Fiera Sardegna Programma di indirizzoimages.ca.camcom.it/CCIAACA/f/NewsFile/file2111.pdfquartiere...

_____________________________________________________________________________________

Deliberazione n. 11 del 14 febbraio 2019 Programma di indirizzo per la riqualificazione della Fiera Internazionale della Sardegna. Sono presenti: Presidente: Maurizio de Pascale Componenti: - Gianfrancesco Lecca in rappresentanza del settore industria - Efisio Perra in rappresentanza del settore agricoltura Assenti: - Vice Presidente Emanuele Garzia in rappresentanza del settore commercio - Patrizia Pinna in rappresentanza del settore artigianato Esercita le funzioni di Segretario il dr. Enrico Salvatore Massidda, Segretario Generale a scavalco, assistito dalla dr.ssa Cristiana Serpi, funzionario camerale. Risultano assenti giustificati il dr. Antonio Onorato, la dott.ssa Maria Raffaela Croci e la dr.ssa Elisabetta Lay, rispettivamente Presidente e componenti del Collegio dei Revisori dei Conti. La Giunta camerale Vista la legge 29 dicembre 1993, n. 580, recante “Riordinamento delle Camere di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura”, così come modificata dal decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 219; Visto lo Statuto camerale, approvato dal Consiglio camerale con deliberazione n. 2 del 17 luglio 2001 e modificato da ultimo con deliberazione n. 13 del 28 novembre 2017; Vista la Relazione previsionale e programmatica 2019, approvata dal Consiglio camerale con deliberazione n. 5 del 19 dicembre 2018; Dato atto che il Consiglio Camerale, con deliberazione n. 2 dell’8 febbraio 2019, in corso di pubblicazione, ha approvato il preventivo economico per l’esercizio 2019; Visto il contratto di locazione in essere (rep. n.46 prot. 38761 del 27 settembre 2016) stipulato tra la Regione Autonoma della Sardegna e la Camera di Commercio, Industria,

_____________________________________________________________________________________

Artigianato e Agricoltura di Cagliari che regola i rapporti per l’utilizzo del compendio fieristico e in particolare affida alla Camera di Commercio, fino al 26 settembre 2022: a) l’area di sedime, della superficie di circa ha 7.30.00, su cui insistono i fabbricati del compendio fieristico intestati alla Camera e/o alla sua Azienda, in Comune di Cagliari, identificati al Catasto Fabbricati, alla Sezione A Foglio 23, Mappale 159 Sub. 4, 6, 7 e 8; b) l’area di sedime del compendio fieristico ed i fabbricati ivi insistenti, di proprietà della Regione, su una superficie di circa 2 ettari, sita in Comune di Cagliari, identificata al Catasto Fabbricati, alla sezione A Foglio 23, Mappale 1926 (ex catasto terreni F23, mappale 87); Richiamata, a tal fine, la deliberazione n. 100 del 19 dicembre 2018, con la quale la Giunta ha autorizzato il prolungamento del contratto di locazione sopra specificato fino al 31 dicembre 2033, dando mandato al Segretario Generale di procedere alla relativa sottoscrizione; Dato atto che la Camera di Commercio e la Regione Autonoma della Sardegna, unitamente al Comune di Cagliari, alla Città Metropolitana di Cagliari e all’Autorità del Sistema Portuale del Mare di Sardegna, unite dall’obiettivo comune e condiviso della valorizzazione del compendio fieristico e del perseguimento, nelle reciproche funzioni, dell’interesse pubblico, hanno avviato un percorso collaborativo per riqualificare il compendio stesso e restituirgli una centralità strategica per lo sviluppo economico, sociale e urbanistico della città di Cagliari e dell’intera Regione; Considerato che, a tale fine, in data 3 novembre 2017, la Regione Autonoma della Sardegna ha sottoscritto con la Camera di Commercio il Protocollo d'Intesa preliminare alla redazione di Accordo di programma per la riqualificazione della Fiera Internazionale della Sardegna con la Camera di Commercio I.A.A. di Cagliari, il Comune di Cagliari, la Città Metropolitana di Cagliari e l'Autorità di Sistema Portuale del Mare di Sardegna; Considerato che tale Protocollo d'Intesa stabilisce che i soggetti sottoscrittori si impegnino a istituire un tavolo di indirizzo per la predisposizione di un programma per la redazione di un progetto di riqualificazione del compendio fieristico, finalizzato a un utilizzo esteso all'intero arco dell'anno, e ne fissa i criteri di predisposizione e di approvazione; Atteso che: - la legge regionale n.1 dell’11 gennaio 2018, all’art.6, comma 20, ha definito il percorso di attuazione per il perseguimento delle finalità previste dal Protocollo d’intesa, autorizzando l’utilizzo dello stanziamento per il 2018 dell’importo di 70.000,00 Euro in favore della Camera di Commercio per l’affidamento del servizio tecnico-specialistico di supporto al Tavolo d’indirizzo; - in data 4 giugno 2018 è stata sottoscritta la convenzione che disciplina i rapporti tra la Camera di Commercio e la Regione Sardegna relativamente all’utilizzo del contributo suddetto; - all’esito della gara pubblica svolta dalla Camera di Commercio, il servizio di supporto sopra definito è stato affidato alla SINLOC S.p.a. – con sede legale a Padova;

_____________________________________________________________________________________

Considerato che al predetto Tavolo di indirizzo hanno partecipato i principali rappresentanti, oltre che della Camera di Commercio e della Regione Sardegna, anche della Città Metropolitana di Cagliari, del Comune di Cagliari e dell’Autorità di Sistema Portuale del Mare di Sardegna; Visto il Programma di indirizzo preliminare alla redazione di Accordo di programma per la riqualificazione della Fiera Internazionale della Sardegna elaborato dal predetto Tavolo il 28 gennaio 2019 e trasmesso ai componenti della Giunta in vista della riunione odierna; Preso atto che la Giunta della Regione Autonoma della Sardegna, il 12 febbraio scorso, ha deliberato favorevolmente in merito alla sua approvazione; Dopo ampio dibattito, durante il quale si dà atto che tale Programma esamina in modo approfondito le articolate potenzialità e i possibili scenari che possono coinvolgere il quartiere fieristico di Cagliari in un’ottica di riqualificazione partecipata dello stesso; Sentito il Segretario Generale, all’unanimità Delibera 1. di approvare, per le motivazioni esposte in premessa, il Programma di indirizzo preliminare alla redazione di Accordo di programma per la riqualificazione della Fiera Internazionale della Sardegna, allegato alla presente deliberazione per farne parte integrante e sostanziale; 2. di autorizzare la sottoscrizione del Programma di indirizzo, dando mandato al Segretario Generale di procedere agli ulteriori adempimenti eventualmente necessari per la sottoscrizione; 3. di rendere la presente deliberazione immediatamente eseguibile. La presente deliberazione sarà pubblicata all’Albo camerale informatico di questa Camera di Commercio, istituito ai sensi dell’art. 32, Legge n. 69/2009, conformemente a quanto previsto dall’art. 34 dello Statuto camerale. Cagliari, 14 febbraio 2019 Il Segretario Generale Il Presidente (Dott. Enrico Salvatore Massidda) (Ing. Maurizio de Pascale) (firma digitale ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005) (firma digitale ai sensi del D.Lgs. n. 82/2005)

Programma di indirizzo preliminare alla redazione di Accordo di programma per la riqualificazione della

Fiera Internazionale della Sardegna.

Tavolo di indirizzo:

ing. Aldo Vanini, per la Regione Autonoma della Sardegna;

dott. Matteo Muntoni, per la Città Metropolitana di Cagliari;

dott.ssa Elisabetta Neroni, per il Comune di Cagliari;

prof. avv. Massimo Deiana, per l’Autorità di Sistema Portuale del Mare di Sardegna;

ing. Maurizio De Pascale, per la Camera di Commercio di Cagliari;

Struttura tecnica di supporto, SINLOC, Sistema Iniziative Locali spa

28 gennaio 2019

Programma di indirizzo preliminare alla redazione di Accordo di programma per la riqualificazione della Fiera Internazionale della Sardegna. 2

Premessa

In attuazione dell’articolo 2 del Protocollo di Intesa preliminare alla redazione di Accordo di programma per la riqualificazione della Fiera Internazionale della Sardegna, il Tavolo tecnico costituito ai sensi dello stesso articolo al fine di predisporre un programma per la redazione di un progetto di riqualificazione del compendio fieristico, anche avvalendosi del supporto tecnico-finanziario fornito dalla Società Sinloc, ha esaminato i possibili scenari di sviluppo del compendio in relazione alle finalità indicate dai sottoscrittori del Protocollo.

È stata evidenziata, in considerazione dell’importanza dimensionale e funzionale del compendio e delle conseguenti ricadute positive rispetto a un vasto contesto, la necessità di coordinare, all’interno dell’Accordo di Programma, gli interventi specifici, che rimangono in ogni caso prioritari, con una pianificazione più vasta, anche in relazione alla fase progettuale in corso dello strumento urbanistico generale comunale.

In particolare sono stati esaminati i seguenti aspetti:

1. Potenzialità del compendio fieristico sotto il profilo tecnico ed economico e valutazione della fattibilità e della sostenibilità delle ipotesi funzionali, alla luce dell’analisi dei relativi mercati settoriali;

2. Potenzialità delle relazioni di contesto del compendio fieristico e reciproche ricadute in termini di attrattività, di riqualificazione urbana, di offerta di servizi;

3. Ipotesi di governance e di partnership; 4. Valutazione dei costi e della relativa entità degli investimenti; 5. Percorsi autorizzativi e procedimentali.

In considerazione degli aspetti complessi del programma da sviluppare, al Tavolo di indirizzo hanno partecipato, inoltre:

Prof. Raffaele Paci, Vicepresidente e Assessore della Programmazione, bilancio, credito e assetto del territorio della RAS;

Dott. Cristiano Erriu, Assessore degli EE.LL. e dell’Urbanistica della RAS;

Dott. Gianluigi Molinari, Presidente Centro Servizi Promozionali per le Imprese CCIA Cagliari

Dott. Gianluca Palla, capo di gabinetto dell’Assessorato degli EE.LL. e dell’Urbanistica

Avv. Francesca Lissia, Vicedirettore Centro Regionale di Programmazione.

Ing. Salvatore Farci, Dirigente Pianificazione strategica e territoriale del Comune di Cagliari

1. Potenzialità del compendio fieristico - Funzioni prospettate e analizzate Il quadro delle funzioni insediabili definite a seguito delle analisi e validate dal Tavolo di Indirizzo prevede l’insediamento delle seguenti funzioni:

1.1 Spazi espositivi e promozionali 1.2 Polo Convention 1.3 Innovation Hub 1.4 Ricettività 1.5 Servizi per la mobilità e per la sostenibilità 1.6 Servizi urbani e regionali


Sulla base delle indicazioni di massima già accennate nel Preliminare e riportate al Tavolo di indirizzo, sono invece state escluse, come insediabili nel compendio fieristico e per motivi di opportunità rispetto alle funzioni già presenti o previste al contesto, le funzioni residenziale e commerciale.

L’implementazione delle suddette funzioni è prioritaria per il rilancio del compendio e dovrà attuarsi, eventualmente per fasi, ma indipendentemente dagli interventi previsti al suo contorno.

1.1. Spazi espositivi e promozionali

Gli attuali spazi espositivi del compendio appaiono inadeguati alle future esigenze, tanto come layout che per consistenza architettonica.

Si ritiene prioritariamente che buona parte degli edifici esistenti non siano più adeguati alle esigenze di un evoluto compendio fieristico e multifunzionale, e che ne risulti economicamente e funzionalmente conveniente la demolizione, piuttosto che una costosa riqualificazione che non consentirebbe, in ogni caso, di soddisfare un layout razionale e potenzialmente evolutivo.

Vengono fatti salvi, ovviamente, gli edifici riconosciuti di valore storico o che ancora siano in grado di soddisfare, per ubicazione e caratteri architettonici, alcune esigenze del futuro compendio.

D’altro canto, l’analisi del mercato nazionale e internazionale evidenzia che la disponibilità di spazi espositivi nell’attuale configurazione della Fiera di Cagliari è sovrabbondante rispetto a quella di analoghi poli espositivi (Il 44% degli eventi organizzati in Italia nel 2017, si è svolto in spazi inferiori ai 10.000 mq) e, pertanto, si ritiene opportuno un downsizing che porti a una dotazione di circa 17.400 mq (di cui 15.000 di nuova realizzazione e 2400 in strutture esistenti riqualificabili).

Il nuovo layout degli spazi espositivi dovrebbe attestarsi perimetralmente, così da liberare gli spazi aperti centrali per funzioni all’aria aperta (eventi sportivi e spettacoli) o rendersi potenzialmente disponibili per future esigenze.

Allo stesso tempo, la disposizione perimetrale non dovrà configurarsi come una barriera del compendio nei confronti dell’esterno, e in particolare del lato che si affaccia verso il mare ma, al contrario, grazie all’integrazione con adeguate soluzioni progettuali, costituire il punto di partenza di un sistema di connessione con il sistema portuale e la passeggiata di Su Siccu.

Fattore critico di successo, nonché potenziale attivatore di importanti vantaggi competitivi duraturi, è l’elevato grado di flessibilità della struttura espositiva e dei suoi impianti., così da consentire una distribuzione ottimale degli spazi in funzione della tipologia di evento ospitato, l’attivazione di formule di offerta innovative tarate su specifici bisogni di sotto segmenti di clientela e una gestione economicamente sostenibile in caso di aperture parziali.

Le soluzioni tecnico progettuali adottate per la strutturazione degli spazi indoor e outdoor dovranno quindi essere funzionali alla creazione di spazi duttili rispetto alle esigenze di mercato e all’organizzazione di eventi brand oriented.

La modulabilità dell’approntamento allestitivo dovrà essere coadiuvata dall’applicazione di strumenti digitali in grado di potenziare la sinergia tra espositori e fruitori amplificando il contenuto esperienziale e la sua capacità espressiva.


Al fine di sottolineare la permeabilità del compendio con il contesto e per un auspicabile miglioramento della qualità urbana, dovranno essere studiate adeguate soluzioni per la sostituzione di quanto rimarrà della attuale recinzione, dopo la realizzazione del Polo espositivo e congressuale.

1.2. Polo Convention

La progettazione del Polo Convention dovrà essere coerente con core business e andamento del comparto di mercato, soggetto negli ultimi anni a parziale ripensamento del format e del sistema di offerta.

Ferma restando l’utilizzazione (anche con interventi di riqualificazione e rifunzionalizzazione rispetto al nuovo programma complessivo del compendio) dell’attuale Palazzo dei congressi, si ritiene che l’offerta di spazi congressuali debba essere sostanzialmente potenziata, ma che non sussista, al momento, la necessità di realizzare una struttura indipendente e completamente dedicata, come prevedeva il progetto vincitore del concorso internazionale di idee del 2008, quanto, piuttosto, prevederne la collocazione all’interno e in contiguità della struttura espositiva di cui al punto precedente.

La sala principale dovrà essere caratterizzata da flessibilità e modularità, dimensionata per eventi fino a 2000-2500 persone, e dotata di tutti i servizi per una congressualità evoluta.

Dovranno in ogni caso essere garantite le sinergie con il Palazzo congressi esistente per soddisfare una domanda congressuale sempre più complessa, che prevede una pluralità di funzioni e servizi che devono essere disponibili contemporaneamente.

Il layout progettuale dovrà consentire, nel caso di una evoluzione futura degli scenari del mercato della congressualità e di eventi ad alta presenza di pubblico, la possibile sostituzione dell’attuale Palazzo dei congressi con una struttura più adeguata, dimensionalmente e funzionalmente ai tipi di domanda che dovessero proporsi.

Infine, il progetto deve prevedere anche l’attivazione di funzioni complementari permanenti in grado rendere costante la fruizione del Polo quale elemento distintivo per poter catalizzare eventi e la possibilità di un eventuale utilizzo temporaneo come spazio espositivo.

1.3. Innovation Hub

L’area dedicata a Trasferimento Tecnologico (TT) e start-up entrepreneurship risponderebbe alla necessità di colmare lo svantaggio in termini di innovazione scientifica e tecnologica che rappresenta uno degli obiettivi prioritari della strategia regionale.

Il processo di concertazione che ha portato alla definizione della strategia regionale ha evidenziato che la Sardegna è caratterizzata da un sistema economico e produttivo dotato di modesta competitività, con scarsa propensione all’innovazione.

Secondo il Regional Innovation Score board, la Regione Sardegna appartiene al Gruppo dei Moderate Low Innovator caratterizzato da scarsa attività innovativa delle PMI, scarsa commercializzazione di prodotti innovativi e bassi tassi di occupazione nei settori ad alta tecnologia ed alta intensità di conoscenza

Nonostante la tendenza all’investimento pubblico in ricerca e promozione tecnologica, la limitata capacità di dialogo tra mondo della ricerca ed imprese, il basso livello di trasferimento tecnologico nelle imprese e il tasso modesto di brevettazione dell’isola rappresentano ad oggi elementi di potenziale miglioramento.


Dall’analisi di casi di studio europei sono emerse alcune best practice che potranno essere tenute in considerazione nella strutturazione della funzione tecnologica, anche in considerazione del posizionamento dell’hub in prossimità del polo Expo & Convention.

Nell’ottica di coerente multifunzionalità che favorisca il raggiungimento della sostenibilità economica e che incrementi l’attrattività del compendio nei confronti del mondo imprenditoriale e della ricerca scientifica e tecnologica, si ritiene fondamentale prevedere e favorire l’insediamento di un Innovation Hub in cui concentrare le attività TT e start-up entrepreneurship, per cui si dovranno prevedere delle ipotesi di scalabilità rispetto alle superfici attualmente previste, pari a 6.200mq.

L’attività di ricognizione e concertazione svolta in parallelo ai lavori del Tavolo di indirizzo, ha evidenziato l’esistenza di quattro soggetti pubblici attivamente impegnati nelle attività TT che potranno costituire una importante partnership dell’Innovation Hub e condividerne i servizi.

L’Innovation Hub potrà facilitare la cooperazione e il coordinamento dei soggetti del territorio operanti nel segmento TT e start-up entrepreneurship, non ponendosi come un polo alternativo e concorrenziale con quelli già presenti e attivati sul territorio, come l’ex Manifattura Tabacchi di Sardegna Ricerche e il Digital Innovation Hub, ma aggiungersi a questi proponendo un’offerta differenziata in forza delle differenti caratteristiche insediative.

Così facendo si potrà rendere più efficiente l’utilizzo delle risorse, aumentando l’accessibilità dei servizi e facendo da volano per lo sviluppo economico a livello cittadino e regionale.

La dimensione della struttura dovrà essere definita sulla base degli effettivi fabbisogni di delocalizzazione.

Il modello gestionale dell’Hub dovrà essere individuato da uno specifico piano industriale al fine di definire, oltre alle linee di attività coerenti con il fabbisogno locale, il livello di integrazione tra i soggetti insediati.

1.4. Ricettività

Funzionale alle attività espositive e congressuali, si prevede una struttura ricettiva in grado di assicurare ospitalità nella immediata prossimità delle funzioni espositiva e congressuale. L’insediamento della funzione ricettiva potrà integrare l’offerta alberghiera cittadina, fermo restando che tale funzione è accessoria rispetto alla realizzazione del polo fieristico/congressuale.

La struttura ricettiva potrà trovare profili di sostenibilità a mercato, seppur condizionati all’avvio e all’operatività delle funzioni espositive e congressuali. Il dimensionamento della struttura (che si ipotizza preliminarmente in 8500 mq di superficie utile per circa 120 camere), dovrà quindi essere funzione di valutazioni del comparto ricettivo locale e relative previsioni di sviluppo.

La struttura potrà essere realizzata da un operatore privato sulla base di una concessione di diritto di superficie.

Le consistenze (superfici e posti letto) dovranno quindi essere valutate considerando sia i flussi potenziali derivanti dal progetto fiera sia l’attuale occupancy rate per strutture analoghe nel contesto metropolitano e regionale.

1.5. Servizi per la mobilità e per la sostenibilità

Il programma di riqualificazione del compendio fieristico, con il rilancio e rimodulazione di quelle tradizionali e la contemporanea introduzione di nuove funzioni, rende indispensabile


prevedere servizi alla mobilità che impediscano la generazione di criticità per il sistema urbano.

Se il previsto passaggio della metropolitana che servirà la città e l’area vasta, con fermata in immediata contiguità con il contesto, permette di assorbire parte del carico gravante sul compendio, resta necessario prevedere nuove strutture di parcheggio automobilistico, già inadeguate rispetto all’attuale situazione.

In aggiunta alle attuali aree per la sosta (13.000 mq per 550 posti auto in superficie), si rendono necessari, in funzione del nuovo assetto, ulteriori 15.000 mq per 600 posti auto.

I nuovi parcheggi possono essere realizzati in struttura interrata multipiano sottostante il polo espositivo o, in considerazione delle criticità che tale soluzione può comportare e della nuova disponibilità di aree libere, in una struttura fuori terra multipiano da collocare in prossimità dell’esistente Palazzo Congressi.

La realizzazione di un nuovo parcheggio fuori terra, consentirebbe una razionalizzazione dei capex, e una riduzione dei rischi idrogeologici connessi alla realizzazione del parcheggio interrato.

Inoltre, un parcheggio multipiano fuori terra consentirebbe di dedicare la superficie di copertura a impianti fotovoltaici che, unitamente a quelli installabili sulla copertura del polo espositivo e congressuale e sul corpo di fabbrica di Viale Diaz, garantirebbe in toto o in larga misura, l’autonomia energetica del compendio.

Può anche essere presa in considerazione la possibilità di integrare, ove necessario e considerata la presenza di falda di origine marina, la produzione energetica con impianti di scambio termico in profondità.

Ancorché in assenza di dati di progetto dettagliati al momento non è possibile stimare i benefici economici, è ragionevole ipotizzare che l’iniziativa possa beneficiare in parte di flussi reddituali da cessione di surplus di energia prodotta.

1.6. Servizi urbani e regionali

La disponibilità di superfici resa possibile dalla razionalizzazione del layout, consente di integrare il compendio con servizi alla scala regionale, di area vasta o regionale, quali spazi e strutture per attività sportive o per eventi di spettacolo (tanto all’aperto che all’interno della nuova struttura congressuale).

A rafforzare questo ruolo, certamente non secondario all’interno delle dinamiche urbane, dovrà prevedersi una permeabilità estesa a tutto l’arco dell’anno, anche mediante una percorribilità pedonale e ciclabile.


Compendio fieristico – Stato di fatto

Compendio fieristico – in giallo le demolizioni ipotizzate

Compendio fieristico – idea progettuale


2. Relazioni di contesto prospettate e analizzate L’importanza dimensionale e funzionale della presenza del compendio fieristico rispetto al contesto urbano suggerisce di valutare e promuovere, in occasione della sua riqualificazione, interventi e sinergie con altre situazioni al contorno, caratterizzandosi, in tal modo, come uno degli interventi di riqualificazione urbana più interessanti dell’intera area vasta cagliaritana, ma anche a un livello di scala regionale.

2.1. Sinergie con le aree dell’Autorità di Sistema Portuale del Mare di Sardegna 2.2. Interventi sul comparto delle aree demaniali regionali di Viale Colombo 2.3. Riqualificazione dei complessi scolastici di Viale Colombo 2.4. Sinergie con il complesso sportivo CONI ‘Santoru’

L’importanza dimensionale e funzionale della presenza del compendio fieristico rispetto al contesto urbano suggerisce di valutare e promuovere, in occasione della sua riqualificazione, interventi e sinergie con altre situazioni al contorno, caratterizzandosi, in tal modo, come uno degli interventi di riqualificazione urbana più interessanti dell’intera area vasta cagliaritana, ma anche a un livello di scala regionale.

2.1. Sinergie con le aree dell’Autorità di Sistema Portuale del Mare di Sardegna

L’Autorità di Sistema Portuale prevede, nel Piano Regolatore Portuale (PRP), la rivitalizzazione del waterfront di Su Siccu. Classificata dal PRP come Zona A – Porto Turistico, l’area è destinata alle attività sportive nautiche, edificazioni relative alla nautica da diporto e a servizio del porto turistico e funzioni connesse (i.e. strutture ricettive e di ristoro, attività commerciali, servizi alla nautica da diporto. Nella zona non è consentito l’insediamento di edifici residenziali.

È evidente che quello che diventerà il più importante polo per la nautica da diporto del Sud Sardegna costituisca un forte attrattore e un potenziale utente dei servizi offerti dal compendio fieristico ad esso contiguo e allo stesso tempo, fornitore di servizi complementari, particolarmente in occasione di eventi espositivi e promozionali nel settore del diporto.

A tale scopo si rende necessario il potenziamento dell’interconnessione fisica pedonale tra il compendio fieristico e l’area di Su Siccu, che non dovrà limitarsi a una semplice passerella, ma dovrà costituire un vero elemento di percorribilità e di scambio tra le due aree funzionalmente connesse.

L’attuazione di una pianificazione coordinata delle aree di sosta, potrà avvenire tramite accordi tra le Amministrazioni interessate.

Fermo restando che la pianificazione in ambito portuale è di competenza esclusiva dell’AdSP e che il PRP individua dettagliatamente le aree di sosta, che verranno indicate nel Piano Attuativo della zona non ancora predisposto, tutti i soggetti protagonisti del programma di riqualificazione si impegnano a coordinare fra loro le attività di pianificazione al fine di implementare virtuose sinergie tra le funzioni individuate.

Nel corso dei confronti con il Tavolo di Indirizzo è emersa la possibilità di valutare lo sviluppo della funzione ricettiva trasversalmente alle due aree, mediante la realizzazione di una seconda struttura ricettiva nell’area di Su Siccu: le due strutture ricettive potrebbero essere asservite alla domanda derivante dall’insediamento del Polo congressuale e della marina turistica. Sulla base di quanto previsto da Piano Regolatore Portuale e dagli altri strumenti urbanistici vigenti, l’insediamento di una struttura ricettiva nell’area Su Siccu risulta attuabile


previa stipula di una concessione demaniale a titolo oneroso in capo all’operatore privato sviluppatore dell’iniziativa.

2.2. Interventi sul comparto delle aree demaniali regionali di Viale Colombo

Il comparto che comprende le aree demaniali di viale Colombo, attualmente occupato da un insieme di attività eterogenee che non ne valorizzano le notevoli potenzialità, potrebbe essere oggetto di apporto nella società veicolo di nuova costituzione al fine di realizzare edilizia residenziale (per valorizzazione a mercato o social housing). La necessità di riqualificazione del comparto è coerente con le Linee guida per la predisposizione dell’adeguamento del PUC al PPR. Le consistenze effettivamente realizzabili dovranno essere oggetto di approfondimento tanto da un punto di vista economico-finanziario che urbanistico-paesaggistico.

2.3. Riqualificazione dei complessi scolastici di Viale Colombo

Nel corso dei lavori del Tavolo di Indirizzo si è riscontrata la necessità di delocalizzare due Istituti Scolastici superiori (Liceo Scientifico Alberti e Istituto Nautico Buccari) situati in prossimità dell’area oggetto di riqualificazione, sia pure con priorità differenziata.

In particolare, per quanto riguarda il Liceo Scientifico Alberti, la criticità dell’attuale localizzazione è maggiore in quanto l’area demaniale marittima su cui è insediato l’edificio non prevede l’edilizia scolastica tra le funzioni d’uso ammissibili e l’edificio richiede interventi di riqualificazione e adeguamento.

Meno urgente è la necessità di rilocare l’Istituto Nautico Buccari, che pur necessita di interventi di ristrutturazione invasiva e che richiederebbe una ubicazione in aree maggiormente connesse fisicamente e funzionalmente al waterfront della attuale.

Sulla base dei confronti preliminari intercorsi con il settore urbanistica del Comune, l’insediamento dei due edifici scolastici sarebbe coerente con le attuali destinazioni d’uso del comparto di proprietà del Demanio Regionale.

Attualmente non risultano stanziate risorse per il finanziamento delle nuove realizzazioni. L’utilizzo dei fondi Iscol@, previa verifica della programmazione per i prossimi anni, è subordinato alla previsione di un riutilizzo degli edifici dismessi quale condizione necessaria per l’eleggibilità del progetto.

2.4. Sinergie con il complesso sportivo CONI ‘Santoru’

Con il complesso sportivo CONI ‘Santoru’ a sud est del compendio fieristico, possono essere attivate sinergie indirette in termini di capacità attrattiva, mentre sinergie funzionali (energia, gestione della sosta) dovranno essere oggetto di successivi approfondimenti.

Nell’area sono insediati nove impianti sportivi al servizio della città di Cagliari e sono in corso interventi sulle aree esterne finalizzati a creare continuità spaziale tra i vari sotto-comparti dell’area.

Gli interventi prevedono l’abbattimento delle recinzioni che separano attualmente gli impianti, la realizzazione di un lungo corridoio pedonale, di una piazza con alcuni servizi (ristorazione, sala polifunzionale, etc.).

Si possono ipotizzare sinergie tra l’area ex-fiera e il Villaggio dello Sport in termini energetici, gestione della sosta e capacità attrattiva.


3. Ipotesi di governance e di partnership

Dato il perimetro fisico e funzionale definito nell’ipotesi base, per lo sviluppo dell’iniziativa la gestione sono stati individuati tre ambiti progettuali e gestionali, che saranno gestiti da tre diversi veicoli:

3.1. Real Estate - Riqualificazione e trasformazione ex Quartiere Fiera

3.2. Innovation Hub - Innovazione & Trasferimento Tecnologico

3.3. Expo & Convention - Attività espositiva, eventi & congressuale

3.1. Veicolo Real Estate

Il Veicolo Real Estate si occuperà della trasformazione dell’area, costruzione e property management della parte immobiliare (manutenzione degli immobili e delle aree e locazione ai gestori del comparto Innovation Hub e del comparto Expo & Convention). Il veicolo provvederà inoltre all’individuazione dell’operatore privato che realizzerà la struttura ricettiva in base ad una concessione del diritto di superficie.

Il veicolo sarà una società partecipata da RAS e CCIAA mediante apporto delle aree e delle cubature, secondo delle quote dipendenti dal valore degli apporti, ad oggi in fase di definizione. Eventuali ulteriori apporti di immobili o aree limitrofe di proprietà degli enti potranno essere considerati in logica di valorizzazione a servizio della trasformazione urbana e/o bilanciamento della governance. L’ingresso nella governance della Città Metropolitana di Cagliari e/o di potenziali ulteriori investitori potrà essere valutato in momenti successivi con una riduzione proporzionale delle quote iniziali.


La capitalizzazione del veicolo avverrà tramite apporto delle superfici e cubature e di risorse finanziare. Come meglio dettagliato nel successivo paragrafo 4, per la realizzazione del progetto sarà necessario il reperimento di risorse a fondo perduto.

3.2. Veicolo Innovation Hub

Il veicolo Innovation Hub gestirà il coordinamento delle attività di Trasferimento Tecnologico nell’hub concesso in locazione. Il veicolo potrà essere l’esistente CS Imprese (100% CCIAA) previe alcune modifiche organizzative e dell’attuale Business Model ai fini della coerenza con le attività di gestione dell’Innovation Hub. Inoltre, al CdA del veicolo potranno partecipare soggetti terzi (Regione Autonoma della Sardegna, Università di Cagliari, etc.) in linea con la mission del veicolo stesso, in una logica di sinergia con le iniziative già attivate.

Oggetto di un successivo piano industriale di dettaglio saranno (i) la quantificazione dei costi di start up; (ii) la definizione del business model per la definizione di linee di attività coerenti con il fabbisogno locale e il livello di integrazione dei soggetti insediati; (iii) la valutazione di possibili linee di contribuzione pubblica a supporto delle fasi di start up dell’iniziativa e/o di progetti specifici.

3.3. Veicolo Expo & Convention

Il soggetto attuatore e gestore di questa parte di contenuti negli spazi espositivo/congressuali in locazione potrà essere la DMO regionale di nuova costituzione ovvero un altro soggetto con mission coerente alle attività previste.

La gestione operativa delle attività espositivo/congressuali potrà essere gestita in tutto o in parte per tramite da un operatore professionale di mercato da selezionare mediante procedura, e il business model di dettaglio sarà approfondito con un successivo piano industriale.

4. Valutazione dei costi di investimento e sostenibilità dell’iniziativa

L’investimento tecnico stimato è pari a 72 mln€, relativi a demolizioni di parte dei fabbricati esistenti, ristrutturazione di alcuni fabbricati ritenuti di pregio, realizzazione dell’edificio direzionale/Innovation Hub, del nuovo polo Expo & Convention e risistemazioni delle aree esterne.

L’investimento complessivo stimato, comprensivo di imprevisti, progettazione, costi di sviluppo e spese tecniche in fase iniziale è pari a circa 84 milioni €. La quantificazione dei capex dovrà essere approfondita con livelli di progettazione più avanzati e con una stima degli oneri concessori (oneri urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione), attualmente non inclusi.

Dati i ricavi generabili il progetto (derivanti dalla locazione del polo Expo & Convention e dell’Innovation Hub e dal diritto di superficie connesso alla struttura ricettiva) e sulla base delle stime effettuate sui costi di gestione, le analisi di sostenibilità sviluppate hanno confermato che i flussi derivanti dal progetto non risultano sufficienti alla remunerazione degli investimenti nell’ipotesi di finanziamento con capitali privati. Tuttavia, l’analisi costi benefici sviluppata nell’ambito dell’analisi di sostenibilità riportata negli Allegati “Report Fase 1” e “Report Fase 2” ha confermato i benefici sociali connessi allo sviluppo dell’iniziativa, quantificando le esternalità positive generate dal progetto (circa 10 milioni di Valore Attuale Netto sociale).


Dato il pubblico interesse connesso allo sviluppo dell’iniziativa, la remunerazione dell’investimento per l’infrastrutturazione dell’area necessiterà di coperture a fondo perduto pari al 90% e per il restante 10% di coperture con fonti di finanziamento pubbliche “pazienti” a bassa remunerazione ovvero con strumenti finanziari regionali.

Considerando la necessità di modulare gli interventi al fine di non bloccare le attività fieristico espositive già programmate, l’erogazione delle coperture a fondo perduto sarà scadenzata su un orizzonte pluriennale (verosimilmente quinquennale, ferma restando la necessità di effettuare stime più precise del cronoprogramma sulla base dei livelli di progettazione più avanzati).

5. Percorsi procedimentali e iter autorizzativo

5.1. Percorsi procedimentali

Lo sviluppo dell’iniziativa prende avvio a partire dalla sottoscrizione del presente Programma di Indirizzo

L’iter si articola come segue:

5.1.1. Costituzione della società che svilupperà l’iniziativa (Veicolo Real Estate) da parte della Regione Autonoma della Sardegna e della Camera di Commercio di Cagliari un anno dalla sottoscrizione del presente accordo, previo espletamento degli adempimenti preliminari relativi alla definizione del valore degli apporti delle aree e immobili

5.1.2. Contestualmente sarà avviato l’iter per la redazione del Piano Industriale di dettaglio relativo alla trasformazione di CS Imprese nel Veicolo Innovation Hub (al termine del quale prenderà avvio il processo di trasformazione) e del Piano Industriale relativo al veicolo Expo & Convention. Le attività si svolgeranno in parallelo per una durata complessiva di nove mesi

5.1.3. La procedura di appalto per l’affidamento dei servizi di progettazione tecnica degli interventi verrà avviata entro il settimo mese dalla sottoscrizione dell’accordo, con l’obiettivo di affidare entro il nono mese le attività di progettazione, prevedendo il termine delle attività di progettazione entro un anno, al termine del quale sarà possibile definire e sottoscrivere gli impegni di spesa a fondo perduto

5.2. Iter autorizzativo Contestualmente alle attività di progettazione, dovrà essere avviato l’iter autorizzativo, che si costituisce dei seguenti atti: 5.2.1. L’affidamento dei lavori e l’esecuzione degli stessi avverranno secondo il

cronoprogramma in calce, fermo restando che il cronoprogramma dovrà prevedere una esecuzione modulare delle opere al fine di non bloccare le attività fieristico espositive e consentendo l’avvio scadenzato delle nuove attività previste

5.2.2. Contestualmente sarà possibile avviare l’iter per la selezione dell’operatore privato cui verrà concesso il diritto di superficie per la realizzazione della struttura ricettiva


5.3. Atti amministrativi preliminari alla predisposizione della progettazione

Compendio fieristico.

A una lettura letterale delle NTA del PUC di Cagliari, si potrebbe ritenere non necessaria la predisposizione di una variante allo strumento urbanistico generale, almeno per quanto riguarda il solo compendio fieristico, in quanto le destinazioni d’uso funzionali alle finalità previste dal preliminare sono ricomprese già in quelle definite negli articoli 29 e 64 delle stesse note. Di fatto, considerata la sostanzialità degli interventi prospettati, si ritiene più appropriato ricorrere a una variante al PUC, in particolare tenendo conto della intenzione di immaginare il comparto fieristico come parte di un grande progetto di ridisegno e rifunzionalizzazione urbana. In ogni caso, considerato il considerevole intervallo di tempo necessario per la fase della Variante al PUC, si suggerisce di effettuare una verifica con tutti gli enti competenti per valutare la effettiva necessità di tale variante.

Nel caso procedesse alla approvazione di una Variante, i passaggi amministrativi consisterebbero in:

- DGR che dichiari l’intervento (esteso a tutto il contesto in cui si voglia intervenire) di preminente interesse generale e di rilevanza regionale 30 gg

- Predisposizione (Comune di Cagliari con RAS e CCIA) della variante 45 gg - Approvazione in Commissione Urbanistica del Comune di Cagliari 30 gg - Adozione in C.C. di Cagliari 30 gg - Pubblicazione Albo Pretorio e osservazioni 15+60 gg - Approvaz. definitiva CC, conf. di copianificaz. e verifica di coerenza RAS 90 gg 300 gg

Ipotesi A) Approvata la variante al PUC, si potrebbe velocizzare la fase attuativa urbanistico-edilizia ricorrendo all’istituto del permesso di costruire convenzionato qualora la maggior parte degli interventi dovessero essere realizzati in contemporaneità (entro 5 anni)

ANNO

TRIMESTRE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

ATTIVITÀ ATTORISottoscrizione accordo di programma Tavolo di Indirizzo x

Definizione valori apporti aree quartiere fieristico CCIAA - RAS y

Costituzione Veicolo Real Estate CCIAA - RAS x x x x

Sottoscrizione accordi di capitalizzazione e governance Veicolo Real Estate CCIAA - RAS - [CMC] y y

Apporto aree e capitalizzazione Veicolo Real Estate CCIAA - RAS y y

Piano Industriale Innovation Hub (trasformazione CSI) CCIAA/CSI y y y

Processo di trasformazione CSI in Veicolo Innovation Hub CSI - [RAS] - [UniCA] y y y y y y y y

Piano Industriale Veicolo Expo&Convention Soci Veicolo_E&C y y y

Costituzione Veicolo Expo&Convention Soci Veicolo_E&C x

Procedura appalto servizi per progettazione CCIAA y

Progettazione Progettista incaricato y y y y

Impegni di spesa Fondo Perduto RAS - [CCIAA] x

Iter autorizzativi CCIAA - RAS - Comune Procedura appalto per lavori costruzione Veicolo RE y y

Costruzione Impresa incaricata y y y y y y y y y y y y

Avvio gestione provvisoria (innovation Hub) Veicolo RE - Veicolo IH x

Procedura di selezione gestore Polo Espositivo, Congressuale Veicolo IH y y y y y

Avvio gestione definitiva (Polo Espositivo, Congressuale) Veicolo RE - Veicolo IH - Gestore x

Procedura PPP/concessione diritto superfice Veicolo RE y y y y y

Iter autorizzativi Concessionario - RAS - Comune y

Costruzione Concessionario y y y y y y

Avvio gestione definitiva Concessionario x

61 2 3 4 5


In questo caso i passaggi amministrativi consisterebbero in:

- Predisposizione del progetto 270 gg - Acquisizione pareri 90 gg - Approvazione in Commissione Urbanistica del Comune di Cagliari 60 gg - Adozione in C.C. di Cagliari 30 gg - Pubblicazione Albo Pretorio e osservazioni 15+60 gg - Approvazione definitiva CC 30 gg 555 gg

Ipotesi B) Qualora gli interventi edilizi e infrastrutturali dovessero essere attuati per lotti, sarebbe necessario distinguere la fase urbanistico attuativa (Piano attuativo) da quella edilizia (Permessi di costruire).

In questo caso i passaggi amministrativi consisterebbero in:

- Predisposizione del piano attuativo 150 gg - Acquisizione pareri 120 gg - Approvazione in Commissione Urbanistica del Comune di Cagliari 30 gg - Adozione in C.C. di Cagliari 30 gg - Pubblicazione Albo Pretorio e osservazioni 15+60 gg - Approvazione definitiva CC 60 gg 465 gg

Per ogni intervento edilizio:

- Predisposizione del progetto 150 gg - Acquisizione pareri 120 gg - Rilascio permesso di costruire 90 gg 360 gg

I tempi sopra indicati sono attendibili ma del tutto indicativi. E’ evidente che una parte dei tempi di progettazione (piano attuativo e permesso di costruire possono essere accorpati con una attività di progettazione in parallelo. Tempi analoghi possono essere immaginati per il comparto di Viale Colombo, salvo prevedere tempi più lunghi nelle fasi di discussione politica comunale in considerazione della maggiore complessità delle decisioni da assumere in relazione alle tipologie e alle funzioni.

Fiera Sardegna Programma di indirizzoimages.ca.camcom.it/CCIAACA/f/NewsFile/file2111.pdfquartiere...

Documents

Transcript of Fiera Sardegna Programma di indirizzoimages.ca.camcom.it/CCIAACA/f/NewsFile/file2111.pdfquartiere...