - Salubrit 41.2 - Comfort termico 51.3 - Comfort acustico 61.4 - Sicurezza in casa 7

2 - AVER CURA DELLA CASA 82.1 - Le pulizie 82.2 - Porte e finestre 102.3 - Pareti 102.4 - La conservazione

degli alimenti 112.5 - I rifiuti 12

3 - IMPIANTI: FUNZIONAMENTO E MANUTENZIONE 133.1 - Impianto del gas 133.2 - Impianto elettrico 143.3 - Impianto idrico e di scarico 163.4 - Impianto termico 173.5 - Risparmio energetico 18

4 - LA CASA DI PROPRIET 204.1 - Acquistare casa 204.2 - Il mutuo 24

5 - LA CASA IN AFFITTO 265.1 - Il contratto di locazione di immobili adibiti

ad uso abitativo 265.2 - Diritti e obblighi

del conduttore e locatore 275.3 - Tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo 285.4 - Disciplina comuni

ai contratti di locazione 305.5 - Lo sfratto 33

6 - LATTESTAZIONE DI IDONEIT ABITATIVA/IGIENICO SANITARIA 356.1 - Cos 356.2 - Quando richiesta 356.3 - Come procedere 35

7 - VIVERE IN CONDOMINIO 367.1 - Il condominio 367.2 - Il regolamento 36

NUMERI UTILI 38

indice

41.1. SalubritLa casa sicuramente uno dei posti in cui passiamo la maggior parte del tempo della nostra vita: lambiente domestico molto importante nel determinare lo stato di salu-te nostro e della nostra famiglia. Le diverse attivit svolte tra le mura domestiche spes-so compromettono lo stato di salubrit della nostra abitazione. Lo sporco, le polveri e la muffa sono i principali nemici delligiene e bi-sogna contrastare per tutelare la qualit della vita domestica. Prima di apprendere come intervenire nella maniera pi efficace per la corretta manutenzione dellalloggio, bene soffermarci sulle buone prassi che permetto-no di ridurre al minimo le situazioni di scarso igiene.

Sporco e polveri.Esistono fattori che possono determinare ac-cumulo di polveri e di materiale organico pro-dotto dalla vita domestica o introdotto in casa dallesterno; questi piccoli microdepositi piano piano diventano un nido in cui batteri e acari proliferano e si moltiplicano portando a due tipi di sofferenza: i primi possono causare ma-lessere e disturbi respiratori, i secondi allergie.

Suggerimenti: Nellarredare casa non limitarsi ad una

valutazione estetica: evi tare tende pe-santi o difficili da lavare con disegni e tra-ma grossa, moquette e tappeti perma-nenti sotto i quali si depositano le polveri e lo sporco

Consigliare ai membri della famiglia di pu-lirsi le scarpe prima di entrare in casa e avere cura di lavarle spesso,

lavarsi sempre le mani quando si rientra a casa dallesterno,

Gli animali domestici, se presenti, vanno curati e puliti frequentemente.

MuffaSono molte le attivit che producono umidi-t allinterno della casa. Lumidit se rimane troppo a lungo nelle stanze, determina proble-mi di condensa, con conseguente formazio-ne di muffa. I problemi di condensa si hanno soprattutto nella stagione fredda e si concen-trano sul lato interno delle pareti che danno verso esterne dellabitazione, in special modo negli angoli, dietro gli armadi, le credenze, i divani, ecc. Oltre a rovinare anticipatamente le superfici murarie, la muffa ha effetti negativi anche sul clima interno dellappartamento e quindi sulla salute di chi vi abita.

1 vivere bene in casa

5Suggerimenti: La migliore soluzione per far uscire

dallappartamento laria viziata, umida e ricca di sostanze volatili inquinanti quella di creare opportune correnti daria. In genere sufficiente ventilare per 1-5 minuti lappartamento apren-do le finestre se la circolazione daria sostenuta, oppure per 5- 10 minuti qualora la circolazione daria fosse pi tenue. Tale operazione dovrebbe esse-re ripetuta dalle 2 alle 4 volte al giorno. bene che il ricambio sia effettuato con aria esterna pi fresca rispetto a quella interna: nel periodo estivo, quindi, consigliato ventilare a fondo labitazione nelle ore serale o di prima mattina.

Arieggiare indipendentemente dalle condizioni meteorologiche: laria fre-sca esterna sempre pi asciutta di quella interna

Nellappartamento sono presenti al-cune stanze con elevati tassi di umi-dit: il bagno, la cucina e le camere da letto. un errore arieggiare queste stanze spalancando la porta che le collega con gli altri ambienti di casa perch, cos facendo, invece di far

uscire lumidit dallappartamento la si diffonde anche nelle altre stanze. Se le stanze sono particolarmente umide meglio chiudere la porta e ventilarle abbondantemente aprendo la finestra.

Dotarsi di un misuratore di umidi-t. Lumidit delle stanze dovrebbe mantenersi preferibilmente fra il 45% ed il 55%

1.2. Comfort termicoPer raggiungere un buon livello di comfort termico, sia nel periodo invernale che nel periodo estivo, fondamentale una corretta gestione delle risorse del proprio apparta-mento. Di seguito sono riportati tutti i buo-ni comportamenti che possono aiutare a raggiungere uno stato di benessere. Inoltre, la presenza del giardino con prato, arbusti e alberi consente di ridurre la temperatura dellaria a livello del suolo rispetto a quella che si avrebbe su una superficie pavimenta-ta. La vegetazione intorno alledificio potreb-be fornire ombra e regolare la temperatura esterna nel periodo estivo; in inverno, per-mette il passaggio della radiazione solare.

Per iodo est ivo : cons ig l i per i l r in f rescamento .

Ombreggiamento delle finestre per evita-re di surriscaldare lappartamento nel pe-riodo estivo le finestre esposte a sud e a ovest dovrebbero essere dotate di tende, tapparelle, persiane, scuri. Linstallazione di tende e/o simili esterne deve essere concordata con il condominio, in parti-colare per quel che riguarda la tipologia e il colore. Prima di installare la tenda necessario rivolgersi allamministrazione.

Ventilazione naturale Nel periodo esti-vo consigliabile tenere le finestre il pi possibile chiuse almeno nelle ore centrali

6della giornata e aerare lappartamento nelle ore pi fresche. Durante il giorno si suggerisce di sfruttare maggiormente le finestre rivolte verso il lato NORD delledi-ficio, perch rimangono in ombra per lun-ga parte della giornata, soprattutto nelle ore pi calde.

Riduzione delle fonti di calore interne.

Periodo invernale: Consigli per ridurre le spese di riscaldamento

Non far aerare le stanze troppo a lungo. preferibile far circolare laria apren-do completamente due finestre situate agli opposti dellabitazione, per qualche minuto e poi richiuderle. Non utile te-nere le finestre socchiuse per tempi pi lunghi, in questo modo, infatti, il caldo interno tender ad uscire costringendo limpianto di riscaldamento a lavorare maggiormente.

Durante la cottura dei cibi bene utiliz-zare laspiratore allinterno della cucina. Questa soluzione migliora il comfort allinterno dellappartamento soprattutto in inverno, quando lapertura della fine-stre pu causare correnti daria troppo fredde.

Abbassare le serrande nelle ore notturne

per mantenere calda la casa. Regolare la temperatura a 19-20 gradi

a seconda delle esigenze. Per limitare i consumi del riscaldamento fare in modo che la temperatura interna della casa non superi i 20C. Si stimato che per un solo grado di temperatura interna supe-riore i consumi aumentano di circa l8% e di conseguenza anche le spese.

Utilizzare vestiti pesanti anche dentro casa (Lane, Pail, ect.)

Nel caso in cui in casa si abbia caldo, piuttosto che aprire le finestre per abbas-

sare la temperatura meglio abbassare la temperatura del termostato ambiente di 1-2C

Tenere chiusa la porta delle stanze e dei locali non utilizzati.

Utilizzare dei tendaggi pesanti di fronte alle finestre aiuta a mantenere lisola-mento termico e quindi ad evitare inutili dispersioni di calore verso lesterno

Montare mensole circa dieci centimetri sopra i radiatori in modo da orientare laria verso il centro della stanza.

Fissare del materiale isolante dietro i radiatori e nella superficie inferiore della mensola con la parte riflettente rivolta verso il radiatore.

Sfiatare periodicamente i radiatori.

1.3. Comfort acusticoPer favorire una civile convivenza, soprattutto se si abita in condomini composti da nume-rosi appartamenti, bene rispettare le fasce orarie di quiete condominiale o quelle previ-ste dal regolamento comunale, soprattutto nelluso di elettrodomestici rumorosi o nelle diverse attivit domestiche. Mantenere ad un livello ragionevole il volume della televisione,

7dellimpianto Hi-fi e della suoneria del telefono. Gli elettrodomestici, se posizionati in punti sbagliati dellappartamento o se utilizzati in orari inopportuni possono essere causa di disturbo. Generalmente, il livello di rumorosit di un elettrodomestico espresso in decibel (dB): pi basso il valore pi silenzioso sar lelettrodomestico.

Si consiglia, a questo proposito, di attuare al-cuni accorgimenti:

Installarli lontano dalle camere da letto Lasciare uno spazio fra essi e il muro Appoggiarli su materiali che attutiscono

le vibrazioni (ad esempio cartone, tappe-to, ecc)

Inserire tappetini fra i piccoli elettrodome-stici da cucina e il piano di lavoro

Posizionare la lavatrice e il frigorifero a livello, con leventuale inserimento di gommini morbidi se si trovano a contatto con i mobili.

1.4. Sicurezza in casaLe mura di casa non sono sempre sicure, purtroppo gli incidenti domestici, anche gravi, sono allordine del giorno. Anche con le do-vute precauzioni tuttavia possibile limitare i rischi a cui sono sottoposti soprattutto bambi-ni, anziani e casalinghe.

Assicurarsi che i mobili siano stabili ed eventualmente fissarli alle pareti, soprat-tutto le librerie e gli scaffali

verificare che i divani siano imbottiti con materiale non infiammabile e non tossico

evitare i tavolini con ripiani di vetro (pre-ferire il cristallo), applicare agli angoli gli appositi paracolpi e sistemarli contro le pareti

assicurarsi che i vetri di porte e finestre siano di sicurezza o antisfondamento o applicarvi la pellicola trasparente protet-tiva, che in caso di rottura tratterrebbe i pezzi di vetro

se ci sono tappeti, renderli stabili posizio-nando sul fondo la retina di gomma anti-sdrucciolo e controllare che i margini non si arrotolino

non lasciare le chiavi inserite nelle parti interne delle porte

applicare specifiche protezioni in gomma alle prese della corrente che non vengo-no utilizzate

la doccia deve avere i vetri infrangibili o la tendina di plastica

sulle scale applicare su ogni gradino delle strisce anti-sdrucciolo

in cucina verificare che i fornelli del piano cottura siano dotati di valvola di sicurezza.

82.1. Le pulizieSe finora abbiamo discusso su come organiz-zare ed allestire la casa per renderla sana e sicura, ora trattiamo una questione altrettanto importante ovvero come mantenerla salubre: le pulizie. Non tutti sappiamo esattamente cosa fare per pulire una casa. Cercheremo di capire quali strumenti ci servono, come usarli e andremo a ricavare uno schema utile per sa-pere cosa pulire quotidianamente, cosa pulire settimanalmente, cosa mensilmente e infine per le pulizie stagionali.

Lindispensabile in casa: una scopa (o due se avete anche un am-

biente esterno come balconi o terrazzi da pulire)

un moccio (da cambiare ogni 3 o 4 mesi) almeno 2 secchi, di cui uno fornito con

gabbia per strizzare il moccio un anticalcare un disinfettante per il bagno un disinfettante per il wc un multiuso per la polvere e per i vetri un panno per il lavabo della cucina un panno per le altre superfici della cucina una spugna per i sanitari del bagno

una spugna a parte per il wc stracci, che potete ricavare da vestiti, to-

vaglie e tovaglioli che non usate pi uno sgrassatore per pavimenti

Inoltre, se sono presenti superfici partico-lari (parquet, marmo, ect.) bene dotarsi di prodotti specifici in modo da non rovinare i materiali.Gli strumenti per la pulizia, come scope, ba-stoni, stracci, spugne e panni, possono esse-re acquistati dove costano meno, ad esempio nei discount.Per quanto riguarda i detersivi meglio affidar-si a quelli di marca: i detersivi che si trovano nei discount ad esempio, hanno spesso odori pungenti e intossicanti, mentre quelli di marca hanno di solito profumazioni gradevoli e varie.

PULIZIE PI FREQUENTII pavimentivanno prima spazzati o aspirati (o entrambi se sapete di aver sporcato molto), poi muniti di un secchio con acqua e detersivo diluito e un altro per strizzare il moccio, passate questul-timo su tutto il pavimento; se il pavimento tanto sporco ripetete loperazione unaltra vol-ta, dopo che il pavimento si asciugato. Se avete un parquet passate il prodotto apposito.

2 aver cura della casa

9Il bagnoIl bagno va pulito a fondo. Passate con un panno lo sgrassatore, lanticalcare e il disin-fettante sui sanitari, con uno straccio im-bevuto di multiuso o di detersivo per i vetri pulite gli specchi, mettete il disinfettante per il wc e dopo averlo lasciato agire per qual-che minuto, olio di gomito nella tazza con la spugna apposita per scrostare. Pulite e disinfettate (se necessario lasciandolo a ba-gno nella candeggina o nel disinfettante per qualche mezzora) lo scopino per il wc. Infi-ne lavate il pavimento dopo averlo spazzato e cambiate gli asciugamani.

Il soggiornoCon un panno o uno straccio ( o con il piumi-no) imbevuto di multiuso o antipolvere, togliete la polvere da tutte le superfici: mobili, tv, libri, piani di lavoro e di appoggio, soprammobili, foto; date una passata anche a interruttori, quadri e maniglie delle porte

La cucinapulite il forno con il detersivo apposito, se-guendo le istruzioni riportate sulla confe-zione: utilizzate un panno solo per questa operazione. Passate un panno imbevuto di multiuso o sgrassatore sulle ante dei mobili

e su tutte le superfici della cucina. Passate lanticalcare sul lavello della cucina

Gli esterniScopate e lavate i balconi o il terrazzo (se esta-te; in inverno potete farlo pi sporadicamente)

PULIZIE MENO FREQUENTIVetrilavate con un multiuso o un prodotto specifi-co, tutti i vetri di casa, dentro e fuori. Per non lasciare aloni consigliato asciugare i vetri con carta di giornale.

Divanisfoderate quelli sfoderabili e lavate la fodera (e poi rimettetela ancora umida: questo permet-ter alla fodera di stirarsi senza ritirarsi); batte-te i cuscini di quelli non sfoderabili e passateci laspirapolvere se lavete

Mobili e arredospostate i mobili che non si spostano mai: pulite dietro ad essi, scopate a terra negli an-goli pi reconditi, passate stracci e panni con sgrassante in cima ai pensili e sopra i lampa-dari. Fate ordine negli armadi: guardaroba, cassettiere, librerie, pulendo con panno e multiuso ante e ripiani

TappetiPassate i tappeti in acqua e aceto bianco.

TendaggiTogliete le tende e lavatele secondo le indica-zioni detichetta; riappendetele ancora bagna-te, per evitare poi di doverle stirare.

CucinaSvuotate e pulite il frigo con un panno imbevuto di sgrassatore o multiuso e se necessario passa-te laceto con un panno: aiuta a togliere gli odori sgradevoli. Lavate e disinfettate la pattumiera.

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Suggerimenti: Lanticalcare va sempre sciacquato ab-

bondantemente e infine non scordatevi MAI di passare uno straccio per ASCIU-GARE. Questultima operazione fon-damentale per evitare che rimangano le macchie delle goccioline dacqua.

Per sgrassare macchie difficili, spruzzate lo sgrassatore direttamente sulla mac-chia e lasciatelo agire qualche minuto. Poi passate un panno e dopo asciugate

Se pulire per voi proprio un grande sfor-zo, quando lo fate accendete la musica dallo stereo o tenetevela nelle orecchie con gli auricolari: i gesti saranno pi ener-gici. Ricordate anche che pulire significa fare esercizio fisico!

2.2. Porte e finestreTutti i serramenti, porte o finestre, a prescindere dal materiale di cui sono fatti, con luso, il tem-po e lesposizione agli agenti atmosferici subi-scono un naturale processo di invecchiamento. Tale processo pu essere sensibilmente rallen-tato con una regolare e scrupolosa manuten-zione delle varie parti di cui si compongono.

Che fare Eseguire periodicamente la regolare puli-

zia da polvere e smog. Ogni 2-3 mesi controllare e lubrificare le

parti meccaniche in movimento, come cerniere e serrature, utilizzando uno spray a base di vaselina

verificare lintegrit delle guarnizioni e se necessario sostituirle.

Controllare periodicamente lo strato del-la vernice, eseguendo con tempestivit i ritocchi di eventuali parti danneggiate e scrostate (generalmente a seguito di urti), per evitare danni peggiori a segui-to dellinevitabile infiltrazione dellacqua

piovana. Si tratta di ripristinare local-mente lo strato di vernice, servendosi di un pennellino.

2.3. ParetiOgni 4-5 anni bene ritinteggiare lapparta-mento. Le stagioni ideali per questo tipo di operazione sono rappresentate dalla prima-vera e dallestate; opportuno evitare i mesi freddi, piovosi ed umidi, stante la necessit far arieggiare gli ambienti interessati, durante lesecuzione dellopera di tinteggiatura.

Loccorrente.Per i soffitti e per i muri di bagni e cucine so-litamente si usa una pittura traspirante, per gli altri locali, invece, una lavabile. La pittu-ra traspirante pi economica: calcola che per tinteggiare una stanza di media dimen-sioni servono dai 6 agli 8 litri di prodotto. Gli attrezzi: rullo a setole sintetiche, relati-va prolunga per raggiungere i punti pi alti, pennellessa per pitturare agli angoli, stucco, carta vetrata, nastro adesivo di carta, teli di nylon e una vachetta per versare la pittura con una reticella per togliere il colore in ec-cesso dal rullo.

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PreparazionePer prima cosa bene radunare al centro del lo-cale i mobili e coprirli con i teli di nylon, fissandoli con del nastro adesivo. Altri teli serviranno per coprire il resto del pavimento. Analoga opera-zione va effettuata coprendo con nastro adesivo prese, infissi e qualunque altro punto della stan-za non si voglia tinteggiare. Tutto questo, natu-ralmente, per evitare lunghe ed estenuanti opere di ripulitura finale. Per ottenere un buon risultato nellapplicazione del colore bisogno che i muri di casa abbiano una superficie completamente li-scia. I muri vecchi hanno di solito uno o pi strati di vecchia pittura. In questo caso, si pu proce-dere con la pittura solo se non ci sono pezzi di superficie che si staccano. Se, invece, il muro presenta delle imperfezioni, bisogna passare su tutta larea interessata della carta abrasiva.

AzioneCon una prolunga per il rullo, inizia dal soffitto; in questo modo, se coler del colore sulle pa-reti, baster coprirlo in un secondo momento. Prima di passare i colore con il rullo bisogna per tinteggiare con una pennellessa gli angoli tra le pareti e, in particolare, quelli allaltezza del pavimento e del soffitto, i pi difficili da di-pingere utilizzando il rullo Il rullo si fa scorrere sulla superficie con velocit costante, dallalto

verso il basso, cos da tracciare strisce regola-ri parallele. Un trucco quello di pitturare con la tecnica a croce: una prima passata in senso verticale od orizzontale, una seconda in senso opposto e lultima nel senso usato per dare la prima mano. Per semplificare la tinteggiatura, si usa suddividere la parete da pitturare in se-zioni di circa 1 metro quadrato: una volta finito un quadrato si passa al successivo.

2.4. La conservazionedegli alimenti

I cibi e le bevande che non vengono con-servati correttamente si deteriorano, ovvero cambiano le loro propriet chimiche (la com-posizione), fisiche (consistenza, dimensione), organolettiche (sapore, odore, colore e gusto) e nutrizionali (presenza di proteine, grassi e carboidrati, vitamine, Sali minerali e acqua.).Le cause del deterioramento sono dovute ai seguenti fattori: azione di microrganismi (bat-teri, muffe, lieviti), azione di enzimi (presenti nellalimento), luce, temperatura, livello di umi-dit e di ossigenazione.Lo scopo della conservazione degli alimenti

di contrastare il deterioramento dei cibi al fine di mantenerne inalterate le propriet il pi a lungo possibile.I metodi pi comuni per conservare gli alimen-ti sono lazione della bassa temperatura (refri-gerazione e congelamento) e la sottrazione di acqua, aria e luce.

REFRIGERAZIONE la conservazione che si ottiene nel reparto standard del frigorifero. La temperatura va im-postata tra i 4C e i 6C. Per mette di conser-vare per alcuni giorni (fino a qualche settimana a seconda dellalimento) ortofrutticoli, pesce, carne, latte, yogurt, uova.Attraverso la refrigerazione possibile man-tenere inalterate le propriet nutritive dellali-mento, in quanto lacqua non ghiaccia, quin-di non modifica la struttura dellalimento, e lazione dei microrganismi viene rallentata.

CONGELAMENTOIl congelamento consiste nel conservare i cibi a temperature molto basse, da -5C a -25C, in modo che lacqua contenuta nellalimento si congeli. La maggior parte dei frigoriferi in commercio ha uno scomparto apposito dove possibile impostare una temperatura idonea al congelamento degli alimenti.

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Il congelamento di norma utilizzato per la con-servazione di carni, pesci e ortofrutticoli, per pe-riodi medio lunghi, da un mese a un anno.Attraverso il congelamento lattivit degli en-zimi viene di molto rallentata, purtroppo per la trasformazione dellacqua in ghiaccio com-porta lalterazione delle propriet nutritive dellalimento stesso.

Alcune raccomandazioni:- la carne va scongelata lentamente, in

modo che i tessuti abbiano il tempo di riassorbirne lacqua.

- per cuocere la verdura congelata opportuno non attendere lo scongela-mento, in modo da non perdere alcuni degli elementi nutritivi che potrebbero essere contenuti nellacqua rilasciata dallalimento.

- Una volta scongelato un alimento bene consumarlo entro 24 ore, in quanto i ger-mi contenuti in esso riprenderanno pi velocemente la loro attivit.

- Una volta scongelato un alimento non pu essere nuovamente congelato.

IL SOTTOVUOTOIl sottovuoto consiste nel confezionare un ali-mento accertandosi di andare a sottrarre tutta

laria presente allinterno della confezione. Il sottovuoto si ottiene attraverso appositi elet-trodomestici e solitamente si utilizzano sac-chetti o contenitori di plastica.Andando a sottrarre laria quasi tutti i micror-ganismi presenti nellalimento muoio, per-mettendone la conservazione fino ad alcune settimane.

2.5. I rifiutiCiascun Comune ha un proprio ordinamento per definire il corretto conferimento dei rifiu-ti domestici. In alcuni comuni il conferimento avviene attraverso la raccolta porta a porta, in altri sono dislocati in prossimit delle abitazioni dei contenitori dove possibile gettare le pro-prie immondizie. ovunque necessario attenersi alla suddivi-sione dei rifiuti in base alla tipologia, questa procedura viene definita raccolta differen-ziata, le principali raccolte differenziate da rispettare sono le seguenti:

- multimateriale: ovvero i materiali riciclabili quali vetro, plastica e lattine (in alcuni co-muni possibile conferire anche il Tetra Pak in quanto parzialmente riciclabile)

- secco non riciclabile- carta e cartone- legno- materiali ferrosi- tessuti- farmaci scaduti- batterie- olii esausti- umido (sostanze organiche, scarti vegetali)

Le raccolte porta a porta comprendono le se-guenti tipologie di rifiuti: multimateriale, carta e cartone, umido e secco non riciclabile, lo stesso vale anche per le tipologie di conteni-tori maggiormente diffusi nelle zone dove non avviene la raccolta porta a porta,Tutte le altre raccolte avvengono in luoghi de-finiti isole ecologiche dove possibile por-tare i propri rifiuti che verranno poi suddivisi in base alla tipologia: legno, materiali ferrosi, ingombranti (es. mobili, elettrodomestici, ect.), tessuti, olii esausti, ect.

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3.1. Impianto del gasIl gas pi utilizzato in Italia per il riscaldamen-to delle nostre case e lalimentazione del pia-no cottura il metano: un gas naturale che nella combustione non emette scorie e quindi non inquina lambiente. Limpianto di distri-buzione del gas deve essere conforme alla legge 46/90 e alle norme UNI-CIG 7129/01, il tecnico che si occupa dellinstallazione deve rilasciare la dichiarazione di conformit dellimpianto alle direttive della legge. Di norma in prossimit del piano di cottura installato un rubinetto di intercettazione allo scopo di permettere linterruzione dellafflus-so di metano ai fornelli. Un altro rubinetto installato in prossimit del contatore allester-no dellimmobile.Limpianto di distribuzione del gas realiz-zato in acciaio zincato per le parti esterne allappartamento e in rame per le parti inter-ne. Nelle parti sottotraccia stato rivestito da una guaina gialla in polipropilene autoestin-guente. Di norma i tubi del gas vengono col-locati in una fascia di pavimento e/o parete larga circa 20 cm a partire dallo spigolo. In tale zona opportuno evitare di fare buchi o piantare chiodi.

SUGGERIMENTI E PRECAUZIONI: Gli apparecchi a gas devono essere po-

sizionato in un ambienti adeguatamente areati della casa, per favorire la corretta combustione dellossigeno.

Controllate sempre il buon funzionamen-to delle manopole e che la fiamma sia regolare e di colore azzurro.

Installare un piano cottura dotato di val-vola di sicurezza che permetta di inter-rompere automaticamente lafflusso di gas nel caso in cui si abbia uno spegni-mento accidentale della fiamma del pia-no cottura.

Se vi assentate da casa per periodi lun-ghi, chiudete gli interruttori dellimpianto.

Controllare periodicamente la buona condizione del tubo che collega limpian-to di cottura al rubinetto del gas. Ogni 40 cm il tubo deve riportare le caratteristiche dello stesso, chi lo ha fabbricato, ma so-prattutto la data di scadenza. Sostituitelo quando scaduto o comunque appare deteriorato, perch la sua integrit un fattore critico di estrema importanza.

Assicuratevi che il tubo del gas non sia a contatto con il forno, che non sia piegato o schiacciato, che non abbia subito abra-sioni e danneggiamenti di varia natura.

3 impianti: funzionamento e manutenzione

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AerazioneIn cucina, ovvero dove vi la presenza di fiamme alimentate a gas, necessario ga-rantire un livello minimo di aerazione. Nella parte bassa di una parete che confina con lesterno, deve essere presente un foro di superficie minima di 100 cmq. Questo foro non deve in alcun modo essere ostruito in quanto permette lingresso di aria ossigena-ta, necessaria per far si che la fiamma, sia per i fornelli che per la caldaia, non si spenga. Sempre nella cucina, ovvero dove c la pre-senza apparecchi per la cottura, il ricambio daria deve essere garantito anche da un elettroaspiratore o da un ulteriore foro posi-zionato nella parte alta della parete di super-ficie minima di 100 cmq.

La dichiarazione di conformitLa dichiarazione di conformit dellimpianto alla regola regola dellarte, altrimenti definito come allegato I, una dichiarazione che il titolare della ditta che ha realizzato lim-pianto deve rilasciare al proprietario dellim-mobile. Tale dichiarazione necessaria per richiedere linstallazione del contatore e quindi per attivare la fornitura del gas. La normativa di riferimento il decreto n. 22 del 22 gennaio 2008.

3.2. Impianto elettricoAi fini della sicurezza e della corretta esecu-zione, gli impianti elettrici sono stati progettati e realizzati in conformit con quanto previ-sto dalla legge 186/68 e dalla legge 46/90 e successive modificazioni applicando i criteri espressi dalla norma CEI 64-8 e dalla guida CEI 64-50, oltre che dalle altre norme CEI ap-plicabili. Linstallatore, ad impianto realizzato, dopo aver eseguito le verifiche previste e ave-re ottenuto esito positivo, ha rilasciato la previ-sta dichiarazione di conformit dellimpianto.

Principali componenti dellimpianto elettrico:Il contatoreIl contatore misura lenergia elettrica utilizzata ed stato installato direttamente dallENEL. Il contatore elettronico che permette allENEL di effettuare la telelettura dei consumi. abbina-to a un interruttore che interrompe lerogazio-ne di energia elettrica quando viene supera-ta la potenza massima definita dal contratto di fornitura (di norma pari a circa 3,3 kW). Il contatore dellenergia elettrica di propriet dellEnel che anche responsabile del suo corretto funzionamento; nel caso in cui si ri-

scontrassero anomalie nel funzionamento si consiglia di non toccare niente e chiamare im-mediatamente il numero verde 803 500 per la segnalazione dei guasti.Se scatta linterruttore del contatore proba-bile che:

si stia richiedendo una potenza superiore a quella contrattuale

ci sia un guasto nellimpianto o in uno degli apparecchi elettrici che si stanno utilizzando.

Nel caso di prelievo di potenza superiore a quella disponibile in base al contratto, prima di riaggan-ciare linterruttore del contatore, si pu leggere sul display del contatore il messaggio: DISTACCO IMPOSTO SUPERA POTENZA PER PI DEL %che indica in percentuale di quanto si su-perato la potenza disponibile, in base al contratto. In questo caso, per evitare il ripetersi dello stacco dellinterruttore, necessario limitare lutilizzazio-ne in contemporanea di pi apparecchi elettrici. Se, invece, sul display del contatore non appare nulla, probabile che vi sia un guasto sugli appa-recchi o sullimpianto dellappartamento: bene consultare un elettricista qualificato.

Linterruttore differenziale (salvavita)Linterruttore differenziale, detto anche Salva-vita, un sistema di sicurezza che rileva even-

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tuali dispersioni di corrente dovute a guasti ver-so terra dellimpianto e/o delle utenze elettriche ad esso collegate. La sensibilit dellinterruttore differenziale installato stata coordinata con il valore della resistenza di terra condominiale a cui fa capo ogni unit immobiliare. Linterruttore differenziale si trova allinterno del quadro ge-nerale ed facilmente riconoscibile per la pre-senza di un pulsante blu sulla parte alta dellin-terruttore; questo pulsante serve per eseguire il test di funzionamento.

ATTENZIONE: Per mantenere in efficienza il salvavita necessario eseguire, almeno una volta al mese, il test di funzionamento; ne-cessario premere il pulsante contrassegnato dal colore blu ed ottenere lo scatto del sal-vavita. Tale operazione serve per impedire il bloccaggio delle parti mobili dellinterruttore.

SICUREZZANella gestione dellimpianto elettrico utile osservare alcune semplici misure di sicurezza:

Prima di effettuare qualsiasi operazione sui componenti dellimpianto elettrico, assicurarsi di avere disattivato linter-ruttore generale allinterno dellapparta-mento. Per gli elettrodomestici, inoltre,

bene staccare anche la spina dalla presa di corrente

Per evitare contatti diretti con parti nor-malmente in tensione, verificare sistema-ticamente che gli involucri siano integri e chiusi e che i cavi di alimentazione delle apparecchiature utilizzate e le prolunghe siano in buono stato di conservazione

Non continuare ad usare cavi scoperti, ma farli sostituire

Evitare di toccare le tubazioni dellacqua o del gas o del riscaldamento mentre si eseguono lavori elettrici. Evitare anche di lavorare in un ambiente umido e di toc-care elementi elettrici con le mani non asciutte

Non estrarre le spine dalle prese tirando il cavo di collegamento ma impugnare sal-damente la spina stessa e sfilarla senza strattoni

Stare attenti alle prolunghe: non lascia-te il cavo in modo che qualcuno possa inciamparvi e reciderlo; non lasciare le prolunghe alimentate inutilmente

Non fare mai correre un cavetto sotto un tappeto o in punti del pavimento dove si rischi di calpestarlo. Calpestii ripetuti su cavi non appositamente costruiti pos-sono danneggiare la guaina esterna e

successivamente lisolante primario dei conduttori, creando la possibilit di corto circuiti e pericoli di folgorazione

Se nella casa sono presenti bambini o animali non lasciare le spine inseri-te nelle prese di corrente quando non risulti indispensabile il funzionamento dellelettrodomestico.

Non utilizzare apparecchi elettrodomesti-ci (apparecchi illuminanti, lavabiancheria, aspirapolvere, televisori, radio ecc.) che non siano provvisti di un marchio che ne attesti la conformit alle norme (quali IMQ, VDE, UL, N, S, D, NEMA, KEUR, ecc.) e che non abbiano lautorizzazione di commercializzazione sul mercato eu-ropeo attestata dalla marcatura CE (da non confondere con il CE apposto tal-volta dai costruttori dellEstremo Oriente che significa China Export).

ATTENZIONE: Se un apparecchio elettrico, mobile o fisso, per un qualsiasi motivo, do-vesse prendere fuoco non usate acqua per spegnerlo. Provvedete immediatamente a spegnere linterruttore generale e soffocate lincendio. Qualora abbiate usato dellacqua fate verificare lisolamento delle apparecchia-ture prima di rimetterlo in funzione.

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3.3. Impianto idrico e di scarico

Limpianto idrico-sanitario della nostra casa collegato alla rete di alimentazione pubblica attraverso una conduttura principale di ad-duzione, dove presente il contatore idrico. Allinterno delledificio, lacqua viene poi con-vogliata lungo una tubazione verticale detta colonna montante. Mediante condutture po-ste nei muri, lacqua raggiunge i vari utilizza-tori: lavandino, lavabo, bid, water, doccia...Ogni casa o appartamento, nel caso di con-domini e palazzi, ha un rubinetto darresto principale in bagno o in cucina: il rubinetto di arresto permette di interrompere lalimentazio-ne dellacqua in caso di riparazioni o emer-genze. Una volta usata, lacqua di scarico convogliata in un impianto di scarico, che pu essere costituito da ununica tubatura o da due tubazioni che dividono le acque bianche (lavandini, lavabi, doccia...) dalle acque nere (WC).

Per mantenere limpianto idrico e di sca-rico in perfette condizioni bene seguire alcune semplici regole:

Evitare di scaricare sostanze bollenti (superiori ai 90C), acidi, sostanze ce-mentanti, sostanze solide di notevole di-mensione perch possono danneggiare o chiudere le tubature casalinghe

Luso eccessivo di sostanze pulenti mol-to corrosive pu, alla lunga, danneggiare limpianto di scarico

Luso di detersivi o saponi molto schiu-mogeni contribuisce ad aumentare lin-quinamento dei corsi dacqua

Dopo periodi prolungati di inattivit consigliabile far scorrere per alcuni minuti lacqua da tutti i rubinetti per consentire la fuoriuscita di eventuali impurit conte-nute nelle tubature per riattivare i sifoni dellimpianto di scarico

Nella pulizia dei sanitari va evitato limpie-go di sostanze abrasive perch possono facilmente danneggiare le superfici

Non usare il water come discarica di pro-dotti o materiali vari, in quanto potrebbe-ro intasare la tubatura di scarico.

Individuare e riparare le perditeEffettuare periodici controlli sullo stato dellim-pianto idrico di casa: controllare il contatore dacqua nel momento in cui tutti i rubinetti sono chiusi. Se il contatore continua a girare

probabile che ci sia una perdita. Tale perdita pu venire dai rubinetti, dalla cassetta del wa-ter oppure dalle tubature.Controllare se i rubinetti o la cassetta del wa-ter hanno una perdita semplice:

Rubinetti: mettere sotto il rubinetto un piccolo contenitore per qualche ora per rilevare anche minime perdite.

Water: Nella cassetta del water vuota-re una boccetta di colorante alimentare. La colorazione delle pareti del water o dellacqua sul fondo segnaler leventuale perdita.

Nel caso in cui la perdita sia nelle tubature, bene contattare un idraulico per riparare il guasto. Una perdita dacqua trascurata - oltre ad essere uno

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spreco - pu danneggiare gravemente il proprio appartamento e/o quello dei vicini.

La dichiarazione di conformitCome per limpianto di distribuzione del gas, anche ai fini dellallacciamento alla fornitura di acqua necessario presentare la dichia-razione di conformit dellimpianto alla regola dellarte, allegato I, che chi ha realizzato limpianto tenuto a sottoscrivere.

3.4. Impianto termicoLimpianto termico linsieme dei componenti che consentono il riscaldamento dellabitazio-ne. La legge stabilisce i periodi dellanno in cui consentito attivare il riscaldamento. Allinter-no dellappartamento la temperatura massima consentita di 20C. Per la temperatura mini-ma, invece, non ci sono limitazioni, ma si consi-glia di non scendere mai al di sotto dei 15-16C.

Principali componenti dellimpianto termico:CaldaiaLa caldaia lapparecchiatura che trasforma lenergia di combustibili in calore e lo rende

disponibile in un circuito contenente acqua o aria che ha la funzione di distribuire il calore negli ambienti ed eventualmente nellacqua dellimpianto sanitario. generalmente costituita da un recipiente riscaldato contenente acqua (o altro liquido), che quindi aumenta di temperatura per effet-to di un riscaldamento esterno. Come caso particolare, se tale apparecchiatura causa il cambiamento di stato dellacqua da liquido ad aeriforme, in modo continuo e in condi-zioni controllate, viene meglio definita gene-ratore di vapore.Annualmente bisogna provvedere alla puli-zia della caldaia, tale operazione deve es-sere eseguita da un tecnico abilitato che rilasciare dichiarazione a lavoro eseguito. Ogni due anni oltre alla pulizia necessa-rio eseguire la misurazione e il controllo dei fumi espulsi dalla caldaia, detto anche con-trollo tecnico dellimpianto. Il tecnico che effettua il controllo tecnico dovr rilasciare un rapporto di controllo, detto anche AL-LEGATO G.

Libretto di impianto:Tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti per la caldaia devo esse-re riportati nel libretto di impianto, obbligatorio

per tutti gli impianti termici di potenza inferiore ai 35kW. dovere del proprietario dellap-partamento, o dellinquilino se si tratta di ap-partamento in affitto, conservare con cura il libretto di impianto ed accertarsi che il tecnico provveda alla corretta compilazione ad ogni intervento eseguito.

Radiatori I termosifoni sono la parte terminale dellim-pianto di riscaldamento ed hanno la funzione di cedere calore allambiente che li ospitaAd ogni inizio di stagione bene eliminare laria che pu formarsi allinterno dei radiatori e/o termoarredi. Per fare ci sufficiente svi-tare leggermente lapposita valvola di sfiato fino a quando, uscita tutta laria, non uscir lacqua. Quindi si pu chiudere la valvola di sfiato.

Termostato Il termostato un apparecchio elettrico che permette di regolare la temperatu-ra mediante la rilevazione del suo valore nellambiente stesso. I termostati elettro-nici permettono di regolare la temperatura su pi livelli e di definire il funzionamento dellimpianto a seconda dellorario e del giorno della settimana.

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3.5. Risparmio energetico

possibile ridurre i consumi energetici e di risorse, lacqua innanzi tutto, semplicemente cambiando abitudini sbagliate e prestanto at-tenzione ai luoghi dove viviamo. Migliorare le proprie abitudini in fatto di consumi di energia consente non solo di contribuire alla salute del nostro pianeta ma anche di ottenere un importante beneficio in termini di risparmio economico.

RiscaldamentoNon far aerare le stanze troppo a lungo. preferibile far circolare laria aprendo com-pletamente le finestre per qualche minuto e poi richiudere le finestre, piuttosto che tenere la finestra socchiusa. In questo modo, infat-ti, il caldo interno tender ad uscire costrin-gendo limpianto di riscaldamento a lavorare maggiormente.Abbassare le serrande nelle ore notturne per mantenere calda la casa. I vetri, infatti, nono-stante abbiano una buona coibentazione ter-mica, sono gli elementi che disperdono mag-giormente il calore.

Regolare la temperatura a 19-20 gradi a se-conda delle esigenze. Per limitare i consumi del riscaldamento fare in modo che la tempe-ratura interna della casa non superi i 20C.Nel caso in cui in casa si abbia caldo, piutto-sto che aprire le finestre per abbassare la tem-peratura meglio abbassare la temperatura del termostato ambiente di 1-2CTenere chiusa la porta delle stanze e dei locali non utilizzati.

Lavatrice e lavastoviglieLa lavatrice e la lavastoviglie consumano molta acqua ad ogni lavaggio (fino a 60 litri), indipen-dentemente dal carico di panni o di stoviglie. bene, quindi, utilizzare questi elettrodome-stici a pieno carico. Si consiglia di privilegiare nellacquisto le lavatrici e le lavastoviglie che consumano meno acqua. Nel valutare lacquisto di un nuovo elettrodo-mestico bene prestare attenzione alla classe energetica di consumo A+, A, B, C, la clas-se A+ indica un minor consumo energetico a parit di prestazioni.

FrigoriferoEvita frequenti e inutili aperture dello sportello; posiziona lapparecchio nel punto pi fresco della cucina, lontano da fornelli, termosifoni e

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lascia almeno 10 cm di distanza dal muro per la ventilazione.

Televisore, videoregistratore, lettore dvd e computerRicordati di spegnere gli apparecchi con il pulsante e non solo con il telecomando, gli apparecchi in stand-by continuano a consu-mare energia. Cerca di tenere acceso un solo apparecchio per tutta la famiglia.

Lampade Scegli lampade a basso consumo, soprattutto per gli ambienti in cui la luce rimane accesa pi a lungo, permettono di ridurre il consumo di energia dell80% rispetto alle lampade tra-dizionali ad incandescenza. Ricordati di spe-gnere la luce quando non serve.

CondizionatoreAccendi il condizionatore solo in caso di reale bisogno e regola il termostato su temperature non molto differenti da quella esterna.

LavarsiFare la doccia anzich il bagno un abitudine che pu far risparmiare molta acqua; se per fare il bagno sono necessari circa 150 litri di acqua, per fare la doccia ne bastano la met.

RubinettiLuso dei miscelatori daria nei rubinetti e nelle docce riduce il consumo dacqua senza mo-dificare le proprie abitudini. Si tratta di una pic-cola aggiunta al proprio rubinetto in grado di miscelare lacqua in uscita con laria. Chi usa il getto dacqua non percepisce alcuna diffe-renza ma il consumo complessivo dacqua inferiore. Si arriva a risparmiare quasi la met dellacqua utilizzata.

WCLo sciacquone del water consuma ad ogni getto circa 10 litri dacqua. Non per ne-cessario utilizzare sempre questo getto. Per ridurlo sufficiente porre nella cassetta una bottiglia di plastica da un litro piena dacqua, priva di etichetta ed ermeticamente chiusa con il tappo, oppure far installare un sistema con doppio pulsante di scarico o regolare il galleggiante dello sciacquone compatibilmen-te ad una capacit minore di acqua.

Lavare i dentiEvitare di lasciare il rubinetto aperto durante le operazioni di lavaggio dei denti. sufficiente utilizzare il getto dacqua soltanto due volte: ini-zialmente sullo spazzolino e successivamente per risciacquare la bocca e lo spazzolino.

RasaturaEvitare di lasciare il rubinetto aperto per pulire il rasoio e mentre ci si rade. Chiudete il tappo del lavabo e riempitelo dacqua fino alla met per utilizzarla nel risciacquo del rasoio di volta in volta. Si tratta semplicemente di modifica-re unabitudine, per il resto nulla cambia alla qualit della rasatura e tantomeno al tempo necessario per radersi.

Lavare le stovigliePer lavare le stoviglie consigliabile utilizzare una vaschetta dove porre le stoviglie per insa-ponarle e utilizzare un debole getto dacqua soltanto alla fine per risciacquarle.

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4.1. Acquistare casaQuando si cerca una casa da acquistare si possono usare i canali ufficiali (agenzie immo-biliari) e quelli informali (annunci, cartelli, ecc.). Una volta identificato un alloggio, il potenziale acquirente prende un appuntamento con il proprietario o con lagenzia per visitarlo.

Rivolgersi ad unagenzia pu essere una ga-ranzia ma perch questa scelta non si trasfor-mi in un errore assolutamente necessario per prima cosa accertarsi che sia regolar-mente iscritta in camera di commercio, . Per la Legge italiana (n 39 del 1989), possono esercitare il mestiere di intermediazione im-mobiliare solo le agenzie iscritte alle Camere di Commercio., secondariamente necessa-rio stabilire preventivamente e possibilmente per iscritto il compenso, le modalit di paga-mento ed i servizi che mi verranno erogati a fronte del pagamento (la percentuale a libera contrattazione, la media praticata allincirca del 3%), eventuali discrepanze tra quanto pro-messo e quanto erogato pu essere motivo di abbassamento del compenso pattuito. Bi-sogna presentare grande attenzione ai modu-li che vengono presentati ed in particolare a

quello della proposta dacquisto: e quindi necessario leggere con molta attenzione tut-te le clausole in essi contenute ed accertarsi che gli stessi siano stati depositati presso la camera di commercio, rivolgetevi sempre ad agenzie serie ed buona norma interpellare pi agenzie prima di decidere Se avete dei dubbi rivolgetevi alle associazioni di categoria, alle camere di commercio e/o alle associazioni dei consumatori.

Nel caso in cui lacquirente ha un rapporto diretto con il proprietario, bene che si rivol-ga ad una associazione di tutela per avere informazioni ed assistenza. Pu essere utile, ad esempio, conoscere il prezzo medio per metro quadro della zona in cui collocata la casa al fine di valutare se i prezzo richiesto dal proprietario troppo alto rispetto al valore di mercato.

Le verifiche tecniche e legali indispensabile effettuare alcuni controlli pri-ma di sottoscrivere qualunque impegno ov-vero vincolare la definizione del contratto alla verifica e conformit degli stessi.Devono essere svolti i controlli di tipo tecni-co: una analisi approfondita dello stato di conservazione dellappartamento, qualora si

4 la casa di propriet

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tratti di un immobile usato, una precauzio-ne fondamentale per non ritrovarsi a dover fronteggiare spese improvvise per rimediare a carenze strutturali dellappartamento. In par-ticolare importante conoscere la situazione dellimpianto elettrico, idrico, di riscaldamento e del gas, prestando attenzione che si tratti di strutture a norma di legge ovvero limmobile non lo e quindi leventuale messa a norma sar a carico dellacquirente. Bisogna sapere che la vendita avviene sempre a corpo e non

a misura, pertanto per conoscere lesatta me-tratura necessario misurare lappartamento, le misurazioni e la disposizione interna devono corrispondere alle planimetrie catastali e alle concessioni e/o licenze edilizie.Molto importante la verifica delle informazioni di tipo tecnico, urbanistico e legale sulla casa, come la conformit di ci che si acquista alle leggi sulledilizia o lesistenza di unipoteca (at-tenzione al tipo di eventuale ipoteca, se fosse giudiziale bisogna informarsi presso il tribunale sulla effettivo valore del debito) e . Recandosi allUfficio del Catasto, unito alle generalit del-la persona proprietaria dellimmobile, si pu rilevare dal repertorio corrispondente al no-minativo, sia le compravendite effettuate, sia eventuali iscrizioni ipotecarie gravanti sullim-mobile. attenzione al titolo di provenienza, se limmobile pervenuto per donazione ci pu impedire la concessione di un mutuo.

bene farsi documentare dal venditore las-senza di eventuali debiti nei confronti del fisco. In particolare si potr verificare che:

per lIRPEF e le altre imposte dirette, linesistenza di eventuali debiti di impo-sta (relativi allanno in corso e a quello precedente);

per lINVIM, imposta di registro e imposta

di successione (recentemente abrogata), verificare il pagamento del tributo per eventuali passaggi di propriet avvenuti nei 5 anni precedenti;

non ci siano controversie in attesa di de-cisione presso le Commissioni Tributarie o lAutorit Giudiziaria.

Una volta effettuati i necessari controlli e rag-giunto un accordo economico tra le parti con-traenti, i contratti da sottoscrivere sono due:

1. prima il compromesso, che una scrittura pri-vata che stabilisce le modalit dellacquisto;

2. poi latto di vendita - o rogito notarile - che il documento ufficiale di compravendita.

Si tratta di operazioni molto complesse, che comportano lassunzione di precisi impegni da parte dei contraenti, per questo neces-sario, qualora non ci si sia avvalsi dellopera di un serio agente immobiliare, essere assistiti da un avvocato o da un notaio di fiducia.Ricodatevi che l80% delle controversie pu essere evitato stipulando un buon preliminare.

Il compromesso il contratto preliminare tra venditore e com-pratore con cui le parti si accordano sulle mo-dalit della compravendita: esso ha effetti solo

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obbligatori di premessa di vendita e di acqui-sto, mentre la propriet si trasferisce esclusi-vamente con il rogito notarile. latto fonda-mentale per cui estremamente importante che siano specificate nel modo pi dettagliato possibile tutte le clausole che saranno inserire nel contratto di compravendita.

Devono essere specificati nel compromesso: dati anagrafici di venditore e compratore; descrizione pi particolareggiata possibi-

le dellabitazione; prezzo pattuito, modalit e scadenza di

pagamento; importo e natura della caparra; dichiarazione del proprietario sullinesi-

stenza di ipoteche; dichiarazione del proprietario sulla rego-

larit edilizia (abitabilit e agibilit); e cor-rispondenza tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto a pena di nullit;

dichiarazione del proprietario sulla rego-larit fiscale dellalloggio;

indicazioni catastali; Classificazione energetica ovvero impe-

gno da parte del venditore a produrla entro latto.

Se ci si avvalsi dellopera di un agenzia o meno e se si quale

regolamento e spese condominiali (se si tratta di condominio);

estremi di contratto di locazione (se si tratta di appartamento occupato);

data concordata dellatto di rogito; la data di effettiva consegna dellalloggio.

inoltre da ricordare che, quando sia pre-sente un ipoteca sullalloggio, nel versare la caparra si dovr tenere conto del debito resi-duo Il venditore deve impegnarsi a cancellare il vecchio mutuo in tempo utile, in modo che il compratore abbia il tempo di accendere il proprio. Ma anche possibile, se permesso dallatto di mutuo precedente, trasferire diret-tamente il mutuo; ( assolutamente consiglia-bile controllare che la banca quando trasferi-sce il mutuo liberi completamente il vecchio mutuatario da qualsiasi obbligo) in tal caso, il trasferimento viene comunicato direttamente dal notaio alla banca al momento dellatto, risparmiando cos tutte le spese di apertura di un nuovo mutuo. E assolutamente impor-tante sapere che il contratto preliminare un atto che nasce in bollo quindi le marche da bollo (14,62 ogni 100 righe) devono avere data uguale o antecedente a quella dellat-to, deve sempre essere registrato (D.P.R. 131/1986;legge 27/12/2006 N 296) presso

lagenzia delle entrate pagando le relative im-poste (50% per parte).

Per una maggiore tutela sarebbe opportuna la trascrizione nelle conservatorie dei registri immobiliari, del compromesso, questa opera-zione va fatta da un notaio ed ha un costo.Al momento della firma del compromesso, lac-quirente deve pagare una somma (la cosiddet-ta caparra) definita tra le parti, generalmente non inferiore al 10% del prezzo dellimmobile; la quota restante pu essere versata in una sola volta o in pi rate, fino al saldo, che deve comunque avvenire al momento dellatto (pre-stare attenzione perch in caso di versamento in pi rate allatto della registrazione del prelimi-nare cambia limposta applicata).

La somma versata impegna chi la versa e chi la riceve alla stipula del successivo contratto: se in questo frattempo lacquirente decide di non comprare pi lalloggio, il proprietario pu trattenere la somma ricevuta; se il proprie-tario che non vuole pi vendere, allora lac-quirente che ha diritto ad avere indietro una somma pari al doppio della caparra stessa (ulteriori adempimenti dipendono dal tipo di caparra confirmatoria o penitenziale). Nel caso di accesso al mutuo preferibile pre-

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vedere la condizione sospensiva nel caso in cui la banca non conceda il mutuo. ovvero preven-tivamente sottoscrivere una proposta condi-zionata e procedere alla stipula del preliminare solo dopo aver ottenuto la delibera del mutuo.

Il rogito notarile il contratto di compravendita vero e pro-prio in cui si sancisce lavvenuto trapasso di propriet, che deve essere registrato da un notaio, che a carico dellacquirente ed scelto di diritto da questultimo. Il notaio dovr effettuare le opportune verifiche, redigere lat-to, calcolare le imposte sulla compravendita e occuparsi della registrazione dellatto. Dopo aver firmato latto e pagato il notaio la nuova casa sar del nuovo proprietario. Ricordatevi che se vi siete avvalsi dellopera di un interme-diario questi deve essere citato nellatto come pure il compenso pagato, le responsabilit in caso di dichiarazione mendace sono molto gravose (dichiarazione falsa in atto pubblico, maggior imposta da pagare).

Sono previste agevolazioni per chi acquista lalloggio nel Comune dove ha la residenza. Per poterne usufruire lacquirente deve dichia-rare nellatto:

1) di non possedere un altro fabbricato nel

Comune dove acquisti lalloggio; 2) che questo sar utilizzato come abitazione; 3) di non aver gi usufruito di queste agevolazioni.

Lacquisto di una casa in costruzioneComprare una casa in costruzione pu essere un modo per risparmiare. Gli immobili acqui-stati sulla carta costano generalmente tra il 5 e l8% in meno. Il motivo semplice: i costrut-tori, in questo modo, incassano in anticipo il denaro necessario allavanzamento dei lavori senza ricorrere al prestito bancario, e, doven-do pagare meno interessi, possono offrire ap-partamenti a prezzi pi convenienti.Per lacquirente il vantaggio, oltre che nel ri-sparmio, sta nella possibilit di intervenire nel progetto, e quindi, di personalizzarlo.

Alcuni accorgimenti permetteranno di non avere problemi:

affidatevi a ditte costruttrici solide che possano offrire garanzie reali. Verificate che non abbiano subito fallimenti, o pro-cedimenti giudiziari, rivolgendovi alla Ca-mera di commercio della vostra citt.

Il costruttore deve sempre fornirvi una polizza fideiussoria durante le fasi che in-tercorrono tra il preliminare ed il rogito per tutte le somme che gli vengono versate

e questo a pena di nullit su richiesta dellacquirente, contestualmente allatto deve fornirvi una polizza decennale a co-pertura di eventuali vizi.

Mentre le banche, grazie allipoteca, pos-sono vendere allasta gli immobili gi edi-ficati o almeno larea, gli acquirenti, che hanno dato i soldi ma non sono ancora proprietari (oppure hanno gi rogitato, ma lipoteca non stata estinta), perdono tut-to o quasi tutto, dato che prima si pagano i creditori privilegiati ecco perch la legge a tutela ha imposto la polizza fidejussoria.

Grazie a speciali registri (disponibili pres-so gli uffici catastali del vostro comune)

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potete controllare che larea su cui costruito limmobile sia effettivamente di propriet dellimpresa costruttrice;

Diffidate dei venditori che presentano contratti poco chiari. Verificate che siano descritti nel dettaglio le caratteristiche tecniche delle lavorazioni e i materiali da usare, e i tempi di costruzione e di com-pletamento dei lavori; non versate cifre troppo alte al momento della prenota-zione dellimmobile e frazionate i restanti pagamenti non a scadenze fisse, ma alla conclusione delle singole fasi dei lavori.

4.2. Il mutuoPer acquistare un alloggio le spese sono tal-mente grandi che generalmente necessario richiedere alle banche un particolare prestito, chiamato mutuo fondiario o semplicemente mutuo: un contratto per il quale una parte (mutuante) consegna allaltra parte (mutuata-rio) una data quantit di denaro che questulti-ma si obbliga a restituire in un dato periodo e con il pagamento di rate certe. in sostanza un finanziamento, legato al bene casa (eroga-to di norma da una banca o da un istituto di

credito) e coperto da uniscrizione ipotecaria del bene che garantisce il mutuante contro il mancato rispetto del patto di mutuo.Attualmente le normative consentono di ero-gare un mutuo per acquistare, costruire, o ristrutturare un immobile.Quando il mutuo chiesto e concesso per case acquistate (o costruite) con lo scopo di adibirle a propria casa primaria si ottengono condizioni di vantaggio per effetto delle incen-tivazioni praticate dallo Stato o da alcuni istituti di credito. Generalmente, comunque, che raramente vie-ne concesso un prestito ipotecario (garantito quindi dalla casa stessa) che comporti una rata di importo superiore al 30-33% del reddi-to medio mensile netto.

Il prestito che la banca pu concedere pu arrivare teoricamente fino al 80% del valore dellalloggio che vuole acquistare: lentit del prestito varia a seconda della banca (alcune finanziano solo il 50%) e delle garanzie di pa-gamento che lacquirente o qualcuno per lui pu dare; il resto deve essere anticipato in contanti. In qualche caso si pu ottenere un finanzia-mento maggiore, fino ad avvicinarsi al 100%, se la banca ha la garanzia di essere rimborsata.

Il prestito deve essere restituito nel tempo sta-bilito (a seconda della banca dai 5 ai 40 anni. Se il mutuo pi diluito nel tempo, le singole rate saranno pi leggere e graveranno meno nel budget familiare ma ovviamente gli interes-si complessivi saranno pi alti.La restituzione avviene mediante il pagamento (in genere mensile), entro il termine stabilito, di un certo numero di rate. tuttavia possibile anche estinguere il mutuo prima della sca-denza concordata inizialmente con la banca..La somma restituita alla fine del periodo sar maggiore dellammontare del prestito per-ch, come per ogni prestito, bisogna pagare un interesse (detto variabile, poich legato alle variazioni del costo del denaro a secon-da dellinflazione o fisso che non cambier pi per tutto il periodo del mutuo) che varia, a seconda delle banche, Oltre alle rate perio-diche, si devono pagare anche i costi bancari di attivazione del mutuo, se ci si avvale di un mediatore creditizio questi potrebbe richiede-re un compenso, controllate sempre che tutte le spese sostenute siano inserite nell i.s.c. (norme antiusura, il compenso potrebbe far scattare il tasso dusura) Nel caso il mutuo venga proposto dallagenzia immobiliare da cui si acquista limmobile questo servizio ge-neralmente non ha costi

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I tassi di mora applicati per i ritardati paga-menti variano da istituto a istituto nellambito del 2-3% mese. Essi rappresentano un onere altissimo oltre alla possibilit trascorsi 90 gior-ni di vedersi revocare il finanziamento

La banca garantisce il prestito ipotecando lal-loggio sul quale eroga il mutuo. Ci significa che se la restituzione del mutuo non avviene nei termini stabiliti, la banca pu chiedere la vendita allasta per recuperare il suo credito, ne conse-gue che lacquirente non realmente proprieta-rio dellimmobile sino a quando non ha pagato (estinto) il mutuo e quindi cancellato lipoteca.

Avvertenze preferibile informarsi direttamente su

posto, agli sportelli bancari, presso le agenzie immobiliari specializzate anche in questo campo, societ finanziarie specializzate, magari con lassistenza di una associazione di consumatori e/o di categoria sarebbe opportuno, prima di decidere, visitare almeno 4 banche o fi-nanziarie, stando per attenti alla seriet di questultime;

tenendo conto che a dispetto degli slo-gan sulla trasparenza delle banche (o le finanziare) sono disponibili alle solite ov-

vie spiegazioni che riguardano i tassi (fissi o variabili), i criteri di valutazione dellim-mobile, la durata del mutuo e cosi via, ma normalmente non sono disponibili alle ri-chieste di consultare preventivamente le condizioni del contratto. I fogli informativi e i contratti sono indispensabili per cono-scere le diverse possibilit e le caratteri-stiche del finanziamento, essi forniscono elementi certi per calcolare costi e oneri e per raffrontare le proposte tra loro;

la richiesta del mutuo una procedura molto complessa: richiede la presen-tazione della planimetria (mappa) della casa, una copia dellatto dacquisto, copia della polizza assicurativa, lo svol-gimento di una perizia tecnica da parte di un tecnico incaricato dalla banca i cui costi sono a carico dellacquirente, la sti-pulazione del contratto di un mutuo me-diante atto notarile i cui costi sono sem-pre a carico dellacquirente. Per questi motivi non conviene chiedere mutuo per cifre piccole (inferiori ai 25 mila euro) per le quali potrebbe essere pi conveniente un prestito personale.

Ottenere un mutuo non facile neanche per i cittadini italiani, soprattutto se non hanno un lavoro dipendente. La banca

prima di concedere un mutuo valuta la capacit di rimborso del cliente: richiede la busta paga, la dichiarazione dei redditi e una garanzia reale, cio un bene da offrire in caso di mancata restituzione del prestito.

Normalmente le banche non concedono mutui a persone che abbiano il passato non onorato puntualmente i loro impegni finanziaria anche per cifre ridicole (ess. Mancato pagamento o ritardato di pic-cole rate 50/100,00 per acquistare lava-trice o altro bene) diffidate quindi da chi vi propone di cancellare queste situazioni dietro il pagamento di un compenso.

Prestare molta attenzione alle garanzie assicurative richieste dalle banche, al-cuni istituti richiedono polizze vita con pagamento anticipato di tutto il premio, in genere 10/15.000,00 magari con pre-stito personale o aumento dellimporto mutuato per il pagamento, questa con-dizione anche se di sicura garanzia per il debitore oltre che per il creditore non obbligatoria ma spesso il rifiuto di stipu-larla comporta il diniego del finanziamen-to da parte dellistituto oltre a vanificare di fatto la possibilit (prevista per legge) di poter cambiare liberamente istituto per-ch i costi supererebbero i benefici.

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5 la casa in affitto

Il termine comunemente usato, affitto, non tecnicamente corretto ma nel comune parlare indica le ipotesi in cui una persona gode della disponibilit di un immobile verso il pagamen-to di una somma di danaro al proprietario di tale immobile.Nel prosieguo verr usato il termine corretto, locazione, e si tenter di tratteggiare, senza pretese di completezza ma con lintento di fornire indicazioni pratiche, la disciplina che regolamenta la locazione a scopo abitativo.

In ogni citt Agenzie Immobiliari propongono in affitto alloggi e nella generalit dei casi attraverso questo canale che i proprietari di immobili e i futuri inquilini entrano in contatto. Chi si rivolge ad unagenzia normalmente deve pagare i costi per lintermediazione: ge-neralmente la cifra richiesta dallagenzia pari al valore di due mensilit di canone delle quali una a carico dellinquilino ed una a carico del locatore. Conviene che il potenziale inquilino si informi preventivamente su quanto lagenzia far pagare le proprie prestazioni. Nel caso ci si appoggi ad un agente immobi-liare molto importante:

accertarsi che lagente sia iscritto alla Camera di Commercio, al Ruolo Media-tori e Agenti Immobiliari;

definire con precisione percentuale e modalit di pagamento della provvigio-ne (che non dovuta se lagente non iscritto al ruolo);

definire con precisione i costi di eventuali interventi aggiuntivi (misurazioni di super-fici, visure catastali, verifiche impianti).

I proprietari che non ricorrono alle Agenzie espongono direttamente cartelli in luoghi pubblici o pubblicano annunci sui quotidiani, soprattutto quelli locali, e sulle riviste specia-lizzate. In questo caso non vi saranno diritti di agenzia da pagare.

5.1. Il contratto di locazione

di immobili adibiti ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo un contratto con il quale una parte (il locatore) si impegna con unaltra parte (il conduttore o locatario) a consentirgli il godimento di un im-mobile per un certo periodo di tempo a fronte del pagamento di un determinato corrispettivo in danaro (canone di locazione).

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Nel contratto, tra le altre cose, vengono definiti:

la durata; lentit, le scadenze e le modalit di pa-

gamento del canone di locazione; lobbligo di preavviso in caso di recesso

dal contratto da parte del conduttore.

La fase di trattative per la stipula (o il rin-novo) di un contratto di locazione molto importante: sono previsti, in effetti, vari tipi di contratto che rispondono a diverse esi-genze del locatore e del conduttore e che trovano la propria disciplina nella Legge (legge n.392/1978 e legge n.431/1998), nel-le Convenzioni Nazionali (recepite in Decreti Legge) e negli Accordi Territoriali.

In particolare gli Accordi Territoriali di ri-ferimento,- il cui testo pu essere reperito presso i Comuni o presso le organizzazio-ni rappresentative sia degli inquilini che dei proprietari-, rivestono particolare importan-za pratica, come vedremo, per la disciplina del contratto ed opportuno siano noti tan-to al futuro locatore quanto al futuro con-duttore per una scelta consapevole sulla tipologia di contratto da stipulare.

5.2. Diritti e obblighi di conduttore e locatore

Sottoscrivendo un contratto di locazione linquilino simpegna a:

non far uso diverso dellalloggio da quello di civile abitazione,

pagare la quota del canone alle scaden-ze concordate,

provvedere alla manutenzione ordinaria dellimmobile a proprie spese (ad es. im-biancare le pareti, far fare i controlli perio-dici alla caldaia)

Viceversa il locatore si impegna a : fornire indicazione specifica delle spese

per oneri accessori (portierato, acqua, pulizie condominiali, riscaldamento), mettendo a disposizione i documenti giu-stificativi ogni qualvolta venga richiesto;

dar modo allinquilino di esprimere il pro-prio voto, in luogo del proprietario, nelle assemblee di condominio che riguardino spese e modalit di gestione del servizio di riscaldamento,

dar modo allinquilino di partecipare, senza diritto di voto, alle assemblee con-

dominiali chiamate a deliberare su modi-fiche ad altri servizi comuni,

restituire al termine del contratto, verifi-cato lo stato dei locali, il deposito cau-zionale di massimo tre mensilit oltre agli interessi legali maturati,

sostenere il 50% delle spese di registra-zione del contratto

garantire linquilino contro eventuali pre-tese o diritti avanzati sullimmobile da ter-ze persone.

Prima di stipulare il contratto il locatore deve fornire al futuro conduttore:

le certificazioni di abitabilit e agibilit dellalloggio

le certificazioni della conformit degli im-pianti (gas, elettricit) alle norme vigenti

importante che il futuro conduttore si informi se il canone di locazione comprende le spese per le utenze (acqua, luce e gas) e le spese condominiali, per rendersi conto se il costo dellappartamento effettivamente sostenibile. consigliabile informarsi sul tipo di impian-to di riscaldamento dellappartamento, che pu essere autonomo (soltanto per il proprio alloggio) o centralizzato (comune per tutto il condominio).

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5.3. Tipologie di contratti di locazione

ad uso abitativoLa Legge che disciplina i contratti di locazione ad uso abitativo la Legge n. 431 del 1998. La normativa in vigore consente quattro diver-si tipi di contratti: il contratto a canone libero, il contratto a canone concertato, il contratto di locazione di natura transitoria, il contratto per studenti universitari.

1.Il contratto a canone libero (art.2 comma 1 legge 431/1998) ha una durata obbligatoria minima di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro anni mentre il canone di locazione lasciato alla libera determinazione delle parti. La forma obbligatoriamente scritta.

2. Il contratto a canone concertato (art.2 comma 3 legge 431/1998) ha una durata obbligatoria minima di tre anni oltre a due anni di rinnovo automatico ed il canone di locazione viene determinato, in ac-cordo tra i sindacati degli inquilini e le asso-

ciazioni delle propriet, attraverso gli Accordi Territoriali. La forma, obbligatoriamente scritta, quella prevista dal prototipo contrattuale fornito dagli Accordi Territoriali.Il testo degli Accordi Territoriali di riferimento e le tabelle per i valori prestabiliti possono esse-re reperiti presso gli Uffici del Comune o pres-so le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della propriet.Rinviando alla verifica del singolo Accordo Ter-ritoriale e semplificando ai presenti fini esposi-tivi il procedimento per la determinazione del canone , si pu dire che ogni Comune sud-diviso in zone di ubicazione e per ogni zona sono state determinate fasce e sub-fasce di oscillazione del canone, ovvero valori mi-nimi e massimi entro i quali, in funzione delle caratteristiche nonch delle dotazioni infra-strutturali, delle categorie e classi catastali, il canone pu essere determinato nellaccordo delle parti.Il canone cos determinato un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che stabili-sca un corrispettivo eccedente quella misura nullo e d diritto di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza.Per questo tipo contrattuale sono inoltre previ-ste particolari agevolazioni fiscali sia per i pro-

prietari che per gli inquilini.Entrambi i contratti descritti (a canone libero e a canone concertato) prevedono che alla prima scadenza (rispettivamente al 4 e 3 anno), il locatore possa negare il rinnovo au-tomatico (diniego di rinnovo) solo per specifi-che motivazioni elencate allart.3 della Legge n.431/1998 (ad es. per esigenze necessit abitative o non abitative proprie o di parenti, per eseguire lavori di ristrutturazione,per poter procedere alla vendita dellalloggio).

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In tali casi il locatore dovr inviare allinquilino, almeno sei mesi prima della scadenza del pri-mo periodo diniego motivato al rinnovo del contratto a mezzo lettera raccomandata.Linquilino, viceversa, pu recedere in qualsia-si momento dal contratto, per gravi motivi (ad esempio: problemi lavorativi, di salute, ecc.) con preavviso di almeno sei mesi. La disdetta va comunicata tramite lettera raccomandata.

3. Il contratto di natura transitoria (art.5 Legge 431/1998) ha una durata minima di un mese e una massima di diciotto mesi e prevede sempre la dichiarazione della causa di transitoriet. Il locatore ha lonere di confermare, prima della scadenza del contratto, i motivi della transi-toriet a mezzo raccomandata indirizzata al conduttore, pena la riconduzione del contratto transitorio ad un contratto di quattro anni pi quattro di rinnovo.

La forma, obbligatoriamente scritta, quella prevista dal prototipo contrattuale fornito dagli Accordi Territoriali di riferimento. 4. Il contratto per studenti universitari pu essere applicato solo nei Comuni sede di Universit o di corsi distaccati o nei Comu-

ni. Ha una durata minima di sei mesi ed una massima di tre anni e si rinnova automatica-mente per un uguale periodo di tempo salve le ipotesi di diniego di rinnovo per il locatore e di disdetta per il conduttore disciplinate come per il contratto a canone concertato.

La forma, obbligatoriamente scritta, quella prevista dal prototipo contrattuale fornito dagli Accordi Territoriali di riferimento.Il canone definito dagli Accordi Territoriali di riferimento con le stesse modalit previste per i contratti a canone concertato.Sono previste agevolazioni fiscali, tanto per il conduttore quanto per il locatore.La Legge 431 del 1998 oggi prevede che, per i contratti stipulati nella vigenza delle precedenti leggi (equo canone, patti in deroga, ecc.) val-ga le relativa disciplina fino alla scadenza dei contratti in corso. Dopo la loro scadenza na-turale, tutti i vecchi contratti che non saranno disdettati si trasformeranno in contratti di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4;

I patti contrari alla legge (art. 13 L. 431/1998)La legge sulle locazioni consente pochi margi-ni di libert contrattuale ed al contrario offre un disciplina stringente e precisa la cui violazione,

generalmente, implica la nullit della clausola difforme e lautomatica sostituzione della stes-sa con la previsione normativa (etero integra-zione del contratto). La forma, obbligatoriamente scritta, quella prevista dal prototipo contrattuale fornito dagli Accordi Territoriali di riferimento.

non valida una durata inferiore ai 4 anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai 3 anni per quelli concertati;

sono nulli ogni scrittura o impegno che obbligano linquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;

nulla ogni clausola che preveda un ca-none superiore a quello definito negli ac-cordi sindacali per i contratti concertati, quelli transitori per le aree metropolitane, e quelli per studenti;

nulla ogni clausola che comporti un ag-gravio di obblighi economici per linqui-lino come laccollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le 3 mensilit ed improduttivo; infatti, illegale richiedere il pagamento di una somma in nero oltre a quanto sta-bilito dal contratto daffitto con le giustifi-cazioni pi varie: acquisto di mobili o for-

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niture varie, pagamento maggiorato per alloggio gi arredato (la legge prevede al massimo il 30% in pi rispetto allequo canone), etc.

i contratti uso foresteria non possono es-sere pi stipulati, non rientrando in alcuna delle fattispecie disciplinate: se non viene disdetto il contratto alla sua scadenza, viene automaticamente trasformato in uno a canone libero (4+4).

In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullit possibile per linquilino ricorrere al Giudice per richiedere una pronuncia che accerti la nullit e condanni il proprietario alla restituzio-ne di quanto percepito in eccedenza.

5.4. Disciplina comuni ai contratti

di locazione Registrazione del contrattoA partire dal primo gennaio 1999, tutti i con-tratti, per essere validi, devono essere obbli-gatoriamente scritti. Per i prossimi anni, fin

quando avranno vigore rapporti di locazione sorti prima del 30 dicembre 1998, ci saranno ancora situazioni contrattuali di locazione cui non corrisponde un formale atto scritto.Quanto al contenuto del contratto, ci sono in commercio (presso i sindacati degli inquilini, le grosse cartolerie o nei negozi di materiale per ufficio), moduli prestampati che devono esse-re compilati ed integrati con i dati specifici del contratto.I contratti devono essere registrati presso lUfficio del Registro (Imposte dirette) entro 30 giorni dalla stipula, previa compilazione e poi

pagamento del cosidetto modello F23 (modu-lo reperibile in Posta o in Banca).Limposta di registro per un canone di loca-zione a canone libero pari al 2% annuo del canone e le spese, come gi abbiamo detto, sono suddivise in parti eguali tra proprietario e inquilino. Limposta di registro pu essere pagata alter-nativamente in quote da versarsi ogni anno op-pure in ununica soluzione, per lintero periodo del contratto di locazione; in questultimo caso si pu usufruire di una detrazione fiscale. Nel caso in cui il contratto venga registrato in ritardo vi sono delle sanzioni pecuniarie da pagare.In caso di mancata registrazione del contratto, poich sia linquilino che il proprietario hanno tale obbligo, possono entrambi incorrere nella sanzione da parte dellamministrazione finan-ziaria, che varia dal centoventi al duecento-quaranta per cento dellimposta dovuta.Anche le eventuali variazioni agli originali ac-cordi contrattuali devono essere scritte e sono soggette a registrazione.

La comunicazione di cessione di fabbricato.Lart.7 del Testo Unico di Pubblica Sicurezza stabilisce che chiunque ceda il godimento o

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la propriet si un immobile o ospiti a qual-siasi titolo un immigrato, anche se parente o affine, deve darne comunicazione scritta, entro 48 ore, alle autorit locali di pubblica sicurezza, presso il commissariato di zona o la questura. Lobbligo di segnalazione il ce-dente/ proprietario.La segnalazione deve essere fatta per iscrit-to, mediante la compilazione dellapposito modulo di denuncia predisposto dal Ministe-ro degli Interni (comunicazione di cessione del fabbricato) e deve riportare le generali-t complete del cedente e del cessionario. Deve essere inoltre indicata lesatta ubica-zione dellimmobile e il motivo dellospitalit o della cessione.Il modulo deve essere consegnato ad una sta-zione di Polizia o di Carabinieri e viene rilascia-ta ricevuta dellavvenuto deposito.La violazione dellobbligo di segnalazione punita con una sanzione amministrativa.

Deposito cauzionale (caparra)Alla firma del contratto, a garanzia dellintegri-t dellimmobile, linquilino normalmente versa al proprietario una somma chiamata cauzione che per legge non pu superare le tre mensi-lit di affitto; obbligatoriamente produttiva di interessi legali che vanno corrisposti allinquili-

no alla fine di ogni anno. Pu essere sostituita da una fideiussione ban-caria o assicurativa per limporto concordato, ma in questo caso non vengono corrisposti interessi.La caparra viene restituita al momento del rila-scio dellimmobile previa verifica da parte del proprietario dello stato dellimmobile: infatti, il proprietario pu trattenere in tutto o in parte la cauzione qualora limmobile abbia subito dei danni imputabili allinquilino.La cauzione non pu essere trattenuta in con-to pigioni.

Pagamento del canone di locazioneLaffitto deve essere pagato nel modo ed en-tro il termine stabilito in contratto. In caso di mancato pagamento, decorsi 20 giorni dalla scadenza del termine, qualora limporto non pagato superi limporto di una mensilit, il proprietario pu chiedere la risoluzione del contratto per morosit innanzi al Giudice (pi sotto alla voce Sfratto). Allatto del pagamento opportuno procurar-si un documento scritto a prova dellavvenuto adempimento; pu trattarsi di ricevuta pro-veniente dal proprietario riportante il nome di chi paga, il nome di chi riceve i soldi, limporto pagato, la causale (per esempio pagamento

affitto giugno 1998), la data e la firma di chi riceve i soldi. Se i pagamenti avvengono tramite banca fa fede la documentazione bancaria, se avven-gono tramite Posta (vaglia postale,bollettino postale) far fede la relativa ricevuta dellUf-ficio Postale. sempre opportuno essere in grado di dimo-strare la regolarit del pagamento attraverso documento scritto.

In corso di contratto aumenti del canone possono essere chiesti dal proprietario esclu-sivamente per due motivi: per le spese di manutenzione straordinaria da lui sostenute e documentate (aumento non superiore ad una cifra pari al 10% delle stesse) oppure per ladeguamento annuale alle variazioni dellindi-ce ISTAT (un indice con cui si rileva laumento del costo della vita).

Le speseOltre al canone linquilino tenuto paga-re le eventuali spese condominiali e spese per le utenze, se i contratti sono a nome del proprietario.Linquilino deve provvedere al pagamento en-tro due mesi dalla richiesta del proprietario, sempre salvo il suo diritto di verificare tutta

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la documentazione che giustifica la richiesta avanzata.Il mancato pagamento per un importo pari a due mensilit del canone, legittima il proprieta-rio ad intimare la sfratto per morosit.Le spese condominiali ordinarie solitamente comprendono il riscaldamento (se centraliz-zato), il servizio di pulizia delle parti comuni, i consumi di luce per le parti comuni, l eventuale ascensore, i consumi di acqua e in generale tutti i consumi che si verificano per la normale gestione e fruizione del condominio.Le spese condominiali vengono deliberate (di-scusse e decise) dai condomini (cfr precedente capitolo.) in via di bilancio preventivo allini-zio dellesercizio annuale e ridiscusse e delibe-rate alla fine dellesercizio danno in sede di bi-lancio consuntivo, per verificare la congruenza delle spese preventivate e gli eventuali congua-gli (restituzioni o aggravi di spesa).Il proprietario o lamministratore condominia-le comunicheranno allinquilino gli importi e le scadenze di pagamento. La spesa per le utenze domestiche (luce, gas, telefono) consiste in un canone fisso bime-strale ed una quota variabile che dipende dai propri consumi.Le spese straordinarie sono sempre a carico

esclusivo del proprietario.

Divieto di sublocazioneLa cessione del godimento dellimmobile a ti-tolo oneroso da parte dellinquilino a favore di un terzo detta sublocazione.La sublocazione totale dellimmobile vietata senza il consenso del proprietario. Salvo patto contrario, la sublocazione parziale possibile ma linquilino deve comunicare al proprietario a mezzo raccomandata le generalit del sub-

conduttore, la durata della sublocazione e i vani locati.La sublocazione segue la disciplina prevista per la locazione.Ne consegue che lautorizzazione alla sublo-cazione totale o parziale deve risultare da atto scritto.La sublocazione attuata senza autorizzazio-ne configura un grave inadempimento e pu determinare la risoluzione del contratto di locazione.La durata della sublocazione non pu mai su-perare la durata della locazione principale.La cessazione del contratto principale deter-mina automaticamente la cessazione del con-tratto di sublocazione.

Al proprietario non pu mai essere opposta la vigenza del contratto di sublocazione e in caso di esecuzione forzata di rilascio (di cui pi sotto ci occuperemo specificamente) il subconduttore subir lazione senza poter op-porre la vigenza e la validit del contratto di sublocazione.

La successione del contrattoIl soggetto al quale il contratto intestato in qualit di conduttore pu cambiare nel cor-so del contratto: tale cambiamento defi-

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nito successione del contratto (art.6 Legge 392/78).La successione si verifica, in caso di morte del conduttore, a favore del coniuge, degli ere-di e dei parenti e affini con cui abitualmente convive.In caso di separazione giudiziale, di sciogli-mento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di loca-zione succede laltro coniuge se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribu-ito dal Giudice.In caso di separazione consensuale o di an-nullamento del matrimonio la successione si verificher a favore del coniuge per il quale si convenuto.Il proprietario nulla pu opporre alla succes-sione cos regolata. possibile che nel corso del contratto muti la propriet dellimmobile ad esempio per vendita, per morte del proprietario, per linter-venuto fallimento del proprietario: le vicende che colpiscono la propriet dellimmobile non influiscono sulla vita del contratto di locazione che proceder regolarmente secondo la sua disciplina come sopra tratteggiata.Tuttavia, in caso di vendita dellabitazione lo-cata, linquilino ha diritto di prelazione su altri acquirenti a parit di prezzo.

La legge 431 non si applica agli alloggi di edilizia residenziale pubblica;

previsto un aggravio dellICI (Imposta Comunale sugli Immobili) sulle abitazioni che risultano sfitte e per le quali non risul-tino contratti registrati negli ultimi 2 anni: una misura tesa a favorire il ritorno degli alloggi sul mercato dellaffitto;

Se il contratto non registrato non va-lido per dimostrare di avere un alloggio idoneo al fine di ottenere il rinnovo del permesso di soggiorno;

5.5. Lo sfrattoLo sfratto un termine che comunemente usato per indicare le attivit poste in essere dal locatore nei confronti del conduttore per rientrare nella disponibilit dellimmobile loca-to e che sono disciplinate dal Codice di Pro-cedura Civile:

Art. 657, intimazione di licenza e di sfrat-to per finita locazione. Con il primo atto (licenza) il locatore intima al conduttore, prima della scadenza del contratto, di rilasciare limmobile alla scadenza con-

cordata, procurandosi con anticipo lo strumento giudiziario (convalida di sfrat-to) per liberare forzatamente limmobile nel caso in cui il conduttore tardi a farlo.

Con il secondo (sfratto) il locatore agisce una volta scaduto il contratto, quando il conduttore tarda a liberare limmobile, per procurarsi lo strumento per procede-re alla liberazione forzata.

Art. 658, intimazione di sfratto per morosit.

Il locatore agisce per ottenere la liberazio-ne dellimmobile perch il conduttore non ha pagato il canone di locazione, chie-dendo al Giudice di convalidare lo sfratto

Con riferimento alla prima delle due ipotesi (li-cenza/sfratto per finita locazione) i presuppo-sti, che il locatore procedente dovr provare al Giudice, sono:

1. La scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singo-le scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti) e il regolare invio del diniego di rinnovo automatico;

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2. Linvio di diniego di rinnovo automatico alla prima scadenza (dopo il primo qua-driennio per i contratti liberi, dopo tre anni per quelli concertati, non prevista tale ipotesi per i contratti brevi) per le sole motivazioni previste dalla legge allart.3 della Legge n.431/1998 e nel rispetto della procedura prevista per la comuni-cazione al conduttore.

Con riferimento alla seconda ipotesi (sfratto per morosit) il locatore si limiter a dichia-rare la morosit (il mancato pagamento di uno o pi canoni mensili) al Giudice mentre sar onere del conduttore chiamato in giudi-zio dimostrare di aver pagato. Innanzi al Giudice linquilino moroso, dichiaran-do la propria volont di pagare ma lamentando difficolt economiche, potr chiedere termine per regolare i pagamenti. Nella stessa sede il Giudice, concedendo termine dilatorio massi-mo di tre mesi, liquider le spese giudiziali a carico dellinquilino moroso a favore del locato-re, fi