GLA rispetto alla popola- - Sincron Inova...ra oggi è concentrato il grosso della popolazione...
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ra oggi è concentrato ilgrosso della popolazioneemiliano-romagnola einsiste anche l’offerta diCentri Commerciali.
GLA rispetto alla popola-zioneLa situazione in terminidi mq di GLA per abitan-te è riportata, per provin-cia, nella tabella chesegue ed illustrata nellamappa.Balzano all’occhio:• la differenza tra ilvalore minimo di 25,57per Parma vs il massimodi 51,37 mq per abitantedi Ferrara, quasi il dop-pio,• la maggiore concen-trazione di GLA per abi-tante che caratterizza laparte est della Regione.Riportiamo ora lo stessorapporto (GLA/popolazio-ne), ma a livello comuna-le.Quest’ultima mappa ci
consente di svolgere ulteriori considerazioni.La grande concentrazione di GLA in rapporto alla popola-zione riscontrata a Savignano sul Rubicone è dovuta allacompresenza del Romagna Center e del Parco CommercialeRomagna nella stessa area, la cui massa critica complessi-
1 2CentriCommerciali& n. 6/2010 CentriCommerciali& n. 6/2010
Come era logico attendersi, la distribuzione dell’offertacommerciale segue quella della popolazione: sono quindipenalizzate le zone di montagna dove il numero di abitan-ti è decisamente inferiore.Peraltro, la particolarità della Regione Emilia Romagna èdi essersi sviluppata sull’asse stradale tracciato in illotempore da Marco Emilio Lepido, che la attraversa intera-mente e sulla quale insistono i maggiori centri abitati. Unapiccola digressione storico-culturale s’impone: dall’epocaromana deriva anche la localizzazione delle città, tutteposte a distanza di circa 30 km, poiché questo era il limi-te di percorrenza relativo a una singola giornata di cam-mino. Sulla base di tale criterio i nostri antenati hannofondato i differenti “castrum”, che si sono poi evoluti esviluppati, pur con dimensioni differenti, nelle modernecittà emiliano-romagnole. La viabilità storica delle Regione contava, oltre alla viaEmilia, su due importanti diramazioni, verso Ferrara everso Ravenna. Lungo questi assi si è sviluppata la moder-na viabilità autostradale: A1 Milano – Bologna, A13Bologna – Ferrara e A14 Bologna – Ravenna. Ed è proprio su queste arterie di comunicazione che anco-
Nei numeri precedenti di Centri Commerciali&abbiamo analizzato il sistema d’offerta costi-tuito dall’interazione delle strutture organizza-te inerenti a particolari aree geografiche, foca-lizzando l’attenzione su bacini d’utenza, poten-ziali gravitanti e best location.Vogliamo qui proporre una modalità analiticadiversa, a scala più ampia, estendendo l’angolovisuale alla dimensione regionale, con precipuoriferimento al contesto competitivo dell’EmiliaRomagna.Due precisazioni metodologiche:
1. Sono presi in esame esclusivamente iCentri Commerciali tradizionali e i ParchiCommerciali. Non vengono invece considerati iFactory Outlet: questo perché le specificità di tale tipolo-gia in termini di attrattività e di percezione e modalità difruizione dei consumatori richiedono un approccio ad hoc(rimandiamo al riguardo al contributo pubblicato su CC&n. 4-5 2010, pagg. 10-14).
2. Per individuare le diverse tipologie di centri utilizzia-mo la suddivisione per classi dimensioniali data dalConsiglio Nazionale dei Centri Commercialiovvero:• Centro Commerciale di vicinato o di quar-tiere: GLA inferiore ai 5.000 mq;• Centro Commerciale di piccole dimensioni:GLA 5.000 – 19.999 mq;• Centro Commerciale di medie dimensioni:GLA 20.000 – 39.999 mq;• Grande Centro Commerciale: 40.000 –79.999 mq;• Centro Commerciale Regionale di area este-sa: GLA oltre 80.000 mq.Le informazioni di base derivano come sem-pre dalle banche dati di Sincron Inova.
Tipologia dell’offertaNella tabella che segue la situazione a livelloregionale è confrontata con quella nazionale.In chiave comparativa, si possono immediata-mente evidenziare alcuni aspetti salienti:• non c’è in Emilia Romagna un Centro a sestante che possa essere considerato“Regionale”;
• risulta una maggior presenza percentuale di centri divicinato;• c’è una maggiore dotazione di mq di GLA per abitante.
Localizzazione dei Centri CommercialiVediamo ora qual è la distribuzione sul territorio regionale.
ANALISI DI BACINO di Barbara Taccini in collaborazione con
ra oggi è concentrato ilgrosso della popolazioneemiliano-romagnola einsiste anche l’offerta diCentri Commerciali.
GLA rispetto alla popola-zioneLa situazione in terminidi mq di GLA per abitan-te è riportata, per provin-cia, nella tabella chesegue ed illustrata nellamappa.Balzano all’occhio:• la differenza tra ilvalore minimo di 25,57per Parma vs il massimodi 51,37 mq per abitantedi Ferrara, quasi il dop-pio,• la maggiore concen-trazione di GLA per abi-tante che caratterizza laparte est della Regione.Riportiamo ora lo stessorapporto (GLA/popolazio-ne), ma a livello comuna-le.Quest’ultima mappa ci
consente di svolgere ulteriori considerazioni.La grande concentrazione di GLA in rapporto alla popola-zione riscontrata a Savignano sul Rubicone è dovuta allacompresenza del Romagna Center e del Parco CommercialeRomagna nella stessa area, la cui massa critica complessi-
1 2CentriCommerciali& n. 6/2010 CentriCommerciali& n. 6/2010
Come era logico attendersi, la distribuzione dell’offertacommerciale segue quella della popolazione: sono quindipenalizzate le zone di montagna dove il numero di abitan-ti è decisamente inferiore.Peraltro, la particolarità della Regione Emilia Romagna èdi essersi sviluppata sull’asse stradale tracciato in illotempore da Marco Emilio Lepido, che la attraversa intera-mente e sulla quale insistono i maggiori centri abitati. Unapiccola digressione storico-culturale s’impone: dall’epocaromana deriva anche la localizzazione delle città, tutteposte a distanza di circa 30 km, poiché questo era il limi-te di percorrenza relativo a una singola giornata di cam-mino. Sulla base di tale criterio i nostri antenati hannofondato i differenti “castrum”, che si sono poi evoluti esviluppati, pur con dimensioni differenti, nelle modernecittà emiliano-romagnole. La viabilità storica delle Regione contava, oltre alla viaEmilia, su due importanti diramazioni, verso Ferrara everso Ravenna. Lungo questi assi si è sviluppata la moder-na viabilità autostradale: A1 Milano – Bologna, A13Bologna – Ferrara e A14 Bologna – Ravenna. Ed è proprio su queste arterie di comunicazione che anco-
Nei numeri precedenti di Centri Commerciali&abbiamo analizzato il sistema d’offerta costi-tuito dall’interazione delle strutture organizza-te inerenti a particolari aree geografiche, foca-lizzando l’attenzione su bacini d’utenza, poten-ziali gravitanti e best location.Vogliamo qui proporre una modalità analiticadiversa, a scala più ampia, estendendo l’angolovisuale alla dimensione regionale, con precipuoriferimento al contesto competitivo dell’EmiliaRomagna.Due precisazioni metodologiche:
1. Sono presi in esame esclusivamente iCentri Commerciali tradizionali e i ParchiCommerciali. Non vengono invece considerati iFactory Outlet: questo perché le specificità di tale tipolo-gia in termini di attrattività e di percezione e modalità difruizione dei consumatori richiedono un approccio ad hoc(rimandiamo al riguardo al contributo pubblicato su CC&n. 4-5 2010, pagg. 10-14).
2. Per individuare le diverse tipologie di centri utilizzia-mo la suddivisione per classi dimensioniali data dalConsiglio Nazionale dei Centri Commercialiovvero:• Centro Commerciale di vicinato o di quar-tiere: GLA inferiore ai 5.000 mq;• Centro Commerciale di piccole dimensioni:GLA 5.000 – 19.999 mq;• Centro Commerciale di medie dimensioni:GLA 20.000 – 39.999 mq;• Grande Centro Commerciale: 40.000 –79.999 mq;• Centro Commerciale Regionale di area este-sa: GLA oltre 80.000 mq.Le informazioni di base derivano come sem-pre dalle banche dati di Sincron Inova.
Tipologia dell’offertaNella tabella che segue la situazione a livelloregionale è confrontata con quella nazionale.In chiave comparativa, si possono immediata-mente evidenziare alcuni aspetti salienti:• non c’è in Emilia Romagna un Centro a sestante che possa essere considerato“Regionale”;
• risulta una maggior presenza percentuale di centri divicinato;• c’è una maggiore dotazione di mq di GLA per abitante.
Localizzazione dei Centri CommercialiVediamo ora qual è la distribuzione sul territorio regionale.
ANALISI DI BACINO di Barbara Taccini in collaborazione con
Un’analoga situazione siriscontra a CastelvetroPiacentino, ultimo comunedella regione verso nord-ovest, al confine con laLombardia, ove spiccano ilCentro commerciale Verbenae il Verbena Retail Park. Quila densità che possiamo osser-vare si spiega con l’esistenzadi un notevole bacino poten-ziale collocato al di fuori delterritorio regionale che stia-mo analizzando.Infatti se andiamo a rilevarele isocrone del bacino d’uten-za potenziale scopriamo chenei 20’ ci sono 121.666 abi-tanti, di cui 87.841 risiedonoin Lombardia. Ci limitiamo aquesta notazione, senza ana-lizzare la bontà della locatione la situazione dei competitor.Indici particolarmente elevatisi ritrovano anche nei comunidi Castenaso e di Casalecchiodi Reno, grazie alla presenza,rispettivamente, di CentroNovae di Centro Meridiana eShopville GranReno.Unitamente alla densità delcomune di Bologna, ciò siassocia all’esistenza diun’area metropolitana estesa,l’unica della regione, incen-trata naturalmente sul comu-ne capoluogo.Se, anche in questo caso, con-sideriamo le isocrone dei 20’partendo dal centro cittàvediamo che vi risiedono526.073 abitanti, in un siste-ma urbano di fatto privo disoluzioni di continuità: un ele-mento, quest’ultimo, di indub-bia rilevanza ai fini di unapprofondimento delle pecu-liarità del relativo sistema di
offerta.
Le rappresentazione cartografiche sono state realizzarecon Geo-Viewer di VirtualMarket, vedi riquadro.
3 CentriCommerciali& n. 6/2010
va lascia supporre un potere d’attrazione che evidentemen-te va oltre i confini comunali e che può contare anche suun’importante presenza di turisti, specie nella stagioneestiva.
9CentriCommerciali& n. 6/2010
ANALISI DI BACINO
Obiettivi dell’indagine
Tre i principali obiettivi dell’indagine:
1. Valutare la composizione dell’offerta.
2. Verificare la distribuzione dell’offerta di Centri Commerciali in Emilia Romagna.
3. Confrontare la distribuzione dell’offerta in relazione alla distribuzione della popolazione.
GEO-VIEWER on VIRTUALMARKET:
“Geo-Viewer è la nuova applicazione di VirtualMarket che consente di applicare differenti tematismi a dati importati dall’utente, per
creare mappe che rappresentino al meglio la distribuzione degli stessi sul territorio italiano. Il tutto nella modalità che ha da sempre
contraddistinto il programma: completa autonomia, semplicità ed immediatezza degli output. Completa autonomia: essendo un
modulo di VirtualMarket, per utilizzarlo basta accedere al sito dedicato www.virtual-market.it 24 ore su 24 per 365 giorni l’anno, senza
richiedere l’installazione di alcun elemento hardware o software da parte dell’utente. Semplicità: l’utente può importare, anche tra-
mite un semplice “copia/incolla” ogni tipo di dato a sua disposizione (ad es. vendite, fatturato, numero di rivenditori) su base comu-
nale, provinciale, regionale o di codice di avviamento postale. Immediatezza degli output: in pochi secondi sullo schermo è visualiz-
zata la mappa tematica corrispondente ai dati inseriti, evitando quindi di dover fare ricorso ai tradizionali strumenti GIS che richiede-
rebbero un impegno in tempo e risorse decisamente maggiore. Come per ogni modulo di VirtualMarket, anche Geo-Viewer è nato
per rispondere a precise richieste dei nostri clienti e, per soddisfarle al meglio, è stata prevista la possibilità di variare i colori dei tema-
tismi a piacimento e di suddividerli in classi cromatiche secondo le diverse necessità.”
Lorenzo Martagni, Responsabile Progetti Tecnologici di Sincron Inova
* Definizioni date dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali
ANALISI DI BACINO
Metodologia e glossario
1. NUMERO INDICE DEL REDDITO e DEI CONSUMI Dai dati di “Contabilità Nazionale” di fonte ISTAT è possibile desume-
re a livello nazionale i valori monetari del reddito e dei consumi complessivi delle famiglie. Da questi è calcolabile un valore medio
pro-capite italiano. Il problema è quello di riportare e di ricalcolare per le diverse realtà territoriali l’effettiva entità delle diverse voci
economiche. A tale scopo Sincron Inova ha elaborato e aggiorna periodicamente un modello econometrico che individua la posi-
zione di ogni comune rispetto alla media italiana in termini di reddito e consumo complessivo delle famiglie. Questa posizione è
espressa appunto nei numeri indice, fatto 100 il numero indice nazionale.
2. CENTRO COMMERCIALE*: Un complesso architettonicamente e funzionalmente omogeneo di attività commerciali, pia-
nificato e realizzato da uno o più soggetti con criteri unitari, integrato con attività paracommerciali, di somministrazione alimenti e
bevande e di servizi, dotato comunque di spazi o di servizi comuni e che si avvale permanentemente di una gestione unitaria fun-
zionale alla generazione di sinergie determinanti un valore aggiunto rispetto alle singole unità che lo compongono.
3. PARCO COMMERCIALE*: si intende un agglomerato commerciale aperto, ideato, progettato, costruito e gestito in modo
unitario, dove la prevalenza degli esercizi commerciali è rappresentata principalmente da una pluralità di medie/grandi strutture con
accesso diretto del pubblico dal parcheggio o da passaggi pedonali aperti.
4. FACTORY OUTLET CENTER*: Nascono come aggregazione di più punti vendita dei produttori dove poter smerciare rima-
nenze, resi, linee sperimentali, eccedenze di produzione della propria marca. Si tratta idi complessi generalmente di ampie dimen-
sioni (minimo 5.000 mq di GLA) caratterizzati da un mercato orientato dall’offerta commerciale. Ogni singolo aspetto è accurata-
mente studiato: dall’architettura, al mix merceologico, ai servizi resi. Sono generalmente localizzati in un’area extraurbana ben for-
nita da vie di comunicazione e si completano con parcheggi, ristorazione, aree divertimenti. In alcune aree possono divenire veri e
propri poli di attrazione a pieno titolo.
Un’analoga situazione siriscontra a CastelvetroPiacentino, ultimo comunedella regione verso nord-ovest, al confine con laLombardia, ove spiccano ilCentro commerciale Verbenae il Verbena Retail Park. Quila densità che possiamo osser-vare si spiega con l’esistenzadi un notevole bacino poten-ziale collocato al di fuori delterritorio regionale che stia-mo analizzando.Infatti se andiamo a rilevarele isocrone del bacino d’uten-za potenziale scopriamo chenei 20’ ci sono 121.666 abi-tanti, di cui 87.841 risiedonoin Lombardia. Ci limitiamo aquesta notazione, senza ana-lizzare la bontà della locatione la situazione dei competitor.Indici particolarmente elevatisi ritrovano anche nei comunidi Castenaso e di Casalecchiodi Reno, grazie alla presenza,rispettivamente, di CentroNovae di Centro Meridiana eShopville GranReno.Unitamente alla densità delcomune di Bologna, ciò siassocia all’esistenza diun’area metropolitana estesa,l’unica della regione, incen-trata naturalmente sul comu-ne capoluogo.Se, anche in questo caso, con-sideriamo le isocrone dei 20’partendo dal centro cittàvediamo che vi risiedono526.073 abitanti, in un siste-ma urbano di fatto privo disoluzioni di continuità: un ele-mento, quest’ultimo, di indub-bia rilevanza ai fini di unapprofondimento delle pecu-liarità del relativo sistema di
offerta.
Le rappresentazione cartografiche sono state realizzarecon Geo-Viewer di VirtualMarket, vedi riquadro.
3 CentriCommerciali& n. 6/2010
va lascia supporre un potere d’attrazione che evidentemen-te va oltre i confini comunali e che può contare anche suun’importante presenza di turisti, specie nella stagioneestiva.
9CentriCommerciali& n. 6/2010
ANALISI DI BACINO
Obiettivi dell’indagine
Tre i principali obiettivi dell’indagine:
1. Valutare la composizione dell’offerta.
2. Verificare la distribuzione dell’offerta di Centri Commerciali in Emilia Romagna.
3. Confrontare la distribuzione dell’offerta in relazione alla distribuzione della popolazione.
GEO-VIEWER on VIRTUALMARKET:
“Geo-Viewer è la nuova applicazione di VirtualMarket che consente di applicare differenti tematismi a dati importati dall’utente, per
creare mappe che rappresentino al meglio la distribuzione degli stessi sul territorio italiano. Il tutto nella modalità che ha da sempre
contraddistinto il programma: completa autonomia, semplicità ed immediatezza degli output. Completa autonomia: essendo un
modulo di VirtualMarket, per utilizzarlo basta accedere al sito dedicato www.virtual-market.it 24 ore su 24 per 365 giorni l’anno, senza
richiedere l’installazione di alcun elemento hardware o software da parte dell’utente. Semplicità: l’utente può importare, anche tra-
mite un semplice “copia/incolla” ogni tipo di dato a sua disposizione (ad es. vendite, fatturato, numero di rivenditori) su base comu-
nale, provinciale, regionale o di codice di avviamento postale. Immediatezza degli output: in pochi secondi sullo schermo è visualiz-
zata la mappa tematica corrispondente ai dati inseriti, evitando quindi di dover fare ricorso ai tradizionali strumenti GIS che richiede-
rebbero un impegno in tempo e risorse decisamente maggiore. Come per ogni modulo di VirtualMarket, anche Geo-Viewer è nato
per rispondere a precise richieste dei nostri clienti e, per soddisfarle al meglio, è stata prevista la possibilità di variare i colori dei tema-
tismi a piacimento e di suddividerli in classi cromatiche secondo le diverse necessità.”
Lorenzo Martagni, Responsabile Progetti Tecnologici di Sincron Inova
* Definizioni date dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali
ANALISI DI BACINO
Metodologia e glossario
1. NUMERO INDICE DEL REDDITO e DEI CONSUMI Dai dati di “Contabilità Nazionale” di fonte ISTAT è possibile desume-
re a livello nazionale i valori monetari del reddito e dei consumi complessivi delle famiglie. Da questi è calcolabile un valore medio
pro-capite italiano. Il problema è quello di riportare e di ricalcolare per le diverse realtà territoriali l’effettiva entità delle diverse voci
economiche. A tale scopo Sincron Inova ha elaborato e aggiorna periodicamente un modello econometrico che individua la posi-
zione di ogni comune rispetto alla media italiana in termini di reddito e consumo complessivo delle famiglie. Questa posizione è
espressa appunto nei numeri indice, fatto 100 il numero indice nazionale.
2. CENTRO COMMERCIALE*: Un complesso architettonicamente e funzionalmente omogeneo di attività commerciali, pia-
nificato e realizzato da uno o più soggetti con criteri unitari, integrato con attività paracommerciali, di somministrazione alimenti e
bevande e di servizi, dotato comunque di spazi o di servizi comuni e che si avvale permanentemente di una gestione unitaria fun-
zionale alla generazione di sinergie determinanti un valore aggiunto rispetto alle singole unità che lo compongono.
3. PARCO COMMERCIALE*: si intende un agglomerato commerciale aperto, ideato, progettato, costruito e gestito in modo
unitario, dove la prevalenza degli esercizi commerciali è rappresentata principalmente da una pluralità di medie/grandi strutture con
accesso diretto del pubblico dal parcheggio o da passaggi pedonali aperti.
4. FACTORY OUTLET CENTER*: Nascono come aggregazione di più punti vendita dei produttori dove poter smerciare rima-
nenze, resi, linee sperimentali, eccedenze di produzione della propria marca. Si tratta idi complessi generalmente di ampie dimen-
sioni (minimo 5.000 mq di GLA) caratterizzati da un mercato orientato dall’offerta commerciale. Ogni singolo aspetto è accurata-
mente studiato: dall’architettura, al mix merceologico, ai servizi resi. Sono generalmente localizzati in un’area extraurbana ben for-
nita da vie di comunicazione e si completano con parcheggi, ristorazione, aree divertimenti. In alcune aree possono divenire veri e
propri poli di attrazione a pieno titolo.
